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"Corresponde
desestimar sin más trámite la pretensión incoada", dictaminó la
Dirección General de Asuntos Jurídicos del Ministerio de Trabajo de la
Nación el pasado 27 de julio de 2004 sobre el pedido administrativo de
suspensión de la Convención Colectiva de Trabajo 378/04 que motorizó la
Dip. Inés Pérez Suárez Pequeñas Noticias accedió en forma exclusiva al dictamen Nº 1077 de la Dirección General de Asuntos Jurídicos del Ministerio de Trabajo donde el 27 de julio de este año (2004) desestimó "sin más trámite la pretensión incoada" el recurso administrativo de suspender los efectos del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 (CCT 378/04), presentado por un grupo de consorcistas e impulsado por la Dip. Inés Pérez Suárez (Bloque Eva Perón) a fines de junio de este año <ver texto completo>.
Es de remarcar que en fecha posterior, según un comunicado de prensa de las oficinas de la misma diputada, se anunció que ese mismo día (27 de julio de 2004) Inés Pérez Suárez presentó en la justicia una demanda con la intención de declarar la nulidad del CCT 378/04 solicitando que, como medida cautelar, se suspendan los efectos del mismo hasta tanto se expida la justicia <ver "Los antecedentes">. Este medio le acerca a sus lectores, en carácter de primicia absoluta, la respuesta de cada una de las entidades de administradores (CAPHyAI[1], UADI[2] y AIERH[3]) que celebraron dicho convenio contestando el pedido administrativo de suspensión realizado al ministro de Trabajo, Carlos Tomada, teniendo en cuenta que los argumentos esgrimidos por las entidades probablemente serán parte de la artillería que se utilizará en el juicio iniciado. UADI: La "pretensión de los quejosos" El 15 de julio de 2004, en nombre de la UADI los Sres. Osvaldo Emilio Enrique Primavesi y Daniel Oscar Casati -en su caracteres de Presidente y Secretario respectivamente- dieron su respuesta a la presentación efectuada por los vecinos en un extenso documento de 10 páginas en papel sin membrete <ver texto completo>. Una de las primeras observaciones que hacen es que esta "queja" la realiza "un pequeño grupo de vecinos", que pertenecen sólo a Capital Federal y que "pretenden desconocer la representatividad de las partes firmantes del acuerdo colectivo en relación a la parte patronal", agregando en sus palabras: "vale decir nuestro carácter representativo y el de las otras dos dignas instituciones colegas". Sobre este tema volverán a insistir a lo largo de su alegato invalidando la presentación de los vecinos que se "arrogan la representación de millones cuando apenas superan cien los firmantes y de una única jurisdicción". Al final del escrito Primavesi y Casati contraatacan sobre este delicado tema diciendo que "desconocer [la] capacidad de representación a nuestra institución es desconocer el sistema específico de la propiedad horizontal". En otra línea de argumentación, esgrimida en su descargo la UADI, aclara que obtuvo su Personería Gremial en el año 1988 bajo el Nº 578 -luego de su inscripción en el Registro Gremial de Empleadores, dependiente del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social- y que desde entonces "intervino en todas las manifestaciones de concertación sectorial, ya sea en la paritarias salariales, como en el dictado de los convenios colectivos (306/98 y 378/04)".
En otro orden de cosas la UADI sostiene que "pretender, como lo hacen los quejosos, atar la suerte de la vigencia de una convención colectiva de trabajo al dictado de una ley no resiste a la crítica. El convenio colectivo de trabajo es un instituto del derecho del trabajo. La ley 13.512, que regula la propiedad horizontal o la que eventualmente se dicte en el futuro, es y/o será una ley civil complementaria del Código Civil." Agregó inmediatamente a continuación lo que parece será su postura con respecto a la reforma propuesta por la Dip. Inés Pérez Suárez: "La ley 13.512 fue pionera al regir un sistema que incluso estaba prohibido en el régimen del Código de Vélez Sarsfield, y se ha mantenido vigente por más de medio siglo. Lo que ya está denunciando la solidez jurídica de la misma." La UADI fundamenta la participación de las entidades que representan los intereses de los administradores en las negociaciones por salarios en el Art. 9º inc. a) de la Ley 13.512 "cuando establece como atribución del administrador ‘elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo’" agregando que "cobra vigencia el viejo adagio muy utilizado en el campo jurídico; ‘Quien puede lo más puede lo menos’. Si el administrador está autorizado a los dos actos más trascendentes en el plano de las relaciones laborales a nivel individual como es el contratar y el despedir, ¿cómo no va a estar autorizado para fijar las condiciones de trabajo? y éste es el sentido de los convenios colectivos". Por último, desestima la posibilidad de que los propietarios puedan ser parte en las negociaciones con los empleados del consorcio argumentando que "podríamos hacer un paralelo y señalar que del mismo modo que el artículo 22 de la Constituci6n Nacional señala que ‘El pueblo no delibera ni gobierna sino por medio de sus representantes y autoridades creadas por esta constitución...’, el sistema de propiedad horizontal está regulado por una norma que le confiere expresas facultades al administrador en cuanto órgano, representante o mandatario legal del consorcio de propietarios..." aclarando que un consorcio está claramente diferenciado de las personas que lo integran. Fundamentó su idea exponiendo que "...pretender como lo hacen los quejosos en el escrito que se contesta que los propietarios son los que tienen que negociar colectivamente, parte de un error de conceptos. Cobra vigencia aquello de que 'nadie puede ser y no ser al mismo tiempo'. Resulta difícil imaginar a los propietarios individualmente como empleadores. Porque si se quiere pensar que los propietarios deberían negociar colectivamente también deberían afrontar la carga de hacerlo individualmente." Según Primavesi y Casati esto sería así porque "...la negociación colectiva integra el llamado derecho colectivo del trabajo. Este sector del derecho del trabajo regula las relaciones colectivas del trabajo en donde desaparece la actuación del sujeto individual (trabajador y empleador) para entrar a jugar los entes que los representan. Es decir toman activa intervención los sindicatos (defensoras de los intereses del sector trabajador) y las asociaciones representativas de empleadores. " CAPHyAI: Negamos el carácter invocado y la autenticidad de las firmas Por la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias contestó el 15 de julio de 2004 su presidente, el Sr. Néstor Pirosanto, en un escueto documento de dos carillas escrita en el papel oficial de la institución que representa <ver texto completo>. Negando que proceda la suspensión de la vigencia de la Convención Colectiva de Trabajo 378/04 adujo "que la Resolución de la Secretaría de Trabajo Nº 113/04 de fecha 26 de abril de 2004 está ajustada a derecho y de ningún modo puede ser atacada por las causas que se invocan en el escrito en descargo."
Por otra parte recordó que a partir "del fallo plenario de [la] Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo Nº 188, del 12/12/1972 en los autos ‘Suterh c/Consorcio de Propietarios del edificio Canning 2905’´ha quedado claro que las convenciones colectivas celebradas por esta Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal obliga a los consorcios de propietarios constituidos conforme a la ley 13.512, mientras que los suscriptos por la Asociación de Propietarios de Bienes Raíces alcanzan a los denominados edificios de rentas." Otro de los argumentos que esgrime, defendiendo la legitimidad de su participación en la firma del CCT 378/04, es que ha sido celebrado por las mismas partes que realizaron el pasado Convenio Colectivo de Trabajo Nº 306 del año 1998 sin que los firmantes de la solicitud de nulidad hayan formulado en esa oportunidad objeción alguna. A continuación explicó los alcances del convenio actual aduciendo que "la reciente actualización ha procurado incorporar a los básicos del convenio y sus adicionales la incidencia de las sumas no remuneratorias que el Decreto de necesidad y urgencia 392/03 dispuso con alcance a todas las actividades incluyendo a los trabajadores dependientes de los consorcios de copropietarios." En relación al nuevo seguro que creó el Art. 27º del CCT 378/04, en su alegato de descargo, lo minimizó incorporándolo como parte del "resto de las cláusulas sociales" de las que aclaró que "tienden a sustituir obligaciones a cargo de los consorcios en su carácter de empleadores y mejorar las condiciones de los trabajadores sin que pueda asignarse a esa intención la finalidad de ‘introducir en las comunidades consorciales un factor de discordia absolutamente inaceptable’ -como sostiene el escrito- ‘poniendo en peligro en numerosos casos la vivienda familiar’’". Por último, descalificó el reclamo de los vecinos argumentando que "no surge, del escrito acreditado el interés ni la identidad de los firmantes por lo que expresamente negamos el carácter invocado y la autenticidad de las firmas". AIERH: No cumplen con los requisitos ni de forma ni de fondo A los firmantes del petitorio de suspensión del CCT 378/04 les contestaron a lo largo de seis carillas los Dres. Juan Manuel Acosta y Lara y Patricia M. Fernández en su carácter de Presidente y Secretaria respectivamente de la institución que representan. Aún antes de abocarse a la respuesta al reclamo realizado por los vecinos, se expidieron duramente contra el proyecto de modificación de la Ley 13.512 opinando que "tiene un claro perfil oportunista y ha sido elaborado sin consultar a los verdaderos actores de este sector, proyecto que sin dudarlo es perjudicial a la comunidad consorcial en general y a los copropietarios que dice defender en particular" aunque no aportaron argumentos que sustenten esa apreciación.
Sin embargo, ya en tema, frente a la solicitud de suspender la vigencia del CCT 378/04 hasta tanto se expida el Congreso Nacional, las autoridades del AIERH sostienen, que "de aprobarse dicho proyecto este regirá los destinos de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal desde [...] su entrada en vigencia siendo improcedente su aplicación retroactiva, ya que ésta colisionaría con el principio del derecho de irretroactividad de la ley civil." El AIERH, en la misma línea de pensamiento de la UADI -que acusó a los vecinos que suscribieron el petitorio de "arrogarse la representación de millones cuando apenas superan los cien"- y de la CAPHyAI -que puso en tela de juicio la autenticidad de las firmas y el carácter de los firmantes-, aseguró que "un reducido grupo de propietarios no puede arrogarse la representatividad de los inmuebles" agregando que "creemos que las firmas recolectadas responde a la voluntad individual de los propietarios y no a la necesaria manifestación mayoritaria de los mismos para expresar la correcta voluntad del consorcio al que pertenecen, y que tal procedimiento no respeta la ley y los reglamentos de copropiedad y administración." Apoyando esta tesitura y desde el punto de vista formal argumentaron que "los presentantes no cumplen con los requisitos ni de forma ni de fondo requeridos por la ley para representar al sector patronal en estas instancias por lo que entendemos carecen de legitimación para realizar la presentación que contestamos, por lo que el ministerio de trabajo deberá rechazarla sin mas tramite." Defendiendo a la institución como parte empleadora, los Dres. Acosta y Lara y Fernández sostuvieron en su descargo que "aducir que los propietarios no se hallan representados implica arrogarse [por parte de los consorcistas] el carácter de empleadores individuales por el hecho de pagar expensas o gastos comunes (los que se encuentran integrados diversos rubros entre ellos los salarios de los trabajadores de edificios)." Advirtiendo los riesgos implícitos que esta postura acarrearía dado que en ese caso, según sus palabras, "las demandas laborales se dirigen a los consorcios y si su resultado desfavorece al empleador, debiendo este pagar las costas del juicio, quien responde es el consorcio con su patrimonio (formado por expensas, fondos de reserva y/o créditos si los hubiere) no son los propietarios en forma individual quienes deben responder con sus bienes personales." Por
último agregó que "desde el año 1.990 a la fecha hemos participado
de numerosos acuerdos, actualizaciones de salarlos en base a pautas de
productividad, paritarias de interpretación y la renovación total del
Convenio Colectivo de Trabajo 398/75 que derivó en el 306/98 hoy
modificado por el 378/04 y en todas estas negociaciones hemos representado
al sector negociando de buena fe, dentro del marco de la normativa vigente
en cada momento, sin haber recibido hasta la fecha cuestionamiento alguno
al respecto." --- [1] Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias [2] Unión de Administradores de Inmuebles [3] Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal |
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Con
la firma del Dr. Carlos Tomada, hoy se publicó en el Boletín Oficial la
resolución por la cual el Salario Mínimo, Vital y Móvil aumentó $100
colocándose en $450 mensuales y en $2,25 la hora El 7 de septiembre de 2004 fue publicada en el Boletín Oficial (BO) y firmada por el Ministro de trabajo, Carlos Tomada, la Resolución 2/2004 por el cual el Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMVM) pasó de 350 a 450 pesos mensuales y de un valor por hora de 1,75 a 2,25 pesos. Los beneficiarios de este incremento son aquellos empleados comprendidos en la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744, de la Administración Pública Nacional y de todas las entidades y organismos en que el Estado Nacional actúe como empleador para los trabajadores mensualizados que cumplen la jornada legal de trabajo a tiempo completo. Si bien este aumento tendrá incidencia en varios convenios colectivos de trabajo, el Nº 378/04 bajo el cual se encuentran los trabajadores de edificios de renta y horizontal, no sufrirá modificación alguna ya que todos sus valores básicos son superiores a $450, con lo cual las expensas no se verán incrementadas, al menos, por este motivo. El artículo 15 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 contiene la escala salarial correspondiente a cada una de las funciones y categorías de los trabajadores del sector. Se puede observar que el valor más bajo es de $ 593 (31,8% más que el SMVM) correspondiente a las funciones Encargado permanente, Ayudante permanente, Personal asimilado y Personal con más de una función, todos con vivienda y de 4º categoría y el más alto corresponde a la función del Mayordomo sin vivienda con $831 (84,7% más que el SMVM). Por otra parte el Gobierno parece decidido a dejar en manos de sindicatos y empresarios cualquier aumento general de salarios -negociaciones paritarias- y no hacerlo por decreto aunque desean una suba en los básicos de convenio para continuar estimulando el consumo. La decisión del aumento en el SMVM fue tomada en el marco del Consejo del Salario donde las posturas en un principio no fueron coincidentes: los empresarios estaban dispuestos a aumentarlo hasta $400 y la parte sindical pugnaba por $500 con futuros incrementos hasta alcanzar los $730 de la canasta básica de pobreza. Le
quedan pendientes al Consejo del Salario varios temas a tratar en el futuro,
uno de los cuales está referido a un posible aumento en las asignaciones
familiares que sí tendría incidencia en los haberes de los trabajadores
de edificios, aunque no en el costo laboral del consorcio. |
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El 25 de agosto pasado la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), mediante una carta dirigida a la diputada Inés Pérez Suárez, le manifestó pleno apoyo a su iniciativa de realizar acciones judiciales tendientes a anular el CCT 378/04. Las Sras. Alicia Martha Giménez y Azucena Navarro, Presidenta y Secretaria respectivamente de la joven Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) mediante una carta dirigida a la Dip. Inés Pérez Suárez (Bloque Eva Perón) expresaron el pleno apoyo de la entidad que representan a su iniciativa de comenzar acciones judiciales tendientes a la anulación del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 (CCT 378/04) que en sus palabras fue "celebrado arbitrariamente por el sindicato que agrupa a los trabajadores de edificios de renta y propiedad horizontal y algunas cámaras representativas de los administradores en manifiesta exclusión de los verdaderos empleadores, vale decir, los consorcistas de dichas casas y, lamentablemente homologado por el Ministerio de Trabajo de la Nación hace muy poco tiempo." La presidenta de UCRA le informó a la diputada que la entidad a la que pertenece "instó un recurso de nulidad en el expediente administrativo impetrado por un importante número de consorcistas, que se encuentra en el Departamento de Asuntos Jurídicos del citado ministerio, a la espera de la resolución definitiva". Por otra parte
le aclaró en la misiva que, en caso de no contar con una respuesta
favorable y agotada la vía administrativa, UCRA evaluará recurrir
"a la instancia judicial, en revisión, a los fines de lograr
cautelarmente los nocivos efectos del acuerdo y provocar, a la postre, su
inaplicabilidad ante la palmaria y absoluta nulidad que lo vicia". |
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Análisis comparativo (11ª entrega) por Norberto Wilinski Esta
es la 11º parte del detallado y exhaustivo cuadro comparativo que
realizó el contador y administrador Norberto Wilinski entre cada uno de
los artículos del anterior Convenio Colectivo de Trabajo (306/98) y el
que lo reemplazó (378/04) Obligaciones del personal.
En
la próxima entrega se tratarán las secciones: "Tareas no
obligatorias del personal", "Otras obligaciones del
empleador" y "Obligación del consorcio de actuar como
agente de retención" --- El Dr. Norberto Wilinski es Contador Público y Licenciado en Administración especializado en Consorcios de Propiedad Horizontal, es socio fundador de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), es director de Ediciones PropHor. Se puede suscribirse en forma gratuita al Boletín de PropHor enviando en e-mail a prophor@infovia.com.ar o llamando al teléfono 4857-1870. |
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La
noticia más conmovedora del mes de agosto se produjo en su primera semana
y fue el accidente que se cobró la vida de 8 personas a raíz de la
inhalación de monóxido de carbono en la vivienda de un encargado En el primer boletín del mes, el Nº 223 del día 3 de agosto de 2004, en la nota de tapa llamada "Trampa mortal" Pequeñas Noticias informó sobre un trágico accidente producido en la vivienda de un encargado de edificios ubicado en la calle Baigorria 4186 en el barrio porteño de Villa Devoto. Vivían allí el encargado, su actual esposa con sus hijos y se encontraban también su ex mujer con sus propios hijos. En total 8 personas, de las cuales 5 eran menores con edades que variaban entre los 11 meses y los 14 años. La muerte fue el producto de la inhalación de monóxido de carbono que provino, aparentemente, de un calefón. Ocurrió durante la noche del 27 de julio y al día siguiente se los encontró a cada uno de los habitantes en posiciones que demostraban habían sido sorprendidos haciendo cada uno sus actividades en forma habitual.
Por otra parte, en una nota posterior aparentemente inconexa llamada "Atrapados con salida" (Nº 227) de fecha 31 de agosto de 2004, se informó sobre la sanción de una ley relacionada con la organización y el ejercicio de la evacuación de los edificios porteños en caso de un siniestro. Si bien el accidente de la calle Baigorria parece ser muy diferente a un siniestro producido en un edificio, ambos tienen un común denominador: la necesidad de trabajar sobre la prevención. La
toma de conciencia por parte de todos nosotros sobre el valor de la
prevención, las acciones tendientes a minimizar accidentes y siniestros
son de vital importancia para salvar vidas, las propias y las ajenas... Y
eso no tiene precio. |
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Sr. Vecino/a el Centro de Gestión y Participación Nº 7 y Pequeñas Noticias lo invitan a acercar sus consultas y dudas sobre Propiedad Horizontal a la Comisión de Consorcios Asesoramiento solidario y gratuito Todos los miércoles de 19:30 a 20:30 hs Av. Rivadavia 7.202 3º piso - TE: 4581-3906 |
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Un aporte a la reforma de la 13.512 por el Sr. Gonzalo Acuña Sr. Director: Con relación al proyecto modificatorio de la ley 13512 que ha presentado la Diputada Nacional Prof. Inés Pérez Suárez, me gustaría hacer un aporte, en función de la experiencia ganada como miembro de un macro-consorcio. En especial, en lo que se refiere a los administradores, la forma de designarlos y de removerlos. Esto porque la dura lucha que hemos tenido que desarrollar para remover a 2 administradores que hemos tenido a lo largo de estos primeros 8 años aquí en Donizetti y Rivadavia, Villa Luro nos han dejado enseñanzas muy valiosas, que queremos compartir con los otros lectores y demás consumidores del servicio (no profesión) de "Administración de Consorcios" Nuestros aportes/recomendaciones son los siguientes:
Si se desea, se puede establecer que ese pedido sea primero hecho al Administrador, de manera fehaciente. Pero si este desoye el pedido o no respeta el plazo estricto que se le especifique en el escrito o simplemente no recibe la nota, ya sea negándose o apelando a trucos tales como "cerrado por almuerzo" para no recibir las Cartas Documento (¡truco favorito de nuestro ex-administrador!) se tendrá por notificado del pedido por la sola existencia de la Carta Documento, aunque esta halla sido retornada sin recibir. Cumplidos estos requisitos, los vecinos podrán convocar y citar legalmente a Asamblea para los propósitos antes mencionados o incluso en los casos que el Administrador SE NIEGUE a convocar una asamblea pedida por los vecinos, sea cual fuere el tema en cuestión. Incluyendo esta modificación en la ley 13512 se facilitaría enormemente la vida consorcial, porque se restablecería el equilibrio en su justo punto y ya sería más que difícil que millones de argentinos sigan siendo rehenes en sus consorcios de un numero ínfimo de personas, los malos administradores, que se escudan en un sistema basado en la buena fe y que ellos usualmente no respetan. Esto traería una mayor participación de los copropietarios en las cuestiones consorciales, lo que generalmente oxigenaría muchas estructuras y destruiría muchas instancias de corrupción que hoy son bastante frecuentes en los consorcios, como los proveedores "seleccionados" de los administradores que "cobras peaje" cuando no son directamente empleados del mismo. (Aquí quiero mencionar la suerte de un reputado administrador que tuvo la buena fortuna de encontrar el mejor precio para la compra (masiva) de lamparitas: no, no fue con Phillips o con General Electric, ni siquiera con Osram! Este individuo encontró que su vecino "de al lado" tenía el mejor precio que todos esas grandes empresas.. Esto es lo que se llama tener mucha, DEMASIADA suerte!!!). 3) Mandato con plazo fijo universal: todos los mandatos debería durar 1 (un año) calendario, con la sola excepción del primero, que podría durar un máximo de dos. Así de esa manera, los administradores tendrían 2 años para probar la calidad de su trabajo al cabo de cuyo lapso la Asamblea debería ratificarlos o removerlos. Para evitar "confusiones" sería importante que se establezca que para todos aquellos administradores que hayan sido designados con antelación a la entrada en vigencia de esta norma, se considerara que están en el último semestre de ese período inicial, con lo cual deberán convocar a una Asamblea para ser ratificados NO MAS ALLÁ de los 180 días corridos a contar de la entrada en vigencia de la norma. Creo que todo esto sería útil para mejorar la actividad de los administradores, en especial de aquellos que creen que pueden ponerse por encima de los propietarios, sus mandantes, verdadero ejemplo de irracionalidad que ha generado una idea de "piedra libre" es decir, de loca impunidad. Y eso afecta en primer lugar a los administradores honestos y serviciales, que son enlodados por una exquisita minoría, que han ganado para la actividad la universal fama de que "todos los administradores son unos ladrones..." Como
siempre Sr. Director, lo que pienso lo digo y lo que digo lo escribo y lo
firmo.
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Correo de Opinión Agradecimiento por la Sra. Ana F. Estimados señores: Agradezco a Uds. y a través suyo al Dr. Maldonado por su clara respuesta. Siempre leo el Boletín es un importante lugar de consulta y comunicador de novedades. Los felicito! ¡Saludos
cordiales! Ana F (3/9/2004) |
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Rincón Solidario Hace
30 años funciona como consultorio Tengo una consulta que trata de un edificio de Propiedad Horizontal en cuyo reglamento, Art. 5, dice textualmente: "Destino de las diferentes partes del edificio. Las diferentes unidades del edificio se destinaran a departamentos para vivienda. Queda prohibido a sus propietarios destinarla a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, decoro y buen nombre del edificio e instalar en las mismas cualquier explotación que pueda afectar por ruidos y olores a los demás propietarios. Para cambiar la calidad de ocupación etc. etc. tendrá que ser por resolución unánime de los propietarios." En el edificio hay 3 unidades ocupadas con un consultorio médico, un estudio jurídico y uno destinado atención psicológica. En ninguno hay vivienda. Uno de ellos, tiene actividad desde hace más de 30 años, los otros 2 son recientes. El administrador ha permitido su uso y ningún copropietario se ha opuesto, aunque creo que tampoco leyeron el reglamento. Mi intención no es interrumpir las actividades, pero pregunto si mediante una carta documento se puede interrumpir la prescripción en el caso de las unidades recientemente ocupadas a los efectos de que cuando dichas actividades cesen, no puedan volver a ocuparse "apto profesional" y qué pasa con la unidad que hace 30 años funciona como consultorio. Y en el caso de iniciar una demanda, no avalada por la mayoría del consorcio, qué probabilidades de éxito tendría exigir la desocupación como tal. ¿Podrían argumentar mediante la instalación de una cama u algún otro mueble, que están destinadas a vivienda? Desde ya, muchísimas gracias por vuestros consejos. Jorge
R. de Pcia. de Bs. As. Estimado Jorge: de su consulta no surge con claridad si el uso o destino profesional de las tres unidades de su edificio está siendo dado en forma directa por los propietarios de las mismas o, en su caso, si en las tres o alguna de éstas dicho uso se debe a que el propietario suscribió un contrato de locación comercial a través del cual el inquilino la ocupa para destinarla a consultorio o estudio profesional. Esta circunstancia es importante porque si bien en ambos casos se está vulnerando la previsión del Reglamento de Copropiedad, las consecuencias y los efectos de que dicha trasgresión son distintas ya sea que la misma sea directa o indirecta; asimismo, cobra mucha importancia la cantidad de tiempo durante el cual por acción u omisión se permitió esta irregularidad reglamentaria. Y un tercer elemento a tener en cuenta es el correspondiente el tipo de finalidad distinta de la de "vivienda" a la que se están destinando los departamentos; en este caso se trata de tres estudios o consultorios de profesionales universitarios, y tales actividades, si bien no autorizadas, no parecen contravenir estrictamente la previsión del artículo 5 del Reglamento, que contiene prohibiciones frente a las que afecten al resto del consorcio en su decoro, tranquilidad y/o buen nombre, o a través de la emisión de ruidos u olores. A) Un criterio muy usado por nuestros Tribunales para dilucidar casos como el presente, consiste en colocar en la balanza los intereses contrapuestos. En un platillo se colocará el interés del conjunto del consorcio en que se respete la letra del reglamento, que conforma una ley particular para los consorcistas a la que está obligados a ajustarse apenas accedan a la posesión o a la tenencia de alguna unidad funcional del edificio, y usen el departamento en forma directa o lo hagan indirectamente alquilándolo. En el otro, la antigüedad de la trasgresión reglamentaria, y la evidente incidencia que el transcurso de treinta años en el caso de un departamento tiene tanto para su propietario como para el de los otros dos, más recientes. Asimismo, se tendrá en cuenta la actitud asumida a lo largo de todo este tiempo por el consorcio, tanto por las intimaciones o reclamos que formularon o dejaron de formular las sucesivas administraciones como el resto de los consorcistas en las sucesivas asambleas anuales; en suma, si por acción u omisión se toleró el cambio de destino de las unidades. B) Otro elemento de juicio muy importante lo constituirá la configuración o falta de configuración de perjuicio efectivo para el consorcio por las actividades que se estén desarrollando en cada una de las tres unidades; no es lo mismo la mera trasgresión del reglamento, la falta por la falta misma, que la trasgresión con consecuencias dañosas. Y esto cobra particular importancia por el texto del artículo 5 del Reglamento, tal como fuese señalado precedentemente. C) Conviene también tener en cuenta un factor que, si bien no es estrictamente jurídico, puede llegar a incidir en la posible solución a la que pretenda arribar el consorcio para zanjar estas diferencias. Y es el factor de mayor valorización económica o "inmobiliaria" que tienen las unidades de propiedad horizontal que pueden ser destinadas al doble propósito, o sea, el de vivienda y el profesional o comercial. Adquieren un mejor cotización tanto en su valor de tasación como en el de alquiler. D) Y, por último, tal como dicen los ingleses "the last but not the least": el factor judicial. El riesgo judicial es para ponderar siempre, y más aún cuando se está frente a intereses contrapuestos que podrían aducir argumentos más o menos parejos, de envergadura similar. La letra estricta del Reglamento frente a derechos que paulatinamente han ido naciendo y adquiriéndose a lo largo del tiempo, aún a partir de una trasgresión reglamentaria. Estimado Jorge, no se asuste. No he llegado hasta aquí con toda esta exposición solamente para inquietarlo, para aumentar sus dudas. Lo he hecho para mostrarle cómo se analiza legalmente la cuestión por Ud. planteada, cómo se razona, sobre qué bases, y cómo se llega a la mejor solución. Para formular una conclusión final partiré de la base de que los tres departamentos están siendo utilizados por sus respectivos propietarios, en función de actividades profesionales universitarias, lícitas y habilitadas al efecto, y que tales actividades no generan perjuicio apreciable para el resto de los vecinos; asimimismo, partiré del supuesto de que a todo lo largo del tiempo transcurrido desde la primera trasgresión y hasta el presente, ni los sucesivos administradores ni los copropietarios restantes formularon reclamo alguno al respecto. En consecuencia, sobre esta base y por todo lo expuesto, soy de opinión que debe seguirse el siguiente temperamento: - confirmar si el destino de uso profesional incrementa y en qué medida la tasación actual de los departamentos, a través de dos o tres consultas a inmobiliarias de la zona; - explorar la opinión del resto de los consorcistas a fin de comprobar si existe una mayoría apreciable que lo acompaña en su preocupación, consultando puerta por puerta y en forma personal; - según el resultado que arrojen ambas tareas, estudiar la conveniencia y la posibilidad de conseguir la unanimidad de votos para producir una reforma del Reglamento, acotada a ampliar la posibilidad de destino de las unidades funcionales, sumándole al destino de vivienda el que coincida con el de los tres que actualmente están desarrollando en el terreno profesional, es decir, estudios o consultorios en los que tanto la actividad interna como el flujo de pacientes o clientes no atente contra la seguridad ni la tranquilidad del resto de los consorcistas. De fracasar estos intentos o en lugar de emprender los mismos, y como última instancia posible, habrá que pasar a evaluar los requisitos, posibilidades y conveniencia de una acción judicial. De un modo u otro le aconsejo la inmediata consulta a un abogado especialista en derecho de la propiedad horizontal que, examinando la documentación y relevando todos los aspectos de hecho que hagan a la cuestión, tanto los que Ud. relató como otros que se aprecien como importantes, lo asesore sobre todos y cada uno de los pasos a seguir y conduzca al grupo de copropietarios que compartan su posición por cada uno de los pasos extrajudiciales sin perder de vista que, fracasados éstos, la cuestión puede tener que ser dilucidada judicialmente. Dando así por contestada su consulta, lo saludo cordialmente. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 14 de septiembre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Rincón Solidario Cobrar sueldos como administradores Quiero consultarles respecto a una asamblea impugnada. En abril de cada año vence el plazo para realizar la asamblea ordinaria para aprobar balance, designación de nuevo administrador y consejo de administración. Los actuales integrantes del consejo de administración se hicieron cargo en diciembre de la administración por renuncia del administrador. Resulta que, intimado por Carta Documento por 20 copropietarios, los del consejo llaman en julio pero no figura ninguno de los puntos por los cuales fueron requeridos, es decir, elección de nuevas autoridades. La
asamblea es impugnada por varios copropietarios pero el consejo y algunos
vecinos deciden continuar y en ella deciden modificaciones: en
construcción (construir un sala de espera) y en cobrar sueldos (los tres
del consejo) como administrador . Posadas - Misiones Gracias Considero
que, por una cuestión de practicidad, la respuesta es conveniente
dividirla en tres
Todo lo expuesto constituye un claro apartamiento de lo que establece no solo la ley 13.512 de Propiedad Horizontal sino también del reglamento e inclusive existiría un abuso del derecho en los términos del art. 1071 del Código Civil. Ante la situación planteada por lo compleja y antijurídica, tal vez deba pensarse en solicitar una intervención judicial al consorcio, en los términos del art. 10 de la ley 13.512. Atentamente. Juan
Iglesias. --- EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com |
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"La voz del consorcista" Escúchenos en AM 610 Radio Gral. San Martín todos los sábados de 9 a 10 hs |
El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Rincón Solidario En San Bernardo tengo un encargado Tengo
las siguientes dudas: 2) ¿Cómo debo hacer la presentación de la DDJJ de la FATERyH de un edificio que no tiene encargado (porque se jubiló) hasta que se tome otra persona? Muchas gracias por su respuesta. Maria Estimada María El aporte a FATERyH, no varía de acuerdo al lugar. El porcentaje a abonar está determinado en el nuevo convenio colectivo de encargados y es 2% del sueldo que tiene que abonar el empleador y 1% que aporta el encargado, que se le debe descontar del salario. Las boletas de pago las envía FATERyH al consorcio y en caso de que no le lleguen se tiene que dirigir a Riobamba 250 Capital o a la sede del Partido de la Costa que se encuentra en Mar de Ajo (allí deberían dárselas, pero todavía no tienen formularios), por lo tanto no pierda tiempo y solicítelas directamente en la central en Capital. Para llenar el formulario es muy simple. Tiene que seguir las instrucciones que figuran en el reverso del formulario, ir al Banco Nación antes del día 15 de cada mes y abonarlas. Si abona después de esa fecha tiene que pagar un recargo, que está perfectamente especificado en el formulario con las instrucciones. Si usted se encuentra en San Bernardo, el Banco Nación más cercano que tiene es en Santa Teresita. Una vez que haya abonado tiene que completar el trámite por Internet llenando una declaración jurada. Para acceder tiene que ir a www.fateryh.com.ar y siguiendo las instrucciones va a llenar la declaración jurada. Respecto al segundo punto de su pregunta en la declaración jurada tiene que declarar la jubilación del encargado y darlo de baja en FATERyH y en el SUTERH y cuando contraten al nuevo encargado ahí procederá a darle el alta al trabajador y comenzar a realizar los aportes correspondientes. Espero haberle aclarado su pregunta, si tiene alguna duda, vuelva a consultar al Rincón Solidario León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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Rincón Solidario Nuevamente les vuelvo a realizar esta pregunta: En el Art. 23/ 1... entre otras cosas dice "El trabajador esta obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles..." ¿¿¿
Por favor me pueden traducir qué quieren decir con esto??? Se nos consulta sobre la interpretación y alcance que debe conferirse al artículo 23 del convenio colectivo de trabajo 378/04. Recordemos, previamente, algunas normas sobre el uso de la vivienda por parte del encargado: * El artículo 13º de la ley 12981 dispone "El personal que trabaja exclusivamente para un empleador, ya sea como encargado, ayudante o cuidador tendrá derecho a gozar del uso de habitación higiénica y adecuada y recibir los útiles de trabajo necesarios para el desempeño de las tareas de su cargo." * Por su parte el artículo. 7º de decreto reglamentario (11246/49) establece : En lo casos en que el empleador prescindiese por cualquier causa, de los servicios de un empleado u obrero que gozare de uso de habitación, sin acordarle el término de preaviso que establece el art. 6º de la ley, deberá concederle un plazo de 30 días para el desalojo. Cuando se diere preaviso, el plazo a que se refiere el párrafo anterior integrará el término legal respectivo De
estas normas se desprende claramente que el encargado tiene derecho a
gozar de habitación higiénica, debiendo el Consorcio de Propietarios
adecuar la misma a las previsiones de las ordenanzas municipales y
respetar las condiciones exigidas por la ley de higiene y seguridad en el
trabajo número 19.581 y su decreto reglamentario 351/79. Pero a su vez, también se impone una obligación al personal y es la de habitar en la vivienda. * El artículo 23 del convenio colectivo indica: "El personal deberá: 1) Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo. Aquí entonces, se estipula una obligación a cargo del personal y ella es, habitar en la unidad destinada para la portería, debiendo el trabajador mantenerla en perfecto estado de conservación e higiene, destinándola exclusivamente para el uso que le es propio y con su familia. Es decir, que el uso de la vivienda constituye para el encargado un derecho y también una clara y sustancial obligación. No habitar en la vivienda representará entonces, un incumplimiento de parte del trabajador. El problema se plantea en establecer cuál es el límite de esta obligación; es decir ¿sábados a la noche, domingos o los días que el encargado tiene franco, está obligado a permanecer en la vivienda o puede dormir en otro lugar? No pocas veces, antes de la nueva norma convencional, se me consultó sobre el particular; mi opinión ha sido siempre que la obligación de pernoctar se relaciona con los días de prestación de servicios, así es que no constituye incumplimiento si el sábado, por ejemplo, el encargado no se halla en la vivienda. Sobre el particular, el último convenio colectivo trajo claridad. Así dispone que: "El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles. ¿Qué significa? Es muy claro, los días inhábiles no tiene obligación de permanecer en la vivienda, donde vaya a estar es un tema de resorte exclusivo del encargado y no podrá el consorcio de propietarios oponerse a ello ni exigirle que los días en los que no presta servicios permanezca en la vivienda. Su obligación de permanecer y dormir durante la noche, es sólo en jornadas hábiles o, mejor dicho, en días de prestación de servicios. Sin otro particular le saludo atentamente. Mónica
Rissotto. --- La Dra. Mónica Rissotto es una abogada que cuenta con amplia experiencia en temas laborales relacionados con la propiedad horizontal. Se desempeña como docente en temas legales en la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) entre otras instituciones y tiene a su cargo la asesoría legal del departamento de Negociaciones Colectivas del Ministerio de Trabajo. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a mrissotto@yahoo.com |
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EMPLEO - PEDIDOS |
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PLOMERO: Tengo una empresa de limpieza de tanques de agua potable y solicito plomero para dedicarse "part time" para hacer la limpieza de los mismos - Con referencias - Comunicarse con la Sra. Cecilia al (15)5633-1813 o enviar un e-mail a cecilaffaye@yahoo.com.ar |
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ENCARGADO SUPLENTE: Consorcio de propietarios zona de Palermo busca encargado de edificio para suplir a la encargada permanente durante una licencia por enfermedad - Sin vivienda - Edificio sin servicios centrales - Comunicarse a la brevedad - dirigirse a la Sra. Andrea llamando al teléfono 4831-2579 en el horario 18 a 21 hs o escribiendo al e-mail: somoza54@hotmail.com |
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PARA LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO EXTERIOR: Consorcio Ciudad Madero, Provincia de Buenos Aires busca hombre hasta 45 años, tres días de trabajo por semana, 3 horas, para limpieza playa, jardín y mantenimiento general (pintura de rejas, cambio de lámparas, etc...) - Comunicarse con Administración Duarte - Teléfono 4602-1718 de lunes a viernes de 9 a 14 hs. |
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INMOBILIARIA - OFRECIDO |
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LOTE 11 X 25: Dueño vende en Mar Azul a 7 cuadras del mar - Oportunidad única - Contactar Sra. Liliana - E-mail: lotemarazul@hotmail.com |
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EMPLEO - OFRECIDO |
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Ayudante de encargado ó Sereno en consorcio: Experiencia y óptimas referencias - Cristian L Roggiero - Teléfono: 4551-6435 - E-mail: cristianrog@hotmail.com |
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Encargado Permanente C/Vivienda: Experiencia:10 años como encargado P/C/Vivienda - Casado s/hijos ni personas a cargo - Conocimientos Técnicos: Electricidad (20 Años Exp) y cursos varios de actualización - Conocimientos Generales: Plomería y gas para detección de fallas y su posterior derivación al especialista, manejo de personal, amplios conocimientos en mantenimiento y limpieza - Machiavello Diego - Teléfono: 4501-5200 - E-mail: machdial@yahoo.com.ar |
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Administración de consorcio/Contador Público: Tareas de administración, contables, impositivas, consultas - Amalia Paula Esperon - Teléfono: dejar mensaje en el (0221)482-2656 (La Plata - Pcia. de Bs. As.) - E-mail: aesperon@contadores.net.ar |
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PARA EL PUESTO DE TRABAJO QUE ESTE DISPONIBLE: Estoy buscando empleo en el área de recepción, atención telefónica, operaria, cadete, para realización de trámites, limpieza etc. Dispuesta afrontar con responsabilidad, cumplimiento, esfuerzo y voluntad lo que el mismo demande. Experiencia 2003-2004 Almacén “El Tronquito” Castelar 3011 Ituzaingó Puesto: Encargada <> 2002-2003 Geriátrico “El buen Pastor” Av. Honorio Pueyrredón 1026 Capital Puesto Asistente Geriátrico, Limpieza <> 1996-2002 Jardín de Infantes “Ser Feliz” Cnel. Díaz y Santa Fe Cap. Fed. Puesto: Auxiliar de Maestras - Cadeta - Cocinera - Limpieza del Jardín <> Educación: Secundario incompleto, Primario, Curso de computación: Operador de PC - Sra. María Valeria Argandoña - Tel: 4623-0562 o 4902-2933 - E-mail: therachelchanel@yahoo.com.ar |
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Gacetilla de Prensa
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Rincón Solidario Buenas tardes Doctor: Nuevamente en comunicación con Ud. para otra consulta. En esta oportunidad el tema es: Los servicios (luz y gas) de la portería. El encargado con vivienda trabaja en el edificio hace 23 años. No se por qué razón, en su momento, el consorcio tomo la decisión de abonarle las facturas de luz y gas. Con el correr de los años esos consumos fueron incrementándose: ya sea por los aumentos de tarifas, porque su núcleo familiar también aumentó, etc. El año pasado se le pidió que redujera el consumo el 5% que había "solicitado" el gobierno pues el consorcio tenía, y tiene, que hacer recortes de gastos por el juicio que tenemos por deudas de expensas y por otros gastos importantes que hay que afrontar. (Hasta ese momento nunca se le dijo nada absolutamente). Si bien hizo un pequeño ahorro, sus facturas de gas siguen siendo elevadas en comparación con las de las unidades del consorcio. Consume más que algunos de los propietarios (entre ellos me incluyo) que vivimos en semipisos de 99mts. No me parece justo que si cada uno de nosotros tratamos de controlar los gastos dentro de nuestras unidades, y también en el edificio, este señor "viva" muy calentito, con todo un núcleo familiar que excede los límites de la normalidad (perdón por mi expresión), pues él no lo paga y sabe que no le podemos quitar ese derecho adquirido. No sé si hay alguna disposición para controlar la gente que vive en la portería. En este caso es un matrimonio con 4 hijos; y "transitoriamente" dos esposos y dos nietos recién nacidos que lo único que no hacen en el lugar es dormir ?????? (algunos). Todos en el edificio entendemos cuál es el motivo de los excesos de gas pero creo que no podemos seguir permitiendo este "abuso".Ya varios han presentado quejas. En base a lo expuesto quisiera que me oriente en qué forma podemos reducir el dinero que el consorcio le abona en cuestión de servicios, ya que esto no figura en el Reglamento de Copropiedad e Interno, y sabemos que es un "derecho adquirido". Mi idea (que la vamos a tratar entre los miembros del Consejo) es informarle que se le va abonar una suma fija y el resto tendrá que abonarlo él. Corríjame si esto no se puede hacer, no queremos que nos inicie un juicio... De ser así espero su sugerencia. Su último consumo fue de $ 67,03 contra $ 84,02 del mismo período del año pasado. Obvio, hizo un pequeño ajuste... Considero que el monto a abonar por el consorcio podrían ser $40.- en los meses de invierno y $25 en verano (tomando que el cargo fijo es de $ 7,74) Con respecto al monto de las facturas de luz no sufre variaciones en todo el año (?): oscilan entre los $45 y $ 47 (¿mucho para el invierno y poco para el verano o viceversa?) En este caso también creo conveniente abonar solamente $40.-en verano y $ 25 en invierno. Me parecen cifras razonables para una vivienda de dos ambientes, independientemente de que vivan 4,6,8 o 10 personas. El encargado tendría que abonar la diferencia de ambas facturas. Me baso también en la energía eléctrica pues no queremos tener nuevos problemas ya que los artefactos a gas se pueden suplir con eléctricos... Desde ya le agradezco toda su amabilidad y me disculpo si mi redacción es un poco osada, pero quiero expresarme claramente para que Ud. me entienda. Aguardo su respuesta. Lo saluda cordialmente Silvia M (5/9/2004) Estimada Silvia: Hola !!! Tanto tiempo. Gracias por consultarme nuevamente. Y espero estar a la altura de lo que Ud. debe considerarme. Ahora, a su consulta. Lamentablemente,
a partir de la fecha en que le concedieron al encargado el pago de
servicios por parte del consorcio, es que "eso" forma parte de
su remuneración normal y habitual. Y que, como tal, no se puede quitar "así como así" porque el empleado podría considerarse despedido SIN CAUSA y Uds. deberán indemnizarlo. Claro que "se lo sacarían de encima" pero eso "es otro cantar" porque saldrá "caro". ¿Me explico? La única forma de llegar a un "arreglo" extrajudicial con el empleado para poder solucionar el tema, es hablar con el empleado sobre ello, y tratar que acepte el pago del "abono básico" o de una suma fija máxima por cada servicio que se le pague. Por supuesto, recuerde que el tema de "hoy" es que si el o los consumo/s resultan muy onerosos para los consorcistas, ellos podrán optar por rescindir el contrato laboral, indemnizándolo como legalmente cabe, porque "a la larga" saldrá más económico, pero lamentablemente el empleado quedará sin trabajo, siendo que hoy es tan difícil encontrar trabajo y máxime como encargado... Y por supuesto (sino de qué viviríamos los abogados) una vez llegado a ese acuerdo, deberá ser "puesto por escrito", como legalmente corresponde y deberá homologarse ante el Ministerio de Trabajo en audiencia con patrocinio letrado de cada parte. Ese es el procedimiento (único) para que sea válido cualquier acuerdo. En los "montos", como deberá ser fruto de una negociación y acuerdo entre partes, no me inmiscuiré y todo quedará sujeto a la voluntad negociadora de las partes. Por
el "control" de las personas que habitan en portería le
comento que SÍ se puede controlar. Y por supuesto, según el C.C.T. 378/04, si habitase en la vivienda del consorcio alguien que no corresponde legalmente, podrá el empleado ser sancionado y, por supuesto, los ocupantes "extraños" desalojados. En este tema no quiero ser demasiado extenso, pero le sugiero fervientemente la consulta con el abogado de su confianza (o el suscrito), que le contarán sobre el procedimiento legal, la constatación del hecho enrostrado, las intimaciones necesarias, las sanciones al personal, el desalojo mismo, etc. y que hacen a la formalidad legal del evento. Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente, Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Si te interesan los temas o problemas de tu consorcio y querés encontrarles solución escuchá CONSORCIO el programa del Dr. Awad. Desde el 19 de Marzo todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura F.M 97.9 mhz o por www.fmradiocultura.com.ar |
Unión de Medios Independientes de P. H. Todos los lunes de 19 a 20 hs. en FM Palermo (94.7) HABLEMOS DE CONSORCIOS |
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Correo de Lectores Sres. Pequeñas Noticias Presente Es la primera vez que me sucede, pero aún no he recibido el boletín de esta semana (siendo jueves por la tarde). No sé si habrá algún inconveniente. Igualmente ya lo bajé de vuestra página. Atte. Sergio F. (2/9/2004) Estimado Sergio, ante todo muchas gracias por haberte comunicado con nosotros y expresarnos tu inquietud. Desde el mes de agosto hemos comenzado a despachar el boletín los días martes a partir de las 00:00 hs con lo cual ya tenemos un día de diferencia. A eso le debemos agregar que las conexiones de Internet, sea cual sea el método elegido, han reducido notablemente su velocidad y por último, motivo por el cual no nos quejamos, es que los suscriptos al boletín crecen diariamente y cada vez se distribuye a más lectores. Estas pueden ser algunas de las causas por las cuales se haya demorado el despacho de tu correo. De todas formas, te contamos que por ese mismo motivo, el boletín de cada semana es "colgado" del sitio www.PequenasNoticias.com.ar el mismo martes a la medianoche con lo cual podrás acceder a él casi, casi en el instante mismo en que se termina de editar.
Te invitamos a seguir visitando nuestro sitio. Un saludo cordial. CGdeR |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Lectores Hola... antes que nada gracias por poder expresarme en esta página. Mi consulta se refiere a lo siguiente: Tengo un encargado no permanente sin vivienda de 4 hs., con una antigüedad de 10 años y que percibe horas extras (los Sábados de 7 a 9:30).- Mi pregunta es si se le pueden sacar las horas extras y que trabaje normalmente de Lunes a Viernes, cobrando su sueldo básico de $387 + $25 del decreto 1347/03. En la liquidación del mes de Agosto se le abona un retroactivo (Abr, May, Jun, y Jul) por el convenio colectivo de trabajo. ¿Está aprobado? Porque ví las firmas pero no que esté aprobado. ¿Es obligatorio pagarlo este mes ? El tema también es referido a la persona que retira los residuos (actualmente se le paga 1.32 x día) y se le paga un plus los sábados y domingos. La pregunta es si se puede sacar el plus de los sábados y domingos. Desde ya muchas gracias. Julián C. (3/9/2004) Julián, antes que nada vamos a ordenar las respuestas y a reflexionar un poco sobre ellas ya que me parece que faltan algunos detalles para completar los casos planteados y poder contestar correctamente. Veamos primero el tema de las horas extras. Sin entrar en casos particulares y entendiendo que realmente son horas suplementarias o extras y que se necesitan para cumplir efectivamente con ciertas tareas que no se alcanzan a realizar en el horario habitual de trabajo, éstas no son un derecho adquirido. Se pueden dejar de abonar (y de trabajar) cuando finalice esa tarea extra que les dio origen ya sea porque se terminó con el trabajo o porque no hace falta llevarlo a cabo. Vuelvo a recalcar que estamos partiendo de que las horas extras son efectivamente cumplidas, trabajadas y que se respeta su naturaleza. Antes de modificar la cantidad de horas extras o de quitárselas es conveniente notificar al trabajador en forma fehaciente (por ejemplo, en el Libro de Ordenes) con una antelación de por lo menos 30 días. Antes de cambiar de tema, no me queda del todo claro por qué se le abonan horas extras de 7 a 9:30 ya que debería ser parte de su horario habitual, pero puede ser de que exista un convenio especial con el trabajador. Con respecto a tu segunda consulta no sé a qué retroactivo te referís ya que desde el último convenio homologado, el Nº 378/04, no ha habido novedades y es el que está vigente desde abril de 2004 en lo que respecta a las escalas salariales. Deberías mirar bien los conceptos liquidados para entender a qué hacen referencia. No me queda claro en qué categoría has ubicado a la persona que retira los residuos ya que $1,32 por día no se corresponde con ninguna categoría ¿no será el valor por hora? Aunque no sé muy bien cómo has llegado a él. Bueno, espero poder haberte ayudado un poco con estas respuestas. Un saludo muy grande. MFL |
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....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Correo de Lectores El interés por mora para las boletas de FATERYH Quisiera preguntarles lo siguiente: las boletas para el pago del nuevo seguro del Art. 27 me llegaron recién a fin de agosto, todas juntas y desde abril a agosto. ¿Debo pagar algún interés por la mora o no y en su caso de cuánto es el porcentaje? Como siempre, muchas gracias. Cecilia, Río Cuarto, Córdoba (6/9/2004) Hola Cecilia, ¿cómo estás por ahí? Espero que muy bien y ahora te respondemos. Antes de contarte cuál es el interés por mora por el pago fuera de término, deberías preguntar en alguna sede del sindicato si por la tardanza en el envío por parte de ellos de las correspondientes boletas debés pagar el interés por pago fuera de término, ya que no fue motivado por vos el retraso. Independientemente de esta situación, el interés por mora que se debe aplicar -tanto a las boletas de FATERYH con las que se paga el Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad y las del SUTERH con las que se abonan la cuota sindical y la Caja de Protección a la familia- es igual al que se aplica en el Formulario 931. Los valores vigentes son los que corresponden a los intereses resarcitorios, que actualmente son del 2% mensual, pero te transcribo esta tabla por si tenés que calcular en meses anteriores y para que te quede de antecedente.
Un saludo muy grande. MFL |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 228 Fecha de publicación: 7 de septiembre de 2004 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal |
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Pedido
de suspensión del CCT 378/04
El dictamen se basó en los argumentos expuestos por cada
una de las entidades firmantes del CCT a la Secretaria de
Trabajo, Dra. Noemí Rial 
UCRA
- Inés Pérez Suárez
Pequeñas
Noticias
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Salario
Mínimo, Vital y Móvil
Convenio
Colectivo de Trabajo 378/04
Unión
de Administradores de Inmuebles: "La
presentación efectuada por un pequeño grupo de vecinos (a contar
por las firmas de la tablilla adjunta), todos ellos del ámbito de
la Ciudad de Buenos Aires, llama profundamente la atención de la
institución que tenemos el honor de representar. Ello así puesto
que el objetivo principal de la queja consiste en un hipotético
perjuicio que sufrirían millones de familias como consecuencia del
dictado del C.C.T. número 378/04 que regula la actividad del
personal en relación de dependencia de los Consorcios de propiedad
horizontal. Para atacar el mismo pretenden desconocer la
representatividad de las partes firmantes del acuerdo colectivo en
relación a la parte patronal. Vale decir nuestro carácter
representativo y el de las otras dos dignas instituciones
colegas."
Asociación
Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal: "Como
primera consideración, aunque de alguna forma política y ajena a
estas actuaciones, permítanos señora secretaría, hacerle saber
nuestra opinión al respecto de ese proyecto de reforma de la ley de
propiedad horizontal, el que tiene un claro perfil oportunista y ha
sido elaborado sin consultar a los verdaderos actores de este
sector, proyecto que sin dudarlo es perjudicial a la comunidad
consorcial en general y a los copropietarios que dice defender en
particular.
Cámara
Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias:
"En
líneas generales, la reciente actualización ha procurado
incorporar a los básicos del convenio y sus adicionales la
incidencia de las sumas no remuneratorias que el Decreto de
necesidad y urgencia 392/03 dispuso con alcance a todas las
actividades incluyendo a los trabajadores dependientes de los
consorcios de copropietarios.
Correo
de Opinión
Contesta
el
Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el
Dr. Juan
Iglesias
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el Dra.
Mónica Rissotto
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
