El año pasado el RPA comenzó a dejar 'ganancias'

[BPN-15/04/21] El año pasado el Registro Público de Administradores porteño (RPA) dejó superávit y cada "multa dispuesta" contra los administradores de consorcios por infracciones a la Ley 941 dejó una "ganancia" para el Gobierno porteño de 14.713 pesos.

Eso lo logró reduciendo fuertemente el presupuesto anual del RPA, reduciendo en un 38% la cantidad de los funcionarios afectados y aumentando el valor promedio de las multas de forma tal que -aunque la cantidad de disposiciones sancionatorias disminuyó- su monto total superó al de 2019.

En 2019 –en promedio- cada multa dispuesta dejaba una "pérdida" de 12.424 pesos ^[1].

Es de aclarar que cuando se mencionan "las multas dispuestas" y sus montos se hace referencia a aquellas disposiciones que la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) local informó anualmente como emitidas. No incluye las que fueron apeladas en sede administrativa o judicial, las que no fueron pagadas o las que –por razones desconocidas- no fueron publicadas en el Boletín Oficial.

En detalle, se subraya que 326 y 408 disposiciones sancionatorias de 2019 y 2020 respectivamente no fueron aún publicadas en el Boletín Oficial.

Es de suponer que el valor promedio de las multas que se dispondrán durante el 2021 se incrementará notablemente porque este año la unidad fija (UF) según la que se calcula su valor aumentó un 29,63%.

Se recuerda que las multas a las infracciones a la Ley 941 van de 300 a 20.000 unidades fijas ^[2] y durante la mayor parte de 2019 y todo el 2020 su valor estuvo fijado en 21,9 pesos cada una.

Este año la Ley 6.384 (BO: 28/12/20) estableció el valor de la unidad fija en 28,39 pesos lo que llevó la multa mínima -a la que alude la Ley 941- de 6.570 pesos a 8.517 y la máxima de 438.000 pesos a 567.800 pesos.

Desde 2019 y hasta 2020 la cantidad de multas dispuestas –se hayan publicado o no en el Boletín Oficial- disminuyó casi un 16% pero sus montos totales aumentaron casi un 17%. O sea que en 2020 se dispusieron 81 multas menos por casi 3,3 millones de pesos más.

Analizando la cantidad de multas en detalle, mientras que en 2019 emitieron 515 disposiciones sancionatorias, en 2020 la cantidad de disposiciones bajó a 434, una disminución del 15,73%.

Por otra parte, en 2019 se dispusieron multas por 20.051.062 pesos mientras que en 2020 esa cifra subió a 23.339.167 pesos, la diferencia es de 3.288.104,65 pesos (16,4%).

Durante el 2020 el presupuesto del Registro Público de Administradores porteño se redujo en 9,6 millones de pesos lo que representó una contracción de casi el 36% (35,9%). En esta sintonía, finalizó el año pasado con 15 "agentes" o funcionarios menos que a fines del 2019.

En 2019 el presupuesto estimado [3] del RPA fue de 26.449.510 mientras que en 2020 fue de 16.953.592.

En esta línea durante el 2019 el RPA ocupó 39 agentes de los cuales 22 eran profesionales y 17 no profesionales mientras que en 2020 ocupó sólo 24 agentes profesionales de los cuales 12 son conciliadores y 7 de otras profesiones.

Durante el 2020 la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor recibió 1,3 millones de pesos más que durante el 2019. Si bien a primera vista puede parecer un monto significativo en realidad se trata de un aumento del 0,99% anual en pesos.

Por otra parte, si calculamos el presupuesto ejecutado de 2019 y 2020 en dólares [4] para poder desestimar el impacto de la inflación vemos que en realidad DyPC se achicó en sus gastos en un 31,54%, exactamente en u$s 866.538.

También la cantidad de funcionarios que trabajan en DyPC se redujo aunque en una medida menor que en el RPA, de 197 funcionarios que empleaba en 2019 pasó a 191 en 2020 lo que representó una reducción del 3,05%.

Actualmente el RPA porteño está coordinado por Diego Sarrabayrouse, depende de Defensa y Protección del Consumidor local cuya directora general es Vilma Bouza y depende de Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana

Si te vacunaron podés volver al trabajo presencial

[BPN-15/04/21] Los empleadores podrán convocar al retorno a sus actividades laborales presenciales a todos los trabajadores que hayan recibido al menos la primera dosis de cualquier vacuna contra el COVID-19 incluidos los mayores de 60, los que pertenecen a grupos de riesgo y a las embarazadas [artículo 1º].

Los trabajadores y las trabajadoras convocados deberán presentar constancia fehaciente de vacunación correspondiente o manifestar, con carácter de declaración jurada, los motivos por los cuales no pudieron acceder a la vacunación [artículo 3º]

Los trabajadores y las trabajadoras que tengan la posibilidad de acceder a la vacunación y opten por no vacunarse, deberán actuar de buena fe y llevar a cabo todo lo que esté a su alcance para paliar los perjuicios que su decisión pudieren originar a los empleadores o empleadoras [artículo 4º].

Quedan obligados a presentarse a trabajar todos los trabajadores que hubieran recibido al menos una dosis de cualquier vacuna contra el COVID-19 incluidos:

Siguen estando exceptuados de presentarse a trabajar:

El Gobierno nacional argumentó que "es necesario implementar estrategias que permitan recuperar la capacidad de trabajo de los diferentes sectores y establecer las condiciones necesarias para la reincorporación de las trabajadoras y los trabajadores a sus lugares de trabajo" y agregó: "Las vacunas utilizadas en Argentina demostraron una adecuada eficacia para la prevención de las formas graves y de la muerte por la enfermedad, lo cual disminuye el riesgo y posibilita el retorno de los trabajadores y las trabajadoras a sus lugares de trabajo",

Sobre aquellos que a pesar de haber podido acceder a la vacuna no se vacunaron comenzó explicando en general: "Ante las situaciones imprevistas y de emergencia generadas por la pandemia, el principio de buena fe se constituye como la herramienta que equilibra las relaciones, hechos, contratos y actos jurídicos que se vieron afectados en su desenvolvimiento".

