Cómo evitar las multas del Registro Público de Administradores

[BPN-15/09/21] Se pueden reducir las posibilidades de una multa en un 78% evitando cometer 18 de las faltas más comunes que motivaron una sanción del Registro Público de Administradoras (RPA) porteño.

Para realizar este estudio la redacción de Pequeñas Noticias revisó 892 disposiciones sancionatorias publicadas en el Boletín Oficial contra 949 administradores por 2.651 infracciones contra la Ley 941 y 85 infracciones a la Ley 757 desde mayo de 2014 hasta agosto de 2021.

Es muy importante tener en cuenta que en muchos casos una disposición sancionó a más de un administrador y que, en promedio, se imputó a cada uno de los mandatarios por casi tres infracciones a diferentes artículos de las leyes 941 y 757. De hecho, el record lo logró un administrador que el 15 de abril de 2019 fue sancionado por la infracción a 13 incisos de los artículos 9º, 10º y 11º (Disposición 3.569 publicada en el BO del 2/08/19).

De su estudio, Pequeñas Noticias observó que durante esos 7 años casi la mitad de las multas impuestas fueron por problemas en las liquidaciones de expensas, un tercio por no cumplir con las obligaciones del administrador, poco más de un 6% por problemas relacionados con la declaración jurada anual y un porcentaje similar por no cumplir con los requisitos para comprar bienes o contratar servicios para el consorcios. Todos estos artículos suman más del 91% de las infracciones sancionadas.

O sea que se podría afirmar que si una administración de consorcios -a la hora de armar una estrategia para evitar multas- se concentra en la correcta presentación de sus liquidaciones de expensas reduce las posibilidades de que se la sancione en casi un 50%.

La primera causa de una sanción fue por el incorrecto detalle del pago a un proveedor del consorcios (inciso ‘e’). Un cuarto de las sanciones publicadas fueron por este motivo.

La segunda es la falta de datos total o parcial de los pagos por los seguros que toma el consorcio (inciso ‘f’), un problema fácilmente evitable.

El tercer motivo de sanción es no incluir en la liquidación de las expensas el resumen de la cuenta bancaria del consorcio del período anterior (inciso ‘i’).

En la tabla adjunta se puede advertir que estas tres primeras infracciones suman bastante más de la mitad del total ordenado.

La mayoría de los programas informáticos que procesan expensas permiten "copiar" al mes siguiente los gastos más comunes de los servicios que se pagan mensualmente y sólo se deben actualizar los datos puntuales de ese mes como ser la fecha, número de factura, etc... Si se hace bien la primera vez, después es más sencillo.

Otro tema a prestar atención es la correcta emisión del recibo de sus honorarios (inciso ‘g’). Las exigencias de la Ley 941 sobre este tema coinciden con las de la Agencia Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y la falta de la factura correspondiente a los honorarios puede acarrearle al administrador dolores de cabeza severos. Casi el 10% de las sanciones fueron por este motivo.

Si a las medidas ya tomadas se le suma el informar en las liquidaciones de expensas los datos de los juicios en los que estuviera involucrado el consorcio (inciso ‘h’) y los datos básicos del consorcio (inciso ‘d’) se cubre el 84% del total de faltas pasibles de una infracción.

Es de señalar que hay casos que son incomprensibles. En 80 oportunidades se sancionaron administradores por no poner en las liquidaciones de expensas sus datos básicos (inciso ‘a’).

En este artículo, cuidando los primeros 7 incisos se pueden evitar casi el 90% de sus infracciones.

El primer puesto de las infracciones a este artículo se lo llevó la falta de atención a la conservación de las partes comunes o no haber cumplido con la normativa vigente: mantenimiento de fachadas, de los sistemas de protección contra incendio, de higiene y seguridad, de control de plagas y el cuidado del agua potable (inciso ‘b’). Es de destacar que la única solución ante la denuncia de un consorcista al administrador de un problema edilicio es actuar con diligencia y sin dilaciones y –de ser necesario- realizar una asamblea para evaluar las medidas más convenientes para el consorcio. De no existir fondos para encarar la solución debe ser consignado en el acta correspondiente. Quienes postergaron injustificadamente el problema cosecharon 243 sanciones (inciso ‘b’).

El segundo puesto con 180 multados se lo llevó la no conservación de la documentación del consorcio o no haber garantizado a los consorcistas el libre acceso a la misma (inciso ‘f’).

Un porcentaje muy alto de las infracciones (11,80%) fue por no haber emitido el recibo de expensas con los datos básicos que exige el RPA porteño (inciso ‘l’).

El cuarto puesto de las multas se lo llevó el no abrir una cuenta a nombre del consorcio (inciso ‘h’). Se recuerda que en numerosas oportunidades los especialistas alertaron, sobre este tema puntual, que mezclar los fondos de los consorcios con los propios puede traer aparejadas complicaciones con la AFIP.

En 83 casos la sanción se produjo por no convocar a asamblea -ya sea ordinaria o extraordinaria- en tiempo y forma (inciso ‘j’).

Le sigue con un 6,5% el no ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea (inciso ‘a’).

Por último –a los efectos de nuestro trabajo- en 53 casos no existía o no estaba actualizado el libro de Registro de Firmas de los Copropietarios (inciso ‘e´)

Estos 7 incisos representaron el casi 90% de la multas ordenadas por infracción al artículo 9º de la Ley 941. Si se las lee con detenimiento y espíritu positivo se puede observar que para un administrador profesional no son de imposible cumplimiento.

Esta falta representa casi el 7% de las infracciones totales a los administradores. Si bien el artículo tiene 5 incisos la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) no especificó qué inciso en particular fue violentado como hace con el inciso ‘l’ del artículo 9º (recibo de pago de expensas).

