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Boletín de Pequeñas Noticias
15 de Enero del 2001 - Nº: 42
Editorial
En general, no acostumbro escribir editoriales, pero hace ya un tiempo que me están rondando por la cabeza algunas ideas que me molestan y quiero compartirlas con ustedes.
Hace ya un tiempo que vengo observando que grandes multimedios de información están insistiendo con notas "periodísticas" adversas a los administradores de consorcios, no a la profesión, sino a los que la ejercen. Estas notas están dirigidas a la gran masa de lectores de estos diarios, entiéndase por esto a los propietarios de departamentos que viven en edificios de propiedad horizontal. O sea que los propietarios, los clientes de los administradores, tienen oportunidad de leer cada tanto que los profesionales que llevan adelante la gestión de administración en sus edificios están embarcados en esta u otra práctica deshonesta, que cobran tanto más o menos en concepto de honorarios o que las expensas que se cobran oscilan entre cifras que parecen irrazonables. Estas notas son muy festejadas por mucha gente que piensa que esta es una manera de "transparentar" la profesión.
No tuve claro, por bastante tiempo, qué se ganaba en perjudicar al público de administradores cuando toman unos pocos casos de deshonestidad (que nadie discute que existen) y lo generalizan a todo el gremio o cuando realizan tablas de costos de expensas por barrio y metraje, sabiendo que no son las únicas variables que se manejan, para demostrar lo arbitrario de lo que "cobra el administrador". Me hizo acordar a la campaña de desprestigio que se realizó con Segba o con Entel y (un poco menos) con Gas del Estado cuando se gestaba la voluntad política de privatizar estas empresas y todos sabemos en qué condiciones se privatizó, quién se benefició, quién perdió y cuánto nos costó.
¿Y si la intención, en este caso, fuera favorecer a empresas extranjeras que ofrecerían una expensa fija, según una tabla por zona? Probablemente nos sonriamos y pensemos que no va a funcionar, pero aquí no se trata de que funcione, si en un principio se hacen de un porcentaje importante del parque de edificios, hasta que el cliente se de cuenta que no funcionó toda una profesión que estaba en manos de gente trabajadora se destruyó o sufrió un golpe muy severo. Todo el mundo sabe que las campañas de opinión pública se compran como cualquier otro bien de consumo... ¿y si existiera un convenio entre multinacionales y ciertos medios para descalificar una profesión que solo en la Capital Federal agrupa más de 4000 familias para hacerse de ese mercado? Si fuera así, luego de un tiempo de insistirle al público con una visión tendenciosamente negativa de la profesión aparecería la solución de la mano de una "tradicional" empresa europea, de un banco americano de "proba trayectoria" o cualquier otra receta mágica de este estilo.
Por otra parte, las cámaras y agrupaciones que nuclean las administraciones de consorcios, frente a esta campaña aparecen, en forma inexplicable, confundidos. En lugar de defender con firmeza a sus asociados, apoyar a aquellos que actúan correctamente (la mayoría) y acusar a los pocos transgresores que pudiera haber, mandan mensajes confusos a los propietarios y éstos a la larga terminan por entenderlos como aceptaciones y/o confirmaciones que las excepciones son la generalidad.
Yo, por mi formación, tengo una fe ciega en el poder y la capacidad de la clase media. Creo que, toda junta, genera mucho más empleo (y en mejores condiciones) y aporta muchos más impuestos que las grandes multinacionales y esta profesión es netamente ejercida por la clase media. Hay que defenderla.
Estoy muy preocupado porque hasta ahora se escucha una sola campana, no se escucha a nadie que se oponga, que discuta, que reclame o que defienda al gremio.
Este caso es igual al que enfrenta un administrador cuando llama a asamblea y no baja nadie. Cuando se toman las decisiones, aquellos que no bajaron se quejan y reclaman por las medidas tomadas, cuando en realidad lo conveniente hubiera sido participar del tema de interés y hacer valer su opinión. Esto los administradores lo saben bien. Aquí es igual. Tenemos que defender nuestra fuente de trabajo, participar, opinar, discutir, pelear. El que calla otorga. No dejar que unos pocos, en una maniobra de marketing, causen un perjuicio tan grande a nuestra gente.
Yo les puedo ofrecer a todos, sin excepción, desde Pequeñas Noticias y el Boletín de Pequeñas Noticias un espacio para expresarse, debatir y compartir con sus colegas sus preocupaciones, expectativas y soluciones. Todas las participaciones serán publicadas. Aprovechemos los adelantos tecnológicos para defender lo nuestro.
Les deseo a todos lo mejor para este año que ya comenzó.
 
