Boletín de Pequeñas Noticias

1 de Octubre del 2001 - Nº: 75

• Novedades del Sistema 9041

  • Módulo de Seguros

  • Módulo de Consorcios

  • Caja Consolidada

• Reglamento Interno y de Copropiedad: Maldito Lunes...

• ¿Es tan difícil liquidar sueldos?

  • Curso Práctico de Liquidación de Sueldos (VII)

• Novedades en www.Sistema9041.com.ar

  • Modelos y Formularios

• CADAPH: Nueva dirección.

• Correo de Lectores:

  • Reglamento Interno I

  • Reglamento Interno II

  • Reglamento Interno III

  • Reglamento Interno IV

• Vencimientos Impositivos Mensuales

• Proveedores de bienes y servicios

  • Ascensores Asunción

  • Ascensores Olguin

  • Compañia Argentina de Reparación Sanitaria

  • Contador Ronaldo G. Tebbit & Asociados

  • Marcelo Bonino

  • Millennium ascensores

  • María Isabel Brath

  • Ascensores Manser

Novedades del Sistema 9041: Módulo de Seguros

Novedades del Sistema 9041: Módulo de Consorcios

Novedades del Sistema 9041: Caja Consolidada

Reglamento Interno y de Copropiedad: Maldito Lunes...

En el número pasado (Boletín Nº 74) ante la pregunta de la Sra MM sobre "si 'Reglamento Interno' es lo mismo que 'Reglamento de Copropiedad'" le contesté que "son sinónimos". Bueno, quiero decirles que la avalancha de cartas fueron abrumadoras. Al principio, ya pasado el efecto "Lunes" y un poco más despejado en mis facultades mentales, con los primeros e-mails, pensé: "¿de qué habla toda esta gente?" hasta que comencé a leerlas y recordé la pregunta hecha en su oportunidad y mi respuesta. Y entonces, ni tengo que decirles, que en ese momento, me quise morir...

Pero, por otra parte, quiero aclarar que todas las cartas recibidas fueron muy lindas. Cada uno, a su manera, contestó muy seriamente sobre este tema e hizo un importante aporte personal de conocimientos a la Sra MM, tratando de sacarla de la niebla de ignorancia y confusión en la que la había sumido el Director de este Boletín, que como única excusa solo atinaba a balbucear: "Maldito Lunes..."

Eduardo L Lapa en su libro "Administración de propiedad horizontal y vertical. Locaciones" define el reglamento Interno como "una convención entre los propietarios o consorcistas, en la cual en principio, son detallados los derechos y obligaciones de los propietarios, las obligaciones del administrador, y luego las del encargado y el suplente, en su caso." 

Este autor sostiene que si bien la Ley 13.512 y su decreto reglamentario sólo se refieren al reglamento de copropiedad es de práctica que un reglamento interno se halle siempre agregado a este "en virtud de que ambas reglas contituyen la relación que asocia a los titulares de dominio de un mismo edificio en propiedad horizontal en la gestión de las utilidades colectivas" . En su libro "Derechos reales", Salvat y Argarañás se refieren, en principio, a la ley española, en la cual el conjunto de propietarios, para regular las normas de régimen interior y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes autoriza el reglamento interno. Estos tratadistas interpretan que ciertos asuntos de régimen interno, "por razones de minucia, no han sido objeto del reglamento de propiedad y administración, y agregan que no es necesaria su inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble, pues dicho reglamento sólo está destinado a regir las relaciones internas entre propietarios.

