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El 4 de febrero
de 2005 la Jueza Dra. Irene M. E. Llanos Siri de Dillon suspendió
preventivamente la actuación de Palumbo Administraciones y la
Administración Carbi en el consorcio de Donizetti 41 De esta forma parecería comenzar el principio del fin de una historia que se habría iniciado mucho antes del martes 28 de septiembre del año pasado (2004) cuando las tres torres del consorcio de Donizetti 41, en Villa Luro, entraron en la historia consorcial por ser la primera vez que en propiedad horizontal se utilizaba la modalidad del piquete para presionar y expresar descontento.
En su dictamen del 4 de febrero de 2005 la Jueza, Dra. Irene M. E Llanos Siri de Dillon, del Juzgado Civil Nº 48 designó al Adm. Eduardo Jorge Girola como administrador provisional del consorcio determinando que –sin perjuicio del resto de sus responsabilidades- "deberá presentar un informe mensual de la situación del consorcio y de lo actuado por él, y en su caso, convocar a las asambleas pertinentes que hagan al funcionamiento adecuado del ente consorcial" <texto completo>. En sus fundamento la jueza dictaminó que "corresponde que hasta tanto se dilucide lo pertinente, debe suspenderse preventivamente la actuación de la Administración Palumbo, así como la de la Administración Carbi (para lo cual los jueces están facultados en caso de gravedad)".
Por otra parte se expidió diciendo que en este proceso sobre acción declarativa, que normalmente no consideró como la vía adecuada para dirimir conflictos relativos al régimen de la propiedad horizontal, debe escucharse necesariamente al consorcio. En el caso no puede estar representado por el propio actor (Administraciones Palumbo) que actúa defendiendo lo que considera sus derechos y por consiguiente consideró que es posible que la mayoría reglamentaria de los integrantes del consorcio se presente por su propio derecho a contestar demanda con el patrocinio de un letrado designado en asamblea extraordinaria por unanimidad.
El expediente caratulado "Palumbo Administraciones c/ Administración Carbi s/ Acción Declarativa" (Art. 322 Código Procesal) se tramita por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 48 y patrocinan al querellante el Dr. Aníbal Gabás y el Dr. N. E. Berenguer mientras que a la Administración Carbi lo hace el Dr. Jaime Zaidelis. El conflicto había nacido cuando el 27 de abril de ese año (2004) los vecinos de Donizetti se auto-convocaron en una asamblea y –según relataron a este medio- decidieron remover a su administrador (Administraciones Palumbo) obteniendo el 68% de los votos necesarios. Según una vecina -Ana María- es más de lo que marca el reglamento, el acta fue redactada por un escribano y contó con la "intervención del Instituto de la Vivienda con el porcentaje que le corresponde por ser propietaria de las unidades funcionales y cocheras que todavía no están escrituradas".
En ese mismo acto se habría nombrado en su reemplazo a la Administración Carbi (BPN Nº 232 del 5/10/2004: "El jamón del sándwich"). Sin embargo el
7 de junio Administraciones Palumbo inició una acción legal contra la
Administración Carbi quien emitió una medida cautelar que suspendió los
efectos de esa asamblea por el término de 90 días pasados los cuales se
creó de hecho una doble administración en el complejo habitacional de
408 departamentos y donde viven aproximadamente 2 mil personas con todas
las consecuencias negativas del caso. |
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El Arq. Miguel
Fortuna por primera vez sale a contestar a aquellos que presentaron una
acción declarativa de inconstitucionalidad contra la Ley 941 Los Adm. Ricardo Cáttedra y Rodolfo Zariquiegui presentaron el 25 de noviembre de 2004 en el Tribunal Superior de Justicia una "acción declarativa de inconstitucionalidad contra la Ley 941 y su decreto reglamentario Nº 706/2003...". Al mismo tiempo le solicitaron al Juzgado Contencioso Administrativo Nº 2 de la Ciudad de Buenos Aires que se dicte una medida cautelar urgente disponiendo la suspensión acordada al Director General de Defensa y Protección al Consumidor -Arq. Miguel Fortuna- en orden a la posibilidad de imponer multas por el eventual incumplimiento relacionado con las Declaraciones Juradas. Sin embargo esta medida fue rechazada por el juez Dr. Roberto Andrés Gallardo y según declaró a este medio el abogado querellante, Dr. Carlos Esteva, está en proceso de apelación. Los argumentos de la demanda
