La ley 13.512 por
el Lic. Ismael Roumie Moselli(*)
La historia
Esta ley como lo he escrito en notas anteriores,
data desde el año 1949. Recabando información, llegué a la conclusión
que la ley de Propiedad Horizontal fue redactada según legislaciones de
otros países. Los autores de la misma fueron los Senadores Antille (miembro
informante), Alejandro Ruzo (Senador por Catamarca) y Leónidas Anastasi
(Senador por Córdoba). Los mismos se inspiraron en el Código Civil Francés
de 1804, la cual en un solo artículo de reducido contenido establecía lo
siguiente: "cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a
diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de
hacer las reparaciones y reconstrucciones, deberán efectuarse de la
siguiente forma: las paredes maestras y el techo estarán a cargo de todos
los propietarios en proporción al valor del piso que les pertenece. Cada
propietario deberá costear el pavimento correspondiente a su piso. El
propietario del primer piso hace la escalera que a él conduce; el
propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que
conduce al suyo y así sucesivamente". Para sorpresa esto no termina
aquí... se copió legislación de Italia del año 1866, de España, de
China, de Bélgica y de Japón. Entre lo que se extrajo de la Legislación
Latinoamericana se puede citar a la de Méjico, Venezuela, Chile, Brasil.
Como se verá la ley que rige a nuestros consorcios fue y es una
"ensalada rusa", ya que la misma no fue implementada ni pensada en
"Argentino".-
Proyectos de Reforma
Aunque la ley vigente nació como nació,
constituyó durante los casi cincuenta años como un semiadecuado
instrumento regulador del sistema por ella instituido, gracias a la labor de
juristas y jueces que a través del tiempo fueron efectuando la adecuada
interpretación correctora de sus normas.
Por ello, la ley 13.512 ha sido objeto de
numerosos proyectos de reforma, la mayoría integrales.
Entre los intentos de reforma, pueden citarse el
anteproyecto de la Secretaria de Estado de Justicia de la Nación de 1968,
el anteproyecto del Consejo Federal del Notariado Argentino y del Comité
Permanente de la Propiedad Horizontal del mismo año, el proyecto
confeccionado en 1981 por los Dres. Jorge H. Alterini, Guillermo L. Allende,
Agustín Durañona y Vedia y Carlos A. Chevallier Boutell, el proyecto del
diputado Osvaldo Rodrigo de 1989, el proyecto de las comisiones de Legislación
General y de Vivienda de la Cámara de Diputados de la Nación, con media
sanción legislativa del 30 de Setiembre de 1992, que fue reproducido (con
ligeras modificaciones destinadas a armonizar su texto con el Código al
cual se incorpora) en el titulo XIV del proyecto de ley de unificación de
la legislación civil y comercial de la denominada Comisión Federal de la Cámara
de Diputados,también con sanción legislativa por la Cámara de origen y
por último, el proyecto confeccionado por el Dr. Hernán Racciattí con la
colaboración de la Dra. Maria Inés Riol, que fue redactado por sugerencia
de la Secretaría de Asuntos Institucionales del Ministerio del Interior,
entonces a cargo de la Sra. Adelina Dalesio de Viola, también en 1992, para
ser elevado a la consideración del Poder Ejecutivo Nacional y
posteriormente presentado en las XIV Jornadas de Derecho Civil celebradas en
la Ciudad de Tucumán en setiembre de 1993.
