"Suspenda toda reunión o concertación con el gremio"

[BPN-11/07/17] El 23 de junio, tres entidades de consorcistas presentaron un petitorio en el Ministerio de Trabajo para que suspenda toda reunión o concertación de las tres entidades de administradores que negocian paritarias con el gremio hasta que se expida en forma expresa y con carácter de urgente sobre el encuadre sindical que corresponde asignar al sector empleador.

Afirmaron que el nuevo Código Civil y Comercial (CCyC) modificó las facultades que legitimaban a quienes se presentaban por el sector empleador, o sea las entidades de administradores, y que se debe realizar una adecuación para que participen en la negociación las entidades de consorcistas. En su petitorio explicaron: "la aclaración del alcance de la relación jurídica no es una ocurrencia nuestra, sino que deriva de la modificación expresas receptada explícitamente por el Congreso Nacional al legislar el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación quitándole al administrador la facultad autónoma que tenía antes de la reforma de hacer por sí mismo lo más y lo menos (contratar y despedir) respecto al personal para cambiarlo por la autorización ineludible de la Asamblea [inciso c) del artículo 2.058º e inciso f) del artículo 2.067º]".

En su escrito reconocieron que los inquilinos forman parte de la comunidad consorcial: "ser consorcista no significa ser copropietario puesto que se estima en 900 mil los inquilinos que también son consorcistas y que terminan pagando las expensas junto con los copropietarios, sin importar la calidad o título con el que habitan".

También explicaron que la propiedad horizontal atraviesa a todas las clases sociales: "no se trata de una cuestión meramente patrimonial, se trata del acceso y la conservación de una vivienda digna, del valor de mejorar la calidad de vida, no solo propia sino de la prole misma", y agregaron: "la incidencia de este rubro está, indirecta pero visiblemente, surcando el derecho de propiedad de los más humildes barrios y de los más humildes dueños (jubilados, pensionados, discapacitados, desempleados y jornaleros) violando operativamente las disposiciones de los tratados internacionales con jerarquía suprema llevando el estado de cosas a la pérdida de un valor fundamental del derecho al bienestar que es la vivienda".

Advirtieron que, a diferencia de otros gremios, en el sector de la propiedad horizontal los empleadores pertenecen también a la clase trabajadora: "no consideramos injusto que el sector sindical defienda sus intereses; al contrario, creemos en el derecho de incrementar sus retribuciones, siempre que no influya en detrimento lesivo de otras clases también asalariadas, de trabajadores iguales a ellos, quienes no somos patrones, ni industriales, ni inversores, ni empresarios".

Como dato duro afirmaron que los sueldos de los encargados y sus cargas sociales representan la mitad de las expensas: "para tomar conocimiento del tenor de las negociaciones podemos aseverar, sin exagerar, que la incidencia de gastos entre salario bruto, cargas sociales y beneficios del empleado de los consorcios insumen el 50% o más, de los gastos del edificio".

La solicitud fue presentado por la Unión de Consorcistas de la República Argentina representada por Alicia Giménez, Samuel Knopoff presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios, Consorcistas y Copropietarios (FeDeCo) y María Mercedes García de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina).

Es de resaltar que las tres consideraron que sólo UCRA y FeDeCo son las mejores y más representativas para representar a los empleadores: "...en consecuencia, si se diera el límite que se presume, la variación daría lugar a ocupar esa silla de negociación a las entidades más representativas o mejor representativas en todo caso, del sector, como son la que tiene un registro de asociación gremial de empleadores (UCRA) y la que tiene la representatividad del conjunto nacional en carácter de Federación (FedeCo)".

Los abogados patrocinantes fueron los abogados Jorge Resqui Pizarro, Nora Leseduarte, Ricardo Geler y Sergio Abrevaya. Resqui Pizarro es coordinador de la Red de Consorcistas Damnificados (ReDeCo) y del Foro de Abogados de Propiedad Horizontal, Leseduarte es asesora de ADEPROH en temas legales y laborales, Geler es titular de la Asociación de Propietarios de Inmuebles (API) y Abrevaya fue el autor, en noviembre de 2009, de la modificación de la Ley 941 que en diciembre de 2002 creó un Registro Público de Administradores (RPA) en la CABA.

La presentación en el Ministerio se realizó una semana exacta después de haberse firmado, el 16 de junio, un acuerdo entre las tres entidades de administradores ^[1] habilitadas para mantener negociaciones salariales con el gremio de los trabajadores de los consorcios y la FATERyH (Federación Argentina de Trabajadores de Edificio, Renta y Horizontal) representando al sector sindical.

El documento obtuvo el número de expediente: 1-2015-1766549-2017 y sus 59 folios están divididos en 10 apartados y un anexo. La subdivisión fue: 1) La personería; 2) La legitimación; 3) Los fundamentos de hecho y derecho; 4) La confrontación; 5) La aplicabilidad temporal de la ley; 6) La lógica de la argumentación; 7) El límite de atribuciones del administrador; 8) Del interés colectivo de clase; 9) Los antecedentes; 10) El petitorio.

El 23 de junio, el expediente pasó al Jefe de Asesores y desde el 10 de julio pasó a Antognini Eduardo, asesor técnico legal de la Dirección Nacional de Relaciones del Trabajo Ministerio de Trabajo.

El anexo documental está integrado por cerca de 19 notas periodísticas y leyes de las cuales cinco fueron producidas por Pequeñas Noticias 

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La UIF radicó una denuncia contra Víctor Santa María

[BPN-11/07/17] El pasado lunes 10, el matutino La Nación informó que la UIF (Unidad de Información Financiera) presentó ante el juzgado de Claudio Bonadío una denuncia contra Víctor Santa María, secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal (SUTERH), por "actividades financieras en Suiza" a través de dos empresas: Alto Trust Ltd. y Vica Trust. Fuentes judiciales revelaron a ese medio que ésta se produjo a consecuencia de la aparición de "operaciones sospechosas" por importes cercanos a los cuatro millones de dólares. El matutino informó que Santa María desmintió estar vinculado a cuentas o firmas en Suiza y dijo que era la "primera vez" que escuchaba los nombres de estas dos empresas.