En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, el Adm. Cáttedra –quién aclaró que cumplió en tiempo y forma con la presentación de la DDJJ al RPA- sintetizó su ofensiva a la Ley 941 en tres ejes centrales: el primero es que el Registro no puede obligarlo -por medio de las Declaraciones Juradas anuales- a declarar en contra de sí mismo, el segundo que no puede obligarlo a dar datos de su mandante y –por último- que no puede pedirle que informe datos que considera privados sobre su negocio específico como los consorcios que administra y los proveedores con los que trabaja. La propuesta de Cáttedra Por último el Adm. Cáttedra adelantó que está trabajando con el Adm. Jorge Hernández –presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA)- junto a los dirigentes de otros grupos de administradores en la creación de un colegio para este sector. Esta nueva entidad se estaría diseñando a nivel nacional aunque luego cada región o localidad administraría el propio. Entre los últimos temas que se trabajaron –según aclaró Cáttedra- se estarían tratando los honorarios de los administradores en función del tipo de construcción del edificio y su categoría para fijarlos por medio de un porcentaje relacionado con el costo del metro cuadrado. El Adm. Cáttedra remarcó que para el propietario el beneficio principal que tendría este colegio es "que va a tener un lugar donde ir a quejarse". Va a poder presentar una denuncia contra un administrador determinado y el colegio, por medio de su tribunal disciplinario, tomará las acciones necesarias: le impondrá una multa o le retirará la matrícula. La respuesta de Miguel Fortuna
El Arq. Miguel Fortuna por primera vez salió a rebatir estos argumentos expresando a este medio que los promotores de estas acciones judiciales están buscando –junto con el legislador Diego Santilli- "que salga una ley que anule la Ley 941 y que el control que en este momento realiza [el Registro Público de Administradores] lo tenga el colegio de ellos". Aclaró que "si el control lo tiene ese colegio es como si el lobo cuidara de la ovejas". Entre los argumentos que esgrimió explicó que si se deja que el control lo ejerza el propio colegio va al fracaso porque por un instinto corporativo nadie va a ser sancionado. Es como cuando los militares dijeron: "nos vamos a juzgar entre nosotros". Nunca se juzgó a nadie y tuvo que hacerlo un organismo de afuera. Por otra parte el Arq. Fortuna expresó que un futuro Colegio de Administradores no le preocupa, siempre y cuando para pertenecer a él se deba cumplir con lo dispuesto por la Ley 941. Con respecto al resguardo de la privacidad de datos que esgrimió como argumento el Adm. Cáttedra, contestó que el RPA –por medio de las DDJJ- no está pidiendo los datos privados de los propietarios sino aquellos datos del consorcio que tienen que ver con el cumplimiento de los deberes públicos. Por otra parte –con referencia al argumento referido a declaración en contra de sí mismo- aclaró que si un administrador no pudo cumplir con una determinada obligación por razones atendibles como que no hubo fondos en el consorcio o que en una asamblea se tomó una decisión contraria a lo dispuesto por la Ley 941 se tomará el acta correspondiente como elemento de descargo en favor del mismo administrador a la hora de evaluar su actuación. A modo de
cierre comentó que "esto no es una persecución en contra de nadie,
esto es mejorar para bien de todos". |
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La
Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias
dejó al arbitrio de cada uno de sus asociados el pago o no de los $100
"No Remunerativos" dispuesto por el Decreto 2005/04 del Poder
Ejecutivo Así lo hizo saber el Consejo Directivo de esa entidad a sus asociados por medio de la circular Nº 12 -distribuida por Internet- con fecha de febrero de este año (2005). De esta forma dio marcha atrás a la recomendación que realizó en su circular Nº 6 de enero de 2005. En esa oportunidad la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) aconsejó a sus asociados -a raíz de una solicitud que realizó al Ministerio de Trabajo de exceptuar a los empleados del consorcio de este aumento- a "no proceder al pago de esa asignación hasta que el ministerio emita opinión al respecto" (BPN Nº 246 del 25/1/2005: "Se me chispoteó"). En esta última circular la entidad dejó librado a cada uno de los administradores la responsabilidad que le pudiera caber por no abonar el aumento decretado. El Consejo Directivo de la Cámara fundamentó esta decisión en la dilación de la respuesta de las autoridades del Ministerio de Trabajo a la solicitud que le realizaron y prometió a sus asociados que los mantendrá informados de las novedades que se produzcan en ese terreno.
Las reflexiones de la Dra. Rissotto Sobre la base del Art. 31 del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 (CCT 378/04) <ver recuadro> la Dra. Mónica Rissotto -consultada por Pequeñas Noticias- se preguntó, teniendo en cuenta la redacción del convenio, "si el sector empleador no podría encontrarse con alguien que le exija que los $100 no remunerativos se conviertan en $100 remunerativos que se deberían incorporar a los básicos por aplicación del citado Art. 31º del CCT 378/04". Aclaró a continuación que "si bien es muy probable que ello no ocurra, se demuestra la importancia de cuidar cada palabra que se incorpora a un convenio colectivo de trabajo". La Dra. Rissotto explicó a este medio que "en otro orden de cosas hay que tener en cuenta que los agentes negociadores deben sentarse a discutir la forma en que se integrará la suma remunerativa de $60 (conforme a la cláusula 6ª y 7ª del decreto 2005/04 y su referencia al decreto 1347/03) pues es bien distinto si se incorpora ese importe a los básicos de convenio o como un rubro más de la escala salarial. En el primer caso llevará implícito el aumento de todos los adicionales". Para
concluir estimó que "el sector empleador debería conocer la
voluntad de sus representados, a fin de no encontrarse en la situación en
que se vio inmerso el año pasado. Se verá además si se presentan en la
negociación otras asociaciones de empleadores y cuál es el resultado de
la gestión". --- AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal UADI: Unión de Administradores de Inmuebles FATERyH: Federación Argentina de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal |
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Propiedad Horizontal
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Durante el
mes de febrero no se produjeron cambios en la forma de liquidar los
haberes Los recibos de haberes que se deberán comenzar a confeccionar para abonar el período correspondiente al mes de febrero de 2005 no presenta modificaciones con respecto al del mes pasado. El Decreto Nº 2005/04 (Boletín Oficial 6/01/05) por el cual se estableció que a partir del 1° de enero de 2005 se debe abonar una asignación no remunerativa de 100 pesos mensuales para todos los trabajadores del sector privado en relación de dependencia sigue plenamente vigente al día de la fecha. Si bien la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó ante el Ministerio de Trabajo el 17 de enero de 2005 una nota (BPN Nº 246 del 25/1/2005: "Se me chispoteó") solicitando la exclusión de los trabajadores de edificios del aumento decretado en estos días -por medio de una circular- dejó en manos de cada administrador la decisión de abonar o no el aumento (Ver: "En retirada"). Por su parte la Dra. Rita Sessa, de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), también cree que no corresponde abonarle los 100 pesos "no remunerativos" a los empleados de los edificios y da sus propios argumentos para respaldar su posición (Ver: " Aumento de $100 'no remunerativos'").Febrero 2005
El año 2005
promete ser un año movido ya que según el Convenio Colectivo de Trabajo
Nº 378/04 en el mes de abril estarían venciendo las cláusulas de
contenido económicas y serían necesarias nuevas negociaciones entre
empleadores y empleados del sector. |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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El administrador de propiedad horizontal por Germán Molano BaqueroEste espacio
está dedicado a los diferentes temas que hacen a la Propiedad Horizontal
en el mundo en general y en particular en el de habla hispana El Adminsitrador es aquel tercero que atiende los intereses de la persona jurídica y de los copropietarios que la integran; que administra la totalidad de los bienes comunes del edificio o conjunto; que todos los actos y contratos legales que celebre con terceros en ejercicio de sus funciones, estarán bajo la responsabilidad de la persona jurídica. Injustamente no es un profesional reconocido por el Estado, es simplemente un gestor inmobiliario, a quien se le endilgan todos los aspectos negativos de la copropiedad y nunca se le reconocen sus verdaderos méritos. Se cree que es el subalterno del Consejo de Administración, por ser su nominador, pero por tener la calidad de representante legal de la persona jurídica, su condición de Administrador se debe a la Asamblea General de Propietarios. Como persona natural, por ser el representante legal y por ejercer el cargo de mayor importancia, responsabilidad y manejo dentro de la copropiedad, debe estar contratado laboralmente y no con el disfraz de un contrato de prestación de servicios, como bien lo ha expresado la Sala Laboral de la Honorable Corte Suprema de Justicia, en sentencia reciente en un caso parecido. Está llamado a responder por omisión y extralimitación de sus funciones. Sus obligaciones están taxativamente señaladas en el nuevo marco legal de la propiedad horizontal, con amplias, concretas, claras y precisas facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, sin cortapisa alguna que le pueda impedir el cumplimiento de las FUNCIONES BASICAS contempladas en la ley. Es el único facultado y responsable de convocar a reunión de asamblea general ordinaria para someter ante los convocados la aprobación de inventarios, balances y presupuestos de gastos, como también las primas de seguros correspondientes; siempre será el único responsable de los libros oficiales contables, de actas de asamblea general, de registro de propietarios y residentes y de la correspondencia de la persona jurídica; de informar a la asamblea general sobre su gestión; de la redacción y publicidad de las actas correspondientes; de conservación de todos los bienes comunes; de cobrar y recaudar prejudicial y judicialmente sin necesidad de permiso alguno; notificar a los sancionados y hacer efectivas las sanciones impuestas por la asamblea general o el consejo; expedir paz y salvo de cuentas de administración; y otras tantas que se crean en los reglamentos y lo ordenado por la asamblea general de propietarios. Todo esto para poder mantener la convivencia pacífica que se pregona en la ley. Sus funciones le exigen ser experto en diferentes áreas del derecho como civil, comercial, laboral, policivo y transporte, en contabilidad, arquitectura, urbanismo y obras civiles, gestión notarial y de registro, tramitador en servicios públicos domiciliarios, tenencia de mascotas, arborización y mantenimiento de jardines, y en otras oportunidades, consejero matrimonial. Lo anterior, implica que el Administrador debe capacitarse a su propia costa para ejercer esta actividad, circunstancia que igualmente debe pesar en el momento de exigir las garantías suficientes en su contratación y remuneración justas. Contratar personas naturales no capacitadas en el área, es el peor error que se ha venido cometiendo por muchos años, tal como lo demuestra el pésimo resultado en el recaudo de expensas comunes y el deterioro físico de fachadas interiores y exteriores. Existen muchas razones para que el Administrador de Propiedad Horizontal se capacite y se una a los esfuerzos de los vinculados al Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá Distrito Capital para lograr una idónea gestión y reconocimiento de su comunidad y la profesionalización de su actividad como objetivo inmediato, y así obtener la protección de sus derechos y garantías legales para su propio bienestar y el de su familia, desde luego con el beneficio de todos los copropietarios a quienes se les presta tan noble servicio. --- El Dr. Germano Molano Baquero es colombiano, reside en la ciudad de Bogota y ejerce desde 1983 como abogado especializado en Propiedad Horizontal, fue conferencista invitado en más de 800 seminarios, es autor de numerosos ensayos y fue presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal <ver Curriculum Vitae completo> |
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Correo de Opinión Pensé que mis reflexiones a pocos podían importarles por Roberto Cánepa
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Aumento de $100 "No Remunerativos" por la Dra. Rita Sessa En pleno tórrido verano aparece publicado un Decreto de Necesidad y Urgencia ordenando aumentos de salarios para el sector privado. Reza el encabezamiento: “Establécese a partir del 1º de enero de 2005 una asignación no remunerativa de cien pesos mensuales para todos los trabajadores del sector privado, en relación de dependencia. Alcances”. La pregunta que se han formulado consorcistas y administradores es : ¿le corresponde este aumento al encargado de edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal? Creemos que no. Se han alzado aquí y allá voces de protesta contra esta medida, sobre todo luego del último Convenio Colectivo de Encargados. Pero es necesario destacar que más allá de las razones de justicia y sentido común que se han alegado, la improcedencia del aumento tiene apoyatura en el propio texto del Decreto. Veamos: El mismo declara en su Art. 2º que quedan excluidos del aumento los trabajadores del sector privado cuyas remuneraciones sean determinadas por instituciones o procedimientos específicos, diferentes a los previstos en la Ley Nº 20744 (T.O. 1976) y en la ley Nº 14250 (T.O. 2004). Esto motiva una primera reflexión: Si la exclusión apunta sólo a los trabajadores no incluidos en la LCT y no regidos por un CCT (servicio doméstico y trabajo agrario), dado que a los trabajadores del sector público se los excluyó expresamente, ¿cuál ha sido la necesidad y la urgencia de la medida? Agrega la norma que los aumentos que se hubieren podido acordar luego del 1-9-2004, remunerativos o no, por convenio o por decisión unilateral del empleador, "serán compensados con la suma que se dispone como aumento". Ordena asimismo que a partir del 1-4-2005 la suma no remunerativa que establecía el art. 1º del decreto Nº 1347/2003 ( $50, que sí se abona actualmente a los encargados) tendrá carácter remunerativo y ascenderá a $60 (artículo 6º). El art. 7º dispone que los empleadores y las asociaciones sindicales de trabajadores negociarán la incidencia y los efectos de lo dispuesto en el artículo precedente respecto de los institutos convencionalmente previstos. Segunda reflexión: Si se va a negociar la incidencia de convertir en remunerativa una suma no remunerativa, entonces y con más razón este nuevo aumento debería ser negociado puntualmente en cada consorcio, previo a disponer su pago. No debemos olvidar que el CCT del personal de edificios de propiedad horizontal (BO 7-5-2004 y BO 20-10-2004) dispuso que las cláusulas salariales estarían vigentes un año, por lo cual es de esperar que por lo menos hasta abril no habrá nuevos aumentos para los encargados. Es importante recordar que dicho convenio colectivo de trabajo fue duramente cuestionado por disponer aumentos sin haber escuchado la voz de quienes con sus expensas sufragan los haberes del personal del edificio, que son los propietarios. Última reflexión: Por
obvias razones, entonces, es de esperar que el Ministerio de Trabajo
Empleo y Seguridad Social, a través de la Secretaría de Trabajo, como
autoridad de aplicación (Art. 8º ) tome la palabra y excluya de este
aumento al personal de encargados.
