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PROYECTO DE LEY RENDICIÓN ANUAL CUENTAS DE LOS CONSORCIOS BUENOS AIRES, MAYO 2004 LA LEGISLATURA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES SANCIONA CON FUERZA DE LEY (Leg. Ricardo O. Busacca - Juntos por Bs. As.)
FUNDAMENTOS Señora Presidente: El consorcio de propiedad horizontal es un ente que posee personalidad jurídica, que requiere que se lo administre correctamente y con transparencia. Ya que los fondos que son manejados por algunos consorcios ascienden a importes más que significativos. En consecuencia existe un interés privado de los copropietarios en cuanto a la sanidad financiera de su consorcio puesto que las expensas son la fuente de ingresos que conforma el capital del consorcio. Pero también existe un interés público por parte de la Administración y su distintos órganos que versan sobre la recaudación impositiva, la seguridad social, y otros elementos que conforman el interés público. El estado del edificio muchas veces depende de una buena administración y de la forma en que son administrados los recursos de los que dispone el consorcio. Corresponde también aclarar que hace al interés público el brindar todas las herramientas posibles a la sociedad para el control y certificación del estado contable del consorcio y de su solidez económica. La suma dineraria que un copropietario paga en forma mensual, conocida como expensas, se calcula según la extensión de cada una de las unidades funcionales y representa un porcentaje sobre el importe total de los gastos de todo el consorcio. Ello nos demuestra que la falta de control sobre el monto total repercute directamente sobre el propietario generándole a éste un perjuicio económico directo, puesto que puede terminar pagando una suma que sea equivalente a un porcentual mayor. El Administrador de un Consorcio de Propietarios debe llevar a cabo una tarea prolija y fuertemente controlada, puesto que si la función de este no es del todo correcta o su desempeño presenta fallas. Los damnificados directos son los propietarios. Esto muestra la necesidad de la certificación del profesional en ciencias económicas, para dar mayor tranquilidad a los propietarios quienes con sus aportes conforman el capital del consorcio. Máxime siendo ellos quienes pueden llegar a sufrir algún perjuicio no solo económico sino también físico en el caso de que las medidas de seguridad no sean respetadas y cumplidas perfectamente. La necesidad de incrementar los controles sobre los gastos de los consorcios es un tema que la ciudadanía viene reclamando fuertemente, ya que abundan ejemplos donde dos departamentos de igual superficie, en edificios similares y ubicados en el mismo barrio de la Capital pueden llegar a pagar expensas con diferencias de casi el 300%. No importa que estén insertos en la misma ciudad, lo cual significa que se puede acceder a los mismos servicios de mantenimiento de ascensores, cañerías, jardines o piscinas. Esa diferencia entre tarifas se repite tanto en Palermo como en La Boca, Belgrano o Caballito, según datos preliminares de una encuesta entre más de 500 edificios que se está procesando en estas horas en la Secretaría de Defensa de la Competencia y del Consumidor. El muestreo, tomado al azar entre los 65.000 edificios de cinco o más pisos que hay en la Ciudad de Buenos Aires, arroja los siguientes datos: · La zona en que se ubica el edificio afecta el valor de las expensas. Son menores en barrios como Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda. Si el mismo edificio estuviera en Retiro o Recoleta, su gasto mensual se elevaría, en promedio, un 38%. · La diferencia entre las expensas más caras y las más baratas de departamentos similares en el mismo barrio puede llegar al 295%. · Esas diferencias podrían originarse en una práctica oportunista por parte del administrador. En otras palabras: el administrador podría cobrarle expensas más caras a los habitantes de barrios de mayor poder adquisitivo. Esa idea tiene un sustento adicional: las expensas son más altas en los edificios de mayor valuación fiscal. · El edificio con expensas más baratas es uno que gasta sólo $ 330 pesos mensuales. Queda en Flores, tiene 7 pisos pero apenas 4 departamentos, tres en dúplex. Sin detalles de lujo, cochera ni portero, con un ascensor, los vecinos piden varios presupuestos