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La comunidad consorcial como espejo de la sociedad...


Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Martes 28 de Septiembre de 2004 - Nº: 231

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El Dr. Awad y la Dra Díaz en la sala F del Centro Cultural General San Martín Nueva entidad de propietarios

Las luces rojas

El pasado 24 de septiembre el Dr. Eduardo Awad, en el Centro Cultural Gral. San Martín, anunció que está trabajando en la creación de una asociación para la defensa de los derechos de los propietarios Denunció que existe un 40% de sobrefacturación en el total de las expensas Estos anuncios los realizó en el marco de una charla interactiva que organizó bajo el título "El administrador y el consejo de administración, ¿amigos o enemigos del consorcio?" Lo acompañaron en el podio la presidenta y el director de asuntos legales de ADECUA.

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Dr. Jorge MaldonadoColegio Público de Administradores: El Debate

Una aventura legislativa por el Dr. Jorge Maldonado

Frente a un proyecto de ley como el que propone la creación de un Colegio Público de Administradores de Consorcios en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires, nos surge inmediatamente un primer interrogante: ¿qué necesidad pública viene a cubrir?. Y a renglón seguido el segundo: ¿qué intereses protegerá?, ¿particulares, corporativos o generales? Para el final quedará el último: ¿cómo y con qué idoneidad lo hace?


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Villa Luro

¡El primer piquete consorcial!

Los propietarios del consorcio ubicado en Donizetti y Av. Rivadavia del barrio porteño de Villa Luro, decidieron convocarse este martes 28 de septiembre a las 18 hs. para realizar un piquete en la esquina de la calle Donizetti y Calderón de la Barca en repudio a una medida cautelar que ampara a su anterior administrador quien fuera reemplazado en el mes de abril de 2004.


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Inmobiliaria

IX Congreso Internacional Inmobiliario

La Cámara Inmobiliaria Argentina, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina y Mundo Inmobiliario, organizaron durante los días 21 y 22 de septiembre el IX Congreso Internacional Inmobiliario & Exposición en el Hotel Hilton de Buenos Aires.


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Rincón Solidario

La falta de fondos es real

Dr. Juan Iglesias


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Rincón Solidario

La antigüedad que se le abona

Dra. Diana Sevitz


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Rincón Solidario

Una diferencia de 4 mil pesos

Dr. Jorge Maldonado


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Correo de Lectores

Expensas ordinarias y extraordinarias


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Esta semana los afortunados fueron....

Todos quisieron participar en el fabuloso sorteo de los tres premios de la semana: cenas, almuerzos, espectáculos, mini-turismo, shows, clases de baile árabe.... ¿Ud. habrá tenido suerte....?


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"Hablemos de Consorcios"

Duelo de caballeros

Por primera vez, el pasado lunes 21 de septiembre, propietarios y administradores debatieron en vivo en un medio de difusión masivo El enfrentamiento fue por el proyecto de ley de un Colegio Público de Administradores de Consorcios en la ciudad de Buenos Aires Representó a los propietarios el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista Se le opuso el Adm. Adrián Hilarza, presidente de la Fundación de Administradores Independientes.


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Adm. Pepe GutiérrezColegio Público de Administradores: El Debate

Cualquier iniciativa es digna de aplauso por el Adm. Pepe Gutiérrez

En líneas generales me parece una buena iniciativa la COLEGIACIÓN, si bien entiendo que su restricción exclusiva al ámbito de la PROPIEDAD HORIZONTAL o Consorcios es una error, aunque la realidad es que el 80% de la población habita en esta modalidad.


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Dra. Diana SevitzAccidentes Laborales

ART's sin topes por la Dra. Diana Sevitz

Un fallo de la Corte Suprema de Justicia pone otra vez a los propietarios en una difícil situación.

Con fecha 22 de septiembre la Corte Suprema de Justicia hizo lugar al recurso de queja, declarando admisible el recurso extraordinario y confirmando...


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El contador y administrador Norberto WilinskiConvenio Colectivo de Trabajo 378/04

Análisis comparativo (14ª entrega) por Norberto Wilinski

Esta es la 14º y última parte del detallado y exhaustivo cuadro comparativo que realizó el contador y administrador Norberto Wilinski entre cada uno de los artículos del anterior Convenio Colectivo de Trabajo (306/98) y el que lo reemplazó (378/04) El tema de esta semana está dedicado a las secciones "Nódulo particular", "Reconocimiento de la representación sindical" y "Copia certificada del Convenio".


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Correo de Lectores

Me llegan sus e-mails, pero...


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Nosotros

Pequeñas Noticias


El Dr. Awad y la Dra Díaz en la sala F del Centro Cultural General San Martín Nueva entidad de propietarios

Las luces rojas

El pasado 24 de septiembre el Dr. Eduardo Awad, en el Centro Cultural Gral. San Martín anunció que está trabajando en la creación de una asociación para la defensa de los derechos de los propietarios Denunció que existe un 40% de sobrefacturación en el total de las expensas Estos anuncios los realizó en el marco de una charla interactiva que organizó bajo el título "El administrador y el consejo de administración, ¿amigos o enemigos del consorcio?" Lo acompañaron en el podio la presidenta y el director de asuntos legales de ADECUA

El anuncio de que creará una entidad donde los consorcistas podrán elevar sus quejas lo realizó el Dr. Eduardo Awad ante una audiencia de más de 200 personas en el marco de una charla interactiva que bajo la consigna "El administrador y el consejo de administración, ¿amigos o enemigos del consorcista?" organizó el pasado viernes 24 (septiembre/2004) a las 19:30 en la sala "F" del Centro Cultural Gral. San Martín de la Ciudad de Buenos Aires. Lo acompañó en la conducción la Dra. Nelly Díaz y contó, como invitados, con la Sra. Sandra González y el Dr. Osvaldo Riopedre en su rol de presidenta y director de asuntos legales de la Asociación de Defensa de los Consumidores y Usuarios de la Argentina (ADECUA).

Sandra González (ADECUA)Sandra González (ADECUA): Buenas noches a todos y muchas gracias al doctor Awad por habernos invitado y habernos hecho participar de este encuentro realizado para los consorcistas.

Voy a ser muy breve porque acá hay especialistas de lujo en el tema de consorcios y tanto la doctora Nelly Díaz, como el doctor Awad y el doctor Riopedre son realmente expertos en la Ley de Propiedad Horizontal.

Si bien el tema de los consorcios -de las administraciones de consorcios, porteros y de todo lo que tiene un edificio- no entra dentro de la Ley 24.240 que es la Ley de Defensa del Consumidor, como bien decía el doctor Awad, todo lo que se hace dentro del consorcio es parte de un consumo permanente, desde la luz de los pasillos y lo que se compra hasta los presupuestos para hacer cualquier tipo de arreglos. Presupuesto de cosas para arreglar que muchas veces -a cualquiera de los que están acá les debe haber pasado - son realmente leoninos.

En lo que nosotros venimos trabajando y pensando es que tenemos que tomar conciencia, como consumidores y como consorcistas, que no solamente tenemos obligaciones sino que también tenemos derechos. Tenemos que conocer las leyes y nuestros derechos, cumplir con las asambleas, pedir presupuestos y saber que el administrador y el encargado no son los dueños del edificio. También tenemos que saber que quienes muchas veces se arrogan la facultad o la potestad de decir que son de la Cámara de la Propiedad Horizontal (CAPHyAI) y que representan a los propietarios, no nos representan.

Así ocurrió, hace dos o tres meses atrás, cuando se juntó el gremio de los encargados de los edificios con el Ministro de Trabajo -y a puertas cerradas- decidieron una paritaria y un aumento de sueldo que tuvimos que pagar todos nosotros. Y uno se pregunta dónde está la representación, la nuestra, la del propietario, la del que tiene que pagar las expensas, porque a mí la Cámara de la Propiedad Horizontal no me representa y es en esto en lo que tenemos que trabajar.

Hay que hacer una asociación, fundación o como se quiera llamar de propietarios, de consorcistas pero no de administradores que se sienten [a negociar] en nombre nuestro. No porque tenga algo en contra de los administradores porque, como bien se dijo acá, hay buenos y malos. Lamentablemente siempre la gran mayoría son los que nos traen problemas, de los que tenemos que desconfiar, o a los que tenemos que estar mirando con lupa todo lo que hacen. Los que en su momento también acuerdan determinadas cosas con los encargados que además hay buenos y malos. Insisto, estamos dando el puntapié inicial, tenemos que tomar conciencia, no tenemos que dejar que nos pasen por encima y aunque nos cueste tiempo tenemos que participar. Participar y hacer valer nuestros derechos como consorcistas, como consumidor y como usuarios. Creo que el Doctor Awad está trabajando en esto.

El Dr. Awad justificó la necesidad de esta iniciativa porque considera que esta nueva entidad podrá encarar acciones que se escapan a las incumbencias del nuevo Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires (RPA). Estableció que existe una clara relación de consumo en la propiedad horizontal y anunció –en sus propias palabras- que la nueva entidad "la vamos a implementar de manera tal que el consorcista tenga un lugar donde presentar su queja. Un lugar donde pueda presentarse para decir: ‘en mi consorcio está pasando tal cosa, tal otra y tal otra...’ cosa que en este momento no puede hacerse en el Registro de Administradores de la Capital Federal. Si bien este registro sirve como un principio de transparencia es más administrativo que otra cosa porque allí se puede denunciar si el administrador está o no inscripto, se puede denunciar si presentó o no la declaración jurada y se pueden denunciar sólo cuestiones administrativas. Esto nada tiene que ver, por ejemplo, con que el administrador no pague las cargas sociales en tiempo y forma aunque esto mismo puede declarase [mediante las DDJJ anuales previstas por la Ley 941] en ese lugar. Tampoco el RPA tiene que ver con que el administrador no quiera arreglar tal o cual parte común del edificio porque no le interesa el piso del edificio en el que está pasando o porque los que viven en ese edificio no son gente de su agrado, etc, etc... Esta asociación servirá para que se denuncie este tipo de cosas que aparecen en las malas administraciones de consorcios. Además va a contemplar una serie de cuestiones sociales que van a atender las necesidades de la gente...."

Dr. Eduardo Awad y Dra. Nelly DíazPN: En este momento las entidades de administradores junto con el legislador Santilli están trabajando para una colegiación. ¿Usted piensa que esto va a redundar en una mejor relación entre consorcistas y administradores?

Dr. Eduardo Awad: Creo que las colegiaciones de las distintas profesiones siempre se hacen para mejorar la calidad de la prestación. Creo que puede llegar a mejorarla pero hay algo con lo cual yo creo que nunca voy a estar de acuerdo en este tipo de iniciativa y es en el caso que se conculque el derecho amparado por la constitución que tenemos todos a nuestra propiedad. El derecho a la propiedad...

Yo tengo mi propiedad y entonces creo que ningún colegio de ninguna profesión puede venir a imponerme a quién puedo o no  nombrar administrador de mi propiedad. Estos colegios en general buscan o tienen entre sus principios que nadie puede administrar un edificio en la Capital Federal si no está colegiado, sino tiene una matrícula de ese [mismo] colegio.

Yo digo que administren con matrícula los consorcios que [así] lo quieran y que al mismo tiempo permitan -como dice nuestra Constitución- que los consorcios que no quieran un administrador con matrícula, lo tengan. Porque éste es el principio de usar, gozar, decidir y administrar la propiedad de cada uno.

Todos tienen el derecho hasta de destruir su propiedad y si tenemos el derecho de destruir nuestra propiedad... ¿cómo no vamos a tener el derecho de decir a quién queremos poner como administrador de nuestra propiedad...?

Sin embargo no todas las responsabilidades las puso en cabeza de los que llamó "malos administradores", también acusó a aquellos propietarios que no se interesan en los asuntos de su consorcio. La Dra. Nelly Díaz, directora del Estudio del Dr. Eduardo Awad y Asoc., remarcó que "la gente no va a las asambleas pero cuando aparece la cuestión económica se prenden las luces rojas y empiezan a bajar de los edificios" dando como ejemplo que los propietarios participan "si aparece un juicio, una cuestión que tenga que ver con que el consorcio está en peligro o si reciben un acta por no haber pagado las cargas sociales"

Luego de una media hora de charla relacionada con los diferentes aspectos legales sobre las funciones de los administradores y los miembros de los consejos de propietarios el Dr. Awad reveló –según sus dichos- que según la experiencia obtenida en su estudio "entre los miles de millones de pesos que pasan por la propiedad horizontal anualmente hay un 40 por ciento de sobre facturación. Esto significa que estamos hablando de cientos de millones de pesos que no debieran gastarse" o que "podrían haber tenido otro destino" agregó la Dra. Díaz.

También acusó a los "malos administradores" de ser los responsables de que "haya tanta morosidad en la propiedad horizontal". Según el conductor del programa "Consorcio" que se transmite todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura (FM 97.9) al mal administrador le conviene [que haya morosos] porque les dice: ‘yo no te cobro intereses, te los perdono, vamos estirando la cuestión pero ojo, vos no vayas a levantar la mano en la reunión que hagan cuando me quieran remover." De esta forma, explica el Dr. Awad, se evita que el grupo contrario al administrador consiga los 2/3 de votos que se necesitan para echarlo: "Ahí se da lo del mal administrador y el tema de que haya tanta morosidad en la propiedad horizontal"Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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"Hablemos de Consorcios"

Duelo de caballeros

Por primera vez, el pasado lunes 21 de septiembre, propietarios y administradores debatieron en vivo en un medio de difusión masivo El enfrentamiento fue por el proyecto de ley de un Colegio Público de Administradores de Consorcios en la ciudad de Buenos Aires Representó a los propietarios el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista Se le opuso el Adm. Adrián Hilarza, presidente de la Fundación de Administradores Independientes.

En el programa de radio "Hablemos de Consorcios", producido por la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH), que se transmite todos los lunes de 19 a 20 hs. por FM Palermo (94.7), se enfrentaron en un encendido debate el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH) y el presidente de la joven Fundación de Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH), Adm. Adrián Hilarza.

Los protagonistas de ese histórico evento fueron invitados por la producción del programa "Hablemos de Consorcios" que ese día contó con la participación del Adm. Jorge Ferrera y el Cr. Norberto Wilinski como panelistas y estuvo conducido por la Dra. Diana Sevitz y el Sr. Claudio García de Rivas.

Dr. Osvaldo Loisi:Dr. Osvaldo Loisi: "Que ustedes pueden tener un colegio de administradores me parece perfecto pero que la asociación sea voluntaria. O sea, no más cosas obligatorias en la Argentina, por el amor de Dios. No más crear estructuras, crear estamentos o organizaciones que sean obligatorias para todo el mundo porque con ese tipo de sistema los únicos que se benefician son los que organizan la entidad. Después lo que venga atrás no tiene más que cargas"

El tema convocante fue el proyecto de ley para la creación de un Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal en la Ciudad de Buenos Aires (CAPH) sobre el cual los actores tienen posiciones encontradas. Si bien el Dr. Loisi opinó que no puede estar en contra de la colegiación de administradores "porque para todo aquel que presta un servicio es mejor si está colegiado dado que así jerarquiza su trabajo y la formación que él mismo tiene" otra cosa muy distinta es "el gobierno de una matrícula única" entendiendo que en este caso "se ponen las dos cosas juntas". En este orden de cosas dejó firme su posición al opinar que "el dejar trabajar solamente a la gente que está dentro de una lista [la de los colegiados] es cuestionable mientras no la maneje el Estado y más aún cuando la manejan los propios interesados".

Por su parte el Adm. Adrián Hilarza le respondió al Dr. Loisi que si bien considera su opinión como valedera estima que AIPH tiene una postura "mucho más abierta, considerando que los administradores de consorcio necesitamos -porque el mercado lo exige- mayor profesionalidad y creemos que tenemos que convertir esta actividad en una profesión". Agregó a continuación que "no encontramos elementos que sean anticonstitucionales como para poder crear [un colegio de administradores] por medio de una ley". También aclaró que "el Gobierno de la Ciudad y la Legislatura se hallan abiertos a esta posibilidad" y afirmó: "nosotros tenemos que aprovecharla".

A pesar de las obligadas tandas comerciales que el medio impone el debate no perdió su apasionamiento. Hay que tener en cuenta que si bien UMIPH funciona como un cuerpo único a la hora de producir el programa "Hablemos de Consorcios", cada medio que lo compone mantiene su propia línea editorial y los diferentes enfoques de los miembros del panel enriquecieron el diálogo con los invitados que valientemente no soslayaron ninguna de las preguntas que se les realizó.

Buenos Aires, 24 de septiembre de 2004

Estimado Sr. Director:

Adm. Adrián HilarzaObservando y leyendo las diversas opiniones que van surgiendo desde el anuncio del Proyecto de la creación del Colegio Público de Administradores de Consorcios de PH en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, en primera instancia me surge que el primer gran punto a favor del mismo es claramente que se está instalando un debate muy interesante. Está lleno de contenidos diversos pero con una connotación muy enriquecedora que es la visión de cada sector: administradores, consorcistas, profesionales, proveedores y continúa la lista... esto constituye otro punto positivo.

Estamos generando un mayor nivel de discusión -que hace años debería haber estado solucionado, analizado y madurado y que en estos momentos tan convulsionados en el sector de la propiedad horizontal recalientan aún más la sensación térmica- y estamos logrando una importante participación de todos. De esta manera nos aseguraremos una mayor cantidad de opiniones, ampliando su contenido y evitando sacar una ley entre gallos y medianoches: tema excluyente para alejar esos fantasmas que tanto nos asustan a los hombres de bien y que trabajamos de buena fe.

Pero consideramos desde la Fundación AIPH que a todo lo descripto es necesario agregar -y tener presente- en forma permanente el término "ética", tan repetido en los discursos pero sin aplicación real y efectiva. Quizás su ausencia se deba muchas veces a la falta de vocación en el sentir cotidiano o a lo difícil que resulta su aplicación. En síntesis, pretendemos desde nuestra "tribuna" invitar a todos los sectores a debatir ideas, acercar propuestas a efectos de jerarquizar esta actividad convirtiéndola en un profesión digna y elevando al sector de la propiedad horizontal y más aún... honrando a nuestros clientes los consorcistas.

Atentamente,

 

Adrián Hilarza

Presidente de la Fundación AIPH

El representante de la Liga del Consorcista aceptó que "no hay ninguna duda que es necesaria la profesionalización, que es encomiable y eso lo apoyamos porque [la administración de consorcios] tiene que ser una profesión respetable". Además explicó que "lamentablemente el ejercicio de la profesión en forma indiscriminada por cualquier persona la ha puesto por el suelo y hay que elevarla". Es de destacar que para el Dr. Loisi administrar consorcios no es un tema menor ya que agregó a continuación: "es realmente una profesión que está muy por encima de otras similares como por ejemplo la de martillero o inmobiliario porque es muy complejo administrar un consorcio y tiene que estar profesionalizada".

Adrián Hilarza por su parte aclaró que el proyecto, que entregaron al legislador Diego Santilli (Juntos por Buenos Aires) para motorizarlo en la Legislatura Porteña, no está cerrado y que lo están construyendo junto a la opinión del resto de las entidades que representan administradores (CAPHyAI[1], AIERH[2], UADI[3], CADAPH[4] y FRA[5]) aunque reconoció al Dr. Loisi que las instituciones que representan los intereses de los propietarios no fueron invitadas. De todas formas le prometió al presidente de LCPH que "[este proyecto] es para todos, es de los administradores para los administradores y obviamente, también para los consorcistas porque a los consorcistas les va a mejorar la calidad de la administración del edificio. Acá no va a quedar nadie afuera: esto nos conviene a todos. La conveniencia mía es que mi profesión esté jerarquizada, la del consorcista es que su patrimonio esté protegido. Yo también soy consorcista, [hacer las cosas de otra forma] sería como escupir para arriba y no creo que hoy por hoy las nuevas generaciones y las que van a venir estén interesadas en seguir con las viejas políticas."Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Dr. Jorge MaldonadoColegio Público de Administradores: El Debate

Una aventura legislativa por el Dr. Jorge Maldonado

Frente a un proyecto de ley como el que propone la creación de un Colegio Público de Administradores de Consorcios en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires, nos surge inmediatamente un primer interrogante: ¿qué necesidad pública viene a cubrir?. Y a renglón seguido el segundo: ¿qué intereses protegerá?, ¿particulares, corporativos o generales? Para el final quedará el último: ¿cómo y con qué idoneidad lo hace?

A) Debo confesar que no tengo la información necesaria que me permita despejar suficientemente los dos primeros. Pero sí puedo expedirme sobre el tercero.

B) Comenzaré adelantando la conclusión a la que he arribado luego del examen de este proyecto. Y esta se refiere concretamente a la no sé si única pero sí principal justificación para una aventura legislativa de esta índole. Esta "ratio legis" debió consistir, a mi juicio, en otorgar mayor seguridad a los consorcios a la hora de tener que hacer efectivas las responsabilidades de los administradores infieles, de aquellos que merecieron ser removidos por su mal desempeño, de quienes cometieron transgresiones legales de una envergadura tal que se configuró un perjuicio económicamente resarcible en detrimento de los consorcistas que le habían confiado la custodia del patrimonio común.

Esa mayor seguridad debió entonces referirse a la previsión legal que garantizara en forma clara y precisa alguna forma de garantía que, controlada y fiscalizada por el Colegio a crear, desalentara a los malos administradores y permitiese efectivizar en forma rápida la indemnización que se generase a favor de los consorcistas damnificados.

Sr. Raúl GuinzburgColegio Público de Administradores: El Debate

Tengo algunas dudas por el Sr. Raúl Guinzburg

Con el objeto de satisfacer la inquietud de una lectora con respecto al proyecto de Ley de creación de un Colegio Público de Administradores de Consorcios  de Propiedad Horizontal en la Ciudad de Buenos Aires, presentado por el legislador Sr. Santilli, me atrevo a realizar unos comentarios al respecto.

Impuesto del contenido del mismo observo que, en una primera lectura, esa normativa a debatir tiene una amplia gama de pautas que sin lugar a dudas debe satisfacer a consorcistas y administradores ya que el espíritu -según se desprende- es defender los derechos de todos los co-propietarios de edificios y los de sus representantes. Posee una exhaustiva definición de los derechos y deberes de los Administradores para ante la comunidad consorcial y ante el propio organismo cuya creación se propicia. Creo que ello llena una deuda ante la sociedad a que nos referimos que pugnaba por la honestidad , idoneidad y transparencia de las personas a quienes confían sus intereses consorciales.

Es decir que en general, en mi modesta opinión, veo altamente positiva este proyecto. Sería redundante remarcar puntualmente lo positivo o lo negativo de cada uno de los artículos ya que los "Fundamentos" dejan claro el objetivo.- Sin embargo, y en una segunda lectura, tengo algunas dudas:  Cuando hablamos de una Institución  llamado "Colegio Público de...", se me representa que sus integrantes o matriculados deben ser profesionales recibidos en una Universidad, presentando su diploma correspondiente para acceder a esa matriculación.

Son ejemplos el Colegio Público de Abogados, el de Arquitectos, el de Ingenieros, el de Médicos -aunque figuren con otros nombres, pero que en definitiva tienen el mismo fin- y por ende en este caso no me es claro lo de "...b) Poseer título habilitante de Administrador expedido por la autoridad competente. o bien poseer diploma o título nacional o extranjero de nivel universitario, cuando las leyes le otorguen validez y estuviese revalidado por la autoridad competente" (Art.35ª del Titulo II "Organización", Capítulo 1). Entiendo que un abogado por su formación en derecho o un contador por su formación contable-administrativa no tendrían mayor problema, pero que pasa con los Administradores que no poseen ningún título salvo su experiencia en la materia??.-  

Pienso que debe realizarse una capacitación y una evaluación previa a su matriculación para definir su idoneidad, evaluación que se tomaría por una comisión interdisciplinaria y cuya conformación merece comentarios aparte y en su oportunidad.   Otra de las dudas es quién se hace cargo del pago de la inscripción y anual que deben abonar los administradores inscriptos. No vaya a ser que se quiera cargar a las expensas esos gastos. Esto quizás suene paranoico o utópico, pero mejor prevenir...-

En cuanto a disensos o correcciones al proyecto, por mi parte, indico los siguientes: Art.5º, inc. k): "realizar verificaciones de gestión a las Administraciones... mediante denuncia escrita, màs de la mitad, como mínimo, de los copropietarios de un Consorcio...".

Normalmente la mayoría, como usos y costumbres, se encara con el 51%. Entonces esa mitad "como mínimo" se conforma con el 50%.-  Por ello considero que debería decir y ello lo definiría más claramente "...con la mitad más uno de los copropietarios, como mínimo...".-  Art. 21º : Los miembros del Tribunal de Disciplina pueden ser recusados por las causas establecidas para los jueces...- No se admite la recusación sin causa.- Creo que en la Justicia en general existe la recusación sin causa, por lo que no llego a comprender esa disposición. Art. 20º: (habla del funcionamiento del Tribunal de Disciplina divididos en tres salas de 3 miembros cada uno)  No se habla de cómo y a quiénes se adjudicarán las causas que se promuevan, es decir no se especifica el "sorteo de causas".-

Bueno, como siempre digo, estas consideraciones pueden generar polémicas pero si las mismas sirven para mejorar los hechos, bienvenido sean.

Cordialmente

 

Raúl E. Guinzburg

Miembro del Consejo de Lectores de Pequeñas Noticias

23/09/2004

C) Y la respuesta que a este respecto da el proyecto es muy diluida y endeble. El sistema conformado por las previsiones de los artículos 5 (inciso n), 23 inciso f), 35(inciso h) y 39 (inciso q) no esboza más que una especie de anuncio, de esquema complementario y de segundo orden, inevitablemente derivado a la reglamentación de la ley o, peor aún, a las normas reglamentarias a crear por el propio Colegio.

D) En mi opinión esto configura una grave falencia del proyecto que, por su importancia, prácticamente invalida todo el resto del articulado, dado que el mismo está destinado a cubrir los aspectos organizativos y funcionales del Colegio a crear.

E) Sin embargo ésta, si bien la más importante, no es la única observación negativa que nos merece el proyecto.

1. Se advierten errores sintácticos y de redacción. Tal el caso de los artículos 5 (incisos c, j) y 34.

2. Se advierten errores terminológicos como el del artículo 39 (inciso g) que insiste en el vulgarismo de calificar a la escritura de compraventa como "traslativa de dominio"; tal como es sabido, la escritura no "traslada" nada, es la voluntad de los contratantes la que lo hace respecto del dominio del bien. Otro error terminológico se verifica en el inciso j) del artículo 5 cuando menciona a las personas "físicas" junto con las jurídicas; la terminología correcta es "personas de existencia visible", tal como se establece en el artículo 34 del Código Civil.

3. Parece escasa la diferencia que el inciso a) del artículo 5 establece respecto de la denegatoria de inscripción en la matrícula en los dos supuestos que allí se establecen; debería aumentarse el plazo para el caso de reinscripción de una matrícula cancelada.

4. El inciso d) del artículo 5 resulta sobreabundante e impreciso, superponiéndose además con lo que prevé en el inciso p) del mismo artículo.

5. La mayoría que exige el inciso k) del mismo artículo 5 es excesiva y torna gravosa la situación de las minorías que son las que normalmente emprenden el cometido de intentar verificar la gestión o las cuentas del administrador.

6. El inciso s) del artículo 5 prevé establecer delegaciones del Colegio en el interior del país. ¿Para qué?

7. El inciso c) del artículo 23 prevé como causa de sanción administrativa la retención indebida de documentación o bienes consorciales, cuando esto es ni más ni menos que un delito ya previsto por el inciso 2 del artículo 172 del Código Penal; y además, esto ya debe entenderse subsumido en la previsión que se hace en el inciso a) del mismo artículo.

8. La previsión que se efectúa en el inciso d) del artículo 24 es inconveniente, puesto que el caso en que el Colegio suspenda al administrador, será al Consorcio a quien le competa procurar la designación de un interventor, utilizando el mecanismo ya previsto por el artículo 222 y siguientes del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

9. La imprecisión del inciso b) del artículo 35 es grave; y podría permitir que ejerza como administrador en la ciudad de Buenos Aires un veterinario argentino, un odontólogo ecuatoriano o un geólogo noruego. Debió circunscribirlo a las carreras con incumbencias relacionadas con la actividad, como por ejemplo la abogacía o las ciencias económicas.

10. El artículo 38 se lanza con una definición de la condición del Administrador que resulta innecesaria, incompleta y discutible. Así se contraviene un principio ancestral de la buena técnica legislativa que aconseja no definir en las leyes; las leyes no deben incluir definiciones, tarea ésta que queda a cargo de los estudiosos y tratadistas del derecho. Además, se aparta de la letra de los artículos 9 (inciso a) y 11 de la ley Nº 13.512, donde se califica al administrador como representante de los propietarios y no del consorcio; esta diferencia es importante porque no es lo mismo una cosa que otra, como no son lo mismo el patrimonio del consorcio y el que corresponde a los sectores comunes del edificio. Éstos le corresponden a los copropietarios en condominio (artículo 2 de la ley) y no al consorcio; el patrimonio de éste está constituido solamente por las sumas recaudadas por expensas, el fondo de reserva, los intereses cobrados por mora y los devengados por tales sumas cuando son invertidas, con más los créditos del consorcio frente a los consorcistas o a terceros (conforme fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H del 22/4/94, entre muchos otros). Por lo expuesto, bien pudo el legislador ahorrarse esta definición o, en su defecto, dedicarse a incluir una jurídicamente correcta.

11. El inciso h) del artículo 39 fija arbitraria e innecesariamente un término anual para convocar a asamblea ordinaria, cuando esto está previsto por el Reglamento de cada edificio y podría, hipotéticamente, establecerse otro sistema y tiempo de convocatoria. Esta es otra norma innecesaria.

12. El inciso j) del mismo artículo 39 incurre nuevamente en un vulgarismo ya que habla de certificado de "libre deuda", cuando debió expresar de "deuda", ya que la existencia de deuda de expensas no impide la celebración de cualquier negocio jurídico sobre la unidad funcional, trasladándose al adquirente la deuda que se hubiese generado por parte de su antecesor en el dominio. E incurre además en una omisión, ya que bien pudo incluir en las certificaciones la existencia o inexistencia de juicios en trámite, tanto en los que el consorcio actúe como actor como (y sobre todo) en los que los que haya sido demandado.

13. La parte final del mismo inciso incurre nuevamente en una innecesaria y sobreabundante previsión, al establecer la obligación del administrador de entregar "una fotocopia del Reglamento, a requerimiento de los interesados y/o del escribano"; Debido a que el Reglamento forma parte del título de propiedad, será el Escribano el que arbitre los medios para que el vendedor entregue al adquirente este elemento como parte de la escritura de compraventa.

14. La consulta a la asamblea o al consejo como paso previo a que el administrador nombre o despida personal, según inciso l) del artículo 39, es una previsión innecesaria. Cada consorcio establecerá o no este recaudo como previo al uso de la facultad que le confiere al administrador el inciso a) del artículo 9 de la ley Nº 13.512, ya sea en el Reglamento o por asamblea.

15. Igual reproche cabe formularle al inciso m) del mismo artículo, dado que esta cuestión debe ser resuelta según lo previsto en cada Reglamento; de intentarse una previsión legal, corresponde que se incluya en la ley Nº 13.512, de carácter nacional, y no en una ley local.

F) A esta altura de los tiempos resulta inadmisible que un proyecto de ley contenga tal cantidad y calidad de errores y desatinos. Este proyecto debería ser reformulado en su totalidad, pero antes habría que responder al interrogante esencial: ¿cuál es el beneficio que un Colegio de estas características aporta a la sociedad? Solamente en el caso en que se intente dar mayor seguridad a la comunidad de habitantes de la propiedad horizontal y, consiguientemente, al resto de la sociedad con la misma íntimamente vinculada, un esfuerzo de este tipo será encomiable. Y en ese caso, sería deseable que quienes lo intenten utilicen una buena técnica legislativa.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

 

Jorge Armando Maldonado

abogado


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Adm. Pepe GutiérrezColegio Público de Administradores: El Debate

Cualquier iniciativa es digna de aplauso por el Adm. Pepe Gutiérrez

En líneas generales me parece una buena iniciativa la COLEGIACIÓN, si bien entiendo que su restricción exclusiva al ámbito de la PROPIEDAD HORIZONTAL o Consorcios es una error, aunque la realidad es que el 80% de la población habita en esta modalidad.

