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Los protagonistas aclaran dudas

En el marco del encuentro organizado por la Fundación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH), el Sr. Osvaldo Bacigalupo, Secretario Gremial, y el Dr. Roberto Santiago, Asesor Letrado del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) y miembros paritarios de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERYH) en la negociación del convenio colectivo para la actividad, explicaron a los presentes, más de 180 personas, cuáles fueron las modificaciones que ellos consideraron más relevantes del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 publicado en el Boletín Oficial el 7 de mayo de 2004.

La Fundación AIPH realizó esta charla en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires el último 11 de mayo de 2004 en el Salón Gral. San Martín e hicieron propicia la ocasión para presentar en sociedad a la Fundación explicando las razones por las cuales decidieron darle esta forma jurídica al joven movimiento de administradores que se inició durante el año 2003.

La clasificación de los edificios

El asesor letrado del sindicato comenzó marcando la modificación del artículo 6º del nuevo convenio que trata sobre la clasificación de los edificios. Explicó que "la clasificación de los edificios en 1a, 2a, 3a y 4a categoría incide en la remuneración de los trabajadores y estaba dada por la categorización de los servicios centrales. Con este nuevo Convenio Colectivo de Trabajo se incorporan como servicios centrales los natatorios, gimnasios, saunas, canchas de paddle, canchas de tenis o squash, salón de usos múltiples, solarium y lavanderías" y agregó que estos nuevos servicios centrales se deberán tener en cuenta para las categorías de los edificios.

El plus jardín y las mudanzas

Otro punto que remarcó el Dr. Santiago estuvo relacionado con el Plus Jardín: "... se entiende que el trabajador va a ser acreedor de este plus de mantenimiento del jardín siempre y cuando el jardín no supere los 10 m²". Agregó que en caso de que el jardín sea superior al metraje indicado habrá que "contratar a otro trabajador como personal de más de una función o a un trabajador asimilado" y remarcó que "no estará a cargo del encargado del edificio el mantenimiento del jardín". En cuanto al tema de las licencias, el artículo 12 agrega a las ya existentes, una más y explicó: "se incorporó al tema de las licencias especiales un día por mudanza. Esta licencia es sólo para los trabajadores sin vivienda".

Los valores básicos y las categorías

A continuación siguió con la charla el Secretario Gremial, Sr. Bacigalupo, quien hizo mención al artículo 15 de la convención donde se detallan los valores básicos de todas las funciones y categorías de trabajadores. Minimizó el aumento salarial reflejado en los importes teniendo en cuenta "lo que el gobierno nacional dio como asignación fija, no remunerativa y que fue implementada y aplicada a los básicos del convenio. Si nosotros tomamos como parámetros que se ha tomado como aumento lo que tenía de básico el encargado que trabajaba en un edificio, más lo que dio el Gobierno como suma no remunerativa que después se aplicó a los básicos y le damos el 5% a la cuarta categoría, el aumento de los encargados, simplemente fue un aumento no significativo".

El nuevo seguro

Sobre el artículo 27 de la convención que crea un nuevo seguro en pos de la protección de la maternidad, vida, desempleo y discapacidad, el Secretario Gremial puso un especial énfasis: "por primera vez se hace un convenio con ideas sociales hacia el consorcio, hacia el empleador y hacia los trabajadores". Haciendo alusión a la carga dineraria que representa para el consorcio los casos en que el trabajador se enferma dijo: "... aquellos costos que tiene [el consorcio] a través de los salarios caídos por enfermedades inculpables, [el gasto] que tenía que pagar a su trabajador, más su suplente, más las horas extras, más todo lo que insumía, hoy a través de un simple seguro lo tiene asegurado y recupera su dinero". Con respecto a la mujer embarazada dijo: "pensamos que no solamente los 90 está avalado el hecho de la mujer embarazada, pensamos que también tiene que haber una prórroga, que tiene que haber la excedencia de aquello que nadie se hacía cargo. Hoy este artículo se hace cargo de 90 días cubriéndole una parte de su sueldo durante los 90 días, más la obra social".

También remarcó la importancia de este seguro en el caso de los despidos del personal en relación de dependencia: "al consorcio se le conflictuaba la situación con el tema de desalojo, del pago de la indemnización... hoy a través de estos seguros también se contempla esto. El trabajador, aparte de tener una suma de dinero porque está despedido, también tiene la cobertura de su obra social por todo un año él y su grupo familiar. Esto hace que sea más sencillo para el empleador poder regularizar la situación con este trabajador que se retira".

Por último, el Sr. Bacigalupo agregó: "También este convenio hace que el grupo familiar de aquellos trabajadores que fallecen estando en la actividad esté cubierto por este seguro, a aquellos que quedan desvinculados de la relación, desvinculados de la casa, del consorcio, no solamente [recibirán] una prestación dineraria sino también la obligación de la obra social para su grupo familiar primario directo por todo un año" y terminó su exposición aclarando: "Evidentemente esto es una demostración de que el convenio colectivo en realidad se hizo con vistas a una función social y no meramente reivindicativa salarial".

Luego y cerrando la exposición de los representantes del SUTERH, volvió a tomar la palabra el Asesor Letrado, Dr. Roberto Santiago, para referirse al tema de las ART y explicó que el nuevo convenio "obliga a los empleadores a notificar qué A.R.T. está pagando el trabajador por los infortunios laborales y cuál es el procedimiento a seguir en caso de emergencias". También informó que el nuevo convenio "dispone que en el supuesto de que los trabajadores tengan que concurrir a cursos de capacitación dictados por las Aseguradores de Riesgo de Trabajo fuera del horario de trabajo serán consignados como horas extras y además estará a cargo del empleador el pago del viático de traslado."

La retroactividad está confirmada

Después de todas las exposiciones el público realizó preguntas a los panelistas y las relacionadas con el Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 apuntaron en general a cómo llevar a la práctica las distintas obligaciones que surgen del mismo.

La primera pregunta fue respecto de la retroactividad del convenio al mes de abril de 2004 a lo cual el Sr. Bacigalupo respondió afirmativamente. Luego se preguntó por qué la necesidad de un nuevo aporte y retención si ya existe la ART y los aportes obligatorios al sindicato. El asesor del sindicato, Dr. Santiago, respondió que "básicamente las prestaciones cubiertas [por el nuevo seguro] son ajenas a las prestaciones de accidentes o enfermedades inculpables que son las que están a cargo de las ART y las prestaciones del sindicato son distintas a las que se crean por este fondo especial, como por ejemplo los salarios caídos por enfermedad que están a cargo de los consorcios".

La implementación de pago del nuevo seguro

Otra pregunta para el Dr. Santiago fue cómo se implementará a principios de junio el pago de lo dispuesto por el artículo 27 correspondiente al nuevo seguro por el cual se deberá depositar el 3% del salario bruto del trabajador (2% a cargo del empleador y 1% a cargo del trabajador) a lo cual respondió: "se están enviando boletas especiales y el vencimiento del [depósito para] este fondo se prorroga hasta el 15 de junio, o sea que los aportes y contribuciones correspondientes a abril y mayo se postergan hasta el 15 de junio, que es cuando vencerían los aportes de mayo. 

Se están enviando boletas especiales, consorcio por consorcio y a todo el país, hasta que se implemente un sistema similar al sistema con el que trabaja la DGI con el Formulario 931.

Provisoriamente se implementa un sistema de boletas similar al [que se utiliza para el pago] de Caja de Protección a la Familia y Cuota Sindical pero es una boleta específica para este fondo especial que se instrumentará a través del Banco de la Nación Argentina".

Por último el Asesor Letrado argumentó sobre la retroactividad del convenio que "el tema del salario fue un acuerdo con las cámaras empresariales a partir de abril" y aclaró que "la homologación de este convenio colectivo debería haber sido a principios del mes de abril pero que por cuestiones ajenas a las partes el Ministerio postergó esta homologación y por tal motivo surge la retroactividad al mes de abril"

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¡No solo el aire es gratis!

De todas las entidades que agrupan a administradores de consorcios hasta el momento sólo dos tienen un cronograma donde ofrecen charlas y conferencias gratuitas relacionados con temas del sector.

Por una parte la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPAHyAI) ofrece para el próximo miércoles 19 de mayo a las 18.45 una charla sobre el Análisis de las expensas a cargo de los integrantes del Consejo Directivo de esa cámara. El miércoles 2 de junio a las 18.45 disertarán dos especialistas de la Policía Federal Argentina, Comisario Marta Confalone y Principal Mónica Varini, sobre la Prevención en seguridad y drogadicción en PH. Este cronograma de charlas abiertas concluirá el 16 de junio y nuevamente los integrantes del Consejo Directivo de CAPHyAI tratarán el tema de la Autoadministración en los consorcios de propietarios previendo dos horarios: a las 16 hs y a las 18.45. Estas conferencias tendrán lugar en Perú 570 y serán gratuitas, aunque a pedido de los interesados se entregará un certificado de asistencia con valor de $10. Para más información puede llamar al 4342-5128 o enviar un mail a camara@caphai.com.ar.

A su vez la Fundación Reunión de Administradores (FRA) organiza encuentros todos los primeros lunes de cada mes (07/06, 05/07, 02/08, 06/09, 04/10, 01/11 y 06/12) donde el Adm. Jorge A. Hernández, presidente de la institución y director de la revista "Reunión de Administradores", será el único disertante. Estos encuentros son gratuitos, están dirigidos a consorcistas y se realizarán en Carlos Pellegrini 331 piso 1º de 14 a 17 horas. El teléfono disponible para informes es el 4327-5995 o el mail info@fra.org.ar

Del lado de las entidades que defienden los derechos de los propietarios la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), sigue adelante con su Ciclo de Educación Permanente para la Actividad Consorcial todos los segundos lunes de cada mes con el auspicio del Defensor del Pueblo de la Nación, Dr. Eduardo Mondino. Este ciclo de conferencias es totalmente gratuito, los temas varían mes a mes y se realiza en Montevideo 1250, sede de la Defensoría del Pueblo de la Nación. Los encuentros son coordinados por el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de LCPH, la Dra. Victoria Loisi y la Dra. Rita Lidia Sessa

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Humor

Lo importante es hacer las cosas bien

Un día un ama de casa buscaba unos palitos para su cocina a leña con el fin de hacer el almuerzo para su familia. Estaba cerca del río en una rama de un árbol caída, pero se le escapó el hacha de la mano y fue a parar dentro del río. 

La mujer suplica a Dios que aparece y le pregunta: Por qué estás llorando querida Mujer? La mujer le responde que su hacha se había caído al río. Dios entra al río y saca un hacha de oro y le pregunta:

Este es tu hacha? La noble mujer le responde, no Dios, no es esa!! Dios entra nuevamente al río y esta vez saca un hacha de plata, y le pregunta:

Este es tu hacha mujer? No Dios, no es esa. Dios vuelve nuevamente al río y saca un hacha de madera y pregunta: Este es tu hacha? Sí, responde ella.

Dios estaba tan contento con la sinceridad de la mujer que la mandó de vuelta a su casa regalándole las otras dos hachas, la de oro y la de plata. 

Un día la mujer y su amado marido estaban paseando por los campos cuando él tropezó y cayó en el río. La infeliz mujer que no sabía nadar, se pone a suplicarle a Dios y éste se aparece y le pregunta: Mujer, otra vez tú, por qué estás llorando? La mujer responde que su esposo cayó en el río y se ahogó, inmediatamente Dios se tira de cabeza en el río y saca de los pelos a Brad Pitt, y le pregunta a la mujer: Es éste tu marido? Sí, Sí, asiente la mujer, entonces Dios se enfurece. Eres una mujer mentirosa, exclama, pero rápidamente la mujer le explica: Dios, Usted perdone, pero fue un mal entendido. 

Si yo dijese que no, entonces Ud. me traería a Mel Gibson del río, después si yo dijera que no era él, Ud. me traería a mi marido y cuando dijera que sí, Ud. me mandaría para mi casa con los 3 hombres. Mas yo soy una humilde mujer y no podría cometer trigamia es por eso que yo dije sí para el primero de ellos. Dios halló justo el comentario de la mujer y la perdonó!! 

Moraleja de esta historia: Las mujeres mienten tan bien que hasta Dios les cree.

Correo de Opinión

¿Vuelve el "Proyecto Clienti"?

Por el Dr. Osvaldo Loisi^[1]

Días pasados se llevó a cabo en la Legislatura porteña un acto público en el que se anunció estar elaborándose un proyecto de ley destinado a mejorar el sistema de Propiedad Horizontal mediante la creación de un Colegio Público Profesional de Administradores "a semejanza del Colegio Público de Abogados". La frase llama mucho la atención porque trae a la memoria el malogrado proyecto que hace un lustro presentara el ex legislador por la Ciudad [de Buenos Aires] Sr. Clienti en ese mismo cuerpo, que pretendía más o menos lo mismo.

Quisiéramos dilucidar un poco este tema, que enunciado en forma genérica puede inducir a equívocos. Si bien es muy loable que quienes administran Consorcios organicen uno o varios Colegios Profesionales con el objeto de jerarquizar la profesión mediante su esfuerzo y ejemplo, es en cambio sumamente cuestionable que el Poder Público otorgue el carácter de obligatorio a un Colegio administrado por Administradores, delegando en una organización privada su inherente función de controlar a quienes manejan fondos de terceros.

Claro que la primera pregunta que uno se hace es: ¿Por qué razón es viable la existencia de Colegios obligatorios de abogados, ingenieros o médicos y no lo es uno de Administradores de Consorcios, siendo que el buen sentido indicaría que los más aptos para establecer las normas técnicas y éticas de cada profesión son los mismos integrantes de cada actividad?

Pero la respuesta es bien sencilla: porque mientras los médicos, abogados e ingenieros profesan un arte u oficio, los administradores, además, "gerencian" bienes ajenos. La diferencia entre arte u oficio por un lado, y gerenciamiento por otro, radica en que en el primer caso el profesional debe ceñir su actuación a normas objetivas, así le guste o no a su cliente, mientras que el gerenciamiento tiene por objeto el manejo de bienes de terceros en orden a una eficiencia y eficacia que en todos los casos depende de la valoración del dueño de esos bienes.

Dicho de otra manera: las personas no pueden dirigir su tratamiento médico, ni construir casas de cualquier manera, ni peticionar ante los tribunales sin ceñirse a determinadas formalidades establecidas por la ley. Sin embargo, en materia del manejo del dinero particular, el Estado les garantiza la plena y libre disponibilidad de sus bienes. Ese es el sentido de lo que se llama "garantía constitucional": que el Estado se compromete a no invadir la discrecionalidad de la gente respecto del manejo de sus bienes.

De allí que sería perfectamente aceptable que el Colegio Médico, por ejemplo, se reuniera y declarara como lícitos tales o cuales medicamentos o técnicas terapéuticas o los prohibiera, mientras que sería altamente cuestionable que un Colegio de Administradores decidiera que el mejor pintor de frentes es la empresa "x", o que el mejor servicio de seguros lo brinda la aseguradora "j", o que para hacer tal o cual trabajo haya que registrarse en ese mismo Colegio.

Démonos cuenta que en el primer caso se trata de un arte u oficio sometido a normas autónomas, independientes del libre arbitrio del sujeto beneficiario, mientras que en el segundo se trata de hacer rendir el dinero de otros, cuya calificación sólo debe provenir de quienes en definitiva son los propietarios de dichos bienes. Un médico, un abogado o un ingeniero son catalogados como buenos o malos profesionales independientemente de la opinión de sus clientes, porque la profesión que desarrollan no es "de resultado", mientras que un administrador es bueno o malo según la eficiencia demostrada a favor de los intereses de sus administrados. Por otra parte, suponer que un Colegio profesional puede determinar si hubo buena o mala "praxis" por parte de un Administrador al margen de la opinión del dueño de los bienes administrados, arrojaría serias sospechas sobre esa institución.

Resumiendo: si bien respecto de los valores de la salud, el ejercicio de los derechos y la seguridad, el Estado brinda a los habitantes un tutelaje, sobre la propiedad de los bienes, en cambio, les garantiza constitucionalmente su libre disposición y administración.

En realidad, lo que se pone en evidencia aquí es un error de concepto que tiene un arrastre histórico. En nuestro país, desde un tiempo que se hunde en la memoria, se viene hablando y parloteando acerca de autoritarismo, socialismo, centrismo, izquierdismo, liberalismo, neoliberalismo, estatismo, dirigismo, etc., etc., pero en el fondo, el modo de pensar de todos los que se manifiestan cultores de esas corrientes permanece anclado en una estructura común: lo que podríamos denominar el "corralismo endémico". ¿Qué es eso?

Veamos: pasan los gobiernos y los regímenes, los lustros y las décadas pero muchos emprendimientos de bien público tienden a organizarse obedeciendo a un único patrón que se repite invariablemente y es el siguiente: Se reúnen unos cuantos individuos de un sector determinado y con las mejores intenciones deciden edificar una "capilla". Luego, la hacen santificar por el Estado y listo! Así de simple. Sólo queda luego el esfuerzo mínimo de cobrar la entrada: Un negocio redondo.

Todo muy loable aparentemente, pero atención: la condición esencial es que el emprendimiento se lleve a cabo sin riesgos de ninguna especie. Sin el desvelo del trabajador, que debe ahorrar durante veinte años para comprarse un departamento. Sin la zozobra del empresario, a un paso permanentemente de la fortuna o la ruina. Nada de eso. La cuestión es apartar toda sombra de inseguridad que aceche por ahí. Sobre todo, hay que eliminar a la competencia. No sea cosa que se haga evidente que otro hace las cosas mejor que nosotros. No señor. Lo único que ambicionamos como meta final es sentarnos tranquilos en la caja a cobrar la entrada de la única tranquera habilitada.

Pero, cómo puede ser esto posible? Muy fácil, ya lo dijimos, con la ayuda del Estado. En la Argentina, el Estado todo lo puede. Vamos a pedirle al Poder Público que nos proporcione una ley a nuestra medida que haga a nuestro emprendimiento "obligatorio" para "todos" los miembros de nuestro sector o actividad, otorgándonos el privilegio de la administración de los fondos que allí se amontonen. Así de fácil. De ese modo, nuestra tarea se verá bendecida con la seguridad de una ganancia segura y perpetua.

Esa es la incalificable estructura de corralito que nos aqueja a los argentinos, enquistada en muchos sectores y que es necesario remover. Es el modo de pensar y la conducta responsable de nuestra falta de crecimiento como nación, lo que nos inmoviliza desde hace más de medio siglo, conspirando contra la oportunidad, el talento y la creatividad de nuestro pueblo. La estructura mental que paraliza los ejes de nuestra sociedad y nos roba el futuro.

Volviendo al tema inicial, entonces, ¿qué debiéramos hacer para salir del corral? Bueno, pues, organizar un colegio profesional para administradores que sea producto genuino de las inquietudes por elevar el nivel técnico, ético y de servicios a sus integrantes, mejorando su eficiencia y competitividad mediante su esfuerzo y ejemplo, sin que ello implique una matrícula única y obligatoria, dejando que el Estado se encargue de su función específica de controlar "a todos" para garantizar el bien común, tal como lo prevé, aunque tímidamente, la actual ley de Registro de Administradores

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[1] El Dr. Osvaldo Loisi es presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH)

www.umiph.com.ar

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Desde el 19 de Marzo todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura F.M 97.9 mhz o por www.fmradiocultura.com.ar

Correo de Opinión

Me fue de gran utilidad

Ing. Meghinasso, quiero agradecerle la información que me hizo llegar para confirmar el registro de verificadores. Me fue de gran utilidad ya que pude hacerlo tal como Ud. me dijo. Si el boletín es de Uds. es muy informativo, la atención que dan a quien hace una consulta es inestimable.

Nuevamente muchas gracias.

Lo saluda cordialmente

Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -

Correo de Opinión

Es una verdadera enciclopedia

Hola Claudio:

¡¡¡ESPECTACULAR!!!

Es mi opinión sobre la respuesta del Dr. Brailovsky al señor Raúl G., sobre el tema de las cañerías en los Consorcios, publicada en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 210.

Es una verdadera enciclopedia de las cañerías en los consorcios y como tal, la edité y la imprimí (5 páginas) para guardarla como material de consulta.

Un abrazo grande para usted y un beso para Fabiana.

Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos^(*) antes del próximo lunes 24 de mayo a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.

(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo.

