La Ciudad no tiene la facultad para imponer Consorcio Participativo

[BPN-10/11/17] Sergio Abrevaya, legislador electo por 1País, aseguró que la Ciudad de Buenos Aires no tiene la facultad de obligar a los administradores a utilizar un aplicativo oficial para realizar las liquidaciones de expensas mensuales. Aclaró también que el "truco de utilizar la Ley 941 para obligar a los consorcios a hacer algo imponiéndole esa obligación a los administradores tiene un límite". Puntualizó que "si el consorcio en una asamblea vota que quiere usar un aplicativo diferente al oficial lo puede hacer porque el Ejecutivo de la ciudad no tiene la facultad para imponerlo".

El legislador ejemplificó: "Es como si la Ciudad de Buenos Aires regulara la manera de ejercer la profesión del abogado. Y aprovechando esa regulación le impone que liquide -con un sistema que le proporciona- todos sus honorarios, sus costos y la elaboración de las demandas y el Estado local se queda con toda la información. No puede hacerlo".

Explicó que cuando se refiere a la Ciudad está hablando de los poderes que la constituyen: "Ni la Legislatura, ni el Poder Ejecutivo, pueden incursionar en ese tema. Es inconstitucional porque avanza sobre la jurisdicción nacional y aún dentro de la misma jurisdicción nacional una medida así sería discutible. Es decir, si la Nación legislase algo al respecto, sería discutible".

Abrevaya profundizó: "Lo que está planteando este proyecto de ley -no tanto de contrabando sino te diría de manera explícita- es crear la obligación de dar una cantidad de información que es sensible en lo privado así que los consorcios no tienen por qué darlo. Salvo que esa imposición la imponga la AFIP. La AFIP sí tiene esa facultad".

"Me hace acordar a la Gestapo"

[BPN-10/11/17] La Sra. Teresa Villanueva -fundadora de la primera Comisión de Consorcios de la Comuna 2- opinó que la concentración de los datos económicos y laborales de los consorcios en la 'Aplicación Oficial Consorcio Participativo’ le hace acordar a la Gestapo ^[1]. Explicó que los consorcistas no pidieron auxilio a las autoridades sobre este tema y que antes de tomar iniciativas en este sentido se los debió haber consultado. "[Las autoridades] siempre intervienen y se meten en nuestros edificios para solucionarnos cosas que no hemos pedido", aclaró Villanueva.

Pequeñas Noticias: ¿Qué opina usted sobre el hecho de que se debe realizar una transferencia obligatoria y masiva de los datos económicos, laborales y -en algunos casos- personales de los consorcios para poder liquidar las expensas y los sueldos?

Teresa Villanueva: Todo está relacionado con lo mismo. Esto es inmiscuirse en la propiedad privada y hacer y deshacer situaciones que nadie ha pedido. A nosotros, como siempre, nos están tomando de rehenes. Cuando no es el gremio, es el Gobierno. A mí me parece una medida totalmente fuera de lugar. A mí jamás me han llamado para pedirme una opinión. No es porque yo sea una persona importante sino simplemente porque durante 14 años he estado dedicada a este tema. Y he sido la que fundó la primera comisión de propiedad horizontal en la Comuna 2 que hace 14 años que está funcionando. Yo fui la primera que puso en movimiento esta comisión.

PN: ¿A usted le da temor que la ciudad de Buenos Aires concentre los datos económicos, laborales y privados de todos los consorcios de la ciudad?

TV: Sí, me da mucho temor. Me hace acordar a la "Gestapo".

PN: ¿Qué opina sobre el anuncio de que el Banco Ciudad sería el único ente habilitado para recaudar y dar préstamos a los consorcios ^[2]?

TV: Eso tampoco es democrático. Pienso que los consorcios tendrían que –en libertad- poder elegir la entidad bancaria con la que más les convenga trabajar.

PN: ¿Usted piensa que si la ciudad concentra todos los datos, eso a la larga puede terminar encareciendo las expensas?

TV: Y sí. Sobre nuestra representación en las convenciones colectivas de trabajo no nos llevan el apunte ni nos atienden. Nunca en 60 años nos han llevado el apunte y es así que no tenemos representación. En eso no se inmiscuyen pero para inventar cosas que nadie les pidió sí.

Teresa Villanueva fue la fundadora de la Comisión de Consorcios de la Comuna 2 (Recoleta) y es la presidenta de la Asociación de Consorcistas de la CABA (ACABA) 

Las obligaciones centrales ya las había impuesto Expensas Claras

[BPN-10/11/17] Sin comprometer los datos privados, comerciales y laborales de los consorcios, desde hace cinco años ya existen las obligaciones que establece el proyecto de ley "Consorcio Participativo" de poner a disposición de los consorcistas –en formato digital- la documentación respaldatoria de cada liquidación de expensas y que éstas sigan un modelo oficial estricto. Hasta el día de hoy siguen vigentes mediante sucesivas disposiciones de Expensas Claras y Mis Expensas ordenadas por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor porteño.

El proyecto oficial pretende –de ser aprobado- para lograr el mismo resultado, que los administradores realicen las liquidaciones de expensas mediante la "Aplicación Oficial Consorcio Participativo".

La mayoría de los referentes y titulares de entidades de consorcistas expresaron a Pequeñas Noticias su malestar porque la forma que propone el Ejecutivo local concentrará en sus servidores informáticos la totalidad de la información privada, económica y laboral de todos los edificios de la ciudad.

Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno porteño, presentó la digitalización de las liquidaciones de expensas y su documentación respaldatoria como el eje central de su proyecto de ley "Consorcio Participativo". En el primer párrafo de los fundamentos de esa iniciativa expresó: "El objetivo de la modificación [a la Ley 941] propuesta consiste en la búsqueda de transparentar la actividad llevada a cabo por los administradores de consorcio y, garantizar el acceso a la información por parte de los ciudadanos que habitan en edificios...".

En el 5º párrafo de ese mismo documento reiteró: "Se estima imprescindible brindar una alternativa metodológica que facilite a los habitantes el diálogo y el acceso en todo momento a la información relativa al consorcio que habitan, resultando propicio generar una solución tecnológica integral que permita a los vecinos verificar el cumplimiento de las obligaciones que recaen sobre los administradores de su consorcio, realizar el pago de expensas, acceder a documentación respaldatoria de la gestión [de la] administración...".

También el "Modelo único digital de expensas" que diseñó el mismo Gobierno de la CABA ya había sido impuesto en septiembre de 2012, sin embargo -desconociendo la normativa vigente- Rodríguez Larreta argumentó: "Otro tema de suma importancia para fomentar el manejo de la transparencia y poder llevar el control de los egresos e ingresos de dinero del consorcio es el detalle de la liquidación de expensas. En este sentido, resulta necesario establecer parámetros mínimos que permitan a los consorcistas interiorizarse de forma cierta, clara y detallada acerca de los importes que conforman el gasto mensual que deben afrontar para el mantenimiento del inmueble que habitan".

Ese acceso a la información lo había establecido, mediante la fallida Resolución 408, el 18 de septiembre de 2012 Eduardo Macchiavelli, por aquel entonces secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana de la CABA del gobierno de Macri.

A grandes rasgos la Resolución 408 imponía a los administradores a enviar obligatoriamente las liquidaciones de expensas a los consorcistas en forma personalizada por correo electrónico con todos los comprobantes de la liquidación en forma adjunta. Por otra parte tanto esas liquidaciones de expensas como los "recibos de pago" que emitiera la administración deberían seguir pautas estrictas según modelos digitales.

Si bien la Resolución no llegó a cumplir sus 11 meses de vida, el 7 de agosto de 2013 fue reemplazada por la Disposición 2450 (Expensas Claras II) que obligaba a los administradores -al igual que la primera- a enviar la liquidación de expensas en formato digital (artículo 2º), a bancarizar las cuentas del consorcio (artículo 4º) y a digitalizar los comprobantes respaldatorios de los pagos realizados por el consorcio (artículo 5º).

Según la nueva norma los copropietarios podían -de manera individual o colectiva- solicitar al administrador que sustituya el envío de las liquidaciones en formato digital por una versión impresa. También una asamblea de copropietarios podía negarse a la apertura de una cuenta a nombre del consorcio. La documentación respaldatoria digitalizada debía estar disponible como máximo dentro de los 30 días de la emisión de la liquidación.

Por último establecía que la información se debía remitir por correo electrónico o ser "subida" a un sitio web al cual los propietarios tendrían acceso exclusivo mediante usuario y contraseña.

Básicamente estas obligaciones, junto a un modelo de liquidación de expensas y recibos de pago de cumplimiento estricto, se mantienen hasta el día de hoy.

El 3 de abril de 2014, la Disposición 856 derogó a su antecesora aunque mantuvo la mayor parte de las obligaciones ya establecidas. Al día siguiente, Víctor Santa María, titular del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal), y Rodríguez Larreta presentaron, bajo el nombre de "Mis Expensas" la tercera versión de "Expensas Claras" en el SERACARH ^[1].

La diferencia más importante que se apreció con respecto a la disposición anterior es que no estableció la obligación a los consorcios de "bancarizarse". Sin embargo mantuvo el uso obligatorio de dos modelos únicos -aunque modificados- que denominó "Modelo Único Liquidación de Expensas" y "Modelo Único de Recibo de Pago de Expensas" tanto para su despacho en formato digital como su impresión en papel.

Mantuvo también la obligación de enviar por correo electrónico las liquidaciones de expensas, los recibos de pago y la documentación respaldatoria de la liquidación del período.

El 25 de julio de 2014, Defensa y Protección del Consumidor emitió la Disposición 1494 que –como es costumbre- derogaba la anterior y realizaba 30 modificaciones al "Modelo Único de Liquidación de Expensas" y al "Modelo Único de Recibo de Pago de Expensas" 

El 66% piensa que se intentará imponer en el recambio legislativo

[BPN-10/11/17] El 66% de los participantes del grupo de Facebook de Pequeñas Noticias piensa que el Gobierno porteño puede intentar aprobar la "Aplicación Oficial Consorcio Participativo" sin debate, durante el recambio legislativo de fin de año.

Existieron al menos tres antecedentes en el pasado inmediato en los que se logró o se intentó hacer aprobar leyes polémicas relacionadas con la propiedad horizontal que no contaban con el consenso de todos o una parte importante de la comunidad consorcial.

Puntualmente la pregunta que se realizó a los integrantes del grupo fue: "Ante el debate generado por la 'Aplicación Oficial Consorcio Participativo'... ¿Ud. piensa que el Gobierno puede intentar aprobarlo sin debate en el recambio legislativo de fin de año como hizo con la Ley Muñoz?".

Si bien muchos encuestados expresaron a este medio que temen represalias por sus comentarios, algunos, a pesar de todo, hicieron saber sus opiniones:

"¡¡¡ Sin lugar a dudas!!! ¡¡¡Si!!!", opinó María Celia.

Otra participante también llamada María consideró: "Yo creo que no van a imponer algo que atenta contra la propiedad privada. Me parece un ‘currazo’ lo de Consorcio Participativo y que nadie lo va a cumplir".

Osvaldo (consorcista) explicó: "Aprobar leyes atentando contra los consorcistas es propio de las maniobras de lo que denominan oficialismo/oposición para sus negociados y enriquecimiento descomunal".

Por último, Daniel advirtió al Gobierno local: "Larreta los consorcios no son tu caja chica", y llamó a reflexionar: "Analicen todos los sellados/tasas que inventó/creó en los últimos años con la única función de incrementar las expensas".

La encuesta comenzó el 20 de octubre y se tomaron los datos el 6 de noviembre.

A modo de antecedente en 2015, antes de que se renueve medio cuerpo legislativo, el 20 de noviembre, el legislador porteño Fernando Muñoz había presentado un proyecto de ley para transferirle el control del RPA porteño a una entidad colegiada que bautizó con el nombre de Consejo de la Propiedad Horizontal. Según la iniciativa, este Consejo estaba integrado en un 63,64% por tres representantes del SUTERH, tres representantes de las tres entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y uno del Sindicato de Empleados de Administradoras de la República Argentina (SEARA) los que suman 7 miembros. El 36,36% restante -cuatro miembros- lo integraba un representante de las asociaciones de consorcistas, otro de las asociaciones de consumidores, otro de la Defensoría del Pueblo local y el último del Gobierno porteño.

Más allá de los porcentajes de todas las entidades nombradas, la de mayor peso político y económico, como para imponer condiciones a las demás, era la del gremio de los encargados. Luego de una encarnizada batalla de la comunidad consorcial para derogar y –en algunos casos modificar- esa ley, finalmente se abolió por unanimidad el 7 de julio del año pasado a iniciativa del Ejecutivo porteño. Luego de esto, Muñoz obtuvo un cargo en la Defensoría del Pueblo de la CABA: el 14 de febrero fue puesto a cargo de una oficina para inquilinos que se creó dentro de la entidad y en la que se mantiene hasta el día de hoy.

