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Inseguridad Urbana La Ciudad de
Buenos Aires y la Policía Federal están estudiando, en un futuro
inmediato, articular un programa para combatir los delitos en los
consorcios con la participación activa de los encargados de edificios "Nosotros estamos trabajando con esta estrategia de participación ciudadana, de distintos sectores sociales, culturales y de trabajo desde hace 3 años" le comentó a Pequeñas Noticias el Sr. Claudio Suárez, la máxima autoridad de la Dirección General de Política, Seguridad y Prevención del Delito de la Ciudad de Buenos Aires. Según relató el funcionario esta propuesta de incorporar a los trabajadores de los consorcios –específicamente a los encargados- se basa en la experiencia que ya vienen realizando. En este punto lo que estarían haciendo es extenderlo a toda la ciudad y darle un carácter de programa. Por otra parte agregó, a modo de antecedente, que este trabajo se efectúa "bajo un concepto donde la mejora de la seguridad puede tener un factor muy importante de aporte y de desarrollo a partir de aproximarse mucho al problema y de tomar medidas que estén muy asociadas a las necesidades de las distintas realidades sectoriales locales y barriales". El Sr. Suárez relató a este medio que esta idea de incorporar a los encargados a un programa más general de seguridad urbana surge a partir de las características específicas de los lugares donde hay mucha concentración de edificios en propiedad horizontal. Según contó los métodos que utilizan las redes vecinales en las zonas más residenciales (como por ejemplo el intercambio de los teléfonos entre los vecinos) no funcionan en lugares como Barrio Norte porque están sostenidas sobre la base de la participación de los "frentistas" y eso se hace imposible en lugares tan densamente poblados como puede ser la esquina de Juncal y Coronel Díaz.
A partir de esta realidad se pensó que el encargado del edificio podría tener una función muy relevante porque "por un lado tiene mucho conocimiento del lugar donde desarrolla su trabajo, conoce a todos los vecinos y tiene una actividad que siempre está vinculada con alguna situación en la vía pública como la disposición y la organización de los residuos, la recepción del personal de mantenimiento que viene a hacer alguna tarea al edificio y de los servicios generales como son el cable, el teléfono, etc...". En función de ello el titular de Prevención del Delito evaluó que "tiene relación con todos aquellos factores que puedan generar algún riesgo potencial para el posible ingreso a una vivienda de propiedad horizontal y por otra parte tiene un buen reconocimiento social y eso hace que sea confiable. Si no es confiable es de suponer que no estaría como encargado porque eso lo puede resolver íntimamente el interior de cada organización consorcial."
El Sr. Claudio Suárez explicó en sus palabras que "este programa tendrá dos bases. Una de ellas va a tener un componente de difusión, formación, instrucción e intercambio con los encargados planteando dos cosas: por un lado que ellos nos transmitan sus situaciones de riesgo más habituales y segundo que nosotros les transfiramos de alguna manera algunos criterios de cómo manejarse en relación con esas situaciones de riesgo. Les vamos a contar otras experiencias, algunos casos que hay en su misma zona o que ha habido en otros lugares."
El Sr. Suárez remarcó enfáticamente que no se deben tomar estas experiencias como recetas mágicas que lo resuelven todo y que los problemas no son siempre del tipo "si me tiran agua abajo de la puerta..." aclarando que de ningún modo se utiliza siempre la misma modalidad delictiva y puede haber innumerables situaciones que se debe saber afrontar. El Sr. Suárez explicó que "la segunda base del programa es cómo actuar en relación con el riesgo" agregando que "ahí viene una tarea de articulación y de mejoramiento con la Policía Federal, que es quien tiene que acudir en ese momento." El lema básico sobre los que giraría la actuación de encargado –según remarcó el entrevistado- es ‘me retiro de la situación físicamente y mentalmente me acerco a ella’. Lo que querría decir que en una situación de riesgo el encargado bajo ningún concepto debe intervenir físicamente. Lo que sí debe saber exactamente es qué hacer para acercar la ayuda profesional necesaria. "Salgo del riesgo para no sumar una víctima más" explicó el funcionario y agregó: "mi función [la del encargado] es buscar la ayuda necesaria, tratar de ayudarlo a una distancia que me permita ver cómo evoluciona y qué ayuda le puedo conseguir de quien tiene la obligación de prestar esa asistencia. Por lo tanto ahí hay que mejorar la relación con la comisaría y se va a incorporar al programa -seguramente y con bastante fuerza- la articulación con los servicios de seguridad privada..." Para poder convocar la ayuda de la seguridad privada el Sr. Suárez se auxilia en la Ley 118 de la Ciudad de Buenos Aires que le exige a esta fuerza a colaborar y ayudar en las tareas de prevención con las limitaciones que establece la misma ley en cuanto a sus facultades para actuar directamente frente a un delito de acción pública.
"Diría que en términos estrictos un vigilador si está en un palier de un edificio y se produce un delito en la puerta no tiene la obligación de ir, es más no tiene que intervenir ni tratar de salvar a la persona o evitar el robo, pero le tiene que dar parte a la policía... eso es lo que tiene que hacer como obligación y eso se hace muy poco" explicó el entrevistado a este medio. El programa prevé una serie de actividades comunes entre encargados y Policía Federal. Entre las 19 y las 21 hs. en una zona determinada de antemano cada encargado va a saber que un móvil de la comisaría 21º -en principio- recorrerá la zona con un celular cuyo número estará aplicado a la vista por medio de carteles imantados en el mismo. Por otra parte el encargado y los vecinos contarán con material informativo que los guiará sobre los pasos a seguir en caso de un ilícito. Este horario en que el patrullero recorrerá la zona servirá también para que los encargados voluntarios puedan intercambiar con el personal policial las novedades que estimen necesarias para la prevención de delitos en su zona de influencia.
La capacitación se iniciará con la formación a través de talleres realizados especialmente con los encargados. La ciudad está dividida en 16 Centros de Gestión y Participación y el Sindicato Único de Trabajadores Encargados Renta y Horizontal (SUTERH) en 28 secciones. Cada CGP puede incluir de 2 a 3 secciones gremiales de acuerdo a la división territorial. Para el dictado físico de los talleres se utilizarán escuelas, las mismas sedes del SUTERH, la sede de alguna asociación de comercio ó algún lugar público que sea accesible para todo el mundo. En principio
está previsto hacer estos talleres prioritariamente con los encargados
porque con los vecinos los están realizando en general en toda la ciudad.
Según el Sr. Suárez la idea es que la primera reunión sea con los
encargados de edificios que están más vinculados al medio y en una etapa
posterior hacer otras tratando de ampliar la convocatoria para que dentro
de ese sector se junte la mayor cantidad de gente posible |
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La diputada Inés Pérez Suárez a la salida de una audiencia que se le concedió en el Ministerio de Trabajo el miércoles 30 de este mes (junio/2004), informó que la Dra. Noemí Rial, viceministra de Trabajo, llamará al SUTERH y a las entidades de administradores para que se avengan a renegociar las cláusulas conflictivas del nuevo Convenio Colectivo de Trabajo de los Encargados de Edificios hasta que el Congreso vote la ley de reforma de Propiedad Horizontal y en caso de fracasar propondría su suspensión. Un día después de lo previsto inicialmente, el pasado miércoles 30 de junio de este año (2004) a las 18 hs., la diputada por Capital Federal Inés Pérez Suárez (Partido Justicialista) asistió a una audiencia que le fue concedida por la viceministra de Trabajo Dra. Noemí Rial. La diputada asistió a la reunión acompañada por la Dra. Victoria Loisi en representación de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), las Sras. Alicia Giménez y Azucena Navarro, miembros de la flamante Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y por sus asesores los Dres. De La Colina y Galicas. A la salida de la entrevista la legisladora porteña informó, tanto a los casi cuarenta propietarios como a los medios de comunicación presentes que la esperaron en la puerta del Ministerio de Trabajo en la Av. Leandro N. Alem 650 de esta Capital Federal, que la viceministra va a llamar a las partes (SUTERH y las cámaras[1]) para que se avengan a negociar las cláusulas conflictivas aclarando que si esto fracasa en breve plazo propondría su suspensión hasta tanto se llegue a una solución.