antes de encarar un arreglo. · El edificio con expensas más caras gasta $ 42.364 al mes. Queda en Palermo, es una torre de 33 pisos, con 93 unidades y 3 ascensores, servicios centrales y vigilancia. Tiene detalles "de lujo" según los términos de la encuesta: canchas de tenis, sauna, pileta, salón de fiestas y antena colectiva para televisión por cable. Además del portero, paga abonos mensuales al jardinero, electricista y plomero. · Apenas el 7% de los edificios encuestados tienen al menos un detalle "de lujo" como pileta, gimnasio, aire acondicionado central, canchas de tenis, salón de fiestas o sauna. Los detalles de lujo incrementan en un 12% el valor promedio de las expensas, contra el 37% que suben por cada ascensor adicional. · El 27% de los edificios tiene vigilancia, de los cuales poco más de la mitad (16% del total) tiene seguridad sólo de noche. · Los consorcistas le echan la culpa por los problemas del edificio más a la falta de preocupación de sus vecinos (34%) que a los administradores (31%). El 21% de los encuestados no sabían cómo se contratan los servicios dentro de su edificio. Un 34% no sabía cómo se desempeñan sus administradores. Si estudiamos detalladamente los posible efectos nocivos que la falta de control sobre los balances acarrea en el bolsillo de una familia que habita en un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, veremos que las consecuencias que conllevan pueden ser más perjudiciales de lo que la mayoría puede imaginar. Las expensas que pagan los que viven en edificios de la Capital se llevan entre el 5 y el 10% de los ingresos familiares, y son cada vez más los vecinos que hacen denuncias por sufrir gastos "sobrevaluados", conforme un estudio de la Secretaría de Defensa de la Competencia y el Consumidor. La suba de las expensas se debe a: · La aparición de gastos que no había, como servicios de seguridad y seguros. · Las mayores tarifas relativas de los servicios públicos, sobre todo en agua y gas. · Y el menor control de los propietarios, que por dificultades propias no pueden asistir a las asambleas donde se deciden los gastos y, así, se termina encargando el tema a un administrador externo. Estos conceptos están en un informe sobre "Temas del Consumidor" elaborado por la Secretaría de Defensa de la Competencia, a cargo de Carlos Winograd. En una investigación conjunta entre ese organismo y el Gobierno de la Ciudad, se indica que el 70% de la población de Buenos Aires vive en edificios de propiedad horizontal. Y, dentro de esa situación, sobresale que el costo de las expensas genera "frecuentes reacciones de los consumidores, denunciando varios conflictos y precios ''sobrevaluados''. Algunas declaraciones de personas avezadas en el tema recogidas por el informe indican que: "Es real, el costo de las expensas es ahora más caro", indicó el agente inmobiliario Jorge Manikis. "Y eso, junto con la situación económica general, hace que la morosidad en los pagos esté en aumento, lo cual complica todavía más las cosas. En la zona de Barracas, por ejemplo, el 30% de los copropietarios está con retrasos. "Nunca hubo una morosidad tan alta". "Hay una queja generalizada de que las expensas son caras", reconoció el experto inmobiliario Jorge Toselli. "Y parte de la culpa es que la gente no se ocupa. Cuando se pregunta dónde está el presidente del consorcio, nadie sabe nada sobre el tema. Se hace una asamblea y van cuatro personas. Si se deja todo a un administrador, es obvio que lentamente se termine pagando más, porque nadie controla". Por su parte, el administrador Miguel García Muro plantea que los mayores controles que exige la comuna también inciden: "Las empresas de ascensores tienen que controlar mensualmente los equipos. También se requiere un control bromatológico del agua y de los tanques. Eso, que es necesario en una sociedad desarrollada, antes no existía. Y en pocos meses se va a incrementar el control sobre fachadas, para evitar desprendimientos". Para Norberto Lepore, con inmobiliaria en Caballito y Flores, el valor que se cobra por expensas es de dos dólares por metro cuadrado de vivienda. Los costos se fueron incrementando y la morosidad crece, lo cual complica el mantenimiento". En función de los expuesto, Señora Presidente, solicito la aprobación del presente proyecto. |
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