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El pasado martes 28 de septiembre a las 18 hs. propietarios de las tres torres de la calle Donizetti del barrio de Villa Luro de esta Capital Federal, cortaron parcialmente la Av. Rivadavia demandando ser escuchados por la Justicia
Sería la primera vez que se utiliza esta modalidad de protesta por parte
de la comunidad consorcial.
A las 18 hs. del último martes del mes pasado (28/9/2004) comenzaron a bajar de sus departamentos parte de los vecinos del consorcio de Donizetti 41 para cortar una de los carriles de la Av. Rivadavia al 9400. Pretendían así llamar la atención de la Justicia para que resuelva los problemas causados por la permanencia forzada en su consorcio del anterior administrador que fue desplazado legalmente en una Asamblea General de Propietarios, según expresaron en los motivos de la notificación que sobre este acto hicieron a la Policía Federal Argentina.
Media hora después, con la asistencia de personal policial, unos cuarenta manifestantes cortaron el tránsito vehicular de la mano que se dirige desde el centro hacia la Av. Gral. Paz que a esa hora es la más concurrida. Al compás del batir de los bombos y las bocinas de los vehículos los consorcistas indignados portaban pancartas y carteles exigiendo a la anterior administración que se retire de su consorcio, al juez que respete a los vecinos, además de "justicia y cárcel para los corruptos". ¿Qué pasó? Según manifestó la Sra. Ana María, que expresó ser miembro del Consejo de Administración del consorcio de Donizetti, el conflicto con el administrador habría comenzado "dadas las anomalías que le hemos encontrado: doble cobro de expensas de cocheras, impuestos impagos, deudas con proveedores y sueldos atrasados de los porteros". Agregó que en su opinión esto configuraba una situación de "desidia porque le hemos pedido explicaciones a través de cartas documentos y nunca las ha recibido, le pedimos que convoque a las asambleas y no nos escucha".
De acuerdo a su relato el año pasado los consorcistas no le habrían aprobado al administrador el balance anual a causa todas estas irregularidades. Sin embargo no habrían sido escuchados y el administrador habría rechazado la posibilidad de permitirle a los vecinos realizar una auditoría en las cuentas del consorcio. De esta forma se llegó al 27 de abril de este año (2004) en que –según expresaron parte de los vecinos a este medio- al no tener una respuesta a sus peticiones se auto-convocaron en una asamblea donde decidieron removerlo obteniendo más del 68% de los votos. "Es más de lo que marca el reglamento", expresó indignada Ana María. Los consorcistas contaron a Pequeñas Noticias que el acta de esa asamblea fue levantada por un escribano y que contó con la "intervención del Instituto de la Vivienda con el porcentaje que le corresponde por ser propietaria de las unidades funcionales y cocheras que todavía no están escrituradas". En resumen, como resultado de ese acto, se remueve a ese administrador y se nombra uno nuevo. Sin embargo el 7 de junio el administrador que habría sido removido inicia una acción legal en el Juzgado Nº 48 quien emite una medida cautelar que suspende los efectos de esa asamblea por el término de 90 días, que ya habrían vencido.
Ana María finalizó su relato expresando con angustia que "mientras se dilata la decisión de la justicia, nosotros estamos totalmente desamparados porque el administrador restituido por el Juzgado 48 no se hace cargo de nada. Hace cinco meses que no se le paga el sueldo ni el aguinaldo a los porteros y también se le adeuda dinero a los proveedores." Entre dos panes En las torres de Donizetti viven 2 mil personas en 408 departamentos y uno de ellos es el Sr. Omar quién aclaró que mientras se espera que la Justicia se expida, en el consorcio se está viviendo en un caos total: por una parte existe un administrador que no aceptó la decisión de la asamblea auto-convocada por los vecinos y por la otra un administrador elegido en esa misma asamblea que considera que su nombramiento fue legal y que tiene derecho a comenzar su gestión. Mientras ambos profesionales dirimen este conflicto ante la Justicia los vecinos viven en un estado caótico dado que hasta que no se resuelva el caso no hay quien recaude los fondos necesarios para poder mantener el normal funcionamiento de los asuntos del consorcio. A modo de ejemplo se puede señalar que el edificio -con 27 pisos- arrastra una deuda importante con la empresa que mantiene los ascensores con la que, además, perdió un juicio por facturas impagas por un administrador anterior. A consecuencia de ésto, los motores de un ascensor estarían embargados. Por otra parte, ante el estado de desatención de todas las máquinas y con el peligro para la seguridad pública que eso conlleva, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires intimó al consorcio a realizar los arreglos necesarios en el término de 10 días para que no le clausuren el servicio. Para el organismo de control estaría en un estado de mantenimiento "grave" (grado 4) el ascensor de la Torre C e "importante" (grado 3) el correspondiente al de la Torre B. Según los
consorcistas el complejo también tendría deudas con Aguas Argentinas,
medio millón de pesos con Rentas de la Ciudad en los que existiría un
juicio iniciado, debe sueldos al personal de portería y tiene cocheras
impagas por 24 mil pesos. |
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Los
administradores deberían presentar en la DDJJ ante el Registro Público
de Administradores, la aprobación de su gestión anual votada
afirmativamente por los 2/3 de los propietarios de sus consorcios Esta iniciativa legislativa que propone reformar la recién estrenada Ley 941, fue presentada en el año 2003 por el ahora ex-legislador Julio Vitobello (Bloque Justicialista) y en este momento se encuentra en estudio en el seno de la Comisión de Legislación General y del Trabajo de la Legislatura Porteña. La propuesta consta de 4 artículos que pretenden agregar a la ley que creó el primer Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, el artículo 7º bis y modificar el 9º y el 11º. El ex-legislador porteño Vitobello proyecta que los administradores de consorcios adjunten a las declaraciones juradas que deben presentar anualmente ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (Esmeralda 340), una fotocopia autenticada del acta de la última asamblea de cada año, realizada en cada uno de sus consorcios, en la cual conste la aprobación de su gestión anual votada afirmativamente por los 2/3 de los consorcistas presentes.
