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PROYECTO DE LEY

RENDICIÓN ANUAL CUENTAS DE LOS CONSORCIOS

BUENOS AIRES, MAYO 2004

LA LEGISLATURA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

SANCIONA CON FUERZA DE LEY

(Leg. Ricardo O. Busacca - Juntos por Bs. As.)

Artículo 1° Los consorcios de administración que se encuentren regidos por la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512, estarán obligados que la rendición de cuentas anual requerida por los reglamentos de copropiedad y administración, se encuentre certificada por el dictamen de un profesional graduado en Ciencias Económicas.
Artículo 2º Los consorcistas podrán voluntariamente establecer una periodicidad inferior a la dispuesta en el artículo anterior.
Artículo 3º

Son requisitos para considerar válido el dictamen emitido por el profesional:

a) Su total y absoluta independencia del Consejo de Administración y del Administrador del consorcio, entendiéndose por independencia la ausencia de relación del tipo familiar, comercial o profesional con alguno de los involucrados.
b) Su aptitud técnica y moral, que se encontrará satisfecha por la validez de la matrícula del profesional extendida por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Capital Federal, al momento de expedir el dictamen, y por la constatación fehaciente de que el profesional no tiene ni tuvo causas penales por estafa, defraudación u otra causal que hicieran dudar razonablemente de su buena fe y probidad moral.
Artículo 4º

El dictamen para considerarse válidamente emitido deberá contener los siguientes requisitos:

a)

Formales: 

1. Redactado en forma clara y en idioma nacional.

2. Certificación de la firma del profesional en la que consten tomo y folio de su matrícula.

b)

Fondo:

1. La aprobación con salvedades o la abstención de opinión, acerca de la rendición de cuentas anual.
2. El dictamen final que determine la razonabilidad de la rendición de cuentas anual.
3. Los fundamentos que sustenten suficientemente el punto anterior. Se entenderá por suficientemente fundamentado el dictamen en la medida que explique los motivos de la decisión final, detallando punto por punto las razones de la aprobación o no aprobación / razonabilidad o irrazonabilidad de la rendición.
Artículo 5º

El dictamen que versa sobre la rendición anual de cuentas deberá contener un análisis pormenorizado de:

a)

Movimiento de fondos, integrado por:

I. Fondos al inicio del año 
II. Ingresos mensuales percibidos: Mes y Monto
III. Gastos Mensuales pagados: Mes y Monto
IV. Fondos al cierre del año
b) Activos y pasivos al cierre del año.
Artículo 6º

En aquellos casos en que el consorcio opte por el dictamen de periodicidad mensual o semestral, este también será obligatorio y deberá incluir:

1) Movimiento mensual de fondos: ingresos y egresos.
2) Fondos a prorratear.
3) Distribución por unidad de los fondos a prorratear.
4) Detalle de las unidades morosas, indicando deuda por capital e intereses.
5) Detalle de los fondos reservados.
6) Activos y pasivos al cierre del mes.
7) Seguros contratados y su vencimiento.
8) Meses en los que se concreta la limpieza de cañerías cloacales.
9) Meses en los que limpian los tanques de agua.
10) Plan de obras y reparaciones aprobadas por la asamblea de copropietarios.
11) Contingencias por reclamos judiciales, y/o situaciones laborales conflictivas.
12) Fechas y empresas que realizan el control de calderas, control técnico de ascensores, mantenimiento de balcones, la recarga de matafuegos y pintura exterior del edificio, cuando corresponda.
13) Firma del Profesional que certifica.
Artículo 7

La administración del consorcio pondrá a disposición del profesional certificante los siguientes elementos:

· Informes mensuales correspondientes al período de revisión.

· Rendición anual de cuentas.

· Reglamento de copropiedad y administración.

· Libro de Administración.

· Comprobantes respaldatorios de ingresos y egresos.

· Libros de Actas de Asamblea.

· Otros comprobantes y planillas informativas.

· Informes de asesores legales sobre eventuales contingencias judiciales.

Artículo 8º El profesional que firma el dictamen debe constituir una garantía real o dineraria por un monto equivalente al 30% del que certifica.
Artículo 9º El profesional dictaminante no podrá exigir honorarios superiores al 5% del monto de la suma total de las expensas ordinarias que se liquide a los consorcionistas. 
Artículo 10º Quedan exceptuados de esta ley aquellos consorcios que tengan menos de 12 Unidades Funcionales 
Artículo 11° Comuníquese, etc.

