Correo de Opinión

Las rampas, la ciudad y la defensoría por el Dr. Jorge Maldonado

En la primera plana del diario “La Nación” del pasado 27 de enero apareció una noticia singular. Se trata de una decisión administrativa del Gobierno de la Ciudad llamada a tener repercusión y consecuencias. Sobre éstas últimas efectuaremos algunas consideraciones.

1) LA NOTICIA. Un organismo municipal, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (Dgfoc), emitió con fecha 17/1/06 la Disposición nº 4055, acogiendo un pedido formulado por la Defensoría del Pueblo de la Ciudad.

A través de la misma, se dispuso que no será necesaria la unanimidad del Consorcio para decidir la colocación de una rampa para personas con discapacidad en un edificio de propiedad horizontal, bastando con que así lo disponga una mayoría simple.

Se cita como referencia legal de esta norma a las leyes nº 24.314 (nacional) y 962 (de la ciudad).

Los funcionarios públicos con jurisdicción en el tema efectuaron declaraciones sobre el particular. Alicia Pierini, Defensora del Pueblo de la Ciudad, manifestó que “… va a ser suficiente que los consorcios lo definan con la mayoría simple de los miembros presentes o de la totalidad de los propietarios (¿?)… hay que imaginar que algunos dueños pueden estar muertos o haber sucesiones en trámite, entonces es imposible contar con su opinión al respecto… (sic)”. El subrayado, y el estupor, son nuestros. A su vez el titular de la Dgfoc, Luis Ignacio Franceschi, respondiendo a la objeción del Dr. Osvaldo Loisi sobre la competencia de ese organismo local para legislar sobre una materia federal, propia del Congreso Nacional, dijo que “…las leyes nacionales rigen para todos, pero no están destinadas a cubrir las reglamentaciones municipales. El Gobierno (porteño) hizo una libre interpretación de la norma (¿?), que se basa en una razón de mejor vivir para las personas discapacitadas… (sic)” ; el subrayado, y el estupor, siguen siendo nuestros.

2) PRIMERA REFLEXIÓN. ¿Alguien en su sano juicio puede dudar sobre la necesidad de hacer todo lo posible para ayudar al desplazamiento de personas con discapacidad o en circunstancias discapacitantes, eliminando obstáculos burocráticos? Seguramente no.

Pero esto, ¿puede hacerse de cualquier manera?

¿No están los funcionarios públicos obligados a actuar con idoneidad, ajustando su proceder al orden jurídico y a la buena técnica legislativa?

¿No estarán creando normas defectuosas, antijurídicas, que pueden traer problemas allí donde quisieron llevar soluciones?

¿No tenemos derecho los ciudadanos que contribuimos con nuestros impuestos a que quienes ingresen a la problemática de la propiedad horizontal, metiendo mano en la misma, lo hagan con actos y normas jurídicamente irreprochables o directamente y mejor que no lo hagan, más aún cuando son funcionarios públicos? ¿Y que cuando se expresen lo hagan con propiedad, sin tener que obligarnos a remarcar sus dichos, subrayándolos?

Se me podrá contestar que lo han hecho con buena intención. Sí, seguramente que fue así. Pero recordemos el refrán: “de buenas intenciones está plagado el camino del infierno”.

Ex profeso hemos subrayado expresiones que, cuando menos, resultan sumamente discutibles y, “cuando más”, jurídicamente inaceptables. 

3) EL MARCO JURÍDICO. Esta cuestión debe ser analizada a la luz del juego armónico que surge las leyes nacionales 13.512 y 24.314 y la de la ciudad nº 962. 

A. La 13.512 es la norma madre de la propiedad horizontal y de su texto actual, salvo que se emprenda su reforma, exclusiva y excluyentemente surgen los mecanismos legales que rigen el funcionamiento de los consorcios.

B. La ley 24.314 , promulgada en el año 1994, establece la necesidad de la supresión de las barreras físicas, entre otros ámbitos, en los “edificios de vivienda colectiva con ascensor”, a fin de lograr la “accesibilidad de las personas con movilidad reducida”, obligando a “contar con un itinerario practicable… que una la edificación con la vía pública y con las dependencias de uso común”. Obliga además a que en las “viviendas colectivas” (o edificios de propiedad horizontal) se desarrollen condiciones de “adaptabilidad” y “practicabilidad” en la forma que establezca la reglamentación de esta ley.

Esta ley define “adaptabilidad” como la posibilidad de modificar el medio físico a fin de hacerlo completa y fácilmente accesible a personas con movilidad reducida, y “practicabilidad” como la adaptación limitada a condiciones mínimas para ser utilizados por dichas personas.

C. En el año 2003 la Ciudad promulgó la ley nº 962 (“Accesibilidad física para todos”), que modifica el Código de Edificación.