Vitobello justifica este requerimiento diciendo que los administradores -a diferencia de otras profesiones, oficios o disciplinas- pueden acceder a administrar sus consorcios mediante un proceso sencillo de selección. En muchos casos, la desvinculación del mismo no se desarrolla en forma semejante a su selección sino, por el contrario, redunda en un complejo proceso que no se condice con los términos de la gestión que ha desarrollado. Agregó también que "esta asimetría redunda en numerosos costos que deben ser asumidos por administrador y consorcio que, sin duda, se eliminarían si cada año el consorcio pudiera realizar un objetivo control de la gestión del administrador". Sobre este mismo tema pide que se agregue al artículo 11º de la Ley 941 –que trata sobre las sanciones a los infractores al registro- la inhabilitación a administrar estos consorcios a aquellos profesionales que no hubieran dado cumplimiento a esta nueva obligación. Sin embargo, a pesar de que propone modificar el artículo 11º de la Ley 941 agregándole una sanción (inc. b) a esta nueva obligación, al mismo tiempo, le retira la posibilidad de acumular las sanciones previstas actualmente y los agravantes en caso "de perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia". Es de recordar que la ley actualmente considera reincidente al "sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme". El ex-legislador por el Bloque Justicialista también propuso en su proyecto, agregar el artículo 7º bis que expresa textualmente: "La autoridad de aplicación habilitará un sitio de Internet para la consulta del Registro de Administradores". Cabe aclarar que en este momento el Gobierno de la Ciudad tiene dedicado un espacio dentro del sitio www.buenosaires.gov.ar donde, con el número de CUIT, nombre y apellido o razón social de la empresa, se informa su número de registro, su situación frente al mismo, si su trámite lo presentó en término y, en caso de corresponder, el período durante el cual fue suspendido. El artículo 7 bis del proyecto de reforma del legislador es ambiguo en cuanto a sus alcances pues queda la duda si la información que ya se brinda es suficiente o satisface y, de no ser así, no queda claro qué tipo de datos considera se deberían agregar para la consulta de los consorcistas. Sin embargo le da una especial relevancia a la información que los propietarios reciben de sus administradores teniendo en cuenta que en sus considerandos sostiene: "en muchas oportunidades los consorcistas se encuentran desprotegidos debido a la falta de información y de contralor de quienes en definitiva están administrando su patrimonio, ya sea por carecer de suficientes conocimientos de los antecedentes de los administradores, ausencias de garantías ante supuestos de responsabilidad por incorrectas administraciones, entre otras." La función de la Comisión de Legislación General y del Trabajo, en la cual se encuentra este proyecto de ley, es la de dictaminar sobre todo proyecto o asunto referido a regímenes básicos de la función pública, estatutos y escalafones, la regulación de la organización, ejercicio, matrícula y colegiación profesional, ética pública, trabajo y seguridad social y sobre todo lo estipulado en los artículos 43, 44, 45, 47, 56 y 57 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires. Actualmente está compuesta por Martín Borrelli como su presidente, Norberto La Porta en carácter de vicepresidente 1º, los vocales María Soledad Acuña, Mónica Bianchi, Álvaro González y Juan Manuel Velasco además de Mariano Andrés Brillo como su director. Entre
otros proyectos que tiene en estudio esta misma comisión, se encuentra el
de la "Creación del Colegio Público de Administradores de
Propiedad Horizontal de la Ciudad" motorizado por el Legislador
Diego Santilli. |
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No es soplar y hacer botellas por el Dr. Luis Emilio Edet Le hago llegar mi opinión en relación al artículo redactado por el Dr. Loisi, que gentilmente el Ing. Fridman me ha hecho llegar. Respetando, por supuesto, la altura de mi colega, debo decir que no coincido de fondo con su opinión; puntualmente considero, en primer término, que el proyecto no conculca derechos constitucionales, sino que perfectamente la creación de un colegio único ingresa en la esfera de la reglamentación del derecho (art. 14 de la Constitución Nacional) y no afecta la esencia del mismo. Si así no fuese, entonces debiera permitirse que las personas –por caso- se defiendan solas en juicio, se automediquen, realicen los planos de sus edificios, etc. etc., con el argumento que colegiar las actividades es inconstitucional. La creación de un colegio único, a mi entender, es imprescindible para –entre otras cosas- tratar de paliar el lamentable aumento de “administradores” improvisados, que creen que la profesión es soplar y hacer botellas. Y no sólo eso: por el movimiento de fondos propio del acto de administrar, las tentaciones y los actos dolosos se encuentran a la orden del día, como todos sabemos. La profesión, como otras de igual importancia, tiene sus características muy especiales que exigen preparación de todo tipo, y justamente porque el objeto a cuidar son los fondos de los propietarios, su manejo no puede quedar en manos de cualquiera, al margen de buenas o malas intenciones.
Siguiendo, no coincido con la afirmación que el proyecto de ley no intenta beneficiar a los administradores y propietarios. Por el contrario, la colegiación -entre variados fines- permite a los administradores tener un núcleo de pertenencia, defensa y depuración. En cuanto a los propietarios, el beneficio claro comienza por saber que la profesión se encuentra reglada en mayor medida que actualmente, y que el administrador que se presenta a administrar su edificio, ha debido cumplir y debe continuar cumpliendo una serie de obligaciones de importante consideración, las que de no observarse producen su baja como matriculado del colegio. Dice el Dr. Loisi que en lugar de requerir que el Estado delegue en el colegio las facultades de policía, sería bueno que se traten de lograr los objetivos del colegio con el “aporte voluntario de los miembros”. Opino que una cosa no quita la otra: el poder de policía se hace vital al menos en una extensa primer etapa, por no decir siempre; el aporte de los miembros, puede convivir con el primero y empezar desde el primer día. No sólo eso: puede durar toda la vida, porque no olvidemos la renovación que se va dando en las colegiaturas. Lo mismo me sucede respecto de las expresiones del doctor relativas a que “cuando el médico, el abogado o el arquitecto se equivocan cometen mala praxis, pero el gerente que se equivoca debe demostrar que no hubo dolo”. Considero que aquí se están mezclando dos cuestiones jurídicas, que así expuestas pueden dar lugar a confusión: una cosa es la mala praxis (que a mi entender necesariamente presupone ausencia de dolo, sino sería un delito –civil y/o penal-) y otra cosa es justamente un accionar doloso. El administrador puede cometer un delito, pero también puede actuar con culpa, negligencia, impericia, imprudencia, conceptos que necesariamente suponen la inexistencia de “intención de dañar”, o sea, dolo. Sea como fuere, me pregunto: ¿Cuándo culposa o dolosamente un administrador causa un daño, no es mejor contar con una colegiatura que se encargue de dar un enfoque primario a la cuestión, e ir depurando a la vez la profesión? Es errado que el juzgamiento de actos en el seno del colegio sea la única instancia; por el contrario, ni lo es, ni tampoco podría serlo, porque la vía judicial como instancia superior (o colateral) no puede soslayarse aunque ello se pretenda. Si existe delito, la jurisdicción penal será inevitable, más allá de las sanciones que un colegio pueda aplicar a sus integrantes. Afirma el artículo que no se permitirá que al administrador lo juzgue el propio consorcio; no he visto en el proyecto de ley alguna prescripción que impida al consorcio revocarle el mandato al administrador, lo que tampoco podría prohibirse por la propia índole del contrato que los une (mandato) que es esencialmente revocable (art. 1970 del Código Civil). Si la colegiación no es una forma de jerarquizar la profesión, lo que también auspicia el doctor, realmente no veo cómo puede jerarquizarse (salvando el caso que en algún momento se exija una carrera terciaria o universitaria para ser administrador, lo que considero lejano). Por trabajar permanentemente con administradores, veo como algunos consorcios –en aras de un “ahorro” que después no es tal- pasan a auto-administrarse, cometen errores y horrores que terminan afectándolos seriamente. La colegiatura, a mi entender, puede ser una parte demasiado importante de la solución como para dejarla de lado como se pregona. Le
saludo con atenta consideración
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Información específica sobre Propiedad Horizontal
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Una causa de unificación, transparencia y jerarquización por el Adm. Abel Mauri Estimado Claudio: Como miembro integrante de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal, llevo a su conocimiento algunas consideraciones acerca del contenido del proyecto de ley para la creación de un Colegio de Administradores presentado ante la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires. Al
respecto hágole saber que recibo con total satisfacción la creación
del mismo por cuanto considero que debemos tener un marco regulatorio en
nuestra verdadera "PROFESIÓN".
Debemos
modificar definitivamente la actitud de desinterés y/o consideración al
tema que nos ocupa ya que nuestra gestión es responder correctamente al
mandato conferido. Al analizar el contenido del proyecto citado precedentemente en forma general observo en muchos aspecto que existen beneficios sustanciales que hacen a la jerarquización aludida anteriormente. No obstante lo cual creo que en lo particular todavía deben aclararse algunos conceptos en determinados puntos con el objeto de clarificar los mismos, compartiendo en algunas consideraciones desde el punto de vista jurídico, lo expresado oportunamente por la Dra. Diana Sevitz. En consecuencia estimo que se debe seguir debatiendo colectivamente el mismo, logrando un proyecto final cuyas decisiones lo serán sin dudas a favor del conjunto y en un proceso de unificación general. La creación de este Colegiado será una causa de unificación, transparencia y jerarquización de nuestra profesión. Mi
afecto y estima de siempre
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Defensoría del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Otra actualización del aplicativo La
actual versión del aplicativo que permite realizar las declaraciones
juradas anuales que prevé la Ley 941 es la 1.4.0 El programa para confeccionar las declaraciones juradas (DDJJ) correspondiente al período 2003 (Art. 9 - Ley 941), que se encuentra alojado en el sitio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, www.buenosaires.gov.ar, desde donde se puede descargar, ha cambiado su número de versión: ahora es la 1.4.0. Para acceder a la instalación del aplicativo y a los manuales de usuario hay que hacer un clic en "Bs. As. On Line" y luego bajo el título "Registros" para llegar a la opción "Consorcios" (Boletín de Pequeñas Noticia Nº 224, del 10/08/04 "El aplicativo ya está disponible"). Una vez allí se puede observar que el "Software para Declaración Jurada en un sólo archivo", "Software para Declaración Jurada para disquetes" y "Manual del Usuario" han sido actualizados al día 14/09/04 mientras que el manual de instalación no ha cambiado, ya que la fecha que figura a su lado es la del 19/08/04. Algunas consideraciones El día 8 de septiembre en el marco del 2º Seminario organizado por la Fundación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) en la disertación que trató sobre las "Pautas para la confección de las declaraciones juradas evitando incurrir en errores", el Lic. Aurelio Aballe y la Lic. Mercedes Cano, a cargo del Registro Público de Administradores, dieron precisiones sobre cómo completar los datos solicitados por el aplicativo. Antes de empezar, la Lic. Cano recomendó leer los manuales de Instalación y del Usuario para evitar inconvenientes y luego explicó paso a paso cómo ingresar los datos de un administrador, de los consorcios y el resto de la información solicitada. Algunos puntos interesantes que remarcó para tener en cuenta a la hora de completar lo datos son:
Si
el lector necesita más información sobre cómo instalar el aplicativo y
cómo utilizarlo, se puede consultar las notas "El aplicativo ya
está disponible" del boletín de Pequeñas Noticias Nº 224
(10/08/04) y "Hoy comienzan las presentaciones" del Nº
225 (17/08/2004). |
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Sr. Vecino/a el Centro de Gestión y Participación Nº 7 y Pequeñas Noticias lo invitan a acercar sus consultas y dudas sobre Propiedad Horizontal a la Comisión de Consorcios Asesoramiento solidario y gratuito Todos los miércoles de 19:30 a 20:30 hs Av. Rivadavia 7.202 3º piso - TE: 4581-3906 |
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Una
noticias que tomó a todos por sorpresa, y que el mes pasado consideramos
de suma importancia para el sector de la propiedad horizontal, fue
el anuncio del Dr. Eduardo Awad de la inminente creación de una nueva
asociación de propietarios En el marco de una charla interactiva realizada el pasado viernes 24 de septiembre en la sala F del Centro Cultural Gral. San Martín, el Dr. Eduardo Awad anunció que se encuentra abocado a la creación de una nueva asociación de propietarios, en cuyos pilares se encuentra la defensa de sus derechos (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 231 del día 28 de septiembre de 2004). En la nota de tapa titulada "Las luces rojas" el Dr. Awad justificó el esfuerzo para llevar adelante esta iniciativa al decir que la nueva entidad apunta a encarar cuestiones que al día de la fecha no están incluidas en las incumbencias del Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires.
Es muy interesante el rol activo y participativo que han decido jugar diferentes grupos de copropietarios -o consorcistas- durante este año y en lo que parece una franca respuesta a la firma del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 que se publicó en el Boletín Oficial del día 5 de mayo de 2004, ya que tanto en la nueva asociación planteada por el Dr. Awad como la joven Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) consideran de mucha importancia poder obtener la personería gremial necesaria para participar de igual a igual con la parte trabajadora en las futuras comisiones negociadoras (paritarias). Todos
los actores de la comunidad consorcial están moviendo sus piezas en este
inmenso tablero de ajedrez que propone la propiedad horizontal y nadie
parece decidido a renunciar a dar pelea en esta partida |
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¿Nueva violación a la Constitución de la Ciudad de Bs. As.? por Raúl Guinzburg Nuestros legisladores en la Ciudad de Buenos Aires están pergeñando una nueva trasgresión a nuestra Constitución en el tratamiento de la reglamentación del Art. 43º de la misma que se refiere al cupo laboral para personas con necesidades especiales, tratando de cercenar el derecho de los mismos a trabajar en las distintas categorías existentes en la administración pública y organismos descentralizados, al limitarlos sólo a la planta permanente que por otra parte hace años que está congelada y que lo seguirá estando. Por ello este proyecto es una burla. Asimismo en el mismo se gestiona la creación de un Nuevo Registro de personas con discapacidad, ignorando olímpicamente la ya existente y violando los derechos de las personas que ya se habían anotado para conseguir un trabajo digno. A los efectos de una mayor comprensión del tema les transcribo la nota remitida a la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires por REDI (Red por los Derechos de las Personas con Discapacidad), que viene trabajando sobre el tema desde hace mucho tiempo <texto completo>. Adjunto la misma para un más amplio discernimiento y quienes quieran adherirse pueden remitir un correo electrónico a la dirección apuntada.. Muchas
gracias.
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Rincón Solidario Un perro educado para el ataque Gracias por existir!!! Preguntas: 1º Un inquilino nuevo tiene un perro educado para el ataque. ¿hay disposiciones legales al respecto? Lo saca a pasear sin correa ni bozal. 2º Estamos terminando los trámites legales para ser un Consorcio y tener un Reglamento de Copropiedad, que a lo largo de 40 años y por distintas circunstancias no se realizó. Desde hace dos años que Administro este Condominio mi principal tarea es trabajar sobre este punto al que esperamos arribar en un corto tiempo. Hasta ahora los gastos comunes no se prorratean por m2, sino simplemente por unidad. Pregunto: a) Cuando se prorrateen los m2 de los espacios comunes de uso exclusivo, (departamentos de planta baja) ¿se toman en cuenta en el porcentual? b) En la planta baja hay un local a la calle que por convenio aceptó pagar gastos comunes dobles. ¿Como se tomaría cuando se haga el porcentual para expensas? c) Este local, que anteriormente era un departamento, tiene una puerta de ingreso para el personal con acceso al hall de edificio. ¿es correcto o tendría que ingresar por la entrada del local? Muchas
gracias. (23/9/2004) Estimada Isabel: a la pregunta 1) En primer término, debo saber si el perro atacó a alguna persona. Si es peligroso para los habitantes del edificio, generalmente en los reglamentos de propiedad existe un capítulo en donde dentro de las prohibiciones se deja establecido si se permiten animales. En caso que se permitan éstos no deben ser peligrosos para las personas, pues si el animal molesta o lastima a las personas que viven allí se puede lograr que el mismo sea desalojado de la unidad funcional en donde vive. 2) El condominio no se encuentra normado por la ley 13.512, sino por el Código Civil entre los Arts. 2673 al 2709, siendo su definición conforme el art. 2673 "El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble". O sea que por lo que Ud. me informa aún son condominio y deben regirse por los arts. mencionados, que son bastante diferentes a lo que en materia de propiedad horizontal establece en cuanto a la forma de distribuirse los gastos entre propietarios. Con referencia a los gastos en un condominio rigen los siguientes artículos, a saber: art. 2685: "Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común, pero pueden liberarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad". Primera
diferencia que se encuentra con la ley 13.512 que en su artículo 8º in
fine dice: "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las
expensas por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes por
abandono del piso o departamento que le pertenece".- Art. 2687: A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiera pagado. Art. 2690: Cuando entre los condóminos hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporción del interés que tengan en ella, y según el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente. Con
los artículos que he trascripto espero haberle dado un pantallazo de la
gran diferencia que existe entre un condominio y la propiedad horizontal,
teniendo aplicaciones legales diferentes.- Con
referencia a la pregunta que Ud. hace referida al local que aceptó pagar
"gastos comunes dobles" por convenio, le reitero que el
copropietario de un condominio abona conforme su porcentual de parte
indivisa, sin expresión de metros.- Art. 2701: "El condómino que ejerciere la administración será reputado mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones del mandato y no las deposiciones sobre el socio administrador.- Art.
2704: La mayoría no será numérica sino en proporción de los
valores de la parte de los condóminos en la cosa común, aunque
