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Vista del Congreso de la Nación desde el Palacio Barolo.

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Senado de la Nación

Buscan modificar dos incisos del Código Civil

[BPN-14/06/17] El 21 de marzo, el senador Pedro Guillermo Ángel Guastavino (FpV) presentó un proyecto de ley para reformar dos incisos del artículo del Código Civil y Comercial de la Nación que trata sobre el contenido de los reglamentos de copropiedad y administración de los edificios que se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal.

En el primero de los casos, se trata del inciso o) del artículo 2.056º que detalla que los reglamentos deben contener la "determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal". A este párrafo el senador entrerriano propone agregar: "la cual en ningún caso podrá ser inferior a los dos tercios de la totalidad de los propietarios que establece el artículo 2.057".

En el segundo, el inciso q) del mismo artículo reza que los reglamentos deben incluir la "determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios". En este caso –de prosperar su iniciativa- se eliminaría la palabra "disposición".

El proyecto ingresó al Senado de la Nación por mesa de entradas, recibió el número de expediente 713/17 y el 28 de marzo pasado fue girado a la Comisión de Legislación General.

El inciso o)

Los artículos 2.056º y 2.057º componen el capítulo 4º que trata de los reglamentos de propiedad horizontal. El senado argumentó que actualmente "el inciso o) del artículo 2.056º indica que el mismo debe contemplar la ‘determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal' pudiendo generar, como mínimo, una confusión con el artículo 2.057º que establece: ‘Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios’". Por otra parte, añadió: "es por ello que consideramos apropiado agregar, al final del mencionado inciso, la frase ‘...la cual en ningún caso podrá ser inferior a los dos tercios de la totalidad de los propietarios que establece el artículo 2.057º’ quedando reflejada la verdadera intención de la norma".

El inciso q)

Por otra parte, consideró que "el inciso q) del artículo referido reza: ‘q) Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios’. Proponemos la eliminación de la palabra ‘disposición’. La unidad complementaria no puede transmitirse ni gravarse en forma independiente a la funcional a la que accede; y, en caso de disponer de la misma, debe ser enajenada exclusivamente a favor de propietarios de otra unidad funcional del edificio y registrar su nueva vinculación. Ahora bien, el inciso en cuestión otorga la facultad de redactar cláusulas restrictivas en el Reglamento de Propiedad Horizontal con relación a la disposición de las unidades complementarias.

"El CCyC, en su artículo 2.039º [1], dispone: ‘Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla."

"Además, el artículo 2.045º dice: ‘Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.’

"Con la trascripción de estos dos artículos se confirma el principio del carácter principal de las cosas privativas y accesorio de las cosas comunes, expuesto en la última parte del artículo 2.039º; y la inseparabilidad entre ambas, prevista en el artículo 2.045º.

"Asimismo, el inciso que nos ocupa deja abierta la posibilidad de interpretar que las unidades complementarias podrían disponerse libremente a favor de terceros si el reglamento así lo indicase.

"El Decreto N° 466/1999 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires trata el régimen de transmisibilidad de las unidades complementarias y le otorga el carácter de accesorio a la unidad funcional a la que sirve permitiendo que, en caso de venta a favor de otro propietario de una unidad funcional del mismo edificio, la unidad complementaria resulte vinculada a favor de la nueva unidad funcional confirmando así el principio de que la unidad complementaria sigue la suerte de la principal.

"En virtud de lo expuesto, considero que resulta contrario al espíritu de lo normado interpretar que las unidades complementarias pueden enajenarse libremente a favor de terceros no propietarios. Sin embargo, tal cual está redactado el inciso en cuestión, quedaría abierta la posibilidad de insertar cláusulas estatutarias en los reglamentos de propiedad horizontal que contradigan lo establecido en los artículos 2.039º y 2.045º.

"Al modificar el inciso, eliminando la palabra ‘disposición’, se habilita solo la constitución de contratos de uso sobre las unidades complementarias, como contratos de locación o comodatos a favor de terceros ajenos al edificio, en total sintonía con lo establecido por el artículo 2.045º del CCyC de la Nación" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] Título V: Propiedad Horizontal. Capítulo 1º: Disposiciones Generales.

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