En 2013 se produjo un recambio legislativo y el 28 de noviembre de ese año, la Legislatura porteña aprobó un proyecto de ley del legislador Oscar Zago (PRO) que, desde entonces, obliga a los administradores de propiedad horizontal a "exhortar" al personal de cada uno de los consorcios que administra a concurrir anualmente a una capacitación sobre "higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios".

Según su texto dicha capacitación "deberá ser dictada por una institución especializada, conformada por representantes de todos los sectores de la actividad reconocidos por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación, a efectos de asegurar la plena representación de la totalidad de los intereses involucrados en la labor prestada en los edificios de propiedad horizontal". Hasta ahora sólo el SERACARH -cuyo órgano directivo está compuesto por representantes del SUTERH y las tres entidades que firman los convenios colectivos de trabajo- está en condiciones de cumplir estos requisitos.

Este año dicho curso le cuesta a los consorcios 1.450 pesos por trabajador. Según el Ministerio de Trabajo de la Nación, durante el primer semestre de 2016 la propiedad horizontal proporcionó 51.128 puestos de trabajo. Si cada uno de esos trabajadores debe realizar el curso, los consorcios porteños gastarán este año más de 74 millones de pesos. Esa cifra asciende a poco más de 4 millones de la moneda estadounidense.

Zago, el 9 de diciembre del año que presentó esa ley, fue nombrado defensor adjunto de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El titular de esa entidad es Alejandro Amor, exlegislador del Frente para la Victoria.

Durante el 2017 se sancionaron 133 administradores

[BPN-10/11/17] Santiago Trezza, responsable del Registro Público de Administradores (RPA) porteño, develó que del total de denuncias que se recibieron contra administradores por infracciones a la Ley 941 un 18% cuenta con disposiciones sancionatorias, un 22% llegó a un acuerdo en mediación y un 36% no fué ratificada por los consorcistas afectados. Sobre el 24% restante no dio explicaciones. Reconoció también que de los 8 mil inscriptos que tenía el año pasado, este año, sólo regularizaron su situación 6 mil, un 75% del total.

Explicó que tuvieron que regularizar desde el año 2014, 2015 y 2016. La coordinadora del RPA durante esos dos primeros años fue Gabriela Pilar Saldivia, una exadministradora que actualmente es secretaria general del Sindicato de Empleados de Administradoras de la RA (SEARA). Trezza en la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) reiteró su explicación y detalló que en octubre del año pasado Vilma Bauza había ordenado la Disposición 3.920 que –a modo de un blanqueo- permitió regularizar las Declaraciones Juradas (DDJJ) desde el 2014 hasta el 2016: "nosotros nos encontramos con un cuello de botella bárbaro porque empezamos a regularizar declaraciones juradas 2014, 2015 y 2016".

La mayor parte de estas declaraciones las realizó Trezza durante la "Jornada Propiedad Horizontal: a dos años del Código Civil y Comercial ¿Qué tenemos para decir?" que organizó el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal el 12 de septiembre pasado y otras durante una conferencia que brindó en la CAPHyAI el 26 de ese mes.

Ante la pregunta de Pequeñas Noticias sobre el exiguo número de sancionados durante el 2016 explicó que –a causa de la Ley Muñoz- "el RPA prácticamente hasta el mes de julio del año pasado estuvo paralizado". Reconoció que el 2016 fue un año de poco trabajo para el Registro: "la explicación del poco rendimiento entre la cantidad de denuncias y sus sanciones se debe a eso, a que solamente fueron tres meses de trabajo durante el año pasado".

Volviendo al 2017, es de destacar que de los números que brindó surgen 176 denuncias que quedaron sin explicación. En un cálculo paso a paso, Trezza anunció que se presentaron 743 denuncias. Llegaron a un acuerdo 164 (quedan 579). No fueron ratificadas por los denunciantes 270 (de las 579 quedan 309). Por último, se emitió una disposición sancionatoria contra 133 con lo que quedan sin justificar 176 denuncias (309-133=176).

Durante el 2015 se sancionaron –según surge del Boletín Oficial- 55 administradores. Al año siguiente informaron que quedaron firmes sólo 21 infracciones a pesar que se habían anunciado la emisión de 62 dictámenes sancionatorios. En lo que va de este año, Trezza informó que la cantidad de sancionados asciende a 133.

Quieren que los CCT sean aprobados por el Gobierno porteño

[BPN-10/11/17] El 19 de octubre, dos legisladores porteños de SUMA+ presentaron un proyecto de ley para que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires intervenga en la homologación de los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT) con el gremio de los encargados como condición para que sea aplicable en el territorio porteño.

El texto del único artículo del proyecto ordena: "Facúltese al Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para que a través de la autoridad de aplicación que corresponda, proceda a la homologación de los Convenios Colectivos que comprenden a los empleados u obreros que presten servicios en forma habitual en consorcios de propietarios ocupados en edificios o emprendimientos sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal, Ley 13.512 <sic> y sus modificatorias, Código Civil y Comercial de la Nación.

Es de recordar que la Ley 13.512 que dio inicio a la propiedad horizontal en nuestro país ha sido derogada expresamente por el inciso a) del artículo 3º del nuevo Código Civil y Comercial de Nación que textualmente indica: "Deróganse las siguientes normas: a) Las leyes números 11.357, 13.512,..."

El proyecto fue presentado por los legisladores María Inés Gorbea y Marcelo Alejandro Guouman el jueves 19 cerca de las 15 horas y se encuentra en la Comisión de Asuntos Constitucionales desde el viernes 27 a las 16 hs.

Gorbea explicó: "Motiva el presente proyecto de ley, la imperiosa necesidad de que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires intervenga en la homologación de las Convenciones Colectivas de trabajo sobre propiedad horizontal que se llevan a cabo en el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social [de la Nación] como condición de su aplicabilidad en el territorio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".

Es de suponer que este proyecto traerá más de un dolor de cabeza a los legisladores que lo analicen porque cuando los CCT son aprobados (homologados) por una autoridad nacional, se convierten en virtuales leyes de cumplimiento obligatorio en todo el territorio quedando abierta la pregunta si excepcionalmente una jurisdicción –en este caso la Ciudad- puede decidir no cumplirlo.

Sin embargo la legisladora tomó como eje central de su argumentación el vacío legal sobre este tema que se creó en el momento que la Constitución de la CABA se reservó todos los derechos que la Constitución Nacional no ha delegado expresamente en el Gobierno Federal. En sus palabras expresó: "Se trata entonces de preguntarnos acerca de la real naturaleza y extensión de la facultad de homologación por parte de un secretario del Poder Ejecutivo Nacional, sobre todo porque, conforme a la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ésta se reserva todos los derechos que la Constitución nacional no ha delegado expresamente en el Gobierno Federal".

Entró en escena una nueva entidad de consorcistas

[BPN-10/11/17] Al escenario de la propiedad horizontal se suma una nueva entidad formal de consorcistas: la Asociación de Propietarios Horizontales (APH).

Entre sus objetivos se propone participar a los consorcistas en tres frentes: las negociaciones paritarias, ante la autoridad administrativa y en el ámbito legislativo.

En primer término, a fines del primer cuatrimestre de este año la entidad presentó una solicitud en el Ministerio de Trabajo para que se le otorgue la personería gremial y aguarda una respuesta.

Por último señaló que la iniciativa "Consorcio Participativo" promovido por el Ejecutivo porteño no sólo es "un desastre" sino que es "impracticable".

Según su sitio web, la entidad ya cuenta con 1.390 socios registrados. La comisión directiva y la revisora de cuentas están conformadas, en total, por once personas de las cuales siete son inmobiliarios matriculados en CUCICBA. La asociación obtuvo de la IGJ el número 1.902.140 el 20 de diciembre del año pasado.

Pequeñas Noticias: ¿Le dieron algún tipo de respuesta?

GM: Hasta ahora he tenido entrevistas con diferentes personas, de diferentes niveles dentro del propio Ministerio. Están, de alguna manera, sorprendidos por mi planteo jurídico que, por lo menos por lo que yo he visto hasta el momento, sería distinto. No sería el mismo planteo que hasta ahora he leído -incluso en Pequeñas Noticias- del Dr. Eduardo Awad y del Dr. Osvaldo Loisi y otros que han argumentado sobre el tema. Yo tengo mi propia opinión jurídica y esa es la que he presentado y la que se está evaluando. Aún no tengo una respuesta. Si la hubiera tenido seguramente ya hubiera sido más que pública.

Si me dan la personería gremial va ser importante primero porque mi aspiración es nacional. No porque yo en lo personal tenga aspiraciones nacionales sino porque la ley y las paritarias son nacionales. Si no me la dan también va ser muy interesante saber por qué. Estoy más que dispuesto, incluso, a recurrir a la justicia para que eventualmente frente a la posible negativa de la administración sea la justicia la que me diga que sí o que no.

GM: No, es imposible porque estarían fraccionando el concepto paritario de la Nación. Si la paritaria es nacional el que participa es el Ministerio de Trabajo de la Nación. Ahora si lo quieren hacer provincial o en este caso por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sería una locura porque estarían haciendo un acuerdo independiente que no está previsto. Lo que está previsto es un acuerdo nacional.

PN: O sea para que se pudiera concretar, ¿habría que cambiar la ley de fondo?

GM: Sí, totalmente. Habría que cambiar la ley, o sea la 14.250 que es la ley que habla de las paritarias nacionales. Ésta no establece, ni le da tampoco ninguna posibilidad de atribuirse esa facultad a ningún Estado provincial y menos a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

GM: Creo que es un desastre, aparte es impracticable.

PN: ¿Por qué impracticable?

GM: Creo que es impracticable, porque se va a trasladar al valor de las expensas. Antes todos los controles los realizaba el Estado. Esto se tercerizó y hoy incide en gran parte en el valor de las expensas. Eran servicios que antes ofrecía el Estado gratuitamente.

PN: ¿Usted me está hablando del código QR en el ascensor, en la caldera y en instalaciones fijas?

Los asesores aconsejarán derogar el artículo 13º de la Ley 941

[BPN-10/11/17] El pasado 18 de octubre, los asesores de la Comisión de Asuntos Constitucionales de la Legislatura porteña adelantaron que aconsejarán a los legisladores que la componen que deroguen el artículo 13º de la Ley 941 en sintonía con el fallo del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) que lo había declarado inconstitucional.

El director de la Comisión, Dr. Guillermo Vattuone (PRO), declaró que en general hay consenso en mantener la duración del mandato del administrador en un año –tal cual lo establece el mencionado artículo- pero que la conformación de las mayorías para su renovación tal cual está redactado es claramente inconstitucional.

"Les adelanto que en mi opinión no podemos evitar la declaración de inconstitucionalidad", explicó Vattuone y agregó–dado que hay tres proyectos de ley que incluyen la modificación de ese artículo- hay que derogarlo para que la Comisión de Legislación General pueda reincorporarlo –inclusive puede ser con el mismo número 13º- con una nueva redacción que no colisione con el Código Civil y Comercial.

En la reunión de asesores tanto la Dra. Victoria Loisi, representante de la Fundación Liga del Consorcista, como Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, solicitaron enfáticamente a los asesores que ratifiquen el artículo cuestionado hasta tanto sea reemplazado por otro con una diferente redacción.

También asistió a la reunión Norberto Villar, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 15.

Durante el desarrollo de la reunión de asesores, Vattuone explicó que existían tres opciones legislativas con respecto al artículo cuestionado por el TSJ:

1.- No hacer nada, con lo cual quedaría automáticamente derogado.

2.- Derogarlo y luego -con otra redacción- volverlo a presentar para su aprobación legislativa.

3.- Ratificarlo.

Descartó que pueda ser modificado porque el TSJ ya lo consideró inconstitucional. Esa opción hubiera sido posible antes de que el Tribunal se expidiera pero no después.

Con respecto a la opción de la ratificación, otro asesor de Clodomiro Risau (PRO) acotó que "aún si la legislatura ratificara el artículo 13º, los efectos del fallo se mantienen para ese caso concreto. ¿Quién es el actor en ese caso concreto?, es una asociación por lo que se podría convertir en una acción de clase. Esa asociación civil de administradores de consorcios podría armar un camino para directamente sortear la ratificación. Si –por otra parte- ella abre la conscripción de socios cualquiera se beneficiaría con el fallo".

Tal cual adelantáramos, durante los minutos que se deben dedicar por reglamento a los vecinos para expresarse, hablaron la Dra. Victoria Loisi y Andrés Zulberti.

La Dra. Loisi reiteró a los asesores presentes que para la entidad que representa "la declaración de inconstitucionalidad de esta norma es esencialmente injusta", y amplió: "Fue una lucha muy grande el poder determinar un plazo para la gestión del administrador porque antes de esta ley había administraciones que hacía 20 años que jamás habían celebrado una asamblea. Hay reglamentos que indican inclusive la unanimidad para sacar al administrador. El administrador una vez que entraba en el consorcio -sin esta ley y hasta esta ley- se quedaba hasta que se iba porque renunciaba, hasta que lo removían -que era prácticamente imposible en la mayoría de los consorcios y esto es algo de público conocimiento- o hasta que se moría. No había una cuarta opción".

Por su parte Zulberti preguntó: "¿En qué nos beneficia a los consorcistas el tema del plazo? En que los consorcistas podemos verle la cara al administrador. Al obligar al administrador a renovar el mandato una vez por año nos permite –independientemente si le renovamos o no el mandato- obligar al administrador a dar la cara en la asamblea".

Al día de hoy hay cuatro iniciativas legislativas que prevén la "modificación" del artículo 13º:

1.- El del legislador porteño Javier Alberto Gentilini (Frente Renovador/1País) presentado el 5 de agosto pasado [BPN Nº 614 del 7/09/17: "Ya se presentó un proyecto para modificar ese artículo"].

2.- La iniciativa de la legisladora Paula Oliveto Lago (Coalición Cívica) presentado el 11 de septiembre. Este proyecto contempla también la modificación de otros cinco artículos de la Ley 941 [BPN Nº 617 del 10/10/17: "Proponen modificar seis artículos de la Ley 941"].

3.- El proyecto del Poder Ejecutivo presentado que junto con la "modificación" del artículo 13º pretende imponer el uso de la "Aplicación Oficial Consorcio Participativo". La iniciativa fue presentada el 5 de octubre pasado [BPN Nº 617 del 10/10/17: "El Ejecutivo ya presentó el proyecto de ley"] 

Como 'no renovar' el mandato del administrador en dos pasos

[BPN-10/11/17] La Dra. Victoria Loisi, integrante de la Fundación Liga del Consorcista (LCPH), explicó cómo puede hacer un consorcio para "no renovar" el mandato de administrador a pesar de haber sido declarado inconstitucional el artículo 13º de la Ley 941 (Registro Público de Administradores porteño) por el Tribunal Superior de Justicia ^[1] de la ciudad.

Su propuesta nace del texto de nuevo Código Civil y Comercial de la Nación vigente desde el 1º de agosto de 2015. Puntualmente, ella apela al texto del inciso b) del artículo 2.058 y al 2º párrafo del artículo 2.060. La mecánica –tal cual la explicó- es muy sencilla:

1.- Los propietarios pueden autoconvocar una asamblea con el 5% del total de las unidades funcionales para tratar la "Renovación o no del mandato de la administración" (inciso b) del artículo 2.058 ^[2]).

2.- En dicha asamblea los copropietarios pueden tomar la decisión de revocar el mandato del administrador por mayoría de presentes, notificando fehacientemente a los ausentes de dicha decisión. Pasados 15 días se debe realizar un nuevo recuento de los votos y si hay mayoría a favor de su remoción esa decisión queda aprobada (2º párrafo del artículo 2.060 ^[3]).

La Dra. Loisi aclaró que los propietarios disconformes sólo pueden suspender los efectos de esta asamblea impugnándola judicialmente antes de los 30 días desde la fecha en que se realizó. Es decir, pidiendo la nulidad del acto pero hasta tanto un juez se pronuncie sobre el tema lo decidido en esa asamblea tiene vigencia (3º párrafo del artículo 2.060 ^[4]).

Finalmente concluyó que de esta forma "el problema de eventuales malas administraciones que pretendan entronizarse en el poder queda zanjado en forma permanente con la redacción del nuevo Código Civil que rige para todo el país".

La Dra. Loisi había considerado que la declaración de inconstitucionalidad del artículo 13º de la Ley 941, a primera vista, le había parecido un retroceso, sin embargo consideró: "Una serena lectura de la normativa permite ver que ello no es así. En efecto, con la nueva redacción del Código Civil y Comercial de la Nación, ya no necesitamos el Art. 13º.

Este procedimiento, la Dra. Loisi, lo hizo conocer el último día del mes pasado mediante un artículo que publicó en el sitio web de la Fundación 

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[1] BPN Nº 614 del 7/09/17: "Se declaró inconstitucional el artículo 13º de la Ley 941".

[2] Inciso b) del artículo 2058 del CCyC: "Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;".

[3] 2º párrafo del artículo 2060 del CCyC: "La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente".

Otro proyecto para sustituir el artículo 13º

[BPN-10/11/17] El 27 de octubre, dos legisladores de Confianza Pública presentaron un proyecto de ley para modificar tres artículos de la Ley 941 que en el año 2002 creó un Registro Público de Administradores (RPA) porteño. Dos de las modificaciones adecúan la renovación del mandato del administrador y la entrega de la documentación -en caso de renuncia, cese o remoción- a lo pautado por el Código Civil y Comercial de la Nación. La otra propone que el curso anual de renovación debe ser certificado por el Ministerio de Educación del Gobierno local y le pone un piso de 150 horas cátedra.

Es de recordar que el pasado 16 de agosto, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la CABA había declarado inconstitucional el artículo 13º de la Ley 941 que establece que el mandato del administrador deberá ser ratificado anualmente según ciertas mayorías ^[1].

El proyecto es de autoría de Diego Mariano García De García Vilas y lo acompañó María Graciela Ocaña. Está compuesto de cuatro artículos de los cuales uno es de forma, su número de expediente es 2922-D-2017 y -al momento de redactar esta nota- aún no había sido asignado a ninguna comisión.

Los autores de la iniciativa proponen modificar el inciso f) del artículo 4º de la Ley 941 -que trata de los requisitos necesarios para que los administradores puedan inscribirse en el RPA- para que quede redactado de la siguiente manera: "Certificado de aprobación de al menos un curso de capacitación por año mientras dure su mandato, emitido por un organismo del Ministerio de Educación del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El curso deberá tener una carga horaria de un mínimo de 150 horas reloj en administración de consorcios de propiedad horizontal".

Argumentaron que -según información oficial- "existen 36 instituciones en los que se puede realizar el curso requerido para ingresar al listado o renovar el certificado. Entre ellas universidades públicas y privadas, asociaciones civiles, fundaciones y estudios jurídicos", y agregaron: "Consultados estos centros, se pudo constatar que existe una gran disparidad en el servicio que ofrecen, tanto en los costos a cobrar a los interesados como en la modalidad y duración de las cursadas. Estas diferencias van de cientos a miles de pesos, o de una sola jornada a varios meses".

