Editorial

La codicia y la guerra

Cuando una persona posee riquezas materiales naturalmente despierta la envidia y, en algunos casos, la codicia de los demás.

Como en la mayor parte de las generalizaciones esto no siempre se cumple. Hay quienes no albergan en su alma ni codicia ni envidia. Pero hay otras que sí, y la historia de la humanidad es el relato secuencial de las diferentes guerras y maniobras políticas que hicieron los pueblos y los países, para quedarse con los territorios y las riquezas naturales de aquellos que no estaban en condiciones de defenderlas. 

El verdadero poder no se sostiene con palabras vacías, debe estar soportado por riqueza concreta y real, siendo la guerra una forma de conseguirla.

Así fue que las guerras comenzaron, en sus orígenes, haciéndose con piedras y palos; más tarde con espadas; luego con arcos, flechas y armaduras; en tiempos posteriores con pistolones, fusiles y cañones; ya en este siglo fue con ametralladoras, tanques, y misiles. Hoy, en la cúspide del desarrollo tecnológico, con satélites, computadoras sofisticadas y bombas nucleares que son capaces de evaporar el mundo entero.

Pero lo que produjo el verdadero cambio en la forma de hacer la guerra no fue ninguno de estos avances bélicos. Fue la imagen. Cuando la televisión, a través de los satélites, transmite a todo el mundo la carita de una niña herida por las balas del conquistador, lo coloca a éste en una posición sumamente incómoda, le resta parte de la legitimidad que pudiera haber conseguido y puede llegar a poner en riesgo el total de su campaña. Tampoco es el caso de que las riquezas que trata de conseguir terminen valiendo menos que los costos que tenga que afrontar. Es así que, desde la segunda guerra mundial, las guerras militares de conquista son cada vez menos y las pocas que se inician terminan en fracasos.

Pero eso no quiere decir que las guerras terminaron, simplemente se hacen de otra manera. Más sutil, más política, presentando una mejor imagen... La codicia, la ambición y el ansia de poder no desaparecieron de la condición humana.

Días pasados, mientras viajaba por la ruta cruzando el campo a comer un asado en casa de amigos, reflexionaba que la Argentina es un país con inmensas riquezas naturales y debe haber despertado la codicia de mucha gente. El petróleo, los minerales, la tierra fértil y una poderosa clase media que supo consumir gran cantidad de bienes y servicios son potenciales riquezas que pueden producir miles de millones de ganancia por año a aquellos que estén en condiciones de poder explotarlas.

Tal vez con estas ideas en la cabeza los ingleses intentaros sus dos frustradas invasiones. Pero mucho antes los españoles a sangre y fuego “conquistaron” estas tierras a los indígenas.

Mientras el coche devoraba los kilómetros entre las vaquitas dispersas en la pradera limpia por las últimas lluvias, bajo un cielo claro, comencé a tener la sensación, escuchando el resumen de las noticias de la semana, que estábamos en guerra.

Para que esto sea posible debe haber contendientes y en esta guerra hay uno que posee grandes riquezas y dos potencias que las codician. Si bien los intereses de cada bando están disfrazados de “conceptos” y “corrientes” de pensamiento económico, cada uno de ellos defiende el interés de uno de los grupos envueltos en el conflicto. Hay campañas periodísticas que defienden una postura u otra (los soldados combatientes). Hay muertos por falta de insumos médicos, pobreza y alimento (las víctimas). Hay políticos corruptos que traicionando los intereses de su nación votan leyes tratando de convencernos que nos convienen (los traidores y los espías). Hay gente que sin recursos sale a ayudar a los demás con actitudes solidarias o mantiene su emprendimiento comercial a pulmón, sin ayuda de nadie, dando trabajo a aquellos que puede (los héroes que hacen más allá de su deber). Hay gente que dice que es mejor rendirse porque así vamos a pasarla mejor, que tal vez el enemigo nos tenga piedad (los miedosos y los cobardes).

Aquel que  leyó algo sobre la invasión de los nazis a Francia durante la Segunda Guerra Mundial, verá que todos estos arquetipos humanos estaban representados. El General Pétain entregó Francia a los alemanes y desde la ciudad de Vichy dirigió un gobierno colaboracionista y obsecuente con sus exigencias, combatiendo a los partisanos que, por ese principio de morir antes que de ser esclavos, lucharon y murieron hasta el final de la guerra coordinados desde el exilio por el general Charles De Gaulle.