Aplica los criterios fijados por la ley nacional de “barrera arquitectónica”, “adaptabilidad” y “practicabilidad”, y regula minuciosamente la instrumentación técnica de estos conceptos en cuanto a pasajes, puertas y rampas.

4) SEGUNDA REFLEXIÓN. Indudablemente la Ciudad debe reglamentar todos los detalles necesarios para que la ley nacional tenga plena aplicabilidad al ámbito porteño, actualizando y perfeccionando periódicamente las normas locales a este fin. De esta forma se estará cumpliendo con los principios legales mencionados y beneficiando a los ciudadanos con movilidad reducida.

Lo que no puede el Gobierno de la Ciudad, o más precisamente sus funcionarios, es llenar este cometido produciendo normas sin idoneidad y legislando en un ámbito ajeno a su competencia. Y la de las mayorías necesarias para decidir en un Consorcio es materia propia de la ley 13.512 y su legislación reglamentaria y, consecuentemente, de lo previsto por todos y cada uno de los Reglamentos de Copropiedad existentes, por lo que no puede admitirse que a través de organismos de segundo o tercer orden se disponga sobre esta cuestión.

5) LA MAYORÍA APLICABLE. Los funcionarios mencionados han partido de la base de que todos los Consorcios existentes en la ciudad, al tener que decidir la instalación de rampas en el acceso del edificio, lo tenían que hacer por unanimidad, sin especificar si de la totalidad de los miembros o solamente de los presentes en la asamblea. Hacemos hincapié en esto último dado que para la Defensora del Pueblo parece ser lo mismo.

Para resolver esta grave dificultad, han optado por fijar como suficiente a estos efectos la mayoría simple, o sea, no una de las llamadas “mayorías calificadas” (unanimidad, dos tercios o absoluta de mitad más uno) sino de aquélla que es la última en importancia y se utiliza normalmente para elegir las autoridades de la asamblea, votar las reglas para deliberar o expedirse sobre los poderes o autorizaciones de representación, es decir, cuestiones no poco relevantes pero sí menores respecto de las grandes decisiones asamblearias que hacen a la vida del Consorcio.

A. ¿Cuál es la mayoría legalmente exigible para decidir la instalación de una rampa en el acceso al edificio? ¿Era realmente la unanimidad, como afirman estos funcionarios? ¿O era alguna de las mayorías calificadas, según lo estableciese el Reglamento?

B. La respuesta la encontraremos en la jurisprudencia de los Tribunales, en los libros jurídicos y artículos de investigación (lo que se denomina “la doctrina”) y en lo que la experiencia nos indica a través de los numerosos Reglamentos estudiados a través del tiempo.

C. Y en ningún caso nos encontraremos que una cuestión como ésta pueda ser decidida por una simple mayoría que, por otra parte Sra. Defensora del Pueblo: no puede ser sino de presentes en la asamblea.

D. El criterio que se utiliza para analizar esta cuestión parte, sucintamente, de esta base: una mejora consiste en la incorporación de valores económicos al edificio, consistiendo tanto en reparaciones como en reconstrucciones, mientras que una innovación excede dicho ámbito e introduce cambios; por otra parte, normalmente la mejora atenderá al interés particular de alguno o algunos de los copropietarios, mientras que la innovación lo hará respecto de la totalidad de los mismos.

En el primer caso se exigirá la unanimidad, mientras que en el segundo alguna de las mayorías calificadas que establezca el Reglamento.

Más allá de que se considere la instalación de una rampa dentro del artículo 7º (mejoras, “obra nueva”) o del 8º (innovaciones) de la ley 13.512, se podrá discutir consecuentemente cuál es la mayoría aplicable e, inclusive considerarla como “innovación” para no tener que recurrir a la unanimidad. Pero lo que no se puede hacer nunca es conformarse con registrar la mayoría simple de los presentes para tener por válida esta decisión. Y menos aún que lo autorice graciosamente un organismo municipal puesto a legislar sobre materias totalmente ajenas a su competencia funcional.

Por otra parte, cuando una obra como ésta, que beneficia a un propietario o propietarios con movilidad reducida, es resistida injustificadamente o no decidida por la mayoría necesaria en la asamblea, queda expedita la vía judicial para requerir la autorización pertinente en un juicio relativamente rápido y de resultado favorable, resultando esto último razonablemente previsible.

6) REFLEXIÓN FINAL. Lo importante, lo verdaderamente importante de todo esto, es que la mayor cantidad posible (si no la totalidad) de los edificios cuenten con las rampas de acceso para las personas con movilidad reducida o para las que, temporariamente, se encuentren en la misma condición.