FUNDAMENTOS

Señora Presidente:

El consorcio de propiedad horizontal es un ente que posee personalidad jurídica, que requiere que se lo administre correctamente y con transparencia.

Ya que los fondos que son manejados por algunos consorcios ascienden a importes más que significativos.

En consecuencia existe un interés privado de los copropietarios en cuanto a la sanidad financiera de su consorcio puesto que las expensas son la fuente de ingresos que conforma el capital del consorcio.

Pero también existe un interés público por parte de la Administración y su distintos órganos que versan sobre la recaudación impositiva, la seguridad social, y otros elementos que conforman el interés público.

El estado del edificio muchas veces depende de una buena administración y de la forma en que son administrados los recursos de los que dispone el consorcio.

Corresponde también aclarar que hace al interés público el brindar todas las herramientas posibles a la sociedad para el control y certificación del estado contable del consorcio y de su solidez económica.

La suma dineraria que un copropietario paga en forma mensual, conocida como expensas, se calcula según la extensión de cada una de las unidades funcionales y representa un porcentaje sobre el importe total de los gastos de todo el consorcio. Ello nos demuestra que la falta de control sobre el monto total repercute directamente sobre el propietario generándole a éste un perjuicio económico directo, puesto que puede terminar pagando una suma que sea equivalente a un porcentual mayor. 

El Administrador de un Consorcio de Propietarios debe llevar a cabo una tarea prolija y fuertemente controlada, puesto que si la función de este no es del todo correcta o su desempeño presenta fallas. Los damnificados directos son los propietarios. Esto muestra la necesidad de la certificación del profesional en ciencias económicas, para dar mayor tranquilidad a los propietarios quienes con sus aportes conforman el capital del consorcio. Máxime siendo ellos quienes pueden llegar a sufrir algún perjuicio no solo económico sino también físico en el caso de que las medidas de seguridad no sean respetadas y cumplidas perfectamente.

La necesidad de incrementar los controles sobre los gastos de los consorcios es un tema que la ciudadanía viene reclamando fuertemente, ya que abundan ejemplos donde dos departamentos de igual superficie, en edificios similares y ubicados en el mismo barrio de la Capital pueden llegar a pagar expensas con diferencias de casi el 300%. No importa que estén insertos en la misma ciudad, lo cual significa que se puede acceder a los mismos servicios de mantenimiento de ascensores, cañerías, jardines o piscinas. Esa diferencia entre tarifas se repite tanto en Palermo como en La Boca, Belgrano o Caballito, según datos preliminares de una encuesta entre más de 500 edificios que se está procesando en estas horas en la Secretaría de Defensa de la Competencia y del Consumidor. El muestreo, tomado al azar entre los 65.000 edificios de cinco o más pisos que hay en la Ciudad de Buenos Aires, arroja los siguientes datos:

· La zona en que se ubica el edificio afecta el valor de las expensas. Son menores en barrios como  Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda. Si el mismo edificio estuviera en Retiro o Recoleta, su gasto mensual se elevaría, en promedio, un 38%.

· La diferencia entre las expensas más caras y las más baratas de departamentos similares en el mismo barrio puede llegar al 295%.

· Esas diferencias podrían originarse en una práctica oportunista por parte del administrador. En otras palabras: el administrador podría cobrarle expensas más caras a los habitantes de barrios de mayor poder adquisitivo. Esa idea tiene un sustento adicional: las expensas son más altas en los edificios de mayor valuación fiscal.

· El edificio con expensas más baratas es uno que gasta sólo $ 330 pesos mensuales. Queda en Flores, tiene 7 pisos pero apenas 4 departamentos, tres en dúplex. Sin detalles de lujo, cochera ni portero, con un ascensor, los vecinos piden varios presupuestos antes de encarar un arreglo.

· El edificio con expensas más caras gasta $ 42.364 al mes. Queda en Palermo, es una torre de 33 pisos, con 93 unidades y 3 ascensores, servicios centrales y vigilancia. Tiene detalles "de lujo" según los términos de la encuesta: canchas de tenis, sauna, pileta, salón de fiestas y antena colectiva para televisión por cable. Además del portero, paga abonos mensuales al jardinero, electricista y plomero.
· En Villa del Parque hay dos edificios de similares características en cuanto a ascensores, encargado y falta de detalles de lujo. Pero uno tiene la mitad de departamentos y gasta el doble: $ 37.600 mensuales, por mantener 96 unidades. El edificio vecino, con 163 unidades, gasta $ 15.800.
· La diferencia entre los edificios que más gastan y los que menos gastan es mayor en Caballito, Flores y Parque Chacabuco. Los más parejos son San Nicolás, Monserrat, Retiro y Recoleta. 

· Apenas el 7% de los edificios encuestados tienen al menos un detalle "de lujo" como pileta, gimnasio, aire acondicionado central, canchas de tenis, salón de fiestas o sauna. Los detalles de lujo incrementan en un 12% el valor promedio de las expensas, contra el 37% que suben por cada ascensor adicional.

· El 27% de los edificios tiene vigilancia, de los cuales poco más de la mitad (16% del total) tiene seguridad sólo de noche. 

· Los consorcistas le echan la culpa por los problemas del edificio más a la falta de preocupación de sus vecinos (34%) que a los administradores (31%). El 21% de los encuestados no sabían cómo se contratan los servicios dentro de su edificio. Un 34% no sabía cómo se desempeñan sus administradores.

Si estudiamos detalladamente los posible efectos nocivos que la falta de control sobre los balances acarrea en el bolsillo de una familia que habita en un edificio en la Ciudad de Buenos Aires, veremos que las consecuencias que conllevan pueden ser más perjudiciales de lo que la mayoría puede imaginar. Las expensas que pagan los que viven en edificios de la Capital se llevan entre el 5 y el 10% de los ingresos familiares, y son cada vez más los vecinos que hacen denuncias por sufrir gastos "sobrevaluados", conforme un estudio de la Secretaría de Defensa de la Competencia y el Consumidor.
Según registros del sector inmobiliario, el costo de las expensas comunes se encareció, en promedio, un 20% en los últimos cinco años, al tiempo que los salarios de los que viven en los departamentos estuvieron fijos y mientras los precios de casi toda la economía estuvieron quietos o incluso con algunos descensos. 

La suba de las expensas se debe a: 

· La aparición de gastos que no había, como servicios de seguridad y seguros. · Las mayores tarifas relativas de los servicios públicos, sobre todo en agua y gas. 

· Y el menor control de los propietarios, que por dificultades propias no pueden asistir a las asambleas donde se deciden los gastos y, así, se termina encargando el tema a un administrador externo.

Estos conceptos están en un informe sobre "Temas del Consumidor" elaborado por la Secretaría de Defensa de la Competencia, a cargo de Carlos Winograd. En una investigación conjunta entre ese organismo y el Gobierno de la Ciudad, se indica que el 70% de la población de Buenos Aires vive en edificios de propiedad horizontal. Y, dentro de esa situación, sobresale que el costo de las expensas genera "frecuentes reacciones de los consumidores, denunciando varios conflictos y precios ''sobrevaluados''. 

Algunas declaraciones de personas avezadas en el tema recogidas por el informe indican que: "Es real, el costo de las expensas es ahora más caro", indicó el agente inmobiliario Jorge Manikis. "Y eso, junto con la situación económica general, hace que la morosidad en los pagos esté en aumento, lo cual complica todavía más las cosas. En la zona de Barracas, por ejemplo, el 30% de los copropietarios está con retrasos. "Nunca hubo una morosidad tan alta". "Hay una queja generalizada de que las expensas son caras", reconoció el experto inmobiliario Jorge Toselli. "Y parte de la culpa es que la gente no se ocupa. Cuando se pregunta dónde está el presidente del consorcio, nadie sabe nada sobre el tema. Se hace una asamblea y van cuatro personas. Si se deja todo a un administrador, es obvio que lentamente se termine pagando más, porque nadie controla". Por su parte, el administrador Miguel García Muro plantea que los mayores controles que exige la comuna también inciden: "Las empresas de ascensores tienen que controlar mensualmente los equipos. También se requiere un control bromatológico del agua y de los tanques. Eso, que es necesario en una sociedad desarrollada, antes no existía. Y en pocos meses se va a incrementar el control sobre fachadas, para evitar desprendimientos". Para Norberto Lepore, con inmobiliaria en Caballito y Flores, el valor que se cobra por expensas es de dos dólares por metro cuadrado de vivienda. Los costos se fueron incrementando y la morosidad crece, lo cual complica el mantenimiento".

En función de los expuesto, Señora Presidente, solicito la aprobación del presente proyecto.


    

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