corresponda a uno solo de ellos.- Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada es especialista en Propiedad Horizontal y Mediación, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 12 de octubre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Rincón Solidario Buenos Días Fabiana: Quisiera preguntarle a quien corresponda cómo es la metodología correcta a implementar cuando un consorcista abona expensas por banco utilizando los decimales como unidades funcionales y luego reclama el recibo emitido por la administración como comprobante de pago del período respectivo para, por ejemplo, adjuntarlo al depósito correspondiente y quedárselo en su poder. Los planteo por mi parte son los siguientes: ¿El depósito bancario es un comprobante de pago en sí? ¿El Consorcista puede decir que abonó dos veces el mismo período una en el banco y otra a la administración según recibo entregado por la misma? Es necesario intercambiar con la administración los comprobantes respectivos, cuando muchas veces se complica esta tarea por diversos factores como tiempo, distancia, pérdida de depósito, etc. En caso de Juicio por cobro de expensas el consorcista hace valer el depósito como medio de pago, entonces... ¿es técnicamente un recibo? y si lo es pregunto nuevamente ¿no se estará duplicando los recibo con lo que seria una doble cobranza?. Espero haber sido mínimamente gráfico y quedo a la espera de una muy buena contestación, como nos tenés a todos acostumbrados. Los saludo atte. Clemente C. (25/9/2004) Estimado Clemente C. Gracias por consultarnos. Trataremos de ayudarlo a comprender un poco el tema, y así llegaremos todos a la solución del problema. En su caso, los co-propietarios pagan sus expensas mediante el sistema de efectuar un depósito para una cuenta bancaria, (y obvio) en un banco de plaza. El Banco, realizado ya el depósito en ventanilla, entrega al depositante un comprobante bancario de depósito. Ergo, el emisor del comprobante de depósito bancario, es el BANCO y NO el administrador. Entonces, el monto de las expensas es depositada en efectivo o en cheque en un Banco, y NO son pagadas al Administrador (en mano). Por ello, más tarde el comprobante de depósito bancario es canjeado por el administrador, por el recibo de expensas comunes que emite la administración. Hasta allí: ¿entendimos bien?. Supongo que sí, asi que sigamos: Primera pregunta: ¿PARA QUIEN (o DE QUIÉN) son los montos de expensas que se recaudan? Y la respuesta, es fácil: para (o "del") CONSORCIO. Exacto !!! Ya entendió el punto. Las expensas SON DEL CONSORCIO y no del administrador. ¿Por que? Porque el administrador SOLO ADMINISTRA y no es dueño del consorcio. Entonces, tampoco es DUEÑO del dinero del consorcio. Ahora pasemos al análisis de diferentes hipótesis dentro de tema. A.- si la cuenta bancaria es DEL CONSORCIO, es decir, A NOMBRE DEL CONSORCIO. Aclaremos que en este caso no importa que firme el administrador los cheques que se emitan sobre la cuenta bancaria. Porque es claro que el consorcio NO PUEDE FIRMAR (yo, personalmente, jamás he visto un "edificio" que pueda firmar): solo podrán firmar las personas físicas, y en este caso, es el administrador que está legitimado a ello porque es el representante legal del consorcio (art. 11º y 9º inciso "a" de la ley 13.512). En esta posibilidad (exclusivamente), el depósito bancario efectuado es cancelatorio de la deuda y de las expensas y no es necesario NINGÚN CANJE DE RECIBO. Ahora, normalmente, ese "canje" de comprobantes se efectúa igual, porque el administrador NO RECIBE la información correcta del Banco sobre quien pagó, qué cosa y cuánto, y entonces, por una cuestión "funcional", recaba la información entre los mismos co-propietarios. En estos casos, yo suelo recomendar que los administradores ACLAREN bien la situación con los consorcistas: NO NECESITAN canjear los recibos, pero la administración SÍ NECESITA la información de QUIÉNES PAGARON, y cuándo pagaron para que no se informe equivocadamente a los restantes co-propietarios sobre la existencia de deudores que no lo son, o la cobranza de intereses que no deberían percibirse, y los consecuentes ajustes de caja al mes siguiente, que lo único que creará entre los consorcistas son DUDAS sobre el manejo de las cuentas y fondos del consorcio. La posibilidad que se abre en este caso en particular, es que los propietarios INFORMEN via facsímil al administrador, del depósito efectuado, sin tanto "canje" de comprobantes. B.- que la cuenta esté A NOMBRE DEL ADMINISTRADOR. En esta posibilidad, recuerde que el depósito efectuado en la cuenta bancaria del administrador, NO ES CANCELATORIO de las expensas. ¿Por qué? Porque la cuenta NO ES DEL CONSORCIO y solo el CONSORCIO es el dueño del dinero de la recaudación de expensas. Entonces aquí sí, se IMPONE TAJANTEMENTE el canje del comprobante bancario por el RECIBO emitido en legal forma por el administrador EN NOMBRE DEL CONSORCIO. El único "peligro" que se da en este caso, ocurre solamente cuando el administrador DEJA DE SERLO. Porque no es lo mismo darle el dinero a un tercero, a un "cualquiera" que NO ES EL NUEVO ADMINISTRADOR, que pagarle lo que corresponde al acreedor. Y repito: el acreedor es el consorcio. Ahora, pasando al análisis del tema del "doble pago" que Ud. trae a colación, ese realmente es otro asunto que espero saber explicarle. Y realmente, sí, Ud. tiene razón: si el "administrador" actúa ligeramente, sin análisis o sin asesoramiento legal, entonces seguramente algún propietario podría temerariamente tratar de DEMOSTRAR en juicio ejecutivo que PAGO DOS VECES la deuda (y oponiendo una excepción de pago): alegando que depositó lo debido en el Banco y que pagó otra vez en la sede de la Administración. Porque el copropietario SÍ tiene dos comprobantes de pago: 1.- el comprobante Bancario o el resumen de cuenta bancario que podría utilizarse en su lugar - (Porque si se "canjean" los comprobantes, seguramente el talón de la "boleta de depósito" NO LA TIENE el propietario sino el administrador). - (Porque no dude: el banco suministrará el resumen de cuenta bancario a petición del juez y por pedido de la parte). 2.- el recibo de la Administración. Si triunfará o no en esta pretensión, es otra cosa y, lamentablemente, no depende de los abogados sino del Juez. Pero si triunfase en esa pretensión, entonces deberá prever Ud., una posibilidad que podrá abrir el Juez de la causa donde se ventile la existencia del "doble" recibo: 1.- Que habiendo pagado el propietario ejecutado según recibo emitido por la administración, el Consorcio será derrotado en el juicio ejecutivo y eso también implica que el consorcio perderá las costas del juicio. 2.- Seguramente el consorcio querrá después que el administrador pague esas costas -y tendrá derecho a eso-. 3.