Pero al mismo tiempo, también es importante que los Consorcios que decidan sobre estas instalaciones, se atengan estrictamente a lo que disponen sus respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración y al marco legal específico. Y ya que están que hagan las cosas bien, legal y reglamentariamente, de modo tal de evitar cualquier tipo de impugnación de la asamblea por parte de otros copropietarios; total, la oficina municipal (la “Dgfoc”) les va a autorizar igual el trámite administrativo sin fijarse demasiado en la mayoría que decidió la obra.

Y por último, también es muy importante para la salud de las Instituciones que los funcionarios cobren conciencia de sus actos y de sus manifestaciones públicas y, sobre todo, eviten generar normas innecesarias, defectuosas y antijurídicas.

Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos^(*) antes del próximo Martes 21 de febrero a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.

(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas  del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo.

Correo de Opinión

Por favor investigue!!! por Alberto Loyarte y Asoc.

Estimado Sr. Director:
Ante la desactualización del sitio Web de Defensa del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, donde no se estipulan plazos ni condiciones para la actualización anual de los administradores inscriptos en el registro correspondiente a 2006, le agradeceré se sirvan investigar sobre el tema y publicarlo en el medio que dirige.

Agradecidendo su preocupación, lo saludo muy atentamente.

Proveedores de Bienes y Servicios

Avisos destacados

En tiempos de crisis

los gastos son fundamentales...

....y el Sistema 9041

(para la Administración de Consorcios)

es la solución más eficiente 

y al mejor costo.

Correo de Opinión

Agradecimiento personal por la Sra. Ana María Huertas

Estimado Señor Claudio García:

Mucho agradecería pudiera publicar en su Boletín de Pequeñas Noticias, mi agradecimiento personal al señor Julio Gil Dominguez por sus sinceras y valiosas críticas, ya que soy una persona que, en vida, me gusta sumar y no restar. 

Además desearía saber si el señor vive en Mar del Plata porque de no ser así, mucho lo lamento, ya que me hubiera gustado invitarlo a que se acercara a la asociación para que se sumara al a nuestro grupo y así aportar sus buenas ideas y propuestas.

También me sumo a lo que expresa el señor, puesto que siempre pensé que a la hora de trabajar y de poner el hombro sin querer sacar rédito alguno, nos encontramos con muchos que quieren ser Caciques y pocos que quieren ser Indios.

Desde ya, muchas gracias.

Correo de Opinión

¿Cuál fue la normativa? por el Arq. Jorge Marcón

Sr. Director:

Motiva la presente, solicitarle me informe por qué normativa se determinó la prórroga de las declaraciones juradas de los administradores ante la Ciudad de Buenos Aires que Uds. informan en la nota del boletín Nº 279 que se llamó "Lo que el viento se llevó". En ella dice: "El Registro Público de Administradores de esta ciudad también fue noticia en el 2005. Por primera vez, a la tradicional oposición de los administradores, se le comenzó a sumar la de los administrados. Se inició en forma tímida, cautelosa, pero con el correr del tiempo y la desición de prorrogarle a los administradores la presentacion de sus declaraciones juradas al primer semestre de este año (2006), se instaló con fuerza. A tal punto que por primera vez -frente a las denuncias recibidas- la Defensoría del Pueblo Porteña se expidió con una serie de recomendaciones adversas."

Sin otro particular

Saludo muy atentamente,

MFL

Correo de Opinión

Qué pasó con... por el Sr. Gerardo Andino

Sr. Director de PN:

Me gustaría saber qué pasó con:

1. El recurso de NULIDAD, presentada por la UCRA ante la Dirección Nacional de Relaciones del Trabajo, Empleo y Seguridad Social, sobre el CCT 378/04. (Por favor Sr. Ministro - PN Nº 217, 22/06/04);

2. La denuncia de ILEGITIMIDAD, presentada por la LCPH (Los sonidos del silencio - PN Nº 224, 10/08/04);

3. La demanda judicial por la NULIDAD, presentada por la Dip. Inés Pérez Suárez (La última palabra - PN Nº 227, 31/08/04);

4. La INEXISTENCIA de algunas escalas salariales del Convenio Colectivo (¿Quién podrá ayudarnos? - PN Nº 269, 06/09/2005);

5. La NEGACIÓN del Poder Ejecutivo del pedido de la UCRA y la APIPH (Kirchner no les concedió audiencia - PN Nº 278, 27/12/05).

6. Y tantos NO de los supuestos representantes del sector empleador para integrar las Paritarias a los verdaderos dueños, los copropietarios. (¿Hace falta mencionar los boletines de PN?)

No quiero hacer futurología pero, viendo lo que pasó, no pasará NADA.

Saludos,

Correo de Opinión

El sistema administrativo de un consorcio por el Sr. Hugo Rus

Es lamentable como algunos administradores de edificios de departamentos, deliberada e intencionalmente engañan y confunden a los propietarios a través de la manipulación de la información que brindan en las liquidaciones de expensas y reuniones de asambleas. Se oculta la cobranza de expensas en forma individual, se oculta la deuda real de los propietarios morosos, se oculta el dinero recuperado por los juicios ganados y los gastos se ponen muchas veces en forma globalizada impidiendo su análisis, su comparación. Estos se contabilizan varios meses después de la fecha en que ciertamente se produjo la salida del dinero.