Mientras pasaba un camión con ganado, pensaba que un pueblo que no sabe unirse para defender lo suyo, no merece conservar lo que tiene. Si alguien piensa que dirigidos por un extranjero (como algunos propusieron y hasta hubo quien se ofreció) vamos a tener un destino superior al que se le otorga a un pueblo vencido, se equivoca. Nadie respeta ni tiene piedad con los perdedores, a lo sumo se les tiene lástima.

Tal vez sea el momento de olvidarnos de las mezquindades que tenemos entre argentinos, de unirnos en el amor a nuestra tierra y a nuestra gente que en este momento la está pasando muy mal. Tal vez sea el momento de comenzar a pensar que un plan de gobierno no puede ser un “mangazo” a un banco (o un grupo de bancos) extranjeros. Que llegó el momento de madurar y empezar a pensar en generar nosotros nuestra propia seguridad económica y bienestar. Tal vez sea una de las últimas oportunidades que nos quedan para rescatar nuestra dignidad y orgullo y ponernos a trabajar en serio para armar un futuro material propio basado en otros valores éticos.

Administración de Consorcios

La retención de la documentación del consorcio.

Parece ser éste un tema bastante escabroso ya que por lo menos una vez, con total seguridad, hemos escuchado que el administrador no entrega la documentación del consorcio o que retiene la misma como garantía para cobrar lo que le adeudan.

Al respecto son muchos los autores que tratan de este tema: el Dr. Alberto Aníbal Gabás lo trata en dos de sus obras, “Derecho Práctico de Propiedad Horizontal 1” y “Derecho Práctico de Propiedad Horizontal 2”; el Dr. Carlos Diego Calvo lo trata en su tan conocido “Manual Práctico de Propiedad Horizontal” y el Dr. Eduardo L. Lapa trata el tema en su libro “Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad vertical. Locaciones. Manual Práctico”.

El Dr. Eduardo L. Lapa trata el tema bajo el título Derecho de retención que el administrador puede ejercer, y cita al artículo 3939 del Código Civil que expresa “el derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa”. Este caso es aplicable para los casos en que el administrador se vale de la retención de la documentación del consorcio sólo como una garantía de seguridad hasta que el deudor pague por su deuda. No obstante el citado artículo, el autor se encarga de advertir que no surge del Código Civil que quien efectúe la retención pueda retener la documentación. También agrega, por otro lado, que existen fallos judiciales que no facultan al administrador a retener papeles del consorcio. Por último cita al artículo 3942 del Código Civil, que dice que “el juez podrá autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía suficiente”.

Por su parte el Dr. Carlos Diego Calvo bajo el título Remoción - Devolución de documentos expresa que la devolución de los documentos y libros del consorcio es un problema muy frecuente cuando el administrador es removido de sus funciones como tal o cuando renuncia. Cuenta que los administradores se amparan (como proveedores del consorcio) en el artículo 1956 del Código Civil para retener los papeles del consorcio hasta cobrar la deuda que éste mantiene, pero pasan por alto que esta disposición autoriza a retener bienes o valores y no documentos. Aclara que la deuda a favor del administrador puede ser tratada mediante acciones judiciales.

Por último vamos a citar al Dr. Alberto Aníbal Gabás que con el título Derecho de retención trata sobre el tema en el Volumen 1 de Derecho Práctico de Propiedad Horizontal y con el título Derecho y obligaciones del administrador lo trata en el volumen 2 de la misma obra.

En el Volumen 1, el autor dice que el derecho de retención es uno de los efectos producidos por la extinción del mandato y la existencia de un crédito a favor del mandatario (el administrador), originado por ese mismo mandato. Hace un comentario sobre la noción y naturaleza del derecho de retención, explicando que se trata de un “derecho de garantía” para asegurarse (el administrador) el pago de un crédito o el cumplimiento de una obligación. Aquí queremos citar textualmente al autor: “Es un caso de justicia privada que corresponde a una prerrogativa o atribución legal de permitir al detentador, retener en su poder algún bien de propiedad de un tercero”.