Buscan inscribir una 9ª entidad de administradores

[BPN-15/04/21] El pasado 10 de marzo ingresó a la Inspección General de Justicia (IGJ) una solicitud para inscribir como asociación civil a la Unión Porteña de Administradores (UPA).

De ser aprobada será la novena entidad de mandatarios y –como su nombre lo indica- estaría circunscripta a los administradores que trabajan en la CABA.

Sus impulsores por ahora son desconocidos aunque trascendió que dos de sus objetivos son: "promover la organización sindical de la actividad" e "impulsar la colegiatura profesional".

Agregaron también que se tratará de una entidad de bien común y se ocupará de la "defensa del derecho constitucional de la propiedad y de los legítimos intereses de todas las personas, sociedades y empresas dedicadas a la actividad de administrar consorcios e inmuebles".

Es de recordar que el 5 de febrero una 8ª cámara de administradores de consorcios había solicitado a la IGJ su inscripción. Se trató de la Cámara Federal de Administradores de Consorcios de Argentina (CaFACA) y de la cual hasta ahora se desconoce a ciencia cierta quiénes son sus impulsores.

Un breve resumen de las entidades ya existentes y sus antigüedades:

Hasta octubre se podrán confeccionar las DDJJ 2020

[BPN-15/04/21] El pasado 31 de marzo la directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, Vilma Bouza, dispuso que "los administradores que hayan ejercido la actividad en el período 2020 deberán presentar la Declaración Jurada (DDJJ) de los consorcios administrados (conforme consta en el Manual de Procedimientos) desde el 1º de abril de 2021 hasta el 31 de octubre de 2021 inclusive".

Bouza destacó que "finalizado el plazo estipulado [para la presentación de las DDJJ], los administradores que no hayan dado inicio a la presentación allí establecida, serán considerados infractores del artículo 12º de la Ley Nº 941 y 12º del Decreto Reglamentario N° 551/2010, conforme artículo 15º, inciso g), de la Ley Nº 941".

Es de recordar que el plazo para presentar las DDJJ de aquellos que ejercieron durante el 2019 venció el 31 de marzo luego de 4 meses y 28 días de prórroga.

Por otra parte, en esa fecha también venció el mandato de los administradores y -a pesar de los pedidos realizados por la CAPHyAI, el AIERH y la UADI- no hubo cambios en su fecha de vencimiento [1].

Actualmente el Registro Público de Administradores (RPA) porteño está coordinado por Diego Sarrabayrouse, depende de Defensa y Protección del Consumidor cuyo superior directo es Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana.

Administrativamente, las declaraciones juradas anuales se dividen en dos partes:

1.- La actualización anual de la matrícula

2.- La Declaración Jurada Anual de los consorcios administrados

Para esta primera etapa deben:

1.- Completar el formulario con datos de la administración según se trate de persona humana o jurídica.

2.- Completar el formulario de consorcios administrados correspondiente

3.- Certificado del Registro de Juicios Universales expedido durante los últimos seis meses anteriores a la realización del trámite.

4.- Certificado del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal expedido durante los últimos seis meses anteriores a la realización del trámite. Se debe adjuntar el archivo digital tal como se recibe del organismo oficial sin imprimirlo ni escanearlo. El certificado debe pasar digitalmente desde la PC al sistema de la DDJJ.

5.- Certificado de actualización del curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal. El mismo deberá corresponder al año de realización del trámite y/o en su defecto expedido durante los últimos seis meses.

6.- Constancia de CUIT actualizada

7.- Certificado de curso de Basura Cero. Los administradores que hayan renovado su matrícula en tiempo y forma en 2016, 2017, 2018, 2019 (DDJJ 2015, 2016, 2017, 2018 y/o 2019), y que hayan presentado el mismo en dicha oportunidad, no será necesario que vuelvan a tomar el curso. Darán cumplimiento mediante la vinculación del certificado al sistema o, en su defecto, mediante a confección de una nota indicando que ya lo han cursado.

8.- Certificado libre deuda expedido Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as.

Finalizado el trámite, el administrador recibirá en su correo electrónico una Constancia de Inscripción que lo acredita como matriculado al RPA de la CABA.

En esta segunda etapa los administradores para cada uno de sus consorcios deben presentar:

1.- Formulario 931/AFIP. Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones. Deberán aportarse todas las declaraciones juradas emitidas como formulario 931/AFIP y sus correspondientes pagos realizados. Deberán escanearse todos en un solo archivo por todos los empleados de cada consorcio declarado.

2.- Curso de SERACARH de los encargados de consorcios. Para los encargados cuyo certificado esté en trámite, escanear y adjuntar recibo o constancia de pago que incluya la fecha en la que realizó el curso o constancia de curso realizado.

3.- Acta de asamblea que apruebe la rendición de cuentas destacando en dicho acta el punto donde se trata la moción y se aprueba.

4.- Seguro de Responsabilidad Profesional correspondiente al período del año declarado o la última Acta de Asamblea donde se apruebe el patrimonio del administrador como garantía de gestión.

5.- Copia digitalizada de la 1° y 2° hoja de la póliza de seguro de daños por responsabilidad civil perteneciente al consorcio administrado.

6.- Constancia de CUIT del Consorcio o el Código de Identificación Tributaria (CDI).

7.- Acta de asamblea donde se haya tratado y aprobado plan destinado a la limpieza y desinfección de tanques de agua como así también al cuidado de aguas del inmueble. Asimismo deberá digitalizarse y adjuntarse copia del acta de asamblea de consorcistas y copropietarios en la que conste la periodicidad que los mismos hayan establecido para la desinfección y/o desinfestación de los espacios comunes y unidades funcionales del inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.