Por otro lado, es bien conocido el hecho de no abonar las cargas sociales y hacer figurar en las liquidaciones de expensas las salidas de dinero para tal fin. También es común observar cómo se sustrae dinero de la Caja del Consorcio intercalando comprobantes de trabajos que nunca se efectuaron. Otras veces, se pagan abonos a proveedores por servicios ocasionales como es la destapacion de una cañería. Tal decisión, hace presumir un acuerdo de beneficios entre el administrador y el proveedor quien se asegura un ingreso mensual. 

Como el consorcio, de hecho, es un sistema y funciona como tal, estas perturbaciones engañan y llevan a saldos de caja falsos a la vez que incrementan las expensas a extremos imposibles de pagar. Luego estos saldos se van arrastrando de un mes a otro hasta ser convalidados con su aprobación en las Asambleas anuales. De esta forma solapada, el administrador le está haciendo firmar al propietario la aceptación de la defraudación y la pérdida de su derechos reclamar nada hasta ese momento. En estos delitos, muchas veces participan también los consejeros del consorcio en connivencia con el administrador y tan bien algún propietario. Estos son los primeros que aprobaran las cuentas y el saldo en Asamblea. Quedará en ridículo aquel propietario que, sin fundamento, manifieste que las expensas son caras.

Es un hecho común que los escribanos no muestren el Reglamento de Copropiedad y Administración al comprador. Por su parte, el comprador debería solicitarlo y leerlo atentamente y pedirle a la parte vendedora la liquidación de las últimas expensas abonadas.

Mas aún, el comprador debería hacerse acompañar por la parte vendedora hasta la administración para observar el libro de actas y verificar cada cuanto tiempo se realizan las Asambleas, la cantidad de personas que concurren, etc., De esta manera podría evitar a tiempo integrar un Consorcio en caos y endeudado, con expensas altísimas y con propietarios apáticos y divididos.

Como si todo esto no fuera suficiente, cada vez aparecen más organizaciones que ofrecen el servicio de ASESORAMIENTO cobrando honorarios altísimos para no solucionar nada. Los administradores renuncian o son removidos y se declaran insolventes, pero las deudas quedan al consorcio. 

Últimamente, es el mismo estado quien a través del Ministerio de Trabajo acepta que organizaciones sindicales presionen a las Cámaras de Administradores para imponer aumentos a los encargados de edificios. Por el contrario, tampoco existen tribunales que sancionen rápidamente los delitos probados de defraudación, incumplimientos de contratos y otros abusos por parte de los administradores y encargados de edificios, dejando al propietario en un estado de homeóstasis en un consorcio. La falta de organizaciones y arbitrajes que se ocupen de recibir la denuncia y rápidamente penalicen las estafas y otros abusos administrativos hacen que estas continúen y sean cada vez más graves. El desacuerdo entre los propietarios es la causa principal que no permite mantener la eficacia del sistema. Si bien es claro que la manipulación de entidades reales (personas u organizaciones) es socialmente inaceptable o legalmente prohibida y que el volumen de INCERTIDUMBRE con que las administraciones trabajan crece rápidamente y aumentan desproporcionalmente las consecuencias de los errores, nada se hace al respecto. La incertidumbre es el anatema de la administración. 

Cualquier propietario, y en cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Administración, tiene el derecho de denunciar o reclamar todo aquello que pueda resultar un perjuicio a sus intereses o a los de toda la comunidad. Para eso se ha nombrado un Consejo de Propietarios y se ha nombrado un representante legal del Consorcio. Tomemos el caso de una reparación urgente de una pérdida de agua en una unidad. Los consejeros reciben el informe y también el administrador, pero éste no cumple con la urgencia del requerimiento. Si bien es cierto que el propietario por si solo no representa a nadie, ello no es motivo para que el administrador no atienda el reclamo con la celeridad que merece. Tanto el Consejo como el administrador pueden verificar que los daños en la unidad reclamante aumentan con el transcurso de los días y en consecuencia los costos de las reparaciones. En este aspecto la Ley 13.512 es clara y no se aparta de un proceso administrativo clásico como es el de Farol por ejemplo (prever, organizar, comandar, coordinar y controlar). Ocurre que cuando no se cumple con alguna de estas funciones se cae en la negligencia y si se realizan, pero hacen mal, se cae en la imprudencia. La experiencia de un administrador tiene mucho que ver en todo esto. La irresponsabilidad es una característica común del mal administrador y la principal causa de la perturbación del sistema. Pero cuidado, la desunión entre los integrantes del Consorcio impide las correcciones y ajustes del ciclo administrativo. No participar en las Asambleas, también perturba el sistema. Adviértase que si lo escrito en el acta levantada en la reunión es la materialización de la voluntad de cada uno de los propietarios (dueños o mandantes) y éstos están ausentes, entonces no debemos esperar que el mandatario corrija su forma de proceder. 

