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Boletín de Pequeñas Noticias l a v i d a c o n s o r c i a l c o m o u n e s p e j o d e l a s o c i e d a d 16 de Setiembre del 2002 - Nº: 129
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Viernes
13
La Diputada Sandra Dosch (Frente Grande) y el asesor Martín Gonzáles fueron a debatir a la UADI (Unión de Administradores de Inmuebles) un proyecto de ley de registro de administradores que, de hecho, tiene todo el camino allanado para ser aprobado.
"El proyecto tiene un despacho consensuado de la Comisión de Legislación General y además consensuado con parte de las distintas fuerzas políticas de la legislatura", contestó la diputada a una de las primeras preguntas que realizó uno de los presentes que, en un comienzo lleno de tensión, quiso saber a título de qué se hacía el debate.
La diputada cuando reitera la palabra consensuada, sabe de qué habla. Con la firma de Alberto Fernández (Bloque Justicialista), Delia Bisutti (ARI) y de ella misma (Frente Grande) tiene garantizada la mayoría necesaria para convertir en ley un proyecto que, a lo largo de la noche, levantó numerosas objeciones.
Seguridad jurídica del administrador
¿Cualquier propietario puede hacer una denuncia, inclusive sin fundamento, contra el administrador en el registro? preguntó un asistente a los disertantes. La respuesta del asesor Gonzáles fue que no se puede privar al propietario de un derecho constitucional como sería el poder peticionar ante las autoridades, tanto contra un administrador como contra un particular. En el debate que continuó se argumentó que si un propietario o un grupo de propietarios, realizan falsas denuncias contra el administrador, éste deberá ocuparse de presentar descargos que le insumirán tiempo y dinero del que no dispone ni siquiera ahora. La respuesta fue terminante en el sentido de que el administrador podrá hacer juicio penal y civil al falso denunciante por los daños y perjuicios causados tal cual se viene realizando hasta el día de hoy. Como duda a resolver en una futura reglamentación, de la que se ocupará la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, estará la de resolver cómo se garantizará el derecho a un justo e imparcial juicio a un administrador, que enfrenta una denuncia por incumplimiento de los deberes que plantea el Registro que puede terminar con su carrera profesional ante la cuestionada autoridad administrativa del estado. Aquí uno de los presentes observó que si la Ciudad no dispone de fondos para controlar los registros y actividades existentes (ascensores y tanques de agua) no va a poder garantizar el justo cumplimiento de esta nueva ley con los funcionarios de que dispone.
El consorcio no cumple y el administrador "va preso"
Uno de los temas que "calentaron" el debate fue la posibilidad de que frente a la morosidad creciente en la cobranza de expensas, el administrador no pueda enfrentar el pago de las obligaciones del consorcio, quedando de esa forma, como responsable legal, automáticamente en trasgresión con el Registro por no estar en condiciones de presentar los comprobantes o documentos que acrediten pago de impuestos municipales, aportes y contribuciones provisionales y cuotas sindicales entre otras, tal cual lo establece el artículo 11º.
Una asistente comentó a esta redacción que una salida posible es que el administrador asigne como prioridad de pago lo exigible por el registro en lo inmediato y postergue los pagos a los proveedores hasta inclusive, de agravarse la situación, la suspensión o el corte de los servicios comunes. En caso de no ser así otra salida posible sería, tal vez, que el administrador se convierta, obligado por la característica del proyecto, en prestamista del consorcio lo cual da lugar, probablemente a una polémica que excede el carácter de esta nota pero que sería muy interesante para nosotros desarrollar en un futuro.
Los representantes de la legislatura sostuvieron que la única solución que le quedaría al administrador, que está imposibilitado de cumplir con sus obligaciones por falta de fondos del consorcio, es convocar a asamblea, plantear claramente la realidad y de no haber una respuesta que contemple su situación, renunciar.
El auto-administrado no está exento
Según el proyecto de la ley las auto-administraciones tendrán que cumplir con todas las obligaciones que ésta impone salvo la de registrarse, si se da el caso que el administrador vive en el edificio y no lo hace a título oneroso. Estas son, entre otras: sólo contratar provisión de bienes y servicios a quienes posean título o matrícula cuando la ley así lo exija y que estén en condiciones de exhibir los comprobantes del seguro de riesgo de trabajo del personal a su cargo; presentar una declaración jurada anual con los datos del consorcio que administran en soporte informático; contratación de un seguro de responsabilidad civil por "errores u omisiones" (mala praxis) y, también en soporte informático la presentación de los comprobantes de tasas e impuestos municipales y los pagos de los aportes y contribuciones previsionales. Es poco probable que se pueda demostrar la falta de título oneroso a que hace referencia el proyecto en aquellos casos de auto-administraciones que remuneran la actividad al vecino con una quita en las expensas u otras formas de beneficio, salvo en el caso de una denuncia puntual de uno de los copropietarios.