Finalizado el proceso el administrador recibirá en su correo electrónico un Certificado de Acreditación para ser exhibido en el hall de cada consorcio administrado

Los honorarios sugeridos del 2º trimestre subieron un 12%

[BPN-15/04/21] La escala de honorarios sugeridos para los administradores de consorcios del segundo trimestre de este año subió un 12,27% con respecto al primero. De esta forma, el incremento acumulado del año es de 28,83% y el interanual de 61,19%. Desde enero de este año la CAPHyAI calcula los honorarios estimados en forma trimestral.

La nueva tabla de honorarios fue difundida por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) el pasado 26 de marzo.

El 18 de enero la CAPHyAI había comunicado que este año actualizará los honorarios sugeridos de los administradores trimestralmente. "Ante la falta de claridad en la tendencia inflacionaria de este año, hemos resuelto efectuar una reducción del plazo del ajuste para poder evaluar la evolución del 1º trimestre y ahí efectuar una actualización más adecuada para el segundo trimestre", explicaron.

Durante el segundo trimestre de este año los honorarios sugeridos de los administradores de consorcios aumentaron un 12,27% con respecto al primero.

La diferencia promedio en pesos con respecto al mes anterior es de 2.960. Mientras que en enero de este año el promedio de honorarios sugeridos fue de 24.120 pesos mensuales, en abril ese valor subió a 27.080 pesos mensuales.

El aumento acumulado anual de los honorarios sugeridos para todo el segundo trimestre del año será de un 28,83% lo que representará un incremento promedio con respecto a la inflación proyectada ^[1] de 9,61 puntos porcentuales.

En diciembre del año pasado el promedio de honorarios sugeridos fue de 21.020 pesos mensuales.

Los honorarios sugeridos para los administradores en abril aumentaron con respecto al mismo mes del año pasado un 61,19% lo que representará un incremento promedio con respecto a la inflación estimada ^[1] de 15,72 puntos porcentuales.

En abril del año pasado el promedio de honorarios sugeridos fue de 16.800 pesos mensuales.

Es de recordar que el artículo 14º de la Ley 941 (Registro Público de Administradores) de la CABA establece que los honorarios de los administradores se deben pactar libremente entre el mandatario y la asamblea de propietarios.

También hay que prestar atención que el inciso r) del artículo 9º de esa ley local indica que el administrador -al momento de su designación- "debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad".

La redacción de Pequeñas Noticias realizó los cálculos sobre el promedio de los honorarios sugeridos para edificios de hasta 20 unidades funcionales de todas sus clases que difunde la CAPHyAI

Ana María Huertas espera una respuesta de Axel Kicillof

[BPN-15/04/21] Ana María Huertas, presidenta de ACoPH (Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal) de Mar del Plata, todavía no recibió respuesta a la solicitud que le realizó al gobernador de la Provincia de Buenos Aires para que reglamente la Ley 14.701 que en 2015 impuso un Registro Público de Administradores (RPA) en territorio bonaerense.

El 18 de marzo, mediante una carta abierta, Huertas le solicitó "que sea reglamentada la Ley 14.701 a la mayor brevedad y así evitar que muchísimos copropietarios sigamos siendo víctimas de las maniobras fraudulentas de ciertos administradores que perjudican nuestros intereses personales y nuestros bolsillos, convirtiéndose en eternos con poderes irrevocables que contienen cláusulas abusivas y deshonestas".

Le explicó a Axel Kicillof: "Es falso que su reglamentación encarecerá las expensas o que aumentará la judicialización de los problemas de la propiedad horizontal", y agregó: "Habrá un registro de administradores que controlará la labor de estos mandatarios legales y las multas que se apliquen no las deberá pagar el consorcio".

Resaltó que "por falta de esa reglamentación, el Registro Público de Administradores de la Provincia de Buenos Aires no existe y eso es lo que motiva esta carta pública al gobernador", y aclaró: "No se trata de una crítica a su desempeño sino de un pedido y un ofrecimiento desinteresado de colaboración".

A modo de antecedente recordó: "En la Provincia de Buenos Aires se sancionó la Ley 14.701 que fue publicada en el Boletín Oficial el 18 de marzo de 2015 hace casi 6 años. Esta ley de 23 artículos prevé la creación del Registro Público de Administradores de la Propiedad Horizontal de la provincia. La ley es muy valiosa para los propietarios que, como se ha visto son los dueños del edificio. Si bien hay artículos que ya están vigentes, quedó pendiente la reglamentación".

Por último se preguntó: "¿Cuánto tiempo se esperó la promulgación de esta ley?, ¿Cuántas veces se dijo que era tan necesaria al igual que la existente en la CABA? Mucho tiempo, muchas veces y teniendo en cuenta que desde marzo de 2015 es oficial su entrada en vigencia me pregunto: ¿Ahora qué? Para quienes vivimos en la Provincia de Buenos Aires la reglamentación de la Ley 14.701 no llega. Hay partes de la ley que ya rigen y otras que dependen de esa reglamentación".

Zulberti pidió la intervención de la Defensoría del Pueblo

[BPN-15/04/21] A raíz de la prórroga para los mandatos de los administradores pedida por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) ^[1], el pasado 23 de marzo Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, alertó a la Defensoría del Pueblo de la CABA que la Ley 941 no habilita a Defensa del Consumidor porteño a establecer regulaciones sobre temas que son exclusivamente de índole privado.

En diálogo con Pequeñas Noticias, Zulberti explicó que ante la posibilidad de que se establezca una décima prórroga -lo que le pareció exagerado- solicitó a la Defensoría del Pueblo su intervención", y agregó: "Los administradores tuvieron tiempo suficiente para realizar las asambleas en sus consorcios para poner a consideración de los propietarios la rendición de cuentas anual y la renovación -o no- de su mandato".

Explicó que "La poca o nula asistencia de los propietarios a las asambleas fue, es y será un asunto de cada consorcio. Es más, la Disposición N° 5.313 fue publicada en el BOCABA el 05/01/21 y la prórroga se extendió por tres meses. Fue mucho más que las disposiciones anteriores que fueron de un mes. Si bien esos meses fueron en el tiempo estival, los administradores tuvieron el tiempo suficiente para realizar asambleas".

Por otra parte, argumentó: "Si bien podría ser cierto que en algunos casos pueden existir ciertos inconvenientes para que el adulto mayor pueda acceder a la tecnología, no existe impedimento para que dicho propietario dé un poder a su vecino/propietario para que lo represente".

Por último, señaló: "Si el administrador es mayor de 60 años o es una persona de riesgo y se trata de la rendición de cuenta y la renovación o remoción de su mandato no es necesario que esté presente para realizar la asamblea. El administrador entrega al consejo, si lo hay, o a cualquier otro propietario toda la documentación respaldatoria (con los días de anticipación según reglamento). El día de la asamblea se aprueba o rechaza la renovación del mandato. Luego se firma el acta y se envía copia por mail al administrador donde se enterará de los resuelto".

Finalmente, el 29 de marzo la Defensoría del Pueblo porteña tomó la denuncia de Zulberti y abrió el expediente número 6468/21

La división del trabajo en la administración

[BPN-15/04/21] La revolución neolítica producida hace unos 10 mil años constituyó tal vez la transformación más radical del ser humano.

La finalización de la última glaciación hizo posible la formación de aldeas y el desarrollo de la agricultura y la ganadería.

Los excedentes en la producción de alimentos estimularon otras actividades dando nacimiento a la división del trabajo.

La división de tareas en tareas más elementales llevadas a cabo por especialistas llevó a un auténtico salto en las condiciones de vida y hoy mismo se encuentra en el núcleo del desarrollo económico y la evolución tecnológica.

El poder de la división del trabajo proviene de:

- Aprovechar las diferencias en capacidades haciendo que cada uno se dedique a lo que, relativamente, mejor le sale.

- Multiplicar la eficiencia a partir del aprendizaje que da la experiencia.

- Ahorrar tiempo al disminuir las pérdidas que produce el cambio continuo de actividad.

La división del trabajo no es un concepto restringido a la actividad industrial sino que está vivo en todas las relaciones humanas. Cuando uno hace el fuego y otro va a conseguir la comida está sucediendo: eso es mucho más eficiente que hacer dos fuegos y dos salidas al supermercado.

Todo administrador que crece es asaltado por las mismas preguntas: ¿contrato gente? ¿Consigo un socio? ¿Cómo organizo las tareas?

Muchas veces se elige la forma más simple: cada uno se ocupa de sus edificios y se ayudan cuando hace falta.

En forma natural se va dando la división de tareas: uno se ocupa de los seguros, otro de mantener los libros actualizados o de organizar las suplencias de los encargados.

La división de tareas muchas veces no ocurre porque la complejidad de poner al tanto a otro y "estar encima" para lograr la colaboración necesaria la vuelven costosa. Y paradójicamente muchas tareas terminan pateándose para adelante por ser demasiado abarcativas y complejas para un solo punto de vista.

En Administración Global contamos con una interesante herramienta de agenda colaborativa o agenda grupal.

Existen "asuntos" y "tareas". Un asunto es una cuestión a resolver que puede dividirse en tareas más simples.

Dentro del asunto existe una tarea principal que es la que describe la cuestión, le da nombre y marca el inicio del proceso.

Las tareas tienen responsable, fecha proyectada de ejecución, descripción y otros campos opcionales: consorcio, proveedor, horario, tipo y tiempo de notificación anticipada.

Con vistas apropiadas y operaciones simples podemos incorporar una dinámica que permite la división del trabajo sin demasiado costo.

El responsable asignado puede concentrarse en esa tarea específica y para completar la información cuenta con la posibilidad de ver las otras tareas que componen el asunto y que están ejecutadas o en proceso con otro responsable.

Al mismo tiempo tiene la ventaja de contar con campos propios del sistema como el edificio, la unidad y el proveedor evitándose confusiones.

Una vez realizada la tarea más pequeña el responsable la marca como ejecutada y crea una nueva línea de devolución al responsable principal.

De esta forma se va componiendo el árbol del asunto con la colaboración de dos o más.

Esta agenda colaborativa no se reduce solo a las reparaciones. Se utiliza para informarse de vencimientos, organizar asambleas y llevar adelante procesos administrativos.

Las administraciones unipersonales también pueden sacarle provecho: tener la posibilidad de manejar una agenda integrada a los datos del sistema, incluso en el uso más simple, ordena el día y previene errores. Y algo más: muchas administraciones unipersonales delegan en terceros la liquidación de sueldos, las conciliaciones bancarias o el registro de las cobranzas.

Sin pena ni gloria se fue Juan Manuel Acosta y Lara

[BPN-15/04/21] El pasado 5 de enero y luego de 17 años en el cargo, Juan Manuel Acosta y Lara fue reemplazado por Raúl Marcelo Costa en la presidencia del AIERH (Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal). El cambio de autoridades pasó desapercibido para la mayor parte de la comunidad consorcial y no fue mencionado ni por la revista de la entidad, "Gestión de consorcios", ni en su sitio web institucional.

En ese sitio Costa explicó sobre sí mismo: "Miembro activo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Disertante en los talleres de trabajos de AIERH. Asesor jurídico especializado en Propiedad Horizontal. Integrante activo de comisiones, foros y jornadas de empresas dedicadas a la propiedad horizontal. Consultor y mediador en estrategias dedicadas a la resolución de conflictos en el área de consorcios. Inscripto en el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal de la Ciudad de Buenos Aires bajo el N° 909".

27/11/2020: En nombre del AIERH, Acosta y Lara firmó el acuerdo que extendió hasta el 30 de noviembre de 2022 e incrementó la "contribución solidaria" para las obras sociales del sector de 250 a 950 pesos mensuales ^[1].