Carlos Diego Calvo desde su libro "Manual práctico de propiedad horizontal" se queja que se le brinda muy poca importancia a "modesto pero importante instrumento" . El le asigna una gran importancia a los temas cotidianos de los que se ocupa el Reglamento Interno porque, sostiene, "son los minúsculos entredichos o molestias los que desatan las querellas más graves en los consorcios". En general se va a ocupar de todas aquellas materias que sean asuntos de interés común que no afectan el derecho de propiedad ni requieran de mayorías especiales determinada en la Ley o en el Reglamento de Copropiedad por lo que los propietarios en asamblea, previa deliberación, pueden aprobar temas de su competencia por mayoría de votos computados según lo determine el reglamento o, de no existir norma, presumiendo que cada copropietario tiene un voto. Idéntico procedimiento requerirá su reforma. Su valor desde el punto de vista jurídico es equiparable al del Reglamento de Copropiedad en cuanto se refiere a la obligación de los copropietarios a respetarlo siempre y cuando respete el valor jerárquico de las normas legales. O sea que no se consideran válidas disposiciones del Reglamento Interno que entren en conflicto con el mismo Reglamento de Copropiedad, ni las de éste que no acaten lo expresado por la Ley 13.512.

En el Libro "Manual teórico-práctico de propiedad horizontal" el Dr Alberto Anibal Gabas comienza expresando que el Reglamento Interno es un instrumento privado y su existencia no es obligatoria. "Tiene la finalidad de regir el desenvolvimiento cotidiano del edificio, y así, soluciona gran parte de las rencillas propias de la vida en común y disipa dudas sobre la  procedencia o no de determinadas conductas de los copropietarios" . Coincide con Calvo en que "gran catidad de problemas surgidos por razones de vecindad y convivencia se solucionarían si al citado reglamento se le diera su verdadera importancia, si su texto fuera conocido por todos los consorcistas..."

Aclarados estos temas sólo me resta pedirle disculpas a la Sra MM y agradecerles a todos aquellos que participaron con la respuestas correctas, que fueron publicadas, en este mismo Boletín, en la sección Correo de Lectores.

Les deseo a todos una excelente semana

CGdeR

Pequeñas Noticias

¿Es tan difícil liquidar sueldos?

Curso Práctico de Liquidación de Sueldos (VII)

En el ejercicio que había quedado pendiente de la clase anterior, planteábamos:

Liquidar el sueldo de Agosto de 2001 de un Ayudante Permanente sin vivienda, que comenzó a trabajar por primera vez en nuestro consorcio el día 10. Entre sus tareas debe limpiar las cocheras, ocuparse del movimientos de los coches y retirar residuos de las 36 unidades con que cuenta el edificio. Cada una de estas unidades dispone de su propia cochera. El edificio no posee ningún servicio central.

Por supuesto, se debe tener en cuenta que si bien había un feriado en el mes de agosto, en el planteo del ejercicio no se dijo que lo trabajó, por lo tanto debe ser ignorado en la resolución del sueldo.

El sueldo básico correspondiente a la categoría del empleado y 4º categoría del edificio (por no poseer servicios centrales) es de $ 370,15, que dividido por 30 días y multiplicado por 22 días trabajados, da un valor para ese mes de $ 271,44.

Con respecto a los adicionales, percibirá Retiro de Residuos de 36 unidades, Plus Limpieza de cocheras y Plus Movimiento de coches por la misma cantidad de cocheras, ya que a cada unidad le corresponde una.

No se le retuvo el porcentaje correspondiente a Caja de Protección a la Familia, por estar comprendido dentro del Período de Prueba (2 meses).

La Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98. expresa en su artículo 20 "La Caja de Protección a la Familia alcanza en sus beneficios a la familia de todos los trabajadores comprendidos en esta Convención, teniendo derecho exclusivamente a tal beneficio el cónyuge, hijo legítimo o legitimado y adoptado y respecto de quienes fueran legatarios o beneficiarios instituidos expresamente por el trabajador, cuya designación excluirá el derecho a los demás beneficiarios. El referido beneficio por fallecimiento se regirá por la siguiente reglamentación:

El Sistema 9041, permite la emisión de un listado que provee de los datos esenciales para la confección de las boletas mensuales para el pago de la Caja de Protección a la Familia y la Cuota Sindical.

