Penalmente responsable

[BPN-07/03/06] "Si el administrador hace las cosas bien no va a tener problemas civiles, penales, ni de ninguna naturaleza", sentenció el Dr. Marcelo Savioli Coll autor del libro "Responsabilidad penal del administrador de consorcios en propiedad horizontal" que si bien Rubinzal – Culzoni Editores lo publicó en octubre de 2005 en nuestra ciudad vio la luz en las vidrieras de las librerías en las últimas semanas.

En una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias, contó que la idea de publicar un libro sobre este tema surgió de una tesis que presentó hace unos tres años en la Universidad de Salamanca de España y en la que expuso su mirada sobre las figuras jurídicas más recurrentes en las que se ve involucrado el administrador de consorcios.

"La defraudación por administración fraudulenta y por retención indebida son las principales figuras jurídicas en las que se ve involucrado penalmente el administrador..." subrayó el abogado marplatense y explicó que éstas surgen "del mal desempeño de su función. Cuando no hace las cosas bien provoca perjuicios, siendo de esta forma infiel a sus administrados".

Según él, en los últimos años los administradores han ido tomando conciencia de que "si tienen conductas que pueden perjudicar los intereses de las personas que administran pueden configurar delitos penales y de esta forma pueden tener problemas muy graves".

El Dr. Savioli Coll, que en sus años de profesión le ha tocado representar tanto a administradores como a consorcios o propietarios damnificados, señaló que en la ciudad de Mar del Plata, en su momento, hubo un juicio a un administrador que marcó un punto de inflexión en la historia consorcial local: "se lo llevó a juicio oral (por ser infiel a sus administrados) y sorpresivamente se lo condenó a una pena de cumplimiento efectivo. Lo metieron preso".

Explicó que esa sentencia "fue durísima. No es común que haya procesos penales que investiguen el delito de administración fraudulenta y tampoco que haya juicios orales. Además, y esto es lo más excepcional de todo, no solamente existió el proceso y se hizo el juicio sino que lo condenaron, lo detuvieron y lo mandaron a cumplir la condena a la cárcel de Batán cerca de Mar del Plata.

"Yo creo que en Mar del Plata los consorcistas están muy al tanto del patrimonio del consorcio y de lo que pasa en sus administraciones", consideró el Dr. Savioli Coll. Por otra parte, agregó que los propietarios "están cuidando bien de su patrimonio, intervienen en las asambleas, se asesoran, se reúnen e intercambian ideas. Me parece que eso es algo que se puede observar claramente".

Al mismo tiempo, sostuvo que la mayor preocupación de los consorcistas es "que lo que se está pagando en conceptos de expensas se vea reflejado en el edificio y que se cumpla correctamente con las deudas. Que se pueda seguir la ruta del dinero y ver que está invertido, que no se dilapidó y que nadie se lo llevó al bolsilla cuando no corresponde".

Sobre las posibles soluciones al conflicto consorcistas vs. administradores el Dr. Savioli Coll destacó que "los administradores, a medida que pasa el tiempo, se van profesionalizando... van haciendo más nítidas sus funciones... ya no es tan casero como se veía antes".

Consideró que este cambio tiene que ver no sólo con "la profesionalización de los administradores existentes sino que también hay algunos profesionales como contadores, abogados o arquitectos que se interesan por llevar a cabo esa función porque les gusta, porque se sienten con conocimientos para abordarlos o quizás, porque haya muchos profesionales de su tipo en el mercado y esa es una buena veta".

Por último, concluyó que "los profesionales, de esta forma, van ganando terreno por sobre los que no lo son".

Destacó que para hacer una denuncia, el propietario  tiene que contar con fundamentos: "a veces se inician denuncias porque formularlas es gratis. No cuesta nada, ni tiempo ni plata y esto provoca –por otra parte- que se denuncien hechos que no son delitos y que son absurdos".

Asimismo, explicó que si se produce un delito penal es el Estado, de oficio, el que debe querellar, que cuando el propietario observa una irregularidad lo trasmite a las autoridades por medio de una denuncia y en ese momento decidir "si desea ser querellante o no serlo. Puede ser meramente un denunciante y trasmitir que algo está pasando".

Sin embargo, advirtió que "si quiere tener más fuerza en sus peticiones y quiere que la causa avance, además de ser denunciante se debe presentar como querellante: como particular damnificado".

Red de Consorcistas Damnificados

[BPN-07/03/06] "Decidimos crear Red de Consorcistas Damnificados (RCD) para atender al consorcista en forma personal. Queremos acompañar a la gente en todo lo que podamos", destacó la presidenta de Red de Consorcistas Damnificados, Lic. Evangelina Antonia Perri.

Esta nueva asociación civil sin fines de lucro, inscripta desde el 15 de diciembre de 2005 en el Registro de Organización y de Acción Comunitaria con el número 2758, tiene como propósito "comprometerse frente al problema del consorcistas en la búsqueda de soluciones, aportando ideas y conocimiento para tratar de resolver conflictos".

En una entrevista con Pequeña Noticias, la Lic. Perri recordó que el proyecto de conformar la RCD empezó de manera informal en noviembre de 2004 y que ahora, ya constituidos como asociación, quieren "ayudar y orientar en forma pacífica a los consorcistas evitando tener que llegar a instancias judiciales".

El objetivo de esta red es poder colaborar frente a los problemas que se les presenta a los vecinos dentro de su consorcio. En este sentido, "los miembros (del RCD) están dispuestos a realizar la defensa en forma genuina y equilibrada, involucrándose en la búsqueda de soluciones pacíficas previas a instancias jurídicas".

Al mismo tiempo, subrayaron que el asesoramiento está dirigido principalmente a "personas de edad avanzada, discapacitados y desprotegidos en el conocimiento y defensa de sus derechos".

Según la Lic. Perri, los problemas que afectan a los consorcistas -y sobre los que tendrán que asesorar- son variados: "está el administrador que no escucha al consorcista y que se siente dueño de la propiedad, los problemas con los encargados debido a que a veces no actúan como corresponden, los sueldos que suben y las expensas que se incrementan detrás de los sueldos...".

Destacó que el asesoramiento estará a cargo, en gran parte, de la comisión de RCD que "sabe sobre la temática del consorcio". Además, informó que cuentan con integrantes de la comisión que hicieron un curso de administración de consorcios, dos personas que saben liquidar sueldos y expensas y dos abogados. Incluso pueden, de ser necesario, tener asesoramiento de contadores".

Desde RCD informaron que llevarán adelante una tarea continua que les permita conocer todo lo que sucede dentro de la sociedad consorcial. La idea es "buscar, registrar y divulgar información actualizada que responda a las necesidades efectivas de los condominios y sobre todo el conocimiento de sus derechos y obligaciones".

Subrayaron que estarán abiertos al diálogo y uno de sus propósitos será "interactuar constantemente con entidades afines o complementarias para la obtención de fines comunes".

A su vez, entre sus objetivos figura "incidir en los distintos organismos de Gobierno para dictar y o mejorar leyes o normas relacionadas con la comunidad consorcial, además de procurar que las diversas entidades de aplicación y control "realicen una gestión idónea que garantice su efectiva defensa".

Al servicio del consorcio

[BPN-07/03/06] "Nosotros estamos convencidos de que la creación de un Colegio Público de Administradores le va a servir más a los consorcios que a nosotros (los administradores)", destacó el Adm. Guillermo Isla Vieyra, vicepresidente de la Cámara de Administradores de Bahía Blanca y Zona (CABByZ).

En una entrevista con Pequeñas Noticias, el Adm. Isla Vieyra subrayó que "una de las principales aspiraciones que se encuentra en el estatuto social de la entidad es la creación de un Colegio Público de Administradores". En este sentido, señaló que están apoyando un proyecto presentado en la Honorable Cámara de Senadores de la Provincia de Buenos Aires por la Senadora Nora Estrada (PJ)."

"Este proyecto fue presentado en octubre o noviembre... y lo vamos a pelear con todo. Es lo único que nos interesa porque el actual  registro público de administradores, por más que haya un control mayor de la municipalidad, no va a servir de mucho en Bahía Blanca", advirtió.

"La idea es dar a la sociedad consorcial la posibilidad de que conozca lo que es vivir bajo el régimen de propiedad horizontal", reflexionó el Adm. Isla Vieyra. Aunque advirtió que "si después la gente se quiere autoadministrar que lo haga. Están en todo su derecho porque la ley, inclusive, no exige nada. Pero al menos que sepan los riegos que están corriendo".

Explicó que, de crearse un colegio público de administradores, el consorcio va a poder tener un administrador colegiado que "por lo menos, va a contar con un seguro de mala praxis, y eso ya es bastante. Ahora las macanas que se manda un administrador las paga el consorcio".

Recordemos que el Adm. Isla Vieyra había destacado a este medio que en la ciudad de Bahía Blanca son muchos los propietarios que se autoadministran y que gran parte de ellos no están suficientemente capacitados para el tema y que, por falta de información, "están haciendo unos líos bárbaros".

El Adm. Isla Vieyra destacó que uno de los objetivos principales de la colegiación es la capacitación, "que el consorcista sepa que si el administrador está colegiado por lo menos tiene los conocimientos necesarios".

Además, resaltó que de crearse un colegio "supuestamente, también habrá un tribunal disciplinario que va a funcionar como en todos los colegios, como el de abogados y el de escribanos". Por último subrayó que de esta forma "los propietarios van a tener dónde hacer denuncias".

En otro orden de cosas evaluó como "interesante" que en Mar del Plata se haya creado un tribunal arbitral que ya "está en funcionamiento. Ya sabemos lo que es la Justicia Ordinaria: es todo eterno. Para algunos litigios sería conveniente, inclusive, para el cobro de expensas porque acelera la resolución del conflicto".

Explicó que anteriormente hubo dos proyectos de ley en la Cámara de Senadores de la Provincia de Bs. As. y que uno fue el presentado por el senador Raúl Lamaquia. "Nosotros fuimos a pelearlos y no salieron porque realmente -y siendo sincero porque participé de algunas reuniones de las comisiones del senado- fue deplorable y bochornoso ver los legisladores que tenemos".

Una mano lava la otra...

[BPN-07/03/06] Hace más de siete meses, las Sras. Flor María Ibáñez y Rita Zurita se reúnen todos los miércoles de 17 a 19 para asesorar en forma gratuita a los consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El objetivo de estas dos vecinas participativas es escuchar los conflictos que tiene la gente dentro de sus edificios y tratar de aportar soluciones.

Si bien trabajan en las instalaciones del partido "Autonomía Popular" ubicado en Perón 2203, resaltaron que las autoridades de este bloque no les exigieron afiliarse al partido ni compartir su ideología: "nos dejaron asesorar a los vecinos porque ellos quieren llegar a toda la sociedad, estar en más contacto con la gente. La verdad que nunca tuvimos ningún problema con ellos", señaló la Sra. Ibáñez.

En un ameno diálogo con Pequeñas Noticias, recordaron que se conocieron en el Colegio Nº 14 Cornelio Saavedra donde el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires daba cursos de propiedad horizontal. Así fue que, a partir de sus inquietudes y observando la gran cantidad de conflictos que surgen dentro de la sociedad consorcial, decidieron crear un espacio para poder resolver las consultas de la gente teniendo en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento.

Por otra parte, proponen que "los consorcios se unan e intenten sacar un agregado a la ley para que puedan contar con abogados, contadores e ingenieros. El mismo Colegio de Abogados debería prestar este servicio con honorarios más bajos. Un abogado podría estar asesorando a diez consorcios".

En este sentido, la Sra. Ibáñez –que fue tesorera de la Sociedad de Inquilinos de la República Argentina- subrayó: "el Gobierno tendría que subsidiar a los consorcios, darles servicio de abogados, ingenieros y contadores teniendo en cuenta que éstos les dan muchas ganancias a través de la AFIP, por medio de las contribuciones que se tributan con los sueldos de portería".

La Sra. Ibáñez destacó que ella siempre le dice a los propietarios que "lean la ley y el reglamento y se van a dar cuenta lo que deben hacer" y señaló que aún "no puede entender cómo hay gente que vive en un edificio hace más de ocho años y no tiene ni libros, ni planos".

Según Ibáñez el problema más común que trae el consorcista es que "las expensas son caras y los constantes sobreprecios que deben pagar". Asimismo, la Sra. Zurita advirtió que otro de los problemas es "la mala liquidación de sueldos de los encargados. Algunos de más y otros de menos. Los mismos propietarios vienen a quejarse y cuando uno lee las expensas de sus consorcios es fácil darse cuenta de los errores cometidos".

La Sra. Ibáñez destacó que "hay muchos entidades de administradores. Están los administradores de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), los de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y están los Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH)" y advirtió "es como un nido de ratones en donde ninguno quiere perder. Todos tratan de ver quién puede sacar más queso".

Según ella, "no es que la ley esté mal hecha sino que hay cosas que agregarle porque los administradores a la ley, en todas las asambleas, la pasan por alto". En este sentido, consideró que la única herramienta con la que cuentan los propietarios para hacer valer sus derechos son las asambleas: "es el ámbito de nuestra defensa, allí podemos hacer los descargos para que se hagan las cosas bien dentro del edificio".

Por otra parte, Rita consideró que los conflictos se van a resolver en la medida en que los propietarios "concurran a las asambleas. Eso de que vaya un propietario con cinco poderes no sirve. La cuestión es que si uno tiene un patrimonio tiene que defenderlo". Resaltó que "el tema sería que el copropietario se comprometa a elegir un buen administrador y después que éste desempeñe bien sus funciones".

Asimismo, destacó que apoya la creación de una carrera universitaria pública y gratuita "el administrador tiene que estar formado. Administrar no es una tarea sencilla y si esta formación la diera el Gobierno sería mucho mejor".

Cinco candidatos en busca de un rectorado

[BPN-07/03/06] La asamblea universitaria que se realizará en abril decidirá quién será el nuevo rector de la Universidad de Buenos Aires (UBA) y, seguramente, con esta decisión se podrá empezar a definir cuáles serán los lineamientos generales que seguirá a partir de ahora la UBA.

El nuevo rector tendrá tareas de suma responsabilidad a su cargo porque deberá manejar un presupuesto de 315 millones de pesos, la formación de 300 mil alumnos y el 30 por ciento de la investigación científica del país.

Hasta el momento son cinco los candidatos al cargo: el actual rector y ex decano de la Facultad de Medicina, Dr. Guillermo Jaim Etcheverry, el Dr. Aníbal Franco, veterinario y director de la Escuela de graduados, el decano de Agronomía, Fernando Vilella, el Dr. Pablo Jacovkis decano de la Facultad de Ciencias Exactas y el Dr. Atilio Alterini, decano de la Facultad de Derecho.

Recordemos que según Fundación Reunión de Administradores, el Dr. Alterini firmó un convenio por cinco años con esta entidad. A partir de este acuerdo, los administradores podrían estudiar en una universidad pública una carrera que les otorgaría el título oficial de Administrador de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, todavía no hay definiciones concretas respecto a cómo va a dictarse esta carrera –aún no hay fechas para la inscripción y no está definido si se necesita el Ciclo Básico Común (CBC) para cursarla- y sólo se comenzaron a dictar seminarios pagos a cargo de FRA.

"Es muy prematuro hablar de ser rector: primero hay que discutir proyectos como la Ley Universitaria, o el ordenamiento de los reglamentos que están en un estado un poco caótico", destacó Alterini.

Según el matutino Clarín, el pensamiento del Dr. Alterini se ubica dentro del proyecto de Mariano Moreno. Desde esta mirada sueña con una UBA "que vuelva a ser referente en cuestiones de actualidad, de lo que necesita la Argentina. La Argentina es lo que es la UBA, por el peso específico que tiene la UBA", subrayó.

En busca del lider perdido

[BPN 7/03/06] Los seres humanos formamos parte de un complejo entramado social en el que el ejercicio de la autoridad es un fenómeno constante y universal. Cada día millones de personas interactúan dándose una multitud de relaciones que suponen jerarquía, subordinación, transmisión de decisiones, divergencias y aceptación.

Dentro de la sociedad consorcial interactúan administradores, propietarios, encargados, inquilinos y proveedores y cada uno de ellos forman grupos en los que comparten determinados valores y objetivos. Al mismo tiempo, establecen diferencias con los otros a tal punto que hoy no se puede decir que exista un único grupo en representación de ningún sector.

Si bien todos forman parte de una misma comunidad, integran grupos autónomos en el que interactúan y en el que, sin embargo, normalmente también aparecen diferencias. Cada uno de étos está abocado a la construcción de su propia legitimidad y representación. Todo esto sucede independientemente de algunos que, salteando algunas condiciones indispensables y necesarias, se arrogan la representatividad de todo un grupo e inclusive de su liderazgo.

Para el sociólogo Max Weber toda relación social supone siempre la presencia de algún grado de poder. Este autor entiende al poder como un fenómeno sociológicamente amorfo: impregna todas nuestras relaciones sociales y no se genera a partir de él una estructura social específica "toda suerte de constelaciones posibles pueden colocar a un hombre en la posición de imponer su voluntad a una situación dada".

Muchos han sido los autores que reflexionaron sobre este fenómeno, Pequeñas Noticias quiso presentar la mirada de dos de los máximos exponentes que analizaron estos temas con el objetivo de que todos podamos reflexionar sobre actitudes y acciones cotidianas propias y ajenas.