Estos dos últimos proyectos son a mi entender
los mas viables, ya que ambos intentos resultan coincidentes, en los
aspectos fundamentales de la ley 13.512 que deben ser objeto de reforma, el
primero tiene por finalidad implementar "un nuevo régimen"
destinado a sustituir íntegramente el actual sistema; en cambio el segundo
sólo persigue "la actualización con las soluciones volcadas en su
estudio por la doctrina y de la jurisprudencia "
Incorporación del
"Consejo de Administración"
En realidad, este consejo debió haber sido
previsto por la ley con carácter de obligatorio. De esta manera, junto al
órgano deliberativo constituido por las asambleas, funcionaría un órgano
ejecutivo, que a manera de directorio de las sociedades anónimas, podría
tomar las resoluciones de ejecución, reservándose al administrador las
facultades de gerencia. Además el Consejo de Administración debe y tiene
el derecho del control administrativo, técnico y contable, exigiendo al
administrador toda la documentación que crea pertinente y como lo
escribiera en notas anteriores oficiará de órgano consultivo del mismo.-
Nombramiento y remoción
del administrador
En la actualidad, la mayoría de los Reglamentos
de Copropiedad, dicen que para el nombramiento o remoción del administrador
es necesario el 66% de la masa consorcial (las dos terceras partes del
consorcio) lo que es una aberración. La nueva ley puede y/o debe contemplar
y equilibrar dos posiciones: a) el nombramiento deberá tener el
consentimiento de por lo menos el 40% del consorcio, siendo asignado un voto
por cada unidad y bajo ningún concepto su porcentual (para los casos de los
edificios de más de 50 unidades) y para su remoción el mismo porcentaje
con el que fue nombrado; b) el 51% siguiendo con la misma metodología de la
votación (para consorcios de menos de 50 unidades). Además la nueva
administración deberá presentar ante el "Consejo de administración"
patrimonio real (se entiende como tal propiedades que no contemplen
hipotecas, embargos, inhibiciones y mucho menos estar inscriptos como bien
de familia) el cual quedará en poder del mismo en sobre cerrado o en su
defecto deberá contratar una póliza de caución y otra de mala praxis con
endoso hacia el consorcio en una aseguradora de primer nivel. Si la
administración fuera una S.R.L o S.A., la misma deberá contar con
responsables directos los cuales afectarán sus bienes propios y bajo ningún
concepto los de las sociedades. En todos los casos de remoción del
administrador y sin excepción alguna, los mismos deberán entregar toda la
documentación del Consorcio (facturas de servicios, de arreglos efectuados
tanto en las partes comunes como los realizados a cuenta del consorcio en
las unidades funcionales, etc. ) y no como en el presente que se entregan a
la nueva administración los libros de caja y de administración, de actas,
sueldos y jornales, recibos de sueldos de los encargados, formularios de
presentación de acuse y pago de los aportes y contribuciones ante los
organismos nacionales y aseguradoras de riesgo de trabajo y formulario de
los aportes realizados al sindicato y a la obra social del mismo. Cabe
aclarar que en las administraciones con tecnología informática tanto los
libros de caja y administración como el de sueldos y jornales fueron
reemplazados por hojas móviles, los cuales agilizan la labor de
administración y su posterior revisión.
(*) Agradecemos
al Lic. Ismael Roumie Moselli de la Administración Roumie por la autorización
a publicar esta nota que apareció en la revista de su propiedad
"Espejo de Bs As", Año II, Nº 16, de setiembre del 2000.
Indicador de piso para
invidentes
Una empresa española
acaba de presentar al mercado el primer indicador de piso para ascensores
con código Braille apto para la orientación de las personas con
deficiencia visual. Sus medidas son de 80x80x5 mm y a través de éste las
personas ciegas que bajen de un ascensor sin ningún acompañante, podrán
identificar fácilmente el nivel de planta en el que se encuentra palpando
el indicador.
Para personas con falta de agudeza visual se
pintaron los números buscando el contraste óptimo de colores, (amarillo
sobre verde) y se dispuso de un nervio central en altorrelieve para personas
invidentes no lectoras de Braille, mientras que en la esquina superior
izquierda se grabó su correspondiente traducción en puntos Braille
posibilitando la identificación táctil de las personas ciegas lectoras de
este sistema de escritura fabricandose señalización para edificios de
hasta 16 pisos, subsuelos, entrepiso y planta baja.
Según la empresa el indicador se debe colocar en
ambos lados (derecha e izquierda) del marco exterior del ascensor a una
altura de 150 cm para que la persona invidente pueda con el tacto localizar
el indicador fácilmente tanto si sale de este por la derecha como por la
izquierda.
¿Dónde está escrito?:
Las nuevas alícuotas de las ART´s
Las Aseguradoras de Riesgos
del Trabajo incrementan las alícuotas a partir del 1 de Marzo de 2001, ¿en
qué período corresponde ingresar los nuevos montos a través del Sistema
Integrado de Jubilaciones y Pensiones?
El aumento en las alícuotas dispuesto por el
Decreto Nº 1.278/2000, con motivo de la mejora en las prestaciones de la
Ley de Riesgos del Trabajo Nº 24.557, rige a partir del 1 de marzo de 2001,
correspondiendo ingresarlo con los aportes y contribuciones del devengado
mes de febrero de 2001.
La obligación surge del Decreto Nº 334/96 que
reglamenta el artículo 23 de la Ley de Riesgos del Trabajo Nº 24.557,
estableciendo que la cuota deberá ser declarada e ingresada durante el mes
en que se brinden las prestaciones, con las mismas modalidades y condiciones
establecidas para el pago de los aportes y contribuciones a la seguridad
social, en función de la nómina salarial del mes anterior.
Novedades en www.Sistema9041.com.ar: Seminario
en la Universidad de Flores: "Hijos y hermanos en la firma de
familia"
El Lic. Miguel
De Anquin nos hizo llegar esta amable invitación y la quisimos
compartir con todos nuestros lectores transcribiéndola tal cual la
recibimos:
Nos es grato dirigirnos a ustedes para invitarles
al primero de los Seminarios de Casos "en vivo", con el cual
iniciaremos el Ciclo 2001.