- El propietario ejecutado PODRÍA RECLAMAR al ADMINISTRADOR en forma PERSONAL, que le devuelva lo pagado demás en el Banco. Y en este caso, NO SOLO el administrador deberá devolver DE SU PECULIO la suma depositada en el Banco por el reclamante: también se le abre al propietario, la vía PENAL en contra del administrador: DEFRAUDACIÓN Y ESTAFA del art. 173 inciso 2*, que conlleva una condena de hasta SEIS años de prisión y, por supuesto, según la ley 941/03 tampoco podrá ejercer como administrador en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. También para estos casos prevea, Sr. Administrador, el pago de los honorarios profesionales del abogado, por SU defensa penal y por SU defensa civil, y que le aseguro (algo sé de ello) NO SON BARATOS. ¿Qué poder hacer para que esto NO OCURRA? se preguntará Ud.. Pues bien, normalmente recomiendo yo dejar aclarado el tema POR ESCRITO en cada documentación que se emita en cada ocasión. Eso, para que nadie pueda alegar "sorpresa" o "desconocimiento" de la operatoria consorcial, o como es su pregunta, alegar que se pagó dos veces lo mismo. Y además, ser asesorado personalmente en el tema por un abogado de su confianza, que sin dudas le cobrará una suma ridícula a cambio de tanta tranquilidad y seguridad a su favor. Esperando haber estado a la altura de lo que Ud. esperaba, lo saludo atentamente, Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Rincón Solidario Para que un administrador pueda aumentarse sus honorarios necesita la conformidad de los copropietarios. Es un contrato de mandato. Consultas: ¿Debe ser aprobado en asamblea? ¿Qué mayoría de copropietarios -o copropietarios presentes- es necesaria para dicha conformidad? ¿La conformidad debe constar en el libro de actas? ¿El aumento de honorarios debe figurar en el orden del día de citación a dicha asamblea? De no cumplirse todos o alguno de dichos requisitos, ¿sería ilegal el aumento de honorarios? Si existiera alguna ilegalidad y el administrador se aumentara sus honorarios, ¿qué pasos legales deberían hacerse para que vuelva a sus honorarios anteriores? Muchas gracias. Roberto O S (26/9/2004) Estimado Roberto: debo comenzar diciéndole que el artículo 9 (inciso b) de la Ley 13.512 y, concordantemente su reglamentación según Decreto Nº 18.734/49 a través del artículo 3 (inciso 7), obligan a que todo Reglamento de Copropiedad y Administración prevea expresamente la base y forma de retribución del Administrador. A) Por ello, el punto de partida consistirá siempre en lo que prevea, y cómo, el Reglamento. C) Cabrá entonces verificar la legitimidad con que se modificó el Reglamento, es decir, si se aplicaron los mecanismos previstos en el mismo para convocar a la asamblea, controlar el quórum, producir la votación, obtener la mayoría necesaria (que normalmente es de los dos tercios calculados sobre el total de los propietarios), labrar la escritura pública correspondiente e inscribir su testimonio en el Registro de la Propiedad. D) Puede también haberse dado el caso en que tal procedimiento legal no se cumplió e, igualmente, se produjo una modificación de la forma de cálculo o fijación del monto de los honorarios. Pensemos en una asamblea que apruebe tal modificación, ya sea una ordinaria en la que el tema no esté incluido en el orden del día, o una extraordinaria que directamente no fue convocada para tratar este punto; y que además se decide y aprueba sin contar con el quórum o la mayoría necesaria. Esta situación no es para nada infrecuente. Y pensemos luego que a lo largo del tiempo el administrador comienza a liquidar y percibir sus nuevos honorarios sin oposición ni impugnación de los consorcistas. Se trataría de una importante trasgresión reglamentaria pero que iría purgando su ilicitud inicial ante la falta de impugnaciones, es decir por el consentimiento tácito de los copropietarios. E) El problema podría surgir si el adquirente de una unidad funcional decide desconocer la medida e impugnar la primera liquidación que le llegue; allí habrá que tener en cuenta varios factores, entre ellos la antigüedad de la modificación, y entablar una negociación que tienda a evitar un juicio debido a que existe importante jurisprudencia que ampara este tipo de reclamos de los adquirentes perspicaces, ahorrativos y estudiosos de los Reglamentos de Copropiedad. G) En base a todo lo expuesto respondo a su consulta diciéndole que la forma de remuneración del administrador es una previsión reglamentaria obligatoria, por lo que su modificación debe instrumentarse por decisión asamblearia que cuente con la mayoría correspondiente, siempre calculada sobre el total de los propietarios, e instrumentada en una escritura pública que debe inscribirse el en Registro de la Propiedad. Respecto de los pasos legales a dar ante una modificación ilegítima, dependerá de la situación de hecho concreta, dado que no existe un sistema único para encarar la solución jurídica de tales conflictos; el abanico de posibilidades y situaciones es muy amplio, por lo que deberá estudiarse cada caso en particular y arbitrar la mejor , más rápida y más económica solución. Con lo respondido, le mando un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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ENCARGADO SUPLENTE: Consorcio de propietarios zona de Palermo busca encargado de edificio para suplir a la encargada permanente durante una licencia por enfermedad - Sin vivienda - Edificio sin servicios centrales - Comunicarse a la brevedad - dirigirse a la Sra. Andrea llamando al teléfono 4831-2579 en el horario 18 a 21 hs o escribiendo al e-mail: somoza54@hotmail.com |
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PARA LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO EXTERIOR: Consorcio Ciudad Madero, Provincia de Buenos Aires busca hombre hasta 45 años, tres días de trabajo por semana, 3 horas, para limpieza playa, jardín y mantenimiento general (pintura de rejas, cambio de lámparas, etc...) - Comunicarse con Administración Duarte - Teléfono 4602-1718 de lunes a viernes de 9 a 14 hs. |
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LOTE 11 X 25: Dueño vende en Mar Azul a 7 cuadras del mar - Oportunidad única - Contactar Sra. Liliana - E-mail: lotemarazul@hotmail.com |
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Colaborador de administradores gratuito: Quiero ofrecer mi tiempo en forma gratuita a aquellos administradores que den la posibilidad de poder aprender un poco de este rubro ya que estudio administración de consorcio y quería aprender mas en la practica - Héctor Alejandro - Teléfono: 4918-5694 a partir de las 18:30 - E-mail: alejo_olabor@yahoo.com.ar |
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Ayudante de encargado ó Sereno en consorcio: Experiencia y óptimas referencias - Cristian L Roggiero - Teléfono: 4551-6435 - E-mail: cristianrog@hotmail.com |
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Encargado Permanente C/Vivienda: Experiencia:10 años como encargado P/C/Vivienda - Casado s/hijos ni personas a cargo - Conocimientos Técnicos: Electricidad (20 Años Exp) y cursos varios de actualización - Conocimientos Generales: Plomería y gas para detección de fallas y su posterior derivación al especialista, manejo de personal, amplios conocimientos en mantenimiento y limpieza - Machiavello Diego - Teléfono: 4501-5200 - E-mail: machdial@yahoo.com.ar |
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Administración de consorcio/Contador Público: Tareas de administración, contables, impositivas, consultas - Amalia Paula Esperon - Teléfono: dejar mensaje en el (0221)482-2656 (La Plata - Pcia. de Bs. As.) - E-mail: aesperon@contadores.net.ar |
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Rincón Solidario Una posición hostil y descortés La administradora tiene una posición hostil y descortés hacia mí, por lo tanto me dirigí al Consejo de Propietarios para solicitar informes sobre los gastos del mes de julio. Solo recibí una nota del Consejo pidiéndome me dirija a la administradora y no dándome la información pedida. ¿Es correcta la respuesta? o sólo la administradora puede darme ese tipo de información? Desde ya muchas gracias por vuestra respuesta. Luciana V - La Plata. (17/9/2004) Estimada Luciana El consejo de propietarios no administra, simplemente cumple una función de contralor y de consulta con el administrador. Quien ejerce la administración es quien tiene el mandato para desempeñar dicha función. Por lo tanto lo correcto es que quien te proporcione los datos requeridos sea el administrador. El administrador, como mandatario, tiene la obligación de rendir cuentas a sus mandantes. Por tus dichos desprendo que no existe una buena relación con el administrador, por lo tanto considero conveniente solicitarle tu petición por carta documento y proporcionarle varios días y horarios para que él elija, cuándo puede atenderte para proporcionarte la información solicitada. De no hacerlo te habilita a iniciar acciones legales contra el administrador. Espero haber aclarado tu pregunta León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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Correo de Lectores Aportó sobre $240 pero no la quieren afiliar Sres. del Boletín Pequeñas Noticias: Quisiera hacerles una consulta. En mi consorcio la persona que limpia viene una vez por semana no obstante la tenemos en blanco y el aporte a la obra social es por $240.- (ella cobra mucho menos mensualmente). La Obra Social del SUTERH no la quiere afiliar y ni siquiera atiende a la empleada ni al Administrador, diciendo que no llega el sueldo (según el recibo) al mínimo para que tenga la cobertura. Ni siquiera se fijan en el form 931 de la AFIP donde se hacen los aportes por $240.- He hablado también con una abogada de la Obra Social y tampoco acepta el aporte sobre los $240.- He visto muchas veces que Uds. contestan las muchas preguntas sobre este tema, pero ¿Cómo sigo adelante con esta gente de la Obra Social que es como hablar con una pared? Me gusta mucho vuestro boletín y además me sirve. Muchas gracias Marcos K. (27/9/2004) Estimado Marcos, si bien son muchos los lectores que hacen la pregunta por escrito de cuánto es el mínimo sueldo bruto sobre el cual se debe aportar y contribuir para ser beneficiarios de la obra social vos has sido el primero en plantear este inconveniente por escrito (muchos administradores o trabajadores han comentado casos iguales al tuyo personalmente en algún encuentro o por teléfono). En un primer momento nos pusimos en contacto con la Obra Social para el Personal de Edificios de Renta y Horizontal de la República Argentina (OSPERyRA) para hacer tu consulta y después de pasar por varios internos atendió el teléfono un señor que sólo se limitó a contestar que el mínimo era de $740 e inmediatamente la comunicación "se cortó". No contentos con la respuesta, ya que la comunicación se cortó justo cuando le preguntaba qué ley amparaba sus dichos, volvimos a insistir con la consulta a la obra social. Después de varios intentos frustrados, llegamos a la Sra. Mónica que, muy atenta, informó que el mínimo sobre el cual se debe aportar es de $240 pero no recordaba la ley del cual surgía ese importe mínimos pero nos facilitó el teléfono de la Superintendencia de Servicios de Salud (0800-222-72583) para averiguarlo. Para confirmar la información obtenida, nos comunicamos con la Superintendencia que, después de varios minutos de espera y de las disculpas del Sr. Matías, nos dio todo lo que nos faltaba. Confirmó que il importe básico corresponde a $240 (el equivalente a 3 Modulos Previsionales) y que esta disposición surge del Decreto 1867/2002, artículos 7 y 8. Para el problema planteado en este mail, nos informó que el trabajador deberá realizar un reclamo formal ante la Superintendencia en Roque Saenz Peña 530, si es de Capital Federal, adjuntando el recibo de haberes, su DNI y, en caso de tenerlos, los Formularios 931 donde conste el aporte y la contribución realizada. Espero puedas resolver este problema y te invito a que nos cuentes cómo se desenvuelve el caso para que otros lectores puedan enterarse. Un saludo grande. MFL |
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Si te interesan los temas o problemas de tu consorcio y querés encontrarles solución escuchá CONSORCIO el programa del Dr. Awad. Desde el 19 de Marzo todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura F.M 97.9 mhz o por www.fmradiocultura.com.ar |
Unión de Medios Independientes de P. H. Todos los lunes de 19 a 20 hs. en FM Palermo (94.7) HABLEMOS DE CONSORCIOS |
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Correo de Lectores Sr. Director: Respecto de lo establecido en el art. 11 de la CCT 378/04. en el caso de un trabajador que se jubila, pero continúa trabajando para el consorcio, ¿corresponde el pago de la bonificación por antigüedad contada desde la fecha de la primera contratación? Motiva la consulta la diferencia de opiniones con algunos colegas, quienes sostienen que tal situación es dable únicamente en casos de reingreso luego de despido o renuncia. Agradeciendo su amable atención a la presente, así como el inestimable servicio que mediante el "Boletín" que puntualmente recibo, prestan, le saluda muy atte. Jorge M. (13/9/2004) Estimado Jorge, mucho agradezco la estima con la que se dirige al hablar del boletín y nos alegra muchísimo que le pueda prestar un servicio. Con respecto al tema de la antigüedad que ha planteado, en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 231 del día 28/09/04 en la sección llamada Rincón solidario la Dra. Diana Sevitz (Abog., Mediadora y Arbitro en PH) responde sobre el tema y lo invito a leerlo. El título de ese Rincón es "La antigüedad que se abona". Si considera que necesita ampliar el tema, no dude en volverse a comunicar. Un saludo cordial. CGdeR |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Lectores ¿Cómo obtener los boletines anteriores? Sres. Pequeñas Noticias : A partir del 27-09-04 hemos cambiado nuestro servidor de Internet por lo tanto les pedimos que nos hagan llegar las noticias a xxxx@fibertel.com.ar . Por este motivo es que hemos perdido lamentablemente los números anteriores. ¿Cómo podríamos hacer para obtenerlos nuevamente?. Desde ya muy agradecido por vuestra atención. Administración AG (26/9/2004) Estimados Administración AG: Antes que nada ya hemos modificado la dirección de mail de nuestra base de datos para que vuelvan a recibir el boletín directamente en la nueva casilla.
Cualquier inconveniente que tenga para acceder a ellos, no dude en volverse a comunicar con nosotros. Un saludo cordial. CGdeR |
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....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Correo de Lectores La DDJJ y los documentos adjuntos Por favor me podrían asesorar sobre cuáles son los comprobantes que hay que adjuntar a las DDJJ del año 2003, y por último, el vencimiento de las mismas es en noviembre del 2004 sin importando los dígitos de CUIT? Gracias por vuestra respuesta, como siempre los boletines son de mucha utilidad para mí y creo que somos varios los que opinamos de esta forma. Cecilia (2/10/2004) Cecilia, muchas gracias por las consideraciones hacia el boletín. Realemente nos sentimos muy acompañados por todos los lectores. Justamente en este Boletín (Nº 232) en la nota llamada "Otra actualización del aplicativo" se indican todos los documentos que se deben presentar y además hay otros puntos muy importantes a tener en cuenta para completar los datos del aplicativo, que te invito a que leas. Los documentos que se deben adjuntar a la DDJJ y al disquete son:
Esto es todo y no te olvides de que la DDJJ debe imprimirse por duplicado. Un saludo cordial CGdeR |
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Lectores Tenemos gravísimos problemas en el consorcio y no sabemos qué hacer para remover al administrador que nos está dejando en la miseria con su mala administración. Por favor ruego urgente que comuniquen esto al área correspondiente. El edificio está ubicado en la calle Guemes xxxx,Capital Federal y tiene un sitio web que está en construcción donde se pueden ver algunas fotos del estado del edificio. El administrador se llama XXXXXX y les paso la página para que vean de qué hablo y les imploro que se pongan en contacto ya mismo. Héctor (14/9/2004) Estimado Héctor: Cuando recibimos este tipo de e-mails son tan especiales las cuestiones que se dan en cada uno de los casos planteados que no podemos dar una información responsable por escrito sin saber detalles precisos que, por otra parte, sólo un abogado estaría en condiciones de responder. Sí podemos invitarte todos los miércoles de 19:30 a 20:30 hs. al 3º piso del Centro de Gestión y Participación (CGP) Nº 7 ubicado en la esquina de Av. Rivadavia y Culpina, en el barrio porteño de Flores, para que te acerques y puedas personalmente contarle tu caso a los profesionales que semanalmente orientan a los vecinos, en forma solidaria y gratuita, que se acercan con sus inquietudes. Los caso parecidos al tuyo, son especiales, delicados y con características particulares por lo cual no podemos responderte de una forma ligera y con tan poca información, más allá de la que contás en este mensaje. Otra vez quedás invitado al CGP Nº 7 para que el Dr. pueda realizarte las preguntas necesarias y sólo así orientarte correctamente sobre el mejor curso de acción a seguir. Esperamos contar con vos. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores El e-mail del Dr. Resqui Pizarro Señores Pequeñas Noticias: Necesitaría que me informaran el e-mail del Dr. Jorge Resqui Pizarro. Desde ya, muchas gracias. Ana María H. (28/9/2004) Sra. Ana María, la dirección de correo electrónico de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) de la cual el Dr. Jorge Resqui Pizarro es su Vicepresidente es ucra@argentina.com y los teléfonos son (011) 4393-9659 / 4328-0510 / 4824-3532. Un saludo cordial CGdeR |
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Correo de Lectores Desde ya les agradezco el leer mi mensaje. Por el presente quiero hacerles llegar mi consulta acerca de cuál debe ser, al menos estimativamente, la remuneración de una persona que se desempeña como vigilante en un edificio, y dicha actividad la ejerce las 24 horas del día sábado a domingo. Si no les es posible brindarme el dato preciso agradecería me indiquen dónde obtener la información. Además quisiera saber si está permitido legalmente esta carga horaria en un vigilador, y en caso de no serlo, cuál es la permitida. Desde ya muchas gracias. Su página es realmente muy útil. Leandro R. (23/9/2004) Hola Leandro, antes que nada nos alegra muchísimo que tanto el boletín como el sitio de Pequeñas Noticias te sean de utilidad y ahora vayamos a tu consulta. Antes que nada vamos a recurrir al Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 donde están indicados todos los valores básicos que se deben abonar según la función del trabajador y la categoría del edificio. Si bien te voy a trascribir algunos párrafos de este convenio que te serán de utilidad, podés obtenerlo en forma completa en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en al sección Legislación y dentro de ella en Legislación Laboral. Volviendo a tu tema, el artículo 7 inciso l) define al PERSONAL DE VIGILANCIA NOCTURNA como "aquel que tiene a su cargo exclusivamente la vigilancia nocturna del edificio y sus instalaciones" y el inciso m) hace lo propio con el PERSONAL VIGILANCIA DIURNO diciendo que "Con jornada de ocho horas diarias de lunes a sábado hasta las 13 hs. de este último día, con la misión y función de vigilar el edificio, especialmente en cuanto a la gente que ingresa o egresa y el funcionamiento de los servicios centrales, con la obligación en este último supuesto de dar aviso inmediato al designado por el administrador en caso de detectarse fallas o emergencias"; pero no especifica una categoría en la cual el trabajador cumpla 24 hs. corridas desde el sábado hasta el domingo. El artículo 15 del convenio le asigna a todas las categorías del Personal de vigilancia nocturno $717 y al diurno $702, pero el horario de trabajo no tiene nada que ver con el planteado en tu consulta. Por otra parte tenés que tener en cuenta que por cada año de antigüedad se debe abonar $6,25. Como los temas laborales y dentro de ellos el tema de la categorización es muy delicados, sería importante que te comuniques con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) para que te asesoren con respecto a cuál sería la categoría en que podés ubicar a este trabajador y los valores básicos a tener en cuenta dadas las características del trabajo. Los teléfonos para consultar son 4953-3693/4551/4904. Te invitamos a que nos cuentes cómo resolviste esta categorización para que nuestros lectores puedan saberlo. Un saludo. MFL |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 232 Fecha de publicación: 4 de octubre de 2004 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: suscripción@PequenasNoticias.com.ar con la palabra SUSCRIPCION GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail con las palabras CANCELAR SUSCRIPCIÓN en el asunto del mensaje. Las notas firmadas representan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. Registro de Propiedad Intelectual en trámite. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales. Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita del director. |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal |
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Primer
piquete consorcial
Colegio
Público de Administradores: El debate
Ley
941: Declaraciones Juradas
Pequeñas
Noticias
Gran
Sorteo 
Reforma
de la Ley 941
Colegio
Público de Administradores: El debate
Gran
Sorteo
Omar:
Nosotros somos muy respetuosos de la justicia por eso no hemos
tomado ninguna acción que no estuviera dentro de la ley. Hemos
tratado de respetar sus tiempos pero llega un momento donde se
agotan. Si la justicia no nos da soluciones a nosotros como
perjudicados -y la constitución nos lo permite- es evidente que
vamos a tener que tomar otro tipo de medidas porque esta
desprotección que estamos teniendo alguna solución tiene que
tener.
Ana
María: Como consorcistas queremos soluciones ya. Vivimos 2000
personas, estamos todos los meses padeciendo que nos vengan a cortar
la luz, los ascensores, el agua... estamos viviendo en un caos
total. Nos hemos hecho cargo de reparaciones de portones y a título
de colaboración le hemos dado [dinero] a los porteros para que
mínimamente puedan subsistir. Vuelvo a reiterar: si el juzgado
quiere preservar el bienestar del consorcio no lo está haciendo. Lo
que ha hecho es perjudicar a todo un consorcio que no es chico sino
que es un consorcio muy importante.
PN:
Administradores-Consorcistas
Colegio
Público de Administradores: El debate
Colegio
Público de Administradores: El debate
Correo
de Opinión
Contesta
la Dra.
Diana
Sevitz
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el
Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el Adm.
León Estrugo