En nuestro caso de España y con el 86% igualmente nuestra profesión no se limita a los Consorcios sino a cualquier INMUEBLE RÚSTICO O URBANO ya que se debe tener en cuenta que en la visión de futuro nos lleva a pensar que otro tipo de inmueble (oficinas, parques industriales, alquileres, Centros Comerciales, etc, etc) precisarán de un ADMINISTRADOR COLEGIADO y no tenido en cuenta en esta Ley.

Cra. Liliana CorzoColegio Público de Administradores: El Debate

Es importante apoyar este proyecto por la Cra. Liliana Corzo

Me parece excelente la idea de crear un Colegio de administradores de Consorcios dado que hace bastante tiempo que vengo sosteniendo que es una profesión que debe ser reconocida como tal y la mejor manera en que se puede prestigiar es teniendo una Colegiación.

Si bien es cierto que de este tema se tendría que haber ocupado el CPCECABA (Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Bs. As) ya que allí además de matricularnos a nosotros los contadores, también lo hacen para los Economistas, Acuarios y "Administradores de Empresas", y no es muy diferente llevar la contabilidad de un ente sin fin de lucro, una cooperativa, etc. que un consorcio si bien cada uno tiene sus particularidades. En este punto comparto la idea del Contador Carlos Leonhard en su libro "Contabilidad tradicional vs. Contabilidad de Consorcios".

Pasando al proyecto de ley en sí:

No estoy de acuerdo con el art. 24 inc. d) en cuanto establece: "... Suspensión en el ejercicio de la profesión hasta seis meses; en este caso el Colegio dispondrá un administrador Interventor en los Consorcios en los cuales el administrador sancionado ejerciera su profesión."

Considero que el consorcio tiene derecho a elegir al administrador que quiere tener en este lapso y de ninguna manera le pueden imponer una persona que la asamblea no ha elegido.

No estoy de acuerdo que solo se matriculen aquellos que lo hacen en forma "onerosa" creo que la pauta pasa por la envergadura del edificio no por si cobra o no.

Estoy totalmente de acuerdo con el art. 39 inc. m) referente a los plazos que se establecen para la entrega de los fondos ( 5 días) y de la documentación que es del consorcio (30 días) porque a veces, en la práctica se puede ver que algunos administradores se olvidan que son "custodios de la documentación" y creen que les pertenece. ¿Qué pasaría si un cliente de impuestos del estudio prescindiera de nuestros servicios y nosotros le dijéramos que nos quedamos con los comprobantes de ventas y compras porque los contabilizamos y preparamos la declaración jurada del IVA? Por supuesto que sería inaceptable, además de ir en contra de nuestras normas profesionales, pero es lo que hacen algunos administradores de consorcios.

No obstante las modificaciones que se le pueden ir haciendo desde los distintos sectores, considero que es importante apoyar este proyecto para que pueda ser LEY.

 

Liliana Corzo

Contadora

Noto en su redacción una falta de CONCRECIÓN sobre la formación y requisitos reales para obtener la "Titulación" de Administradores y entiendo que el art. 35.B puede suponer una forma de acceso incontrolada a la profesión ya que no se regula y supongo que será motivo de otra Ley, pero sorprende que no deje claro el NIVEL FORMATIVO (Universitario) que deberán tener los candidatos y sin embargo se concreta en el caso de extranjeros.

Existen algunos artículos, como el 5.g, que me sorprende que el propio colegio pueda Administrar y entrar en conflicto con sus colegiados, así como el 5.K que entiendo es más propio de la Ley 13.512 que de la Colegiación.

Igualmente los Art. 35 y 39 deberían ser, en mi humilde opinión, más propios de una modificación de la Ley 13.512 que, por su antigüedad, debería ser revisada y al mismo tiempo incorporar artículos como éstos, que son más propios de una legislación de Propiedad Horizontal que de una Colegiación.

En resumen considero que cualquier iniciativa de dotar de Colegiación a nuestra profesión es digna de aplauso, pero solo pedir que dicho esfuerzo no sea insuficiente para DIGNIFICAR al mismo tiempo la profesión y garantizar su profesionalidad y FUTURO.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

 

Pepe Gutiérrez

Administrador español


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Villa Luro

¡El primer piquete consorcial!

Los propietarios del consorcio ubicado en Donizetti y Av. Rivadavia del barrio porteño de Villa Luro, decidieron convocarse este martes 28 de septiembre a las 18 hs. para realizar un piquete en la esquina de la calle Donizetti y Calderón de la Barca en repudio a una medida cautelar que ampara a su anterior administrador quien fuera reemplazado en el mes de abril de 2004.

Si bien los piquetes en la ciudad de Buenos Aires ya forman parte del paisaje urbano, hay algo nuevo es éste: ¡es el primer piquete consorcial!

Los propietarios del Consorcio de Donizetti 41 tomaron la decisión de realizar el primer piquete de la propiedad horizontal para, según una gacetilla de prensa enviada a la redacción de Pequeñas Noticias, exigir a la Justicia "que termine con el estado de indefensión a que nos ha sometido" por otorgar una medida cautelar que ampara al ex-administrador del consorcio de propietarios quien -según ellos sostienen- fuera reemplazado el 27 de abril de 2004 por la decisión de más del 68% de los propietarios en una asamblea convocada para tal fin, según se puede apreciar en su nota.

Los propietarios que firman la nota explican que la medida cautelar dictada por la Justicia y que además, ya venció "protege a un Administrador removido en asamblea con quórum y mayoría necesaria" y así "desprotegió a los propietarios condenándolos a tener un consorcio donde viven casi 2000 personas (408 departamentos) en absoluto estado de desamparo".

Como antecedente de este conflicto, los copropietarios del Consorcio de Donizetti relatan que la Justicia en Primera Instancia rechazó un pedido por parte de ellos en el que solicitaban ser tenidos como parte en esta disputa que es entre el ex-adminsitrador y la actual administración designada en una asamblea autoconvocada para tal fin. Los firmantes argumentan que los verdaderos dueños del complejo habitacional y de las decisiones sobre el futuro de su propiedad son ellos y no tienen por qué "asistir a una controversia de terceros ajenos al consorcio, que a cada minuto que pasa se deteriora más".

En algunos de los párrafos de las dos carillas que ocupa la nota, se hace mención a la "benévola legislación actual y el escaso poder de control sobre su actividad [la de administrar consorcios]" y entienden que las "reformas a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y el establecimiento de un Colegio monopólico de Administradores en la Ciudad de Buenos Aires son ideas que no parecen apuntar a dar solución a los problemas que plantea la vida en propiedad horizontal".

Según Pequeñas Noticias la comunidad consorcial es un espejo de la sociedad y parece que los piquetes no podían quedar fuera de esta realidad tan argentina.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Dra. Diana SevitzAccidentes Laborales

ART's sin topes por la Dra. Diana Sevitz

Un fallo de la Corte Suprema de Justicia pone otra vez a los propietarios en una difícil situación

Con fecha 22 de septiembre la Corte Suprema de Justicia hizo lugar al recurso de queja, declarando admisible el recurso extraordinario y confirmando la sentencia apelada en la cual el Juzgado de Primera instancia en lo laboral, en los autos caratulados AQUINO ISACIO C/CARGO SERVICIOS INDUSTRIALES S.A, declaró la inconstitucionalidad del art. 39 inc. 1ero. de la ley 24.557 de riesgos de trabajo (LRT) e hizo lugar al pago de la indemnización por accidente de trabajo con sustento en el art. 1.113 del Código Civil. Recordemos qué nos decía el art. 39 inc. 1ero. de la ley 24.557:

CAPITULO XIII

RESPONSABILIDAD CIVIL DEL EMPLEADOR

ARTICULO 39. — Responsabilidad civil.

1. Las prestaciones de esta ley eximen a los empleadores de toda responsabilidad civil, frente a sus trabajadores y. a los derechohabientes de éstos, con la sola excepción de la derivada del artículo 1.072 del Código Civil

Veamos qué nos dice el art. 1.113 del Código Civil:

"Art.1113.- La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado.

(Párrafo agregado por Ley 17.711) En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder.

Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable."

 Los Ministros de la Corte Suprema convalidaron la resolución de la sala VI de la Cámara nacional de Apelaciones, siendo el caso tratado el de un demandante de 29 años de edad al 22/11/97 que había sufrido un serio accidente al caer de un techo de chapa de unos diez metros de altura en el que se encontraba trabajando sin ningún elemento de seguridad, ni red, elemento de seguridad o mecanismo protectorio para el supuesto de caídas. 

En esa oportunidad la Cámara confirmó que el régimen indemnizatorio de la LRT aplicable al caso era marcadamente insuficiente y no conducía a la reparación integral que debía garantizarse al trabajador con arreglo al art. 14 bis de la Constitución Nacional, máxime cuando sólo. La indemnización relativa al lucro cesante se triplicaba a la prevista por la LRT para el supuesto de fallecimiento. 

La Corte en su fallo expresó: "la LRT, al excluir, sin remplazarla con análogos alcances, la tutela de los arts. 1.109 y 113 del Código Civil, no se adecua los lineamientos constitucionales antes expuestos, a pesar de haber proclamado que tiene entre sus objetivos, en lo que interesa, reparar los daños derivados de accidentes de trabajo y de enfermedades profesionales.

Sin embargo precisaron los jueces que el desenlace de este tipo de litigio no implica la censura de todo régimen legal limitativo de la reparación por daños, lo cual incluye al propio de la LRT ni acarrea la frustración de los elevados propósitos de automaticidad y celeridad del otorgamiento de las prestaciones perseguidos por la LRT.-

No sorprende a la suscrita este fallo ya que en el año 2001 la suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires así decidía:

Ley 24.557 Limitación al acceso de la vía civil – Discriminación – Responsabilidad del empleador – Sistemas para fijar la Indemnización – Artículos 39 y 46 de la Ley 24.557 – Igualdad ante la Ley.

Hechos: Un trabajador reclama indemnización por daños y perjuicios derivados de un accidente laboral con sustento en el derecho civil, y solicita la declaración de inconstitucionalidad de los artículos 21, 22, 46 y 39 de la Ley 24557. El tribunal de trabajo acoge la demanda. El demandado deduce recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley objetando de declaración de inconstitucionalidad de las normas. La corte provincial rechaza el recurso y confirma la inconstitucionalidad de las normas antedichas por ser violatorias de los artículos 14 bis, 16, 17 de la Constitución Nacional.

1. El régimen cerrado y excluyente diseñado por la Ley 24.557 es injusto en tanto los objetivos propuestos de previsibilidad económica de los riesgos del trabajo y hermeticidad de costos, se obtienen haciéndolos pesar sobre el trabajador y su patrimonio, aniquilando su derecho de acceder a una reparación integral.

2. La limitación al trabajador accidentado a sus derecho habientes de acceder a la vía civil para obtener la reparación en supuestos de responsabilidad objetiva no proveniente de dolo – artículo 39, Ley 24.557 – deriva en un distingo inaceptable entre aquellos y cualquier otro habitante de la Nación respecto de los terceros que lo dañan, vulnerando el principio de igualdad ante la ley, el derecho de propiedad y de libre acceso a la justicia – arts. 16, 17, 18, 19, Constitución Nacional y 15, Constitución Provincial.

3. Para tener acceso al resarcimiento derivado de la aplicación del art. 1.109 sigtes. y conc. del Código Civil por accidente laboral, el damnificado debe necesariamente demostrar la actitud de culpa u omisión del principal o, en su caso, el riesgo o vicio de la cosa propiedad o bajo la guarda de aquél, y la relación de casualidad de tales antecedentes con el daño sufrido, generándose a su respecto responsabilidad de naturaleza extracontractual.

4. Ante el derecho del trabajador accidentado de acudir a la aplicación de normas generales sobre responsabilidad por daño e indemnización plena, no corresponde postergar la declaración de inconstitucionalidad del art. 39 de la Ley 24.557 para el dictado de la sentencia si se respeta el derecho de defensa en juicio, pues no es necesario determinar qué prestaciones resarcitorias resultan más satisfactorias al trabajador siendo que ambos sistemas son distintos.

5. Es inconstitucional el art. 39 de la Ley 24.557 en cuanto limita al trabajador accidentado o a su derechohabientes el acceso a la vía civil para obtener la reparación integral en supuestos de responsabilidad objetiva o subjetiva no proveniente de dolo, pues viola los principios de igualdad ante la ley, de propiedad y libre acceso a la justicia, consagrados constitucionalmente en los art. 14 bis, 16, 17, 18, 19, 28 y en pactos incorporados por el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional, y el art. 15 de la Constitución Provincial.

6. Es inconstitucional el art. 46 de la Ley 24.557 en tanto atribuye competencia al juez federal de cada provincia para entender en los recursos contra resoluciones de las Comisiones Médicas provinciales los pleitos que corresponden a su ámbito, socavando el eje de las facultades provinciales no delegadas al gobierno nacional –arts. 12, 121, 122 y 123, Constitución Nacional- (del voto del doctor Hitters).

7. Es irrazonable el art. 46 de la Ley 24.557 que en el marco de un reclamo indemnizatorio por infortunios laborales, atribuye competencia al juez federal de cada provincia para entender en los recursos contra resoluciones de las Comisiones Médicas provinciales, pues no existen necesidades reales y fines federales legítimos para conceder competencia a los tribunales de la Nación, al tratarse de conflictos suscitados entre dos personas generalmente de derecho privado y regidos por el derecho común (del voto del doctor Hitters).

8. El art. 39 de la Ley 24.557 en tanto limita el acceso del trabajador accidentado o sus derechohabientes a la indemnización de la vía civil en supuestos de responsabilidad objetiva o subjetiva no proveniente de dolo, vulnera el derecho a ser reparado, de base constitucional (del voto del doctor Lázzari).

9. En el marco de un reclamo indemnizatorio por accidente laboral, corresponde considerar la declaración de inconstitucionalidad del art. 39 de la Ley 24.557 al momento de dictar sentencia sobre el fondo del asunto, pues para determinar la suficiencia de reparación de la norma impugnada, es necesario acreditar los extremos que harían viable el reclamo del trabajador (del voto disidencia parcial del doctor Pisano).

SC Buenos Aires, 2001/06/06 – Cardelli, Hugo c. Ente Administrador del Astillero Río Santiago.

O sea que ya dejaba las bases sentadas que el art. 39 era inconstitucional.

La Ley 24.557 aseguraba a las empresas, y en este caso que nos ocupa a los Consorcios que están asimiladas a empleadores que mientras cumplieran con las normas de higiene y seguridad por parte de los consorcios no las colocaba en riesgo de ser demandadas por sus encargados perjudicados por accidentes y/o enfermedades laborales, sino que las ART, y por expresa disposición legal, cubrían estas contingencias en concepto de prestaciones otorgadas a esos trabajadores, sean éstas en especie o en dinero.

El trabajador tiene un derecho a la seguridad. Este derecho es reconocido no sólo por leyes sino por diversos tratados internacionales. El incumplimiento de las medidas de higiene y seguridad a sabiendas –o sea el que se produce pese al efectivo asesoramiento de una ART al respecto–, efectuado con intención de dañar ese derecho a la seguridad –lo que sucede toda vez que exista voluntad de no cumplir con las normas de higiene y seguridad– configuran el delito que define el artículo 1.072 del CC y que es el único supuesto que habilita la vía civil conforme lo permite el artículo 39 de la Ley 24.557.

En este caso no funciona la limitación de responsabilidad establecida por la Ley 24.557 y además la ART puede recuperar los costos incurridos respecto de los accidentes con causas en delitos.

Existe la falsa creencia de que contratando una ART el consorcio estará asegurado contra toda demanda por accidentes o enfermedades del trabajo. Y ello a menos que se cumpla estrictamente con todos las recomendaciones que sobre seguridad e higiene que una ART debe brindar a las empresas. Y no es que las ART puedan libremente decidir no efectuar recomendaciones para evitar que los consorcios delincan, ya que ello las haría a ellas responsables frente al trabajador que viera afectado su derecho a la seguridad.

RESPONSABILIDAD. Los consorcios tienen que ser conscientes de que al incumplir a sabiendas con las normas de higiene y seguridad están exponiendo a demandas por parte de los encargados. Para peor, y por expresa autorización de la ley, cuando los daños por accidentes tengan su causa en el artículo 1.072 del código civil las ART estarán autorizadas a repetir de los consorcios todo lo pagado en concepto de prestaciones dinerarias o en especie a los trabajadores.

De lo expresado anteriormente, únicamente quedaba abierta la vía civil de la reparación del daño si se daba el supuesto del art. 1072 "El acto ilícito ejecutado a sabiendas y con intención de dañar la persona o los derechos de otro, se llama en este Código Delito".

Con el fallo de la Corte en donde declara que el art. 39 inc. 1ero. es inconstitucional se abre una puerta por medio de la cual un encargado que sufre un accidente de trabajo o una enfermedad profesional, podrá requerir de su empleador la reparación integral consagrada por el art. 1113 del Código Civil, ya que al declararse inconstitucional el artículo mencionado, ya no eximen a los empleadores de toda responsabilidad civil frente a sus trabajadores y a los derechohabientes de estos.-

De lo expuesto, solo cabe reflexionar que a partir del 22 de septiembre de 2004 , los consorcios, que somos empleadores, deberemos rezar todos los días para que nuestros encargados, no sufran de una enfermedad profesional o de un accidente de trabajo, ya que con el fallo antes consignado, éste se encuentra perfectamente habilitado para exigirnos la reparación integral del daño producido por vía del art. 1.113.-

En todos los medios, los empresarios han hecho escuchar su disgusto por este grave fallo de la Corte que consideran una avasallamiento de sus derechos, que provocará una retracción en la generación de empleos, pero el panorama que se vislumbra para todos los propietarios no es muy halagueño, con la Ley de Riesgos de Trabajo, cumpliendo con las normas de higiene y seguridad estábamos protegidos, y teníamos tarifado el daño, sabíamos qué es lo que se iba a indemnizar de producirse algún evento dañoso con el encargado, AHORA estamos a la deriva y expuestos a cualquier tipo de reclamo.-

Me pregunto, ¿deberemos volver a abonar un seguro de responsabilidad civil que nos cubra por eventuales accidentes de nuestro encargado? ¿Cuánto aumentará nuestras expensas agregando este seguro?, y así ad infinitud, se siguen agregando rubros para abonar y mayores responsabilidades sobre nuestro patrimonio, yo siempre digo lo mismo: una empresa ante una demanda millonaria puede decretarse en quiebra, pedir su propio concurso y negociar, y hasta puede no tener bienes, por lo cual no abonará su deuda, pero nosotros los que tenemos una unidad funcional en un consorcio, ¿qué podremos hacer? Escucho sugerencias.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. Diana C. Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en PH institucional Nro. 66 de los Tribunales Arbitrales de Consumo especialista en PH. Es co-conductora del programa radial Consorcios Hoy y Hablemos de Consorcios, creadora y coordinadora de los talleres para propietarios del CGP Nro. 6 y para cualquier consulta se le puede escribir al e-mail  dsevitz@velocom.com.ar o llamarla al 4784-8251.


Gacetilla de Prensa

CGP 6

 

Centro de Gestión y Participación Nº 6

Av. Díaz Vélez 4556

cgp6@buenosaires.gov.ar

TE:4958-7047/48

SEMINARIOS-TALLER

SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL

Jueves 7 de octubre de 2004

Debate sobre el proyecto de ley del colegio de administradores- venga a darnos su opinión.

Jueves 14 de octubre de 2004

Registro de administradores Ley 941/03

Requisitos para la  declaración jurada anual obligatoria. Con la presencia del Dr. Norberto Wilinski

Jueves 21 de octubre de 2004

Taller sobre propiedad horizontal: Tema libre.

Traiga su pregunta y se la contestaremos

Jueves 28 de octubre de 2004

Encargados: Convenio Colectivo. Nuevo fallo de la Corte sobre la inconstitucionalidad de la Ley de Riesgo de Trabajo.- Art. 39 inc. 1ero. Ley 24.557

Horario 19 a 21 hs.

Entrada libre y gratuita

No se requiere inscripción


Expositora: Dra. Diana Claudia Sevitz, abogada, mediadora y árbitro en Propiedad Horizontal


Lugar del evento: Centro de Gestión y Participación Nº 6 - Director General: Sr. Guillermo Agresta - Díaz Vélez 4558 1º piso - TEL: 4958-7047/48


IX Congreso Internacional InmobiliarioInmobiliaria

IX Congreso Internacional Inmobiliario

La Cámara Inmobiliaria Argentina, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina y Mundo Inmobiliario, organizaron durante los días 21 y 22 de septiembre el IX Congreso Internacional Inmobiliario & Exposición en el Hotel Hilton de Buenos Aires.

Con una amplia agenda de actividades, el 21 y 22 de septiembre de 2004 se llevó a cabo el IX Congreso Internacional Inmobiliario en el Hotel Hilton de Buenos Aires que fue organizado por la Cámara Inmobiliaria Argentina, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina y Mundo Inmobiliario.

El Congreso comenzó el día 21 por la mañana con la acreditación de los participantes y la prensa, para luego continuar con el programa oficial previsto.

El primero de los temas presentados fue la "Capacitación y retención de clientes" por el Lic. Andrés Frydman; luego de la apertura oficial y una conferencia de prensa tuvo lugar el tema relacionado con "La jerarquización inmobiliaria en Argentina" que fue moderada por el Sr. Armando Pepe y de la cual participaron como panelistas el Sr. Wilder Ananikian, Curt Antonio Beims, Gonzalo Armas, Antonio Orantes y el Sr. Sergio M. Caballeros.

Ya después del mediodía, volvió a exponer el Lic. Frydman sobre "Marketing para servicios inmobiliarios"; luego el Dr. Héctor D’Orico moderó la charla sobre el tema "Actividad inmobiliaria en relación a la función notarial" cuyos panelistas fueron el Esc. H. Luis Pelosi, el Dr. Claudio Tamos Feijoo, el Esc. Claudio Scarano y el Dr. Carlos Alberti. Luego el Dr. Enrique Abatti expuso sobre el "Nuevo procedimiento de desalojo abreviado".