El día y hora del encuentro es el 30 de marzo de 2001, a las 19 y 30 horas
en la Universidad de Flores sita en Camacuá 245, Capital Federal. En esta
ocasión el tema central será "Hijos y Hermanos en la Firma de
Familia".
Han comprometido su presencia, integrantes de 2 empresas del sector metalúrgico
que presentarán sus casos, los cuales serán estudiados de acuerdo al
modelo "P.A.L.T." (variables psicológicas,
administrativo-contable, legales y técnicas).
El Seminario será coordinado por el Dr. Roberto Kertész, Rector de
la Universidad de Flores, con intervención de un grupo de profesionales
afines: contadores, abogados, etc...
Por cualquier consulta dirigirse a la licenciada Cristina Stecconi a los teléfonos
4631-4208, 4631-6243 ó al e-mail csteccon@uflo.edu.ar.
La asistencia es abierta y
sin cargo. Esperando contar con su valiosa asistencia, los saludamos
muy atentamente
Lic. CP Miguel De Anquin
Director del Instituto de Empresas Familiares (INAREF)
No llegó a último momento
otra invitación a asistir a una charla ineresante. Aquí la transcripción:
Por el presente, queremos invitar especialmente a
ustedes a participar de la próxima charla gratuita
de la Red Pyme Siglo XXI. Nuestra red cuenta con unas 700 empresas pequeñas
y medianas, resultado de la acción de capacitación del ITBA durante el año
2000 en ese sector.
Hemos organizado para el 21 de marzo a las 19:00
horas, en las instalaciones del ITBA, Madero 399, piso primero del edificio
anexo- CIPE – aula a designar, probablemente Nº 122, la charla
"Optimización del financiamiento en las pymes".
Estará estructurada con unos primeros 40 minutos
a cargo de un experto sobre dicho tema, y a posteriori, queremos contar con
la presencia del Gerente Pyme del Banco Credicoop, Cr. Jose Caruso, el
Gerente Pyme del Banco Ciudad, Lic Victor Bescós, y el Gerente Pyme del
Banco Nación, Ing. Guillermo Riportella, (a confirmar) para promover sus
productos y lineas de financiamiento exponiendo a los empresarios
participantes.
Entendemos que resulta importante para los
empresarios el poder contar con la información de fuente directa, lo que
les permitirá en los hechos mejorar sus esquemas de financiamiento.
Esperando contar con v/ colaboración, le
quedamos muy agradecidos.
Les ruego confirmar su presencia via mail o por
telefono al 43147778 int 278
Lic Jorge Ghersa
Gerente de Pequeña y Mediana Empresa
CIPE-ITBA
Instituto Tecnologico de Buenos Aires
Temario: Derechos y obligaciones
de los copropietarios. Responsabilidad de los copropietarios. Reglamento de
copropiedad. Reglamento interno. Elección y remoción del administrador.
Facultades del administrador. Obligaciones del administrador.
Responsabilidades del administrador. Distintos tipos de asamblea.
Convocatorias o citaciones a las asambleas. Consejo de administración.
Mantenimiento edilicio en la copropiedad inmobiliaria. Aspectos
Constructivos según la ley 13.512. Reparar, mantener, mejorar. Liquidación
de expensas. Liquidación y pago de aportes previsionales. Libros del
consorcio. Encargado. Presupuesto y contratación de personal para
reparaciones.
Duración: 7 semanas
Horarios: Sábados de 10 a 13
horas ó Miércoles de 19 a 22 horas
Inicio: El miércoles 4 de abril
a las 19 horas ó el sábado 5 de mayo a las 10 horas
Arancel: 150 pesos
Dirección: Guatemala 4480
Teléfonos: 4833-7923/7945
Agregamos a la Librería
Virtual cuatro títulos más:
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Manual
teórico-práctico de propiedad horizontal del Dr.
Alberto Anibal Gabas. Personalidad
y responsabilidad del consorcio - Designación, remoción y facultades
del administrador - Asamblea de copropietarios. Asamblea judicial -
Reglamento de copropiedad: Sanción. Reforma - Derechos y obligaciones
de los consorcistas - Obras nuevas e innovaciones. Prohibiciones - El
consorcio en juicio. Procedimiento judicial - Expensas comunes. Clases -
Obligados al pago. Exenciones - Destrucción, vetustez e hipoteca del
edificio - Encargados y demás personal de servicio: Derechos y
obligaciones. Jornada de trabajo. Vivienda. Despido. Causales. Criterios
doctrinales. Normas Jurídicas de aplicación. Precedentes
jurisprudenciales. (2ª edición actualizada y ampliada en 1998, 638 páginas).
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Juicio
de expensas comunes del Dr. Alberto Anibal
Gabas. Expensas comunes. Noción y naturaleza.
Cobro judicial. Título ejecutivo. Certificación de deuda. Requisitos.
Intereses punitorios. Cobro ordinario. Prescripción. Contenido de la
demanda. Ampliación. Sujetos. Competencia. Excepciones; análisis de
cada una de ellas. Concurso preventivo. Quiebra. Bienes embargables. El
caso del bien de familia. Costas. Trámite posterior a la sentencia.
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actualizada y ampliada en 1997, 410 páginas). $ 68 + $ 5 por
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Derecho
práctico de propiedad horizontal (Tomo I) del Dr.
Alberto Anibal Gabas. LA
ASAMBLEA. Convocatoria, orden del día y funcionamiento.
Representación, mayorías y quórum. Deliberación y voto. Cuarto
intermedio. Actas // ASAMBLEA JUDICIAL. Convocatoria y
procedimiento. Impugnación y juicio de nulidad. Legitimación y
prescripción. Medidas cautelares. Acto inexistente. Vía incidental y
recursiva // EL ADMINISTRADOR. Concepto y naturaleza
jurídica. Funciones. Designación. Administrador provisorio y judicial.
Facultades. Remuneración y cesación del mandato. Consejo de
administración. Naturaleza jurídica. Designación y funciones // LIBROS
y CUENTAS. Libros obligatorios. Deber de exhibición. Cuentas.
Rendición: objeto y forma. Aprobación. Derecho de retención. Acción
judicial. Etapas. Tipo de proceso. Impugnación. Presentación de
cuentas. (1992, 331 páginas) $ 58 + $ 5 por gastos de envío.
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Derecho
práctico de propiedad horizontal (Tomo II) del Dr.
Alberto Anibal Gabas. DERECHOS
Y OBLIGACIONES. Consorcio, administrador, copropietarios,
constructor y vendedor. Derechos, obligaciones, prohibiciones,
responsabilidad y sanciones. Sanciones al copropietario moroso en pago
de expensas. Responsabilidad directa y subsidiaria; contractual y
extracontractual. Derecho a sobreelevar y excavar. Suelo, subsuelo y
espacio aéreo. La reserva del crédito de medianería; de uso y/o
explotación publicitaria de muros y terrazas // JUICIOS POR
VIOLACIONES AL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD y A LA LEY. La acción
del art. 15 de la ley 13.512. Acciones posesorias (manutención, obra
nueva, recobrar, despojo, obra nueva como despojo); interdictos. Acción
reivindicatoria y negatoria. Resarcimiento de daños y perjuicios.
Apertura judicial de inmueble. Infracciones al reglamento de
copropiedad y administración y al reglamento interno (tenencia de
animales domésticos, chapas, carteles y anuncios, tendido de ropa en
balcones y patios, antenas de radioaficionados, salida de calefactores
y acondicionadores). Medidas cautelares // CUESTIONES TIPICAS
DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. APLICACION DEL REGIMEN A INSTITUCIONES
JURIDICAS MODERNAS. El porcentual de copropiedad. La unidad
de portería. La locación.
Preconsorcio y consorcio de hecho. El reglamento interno. Acefalía
del consorcio. El escribano y la retención de las expensas comunes.
Unidad exclusiva, funcional y complementaria. Polígono. Nuevas
situaciones dominiales: cementerios, clubes de campo, parques
industriales, hoteles, tiempo compartido. (1994, 560 páginas). $ 68 +
$ 5 por gastos de envío.
Los libros se pueden encargar a través
de nuestro formulario de pedido en www.Sistema9041.com.ar,
por teléfono, fax al teléfono 4581-3906 ó e-mail a PequenasNoticias@Sistema9041.com.ar consignando
Razón Social, Titular o encargado, Dirección, Teléfono, E-mail (si posee)
y libros deseados. No se requiere tarjeta. Se
abona en efectivo contra la entrega de las libros en su domicilio.
Mencionando este boletín se acredita un 10% de descuento.
Se incorporó la Ley
Nº 161 de la GCBA del
25 de febrero de 1999 que trata sobre los ascensores y las puestas tijeras
en nuestro sitio en la sección Legislación/Legislación
sobre la Propiedad Horizontal.
Vencimientos
del 13 al 19 de Febrero del 2001.
La tabla figura en
el archivo AFIP 3ª Semana.xls adjunto, en
la hoja denominada VENCIMIENTOS.
Quién desee consultar todos los
vencimientos del mes lo puede hacer en www.Sistema9041.com.ar
ingresando por la botonera a la izquierda de la página en el
item Vencimientos y seleccionando del menú que aparece
a la derecha la semana deseada.