Para más información el artículo 1956 del Código Civil, también citado por el Dr. Carlos Diego Calvo, expresa: “Hasta que el mandatario sea pagado de los adelantos y gastos, y de su retribución o comisión, puede retener en su poder cuanto bastare para el pago, cualesquiera bienes o valores del mandante que se hallen a su disposición”.

En el Volumen 2 sólo nombra en el apartado titulado a) Respecto del consorcio dentro del punto 2. Derechos del administrador a “... ejercer derecho de retención sobre fondos y cosas del consorcio por falta de pago de honorarios, intereses, adelantos realizados a favor del ente y con motivo de su mandato, ...”.

En resumen, todos estos autores tratan el tema como el “derecho” de retención, pero cada uno a su manera se encarga de aclarar que el Código Civil no hace mención al derecho de retener “documentación” además de que existen fallos judiciales no facultando al administrador a retener papeles del consorcio y aconsejan darle un tratamiento muy cuidadoso a este tema.

Nos gustaría, por nuestra parte, que nuestros lectores, tanto administradores como propietarios, nos hagan llegar sus posiciones particulares (ya sea a favor o en contra) y sus experiencias personales sobre los conceptos vertidos por los autores consultados, para enriquecer a los lectores con un espectro más amplio de ideas sobre estos conceptos.

Ascensores

Reempadronamiento de empresas

Tal cual comentáramos en nuestro boletín anterior, el 31 de enero del 2002 venció el plazo de que disponían las empresas conservadoras para reempadronarse ante el Gobierno de la Ciudad de Bs. As.

Así lo dispuso el decreto 578/01 que derogó el decreto 220/96 que venía rigiendo hasta el momento. Aquellos consorcios que trabajen con empresas no empadronadas no sólo estarían sujetos a sanciones bastantes severas por parte de la entidad de aplicación sino que, en caso de accidente, podrían no estar cubiertas por el seguro de responsabilidad civil contra terceros sin perjuicio de la responsabilidad legal que tendrían que afrontar los consejos de administración o administradores responsables.

Como un servicio más para los administradores creamos una sección en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar llamado Conservadores de Ascensores con Permiso Anual y Provisorio que se encuentra dentro del ítem de menú principal Servicios varios. 

Esta sección consiste en un listado de todas las empresas conservadoras con permiso anual que cumplieron con todas las disposiciones requeridas por el decreto 578/01 y de aquellas con permiso provisorio por carecer de constancia de habilitación por una falencia de la Gobernación de la Ciudad de Buenos Aires. 

En esta sección el administrador o el consejo de administración podrá consultar si la empresa que le brinda servicio o aquella nueva que se lo ofrece está debidamente registrada.

Por otra parte en una consulta telefónica realizada al Sr. Leonardo Betelú miembro de la comisión directiva de la Camara de Ascensores y Afines nos recalcó que es sumamente importante que el administrador o el consejo de administración DEBE exigir a la empresa conservadora:

Correo de Lectores

¿Quién debe pagar el teléfono?

Estimado Claudio:

Primeramente quiero agradecerles el seguir recibiendo el boletín de Pequeñas Noticias y nuevamente me dirijo a ustedes para hacerles una consulta.

El tema es el siguiente: el encargado permanente tiene en la unidad funcional destinada como vivienda teléfono de su propiedad, el cual usa, si es necesario, para llamar a algún service o a la administración; además del habitual uso personal o familiar.  Esta persona solicita ahora que el consorcio le abone un importe por ese uso (comentando que el administrador anterior le daba a tal fin $ 15.-).

Como es usual, este será un tema muy delicado para el conjunto de los consorcistas, dado que habrá personas que lo aceptarán y otras que de ninguna manera estarán de acuerdo.

Por ello, antes de tomar una determinación o de tratar el tema con el Consejo de Administración, necesito saber si hay alguna norma o si el Sindicato de algún modo establece algo al respecto.

Muchas gracias, un gran saludo y sigan adelante.

Adriana A.
Administradora

(09/05/2002)

Tu pregunta fué (y es) motivo de muchas consultas y una muy parecida hemos respondido en nuestro Boletín de Pequeñas Noticias Nº 94 del 4/02/2002, pero en ese caso, con relación a los servicios de luz y gas.