Gacetilla de Prensa

Rincón Solidario

Se decide remover un administrador

Me interesaría saber cómo proceder en una situación en la que se decide remover un administrador. Mi duda es que al considerarse la función del administrador como MANDATO SEGÚN DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL, este debe rendir cuentas en la asamblea por la cual se lo remueve ¿Esto es así? ¿Cómo verificamos como propietarios si lo que nos dice el administrador que hay en bancos, por ejemplo, entre otras cuestiones, es cierto y aprobar así su gestión final en ese momento? ¿No deberíamos contar con un lapso para verificar toda su gestión, y no decidir simplemente en esta asamblea?

¿Cómo procedemos para ello? 

Sepan disculpar por los términos no muy convencionales, pero no conozco muy bien el tema y espero que me haya explicado bien.

Saludos

Pedro B

La Plata - Bs. As. - Argentina
(9/5/2004)

Estimado Pedro B:

Ante todo, gracias por consultarnos.

Y ahora sí, a contestar su pregunta, que, aunque "cortita" no es fácil: es un tema "pesado", extenso y complejo, fundado en gran cantidad de normas legales, doctrina y jurisprudencia.

Pues bien, en principio, debemos recordar el viejo cuento del padre que entregó a sus tres hijos un "haz de varas" para que lo rompiesen; el primer hijo hizo mucha fuerza, pero no pudo romper el haz; el segundo hijo, más grande y fornido, hizo más fuerza que el primero, y tampoco pudo romperlo; pero el tercer hijo, un enclenque, deshizo el haz, y tomando vara por vara, las rompió una a una, llegando al final: él solo, rompió el haz completo.

Lo mismo debemos hacer aquí: Ud. mezcla (como generalmente hacen todas las personas que no han estudiado derecho) DOS PROBLEMAS totalmente distintos. Ud. mezcla aceite y agua, y realmente no debe hacerlo.

Porque un "asunto" es la remoción del administrador y el consecuente cese de sus funciones.

Para acercarnos a este tema, tenemos que estudiar y aplicar las normas del Mandato del Código Civil de la Nación, y MUY especialmente las normas del Reglamento de copropiedad, en lo atinente a:

Como vé, el tema es muy extenso.

Sobre esta problemática, le diría que existen varios libros que debería Ud. estudiar.

Empero, también podría consultar un abogado especialista, cosa que le va a insumir mucho menos tiempo, y fundamentalmente, el abogado será más específico que los libros y se aplicará a las normas de y para su consorcio.

El costo de un abogado así, no será mucho mayor al costo de todos los libros necesarios para su estudio, y siempre resultará más económico que enfrentar un juicio por nulidad de la resolución asamblearia que remueve al Administrador.

Y ahora el siguiente tema o "asunto": la rendición de cuentas.

La rendición de cuentas, debe hacerla CUALQUIER y TODOS los mandatarios a su o sus mandante/s, según el Código Civil de la Nación.

Empero, las modalidades pueden ser distintas en cada caso, y en SU caso le recomiendo también estudiar el Reglamento de copropiedad, que algo al respecto debe señalar. Y si no lo hace, se aplican las normas generales, civiles y comerciales; y si estas nada dijesen, también deberá aplicar los usos y costumbres vigentes.

Además, está claro que en general, son pocos los contadores públicos que forman parte de un consorcio y que están capacitados para "entender de números", según la incumbencia profesional que dice la Universidad que ellos tienen en forma exclusiva.

Por eso las normas vigentes han dado diversas soluciones (pero nuevamente recomiendo consulte su Reglamento de copropiedad).

En principio, y en general, cuando se llama a Asamblea Ordinaria para rendir y aprobar las cuentas del administrador, junto con la convocatoria, debería agregarse la rendición de cuentas sometida a examen, y también copia de toda la documental avalatoria, para conocimiento y estudio de todos los propietarios. Inclusive, con todo ello cada propietario podrá consultar a SU contador para pedirle una opinión, y poder votar así con algún conocimiento.

Claro que, como fotocopiar todos los comprobantes para la gran cantidad de copropietarios del consorcio puede ser un monto de dinero respetable, entonces generalmente eso no se hace.

Entonces, insisto: generalmente, solo se acompaña la "liquidación o rendición de cuentas", que no es un BALANCE técnicamente comprendido, ni necesita firma de contador público.

Y así, el administrador debe poner a disposición de los copropietarios, la documentación respaldatoria de la rendición de cuentas. El plazo por el cual se pone a disposición: normalmente el mismo que corresponde a la citación, que generalmente es de diez días.

Cualquier copropietario, entonces, podrá ir a la sede de la administración, a consultar si realmente existe documentación avalatoria de la rendición de cuentas presentada, y si fue pagada al día de su vencimiento, y si los comprobantes reúnen los requisitos de ley. O también podrá, algún copropietario que tiene dudas, concurrir acompañado por SU contador, para que lo asesore en tales temas contables, y poder salir de toda duda.

Pero atención, si Ud. usa SU CONTADOR, claro está que los emolumentos deberán ser pagados por SU "cliente", es decir, por UD., que NO ES EL CONSORCIO.

Solo podrán ser afrontados por el Consorcio, si una resolución asamblearia lo determina. Y se lo digo porque he tenido diversas consultas en tal aspecto.

Claro que, si el Administrador es removido, poco de lo que hasta aquí dijimos se podrá aplicar, aunque algunas ideas habrá podido extraer "entre líneas".

Ante la remoción, el administrador debe abstenerse de manejar los fondos de su mandante (el consorcio). Así que, el administrador no podrá efectuar los pagos del Consorcio con el dinero del consorcio (que debería tener en su poder).

Y las cuentas seguirán llegando.

Así que, en primer lugar, el "removido" deberá entregar todo lo necesario para que el Consorcio no vea "obstruido" su desenvolvimiento:

el libro de asamblea, libro de ordenes, libro Art. 52 L.C.T., la póliza de seguro vigente, listado de deudas pendientes, listado de proveedores, listado de propietarios, formularios para el pago de servicios que le hallan llegado y tenga pendientes de pago, etc.

Pero deberá dejar la entrega de dinero pendiente, para el momento en que "rinda cuenta documentada" de su gestión.

Esto, tomará un plazo prudencial, entre 30 y 90 días según las normas aplicables en cada caso, y en dicho plazo, el administrador saliente deberá hacer entrega de su "rendición de cuentas" escrita con la documentación avalatoria, y el saldo dinerario resultante.

Podrá como opción, entregar la liquidación final, pero retener la documentación (hasta cierto punto y límite) para que el consorcio la verifique en sus oficinas.

A quién entregará?, pues al legitimado legalmente: el nuevo administrador.

Nuevo administrador que debió ser nombrado por la Asamblea.

Porque recuerde que el mandante del administrador es el CONSORCIO y no uno o dos propietarios (o co-propietarios). Y el Consejo de propietarios "no es nadie" facultado a administrar o representar al consorcio. Es mas, tiene dicho la doctrina y la jurisprudencia que el Consorcio solo se expresa por la Asamblea de copropietarios: simplificando (mucho) el CONSORCIO solo es la Asamblea.

Porque si el administrador "entregase" a quien no es capaz de liberarlo de responsabilidad, deberá pagar dos veces (otra al consorcio) para despues "repetir" (exigir la devolución) al que recibió sin que tuviese facultad legal para ello.

Así, el nuevo administrador, será el encargado de recibir la "rendición de cuentas" del anterior administrador, verificar la documentación respaldatoria (donde esté), pedir los "libre deuda" de todo aquello que pueda, controlar las deudas pendientes, etc., 

Solo despues de todo esto, el nuevo administrador podrá llamar a una nueva Asamblea de co-propietarios extraordinaria, para que LA ASAMBLEA apruebe o no las cuentas de la anterior administración. En dicha asamblea se analizará y discutirá la "rendición de cuentas" que presentó el anterior administrador, conjuntamente con la información que el nuevo administrador pudo constatar o verificar sobre la documentación respaldatoria y averiguaciones de libre deudas, etc., 
Con todo ello, los co-propietarios tendrán una información fidedigna sobre la veracidad de todo lo anotado en la liquidación final del administrador, y podrán resolver en consecuencia sin lugar a equivocaciones lamentables.

Es mas, si de la Asamblea y lo actuado por el nuevo administrador en la verificación de la rendición de cuentas final del anterior administrador, surgiesen SERIAS dudas sobre la veracidad de las anotaciones y/o irregularidades fiscales, etc., podrá ser la misma Asamblea, la que designará un CONTADOR PUBLICO para que efectúe nuevas verificaciones y así llevar certeza a otra nueva reunión asamblearia, a los copropietarios, para que puedan decidir si aprobar o no aprobar las cuentas.

Y por supuesto, si se aprueban las cuentas, el asunto terminó. Pero si no se aprueban porque existen irregularidades, serias y fundadas, entonces el asunto comienza: debería accionarse judicialmente.

Lo que sí me interesa resaltar especialmente, es que estamos hablando de CUENTAS, de NÚMEROS y de SALDOS, a favor o en contra del consorcio.

ESO ES LO QUE SE SOMETE A APROBACIÓN.

Y eso nada tiene que ver con aprobación de una GESTIÓN pasada, terminada.

Entiéndase GESTIÓN como "forma o método de llevar adelante la administración".

Porque jamás se pone a votación el aprobar la GESTIÓN anterior: justamente si fue "removido" el anterior administrador, es que NO se hubo aprobado su gestión.

Aunque los números de la contabilidad "cierre" y no existan diferencias dinerarias.

Porque aunque le parezca raro, en los consorcios SE CONFUNDE MUCHO EL TEMA y, por supuesto, las Asambleas resultan interminables y confundidas, y sus resoluciones siempre terminan mal.

Un poco más arriba, dije "si existen irregularidades, serias y fundadas, entonces el asunto comienza: debería accionarse judicialmente" porque si son "serias y fundadas", se podrá efectuar una denuncia penal contra el administrador, en principio, por el delito de Administración fraudulenta. Podría agravarse la acusación por el concurso real de algún otro tipo penal de defraudación (como por ejemplo: retención de documentación y dinero, etc). También podría haber el administrador adulterado documentación y ese también es otro delito penal: falsificación de documentación privada o pública, según el caso.

Claro que si la denuncia penal es rechazada por carecer de fundamento alguno, el consorcio deberá hacerse responsable de "calumnias" y/o "injurias" (en su caso) y por "falsa denuncia", todo ello según surge del Código Penal de la Nación.

Sin otro particular, y esperando haber delineado MUY en general el "pesado" tema, lo saludo atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

Avisos Clasificados

EMPLEO - PEDIDOS

PERSONAL DE LIMPIEZA: Consorcio en floresta. Tres veces por semana de mañana. Preferentemente de la zona. Buen trato con propietarios y buenos conocimientos de limpieza y mantenimiento doméstico - Se valora experiencia - Edad máxima 45 años - Dirigirse al Sr. Ing. P. Burna - Teléfono: 4572-7892/15-5003-6675 de 9 a 18 - E-mail: pfburna@yahoo.com.ar

INMOBILIARIA - OFRECIDO

LOTE 11 X 25: Dueño vende en Mar Azul a 7 cuadras del mar - Oportunidad única - Contactar Sra. Liliana - E-mail: lotemarazul@hotmail.com

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Uno se casa y el otro estudia

Hola Patricia!!! ¿Cuánto tiempo hace que no te encuentro por estos lugares? Bueno, como seguro te imaginarás siempre debés tener documentadas estas licencias y además es bueno que esto quede reflejado en el recibo de haberes. Además la licencia por casamiento se te debe informar a vos, mejor dicho al empleador, con una anticipación no menor a 30 días de la fecha de su inicio.

Con respecto a la licencia por examen, si bien no surge de la Convención Colectiva de Trabajo, el artículo 158 de la Ley de Contrato de Trabajo establece que el trabajador podrá tomarse licencia con goce de sueldo "... para rendir examen en la enseñanza media o universitaria, dos (2) días corridos por examen, con un máximo de diez (10) días por año calendario".

Como constancia de haber rendido el examen deberá presentar un Certificado de Examen expedido por la entidad donde lo rinde, la materia, el curso y el año al que corresponde.

Un saludo grandote.

MFL

¿Cómo funciona el nuevo seguro colectivo?

Hola Luis, justamente en este boletín hay una nota que habla de este tema pero te podemos adelantar que los nuevos importes salariales son retroactivos al 1º de abril de 2004 y que el nuevo seguro se deberá abonar, por ahora, en el Banco Nación con unas boletas especiales que el sindicato distribuirá, según dijeron, a cada consorcio del país.

Te invito a leer la nota llamada "Los protagonistas aclaran dudas" que encontrarás en este mismo boletín.

Un saludo cordial.

CGdeR

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