Sin embargo, se destaca que las DDJJ anuales está especialmente en el candelero porque entidades de consorcistas consideran que la repartición debería iniciar más imputaciones de oficio. Por otra parte, ante una denuncia es la falta más fácil de probar: sólo hace falta una liquidación de expensas en la que figure el nombre del administrador y la fecha.

Cumpliendo con los requisitos que marca la Ley 941 se puede evitar casi el 7% de las multas totales. Hay que prestar especial atención a los incisos ‘c’ (precios), ‘f’ (plazos), ‘’e’ (garantía), ‘b’ (datos básicos) y ‘d’ (plazos de ejecución). Todos estos incisos suman dentro del artículo el 83% de las multas.

Se mantuvo la cantidad de disposiciones sancionatorias

[BPN-15/09/21] Durante el primer semestre de este año la cantidad de disposiciones sancionatorias contra administradores por infracciones a la Ley 941 (Registro Público de Administradores porteño) se mantuvo en los mismos números que durante el mismo período del año pasado.

El monto total de las multas en pesos de los primeros seis meses del año crecieron un 14% aunque esos valores traducidos a dólares bajaron un 20% ^[1].

Del total de las 245 sanciones dispuestas sólo 62 (25%) fueron publicadas en el Boletín Oficial.

La multa máxima de esta primera mitad de año fue de 147.628 pesos (u$s 1.545) y la mínima de 11.356 pesos (u$s 119). La sanción promedio fue de 63.400 pesos (u$s 673).

Desde enero a junio de 2021 crecieron también la cantidad de apercibimientos y sobreseimientos con respecto al año pasado: un 50% y un 33% respectivamente.

La información fue provista en forma oficial por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor porteño a Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3 a consecuencia de un pedido de información pública (Ley 104).

A pesar que había solicitado informar el primer semestre de 2021, en el informe provisto por la DyPC se incluyó una disposición del 2 de marzo del 2020 en dos renglones separados con importes diferentes como si se tratara de dos disposiciones distintas.

Esto motivó a Zulberti que solicitara que se aclare el error, también vía Ley 104:

La respuesta llegó tres días después:

Actualmente el RPA porteño está coordinado por Diego Sarrabayrouse, depende de Defensa y Protección del Consumidor cuya directora general es Vilma Bouza y cuyo superior directo es desde el 1º de agosto de 2021 Julia Domeniconi, secretaria de Atención y Gestión Ciudadana.

---

Por cuarta vez se muda el RPA

[BPN-15/09/21] El pasado 2 de septiembre, Diego Sarrabayrouse, anunció que el Registro Público de Administradores (RPA) porteño -del cual él es el coordinador- se muda al Edificio Cruz de Malta a una cuadra de Parque Lezama. Aclaró que todavía no está abierto al público.

Es la cuarta mudanza que sufre el RPA en sus más de 18 años de vida.

El 28 de julio de 2003 abrió por primera vez sus puertas en la calle Esmeralda 340 (San Nicolás) para dar información y asesoramiento.

El 11 de agosto de ese mismo año comenzó la inscripción de administradores. El Arq. Miguel Fortuna fue el primer director general de Defensa y Protección del Consumidor a cuyo cargo estuvo la puesta en marcha del RPA.

El 27 de marzo de 2007 se mudó a Patricias Argentinas 277, entre las calles Franklin y Cangallo, en el barrio de Caballito.

Entre 2011 y 2012 comenzaron una serie de feriados administrativos por obras de refacción que sumaron aproximadamente un año ^[1]. Hoy ese edificio que perteneció al extinto Laboratorio de Ensayos y Materiales es la sede de la Comuna 6.

El 30 de marzo de 2015 se trasladó al segundo piso del edificio de Defensa y Protección del Consumidor en la calle Maipú 169, en el barrio porteño de San Nicolás donde funcionó hasta fines de enero.

En febrero de 2018 se mudó tanto la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor como el Registro Público de Administradores porteño a la planta baja del Edificio Cervantes en la calle Tte. Gral. Juan Domingo Perón 3.175 (Balvanera).

Y ahora se va al Edificio Cruz de Malta (Barracas).

Actualmente el RPA porteño depende de Defensa y Protección del Consumidor cuya directora general es Vilma Bouza y cuyo superior directo es desde el 1º de agosto de 2021 Julia Domeniconi, secretaria de Atención y Gestión Ciudadana

Una periodista denunció al vicepresidente de ACAPPH

[BPN-15/09/21] El pasado 30 de agosto la periodista Mayra Pertossi denunció que el vicepresidente de la Asociación Civil Administradores Profesionales Propiedad Horizontal (ACAPPH) que "estafó" a su consorcio da charlas de "buena conducta de administradores" y aconseja cómo administrar en tiempos de pandemia en el sitio web de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor porteño.

Así lo hizo saber en el marco de una entrevista que le realizó un medio nacional de máxima circulación en el que expresó textualmente: "Increíble que el señor Christian Tettamanti, que desfalcó a un consorcio de Caballito y perdió ambos juicios civil y penal, dé charlas de buena conducta de administradores y, peor aún, que aconseje cómo administrar en tiempos de pandemia en la página web de la Secretaría de Atención Ciudadana y Gestión Comunal de la Ciudad" ^[1].

Los "consejos" a los que alude Pertossi fueron publicados el 23 de marzo de este año en el sitio web de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor y estaban relacionados con la irrupción de las asambleas virtuales en la propiedad horizontal a causa de la pandemia de Coronavirus ^[2]. En ella se difundieron también consejos de Facundo Carrillo, secretario de Atención Ciudadana y Gestión Comunal, superior directo de Defensa del Consumidor. La foto de un primer plano de Tettamanti mostrando un resumen de cuentas en una asamblea virtual está atravesada por la marca de agua de esa secretaría.