Las cláusulas a que se refiere Inés Pérez Suárez y que podrían ser suspendidas son tres: la primera es el artículo 15º que fija nuevas escalas salariales para los trabajadores de edificios de renta y horizontal, la segunda es el artículo 27º que instaura un seguro para la Maternidad.... y el tercero es el artículo 7º, inciso i) que incorpora la figura del personal administrativo/a a la categoría de Personal Asimilado La diputada aclaró también a los presentes que la Dra. Rial quiere evitar relaciones ríspidas agregando que si los actores no se avienen a sus demandas se lo informará en el término de una semana. Por otra parte la diputada del PJ declaró que le informó a la viceministra que si pasada esta semana la respuesta fuera negativa iniciará una acción judicial. Sin embargo el plazo de una semana la diputada lo tomó como una respuesta positiva al reclamo de los consorcistas. Según expresó la Sra. Suárez la Dra. Noemí Rial aconsejó a los consorcistas que procuren lograr una "representación unívoca" para evitar que las entidades de administradores vuelvan a tomar decisiones en lugar de ellos mismos a lo que la diputada le contestó que eso no volvería a pasar si se modificara con urgencia la Ley 13.512 según el proyecto del Dr. Osvaldo Loisi (LCPH) . Es de destacar que –tal cual lo expreso Inés Pérez Suárez- la Dra. Rial aclaró que no cree posible que los propietarios lleguen a derogar la ley, pero sí sería posible suspender las cláusulas conflictivas. Luego de finalizada la reunión que sostuvieron la diputada Inés Pérez Suárez, la representante de la Liga del Consorcista y las de la Unión de Copropietarios Pequeñas Noticias quiso saber de boca de sus protagonistas las impresiones sobre la audiencia realizada y sus expectativas para el futuro.
Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH) Victoria Loisi: Nos fue bien en el sentido que existe la posibilidad de diálogo. Con respecto a la anulación nosotros consideramos que no es posible y ellos también lo consideran así. Nosotros fundamentalmente los que pretendíamos era la suspensión de algunas cláusulas y existe esa posibilidad porque no nos han cerrado las puertas en ese aspecto. Lo que más nos interesa es la suspensión respecto a la incorporación de los seguros y a la incorporación de la figura del empleado administrativo. Estas son las cláusulas que más nos interesa que se suspendan. Uno de los rubros que más influye en el tema del aumento de las expensas es el del nuevo seguro. PN: ¿y las escalas salariales? Victoria Loisi: Los tres puntos son: escalas salariales, seguros y empleado administrativo y quedan a consideración de lo que vamos a charlar la semana que viene. El Ministerio de Trabajo va a convocar al SUTERH y a las cámaras de administradores a los efectos de reverlos o rediscutirlos. PN: ¿Qué te pareció el consejo que se les dio de unirse todos los propietarios en un sólo órgano o con una sola representación? Victoria Loisi: Es un consejo que dio la viceministra, puede ser una posibilidad. PN: ¿Se sentarían ustedes con ADEPROH[2] y con UCRA? Victoria Loisi: Nosotros somos siempre partidarios de que todas las diferencias ameritan sentarse y discutir. Por supuesto siempre discutir en forma elevada y civilizada, discutir con argumentos y nosotros siempre discutimos con argumentos. No estamos en contra "de" sino que queremos llegar a un resultado positivo y concreto, no en contra de la figura teórica de tal o cual. PN: ¿Podrían llegar a buscar entre todas las cámaras de propietarios una línea común? Victoria Loisi: Eventualmente, esa es una idea que dio la doctora a último momento, como posibilidad a futuro... PN: ¿Qué pasa si fracasa esta gestión? Victoria Loisi: Existe la vía judicial PN: ¿La van a implementar? Victoria Loisi: Tal vez PN: ¿Podría ser? Victoria Loisi: Existe la posibilidad, si. Pero como ya te digo estamos a la espera de esta reunión, pero existe la posibilidad.
Unión de Copropietarios de la República Argentina (UCRA) Alicia Giménez: La reunión me pareció muy positiva, la viceministra nos atendió muy bien. Ella piensa acercar a las partes [el SUTERH y las entidades de administradores] pero primero quiere hacerlo por su cuenta para no tener una aproximación ríspida. Piensa que esto viene desde hace muchos años y nos instó a que los consorcistas nos uniéramos y conformáramos realmente la otra pata que falta. Por ahora se va a tratar de anular por lo menos esas dos cláusulas que tanto nos molestan, pero a ver si se avienen porque hay que hablar con el SUTERH y con las 3 cámaras que dicen que nos representan aunque no nos representan en lo absoluto. La viceministra es conciente de esto.PN: ¿Ustedes estarían dispuestos a reunirse con ADEPROH y con Liga del Consorcista para tratar de consensuar una política común? Alicia
Giménez: Sí, sí, sí en lo que coincidamos nos parece perfecto, de
todos modos lo que nos pidieron acá y lo que nos siguen pidiendo es que
tenemos que tener una puerta, los consorcistas, lo suficientemente
importante como para sentarnos alguna vez a la mesa con ellos. Hasta ahora
lo que hemos visto es que ni ADEPROH ni la Liga lo han hecho y nosotros es
justamente lo que queremos hacer, nos estamos abocando a eso. Vamos a
hacer otras cosas desde ya, pero queremos hacer esto, modificar la
legislación e inclusive intervenir en la modificación de la ley 13.512,
ver qué sucede con la 941 y una serie de cosas más... pero muy
especialmente la modificación de la ley --- [1] Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Unión de Administradores de Inmuebles (UADI) y Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (AIERH) [1] Asociación Civil de Defensa del Consumidor para la Propiedad Horizontal |
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¡Monotributistas a inscribirse! Desde el 1º de
julio y hasta el 20 del mismo mes está plenamente vigente el plazo estipulado
por la AFIP para la inscripción en el nuevo sistema del Monotributo El 1º de julio comenzó el plazo para la inscripción en el nuevo sistema de Monotributo reglamentado por el Decreto 806 e implementado a través de la Resolución General 1695 de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y que alcanza a todos los contribuyentes que hasta el 30 de junio se encontraban dentro del régimen monotributista y a aquellos que quieran ingresar al mismo. El plazo previsto para este reempadronamiento obligatorio vence el próximo 20 de julio (2004) y el nuevo sistema prevé 5 categorías para actividades como son los oficios, profesionales y servicios cuyo tope de facturación en bruto es de $ 72.000 por año y establece 8 categorías para el comercio y la industria con un ingreso bruto de $ 144.000 por año. A partir del mes de julio, aquellos contribuyentes que puedan encuadrarse según los topes establecidos seguirán siendo monotributistas pero en caso de no haberlo realizado serán pasados al régimen general quedando como Responsables Inscriptos frente al IVA y debiendo aportar a autónomos al igual que aquellos contribuyentes cuya facturación anual sea superior a los topes indicados. Por otra parte la categoría "Responsables no Inscriptos" desaparecen y deberán optar por la inscripción en el monotributo o pasar a ser Inscriptos en IVA. El Dr. Héctor Blas Trillo, consultor en temas tributarios, explicó en su Boletín Tributario electrónico que las personas físicas y sucesiones indivisas deberán empadronarse mediante la presentación de la credencial de pago (F.152) en el banco o mediante transferencia electrónica de datos entrando en la página de la AFIP (www.afip.gov.ar) e ingresando en la opción Monotributo. Allí se obtendrá la constancia de pago (F.152) y el formulario de adhesión 184/F. En el caso específico de sucesiones indivisas, el presentante deberá además concurrir a la Agencia a presentar un F.183/F informando el fallecimiento del causante, junto con una copia del acta de defunción. La credencial de pago en el banco F. 152 contendrá un CUR (Código Único de Revista) que el sistema determinará sobre la base de la situación del monotributista, emitiéndose un tique al respecto. Las sociedades de hecho, comerciales irregulares o condominios de propietarios de muebles o inmuebles deberán reempadronarse únicamente mediante la transferencia electrónica de datos (R.184/J). Siempre para transferir datos electrónicamente se deberá contar con la Clave Fiscal, siguiendo para ello alguno de los procedimientos establecidos para obtenerla, que pueden consultarse en la misma página de la AFIP, o directamente en la Agencia. El especialista en temas tributarios, Dr. Blas Trillo, informó también que el Consejo de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires emitió un comunicado de prensa elevado a las autoridades haciendo mención de la exigüidad de los plazos otorgados, recibiendo hasta el momento la respuesta de algún funcionario en el sentido de que el procedimiento establecido "es simple", cuando es obvio que no se trata solamente de una cuestión de simpleza. También opina