Te contamos que ni el sindicato ni ninguna Convención Colectiva hace referencia a la obligatoriedad del pago de esos servicios, incluyendo el teléfono, por parte del empleador, en nuestro caso el consorcio. Sí debemos aclarar que si el encargado venía recibiendo un importe en concepto de pago de alguno de estos servicios, se considera un derecho adquirido y deberás seguir pagándoselo.

En general, conocemos varios administradores que pactan las condiciones de pago de estas cuentas. Se acuerda el pago del abono del servicio o de una cuota fija razonable a convenir por ambas partes, pero te recordamos que no existe la obligación formal y/o legal de pagarlo.

Un saludo cordial

CGdeR

Correo de Lectores

¡¡¡En una semana quiero licencia!!!

Hola Claudio!, nuevamente recurro a vos, porque tengo una nueva consulta para hacerte. Esta vez se trata de la licencia sin goce de sueldo de un encargado sin vivienda 4 hs.

Por lo que dice la Convención Colectiva de Trabajo Nº 301/98 la licencia sin goce de sueldo por 3 meses, se puede dar cuando la antigüedad es mayor a 5 años debiendo notificar al empleador con una antelación no inferiror a 30 días de la fecha de iniciación de dicha licencia.

Mi consulta es la siguiente:

El encargado habla con el administrador planteando que en una semana necesita de la licencia.

Te agradezco que me puedas asesorar en este tema y todo lo  que consideres de utilidad al respecto y que no esté contemplado en mis preguntas.

Un saludo para vos y muchisimas gracias por estar siempre ahí, aclarando todas las consultas 

Silvia B.

(9/5/2002)

Como vos bien decís, la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 (estimo que se te debe haber escapado un 1 en lugar de un 6, ya que la convención es 306/98, la actualmente vigente) en su artículo 13 expresa los 3 meses de licencia sin goce de sueldo a la que tiene derecho un trabajador con más de 5 años de antigüedad y hasta los 10 años y la obligación que tiene éste de notificar dicha licencia con una antelación no menor a los 30 días de iniciación de la misma al empleador y vos nos contás que el encargado le solicita esta licencia al administrador una semana antes de la misma.

Silvia, si nos remitimos estrictamente a lo que dice la ley el empleado está en falta, pero es aquí donde quiero hacer una pausa y estudiar un poco más a fondo esta situación que nos describís.

Si bien el empleado no está cumpliendo con lo que manda la misma Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 que le otorga el derecho a la licencia, también tenemos que evaluar que lo que no se está cumpliendo es sólo el tiempo de antelación con que debe hacer conocer esta solicitud a su empleador. Claro está que el poco tiempo con el que cuenta el administrador complicará la búsqueda de un suplente y tendrá que realizar de manera más acotada en el tiempo todos los trámites necesarios por tratarse de un nuevo trabajador que ingresa en el consorcio.

Pero aquí el papel del administrador es fundamental. Este es un claro ejemplo del rol "de juez" en el que, a veces, se ve involucrado el administrador.

"Juez", palabra bastante mal vista en los tiempos que corren por nuestro país, pero que si vamos al diccionario encontramos definiciones particularmente interesantes: "el que tiene autoridad para juzgar y sentenciar", "el nombrado para resolver una duda" y "amigable componedor" entre otras.

Aquí será el administrador quien deba resolver esta duda de una manera amigable, con autoridad, sentido común y sobre todo con justicia, tanto para el empleado como para el empleador. Creo que debemos estudiar los motivos que generaron esta solicitud con sólo una semana de anticipación, si el empleado en cuestión es merecedor de una consideración, si su actitud o actitudes merecen un trato especial y por sobre todas las cosas, mediar para evitar el conflicto. Es bueno que el administrador explique al trabajador la importancia de enterarse de esta solicitud 30 días antes de empezar la licencia y todo los requisitos que el consorcio debe cumplir para con el suplente de él, a la hora de comenzar su licencia. La mayoría de las veces se desconocen los por qué de los plazos de notificación de las distintas situaciones y se cree que son plazos arbitrarios y sin ninguna lógica.

El administrador, en su tan especial tarea de administrar consorcios, se verá muchas veces inmiscuido en distintos roles, como el de juez, moderador y hasta, por qué no, en el rol de un confiable psicólogo. En fin, perlitas de esta profesión tan particular.