Resumiendo, plantearon: "A fin de garantizar la igualdad de condiciones entre los miles de aspirantes a ser incluidos en el registro y de proteger a los consorcios que contratan a los administradores. [...] la modificación que se establece en la presente propuesta establece un mínimo de horas de duración de los cursos a modo tal de fortalecer la formación en la actividad.

Por último, resaltaron: "Asimismo manifiesta expresamente la obligatoriedad que sea un organismo oficial quien lo certifique".

La modificación propuesta por García de García Vilas y Ocaña para el cuestionado artículo 13º de la Ley 941 se puede dividir en dos partes:

En primer término agregaron textualmente el primer párrafo del artículo 2.066 del Código Civil y Comercial de la Nación: "El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero".

En segundo término modificaron el artículo cuestionado por el Tribunal Superior de Justicia y –de ser aprobado- ordenará: "El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría establecida en el reglamento o en su defecto la mayoría absoluta estipulada en el artículo 2.060 del Código Civil y Comercial de la Nación. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría absoluta de los propietarios".

Los autores del proyecto proponen también elevar de 10 a 15 la cantidad de días que dispone el administrador para entregar la documentación al consorcio en caso de cese de su mandato. El texto para el inciso k) del artículo 9º de la Ley 941 que piden que se apruebe ordena: "En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los quince días hábiles, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos."

De esta manera se pone en sintonía con el inciso j) del artículo 2.067 del Código Civil y Comercial que textualmente indica: "[el administrador] en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas" 

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Presentaron un recurso jerárquico por las paritarias

[BPN-10/11/17] El 27 del mes pasado, tres entidades de consorcistas, Samuel Knopoff (FEDECO ^[1]), Alicia Giménez (UCRA ^[2]) y Mercedes García (ADEPROH ^[3]), presentaron un recurso jerárquico al ministro de Trabajo de la Nación para que declare a las dos primeras como representantes de la patronal en la comisiones paritarias correspondientes al Convenio Colectivo de Trabajo de los Encargados de Edificios. Mientras tanto le exigieron que suspenda toda reunión o concertación de las comisiones conformadas por las tres cámaras de administradores de consorcios (CAPHyAI ^[4], AIERH ^[5] y UADI ^[6]) hasta tanto UCRA Y FEDECO sean formalmente convocadas a integrar las comisiones paritarias.

Es de recordar que el 23 de junio las tres entidades ya habían presentado un petitorio en este mismo sentido ^[7]. Éste había ingresado con el número de expediente 1.766.549 al Ministerio de Trabajo. Su dictamen, desfavorable, se emitió el 25 de julio y –aparentemente por problemas burocráticos- fue informado a los peticionantes recién el 5 de octubre 

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[1] FEDECO: Federación de Asociaciones de Consorcios.

[2] UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina.

[3] ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA.

[4] CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

[5] AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.

[6] UADI: Unión Administradores de Inmuebles.

Expensas superiores a 8 mil pesos deberán ser informadas

[BPN-10/11/17] Desde el pasado 1º de noviembre, los administradores de consorcios deberán informar a la Agencia Federal de Ingresos Públicos (AFIP) las unidades funcionales cuyo monto de expensas sea superior a los 8 mil pesos mensuales y cuya superficie sea igual o mayor a 100 m² en edificios y 400 m² en complejos urbanísticos. Hasta ahora ese monto estaba fijado en 2 mil pesos mensuales.

Es de recordar que el Régimen Informativo de Pago de Expensas incluye no sólo a los edificios bajo el régimen de propiedad horizontal sino también a los barrios náuticos y a los barrios de chacras. Estas dos figuras se suman a los countries, clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, barrios privados y "urbanizaciones privadas promovidas y financiadas por particulares para la instalación de viviendas" (Resolución 3369/AFIP de 2012).

Esta actualización del valor de las expensas mensuales lo dispuso la AFIP mediante la Resolución General 4145-E. Ésta consta de 4 artículos de los cuales uno es de forma y fue publicada en el Boletín Oficial del 20/10/2017.

Bajo la anterior gestión de Alberto Abad [desde el 2002 hasta el 2008], puntualmente el 24 de noviembre de 2006, la AFIP publicó en el Boletín Oficial la Resolución 2.159, la cual obligaba a los administradores de consorcios a presentar una Declaración Jurada (DDJJ) semestral -retroactiva a la segunda mitad de ese año- de todos aquellos ocupantes que pagaran –en concepto de expensas- por los 6 meses 3.600 pesos y que poseyeran una unidad cuya superficie fuera mayor o igual a 100 m² en caso de los consorcios y 400 m² en los complejos urbanísticos.

El 27 de marzo de 2007 la Federación Argentina de Consorcios (FAC) realizó una presentación contra esta resolución ante el ente recaudador e informó que equipos técnicos de esa entidad llevaron a cabo un estudio que demostró "palmariamente la inconstitucionalidad de la misma, además del abuso en que ha incurrido la AFIP al pretender utilizar a nuestros administradores -a quienes nosotros les pagamos sus honorarios- para que hagan esta tarea que bajo ningún concepto les compete y los obliga". La queja fue enviada conjuntamente con un trabajo realizado por Héctor Raúl Sandler, exdiputado de la Nación, en el cual explicó que la Resolución 2.159 contradice varias expresas disposiciones de la Constitución Nacional y advirtió que es manifiestamente inconstitucional [BPN Nº 318 del 10/04/07: "Acciones contra la AFIP"].

Bajo la gestión de Ricardo Echegaray, en diciembre de 2008, la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal (CCAF) anuló en un fallo unánime la resolución argumentando que se estaba incurriendo en un exceso.

El 13 de agosto de 2012 el ente dirigido en aquel entonces por Ricardo Echegaray había emitido la Resolución 3.369, la cual estableció que los consorcios de propietarios –y no los administradores- deberán informarle mensualmente al fisco sobre quienes paguen expensas mayores a 2.000 pesos mensuales y cuyas unidades abarquen más de 100 m². Sin embargo en el caso de complejos urbanísticos (Countries, clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, barrios privados, etc.) la obligación de informar quedaba en cabeza del administrador.

"Harto de que me roben los administradores y malos porteros"

[BPN-10/11/17] El pasado 21 de octubre, Marcelo Polino contó a Damián Rojo: "Hace muchos años, harto de que me roben los administradores y malos porteros [...] tomé cartas en el asunto". Relató que hoy es el "presidente del consorcio" del edificio donde vive y agregó: "Muchos creen que soy el piletero viste. Está sucia la pileta y me vienen a tocar el timbre a mí, lo mismo si se rompió una reposera. Hay gente que es zarpada, gente que no se quiere comprometer y se piensa que uno... Aparte este trabajo lo haces gratis".

Polino explicó qué lo motivó a participar activamente en su consorcio: "A mí me costó mucho comprar mi departamento y me gusta cuidarlo entonces cuando hay lío en el edificio yo siempre estoy presente ahí".

Por otra parte develó que cuando se modificó "la ley de la duración del mandato de los administradores" se lo consultó y participó: Textualmente contó: "¿Te acordás que antes era eterno echar un administrador, te llevaba una vida y se llevaban la mitad del edificio? A partir de ahora hay una ley que al año, a partir de una asamblea se puede renovar. Eso es muy importante y cuando se hizo el proyecto de ley me consultaron y participé".

La redacción de Pequeñas Noticias infiere que la norma a la que se refiere debe ser la Ley 3.254 que modificó la Ley 941 que había creado en 2002 un Registro Público de Administradores (RPA) en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Es de recordar que justo ese artículo -que limitaba el mandato del administrador a un año, prorrogable por otro- fue declarado inconstitucional por el Tribunal Superior de Justicia porteño el 16 de agosto pasado.

Esta entrevista a Polino que le había hecho su compañero del programa de Intrusos duró 1:40 segundos y se realizó en el set de ese programa. Luego de la transmisión de video, Damián Rojo relató en breves palabras cómo surgió la idea de esta entrevista: "Estábamos hablando [...] en un corte de Intrusos –los cortes duran más o menos 10 minutos- y Marcela Tauro me comentó que Polino es el presidente del consejo y le digo ¿Marce de verdad estás involucrado? Se recontra enganchó. La nota es corta porque no había mucho tiempo en el corte de Intrusos y después él se tenía que ir rápido".

La nota se transmitió en el programa "Reunión de Consorcios" que se emite en la TV por cable. Ese programa es conducido por Rojo y son panelistas una administradora, un proveedor de servicios y la exadministradora, exfuncionaria del RPA y actual sindicalista Gabriela Pilar Saldivia.

Es periodista especializado en espectáculos, conductor del programa "Polino Auténtico" en radio Mitre y de "Ponele la Firma" en América TV. Es también jurado en el certamen del "Bailando por un sueño" conducido por Marcelo Tinelli y fue calificado por TN como el miembro del jurado "más temido".

Quieren separar las expensas ordinarias de las extraordinarias

[BPN-10/11/17] En septiembre, el concejal Enrique Estévez (Bloque Socialista) presentó un proyecto de ordenanza en el Consejo Municipal de Rosario que obligará a los administradores de consorcios a discriminar las expensas ordinarias y extraordinarias en las liquidaciones mensuales. En los casos que corresponda, los mandatarios deberán emitir dos comprobantes: uno por las expensas ordinarias para ser abonado por el inquilino y otro por las extraordinarias para el propietario.

Para lograr su objetivo el concejal propone realizar cuatro cambios al artículo 1º de la Ordenanza Municipal 9.679 que creó en la ciudad de Rosario un "Modelo único digital de liquidación de expensas" al estilo del que rige en la CABA llamado Expensas Claras". Es de resaltar que esta ordenanza que fue aprobada en diciembre de 2016 todavía no fue reglamentada.

Por una parte agregará a ese artículo tres incisos:

El inciso j) obligará a los administradores a "detallar los movimientos mensuales del fondo de reserva, indicando el saldo al inicio, reposición del mes, gastos en los cuales se aplicó y saldo al finalizar el período".

El inciso k) a "discriminar las expensas ordinarias y extraordinarias, con detalle pormenorizado de gastos correspondientes a cada concepto, indicando los montos totales a abonar, generando un comprobante de pago para las expensas ordinarias y otro para expensas extraordinarias".

Según el inciso l) se deberá "colocar al pie de la liquidación de expensas una leyenda con la definición de expensa ordinaria y extraordinaria, según la conceptualización contenida en el Código Civil y Comercial Nacional vigente, conforme al texto indicado en el artículo 2º de la presente".

Por otra parte modificará el inciso h) en el que se define a los gastos inherentes a los juicios en los que participe el consorcio como gastos extraordinarios. Textualmente reza: "En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos de este gasto extraordinario, número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado y capital reclamado".

El artículo 2º del proyecto de Estévez define qué es una expensa extraordinaria y qué una ordinaria:

Expensa extraordinaria: aquellos gastos para la conservación de las cosas y partes comunes e indivisas de la propiedad horizontal que no encuadren como expensa ordinaria, por su naturaleza excepcional, atípica, de carácter imprevisible y/o inhabitual, tales como los gastos realizados en concepto de arreglos, reparaciones, roturas, fondo de reserva, gastos de juicios, indemnización, entre otros.

Expensa ordinaria: aquella que corresponda o sea imputable a gasto referido al giro normal y habitual, de carácter previsible y/o periódico, para la conservación de las cosas y partes comunes e indivisas de la propiedad horizontal. A título enunciativo, se incluyen las erogaciones realizadas en concepto de mantenimiento de cosas y espacios de uso común, abono, gasto de portería, limpieza, impuestos, entre otros gastos no atribuibles a las unidades funcionales.

Quieren crear una Inmobiliaria Estatal

[BPN-10/11/17] Cuatro legisladores porteños del Frente para la Victoria presentaron un proyecto de ley para crear una Inmobiliaria Estatal (IE) en esta ciudad.

Este nuevo organismo –de ser aprobado- conformará un banco público de inmuebles con destino a vivienda única, familiar y permanente, con las propiedades disponibles para alquiler que se encuentren dentro de la jurisdicción de la CABA y realizará censos periódicos de inmuebles con capacidad ociosa.

Identificará predios de origen público o privado y estudiará la posibilidad de expropiarlos para la concreción de programas de desarrollo y mejoramiento del hábitat.

Creará un modelo de contrato formal y será obligación del propietario que el contrato de alquiler se encuentre debidamente registrado y homologado.

La Inmobiliaria Estatal creará un Sistema de Garantía Bancaria destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente que en la práctica estará a cargo del Banco Ciudad de Buenos Aires. Esta garantía será la única necesaria para la concreción de un contrato de alquiler.

Aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con sus obligaciones tanto con el propietario como con la garantía bancaria podrán solicitar un certificado que acredite el cumplimiento de todas sus obligaciones. Este certificado lo habilitará para obtener prioridad en el acceso a un crédito hipotecario de vivienda. Por otra parte el Banco Ciudad establecerá anualmente, de acuerdo a su disponibilidad crediticia, un cupo de créditos hipotecarios exclusivos para los inquilinos ya precalificados.

La iniciativa considera que "la vivienda desocupada es contraria al interés social y, por tal, pasible de una contribución tributaria especial para sus propietarios, como forma de atender a las necesidades socio/habitacionales [...de la Ciudad...] promoviendo el arrendamiento de inmuebles que no se ofrecen para la venta".

En sintonía con esta definición la IE gravará los inmuebles que encontrándose aptos para ser utilizados como vivienda familiar, permanezcan deshabitados por el plazo de doce meses consecutivos sin mediar causa justificada.

Estos inmuebles deberán abonar el tripe del importe que se tributa normalmente en concepto de Impuesto Inmobiliario y ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza). Este monto se irá incrementando, anualmente, en un 100% mientras persista deshabitado el inmueble en cuestión.

La nueva repartición intercederá entre las partes del contrato, asesorando gratuitamente a propietarios e inquilinos, gestionando también en forma gratuita, certificaciones de firmas y la tramitación de los informes necesarios para perfeccionar el acto contractual.

Atenderá también reclamos de locatarios, locadores y corredores inmobiliarios sobre temas derivados de los respectivos contratos de locación.

Por último, organizará una instancia de mediación gratuita y a pedido de parte para solucionar problemas que surjan entre locatarios, locadores o inmobiliarias

Quieren que la comisión por renovaciones sea de un 1%

[BPN-10/11/17] El 2 de octubre, cuatro legisladores presentaron un proyecto de ley en la Legislatura porteña para limitar la comisión de los inmobiliarios a un 1% -a pagar por el propietario- cuando se trate de la renovación de contratos de alquiler con destino habitacional.

Agregaron también dos artículos que obliga a los propietarios a aceptar un seguro de caución o garantía inmobiliaria emitida por una entidad bancaria, una empresa o una compañía aseguradora. En estos casos los propietarios no podrían exigir ni importes en concepto de depósito ni garantías propietarias.

Los autores de la iniciativa son Diego Mariano García De García Vilas, María Graciela Ocaña (Confianza Pública), Paula Oliveto Lago y Maximiliano Ferraro (Coalición Cívica). El expediente ingresó con el número 2735-D-2017 y el 10 de octubre fue girado a la Comisión de Legislación General.

El 24 de agosto la Ley 5859 había modificado el inciso 2) del artículo 11 de la Ley 2340 (Ley CUCICBA) reduciendo a la mitad la comisión que percibían los corredores inmobiliarios en los contratos de alquiler con destino habitacional. Actualmente su texto modificado establece que es un derecho del corredor inmobiliario "percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten. Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al 4,15% del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador".

Ahora esta iniciativa busca agregarle a ese mismo inciso el siguiente párrafo: "Si una vez vencido el plazo del contrato de locación original, locador y locatario deciden libremente prorrogar dicho contrato o bien renegociar sus condiciones, el corredor inmobiliario podrá percibir una comisión, que no deberá superar el monto equivalente al 1% del respectivo contrato cuyo pago quedará a cargo del locador".

Por otra parte promueve la creación de un Capítulo V dentro del Título I de la Ley 2340 que tratará "Sobre las garantías para los contratos de locación de inmuebles" y que estará compuesto de dos artículos nuevos.

El primero (16 bis) establece textualmente: "Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional el locatario, siempre que sea una persona física, puede contratar a su exclusivo cargo por el período locativo un seguro de caución o garantía inmobiliaria emitida por entidad bancaria, empresa o compañía aseguradora. Dicha garantía respalda las obligaciones del locatario referidas a monto total del alquiler pagado, expensas comunes, reparaciones y gastos sufridos en el inmueble; gastos judiciales y extrajudiciales que origine el desalojo por falta de pago. Las locaciones de inmuebles pueden ser garantizadas por la modalidad referida en el párrafo anterior o por otra clase de garantía, a propuesta del locatario. La elección del seguro de caución o garantía inmobiliaria emitida por entidad bancaria por parte del locatario es considerada garantía suficiente a los efectos de celebrar un contrato de locación de inmuebles con destino habitacional.

Se aprobó el seguro de prehorizontalidad

[BPN-10/11/17] El 11 de octubre, la Superintendencia de Seguros de la Nación aprobó el "Seguro de Caución para Adquirentes de Unidades Construidas o Proyectadas Bajo el Régimen de Propiedad Horizontal" que prevé el artículo 2.071 del Código Civil y Comercial de la Nación en el capítulo dedicado a la prehorizontalidad.

En la póliza se explica que el objeto de este seguro es actuar de garantía y responder por el cumplimiento, en tiempo y forma, de las obligaciones del constructor y las obligaciones que contraiga derivadas de la venta de unidades funcionales construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal (Artículo 3º de la Condiciones Generales).

La póliza cubre el reintegro de las sumas abonadas en concepto de anticipos por los compradores y sus correspondientes intereses a causa del incumplimiento del emprendedor inmobiliario a la hora de entregar las unidades funcionales en las condiciones establecidas en el proyecto de construcción

El comprador quedará cubierto por la póliza cuando se hubieran paralizado las obras, existan demoras en el cronograma de ejecución del proyecto, no hayan sido terminadas las unidades funcionales, exista una imposibilidad jurídica del constructo para disponer del bien o transferir la propiedad o no se haya entregado la vivienda en el plazo convenido. Otro motivo puede ser que entregada ésta no se haya podido obtener la correspondiente habilitación de la autoridad de contralor.

La resolución lleva el número 40925-E/2017, tiene seis artículos de los cuales uno es de forma y un anexo en el cual están detallados las condiciones contractuales de la cobertura. Fue publicada en el Boletín Oficial el 17 de octubre.

El nuevo Código Civil y Comercial –vigente desde el 1 de agosto de 2015- reemplazó con tres artículos –desde el 2070 al 2072- los 38 artículos que componían la Ley 19.724 llamada también Ley de Prehorizontalidad y sancionada en julio de 1972.

El artículo 2071 del CCyC establece que "para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar".

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