que es muy probable que se abra una segunda instancia de inscripción o
reempadronamiento |
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La
Cra. Liliana Corzo, especialista en auditorías, explicó a Pequeñas
Noticias la gravísima situación en la que se puede ver involucrada una
administración por un incorrecto uso de cuentas corrientes personales
para el manejo de la cobranza de expensas de los consorcios administrados La señora Liliana Corzo, contadora con amplísima experiencia en auditorías a administraciones de consorcios, titular de la materia "Principios de Auditoría" en la carrera de "Consultor en Administración de Consorcios y Urbanizaciones Modernas" del Instituto de Capacitación Inmobiliario (ICI), co-conductora del programa radial "Consorcios Hoy" y miembro de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), explicó muy claramente en una entrevista a Pequeñas Noticias cómo un administrador puede verse involucrado en serios inconvenientes al utilizar una cuenta corriente a su nombre para manejar el dinero proveniente de la cobranza de expensas de todos los consorcios administrados por él. Relató a este medio un caso muy especial que está siendo llevado por ella y que consideró de suma importancia darlo a conocer a la opinión pública para evitar futuros problemas de graves consecuencias tanto a administradores como a propietarios. Se trata de un administrador categorizado como monotributista que manejaba los fondos particulares junto con el de sus administrados. La AFIP detectó por medio de su sistema informático que "movía" fondos en su banco muy superiores a los topes establecidos para su categoría fiscal. Eso motivó una investigación que poco a poco, ante su imposibilidad de ofrecer respuestas claras, se fue agravando al punto que hoy el contribuyente podría estar al borde de caer dentro de la "Ley Penal Tributaria". En este caso en particular, y como suele ver en muchas de las liquidaciones que ella misma audita, la contadora empezó diciendo: "En las liquidaciones de expensas [el administrador] escribía ‘Depositar las expensas en la Cuenta Corriente xxxxx del Banco xxxx’ que era una cuenta a nombre del mismo administrador y donde todos los consorcistas de los distintos edificios efectuaban allí los pagos de expensas con cheques o transferencias bancarias". Aclaró al mismo tiempo que este tipo de manejos es bastante común en las administraciones pero puede convertirse en un gran dolor de cabeza. Siguiendo con el ejemplo, la co-conductora del programa "Consorcios Hoy", explicó que en este caso el administrador era monotributista y el monto de las acreditaciones que constaban en la cuenta personal no era congruente con sus calidad de pequeño contribuyente por lo cual "la pregunta que se hizo la AFIP fue ¿cómo siendo monotributista (se supone que no factura más de $ 144.000 por año) en el año 2000 tuvo acreditaciones bancarias por 2 millones de pesos?" Siguió con la explicación: "La administración tiene que demostrar que esas acreditaciones no corresponden a dinero depositado por sus honorarios sino que eran el resultado de los depósitos efectuados por los consorcistas y correspondientes a la cancelación mensual de las obligaciones emanada de las expensas del consorcio". Agregó que como el movimiento de los consorcios administrados era muy importante "se hacían depósitos formados por 30 o 40 cheques cuyo valor total podían llegar a sumas cercanas o superiores a los $25.000". La DGI en principio estaba dispuesta a creerle al administrador que los fondos depositados no eran propios pero para probarlo le solicitó la descomposición de todas las sumas acreditadas con los datos correspondientes de cada uno de los cheques que lo integran (emisor, importe, fecha, banco) tarea que ahora no es tan fácil de obtener". La Cra. Corzo, en un lenguaje simple y didáctico, expresó: "Este gran inconveniente surge a partir de que lo correcto hubiese sido que cada consorcio se manejara con su cuenta bancaria" y siguió con su exposición: "Si bien en este ejemplo, se tiene un cuaderno donde se anotaba quién entregaba los cheques falta el dato correspondiente a qué día se depositó ese cheque para poder componer los números que formaban los depósitos y, por otra parte, también hubo cheques que se entregaron a proveedores de los mismos consorcios administrados, pero tampoco se tiene esa identificación. En conclusión hay un cúmulo de cheques que no se sabe a quién se le dio o si se depositaron". Agregó que hubo una solicitud al banco donde se realizaron los depósitos para que los "abriera" y así detallar la composición de los mismos pero la entidad respondió "que no podía precisar cuáles eran los cheques, cuáles eran los importes y quién fue la persona que los emitió". Según nos dijo la contadora para no verse envueltos es este tipo de problemas lo correcto debería ser abrir una cuenta para cada consorcio y llevar un Libro Bancos para cada uno. Aunque admitió que esta modalidad puede resultar más engorrosa, la AFIP establece que al ser el consorcio un ente jurídico debe tener su cuenta bancaria por más pequeño que sea. De todas formas la contadora Liliana Corzo analizó: "si el consorcio fuera muy pequeño y si se tuviera exactamente el seguimiento de cada uno de los cheques recibidos con la información correspondiente: quién lo emitió, qué día, con qué fecha de acreditación, qué concepto se canceló con el cheque o si se depositó en la cuenta bancaria de la administración, etc... sería una prueba aunque aún en estas condiciones es posible que la DGI no acepte la situación." Volviendo al tema del ejemplo dijo: "la DGI supone que ese dinero puede corresponder a ventas no declaradas, dinero de otra actividad, "lavado de dinero" o cualquier otro supuesto. No parte de suponer que ese dinero es de los consorcistas, eso es algo que la administración debe probar." Del resultado de sus numerosas auditorías la contadora está en condiciones de afirmar: "en general, si el consorcio no tiene cierta envergadura, los administradores manejan todo en una sola cuenta, salvo que hayan tenido algún inconveniente, entonces sí a cada consorcio le abren su cuenta corriente. La mayoría maneja 20 o 30 consorcios en sus cuentas particulares y eso es todo un problema". Cuando Pequeñas Noticias le preguntó cómo había detectado esta irregularidad la AFIP, dijo: "tiene una oficina llamada ‘Inteligencia Fiscal’ que se ocupa de todo lo relativo al cruzamiento de datos. Al cruzar una categoría de pequeño contribuyente con el movimiento bancario de acreditaciones superiores a 2 millones de pesos en un año, salta la incongruencia y ‘cargaron una inspección’, como se dice en la jerga. En principio fue de requerimientos simples y después lo hicieron mucho más formal e integral". Otras consecuencias La profesora del ICI explicó: "este tipo de prácticas tiene muchos inconvenientes y no solo referidos a la DGI. Cuando se embarga la cuenta del administrador, por cualquier otro tema, quedan retenidos todos los fondos de los consorcistas y de los consorcios. Si, por ejemplo, alguien le hiciese un juicio al administrador por un consorcio determinado en esa cuenta también estarán los fondos de otros consorcios que administra y en ese caso (yo lo he visto) le ha costado mucho al administrador poder demostrar que esos fondos son de otros consorcios porque la cuenta está a nombre de él." Según su experiencia, "los consorcistas quieren que su dinero esté separado, que cada uno tenga su cuenta y pueda reflejar el saldo de manera trasparente." Si
bien aclaró que no es lo más común de encontrar, ha realizado
auditorías donde "el administrador -al manejarse con una sola cuenta
para varios consorcios- por lo general le cobra al consorcio dos
conceptos: el impuesto al cheque y gastos bancarios. Como auditora
pregunto cómo surgen esos dos conceptos y puede variar según cada
administrador. Si la base de distribución es lógica no hay
inconvenientes y el gasto es perfectamente aceptado pero a veces, no
siempre es así porque el administrador cobra a todos los consorcios el
total de los gastos, lo que implica obtener una ganancia [por el uso de su
cuenta corriente] que estaría perjudicando al mismo consorcio" |
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Defensoría del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Análisis comparativo (2ª entrega) por Norberto Wilinski Esta
es la 2º parte del detallado y exhaustivo cuadro comparativo que realizó
el contador y administrador Norberto Wilinski entre cada uno de los
artículos del anterior Convenio Colectivo de Trabajo (306/98) y el que lo
reemplazó (378/04) Análisis comparativo entre los Convenios Colectivos de Trabajo Números 306/98 y 378/04 (2ª parte) Categorías.