El bien común....
Una de las acusaciones más duras que recibió la legisladora y su asesor fue que este proyecto había sido creado sólo como consecuencia de una cuenta aritmética de unidades de departamentos por votos. Que la falta de una ley marco más amplia, que incluya una colegiatura por la que se viene bregando desde hace mucho y este proyecto, tal cual está, no incluye ningún parámetro de formación que prestigie la profesión. La acusación fue rematada con el concepto de que los legisladores, si bien tienen buenas intenciones, no están pensando en el bien común.
Sandra Dosch les aclaró, a la veintena de presentes ante las objeciones al cumplimiento del proyecto, que éste sólo agrega la declaración jurada anual y la contratación de un seguro por errores u omisiones. El resto de los requisitos ya son cumplimentados por los administradores.
Por otra parte los administradores presentes se quejaron amargamente de la falta de posibilidades de competir con profesionales que a precios irrisorios y sin dar ninguna garantía de idoneidad, trayectoria y honestidad ofrecen hoy sus servicios, a lo que la legisladora aclaró que este proyecto es un comienzo "tal vez perfectible" de separar los buenos administradores de los malos. En este punto tanto los profesionales presentes como los legisladores coincidieron que es imperativo impulsar nuevas medidas que cuyo objetivo sea depurar y prestigiar la profesión.
Normas
IRAM
El pasado lunes nos visitó en la radio uno de los miembros del subcomité de normas de calidad que estudia aquellas vinculadas con la administración de consorcios. Algunas de éstas fueron las que el diputado porteño Miguel Doy (Forja 2001) presentó a la Legislatura Porteña proponiendo su obligatoriedad.
Claudio: ...Ricardo ¿Querés hacer una síntesis de la institución IRAM?
R. Gogosh: El IRAM fue creado hace más de 65 años, y antes la sigla era Instituto Argentino de Racionalización de Materiales. Se modificó y desde el año 1966 pasa a llamarse Instituto Argentino de Normalización, el objetivo es estudiar normas técnicas y brindar seguridad al consumidor. Es una norma nacional y está en asociación con el MERCOSUR y con las Normas ISO que son las normas internacionales y no hay que confundir normalizar con calidad.
Claudio: Las normas de calidad para administración de consorcios ¿dónde se estudian ?
R. Gogosh: ¿por qué se crea una norma? como las leyes, porque hubo primero un conflicto, un problema y tenemos que sentarnos las partes, como el fabricante y el consumidor. Se genera una comisión con las partes interesadas y se empieza a trabajar. El tema es consensuar antes de votar y cuando hay falta de consenso comienza la votación en los comités y siempre se trata de lograr unanimidad de concepto. A veces se toman como base otras normas internacionales y hay que hacerla a nuestra idiosincrasia.
Ariel: Nos podes hacer un breve comentario de las normas que están relacionadas con la actividad de consorcios?
R. Gogosh: la norma de liquidación de expensas comunes, la de registro de propietarios, la de recibo de expensas, es decir, cómo tiene que emitir el administrador un recibo del pago de las expensas, las últimas que se trataron fueron los derechos del administrador y las que se están tratando en estos momentos son las normas de las obligaciones del administrador. Y por ejemplo están las normas IRAM para las vestimentas de los encargados de propiedad horizontal que no está tratado en el subcomité de administración de propiedad horizontal sino en el subcomité de textiles.
Claudio: Quiénes pueden participar ?
R. Gogosh: Los que deberían son las partes interesadas, en el subcomité de administradores hay mucha gente que administra y muy poca que son propietarios y está desbalanceado en estos momentos.
Ariel: Cómo se accede a la norma?
R. Gogosh: El IRAM tiene una biblioteca que es pública para saber el contenido de las normas, que cualquiera puede acceder. Para saber cuántas normas hay, pueden ingresar en la página web www.iram.org.ar , pero nunca pueden ingresar al contenido, porque las normas hay que pagarlas.
Ariel: ¿Tienen un costo?
R. Gogosh: sí, tienen un costo, porque el IRAM vive de eso, además de los ingresos de las cuotas de los socios y de los cursos que da y de las certificaciones.
Ariel: Vamos a suponer que yo sea el consejo de administración de un consorcio y quiera acceder a la norma, por ejemplo de liquidación de expensas, qué costo tendría?
R. Gogosh: Generalmente el costo es por hojas, por ejemplo de una a siete páginas el documente cuesta $ 7.
Ariel: Entonces una vez que compramos la norma, sabemos el contenido y me gustaría incorporarla, cuál es el paso a seguir?
R. Gogosh: Las normas IRAM en general no son obligatorias, otras sí por ejemplo la de matafuegos que es obligatoria su aplicación, en un consorcio si uno quiere hacer que el administrador utilice y cumpla con las normas IRAN tendríamos que hacer una asamblea y todos estar de acuerdo en que el administrador las aplique.
Ariel: Y una vez que se aplica, IRAM constata que la norma se cumpla?
R. Gogosh: Otros de los servicios que brinda el IRAM es certificar a la administración que cumple con la norma IRAM.
Ariel: Una de las cosas que observamos es que nos da determinados parámetros, por ejemplo en la norma de “las pautas para la elección del administrador”, si bien uno no es un jurista, con sentido común vemos que la norma carece de los antecedentes del administrador, qué pasa si un administrador tiene como antecedente una causa penal? la norma no lo contempla?
R. Gogosh: Eso no.
Claudio: Se estudió esto Ricardo ?
R. Gogosh: Eso no porque el titulo dice “pautas para la elección de un administrador” y estamos hablando de la elección de los que son honestos y todo es posible que podamos crear una norma “cómo saber si el administrador es honesto o no”, una de las pautas es si el administrador tiene un celular o un radiollamada para los incidente o accidentes que puedan ocurrir el fin de semana, y eso es un tema muy importante en la elección de un administrador.
Ariel: Entonces dejamos a normas IRAM los deberes para poder trabajar el tema de si el administrador es honesto o no, que es muy interesante poder incorporarlo para tener una pauta más en su elección.
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Legislatura Porteña
La
diputada Marta E. Talotti (Argentina por Siempre) presentó un proyecto que, sin
costo a los propietarios, reglamentaría los datos a figurar en la Liquidacion
de Gastos que presentan los administradores mensualmente como contrapartida al
único proyecto que le quedó al diputado porteño Miguel Doy (Forja 2001)
proponiendo la obligatoriedad de implementar las Normas IRAM en la liquidación
de expensas
Ariel:
Cuál fue la idea con la que surgió el proyecto de ley de liquidación de
expensas ?
Talotti: Quería que la liquidación de expensas estuviera de una forma más transparente, a veces son engorrosas y los copropietarios no tienen seguridad de lo que están pagando, entonces quise hacer como un blanqueo y generar determinadas condiciones que deben figurar en las liquidaciones.
Ariel:
Usted tubo algún reclamo por alguna institución relacionada con los
propietarios o fue de iniciativa propia ?
Talotti: Fue de iniciativa propia a través de lo que observo en mi edificio, había un administrador que no cubría los gastos y después desapareció y quedamos con un montón de gastos y ahora tuvimos que iniciarle juicio.
Ariel:
Y con este proyecto en qué punto estarían defendidos los derechos de los
copropietarios ?
Talotti: Por ejemplo, el monto de la factura de empresas de servicios e impuestos de la Ciudad de Bs. As. debe figurar consignando fecha de pagos, en compañías aseguradoras debe figurar nombres, monto del capital asegurado, Nº de póliza, fecha y Nº de recibos y montos de cada cuotas. En cuanto a los honorarios del administrador el CUIT, individualización del recibo y fecha de pago, nombre de proveedores con Nº de CUIT, los recibos, la fecha de pago y un detalle de los arreglos que se hagan en el inmueble, también las empresas de limpieza de tanques, ascensores y todo lo que se contrate. Además el administrador deberá exhibir en el consejo de administración recibos originales correspondiente al período anterior de la liquidación de expensas, entonces va a ver un mayor control de los copropietario porque va a estar todo detallado.
Ariel:
Hay otros proyectos presentados en la legislatura, inclusive en la comisión de
usuarios y consumidores hay otro proyecto sobre la incorporación de las Normas
IRAM en la liquidación de expensas, ¿hay algún tipo de diferencias?
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...el control tiene que ejercerlo cada copropietario, no lo va a hacer el estado mejor que él... |
Talotti: El diputado Doy quiere incorporar esas normas pero el proyecto todavía no se trató en el recinto. En cuanto al proyecto de creación de registro creo que resultaría un poco costoso para los consorcios, más en este momento tan especial que estamos viviendo que la mayoría de la gente debe expensas, entonces no debemos aumentar los gastos sino reducirlos, este proyecto habla de que se va a crear , en el gobierno de la ciudad, un organismo encargado del registro, entonces es sacarle el control a los consorcistas y pasaría al gobierno y el control tiene que ejercerlo cada copropietario, no lo va a hacer el estado mejor que el copropietario.
Ariel: Por otra parte la incorporación quizás de Normas IRAM como plantea el proyecto del Diputado Doy, encarecería aun más las expensas porque las Normas hay que comprarlas y certificarlas ?
Talotti: Por supuesto no se va a encargar el administrador de pagar esos gastos, el diputado Doy dice que los gastos serían a cargo del administrador y el administrador los va a trasladar a las expensas.
Ariel:
La pregunta es por qué no hacerlas ley ese tipo normas ?
Talotti: Yo creo que el mío es más sencillo y se puede adaptar más a la realidad, yo no estoy de acuerdo con todo aquello que genere más gastos para los propietarios, porque cada uno es el mejor defensor de sus intereses.
Nota
del Autor
En
los países del primer mundo el estado juega un papel esencial en la creación
de reglas de juego claras y justas para todos los actores de intereses
encontrados, sean éstos cuales fueran.
El
proyecto de ley de un Registro de Administradores es un ejemplo visible en este
sentido. Tanto administradores como administrados coinciden en reclamar medidas
que tiendan a clarificar una atmósfera que se enrarece día a día y que, de no
solucionarse, agrava la sensación de inseguridad de los propietarios y
dificulta notablemente la capacidad de desenvolverse de los profesionales. Si
bien hay muchas “soluciones“ propuestas para los problemas existentes, se
entiende al estado como el único ente que posee las herramientas que garantizan
la imparcialidad y justeza de su implementación. En este sentido, luego del
debate formal que sostuvieron en la UADI, tanto la diputada Sandra Dosch como su
asesor Martín Gonzáles (ver nota principal), expresaron en comentarios
informales que a pesar de haber recibido propuestas en ese sentido, era
inadmisible delegar la administración del Registro a crearse a una sola de las
asociaciones de profesionales o de propietarios porque no se podría garantizar,
de esta forma, la imparcialidad y justeza de sus acciones. No se podría
responder por la protección de los derechos de todo el universo no comprendido
por esta misma cámara o asociación, represente al sector que represente, aun
aquellas que aseguran reivindicar hipotéticas mayorías.
En este caso puntual nos consta que existe un sector de la población que reclama insistentemente que el estado asuma con más fuerza y determinación el rol que le corresponde por naturaleza: controlar, regular y equilibrar la actividad de las fuerzas en pugna. Si bien, es verdad que, por otra parte, también se exige a estos mismos organismos, en este caso la Ciudad de Buenos Aires, que implemente medidas que aseguren a los ciudadanos mayor honestidad y transparencia en el actuar de sus propios funcionarios.
Claudio García de Rivas
Correo de Lectores
Bueno,
ya vemos que por ahorrarnos unas monedas en un arreglo podríamos empeñar
nuestro futuro. :(
Veamos, qué posibilidad existe de ampliar el seguro que tiene el consorcio por
el lapso que dure la tarea a realizar en caso que ésta sea llevada a cabo por
una persona que no pertenece a empresa alguna (un ocupante del edificio o un
tercero a quien se le pagará)
Y, en caso que se contrate a una empresa, el seguro que ésta debería tener,
realmente cubre al consorcio de algún problema que pueda suceder???
Marcelo M
Motivados por tu consulta, nos propusimos en esta respuesta hacer un repaso sobre los seguros obligatorios con los que debe contar el edificio y otros que no lo son pero, como decías en tu mail, nos permitiría no empeñar nuestro futuro...
Hemos consultado el libro "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones" del Dr. Eduardo L. Lapa que nos acerca, además de lo que indica la ley, notas muy interesantes.
