Infierno en la Torre

El 18 de este mes Fundación Reunión de Administradores, a través de un mail masivo, publicó su oposición absoluta a la aprobación del proyecto de Ley que impulsa la Diputada Sandra Dosch (Frente Grande) expresando que "Fundación Reunión de Administradores, y el Colegio Profesional de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina, expresan su profundo disgusto por la aprobación en comisión de este proyecto, por considerarlo extremadamente perjudicial a los intereses de la comunidad consorcial...".

A partir de un fogoso intercambio de artillería entre la FRA y el despacho de la Diputada, usando los e-mails a modo de munición, dejaron planteadas cada parte su posición.

Como primer y principal tema del contrapunto a la demanda "que antes de aprobar una propuesta como la cuestionada, realice las correspondientes consultas a todos los sectores interesados, para consensuar la elaboración y posterior tratamiento y aprobación de una ley local" el asesor le contestó que "resulta de mi conocimiento que (por lo menos) las siguientes personas han participado en la discusión de la Ley de Registro de Administradores de Consorcios: (por el ) GCBA (el) Arquitecto M. A. Fortuna, Director de la Oficina de Defensa del Consumidor; (la) Contadora Vaena Rivas en representación de la Comisión de Consorcios del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad y del Subcomité de Administración de la Propiedad Horizontal del Instituto Argentino de Normalización (IRAM); (Dr. Osvaldo Loisi) representante de la Fundación Liga de Consorcistas de la Propiedad Horizontal; (el Dr. Santiago Pontoriero) representantes del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; Representantes de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal; Representantes de la Unión de Administradores de Inmuebles (y) representantes de la Fundación Reunión de Administradores (FRA)"

Con respecto a este punto desde nuestra redacción pudimos confirmar (por participación directa o por referencias de testigos) la participación, en por lo menos una de las reuniones, de la Contadora Vaena Rivas, del Dr. Santiago Pontoriero, del Dr. Osvaldo Loisi, de por lo menos un representante de la UADI, de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y de Fundación Reunión de Administradores.

Por otra parte a la demanda de Fundación de crear un Colegio Publico de Administradores el asesor respondió firmemente que "nunca existió consenso por parte de los Sres. Legisladores para la creación de un Colegio Público... (y) ...las razones fueron diversas. Se podría señalar como la más importante que los administradores de consorcios no son profesionales, "estrictu sensu". De hecho, los colegios de profesionales son -precisamente- eso: una reunión de personas que comparten la misma profesión, entendida como grado de estudio terciario o universitario. La administración de consorcios no posee una currícula aprobada a nivel nacional que permita la creación de ningún colegio profesional. Le recordamos que este concepto, fue uno de los muchos que se esgrimieron oportunamente para no colegiar el oficio que ejerce". En su posterior respuesta FRA sostiene que "...consideramos que los Sres. Legisladores están en todo su derecho de consensuar o no la creación de un Colegio Público, pero carecen de derecho a establecer normas que vayan en contra de los intereses de los ciudadanos y que resultan a todas luces inconstitucionales."

Sobre este tema puntual la Contadora y Administradora Vaena Rivas, consultada por este medio, expresó que "no se si van poder a entrar en el (tema del) Colegio porque hay un tema de incumbencias con los profesionales de Ciencias Económicas entonces, como hay una ley Nacional que es la 20.488, no se si van a poder crear un colegio porque esta función, si bien no está regulada, la profesión (de administrador), la función de administrar está en esta ley nacional, por eso hay un Diputado, (Miguel) Doy, que se opuso a este proyecto (de colegiatura) que dijo: cuidado porque estamos vulnerando las incumbencias de los Profesionales de Ciencias Económicas".

Por otra parte el Dr. Osvaldo Loisi no está en contra de que se instituya una colegiatura que regule la actividad de los administradores siempre y cuando sea voluntaria y no se le imponga a los propietarios la obligación de contratar los servicios de un administrador colegiado.

Tanto Fundación Reunión de Administradores (FRA) como la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA (ADEPROH) coincidieron con argumentos casi idénticos en cuestionar al estado en su tarea de controlar la tarea de los administradores. Mientras que FRA sostenía que "...en general dichos consorcistas son sumamente reacios a aportar dinero para tal fin porque entienden que sus esfuerzos económicos en tal sentido terminan siendo dilapidados en ñoquis, asesores, funcionarios y legisladores que viven como reyes a su costo y cargo, en un país que por otro lado se halla sumido, por la mala gestión y generalizada corrupción de sus representantes, en la mayor de las pobrezas y miseria", ADEPROH aseguraba que "...no estamos de acuerdo en que el estado centralice esta tarea cuando éste no puede cumplir con las obligaciones básicas que le competen" rematando su idea con la pregunta: "...no sería más lógico y razonable que las entidades que se ocupan del tema administren sus propios padrones de administradores y se hagan responsables de su control...?"

La contadora y administradora Vaena Rivas que representó a la Comisión de Consorcios del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad y del Subcomité de Administración de la Propiedad Horizontal del IRAM aseguró a Pequeñas Noticias "...me parece bien de cualquier forma" agregando a continuación "lo tienen que hacer..(el Registro) ...es la única manera de depurar la paja del trigo... pero lo que no tienen que hacer es dejar a los idóneos afuera". Si bien no piensa que es factible la creación de un Colegio de Administradores tal cual lo tienen los contadores y los abogados consideró que el Registro debería tener un mínimo de exigencia sobre la capacitación de sus integrantes y sostiene que el control tendría que ser llevado por el estado y, dentro de éste, por un ente absolutamente independiente como podría ser "el Registro de la Propiedad Inmueble". Consideró positiva la contratación de un seguro por errores u omisiones por parte de los administradores y como objeción más concreta al proyecto planteó la imposibilidad de presentar toda la documentación del consorcio ante el organismo de control estando de acuerdo en reemplazarlo por una declaración jurada del administrador en soporte informático que sería, de hecho, tal cual quedó en la versión definitiva del proyecto.

"En las reuniones se ha tratado de participar... de mejorar un poco todo... en el ánimo de todos está ... que el registro surja..." así se expresó el Dr. Osvaldo Pontoriero, contador que representó al Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que aseguró, coincidiendo con la Diputada Sandra Dosch, que si bien el proyecto es perfectible "después con el tiempo habrá que mejorarlo y agregarle cosas pero tenemos la base..."

Según el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, este proyecto "en principio es bueno" y uno de los puntos más importantes del nuevo Registro "es la publicidad que significa el Registro para el consorcista que tiene que elegir un administrador para que se sepa quién es quién. Como por ejemplo, un condenado por delitos dolosos no va a figurar" y, por otra parte, en otro orden de cosas, tendrá que acreditar que cumple con los depósitos de las cargas sociales. El Dr. Loisi expresó como muy positivo que exista por lo menos un registro público, gratuito y que esté en manos de la municipalidad y no de una corporación y en ese sentido le hizo llegar una carta a los legisladores.

Coincidiendo con el Dr. Pontoriero aseguró que todas las partes estuvieron presentes para la discusión del proyecto, que se hizo un amplio debate sobre el mismo y que finalizó con la invitación de la comisión en pleno presidida por Dr. Fernández a todos los participantes en hacerle llegar sus observaciones por escrito.

Según Página 12 el Arquitecto M A Fortuna que es director de la Oficina de Defensa del Consumidor, habría expresado que "El problema de los consorcios con los administradores es un tema recurrente. Cada vez recibimos más llamados sobre esa cuestión, pero lamentablemente no tenemos posibilidad de actuar. Para el Código Civil, un administrador es un delegado y no un proveedor del consorcio, por lo que no puede entenderse el trabajo como un servicio: son mandatarios. El otro inconveniente es que la actividad no está reglamentada", concluyendo que es partidario de la sanción de la normativa

A partir de mañana, en la Ciudad de Buenos Aires, se deberá sacar la basura en bolsas separadas. En bolsitas verdes especialmente provistas por las grandes cadenas de supermercados se separarán los papeles y los cartones para facilitar la tarea de los cartoneros y que la ciudad quede más limpia

El jefe de gobierno porteño Anibal Ibarra junto a la Camara de Empresarios de Supermercados, El Sindicato Unico de Trabjadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Asociación de Fabricantes de Celulosa y Papel y la Cámara de la Industria Plástica, presentaron hoy en conferencia de prensa la nueva campaña de reciclado de basura. Según ésta, las cadenas de supermercados entregarán una bolsa especial, de color verde con una leyenda que dice "papeles y cartones", cada tres bolsas que el usuario consuma. Dentro de esta bolsa especial se deberá separar todos los papeles y cartones que se deseen arrojar a la basura para facilitar la recolección por parte de los cartoneros que ya no necesitarán más romper las bolsas negras habituales.

El Jefe de Gobierno Porteño en el Salón Dorado de la Casa de la Cultura de la Ciudad en el lanzamiento de la campaña expresó que "...también hemos convocado a los trabajadores encargados de los edificios porque también es necesario que todos los edificios de propiedad horizontal haya un compromiso con esta campaña que los vecinos separen también el papel y el cartón en bolsas diferenciadas, que los encargados de los edificios, cuando los saquen a la vía pública, lo hagan también en forma diferenciada". Ya en forma un poco más general puntualizó que "... quiero decirles que esta es una campaña voluntaria. Aquí se trata del compromiso individual y colectivo. Individual porque nosotros en cada una de nuestras casas generamos basura y por eso tenemos que comprometernos. Y colectivo porque una sola voluntad individual no alcanza. Es necesario que todos asumamos este compromiso para que sea realmente eficaz". 

Aquí es interesante recordar que en la Ciudad de Buenos Aires se desechan unos 8.000 kgs diarios de papel y cartón que dan trabajo a unos 35.000 cartoneros que todas las noches ingresan a la ciudad para su labor diaria. En una etapa posterior existe la idea de que estos trabajadores deberán inscribirse en un registro como un comienzo para organizar su actividad

Claudio: En breves palabras, qué es Normas IRAM?

Lic. Taccone: Es un instituto que la Argentina ha reconocido como el organismo que provee de normas voluntarias. Los países que participan de un organismo internacional de normas voluntarias que tiene prestigio mundial ISO son representados por un único organismo y Argentina optó por IRAM.

Claudio: O sea que son normas de calidad?

Lic. Taccone: Hay de todo tipo y algunas Normas son referidas al tema de calidad, otras son guías como para tener un estándar de comparación, otras pueden servir para facilitar un trato  comercial, otras definen algún producto, digamos que es un parámetro de comparación.

Aiel: Licenciado Taccone ¿Cuál es su actividad en Normas IRAM ?

Lic. Taccone: Yo me desempeño desde hace cuatro años, dentro del área que es certificación. Una de las actividades de los organismos de normalización Europeos es certificar el cumplimiento de una Norma.

Ariel: Nos puede contar qué quiere decir certificar una Norma?

Lic. Taccone: Es un servicio que ofrece IRAM. La misión fundamental es elaborar Normas y la función es coordinar las tareas de un grupo y éste debe estar integrado por las partes interesadas que, en forma voluntaria, se acercan a IRAM para participar en la redacción de la Norma. Mi área ofrece un servicio que se contrata, alguien que en una relación comercial quiere verificar que se cumpla con lo establecido en la Norma, puede contratar a IRAM para que lo certifique.

Ariel: Esto tiene un costo a la hora de certificarla?

Lic. Taccone: Sí, es el costo del servicio  de IRAM.

Ariel: Usted conoce el costo que tiene para certificar, por ejemplo, la Norma de liquidación de expensas?

Lic. Taccone: Hasta ahora ha salido el otorgar la certificación $ 800, y el mantenimiento que lleva hacer auditorias periódicas es $ 600 cada seis meses.

Claudio: Y no importa la cantidad de consorcios que tenga el administrador?

Lic. Taccone: Hasta ahora no hemos tenido ninguna situación en que nuestro trabajo se haya visto muy recargado por la cantidad de consorcios. La metodología que usa IRAM es una norma internacional que los organismos de certificación habitualmente utilizan en todo el mundo, cuanto más liquidaciones mayor es el muestreo más tiempo de auditor, pero entendemos que dentro de esos valores podemos cubrir un espectro muy amplio.

Claudio: Con qué periodicidad chequean al administrador si está cumpliendo con esa Norma que el pidió que se certifique ?

Lic. Taccone: Mínimo es cada seis meses y nos reservamos el derecho de aumentar la frecuencia si observamos un desvío en algunas de las auditorias.

Ariel: Ustedes tienen alguna metodología con respecto a la certificación ?

Lic. Taccone: Está encuadrada dentro de esta Norma de aplicación general y consiste, al momento de hacer la auditoría, en verificar la capacidad del administrador para administrar la información que tiene que volcar y la segunda etapa es comparar la liquidación en sí, respecto al requisito de la Norma y ésta define qué información debe incluir la liquidación.

Ariel: Usted tiene hoy alguna idea de cuántos administradores están cumpliendo con las Normas IRAM ?

Lic. Taccone: que hayan optado por certificar la norma por IRAM, al momento hay 2 (dos) uno en Mar del Plata y otro en Capital.

Fabiana: Uno puede decir que cumple con las Normas IRAM sin estar certificadas o incurre en un ilícito o está expresándose incorrectamente?

Lic. Taccone: Uno puede decir que cumple con una Norma, lo puede pactar incluso. Las Normas son voluntarias, el certificar un producto es tener la opinión de un tercero involucrado que no está vinculado con la relación entre el propietario y el administrador, que opina como técnico que se está cumpliendo la Norma, es el compromiso de IRAM juzgar en forma independiente a los que están en la relación comercial.

Claudio: Hay varias Normas IRAN para administración de consorcios, yo quiero entender, si un administrador quiere cumplir con más de una  norma, tiene que contratar la certificación por cada una de las normas que el quiera aplicar ?

Lic. Taccone: Es así, y habría que ver en detalle, no todas las normas desde el punto de vista técnico son certificables, en esta serie los técnicos de IRAM, opinan que hay dos certificables, hasta ahora hubo interesados en certificar una. La 65006 que se refiere al contenido de las liquidaciones de expensas, la información que el administrador le brinda al propietario y la otra sería bastante más difícil de evaluar y de certificar, es la de las reuniones de asamblea, y estaríamos certificando algo que no es frecuente.

Ariel: Usted habló de Normas voluntarias, ha que se refería ?

Lic. Taccone: En todas las sociedades hay organismos estatales con poder de policía, pueden clausurar o sancionar en base a un reglamento a una norma las actividades de alguien, las Normas IRAM son voluntarias no están establecidas por ningún organismo de gobierno sino que es la sociedad y los factores interesados en un tema los que elaboran la  Norma y los usuarios de la Norma son voluntarios en su relación comercial.

Ariel: Después de la experiencia que tienen ustedes como certificadores, una Norma se puede corregir con posterioridad ?

Lic. Taccone: Dentro del reglamento de IRAM hay un mecanismo para pedir la revisión de una Norma, esto implica una burocracia interna de generar un nuevo comité y demostrar que hay un interés de más de un sector, en que la norma sea revisada y actualizada, esto sucede en más de un caso.

Fabiana: En el caso de los usuarios al ver que hay algo que lo certifica IRAM, si hay alguien que no lo cumple y el se ve perjudicado por ello, ¿hay responsabilidades por parte de IRAM, hay sanciones? 

Lic. Taccone: IRAM lo que otorga es una licencia para utilizar un sello de IRAM y dentro  de la licencia hay un reglamento para la utilización del sello. Ese reglamento establece que quien contrate a IRAM manifiesta  su voluntad de estar dentro de la Norma, si hubiera un desvío e IRAM lo detecta o un vecino lo detecta, IRAM tiene el derecho de obligarlo a que deje de utilizar el sello y se reserva el derecho de iniciarle alguna acción legal, puede ser que alguien se desvíe de la Norma, para ello están las auditorías de seguimiento. Lo primero que hay es una intimación de IRAM a que corrija el desvío, si no lo corrige en un plazo perentorio la institución se reserva el derecho a quitar la licencia.

Ariel: Por qué cree que sólo dos administradores solicitaron el tema de la certificación, esto tendrá que ver por el costo que le implicaría absorber o trasladarlo a la expensa? 

Lic. Taccone: Yo soy el punto de contacto para certificar esta Norma dentro de IRAM, en mi experiencia se han acercado muchísimos administradores. Si uno ve los servicios públicos de la Argentina ofrecen una liquidación de gastos y hay un cambio en lo que era hace  diez años y lo que es hoy. Sin comparar, lo que trato de manifestar es que en mi contacto con los administradores, que es exclusivamente el ver liquidaciones, hay una variedad de contenidos muy grande y satisfacer la Norma se puede pero hay que contar con recursos tecnológicos porque es una cantidad de información que se administra y para más de uno ha sido una dificultad y un impedimento.

Ariel: Y en qué beneficia a un administrador tener el sello IRAM ?

Lic. Taccone: Ellos entendían que el beneficio era que consideraban que la información que brindaban era completa y frente a reclamos de vecinos que tenían como cliente, el argumento más contundente para ello fue que cumplían con una norma generada en forma voluntaria con la intervención de partes interesadas que representaban a distintas organizaciones profesionales y así demuestran que tienen una liquidación con una información completa

Rincón Solidario I

Ahí va mi consulta del día....
En un consorcio cobran la deuda de una unidad por vía judicial por remate. El comprador que se hace cargo de la deuda, paga parte de la misma.
Por asamblea se decide que dicho monto se va a restituir a cada consorcista pero... Sin contar a la unidad que pago la deuda, ya que sostienen que fueron ellos los que soportaron financieramente los gastos hasta el momento del cobro. En la asamblea la unidad que quieren separar tuvo representación por poder, justamente por el que lleva adelante la idea de que no participe del reembolso.
Mi pregunta es: ¿tiene sustento legal esta decisión de la asamblea ?
De corresponder, ¿los nuevos porcentajes a determinar deben ser legalizados por asamblea o por escritura publica ?
Si no corresponde, ¿qué responsabilidad le cabe al administrador por ejecutar una decisión de asamblea sin sustento legal ? ¿Es la asamblea tan soberana para tomar una decisión contraria a lo legal ?
Creo que fui bastante clara. Por favor me parece un tema interesante desde todo punto de vista por lo que agradeceré una respuesta a la brevedad.
Gracias por todo. Esta página me parece bárbara.
Mónica P

El importe cobrado por el consorcio, le corresponde a todas las unidades, porque los gastos que integran la deuda por expensas, sino hicieron mal los cálculos, los afronta también la unidad deudora. En este caso, la asamblea no puede realizar este tipo de discriminación, porque estaría realizando un cambio o modificación en los porcentuales que figuran en el Reglamento de copropiedad y Administración, para lo cual y no conociendo tal reglamento, pero reemitiéndome a la ley 13512/48, se requiere la unanimidad del consorcios, para lo cual eso sería imposible, ya que la unidad en cuestión por supuesto que no daría su aprobación.

No importa en realidad que la unidad estuviese representada por poder, ya que dicha obligación surge automáticamente por poder. Además, la asamblea puede ser impugnada, por el titular. Lo cual debe hacerlo dentro de los treinta días.

Además de la unanimidad para modificar los porcentuales, se deben realizar los siguientes pasos:
Contratar un agrimensor para realizar un nuevo plano, redactar e inscribir un nuevo reglamento de copropiedad, y como si eso fuera poco, realizar todas las escrituras nuevamente, lo que significaría una gasto importante.

Además, por supuesto, de requerir la UNANIMIDAD.

Pero, muchas veces los consorcistas realizan decisiones de este tipo, por desconocimiento, que casi siempre pasan a engrosar las lista de nuevos fallos judiciales.

La Asamblea es soberana, pero siempre y cuando se ajuste al Reglamento. Espero haber sido clara yo también, caso contrario estoy a vuestra disposición para cualquier aclaración al respecto.

Besos Elvira. 

Por todo ello considero, que faltaría en este caso saber con exactitud, qué informó la administración. Y realizaré un mejor análisis al respecto. 

Con todo cariño, los saluda muy cordialmente.

Ofrecidos

Impuestos

Vencimientos Mensuales

En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal.