Sistema 9041 para la administración de consorcios.FM Flores (90.7 del dial)Todos los lunes en FM Flores (90.7) a las 18 hs.

El oficio de administrar consorcios esta lleno de Pequeñas Noticias....


Boletín de Pequeñas Noticias

l a   c o m u n i d a d    c o n s o r c i a l   c o m o   u n   e s p e j o   d e   l a  s o c i e d a d

30 de Setiembre del 2002 - Nº: 131

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Infierno en la torre

Registro de administradores

Infierno en la Torre

Con un mail, Fundación Reunión de Administradores (FRA), abre fuego contra el proyecto de ley y destapa la participación de casi todos los actores en la creación del Registro. A semanas de ser aprobado todavía no hay consenso sobre su contenido, entre las partes involucradas.

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IRAMProtagonistas

Entrevista con el Lic. Taccone de IRAM

En nuestro programa de radio, que se transmite por FM Flores (90.7) todos los lunes a las 18 hs., entrevistamos a un funcionario del área de certificación de Normas IRAM.


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Según un estudio de mercado

La publicidad también elige Internet
El 70 por ciento de las compañías líderes en inversión publicitaria han incluido a Internet dentro de los medios elegidos para pautar sus campañas durante todo 2001 y el primer semestre de 2002.


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Correo de Opinión

Ordenar la actividad

Un lector le contesta con su opinión a Ariel Rosales su Nota de Autor de Pequeñas Noticias Nº 130 del 23/9/02


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Correo de Opinión

La libertad de elegir

Un lector opina sobre la nota la Ley Clon de Pequeñas Noticias Nº 130 del 23/9/02


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Correo de Lectores

Decidimos sacarle las horas extras


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Pequeñas Noticias investiga

¿Qué opina usted...?


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Ascensores

Empresas conservadoras


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Publicidad

Proveedores de bienes y servicios.

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Consorcios en llamas...Registro de Administradores

Consorcios en llamas

Ante la inminencia de la aprobación del Proyecto de Ley, Pequeñas Noticias salió a escuchar a los protagonistas y trajo algunas de sus opiniones


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Para papeles y cartones...Reciclado de basura

Bolsas verdes

A partir de mañana, en la Ciudad de Buenos Aires, se deberá sacar la basura en bolsas separadas. En bolsitas verdes, especialmente provistas por las grandes cadenas de supermercados, se separarán los papeles y los cartones para facilitar la tarea de los cartoneros y que la ciudad quede más limpia.


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Correo de Opinión

¡...somos seres humanos!

Otro lector opina sobre la nota de la Ley Clon que publicamos la semana pasada.


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Rincón Solidario

Cobro por vía judicial


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Rincón Solidario

Libre deuda


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Correo de Lectores

Lo firmé en disconformidad


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Nosotros

Pequeñas Noticias


Infierno en la torre

Registro de administradores

Infierno en la Torre

Con un mail, Fundación Reunión de Administradores (FRA), abre fuego contra el proyecto de ley y destapa la participación de casi todos los actores en la creación del Registro. A semanas de ser aprobado todavía no hay consenso sobre su contenido, entre las partes involucradas.

La primera piedra...

El 18 de este mes Fundación Reunión de Administradores, a través de un mail masivo, publicó su oposición absoluta a la aprobación del proyecto de Ley que impulsa la Diputada Sandra Dosch (Frente Grande) expresando que "Fundación Reunión de Administradores, y el Colegio Profesional de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina, expresan su profundo disgusto por la aprobación en comisión de este proyecto, por considerarlo extremadamente perjudicial a los intereses de la comunidad consorcial...".

A partir de un fogoso intercambio de artillería entre la FRA y el despacho de la Diputada, usando los e-mails a modo de munición, dejaron planteadas cada parte su posición.

Como primer y principal tema del contrapunto a la demanda "que antes de aprobar una propuesta como la cuestionada, realice las correspondientes consultas a todos los sectores interesados, para consensuar la elaboración y posterior tratamiento y aprobación de una ley local" el asesor le contestó que "resulta de mi conocimiento que (por lo menos) las siguientes personas han participado en la discusión de la Ley de Registro de Administradores de Consorcios: (por el ) GCBA (el) Arquitecto M. A. Fortuna, Director de la Oficina de Defensa del Consumidor; (la) Contadora Vaena Rivas en representación de la Comisión de Consorcios del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad y del Subcomité de Administración de la Propiedad Horizontal del Instituto Argentino de Normalización (IRAM); (Dr. Osvaldo Loisi) representante de la Fundación Liga de Consorcistas de la Propiedad Horizontal; (el Dr. Santiago Pontoriero) representantes del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; Representantes de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal; Representantes de la Unión de Administradores de Inmuebles (y) representantes de la Fundación Reunión de Administradores (FRA)"

Con respecto a este punto desde nuestra redacción pudimos confirmar (por participación directa o por referencias de testigos) la participación, en por lo menos una de las reuniones, de la Contadora Vaena Rivas, del Dr. Santiago Pontoriero, del Dr. Osvaldo Loisi, de por lo menos un representante de la UADI, de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y de Fundación Reunión de Administradores.

Rumores de Ascensor

Según un par de fuentes se estaría manejando el dato que habría interesados en que el control del flamante Registro de Administradores se le adjudicara a una conocida asociación de defensa de derechos de consumidores de propiedad horizontal que tiene sede en Capital Federal. 

Esta idea produjo un disgusto muy intenso en ciertos circulos de profesionales pero para confirmarla o desmentirla habrá que esperar a la reglamentación posterior a su aprobación en el recinto de la Legislatura Porteña.

Los puntos en discordia.

A la afirmación de FRA de que "...(la) principal e inmediata consecuencia (del proyecto de Ley) será el incremento de las expensas comunes que pagan mensualmente los copropietarios desde el despacho de la diputada Dosch le respondieron que "lamentablemente no vemos cómo puede el proyecto influir sobre el monto de las expensas, salvo que Ud. mismo acepte que actualmente los administradores contratan servicios con empresas que no cumplen con la normativa impositiva y de trabajo". En nuestra opinión, probablemente, el temor de que suban las expensas surge de la obligatoriedad que prevee el proyecto de contratar un seguro contra "errores u omisiones" (mala-praxis). En el debate que la diputada sostuvo con los administradores en la sede de la UADI (Unión de Administradores de Inmuebles) el 13 de este mes afirmó que en un relevamiento que se hizo en su oportunidad el costo del mencionado seguro se equipararía al que en este momento se estarían pagando en concepto de fotocopias.

Por otra parte a la demanda de Fundación de crear un Colegio Publico de Administradores el asesor respondió firmemente que "nunca existió consenso por parte de los Sres. Legisladores para la creación de un Colegio Público... (y) ...las razones fueron diversas. Se podría señalar como la más importante que los administradores de consorcios no son profesionales, "estrictu sensu". De hecho, los colegios de profesionales son -precisamente- eso: una reunión de personas que comparten la misma profesión, entendida como grado de estudio terciario o universitario. La administración de consorcios no posee una currícula aprobada a nivel nacional que permita la creación de ningún colegio profesional. Le recordamos que este concepto, fue uno de los muchos que se esgrimieron oportunamente para no colegiar el oficio que ejerce". En su posterior respuesta FRA sostiene que "...consideramos que los Sres. Legisladores están en todo su derecho de consensuar o no la creación de un Colegio Público, pero carecen de derecho a establecer normas que vayan en contra de los intereses de los ciudadanos y que resultan a todas luces inconstitucionales."

Sobre este tema puntual la Contadora y Administradora Vaena Rivas, consultada por este medio, expresó que "no se si van poder a entrar en el (tema del) Colegio porque hay un tema de incumbencias con los profesionales de Ciencias Económicas entonces, como hay una ley Nacional que es la 20.488, no se si van a poder crear un colegio porque esta función, si bien no está regulada, la profesión (de administrador), la función de administrar está en esta ley nacional, por eso hay un Diputado, (Miguel) Doy, que se opuso a este proyecto (de colegiatura) que dijo: cuidado porque estamos vulnerando las incumbencias de los Profesionales de Ciencias Económicas".

Por otra parte el Dr. Osvaldo Loisi no está en contra de que se instituya una colegiatura que regule la actividad de los administradores siempre y cuando sea voluntaria y no se le imponga a los propietarios la obligación de contratar los servicios de un administrador colegiado. Envíe desde aqui su comentario sobre esta nota


Consorcios en llamas...Registro de Administradores

Consorcios en llamas

Ante la inminencia de la aprobación del Proyecto de Ley, Pequeñas Noticias salió a escuchar a los protagonistas y trajo algunas de sus opiniones

Tanto Fundación Reunión de Administradores (FRA) como la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA (ADEPROH) coincidieron con argumentos casi idénticos en cuestionar al estado en su tarea de controlar la tarea de los administradores. Mientras que FRA sostenía que Llama roja..."...en general dichos consorcistas son sumamente reacios a aportar dinero para tal fin porque entienden que sus esfuerzos económicos en tal sentido terminan siendo dilapidados en ñoquis, asesores, funcionarios y legisladores que viven como reyes a su costo y cargo, en un país que por otro lado se halla sumido, por la mala gestión y generalizada corrupción de sus representantes, en la mayor de las pobrezas y miseria", ADEPROH aseguraba que "...no estamos de acuerdo en que el estado centralice esta tarea cuando éste no puede cumplir con las obligaciones básicas que le competen" rematando su idea con la pregunta: "...no sería más lógico y razonable que las entidades que se ocupan del tema administren sus propios padrones de administradores y se hagan responsables de su control...?"

Llama verde...La contadora y administradora Vaena Rivas que representó a la Comisión de Consorcios del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad y del Subcomité de Administración de la Propiedad Horizontal del IRAM aseguró a Pequeñas Noticias "...me parece bien de cualquier forma" agregando a continuación "lo tienen que hacer..(el Registro) ...es la única manera de depurar la paja del trigo... pero lo que no tienen que hacer es dejar a los idóneos afuera". Si bien no piensa que es factible la creación de un Colegio de Administradores tal cual lo tienen los contadores y los abogados consideró que el Registro debería tener un mínimo de exigencia sobre la capacitación de sus integrantes y sostiene que el control tendría que ser llevado por el estado y, dentro de éste, por un ente absolutamente independiente como podría ser "el Registro de la Propiedad Inmueble". Consideró positiva la contratación de un seguro por errores u omisiones por parte de los administradores y como objeción más concreta al proyecto planteó la imposibilidad de presentar toda la documentación del consorcio ante el organismo de control estando de acuerdo en reemplazarlo por una declaración jurada del administrador en soporte informático que sería, de hecho, tal cual quedó en la versión definitiva del proyecto.

Llama verde..."En las reuniones se ha tratado de participar... de mejorar un poco todo... en el ánimo de todos está ... que el registro surja..." así se expresó el Dr. Osvaldo Pontoriero, contador que representó al Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que aseguró, coincidiendo con la Diputada Sandra Dosch, que si bien el proyecto es perfectible "después con el tiempo habrá que mejorarlo y agregarle cosas pero tenemos la base..."

Llama verde...Según el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, este proyecto "en principio es bueno" y uno de los puntos más importantes del nuevo Registro "es la publicidad que significa el Registro para el consorcista que tiene que elegir un administrador para que se sepa quién es quién. Como por ejemplo, un condenado por delitos dolosos no va a figurar" y, por otra parte, en otro orden de cosas, tendrá que acreditar que cumple con los depósitos de las cargas sociales. El Dr. Loisi expresó como muy positivo que exista por lo menos un registro público, gratuito y que esté en manos de la municipalidad y no de una corporación y en ese sentido le hizo llegar una carta a los legisladores.

Coincidiendo con el Dr. Pontoriero aseguró que todas las partes estuvieron presentes para la discusión del proyecto, que se hizo un amplio debate sobre el mismo y que finalizó con la invitación de la comisión en pleno presidida por Dr. Fernández a todos los participantes en hacerle llegar sus observaciones por escrito.

Llama verde...Según Página 12 el Arquitecto M A Fortuna que es director de la Oficina de Defensa del Consumidor, habría expresado que "El problema de los consorcios con los administradores es un tema recurrente. Cada vez recibimos más llamados sobre esa cuestión, pero lamentablemente no tenemos posibilidad de actuar. Para el Código Civil, un administrador es un delegado y no un proveedor del consorcio, por lo que no puede entenderse el trabajo como un servicio: son mandatarios. El otro inconveniente es que la actividad no está reglamentada", concluyendo que es partidario de la sanción de la normativa Envíe desde aqui su comentario sobre esta nota


Para papeles y cartones...Reciclado de basura

Bolsas verdes

A partir de mañana, en la Ciudad de Buenos Aires, se deberá sacar la basura en bolsas separadas. En bolsitas verdes especialmente provistas por las grandes cadenas de supermercados se separarán los papeles y los cartones para facilitar la tarea de los cartoneros y que la ciudad quede más limpia

El jefe de gobierno porteño Anibal Ibarra junto a la Camara de Empresarios de Supermercados, El Sindicato Unico de Trabjadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Asociación de Fabricantes de Celulosa y Papel y la Cámara de la Industria Plástica, presentaron hoy en conferencia de prensa la nueva campaña de reciclado de basura. Según ésta, las cadenas de supermercados entregarán una bolsa especial, de color verde con una leyenda que dice "papeles y cartones", cada tres bolsas que el usuario consuma. Dentro de esta bolsa especial se deberá separar todos los papeles y cartones que se deseen arrojar a la basura para facilitar la recolección por parte de los cartoneros que ya no necesitarán más romper las bolsas negras habituales.

El Jefe de Gobierno Porteño en el Salón Dorado de la Casa de la Cultura de la Ciudad en el lanzamiento de la campaña expresó que "...también hemos convocado a los trabajadores encargados de los edificios porque también es necesario que todos los edificios de propiedad horizontal haya un compromiso con esta campaña que los vecinos separen también el papel y el cartón en bolsas diferenciadas, que los encargados de los edificios, cuando los saquen a la vía pública, lo hagan también en forma diferenciada". Ya en forma un poco más general puntualizó que "... quiero decirles que esta es una campaña voluntaria. Aquí se trata del compromiso individual y colectivo. Individual porque nosotros en cada una de nuestras casas generamos basura y por eso tenemos que comprometernos. Y colectivo porque una sola voluntad individual no alcanza. Es necesario que todos asumamos este compromiso para que sea realmente eficaz". 

Aquí es interesante recordar que en la Ciudad de Buenos Aires se desechan unos 8.000 kgs diarios de papel y cartón que dan trabajo a unos 35.000 cartoneros que todas las noches ingresan a la ciudad para su labor diaria. En una etapa posterior existe la idea de que estos trabajadores deberán inscribirse en un registro como un comienzo para organizar su actividad Envíe desde aqui su comentario sobre esta nota


IRAMProtagonistas

Entrevista con el Lic. Taccone de IRAM

En nuestro programa de radio, que se transmite por FM Flores (90.7) todos los lunes a las 18 hs., entrevistamos a un funcionario del área de certificación de Normas IRAM.

Claudio: En breves palabras, qué es Normas IRAM?

Lic. Taccone: Es un instituto que la Argentina ha reconocido como el organismo que provee de normas voluntarias. Los países que participan de un organismo internacional de normas voluntarias que tiene prestigio mundial ISO son representados por un único organismo y Argentina optó por IRAM.

Claudio: O sea que son normas de calidad?

Lic. Taccone: Hay de todo tipo y algunas Normas son referidas al tema de calidad, otras son guías como para tener un estándar de comparación, otras pueden servir para facilitar un trato  comercial, otras definen algún producto, digamos que es un parámetro de comparación.

Aiel: Licenciado Taccone ¿Cuál es su actividad en Normas IRAM ?

Lic. Taccone: Yo me desempeño desde hace cuatro años, dentro del área que es certificación. Una de las actividades de los organismos de normalización Europeos es certificar el cumplimiento de una Norma.

Ariel: Nos puede contar qué quiere decir certificar una Norma?

Lic. Taccone: Es un servicio que ofrece IRAM. La misión fundamental es elaborar Normas y la función es coordinar las tareas de un grupo y éste debe estar integrado por las partes interesadas que, en forma voluntaria, se acercan a IRAM para participar en la redacción de la Norma. Mi área ofrece un servicio que se contrata, alguien que en una relación comercial quiere verificar que se cumpla con lo establecido en la Norma, puede contratar a IRAM para que lo certifique.

Ariel: Esto tiene un costo a la hora de certificarla?

Lic. Taccone: Sí, es el costo del servicio  de IRAM.

Ariel: Usted conoce el costo que tiene para certificar, por ejemplo, la Norma de liquidación de expensas?

Lic. Taccone: Hasta ahora ha salido el otorgar la certificación $ 800, y el mantenimiento que lleva hacer auditorias periódicas es $ 600 cada seis meses.

Claudio: Y no importa la cantidad de consorcios que tenga el administrador?

Lic. Taccone: Hasta ahora no hemos tenido ninguna situación en que nuestro trabajo se haya visto muy recargado por la cantidad de consorcios. La metodología que usa IRAM es una norma internacional que los organismos de certificación habitualmente utilizan en todo el mundo, cuanto más liquidaciones mayor es el muestreo más tiempo de auditor, pero entendemos que dentro de esos valores podemos cubrir un espectro muy amplio.

Claudio: Con qué periodicidad chequean al administrador si está cumpliendo con esa Norma que el pidió que se certifique ?

Lic. Taccone: Mínimo es cada seis meses y nos reservamos el derecho de aumentar la frecuencia si observamos un desvío en algunas de las auditorias.

Ariel: Ustedes tienen alguna metodología con respecto a la certificación ?

Lic. Taccone: Está encuadrada dentro de esta Norma de aplicación general y consiste, al momento de hacer la auditoría, en verificar la capacidad del administrador para administrar la información que tiene que volcar y la segunda etapa es comparar la liquidación en sí, respecto al requisito de la Norma y ésta define qué información debe incluir la liquidación.

Ariel: Usted tiene hoy alguna idea de cuántos administradores están cumpliendo con las Normas IRAM ?

Lic. Taccone: que hayan optado por certificar la norma por IRAM, al momento hay 2 (dos) uno en Mar del Plata y otro en Capital.

Fabiana: Uno puede decir que cumple con las Normas IRAM sin estar certificadas o incurre en un ilícito o está expresándose incorrectamente?

Lic. Taccone: Uno puede decir que cumple con una Norma, lo puede pactar incluso. Las Normas son voluntarias, el certificar un producto es tener la opinión de un tercero involucrado que no está vinculado con la relación entre el propietario y el administrador, que opina como técnico que se está cumpliendo la Norma, es el compromiso de IRAM juzgar en forma independiente a los que están en la relación comercial.

Claudio: Hay varias Normas IRAN para administración de consorcios, yo quiero entender, si un administrador quiere cumplir con más de una  norma, tiene que contratar la certificación por cada una de las normas que el quiera aplicar ?

Lic. Taccone: Es así, y habría que ver en detalle, no todas las normas desde el punto de vista técnico son certificables, en esta serie los técnicos de IRAM, opinan que hay dos certificables, hasta ahora hubo interesados en certificar una. La 65006 que se refiere al contenido de las liquidaciones de expensas, la información que el administrador le brinda al propietario y la otra sería bastante más difícil de evaluar y de certificar, es la de las reuniones de asamblea, y estaríamos certificando algo que no es frecuente.

Ariel: Usted habló de Normas voluntarias, ha que se refería ?

Lic. Taccone: En todas las sociedades hay organismos estatales con poder de policía, pueden clausurar o sancionar en base a un reglamento a una norma las actividades de alguien, las Normas IRAM son voluntarias no están establecidas por ningún organismo de gobierno sino que es la sociedad y los factores interesados en un tema los que elaboran la  Norma y los usuarios de la Norma son voluntarios en su relación comercial.

Ariel: Después de la experiencia que tienen ustedes como certificadores, una Norma se puede corregir con posterioridad ?

Lic. Taccone: Dentro del reglamento de IRAM hay un mecanismo para pedir la revisión de una Norma, esto implica una burocracia interna de generar un nuevo comité y demostrar que hay un interés de más de un sector, en que la norma sea revisada y actualizada, esto sucede en más de un caso.

Fabiana: En el caso de los usuarios al ver que hay algo que lo certifica IRAM, si hay alguien que no lo cumple y el se ve perjudicado por ello, ¿hay responsabilidades por parte de IRAM, hay sanciones? 

Lic. Taccone: IRAM lo que otorga es una licencia para utilizar un sello de IRAM y dentro  de la licencia hay un reglamento para la utilización del sello. Ese reglamento establece que quien contrate a IRAM manifiesta  su voluntad de estar dentro de la Norma, si hubiera un desvío e IRAM lo detecta o un vecino lo detecta, IRAM tiene el derecho de obligarlo a que deje de utilizar el sello y se reserva el derecho de iniciarle alguna acción legal, puede ser que alguien se desvíe de la Norma, para ello están las auditorías de seguimiento. Lo primero que hay es una intimación de IRAM a que corrija el desvío, si no lo corrige en un plazo perentorio la institución se reserva el derecho a quitar la licencia.

Ariel: Por qué cree que sólo dos administradores solicitaron el tema de la certificación, esto tendrá que ver por el costo que le implicaría absorber o trasladarlo a la expensa? 

Lic. Taccone: Yo soy el punto de contacto para certificar esta Norma dentro de IRAM, en mi experiencia se han acercado muchísimos administradores. Si uno ve los servicios públicos de la Argentina ofrecen una liquidación de gastos y hay un cambio en lo que era hace  diez años y lo que es hoy. Sin comparar, lo que trato de manifestar es que en mi contacto con los administradores, que es exclusivamente el ver liquidaciones, hay una variedad de contenidos muy grande y satisfacer la Norma se puede pero hay que contar con recursos tecnológicos porque es una cantidad de información que se administra y para más de uno ha sido una dificultad y un impedimento.

Ariel: Y en qué beneficia a un administrador tener el sello IRAM ?

Lic. Taccone: Ellos entendían que el beneficio era que consideraban que la información que brindaban era completa y frente a reclamos de vecinos que tenían como cliente, el argumento más contundente para ello fue que cumplían con una norma generada en forma voluntaria con la intervención de partes interesadas que representaban a distintas organizaciones profesionales y así demuestran que tienen una liquidación con una información completa Envíe desde aqui su comentario sobre esta nota


Según un estudio de mercado

La publicidad también elige Internet
El 70 por ciento de las compañías líderes en inversión publicitaria han incluido a Internet dentro de los medios elegidos (junto a la televisión, los medios gráficos y la radio) para pautar sus campañas durante todo 2001 y el primer semestre de 2002.
El dato surge de una investigación de mercado difundida por el Internet Advertising Bureau de la Argentina, entidad que nuclea a las principales empresas puntocom del país. El relevamiento fue realizado a partir del ranking de anunciantes publicitarios de la empresa Monitor, a través de una consulta entre los principales portales de Internet.
El estudio destaca que en los últimos 18 meses, la totalidad de las empresas pertenecientes a los segmentos automotriz, banca y finanzas, energía y petróleo utilizaron la red como medio —entre otros— para dar a conocer sus campañas de promoción de producto.
En líneas generales, en un marco de recesión prolongada, la actividad publicitaria on-line se las ingenió para mantener niveles estables desde comienzos del año pasado, con un descenso del 20 por ciento en el número de anunciantes en el último semestre. Esa caída se registró especialmente en los sectores más afectados por la crisis socio-económica de la Argentina, como la industria del retail y las comunicaciones.

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Fuente: Clarín del 30/9/2002


Rincón Solidario

Hoy contesta la Dra Elvira Lucero

Dra Elvira LuceroDesde este rincón los profesionales contestan a propietarios y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario I

Cobro por vía judicial

Ahí va mi consulta del día....
En un consorcio cobran la deuda de una unidad por vía judicial por remate. El comprador que se hace cargo de la deuda, paga parte de la misma.
Por asamblea se decide que dicho monto se va a restituir a cada consorcista pero... Sin contar a la unidad que pago la deuda, ya que sostienen que fueron ellos los que soportaron financieramente los gastos hasta el momento del cobro. En la asamblea la unidad que quieren separar tuvo representación por poder, justamente por el que lleva adelante la idea de que no participe del reembolso.
Mi pregunta es: ¿tiene sustento legal esta decisión de la asamblea ?
De corresponder, ¿los nuevos porcentajes a determinar deben ser legalizados por asamblea o por escritura publica ?
Si no corresponde, ¿qué responsabilidad le cabe al administrador por ejecutar una decisión de asamblea sin sustento legal ? ¿Es la asamblea tan soberana para tomar una decisión contraria a lo legal ?
Creo que fui bastante clara. Por favor me parece un tema interesante desde todo punto de vista por lo que agradeceré una respuesta a la brevedad.
Gracias por todo. Esta página me parece bárbara.
Mónica P

(16/9/2002)

    

El importe cobrado por el consorcio, le corresponde a todas las unidades, porque los gastos que integran la deuda por expensas, sino hicieron mal los cálculos, los afronta también la unidad deudora. En este caso, la asamblea no puede realizar este tipo de discriminación, porque estaría realizando un cambio o modificación en los porcentuales que figuran en el Reglamento de copropiedad y Administración, para lo cual y no conociendo tal reglamento, pero reemitiéndome a la ley 13512/48, se requiere la unanimidad del consorcios, para lo cual eso sería imposible, ya que la unidad en cuestión por supuesto que no daría su aprobación.

No importa en realidad que la unidad estuviese representada por poder, ya que dicha obligación surge automáticamente por poder. Además, la asamblea puede ser impugnada, por el titular. Lo cual debe hacerlo dentro de los treinta días.

Además de la unanimidad para modificar los porcentuales, se deben realizar los siguientes pasos:
Contratar un agrimensor para realizar un nuevo plano, redactar e inscribir un nuevo reglamento de copropiedad, y como si eso fuera poco, realizar todas las escrituras nuevamente, lo que significaría una gasto importante.

Además, por supuesto, de requerir la UNANIMIDAD.

Pero, muchas veces los consorcistas realizan decisiones de este tipo, por desconocimiento, que casi siempre pasan a engrosar las lista de nuevos fallos judiciales.

La Asamblea es soberana, pero siempre y cuando se ajuste al Reglamento. Espero haber sido clara yo también, caso contrario estoy a vuestra disposición para cualquier aclaración al respecto.

Besos Elvira. 


Rincón Solidario II

Libre deuda

Buenas Tardes, quisera que me informaran su apreciación acerca  del procedimiento realizado en la emisión de un libre deuda por expensas. Paso a detallar.
(Las fechas son figurativas)
Período Agosto. Vto. 10/09/02. Consorcista XXX  Unidad Funcional 999 Importe de expensas :$ 100.
Martes 24/09/02 se solicita libre deuda de la unidad (así como lo escribí, sin ninguna otra acotación), la Administración informa que a la fecha es de $ 100.- , porque a la fecha no se había abonado el saldo antes detallado.
La escribanía retiene el importe informado.
30/09/02 se realiza la liquidacion del período Septiembre de  2002, con los gastos devenidos en dicho mes......saldo de la unidad 999 $108.-.
El nuevo propietario dice que no debe nada porque el compró Libre de deuda. 
Aca, vienen los planteamientos......
¿El Administrador informo mal?
¿El Escribano no retuvo  a cuenta, como previsión gastos a devengar de los 24 días de Septiembre al vendedor?
El escribano, debía poner en la solicitud al administrador que informara o ampliara deudas futuras?
Quisiera por favor se me informe en la forma más detallada posible o me pidan que amplíe la descripción de la situación.
Muchas Gracias.

Clemente C

(24/9/2002)
   

Aquí les contesto lo que se debe hacer, y cualquier duda, por favor hacermelo saber.
El escribano debe solicitar el libre deuda con todos los requisitos (ej: si existen deudas, si se liquidan a mes vencido, importe aproximado de las expensas, si hay juicios a favor o en contra del consorcio, si posee fondo de reserva, si la factura de AA es global, y principalmente si existe seguro contra incendio).

El administrador, para evitar todo tipo de responsabilidad, debe tomar estos recaudos, cuando el
escribano no hace este tipo de solicitud en el certificado de deuda por expensas o libre deuda.
Si bien la responsabilidad considero que es del escribano si no lo pidió en los términos que infomé más arriba. Pero, los escribanos para evitar este tipo de responsabilidad, casi siempre colocan desde hace bastante tiempo una cláusula que redacta lo siguiente:

"Sin perjuicio de los expuesto, que regirá exclusivamente para las relaciones de las partes, la
adquirente asume ante los organismos recaudadores, en los términos de la ley 22.427, las deudas que pudieran resultar por los conceptos enunciados, desligando al escribano autorizante de toda responsabilidad al respecto". 

Por todo ello considero, que faltaría en este caso saber con exactitud, qué informó la administración. Y realizaré un mejor análisis al respecto. 

Con todo cariño, los saluda muy cordialmente.

Elvira.
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La Dra. Elvira Lucero es abogada y administradora de consorcios. Para cualquier comentario sobre esta nota se pueden dirigir al teléfono 9999-9999,  por carta a Xxxxxx Xxxxxx 99999 o al mail xxxxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xxx.xx


Correo de Opinión

Ordenar la actividad

Un lector le contesta con su opinión a Ariel Rosales su Nota de Autor de Pequeñas Noticias Nº 130 del 23/9/2002

Muy pedagógico su discurso, lamento no compartir en absoluto, por los mismo argumentos que da al principio de la nota, es necesario dar visos de legalidad a una actividad que precisamente, por no tener un marco legal, se han producido las estafas que todos conocemos. Por otra parte, en el último párrafo de su nota, entiendo que reconoce la necesidad de ordenar la actividad del administrador. 

Ojo, yo no soy administrador.

Mario Josovic

(24/9/2002)

 

Le agradezco sinceramente su participación y comparto su idea de que hay que ordenar la actividad del administrador sin embargo me gustaría escuchar los argumentos por los que no comparte en absoluto con mi opinión. Si Ud. disiente con mi discurso por los argumentos que doy al principio de la nota entiendo que los comparte cnmigo por lo que me serí muy interesante escuchar cuales son los suyos en los que disiente.

Su opinión me parece muy valiosa y lo invito a que reflexionemos juntos sobre estos puntos.

Un abrazo

Ariel


Correo de Opinión

La libertad de elegir

Un lector opina sobre la nota la Ley Clon de Pequeñas Noticias Nº 130 del 23/9/2002

Entiendo que el consorcio tendría que tener la libertad de elegir un administrador registrado
o no registrado así como elegir la autoadministración, siendo el consorcio, el responsable de su elección por mayoría absoluta en Asamblea Extraordinaria. Con respecto a los administradores que se hallan incursos en delitos, de cualquier tipo, en mi opinión, no tendrían opción a registrarse como tales, de por vida. Respecto de las normas IRAM para la confección y emisión de las liquidaciones mensuales, por lo que leí, hacen hincapié en el detalle de las facturas que se pagan, quizá no sea tan necesario, si entre otras consideraciones, se obligue al C.de A. a revisar trimestral o cuatrimestralmente las liquidaciones con sus respectivos comprobantes y si efectivamente fueron pagados. Lo que la norma IRAM debería incluir, no se si lo hace, es que la liquidación sea tan clara como la cuenta del "carnicero", porque algunas traen historias donde el consorcio le debe al administrador. La cuenta sencilla debería ser:

saldo anterior + cobranzas del mes - gastos pagados = saldo final. 

Este saldo final debe coincidir, con arqueo de caja, saldo en bco, caja chica, etc. Si el consorcio tuviera un fondo especial, un resumen aparte, para no mezclar las cuentas. Acompañar un detalle, creo que todos lo hacen, con lo que cada unidad pagó o debe, sus intereses, etc. Si me acuerdo de algo más, le escribo. Como siempre, muy bueno el boletín.

Mario Josovic

(24/9/2002)


Correo de Opinión

¡...Somos seres humanos!

Otro lector opina sobre la nota de la Ley Clon de Pequeñas Noticias Nº 130 del 23/9/2002

En mi humilde opinión se debería complementar con un registro de Integrantes de Consejos de Administración.

A su vez reglamentar que por lo menos una vez en la historia de los consorcios "QUE TODOS LOS PROPIETARIOS ESTEN OBLIGADOS A FORMAR PARTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION"

Instrumentar la Auditoría obligatoria a los Administradores por parte de un profesional independiente contratado por el Consorcio.

Determinar cuáles son las pautas de lo que debe realizar un Administrador, qué se le puede exigir y qué no.

En la actualidad muchos Consorcios no saben qué es lo que quieren de un Administrador, y en la gran mayoría no conocen ni han leído nunca el reglamento de Copropiedad y el reglamento interno. Y lo que es peor es que ni siquiera están dispuestos a cumplirlos.

La falta de convivencia es el peor enemigo del consorcio.

El anteponer intereses particulares a la mayoría es una constante en el día de hoy en los Consorcios.

El Administrador de Consorcios es contratado para : Hacer cumplir el reglamento de Copropiedad, El reglamento interno del edificio, la ley de propiedad horizontal, llevar las cuentas del consorcio de forma honesta y ordenada, cumplir con los pagos que exigen las leyes, atender los pedidos de Copropietarios y lograr que los vecinos vivan mejor.

Como contraprestación cobrará un honorario que se pacta de común acuerdo.

No se contrata a un administrador para que haga favores, ni para que le haga cumplir a algunos y no a otros, ni para no pagar al día las expensas, ni para tener alguien con quien descargarse de los problemas personales, ni para que se queje con la gente de otros edificios, ni para que administre esclavos, ni para que se llene los bolsillos a costa de los propietarios.

Esta es mi humilde opinión generada en el día a día de atender al rededor de 30 a 40 llamados diarios de propietarios que no tienen nada que hacer más que quejarse.

En tres años no he recibido casi nunca una palabra de aliento ni siquiera cuando conseguí ventajas adicionales a mi función.

¡PAREN UN POCO, TAMBIEN SOMOS SERES HUMANOS!

¿O NO?

Lic. Florentino Fano

(26/9/2002)


Correo de Lectores

Decidimos sacarle las horas extras

Les molesto en esta oportunidad por una nueva consulta: La encargada del edificio donde vivo trabaja 8 horas y tiene un sueldo básico de $372.00, por asamblea decidimos sacarle las horas extras que suman $174,00 la pregunta es cómo debemos instrumentarlo? Con respecto al aumento de $ 100,00 le corresponde la totalidad? Siguiendo el mismo tema, cómo se podría reducir el salario de la encargada dentro de parámetros legales. 

Gracias. 

Andrea.- 

(25/9/2002)

   

El tema de bajar el sueldo a un encargado no es tarea sencilla... pero vamos a analizar este caso por partes. Además me surgen algunas preguntas para hacerles que no están en este mensaje.

Antes me gustaría aclarar que las horas extras no son un derecho adquirido a diferencia de algunos conceptos que suelen aparecer en los recibos de haberes como "A cuenta de futuros aumentos" o "Diferencia sueldo básico", etc. No obstante si el importe de las horas extras es siempre el mismo, se repite mes a mes y nunca sufre variaciones, es un poco más difícil defender la postura.

Por otro lado si la suma de las horas extras es de $ 174 significa que el sueldo básico de la encargada es de $ 198 ¿Cuál es la categoría en la que la encuadran? ¿Esas 8 horas son semanales, mensuales? No creo que sean horas diarias... ¿De dónde surge el importe de $ 198 para su sueldo básico?

Por otro lado el importe de los $100 no remunerativos (1273/02) le corresponde, pero en la proporción al tiempo trabajado y es aquí donde no me queda claro cuál es el total de horas o días que trabaja en el mes.

Si trabajara por horas, habría que abonarle $ 0,50 por hora de trabajo ($100/200 horas) y si trabajara por día, el importe diario a abonar por este concepto sería de $ 4 ($100/25 días). En caso de trabajar durante todo el mes, el importe a abonar es de $100 menos los aportes correspondientes.

Recordamos que éstos son dos: Obra Social 2,7% y el 3% para el INSSJP (ley 19.032).

Un saludo cordial

CGdeR


Correo de Lectores

Lo firmé en disconformidad

Hola les escribo porque en el edificio donde vivo hay varias cuestiones que me inquietan.

En los últimos tres meses tuvimos dos asambleas, en la primera los administradores (que son dos copropietarios con sueldo de $300 cada uno), quisieron aumentar las expensas, la asamblea se negó y la propuesta fue bajar los gastos mensuales, uno de los administradores se ofendió y dijo que a fin de mes renunciaba. Al comienzo de la misma yo fui una de las voluntarias para firmar el acta, cuando me la dieron para firmar, la leo y me doy cuenta que estaba incompleta, la firmé en disconformidad.

La segunda asamblea era para tratar el tema de la renuncia irrevocable de los administradores, los mismos ya habían convencido a un grupo para que pidieran que continúen. Yo lo que dije era que si el llamado a asamblea había sido porque renunciaban de forma irrevocable no podían continuar, se me negó la palabra y quedaron los mismos sin respetar los puntos que se habían tocado en la asamblea anterior para bajar los gastos.  

Me gustaría tener una opinión de alguno de ustedes sobre lo ocurrido, ya que ustedes sí saben y no como los administradores que tengo que ni siquiera saben liquidar sueldos.

Gracias.

Silvina de Lugano

(24/9/2002)

 

Hola Silvina. Después de leer tu mail, me cuesta un poco emitir opinión porque tratamos de ver todos los actores, ponernos un poco del lado de cada uno y analizar de manera subjetiva el caso planteado, pero vamos a intentarlo...

Yo voy a ir pensando en vos alta y escribiendo lo que se me ocurre pensar...

Lo primero que aparece en tu mensaje es la acotación de que los administradores son dos, son copropietarios y que cada uno cobra $300 de honorarios... Por lo que entiendo eso no está en juego y creo entender que desde un principio esto fue aceptado por todos los copropietarios a través de una asamblea... ¿verdad? Además cuando contás que "quisieron aumentar las expensas, la asamblea se negó y la propuesta fue bajar los costos mensuales" ¿lo concreto fue bajar los honorarios de los administradores y por eso se ofendieron? ¿ese fue el motivo de la presentación de su renuncia?

No entiendo bien por qué si los administradores presentaron su renuncia de manera "irrevocable" unos pocos propietarios (aunque haya sido preparado por ellos mismos) hagan tambalear una decisión "tan firme" tomada por parte de ellos.

¿Qué dice el reglamento de copropiedad con respecto a las mayorías necesarias para tomar la decisión de aceptar la renuncia del administrador o de cambiarlo?

Por otro lado y viviendo en el momento en el que nos toca vivir hoy en nuestra vapuleada Argentina... ¿no es realmente necesario incrementar el dinero a recaudar para afrontar los distintos aumentos en todo sentido que se han venido produciendo en el consorcio? Creo que, dejando de lado todo el tema de los administradores, pensar en pagar lo mismo de expensas que hace 6 o 7 meses atrás es bastante difícil de sostener, ya que todo, absolutamente todo ha aumentado (exceptuando nuestros sueldos, eso sí).

Como ves, he tratado de poner distancia, tanto de administradores como de administrados, y a la vez he tratado de ponerme un poco de cada lado y pensar como si fuera uno y otro. A veces al alejarse del paisaje, permite ver apreciar cosas que estando dentro de él no se pueden apreciar. De todas formas, creo que la única solución es que tanto ustedes como los administradores resignen parte de cosas de ambos lados y lleguen a una solución consensuada por todas las partes. Hay que recordar, que el edificio es "nuestra" casa y que el trabajo de administrar es una tarea de ambas partes: administrador y copropietarios.

Te invitamos a que en un futuro nos cuentes cuál fue la solución que encontraron. Mucha suerte!

Un saludo cordial

CGdeR


La peor opinión es el silencio...

produccion@PequenasNoticias.com.ar


Pequeñas Noticias investiga

¿Qué opina usted...?

Evidentemente estamos viviendo épocas muy especiales en la comunidad consorcial. Después de un montón de tiempo una serie de cambios se están produciendo y para el ciudadano común no está claro quién es el verdadero beneficiario de la puja que cada uno de los sectores está haciendo para no perder protagonismo.

En Pequeñas Noticias queremos saber la opinión de nuestros lectores sobre algunos aspectos que hacen a estos cambios y luego de procesar la información publicaremos los resultados respetando la privacidad y confidencialidad de los datos recibidos.


Encuesta de opinión


a.- ¿Conoce Ud. los proyectos de Ley de un Registro de Administradores de Propiedad Horizontal en el marco de la Ciudad de Buenos Aires y la Nación (ámbito federal)?

Si

No
b.- ¿Siente que está suficientemente informado sobre este proyecto?

Mucho

Medianamente

Poco

Nada
c.- ¿Por qué medio se enteró de la existencia de este proyecto de ley?

Internet 

Medios gráficos

Medios radiales

Medios televisivos
Otros 
d.- ¿A quién piensa que beneficia este registro?

A los administradores

A los propietarios

Al estado

A todos

A ninguno

e.- ¿Participó con su opinión en la elaboración de las distintas etapas del proyecto?

Si

No

f.- ¿Quién le parece que debería ejercer el control sobre la actividad de los Administradores de Consorcios?

El Estado

Las cámaras de administradores

Las asociaciones de Propietarios

Las asociaciones de proveedores

El SUTERH

Un conjunto de todas (administradores-propietarios-SUTERH, proveedores y estado)
Debe quedar todo como está
Ninguno
g.- ¿Pertenece a alguna institución que representa sus intereses como cámaras de administradores, de propietarios, sindicato o cámara de proveedores?
Si - Cual?:
No
h.- ¿Se siente representado por la institución a la cual pertenece en la defensa de sus intereses?
Mucho
Medianamente
Poco
Nada

i.-

¿Cuál sería, en su opinión, la solución a los problemas de la Administración de consorcios?
Un colegio de Administradores
Un Ente Matriculador
Un Registro Gratuito
Una nueva ley 13.512 o una modificación de la existente
Un nuevo Código Civil que incluya a la Administración de Consorcios

Ninguno

Otro. 


E-mail del suscripto:

La encuesta está reservada para los lectores suscriptos al Boletín de Pequeñas Noticias y se permite una (1) sola respuesta por e-mail. En caso de recibir más de una se tomará como válida la última.


 

Esta encuesta la puede enviar:

1.- Manteniendose conectado a Internet complete el formulario y pulse Enviar 
2.- Se abrirá el navegador y un mensaje le indicará que los datos se procesaron correctamente.

¡¡¡ Participe... entre todos podemos hacerlo !!!


Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores

con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.)

Listado proporcionado por la D.G.F.O.C.

Empresas Auspiciantes

Empresa

Teléfono

Localidad

Ascensores Eleczel S.R.L. 

4961-5907/4962-0400

Capital Federal

Ascensores Hispano S.R.L 

4302-0612/4303-7895

Capital Federal

Ascensores Ocel S.R.L 

4504-8116/25

Capital Federal

Elepar S.R.L. 

4433-4043/2568

Capital Federal

Glob S.R.L. 

4542-2780

Capital Federal

Kuasar S.R.L. 

4657-5270/6825

Ciudadela

Lifschitz, Carlos Alberto 

4585-1790 / 4585-4001

Capital Federal

Liftec S.A. 

4342-9195/6612

Capital Federal

Logica Electromecanica S.R.L.

4303-7461

Capital Federal

M. S. B. S.R.L. 

4554-5721

Capital Federal

Listado completo de empresas


Bolsa de trabajo

Ofrecidos

Encargado/Suplente porteria edificios de vivienda u oficinas. Amplia experiencia y referencias. Hombre disponibilidad full time. Conocimientos de electricidad - Plomeria - Pintura - etc.-

Apellido, Nombre:

Saul Pais

Teléfono:

4911-5814 mensajes

Horario:

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Dirección:

Caseros 3227 

Localidad:

Capital Federal

E-mail:

andreapais@yahoo.com.ar

Fecha: 29/8/2002


Encargado de edificio con experiencia: Tambien realizo trabajos de electicidad,pintura,soy chofer profesional, etc. Tengo 46 años, soy casado,tengo 1 hija y muchas ganas de coseguir empleo.

Apellido, Nombre:

Raul Eduardo Leguizamon 

Teléfono:

4981-2994

Horario:

Todo el dia

Dirección:

Pringles 328 1º B

Localidad:

Ciudad Autónoma de Buenos Aires

E-mail:

cemdgi@yahoo.com.ar

Fecha: 1/8/2002


Trabajos varios administrativos: Poseo experiencia en Administración de Consorcios, (12 años) liquidacion de expensas, recibos, liquidaciòn de sueldos y cargas sociales, computaciòn. No tengo inconvenientes en cuanto a horarios de trabajo, y poseo PC en mi domicilio.

Apellido, Nombre:

Lopez Maria del Carmen

Teléfono:

4772-4500

Horario:

Todo el día

Dirección:

Av. Olleros 1673 2º Piso "A"

Localidad:

Ciudad Autónoma de Buenos Aires

E-mail:

lopezcatala@hotmail.com

Fecha: 30/7/2002


Impuestos

Vencimientos Mensuales

En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal.


Proveedores de Bienes y Servicios

Avisos destacados

   

En tiempos de crisis

los gastos son fundamentales...

 

....y el Sistema 9041

(para la Administración de Consorcios)

es la solución más eficiente 

y al mejor costo.

 

Beneficios del sistema:


Consultas por pantalla y más de 80 listados con toda la información ingresada al sistema.


Multi-administrador y multi-consorcio
Legajos del personal. Fichas de sueldo. Control de inasistencias, de entrega de ropa reglamentaria, controles médicos, etc...


Ingreso, control de facturas y pago a proveedores. Posibilidad de efectuar la retención del Impuesto a las Ganancias, emisión del comprobante correspondiente, resumen quincenal de las retenciones efectuadas para informar a la AFIP, etc... Control de próximos vencimientos de impuestos, servicios y prestaciones de mantenimiento.
Cuenta corriente consolidada de proveedores.


Opción de cambiar para uno o más propietarios, el interés por mora, entre dos períodos.


Cuenta corriente de propietarios.
Control del saldo de caja y financiero a través del detalle de sus movimientos para cada consorcio y consolidado. Registro de provisiones y deducciones.
Emisión de los libros obligatorios en hojas móviles: Libro de Caja (Administración) y Libro de Sueldos (Ley Nº 20.744, Art. Nº: 52).
Balance entre períodos de egresos, ingresos y movimientos de fondos, detallados ó resumidos, clasificados por rubro o concepto.


Control de ingreso y restricciones a los diferentes módulos que componen el sistema por medio de claves de usuario y niveles de acceso.
Seguimiento y control de obras y reparaciones que se realizan en cada consorcio.

Liquidación de sueldos y jornales, vacaciones, aguinaldos, asignaciones familiares, antigüedad, etc... Posibilidad de imprimir los comprobante en formulario preimpreso.


Detalle de todos los trabajos realizados para cada unidad entre dos períodos. 
Confección de la liquidación mensual, la distribución de gastos y el estado financiero por pantalla y en forma impresa.


Impresión de los recibos de expensas con único vencimiento, con segundo vencimiento con recargo ó en dos cuotas. Opción de impresión en papel blanco o formulario preimpreso.
Control exhaustivo de la composición del saldo de los propietarios, posibilidad de cálcular el interés de la deuda de más de una forma, cobranza rápida, cobranza de deuda y cobranza adelantada.


Registro de obras y reparaciones pendientes y finalizadas en lugares comunes y particulares.
Registro de las actas comunes y extraordinarias con su texto completo.
Emisión y control de cartas documento e índice telefónico.
Posibilidad de diferentes configuraciones de acuerdo a las preferencias o necesidades de cada consorcio.


Seguimiento y control de los seguros del consorcio.


Auditor de datos con control de errores lógicos.

Seguimiento y control de los juicios del consorcio (en construcción)


Gral César Díaz 2761

(1416) Capital Federal

Argentina

Teléfono/Fax: 4581-3906

Móvil: (15)4449-8137

Pagers: 4527-7674/6669


Boletín de Pequeñas Noticias

para la administración de consorcios

Número de Edición: 131

Fecha de publicación: 30 de Setiembre del 2002

Director: Claudio García de Rivas

Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos

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