Quien
suscribe, L. A. Z., necesita de sus conocimientos para resolver
una cuestión ambigua.
Resulta que
me desempeño como administrador interino en un consorcio desde
hace unos meses. La administradora lamentablemente enviudó hace
poco y como yo desde 1995 la venía asesorando decidió renunciar
y proponerme para reemplazarla, cosa que en el momento de la
asamblea en mayo de 2000, le pidieron que siguiera por 120 días,
al llegar el mes de noviembre de 2000 ella viajó a España
(sus hijos viven ahí) y en ese momento fuí nombrado por
acta como administrador interino hasta el regreso, vino hace unos
días y llamó a asamblea ya que es su decisión radicarse en la
madre patria.
Ahora viene
el problema, según el reglamento hace falta las dos terceras
partes para remover y nombrar administrador, a la reunión asistió
el 40% y una persona (abogada) dijo que no había quorum para
tratar mi nombramiento y se cerró el acta llamando a asamblea
para dentro de 20 días y tratar el mismo tema. Ahora bien, según
el mismo reglamento en segunda convocatoria se pude sesionar con
el 50% más uno, la pregunta es la siguiente, ¿existe
jurisprudencia al respecto en donde el administrador sea elegido
por menos porcentual del que marca el reglamento? o sea el 66%.
Realizo
esta consulta ya que en otros consorcios asumí con menos gente
presente y no hubo problemas, pero como la persona que realizó el
comentario (el del quorum) no es del agrado de la mayoría,
siempre se agarra de la legalidad para chicanear en lo que le sea
posible y en este caso es como que es la dueña de la situación
y están a la merced de ella.
También sé
que exiten las asamblea convocadas judicialemte, pero la intenión
es no llegar a esa instancia.
Un abrazo y
Gracias por leer este y los otros mail.
Atte. L. A.
Z.
Estimado Sr L. A. Z.:
Ante todo, le pedimos
disculpas por la demora en la contestación a vuestra inquietud,
pero intentamos recabar la mayor información posible a los
efectos de resolver su problema de la manera más práctica
posible.
En lo que
respecta a vuestro caso puntual, cabe destacar que conforme
a lo establecido en el artículo 9 inciso d) de la Ley 13512, es
el Reglamento de Copropiedad que rige la vida Institucional del
Consorcio el que determinará “la forma de convocar la reunión
de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la
reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y
adoptar otras resoluciones, cuando no se traten de casos en que la
propia ley exija una mayoría especial”.
Conforme entonces a lo
establecido por Ley, es el reglamento de copropiedad quien
establece el quórum necesario para sesionar en Asamblea, sea esta
Ordinaria o Extraordinaria, y el que establece también las mayorías
necesarias para la remoción o nombramiento de un
administrador.
Si bien no nos informa el quórum
necesario para sesionar en primera convocatoria, entendemos,
coincidiendo con lo manifestado por la copropietaria, que la
asamblea no pudo celebrarse por contar solamente con el 40% de los
copropietarios, porcentual muy inferior al requerido incluso para
la segunda convocatoria. Hay que diferenciar el porcentual para
abrir el acto de la Asamblea en sí y el necesario para el
tratamiento de un punto específico.
Considerando la mayoría
necesaria para la segunda convocatoria del 50% más uno, la
asamblea puede cesionar si se cuenta con dicho quórum, pero no
será válida vuestra designación si no cuentan con el 66% de los
copropietarios, que salvo especificación en contrario en el
reglamento de copropiedad, se refiere a las dos terceras partes
del Consorcio y no de los presentes en la Asamblea.
También es cierto, que por la
misma razón no se podrá elegir otro administrador, por lo que
deberá continuar Ud. al frente de la gestión administrativa
hasta tanto se pueda reunir el quórum necesario. El nombramiento
de un administrador debe efectuarse por escritura pública, y de
no cumplirse alguno de los requisitos establecidos por Ley o por
el Reglamento de Copropiedad, como puede ser la mayoría
necesaria, puede ser objetado por cualquier copropietario,
inclusive los ausentes a la Asamblea.
Independientemente de lo
expresado hasta el momento, hay jurisprudencia que entiende que si
un administrador es nombrado por un porcentual menor de
propietarios al establecido en el Reglamento de Copropiedad por
falta de quórum, el pago posterior de las expensas por una
cantidad de propietarios que superen el 66% del Consorcio (en
vuestro caso) estaría avalando la decisión adoptada
oportunamente en la Asamblea.
Por último, podemos decir que
Ud. no puede entregar la Administración ni la documentación a un
Administrador que no haya sido designado por el 66% del Consorcio
y evidentemente, al no concretarse dicha mayoría en ninguna
de las dos convocatorias, no queda más que solicitar una Asamblea
Judicial, dado que el Juez es el único que podrá disminuir la
mayoría exigida por el reglamento de Copropiedad.
Es conveniente que los
copropietarios comprendan lo que significa celebrar una Asamblea
Judicial, que en vuestro caso particular, al no haber una segunda
administración compitiendo, no tiene sentido alguno.
Consideramos que de contar
con la mayoría necesaria para celebrar la Asamblea, puede nombrárselo
como efectivo, y de no oponerse el resto de los Copropietarios,
manifestándolo con el pago de las expensas por tres períodos
consecutivos como mínimo, estaría avalándose la decisión
adoptada por los presentes en la Asamblea.
Saluda a Ud. atentamente
Claudio García de Rivas
Novedades del Sistema 9041:
Aportes mínimos.
En la concepción del
Sistema 9041, se recabó información sobre disposiciones legales y
aplicaciones de las mismas a distintos organismos y asociaciones, a
los efectos de que las liquidaciones de sueldos se realizaran
conforme a las normativas vigentes.
En lo que respecta a los aportes
correspondientes al Sindicato y a Caja Protección Familia, la
consulta se canalizó por intermedio de la Asociación Inmobiliaria
Edificios Renta y Horizontal , a la que generalmente se la relaciona
con el Sindicato (Suterh), la cual, confirmando un artículo
publicado en una de sus publicaciones de la revista Gestión de
Consorcios, confirmó la aplicación de las alícuotas
correspondiente al Sindicato y Caja Protección Familia sobre el mínimo
de tres (3) MOPRE (Módulos previsionales), actualmente $240 (pesos
doscientos cuarenta) cuando el sueldo bruto fuera inferior al mismo.
No obstante, ante una inquietud
reciente de uno de nuestros clientes, se realizó una nueva consulta
al AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) y a
la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias, haciendo referencia inclusive al artículo publicado
oportunamente en la revista Gestión de Consorcios.
Como resultado de la consulta
efectuada, hemos recibido únicamente la respuesta de la Cámara
Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, quien
informa por escrito, que debe aplicarse la alícuota vigente para el
Sindicato y Caja Protección Familia sobre el bruto resultante, sin
tener en cuenta el mínimo de tres MOPRE. El mismo concepto es
aplicado por los distintos inspectores que realizan periódicamente
la verificación de los aportes y contribuciones por parte del
Sindicato, a los que también fueron consultados.
En función de las respuestas
obtenidas y el silencio del AIERH, hemos resuelto adecuar el cálculo
de los aportes correspondientes al Sindicato y Caja Protección
Familia a las normativas descriptas, manteniendo el aporte sobre el
mínimo para la Obra Social y el ANSSAL, que indiscutiblemente debe
ser calculado sobre el valor de tres MOPRE cuando el bruto es
inferior a dicho valor y el empleado ha decidido aportar a la Obra
Social.