Un informe de la UIF que obraría en poder de Bonadío y del fiscal Carlos Rívolo detallaría a lo largo de más de 40 páginas una serie de operaciones inmobiliarias y financieras realizadas por el SUTERH donde aparecen repetidamente empresas vinculadas a Damián Fernando Bila y Andrés Leandro Stangalini. Y concluye que no se puede "descartar la utilización de maniobras de sobre y/o subfacturación que permitan fugas y/o canalizaciones de fondos desde el SUTERH hacia estas firmas analizadas". El titular del SUTERH –según la nota periodística- aseguró que Bila y Stangalini eran "proveedores del gremio".

La nota de La Nación fue reproducida más de 17 veces -con más o menos datos- tanto por medios nacionales, como locales y digitales durante el lunes 10 y el martes 11.

Por último, el 19 de agosto del año pasado, a través de la Resolución N° 39.993, la SSN había dispuesto revocar la autorización para operar y la liquidación forzosa de Interacción ART "por no cumplir con las condiciones mínimas de viabilidad, atento que carece del respaldo de capital exigido por las normativas vigentes" [BPN Nº 584 del 1/09/16: "Se dispuso la liquidación forzosa de Interacción ART"]

El 55% consideró el aumento "poco" o "lo justo"

[BPN-11/07/17] Según una encuesta realizada por Pequeñas Noticias, el 55% consideró que fue "poco" o "lo justo" el aumento del 21% acordado entre las tres entidades de administradores que participan de las negociaciones paritarias ^[1] y el gremio de los encargados ^[2]. Ya en detalle, el 45% consideró que el aumento fue "mucho", el 35% consideró que ese incremento fue "poco" y el 19% lo consideró "justo". Un 1% respondió la opción "No sabe / No contesta".

Como dato para pensar del 45% de aquellos que votaron que el aumento otorgado fue "mucho", el 59% fueron mujeres y el 41% varones. Estos porcentajes se invierten a la hora de analizar a aquellos que votaron que el aumento fue "poco": el 76% fueron varones y sólo el 24% mujeres. Votaron que fue "justo" un 63% de mujeres y un 37% de varones.

La encuesta se realizó entre los participantes del grupo de Pequeñas Noticias en Facebook y los seguidores del sitio del medio en esa misma red social. Comenzó el 27 de junio por la noche y finalizó el 7 de julio al mediodía siendo su duración de sólo 10 días.

La pregunta puntual que se realizó a los participantes fue: ¿Ud. considera que el 21% de aumento logrado por el gremio de los encargados para el próximo año es... ...poco? ...mucho? ...lo justo? o No sabe / No contesta.

Es de recordar que al día de la fecha el acuerdo citado no fue homologado por el Ministerio de Trabajo. El viernes 16 de junio se habría firmado y el jueves 29 de junio la CAPHyAI anunció que  fue citada para ratificarlo ante el Ministerio. Desde entonces no hay más novedades 

Campaña para difundir derechos y obligaciones de los consorcistas

[BPN-11/07/17] El pasado 3 de julio, la Defensoría del Pueblo de General Pueyrredón y la Asociación Civil de Consorcistas de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (ACoPH) comenzaron una campaña para difundir los derechos y los deberes de los consorcistas. En ese marco, el Dr. Juan Antonio Costantino brindó una charla sobre la propiedad horizontal y la vida consorcial a partir del Código Civil y Comercial y la Ley 14.701. También se distribuyó un resumido manual titulado: "Derechos básicos, obligaciones y prohibiciones de los consorcistas".

En palabras de Constantino: "este breve vademecum de derechos, obligaciones y prohibiciones tiene como objetivo ser difundido para que los consorcistas los conozcan y puedan ejercitarlos (los derechos) y cumplirlas (las obligaciones y prohibiciones) en pos de una mejor calidad de vida consorcial".

Es de recordar que la Ley 14.701 creó el 17 de diciembre de 2014 un Registro Público de Administradores en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires. Fue promulgado el 23 de febrero de 2015 ^[2] aunque hasta el día de hoy no fue reglamentada.

Los temas que trató el Dr. Costantino durante su charla fueron: "Mejoras operativas del sistema luego de las reformas", "Consejo de propietarios", "Deberes, derechos y prohibiciones de los propietarios", "Daños por filtraciones de aguas y novedades", "Asambleas" y "Administrador de consorcios".

El acto se desarrolló ese lunes a las 18:30 en el 7° piso de la Facultad de Derecho, ubicada en la calle 25 de Mayo 2.865 de la ciudad de Mar del Plata.

El folleto distribuido –de autoría de Costantino- resalta que los copropietarios tienen derecho a verificar aún en forma individual si el administrador cumple con las obligaciones estipuladas en el inciso f) del artículo 8º de la Ley 14.701 ^[3]. La norma, en palabras del autor, obliga al administrador a garantizar el libre acceso a los consorcistas para corroborar la documentación del consorcio y establece que con previo aviso de visita, el administrador no puede demorar más de 5 días en concederla.

Aclaró que la ley provincial habilita al propietario a acceder al libro de actas de las asambleas, libro de administración, libro del registro de firma de los propietarios, libro de sueldos y jornales, libro de órdenes y que puede cotejar la documentación respaldatoria de cada una de las liquidaciones de expensas, que deben cumplir con el artículo 11º de esta ley.

Según Constantino, esa misma norma dispone, en su artículo 14º, que la duración del mandato del administrador es de 1 año con posibilidad de ser renovado y en su artículo 15º que sus honorarios deberán ser fijados por la asamblea de propietarios, sin ser obligatorios u oponibles los sugeridos por las diferentes entidades de administradores 

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[1] BPN Nº 539 del 07/01/14: "Se creó un Registro Público de Administradores bonaerense".

[2] BPN Nº 545 del 16/03/15: "Se promulgó el RPA bonaerense y hay sorpresas".

[3] Inciso f) del artículo 8º de la Ley 14701: "Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas, inquilinos a cuyo cargo se encuentre el pago de expensas o apoderados de los copropietarios. El administrador debe otorgar la vista de la documentación en un plazo no mayor de cinco (5) días de la fecha en que se formuló la solicitud".

[4] Artículo 11º de la Ley 14.701: "De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:

"a. Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al mes liquidado, intereses punitorios. Si los hubiere, se detallarán los depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la Asamblea de Copropietarios.

"b. Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, CUIT o CUIL, número de inscripción en el Registro).

"c. Datos del consorcio, con el número de CUIT.

"d. Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior.

"e. El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando número de CUIT, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

"f. En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.

"g. Listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos. Además, en el caso de los consorcios compuestos por menos de 100 unidades funcionales, también se deberá:

"h. Informar nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, número de CUIL sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

"i. Detallar los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, domicilio, número de CUIT o CUIL, número de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su caso, cantidad y número de cuotas que se abona.

"j. Detallar los pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

Ya existe un proyecto de colegiación tucumano

[BPN-11/07/17] El 23 de marzo, dos legisladores de la Provincia de Tucumán presentaron un proyecto de ley para crear el Colegio de Administradores de Consorcios y Propiedades que –si bien se ubicará en la ciudad de Tucumán- tendrá competencia en toda la provincia.

La propuesta no excluye explícitamente a los administradores de sus propios edificios a colegirse, exige a los profesionales constituir una garantía real o personal, establecerá honorarios por ley y los colegiados podrán matricularse con un curso dictado por la misma entidad, no prevé exigir ni un título terciario ni universitario.

Por otra parte, los autores de la iniciativa destacaron que el Colegio ejercerá el gobierno de la matrícula profesional, dictará cursos de capacitación para el perfeccionamiento profesional, vigilará el cumplimiento de las leyes que regulan la profesión y ejercerá la potestad disciplinaria sobre los matriculados, entre otras actividades.

El proyecto, de ser aprobado, prevé derogar la Ley 7.785 que creó un Registro Público de Administradores de Tucumán que –según informó la Cámara de Administradores local- nunca se reglamentó.

Sus autores fueron Sergio Ariel García del bloque Frente Acuerdo para el Bicentenario y Claudio Daniel Viña del bloque Fuerza Republicana.

Según la definición de los autores, quien administra el consorcio al que pertenece en forma no onerosa quedaría excluido de la definición de administrador y por lo tanto no debería colegiarse. La iniciativa define textualmente que "administrador es toda persona que, designada por el consorcio de propiedad horizontal o de barrios cerrados y countries, ejerce en forma habitual y onerosa, la representación del consorcio y las acciones propias del mandato que lo vinculan al mismo, en negocios de administración o disposición, que tienden a la conservación y/o mejora de los espacios comunes, en un todo conforme con las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación [artículo 6º]".

El siguiente artículo, el 7º, establece que "para ejercer la actividad de administrador se requiere estar habilitado conforme a las disposiciones de la presente ley y estar inscripto en la matrícula correspondiente". Continuando con la misma línea de definiciones es de suponer que el administrador ad honorem de su propio consorcio al no estar alcanzado por la definición del párrafo anterior, no le cabría la actual.

Sin embargo, bajo el título "Ejercicio ilegal" el artículo 15º establece que "se considerará que ejercen ilegalmente la actividad [...] cualquier persona que, en forma pública o privada, pretenda ejercer la actividad sin estar matriculado e inscripto en el Colegio de Administradores de Consorcios y Propiedades".

Por otra parte el artículo 13º dentro de las excepciones no menciona a quienes quieran administrar junto a sus vecinos su propiedad. A los que excluye explícitamente son a los magistrados y funcionarios del Poder Judicial; a los funcionarios, empleados o contratados de la Administración Pública Nacional, Provincial, Municipal o Comunal en los casos en que representen los intereses del organismo que forman parte o dependan o en virtud de cuyos poderes actúan y a los miembros de las Fuerzas Armadas y de seguridad en actividad.

El inciso 7) del artículo 10º de la iniciativa establece que para obtener la matrícula de administrador es necesario "constituir una garantía real o personal a la orden del organismo que tiene a su cargo el gobierno de la matrícula [o sea el Colegio], cuya constitución será determinada por éste con carácter general". En el caso de una garantía real se trataría de una propiedad cuyo valor mínimo sería determinado por el Colegio a crearse aunque no se aclara si se tratará de un monto fijo o estará atado a la cantidad de consorcios que el matriculado administre. Tampoco se aclara cuál es el objeto de esa caución –ya sea real o personal- y en qué casos se haría efectiva.

Este requisito se anticipa en el artículo 9º en el cual define la matriculación como "el acto por el cual el Colegio otorga la autorización para el ejercicio de la actividad profesional en el ámbito de la Provincia de Tucumán" aunque lo condiciona al "previo otorgamiento de fianza real o personal".

Es de destacar que por último, el artículo 11º expresa taxativamente que "en ningún caso se puede denegar la inscripción a la matrícula por razones [...] económicas, [...] o que impliquen alguna forma de discriminación".

El colegio a crearse no tiene previsto exigir ni un título terciario ni universitario para colegiarse: el inciso 3) del artículo 10º establece que uno de los requisitos para matricularse es "aprobar un curso de capacitación y nivelación realizado por el Colegio de Administradores de Consorcios y Propiedades o validar cursos anteriormente realizados".

La primera referencia que hace la iniciativa a su intención de fijar honorarios por ley la hace en el artículo 17º en el cual establece que es obligación del administrador "el estricto cumplimiento de la presente ley y de las normas éticas y arancelarias".

La segunda lo hace en el inciso 3º del artículo 18º que trata de los derechos del administrador que expresa: "Percibir los honorarios que se fijen oportunamente, conforme la tarea encomendada, debiendo extender el recibo pertinente".

En los fundamentos, los legisladores indican que el objetivo de este proyecto de ley es "dar respuesta a las problemáticas que atraviesan los sistemas de administración de consorcios actuales y que terminan afectando al residente. Con el colegio se otorgara mayor transparencia a la función y obligará a los administrados a cumplir ciertos requisitos que garanticen el adecuado manejo de fondos correspondiente a las propiedades administradas".

Consideran, además, que resulta primordial regular esta actividad ya que gran parte de las familias de la Provincia de Tucumán reside en propiedades horizontales, country o barrios privados. "Muchas veces, las gestiones de los administradores de consorcio inciden sustancialmente sobre la calidad de vida de los moradores de un edificio. Sus errores o sus aciertos luego deben ser absorbidos por los moradores ya sea pagando multas, juicios o deudas, como así también disfrutando de buenos servicios y calidad de vida", subrayan.

Continúan los conflictos laborales en Página 12

[BPN-11/07/17] El 6 de julio, los trabajadores de Pagina 12 nuevamente decidieron suspender sus actividades hasta el cierre de la edición de ese día "como puntapié inicial de un plan de lucha que continuará hasta tanto se regularice la situación". Denunciaron al Grupo Octubre –titular del medio- por no brindar las condiciones laborales mínimas para ejercer sus tareas. "Al cobro incompleto del salario de mayo y el pago en cuotas del aguinaldo y del sueldo de junio se agrega la situación crítica de la sección fotografía, que ante el no pago de taxis -indispensables para ese trabajo- se encuentra virtualmente paralizada desde hace 48 horas", explicaron los trabajadores en su blog "Los trabajadores de Pagina 12" y agregaron: "es un hecho inédito en la historia de esta publicación".

El Grupo Octubre, es gestionado por Víctor Santa María, titular del SUTERH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) y la FATERyH (Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal). Según su sitio web, Octubre es también titular de la radio FM 89.1 Malena, la señal AM 750, Caras y Caretas, Diario Z, El Planeta Urbano, la Editorial Octubre, la UMET (Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo), el Fideicomiso Filmar e ISO SUTERH.

Desde lo estrictamente salarial, los trabajadores reclaman al Grupo Octubre –titular del medio- un incremento del 12% con los haberes de junio según la paritaria que Editorial La Página SA había firmado como parte de AEDBA (Asociación de Editores de Diarios de la Ciudad de Buenos Aires). Denunciaron que la empresa está pagando el aguinaldo en cuatro cuotas y el sueldo de junio en dos partes, en todos los casos sin considerar el aumento acordado.

En otro orden de cosas, reprocharon que desde el martes 4 de julio la empresa dejara de entregar vales de taxis y como consecuencia los fotógrafos no pudieran cumplir con su trabajo. Los trabajadores explicaron que "la solución que propuso la empresa fue que cada uno pague los viajes de su bolsillo para luego rendir los gastos, pero el antecedente inmediato es que los viáticos y otros gastos de caja chica tardan meses en saldarse, por lo que se decidió de forma unánime dejar de realizar coberturas fuera de la redacción hasta tanto se vuelva a restablecer el servicio de taxis".

Por último, consideraron –en sus palabras- que "estas novedades se dan en un contexto de destrato generalizado hacia los trabajadores, que incluye la falta de insumos básicos como jabón y papel higiénico en los baños y hasta de los trapos de piso que usa el personal de limpieza".

Este conflicto no es nuevo: tres días antes, el 1 de julio -y durante dos días- las notas de las ediciones correspondientes a esas jornadas salieron sin firmas. El 28 de junio habían decidido parar hasta el cierre de esa edición y retirar las firmas en las notas y los créditos en las fotos que se publicaron en los diarios del sábado y del domingo.

Por su parte, el 21 de junio, los trabajadores del diario decidieron un paro hasta el cierre de la edición debido al pago incompleto de los salarios de mayo y otras irregularidades por parte del Grupo Octubre.

Los motivos del conflicto los habían difundido detalladamente en su blog el 15 de junio, el 26 de mayo, el 12 de mayo, el 30 de noviembre de 2016 y 15 días antes, entre otras fechas.

Proyectos de gestión

[BPN-11/07/17] A poco más de tres meses de ser electo presidente de la Cámara de Administradores de Consorcios y Propiedades de Tucumán (CACyProp), el Adm. Carlos Alberto Trayán explicó a Pequeñas Noticias sus proyectos para los próximos dos años de su gestión: impulsará una colegiatura de administradores en Tucumán, que pueda replicarse luego en el resto del país; propondrá que el Registro Público de Administradores de la provincia -que actualmente no está vigente- sea manejado por la entidad que representa y realizará cursos para capacitar a los asociados. Por otra parte, opinó que sería ideal que las paritarias con los encargados de edificios las maneje la Federación de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA).

Las elecciones de la Cámara de Administradores tucumana se realizaron el pasado 3 de abril. Acompañan a Trayán en la comisión directiva la Adm. Susana Inés Quiroga (secretaria), la Adm. Jorgelina Judith Cabello (prosecretaria), el Adm. Matías Abel Páez (tesorero) y el Adm. Carlos Federico López Marcos (protesorero). Son vocales titulares: el Adm. Oscar Giménez Lazcano y el Adm. Leopoldo Martínez Castro. La Adm. Graciela del Valle Gómez es vocal suplente y la administradora María de los Ángeles Sen es revisora de cuentas. Sus suplentes son la Adm. Selva Beatriz Álvarez Prado y el Adm. Osvaldo Alberto Borgetto.

Luego de ser nombrado vicepresidente, el Adm. Francisco Eduardo Callejas falleció. Así lo informó la entidad el 10 de mayo aunque no especificó en qué fecha.

A continuación, ponemos a disposición de nuestros lectores la entrevista que Pequeñas Noticias le realizó a Carlos Alberto Trayán.

Pequeñas Noticias: ¿cada cuánto se celebran las elecciones?

Carlos Alberto Trayán: cada dos años.

PN: ¿cuántas listas se presentaron este año?

CAT: una única lista.

PN: ¿cuántos administradores hay actualmente en Tucumán?

CAT: 230 más o menos. El problema es que como no hay una registración de los administradores y además no es obligatorio estar en la cámara muchos no se afilian. Nosotros actualmente tenemos 35 administraciones asociados.

PN: ¿Ud. qué se propuso para esta nueva gestión que encabeza?

CAT: la colegiación de los administradores de San Miguel de Tucumán, para que se pueda replicar luego en todo el país. Esa es la propuesta que tenemos todos, si bien la encabezo yo pero todos tenemos el mismo propósito: la colegiación. Ya hemos hecho la presentación del proyecto en la legislatura y lo están analizando. Está todo sujeto tanto a lo político como a lo social, hay intereses en ambas partes entonces es complicado porque no todas las personas tienen el mismo principio para resolver la problemática. Pero sí, hay muchas perspectivas de que pueda salir.

PN: ¿El proyecto lo presentaron a nivel provincial o municipal?

CAT: provincial

PN: ¿qué opina de un Registro Público de Administradores en su provincia?

CAT: actualmente hay un registro que no está vigente ni reglamentado y que se encuentra a cargo de Comercio Interior. Entonces, el administrador se registra como servicio. El problema está en que cualquier administrador que está registrado en ese registro -que reitero no está vigente en este momento- quedaría expuesto a que se lo multe caprichosamente por montos absurdos como 80 mil o 100 mil pesos. No necesitamos que alguien que no sea del paño maneje el tema de la administración de consorcios. La Cámara o un futuro Colegio son las instituciones idóneas que tendrían que regular ese registro. Nuestra propuesta es que en caso de que no salga la colegiación, el Registro Público de Administradores sea manejado por la Cámara de Administradores, ya que aquí hay un código de ética y de disciplina.

PN: ¿qué opina de la participación en las paritarias de las entidades del interior?

CAT: desde el punto de vista de nuestra Cámara, sería ideal que eso lo maneje la FAPHRA, que es la entidad que nuclea a las cámaras del país.

PN: ¿cuáles son las otras propuestas de su gestión?

FAPHRA ya tiene sitio web

[BPN-11/07/17] El 23 de junio, la Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA) inauguró su sitio web institucional. Desde este nuevo canal de comunicación, su presidente el Adm. Alejandro Pani, reafirmó la intención de la Federación de trabajar por la colegiatura y desmintió que tengan intenciones de participar en paritarias.

El sitio web cuenta con cinco secciones principales: "Inicio", "Autoridades", "Nuestra historia", "Socios" y "Contacto".

En la sección "Socios" informan que componen la Federación nueve entidades de administradores de las cuales tres son de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires: El AIERH ^[1], la CAPHyAI ^[2] y la UADI ^[3]. Las restantes son de la provincia de Buenos Aires, de la ciudad de La Plata, de la provincia de Santa Fe (2ª circunscripción), de la provincia de Córdoba, de Tucumán y de la ciudad de Bahía Blanca y Zona.

En la sección "Inicio", bajo el título "FAPHRA, por el buen camino", se desarrolló un editorial en formato de entrevista en el que Pani reafirmó que "uno de los principales puntos a conquistar es la colegiación de los administradores", y agregó: "hay algunas cámaras del interior que ya presentaron proyectos de colegiación en las legislaturas correspondientes y, en algunos casos la iniciativa está a punto de ser tratada en las comisiones respectivas. Son todos pasos que nos acercan al objetivo fijado: alcanzar la Colegiación, al igual que tienen otras actividades de la economía nacional".

En esa misma sección, se desmintió la intención de FAPHRA de participar en paritarias: "Ante algunas versiones que circularon en el sentido de que FAPHRA tenía intenciones de participar en las negociaciones paritarias del sector, Pani fue rotundo en sus declaraciones: ‘En este sentido no debe haber malas interpretaciones, porque los estatutos de la Federación son muy claros en su redacción, cuando se señala que nuestra entidad no formará parte de la discusión paritaria del sector. Para eso hay cámaras que forman parte de FAPHRA que sí participan en las paritarias’" 

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[1] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.

[2] CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

Nueva sede gremial en Necochea

[BPN-11/07/17] El 1° de julio, el gremio de encargados de edificios necochense (SUTERyH) inauguró una nueva sede. Participaron del acto Víctor Santa María, secretario general del SUTERH ^[1] y de FATERyH ^[2], el secretario general del gremio local, Rafael Iácono, junto a su comisión directiva y el secretario de Gobierno de la Municipalidad de Necochea, Diego López Rodríguez, en representación del intendente Facundo López. Además participó la Lic. Gisela Barbieri, secretaria de la Mujer del PJ Distrito Necochea y precandidata a concejal por la Lista 4 "Celeste y Blanca" de Unidad Ciudadana Necochea / Quequén, que acompañó la apertura de la casa de los trabajadores y trabajadoras de los edificios.

Asistieron también dirigentes de las diferentes delegaciones sindicales del resto del país y trabajadores de edificios junto a sus familias.

En la nueva sede funcionarán los servicios de asesoramiento gremiales y los consultorios médicos de la obra social OSPERyH (Obra Social del Personal de Edificios, Renta y Horizontal). Además, en palabras de Iácono, allí se dictarán cursos de capacitación para los afiliados en computación, seguridad e higiene, plomería, entre otros.

"El flamante e imponente edificio, tal cual lo calificó un medio local, se encuentra ubicado en Diagonal San Martín 1.471, ciudad de Necochea.