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Reclamo al ETOSS por el Ing. Norberto Villar Estimado Sr. Director: Le envío una copia de una "nota reclamo" enviada al Presidente del ETOSS por la importancia de los temas que afectan a tres millones de usuarios (clientes cautivos de Aguas Argentinas) y con preponderancia aquellos que viven en P.H. por caso como: SU-MA cocheras, Coeficiente "E" coeficiente de edificación, "Índice de Bondad" locales en P.H. En ninguno de ellos la empresa cumple con lo expuesto al dorso de su facturación, la Ley de Defensa del Consumidor, esto es una falta de respeto que el ETOSS no puede solucionar y la Subsecretaria de Defensa del Consumidor no hace cumplir la ley.- Por el tema SU-MA las devoluciones que realizó son diferentes para iguales superficies y no indican en la devolución si se incluyen los impuestos cobrados (Ej.: IVA), ni cumplen con el articulado de la ley de Defensa del Consumidor que por error de facturación corresponde la acreditación del 25% de lo facturado demás.- Por el Coeficiente "E", y a través de una auditoría del ETOSS, se descubrieron errores de facturación por este índice, que los funcionarios de Aguas Argentinas lo denominan REDONDEO como ejemplo: 0,01$ x 3.000.000= $ 30.000,- por bimestre; buena suma para cualquier funcionario.- Y por el Índice de Bondad, esos mismos funcionarios redondean los metros cuadrados a facturar incluyendo como superficie cubierta los balcones de los edificios de P.H. La norma indica que son semi cubierta o sea el 50% de su metraje, pero la Ley 13.512 dice que son solados libres?? (Ver resolución de tarifación). Por supuesto en este caso creo que es más de $0,01 el error por factura mal realizada.- Son varios errores que acumulados representan económicamente una cifra importante a costa de los bolsillos de los clientes.- Atte.
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Escúchenos en AM 610 Radio Gral. San Martín todos los sábados de 9 a 10 hs |
El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Correo de Opinión Respuesta del ETOSS por el Sr. Alejandro Labado Pequeñas Noticias le hizo llegar al presidente del ETOSS, Sr. Alejandro Labado, las inquietudes del Ing. Ing. Norberto Villar sobre tres de sus más importantes reclamos a los cuales respondió en una detallada carta a través de esta redacción
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Correo de Opinión Me metieron en el Veraz II por la Dra. Acuá Cruz Respecto a la consulta efectuada esta persona tiene que enviar una nota al Veraz (BPN Nº 247 del 1/2/2005: "Me metieron en el Veraz"), solicitando en forma escrita por qué figura en el mismo y debe intimar por el término de diez días. En caso de no recibir contestación o que la misma sea falaz, podrá iniciar un proceso judicial que se llama "Habeas Data", en donde deberá ser indemnizada en caso que la información sea errónea. Los felicito por la confección de este espacio. Cordiales saludos
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Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Rincón Solidario Pared
medianera Quería informarme acerca de los derechos y obligaciones existentes para la perforación de una pared medianera que comparto con una casa vecina (la misma corresponde al fondo de la casa donde no existe edificación). Yo vivo en un edificio, en el segundo piso, la altura de la pared medianera supera los tres metros y mi intensión es conocer si existe la posibilidad de realizar la apertura de un ventiluz y/o la instalación de un equipo de aire acondicionado de ventana. En administrador del edificio, que es arquitecto, me comentó que existe la posibilidad de la apertura con la previa autorización de la propietaria de la casa vecina. Al consultarle a la vecina acerca de la apertura, ésta se negó, a pesar de que se trató de conciliar diferentes posibilidades como: apertura del ventiluz en la parte superior de la pared, a lo largo de la misma y con una altura no mayor a 20 cm, o colocación de azulejos de vidrio y apertura para equipo de aire acondicionado de ventana. ¿Dónde puedo remitirme para informarme y conocer mis derechos y los del vecino?, ¿cuál es la ley que regula este tipo de modificación? Desde
ya muchas gracias, Estimada Valeria V. La sugerencia de su administrador es correcta. Sin el consentimiento de su vecino, usted no puede colocar una ventana o ventiluz hacia el terreno lindero. Las normativas de edificación las puede consultar en el municipio donde le proporcionarán la legislación al respecto. Ante cualquier duda, estamos para brindarle información. León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 1 de marzo a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Rincón Solidario Quería consultar en qué ley se solicita el libro de ascensores que -por lo que tengo entendido- debe llenar la empresa que hace el servicio técnico y tiene que estar rubricado. Dónde debe decir que tienen que firmar la constancia en el papel de adentro del ascensor y el tema de las obleas verdes, rojas y amarillas? Jorge M (12/1/2005) Estimado Jorge: La Ordenanza a la que Ud. se refiere es la 49.308 y el libro tiene que estar rubricado en la municipalidad (Ciudad de Autónoma de Buenos Aires) Le envío un cordial saludo. Ing.
Osvaldo Meghinasso --- EL Ing. Osvaldo Meghinasso es socio de la empresa Maiom Ascensores. Para cualquier consulta se le puede llamar al teléfono 4864-1864, escribirle a Av. Pueyrredón 480 13º Of: 85 de esta Capital Federal o enviar un e-mail a ventas@maiom.com.ar |
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Rincón Solidario Estimado doctor, la consulta mía es la siguiente: vivo en un edificio de 21 unidades en el cual tenemos un portero con vivienda fija. El mismo tiene la edad para jubilarse por ser de sexo femenino y posee 27 años de aporte nada mas. Nuestra
idea sería alquilar la vivienda de la portería y tener un portero
externo. ¿Esto es factible o no?. ¿Podemos obligar a jubilarla a pesar
de que no tenga los aportes? (26/1/2005) Estimada Laura L. En primer lugar, gracias por tenernos en cuenta para consultarnos. Y ahora sí, pasemos a su cuestión. Lamentablemente, si la empleada NO POSEE TODAS las condiciones necesarias para obtener el beneficio jubilatorio (edad y cantidad de aportes efectuados), NO PUEDE el empleador dar por rescindida la relación laboral según el art. 252 de la LCT (Ley de Contrato de Trabajo). En el caso que le falte a la empleada la cantidad de aportes necesarios, Ud. deberá optar: a) por mantener la relación laboral hasta que se cumpla con la cantidad de años aportados. b) despedirla SIN CAUSA y pagarle las indemnizaciones pertinentes. Una vez que se proceda a despedirla o después de proceder según el art. 252 de la LCT (jubilación), recién podrán considerar sobre la factibilidad de cambiar de destino a la portería como tal y darle nuevo destino como vivienda del consorcio para ser alquilada, cumpliendo con TODAS las normas establecidas en el Reglamento de copropiedad del consorcio, y después sí, poder tomar un portero SIN VIVIENDA en las muchas categorías existentes o contratar una empresa privada que brinde servicio de limpieza. Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Secretaria Administrativa Contable: Poseo experiencia en Administración de Consorcios (5 años), fluido manejo de PC, registraciones contable, liquidaciones de sueldos y jornales, cargas sociales, liquidación de expensas mensuales, legajos de personal, control de ausentismo, conciliaciones bancarias, libros contables. "data entry", operación de PC, recepcionista, pago a proveedores. Manejo de sistema Tango y Sistema 9041- Sin problemas de horarios y con disponibilidad inmediata - Marisa Claudia Santillan - Teléfono: 4238-0518 - E-mail: msantillan@keko.net |
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Encargado: Me llamo Martín Herrera y me gustaría trabajar como encargado de edificio, tengo experiencia en mantenimiento y conocimientos de electricidad, plomería, albañilería y pintura, etc. Trabaje tres años en el Hotel Unitango en mantenimiento, como sereno y conserje nocturno. Teléfono: 4911-5576 - E-mail: martinherrera1976@yahoo.com.ar |
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Sereno: Sr. Cristian se ofrece para sereno en consorcio; dispongo de óptimas referencias y certificados de trabajo - Roggiero, Cristian Luis - Teléfono: 4551-6435 - Horario: 12 a 23 - E-mail: cristianrog@hotmail.com |
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Rincón Solidario Soy una ferviente lectora de "Pequeñas Noticias" desde que me hice cargo de la administración del edificio del cual soy propietaria de una unidad. Es un edificio pequeño y antiguo que tiene solo 11 departamentos y 4 locales y lo administramos entre nosotros y aquí va mi consulta. La empresa dedicada a la liquidación de sueldos le liquida a la encargada "no permanente c/vivienda" el plus por retiro de residuos correspondiente a 15 unidades, pero ella solo retira 11 (la de los departamentos)... ¿le corresponde cobrar por las 15 unidades o solo por las 11?. Desde ya muchas gracias por su atención. Adriana T. (3/2/2003) Estimada Sra. Adriana: Lo correcto es que se le abonen las 11 unidades, no corresponde percibir el adicional por los locales si no efectúa el retiro de residuos. En algunos casos el trabajador o el Sindicato inclusive, se agravian cuando se ajustan estas situaciones alegando que al cobrarse en más de dos oportunidades ya es un “derecho adquirido” sin embargo no es así, el error no da “derecho adquirido” el error se corrige cuando se detecta. Lo que no podrán hacer es recuperar lo abonado en exceso salvo que lo negocien y lo acepte por escrito el trabajador. Por consiguiente, informen a la Empresa del sistema que a partir de febrero ajusten el dato de las unidades. Saludos Daniel
Elizondo --- El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a orgaeliz@fibertel.com.ar |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes
de Marzo/2005, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Lectores 14 unidades + 7 cocheras + 2 locales Queridos amigos de Pequeñas Noticias: Les escribo para que me informen, de acuerdo a las leyes vigentes, qué tipo de personal es necesario incorporar en un edificio de 9 pisos (14 unidades de vivienda) con 7 cocheras y 2 locales. Los propietarios insisten en no tener una prsona más de 3 horas diarias. ¿Esto permitiría contratar un personal jornalizado (18 hs. semanales), o dadas las características del edificio existe la obligatoriedad de contratar un encargado semi permanente sin vivienda? A su vez el edificio no posee portería, baño ni ningún lugar donde el empleado pueda cambiarse y dejar sus pertenencias bajo llave. ¿Se puede contratar personal jornalizado por menos de 18 hs. semanales? A la espera de vuestra respuesta, los saludo muy atentamente. Osvaldo T. (28/01/2005) Estimado Osvaldo, el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) Nº 378/04 en su artículo 7 describe todas las funciones contempladas y dice en el inciso f) que el encargado/a no permanente "es quien realiza tareas propias del/la encargado/a en edificios en los que tengan a su cargo hasta veinticinco (25) unidades sin servicios centrales o con servicios centrales de calefacción y/o agua caliente. Este/a trabajador/a tendrá la obligación de cumplir un horario de permanencia en el mismo de hasta cuatro horas diarias. Los horarios vigentes en esta categoría a la fecha de sanción de este Convenio serán mantenidos sin modificación". El inciso p) describe a los trabajadores jornalizados así: "son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio. A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias. El valor hora se obtendrá de la siguiente forma: se considerará el sueldo básico que percibe un/ a Encargado/a Permanente Sin Vivienda de Edificios de primera categoría, dividiendo tal remuneración por 120, el importe resultante será el valor de una hora de trabajo. En ningún caso la aplicación de esta norma podrá dar lugar a una disminución del salario actualmente vigente" con lo cual, salvo detalles que pudieran no estar en tu mail, cualquiera de las dos categorías podría tenerse en cuenta. En este caso considero que deberían estudiar además del costo laboral la conveniencia de cumplir tal o cual horario, cómo resolver el tema del retiro de residuos y la cantidad de horas necesarias para realizar las tareas en cuestión. El artículo 15 del CCT estipula un básico de bolsillo de $387 para el encargado no permanente sin vivienda (no más de 4 horas diarias) y la hora de un trabajador jornalizado de $6,46 con lo cual multiplicado por 3 horas por 5 días por 4 semanas se llega casi al mismo importe. También hay que tener en cuenta la incidencia de las sumas no remunerativas de $50 (Dto. 1347/03) y de $100 (Dto. 2005/04). En el caso del encargado no permanente hay que sumarle $25 y $50 y en el caso del jornalizado $0,42 y $0,83 por hora respectivamente. Un saludo grande. MFL |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Correo de Lectores Otra categoría para un encargado Quisiera me envíen las distintas categorías de encargados. Tenemos una encargada permanente con vivienda y se nos hace muy oneroso pagarle ahora ya que solo somos siete pisos. Si se puede hacer que trabaje a la mañana, por hora, etc. y qué trámite tenemos que hacer. Además qué tengo que hacer para solicitar el libro de ordenes? Espero vuestra respuesta. Gracias Los saluda, Graciela. (31/01/2005) Hola Graciela, las distintas categorías contempladas en el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04, bajo el cual se encuentra comprendido el trabajador de edificios, están detalladas en el artículo 7 y los distintos importes básicos de bolsillo en el artículo 15. Cuando se tiene un trabajador al cual se le quiere bajar de categoría y por ende el haber que se le abona, hay dos caminos: se lo puede despedir y pagarle todo lo que corresponde por un despido sin justa causa y volverlo a tomar con nueva categoría y condiciones laborales o recurrir al Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria (SeCLO) donde se puede celebrar un nuevo convenio de trabajo modificando las condiciones siempre que la parte empleadora y la parte empleada estén de acuerdo. Cabe señalar que a pesar de celebrarse este tipo de convenios no significa que en el futuro el trabajador no pueda reclamar derechos adquiridos que considere deba seguir cobrando. En el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 183 del día 29 de septiembre de 2003 se realizó una nota llamada "El infierno puede esperar" donde se entrevistó a los responsables del SeCLO y explicaron sus alcances. Te invitamos a leer esa nota para que puedas interiorizarte más en el tema.
El CCT 378/04 también lo podés encontrar en el sitio, en la sección "Legislación" y dentro de ella en "Legislación laboral". Cualquier problemas con el que te encuentres para llegar al Boletín Nº 183 volvenos a escribir para ayudarte a resolverlo. Un saludo grandote. MFL |
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Lectores Necesitaría saber si se publicó en el Boletín Oficial el decreto que reglamenta el aumento de $100 para el mes de enero.- Gracias. Carlos N. (28/01/2005) Hola Carlos, el decreto en cuestión es el Nº 2005/04 y se publicó en el Boletín Oficial Nº 30.564 del día 6 de enero de 2005. Si querés más información te invitamos a leer en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 246 la nota llamada "Más novedades para enero" donde se describen los ítems a tener en cuenta para liquidar los haberes del período.
Cualquier inconveniente que tengas para acceder a ellos, no dudes en volver a comunicarte con nosotros. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Cómo liquidar la nueva suma no remunerativa Quisiera saber cómo se le tiene que liquidar el sueldo al personal jornalizado sin vivienda con el aumento del decreto. Desde ya muchas gracias. Karina (2/02/2005) Hola Karina, la forma de liquidarle el sueldo al personal jornalizado surge del artículo 7 inciso p y el valor numérico del artículo 15 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04. El inciso p) dice que los trabajadores jornalizados "son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio. A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias. El valor hora se obtendrá de la siguiente forma: se considerará el sueldo básico que percibe un/ a Encargado/a Permanente Sin Vivienda de Edificios de primera categoría, dividiendo tal remuneración por 120, el importe resultante será el valor de una hora de trabajo. En ningún caso la aplicación de esta norma podrá dar lugar a una disminución del salario actualmente vigente" y el artículo 15 establece un valor de $ 775 para el encargado permanente sin vivienda de 1º categoría. De aquí surge que el valor por hora es de $ 6.46 y no se puede abonar menos de $ 12,92 (2 horas) por día. Manteniendo el mismo procedimiento para el cálculo proporcional de la nueva suma no remunerativa de $100 (Dto. 2005/04) se deberán dividir los 100 pesos por 120 horas, con lo cual obtendrás un valor por hora de $ 0,83. Por el caracter no remunerativo y por el texto del decreto este nuevo valor no lleva aportes ni contribuciones. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores Muchas consultas sobre los $100 Hola !!! Quiero hacerles una consulta por el personal suplente por vacaciones. Mi duda es la siguiente, si al personal suplente por vacaciones se le paga la cifra de los $50.- y $ 100.- correspondiente a las asignaciones no remunerativas o se le paga una parte proporcional. De ser así, cómo es el calculo. Esperando su respuesta, desde ya muchas gracias. Verónica. (08/02/2005) Hola Verónica!!! Evidentemente todos estamos en plena etapa de liquidación de vacaciones y suplencias ya que hemos tenido muchísimas consultas relacionadas con la suma no remunerativa de 100 pesos que estableció el Decreto 2005/04. Cuando el encargado suplente no trabaja durante todo el mes, al igual que los trabajadores jornalizados, se debe liquidar el proporcional. Para obtener el valor diario, se divide el importe por 25 días y para obtener el valor por hora se divide por 120 o 200 horas según corresponda. Es bueno recordar que sigue vigente la suma no remunerativa de $50 del Decreto 1347/03 que lo implementó con los haberes del mes de enero de 2004. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores Fabiana: Tu respuesta al correo de Mario C. me generó una duda. ¿El aporte del trabajador al FMVDD, del 1%, no es voluntario? Cuando se da de alta al trabajador en la DDJJ mensual de la FATERYH, te da la opción para indicar si aporta o no la Fondo. Y la emisión de las boletas de pago de la FATERyH también lo contemplan, y sólo calculan el 2% de contribución del empleador. Espero tu respuesta. Gracias. Mirta B. S. PD: Súper feliz 2005. Gracias por hacernos sentir acompañados, en esta ardua tarea que es administrar consorcios. Chau. (27/01/2005) Estimada Mirta: Antes que nada también te deseamos un muy buen 2005, lleno de trabajo y salud, pedir más ya es demasiado, no? Y ahora sí... a seguir trabajando!!! Estuve leyendo el mail que le respondí a Mario C. y no tuve la precaución de aclarar que el Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD) al igual que la Cuota Sindical es un aporte opcional. Sea cual sea la decisión del trabajador, el empleador -en nuestro caso el consorcio de propietarios- tiene la obligación de abonar el 2% sobre el sueldo bruto de todos los trabajadores estén o no afiliados al sindicato para el fondo en cuestión. Un saludo enorme y muchas gracias por atenta participación. MFL |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 248 Fecha de publicación: 22 de febrero de 2005 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) |
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Consorcio
de Donizetti - Villa Luro
Nombró como administrador provisional al Adm. Eduardo
Jorge Girola hasta que decida sobre el conflicto de fondo 
CAPHyAI
Internacional:
Colombia
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Registro
Público de Administradores
Sueldos
Febrero/05
Dr.
Aníbal Gabás
Sr.
Gonzalo Acuña
Adm.
Ricardo Cáttedra: Cuando yo
presento a la Ciudad la declaración jurada estoy actuando, en ese
caso particular, en contra de mi representado. Entonces mi
representado puede venir y decirme: “Escuchame, vos sos mi
representante ¿para qué? ¿para mandarme en cana a mí...?” Ese
es el tema.
Correo
de Opinión
Correo
de Opinión
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el
Ing.
Osvaldo Meghinasso
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el Dr.
Daniel Elizondo