El tratamiento del suplente, desde el punto de vista de aportes, contribuciones, SUTERH, exámenes de salud, L.R.T., etc. es igual, y también es obligatorio generar el Alta Temprana. La única consideración que deberás tener, es que al ser suplente por un período superior a los 60 días (después del cual obtendría la estabilidad en el empleo) se deberá notificar de esta situación al Ministerio de Trabajo, para que en este caso, la estabilidad en el empleo no sea aplicada.

Espero Silvia, que estas reflexiones sirvan para solucionar el problema y te sean de utilidad.

Un saludo cordial

CGdeR

Correo de Lectores

Juicio a los morosos

Sr. Claudio Garcia de Rivas:

Te escribe Norma M. - Estoy haciendo el curso de sueldos con Fabiana-.

En la noche del día anterior la Cámara de diputados estaba tratando el tema de los 14 puntos a cumplir con FMI. Entre las disertaciones se deprendió la Ley de Emergencia Económica que salio el 5/1/02. Con esta ley entre otras cosas no se puede manda a juicio a los morosos hasta el vencimiento de su vigencia que en principio sería aprox. agosto 2002. Anoche se decía que esa fecha está mal calculada porque debe vencer su vigencia casi a fin de año  -dic/02-, todo pasa porque no se tomó en cuenta los días que toman la reglamentación de la ley, la publicación y no se cuantos otros pasos debe cumplir una ley para su aplicación.

... Bueno, aquí va mi pregunta a Uds. La ley de emergencia prohibe el juicio ejecutivo desde su implementación; el reclamo de pago de expensas se hace vía juicio ejecutivo que tramita en el fuero civil.

Esto está trayendo un elevadísimo número de copropietarios que sabiendo que no se los puede enviar a juicio se aprovechan y otros que les va mal, pero considero que legalmente debe haber algún instrumento que permita al administrador exigir las expensas, no olvidemos que con lo recaudado se pagan sueldos de encargados y los sueldos tienen carácter alimentario, razón por la cual el empleado no está obligado legalmente a soportar las dificultades económicas de su empleador, pudiendo en este caso - si no cobra su sueldo- darse por despedido-. También tengamos presente que la falta de pago debilita al administrador en su función al punto que puede perder el consorcio.

¿Pueden Uds. establecer a través de sus asesores cómo ajustar los reclamos de los administradores en el pago de expensas atento a que la recaudación afecta sueldos?

Espero tener una respuesta? Muchas Gracias y hasta pronto !

En otro otro orden de cosas el último boletín que recibí fue el 106. Creo que habrán enviado otros, pero no los tengo porque mi computadora se llenó de virus y creo que me han borrado gran cantidad de correo. Agradeceré un reenvío. Muchas Gracias.

Saludos. Norma

(10/5/2002)

Norma, ante todo te comento que todos los Boletines de Pequeñas Noticias se encuentran en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar, en la sección Boletines publicados de Pequeñas Noticias dentro del ítem de menú Servicios varios que se encuentra a la izquierda de la ventana principal. Desde allí los podes "bajar" a tu computadora o imprimirlos a voluntad. Este lunes distribuimos el Boletín Nº 109, así que te pedimos que nos cuentes si ahora los estás recibiendo ya que hemos implementado un nuevo sistema de distribución, eficientizando al máximo el envío y la forma en que nuestros lectores lo reciben.

Ahora sí, trataremos de responder tu pregunta, que ha motivado por nuestra parte una consulta. Tuvimos como respuesta que lo que no se puede ejecutar son las sentencias de remate, o sea las subastas, pero nada te impide comenzar o seguir el curso de los juicios ejecutivos que hayas comenzado o que estés por comenzar motivados por la morosidad de los copropietarios de tus edificios.

Por otro lado, la vigencia de dicha ley es de 180 días a partir del 6 de enero de 2002, por lo tanto su vigencia caducaría el 6 de julio de 2002, salvo futuras prórrogas que pudiesen modificar este plazo.

También te comentamos que hay abogados de conocidos administradores nuestros que han presentado una petición de inconstitucionalidad de esta ley.

Esperamos haberte sido de utilidad y nos vemos en el curso la próxima clase, ya que el martes lo suspendemos por el paro anunciado para el 14 de mayo próximo. 

Un saludo afectuoso.

CGdeR

Bolsa de trabajo