Modificación del reglamento de copropiedad por vía judicial
El reglamento de copropiedad y administración es ni más ni menos que un contrato, por lo que en principio cabe como primera conclusión que su modificación o reforma solamente es viable por el consentimiento de los propietarios reunidos en asamblea y con el concurso de las mayorías que reclame el propio reglamento o la ley 13.512.
Sin embargo en este caso, como en muchos otros, toda regla admite excepciones, puesto que la jurisprudencia tiene resuelto que la naturaleza contractual del reglamento no obsta a que la justicia pueda invalidar una o varias cláusulas por razones de legitimidad, sin que ello implique sustituir la voluntad de los propietarios.
Pero hay una excepción a la excepción y es que toda modificación del reglamento por la vía judicial deberá ser justipreciada en sus motivos o fundamentos por los jueces con carácter sumamente restrictivo, a tenor de los fallos que seguidamente se transcriben.
En efecto, sobre el particular se ha dicho que "es aceptable la factibilidad de la reforma de un reglamento de copropiedad de un inmueble sometido al régimen de la ley 13.512 por vía judicial, pero, con carácter restrictivo y cuando medien circunstancias de especial gravedad. O sea que tal como ha sido aceptado jurisprudencialmente -a pesar de la opinión de calificada doctrina que niega facultad al órgano jurisdiccional para alterar modalidades de relación convencional- la modificación sería posible cuando las cláusulas sean atentatorias de lo dispuesto por el artículo 953 del Código Civil o impongan situaciones que atentan necesariamente contra los fines de la ley".
(Cámara Nacional Especial en lo Civil y Comercial, Sala II, 24/9/1984, Replansky, Alberto c/Gliken, José. En Jurisprudencia Argentina, tomo 1985 - II).
En otro fallo se dijo que "el reglamento de copropiedad y administración de un edificio de propiedad horizontal, que en ningún momento haya soportado críticas por transgresión al orden público, moral o buenas costumbres, es el contrato al que las partes voluntariamente se sujetaron limitando sus respectivos derechos y, ante ello, el Tribunal carece de facultad para modificarlo so pretexto del principio de equidad que se habría deteriorado. "
(Cámara Nacional Civil, Sala B, 28/11/75 - Consorcio Rosario 120/22 c/Mossayaben, Eduardo). En Jurisprudencia Argentina, 1976 – II -, pág. 461).
¿Con qué documentación debe contar un edificio?
En general no son muy conocidos los permisos que se necesitan para iniciar la construcción (o hacer ampliaciones) de un edificio y, luego, habilitarlo. Aquí un somero esquema desde el principio cuando todo es una idea:
Antes de comenzar la construcción, ya sea de una obra nueva, refacción o ampliación, se requiere contar con los permisos correspondientes (Arts. 2.1.1.1. del Código de Edificación). En principio, el de obra civil donde se incluye el diseño arquitectónico y estructural, que debe estar acorde con las normas de habitabilidad y constructivas (que rige el Código de la Construcción) y las urbanísticas, que reglamenta el código homónimo, juntamente con el de incendio, según corresponda.
A estas normas acompañan los distintas especialidades que, dentro de la ciudad autónoma de Buenos Aires, pueden ser de instalaciones eléctricas, termomecánicas, ascensores o electromecánicas, éstos bajo la jurisdicción de la Dirección General de Obras y Catastro. Fuera de este ámbito, se presenta además el permiso para el tendido de las instalaciones de obras sanitarias y de gas, cada uno, en la respectiva empresa de servicio.
Construído el edificio o terminada la obra de ampliación, según lo estipulado en el artículo 2.2.3.1 del Código de Edificación, dentro de los veinte días de terminadas las obras, corresponde presentar por parte del propietario y profesional actuante en el permiso concedido, las declaraciones juradas y los planos finales de cada especialidad, que corresponden a la Dirección General citada. Estos, presentados en tela, quedarán archivados definitivamente una vez verificado que se haya cumplido en la obra con lo solicitado en el permiso, o efectuado el ajuste si existiera alguna diferencia. Es así que existiendo dichos planos aprobados, por la Mesa General de Entradas y Archivo, se puede solicitar posteriormente una copia de los planos finales.
Por otra parte, también se archivan los planos de división en propiedad horizontal, si se trata de un edificio bajo este régimen, del que se pueden solicitar también copias.
Para aquellas edificaciones donde se desarrollen usos que requieran habilitaciones antes de desarrollar la actividad (como cocheras comerciales, locales o galerías) se debe solicitar también dicha habilitación, la que quedará como documento de usos.
Toda esta documentación debe lograrse no sólo por ser exigencia de los organismos oficiales, sino también porque es muy importante para el consorcio como consulta e información de los propietarios. En ella, constan datos que quedan generalmente ocultos, como por ejemplo, secciones y armadura de las piezas estructurales, tendido, materiales y secciones de cada instalación, que son muy útiles cuando se requiere reparar, modificar o ampliar una instalación o segmento edilicio.
En la propiedad horizontal, esta documentación debe considerarse imprescindible y complementaria del reglamento de copropiedad, ya que ambas, cada una por su lado, rigen el desarrollo de las actividades y plasman la constitución edilicia en la que se cobijan.
Cursos y eventos
Curso de Administrador de Consorcios (I):

Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Centro de Formación Profesional Nº 1, Cursos para Adultos, Certificados Oficiales en 4 meses

Inscripción: Hasta completar vacantes

Inicio: 14 de marzo del 2001, días: Miércoles y viernes, horario: 16:00 a 19:00 hs.

Inicio: 6 de marzo del 2001, días: Martes y jueves, horario: 19:00 a 21:00 hs.

Duración: 4 meses

Arancel: Gratuito

Requisitos para Inscripción: Mayores de 18 años con D.N.I. de 9 a 21 hs.

Río Cuarto 1993 Capital Federal (altura Av. Montes de Oca 1800)

Teléfono: 4301-8678

Colectivos: 3, 10, 12, 17, 22, 24, 33, 45, 51, 70, 74, 93, 95, 98, 100, 116, 129, 134, 148 y 154

Curso de Administrador de Consorcios (II):

Centro Lambaré, Lambaré 975 Capital Federal

Inscripción: Durante el mes de febrero del 2001

Inicio: Durante el mes de marzo (fecha a confirmar)

Días: Lunes o Miércoles

Horario: 18:00 a 21:00 hs.

Duración: 4 meses

Arancel: Gratuito

Para más informes: Mónica Gomez, Tel: 4867-1262, e-mail: mpuicercus@hotmail.com

Auspiciado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Dirección de Educación, Coordinación Gral. de Educación no Formal.

Bolsa de Trabajo
Interesados en ayudar en estos momentos de crisis, este mes incorporaremos una bolsa de trabajo. Este espacio no estará limitada a empleos dentro de la administración de consorcios, sino que abarcará a todos aquellos que necesiten un trabajador o se ofrezcan para un empleo. El servicio será totalmente gratuito y, de esta forma, quien esté interesado puede escribir a PequenasNoticias@Sistema9041.com.ar consignando claramente qué busca u ofrece, eventualmente cuáles son sus condiciones y la forma de comunicarse con el:

En el Asunto:

Bolsa de Trabajo

En el Cuerpo del Texto:

1)

Si es Pedido o Ofrecido

2)

Rubro: Administrativo/a, Encargado/a, Gasista, etc...