Independientemente de la denuncia, la redacción de Pequeñas Noticias observó que en la nota que publicó el Gobierno de la CABA a la que aludió la periodista se afirmó que "Christian Tettamanti administra varios edificios junto a su socio en la Ciudad de Buenos Aires". Es de resaltar que el vicepresidente de ACAPPH no figura como administrador inscripto en el Registro Público de Administradores porteño por lo que no estaría autorizado a ejercer la profesión según lo ordena expresamente el artículo 2º de la Ley 941 ^[3]. Su incumplimiento es pasible de una sanción según lo establece el inciso a) del artículo 15º de la Ley 941 ^[4].

Al día de la confección de esta nota ^[5], de los ocho integrantes de la comisión directiva de ACAPPH sólo el vicepresidente no está registrado aunque -según el buscador del RPA- de los otros siete, cuatro tienen la matrícula vencida (Artículo 12º de la Ley 941) ^[6].

Según el sitio web de ACAPPH, la entidad se creó para "mejorar la imagen de nuestra profesión", "profesionalizar la actividad" y para "que nuestra actividad esté nivelando siempre y constantemente hacia arriba, en todos los órdenes"

Agrega también que la entidad "nació para sumar e integrar a quienes deseen ejercer con profesionalismo la administración de consorcios".

Por último aclaró que su visión es "ser la asociación líder del rubro y que sea identificada como una referente indiscutible para los administradores y consorcistas" ^[7].

Se licenció con honores en la carrera de Periodismo y Comunicación en la Universidad del Salvador en 1999.

Mientras tanto, en 1998 realizó estudios de grado en la Loyola University Maryland en EEUU donde, en ese marco, realizó trabajo de campo en un centro de detención de menores.

Desde 1998 hasta el 2001 fue corresponsal de la agencia de noticias Reuters.

Desde 2001 hasta la actualidad es editora de la agencia de noticias Associated Press (AP)

En sólo 24 hs. ‘bajaron’ la lista opositora

[BPN-15/09/21] El pasado 1 de septiembre la Junta Electoral del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) impugnó la Lista Bordó para participar en las elecciones de esa entidad gremial que se realizarán el 30 de octubre. El titular de la lista de oposición adelantó que apelará a la justicia.

En lo formal, la Junta Electoral adujo que los opositores no cumplieron con lo establecido en los artículos 92º, 93º y 94º del Estatuto Social de la entidad gremial que el SUTERH no les proporcionó a pesar de que lo solicitaron en numerosas oportunidades en forma verbal y en una por carta documento.

Habría sido la primera vez en 24 años que Víctor Santa María -secretario general del gremio- hubiera podido competir contra otro postulante a ese cargo.

Según un medio especializado en temas gremiales en sólo una oportunidad se presentó a las elecciones del sindicato más de una lista. Fue a principios de los 90´s, cuando el secretario general del sindicato era José Francisco "Pepe" Santa María, padre de Víctor.

La Lista Bordó se presentó en el gremio el martes 31 de agosto y Pequeñas Noticias días después le realizó una breve entrevista a su titular Jorge Bustos:

Pequeñas Noticias: ¿Les pusieron algunas objeciones o trabas para inscribir la lista?

Jorge Bustos: En un principio aceptaron las notas de la lista pero a las 24 hs. la impugnaron por no reunir según la junta electoral -que responde al sindicato- algunos artículos del estatuto social. El mismo jamás nos lo fue entregado incluso habiéndolo pedido en el mes de marzo por medio de una carta documento que jamás fue contestada.

PN: ¿Cuáles eran los objetivos que propondrían a los afiliados en caso de que hubieran podido participar de las elecciones?

JB: El principal objetivo que hubiéramos propuesto era una restructuración total del sindicato comenzando por la obra social y continuando con lo gremial.

PN: ¿Cuáles son los principales problemas por los que atraviesa el gremio de encargados de edificios?

JB: El principal problema es la falta de empatía hacia el afiliado por parte de quienes seguirán dirigiendo los destinos del gremio. El sindicato debe ser administrado por trabajadores y no por un empresario.

PN: ¿A qué se exponen en caso de que no se resuelvan estos problemas?

JB: Nos exponemos a desaparecer como trabajadores, cada día se pierden más puestos de trabajo y no hay reacción del sindicato.

Denuncian penalmente a Larreta por usar los datos privados de los porteños

[BPN-15/09/21] El pasado 5 de septiembre el precandidato de Aptitud Renovadora por la CABA, Dr. Juan Pablo Chiesa, presentó una denuncia penal contra Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno porteño, y contra todo otro funcionario que hubiere participado por "la utilización de las bases de datos del 147 para hacer campaña política".

Fuentes judiciales informaron que se pidió a la justicia que investigue si el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires utilizó para la campaña electoral los datos aportados por los vecinos para el operativo de vacunación mediante el servicio que brinda el número de teléfono 147. Este servicio está tercerizado en la empresa GIV SRL y los datos de los porteños que la empresa custodia están protegidos por la Ley 25.326 de Datos Personales.

En su ponencia Chiesa incluyó una nota de Télam que informó las denuncias realizadas por la Defensoría de Laburantes: "La organización Defensoría de Laburantes denunció este martes que el Gobierno porteño hace uso de datos personales en forma indebida y contrata trabajadores de forma precaria para la campaña electoral de cara a las PASO", informó la nota citada por el querellante.

La presentación judicial solicitó que se investigue si la administración porteña obligó a empleados estatales a participar de la campaña política del oficialismo en la ciudad de Buenos Aires, en calidad de "voluntarios" a pesar de que muchos de ellos no estaban interesados en hacerlo.

Un medio local difundió los datos del expediente:

Es de recordar que durante el segundo semestre de 2017 y el primero de 2018 el Gobierno porteño realizó una fuerte campaña para hacer aprobar en la Legislatura porteña una ley que lo autorice a desarrollar un sistema informático gratuito, de uso obligatorio para los administradores, que concentrará toda la actividad profesional, comercial, societaria, privada y comunicacional de los consorcios y los consorcistas.

Uno de los principales argumentos que esgrimieron los vecinos que se opusieron a la Aplicación Oficial Consorcio Participativo fue la sospecha de que su objetivo no era controlar a los administradores sino monitorear a los mismos consorcistas y utilizar los datos recabados para fines diferentes de los expuestos.

El proyecto fue diseñado e impulsado principalmente por Facundo Carrillo, por aquel entonces secretario de Atención y Gestión Ciudadana, bajo las directivas de Horacio Rodríguez Larreta, Felipe Miguel y se hizo acompañar por las autoridades de Defensa y Protección del Consumidor.

Consiguieron hacerlo aprobar por la Legislatura el 28 de junio de 2018 pero al día de hoy –luego de más de 3 años- esos artículos de la Ley 5.983 todavía no fueron reglamentados.

Retomando, en estos días Chiesa puntualmente acusó a Rodríguez Larreta de haber violentado el inciso 1º del artículo 157 bis y el 260º del Código Penal y pidió se investigue si también corresponde aplicarle el 168º de la misma norma. Estos ordenan:

Diego Sarrabayrouse en 10 párrafos

[BPN-15/09/21] El pasado 2 de septiembre, Diego Sarrabayrouse, coordinador del Registro Público de Administradores (RPA) porteño dio una charla virtual con administradores en la cual expuso su posición sobre la prórroga de los mandatos de los administradores, los objetivos del RPA, su posición sobre la obligación de realizar las asambleas en los consorcios, respondió a una queja por el tiempo que lleva sancionar a un administrador, aclaró que el RPA no está para defender a los consorcistas, explicó cómo se vincula con los administradores y adelantó algunos aspectos del nuevo sistema informático que se está desarrollando.

La reunión fue organizada por un grupo compuesto por empresas proveedoras de servicios para consorcios.

Pequeñas Noticias resumió su pensamiento en 10 párrafos textuales seleccionados:

1.- "Creemos que los administradores son un nexo clave, son la primera barrera de contención que hay entre el Estado y los consorcistas".

2.- "El mandato del administrador es una relación privada entre el consorcio con el administrador, es un contrato de mandato. Obviamente nos vinieron a plantear muchos administradores con total razón que los bancos no les permitían seguir gestionando sus cuentas bancarias porque no tenían el mandato actualizado, renovado por imposibilidad de realizar asambleas y nos pareció superlógico. Nosotros –en ese marco de excepcionalidad que fue la pandemia- dispusimos varias prórrogas automáticas de los mandatos aun metiéndonos en una relación que para el Estado es ajena como es la relación consorcio/administrador. Nos pareció que para poder hacer la continuidad y evitar la parálisis había que disponer algo en general para todos. Así fue como prorrogamos mandatos muchas veces hasta el mes de marzo de este año".

3.- "En el RPA lo que queremos es prestigiar esta actividad, muchas veces vapuleada injustamente. Queremos ir prestigiándola generando mejores capacitaciones, exigiendo que las obligaciones se cumplan para ejercer el debido control que en definitiva redunda en un objetivo que es el que tenemos todos que es mejorar la calidad de vida de los consorcistas. Ese es el objetivo último que tenemos en el Registro Público de Administradores".

4.- "Hoy la gran mayoría de los consorcios hacen las asambleas en forma virtual. Es algo que hay que reglamentarlo en definitiva, hay que acostumbrarse y como todo cambio siempre es difícil llevarlo adelante pero hay que hacerse a la idea que esto vino para quedarse".

5.- "En contraposición a ese buen administrador que le gusta rendir cuentas, que quiere mostrar su gestión en forma transparente tenemos los malos administradores que son los que en la pandemia nos pedían que prorrogáramos mandatos indefinidamente porque si se prorroga el mandato no hay asamblea. Ellos no necesitaban de una asamblea para rendir cuentas [porque había sido prorrogada] y su gestión podía no ser transparente porque nadie iba a controlarla. Hasta marzo prorrogamos estos mandatos opero ahora desde marzo para aquí exigimos que se hagan las asambleas".

6.- "Lo que no hay ninguna duda es que la pandemia no derogó el cumplimiento de la ley, y la ley dice que hay que hacer las asambleas. Es importante porque la asamblea es el lugar por antonomasia donde [...] el copropietario puede ejercer el derecho de ser oído, deliberar y votar. En definitiva [la asamblea] es el órgano de gobierno [del consorcio]".

7.- Un oyente le preguntó al funcionario por la demora en la sanción a los administradores. Sarrabayrouse explicó los pasos que se siguen luego de una denuncia: una reunión conciliatoria, si no hay acuerdo entre las partes, pasa a sumario, se realizan descargos, se producen pruebas y culmina con una disposición administrativa que puede ser sancionatoria o absolutoria. "Eso lo hacemos en un plazo que obviamente lleva un tiempo [...] y eso se dilata un poquito pero nunca se demora más de la cuenta. Somos muy exigente con resolver los sumarios lo antes posible, siempre respetando el derecho de defensa de ambas partes", explicó.

Sin embargo, en estos días, el administrador de un grupo de Facebook que denuncia irregularidades de administradores comunicó que realizó una denuncia contra uno en enero del año pasado y luego de 1 año y 8 meses le respondieron que está imputado y recién ahora está en etapa de notificación., faltan todos los demás pasos.

8.- Un participante comentó que el RPA defiende a los consorcistas. Sarrabayrouse lo desmintió: "Nosotros no defendemos a nadie, nosotros somos un Registro Público que no tomamos partido por nadie. Simplemente lo que hacemos es aplicar la Ley 941 [cuyo] espíritu es mejorar la calidad de vida de los consorcistas. No quiere decir que los defendamos, simplemente que nosotros aplicamos [la ley] y en el caso que el administrador cometa alguna infracción de las establecidas sancionamos esa conducta".

9.- "Nosotros queremos prestigiar la profesión. Tenemos charlas y reuniones todas las semanas con las cámaras, estamos en contacto directo con los administradores a través de las cámaras: La CAPHyAI, el AIERH, la UADI y ACAPPH. Escuchamos a todos."

10.- "Estamos en plena transformación de nuestro sistema digital [...] todavía no lo han visto reflejado [...] pero estamos trabajando en este momento en eso. Hemos cambiado la parte nuestra. Hemos migrado todos los datos al nuevo sistema que nos va a permitir la parte más importante que va a ser que puedan cumplir los trámites en forma más amigable y permitirá la rúbrica digital de libros".

¡¡¡ Zago volvería a la Legislatura porteña !!!

[BPN-15/09/21] De repetirse las mismas condiciones que en las PASO del pasado 12 de septiembre, Oscar Zago, podría acceder a una banca en la Legislatura porteña. Es candidato a tercer legislador de la lista Viva la Libertad de Javier Milei.

Con el 98,81% de las mesas escrutadas el partido La Libertad Avanza se consolidó como la tercera fuerza política de la CABA con mucha chance de poder acceder a cuatro bancas en la Legislatura porteña. Por esta razón, el puesto de Zago en la Legislatura –de no cambiar las condiciones en noviembre- estaría asegurado.

La Libertad Avanza cosechó 241.662 votos lo que representa un 13,38% de los votos válidos.

En el piso se encontró la Comuna 2 (Recoleta) con 12.548 votos.

Zago se hizo conocido en la comunidad consorcial por haber hecho aprobar en la Legislatura porteña un proyecto de ley de su autoría que obliga a los administradores de propiedad horizontal a "exhortar" al personal de cada uno de los consorcios que administra a concurrir anualmente a una capacitación sobre "higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios" que -por las exigencias impuestas- sólo puede dictar el SERACARH ^[1].

Casi cinco años después, el 30 de agosto de 2018, la Legislatura ordenó que ese curso sea cada dos años (Ley 6.004) ^[2].

Sin embargo, desde su creación hasta fines del año pasado la Ley Zago costó a los consorcistas porteños decenas de millones de dólares ^[3]

Awad no llegó para competir en las elecciones de noviembre

[BPN-15/09/21] La lista Colorada del partido Autonomista que encabezó el Dr. Eduardo Awad quedó afuera de las elecciones generales del próximo 14 de noviembre. Se llevó el 0,19% de votos válidos con el 98,65% de las mesas escrutadas ^[1] y no alcanzó el 1.5% que establece la Ley Nº 26.571 sancionada en 2009 ^[2].

Sólo superó a la lista Uno-Una Nueva Opción del partido Renovador Federal que encabeza Lucas Jaszewsi que sacó el 0,12%.

Las comunas que más favorecieron a Awad con sus votos fueron la 4, la 12 y la 3 con 308, 274 y 273 votos respectivamente.

En el piso de la lista está la comunas 2 (Recoleta) con 117 votos.

Al momento de confeccionar esta nota habían participado sobre los escrutados el 70,61%. Los electores totales son 2.551.690 y votaron 1.777.562. El total de las mesas escrutadas fueron 7.278 (98,65%) sobre un total de 7.377 mesas.

Se emitieron 1.745.423 (98,19%) votos válidos, los afirmativos fueron 1.721.551 (96,84%), en blanco fueron 23.872 (1,34%) votos, los nulos fueron 31.132 (1,75%) y los recurridos o impugnados fueron 1.007 (0,05%)

La cobertura de ascensores y calderas subieron otro 36%

[BPN-15/09/21] Desde el pasado 17 de agosto la cobertura de los seguros de los ascensores y las calderas de los consorcios aumentaron otro 35,9%. En el año lleva acumulado un aumento del 147,66%, bastante más que el 32,68% que informó el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que elabora el INDEC para lo que va del año.

El motivo de este nuevo incremento está en el cambio del valor de la unidad fija (uf) que determinó el GCABA. De 39 pesos se fue a 53 mediante la Resolución 98 de la Subsecretaría de Justicia porteña del 10/08/2021 (BO: 12/08/21).

Hasta el 16 de agosto el monto mínimo de cobertura por el primer ascensor debía ser de 11,7 millones de pesos (300.000 uf) y por cada ascensor adicional de 1.95 millones de pesos (50.000 uf). Desde el 17 de agosto ese valor trepó a los 15,9 millones de pesos para el primer caso y de 2,65 millones de pesos para el segundo.

Con respecto a las calderas y termotanques, mientras que hasta el 16 de agosto el monto mínimo de cobertura debía ser de 15,6 millones de pesos para una "caldera de vapor de agua a alta presión" (400.000 uf) y 7,8 millones de pesos (200.000 uf) para una "caldera de vapor de agua a baja presión" este año las coberturas subieron a 21,2 millones de pesos y 10,6 millones de pesos respectivamente.

En los considerandos de la resolución se recordó que el valor de la unidad fija se determina según el precio de venta al público de medio litro de nafta de mayor octanaje.

En este último caso "el valor del medio litro de nafta de mayor octanaje es de pesos cincuenta y dos con 90/100 ($ 52,90), motivo por el cual corresponde aplicar al valor de la unidad el criterio de redondearlo a favor del infractor [sic] y fijarla en pesos cincuenta y tres con 00/100 ($ 53,00)".

Ese "redondeo a favor del infractor" de 0,10 centavos significó un incremento en la cobertura de 30 mil pesos para un primer ascensor y 40 mil pesos para una caldera de vapor de agua a alta presión.

La obligación de contratar una póliza de seguro de responsabilidad civil para cubrir daños a personas y bienes propios o de terceros causados por el uso del elevador surge del punto 2.7 del Anexo II de la Resolución 412 del 18/09/19 (BO: 24/09/19) firmada por Ricardo Pedace, director ejecutivo de la Agencia Gubernamental de Control (AGC).

Textualmente ordena:

Por otra parte, la obligación de contratar un seguro por daños a personas o a bienes propios de terceros a causa del uso de la instalación surge del inciso 1) del punto 2.9 del Anexo III de la ya mencionada Resolución 412 que dispone:

Bouza ordenó un nuevo protocolo para la propiedad horizontal

[BPN-15/09/21] El pasado 27 de agosto, la directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, Vilma Bouza, ordenó un nuevo Protocolo de Recomendaciones para la Utilización de los Espacios Comunes de la Propiedad Horizontal mediante la Disposición 3.896 y su ANEXO (BO: 3/09/21).

El protocolo autoriza el uso de los espacios comunes, pileta y gimnasio. En el caso de los espacios abiertos al aire libre se permite un máximo de 20 personas y hasta 10 en los espacios cerrados. En todos los casos debe mantenerse el distanciamiento de 2 metros y usar el tapabocas tanto para ingresar como para salir.

Mantiene, entre otras cosas, tanto la limpieza y desinfección de superficies comunes como la ventilación de los ambientes. No se podrán utilizar habitaciones sin ventilación.

En ese mismo acto administrativo, ordeno a los administradores "informar a los propietarios, inquilinos y ocupantes de la Propiedad Horizontal, sobre las recomendaciones establecidas en el Protocolo citado en el artículo 3°, y coordinar con el consorcio de manera adecuada, las diferentes actividades de esparcimiento y recreación que se lleven a cabo en dichos sectores. Ello, a fin de permitir garantizar la adopción de las medidas de prevención sugeridas" (artículo 4º).

Tomó esta decisión argumentando que "teniendo en cuenta que la situación epidemiológica se encuentra estable en el ámbito de la CABA y, sin perjuicio de que resulta necesario retrasar la transmisión comunitaria predominante hasta alcanzar las mayores coberturas posibles de esquemas completos de vacunación, corresponde fijar nuevas recomendaciones para la utilización de los espacios comunes en los consorcios de propiedad horizontal ubicados en esta jurisdicción territorial".

Por último, derogó el Protocolo de Recomendaciones para la Utilización de los Espacios Comunes de la Propiedad Horizontal y su Protocolo complementario, aprobados mediante Disposición DI-2020-4725-GCABA-DGDYPC, Anexo I (IF-2020- 24531024-GCABA-DGDYPC) y Disposición DI-2020-4925-GCABA-DGDYPC, Anexo I (IF-2020-26273458-GCABA-DGDYPC) respectivamente (artículo 1º). También dejó sin efecto los artículos 1, 2, y 3 de la DI-2021-2040-GCABADGDYPC, Anexo I (IF-2021-15780986-GCABA-DGDYPC) (Artículo 2º).

En 2020 las denuncias contra administradores bajaron casi un 16%

[BPN-15/09/21] El pasado 7 de septiembre la Oficina Municipal del Consumidor de Rosario develó que el año pasado la cantidad de denuncias contra administradores de consorcios bajó un 15,57%. Tuvieron 206 denuncias de las cuales 172 tuvieron una resolución favorable.

Según informaron, los temas más denunciados fueron: Malas gestiones y malos tratos, falta de convocatorias de asambleas y rendición de cuentas. A estas agregaron otras más que tienen como protagonista a las expensas: dudas por conceptos en la liquidación, poca información en las liquidaciones e intereses abusivos al momento de abonarlas con atrasos.

Durante el 2020 se recibieron 400 consultas de las cuales 194 fueron en busca de asesoramiento y 206 fueron denuncias. De éstas el 83% tuvo una resolución favorable para el consumidor y el 17% una desfavorable.

En 2019, por otra parte, se recibieron 429 consultas de las cuales 185 fueron por asesoramiento y 244 fueron para radicar una denuncia. Del total el 84% tuvo una resolución favorable para el consumidor y el 16% una desfavorable.

Ese año los administradores de consorcios estuvieron en el 11º lugar en el ranking de los más denunciados ante la Oficina del Consumidor. El primero se lo llevaron los problemas vinculados con el alquiler con un 12,49%.

Es de recordar que el 6 de diciembre de 2012, el Consejo Municipal de la ciudad de Rosario aprobó una ordenanza que creó, por segunda vez, un Registro Público de Administradores (RPA) en Rosario y determinó que funcionaría en el ámbito de la Oficina Municipal del Consumidor de Rosario. En aquel momento Lagrange había informado a Pequeñas Noticias que se estaba trabajando en una ley para crear un RPA en todo el ámbito de la provincia de Santa Fe, cosa que hasta ahora no prosperó.

Sin embargo el 6 de julio de 2018 la Cámara Contencioso Administrativo local lo declaró inconstitucional porque entendió que "el Código Civil y Comercial de la Nación regula la propiedad horizontal". La Municipalidad rosarina anunció que apelaría pero al día de hoy ese fallo sigue firme y la inscripción en el Registro es voluntaria.

¡¡¡ Reanudamos los sorteos de libros !!!

[BPN-15/09/21] Luego del largo aislamiento al que nos sometió la pandemia, Pequeñas Noticias retoma los sorteos de libros.

En esta oportunidad se trata de dos ejemplares del libro "Consorcios de la Propiedad Horizontal. Práctica para el debido ejercicio de la administración" de la Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo. Éstos fueron provistos gentilmente por las autoras de la obra.

Los libros se sortearán entre los suscriptos al Boletín de Pequeñas Noticias y a los seguidores de su la página en Facebook.

La inscripción en el sorteo se extenderá desde el 15 de septiembre hasta el jueves 30 de septiembre.

Durante la primera semana de agosto se enviará un único mensaje a los ganadores ya sea por correo electrónico, notificación en las publicaciones correspondientes en las redes sociales y –de ser posible- un mensaje privado. A partir de ese momento dispondrán de cinco días hábiles para ponerse en contacto con la redacción para concertar fecha y hora de la entrega del premio.

Vencido ese plazo y de no haber sido retirada la obra se informará al siguiente ganador y así sucesivamente hasta agotar la cantidad de libros sorteados. Los libros que queden sin retirar –de no haber más ganadores- se donarán a una entidad de consorcistas.

Los ganadores deberán retirar los libros de nuestras oficinas. La redacción de Pequeñas Noticias no realiza envíos.

Los suscriptos al Boletín de Pequeñas Noticias podrán participar enviando un email al correo electrónico reanudamoslossorteos2021@gmail.com.

2.- Compartir esa publicación en su propio muro en modo público de forma tal que la redacción del medio pueda verificarlo.

El sorteo se realizará sólo entre quienes hayan cumplido con las dos condiciones.

El prólogo de la obra estuvo a cargo del prestigioso abogado marplatense Alberto Aníbal Gabás del cual la redacción de Pequeñas Noticias extrajo los cinco párrafos que consideró más significativos:

"...este trabajo, idóneo, coherente, revelador, como otros anteriores -y seguramente los que vendrán- que permite poner negro sobre blanco (conceptos claros sobre cuestiones no tan claras)".

"...el texto del presente libro, no trata al derecho como dogma, noción, o teoría -más allá de su ostensible intelectualidad- sino como experiencia, dinámico, como un hacer ajustado a la realidad social, el derecho "de las personas" y el accionar de los artesanos del mismo (letrados y jueces). La perspicacia (y el conocimiento) de las autoras resulta manifiesto al darse cuenta de esa realidad, que exige que un texto sea útil a la sociedad".

"’El parto de un libro es un acto de amor hacia los demás’ y esta máxima se ve reflejada en esta obra de las Dras. Sevitz y Corzo. Este trabajo demuestra el esmero autoral, de un análisis pormenorizado de toda la temática del dominio horizontal a la luz de la legislación vigente de manera integral".

"Hemos dicho hace más de 30 años que el consorcio antes que un régimen jurídico es un sistema de convivencia, y nos reconforta que la presente obra, a nuestro modesto entender, haya sido elaborada, bajo tal premisa".

"Auguramos un seguro éxito para la presente obra por su valor académico pero también práctico (derecho para la gente). Dicho sea de paso, no nos sorprenden estas cualidades y por ello hemos recomendado obras anteriores de las distinguidas autoras, en el dictado de nuestros cursos de propiedad horizontal en el Instituto respectivo del Colegio de Abogados de Mar del Plata".

Leve pérdida en el mes pero ganancia en la medición interanual

[BPN-15/09/21] Este mes el promedio de las escalas salariales de los encargados de edificios ^[1] habrán perdido contra la inflación -2,7 puntos porcentuales y -3,11 puntos en la medición interanual. Por otra parte ganó 2,75 puntos en la medición del acumulado anual.

En el gráfico se puede verificar que la línea roja del IPC supera levemente la columna celeste del promedio de las escalas salariales de septiembre, cosa que no había pasado el mes pasado.

En septiembre el promedio de las escalas salariales no registró cambios con respecto al mes pasado y se mantuvo en los 69.714 pesos mensuales. Esto se debió al pago del segundo "adicional remuneratorio" de 8 mil pesos que se abonará hasta febrero, excepto durante el mes de diciembre.

El incremento acumulado anual de las escalas salariales desde enero de este año hasta septiembre fue de un 38,61%. Se mantuvo igual al del mes pasado.

El promedio de las escalas salariales de diciembre del 2020 fue de 50.294 pesos.

Desde agosto de 2020 hasta el mismo mes de este año las escalas salariales se mantuvieron en un 48,26%.

En septiembre del año pasado el promedio de las escalas salariales fue de 47.022 pesos mensuales.

El promedio anual de los primeros nueve meses de este año contra los nueve primeros del año pasado arrojó un aumento del 30,47%. Una diferencia de 2,35 puntos con respecto al mes pasado.

Para el Índice de Precios de Consumidor que mide el INDEC la inflación de agosto fue del 2,5% y según el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) que estima el Banco Central de la República Argentina (BCRA) la inflación de septiembre será de un 2,7%.

Según estos números, la inflación acumulada durante el 2021 será del 35,87% mientras que la interanual de septiembre a septiembre está estimada en un 51,37%.

El haber mínimo de un jubilado que paga expensas en septiembre será de 25.922,41 pesos mensuales, 2.142,28 mil pesos menos que el mes pasado.

Esto se debe a que el 24 de julio el presidente de la Nación ordenó, mediante el Decreto 481/21 (BO: 26/07/21) el pago de un "subsidio extraordinario" de 5.000 pesos en agosto a aquellos jubilados cuyo haberes no superen los 46.129,40 pesos.

Este mes esos cinco mil pesos no se cobran pero se incrementaron los haberes en un 12.39% con respecto a los haberes de junio, según el cronograma establecido por la Ley 27.609. El saldo es una reducción de un -7,63% con respecto al mes pasado.

En dólares, este haber mínimo representa 258 dólares al precio oficial, 152 dólares a cotización turista o 144 dólares según el mercado blue ^[2].

En septiembre del año pasado ese haber estuvo en 18.129 pesos y en diciembre fue de 19.035,45 pesos por lo que este mes el acumulado anual será del 36,18% y el interanual de un 42,99%

---

[1] Para comparar escalas salariales del sector se promediaron las funciones de encargado permanente con y sin vivienda en sus cuatro categorías de cada mes. En octubre y noviembre se sumó los 2.500 pesos otorgados por el Decreto 665/19. No se tomaron en cuenta la financiación en agosto y septiembre de dos mil pesos de los aportes de los trabajadores cuyo bruto haya sido inferior a los 60 mil pesos que otorgó el Gobierno nacional mediante el Decreto 561/2019. Se sumó el incremento salarial que otorgó el Poder Ejecutivo mediante el Decreto 14/2020 de tres mil pesos para enero y mil pesos más para febrero y meses subsiguientes.

Hola Juan Pablo:

No sé exactamente a qué te referis con "la liquidación final que debe reclamar la viuda...". Yo te puedo contar qué conceptos deben formar parte de la liquidación final por fallecimiento del encargado:

1) Sueldo por los días trabajados.

2) Integración mes de fallecimiento.

3) SAC por el tiempo trabajado.

4) SAC por el mes de integración.

5) Indemnización por antigüedad (Artículo 254 de la Ley de Contrato de Trabajo).

6) Vacaciones no gozadas y SAC.

7) Otras indemnizaciones (LRT, seguros, etc.).

Por otra parte está quiénes son los beneficiarios de esta liquidación final, cuestión que debe llevar un profesional.

Espero haberte ayudado un poquito con tu consulta.

Saludos.

¡Hola Beatriz! 

Me inclino a pensar lo que vos decis. Yo abonaría $267/8 horas para obtener el valor de la hora y luego lo multiplicaría por el total de horas trabajadas.

Eso es lo mismo que dividir los $8.000 por 240 horas (30 días * 8 horas) para obtener el valor de la hora.

Un saludo grandote!

¡Hola Gabriela! 

Esa consulta nos la hicimos apenas leímos el acuerdo firmado por el sector. Te transcribo lo que contestó el reconocido abogado laboralista Enrique Miguel Albisu, en la entrevista que le hiciéramos el 16/08/2021 en el Boletín de Pequeñas Noticias N° 710 cuya nota se tituló "El bono de 8 mil pesos dejó más dudas que certezas":

"...Pequeñas Noticias: ¿Por qué para obtener el valor de $267 por jornada laboral de 8 horas dividieron los $8.000 por 240 horas (30 días por 8 horas) y no por 200 horas (25 días por 8 horas) como se hizo siempre que se tuvieron que abonar importes de manera proporcional al tiempo trabajado? Hicieron la siguiente cuenta: $8.000/240x8=$266.66 cuando siempre habían hecho: $8.000/200x8=$320. Esa diferencia en la división da un valor de $53,34 menos la hora de trabajo.

Dr. Enrique Miguel Albisu: Realmente el motivo por el cual los firmantes del "Acuerdo Convencional" han efectuado ese sistema para establecer los valores que fijaron e hicieron eso lo desconozco.-

Lo extraño es que existiendo ciertas normas que se fijan para establecer valores diarios y horarios que se vienen repitiendo desde tiempo inmemorial que establecen que para sacar el valor diario de un empleado de 8 hs. se divide el valor mensual por 25 y para obtener el valor hora se divide por 200, se haya tomado otro sistema.

Esto lo vemos claramente cuando se fija el Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM).

Por otra parte, y jurídicamente me resulta extraño, lo que en el acuerdo figura como "jornada de labor".

Históricamente -y eso lo conoce cualquier persona que está en el ámbito laboral- tenemos personal jornalizado por hora y personal jornalizado por día.

Ahora, cuando se habla de trabajador jornalizado en este acuerdo, ¿a qué trabajador se refiere: a uno por hora o por día?

Esto tiene mucho que ver, toda vez que en la actividad de los edificios de propiedad horizontal tenemos ambas figuras en el Convenio Colectivo, como por ejemplo un suplente de jornada completa que labora 8 hs. y tenemos un suplente de media jornada que labora hasta 4 hs.

Por otro lado tenemos un personal jornalizado que en una jornada puede trabajar 2 hs. y otro similar que puede laborar 8 hs. el día.-

La pregunta que nos hacemos es: los $ 267 del trabajador jornalizado ¿a qué se refiere: a un trabajador jornalizado que solo labora 2 hs. por día, a uno que trabaja 8hs. por día? ¿A un suplente que trabaja 8 hs. por día o a un suplente que sólo lo hace 4 hs?

Lo que alguno puede llegar a pensar es que con este sistema se estaría produciendo una discriminación salarial...".

En la práctica, entiendo que los $267 son un valor por 8 horas y si a un trabajador le tengo que abonar el bono por 16 horas mensuales, por ejemplo, le abonaría $534 ($267*2) y si tuviera que abonar por 3 horas serían $100,12 ($267/8*3).

Como suele decir también el Dr. Albisu, tendríamos que esperar que el tema llegue a un juez y ver qué es lo que interpreta pero nuestros tiempos son muy diferentes a los de la justicia y los sueldos hay que liquidarlos.

Te invito a leer toda la nota del boletín porque es muy interesante.

Un saludo grandote

¡Hola Georgina! 

No me queda del todo clara tu consulta. Para conocer los detalles de los futuros aumentos que otorgaría el Gobierno Nacional habrá que esperar. Se anticipó que el presidente en un futuro cercano hará anuncios económicos varios.

Por un lado tenemos los aumentos logrados por el sector según la Resolución 178/2021 de la que falta un 10% para las liquidaciones de haberes del mes 10/2021 y un 5% a aplicar en las del mes 02/2021. Para esto, vamos a necesitar que se publiquen las correspondientes escalas salariales.

Por otro lado tenemos los $8000 de la Resolución 779/2021 que se abonaron en agosto pasado y se deberán seguir liquidando en septiembre, octubre y noviembre de 2021 más enero y febrero de 2022.

Los básicos serán los que indiquen cada una de las escalas salariales vigentes y a parte se liquidan los $8000 o el proporcional correpondiente. Después de febrero del año próximo se verá cómo jugarán esos $8000.

Un saludo grandote.

Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*!

E-mail: !*EMAIL*!