En
la próxima entrega se tratarán el capítulo: "Designación de
suplente", "Cotizaciones sindicales y a la Caja de Protección a
la Familia", "Aportes de obra social" y "Bonificación
por antigüedad" --- El Dr. Norberto Wilinski es Contador Público y Licenciado en Administración especializado en Consorcios de Propiedad Horizontal, es socio fundador de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), es director de Ediciones PropHor. Se puede suscribirse en forma gratuita al Boletín de PropHor enviando en e-mail a prophor@infovia.com.ar o llamando al teléfono 4857-1870. |
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"Particularmente Radial" Programa sobre la actualidad de la semana, Todos los Sábados de 14 a 15 hs. Por AM 530 Radio República E-mail: mfbruno@advancedsl.com.ar |
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La nueva Convención Colectiva de Trabajo por la Dra. Victoria LoisiEl pasado 13 de junio la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal desarrolló, como todos los segundos lunes de cada mes, de 10 a 13 horas, en la Sede y con los Auspicios del Defensor del Pueblo de la Nación (Montevideo 1250), un nuevo encuentro dentro del marco del Ciclo de Educación Permanente. Dicho lunes se trató el tema de la Nueva Convención Colectiva de Trabajo correspondiente a los Encargados de Edificios sometidos al Régimen de la Propiedad Horizontal. Estuvieron presentes el Dr. Norberto Wilinski, contador Público Nacional de larga trayectoria en el ámbito de la Propiedad Horizontal, el Sr. Jorge Ferrera, administrador, docente y periodista especializado en materia consorcial y quien suscribe, en representación de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal. Además de la temática de índole técnico legal que se abordó, cuyo objetivo apuntó a la formación e información de todos los miembros de la Comunidad Consorcial, la Jornada tuvo tres conclusiones fundamentales, las cuales se concatenan con el petitorio solicitando la suspensión de la Nueva Convención Colectiva presentado al Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación.
Cabe agregar, que el día miércoles 30 de Junio, se reunieron en el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación, la Secretaria de Trabajo y Viceministra Dra. Noemí Rial, la Diputada Nacional Inés Pérez Suárez y la Dra. Victoria Loisi (en representación de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal) a los efectos de tratar el pedido de suspensión al que aludiera precedentemente. Como conclusión de ese encuentro, la Dra. Rial se comprometió a solicitar una reunión con todas las entidades firmantes del convenio a efectos de brindar una respuesta en 10 días. En caso de no suspenderse el Convenio, nuestra Fundación está estudiando la posibilidad de iniciar una acción judicial al respecto. El Petitorio solicitando la Suspensión del Convenio y el Proyecto de Reformas a la Ley 13512 pueden descargarse desde la página web de la Fundación www.ligadelconsorcista.orgPor
nuestra parte, instamos a los consorcistas a continuar enviando al Ministerio de
Trabajo, Empleo y Seguridad Social los petitorios, puesto que el Ministerio de
Trabajo aún no se ha expedido al respecto |
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Durante un mes sumamente movido, probablemente la noticias más relevante que se produjo fue la creación de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) formada por copropietarios que se agruparon con la intención de defender sus derechos y participar en las futuras discusiones paritarias con los representantes de los trabajadores. El 24 y 25 del mes pasado (junio del 2004) Pequeñas Noticias entrevistó a un grupo de copropietarios que se estaban organizando para crear una nueva asociación formada exclusivamente por propietarios a la que finalmente bautizaron con el nombre de Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA). Esa información se volcó en la nota de tapa del último boletín del mes, el Nº 218 del 28 de junio de 2004, que se llamó "Días de furia". Hasta esa fecha el monopolio de la defensa de los derechos de los propietarios estaba en mano de sólo dos entidades: la Asociación Civil de Defensa del Consumidor para la para la Propiedad Horizontal (ADEPROH) cuya presidenta, la Sra. Marta Oliva, es ferviente defensora de la auto-administración y Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH) cuyo presidente, el Dr. Osvaldo Loisi desde una posición antagónica, brindó un fuerte apoyo a la Ley 941 que creó el primer Registro Público de Administradores de Consorcios en la Ciudad de Buenos Aires. La LCPH es el autor material del proyecto de modificación de la Ley 13.512 que ha presentado la diputada justicialista Inés Pérez Suárez en la Honorable Cámara de Diputados de la Nación el 3 de junio de este año (2004) para su discusión y sanción. La flamante asociación de copropietarios llamada UCRA tiene como presidenta a la copropietaria Sra. Alicia Giménez que en una entrevista que le concedió al programa radial "Hablemos de consorcios" (FM Palermo 94.7, lunes de 19 a 20 hs) el mismo lunes 28 de junio declaró que el Dr. Jorge Resqui Pizarro será su vicepresidente y que la nueva entidad ya cuenta con cerca de cincuenta miembros.
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Jamás es fácil interpretar el derecho El Dr. Eduardo Brailovsky, abogado especializado en propiedad horizontal, realizó un breve y muy interesante comentario sobre el Correo de Lectores del Sr. Francisco L publicada en el boletín 218 de fecha 21/6/2004 que se llamó "Estoy totalmente en desacuerdo con la nota..." Sr. Francisco L.: Le escribo las presentes líneas, a fin de expresar nuevamente, lo que siempre he repetido de mis maestros: "jamás es fácil interpretar el derecho". Y eso se aplica en mayor medida, al fuero laboral, ya que las normas laborales son "antiguas", "vetustas", a pesar de tantos "retoques" y "modificaciones", y rigen en él principios de orden público a tenor de la defensa del trabajador que no pueden ser dejados de lado (cualquier semejanza con la ley 13512, casi es coincidencia). Empero, afortunadamente existe la doctrina y la jurisprudencia, que no es pacífica, porque es dispar en la aplicación de muchos criterios jurídicos. Pero no le quepa duda, aunque no guste a muchos intereses económicos, que la gran mayoría de los fallos judiciales, son JUSTOS para cada caso. No crea, como muchos hacen, que un caso es igual a otro: ESO NO EXISTE. Jamás un caso es igual a otro; siempre intervienen múltiples factores que cambian el enfoque jurídico del caso, y eso debido a las circunstancias de TIEMPO, de MODO y de lugar. Insisto: el derecho ES OPINABLE, y afortunadamente SIEMPRE en el derecho encontrará Ud. muchas opiniones de derecho sobre el mismo hecho determinado. Si no, como siempre digo, no existirían los abogados. Mire, le soy sincero: años atrás, un administrador renombrado en plaza, como era asociado, efectuó una consulta de índole laboral a CAPHyAI[1] y la solicitó por escrito a fin de dar a conocer el dictamen jurídico en la reunión asamblearia que tenía que realizar. No obstante, a fin de contar con otra opinión más, que estimaba seguramente sería reiteratoria de la primera, me hizo (a mí) la misma consulta solicitándome la escriba y firme (recuerde Ud. que firmar, significa hacerse responsable de lo que uno afirma). Pues bien, mi dictamen, fue totalmente opuesto a la opinión de la CAPHyAI, según después me enteré. ¿Y cómo me enteré de esa disidencia?, se preguntará Ud. Claro: mi dictamen fue que el caso podría ganarlo el Consorcio y la Asamblea, ya perdida toda esperanza según CAPHyAI, decidió encomendarme la defensa de sus intereses. Afortunadamente, mis argumentos legales triunfaron y el Consorcio nada tuvo que pagar a su empleado. Incluso (siempre comento) una vez un abogado laboralista "puesto por el sindicato", me expresó en una audiencia donde el Consorcio me había instruido efectuar una proposición económica para tratar de llegar a un arreglo (en contra de mi opinión legal): "no doctor, no acepto su oferta, porque es el 60 % de lo que vamos a ganar, porque este juicio lo tengo ganado" (y reclamaba $ 36.000 de indemnización por despido). ¿Sabe qué ocurrió? Que en la sentencia, el Juez RECHAZÓ la demanda del actor y ganó el consorcio. Y apelada esa sentencia, la Excma. Cámara Laboral CONFIRMÓ el rechazo y el consorcio NADA tuvo que pagar. Es que cada abogado debe interpretar el derecho según SU VISIÓN particular de los hechos (teniendo en claro el texto de la ley, la opinión mayoritaria de la Jurisprudencia y las doctrinas vigentes) y encima en los juicios interviene un Juez, que también dará su interpretación de los hechos y el derecho. Y todo eso no es fácil porque la ciencia jurídica trata de "conductas humanas" y todo lo humano, lamentablemente, es IMPREDESCIBLE. Además, si bien las normas no cambian (por lo menos fácilmente), su aplicación a cada caso particular, SI PUEDE CAMBIAR de acuerdo a las circunstancias de TIEMPO, MODO Y LUGAR. ¿Quiere ejemplos? Recuerde Ud. que antaño era una grave "contravención" que las mujeres se bañasen "en el mismo sector de playa" que los hombres; y hoy no. Recuerde cuando NO ERA contravención circular SIN cinturones de seguridad; hoy es una falta contravencional severamente sancionada. Antes, el Código Penal preveía el delito de la mujer cometido en estado puerperal y hoy literalmente eso NO está en nuestro Código Penal. Así que, mi estimado Francisco, repetiré aquí un sabio consejo que un abogado de edad avanzada dio: "EL CLIENTE DEBE CONFIAR EN EL CONSEJO DE SU ABOGADO, PERO SU ABOGADO DEBE SER SOLO EL PROFESIONAL EN QUIEN CONFÍA" (y si no confía en su actual abogado, entonces cambie de abogado por uno en quien confíe). Fíjese que en su caso, yo opino como mi colega, la Dra. RISSOTO, y aunque otros digan lo contrario, no por eso están equivocados: Francisco, puede haber muchas soluciones para un solo caso, a tenor de las particularidades de SU CASO, que habrá que estudiar DETENIDAMENTE en base a todos los hechos e instrumentos disponibles. Pero al fin de cuentas, solo habrá UNA SENTENCIA JUDICIAL, y esa, solo depende DEL JUEZ. Saludo
a Ud. muy atentamente
--- [1] Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias |
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Unión de Medios Independientes de P. H. Todos los lunes de 19 a 20 hs. en FM Palermo (94.7) HABLEMOS DE CONSORCIOS |
Si te interesan los temas o problemas de tu consorcio y querés encontrarles solución escuchá CONSORCIO el programa del Dr. Awad. Desde el 19 de Marzo todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura F.M 97.9 mhz o por www.fmradiocultura.com.ar |
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Correo de Opinión Forma de pago de las suplencias Sr. Director: Tomando la carta del Administrador Francisco L. del 21/6/04 "Estoy totalmente en desacuerdo con la nota..." manifiesto que tampoco estoy de acuerdo con la respuesta a Daniel K., y agrego que, en el mismo sentido, me manifiesto en desacuerdo con los conceptos vertidos por el Sr. Osvaldo Bacigalupo, Secretario Gremial del SUTERH, referidos a la forma de pago de las suplencias. Creo que el Sindicato ha cambiado de postura y está generando conflictos innecesarios entre estos empleados, las administraciones y los propietarios de los consorcios en los que aquellos trabajan. Soy Administrador desde hace muchos años y nunca vi que se aplicara el criterio indicado por el Sr. Bacigalupo para el pago de los suplentes. Nunca el Sindicato presentó reclamos por mala liquidación de haberes de los suplentes, ni salió en defensa de ellos porque nunca hubo tales reclamos, lo que de alguna manera indica que los suplentes que cobraron los sábados y domingos a los valores que se liquidaron, en la proporción que les correspondía por las horas trabajadas (4 y 8 hs respectivamente), a valores desde el indicado en el CCT 306/98 ("Suplente con horario, por día... $ 19,64") hasta los pactados por encima del mismo, lo hicieron a propia satisfacción y con un cierto silencio de la entidad gremial, por lo que no entiendo que ahora se haga este cambio de postura en momentos en que en el país las relaciones dentro del universo de la Propiedad Horizontal están tan tensionadas, y más sensibilizadas aún por el aumento salarial otorgado que hasta puso en cuestionamiento a las Cámaras como instituciones integrantes de las paritarias y representativas de los consorcios. No soy abogado pero me parece con poco sustento y poco serio el argumento de que "un convenio se pacta para días hábiles, de lunes a sábados hasta las 13 horas". Con este criterio, por ejemplo, habría que pagarles horas extras al 100% a los vigiladores nocturnos cuando trabajan los sábados y/o domingos, porque lo hacen "después de las 13 horas del sábado" sin importar si esos días están dentro de sus jornadas normales y habituales. En mi opinión, el convenio debe contemplar todas las variantes que componen las actividades de los trabajadores incluidos en el mismo, porque de lo contrario es incompleto y genera conflictos en las relaciones laborales. Por otra parte, leo una contradicción en la nota "Las Suplencias" del Nº 218, cuando casi al final se señala que Bacigalupo "aclaró que el suplente es la persona que reemplaza al titular durante su descanso semanal, vacaciones, enfermedad o cualquier licencia que esté contemplada por el Convenio y que en todos los casos debe abonarse lo que surge de la planilla correspondiente al "Suplente con horario por día". ..." porque está en franca oposición a lo que él mismo dijo anteriormente. Además, la categoría del suplente está definida prácticamente de la misma forma que en el CCT 306/98 y queda claro que los importes a percibir serán "los que fije la escala salarial vigente" , así como también queda claro que el suplente es la persona que trabaja los sábados por la tarde y domingos, entre otros días, porque esos son los "días de descanso semanal del encargado", y por esa tarea "la escala salarial vigente" fija el monto a percibir "por día". Reitero que me parece preocupante que el Sindicato propicie esta conflictividad entre suplentes y Consorcios, abriendo la puerta para que los primeros reclamen diferencias salariales a los segundos por los últimos dos años. El Sr. Bacigalupo no debería hacer política gremial con los bolsillos de los cada vez más sufridos copropietarios. Cordiales