Weber plantea una diferencia entre poder y dominación. El poder lo define como una probabilidad: la de imponer la propia voluntad dentro de una relación social, aún contra toda resistencia y cualquiera sea el fundamento de esa probabilidad. En cambio, por dominación entiende la probabilidad de encontrar obediencia a un mandato de determinado contenido entre personas dadas.

En este sentido, el autor plantea que el concepto de dominación debe ser más preciso, implicando necesariamente la probabilidad de que un mandato sea obedecido. Además, aclara que esta representación puede tener diferentes bases, tanto legítimas como ilegítimas, aunque él decidió centrar su análisis en las formas legítimas de dominación, lo que el llama autoridad, en una relación donde A obedece a B porque reconoce que B tiene autoridad sobre él.

Distingue tres tipos puros de legitimación y en el que se pueden vislumbrar diversos tipos de líderes. El fundamento primario de su legitimidad puede ser:

De carácter racional: (autoridad legal) descansa en la creencia en la legalidad del ordenamiento y del derecho de mando de quienes están llamados a ejercer tal autoridad. Esta autoridad puede tomar variedad de formas.

De carácter tradicional: (autoridad tradicional) descansa en la creencia cotidiana en la santidad de las tradiciones que rigen desde tiempos inmemorables, y en la legitimidad de los señalados por la tradición para ejercer la autoridad.

De carácter carismático: (autoridad carismática) descansa en la entrega (extracotidiana) a la santidad, al heroísmo o ejemplaridad de una persona y a las ordenaciones por ella creadas o reveladas.

Ahora bien, otro aspecto a considerar es cómo se logra establecer una creencia ya sea dentro de cada entidad o de la sociedad en sí misma. El semiótico Charles Sanders Peirce reconoce la existencia de métodos para establecer la opinión o fijar la creencia.

El método de la tenacidad implica simplemente la voluntad de creer en algo verdadero sin tomar en consideración alguna creencia o evidencia contraria de ello. Es utilizado para sostener creencias que uno quiere retener.

El método de autoridad busca establecer creencias por imposición a la población de creencias sostenidas por aquellos que están en alguna posición de poder sobre otros.

En el método de la opinión pública la fijación de la creencia se establece no por imposición de un conjunto de creencias sobre los miembros de una comunidad sino por la adopción entusiasta de un conjunto de creencias por mutuo acuerdo.

El método a priori es el que establece creencias sobre la base de lo que es conveniente para la razón. El objetivo es establecer un conjunto universal de creencias fundamentales, independientes de cada comunidad pero basadas en lo que es común a cualquier de sus miembros.

En el método de indagación se fortalece la autocrítica, no se emplea fuerza o coerción en su intento de lograr consenso. Se emplea el consenso como base esencial de todas las decisiones.

Es decir, que está en cada uno de nosotros trabajar a partir del consenso o simplemente hacer uso de una jerarquía superior por sobre el resto. 

Contra los topes por despidos

[BPN-07/03/06] La Justicia laboral de la ciudad de Rosario, falló a favor de un trabajador de 34 años de antigüedad que se desempeñaba como viajante en una importante empresa de alimentos y que fue despedido sin justa causa por reestructuración en la misma. Se le liquidó la indemnización por antigüedad aplicando un tope de $910 mensuales, según el convenio de los viajantes, a pesar de que llegó a cobrar $4.400 por la actividad que realizaba.

El empleado se desempeñó hasta fines del año 2001 y ahora la Justicia le da la razón en primera instancia, por lo que podrá exigir el pago que considera adeudado.

La Corte Suprema declaró inconstitucional el artículo 245 de la Ley de Contrato de Trabajo que trata el tema de los topes salariales por entender que al existir una gran diferencia entre el salario normal y el fijado por los topes, se estaba cometiendo una maniobra confiscatoria.

El artículo en cuestión dice: "Indemnización por antigüedad o despido: En los casos de despido dispuesto por el empleador sin justa causa, habiendo o no mediado preaviso, éste deberá abonar al trabajador una indemnización equivalente a un (1) mes de sueldo por cada año de servicio o fracción mayor de tres (3) meses, tomando como base la mejor remuneración mensual, normal y habitual devengada durante el último año o durante el tiempo de prestación de servicios si éste fuera menor.

Dicha base no podrá exceder el equivalente de tres (3) veces el importe mensual de la suma que resulte del promedio de todas las remuneraciones previstas en el convenio colectivo de trabajo aplicable al trabajador, al momento del despido, por la jornada legal o convencional, excluida la antigüedad. Al Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social le corresponderá fijar y publicar el promedio resultante, juntamente con las escalas salariales de cada Convenio Colectivo de Trabajo.