La modalidad de los Aportes y Contribuciones de los trabajadores con jornadas reducidas de trabajo, fue modificado el 1º de septiembre de 1995 por el Decreto 492/95, publicado en el Boletín Oficial el 26/09/95 que a su vez modificó lo establecido en el Decreto 292/95.

Según éste, si todas la remuneraciones correspondientes a un mes de un empleado son iguales o mayores a 3 MOPRES, los aportes del trabajador y las contribuciones del empleador se harán sobre el salario real.

¿Qué es un MOPRE? Es la abreviatura de las palabras Módulo Previsional y su valor fue establecido en $80.- Por lo tanto 3 MOPRES serían $ 240.-

Si las remuneraciones del trabajador son menores de 3 MOPRES, existen dos posibilidades:

La primera: si el empleado desea obtener los beneficios de la Obra Social, deberá abonar el aporte a su cargo y la diferencia de la contribución del empleador, como si ganara $ 240 (3 MOPRES). El empleador aportará sobre el salario real.

La segunda: si el empleado no desea obtener los beneficios de la Obra Social, tanto él como el empleador quedan eximidos de los aportes y contribuciones a la Obra Social, pero el trabajador no tendrá cobertura.

El trabajador a tiempo parcial, deberá comunicar a su empleador en forma fehaciente su decisión sobre la obtención o no del beneficio de la Obra Social.

Queremos recordarle que el porcentual de Aporte del trabajador a la Obra Social es de 3% y el porcentual de Contribución del empleador es de 5%.

A modo de ejemplo, liquidaremos el sueldo del Personal jornalizado no más de 18 hs. por semana, que trabajó 10 días. Tiene una antigüedad de 3 años.

Este ejemplo es sumamente sencillo. El básico diario de este empleado, al estar jornalizado, no está influido por la categoría del edificio. Solo es acreedor a una antigüedad en el trabajo de 3 años.

La aparente dificultad sería el cálculo de las deducciones correspondiente a la Obra Social que debemos realizar. Antes que nada vamos a aclara que los Aportes a la Obra Social están compuestos por un 2,7% correspondiente a la Obra Social propiamente dicha y un 0,3% que pertenecen al ANSSAL, que sumandos dan un 3%. Con respecto a las Contribuciones del empleador, la Obra Social está compuesta por un 4,5% y un 0,5% correspondiente a Obra Social y ANSSAL respectivamente.

Se tomó para los aportes a la Obra Social del empleado un sueldo básico de 3 MOPRES ($ 240.-) que en el ejercicio, a los efectos didácticos, nombramos entre paréntesis "empleado". Los valores a retener surgieron de la multiplicación de 2,7 (Obra Social) por $ 240 dividido 100 y la multiplicación de 0,3 (ANSSAL) por $ 240 dividido 100.

En la tabla que figura a continuación, se calculó la contribución que debe efectuar el empleador sobre el salario real, que dio para la Obra Social $ 9,64 ($ 214,28 x 4,50 / 100) y para el ANSSAL $ 1,07 ($ 214,28 x 0,50 / 100).

Debemos recordar que la diferencia de las contribuciones del empleador, que surgen entre los 3 MOPRES ($ 240) y el salario real ($ 214,18) las debe abonar el empleado.

En la columna denominada 3 MOPRES, se calcularon las contribuciones de acuerdo al básico de $ 240.- dando como resultado $10,80 y $ 1,20 correspondientes a la Obra Social y al ANSSAL respectivamente.

El empleado aparte del aporte que le corresponde, se hará cargo de la diferencia de la contribución del empleador, lo que arroja para la Obra Social el valor de $ 1.16 ($ 10,80 - $ 9,64) y para el ANSSAL $ 0,13 ($ 1,20 - $ 1,07) que agregamos a su liquidación identificándola con la palabra "empleador" entre paréntesis. Esta modalidad la utilizamos a los efectos didácticos. En una liquidación real existirá un solo ítem llamado Obra Social y otro ANSSAL.

