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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número |
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El pasado
miércoles 18 el Sr. Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara de
Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, anunció que no
autorizará ningún aumento a los trabajadores de edificios de propiedad
horizontal [BPN-31/5/05] Tal cual fuera anunciado por Pequeñas Noticias en su número anterior (BPN Nº 257 del 17/5/05) en la nota "¿Cómo solicitar una paritaria?" la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) se abstendrá de autorizar ningún aumento a los empleados sometidos al régimen de propiedad horizontal. Así se lo expresó el Sr. Néstor Pirosanto, presidente de esta entidad, al Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH), en una reunión realizada especialmente a tal efecto.
El Dr. Loisi fue invitado a esta reunión por el Sr. Pirosanto el pasado miércoles 18 de mayo a última hora, en la sede de la CAPHyAI en Perú 570 de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires y fue acompañado por la Dra. Rita Sessa, vicepresidenta de la entidad. Según manifestó el Dr. Loisi en una entrevista exclusiva a Pequeñas Noticias, el Sr. Pirosanto le expresó que la cámara que representa se "opone a convalidar los nuevos aumentos pretendidos, en razón de que los Consorcistas, en su gran mayoría también asalariados, no están en condiciones de sufragarlos". Por otra parte el presidente de la Liga afirmó que el Sr. Pirosanto le aseguró que la decisión no la tomó solo sino que fueron consultadas todas las delegaciones que esta entidad posee en el interior del país y aclaró que sobre este tema la cámara quiere deslindar responsabilidades. Sin embargo el Sr. Pirosanto habría advertido al Dr. Loisi y a la Dra. Sessa que la CAPHyAI es sólo una de las partes celebrantes del convenio representando a los empleadores y que si las otras dos, la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) se unen podrían acordar con la Federación Argentina de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) aumentos en las escalas salariales sin su voto. Con el voto negativo de CAPHyAI todo el costo político de una decisión a favor de un incremento salarial va a recaer inevitablemente en la UADI y el AIERH. Estas dos entidades de administradores, junto a la CAPHyAI, desde la firma del último Convenio Colectivo de Trabajo 378/04, han sido severamente cuestionadas por diferentes asociaciones de propietarios y consorcistas. Entre éstas se encuentran la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC) y la misma Liga del Consorcista. La Cámara de
Propiedad Horizontal, con esta reunión, sería la única entidad que
respondió, sin referirse a ella, a la circular (BPN Nº 256
del 3/5/05: "A propósito de los aumentos a los encargados de
edificios") que distribuyó el Dr. Loisi al Ministerio de
Trabajo, Empleo y Seguridad Social, al SUTERH (Sindicato Unico
de Trabajadores de Renta y Horizontal), a FATERyH, a la UADI y a FRA
(Fundación Reunión de Administradores). |
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El Sr. Aníbal
Ibarra presentó el nuevo sistema de recolección diferenciado de residuos
el pasado jueves 26 de mayo en el Centro Cultural General San Martín El pasado jueves 26 de mayo a las 18:30, en el Centro Cultural General san Martín, el Jefe de Gobierno Porteño, Sr. Aníbal Ibarra, presentó el nuevo Servicio de Recolección Diferenciada de Residuos para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Esta nueva modalidad surge del Decreto Nº 1838 y de la Resolución Nº 50 de la "Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable".
La Ciudad de Buenos Aires fundamentó esta decisión sosteniendo que es una de las urbes que más residuos produce diariamente. La implementación de este sistema, según sus autores, acarreará una serie de beneficios: minimizará la cantidad de residuos destinados a relleno sanitario, evitará la perdida de recursos con valor, permitirá el reingreso de materiales a la cadena productiva, propiciará la generación de nuevos puestos de trabajo, dignificará la tarea de los recuperadores y permitirá alcanzar un mayor ordenamiento urbano. Acompañaron en el podio al Jefe del Ejecutivo el Sr. Víctor Santamaría, Secretario General de la Federación Argentina de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH), el Sr. Ricardo Boente, presidente de la Asociación de Hoteles, Restaurantes, Confiterías y Cafés de la Ciudad de Bs. As. (AHRCC) y el Secretario de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable, Sr. Eduardo Epsztey. ¿En qué consiste? Según el Artículo 3º del Pliego de Bases y Condiciones de la Licitación Nº 6/03 los residuos sólidos que deben separarse para su recolección son papel, plástico, materiales textiles, vidrio y metales que deberán ser colocados en recipientes especialmente dispuestos para ese fin. La recolección por parte de las empresas prestadoras del Servicio de Higiene Urbana se realizará una sola vez por día en horario distinto al de la recolección domiciliaria y con una frecuencia de una o dos veces por semana, de acuerdo a la zona < ver mapa>.
Están obligados a realizar la separación de la basura los edificios de más de 19 pisos (entre los que se encuentran los consorcios de propietarios), los hoteles de cuatro y cinco estrellas, la Corporación Puerto Madero y los edificios públicos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. En los consorcios cada familia deberá separar los residuos en su domicilio, evitando la mezcla con desechos húmedos. Los trabajadores de los edificios y los administradores de los consorcios parecen ser el complemento indispensable para poder alcanzar este objetivo. El encargado o el Consejo de Administración deben garantizar la adecuada disposición transitoria de estos residuos en forma diferenciada hasta el momento de su recolección. ¿Qué se separa? Papeles: periódicos, revistas, hojas, papeles (impresas o no), sobres comunes o de papel madera, remitos, facturas, formularios, legajos, cajas, carpetas, folletos y guías telefónicas, envases de cartón de alimentos y bebidas. Todos deberán estar limpios y secos.No se separa: papel carbónico y de fax, plastificados (envoltorios de golosinas), catálogos, celofán, envases de comidas, servilletas de papel, papel tissue, papel de cocina, vasos usados, papel de fotografía y planchas de etiquetas. Vidrios: envases de alimentos (conservas, salsas, otros), bebidas (jugos, cervezas, refrescos, vinos, otros). Pueden ser de cualquier color (verde, ámbar, cristalino). También deberán estar vacíos, limpios y sin restos de sustancias ni elementos contaminantes como porcelanas, cerámicas, plásticos, aluminio, hierro y madera. No se separa: Focos, tubos fluorescentes, lamparitas, cristales planos (de ventanas, automóviles), espejos, lentes, faroles de autos, tazas, platos y macetas de cerámica. Textiles: tejidos y fibras de algodón y lino (limpios y secos). No se separa: tejidos o trapos impregnados en sustancias contaminantes como pinturas, combustibles, ácidos, entre otros. Metales: latas y envases de acero, aluminio y otros materiales ferrosos. Todos deberán estar vacíos y limpios, sin restos de residuos orgánicos ni otros. No se separa: latas con pinturas u otras sustancias peligrosas. Plásticos: envases de alimentos, bebidas, vasos, cubiertos, platos descartables, macetas, sillas y otros artefactos plásticos. Todos estarán vacíos y limpios, sin restos de residuos orgánicas en su interior. No se separa:
bidones de combustibles o aceites, tachos de pintura ni otros envases con
sustancias contaminantes. |
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El pasado 13 de mayo el Ministerio de Trabajo, antes de expedirse sobre la participación de la Unión de Consorcistas de la República Argentina como parte empleadora en el actual Convenio Colectivo de Trabajo, remitió la respuesta de esta entidad a los miembros paritarios para que fijen su posición. [BPN-31/5/05] Por medio del Dictamen 751 del 13 de mayo de este año, los Sres. Luis Benítez y Jorge Schuster, Secretario de Relaciones Laborales y Director Nacional de Relaciones del Trabajo del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social respectivamente, resolvieron remitir la respuesta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) a las partes celebrantes del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 (CCT 378/04) para que en un plazo de 10 días fijen "su posición al respecto y peticionen lo que en derecho entienden le corresponde" <texto completo>.
Ante la solicitud de UCRA de que esa Cartera de Estado se expida sobre la "legitimidad, oportunidad y conveniencia de aceptarla como representante del sector empleador" en las comisiones paritarias en el marco de la negociación del CCT 378/04, el Sr. Benítez entendió pertinente, con caracter previo a todo trámite, que se otorgue vista a las partes celebrantes del convenio antes de emitir dictamen. De esta forma vuelve a fojas cero la solicitud inicial de UCRA. Los firmantes del convenio del sector son, por la parte empleadora, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y por los trabajadores la Federación Argentina de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH). Es
de recordar que el 20 de diciembre del pasado año UCRA fue inscripta en
el Registro de las Asociaciones Gremiales de Empleadores del Ministerio
de Trabajo bajo el número 664 (BPN Nº 245
del 4/1/05: "El regalo de fin de año..."). Ya en abril y
cercanos al vencimiento de las cláusulas económicas del convenio, los
firmantes del CCT 378/04 rechazaron de plano la posibilidad de incluirla
en las próximas comisiones paritarias (BPN Nº 255
del 19/4/05: "El muro"). Por último, para fines de ese
mes –exactamente el 22 de abril- la Unión de Consorcistas presentó al
Ministerio de Trabajo su respuesta a la oposición de los miembros
paritarios y le solicitó se expida sobre su solicitud (BPN Nº 256
del 3/5/05: "La respuesta de UCRA"). |
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La Comisión de
Vivienda y Ordenamiento Urbano de la Cámara de Diputados de la Nación
aprobó el Proyecto de Declaración de la Diputada Zulema Daher [BPN-31/5/05] Con la firma de 8 de sus 16 integrantes fue aprobado en la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano el Proyecto de Declaración que el 20 de abril pasado la diputada salteña Zulema Beatriz Daher (Bloque Justicialista) presentó en la Honorable Cámara de Diputados de la Nación. En este proyecto solicita al Poder Ejecutivo que los propietarios de unidades funcionales en los consorcios, por intermedio de las entidades que los representan, tengan participación activa en el Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 <texto completo>.
Para que este Proyecto de Declaración pueda ser votado en el recinto falta todavía que lo apruebe la Comisión de Legislación del Trabajo y es de tener en cuenta que aún luego de ser aprobada por la Cámara de Diputados de la Nación este Proyecto de Declaración no tendrá el valor de una ley ni obliga al Poder Ejecutivo a tomar una medida en un sentido u otro. Su fuerza sería política. En palabras del asesor de la diputada salteña Daher, el Lic. Cristian Castellanos, una declaración de este tipo es, políticamente, una importante señal al Poder Ejecutivo de cuál es la voluntad de la mayoría de los representantes del pueblo, de esa cámara, sobre el tema en cuestión. La Comisión
de Legislación del Trabajo que está compuesta por 31 miembros y son: Saúl
Edolver Ubaldini (Justicialista), Alberto José Piccinini
(A.R.I.), Juan Carlos Sluga (Justicialista), Pascual
Cappelleri (U.C.R.), Jorge Pedro González (Justicialista),
Raúl Guillermo Merino (Partido Nuevo Contra la Corrupción, por
la Honestidad y la Transparencia), Guillermo Eduardo Alchouron
(Acción por la Republica), Isabel Amanda Artola (FrePoBo),
Alfredo Néstor Atanasof (Justicialista), Guillermo
Francisco Baigorri (Justicialista), Sergio Ariel Basteiro
(Socialista), Jesús Abel Blanco (Justicialista), Adriana
Raquel Bortolozzi (Justicialista), Carlos Ramón Brown (Justicialista),
Graciela Camaño (Justicialista), Alicia Amalia Castro
(Frente para el Cambio), Patricia Susana Fadel (Justicialista),
Alfredo César Fernández (Justicialista), Alejandro
Oscar Filomeno (Frepaso), Francisco Virgilio Gutiérrez
(Polo Social), Griselda Noemí Herrera (Justicialista),
Juan Manuel Irrazábal (Justicialista), Claudio Raúl
Lozano (Fuerza Porteña), Juan Jesús Mínguez (U.C.R.),
José Ricardo Mongelo (Justicialista), Nieva, Alejandro
Mario (U.C.R.), Horacio Francisco Pernasetti (U.C.R.),
Rodolfo Roquel (Justicialista), Mirta Elsa Rubini (Justicialista),
Margarita Rosa Stolbizer (U.C.R.) y Daniel Alberto
Varizat (Justicialista). |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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El
Secretario gremial del SUTERH, Sr. Osvaldo Bacigalupo, explicó que los
trabajadores "con" vivienda además de tener la obligación de
pernoctar en el edificio, deben estar presentes en el mismo a las 00:00
del día lunes para retomar sus actividades [BPN-31/05/05] El Sr. Osvaldo Bacigalupo, Secretario Gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), explicó a Pequeñas Noticias en una entrevista realizada el mes pasado, qué encierra el concepto de "vivienda" cuando se trata de un trabajador de edificios "con" vivienda. El actual Convenio Colectivo Nº 378/04 en su artículo 23 inciso 1) correspondiente a las obligaciones del personal, dice: "Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo. El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles" y el Secretario Gremial lo explicó de esta manera: "El hecho de que pernocte está directamente relacionado con las necesidades del consorcio. Éste crea la condición de una vivienda, de tener una vivienda para que el trabajador esté de manera permanente en casos de emergencias y esto hace que la persona sí o sí tenga que pernoctar en el edificio pero hay que diferenciar la permanencia por la jornada de trabajo de la vivienda." Cuando se le consultó en qué horario debe estar presente el trabajador después del fin de semana respondió: "El encargado tiene que retomar la actividad a las 00:00 hs del día lunes o 24:00 hs del día domingo porque él es un trabajador 'con' vivienda" y luego agregó: "El trabajador está en la vivienda por las emergencias. Éstas pueden ser muy variadas como, por ejemplo, fuego en la sala de máquinas, falta de agua, gente encerrada en un ascensor, un auto que quedó en el medio de un garaje y no permite ni la entrada ni la salida. Hay casos en que alguien puede estar solo y tener problemas en su departamento pero con poder levantar el teléfono ya puede estar comunicado con alguien que lo ayudará aunque más no sea mínimamente. Todos estos ejemplos son muy importante a la hora de poder resolverlos". Es de tener en cuenta que esto es aplicable sólo en casos de emergencias. Si un propietario tiene problemas que pueden esperar a ser resuelto en horario laboral, se debe esperar pues el trabajador tiene derecho al descanso como cualquier otro. La
vivienda del encargado no debe pensarse como un "adicional" a su
haber mensual ya que por ese beneficio el trabajador tiene la obligación
de pasar la noche en el edificio, estar disponible en casos de emergencia
y retomar sus actividades el día lunes a las 00:00 hs. |
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El pasado 5 de
mayo el Sr. Raúl Guinzburg inauguró la Comisión de Discapacidad del
Consejo Consultivo Honorario en el Centro de Gestión y Participación Nº
7 [BPN-31/5/05] El Sr. Raúl Guinzburg, representando a la Red por los Derechos de las Personas con Discapacidad (REDI), presidió el 5 de mayo la inauguración de la Comisión de Discapacidad del Consejo Consultivo Honorario. La misma funcionará en el tercer piso del Centro de Gestión y Participación Nº 7 (CGP 7) ubicado en Rivadavia 7202 (esquina Culpina) en el barrio de Flores todos los jueves de 19 a 20 hs. "Hay gente discapacitada que vive en un piso superior y necesita, porque tiene tres o cuatro escalones para acceder a la entrada de su edificio, una pequeña rampa" contó el Sr. Guinzburg a Pequeñas Noticias, "y hay copropietarios que se han negado sistemáticamente porque consideran que le afean la entrada o estéticamente no queda bien", concluyó.
Entre sus objetivos puntualizó que, como en el caso del ejemplo, la Comisión de Discapacidad se ocupará de asesorar a los vecinos, incluso en los aspectos legales que hicieran falta. Entiende que hay gente que no sabe que tiene derechos y que está amparada por las leyes existentes y tratará de orientar a los consorcistas para que las hagan cumplir. Según el flamante coordinador de la Comisión de Consorcios el derecho a una rampa está amparado por la ley y aclaró que en caso de fracasar una conciliación previa se puede hasta realizar una acción de amparo. En otro de los casos en que, según Guinzburg, se estarían avasallando los derechos de los discapacitados es, por ejemplo, en la eximición del pago del boleto urbano. Aseguró que las empresas de transporte no son propensas a cumplir esa norma, por lo cual se hace necesario un mayor control y difusión del tema. Mencionó que para que las leyes se cumplan sobre estos casos ya se están tramitando acciones en organismos como la Defensoría del Pueblo de la Nación, la Comisión Nacional del Transporte y el Instituto Nacional de Discapacidad. Sin embargo, el mero control de la leyes existentes no es suficiente para este militante de años por los derechos de los discapacitados. Entre los objetivos de la nueva comisión que coordina se encuentra el estudio y la promoción de proyectos de leyes que contemplen sus necesidades. Entre éstos se encontraría uno que obliga a los locales comerciales a colocar un cartel en las vidrieras que diga: "Este local tiene o no baños para discapacitados". Él justifica esta medida, que también beneficia a las personas mayores de edad, porque asegura que "casi todos los locales que se han reformado, principalmente confiterías, bares, restaurantes y pizzerías, han hecho baños en el subsuelo o en la planta superior". Otro de los
proyectos en los que el Sr. Guinzburg está trabajando es la promoción de
la gratuidad de los servicios de salud para las personas que adolecen de
alguna discapacidad. Por último declaró su interés en que se asegure el
cumplimiento del cupo de un cierto porcentaje de personas con discapacidad
que trabajen para la nación, la ciudad o para empresas particulares. |
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El
Consejo del Salario se reunirá el próximo 1º de junio, según lo
anunció el Gobierno nacional [BPN-31/05/05] El Gobierno anunció que el Consejo del Salario tendrá su próxima reunión el miércoles 1º de junio y aunque no están previstos los temas a tratar, el Gobierno propiciaría un incremento de 60 pesos en el Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM) con lo cual llegaría a 510 pero por su parte la Confederación General del Trabajo (CGT) intentará llevar el mínimo a 630 con lo cual aumentaría en 180 pesos. El valor de 180 pesos surge de incorporar como sumas remunerativas al SMVM los valores correspondientes al Decreto 1347/03 y al 2005/04. Estas sumas eran de 50 y 100 pesos respectivamente que se transformarían en 60 y 120. En el caso de los trabajadores de edificios, cualquiera sea el posible valor del SMVM no afectará los actuales importes ya que todas las categorías superan dicho mínimo. Las funciones correspondientes a la 4º categoría tienen a la fecha un básico de convenio de 593 pesos más los 60 remunerativos que se incorporaron a partir de mayo. De esta forma el haber mensual totaliza un bruto de 653 pesos. Según el Ministro de Economía, Roberto Lavagna, no habrá "efectos negativos", haciendo alusión a la posibilidad de que estos aumentos provoquen inflación y señaló que el objetivo es "mantener el círculo virtuoso de mayor consumo, mayor empleo, producción, productividad y poder de compra". Si
bien el presidente de la Unión Industrial Argentina (UIA),
Sr. Héctor Méndez proveniente del sector industrial del
plástico, no está de acuerdo con el aumento del salario mínimo porque
no conoce quienes están en condiciones de otorgarlos, empresarios que
representan el rubro de las calderas, los hilados, autopartes y empresas
como Molinos y el Grupo Techint esperan tomar más personal durante el
año 2005 porque las expectativas de crecimiento e inversiones serían
auspiciosas. |
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Opinión Derroche de agua II por la Sra. Elvira Ventura Administradora María Elena Fernández: con respecto a su nota sobre el agua, le informo que yo me presenté en Aguas Argentinas para realizar una queja al respecto pero ellos no pueden hacer nada. Me fui al SEDON a ver la reglamentación y dice: "baldear la vereda", no regar como acostumbran hacer todos los encargados de Buenos Aires.- Y pensar que hay gente que tiene que caminar varias cuadras para ir a buscarla, muchos encargados son del interior y este deporte de ir a buscar agua es muy común allí pero llegan acá y cambian. Yo considero que el SUTERH y cada administrador de consorcio debería instruir a su encargado para que esto de "derrochar agua, se corte". En algunas boletas de Aguas Argentinas venía un detalle donde decía que una ducha de 10 minutos equivale a 48 litros de agua... Si calculamos que un encargado al "regar" la vereda le lleva por lo menos 45 minutos, (porque con el chorro de la manguera van llevando cada hojita, o basura hasta el cordón de la vereda hasta hacerla caer a la zanja, o dejan correr el agua en medio de la vereda) por la cantidad de encargados que hay en una cuadra, en una manzana... ¿cuántos miles de litros se van por día en tan solo una cuadra? Pero esto no tiene fin y nadie es responsable de nada. Y cuidado de decirles algo o indicarles una opción para ahorrar ese líquido tan esencial. A tal punto que gran parte del mundo ha puesto los ojos en nuestros hielos patagónicos. Sin más Atte.
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Correo de Opinión Aporte para despido con o sin causa por el Adm. Raúl Ruiz Hay que tener mucho cuidado con los despidos, ya que parece haber una mano fuerte que impide despedir aún con razón y especialmente a los encargados y digo parece porque no tengo pruebas fehacientes. En mi caso despedí a un encargado por sustracciones varias de propiedades de habitantes del edificio con un testigo ocular del hecho y sin embargo me condenaron (al consorcio) a abonar la indemnización. Por lo tanto mucho cuidado que aún con pruebas fehacientes los jueces suelen dar apoyo al empleado. Atentamente
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Opinión Para la Sra. Frida de Mar del Plata por la Adm. Alejandra Albide
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El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
Charlemos
de Consorcios Reunión
de Vecinos Propietarios de Departamentos en Propiedad horizontal Guiada por el Sr. Rubén Recarte Todos los lunes a las 17 hs en el CGP 2 Sur Junín
521, Tel: 4375-1850/ 0644/ 0645 Int. 310 |
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Correo de Opinión Respuesta al Cr. Maiztegui por el Dr. Osvaldo Loisi Señor Director: Gracias por brindar este espacio tan saludable al intercambio de ideas y por ello tan propicio para la comunidad consorcial. Quisiera hacer llegar al Dr. Carlos Maiztegui mi agradecimiento por su crítica, indudablemente bien inspirada. Considero que hoy más que nunca la sociedad argentina debe aprender a dialogar no como un mero "tira y afloja de intereses" sino como el modo natural de encontrar verdades e instrumentos que hagan posible el mejoramiento de la vida en común. Si alguien encuentra otra redacción más feliz a mi proyecto, bienvenida sea, pues todo es perfectible. La idea es evitar la psicosis que se suele crear en los Consorcios cuando, a raíz de un aumento al Encargado decretado convencionalmente, cada propietario ve aumentadas por ese motivo sus expensas, con lo cual se crea una cuña de discordia dentro del Consorcio, que debe ser evitada. La intención es también relacionar cada aumento, con la economía general de cada Consorcio. Es decir, limitar la discrecionalidad del incremento decretado por vía corporativa, al gasto total de cada uno, para que no caminen por carriles separados. En definitiva, integrar al Encargado al resto de los moradores de un edificio, que no es una empresa ni procura lucro sino que son simples grupos de vecinos, la mayoría de ellos, trabajadores también. Con toda la consideración que me merece el Dr. Maiztegui, es mi deber señalar que su análisis adolece de un error. En efecto, en su crítica se confunden montos de dineros con porcentuales y el error se basa en suponer que la legislación laboral garantiza al trabajador de un edificio un sueldo proporcional al gasto. Esto es falso. No hay ley alguna que disponga que el sueldo del trabajador deba guardar proporción con el gasto total del Consorcio. Si nosotros introducimos en nuestro proyecto una proporcionalidad semejante, es a los fines de defender la economía del conglomerado de vecinos y de ningún modo el sistema que proponemos perjudicará al empleado en las sumas que cobra. El orden público laboral garantiza los sueldos en relación al costo de vida y para calibrarlos están los Convenios Colectivos y los decretos generales periódicos del Poder Ejecutivo. Nuestra propuesta pretende señalar que, así como respecto de las empresas, aquellos aumentos encuentran límites en su productividad y ganancia, en los Consorcios, por carecer de todo lucro, el parámetro normal de regulación debe ser el gasto total. El error surge clarísimo del propio cuadro comparativo que ilustra la idea del Dr. Maiztegui, en cuanto resalta en negrita la posibilidad de que el sueldo del Encargado, en última instancia, pase de un 50% a un 45% del total del gasto, como si esta circunstancia estuviera conculcando algún derecho o pudiera tener alguna relación con el aumento del sueldo en sí mismo. Saludo a Vd. con la mayor cordialidad.
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Gacetilla de Prensa
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Rincón Solidario Vivo en un PH compuesto por 8 departamentos y de los cuales solo 2 copropietarios queremos conformar un consorcio, no así el resto. Los problemas abundan y a la hora de hacer algún arreglo, no hay manera de que paguen. ¿Qué ley nos protege ante semejante problema? ¿Cómo formar el consorcio en estas condiciones y ante la negativa y/o negligencia de la mayoría? Espero una pronta respuesta. Muchas gracias. Mónica G (9/5/2005) Estimada Mónica: Sin lugar a duda, si Ud. vive en un PH de 8 departamentos es porque en algún momento, ya se efectuó la división del inmueble bajo el régimen de la propiedad horizontal, y ejemplo de ello es que Uds. deben recibir boletas de ABL y Aguas Argentinas por cada unidad. Si es así, con la escritura de dominio de su unidad y su DNI debe presentarse en el Registro de la Propiedad Inmueble en Moreno entre Salta y Lima (imagino que vive en Capital) y solicite una fotocopia del Reglamento de Copropiedad y Administración de su PH, y la Ley que reglamenta la via de su PH es la 13.512. Si no es así, entonces su PH está bajo el régimen del condominio y la ley que reglamenta la vida de su PH serán los artículos del Código Civil que regulan el Derecho Real de Condominio. Esperando haber sido lo más claro posible, saludo a Ud. atentamente, Adm.
Adrián Hilarza --- El Adm. Adrián Hilarza es presidente de la Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y para cualquier consulta se le puede mandarle un e-mail a info@aiph.com.ar |
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Rincón Solidario Sres. profesionales de Pequeñas Noticias, vuestros comentarios y consejos siempre vienen como anillo al dedo. Ahora quisiera me dedicaran un poco de vuestro valioso tiempo para responderme dos preguntas: ¿es obligación que los integrantes del Consejo de Administración sean habitantes del edifico? El sábado se realizó la asamblea ordinaria anual y se eligió como integrante a una persona que es propietaria de un departamento y nunca habitó el edificio. En este momento vive un hijo suyo; yo comenté esto y me dijeron con eso era suficiente, que el hijo le daría cuenta de lo que ocurriera en el edificio. La segunda es si es verdad que ya no existe la 4ª categoría en cuanto a edificios se trata. Eso lo comentó la administradora... ¿ya no existen edificios de 4ta categoría? Desde ya muchas gracias y quedo a la espera de las respuestas. Lucia V - La Plata (16/5/2005) Estimada Lucia: Todo propietario habite o no en el edificio tiene los mismos derechos y obligaciones. Respecto a que si puede o no integrar el Consejo de Propietarios, si el reglamento de copropiedad y administración del edificio no especifica que el propietario que no habite en el edificio no puede integrarlo, no hay ningún impedimento. Respecto
a la segunda pregunta, el art. 6 de la Convención Colectiva de Trabajo
378/04, clasifica a los edificios en cuatro categorías, de acuerdo a los
servicios centrales que posean, de acuerdo a un listado de servicios que
detalla. Y establece como 1º categoría a los edificios con tres o más
servicios centrales; 2º categoría, los edificios con dos servicios
centrales; 3º categoría, los edificios con un servicio central y 4º
categoría, los edificios sin servicios centrales. Ante cualquier duda, volvé a consultar al Rincón Solidario León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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Gacetilla de Prensa
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Rincón Solidario Señores de Pequeñas Noticias: Tengo un problema que no es grave, pero sí serio para mí. Yo soy propietaria de un dúplex dentro de un pequeño condominio. Se conforma de 6 departamentos tipo mediterráneo, con escaleras y jardines. Hace un año se procedió a la pintura de la fachada del mismo, pero hete aquí que no se pintaron ni puertas, ni ventana. Le aclaro que son ventanas de madera -postigones- bien de tipo justamente mediterráneo, como les expliqué antes. Ahora
bien, me encuentro terriblemente perjudicada, pues la administradora no
accede a pintar mis aberturas, siendo ésta la parte más destacada de toda la
vista del condominio. ¿Dónde o qué artículo del reglamento de copropiedad puedo hacer mención para que el consorcio se haga cargo de este gasto? Si usted no puede asesorarme solamente indíqueme dónde puedo lograr esta información. Sumamente agradecida. Sra. Amalia (11/4/2005) Sra. Amalia: Es en el Reglamento de Copropiedad y Administración donde deben figurar qué cosas son comunes a todos los propietarios. Casi sin dudas encontrará que menciona las puertas y ventanas, sean éstas del frente, contrafrente o laterales de la propiedad. Ahora bien, es muy común, dada la crisis económica de los últimos años y el incremento de los precios de los materiales y mano de obra, que cuando se contrate la reparación y pintura del frente, contrafrente o medianeras del edificio éstos no incluyan la carpintería de ventanas y puertas, barandas ni cortinas ya que encarece el trabajo y hasta a veces lo duplica. Por otro lado, considero que tanto la pintura del frente como la de sus aberturas tendrían que haberse tratado en una Asamblea, donde se deberían haber presentado los distintos presupuestos y planteado las diferentes alternativas en cuanto a precios y trabajos a realizar y puesto a votación. Si esto no se hizo le sugiero que solicite a la Administración una asamblea extraordinaria para tratar la pintura de las puertas y ventanas del frente del edificio. Espero haberle sido de utilidad. Le deseo muchos éxitos Sebastián
Hutler Wolkowicz --- El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 7 de junio a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Rincón Solidario Las elementales leyes de convivencia Hola Fabiana y Claudio!: hace unos días les mandé un correo electrónico pidiéndoles información sobre cómo redactar un reglamento interno. No me han contestado y pensé que lo harían a través del Boletín pero hoy lo abro y no encuentro la respuesta esperada. Les cuento. En el edificio donde vivo hace diecisiete años no tenemos reglamento interno. Hasta ahora no había hecho falta pues todos nos comportábamos respetando las elementales leyes de convivencia; pero... (siempre hay un pero) un vecino decidió este año remozar su departamento y no encontró nada mejor que poner todo lo viejo (cocina, algún mueble pequeño, maderas varias, termotanque, etc) en la segunda cochera que posee (hace más de un mes que están allí). Ante la queja de varios propietarios, le pidió la administración que retirara dichos materiales y la respuesta fue "la cochera es mía y yo pongo lo que quiero" (sic). En otras oportunidades posteriores ha estado mudando muebles por la tarde, fuera del horario del encargado y ello ha provocado también protestas. Por todas estas situaciones se me ocurrió que en la próxima asamblea (23 de mayo) se trate la necesidad de crear un reglamento interno que ordene la vida interior del edificio y evite situaciones del tipo de las antes comentadas. Por todo ello les pido me orienten sobre lo elemental, obligatorio y permitido que se puede poner en un reglamento interno. Desde ya muchas gracias por vuestra ayuda tan eficaz, siempre. Un abrazo Adriana
de K Estimada Adriana: Muchas gracias por su consulta, porque realmente me da la oportunidad de escribir sobre algunos tópicos que realmente no han sido muy explorados. Y ese es el caso que Ud. trae a colación. Ya adentrándonos en el tema, le diré que yo dividiría el problema en DOS partes totalmente independientes una de otra. Porque una cosa es el reglamento interno de un edificio, y otra cosa es el problema que causa el propietario autoritario que Ud. cuenta. Sobre el reglamento interno, mi opinión personal es que REALMENTE SIRVE de POCO o casi. Empero, para aquellos que aún así desean dictarse un reglamento interno, entonces veamos primero si existe un fundamento jurídico para dictarlo y, sobre todo, para que los propietarios lo acaten. Entonces, estudie el Reglamento de copropiedad consorcial, y analice si ese texto legal impone a los copropietarios que se dicte un reglamento interno, y/o si pone a cargo de los propietarios la obediencia y respeto del reglamento interno que se dicte. Si eso no está contemplado en su Reglamento de copropiedad y administración, entonces va a ser difícil que Ud. pueda hacer valer las normas del Reglamento interno, excepto para aquellos propietarios que lo acepten y firmen voluntariamente. Pero esa validez no surge para "todos" sino solo para los que aceptaron el reglamento interno, y solo "surge" de lo que los letrados llamamos la "teoría de los propios actos", es decir, si una persona firma comprometiéndose a respetar o cumplir "x" cuestión, luego no puede incausadamente no respetar lo que se comprometió porque es una contradicción con su propia conducta. Y si me permite mi opinión, debo decirle que, personalmente, creo que ese propietario "molesto" NO VA A ACEPTAR ningún reglamento interno, y menos cuando le imponga "condiciones" a él. Ahora bien, en el caso que el reglamento de copropiedad imponga la obligatoriedad de respetar el reglamento interno que se dicte, entonces analicemos QUÉ normas cabe incluir. Y entonces, por un mero problema de "no hacer líos" (llámese en idioma culto: no crear mas problemas de los que hay en las interpretaciones), creo que sólo cabe "legislar" sobre todos aquellos temas que la Ley 13.512, el Decreto 18.734/49, y el reglamento de copropiedad NO REGULEN. Para ponerlo en forma afirmativa: solo cabe regular asuntos distintos a los regulados en otras normas. Y ya va entreviendo Ud., que para eso debería consultar a un abogado que, evidentemente, sabe de normas. El resto de esta "inutilidad" se lo voy a incluir en la segunda parte de la respuesta. Porque tal como le explicaba, si tal como Ud. afirma, el propietario en cuestión colocó cosas en la cochera que no es un vehículo automotor, entonces el copropietario que Ud. señala ha hecho el uso indebido de una parte consorcial, o de un condominio. Señalo "parte consorcial" o "condominio" porque eso otorgará diferente "legitimación activa" (término de abogados), es decir, traduciéndolo en idioma comprensible: indicará QUIÉN es el que puede interponer la acción judicial o reclamo. Pues bien, si las cocheras fuesen "espacios guardacoches", es decir, una PARTE COMÚN consorcial, entonces SÍ, el administrador estaría legitimado. ¿Para qué?. Pues para interponer una acción rápida (en términos judiciales, lo que significa que seguramente no será lo rápido que Ud. entiende o quiere). Y esa acción, reclamará el cumplimiento del reglamento de copropiedad que en su articulo 6* algo de eso prevé, y el cumplimiento del Reglamento de copropiedad, que también debe prevér sobre la ocupación de de espacios comunes con fines distintos a los previstos, tal como norma la Ley 13.512. Como puede ver, eso ya fue regulado, previsto y tiene su sanción; entonces no necesita regularse en ningún reglamento interno. Lo mismo se aplica a las "mudanzas" y los horarios. Si bien éstos generalmente no están previstos en el Reglamento de copropiedad o en la Ley 13.512 y su decreto reglamentario, el problema podría encuadrarse dentro de las "molestias" causadas a los propietarios, cosa que también está prevista en el art. 6* de la Ley 13.512 de propiedad horizontal. Así que, como ve, se van acotando cada vez más los temas a incluirse en el Reglamento Interno. Y afortunadamente, la gran mayoría de los problemas de convivencia podrán solucionarse a través de las gestiones de buena voluntad del administrador con los copropietarios, o en una MEDIACIÓN, o en un juicio (en orden creciente de complejidad y costos). Empero, otro tema totalmente diferente, es si su administrador NO QUIERE intervenir en el asunto o NO PUEDE hacerlo. Pero esa no fue la cuestión que trajo Ud. a estudio !!! ¿no? Bueno, esperando haber satisfecho sus dudas, la saludo muy atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Rincón Solidario Cuánto tiempo tiene para presentar la documentación En principio, debo informarles que son muy útiles los consejos y las respuestas que dan habitualmente a los lectores, respecto a los problemas que se presentan en los consorcios. En esta oportunidad, me interesaría saber, en caso de remover a un administrador de sus funciones por decisión de asamblea, cuánto tiempo tiene para presentar la documentación y el dinero del saldo o fondo de reserva que tiene el consorcio. En caso que no cumpla con los términos y tiempos establecidos, qué actitud debería tomar el consorcio o la nueva administración. Gracias por la respuesta. Atte. Graciela R (19/5/2005) El término dentro del cual el administrador saliente debe hacer entrega de la documentación y del dinero consorcial normalmente surge del Reglamento de Copropiedad y Administración. En el caso en que el Reglamento de su Consorcio no contenga una previsión expresa al respecto, habrá que preparar el requerimiento por medio fehaciente (por ejemplo: carta documento) para que el administrador dé cumplimiento a este deber, que resulta común a toda clase de mandatarios. Hasta aquí la respuesta puntual a su consulta. Debo agregar que lo expresado debe ser también analizado según cual sea la situación del administrador en cuanto a la rendición anual de las cuentas de su gestión. No es lo mismo el caso de un administrador que tiene todos los ejercicios anuales aprobados año a año, es decir que está al día en sus rendiciones de cuentas, que aquél otro que debe rendiciones o que nunca las hizo. En estos casos deben ser tratados conjuntamente ambos temas, es decir, la restitución de los bienes consorciales (documentación y dinero) y la rendición de las cuentas que se hallen pendientes. En estos casos es aconsejable emprender los requerimientos y/o las intimaciones bajo la asistencia y asesoramiento de un abogado especialista, no sólo para la mejor y más pronta obtención de los objetivos sino porque esto puede derivar en actuaciones judiciales, y en estos casos siempre conviene que todo el proceso, tanto en su faz prejudicial como en la judicial, sea conducido y controlado por el mismo profesional. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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TRABAJOS DE COMPUTACIÓN: Hago trabajos en la computadora de Word, Excel y Access, comunicarse con Patricia.- Teléfono: 4922-5155 (a la tarde) - Capital Federal - E-mail: brusco1984@yahoo.com.ar |
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SUPLENCIA DE EDIFICIOS: Hago suplencias en edificios, tengo experiencia - López Marcela - Teléfono: 4921-0016 - En cualquier horario dejar mensaje - Capital Federal - E-mail: erik_halcones@hotmail.com |
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Rincón Solidario Me gustaría saber si me pueden informar sobre si hay que unificar titularidad para votar en las asambleas cuando el departamento está a nombre de dos personas que están casadas ya que el administrador me lo exige para poder votar. Desde ya muchas gracias. Mari D (16/5/2005) Estimada Lectora Esto es así y se expresa en todos los Reglamentos de Copropiedad y Administración. En caso de existir un condominio en algunas de las unidades privativas, los titulares de él deberán unificar su representación en las asambleas, lo que se adecua, además, a la teoría general de la representación de personas físicas y jurídicas. Cordialmente lo saluda con distinguida consideración.- Dr.
Jorge C. Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal, es vicepresidente de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al
mes
de Junio/2005, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Rincón Solidario De pequeño solamente tiene el nombre Soy un asiduo lector de v/ boletín, que de pequeño solamente tiene el nombre, ya que es muy completo, interesante y útil. Mi consulta se origina en una Asamblea Extraordinaria, donde se tratan dos puntos. Uno es el aumento de las expensas, ya que las mismas se cobraban con un monto fijo desde hace dos años, y por lo tanto el monto de reserva no lograba crecer, al contrario, se redujo. Se aprobó el cambio de método, se cobrará de acuerdo a los gastos reales del mes, más un 10 o 15% para reserva. El segundo punto era considerar cobrar un importe extraordinario, para el fondo de reserva, que podría pagarse hasta en 10 cuotas, de acuerdo a las posibilidades de cada uno. El consorcio tiene 15 unidades funcionales, asistiendo seis titulares. No hubo acuerdo, ya que tres estaban a favor y tres en contra. Se resolvió pasar a cuarto intermedio, para dentro de 10 días más o menos. Mi consulta es: 1) El acta de la Asamblea, se cierra con lo actuado, y luego cuando se reanude se confecciona una nueva, o se confecciona y se deja abierta para continuarla?.En la primera opción sería como dos Asambleas distintas. 2) El quórum de la segunda parte será independiente de la primera ya que podrán asistir titulares que no vinieron y, quizás, faltar alguno de los que vinieron y en éste caso sus opiniones emitidas o su actitud de estar a favor o en contra, pierden valor al momento de la votación?. 3) Se tratará solamente el punto faltante, o se puede rever para modificar el punto ya tratado? Desde ya muy agradecido, saluda a Uds. cordialmente Roberto Carlos M (8/5/2005) Como es habitual en nuestra tarea profesional y en los planteos que se nos formulan, somos concretos al momento de responder. El interrogante que se formula tiene como núcleo la problemática del cuarto intermedio, que es un instrumento de suma utilidad para destrabar el tratamiento y resolución de uno o varios puntos en una asamblea, trasladándola y evitando de esta forma la necesidad de convocar una nueva, con todos los costos que ello significa y con mayor razón cuando los propietarios se han trasladado -como en el caso de las ciudades de la costa atlántica- de otros lugares del país para estar presente. Situaciones tales como lo prolongado de las deliberaciones, la necesidad del análisis contable del administrador previo a resolver la aprobación o no de sus cuentas, la apertura de un instante de necesidad para calmar los ánimos, son algunos de los ejemplos en que puede funcionar el cuarto intermedio, el cual puede ser total cuando incluye todos los puntos del orden del día, o -lo más habitual- que resulte parcial por 1 o 2 puntos del orden del día. En cuanto a las formalidades del acta es conveniente y necesario que la del primer acto de constitución y deliberación, quede cerrada con la firma de los propietarios designados para firmar el acta, ya que de otra forma la decisión de pasar a cuarto intermedio quedaría en el aire si el acta de la asamblea que así lo resuelve no está a su vez suscripta para darle total validez a lo decidido. En este aspecto lo importante no es tanto la formalidad del acta sino que la decisión de pasar a cuarto intermedio quede plenamente acreditada. Referido al tema de quiénes pueden participar en la reunión continuatoria no está contemplada la solución en la ley de propiedad horizontal ni en su decreto reglamentario 18734/49, razón por la cual tendría que imponerse un criterio flexible y permitir que puedan incorporarse otros propietarios, que también deberán firmar el libro de asistencia ya que de otra manera no coincidirían el número de votos con el de los asistentes. La continuidad en cuarto intermedio no puede volver a revisar lo que ya se resolvió en los puntos de la primera reunión. Podría
ser que la propia asamblea resolviese cerrar el libro de actas para que
nadie pueda incorporarse en la continuidad, sólo en este caso no podrían
incorporarse nuevos propietarios. Saluda a Ud. muy atte. Dr.
Juan Antonio Costantino --- El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, está especializado en Propiedad Horizontal y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Rincón Solidario Estimados profesionales, los felicito por la iniciativa de publicar quincenalmente el boletín de Pequeñas Noticias, así nos podremos detener más en cada artículo y Uds. dispondrán de más tiempo para responder nuestras inquietudes. Acá va la mía: en mi edificio los gastos fijos son enormes y revisando liquidaciones de expensas del año pasado veo que los empleados están adheridos a un Consultorio Médico Laboral, ¿es esto obligatorio? ¿o es para más comodidad de la Administración? El importe anual no es mucho, alrededor de 500 pesos, pero si achicamos gastos pequeños de un lado y otro quizás el fondo de reserva no deba tocarse para cubrir los egresos que se producen mensualmente. Si tuviéramos que hacer un arreglo importante en el edificio no sé de dónde se sacaría dinero porque se echa mano siempre al fondo de reserva y en mi opinión eso no está bien. Creo que hay que gastar lo indispensable para afrontar gastos inesperados. Esperando vuestra respuesta me despido atentamente. Lucia V (11/4/2005) Estimada Lucía: Ud. está bien orientada en relación al planteo que hace en su consulta. En primer lugar, no es obligatorio tener un "abono mensual", por asesoramiento jurídico, aunque en algunos consorcios, con gran cantidad de unidades funcionales y permanentes conflictos, lo han implementado para que el consorcio, cada vez que tenga que resolver una cuestión litigiosa, tenga el asesoramiento idóneo de un profesional. No obstante ello, en todos los casos, antes de contratar el abono de algun profesional por parte del administrador, es necesario que sea la asamblea de copropietarios quien decida tal contratación ya que tal decisión no es conveniente que sea tomada unilateralmente por el representante legal. En relación a utilizar el fondo de reserva a otros distintos para los que fue creado por una asamblea de condueños, ello también es incorrecto. Al fondo de reserva se le debe dar el destino para que que fue creado. Cualquier desvío de ese destino, deviene ilegítimo. Atentamente. Juan
Iglesias. --- EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com |
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Rincón Solidario Una administración bastante irregular Hola, soy de Tucumán y me consulta es la siguiente: ante una administración bastante irregular, un grupo de vecinos decidimos realizar una nota firmada y presentarle en forma personal para que convoque a asamblea extraordinaria. Ahora bien las dudas que tengo son: 1°¿En el caso de que acepte, en la asamblea es necesario contar con un escribano? (aclaro que el libro de actas lo tiene la administrador y fue pedido a través de la misma nota). 2° ¿En el caso de que reciba la nota pero igualmente no llame a asamblea, como sigue? 3° Y si no quiere recibir la nota ¿podemos intimarla de otra forma? y por último en el caso de que se realice la asamblea se puede remover a la administrador del cargo aún cuando no cumpla su mandato? Desde ya muchas gracias. Silvia Liliana R - Tucumán (13/5/2005) Estimada Silvia Liliana de Tucumán: Vayamos por partes. Dice que un grupo de vecinos presentaron una nota... Bien, puede ser que el Administrador llame a la Asamblea pedida, puede que no. En todo caso esa nota debe ser firmada por la cantidad de consorcistas con los que se pueda reunir el porcentaje establecido en el Reglamento para casos como estos. Si no prevé nada, sería bueno que lo haga un 25 o 30%, como mínimo. Si no firma la copia de la nota el Administrador, corresponde que se documenten enviando carta documento. Así se da el primer paso para obligar al Administrador: se le impone fecha y Orden del Día de la Asamblea, en esta se pueden fijar los puntos que se desea tratar, incluído la ratificación o remoción de la Administración.- Si se reúnen los porcentajes que fija el Reglamento se lo remueve aunque no haya cumplido su mandato. Un afectuoso saludo Ricardo
Braulio Geler --- El Dr. Ricardo Geler es abogado especializado en propiedad horizontal y presidente de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Productos y Servicios como Propietario de Inmueble de la República Argentina (API). Para cualquier consulta se le puede llamar al teléfono 4373-0234, escribirle a Rodríguez Peña 426 5º "18" en esta Capital Federal o mandarle un e-mail a ricardogeler2002@yahoo.com.ar. |
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Correo de Lectores Sr. Claudio: el motivo del presente mail, es preguntarle si usted sabe dónde puedo realizar en forma gratuita algún curso sobre Administración de Consorcios después de las 18 hs. Quisiera hacer el curso, ya que actualmente me encuentro sin trabajo (solo realizo trabajos que se van presentando, tipeados, etc...) y me interesa mucho hacer este curso pero los costos que tienen en algunas fundaciones e instituciones, realmente se hacen impagables. Desde ya, le voy a agradecer la información que pueda proporcionarme. Saludos cordiales y lo felicito sinceramente por el sitio web de Pequeñas Noticias. Daniela. (26/05/2005) Estimada Daniela a principios del mes de marzo, en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 249 del 1º de marzo de 2005, publicamos un Correo de Lectores llamado "Cursos para administrar consorcios" donde aparecen muchas alternativas. Una de ellas es gratuita y está a cargo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires del sector Educación no Formal. El teléfono en el que podés consultar es el 0800-999-2727 y la página web es www.buenosaires.gov.ar. Tenemos entendido que la duración de los cursos puede variar entre 4 u 8 meses. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Estimados amigos: felicitaciones por este excelente servicio y la información tan completa que brindan. Soy flamante suscriptora y quisiera hacerles una consulta sobre el recibo de sueldo de la encargada del edificio donde vivo (soy propietaria de una de las unidades). Hay muchos conceptos que no me quedan claros y por eso quisiera reflejarlos para que se comprendieran mejor y así poder evacuar mi consulta. La señora es encargada permanente sin vivienda categoría 4 (no se le paga plus por vivienda) se le han liquidado 14 días de vacaciones, -que trabajó porque así lo pidió- y creo son 20 pues ingresó el 01-02-95. ¿Además en base a qué se toma el precio por unidad de horas extras? ¿éstas cómo se acreditan? ¿son obligatorias? ¿Se pagan asiduamente? También se le ha pagado un porcentaje por salario familiar (?) ¿Quién decide o impone el pago de horas extras si no se trabajan? Por más suma y deducción que realice no me coinciden los totales sujetos a deducciones y el neto a cobrar. Le agradecería pudieran responderme y si hay otro medio para que pueda extenderme aún más y reflejar con mayor claridad su situación, así puedo defender sus derechos ante el administrador, háganmelo saber. Muchas gracias. Liliana PD: Ya he consultado la LCT y la Ley 12.981 (modif. 13.263 y 21.239) (24/05/2005) Estimada Liliana: Como verás en este mail, el tema de sueldos es un tema específico y son varios los puntos que hay que tener en cuenta. El objetivo de esta respuesta es darte una idea global sobre la liquidación de haberes. Para calcular las vacaciones, la antigüedad de un trabajador se debe tomar al 31 de diciembre del año al que corresponden las mismas por lo tanto si ingresó el 1º de febrero de 1995 al 31 de diciembre de 2004 tiene 9 años de antigüedad y según el artículo 12 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 le corresponden 20 días hábiles. El valor de una hora normal se obtiene sumando todos los conceptos remunerativos y dividiéndolo por 200. Para obtener el valor de una hora extra al 50% se debe multiplicar por 1,5 y para obtener el de una hora extra al 100% se debe multiplicar por 2. Las horas extras o suplementarias no son obligatorias, por lo general el administrador estipula una cantidad determinada si es necesario realizar tareas que durante el tiempo de trabajo habitual no se alcanzan a realizar. En cuanto al salario familiar no es un porcentaje del sueldo sino un monto fijo que depende del total bruto sin horas extras de cada mes. Si el valor del bruto está entre $100 y $724 la asignación correspondiente a un hijo es de $60; si está entre $725 y $ 1.224 es de $45; si está entre $1.225 y $2.024 el valor de la asignación es de $30 y si supera los $2.025 no se abona. Espero haberte podido dar un panorama sobre los temas que consultaste. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores ¿Debo cobrar por los dos edificios? Hola, mi pregunta es la siguiente: yo soy un trabajador de edificios. En uno trabajo como ayudante de encargado medio día y en otro trabajo como personal suplente los días sábados por la tarde y los domingos y feriados todo el día. Al trabajar para el mismo administrador en ambos edificio yo quisiera saber si los $100,00 no remunerativos que dio el gobierno me corresponden cobrar por ambos edificios o si por trabajar con la misma administradora en uno me corresponde y en en el otro no. Desde ya muchas gracias. Carlos V. (22/05/2005) Hola Carlos, antes que nada debemos aclarar que al trabajar para dos edificios vos tenés dos empleadores totalmente distintos y no tiene nada que ver que la administración sea la misma. Vos debés cobrar la suma no remunerativa en forma independiente y por cada consorcio. En cada uno deberás cobrar el proporcional del importe según el tiempo trabajado. En el consorcio donde trabajás como ayudante de medio día deberás cobrar la mitad de $100, o sea $50 y en el que trabajás por día deberás cobrar $4 por cada día trabajado. Este importe diario surge de dividir los $100 por 25 días. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Hola, como están. Estaba tratando de ver documentación por Internet relacionada con el asunto del rubro y entre las búsquedas apareció vuestra web. ¿Uds. pueden contestar preguntas o consultas relacionadas con los conceptos que son indemnizatorios para el cálculo de indemnización doble en el caso de un despido sin causa justificada? Les adelanto algo de la duda: es en relación a viáticos cobrados por trabajar dos años en el exterior, que no constan en el recibo de sueldos, pero sí hay constancias contables en la Empresa y de formularios de rendición totalmente oficiales. Si tienen un teléfono directo y persona que atiende aspectos laborales al cual pueda contactarme, se los agradeceré. Muchas gracias por vuestra atención y Saludos. Antonio D. (20/05/2005) Hola Antonio, antes que nada te cuento que nosotros nos especializamos en temas laborales relacionados con Propiedad Horizontal y que están bajo el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04. Bajo este convenios se encuentran los trabajadores de edificios de renta y horizontal. Con respecto a tu consulta sobre los ítems indemnizatorios que se deben abonar doble, en realidad al 80%, son aquellos que no se abonan cuando la liquidación final es "con" justa causa, o sea la indemnización por antigüedad y el preaviso. Con respecto a los viáticos a que te referís no puedo brindarte ayuda porque no conozco las características propias de tu actividad. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Desde Córdoba para el concurso Solicito me incluyan en el sorteo del "Gran Concurso". ¿Hace falta algo mas? Felicitaciones y por el éxito logrado. Gracias por estar... Reciban mi más afectuoso saludo Eduardo O. PD: Si puedo serles útil en algo desde la ciudad - Provincia de Córdoba, desde ya cuenten conmigo. Me agradaría retribuir vuestro servicio. Eduardo (18/05/2005) Hola Eduardo!!! Es una alegría enorme para nosotros saber que podemos estar en contacto a pesar de la distancia. Demás está decirte que podés participar en el boletín con cualquier opinión que creas oportuna relacionada con nuestra temática y desde ya te invitamos a que nos hagas un llamadito por teléfono cuando andes por estas latitudes que seguramente no te irás con las manos vacías. Ya estás en el concurso y no hace falta nada, solo que escribas queriendo participar. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Hola, quisiera saber cuál es la forma correcta de liquidar las vacaciones (cómo obtener el valor del día de vacaciones) suponiendo que el empleado tiene: $750 sueldo básico, $ 50 antigüedad, $100 de retiro residuos, $ 60 decreto remunerativo y horas extras mensuales que rondan entre $80 y $150 (promedio $120). Además también quisiera que me informaran cuáles de los conceptos anteriores debería poner en forma proporcional a los días trabajados. Gracias, espero su respuesta. Cristian (13/05/2005) Hola Cristian, para obtener el valor de un día de vacaciones se deben tomar todos los valores remunerativos y dividirlos por 25, ese es el valor de un día de vacaciones. En cuanto a las horas podés tomar un promedio. Cuando un empleado trabaja parte de un mes, todos los valores se deben pagar en forma proporcional menos el Valor Vivienda ya que este es un valor simbólico. En este caso el valor de las horas extras se deben calcular como si hubiera trabajador el mes completo. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Me es grato comunicarme nuevamente con Uds. La presente consulta es acerca del horario que cumple un encargado con calificación "mayordomo con vivienda", que trabaja de Lunes a Viernes de 7 a 13 hs y de 17 a 20 hs, o sea 9 hs diarias y sábados no trabaja. Cada domingo de por medio trabaja horas extras que le son abonadas según la legislación vigente. Mi consulta concretamente es si a este encargado le corresponde según Convenio de SUTERH un tiempo para desayunar y otro para almorzar. De ser así les agradecería me precisen la cantidad de tiempo que debería tomarse (Actualmente se toma de 9.30 a 10 hs para "desayuno"). Por otro lado también me interesaría saber si para un personal con calificación de "Ayudante permanente s/ vivienda", uno que desarrolla tareas de 6 a 15 de lunes a viernes, y otro de 9 a 18 de lunes a viernes , le corresponden también tomarse una fracción de tiempo para "desayuno y/o almuerzo". Agradeciendo desde ya su atención, lo saludo muy atte. Fabián A.L. (19/05/2005) Hola Fabián, con respecto a tu consulta la Ley 12.981 "Estatuto de los encargados de casas de renta" dice en su artículo 3º referente a los beneficios del trabajador que gozará de a) "un descanso no inferior a doce (12) horas consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de la siguiente, el que será acordado en las horas convenidas por las partes, teniendo en cuenta la naturaleza del inmueble, su ubicación y modalidades de la prestación del servicio. Cuando el cese de la jornada fuera anterior a la hora 21, el descanso será sin perjuicio de la atención de los servicios centrales, los que deberían ser adecuadamente prestados en la extensión fijada por el empleador. El descanso nocturno sólo podrá ser interrumpido en casos de urgencia. El inciso b) del mismo artículo dice: "un descanso intermedio de cuatro (4) horas corridas para aquellos trabajadores que realicen tareas en horas de la mañana y de la tarde, cuyo comienzo será fijado por el empleador". Y por último el inciso c) también relacionado con el tema de los descansos, dice: "un descanso semanal de treinta y cinco (35) horas desde la hora 13 del día sábado hasta la hora 24 del domingo sin disminución de las retribuciones". No hay más descansos a tener en cuenta, pero sí deberás ser prudente porque sinceramente no sé cómo juega el concepto de "derecho adquirido" en este caso. Te diría que consultes a un abogado por tal cuestión. No sería serio de mi parte darte una opinión al respecto. Un saludo grande y espero que esta información te sea de utilidad. MFL |
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Correo de Lectores Horas extras en un día feriado Buenos días. Mi consulta es cómo debe figurar en el recibo de sueldos del encargado las horas extras que hace un domingo si ese domingo es feriado (ej.: domingo 01/05/2005). Si hace 2 horas extras, debe figurar como Horas Extras al 100% o como Feriado (el cálculo obviamente es el mismo) ¡Gracias! Cecilia (11/05/2005) Hola Cecilia, en realidad, en este caso, son horas extras al 100% pues el trabajador no es que trabaje en días feriados sino en días domingos y esta vez coincidió con un feriado, pero en realidad trabajaba los domingos ¿verdad? Distinto es cuando un trabajador trabaja los días feriados y se le abonan en el recibo de haberes como horas extras al 100% ¿cómo se prueba que esas horas extras corresponden, en realidad, a los días feriados? El trabajador puede decir que fueron horas extras y que no se le han abonado los días feriados ¿me explico? Espero que sí. Un saludo grandote. MFL |
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¿Qué significan las siglas? ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA AIERH: Asociación Argentina Edificios Renta y Horizontal AIPH: Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias CAPRA: Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina CGP: Centro de Gestión y Participación de la Ciudad Autónoma de Bs. As. FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal FRA: Fundación Reunión de Administradores LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal SUTERH: Sindicato Unico Trabajadores Edificios Renta y Horizontal UADI: Unión Administradores de Inmuebles UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 258 Fecha de publicación: 31 de mayo de 2005 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) |
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Aumentos
de salarios
Así se lo expresó al Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la
Liga del Consorcista, en una reunión a la que fue
invitado para tal fin 
CCT
378/04
CCT
378/04
SMVM
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Residuos
reutilizables
CCT
378/04
Discapacidad
Ultimo
Momento
Dr.
Aníbal Ibarra:
Sr.
Eduardo Epsztey: Hace ya un par de meses que se ha puesto en
marcha el nuevo servicio de recolección de residuos de la ciudad de
Buenos Aires y una de las novedades es que el nuevo sistema de
recolección plantea por primera vez, en nuestra ciudad, que es
obligatoria la separación y la recolección diferenciada en los
edificios de Propiedad Horizontal de más de 19 pisos, los hoteles
de cuatro y cinco estrellas, la corporación Puerto Madero y los
edificios públicos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
UCRA
vs. Ministerio de Trabajo
Comisión
de Discapacidad
Contesta
el
Adm.
Adrián Hilarza
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el Cr.
Sebastián H. Wolkowicz
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el
Dr. Juan
Antonio Costantino
Contesta
el
Dr. Juan
Iglesias
Contesta
el Dr.
Ricardo Geler