Diez días son suficientes para repartir el acta de Asamblea y verificar que lo escrito refleje clara y sistemáticamente la verdad de los dichos sin omitir nada. En su defecto, ésta será inaceptable.

Como el Consorcio es una sociedad de intereses, la unión es fundamental para acordar y tomar decisiones. Los propietarios reunidos en Asamblea son los únicos que tienen la fuerza suficiente para ordenar al representante del Consorcio que corrija su manera de mantener informado al Consorcio y dar cumplimiento al Reglamento del mismo. Inclusive, un Consorcio unido puede detectar y expulsar cualquier elemento perturbador que pretenda sacar alguna ventaja sobre los demás propietarios. El administrador no pede perdonar expensas atrasadas o intereses punitorios. No sería equitativo y al hacerlo estaría castigando a los que pagan las expensas regularmente. No puede beneficiar a una unidad efectuándole reparaciones con cargo a las demás unidades. Debe colocar el número de factura, el nombre del proveedor, el monto total y el numero de cuotas si el trabajo se financia. Debe informar a todos por notas adjuntas a las liquidaciones los datos de la carátula de los expedientes abiertos con motivo de la iniciación del cobro judicial de expensas consignando el N° del juzgado donde fue radicada la causa, el nombre del Juez, la Secretaría, la fecha de entrada de la causa, el monto reclamado y los gastos causídicos. Lo mismo cuando haya sentencia deberá informar los fondos recuperados y estos deben pasar a integrar sin demoras y en forma clara, el saldo del Consorcio que resulta de los arqueos.

Rincón Solidario

Algo por demás raro

Hola Claudio y amigos, les escribo estas líneas para comentarles algo por demás raro.

Hace unas semanas me nombraron en un consorcio por la fuga inesperada del ex administrador. Como de costumbre, comencé a hacer las primeras averiguaciones y procedí a abonar el sueldo del encargado. Al querer pagar las cargas sociales me entero de lo siguiente:

El edificio tiene entrada por una calle pero está comunicado por las cocheras (debajo) y algunas puertas con otro edificio de la calle que está por detrás; tanto nuestro edificio, la cochera y el otro edificio tienen en común el mismo reglamento de copropiedad, el mismo libro de actas y, por ende, el mismo Cuit aunque cada uno tiene su propio administrador.

Esto -que me resulta muy raro e incordioso ya que el ex administrador de donde yo entré no pagaba las cargas sociales y metió en un juicio laboral absurdo al consorcio y por lo tanto hace solidario en responsabilidades al resto del consorcio (cocheras y el otro edificio)- tal es así que en una oportunidad embargaron los motores de los ascensores de ambos edificio ya que no se aportaba a la obra social cuando estaba al día uno de los consorcios.

Por lo expuesto, la consulta es la siguiente: atenti los contadores y abogados, sin modificar el reglamento, ¿se puede solicitar la apertura de nuevos CUIT y digo sin modificar el reglamento ya que no se alcanza el 100% del acta que permita el nuevo reglamento.

Si algún administrador lee esta consulta y conoce alguna salida les solicito me den una mano.

Atte.

Luis Alberto

(18/1/2006)

Mi estimado Luis Alberto:

Ante todo, muchas gracias por su consulta: demuestra su confianza en la calidad de los servicios que presta "Pequeñas Noticias" y en nosotros, sus pequeños colaboradores.

Ahora sí, pasando al tema que nos cuenta, debo señalar que, al contrario de lo que Ud. comenta, ES DEMASIADO COMÚN la "fuga" de algún administrador.

Y, lamentablemente, ese MAL administrador hace quedar mal a todos los administradores en general.

Justamente, ese es el motivo por el cual SIEMPRE recomiendo que cuando se elige un administrador, no debe el consorcio fijarse en el costo de los honorarios, sino en la solvencia, en la profesionalidad, y en la antiguedad en el rubro, entre otras muchas características.

Además, por supuesto, los consorcios deben  indagar si el administrador está inscripto a alguna asociación profesional y, en la CABA especialmente, que esté inscripto en el Registro de Administradores, en cumplimiento de la Ley 941.

Fíjese que en la CABA existían inscriptos más de 3900 administradores (hay muchos más pero al ser "ad honorem" y ser co-propietarios, no se han inscripto), y de esos, solo se re-inscribieron alrededor de 400 !!!!

Y no hablemos de los que no se pueden re-inscribir por tener causas judiciales ...