Para aquellos trabajadores excluidos del convenio colectivo de trabajo el tope establecido en el párrafo anterior será el del convenio aplicable al establecimiento donde preste servicios o al convenio más favorable, en el caso de que hubiera más de uno.

Para aquellos trabajadores remunerados a comisión o con remuneraciones variables, será de aplicación el convenio al que pertenezcan o aquel que se aplique en la empresa o establecimiento donde preste servicios, si éste fuere más favorable.

Fuerte aumento en el 2004

[BPN-07/03/06] La información estadística brindada por la Superintendencia de Riesgos del Trabajo (SRT) para el pasado año 2004 muestra un aumento de los accidentes de trabajos del 19,39% con relación al año 2003 y de un 43,83% si se lo compara con el 2002.

Al analizar los números de las estadísticas, se puede apreciar que entre el 2003 y el 2004 los accidentes que ocurrieron entre el lugar de trabajo y el domicilio del trabajador (accidentes "in itinere") aumentaron un 13,7%; las enfermedades profesionales poco más del 43%, los accidentes o enfermedades motivados por el mismo accidente o la misma enfermedad tiempo más tarde (reagrabamientos) aumentó el 17,65%; los accidentes de trabajo propiamente dichos un 19,85% y esto arroja un aumento general del 19,36% de todos los accidentes que se registraron, según la SRT.

Índice de Febrero

[BPN-07/03/06] "Solo para unos pocos" (BPN Nº 283 del 21 de febrero de 2006) reflejó, para la redacción de Pequeñas Noticias, el tema más importante del mes. En esa nota la presidenta de la Asociación de Inquilinos de la República Argentina (AIRA), Sra. Noemí Beatriz Caracciolo, advirtió que los alquileres en el 2005 aumentaron entre un "80 y 100 por cien".

Si bien el Índice Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) informó que los valores de los alquileres subieron un 2 % y en los últimos doce meses casi un 20 % tanto para AIRA como para la Asociación de Propietarios de Bienes Raíces (APBR) estos datos no condicen con la realidad que viven los inquilinos.

Este tema sería para el Gobierno uno de los rubros más problemáticos que debe afrontar debido a que los propietarios conforman un universo amplio y heterogéneo en el que no habría representantes fuertes con los que sentarse a dialogar una solución consensuada.

Sin agua caliente ni calefacción

Estimado Sr. Director:

En un consorcio de ocho unidades con servicios centrales... ¿se podrían suprimir los servicios de agua caliente y calefacción. Asimismo al encargado y suplente... ¿se los podría indemnizar y asignar la tarea a un encargado de media jornada sin vivienda?

Alberto de Flores

(27/2/2006)

Estimado Alberto:

Se puede despedir el personal (encargado y suplente) sin ninguna restricción indemnizándolos como corresponde (en el caso del suplente habría que ver qué tipo de suplente es porque quizá se puede evitar el pago de la indmnización).

Se puede contratar un nuevo personal como encargado no permanente (art. 7 inciso f. CCT 378/04) y en tal caso sería sin vivienda.

Dado que se va a despedir al personal actual no hay inconvenientes en suprimir los servicios centrales, pues el problema es si se pretende sacar los servicios como manera de reducir los haberes del personal, pero en el caso que contesto entrará un nuevo personal, lo hará con la nueva categorización del edificioy consecuentemente no se afectan derechos adquiridos.

Por ello no es necesario notificar al sindicato ninguna supresión de servicios ni nada que se le parezca, pues la supresión de servicios centrales se da por su inexistencia como por su no uso.

Los servicios centrales están en el art. 6 de la convención Colectiva de Trabajo 378/04, es decir que para suprimir un servicio central basta con no utilizarlo, pero de todas formas para tomar esa decisión se debe convocar a asambleas, pues el hecho de suprimir un servicio, afecta el derecho de todos los propeitarios, al uso y goce total de su departamento y los servicios comunes, es decir afecta derechos individuales, afecta el derecho de propiedad. Habrá propietarios que quizá adquirieron esa unidad precisamente porque tenía servicios centrales, por lo que es forzoso llamar a asamblea que decida y con una mayoría -para mí- del ciento por ciento.

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás -abogado marplatense especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema- es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Realiza práctica privada tanto en ciudad de Mar del Plata como en la Ciudad Autónoma de Bs. As. y para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

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