Luego del corte de la cinta inaugural, Rafael Iácono agradeció la presencia de todos los asistentes, en particular, la de los trabajadores y trabajadoras de edificio: "cuando arranqué acá, teníamos muy poquitos afiliados y hoy ya superamos los 200", informó. A su vez, valoró el esfuerzo que hacen para aportar la cuota sindical, ya que "con este gobierno, se está haciendo cada vez más difícil llevar la situación económica adelante", enfatizó.

Además, motivó a los trabajadores a que realicen los cursos de capacitación que se organizarán en la sede: "haciéndolos van a tener un incremento en el sueldo de un 10%, siendo trabajadores integrales de edificio" resaltó. "Lo vamos a poder hacer en Necochea sin tener que ir a otro lado, tenemos casa propia", agregó.

Finalizando con su disertación, agradeció nuevamente a los afiliados por confiar en el sindicato y a la comisión directiva local por apoyarlo, empujarlo y hacer que la entidad crezca día a día. Por otra parte, –refiriéndose a Santa María- destacó: "tenemos un dirigente espectacular, a mi manera de ver, porque desde que estoy en el gremio veo que siempre hay cosas nuevas y que cuando uno le propone un proyecto, nunca te dice, por lo menos en Necochea, ‘no, esperá’. Siempre dijo ‘sí, me parece perfecto, si esto le sirve a Necochea, entonces sí’. Así que gracias Víctor por confiar".

Santa María resaltó que éste era un momento de mucha alegría para la historia del SUTERyH de Necochea, de todas las delegaciones y de la FATERyH. "Ésta es la casa de los trabajadores y las trabajadoras de edificio" aseguró y subrayó: "esto no fue construido ni con aporte privado ni con aporte estatal. Fue construido con el esfuerzo de todos los trabajadores de edificio de la República Argentina".

Por otra parte, destacó que el país está atravesando un momento muy difícil: "el salario lamentablemente es variable de ajuste para muchos". "Nosotros entendemos que al contrario, el salario tiene que ser la dignidad, la posibilidad de movilidad social ascendente para nuestro pueblo", reafirmó y enfatizó: "sabemos que es difícil la discusión hoy en día en paritarias porque antes teníamos un Estado que laudaba a favor de los trabajadores y hoy tenemos un Estado que es de los empresarios. Entonces, nos cuesta mucho más. Pero con la unidad, con la fuerza, la organización, con todo lo que la federación ha tenido que pasar durante muchos años hemos logrado conquistar beneficios para nuestros compañeros y nuestras compañeras. Y creo que esa unidad es la que hoy nos llama más que nunca a trabajar por una sociedad mejor, [...] más justa y libre".

Avanzan en la creación de un RPA en Bariloche

[BPN-11/07/17] Luego de un año, el 13 de junio se reunió el Concejo Municipal de San Carlos de Bariloche para avanzar en el tratamiento del Proyecto de Ordenanza 157/16 que propone la creación de un Registro Municipal de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal.

Según un medio local, la comisión fue presidida por Claudia Contreras del bloque Juntos Somos Bariloche (JSB), quien fue una de las autoras del proyecto junto a los seis concejales del mismo bloque: Julia Fernández, Viviana Gelain, Andrés Martínez Infante, Gerardo Ávila, Diego Benítez y Cristina Painefil.

Es de recordar que, en palabras de sus autores, el objetivo principal de la propuesta es "dotar a los consorcistas de herramientas concretas, al alcance de cualquier vecino de la ciudad, a fin de regularizar y visualizar la tarea de los administradores de consorcios, las contrataciones, gastos, obras y mantenimiento, que repercuten directamente en las expensas de los administrados".

En caso de ser aprobado, el proyecto establece que el organismo de control designado será la Oficina Municipal de Información y Defensa al Usuario y Consumidor (OMIDUC) y su función será "solucionar los conflictos" y sancionar a aquel administrador de consorcio que "incumpla con los deberes y obligaciones a su cargo", pudiendo declarar su "inhabilitación para ejercer cuando las faltas fueran reiteradas o graves".

Además, esta iniciativa plantea la obligatoriedad de inscripción a todas las personas "físicas o jurídicas" que administren de forma onerosa o gratuita uno o más consorcios de propiedad horizontal. En esto se asemeja al Registro Público de Administradores (RPA) de la Ciudad de Buenos Aires y se diferencia del proyecto de ordenanza de Santa Fe, que excluye de la obligación de inscripción a los consorcios autoadministrados, aunque cobren por ello.

Por último, sus autores destacan que como los administradores "manejan fondos ajenos", esta normativa lo que pretende es generar "la transparencia necesaria en esta relación comercial [entre el administrador y el consorcio] de tanta confianza"

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[1] BPN Nº 584 del 1/09/16: "Un Registro Público de Administradores para Bariloche".

Cuarto intento de crear un RPA en Tucumán

[BPN-11/07/17] El 22 de marzo, el legislador Emiliano Vargas Aignasse presentó por segunda vez un proyecto de ley en la Legislatura de Tucumán para sustituir el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal (RPA) provincial creado por la Ley 7.785 por uno nuevo. Es de destacar que el RPA vigente nunca fue reglamentado ni puesto en funcionamiento.

La nueva propuesta agregó tres artículos en los que se ordenan siete nuevas obligaciones a los administradores, se disponen ocho datos que en forma obligatoria deben contener las liquidaciones de expensas y detallan seis nuevos requisitos para contratar bienes o servicios. En esta versión del proyecto la unidad de las multas se establece en un sueldo básico de la menor categoría de los encargados de edificios de renta y propiedad horizontal y su tope máximo puede llegar a 50.

Los vecinos que administran sus propios edificios también deben registrarse y deben cumplir con todas las obligaciones y pueden ser sancionados según la misma vara que se impone a los administradores profesionales.