Sería loable que exista algún "colegio profesional" como vienen reclamando algunas Entidades de gran importancia mas, muy a mi pesar, los copropietarios se oponen alegando ligeramente que ello solo traería aumentos en los honorarios del administrador y, con una miopía muy severa, no aciertan a vislumbrar algunas ventajas que traería el estricto control de la matrícula y la intervención ética en la actuación profesional, atento las innumerables denuncias que la mayoría de los CONSORCISTAS tienen contra su administrador (algunas totalmente infundadas y otras no tanto).

Como siempre, y acudiendo al refranero criollo, "lo barato, siempre sale caro".

Porque, como Ud. mismo afirma, sí se ahorró dinero pagando pocos honorarios, pero el administrador que los DEFRAUDÓ (art. 173 del Código Penal de la Nación), los comprometió en deudas "absurdas" (como Ud. mismo afirma) que MULTIPLICAN varias veces el efímero ahorro.

Pasando ya al segundo tema que trae a colación sobre la "división" de los edificios, debo señalar que ese tema es sumamente complejo.

Ya me ha tocado intervenir en tema similar en dos ocasiones.

La legislación vigente impide dividir UN CONSORCIO en dos entes fiscales. Y hace bien. El consorcio es un ente que se registra, se inscribe, existe jurídicamente, aún cuando todavía los Jueces y los Legisladores no se pusieron de acuerdo en "qué tipo" de personería jurídica le corresponde.

Porque en temas jurídicos, sobre la responsabilidad, sobre el cumplimiento de las obligaciones, el responsable de todo es EL CONSORCIO, es decir, el organismo o ente "in totum". No "por cada edificio".

He visto un consorcio sub-dividido a los fines de su administración en cuatro edificios y en las cocheras que componen ese consorcio, y eso lo permitía expresamente el Reglamento de copropiedad.

En otro edificio, en zona norte de la Capital Federal, un consorcio tenía DOS edificios unidos por el sótano y cocheras y también quería "dividirse" por la doble administración.

En primer caso, era totalmente imposible la subdivisión del consorcio porque compartían muchísimas cosas, entre ellas un inmenso patio central de casi media manzana, jardines comunes con jardineros, calles y pasillos internos, iluminación del inmenso predio, etc. etc.

En la segunda situación, SÍ fue posible la subdivisión del consorcio pero hubo que construir un tanque inferior para cada edificio, bombas de elevación separadas (cada edificio tenía su propio tanque superior), tabicar el doble acceso de cocheras, y modificar reglamento (previa unanimidad que SÍ fue posible), modificar escrituras de propiedad de las viviendas, etc. etc.

En otro caso totalmente distinto, SÍ PUDE subdividir un consorcio de propietarios, de la galería comercial que estaba en la planta baja y primer piso, a pesar de tener algunos servicios en común (compartían el sótano) gracias a unos errores que encontré en el reglamento de copropiedad. Pero creo que fue un milagro más que una ciencia jurídica.

De cualquier forma, la AFIP considera, según la legislación vigente, que UN CONSORCIO es UN solo ente fiscal. Y ese solo ente fiscal es el que debe tributar aportes y cargas como empleador "in totum", es decir, por el total del consorcio. Y por consorcio, en "su caso", SON LOS DOS EDIFICIOS que constituyen "su" consorcio.

Como ya puede colegir, cada caso es diferente.

Y en "su caso" podría existir alguna solución, pero lamento decirle que deberá consultar a un abogado especialista en el tema. Ese abogado estudiará "muy" detalladamente el texto del Reglamento de copropiedad, y buscará "alguna" posible solución (SI EXISTIESE). O le informará que no existe posibilidad alguna y, entonces, debería proceder como normal y legalmente corresponde.

Si el reglamento previese la administración separada de cada edificio la solución es fácil. Pero fácil no significa "barata". 

Porque "su" torre o edificio podrá pagar la la deuda, y DESPUES podrá "repetir" contra la otra torre, o contra el otro administrador por la parte que corresponde a ese edificio o torre.

Aclaro que "repetir" significa, en términos leguleyos, que podrá pedir que se le devuelva el dinero pagado.

Pero si el reglamento de copropiedad previese solo UNA administración entonces el procedimiento es claro: se deberá unificar la administración (previo llamado a Asamblea siguiendo el procedimiento que establece el reglamento de copropiedad).
Y después, como entenderá, el administrador único podrá pagar la deuda o asumir el pago en cuotas. Por todo el consorcio. Y si algun co-propietario de cualquier torre o edificio no paga, ejecutará las expensas impagas.

Expensas que, como se imagina, encarecerán SÍ o SÍ para todos los co-propietarios.

Solo me resta darle un pequeño consejo, aunque el refrán diga que "consejo no pedido es mal recibido": jamás recurra a artilugios ilegales para lograr la "separación" de las administraciones de los edificios porque recuerde que, como administrador, SOLAMENTE ES SU RESPONSABILIDAD PERSONAL si recurre a falsificaciones de instrumentos privados o públicos.

Seguidamente, le transcribo los artículos del Código Penal, para que comprenda lo que le digo:

292º.- El que hiciere en todo o en parte un documento falso o adultere uno verdadero, de modo que pueda resultar perjuicio, será reprimido con reclusión o prisión de uno a seis años, si se tratare de un instrumento público y con prisión de seis meses a dos años, si se tratare de un instrumento privado. ///

293º.- Será reprimido con reclusión o prisión de uno a seis años, el que insertare o hiciere insertar en un instrumento público declaraciones falsas, concernientes a un hecho que el documento deba probar, de modo que pueda resultar perjuicio.

294º.- El que suprimiere o destruyere, en todo o en parte, un documento de modo que pueda resultar perjuicio, incurrirá en las penas señaladas en los artículos anteriores, en los casos respectivos. ///

296º.- El que hiciere uso de un documento o certificado falso o adulterado, será reprimido como si fuere el autor de la falsedad.

Ud. se preguntará: ¿y quién puede alegar perjuicio (como dice el Código Penal)?. Simple: cualquier co-propietario con el que Ud. no simpatice.

Sin otro particular, y esperando haberle aclarado un poco la situación, lo saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J Brailovsky

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina

Rincón Solidario

Representaciones

Estimados amigos:

Antes de plantearles mi consulta les deseo que como ha venido ocurriendo, también este nuevo año les resulte exitoso.

Mi consulta es sobre las representaciones en las asambleas: en nuestro consorcio el Reglamento de Copropiedad sólo especifica sobre el tema, que los copropietarios pueden hacerse representar en las asambleas, no dando ninguna precisión sobre la cantidad de copropietarios que cada uno puede representar.

Por tradición, desde que se formó el consorcio (año 1979), las representaciones siempre se limitaban a dos por copropietario; en el año 1998 y a raíz de que un copropietario presentó del orden de las 20 autorizaciones, la asamblea protestó pero el causante argumentó que nada estaba dispuesto en el consorcio sobre la cantidad máxima autorizada; así era en realidad y por esa razón la asamblea decidió que a partir de ese momento, las representaciones se limitarían a dos como máximo por copropietario lo que consta en el acta respectiva sin que la misma fuera nunca observada por algún copropietario que no estuvo presente en la asamblea; (por si fuera de interés dicha asamblea contaba con la presencia de más del 60% de los consorcistas).

Esta regla se observó sin inconvenientes hasta el pasado año 2005 en que a raíz de una votación por un hecho llevado adelante por el consejo de administración en connivencia con el administrador y resistido por gran parte de los consorcistas, el administrador permite que dos propietarios que apoyaban su proyecto se presenten con más de dos representaciones. Pese a mi insistente protesta y la de otros asambleístas como así también a cartas documentos enviadas impugnando el procedimiento, el administrador manifiesta que ello es válido por cuanto el Reglamento no especifica límite alguno al respecto y que lo decidido por la asamblea de 1998 no es válido por cuanto modifica el Reglamento y no contaba con el quórum correspondiente o bien que si lo contaba el Reglamento no había sido debidamente actualizado.(dicha modificación requiere los 2/3).

No resulta novedoso el accionar del administrador cuyo arbitrario proceder suele ya ser muy frecuente.

Ante la proximidad de una asamblea ordinaria desearía saber cuál debe ser nuestra actitud sobre la cantidad máxima de representaciones.

Desde ya, mi agradecimiento por la aceptación de esta consulta.

Los saluda muy atentamente.

Juan Carlos

(14/1/2006)

Estimado Lector de PN:

Como bien Ud. sabe el reglamento de Administración y Copropiedad es ley entre las partes por aplicación extensiva del art.1197 del Código Civil, siempre en juego armónico con el art.1198 del mismo plexo (CNac.Civ, Sala D 05/09/61, LL 105-132; CNEsp.Civ. y Com., Sala IV 05/08/80, Rep. ED 17-182; CNEsp.Civ. y Com. Sala IV 30/06/83, ED 105-620; CNCiv. Sala F 09/10/90, LL 1991 A-400; CNCiv. Sala F 29/03/96, LL 1997 D-119; entre muchas otras sentencias).-

Por ello, sabiamente, en su art.9, la ley 13.512 establece que " …Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios.Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad…".- 

En el caso de referencia, la modificación o, aún, extremando el razonamiento, la reglamentación de la cláusula estatutaria no revistió los presupuestos fijados por la normativa vigente.-

En doctrina, hablamos de cláusulas obligatorias (art. 9º, segunda parte de la ley de PH y 3º del decreto reglamentario 18.734/49) y facultativas y de estatutarias y reglamentarias, según conlleven o no éstas últimas afectación patrimonial. Las primeras necesitan, conforme la opinión mayoritaria de los autores y de la jurisprudencia de nuestros tribunales, la unanimidad de los componentes del Consorcio para su reforma o modificación, mientras las otras ameritan lo dispuesto en el art.9º primera parte de la ley de PH.-

En todos los casos, deberá procederse conforme lo regula la cita que hiciéramos arriba, ya que de no ser así se pondrían en juegos valores y garantías legales superiores, puesto que quienes no participaron de asambleas que han aprobado modificaciones del Reglamento - allende se cubriesen o no las mayorías necesarias requeridas- o bien se incorporasen posteriormente al Consorcio no tendrían conocimiento de ello, ya que la letra del instrumento nada diría sobre esos temas tratados.-

Así, toda resolución contraria al reglamento -en el caso en cuestión, la limitación del número de representados- cuando verse sobre normas derogables o cuya regulación corresponde a los partícipes, implica en realidad una modificación de ese reglamento, lo cual en tanto no se verifique conforme al procedimiento y con los recaudos pertinentes, resulta un acto anómalo que no puede producir efectos como decisión reformadora.-

Los jueces han dicho que : "Si los artículos del reglamento de copropiedad involucrados en el litigio no se prestan a la menor duda, no concurre la premisa del art.218 del Código de Comercio, particularmente la del inc.4º de dicho artículo, es decir, que deba ser necesario interpretar la cláusula del contrato" (CNCiv., Sala E, 03/12/96, LL 1997-B-805).-

Sin embargo, la doctrina de fallos ha llegado a la conclusión que "…Las cláusulas del reglamento de copropiedad necesariamente deben correlacionarse entre ellas y con cualquier otra que tenga atinencia con la cuestión planteada, por formar un todo en total de cuya interpretación en conjunto no puede prescindirse como única forma de poder llegar a una solución justa y congruente" (CNEsp.Civ.yCom., Sala V, 18/10/83, ED 110-376).-

Ante ello, la aplicación abusiva de algún precepto reglamentario (en los términos del 1071 del CC), no daría lugar al planteo judicial de uno o más comuneros?

Queda instalado el interrogante, sobre el sustrato que el Reglamento es el Estatuto que regirá a los efectos de fijar los derechos y obligaciones de los titulares de derechos reales de propiedad horizontal en un edificio de modo tal que determine los límites que reciprocamente se imponen los propietarios.-

Saludo a Ud. con mi mayor consideración.-

Dr. Jorge Resqui Pizarro  

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro  es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

Soy propietaria de un departamente de un edificio en el cual renunció la administradora y hasta tanto se decida por un nuevo administrador voy a liquidar el sueldo del encargado. 

Necesitaría que por favor me ayuden con una consulta: el mismo está de licencia por enfermedad y el remplazo es la esposa,a quien la administradora le liquidó el sueldo de diciembre, y ahora hay que liquidar las cargas sociales.

¿Cómo la pongo en el 931? y si la licencia es muy amplia porque lo operaron del corazón... ¿cómo sigue la historia si al finalizar el reemplazo, hay que liquidarle, SAC y vacaciones proporcional? y ¿cómo doy el alta en la AFIP? 

Gracias por su amabilidad y espero su respuesta 
Isabel
(2/1/2006)

Estimada Isabel:

Le adelanto que lamentablemente no podré responder con precisión sus preguntas por no contar con algunos datos fundamentales. Igualmente debo advertirle que la esposa del encargado, por Ley 12.981 no puede ser suplente del marido, por lo que el alta en la AFIP debería darla –en su caso– como ayudante.

Me parece interpretar de su pregunta que la enfermedad que sufre el encargado es reciente e inculpable, es decir, no es laboral. En este caso el pago del sueldo al mismo (con cobertura gremial) incluirá, naturalmente, todos los rubros que componen su recibo habitual. Al respecto le aconsejo leer el art. 27 del CCT 378/2004, cuyo texto completo, al igual que el de la ley 12.981, se encuentra en nuestra página web www.ligadelconsorcista.org.

Le aconsejo un asesoramiento letrado específico con acceso a la documentación tanto del encargado como de su esposa, en especial los recibos de sueldo, dado que una inscripción errónea usualmente trae aparejado un perjuicio patrimonial para el Consorcio.

Cordialmente,

Dra. Victoria Loisi

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La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C"

¿Qué significan las siglas?

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

AIPH: Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

CAPRA: Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina

CCT: Convenio Colectivo de Trabajo

CGP: Centro de Gestión y Participación de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria

FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

FRA: Fundación Reunión de Administradores

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal

Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 282 (2ª edición)

Fecha de publicación: 7 de febrero de 2006

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