saludos
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Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Rincón Solidario Cambiamos
de administrador y nos encontramos que nunca efectuó los aportes y
contribuciones a tal punto que nos llegaron cédulas de varios abogados y
uno de ellos nos embarga los alquileres de 2 locales que el consorcio
alquila en PB. Nosotros estamos tratando de entrar en el plan "El
Rafa" y debemos $ 150.000 entre capital e intereses. El problema que
tenemos es que la abogada que nos trabó el embargo llama permanentemente
porque quiere cobrar sus honorarios completos y en un solo pago porque si
no va a seguir embargando cosas. Son casi $ 7000 que pretende paguemos
así, de una. Atrás de ella hay otros abogados a los que también hay que
pagarles. Apenas vamos a tratar de pagar como se pueda el plan y queremos
pagar honorarios en cuotas. Tenemos entendido que se puede, pero ella [la
abogada] dice que no Estimado Juan: Si bien la situación es complicada, los consultantes no deben confundir "embargo", con "secuestro". El primero es la indisponibilidad de bienes los cuáles quedan en poder del deudor, mientras que el segundo es una medida cautelar consistente en desapoderar al deudor de uno o varios bienes determinados. Por lo expuesto, los letrados acreedores, no tienen muchos más bienes para poder embargar o secuestrar. Téngase presente, que en gral. la jurisprudencia -salvo contadas excepciones- ha sentado precedentes en el sentido que ascensores y bombas de agua son de los consorcistas y no del sujeto derecho consorcio. También hay que tener presente, que cada unidad funcional es deudora sobre el total de la deuda por el porcentual que a cada una de ellas le asigna el reglamento de copropiedad. Sin embargo consideramos que la mejor forma de salir del atolladero, es tratar de negociar hábilmente con los letrados accionantes, demostrándoles las limitadas posibilidades financieras y económicas del consorcio, y tratar de firmar un convenio de pago que, insisto, manejado hábilmente por los abogados del consorcio, seguramente tendrá un resultado satisfactorio para ambas partes, y en tanto se cumpla el citado convenio, significará una salvaguarda para el consorcio de otras medidas cautelares. Le envío un cordial saludo. Juan
Iglesias. --- EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo lunes 12 de julio a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Rincón Solidario Hola: Voy a hacerle un préstamo al consorcio por la compra de un termo-tanque y quisiera saber qué tipo de recibo y qué debería constar en él para su devolución. Supongo que la fecha de devolución, importe. etc... y si eso puede o debe figurar en la próxima liquidación Muchas gracias. Martha (29/6/2004) Estimada Martha S.: Gracias por su consulta. Y ya pasando a ella le comento, así como para "encuadrar jurídicamente" el caso, que lo que Ud. pretende es realizar un contrato de MUTUO con el consorcio. Las normas aplicables al contrato de mutuo, son los Art.. 1240 y subsiguientes del Código Civil de la Nación (CCN). De acuerdo con dichas normas, y tal lo expuesto arriba, DEBE celebrar un CONTRATO. Y este contrato, mi estimada MARTHA, es CONSENSUAL: necesita consentimiento de AMBAS partes: el mutuante (Ud. que da dinero y el mutuario que recibe el dinero y deberá reintegrarlo). Por
supuesto, recuerde que el Consorcio sólo manifiesta su voluntad a través
de la decisión de la Asamblea, por lo que, reunida la asamblea consorcial
con la debida citación y plazos de ley, deberá resolver la aceptación
del mutuo y las condiciones en que se desenvolverá el mismo, dándole
expresas instrucciones al Administrador para celebrar el contrato en
dichos términos. Y para la restitución del monto dinerario mutuado, deberá tener presente que el mismo Art. 2252 del CCN, remite al capítulo 4 del título "de las obligaciones de dar" del mismo texto legal. Como ve, "la cosa" parece simple pero NO LO ES. Porque deberá asegurarse Ud. que el consorcio le devuelva lo suyo, tal como es la voluntad de ambos "al día de hoy" y que, lamentablemente, el día de mañana no sabemos si la contraparte seguirá con la misma idea. Recuerde que nosotros los abogados, debemos precaver los problemas. Así que le sugiero consultar a su abogado de confianza, que la podrá guiar en la reunión asamblearia, la toma de decisiones consorciales y finalmente la confección del contrato y su firma. Atentamente, suyo Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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"La voz del consorcista" Escúchenos en AM 610 Radio Gral. San Martín todos los sábados de 9 a 10 hs |
El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Rincón Solidario Un vecino confundido y exigente Sres. Pequeñas Noticias: En primer lugar quiero agradecerles por estar siempre con nosotros aclarándonos dudas y pasándonos noticias de último momento. La consulta de hoy es la siguiente: tenemos un consorcista que acaba de ser nombrado miembro del Consejo de Propietarios y, como tal, quiere tener copia de todas las llaves del edificio (dice que es una cuestión de "principios": es SU propiedad y por ello debe tener el acceso a TODOS los sectores de SU casa, por cualquier eventualidad). Nosotros sostenemos que no le podemos entregar copia de la llave de la sala de máquinas (somos custodios de ellas) ni del buzón de la correspondencia, lo que no quiere decir que el acceso le esté prohibido, si lo solicita a la administración y lo acompañamos. La llave del buzón está en custodia del encargado, quien es el que reparte la correspondencia todos los días y es el responsable de que no falte nada. Si le entregamos llave a los consorcistas y después falta algo no podríamos hacerlo responsable sólo a él del hecho. Por otro lado el acceso a la sala de máquinas está restringido a los técnicos del service y al ingeniero a cargo. La famosa pregunta es: ¿dónde está escrito que los consorcistas no deben tener esas copias de llave? ¿es legalmente exigible por su parte el derecho a tener llave de todos los espacios comunes ya que son de su propiedad aunque sea en forma proporcional? Obviamente la Ley 13512 no dice nada al respecto, pero tal vez haya alguna otra reglamentación, ley, código, jurisprudencia o tan solo un artículo publicado por alguien que me permita justificar mi postura "por escrito". De lo contrario voy a tener que darle las llaves ya que el señor se viene con el Código Civil bajo el brazo. Disculpen
lo extenso de la pregunta. Les agradezco desde ya el tiempo que dedican a