Octubre/noviembre 2020: Acosta y Lara firmó el último editorial de la revista Gestión de Consorcios. Resumió en breves párrafos lo acontecido durante ese año de pandemia. Nada de lo escrito anticipó que ese sería su último editorial.

5 de enero 2021: Se nombraron nuevas autoridades en el AIERH y Acosta y Lara es reemplazado por Costa.

1º de febrero de 2021: Luego de un mes de las elecciones en el AIERH, Acosta y Lara ratificó el acuerdo de la "contribución solidaria".

El 22 de febrero: La secretaria del AIERH, Patricia Fernández, firmó el acta acuerdo con aumentos salariales por un 32% en cuatro tramos que se extienden hasta febrero de 2022 ^[2].

Diciembre/enero 2021: Patricia Fernández dedicó el editorial de la revista Gestión de Consorcios Nº 167 a temas de actualidad relacionados con las asambleas de los consorcios en tiempos de pandemia. No mencionó ni a las nuevas autoridades de la entidad ni a la gestión de 17 años de Acosta y Lara

Prometieron que en breve se podrán consultar las sanciones

[BPN-15/04/21] El pasado 31 de marzo la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA adelantó que "a la brevedad" el Registro Público de Administradores (RPA) estará en condiciones de informar vía web los "datos referentes a las sanciones impuestas a los administradores".

Es de recordar que el 8 de marzo Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, había solicitado a DyPC porteño que explique la razón por la que aún no cumplió con el artículo 7° de la Ley 941 que ordena al RPA local informar mediante su página web en forma pública y gratuita -entre otras cosas- las sanciones que se hubieren impuesto a los administradores durante los dos últimos años.

A los 23 días Ariel Urwicz, subgerente operativo de la DGDyPC respondió:

Actualmente el RPA porteño está coordinado por Diego Sarrabayrouse, depende de Defensa y Protección del Consumidor cuya directora general es Vilma Bouza y cuyo superior directo es Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana

Práctica para el debido ejercicio de la administración

[BPN-15/04/21] El pasado 8 de abril la Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo presentaron por Zoom su nuevo libro "Consorcios de Propiedad Horizontal. Práctica para el debido ejercicio de la administración".

El prólogo de la obra estuvo a cargo del prestigioso abogado marplatense Alberto Aníbal Gabás del cual la redacción de Pequeñas Noticias extrajo los cinco párrafos que consideró más significativos:

"...este trabajo, idóneo, coherente, revelador, como otros anteriores -y seguramente los que vendrán- que permite poner negro sobre blanco (conceptos claros sobre cuestiones no tan claras)".

"...el texto del presente libro, no trata al derecho como dogma, noción, o teoría -más allá de su ostensible intelectualidad- sino como experiencia, dinámico, como un hacer ajustado a la realidad social, el derecho "de las personas" y el accionar de los artesanos del mismo (letrados y jueces). La perspicacia (y el conocimiento) de las autoras resulta manifiesto al darse cuenta de esa realidad, que exige que un texto sea útil a la sociedad".

"’El parto de un libro es un acto de amor hacia los demás’ y esta máxima se ve reflejada en esta obra de las Dras. Sevitz y Corzo. Este trabajo demuestra el esmero autoral, de un análisis pormenorizado de toda la temática del dominio horizontal a la luz de la legislación vigente de manera integral".

"Hemos dicho hace más de 30 años que el consorcio antes que un régimen jurídico es un sistema de convivencia, y nos reconforta que la presente obra, a nuestro modesto entender, haya sido elaborada, bajo tal premisa".

"Auguramos un seguro éxito para la presente obra por su valor académico pero también práctico (derecho para la gente). Dicho sea de paso, no nos sorprenden estas cualidades y por ello hemos recomendado obras anteriores de las distinguidas autoras, en el dictado de nuestros cursos de propiedad horizontal en el Instituto respectivo del Colegio de Abogados de Mar del Plata".

La obra fue editado por hammurabi y a lo largo de sus 418 páginas desarrolla los 14 capítulos que lo componen:

1.- La evolución de la propiedad horizontal.

2.- La incorporación de la propiedad horizontal como derecho real.

3.- Reglamento de propiedad horizontal.

4.- Cosas propias y comunes. Fin de la controversia.

5.- El administrador de consorcios. Un enfoque 4.0.

6.- Liquidación de expensas.

7.- La contratación de servicios en la propiedad horizontal.

8.- Derechos y obligaciones de los propietarios.

9.- El administrador como representante del empleador.

10.- Convivencia.

11.- Asambleas.

12.- Documentación y rendición de cuentas.

13.- Auditorías de consorcios.

14.- Conflictos en consorcios.

La Dra. Sevitz es abogada, mediadora oficial egresada de la Universidad de Morón y docente. Colaboró con el libro "Propiedad horizontal, countries, barrios cerrados y otros emprendimientos" de Editorial La Ley (2010) y con el libro "Principios de la gestión del administrador de consorcios" de Editorial Bre (2008). Actualmente colabora respondiendo pregunta para el Rincón Solidario y presentando trabajo en la sección Gestión Profesional del Boletín de Pequeñas Noticias.

Falleció Juan Domingo Rodríguez

[BPN-15/04/21] El pasado 13 de abril falleció Juan Domingo Rodríguez, secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERyH) Mar del Plata. Desde hacía unos días estaba internado en una clínica local luego de contagiarse de Coronavirus.

El gremio en su cuenta de Instagram informó:

Es de recordar que Rodríguez el 28 de septiembre de 2013 se había impuesto en las elecciones de SUTERyH Mar del Plata con el 76% de los votos.

Una semana antes, Víctor Santa María, secretario general de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH), había brindado su apoyo a la candidatura de Rodríguez, quien dirigía el gremio en forma interina tras el alejamiento de Ángel Giardina.

En noviembre de ese año, Pequeñas Noticias le realizó un extenso reportaje en el que adelantó qué tipo de signo personal le deseaba imponer a su gestión, cómo lucharía contra las empresas de limpieza, cómo haría para que tanto el gremio como su obra social crezcan y qué tipo de relación mantendría con las entidades de administradores y propietarios marplatenses ^[1]

Se lanzó una segunda versión de ‘BA Recicla’

[BPN-15/04/21] El pasado 5 de abril el Gobierno porteño relanzó una segunda versión de la campaña "BA Recicla". En esta oportunidad, pretende lograr que en 2023 "el 80% de los vecinos y vecinas de la Ciudad adquieran el hábito de reciclar y que cada uno de ellos tenga un contenedor o campana verde a no más de 150 metros de su casa".

Para lograr este objetivo tomará seis medidas entre las cuales está previsto hacer "cursos y capacitaciones a encargados y administradores" y –según Infobae- "calculan que para fin de año se armará un acuerdo con el SUTERH para que los encargados [de edificios] estén incluidos en el plan de separación".

Es de subrayar que -a pesar de que los responsables primarios de una exitosa separación de residuos son los integrantes de cada familia porteña en su propio hogar- esos cursos tanto los administradores como los encargados ya se vienen dictando en forma obligatoria. Los primeros para poder inscribirse en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño y los segundos impuestos por la Ley Zago ^[1].

Ya en 2015 el Sr. Julio Garés, vecino de esta ciudad, había reclamado que no se haya convocado al "vecino" para tratar el tema del reciclado ya que es el actor principal. Así lo señaló en el marco del debate "Presente y futuro de los residuos en nuestra ciudad" llevado a cabo en la Legislatura porteña ^[2].

En detalle, el total de las medidas que tomará el Gobierno son:

1.- Concientizadores puerta a puerta en toda la Ciudad.

2.- Capacitaciones a administradores y encargados de edificio.

3.- Creación de la red de Economía Circular.

4.- Escuelas Verdes.

5.- Vecinos Embajadores Verdes en sus edificios.

6.- Campañas de comunicación 360°.

Por otra parte, es de recordar que el 25 de abril de 2013 el Ministerio de Trabajo de la CABA homologó un acuerdo que realizaron el por aquel entonces ministro de Ambiente y Espacio Público de la CABA, Diego Santilli, y Víctor Santa María, titular del SUTERH, para que los consorcios de hasta 25 unidades deban pagar 150 pesos mensuales a los encargados de edificios por llevar la basura desde la puerta del consorcio hasta los contenedores diferenciados que el Gobierno porteño fue distribuyendo en los barrios. Aquellos que tenían más de 25 unidades debieron agregar 50 pesos mensuales cada 25 unidades más.

Hoy esos 150 pesos se convirtieron en $1.722,60 y los 50 en 574,20 pesos cada 25 unidades extras.

Habrá que ver en qué consiste el nuevo convenio que el Gobierno local pretende hacer con Santa María antes de fin de mes.

Por otra parte, desde el 2012 y hasta el 2018 los encargados de edificios deben recibir en forma obligatoria -impuesto por la Ley Zago- un curso anual obligatorio "sobre higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios" en el SERACARH. Desde 2018 el curso se debe realizar en forma bienal y cuesta a los consorcios 3.800 pesos ^[3].

Por otra parte, desde el 12 de diciembre de 2013, también los administradores deben recibir en forma obligatoria un "Curso de Separación de Residuos" gratuito impartido por Unidad de Proyectos Especiales Construcción Ciudadana y Cambio Cultural cuando pretenden inscribirse en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño.

Los "grandes generadores" -aproximadamente el 10% de la Ciudad- son: los grandes comercios y edificios con encargado. Con este grupo se realizará la recolección puerta a puerta con el despliegue de los recuperadores urbanos de las cooperativas.

Los "pequeños generadores" -aproximadamente el 90% de la Ciudad- que están compuestos por edificios sin encargado, comercios de cercanía, vecinos de casas bajas. A este grupo se les solicitará llevar sus reciclables al contenedor verde, campana verde o punto verde más cercano

Nuevo intento de capacitar consorcistas

[BPN-15/04/21] Por segunda vez los legisladores Claudio Gabriel Cingolani y Hernán Reyes (Vamos Juntos] presentaron un proyecto de ley en la Legislatura porteña para que el Gobierno de la CABA capacite a consorcistas y futuros consorcistas que viven en complejos habitacionales sobre siete temas puntuales relacionados con la propiedad horizontal. La iniciativa sigue sin especificar si esta capacitación será gratuita.

Esta iniciativa es un virtual "copia y pega del anterior presentado el 28 de junio de 2018 salvo por dos detalles:

1.- En el artículo 3º en que se detallan a los beneficiarios se agregó a "aquellos que se encuentren en barrios populares en proceso de urbanización que se hallen dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires" a los "propietarios de unidades pertenecientes a complejos habitacionales".

2.- En esta oportunidad acompañan a Cingolani y Reyes los legisladores Juan Facundo Del Gaiso, María Cecilia Ferrero y Lucía Romano, todos del bloque Vamos Juntos.

El proyecto fue ingresado el pasado 18 de marzo, consta de 8 artículos de los cuales uno es deforma y recibió el número de expediente 750-D-2021.

Textualmente los temas sobre los cuales trataría –de ser aprobado- la capacitación serán:

1.- Importancia y beneficios al constituirse como propiedad horizontal,

2.- Formas de constitución del consorcio,

3.- Redacción del reglamento de copropiedad,

4.- Reglamento de Copropiedad como fuente de derechos y obligaciones del Consorcio y los propietarios,

5.- Derechos y obligaciones emanados del Código Civil y Comercial,

6.- Administración del Consorcio y Consejo de Copropietarios y

7.- Resolución de conflictos por vías alternativas al proceso judicial (artículo 2º).

Por otra parte, el proyecto aclara: "La duración y el lugar de desarrollo de dichas actividades serán determinados por los operadores que la autoridad de aplicación designe a tales efectos" (artículo 5º). El destacado es de la redacción.

Bajo el título "Jornadas barriales" la iniciativa explica que "las jornadas barriales tendrán lugar en los distintos complejos habitacionales. Serán jornadas informativas acerca de la temática establecida en el artículo 2° de la presente y serán dictadas por los operadores que la autoridad de aplicación designe a tal fin" (artículo 6º).

Los autores señalan que "la autoridad de aplicación deberá instar la incorporación en los medios digitales bajo la órbita del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires el acceso a un instructivo con la información detallada en el Artículo 2° de la presente".

Quieren que se subsidie parte del alquiler y la deuda

Legislatura porteña [Sobre foto de archivo de Pequeñas Noticias]

[BPN-15/04/21] Apenas 14 días antes de que se venciera el decreto presidencial que "congeló " los montos de los alquileres, los desalojos por falta de pago y la vigencia de los contratos de locación cuatro legisladores porteños del bloque Frente de Todos presentaron en la Legislatura un proyecto de ley que subsidiaría a los inquilinos de su vivienda familiar el 30% del alquiler mensual durante seis meses, el 50% de la deuda acumulada desde marzo del año pasado y otorgaría diferentes descuentos al 50% restante.

Es de recordar que el 29 de enero el presidente de la Nación, Alberto Fernández, había prorrogó hasta el 31 de marzo el "congelamiento" de los montos de los alquileres, los desalojos por falta de pago y la vigencia de los contratos de locación cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo del año pasado. La medida recayó sobre los inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados [1].

Se encuentra en la comisión de Vivienda y deberá pasar también por la de Presupuesto, Hacienda, Administración Financiera y Política Tributaria.

Según los artículos 2º y 3º de la iniciativa de ser aprobada serían beneficiarios de los subsidios:

1.- Quienes alquilen una vivienda única y de ocupación permanente que hayan sido alcanzados por las disposiciones del Decreto Nacional N° 320/20 y sus modificatorios.

2.- El monto del contrato no sea superior a los 42.000 pesos.

3.- El alquiler debe ser superior al 20% de los ingresos familiares del inquilino.

4.- Haber dado de alta en un registro a crearse el contrato y la documentación que pruebe el vínculo de locación y la proporción de ingresos del grupo familiar del inquilino.

Quienes cumplan con los requisitos detallados y lo soliciten recibirán "el pago de un subsidio equivalente al 30% del monto del contrato vigente por un período de seis meses consecutivos" (artículo 4º).

A pedido de los inquilinos o los propietarios "y con acuerdo expreso de las partes" se podrá otorgar "un subsidio correspondiente al 50% por ciento del total de la deuda acumulada a partir de marzo de 2020, que será abonado al propietario, descontado íntegramente del saldo de la deuda que mantenga el inquilino" (artículo 5º).

Según el artículo 6º, si las partes lo solicitan el Banco Ciudad adquirirá al propietario el 50% restante de la deuda y ofrecerá al acreedor las siguientes opciones:

1- Un pago con 40% de descuento

2.- Seis cuotas con 20% de descuento.

3.- Doce cuotas con pago del 100%

Mensual positivo pero acumulado e interanual negativos

[BPN-15/04/21] Este mes el promedio de las escalas salariales de los encargados de edificios ^[1] ganará contra la inflación 3,6 puntos porcentuales con respecto al mes pasado. Sin embargo, en el acumulado anual y en el interanual los números son negativos: -4,54 y -19,43 puntos porcentuales respectivamente.

Este mes las escalas salariales de los encargados de edificios se incrementaron en un 7%. Es el primer tramo del aumento homologado el pasado 9 de marzo (Resolución 178) ^[2].

El promedio de las escalas salariales subió a 56.439 pesos mensuales, o sea 3.692 pesos mensuales promedio más que el mes pasado.

El incremento acumulado anual de las escalas salariales desde enero de este año hasta abril es de un 12,22%. Un incremento de 7,34 puntos porcentuales con respecto al mes pasado.

El promedio de las escalas salariales de diciembre del 2020 fue de 50.294 pesos.

Desde abril de 2020 hasta el mismo mes de este año las escalas salariales se incrementaron en un 25,73%, o sea 8,23 puntos porcentuales más que el mes pasado.

En abril del año pasado el promedio de las escalas salariales fue de 44.889 pesos mensuales.

El promedio anual de los primeros cuatro meses de este año contra los cuatro primeros del año pasado arrojó un aumento del 23,02%. Una diferencia de 0,95 puntos con respecto al mes pasado.

Para el Indice de Precios de Consumidor que mide el INDEC la inflación de marzo fue del 4,8% y según el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) que estima el Banco Central de la República Argentina (BCRA) la de abril será de un 3,4%.

Según estos números, la inflación acumulada durante el 2021 será del 16,75% mientras que la interanual de abril a abril está estimada en un 45,16%.

El pasado 25 de marzo el presidente de la Nación –mediante el Decreto 2018/2021- otorgó un bono de 3.000 pesos que se sumarán durante abril y mayo (1.500 pesos por mes) a los 20.571 pesos mensuales del haber mínimo.

Teniendo en cuenta el bono extraordinario el haber mínimo de un jubilado que paga expensas será de 22.071 pesos mensuales lo que un aumento –con respecto al mes pasado de un 7,29%.

En dólares, este haber mínimo representa 243 dólares al precio oficial, 136 dólares a cotización turista o 161 dólares según el mercado blue.

En abril del año pasado ese haber estuvo en 18.892 pesos por lo que el acumulado anual es de 15,95% y el interanual de 16.83%

[BPN-15/04/21] La Ley de Alquileres N° 27.551 que entró en vigencia el 01/07/2020, estableció en su artículo 16º que:

La AFIP reglamentó esta obligación a través de la RG 4933, estableciendo que los contratos deben informarse dentro de los 15 días corridos de celebrados, y estableciendo un plazo especial hasta el 15 de abril de 2021 para aquellos contratos celebrados entre el 1° de julio de 2020 y el 31 de marzo de 2021. No es necesario registrar los contratos celebrados con anterioridad al 1° de julio de 2020.

Quedan incluidos en la obligación:

1.- Locaciones de bienes inmuebles urbanos (departamentos, PH, casas).

2.- Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.

3.- Locaciones temporarias de inmuebles -cualquiera sea- con fines turísticos, de descanso o similares.

4.- Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles, exclusivas o no, dentro de bienes inmuebles tales como locales comerciales, stands en supermercados, hipermercados, shoppings, stands, galerías de compras, complejos gastronómicos o culturales, ferias, mercados, centros de convenciones o multieventos, cocheras excepto garajes, terrazas, azoteas, sótanos, etc.

Si bien el obligado a informar es el locador, el mismo art. 16 de la Ley citada faculta a cualquiera de las partes intervinientes a informar la existencia del contrato.

Por un lado, la identificación de los contratos de locación es una formalidad cuyo incumplimiento es susceptible de sanciones y con mayor gravedad en caso de tener que ejecutar judicialmente un contrato no registrado, ya que el juez interviniente deberá dar intervención a AFIP. Por otro lado, debe tenerse en cuenta que es también el reconocimiento por parte del o los locadores de que se está ejerciendo una actividad gravada en materia tributaria.

Por tal motivo, se debe tener en cuenta que los que operan en el lado de la informalidad, total o parcial, van a tener consecuencias tributarias dado que los Fiscos van a poder cruzar la información que se debe brindar, en el registro con sus declaraciones de impuestos.

Los contratos de locación de terrazas o de paredes para publicidad, se encuentran alcanzados por IVA y por Ingresos Brutos. No así los contratos de locación de vivienda, los cuales se encuentran exentos de IVA y también de ingresos brutos, en la medida que su importe no supere los $ 30.000 mensuales.

¡Hola Frank!

No soy abogada como para profundizar en el tema de las incumbencias de los convenios colectivos. Solo te cuento que el artículo 4° del Convenio Colectivo de Trabajo N°589/10 que regula esta actividad, dice textualmente qué personal está comprendido: "Los/as empleados/as u obreros/as que presten servicios en forma habitual en Consorcios de Propietarios ocupados en edificios o emprendimientos sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal, Ley 13.512 y/o sus modificatorias, Código Civil y Comercial de la Nación, siendo su estabilidad la establecida en el art. 6 de la Ley 12.981".

De ahí la obligatoriedad de cumplir con todo lo que surge del convenio, pero por otro lado es más que habitual la contratación de empresas de limpieza y que pertenecen a otro convenio.

Nos sería de mucha utilidad que nos cuentes en qué termina esta exigencia por parte del Sindicato y la Federación.

Un saludo grandote.

¡Hola Eduardo! 

Tenés razón, las máquinas no son de mucha utilidad en estos casos. Tenés que hacer una rectificativa por cada mes. Simplemente ponés el mes y el año, por ejemplo 12/2020, el aplicativo te dirá que ya existe una declaración jurada pero continuas. Te trae los valores de ese mes que NO tenés que modificar. Borras si hay empleados en cero y continuas con la presentación.

Cuando aceptas la información e intentas imprimir la primer boleta, verás que hay un nuevo importe al que le resta lo que ya pagaste de ese mes con lo cual queda la diferencia a abonar.

Hay que tener en cuenta que esa diferencia genera intereses en función de la fecha que se indica para el pago de la boleta.

Un saludo grandote!

¡Hola Jorge! 

El recibo de haberes es la liquidación final por fallecimiento. Corresponde abonar todos los conceptos de una liquidación final menos el preaviso y la indemnización por antigüedad se ajusta a lo que indica el Artículo 248 de la Ley de Contrato de Trabajo que indica: 

Por su parte, el artículo 247 dice: 

Con respecto a los otros seguros o beneficios para con la viuda, no sé si el edificio tenía alguno en particular y si el trabajador aportaba al Fondo para la Maternidad, Vida, Desemplo y Discapacidad.

Para más información mirá el artículo 27º del Convenio Colectivo 589/10 que te lo transcribo a continuación: 

Te invito a que compartas con nosotros y nuestros lectores el resultado de tales gestiones.

Un saludo grandote.

Estimada Patricia:

El pasado 19 de marzo la Subsecretaria de Trabajo, Industria y Comercio de la CABA prorrogó "hasta el día 30 de septiembre del año 2021 inclusive, el plazo estipulado para que los empleadores con domicilio legal o establecimientos localizados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, den cumplimiento con la carga de información requerida por el 'Registro de Empleadores On line' correspondiente al ejercicio fiscal 2020 [BO: 23/03/21]" <vínculo>.

Un saludo cordial.

Estimado Cristian:

Para responder tu consulta voy a citar al Dr. Enrique Miguel Albisu y al Manual Práctico para Trabajadores y Empleadores de la Propiedad Horizontal de su autoría. En la página 58 y bajo el título ¿Qué se entiende por jornada trabajo? explica que "es el tiempo que el dependiente está a disposición del empleador" y que se vincula de manera directa con el artículo 197º de la Ley de Contrato de Trabajo sin olvidar la Ley 11.544 llamada ley de Jornada Laboral que en su primer artículo dice: "La duración del trabajo no podrá exceder de ocho horas diarias o cuarenta y ocho horas semanales para toda persona ocupada por cuenta ajena en explotaciones públicas o privadas, aunque no persigan fines de lucro...".

El Dr. Albisu continúa su explicación y agrega en negrita: "Esto de las 48 hs. fijadas en la ley de jornada de trabajo, ha sido modificado por los firmantes del CCT 589/10 en junio de 2017 que establecieron que la misma para el Personal de Edificios de Propiedad Horizontal será de solo 46 hs. semanales".

Un saludo grandote.

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