Avanzada la tarde del día 21, el IX Congreso siguió con su agenda. Los panelistas que participaron del tema "Créditos Hipotecarios" fueron el Sr. Fabian Cabreras, el Lic. Mariano Etchegoyen, el Lic. Gustavo J. Massaro y el moderador fue el Arq. Damián Tabakman.

Después de un coffee break y como última actividad de la primer jornada del Congreso, el Sr. Hugo Mennella participó como moderador en el tema  "Tendencias y perspectivas del mercado inmobiliario" que contó con la participación de los Sres. Manuel Otero, Ricardo Edelstein Pernice, Mario César Merlo, Roberto Tizado, Armando Pepe y Julio Ramos como panelistas.

El día 22 comenzó con la exposición del Lic. Alfredo López Salteri sobre el tema "Transformación para la excelencia del trabajo en ventas"; luego el Sr. Jorge Antunez Vega moderó la charla sobre "Responsabilidad del agente inmobiliario frente a las operaciones internaciones" que contó con el Cdor. Julio Budasoff y el Esc. Hugo Alvarez como panelistas.

Los Sres. Jorge Enriquez, Carlos Sabbatini y Ricardo J. Seoane fueron los participantes a la hora de exponer sobre el "Proyecto de ley para la colegiación y matriculación" de martilleros y corredores inmobiliarios en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires que contó con el Sr. Carlos Sotelo como moderador.

Por la tarde, la Arq. Estela Reca fue la moderadora cuando se tocó el tema de "La tasación inmobiliaria" junto a los panelistas profesores Jorge Alonso, Daniel Boven y el Dr. Héctor D’Orico.

Antes de la última exposición, el Arq. Alberto Scigliano moderó la charla sobre "Fideicomiso como herramienta para organizar nuevos emprendimientos inmobiliarios" con la participación como panelistas de los escribanos Marcelo de Hoz y Natalio Etchegoyen además del Arq. Tabakman y el Sr. José Eduardo Zunini.

Antes del cierre oficial del IX Congreso Internacional Inmobiliario, tuvo a su cargo la última disertación el Lic. Alfredo López Salteri sobre el tema "Actuales orientaciones en técnicas de ventas".

Alrededor de las 20 hs. finalizó el Congreso, después de dos intensas jornadas con una importante participación de panelistas, moderadores y participantes del sector inmobiliario.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Otra vez cambiaron la forma

de liquidar los sueldos...

...¿y con el viejo programa cómo hago?

Con el Sistema 9041

de las actualizaciones nos ocupamos nosotros


El contador y administrador Norberto WilinskiConvenio Colectivo de Trabajo 378/04

Análisis comparativo (14ª entrega) por Norberto Wilinski

Esta es la 14º y última parte del detallado y exhaustivo cuadro comparativo que realizó el contador y administrador Norberto Wilinski entre cada uno de los artículos del anterior Convenio Colectivo de Trabajo (306/98) y el que lo reemplazó (378/04) El tema de esta semana está dedicado a las secciones "Nódulo particular", "Reconocimiento de la representación sindical" y "Copia certificada del Convenio".

Módulo particular.

C.C.T. 306/98

C.C.T. 378/04

Modificaciones y comentarios

Módulo particular.

Artículo 30 - Las partes signatarias del presente Convenio constituirán hasta ocho (8) módulos regionales de negociación colectiva a los fines de tratar localmente las condiciones de trabajo de la región, en particular sobre duración y distribución de jornadas de trabajo, vestimenta, plus salariales, el trabajador de temporada, determinación y duración de la temporada, descanso semanal y vacaciones.

Ninguno de los temas a tratar por los módulos regionales de negociación colectiva podrán establecer cláusulas que otorguen beneficios inferiores a los dispuestos en este Convenio General.

La Paritaria Nacional establecerá los módulos regionales considerando las realidades locales.

Estas comisiones se constituirán con la representación de tres (3) miembros titulares y tres (3) suplentes de la entidad sindical y otros tantos de la representación patronal signatarias del presente Convenio.

Los miembros de las comisiones fijarán de común acuerdo el lugar en donde se reunirán, debiendo ineludiblemente presentar ante la Delegación local del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social de la Nación los acuerdos y conclusiones arribados a los fines legales pertinentes, previa aprobación de la Paritaria Nacional a los efectos de su articulación con el presente Convenio.

Módulo particular.

Artículo 29 - Las partes signatarias del presente convenio constituirán hasta seis (6) módulos regionales de negociación colectiva a los fines de tratar localmente las condiciones de trabajo de la región, en particular sobre duración y distribución de jornadas de trabajo, vestimenta, plus salarial, el trabajo de temporada, determinación y duración de la temporada, descanso semanal, vacaciones. Ninguno de los temas a tratar por los módulos regionales de negociación colectiva podrán establecer cláusulas que otorguen beneficios inferiores a los dispuestos en este Convenio general.

La Paritaria Nacional establecerá los módulos regionales considerando las realidades locales.

Estas comisiones se constituirán con la representación de tres (3) miembros titulares y tres (3) suplentes de las entidades sindicales locales, pertenecientes a la FATERYH, con ámbito de actuación territorial correspondientes a la zona de que se trate y otros tantos de la representación patronal signataria del presente Convenio.

Los miembros de las comisiones fijarán de común acuerdo el lugar en donde se reunirán, debiendo ineludiblemente presentar ante la Delegación local del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación los acuerdos y conclusiones arribados a los fines legales pertinentes, previa aprobación de la Paritaria Nacional a los efectos de su articulación con el presente Convenio.

Se modifica el siguiente texto en el primer párrafo: "ocho (8)" por seis (6)".

 

Se reemplaza el siguiente texto en el cuarto párrafo: "la entidad sindical" por "las entidades sindicales locales, pertenecientes a la FATERYH, con ámbito de actuación territorial correspondientes a la zona de que se trate".

Reconocimiento de la representación sindical.

C.C.T. 306/98

C.C.T. 378/04

Modificaciones y comentarios

Artículo 31 - La parte patronal, signataria de la presente Convención reconoce a la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal y a sus sindicatos filiales, como únicos responsables de los trabajadores comprendidos dentro de las Leyes 12.981, 13.263, 14.095, 13.512 y 21.239, de acuerdo con el Decreto Nº 11.296/49; con todos los derechos y obligaciones a que se refiere la Ley 23.551 y sus decretos reglamentarios.

Reconocimiento de la representación sindical.

Artículo 30 - La parte patronal, signataria de la presente Convención reconoce a la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal y a sus sindicatos filiales, como únicos responsables de la representación de los trabajadores comprendidos dentro de las Leyes 12.981, 13.263, 14.095, 13.512 y 21.239, de acuerdo con el Decreto Número 11.296/49; con todos los derechos y obligaciones a que se refiere la Ley 23.551 y sus Decretos Reglamentarios.

Se agrega el siguiente texto: "de la representación".

Copia certificada del Convenio.

C.C.T. 306/98

C.C.T. 378/04

Modificaciones y comentarios

Artículo 32 - El Ministerio de Trabajo expedirá copia debidamente autenticada de la presente Convención Colectiva de Trabajo, a solicitud de cualquiera de las partes firmantes de la misma, dejándose constancia según lo convenido por las partes, que cualquier aumento masivo decretado por el Gobierno Nacional será absorbido por las diferencias establecidas mediante esta Convención Colectiva, y que se aplicará sobre las escalas básicas.

Copia certificada del Convenio.

Artículo 31 - El Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social expedirá copia debidamente autenticada de la presente Convención Colectiva de Trabajo, a solicitud de cualquiera de las partes firmantes de la misma. Dejándose constancia según lo convenido por las partes, que cualquier aumento masivo decretado por el Gobierno Nacional será incorporado a las escalas remunerativas básicas conforme lo establecido en el artículo 15 del presente Convenio Colectivo de Trabajo.

Se reemplaza el siguiente texto: " absorbido por las diferencias establecidas mediante esta Convención Colectiva, y que se aplicará sobre las escalas básicas" por "incorporado a las escalas remunerativas básicas conforme lo establecido en el artículo 15 del presente Convenio Colectivo de Trabajo".

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El Dr. Norberto Wilinski es Contador Público y Licenciado en Administración especializado en Consorcios de Propiedad Horizontal, es socio fundador de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), es director de Ediciones PropHor. Se puede suscribirse en forma gratuita al Boletín de PropHor enviando en e-mail a prophor@infovia.com.ar o llamando al teléfono 4857-1870.


¡¡¡ Ya hay 3 ganadores más 

de los premios que sorteamos la semana pasada

 ADMINISTRADORESph.com.ar  y Pequeñas Noticias... !!!

¡¡¡ los afortunados de esta semana son... !!!

1.-

King George - Barrio Norte - Cena

Gustavo Mario Colangelo (DNI ...111)

2.-

Teatro del Globo - Centro - Espectáculo

Zulma Beatriz Veiga (DNI ...467)

Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -


Rincón Solidario

Dr. Juan IglesiasContesta el Dr. Juan Iglesias

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

La falta de fondos es real

Ante todo los felicito por el boletín, contestan todos los e-mail con rapidez, seriedad y son muy claros por lo tanto uno no tiene problemas para interpretar las respuestas.

Mi consulta es la siguiente: la administradora del edificio en el detalle de expensas escribe "cargas sociales y sindicato no abonadas por falta de fondos", la falta de fondos es real si uno ve los egresos e ingresos, hay demasiados morosos, atrasos en los pagos de expensas y la mayoría no quiere un aumento de expensas (para ver si con los que pagamos se recaudaría más). 

Yo no debo ningún mes de expensas, llegado el caso que la AFIP, SUTERH intimen al pago de las cargas sociales (no se si es factible que lo hagan), ¿Los que pagamos las expensas tenemos algún recurso legal para no entrar en ese reclamo...? ¿de qué manera puede quedar asentada alguna carta, nota, etc...?

Desde ya muchas gracias, los saludo atte.

<sin firma>

(6/9/2004)

La respuesta es bastante simple, pues pese a que el administrador no pueda realizar en tiempo y forma el pago de las cargas sociales ante los organismos de recaudación por no disponer el consorcio de fondos suficientes, no debe perderse de vista que, siempre va a ser el consorcio de propietarios, como sujeto de derechos, quien va a tener que responder frente a las acciones que deba enfrentar ante un futuro juicio de los organismos de recaudación a quienes se les adeudan períodos impagos.

Ante esta situación, van a ser todos los consorcistas quienes deban responder por el porcentual que tengan asignado en el correspondiente reglamento de copropiedad y administración, independientemente de que si hayan o no pagado las expensas puestas al cobro por el administrador.

Una posible solución, es que el administrador active el cobro de expensas adeudadas por los consorcistas o que convoque una asamblea para plantear la situación institucionalmente y se apruebe un aumento de las mismas para poder cancelar las deudas por cargas sociales a la brevedad.

Le envío un cordial saludo.

Juan Iglesias.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com


¡¡¡ Sea el FELIZ GANADOR...

de 1 de los 3 premios que semanalmente le ofrecen

 ADMINISTRADORESph.com.ar  y Pequeñas Noticias... !!!

Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 5 de octubre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.


1.-

Damiano - Palermo Hollywood - Cena

Menú a elección para 4 personas

2.-

Teatro del Globo - Centro - Espectáculo

2 entradas para 1 espectáculo

(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo.


Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

La antigüedad que se le abona

Sr. Director de Pequeñas Noticias:

Mi consulta se refiere la antigüedad que se le abona a nuestro encargado.

Descripción de la situación

1) El Sr. Encargado de nuestro edificio renuncia a su cargo el 30/6/92, tengo entendido que en ese momento tenía 4 años de antigüedad en el consorcio.

2) Se lo vuelve a contratar el 2/05/1994 y continúa hasta la fecha.

3) Cuando cumplió todos los requisitos necesarios (Antigüedad en otros trabajos ajenos a los consorcios y tenía la edad necesaria) se jubiló año 1996. Su fecha de alta como beneficiario de la Jubilación el ANSeS es 05/1996. Continúo trabajando normalmente en el edificio.

4) En su recibo de haberes en fecha de ingreso se registra 2/05/1994 

5) En su recibo de haberes se le abona una antigüedad de 14 años.

Consulta: ¿Qué antigüedad debe cobrar el Sr. Encargado y qué fecha de ingreso debe figurar en el recibo de haberes? 

Le agradezco desde ya la atención que preste a mi consulta.

Sin otro particular, saludo a Ud. Atte.

Evangelina P.

(30/08/2004)

Estimada Evangelina:

El encargado renuncia en el año 1992 y lo vuelven a tomar en el año 1994, cesando la relación con el consorcio en la fecha que adquiere el beneficio jubilatorio, desde esa fecha es que se debe tomar en cuenta para la antigüedad. O sea que a la fecha cuenta con 8 años de antigüedad. 

El art. 253 al respecto dice TRABAJADOR JUBILADO: "En caso que el trabajador titular de un beneficio previsonal de cualquier régimen volviera a prestar servicios en relación de dependencia, sin que ello implique violación a la legislación vigente, el empleador podrá disponer la extinción del contrato de trabajo invocando esta situación, con obligación de preavisarlo y abonar la indemnización en razón de la antigüedad prevista en el el art. 245 de esta ley o en su caso lo dispuesto por el Art. 247. En ese supuesto solo se computará como antigüedad el tiempo de servicios posteriores al cese".

Nada tiene que ver con el tema de la fecha de ingreso, pues conforme lo normado por el art. 18 de la Ley de Contrato de Trabajo como tiempo de servicio la ley establece: Cuando se concedan derechos al trabajador en función de su antigüedad, se considerará tiempo de servicio el efectivamente trabajado desde el comienzo de la vinculación, el que corresponda a los sucesivos contratos a plazo que se hubieren celebrado las partes y el tiempo de servicio anterior, cuando el trabajador, cesado en el trabajo por cualquier causa reingrese a las órdenes del mismo empleador. 

O sea para que Ud. comprenda bien, se puede dejar establecido que la fecha de ingreso fue en el año 1992, pero que la antigüedad corresponde desde que adquirió el beneficio jubilatorio, a mi criterio no son 14 años la antigüedad que tiene su encargado sino 8 años. 

Le sugiero que lea los Arts. 252 , 253 , 255 y 18 y 19 de la Ley de Contrato de Trabajo

Espero haberle podido responder a su pregunta.

Atte.

Dra. Diana SevitzEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. Diana Sevitz es abogada es especialista en Propiedad Horizontal y Mediación, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.


"La voz del consorcista"

Escúchenos en AM 610

Radio Gral. San Martín

todos los sábados de 9 a 10 hs

El portal de los administradores y consorcistas.

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Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí.


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Dr. Jorge MaldonadoContesta el Dr. Jorge Maldonado

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Rincón Solidario

Una diferencia de 4 mil pesos
Hola ante todo quiero decirles que el boletín me pareció muy bueno y didáctico.

Ahora quiero hacerles una pregunta no se si es acá adonde debo hacerla.

En un consorcio de 120 propietarios se realizó una revisión de cuentas y arrojó una suma superior a $ 4000 de diferencia con lo que realmente fue, pero el problema es que los propietarios no van más de 25 a las asambleas y lo quieren sacar. Sería algo injusto que siga en el cargo si no lo quieren y no lo pueden sacar porque el reglamento interno dice que para remover o nombrar se necesitan 2/3. ¿Cuáles serían los pasos a seguir.

Desde ya muchas gracias.

(30/08/04)

Nos llega su consulta e, inmediatamente, tenemos la sensación de que una administración cuya gestión arroja un saldo negativo, es decir en perjuicio del Consorcio, de la magnitud de la que Ud. señala, no ha incurrido solamente en alguna que otra desprolijidad contable. A renglón seguido, surgen los siguientes interrogantes que, de estar nosotros frente a frente, buscaríamos despejar a través del interrogatorio preliminar que practica un abogado en este tipo de consulta:

a) si lo que Ud. llama una "revisión de cuentas" se trató de un examen practicado por un grupo de copropietarios;

b) siendo así, si ese grupo y más allá de que fueran o no los integrantes del Consejo de Administración, contaba con la presencia o el asesoramiento de un Contador Público o Licenciado en Administración y, en su caso, si se produjo un informe final;

c) si por el contrario, dicha "revisión de cuentas" se trató de una auditoría contable realizada por un profesional externo, es decir, contratado al efecto y se produjo la secuencia siguiente: 1. intimación fehaciente a la administración para permitir el comienzo de los trabajos del auditor, 2. concreción de dichos trabajos a través del examen exhaustivo de la totalidad de los asientos contables de ingreso y egreso de dinero respecto de la documentación respaldatoria de tales asientos, 3. redacción y entrega a los propietarios del informe final con las pertinentes conclusiones sobre las transgresiones legales y/o reglamentarias que pudieren haberse constatado;

d) en qué fecha se realizó la última asamblea ordinaria y qué se decidió en la misma respecto de las cuentas de la administración;

e) en su caso, cuál es el último período anual de la gestión de la administración que mereció la aprobación por parte del Consorcio en la asamblea;

f) cuáles son las otras transgresiones reglamentarias que cometió la administración, ya que cabe sospechar que si la misma generó un perjuicio del orden de los $ 4.000 indudablemente muchos de los aspectos de su gestión deben ser también puestos bajo examen.
Desconociendo estos importantes aspectos, igualmente intentaremos dar respuesta certera a su consulta.

A) Supuesto en que la "revisión" consistió en una auditoría contable. En este caso, el informe producido y suscripto por un profesional se convierte en una herramienta esencial e importante. Basada en el mismo, y reuniendo al menos el número mínimo de propietarios que el Reglamento de Copropiedad y Administración exija, habría que remitir una carta documento suscripta por todos ellos exigiendo la convocatoria a una asamblea extraordinaria, dentro del plazo que se le fije que no puede ser inferior a los cinco días y que contenga los siguientes puntos del orden del día, además de los formales: 1. rendición de cuentas del último período no rendido por parte de la administración actual, 2. remoción de dicha administración, 3. designación de nuevo administrador. Para abaratar costos, esa carta documento puede ser reemplazada por una nota suscripta también por todos los propietarios (entendido esto como las personas que figuran como tales en cada uno de los títulos de propiedad), presentada anta la administración con una copia la que deberá ser firmada (con aclaración de nombre, número de documento y cargo o función) como constancia de recepción. 

B) Conviene que en este caso circule por todas las unidades del edificio un ejemplar de la auditoría contable o, en su caso, de hacerles llegar a los propietarios una copia de la misma, para de este modo crear una mayor conciencia participativa, acercarles importante información que les concierne directamente y, de este modo sumarlos a la cruzada para remover a la administración y recuperar el dinero faltante.

C) Supuesto en que la "revisión" no se haya concretado a través de un profesional. En este caso habría que tratar de buscar un asesoramiento contable para confirmar la solidez de las impugnaciones que surjan de la misma. Si fuese posible, sería conveniente que esta revisión de cuentas "casera" fuese la base para que el profesional contable concretase una auditoría. Muchas veces se prescinde de contratar a un profesional presumiendo altos los honorarios del mismo y, sin advertir que los costos de un emprendimiento sobre bases endebles resultan, a la larga, mucho más onerosos. Si aún así los propietarios deciden hacerlo sobre la base de sus propias conclusiones, habría que redoblar la labor de información y búsqueda de voluntades entre el resto de los miembros del Consorcio y aplicar el mismo procedimiento descripto precedentemente.

D) En cualquiera de los dos casos, resulta importante que todo el procedimiento estuviera controlado y asistido por un abogado especialista en derecho de la propiedad horizontal, puesto que los riesgos de producir una remoción ilegítima o antirreglamentaria son altos cuando las pasiones dominan a los propietarios descontentos con una administración. Además, debe tenerse en cuenta que un faltante de dinero de esa magnitud podría ser producto de la comisión de un delito por parte del administrador, lo cual será seguramente evaluado como importante elemento a utilizar por el abogado que los asista. En definitiva, el abogado será quien diagrame y haga ejecutar correctamente todas las fases del procedimiento de remoción de la administración infiel, resguardando los derechos y los intereses del Consorcio. Y, le repito, nunca serán sus honorarios significativos frente al resguardo que a cambio recibirá el Consorcio.

E) Dentro del contexto explicado, llegar a obtener o no los 2/3 de mayoría para producir la remoción y reemplazo de la administración adquirirá relativa importancia. Porque para el caso de no llegar a obtener esa mayoría computada sobre el total del Consorcio existen alternativas reglamentarias y judiciales para concretar igualmente dicha remoción, reemplazo y posterior rendición de cuentas y, en su caso, recuperación del dinero en cuestión. Estas alternativas irán surgiendo en el curso del procedimiento descripto e irán siendo evaluadas por el abogado para lograr arribar al resultado final con el mayor margen posible de resguardo para los intereses de los propietarios. 

Contestada su consulta, le mando un saludo cordial.

Jorge Armando MaldonadoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.


Avisos Clasificados

EMPLEO - PEDIDOS

PLOMERO: Tengo una empresa de limpieza de tanques de agua potable y solicito plomero para dedicarse "part time" para hacer la limpieza de los mismos - Con referencias - Comunicarse con la Sra. Cecilia al (15)5633-1813 o enviar un e-mail a cecilaffaye@yahoo.com.ar

ENCARGADO SUPLENTE: Consorcio de propietarios zona de Palermo busca encargado de edificio para suplir a la encargada permanente durante una licencia por enfermedad - Sin vivienda - Edificio sin servicios centrales - Comunicarse a la brevedad - dirigirse a la Sra. Andrea llamando al teléfono 4831-2579 en el horario 18 a 21 hs o escribiendo al e-mail: somoza54@hotmail.com

PARA LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO EXTERIOR: Consorcio Ciudad Madero, Provincia de Buenos Aires busca hombre hasta 45 años, tres días de trabajo por semana, 3 horas, para limpieza playa, jardín y mantenimiento general (pintura de rejas, cambio de lámparas, etc...) - Comunicarse con Administración Duarte - Teléfono 4602-1718 de lunes a viernes de 9 a 14 hs.

INMOBILIARIA - OFRECIDO

LOTE 11 X 25: Dueño vende en Mar Azul a 7 cuadras del mar - Oportunidad única - Contactar Sra. Liliana - E-mail: lotemarazul@hotmail.com

EMPLEO - OFRECIDO

Colaborador de administradores gratuito: Quiero ofrecer mi tiempo en forma gratuita a aquellos administradores que den la posibilidad de poder aprender un poco de este rubro ya que estudio administración de consorcio y quería aprender mas en la practica - Héctor Alejandro - Teléfono: 4918-5694 a partir de las 18:30 - E-mail: alejo_olabor@yahoo.com.ar

Ayudante de encargado ó Sereno en consorcio: Experiencia y óptimas referencias - Cristian L Roggiero - Teléfono: 4551-6435 - E-mail: cristianrog@hotmail.com

Encargado Permanente C/Vivienda: Experiencia:10 años como encargado P/C/Vivienda - Casado s/hijos ni personas a cargo - Conocimientos Técnicos: Electricidad (20 Años Exp) y cursos varios de actualización - Conocimientos Generales: Plomería y gas para detección de fallas y su posterior derivación al especialista, manejo de personal, amplios conocimientos en mantenimiento y limpieza - Machiavello Diego - Teléfono: 4501-5200 - E-mail: machdial@yahoo.com.ar

Administración de consorcio/Contador Público: Tareas de administración, contables, impositivas, consultas - Amalia Paula Esperon - Teléfono: dejar mensaje en el (0221)482-2656 (La Plata - Pcia. de Bs. As.) - E-mail: aesperon@contadores.net.ar


Correo de Lectores

Me llegan sus mails, pero...

Estimados Sres.:

Me llegan sus e-mails, pero son imposibles de abrir, no sale nada, queda la página en azul, sin ningún dato.

Salúdalos atte.

Roque M.

(28/9/2004)

Estimado Roque, sin bien nos alegra mucho tu interés en recibir los boletines de Pequeñas Noticias nos apena que no los puedas leer en tu casilla, pero vemos cuál puede ser el problema.

Antes que nada te cuento que para que el boletín sea lo más "liviano" posible (o sea que su tamaño sea lo más chico que se pueda) todas las imágenes, dibujos y animaciones están en nuestro sitio por lo cual para verlos correctamente deberás estas conectado, o sea "on line".

Por otra parte deberás chequear que tu servidor de correo no esté interfiriendo en la recepción del mail por su tamaño o por el tamaño que el mismo servidor le reserva a tus mensajes. Una buena opción es obtener una cuenta gratuita en Yahoo.com o Yahoo.com.ar que te dan 100 mb para que ocupes con tus mensajes y es un tamaño muy interesante (Hotmail da actualmente sólo 2 mb de espacio).

Boletines publicados de Pequeñas NoticiasDe todas formas tené en cuenta que aunque no puedas ver el boletín en tu casilla de correo siempre tenés la opción de ingresar a nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar, luego hacer un clic en el icono que tiene por dibujo a un diario (arriba y en el centro de la pantalla inicial) y así llegarás a todos los boletines, desde el último publicado hasta el número 0. Podrás imprimirlos, guardarlos o leerlos sin inconvenientes.

En caso de que decidas cambiar tu dirección de mail, recordá que necesitamos tu dirección anterior para ubicarte en nuestra base de datos. Espero que lo puedas solucionar y mantenete en contacto.

Un saludo cordial.

CGdeREnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Si te interesan los temas o problemas de tu consorcio y querés encontrarles solución escuchá CONSORCIO el programa del Dr. Awad.


Desde el 19 de Marzo todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura F.M 97.9 mhz o por www.fmradiocultura.com.ar

www.umiph.com.ar

Unión de Medios Independientes de P. H.

Todos los lunes de 19 a 20 hs.

en FM Palermo (94.7)

HABLEMOS DE CONSORCIOS


Correo de Lectores

Expensas ordinarias y extraordinarias

Agradecería información sobre la diferencia que existe entre Expensas Ordinarias y Extraordinarias, ya que en mi contrato de alquiler dice expresamente que debo hacerme cargo solamente de las Expensas Ordinarias, pero en la liquidación mensual de expensas éstas no están diferenciadas.

¿Existe algún texto oficial al respecto?

Desde ya muchas gracias

Mauro

(17/9/2004)

Hola Mauro, tu consulta es bastante solicitada pero siempre es bueno repasarla y te voy a remitir a tres boletines anteriores para que mires las respuestas dadas, incluso una de ellas fue respondida por una abogada.

A continuación te detallo todos los datos para que puedas llegar a ellos sin inconvenientes:

* Boletín Nº 225, 17/08/04, Sección Correo de Lectores, "Expensas ordinarias y extraordinarias"
* Boletín Nº 200, 23/02/04, Sección Rincón solidario, "Las expensas extraordinarias y los inquilinos"
* Boletín Nº 173, 21/07/03, Sección Correo de Lectores, "¿Gastos extraordinarios o expensas extraordinarias?"

Mauro, de todas formas, si después de leer estos mensajes tu respuesta no ha sido contestada no dudes en volvernos a contactar. Te invito a mirar el mensaje anterior a este para que veas cómo llegar a los boletines publicados con anterioridad.

Un saludo muy grande.

MFLEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Impuestos

Vencimientos Mensuales

En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principalEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Correo de Lectores

Plus Jardín

Antes que nada, muchísimas gracias por toda la información recibida en cada Boletín, ya que para mí son de mucha utilidad. Asimismo les agradezco por todo el asesoramiento brindado.

Esta vez les escribo porque necesitaba hacerles una consulta respecto al Plus Jardín. Nuestro Edificio posee en la parte trasera un sector de jardín y otro de pileta, delimitados claramente por rejas protectoras.

Una vez por mes, se contrata a una persona para que realice el mantenimiento del Jardín, pero el encargado cada tanto realiza un regado para que las plantas y pasto no se sequen hasta la nueva visita del jardinero. Me gustaría saber cuándo se considera que hay que abonar este plus al encargado?? Si hay un metraje, a partir del cual hay que abonar ese plus o qué tarea tiene que realizar para percibir dicho plus??

Muchas gracias!! Elisa Y.

(19/9/2004)

Estimada Elisa, muchas gracias por las apreciaciones que tiene de nuestro boletín y es para nosotros una gran alegría saber que les es de utilidad, pero ahora vayamos a su consulta.

En el último Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04, el artículo 15 después de indicar todos los básicos según la función del trabajador y la categoría del edificio hace 5 aclaraciones y en la última dice textualmente:

"5. Exclusivamente en los consorcios donde existen jardines al aire libre de no más de 10 metros cuadrados, el trabajador/a, encargado/a, del cuidado y mantenimiento del mismo (regado, limpieza) percibirá el plus fijado en este artículo" y no hace ninguna otra aclaración.

El valor fijado por mes para este plus es de $17,82 y si bien no conozco los pormenores de las actividades realizadas, el regado del jardín está contemplado por esta aclaración. Además, me animaría a decir a riesgo de equivocarme, que si el jardinero contratado viene una vez por mes ya es tarea habitual del encargado hacer el riego del mismo entre visita y visita del jardinero, por lo tanto creo que correspondería abonarle el plus.

Como suelo aclarar en los casos laborales, siempre hay que tener en cuenta las particularidades de cada uno en particular, pero aparentemente no estaría fuera de lugar abonárselo.

Un saludo grande.

MFLEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Proveedores de Bienes y Servicios

Avisos destacados

   

En tiempos de crisis

los gastos son fundamentales...

 

....y el Sistema 9041

(para la Administración de Consorcios)

es la solución más eficiente 

y al mejor costo.

 

Beneficios del sistema:


Consultas por pantalla y más de 80 listados con toda la información ingresada al sistema.


Multi-administrador y multi-consorcio
Legajos del personal. Fichas de sueldo. Control de inasistencias, de entrega de ropa reglamentaria, controles médicos, etc...


Ingreso, control de facturas y pago a proveedores. Posibilidad de efectuar la retención del Impuesto a las Ganancias, emisión del comprobante correspondiente, resumen quincenal de las retenciones efectuadas para informar a la AFIP, etc... Control de próximos vencimientos de impuestos, servicios y prestaciones de mantenimiento.
Cuenta corriente consolidada de proveedores.


Opción de cambiar para uno o más propietarios, el interés por mora, entre dos períodos.


Cuenta corriente de propietarios.
Control del saldo de caja y financiero a través del detalle de sus movimientos para cada consorcio y consolidado. Registro de provisiones y deducciones.
Emisión de los libros obligatorios en hojas móviles: Libro de Caja (Administración) y Libro de Sueldos (Ley Nº 20.744, Art. Nº: 52).
Balance entre períodos de egresos, ingresos y movimientos de fondos, detallados ó resumidos, clasificados por rubro o concepto.


Control de ingreso y restricciones a los diferentes módulos que componen el sistema por medio de claves de usuario y niveles de acceso.
Seguimiento y control de obras y reparaciones que se realizan en cada consorcio.

Liquidación de sueldos y jornales, vacaciones, aguinaldos, asignaciones familiares, antigüedad, etc... Posibilidad de imprimir los comprobante en formulario preimpreso.


Detalle de todos los trabajos realizados para cada unidad entre dos períodos. 
Confección de la liquidación mensual, la distribución de gastos y el estado financiero por pantalla y en forma impresa.


Impresión de los recibos de expensas con único vencimiento, con segundo vencimiento con recargo ó en dos cuotas. Opción de impresión en papel blanco o formulario preimpreso.
Control exhaustivo de la composición del saldo de los propietarios, posibilidad de calcular el interés de la deuda de más de una forma, cobranza rápida, cobranza de deuda y cobranza adelantada.


Registro de obras y reparaciones pendientes y finalizadas en lugares comunes y particulares.
Registro de las actas comunes y extraordinarias con su texto completo.
Emisión y control de cartas documento e índice telefónico.
Posibilidad de diferentes configuraciones de acuerdo a las preferencias o necesidades de cada consorcio.


Seguimiento y control de los seguros del consorcio.


Auditor de datos con control de errores lógicos.

Seguimiento y control de los juicios del consorcio (en construcción)


Gral. César Díaz 2761

(1416) Capital Federal

Argentina

Teléfono/Fax: 4581-3906

Móvil: (15)4449-8137

Pagers: 4527-7674/6669


Boletín de Pequeñas Noticias

para la administración de consorcios

Número de Edición: 231

Fecha de publicación: 28 de septiembre de 2004

Director y propietario: Claudio García de Rivas

Redacción: M Fabiana Lizarralde

Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz y Dr. Juan Iglesias

Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina

Teléfono/Fax: 4581-3906

Móvil: (15)5248-3906

Radios: 4527-7674 y 4527-6669

E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar

URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar


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