3)

Cuerpo del aviso

4)

Forma de Contactarse: Teléfono, e-mail, horarios, etc...
Ofrecidos
EMPLEADA PARA ADMINISTRACIÖN DE CONSORCIOS.
Contactarse con Vidal Maria Cristina 
Tel: 4743-7684
E-Mail: mcvidal@Ciudad.com.ar

 

EMPLEADA PARA ADMINISTRACIÖN DE CONSORCIOS. Ofrezco mis servicios para trabajar en el rubro Administración de Consorcios o relacionado con ese tema. Trabajo en la administración de consorcios desde 1983 por mi cuenta, realizando todo lo relativo a este trabajo (parte contable, trámites, conocimiento de las leyes y reglamentaciones relacionadas con la propiedad horizontal, sueldos, aportes y contribuciones del trabajador, reparaciones y mantenimiento de los edificios,etc).  Soy monotributista, poseo movilidad propia y acepto viajar zona Capital, Gran Buenos Aires y zona atlántica.
Contactarse a: Mabel D. Collini. Tel/Fax: 4553-4776. E-mail: m_collini@hotmail.com  
 
EMPLEADO PARA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS. Ofrezco mis servicios para realizar tareas administrativas y otras tareas relacionadas con la administración de consorcios. Soy administrador recibido en la AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal ) con matricula avalada por el G.C.B.A.. Administro consorcios realizando tareas contables, impositivas, legales, liquidación de sueldos y jornales, contratación de seguros, etc. Soy analista de sistemas. Cuento con 16 años de trabajo en relación de dependencia.
Mis datos: Nombre y apellido: Juan Carlos Morgan. Fecha de nacimiento:18/09/1967. Estado civil: casado, sin hijos. Domicilio: Lascano 5038 3º "B" - Devoto - Capital Federal. TE: 4639-4401. Móvil: (15)-4413-3306. E-mail: jcmorgan@datamarkets.com.ar
Pedidos
MANICURA/DEPILADORA con experiencia. A comisión. De martes a sábado: de 08-a 20 hs. Sra Sofía. Lambaré 1167. Móvil (15)5109-5541.
 
APRENDIZ PELUQUERIA. Comisión y viáticos. De martes a sábado: de 08-a 20 hs. Sra Sofía. Lambaré 1167. Móvil (15)5109-5541.
 
ADMINISTRATIVO/A Conocimientos de PC y administración de consorcios para trabajo por la tarde en zona centro. Enviar curriculum a Claudio@Sistema9041.com.ar
Vencimientos del 16 de Enero hasta el 22 de Enero del 2001.
(La tabla figura en el archivo Boletín Nº 42.xls adjunto, en la hoja denominada VENCIMIENTOS)
Proveedores de bienes y servicios
María Isabel Brath
Productor asesor de seguros
Seguros generales. Seguros de vida. Ahorro y capitalización.
Becas estudiantiles. Enfermedades graves. Renta familiar.
Carlos Villate 1655 PB "F". (1636) Olivos. Buenos Aires
Tel/Fax: 4795-7792 - Móvil: (15)4403-9162
Gabriel Campanini
(Profesional matriculado)
Masaje corporal, descontracturante y relax.
Servicio a domicilio - Concertar entrevista al 5399-4371
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: pewen@movi.com.ar con la palabra SUSCRIBIR en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono y por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail con las palabras CANCELAR SUSCRIPCION en el asunto del mensaje.
Boletín de Pequeñas Noticias
Número de Edición: 42
Fecha de publicación: 15 de Enero del 2001
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Gral César Díaz 2761 (1416) Capital Federal
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Registro de Propiedad Intelectual Nº 61129. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales.