El RPA filtró centenares de correos privados de administradores

[BPN-14/02/19] Mientras en la CABA el debate por la ley que creó la "Aplicación Oficial Consorcio Participativo" sube de tono, el Registro Público de Administradores porteño filtró los correos electrónicos privados de centenares de administradores cuyas matrículas están vencidas por no haber presentado las Declaraciones Juradas (DDJJ) en término. Entre los intimados la redacción del medio reconoció el correo del presidente de una entidad de administradores y la vocal suplente de otra.

De las denuncias recibidas por la redacción de Pequeñas Noticias se pudo apreciar que las intimaciones por correo electrónico para regularizar su situación se mandaron -de una forma muy precaria- en "paquetes" de unas 330 direcciones con "copia abierta" en lugar de con "copia oculta". De esta forma cada administrador pudo acceder a los correos de más de 300 colegas que tampoco cumplieron, violando la privacidad de esos datos que el RPA recibió en custodia para realizar su labor.

Es de resaltar que en los últimos meses administradores, consorcistas y proveedores presentaron o adhirieron a diversas acciones judiciales contra la Aplicación Oficial Consorcio Participativo que pretende concentrar los datos privados, comerciales y laborales de todos los consorcios, los propietarios y los inquilinos, mediante una aplicación obligatoria creada por el Estado.

El 13 de septiembre de 2017, Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, presentó públicamente un proyecto que constó de dos puntos: se propuso desarrollar un sistema informático gratuito, de uso obligatorio para los administradores que concentrará toda la actividad profesional, comercial, societaria y comunicacional de los consorcios y en lugar segundo ofrecer productos y servicios bancarios a través del Banco Ciudad y quiso disponer que sea la única entidad financiera habilitada para tal fin. El autor del proyecto fue Facundo Carrillo, por aquel entonces subsecretario de Demanda Ciudadana, Calidad y Cercanía ^[1]. 

Un mes después, Sergio Abrevaya (GEN), aseguró a Pequeñas Noticias que la Ciudad de Buenos Aires no tiene la facultad de obligar a los administradores a utilizar un aplicativo oficial para realizar las liquidaciones de expensas mensuales. Aclaró también que el "truco de utilizar la Ley 941 para obligar a los consorcios a hacer algo imponiéndole esa obligación a los administradores tiene un límite". Puntualizó que "si el consorcio en una asamblea vota que quiere usar un aplicativo diferente al oficial lo puede hacer porque el Ejecutivo de la ciudad no tiene la facultad para imponerlo" ^[2]. Abrevaya finalmente votó a favor de la ley.

El jueves 7 de diciembre a las 14:37 hs., la Legislatura porteña se abstuvo de tratar el proyecto de ley Consorcio Participativo ^[3].

Ese mismo mes, el 28 de diciembre, el Consejo Consultivo de la Comuna 3 rechazó por unanimidad el proyecto de ley "Consorcio Participativo". En esa oportunidad una vecina consideró que el proyecto de Carrillo era una "incongruencia" y opinó: "esto es una manera de meternos la mano en el bolsillo a los ciudadanos que vivimos en la ciudad de Buenos Aires". No consideró mal que se trate de controlar a los administradores pero consideró que en la Ciudad debería funcionar el Registro Público de Administradores y -en caso de no funcionar- debería ser auditado ^[4].

A mediados de abril de 2018, por primera vez en la historia de la comunidad consorcial, las seis entidades de administradores –salvando importantes diferencias- se unieron para iniciar una campaña de difusión conjunta que bajo el lema "El gobierno vulnera la propiedad privada" desmintió que el Ejecutivo porteño pueda bajar las expensas un 20% y denunció que la promesa de que el proyecto Consorcio Participativo ayude a bajar las expensas "es un señuelo para imponer una inédita ofensiva contra la propiedad privada" ^[5]. Con el tiempo se constató que las expensas no sólo no bajaron un 20% sino que -según sus propias mediciones- subieron un 43% de la mano de la inflación, las tarifas y los incrementos laborales del sector.

El 14 de junio, el Consejo Consultivo Honorario y un grupo de vecinos de la Comuna 14 presentaron sendas notas en la Legislatura porteña solicitándole a Diego Santilli, en su carácter de vicepresidente del cuerpo, que rechace todo lo relacionado con la Aplicación Oficial Consorcio Participativo del proyecto de modificación de la Ley 941 ^[6].

El 23 de junio el coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 12, Osvaldo Musante, informó que el día anterior el Consejo Consultivo de la Comuna 12 remitió una nota a su Junta Comunal expresándole su rechazo al proyecto de ley Consorcio Participativo ^[7].

El jueves 28 de junio, la Legislatura porteña aprobó en general el proyecto de ley Consorcio Participativo con 44 votos y 14 abstenciones. En particular -el artículo 14º que trata específicamente sobre la Aplicación Oficial Consorcio Participativo- se aprobó con 38 votos positivos y 20 abstenciones. No hubo votos en contra. De los legisladores de Vamos Juntos que convirtieron el proyecto en ley, 12 habían votado a favor de la sanción de la Ley Muñoz (Ley 5464 [1]) el 3 de diciembre de 2015 y cinco a favor de la Ley Zago (Ley 4.803) el 28 de diciembre de 2013 ^[8].

El 17 de agosto de 2018, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó una acción de amparo y una medida cautelar ante la Justicia porteña con el objetivo de que los administradores no puedan ser sancionados por incumplir con la apertura de una cuenta corriente a los consorcios o por no dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial Consorcio Participativo cuando en una asamblea sí se le ordene ^[9]. El 5 de septiembre, la medida cautelar fue denegada pero la CAPHyAI apeló ^[10]. Actualmente la causa sigue su curso.

El 7 de septiembre de 2018, dos proveedores de servicios informáticos para la propiedad horizontal presentaron una Acción Declarativa de Inconstitucionalidad (ADI) contra la plataforma web, oficial y obligatoria conocida como Consorcio Participativo ^[11].

El 1º de octubre de 2018, la Asociación Civil Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) adhirió a la acción iniciada por CAPHyAI. En su demanda argumentaron lo que consideraron es el real objetivo de la nueva ley: los datos laborales, comerciales y financieros de los consorcios, consorcistas e inquilinos. "Lamentablemente el poder de policía local pretende meterse en lo que son actividades y funciones de control de gestión propias del sistema de dominio horizontal a cargo de la asamblea y el consejo de propietarios, puesto que de lo que se trata en definitiva es de lograr acceder a la información de sus integrantes y no simplemente regular la actividad de los administradores", expresaron ^[12].

Ese mismo 1º de octubre, 109 administradores se presentaron en el Juzgado Contencioso y Administrativo Nº 23 a cargo del juez Francisco Ferrer para adherir a la acción que inició la CAPHyAI. Los mandatarios anticiparon que iniciaran amparos individuales ante los primeros sumarios administrativos que reciba del Registro Público de Administradores por incumplimiento de los dos incisos aludidos ^[13].

El pasado 12 de octubre, la Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH) se presentó en la justicia para adherir al planteo de inconstitucionalidad efectuado por Plataforma de Pagos SA contra la plataforma web oficial y obligatoria conocida como Consorcio Participativo ^[14]. El 19 de octubre realizó su propia adhesión la asociación civil Red de Consorcistas Damnificados (RCD) ^[15]. Tiempo después, el presidente de APIPH retiró su adhesión sin explicar públicamente las razones 

Ahora se podrá consultar los administradores multados

[BPN-14/02/19] Desde el 22 de enero pasado, la Comisión de Consorcios de la Comuna 3 informa a los consorcistas en forma gratuita si un administrador fue sancionado durante los últimos cuatro años y medio a la fecha.

El medio le realizó una breve entrevista en la que brindó más detalles:

Pequeñas Noticias: ¿En qué consiste el nuevo servicio que brinda la Comisión de Consorcios de la Comuna 3?

Andrés Zulberti: Es un servicio totalmente gratuito para informar al consorcista que lo pida, si un administrador fue o no sancionado.

PN: ¿Cómo surgió la idea de brindar este nuevo servicio a los consorcistas?

AZ: A causa de varias notas publicadas por el Boletín de Pequeñas Noticias sobre la cantidad de administradores sancionados por Defensa al Consumidor (DGDYPC). Hubo inquietudes de los consorcistas que querían informarse si tienen multas los administradores ya designados o a designar en sus consorcios.

PN: ¿Qué hubo que hacer para poder brindar este servicio?

AZ: Principalmente, se revisaron los boletines oficiales de la CABA sobre las sanciones a los administradores de los últimos cuatro años y medio, no fue fácil.

PN: ¿Desde qué período tienen información de los administradores sancionados?

AZ: Desde mediados del año 2014. Espero que algún día la Dirección de Defensa y Protección del Consumidor vuelva a publicar esta información en su sitio web. Así lo habían prometido los funcionarios a cargo.

PN: Si un consorcista quiere saber si su administrador o un aspirante a administrador tuvo multas, ¿qué debe hacer?

PN: ¿Qué información recibirá sobre el administrador consultado?

Las multas treparon a los dos millones de pesos durante el 2018

[BPN-14/02/19] Durante el año pasado el Registro Público de Administradores (RPA) porteño recaudó casi 2 millones de pesos ^[1] en multas que le realizó a 63 administradores por infracciones a la Ley 941. Si bien ese monto representó un incremento del 116% con respecto al 2017 a causa de la inflación, en dólares aumentó un 33%.

Desde 2014 –año en que Edgardo Aoun en su carácter de titular de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA comenzó a publicar las multas a los administradores en el Boletín Oficial- hasta la fecha el Gobierno porteño lleva recaudados casi 5,5 millones de pesos ^[2] que convertidos al valor promedio de la moneda estadounidense de cada año se tradujeron en más de 370 mil dólares ^[3].

La cantidad de administradores multados fue subiendo año tras año con una pequeña baja durante el 2017. En su oportunidad Vilma Bouza, actual directora general de DyPC, explicó que la menor cantidad de multas se debió a que durante el primer semestre de ese año estuvo vigente la Ley Muñoz (Ley 5.464) ^[4] cuyo artículo 58º técnicamente derogaba el RPA si se cumplían ciertas condiciones ^[5].

La multa promedio publicada durante el 2018 fue de 30.190 pesos, 831 pesos más que durante el 2017. La multa más abultada del año pasado fue de 85.218 pesos (3.020 dólares) y la menor de 8.685 pesos (308 dólares).

La multa promedio en dólares viene bajando sin pausa desde 2014. Ese año los 17 administradores multados pagaron 6.652 dólares (50.071 pesos) en promedio cada uno. Al año siguiente ese monto bajó a 2.755 (29.884 pesos) y en 2016, 39 administradores pagaron 1.709 dólares (25.004 pesos) en multas. En 2017, bajo la gestión de Bouza ese valor siguió bajando y 30 mandatarios pagaron 1.688 dólares (29.359 pesos). Por último, el año pasado 63 administradores pagaron 1.070 dólares (30.190 pesos) cada uno.

Recién durante el 2018, Vilma Bouza superó en cantidad de multas a Edgardo Aoun. Desde el 2014 al 2018 Aoun sancionó a 83 administradores y Bouza a 92.

Del total de administradores multados desde 2014, 101 (58%) fueron varones y 62 (35%) mujeres, los 12 restantes (7%) fueron sociedades.

Durante el 2018, esos porcentajes no variaron gran cosa. Se multaron un 54% (34) de varones, un 40% (25) de mujeres y el 6% restante (4) perteneció a sociedades.

De las multas registradas en el Boletín Oficial de la CABA durante el año pasado, una fue firmada por Edgardo Aoun en marzo de 2018, nueve fueron firmadas durante el 2016, 50 durante el 2018 y sólo tres durante el 2018.

En promedio, desde que se firma una disposición hasta que se publica en el BO pasa poco más de un año, en pocos casos se publicaron en cinco meses y en un caso demoró poco más de tres años 

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[1] 1.901.948 pesos.

[2] 5.402.725 pesos.

[3] 371.607 dólares.

[4] El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA de la CABA a un Consejo de la Propiedad Horizontal. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario esa ley que hoy llevó el número 5.464. La conducción del nuevo Consejo estaba compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría son del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y del sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA). Poco tiempo después Muñoz fue nombrado Defensor de los Inquilinos porteños. El 7 de julio de 2016 la ley fue derogada con el voto unánime de los 55 legisladores presentes.

Record de juicios por expensas en los últimos 14 años

[BPN-14/02/19] Durante el 2018 la apertura de causas por "Ejecución de expensas" fue la más alta desde el 2004 en todo el país. Subió 12% con respecto al año anterior y es el segundo aumento consecutivo que registra este tipo de causas. Durante el 2017 ya había registrado un 13% con respecto al 2016 y lleva acumulado desde ese año hasta la actualidad un 27%.

Así lo informó el pasado 8 de enero la Oficina de Estadísticas de la Dirección General de Planificación del Consejo de la Magistratura. El dato corresponde a las causas registradas en primera instancia del Fuero Nacional en lo Civil con objeto de juicio registrado "Ejecución de expensas".

Es de recordar que la mayor cantidad de causas por ejecución de expensas en el país acompañó la peor crisis económica de los últimos 28 años. En 1989 y 1990 la apertura de expedientes judiciales fue el más bajo que se tenga registro y nunca más se volvió a esos valores. Como dato a destacar, en 2002 la cantidad de causas alcanzó su punto más alto y coincidió con el hecho de que en diciembre de ese año se creara en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el Registro Público de Administradores (RPA) ^[1].

Desde el 2004 a esta parte el punto más bajo con 3.223 causas abiertas fue en 2008, le siguió el 2007 con 3.305 y el 2011 con 3.422. El punto más alto desde 1989 –los últimos 30 años- fue en 2002 con 9.042 juicios iniciados. Durante el año siguiente ese valor bajó en casi un 25% (6.814 causas) y durante el 2005 a volvió a bajar ubicándose más de la mitad (5.009 juicios). Desde el 2006 hasta al 2017 la cantidad de causas se mantuvo por debajo de los valores del 2004 y del 2018 ^[2].

La consulta puntual que se realizó al funcionario fue: "Agradeceré, tenga a bien usted, informar las ejecuciones de expensas iniciadas [...] del año 2018". La respuesta fue: "...El guarismo resultante para el año 2018 es de 4.879 asignaciones

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[1] BPN Nº 140 del 2/12/02: "Un Registro de Ley".

Luego de recaudar 23 millones de dólares siguen los siniestros

[BPN-14/02/19] El pasado 28 de enero, una beba de apenas dos meses falleció a consecuencia de un ascensor que se puso en marcha a pesar de tener las puertas abiertas. Mientras tanto el Gobierno de la CABA desde 2013 recaudó casi 360 millones de pesos ^[1] para mejorar la seguridad en los ascensores porteños. Ese valor representa  casi 23 millones de dólares ^[2] según la cotización promedio de cada año.

El trágico hecho se produjo en un edificio de nueve pisos de la calle Bolívar entre Humberto 1° y Av. San Juan. La menor estaba dentro de un cochecito que era conducido por su madre, quien estaba regresando a su departamento. Fuentes de la investigación indicaron que la mujer estaba entrando o saliendo del ascensor en el octavo piso y desde planta baja lo llamaron. En ese momento el elevador se accionó con las puertas abiertas. El movimiento aprisionó a la beba entre el techo del ascensor y el piso provocando su muerte de forma inmediata.

Durante el 2019, el Estado local percibirá más de 80 millones de pesos ^[3] en concepto de obleas que al valor promedio del cambio de este año representa más de 2,1 millones de dólares ^[4].

Unos meses antes del siniestro de San Telmo, el 29 de octubre, en el barrio porteño de Belgrano una chica de 16 años murió después de caer por el hueco del ascensor desde un noveno piso. Hasta el momento, todo parecería indicar que se trató de un accidente pese a que desde la investigación se caratuló la causa como "muerte dudosa".

Cuatro días antes, el 25 de octubre, un ascensor se desplomó desde el noveno piso de un consorcio ubicado en la avenida Callao al 500 y tres personas, una mujer y dos hombres, resultaron heridos. De milagro no hubo víctimas fatales. Nunca se informaron los motivos del accidente. En su oportunidad, Alberto Crescenti, titular del SAME estimó que la caída fue desde unos 25 metros.

Desde que nació, la oblea aumentó 260%. En 2013 costaba 250 pesos por "cabina" y este año ese valor trepó a 900 pesos por año.

Cuando nació la oblea el legislador porteño Fernando Sánchez (CC-ARI) había dado a conocer que la Asociación de Peritos Verificadores estimaba que en la Ciudad de Buenos Aires funcionan entre 100 mil y 150 mil ascensores.

En junio de 2013, Andrés Pozzo, presidente de la Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina (FACARA) aseguró que el pago de esa nueva tasa anual "de ninguna manera redundará en un aumento significativo de las expensas" y defendió esta nueva medida de la Ciudad. Consideró que "la necesidad de contar con un sistema que registre y controle a las empresas conservadoras y el correcto funcionamiento de los equipos de transporte vertical, los cuales involucran la vida de las personas, hace necesario tener responsabilidad a la hora de difundir una tasa que no impactará, de ninguna manera, en un aumento significativo de las expensas, más aún cuando se trata de asegurar el buen funcionamiento para evitar accidentes que lamentar".

Luego de esta prueba piloto y con el tiempo esta modalidad de obleas se extendió a las instalaciones fijas contra incendios y las calderas que actualmente están fijados en 1.080 pesos por año por artefacto. Es de suponer que con la misma efectividad en el control.

Un año y medio después de la creación de la obligación y tres meses después de comenzar a implementarla el Gobierno porteño informó que se habían empadronado 44.800 elevadores y estimó que era la mitad del parque de máquinas existentes.

En marzo de 2016, un ascensor le permitió a una anciana de 83 años abrir la puerta del ascensor aunque la cabina no se encontraba en el piso. Cayó desde una altura de ocho pisos y falleció. Los tres ascensores del edificio habían sido inspeccionados en febrero por una de las 523 empresas autorizadas y registradas por la Agencia Gubernamental de Control (AGC) para realizar controles a elevadores, montacargas, escaleras mecánicas, rampas móviles y artificios especiales.

El 4 de febrero de este año, la Cámara de Empresarios de Ascensores de La Plata informó que en la capital bonaerense hay 5 mil unidades sujetas a controles y que se realizan 60 llamadas por emergencias por semana. Sin embargo no se sabe los motivos por los que se realizaron las llamadas y –de haber habido víctimas o daños materiales- las causas de los mismos y sus consecuencias.

Volviendo a la Ciudad de Buenos Aires, es de destacar que a pesar de las muertes producidas a lo largo de todos estos años y las ingentes cantidades de dinero que gastan los consorcios para mantener y controlar los ascensores todavía no hay estadísticas ciertas ni confiables sobre la cantidad de ascensores que hay en la ciudad y no se sabe la cantidad de siniestros que se producen por año. Ante la falta de números oficiales certeros, cada sector –incluidos los mismos funcionarios del Estado- "estiman" lo que los favorece en ese momento según sus intereses. Todavía la comunidad consorcial espera que el Estado consigne para cada siniestro su fecha, el lugar exacto donde se produjo y tanto sus causas como sus consecuencias: fallecidos, heridos y daños materiales 

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[1] 357.324.800 pesos.

[2] 22.855.435 dólares.

[3] 80.640.000 pesos.

AIPH consideró que la ley del gas es de imposible cumplimiento

[BPN-14/02/19] El pasado 31 de enero, la Asociación Civil de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) consideró que la Ley 6.110 será de imposible cumplimiento.  Ésta impide que las empresas prestatarias puedan interrumpir el suministro si la instalación no está adecuada a las nuevas regulaciones aunque no haya fugas. En detalle, explicó: "El inspector de la prestataria no expondrá su matrícula. Ante irregularidades en la unidad dejará el gas cortado y requerirá la intervención del gasista matriculado".

La Ley 6.110 –de autoría de Sergio Abrevaya (GEN)- sancionada el 13 de diciembre del año pasado y promulgada el 7 de enero tiene sólo 51 palabras: "Establécese que en el ejido de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las empresas prestatarias de suministro de gas no podrán exigir adecuaciones a nuevas regulaciones que impliquen modificaciones edilicias a cada unidad habitacional para interrumpir el suministro de gas, salvo que fuera necesario por resultar la instalación peligrosa o defectuosa".

El tema central del debate apunta al costo de las obras relacionadas con los conductos destinados a la evacuación de gases de combustión de estufas y calefones. Dada la peligrosidad de estos gases y la cantidad de siniestros que ya causaron conductos de ventilación deficientes u obstruidos se puede suponer que –en sintonía con lo expresado por la entidad de administradores- las empresas distribuidoras decidan no correr riesgos y apelen al párrafo que indica la misma ley recientemente sancionada: "salvo que fuera necesario por resultar la instalación peligrosa o defectuosa".

Durante el debate parlamentario de la ley, Abrevaya –único orador- centró su debate en lo que consideró el tema central: las competencias de la Ciudad, o sea el poder de las prestatarias para imponer regulaciones edilicias sin contar con la aprobación de la Legislatura porteña sin mencionar la seguridad de los usuarios. En este sentido explicó: "Por primera vez, se pone en discusión la autonomía de la Ciudad respecto de las concesiones hechas en los años 90 que, en la invocación del poder que tienen, han avanzado sobre las regulaciones edilicias, que pertenecen a la Ciudad de Buenos Aires".

El legislador reconoció que la prestataria podrá seguir manteniendo su política de reconexión del servicio tal cual lo venía haciendo hasta ahora pero calificó de "momento histórico" el hecho de que no podrán "plantear modificaciones edilicias" porque "será la ciudad quien deberá decidir. En sus palabreas detalló: "Desde este punto de vista y sin afectar la competencia que tenga la prestataria en lo que hace a la peligrosidad –continúa, por supuesto, la posibilidad de cortar, al igual que en caso de fugas– en este caso, estamos diciendo que si quieren plantear modificaciones edilicias de algo que la ciudad ya aprobó, no podrían hacerlo o será la ciudad la que tiene que hacerlo. Es un momento histórico, en ese sentido".

Sin embargo el ENERGAS (Ente Nacional Regulador del Gas) opinó de otra forma. En respuesta a un correo de un vecino, a fines de enero respondieron "que dicha ley no se encuentra reglamentada" y le aclararon que "de acuerdo a lo dispuesto por el Reglamento de Servicio que se desprende de una ley nacional se "faculta a la licenciataria a ‘rehusar’ o ‘discontinuar’ el suministro toda vez que considere que la instalación interna del cliente, o parte de la misma, resulte ‘...insegura, inadecuada, o inapropiada para recibir el servicio, o que interfiere con, o menoscaba, la continuidad o calidad del servicio al cliente o a otros clientes’ (inciso c del artículo 13º)".

En 2018 no se reportaron denuncias contra administradores

[BPN-14/02/19] El pasado 5 de febrero, los administradores de consorcios no figuraron en el listado de los 66 rubros denunciados ante la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) porteño durante el 2018. Sí se detallaron 27 denuncias contra inmobiliarias y dos por temas relacionados con matafuegos. La primera está en el puesto 34 lo que representa el 0,19% del total anual y la segunda está en el puesto 60 el 0,01% del total.

En caso de que las infracciones a la Ley 941 (Registro Público de Administradores) hayan sido incluidas en el rubro "Otros" -cosa que no pasó en años anteriores- habría bajado del puesto 7º al 10º o inferior.

Defensa y protección del Consumidor porteño, durante el tratamiento de la Ley 5.983 –también conocida como Ley Carrillo- habían anunciado que durante el año 2017 se había producido 1.050 denuncias contra administradores por infracciones a la Ley 941 que en diciembre de 2002 había creado un Registro Público de Administradores de Consorcios en esta ciudad.

Esa cantidad de denuncias había sido un 34% superior al informado durante el 2016.Durante el 2018 no merecieron un rubro aparte y en ningún caso –aun en el caso de haber sido incluidas en el rubro "Otros"- podrá ser superior a los 313 casos o sea un 2,22% del total de casos de ese año.

Por último, durante el año pasado se presentaron un 44,4% menos denuncias que durante el 2017. Durante el 2018 hubo 14.092 denuncias mientras que en 2017 habían llegado a las 20.349.

La información surgió de un listado brindado a Pequeñas Noticias por el subgerente operativo de la DGDyPC, Ariel Urwicz, a un pedido de información pública (Ley 104 de la CABA) realizada por el medio. Su texto fue: "Informe las denuncias realizadas ente la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor durante el 2018 detalladas rubro por rubro". Finalmente, el 7 de febrero, Pequeñas Noticias pidió a DyPC que amplíe la información brindada: "...informe la cantidad de administradores denunciados durante el año 2018 ante la Dirección General de Defensa y Protección de Consumidor y bajo qué rubro fue informado".

Entre los nueve rubros más denunciados ante Defensa y Protección del Consumidor durante el año pasado se encontraron los bancos y las financieras con 3.373 casos (23,94% del total), la televisión por cable o satélite con 1.887 casos (13,39%), la telefonía celular con 1.466 casos (10,40%), la venta de electrodomésticos con 1.385 casos (9,83%), temas relacionados con los automotores con 980 casos (6,95%), servicios públicos domiciliarios con 652 casos ( 4,63%), servicio de Internet con 401 casos (2,85%), el servicio de transporte de pasajeros con 379 casos (2,69% y temas relacionados con turismo y hotelería con 360 casos (2,55%) 

Para el Gobierno el 2018 finalizó con expensas de 2.369 pesos

[BPN-14/02/19] Según el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) que elabora la Dirección General de Estadística y Censos dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas del GCBA, las expensas mensuales promedio que se pagan en la ciudad fueron de 1.780,53 pesos para una persona sola o en pareja y de 2.369,23 pesos por mes para una pareja con dos hijos.

Ante la sensación de que los valores que publica el Gobierno porteño no son reales y en la imposibilidad de obtener números confiables, Pequeñas Noticias realizó una breve encuesta en sus redes sociales. De ésta surgió que la percepción del 77% de los participantes fue que una expensa promedio ronda entre los 3 mil y los 5 mil pesos. Otro 15% pensó que su valor superó los 5 mil pesos. Sólo el 8% consideró que el promedio de expensas ronda entre los mil y los 3 mil pesos.

La diferencia entre los números del Estado y la realidad no es menor, en diciembre del año pasado el haber mínimo de un jubilado era de 9.309 pesos y una expensa de 1.781 pesos –según el Gobierno de la CABA- representó el 19% de sus ingresos mientras que una de 2.369 fue del 25%. Por otra parte si una expensa promedio –tal cual perciben nuestros lectores- ronda entre los 3 y 5 mil pesos la porción que absorbe de su haber trepa desde el 32% hasta el 54%, la mitad de lo que gana.

En otro orden de cosas el IPCBA estimó que durante el 2018 el aumento de las expensas en la ciudad fue del 43% (42,98%) mientras que, a nivel nacional, el INDEC estimó el índice de precios al consumidor en 47,6%.

La redacción de Pequeñas Noticias analizó el Índice de Precios al Consumidor porteño y encontró inconsistencias que atentan contra la rigurosidad científica que necesita la comunidad consorcial para entender la realidad que vive y buscar soluciones acordes.

Más allá de algunos temas que pueden ser divertidos como por ejemplo el nivel de detalle con que el IPCBA define la unidad familiar que compone cada categoría –por ejemplo que las parejas tienen 35 años, ni más ni menos, que son una mujer y un varón y en caso de tener hijos estos son dos varones y tienen 6 y 9 años- hay ciertos temas que dejan más preguntas que respuestas.

Distingue seis categorías diferentes de las cuales cuatro son para propietarios y dos para inquilinos. Sin embargo, a pesar de que el sentido común indica que los inquilinos pagarían menos expensas porque no debieran abonan los gastos extraordinarios, los números publicados son exactamente iguales a pesar de que deberían haber variado aunque sea en un valor ínfimo.

De las seis categorías tres son para parejas, dos de una familia con dos hijos menores y una para una persona sola. En primer término, para el IPCBA no hay diferencia en el valor de las expensas entre las parejas y la persona sola: esas cuatro categorías pagan lo mismo de expensas. En diciembre de 2018 pagaron 1.780,53 pesos por mes. Un valor altamente cuestionado.

En segundo, llamó la atención de la redacción que –según el IPCBA- un matrimonio con dos hijos pague un 33% más que una persona sola o en pareja. Las expensas son el prorrateo de los gastos comunes y la redacción de Pequeñas Noticias no entendió en que afectan dos hijos a los gastos comunes. O sea que si en determinado departamento viven una, dos o cuatro personas los gastos comunes no variarían: se puede comprender que sí lo harían los servicios como la luz, el gas, el agua u otros pero esos valores no integran las expensas porque son gastos particulares.

En resumen, las categorías que ofrece no parecen ser relevantes para el sector de la propiedad horizontal: no se distinguen las de los edificios que se encuentran al norte de la Av. Rivadavia de los que están en la zona sur, no se subdividieron por categorías de edificios –sea cual sea el criterio a seguir-, no se los clasificó por cantidad de personal contratado –limpieza, seguridad, etc.) ni por ningún otro criterio ilustrativo.

Por otra parte, para la redacción del medio, los dos meses del año que en el índice se deberían reflejar subas importante en las expensas son julio y diciembre, a causa del pago de los medios aguinaldos al personal. Sin embargo –tal cual lo refleja el gráfico- no se notan esos picos. Tampoco acompaña las mayores erogaciones que se producen cuando se acuerdan montos fijos o nuevas escalas salariales. Se acepta que en promedio el costo laboral, sus aportes, contribuciones y cargas sindicales representan el 50% del valor de las expensas por lo que un aumento de un 10% debería reflejarse en un 5% de aumento para el mes siguiente, cosa que no sucede. Lo que sí se observó es que a grandes rasgos sigue la curva de evolución del INDEC que mide a nivel nacional el índice de precios al consumidor y los avatares gremiales del sector de la propiedad horizontal no inciden.

En 2016 un vecino de la CABA solicitó saber cómo se elabora el IPCBA y en septiembre el director general de Estadísticas y Censos (AGIP), José María Donati, develó que se preparó sobre información de "alquileres de departamentos de uno, dos y tres ambientes" provista por Argenprop, por aquel entonces llamado Sistema Busca Inmuebles. Los barrios relevados fueron nueve: Caballito, Almagro, Villa Crespo, San Telmo, Flores, Villa del Parque, Villa Urquiza, Congreso y Balvanera. Un método muy indirecto, más basado en cálculos teóricos atados a las variaciones de los alquileres que en un muestreo de la realidad que viven los vecinos día a día.

Dos años después, el 22 de febrero del año pasado, José Núñez, subdirector de ese mismo organismo –ante la pregunta por escrito de un vecino- informó otra cosa: "La metodología de cálculo determinada en el Índice de Precios al Consumidor porteño de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) para seguir la evolución de los precios del producto ‘gastos comunes de la vivienda’, consiste en la definición de una expensa promedio, cuya estructura se conforma por una canasta fija que incluye un conjunto de ítems: salario del portero, honorarios de administración, abonos mensuales de mantenimiento, reparaciones, seguro integral del edificio, servicio de electricidad, informe técnico del edificio, artículos de limpieza y gastos bancarios. La información para valorizar los precios de los componentes de la expensa promedio, se releva mensualmente y proviene de publicaciones, páginas web, cuadros tarifarios y asociaciones profesionales. Los valores del componente ‘expensas’ de las canastas de consumo, se ajustan por la variación mensual del producto ‘gastos comunes de la vivienda del IPCBA’".

La encuesta que realizó Pequeñas Noticias en su grupo de Facebook no sólo arrojó los datos estadísticos mencionados sino también algunas propuestas para obtener un índice confiable.

José Gabriel opinó: "Las expensas de cada edificio depende de muchos factores, unidades, antigüedad del encargado, trabajos en ejecución, ascensores, servicio contra-incendio, si tienen seguridad, etc."

Por su parte, Andrés acotó: "No es lo mismo una expensa de un departamento monoambiente que uno de tres ambientes, tampoco de un edificio con 80 a 100 unidades que otro de 20...".

Juan Pablo explicó: "Depende también la categoría del edificio.... Habría que hacer algún tipo de discriminación en función de la categoría. Un departamento de tres ambientes en un edificio de primera no paga lo mismo que uno de tercera o cuarta... imponiendo como base común un encargado, luz, gas, agua, seguros, etc.".

La Suprema Corte declaró constitucional la Ley 14.701

[BPN-14/02/19] Ana María Huertas, presidente de la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata (ACoPH), celebró el fallo de la Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires que rechazó una acción de inconstitucionalidad de la Ley 14.701 que creó un Registro Público de Administradores (RPA) en la Provincia de Buenos Aires.

Para el Dr. Juan Antonio Costantino el nuevo fallo "es un precedente importante. La Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires (CAPHPBA) sostenía que la ley no está vigente y esto vuelve a reiterar la legitimidad y la vigencia de la ley". Para el abogado especialista en propiedad horizontal esta decisión judicial traerá "seguridad jurídica sobre la vigencia de la ley desde el momento en que fue promulgada, situación que era discutida por muchos administradores".

Agregó también: "Los propietarios saben que pueden reclamar y los administradores saben que tienen que cumplir con el contenido de esta ley". Destacó que uno de los aspectos fundamentales de ley –entre otros- es que obliga a los administradores a exhibir la documentación del edificio a cualquier propietario que así lo requiera.

Huertas destacó la importancia de la ratificación de los artículos de la ley que no necesitan reglamentación: "Para nosotros es muy importante. Es fundamental porque genera tranquilidad en los propietarios".

La ley –que desde hace cuatro años espera reglamentación- fue aprobada el 17 de diciembre de 2013, fue promulgada por el gobernador Daniel Scioli (Frente para la Victoria) el 23 de febrero de 2014 y publicada en el Boletín Oficial Nº 27.500 el 18 de marzo de ese mismo año ^[1].

El 24 de agosto, Huertas –mediante una carta abierta- le solicitó infructuosamente al gobernados Scioli que la reglamente. Entre otras cosas le expresó: "Más de 1.500.000 consorcistas seguimos sin tener quién nos defienda ante los malos administradores. Nuestra asociación atiende a muchísimos propietarios que se acercan a nosotros para pedirnos ayuda, pero si no tenemos la herramienta que la ley nos da, lo único que podemos hacer es orientarlos y enseñarles cuáles son sus derechos" ^[2].

El 18 de abril de 2016, la Comisión Directiva de ACoPH volvió a pedir "de forma urgente" la reglamentación de la Ley 14.701, esta vez a la gobernadora bonaerense, María Eugenia Vidal. El pedido lo hizo mediante una breve carta publicada el pasado lunes 18 de abril en la página de la entidad en Facebook. Tampoco tuvo éxito ^[3].

Hay consenso que la falta de reglamentación de la Ley 14.701 tanto por Scioli como por la actual gobernadora María Eugenia Vidal (Cambiemos) dejó "sin efecto" los artículos desde el 1º hasta el 7º que puntualmente ordenan crear un RPA en territorio bonaerense y todos aquellos relacionados con las obligaciones derivadas directamente de ese registro.

Sin embargo, abrió debate sobre los demás artículos generando dos posturas claramente identificadas: los que opinan que hay muchos artículos que no dependen de la creación del RPA para funcionar y los que sostienen que la ley creó un RPA y que si éste no existe –por no haber sido reglamentada la ley- el resto de los artículos no son exigibles.

Representan las dos posturas de este debate dos reconocidos abogados marplantenses. El 12 de junio de 2015, el Dr. Juan Antonio Costantino advirtió a la comunidad consorcial que la ley que creó un Registro Público de Administradores bonaerense está vigente. Recalcó que excepto la "formación del registro" todas los demás artículos de la ley son exigibles. Evaluó que podría ser factible que aquellos administradores que no cumplieran con los artículos que rigen desde la publicación de la norma en el Boletín Oficial pudieran ser sancionados ^[4].

Poco después, el 30 de junio de 2015, el Dr. Alberto Aníbal Gabás, le respondió a Costantino que la Ley 14.701 "poco importa si está o no en vigencia" porque "al día de hoy es inaplicable y no se puede exigir su cumplimiento". Argumentó que "el hecho de que la ley esté vigente no significa que pueda aplicarse. A los efectos prácticos, es como si no existiera. Es una ley válida y eventualmente vigente -o no- pero carece de operatividad y eficacia" ^[5].

Poco antes, el 9 de abril de 2015, representantes de las cámaras de administradores de La Plata, Bahía Blanca, Mar del Plata y Gran Buenos Aires acordaron presentar en cada una de las jurisdicciones "una acción de amparo con pedido de inconstitucionalidad" contra la Ley 14.701 porque consideran que se contrapone al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entrará en vigencia el 1° de agosto.

En esa oportunidad, el vicepresidente de la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata, Adm Ariel Coppari, explicó que "va a ver varias presentaciones, cada una se hará donde el abogado esté matriculado. Gabás está matriculado en La Plata y Mar del Plata. La CAPHyAI estaba viendo de presentarlo en San Isidro y los de Bahía Blanca lo van a presentar en su ciudad. Después cada abogado deberá seguir su expediente" ^[6].

Sin embargo, ninguna acción judicial prosperó, principalmente porque los jueces de las diferentes jurisdicciones consideraron que para estudiar su legalidad hay que esperar que esté reglamentada.

La última sentencia fue por el recurso de amparo que realizó el 8 de mayo de 2015 la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires (CAPHPBA) contra algunos de los artículos de la Ley 14.701. La acción fue iniciada ante la Suprema Corte de Justicia provincial por el Adm. Alejandro Pani, por aquel entonces presidente de la entidad, y el Adm. Daniel Defrancesco, vocal titular de la entidad, con el patrocinio legal del Dr. Gerardo Julio Rodríguez Arauco y del Dr. Carlos Daniel Florio ^[7] 

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[1] BPN Nº 539 del 7/01/14: "Se creó un Registro Público de Administradores bonaerense".

[2] BPN Nº 557 del 11/09/15: "ACoPH le solicitó a Scioli que reglamente la Ley 14.701".

[3] BPN Nº 575 del 27/04/16: "ACoPH le pidió a Vidal que reglamente el RPA bonaerense".

[4] BPN Nº 551 del 19/06/15: "‘La ley que creó el RPA bonaerense está vigente’"

[5] BPN Nº 553 del 10/07/15: "La ley del RPA bonaerense es inaplicable y no se puede exigir".

[6] BPN Nº 547 del 22/04/15: "Administradores presentarán recurso contra el RPA bonaerense".

Durante el 2018, Pequeñas Noticias sorteó 24 libros

[BPN-14/02/19] Durante el 2018, Pequeñas Noticias sorteó entre sus suscriptos y seguidores en Facebook 24 libros específicos sobre propiedad horizontal. De los cinco sorteos participaron los seguidores de la página y el grupo que el medio tiene en Facebook y los suscriptos por correo electrónico al Boletín de Pequeñas Noticias.

Las publicaciones en las redes sociales llegaron a más de 10 mil personas (exactamente 10.795), recibieron 30 comentarios, fueron compartidas 308 veces y recibieron 297 reacciones ("Me gusta" y "Me encanta").

1.- En enero se sortearon seis ejemplares de la 3ª edición del libro "Todo sobre Consorcios del Dr. Osvaldo Loisi.

2.- En marzo, tres ejemplares del libro "Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial" de autoría de la Dra. Diana Sevitz y Cra. Liliana Corzo.

3.- En agosto, cinco ejemplares del libro "Edificios con amenities. Administración de Edificios de Propiedad Horizontal, Premium y Megaconsorcios" también de la Dra. Diana Sevitz y Cra. Liliana Corzo.

4.- En octubre, cinco ejemplares del libro "Vecinos famosos y otras historias desopilantes de edificios" de la Cra. Mariel Kernes.

5.- En noviembre, cinco ejemplares del "Manual práctico para trabajadores y empleadores de la propiedad horizontal" del Dr. Enrique Miguel Albisu.

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