nosotros. Éxitos. Gabriela DB (16/6/2004) Estimada Graciela: Existe una gran confusión sobre la naturaleza y las funciones de los Consejos de Administración. Esta confusión lleva a mucha gente a postularse, hacer "campaña", y finalmente llegar a integrarlos para sentirse un escaloncito más por encima del resto de los demás consorcistas para, de este modo, coadministrar el consorcio o convertirse en una suerte de fiscales exclusivos e implacables de los administradores. Muchas son las veces que se tergiversan las limitadas funciones que algunos, sólo algunos, de los reglamentos de copropiedad le asignan. Es importante tener presente dos cosas: a) ni la creación ni el funcionamiento de estos consejos tiene consagración de jerarquía legal, puesto que la legislación que rige la materia (ley 13.512 y su reglamentación) no los creó ni los contempla; b) sí hay algunos consorcios que en sus reglamentos los han previsto, fijándoles limitadas funciones que normalmente no van más allá de la asistencia al administrador en la obtención de presupuestos, o la determinación de prioridades y el co-control en la ejecución de las tareas en las áreas comunes del edificio; excepcionalmente, se les pueden asignar el reemplazo temporario del administrador en casos de ausencia o intervenciones (que también tiene cualquier consorcista) en casos de urgencias. En definitiva: si bien no nos dice en su consulta qué prevé el reglamento de su edificio sobre el particular, nos animamos a decirle que ese vecino suyo está asumiendo funciones y atribuciones que no le corresponden y que, manifiestamente, resulta totalmente improcedente la exigencia de querer contar con un juego completo de llaves de todas las puertas del edificio. Ahora, en la medida en que considerando estrictas razones de seguridad la asamblea del consorcio considere conveniente que alguien más que el administrador o el encargado tenga un juego de llaves, será una decisión a adoptar en ese ámbito y constituirá una responsabilidad para ese copropietario (integrante del consejo o no) el uso que haga de esa posibilidad de acceso a esos sectores de servicios del edificio. Pero es el consorcio quien decide esto y no la pretensión unilateral e infundada de un vecino confundido y exigente. La saludo cordialmente. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Gacetilla de Prensa
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Rincón Solidario Estimada gente: Es muy grato leer Pequeñas Noticias y espero me contesten esta consulta. Si
una unidad funcional, según el Reglamento (de hace más de 50 años), que
es local, está siendo utilizado como vivienda, ya que tiene cocina,
lavadero, baño ¿lo podrá vender el propietario como si fuera una
vivienda? ¿Cabría la posibilidad que el Consorcio intimara al nuevo
propietario por el cambio de destino y el propietario vendedor se viera
involucrado en un juicio por daños y perjuicios? En la escritura es de
rito que el comprador acepte el Reglamento. Y entonces, podrá accionar
contra el vendedor. Gracias, por su respuesta. Y va otra más, abusando de ustedes. En un consorcio se pretende rebajar el consumo de luz y gas del encargado porque dicen que gasta más de lo que corresponde a una vivienda de las dimensiones que tiene y la comparan con lo que consumen los departamentos de 3 ambientes. ¿Donde está estipulado el quantum del consumo de luz y gas para los encargados ¿Es obligatorio pagárselo? Si siempre se pago... ¿se puede reducir? Gracias. Estimado Rodolfo Para poder responder con precisión tu primer pregunta, tendría que saber cuánto tiempo hace que el propietario del local lo utiliza como vivienda. Si bien el reglamento de copropiedad establece que dicha unidad funcional tiene que tener como destino un local comercial y si la misma fue utilizada como vivienda durante un tiempo de 10, 15 o 20 años sin que los propietarios pusieran objeción al respecto, hay jurisprudencia que dicha situación es un derecho adquirido y por lo tanto lo puede utilizar como vivienda. También
hay que tener en cuenta que el reglamento es la ley del consorcio y
depende del criterio del juez el resultado que tenga el caso, ya
que hay jurisprudencia en ambos sentidos. Ante cualquier duda, volvenos a consultar. León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466. |
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Administración de consorcio/Contador Público: Tareas de administración, contables, impositivas, consultas - Amalia Paula Esperon - Teléfono: dejar mensaje en el (0221)482-2656 (La Plata - Pcia. de Bs. As.) - E-mail: aesperon@contadores.net.ar |
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ENCARGADO PERMANENTE CON VIVIENDA: Matrimonio sin hijos. Amplia experiencia (13 años) en mantenimiento (electricidad, control de proveedores) y limpieza. Están a disposición en caso de entrevista mis antecedentes laborales y certificados de aportes - Sr. Diego Machiavello - Teléfono: 4-501-5200 - E-mail: machdial@yahoo.com.ar. |
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ENCARGADO DE EDIFICIO EN ZONA CAPITAL: Mi nombre es Daniel tengo 38 años, soy casado y una hija de 9 años que va al colegio y es muy tranquila. Tengo experiencia en vigilancia y muy buenas referencia soy fuerte, sano y bien predispuesto. Mi mujer quiere trabajar también. Si están interesados en recibir más información pueden llamarme al teléfono 4457-0998 o enviarme un e-mail a noraa713@yahoo.com.ar. Muchas gracias. |
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Correo de Lectores Señor Director: Me permito presentarme a Ud. en mi condición de asiduo lector del Boletín que preside. Mi nombre es Carlos Omar Pugliese, soy Administrador de Consorcios y Contador; poseo el Estudio en la calle Paraná al 200 de Capital Federal y el motivo de mi mail es, además de felicitarlo por tan importante cooperación que Ud. realiza en contribución a un mejoramiento de la función que ejerzo, al mismo tiempo le informo que a partir del boletín Nº 210 no he recibido más ese informativo tan importante para mí, no solamente en mi condición de Administradores de Consorcios sino también como contador ya que muchas veces he recurrido a este boletín para resolver problemas laborales o de liquidación de cargas sociales, esto a pesar de contar con numerosas suscripciones impositivas laborales y comerciales. El motivo se debe a que he cambiado mi dirección de mail no utilizando mas xxxxx@arnet.com.ar, siendo las NUEVAS DIRECCIONES: xxxxx@speedy.com.ar Desde ya muchas gracias por contarme como suscriptor de la redacción que Ud. dirige. Atentamente Carlos Omar Pugliese (30/6/2004) Estimado Cr. Pugliese: Le agradezco sus palabras que nos dan aliento para continuar en esta difícil tarea de informar a la comunidad consorcial sobre todo aquello que pueda resultar de su interés. Quiero aprovechar su misiva (aunque no es su caso) para aclarar que Pequeñas Noticias NO BORRA nunca la suscripción de ningún lector salvo que él mismo lo pida. Comento eso (aunque reitero no es el tema de su misiva) porque algunas personas me preguntaron en diversos eventos por qué los había borrado de la lista de suscriptos o me informaron que no les llegaba el boletín. Por otra parte alguien pensó que esta suspensión del servicio obedecía a alguna diferencia de ideas con la redacción o su director. Nada más lejos de la realidad. En NINGÚN caso se desuscribe a una persona por esas razones. La causa por la que un suscripto no reciba un boletín puede ser que su casilla de correo esté llena o que su servidor esté "caído" al momento del despacho y lo que aconsejamos a aquellos que lo dejaron de recibir es que se vuelvan a suscribir. No hubo y no habrá nunca ninguna otra razón. Un saludo cordial CGdeR |
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Correo de Lectores ¿Cuándo corresponde tener a un ayudante? Siempre me mantengo al tanto con sus informes, y aprovecho la oportunidad para ver si me pueden informar sobre cuándo corresponde un ayudante y cuántas horas, puesto que en mi consorcio de 56 unidades tenemos un encargado y una empresa de limpieza 4 horas y quisiera saber si eso está bien. Les agradezco de antemano. Atte. Paula (29/6/2004) Hola Paula, tu duda es compartida por muchos de los lectores de Pequeñas Noticias y esa consulta se la hicimos al Sr. Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, quien respondió que "... en ningún lado surge la obligatoriedad de tener un ayudante. Yo no puedo decir si tiene o no tiene [que tenerlo], sí puedo decir que no hay nada establecido que indique que tiene que tener un ayudante" cuando el edificio supera las 35 unidades. También aclaró que "depende de la tarea que se le dé al trabajador y las tarea que quiere que se hagan. Si éstas son demasiadas seguramente va a necesitar un ayudante porque no podrá cumplir con lo pedido". Agregó que este tipo de cuestiones se terminan resolviendo en una comisión paritaria dentro del ámbito del Ministerio de Trabajo. Paula, te envío un saludo. MFL |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Lectores Hola, quisiera si me pueden informar con respecto al siguiente caso: un encargado permanente con vivienda que cumple horario de 8 a 12Hs. y 16 a 20 Hs. días hábiles y además los fines de semana hace horas extras (sábado de 16 a 20 Hs y domingo de 8 a 12 y 16 a 20 hs). En su liquidación se le paga por horas extras al 100% y en el mes se le da un sábado franco (por supuesto esto es de común acuerdo). Esto totaliza por ahí 56 hs extras al 100%. Esto se viene dando desde hace varios años. Pregunta: ¿se está en infracción ya que no cumple las 36 hs. de descanso de fin de semana? En el caso de sacarle las horas extras (quiero decir que no las haga más) ¿se puede tener algún litigio? Por otro lado ese mismo encargado desde que ingresó al consorcio el administrador le pagó como categoría 2º y debería ser 4º ya que el edificio no tiene ningún servicio central, además se le paga por movimiento de coches (no le corresponde porque son cocheras fijas), mantenimiento de jardín (por un cantero de 1x1mt de la entrada, tengo entendido que no le corresponde). Es posible recategorizarlo como de 4º que es lo que legalmente le corresponde???. Desde ya muchas gracias por su atención. Lic. Marcela S. (15/6/2004) Lic. Marcela, con respecto a tu consulta relativa a la categoría del trabajador te invito a que leas en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 218 y en la sección de Correo de Lectores una consulta que llamamos "Una categoría incorrecta" ya que es idéntica a la tuya. Con respecto a las otras consultas si bien no se está cumpliendo con el horario de descanso se está pagando por ello y además, entiendo que es así, el encargado está de acuerdo en cumplir esas horas extras. Por otra parte si no lo estuviera él se puede negar a continuar trabajándolas sin que el empleador pueda obligarlo a hacerlas. En cuanto a quitárselas es conveniente hacerlo en forma progresiva y se debe notificar al trabajador en forma fehaciente por nota, carta documento, telegrama o en el libro de órdenes. Un saludo grande. MFL |
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Proveedores de Bienes y Servicios Avisos destacados |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Correo de Lectores Fabiana ¿cómo andás? Tengo una duda con la liquidación de aguinaldos, sé que es el 50 por ciento de la mejor remuneración bruta del semestre, mi duda es si también entra para el computo las asignaciones familiares que conforman ese sueldo bruto. Gracias Un beso Luis (22/6/2004) Hola Luis, y ojo!! que no deberás tener en cuenta ni las asignaciones familiares ni las sumas no remunerativas para el cálculo del sueldo anual complementario. Actualmente la única suma no remunerativa vigente es la de $50 establecida por el decreto 1347/03. Todo el resto de los conceptos deberán ser tenidos en cuenta para el calculo del mejor haber bruto del semestre, en este caso correspondiente a enero-junio de 2004. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores Suplente de media jornada o de jornada completa Queremos poner una persona para que realice las horas extras del encargado los domingos y feriados. ¿Cuántas horas son el mínimo que podemos pagar por ley, y los aportes de obra social cuál es el mínimo sobre el cual se debe pagar?. El encargado está de acuerdo en no hacerlas. Desde ya muchas gracias. Siempre es valiosa su información. Liliana A. (26/6/2004) Hola Liliana, muchos de los inconvenientes que se plantean con los trabajadores de edificios es la mala categorización según las tareas que realiza en el edificio. Las horas extras son aquellas horas que el trabajador permanente realiza fuera de su horario habitual en el edificio y que se le abonan según qué día y en qué horario las realice al 50% o al 100%. El trabajador que reemplaza al encargado en esas horas será un "Suplente de jornada completa o de media jornada" según corresponda. El artículo 7º del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 describe y clasifica a las distintas categorías según las tareas que el trabajador realiza y en el inciso g) habla del suplente de jornada completa: "... g) SUPLENTE DE JORNADA COMPLETA: Es quien reemplaza al/la titular cuya jornada de trabajo sea de 8 horas diarias, durante el descanso semanal de éste/a, vacaciones, enfermedad y/o cualquier licencia que contemple el presente Convenio y/o la legislación laboral vigente. El/la suplente del descanso semanal, adquiere estabilidad en su cargo a los 60 días corridos desde su ingreso. La jornada laboral de este personal podrá ser igual al del/la titular, percibiendo los importes que fije la escala salarial vigente. El inciso h) hace referencia al suplente de media jornada: "... h) SUPLENTE DE MEDIA JORNADA: Es quien reemplaza al/la titular. Respecto de este personal rigen las mismas condiciones que la del suplente de jornada completa y percibirá el 50% del valor diario establecido para el mismo." Por otra parte el mismo artículo en el inciso p) describe las características del trabajador jornalizado: ...p) TRABAJADORES/AS JORNALIZADOS/AS: Son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio. A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias. El valor hora se obtendrá de la siguiente forma: se considerará el sueldo básico que percibe un/ a Encargado/a Permanente Sin Vivienda de Edificios de primera categoría, dividiendo tal remuneración por 120, el importe resultante será el valor de una hora de trabajo. En ningún caso la aplicación de esta norma podrá dar lugar a una disminución del salario actualmente vigente." En cuanto al mínimo sobre el cual se debe aportar para hacer uso de la obra social siguen siendo los 3 MoPres (Módulo Previsional) o sea $240 ya que el valor de 1 modulo es de $80. Un saludo grande. MFL |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 219 Fecha de publicación: 5 de Julio de 2004 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde y Juana Castro Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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El
comisario Héctor Oscar Aguirre, de la seccional 21º,
resaltó la positiva aceptación que tuvo este programa
entre encargados, propietarios y administradores.
AFIP
Convenio
Colectivo de Trabajo 378/04
Correo
de Opinión
Pequeñas Noticias
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
CCT
378/04
Cuentas
Corrientes
Liga
del Consorcista
Sr.
Claudio Suárez: Cualquier estrategia comunitaria debe
determinar a qué tipo de ofensor va dirigida. Al ofensor complejo
que viene organizado, con inteligencia y va a robar un banco no lo
va a parar un cartelito nuestro que diga “estamos prevenidos’”.
El
comisario Héctor Oscar Aguirre, de la seccional 21º de la
Ciudad de Bs. As., le comentó a Pequeñas Noticias en una
charla informal que desde hace más de un mes que viene trabajando
con los encargados de los edificios que pertenecen a la
circunscripción bajo su jefatura. Como un primer paso los fue
invitando a su despacho para conocerse y conversar sobre la mejor
manera de que estos trabajadores pueden colaborar con la comisaría
e inclusive entre ellos mismos para mejorar las condiciones de
seguridad del barrio. En esa oportunidad también entregaba un
volante con recomendaciones <
Adm.
Juan Carlos Brath: A nivel social me parece bien. De
hecho las comisarías están muy castigadas y están muy aisladas
del resto de la gente. Si el comisario de la 21º hace una
participación a nivel de encargados acá [en el barrio de Palermo]
hay una densidad muy grande de edificios. Si llega a los
encargados, esa llegada la tiene que multiplicar fácil por 25 o por
30 que son la cantidad de propietarios [titulares] que viven en cada
consorcio.
Dra.
Noemí Rial
(Secretaría de Trabajo):
Abogada con posgrados en Facultad
Latinoamericana de Ciencias Sociales (FLACSO) y en la Universidad de
Bologna. Asesora laboral. Docente universitaria. 
Dra.
Victoria Loisi (Liga del Consorcista):
"Nosotros somos siempre partidarios de que todas las
diferencias ameritan sentarse y discutir. Por supuesto siempre
discutir en forma elevada y civilizada, discutir con argumentos y
nosotros siempre discutimos con argumentos. No estamos en contra
"de" sino que queremos llegar a un resultado positivo y
concreto, no en contra de la figura teórica de tal o cual..."
Alicia
Giménez (Unión de Copropietarios):
"Piensa que esto viene desde hace muchos años y nos instó a
que los consorcistas nos uniéramos e conformáramos realmente la
otra pata que falta. Por ahora se va a tratar de anular por lo menos
esas dos cláusulas que tanto nos molestan, pero a ver si se avienen
porque hay que hablar con el SUTERH y con las 3 cámaras que dicen
que nos representan aunque no nos representan en lo absoluto. La
viceministra es conciente de esto..."
Contesta
el
Dr. Juan
Iglesias
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el
Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el Adm.
León Estrugo
