El aumento para junio sería del 20%

[BPN-10/05/17] El porcentaje de aumento salarial que se discute para los encargados de edificios a partir de junio rondaría el 20%. Así lo informaron a Pequeñas Noticias fuentes relacionadas con los actores que negocian las paritarias del sector. Confirmaron también que el SUTERH ^[1] –entre la última semana de abril y la primera de mayo- estableció un primer contacto con el sector empleador. Si bien todo hace suponer que este valor será para los próximos seis meses –como viene ocurriendo desde hace un cierto tiempo- no se pudo ni confirmar ni desmentir el plazo de duración del acuerdo.

Es de recordar que cualquier aumento que se otorgue ese mes incidirá directamente en el valor del SAC (Sueldo Anual Complementario) ya que para su cálculo se debe tomar la mayor remuneración devengada por todo concepto durante ese semestre. El SAC fue establecido por el artículo 121º de la Ley 20.744 y su forma de cálculo por el artículo 122º de esa misma ley.

De confirmarse que el incremento será de un 20%, el aumento interanual (mayo de 2016 a junio/2017) será en promedio de un 40,2% con un mínimo de 35,3% y un máximo de un 48%. Estas diferencias se explican porque en mayo de 2016 se otorgó un bono remunerativo de 2.000 pesos sobre los valores de la escala salarial de septiembre de 2015 lo que alertó la relación porcentual que diferencia a una categoría de otra.

Por otra parte, si se compara la escala salarial del próximo junio con el mismo mes del año anterior el aumento sería del 34,4%. Con respecto a la escala salarial de junio de 2015 el aumento estimado alcanzaría casi el 80% (79,8%) para esos dos años.

Finalmente se homologó la licencia del 8M

[BPN-10/05/17] Finalmente, luego de 57 días, se homologó el acuerdo que estableció que las encargadas mujeres podían ser liberadas de sus tareas a partir de las 13 horas del pasado 8 de marzo (8M) para participar en las actividades y movilizaciones convocadas por los organizadores del "Paro internacional de mujeres" y del colectivo "Ni una menos".

Es de destacar que según lo pactado, si la trabajadora ese día se retiró del trabajo a la hora acordada no "sufrirá descuento alguno en sus remuneraciones". Si por otra parte la trabajadora decidió no abandonar sus tareas, esas horas trabajadas se liquidarán normalmente, como cualquier día hábil de trabajo.

El acuerdo fue firmado por las tres entidades de administradores que, en nombre de los empleadores, firman los Convenios Colectivos de Trabajo (AIERH ^[1], CAPHyAI y UADI ^[2]) y la Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) representando a los trabajadores.

Consultados sobre el tema, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) informó a Pequeñas Noticias que no es representativo el volumen de mujeres en funciones que se ausentó el día 8M a partir de las 13 hs. y ratificó que se debe abonar como un día normal: "solamente beneficia a las trabajadores que se retiren a partir de ese horario porque tienen la jornada paga".

Al día siguiente -3 de marzo- a las 16 hs. las entidades signatarias lo ratifican bajo el Nº de expediente 1.711.372/16.

El 21 de abril, Ezequiel Sabor, secretario de Trabajo lo homologó mediante la Resolución Nº 479/17 [BPN Nº 602 del 26/04/17: "Se habría homologado la licencia del 8M"].

Finalmente, el 28 de abril, el Lic. Jorge Alejandro Insua, funcionario del Registro de Convenios Colectivos del Departamento Coordinación, lo registró bajo el Nº 484/17.

Desde la firma del Acta Acuerdo hasta su registración transcurrieron 57 días

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[1] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.

De las 62 infracciones del 2016 sólo 21 quedaron firmes

[BPN-10/05/17] 41 sanciones todavía esperan sentencia firme de las 62 que Vilma Bouza, directora general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, anunció que se aplicaron durante el 2016 a infractores de la Ley 941. Al momento de redactar esta nota ^[1], sólo cinco fueron publicados en el Boletín Oficial.

Estos datos surgieron de nueva información proporcionada por Bouza en respuesta a un pedido de información pública realizado por un consorcista porteño ^[2] el pasado 24 de abril.

La Dra. Bouza explicó que la diferencia que existe entre las 62 multas informadas y las cinco finalmente publicadas en el Boletín Oficial se debe a que el infractor, cuando la autoridad de aplicación lo sanciona, puede recurrir ante la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario (órgano revisor de los actos administrativos del Gobierno local), quien puede -en última instancia- revocar la decisión impartida en instancia administrativa. De ser así, el administrador podría accionar legalmente contra el Gobierno de la Ciudad por considerar que su buen nombre se encontró desprestigiado como consecuencia de la publicación de la disposición sancionatoria.

Por último agregó: "así, y en virtud de lo expuesto, a medida que los expedientes finalicen su etapa por ante los estrados judiciales y sean devueltos a esta Dirección General se constatará si la sentencia arribada ha sido confirmatoria o revocatoria del acto administrativo oportunamente dictado para así proceder -en el primer caso y ya pasada en autoridad de cosa juzgada- a la publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".

Teniendo en cuenta que las cinco disposiciones ya publicadas promedian multas por un valor de 24.325 pesos es de inferir que las restantes 16 que quedaron firmes importan un valor de 389.200 pesos (u$s 25.134) mientras que el monto estimado a recaudar por las 41 infracciones que todavía no quedaron firmes rondaría los 997.325 pesos (u$s 64.406).

En su respuesta al pedido de información, Bouzá adelantó los números de las 21 disposiciones sancionatorias contra administradores que quedaron firmes de las cuales cinco ya fueron publicadas en el Boletín Oficial. De su análisis -si fueron numeradas en forma correlativa- se puede suponer que tres fueron ordenadas entre el 1º de enero y el 22 de abril de 2016, dos entre el 4 de abril y el 17 de mayo, dos entre el 4 de mayo al 17 de mayo, seis entre el 17 de mayo y el 21 de julio y, finalmente, seis fueron dispuestas entre el 21 de julio y el 31 de diciembre del año pasado.

De las cinco disposiciones sancionatorias tres se publicaron en los Boletines Oficiales de los días 21 (Disposición Nº 2382), 24 (Disposición Nº 1339) y 26 (Disposición Nº 1240) del mes de abril de este año y dos un mes después: en los del 4 (Disposición Nº 1485) y 9 de mayo (Disposición Nº 1232). Las multas fueron respectivamente de 36.522, 38.956, 9.739 y dos de 18.204 pesos. Los administradores, tal cual lo establece la Ley 941, fueron sancionados respectivamente por el valor –al momento de la firma de la disposición- de 3, 4, 1, 2 y 2 salarios mínimo de un encargado permanente sin vivienda de cuarta categoría.

En el primero y segundo de los casos se sancionó a los mandatarios por no atender a la conservación de las partes comunes ^[3] y por no emitir los recibos de pagos de expensas de acuerdo a lo pautado por la Ley 941 ^[4]. Al primer caso se lo sancionó también por no depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del mismo ^[5].

El tercer administrador fue multado por omitir datos de los prestadores de servicios (CUIT, dirección y matrícula del prestador) en las liquidaciones de expensas ^[6].

El cuarto, igual que el primero y el segundo, fue sancionado por no emitir recibos de pagos de acuerdo a lo establecido ^[4], por no conservar la documentación del consorcio o garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma ^[7] y por no denunciar ante el Gobierno de la Ciudad toda situación antirreglamentaria o las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra ^[8].

La última disposición publicada multa a dos administradoras por las mismas infracciones: no incluir el nombre, cargo del personal del consorcio y demás datos en la liquidación de expensas ^[9] y no detallar en las mismas los pagos por suministros, servicios o abonos a contratistas ^[6].

Es de destacar que cuatro de las sanciones publicadas en el Boletín Oficial fueron ordenadas mediante disposiciones firmadas hace ya más de un año: el 22/04/16, el 3/05/16 y el 4/05/16. La quinta fue firmada el 21 de julio de ese mismo año y publicada en el Boletín Oficial poco más de nueve meses después 

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[1] 09/05/2017.

[2] BPN Nº 600: del 12/04/17: "Quieren saber qué pasó con las 61 infracciones restantes".

[3] Inciso b) del artículo 9º de la Ley 941: "Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes".

[4] Inciso l) del artículo 9º de la Ley 941: "Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos: a) denominación y domicilio del consorcio; b) piso y departamento; c) nombre y apellido del propietario; d) mes que se abona, período o concepto; e) vencimiento, con su interés respectivo; f) datos del administrador, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro; g) lugar y formas de pago".

[5] Inciso h) del artículo 9º de la Ley 941: "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios".

[6] Inciso e) del artículo 10º de la Ley 941: "Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, N° de CUIT o CUIL, Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona".

[7] Inciso f) del artículo 10º de la Ley 941: Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.

Se avanza en la apertura de módulos regionales

[BPN-10/05/17] La Federación de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA), en el marco de su asamblea anual ordinaria, trató tres temas: la apertura de módulos regionales para discusiones paritarias, la creación de un sitio web institucional y la aprobación de la memoria y balance del período anterior.