El artículo 11 de la Ley 13.512 exige asegurar el edificio contra incendio y el artículo 8 establece que los propietarios están obligados a participar en el pago de las primas correspondientes derivadas del seguro del edificio común. Es tarea del administrador actualizar todos los años este seguro teniendo en cuenta la valuación del inmueble. Agregamos aquí, que nada impide al propietario de una unidad funcional contratar en forma privada cualquier seguro sobre incendio u otros riesgos que cubran a su propia unidad.
Apunta el autor que "en un edificio de propiedad horizontal es obligatorio contratar el seguro contra incendios, pero ello no obsta a que se convenga la ampliación de la cobertura a accidentes de trabajo, al seguro de vida obligatorio, al seguro de caldera y otros riesgos que el consorcio estime conveniente prevenir. Dicha ampliación, por su puesto, tiene que ser resuelta en asamblea de copropietarios, y la resolución de la mayoría deberá ser aceptada obligatoriamente por la minoría."
En un párrafo muy interesante, el autor propone otras clases de seguros que el administrador puede aconsejar dependiendo del tipo de edificio, lugar y otros elementos pertinentes a tener en cuenta como:
| a) | incendio del edificio teniendo en cuenta el lugar en que se halla y agregados adicionales como huracán y reposición; |
| b) | incendio del contenido que es un póliza adicional que cubre las partes comunes del edificio; |
| c) | responsabilidad civil que comprende el seguro para los ascensores y siniestros de propiedades linderas al edificio; |
| d) | responsabilidad civil que abarca calderas y termotanques; |
| e) | responsabilidad civil para refacciones; |
| f) | seguro para cristales en general; |
| g) | seguro por daños por agua; |
| h) | seguros por accidentes de trabajo para el personal que forma parte del edificio. |
La contratación del Seguro de Vida Obligatorio es de cumplimiento obligatorio por el decreto 1567/74 y cubre a aquellos empleados con relación de dependencia de los riesgos de muerte e invalidez total, absoluta, permanente e irreversible.
A partir del 1º de julio de 1996 el seguro por Accidentes del trabajo A.R.T. es de obligatorio y su cobertura es indispensable ya que es muy amplia: muerte por accidente con motivo o en ocasión del trabajo, incapacidad total o parcial permanente, asistencia médica y farmacéutica, jornales caídos.
Marcelo, esperamos haberte podido ayudar y nos quedará pendiente, por cuestiones de espacio, comentar en un próximo Boletín, los recaudos a tener en cuenta por parte del consorcio cuando se contrata a una empresa para realizar trabajos en el edificio.
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Se jubiló como trabajador del estado
Estimadísima Fabiana
Acá estoy nuevamente con una duda. Hace unos minutos se acercó a nuestras oficinas el encargado de un edificio para señalarnos que había obtenido la jubilación como trabajador del estado, el comenzó a trabajar en el edificio en agosto del 97 y nació el 7/10/1937. Yo creo que al haberse jubilado pasa a revestir la condición de tal para cualquier actividad, es así?
De ser así, qué papeles debe presentar y qué pasos hay que seguir?
Gracias
Alejandro (El bueno!!)
(12/9/2002)
Más que estimado Alejandro!!! O no nos escribimos nunca o lo hacemos todas las semanas!!!! Siempre es una alegría encontrarte en los mensajes como a todos los "ex alumnos" de los cursos de sueldos.
Como vos bien sospechás, no importa por qué actividad se haya jubilado el trabajador. Para el consorcio es jubilado, sea cual sea la actividad realizada con anterioridad.
En este caso hay que llenar un formulario de Declaración de Reingreso a la Actividad (por triplicado) y presentarlo en las oficinas del Anses. A través de esta declaración se comunica formalmente a la Caja que el trabajador vuelve a la actividad.
A la AFIP se le informa de esta situación, a través del aplicativo SIJP en los datos del trabajador, dentro de la opción Nómina de Empleados.
Por otro lado, es importante recordar que el empleador debe requerir del trabajador al comienzo de la relación laboral, una declaración jurada en la que exprese si es o no beneficiario de jubilación o pensión (Art.12 de la ley 24.241 de Jubilaciones). Esta declaración deberá ser actualizada cuando se jubilen (Art. 13 inc. 2 de la misma ley).
También se debe tener en cuenta que cambian los aportes y contribuciones. Sólo se le debe descontar el 11% de Jubilación (sin importar el tipo de régimen: reparto o estado), el 1% de la Caja de protección a la familia y el 2% en caso de corresponder la Cuota sindical. El empleador también debe contribuir para la jubilación (10.17%) y para la Caja de protección a la familia (1,5%).
Un beso
MFL
Correo de Lectores
Sr. Director
Como siempre muchas gracias por los boletines.
Vivo en un edificio con sólo 5 departamentos, sin ascensor, en la zona de Nuñez. Por el momento nos autoadministramos.
Quisiera saber, para contratar un administrador cuál podría ser el costo promedio, si existe una escala o si hay un costo mínimo de honorarios.
Muchas gracias.
Néstor B
(10/9/2002)
Sr. Néstor
En las distintas obras consultadas de los doctores Eduardo L. Lapa y Carlos Diego Calvo, comentan que el Reglamento de Copropiedad debe determinar la remuneración del administrador. Comenta el Dr. Calvo que "podría ser un porcentaje de los gastos generales del consorcio o una proporción estable o progresiva sobre las expensas". Agrega que es común la aceptación en el reglamento de las cifras que determina de manera orientativa el arancel de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal.
Hasta aquí la teoría... En la práctica, y en particular en esta "especial" situación en la que nos encontramos, la oferta y la demanda son las que marcan las reglas del juego. Aquí sólo puedo ponerme en su lugar y contarle qué haría yo a la hora de elegir un administrador y recordar que lo "muy barato a la larga sale muy caro".
Considero sano pedir varias propuestas, reunirse con los administradores propuestos y los copropietarios (aprovechando que son poquitos) para poder "charlar", exponer dudas, consultas y sobre todo, conocerse. Preguntar la experiencia en la actividad, si se puede pedir alguna referencia, forma de tratar las urgencias, periodicidad en las visitas al consorcio, los distintos honorario, qué comprenden, etc. y luego entre los copropietarios analizar las distintas propuestas y sobre todo no elegir al más barato sino a aquel cuyos honorarios y servicio sean los más convenientes.
Hago hincapié en no basar una elección sólo en el aspecto económico, ya que a futuro suele ser una muy mala decisión.
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Estimado amigo: ante todo quiero felicitarle ,por la información que desarrolla en este boletín, y por esto quiero realizarle una consulta, yo hace 3 años que trabajo como "franquero", cubro los días francos de mis compañeros del garage donde trabajo,me pagan por horas trabajadas que según los días que trabajo, van de 96 a 120 hs.Ahora el pago de la antigüedad siempre es distinto, por que según el administrador, es porcentual a las horas trabajadas, y no un plus como establece el convenio colectivo 306/98, y me dice que si le presento alguna ley en la que lo explique, no me va a pagar ese plus,por lo tanto le pido que por favor me contestes a la brevedad, desde ya muchas gracias.
HERNAN
San Carlos de Bariloche
(10/9/2002)
Estimado Hernan!!! Que alegría que nos lean desde un lugar tan alejado para nosotros y a la vez tan hermoso!!! Queremos que te sientas saludado muy especialmente por todo el equipo de Pequeñas Noticias y además te contamos que te envidiamos sanamente por lo privilegiado que sos al vivir en una ciudad como Bariloche...
Ahora sí, veamos tu consulta. Antes que nada quisiera aclarar antes de contestarte, que damos por sentado que tu categoría se encuadra dentro de algunas de las contempladas en el artículo 7 de la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 para trabajadores de edificios de renta y horizontal, tu remuneración básica se encuentra dentro de las estipuladas en el artículo 16 de la misma convención y surge también de ese mismo artículo que 1 año de antigüedad debe abonarse a $5,96.
El artículo 12 de la convención dice textualmente: "Independientemente de los sueldos básicos fijados en el artículo 16 de esta Convención, para las diversas categorías y escalas, los trabajadores percibirán una bonificación por antigüedad por cada año de servicio, contando a partir de su ingreso al edificio".
De la antigüedad también dependen los días de vacaciones que tenés derecho a percibir. El artículo 13 inciso c) indica los días que te corresponden gozar de vacaciones si sos suplente:
| - | 1 día por cada 20 días efectivamente trabajados, o fracción mayor de quince días y hasta los 5 años de antigüedad inclusive. |
| - | 2 días por cada 20 días efectivamente trabajados, o fracción mayor de quince días desde los 5 años y hasta los 10 años de antigüedad. |
| - | 3 días por cada 20 días efectivamente trabajados, o fracción mayor de quince días con más de 10 años de antigüedad. |
No me queda claro por qué el administrador dice que no corresponde un plus como lo dice el convenio, sino un porcentual en base a las horas extras... ¿No estarás bajo otro tipo de convenio? Tratá de averiguar en qué se basa el administrador para liquidar la antigüedad de la manera que lo está haciendo. Quizá estemos ignorando algo de tu categoría o convenio bajo el cual estás encuadrado.
Esperamos que puedas resolver tus dudas y te acercamos el teléfono del Suterh - Bariloche por si necesitaras comunicarte con ellos: (02944)43-5589
Otra vez, un saludo muy afectuoso de todo el equipo!!
CGdeR
Correo de Lectores
Nos dirigimos a Uds. a fin de solicitar tengan a bien contestar por este medio la siguiente consulta:
En un consorcio por nosotros administrados, una inspección efectuada por personal de la empresa Metrogas, clausuró distintas instalaciones por pérdidas de gas. A la fecha, se han solucionado dichas pérdidas pero en varias unidades han dejado observado que los calefones no cuentan con la correspondiente válvula de seguridad y que no existen distintas rejillas de ventilación que son obligatorias.
La consulta específicamente se refiere a si el hecho que de construcción no existían dichas rejillas como así tampoco las válvulas de seguridad en los calefones originales del edificio, corresponde al consorcio hacerse cargo de solucionar dichas falencias o si es responsabilidad de cada propietario regularizar la situación de cada unidad.
Desde ya agradecemos vuestra colaboración al respecto, aprovechando la oportunidad para saludarles muy atentamente.
Horacio A R
Socio Gerente
(11/9/2002)
Señor Horacio A. R.
Su consulta motivó primero, una consulta a la empresa Metrogas y después varias preguntas por nuestra parte que no encontramos respuesta en su mensaje.
Metrogas nos informó que la empresa ve en un edificio a dos tipos de clientes: el consorcio y cada uno de los propietarios de las unidades funcionales ya que ellos emiten distintas facturas para unos y otros.
Aquí las observaciones relacionadas con las válvulas de seguridad y las rejillas de ventilación se han hecho en "varias unidades" funcionales por lo tanto, y para Metrogas, la responsabilidad de regularizar esta situación es del cliente, léase en este caso "cada uno de los copropietarios". Estos trabajos tendrían que ser realizados en cada unidad por un gasista matriculado, quien llenará un formulario con los trabajos realizados quedando uno de ellos en manos del cliente para poder presentarlo en su momento ante una nueva inspección.
Ahora bien, puertas adentro del consorcio... ¿a quién le corresponde pagar estos trabajos? Como decíamos al principio, tenemos muchas preguntas para hacer:
| * | Hay unidades que no fueron observadas: ¿qué porcentaje del total han sido observadas? ¿las que no fueron observadas, tienen las rejillas y las válvulas de seguridad? ¿Por qué algunas sí y otras no? ¿Quién las hizo y quién pagó los trabajos? ¿Cuándo las realizaron, cuánto les costó? ¿Cuál es el costo de los trabajos que ahora se debieran realizar en cada unidad? |
| * | Las válvulas de seguridad y las rejillas de ventilación ¿dónde van físicamente colocadas, en muros comunes? ¿Qué dice el reglamento de copropiedad con relación a los trabajos en los distintos muros del edificio? ¿Contempla casos especiales, hay excepciones o tratamientos especiales para situaciones especiales? |
Son muchas las preguntas a las cuales no tenemos respuestas, pero como última solución proponemos una asamblea donde se trate el tema y se llegue a una solución consensuada por todos.
Un saludo cordial
CGdeR
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Empleada administrativa: Telefonista, recepcionista, fluido manejo de PC, tramites (bancos, DGI, juzgados), tareas generales de oficina, atencion al cliente. |
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Apellido, Nombre: |
Palomo, Carolina |
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Teléfono: |
4824-7043 |
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Horario: |
10:00 a 19:00 |
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Dirección: |
Bulnes 1615 |
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Localidad: |
Capital Federal |
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E-mail: |
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En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal.
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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para la administración de consorcios Número de Edición: 129 Fecha de publicación: 16 de Setiembre del 2002Director: Claudio García de Rivas Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos Dirección: Gral César Díaz 2761 Localidad: (1416) Capital Federal País: República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15) 4449-8137 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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