El Sistema 9041 cada vez que liquida un sueldo inferior a los 3 MOPRES ($ 240.-), revisa en su base de datos, si ese trabajador percibió algún otro ingreso en ese consorcio o en otros. De no ser así, pregunta si se le retendrá en concepto de Obra Social por el importe mínimo o por el salario real. En caso de que el operador elija liquidar por el importe mínimo (3 MOPRES) realizará todas las cuentas automáticamente.

Siguiendo con nuestras "tareas para el hogar" dejamos el siguiente ejercicio:

Novedades en www.Sistema9041.com.ar: Modelos y Formularios

En la intención de facilitar la tarea del administrador y brindarle la mayor cantidad de información posible desde nuestro sitio se agregó en la sección Jurisprudencia un ítem nuevo llamado Modelos y Formularios. Aquí se podrán encontrar ejemplos de todo tipo de documentación que es de uso habitual en una administración de consorcios. Ya hemos incorporado: un modelo de órden a un encargado tal cual debe ser transcripta al libro correspondiente, un modelo de certificado de deuda, el modelo de un acta de una asamblea extraordinaria y el modelo de una carta-poder para representación en una asamblea. En las próximas semanas iremos incorporando más material. 

El señor Alfonso T. Macedo nos hizo llegar la nueva dirección del Consejo Argentino de Administradores de Propiedad Horizontal. A partir de ahora su sede se la puede encontrar en O´Higgins 1841, 3º piso Dto. "E", en el barrio de Belgrano, entre las calles Pampa y Sucre. Sus teléfonos son: 4785-6463 y 4711-5458 y su e-mail: cadap@fibertel.com.ar

Correo de Lectores: Reglamento Interno I

Atención: Claudio García de Rivas

Leyendo el Boletín de Pequeñas Noticias, una persona consulta si es lo mismo el Reglamento de Copropiedad y el Reglamento Interno, a lo que responden que si, y hasta donde sé son cosas distintas.
El reglamento de copropiedad y administración, deberá ser elevado a escritura pública, inscripto en el Registro de la Propiedad y proveer sobre las siguientes materias:

1.- Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;
2.- Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor del conjunto;

3.- Enumeración de las cosas comunes;

4.- Uso de las cosas y servicios comunes;

5.- Destino de las diferentes partes del inmueble;
6.- Cargas comunes y contribución a las mismas;
7.- Designación de representante o administrador, retribución y forma de remoción, facultades y obligaciones;
8.- Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios, persona que las preside, reglas para deliberar, quorum, mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones,cómputo de los votos, representación, etc.
En cambio el reglamento interno, no necesita ser inscripto por escritura pública, es de uso interno como su nombre lo indica y hace al ordenamiento del edificio, horarios de mudanzas, condiciones de uso de natatorios, horarios de descanso, etc..
OC
Administración de Consorcios

Correo de Lectores: Reglamento Interno II

Estimado Claudio:  

Lamento comunicarle que hay un apreciable error de interpretación en su respuesta a un lector donde se le aclara que Reglamento Interno y de Copropiedad son sinónimos.- Eso no es así por lo tanto les aclaro a los lectores que:  

A) Reglamento de Copropiedad: es la Escritura Pública que se realiza cuando se constituye un Consorcio, el cual  se inscribe en el Registro de la Propiedad y en  el que se indican : la ubicación del bien, sus superficies, su porcentual, su destino, cuáles bienes son comunes y propios, y por último la forma de deliberar y de convocar a Asambleas, y cuáles son las mayorías necesarias para cada decisión .-  

B) Reglamento Interno: Es aquel que se redacta una vez constituído el Consorcio (no cumple el aspecto legal y obligatorio del anterior) ya que  éste último puede no existir.- De su redacción, que sí debe ser aprobado en Asamblea, (para que tenga validez) surgirá cuáles serán las normas de convivencia entre vecinos donde por ej. se especificarán horarios para mudanzas, horarios en que deben respetarse los espacios de descanso y no producir ruidos molestos, el traslado y/ó permanencia de animales domésticos que alteren la tranquilidad del Consorcio, (ya sea en las unidades ó a través de los ascensores), prohibición o no de colocación de carteles de indicación de profesiones (donde no haya departamentos apto profesional), mantener la pulcritud de los espacios comunes por donde se transite etc. etc. Es decir reglamentación de normas de convivencia entre vecinos.-   

PD: Espero haberles sido útil, y que las aclaraciones lleguen al lector que lo solicitó y/ó se incorporen al próximo boletín.-  

Atte.-

Arq. NG Administrador

Correo de Lectores: Reglamento Interno III

Estimado Claudio:

Soy una lectora asidua de tus boletines, que me parecen interesantísimos, muy piola el curso de Liquidación de Sueldos y sumamente útiles los artículos y el correo de lectores, que sirven para aclarar dudas que aparecen a diario. Estoy esperando la clase en que liquides algun sueldo de un suplente que gane menos de 3 MOPRES. Para mí es un lío.

Te escribo con relación a la respuesta que le diste a una persona que te consultó acerca de la diferencia entre Reglamento de Copropiedad y Reglamento Interno. Tu respuesta fue contundente: efectivamente son sinónimos.

Según lo que aprendí en el curso de administración (AIERH), y después de consultar bibliografía para cerciorarme, encuentro que son dos cosas bien distintas. El Reglamento de Copropiedad es la Ley que rige al consorcio, un cuerpo normativo al que hay que atenerse como un contrato de adhesión, y que, al ser elevado a Escritura Pública ante el Registro de la Propiedad Inmueble, implica la constitución del consorcio; mientras que el Reglamento Interno no es obligatorio (la mayoría de los edificios no lo ha redactado), no tiene el mismo valor legal, no se eleva a Escritura Pública, no se inscribe en el Registro. Sus normas no pueden contradecir una Ley superior como es el Reglamento de Copropiedad o la Ley 13.512, pero sí pueden aclarar o ampliar artículos y reglar asuntos menores como uso de cocheras, horarios de descanso o de uso de espacios comunes (natatorio, parrillas, quincho, salones), reglar la tenencia de animales, especificar las funciones del encargado, ayudantes o suplentes, en fin, ahondar en los derechos y obligaciones de los componentes del consorcio. Pero no deja de ser una convención que se decide en una Asamblea y con un quórum de la mitad más uno. Ante una eventual disputa sólo tiene validez legal el Reglamento de Copropiedad.

Me encantaría que me contestes porque tal vez haya habido algún error de interpretación de tu parte o de la mía.

Felicitaciones por el Boletín, y sigan adelante. Un saludo de

MGDB

Correo de Lectores: Reglamento Interno IV

Respondo a MM que preguntó si reglamento interno es sinónimo de Reglamento de Copropiedad, como administradora con muchos años de profesión debo decirle NO!!!!. paso a explicar el NO tan rotundo. El reglamento de copropiedad y de administración reglamenta todo lo referido a ubicación del inmueble, metraje del terreno, partida donde se lo puede ubicar en Municipalidad, cantidad de pisos y unidades, sus porcentuales generales,  si tiene gastos diferentes para algunas unidades como ser locales, de qué gastos están exceptuadas, porcentual especial para esos gastos, qué son parte común para ese edificio, partes comunes de uso exclusivo, tipos de asambleas, quórum, primera y segunda convocatoria, tiempo y forma de llamado, nombramiento y remoción del administrador, consejo de propietarios sus funciones y mandato, mayorías necesarias para tratar temas y aprobar, etc. etc. Es decir sería la parte legal del consorcio, este reglamento está registrado en el Registro de la Propiedad inmueble , es una escritura pública. El Reglamento de Copropiedad nace junto al consorcio ya que para que el edificio sea considerado de propiedad horizontal debe tener el Reglamento que lo determina como inscripto como tal.  

Vencimientos Impositivos del Mes 

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