La reunión se realizó durante el viernes 21 y el sábado 22 en la sede de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y asistieron unas 14 personas representando a las entidades de las provincias de Tucumán, Mendoza, Córdoba, Rosario y de las ciudades de Buenos Aires, La Plata, Mar del Plata y Bahía Blanca.

En esa reunión se informó que el Adm. Alejandro Orlando, vocal del AIERH ^[1], en representación de FAPHRA se reunió con Osvaldo Bacigalupo, secretario de Organización e Interior de la FATERyH ^[2], y le planteó abrir un módulo regional a fin del tratamiento del plus por zona desfavorable. El representante gremial señaló que en principio dicho tema será tratado con los secretarios generales de cada región quienes informarán al SUTERH ^[3] y en función de estas consultas el gremio se expedirá, sin establecer plazo alguno.

Le planteó también la posibilidad de discutir en el futuro la apertura de otros módulos regionales, lo que –según informaron las autoridades de FAPHRA- fue bien recibido por el representante gremial.

Es de recordar que los reclamos de apertura de módulos regionales surgieron principalmente de una provincia y una ciudad bonaerense:

El 21 de octubre del año pasado se había tratado en otra reunión de FAPHRA una solicitud a Víctor Santa María, en su calidad de secretario general de la FATERyH, para que autorice a las autoridades del SUTERyH de Mendoza a negociar la inclusión parcial de esa provincia en la categoría de Zona Desfavorable [BPN Nº 588 del 10/11/16: "Intensa jornada de FAPHRA en Tucumán"].

Por otra parte, en esa misma reunión se trató otra solicitud a Santa María para que autorice esta vez a las autoridades del SUTERyH de La Plata a negociar con los administradores el pago de un plus por separación de residuos aun cuando en esa ciudad todavía no se instalaron los contenedores diferenciados.

FAPHRA informó que luego del análisis de las propuestas recibidas de distintas empresas, fue aprobado por el Consejo Directivo la creación de un sitio web institucional y anunció que próximamente estará operativo.

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AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.

FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal.

Un consorcio rechazó la compra del Libro de Propietarios

[BPN-10/05/17] El pasado 25 de abril, un consorcio de propietarios porteño decidió eximir de la compra del Libro de Propietarios a su administrador. Los copropietarios tomaron esta medida para –en sus palabras- resguardar su derecho a la privacidad e intimidad tal cual lo estipula el artículo 19º y concordantes de la Constitución Nacional ^[1] y el artículo 16º y concordantes de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires ^[2].

El consorcio resolvió también hacerse cargo de cualquier multa contra la administración que se produjese a causa de esta determinación. Por su parte la administración se comprometió a no realizar la compra del libro salvo que el Gobierno de la CABA se lo exija para la renovación de su matrícula.

Estas resoluciones las adoptaron los vecinos de un consorcio de la calle General Urquiza al 100 reunidos en su asamblea general ordinaria anual con el respaldo de los votos de una "amplia mayoría". Los textuales fueron transcriptos del acta de esa asamblea.

En la asamblea anual ordinaria del consorcio estaba previsto tratar ocho puntos de los cuales los dos primeros fueron formales: la declaración sobre la constitución legal de la asamblea, y la designación de un secretario de acta y de dos copropietarios para su firma al cierre.

Luego se procedió a aprobar el balance, inventario y rendición de cuenta del ejercicio anterior; se ratificó el mandato de la administración y se debatió sobre el interés a aplicar a los deudores morosos.

El sexto punto tratado fue la mencionada eximición de la compra del Libro de Propietarios ^[3] a la administración.

Por último, se designaron a los integrantes del consejo de propietarios y se decidió sobre cuatro trabajos que se debían realizar en el edificio: comenzar tareas de mantenimiento en la sala de medidores de gas, realizar refacciones en el vestíbulo central, instalar dos cámaras de seguridad y una reja de protección en la puerta de entrada.

La reunión se realizó en el hall de entrada del consorcio, comenzó a las 20 hs. y finalizó a las 21:30 

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[1] Artículo 19º de la Constitución Nacional: "Las acciones privadas de los hombres que de ningún modo ofendan al orden y a la moral pública, ni perjudiquen a un tercero, están sólo reservadas a Dios, y exentas de la autoridad de los magistrados. Ningún habitante de la Nación será obligado a hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo que ella no prohíbe".

[2] Artículo 16º y de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires: "Toda persona tiene, mediante una acción de amparo, libre acceso a todo registro, archivo o banco de datos que conste en organismos públicos o en los privados destinados a proveer informes, a fin de conocer cualquier asiento sobre su persona, su fuente, origen, finalidad o uso que del mismo se haga. También puede requerir su actualización, rectificación, confidencialidad o supresión, cuando esa información lesione o restrinja algún derecho. El ejercicio de este derecho no afecta el secreto de la fuente de información periodística".

Falleció Claudio Niño

[BPN-10/05/17] Durante la madrugada del pasado 29 de abril falleció el legislador porteño Claudio Omar Niño (Unión PRO). Sufría una larga y dolorosa enfermedad que complicó la actividad laboral de sus últimos meses. Sus restos fueron velados en la Legislatura porteña.

El 1º de julio del año pasado su nombre fue conocido en la comunidad consorcial por haber sido, junto a Horacio Rodríguez Larreta, quien comunicó públicamente que la Ley Muñoz ^[1] (Ley 5.464) sería derogada ^[2]. Un mes y medio antes, el 18 de mayo, asistió junto a otros compañeros de su bloque a la reunión de la Comisión de Legislación General en la legislatura porteña que terminó elaborando el dictamen para modificar la Ley Muñoz a pesar del rechazo de los vecinos que pedían su derogación ^[3]. Finalmente, el 7 de julio de 2016, votó por la derogación de la polémica norma junto a otros 54 legisladores ^[4].

En diálogo con Pequeñas Noticias, Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, lamentó profundamente su partida: "creo que jugó este partido y lo ganó", y completó: "mis condolencias a su familia y a sus compañeros de bancada". Relató que lo conoció telefónicamente durante las conversaciones que tuvo con los legisladores porteños en su esfuerzo por tratar de derogar la Ley Muñoz y personalmente, a mediados de mayo del año pasado, durante la 2º reunión de la Comisión de Legislación General de la Legislatura porteña. Destacó que encontró en él a una persona siempre dispuesta a escuchar y subrayó que fue el único legislador que "bajó a la calle" para escuchar los reclamos de los consorcistas que manifestaban por la derogación de la ley.

A fines del año pasado, específicamente el 15 de diciembre, la Legislatura votó un proyecto que presentó junto a Paula Oliveto Lago (Coalición Cívica-ARI) que declaró al Dr. Eduardo Daniel Awad personalidad destacada en el ámbito de la promoción y defensa de los derechos de las personas con necesidades especiales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ^[5].

El 17 de marzo, Niño acompañó al Dr. Awad durante el acto de homenaje que se le realizó en el Salón Dorado de la Legislatura porteña donde se materializó la voluntad legislativa. Niño fue el primer orador de ese acto. Lo sucedieron el periodista Daniel Mollo, la periodista Magdalena Ruiz Guiñazú, el historiador y periodista Fernando del Corro, el Dr. Enrique Daniel Rodríguez Masdeu y el Dr. Jorge Rizzo (presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal).

El 29 de abril, Awad publicó en su Facebook: "lamento comunicarles que falleció un buen tipo... [...] Era bueno en todo sentido y me pone muy triste su partida..."

Nació en 1960 un 22 de agosto bajo el signo de Leo. Durante los años ’80 impartió clases de Educación Cívica durante varios años en el colegio San José de Calasanz en el barrio porteño de Caballito. Se recibió de abogado a los 28 años. Su mandato como legislador comenzó en diciembre de 2015 y se hubiera extendido hasta el 2019.

Legisladores y funcionarios lo recordaron con afecto en las redes sociales. Entre otros: Laura Alonso, titular de la Oficina Anticorrupción; Alejandro Amor (FpV), defensor del Pueblo de la CABA; el legislador Roberto Quattromano (Unión PRO) y el legislador Hernán Rossi (Suma +).

Finalmente, durante la sesión ordinaria de la Legislatura porteña del 4 de mayo integrantes de todos los bloques expresaron su dolor por su fallecimiento.

Este año hubiera cumplido 57 años 

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[1] Ley Muñoz: El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del Registro Público de Administradores porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario esa ley que llevó el número 5.464. Estaba previsto que la conducción del nuevo Consejo estuviera compuesto por 11 miembros de los cuales una importante mayoría respondían eran del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA). Poco tiempo después Muñoz fue nombrado Defensor de los Inquilinos porteños.

La Dra. Sessa propone modificar la Ley 941

[BPN-10/05/17] La Dra. Rita Sessa, vicepresidenta de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH) propone cuatro modificaciones a la Ley 941: cambiar la actual unidad de medida de las multas a un valor porcentual del valor fiscal de la propiedad, establecer que las multas que se apliquen a los administradores sean ejecutables ante el fuero contencioso administrativo y tributario de la CABA, incorporar la Disposición 1494/14 al cuerpo normativo de la Ley 941 y cambiar el concepto de administrador voluntario por el de gratuito o ad honorem de inscripción obligatoria.

Así lo hizo saber el 2 de abril pasado en una nota publicada en el sitio web institucional de la Fundación.

Textualmente, sobre este tema, la Dra. Sessa propone: "establecer la graduación de la sanción de multa en función de un porcentual de la valuación fiscal del inmueble y no de los haberes básicos del personal de encargados".

Es de recordar que en este momento el inciso a) del artículo 16º de la Ley 941 establece que las infracciones a esa ley se sancionan con una "multa cuyo monto puede fijarse entre uno y cien salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda".

En diálogo con Pequeñas Noticias, Sessa argumentó que "las remuneraciones del personal de los consorcios, limpieza y afines no tiene nada que ver con un régimen sancionatorio a los administradores", y agregó: "sería más justo establecerlo en relación a los valores fiscales de cada edificio que varían según sus características edilicias y de ubicación geográfica urbana".

La vicepresidenta de la LCPH opina que "se debiera establecer puntualmente que las multas que se aplican a los administradores -en la medida que queden firmes y pasadas en autoridad de cosa juzgada- son ejecutables ante el fuero contencioso administrativo y tributario pudiendo tercerizarse el servicio de cobro sin perjuicio de la vigencia de los Arts. 392/393 y concordantes de la Ley 189 y de la Ley 757 y del DNU 1510/1997".

La abogada consideró que "su importancia radica en integrar esto al cuerpo legal de la propia ley de Registro Público y no que aparezca en otras leyes procedimentales de la CABA. De esa forma la ley hace saber que su régimen sancionatorio es ejecutable".

Según la iniciativa de la Dra. Sessa se debe "establecer que si el modelo de liquidación de expensas delineado por la ciudad y plasmado en la Disposición 1494/2014 DGDyPC (Expensas Claras IV) es incumplido en sus alcances, será motivo de sanción para todo administrador".

Sobre este punto opinó que es de su conocimiento que hay muchas administraciones -en general de propietarios que habitan el inmueble- que ignoran las disposiciones 856/14 (Expensas Claras III) y 1494/14, ambas de la DGDyPC", y agregó "considero positivo integrarlo al texto de la Ley 941, por idénticas razones que las del punto anterior. Normas integrativas, no dispersas".

Por último, el proyecto propone "suprimir el concepto de administrador voluntario, resabio del texto original de la ley 941, porque con su texto vigente ningún administrador es voluntario: son rentados y de inscripción obligatoria o ad honoren y de inscripción obligatoria".

Rincón Solidario

Alguien que lo suplante

Buenas noches:
Les hago dos consultas.
En un edificio, el cual administro, trabajan un encargado y un ayudante.
El encargado se toma vacaciones por una semana y quisiera saber si es obligatorio contratar a alguien que lo suplante. Son 65 departamentos.

El ayudante trabaja de lunes a viernes 9 horas y los domingos 4 hs.

También me gustaría saber si las horas del día domingo que son 4 se pueden bajar a 3 hs sin problemas o es un derecho ya adquirido.

Gracias por su atención.

Saludos.
Micaela [CABA]
(06/04/2017)

Estimada Micaela:

Con relación a la primera consulta referida a contratar a un suplente cuando el encargado se toma vacaciones la respuesta es sí, y ello en razón de lo dispuesto en el Capítulo Categorías Art.7 inc. g) del CCT 589/10.

El suplente de un trabajador con una jornada de 8 horas debe hacer el mismo horario que el titular y debe ser registrado como tal. 

En cuanto a su consulta referida a las horas extras el Art. 64 de la LCT dice expresamente:

"El empleador tiene facultades suficientes para organizar económica y técnicamente la empresa, explotación o establecimiento."

Del texto de la ley surge que la facultad de reducir o suprimir horas extras es una facultad del administrador con consenso de la asamblea que deberá llamar al efecto. 

No obstante la jurisprudencia ha dictado fallos contradictorios por lo que, sería irresponsable de mi parte darle una respuesta por este medio, siendo un tema complejo exige una conversación previa para el envío de la carta documento por lo que amerita una consulta personal.

Cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Como verás, falta mucha información para poder darte una respuesta definitiva, pero con estos números podes tener una idea y comparar.

Por otro lado no decis cuál es tu tarea ni en qué tipo de inmueble.

Un saludo grandote.

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