Es de destacar que el proyecto –de ser aprobado- ordena que los reglamentos de copropiedad deben ajustarse a lo dispuesto por esa ley dentro del plazo de 180 días contados desde su sanción. Y agrega que transcurrido dicho plazo se tendrá por no escrita cualquier disposición en contrario.

La iniciativa del legislador del bloque "Tucumán en Positivo" ingresó en mesa de entrada con el N° de expediente: 67-PL-17 y consta de 17 artículos. La Ley 7.785 consta de 12.

Es de recordar que es la segunda vez que el legislador Vargas Aignasse presenta este proyecto de ley. La primera vez lo realizó en 2014 ^[1] y dos años antes lo hizo su hermana Carolina Vargas Aignasse del Partido Justicialista ^[2]. En ambos casos, las propuestas no prosperaron.

El nuevo proyecto agrega al artículo 1º: "Designase como autoridad de aplicación de la presente ley a la Dirección de Comercio Interior de la provincia". En la Ley 7785 la autoridad de aplicación quedaba a cargo del Gobierno provincial.

En el artículo 2º (Obligación de Inscripción), Vargas Aignasse agrega que "el Registro deberá publicar cada seis meses, la nómina de los administradores habilitados y los no habilitados, en un medio masivo de comunicación".

En el artículo 3° (Requisitos para la inscripción), el autor del proyecto agrega que "en caso de tratarse de personas físicas, deberán presentar fotocopia del Documento Nacional de Identidad" y que "el administrador ad-honorem, deberá presentar el acta de asamblea donde hubiere sido designado en ese carácter". En el caso de las personas de existencia ideal, el proyecto establece que deberán presentar su razón social y la copia del contrato social. Esto coincide con lo dispuesto por la vieja ley pero se elimina la obligación de presentar también el "acta donde conste la última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones".

Se elimina la obligación de presentar periódicamente el certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal, el certificado emitido por el Registro Público de Comercio que acredite que no se encuentra inhabilitado para ejercer el comercio y ela constancia expedida por la mesa de entradas del Poder Judicial que acredita que no reviste el carácter de fallido o concursado.

El artículo 6°, que trata sobre la información del Registro, el nuevo proyecto establece que cada designación o remoción de un administrador debe ser comunicada al Registro dentro del plazo de treinta días. La Ley 7.785 no determinaba plazos.

La iniciativa agrega - en su artículo 8°- siete nuevas obligaciones para los administradores que no se encontraban detalladas en la Ley 7.785.

1. Ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes.

2. Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.

3. Llevar en debida forma los libros del consorcio conforme las normas vigentes.

4. Conservar la documentación del consorcio de los últimos tres años y garantizar el libre acceso de las consorcistas a la misma.

5. Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios, salvo disposición en contrario de la asamblea.

6. Convocar a las asambleas conforme los reglamentos de copropiedad, especificando lugar, fecha, hora y orden del día.

7. En caso de renuncia, cese o remoción, deberá poner a disposición del consorcio, dentro de los diez días, los libros y documentación relativos a su administración, no pudiendo en ninguna caso retener los mismos.

El artículo 9°, bajo el título "De la liquidación de expensas" ordena que las liquidaciones de expensas deban contener:

1. Datos del administrador (nombre, apellido, CUIT o CUIL, domicilio y número de inscripción en el Registro).

2. Datos del Consorcio.

3. Detalle pormenorizado de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.

4. Nombre y cargo del personal del consorcio, número de CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

5. Detalle de los pagos por suministros y/o servicios a cargo del consorcio, indicando nombre del prestador, dirección, numero de CUIT o CUIL, número de matrícula, trabajo realizado, y monto del mismo.

6. Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, póliza y tipo de seguro.

7. Copia del recibo del administrador por el cobro de sus honorarios,

8. Monto porcentual correspondiente a cada unidad.

En el artículo 10°, el proyecto establece los requisitos con los que deben contar los proveedores de servicios para ser contratados por el consorcio. En caso de realización de obras, el administrador deberá requerir del contratista: la descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, el plazo estimativo en el que se llevará a cargo y si se otorga o no garantía, cuál es el alcance y la duración.

En caso de haber denuncias, la propuesta agrega que el procedimiento que se llevará a cabo es el establecido por la Ley n°8365 [Defensa del Consumidor de Tucumán].

En relación a las infracciones, el proyecto a la existente -el ejercicio de la actividad sin estar inscripto en el Registro- otras tres: la contratación de provisión de bienes, servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 10°, el falseamiento de los datos en la inscripción al Registro y el incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 8° (Obligaciones del administrador) y 9° (De la liquidación de expensas).

Como sanciones, la propuesta establece: multas cuyo monto puede fijarse entre uno y cincuenta salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de edificios de renta y propiedad horizontal, suspensión de hasta nueve meses del Registro y la exclusión del Registro. Todas pueden ser acumulables.

Por último, dictamina, al igual que la Ley 7.785, que los administradores de consorcios deberán inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dentro de los noventa días corridos a partir de la sanción de la ley y agrega que los reglamentos de copropiedad deben ajustarse a lo dispuesto por esta ley, dentro del plazo de 180 días contados desde su sanción. Transcurrido dicho plazo se tendrá por no escrita cualquier disposición en contrario.

En los fundamentos, el legislador argumenta que considera necesario derogar la Ley N° 7.785 que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dado que nunca fue reglamentada y crear una nueva que contemple temas que antes no estaban contemplados.

A su vez, el autor señala que desde los años 90 se ha incrementado la cantidad de personas que prefieren vivir en departamentos y que según el último censo realizado, cada vez son más las familias que viven en edificios.

Por eso, resulta fundamental, en palabras del legislador, atender los problemas por los que atraviesan los consorcistas con el administrador y viceversa. "La propiedad horizontal no es solamente una institución jurídica, sino un fenómeno económico y social que [...] comprende el comportamiento de las personas cuando están obligadas a convivir, compartiendo bienes y servicios", subraya 

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[1] BPN Nº 466 del 04/07/12: "Tucumán quiere crear su propio RPA".

[BPN-11/07/17] Continuando con las reformas encaradas por la AFIP, recientemente se dictó una resolución a través de la cual se elimina la posibilidad de cancelar las obligaciones impositivas y de seguridad social en efectivo, para la generalidad de los contribuyentes:

A tal fin, se estableció el cronograma de fechas de entrada en vigencia de la obligación:

Estas disposiciones no afectan a los pagos de cuotas de monotributo y autónomos categorías III, IV y V, las que ya tenían su propio cronograma de obligatoriedad de pago por medios electrónicos:

Me permito realizar algunas sugerencias a los legisladores de la CABA, al jefe de Gobierno de la Ciudad y a las organizaciones que se autodefinen como "defensoras de los propietarios de unidades de consorcios" y que no cuentan con la suficiente cantidad de socios y/o edificios que representar.

Sería muy positivo que las organizaciones pudieran llevar a la práctica la defensa de los consorcistas como lo hacen otras organizaciones sindicales. Aunque estas últimas cuentan con grandes entradas de dinero de sus afiliados a través de leyes aprobadas, cuando el empleador hace el aporte de sueldo directamente a la cuenta del sindicato.

Los consorcistas no tienen quien los pueda representar genuinamente y es ahí donde tendría que intervenir el Estado, ya que éste participa en todo tipo de cobros que se le realiza a los consorcios y que no es necesario detallar aquí.

La propuesta es simple: mientras no haya quien pueda representar seriamente a los consorcistas con una estructura que pueda hacer valer sus derechos, los salarios de los empleados de consorcio que se dedican a la limpieza, al retiro de la basura y a distribuir correspondencia, se tiene que comparar con los salarios de actividades similares como por ejemplo: empleados de comercio, personal de tareas de limpieza y/o alguna otra parecida.

De esta forma, les sacaríamos la responsabilidad a los administradores de consorcio de representar a los consorcistas, ya que tampoco cuentan con el aval de los propietarios de la ciudad para representarlos.

Además, quiero agregar otro tema. Leí en un boletín anterior de Pequeñas Noticias que socios del Colegio de Abogados, creo que específicamente el Dr. Awad, solicita sacar de la órbita de Defensa del Consumidor a los consorcistas. Ya casi no tenemos quien defienda a los consorcistas, para que también quieran desprotegernos como consumidores de este servicio.

Sabemos también que el Registro de Administradores no cuenta todavía con personal para cumplir con la tarea de controlar, debido a que existen algunas leyes de consorcios que pocos cumplen.

En resumen, espero que los lectores de Pequeñas Noticias puedan enviar esta nota a los legisladores de la Ciudad y las Comunas y comunicar este tema también al Jefe de Gobierno y al ministro de Trabajo, ya que cuentan con más posibilidades de llegada y ampliar la nota, agregando otras propuestas.

Saludos cordiales 

Rincón Solidario

Ha fallecido el encargado

Buen día, ha fallecido el encargado y queremos saber si es obligatorio su reemplazo o podemos contratar una empresa para efectuar los trabajos.

¿Es ley que los edificios deben tener encargado?

Gracias.

Gabriel [CABA]

(23/05/2017)

Estimado Gabriel: 

En principio le aclaro que no hay norma alguna que impida que el consorcio contrate una empresa de limpieza.

Es de fundamental importancia que el administrador y el consejo de administración controle que a los trabajadores se le efectúen los aportes que por ley son obligatorios, tanto los previsionales como los sindicales.

Con relación a la obligatoriedad de tener encargardo ello deviene de lo que establezca el reglamento de copropiedad. No obstante es de aclarar que el SUTERH tiene una opinión distinta en cuanto a la obligatoriedad hacienda jugar distintos artículos del CCT 589/10 estipulando que depende de la cantidad de unidades que posea el edificio.

En mi opinion dada la realidad económica que viven los copropietarios y los consecuentes problemas para el pago de las expensas, no puede ser obligados a tener un encargado permanente con vivienda, pudiendo disponer de ella caso contrario se atacaría el derecho de propiedad. 

Cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Rincón Solidario

Usurpó durante dos años la portería

Hola amigos.

En el edificio donde resido, el encargado de categoría permanente sin vivienda usurpó durante dos años la portería y el consorcio pagó para arreglar y decorar el departamento más de 60 mil pesos.

¿Se puede denunciar esa situación?

Muchas gracias.

Horacio

(12/06/2017)

Estimado Horacio:

Con relación a su consulta le hago saber que en primer lugar para poder responsabilizar al encargado de la situación del departamento, es imprescindible que en el momento de la desocupación se haya confeccionado un acta en la que debió constar el estado en el que se encontraba el mismo o que en su caso se tenga algún otro elemento de prueba.

Para el supuesto que se poseen los elementos que efectivamente acrediten la responsabilidad del trabajador, es de rigor conocer la situación económica del mismo, ya que iniciar una acción sin tener la posibilidad de hacer efectivo el cobro de la sentencia resulta antieconómico para el Consorcio y ello por los gastos que demanda: pago de la tasa de justicia, honorarios de peritos si fuere necesario y del profesional letrado que intervenga.

De más está aclararlo que la resolución de iniciar un juicio debe ser tomada en Asamblea, ya que si bien sé que Ud. está seguro de que tiene derecho al reclamo, nadie puede asegurarle el resultado de la sentencia. 

Espero lo satisfaga mi respuesta y en caso de duda puede Ud. llamarme sin costo al celular que consta al pie de mis datos. 

Cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Hola Enrique.

Lo correcto es abonarlo primero y luego restarlo. 

Al abonarlo y ser un ítem remunerativo, ese importe -que se considera simbólico- forma parte del valor de las horas extras, de los feriados y de cualquier indemnización que se tenga que calcular. 

También se aporta y se contribuye sobre él.

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