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La comunidad consorcial como espejo de la sociedad...

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Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Martes 4 de Abril de 2006 - Nº: 286

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Sede de la CAPHyAI: Perú 570 - Ciudad Autónoma de Buenos AiresLa CAPHyAI y el CCT

A puertas abiertas

Por primera vez, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias convocó a socios y propietarios para definir cuál será su posición en las próximas paritarias El presidente de la entidad, Adm. Néstor Pirosanto, destacó que llevará a la mesa negociadora la voz de los propietarios.

[BPN-04/04/06 "Si en la asamblea se decide no dar aumentos no los daremos. No nos retiraremos de las negociaciones pero le diremos al Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal (SUTERH) que no estamos de acuerdo y se acabo", destacó...

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Tactos sutiles: Obra de del artista español Nicolás de Lekuona (1913-1937)CAPHyAI

"Manu pulite"

El Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la CAPHyAI, advirtió que –de recibir denuncias formales contra algún administrador socio de la entidad- actuará con el máximo rigor que prevé el estatuto del Registro de Administradores Profesionales El Adm. Daniel Tocco, vicepresidente 1º, agregó que hay un régimen de sanciones que puede terminar con la expulsión del socio denunciado.


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El II Encuento Nacional Inmobiliario de Propiedad Horizontal en video conferencia  simultánea con la UTN SaltaCAPHyAI

II Encuentro Nacional Inmobiliario de Propiedad Horizontal

La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y la Universidad Tecnológica Nacional anunciaron que están unificando criterios para comenzar a dictar la Tecnicatura de Administración de Consorcios en el segundo semestre de este año Así lo manifestaron ambas entidades el martes 28 en el segundo Encuentro Nacional Inmobiliario de Propiedad Horizontal que se realizó en esa casa de altos estudios.


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ONU: Logotipo de la Conferencia Mundial contra el Racismo realizado en Sudafrica en el año 2001Discriminación en consorcios

Ni paraguayos ni judíos

En menos de diez días, hubo dos fallos sobre discriminación dentro de los consorcios En uno condenaron a una mujer por discriminar a su vecina por ser paraguaya En el otro, rechazaron la demanda de un matrimonio al que no le quisieron alquilar un departamento por ser judíos.


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www.afip.gov.ar: nuevo aplicativoSIJyP

Una nueva Versión 26 para el F931

Ya está disponible la nueva versión en el sitio web de la Administración Federal de Ingresos Públicos Para el sector de la propiedad horizontal, su uso será obligatorio a partir de las declaraciones juradas del mes de junio de 2006 y en otros casos ya es obligatorio para las de febrero.


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Piedra libre para la apertura de nuevas negociaciones salariales en el sector de la  propiedad horizontal.Pequeñas Noticias

Índice de Marzo

La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante del mes pasado fue el descubrimiento que ya existían reclamos salariales Durante la 1º Asamblea Nacional de Propietarios Consorcistas, se informó que el gremio estaría pidiendo un 35% de aumento y que los administradores les ofrecerían un 20%.


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Correo de Opinión

¿Qué pasa con los administradores?

por la Licenciada Evangelina Perri


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Correo de Opinión

¿Qué nos pasa? 

por APROPHMAR


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Correo de Opinión

No estaban las llaves del armario 

por la Adm María E Fernández


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Rincón Solidario

La "moda" es extrangular de a poco a los administradores

Adm. Adrián Hilarza


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Rincón Solidario

¿Es obligatoria la medicina laboral?

Dr. Eduardo Brailovsky


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Rincón Solidario

Las secuelas de la muerte del administrador

Dr. Jorge Resqui Pizarro


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Rincón Solidario

Me solicita que coloquemos antena colectiva

Dr. Juan Antonio Costantino


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Rincón Solidario

Cómo averiguar si es realmente administrador

Adm. León Estrugo


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Rincón Solidario

Una inquilina con serios trastornos

Dr. Jorge Maldonado


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Impuestos

Vencimientos Abril/2006


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Esta semana los afortunados fueron....

Todos quisieron participar en el fabuloso sorteo de los dos premios de la semana: cenas, almuerzos, espectáculos, mini-turismo, shows, clases de baile árabe.... ¿Ud. habrá tenido suerte....?

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Paritarias

El aumento sería del 10 + el 8% + los decretos

Según el Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, el sindicato que agrupa a los trabajadores del sector estaría reclamando incorporar los 180 pesos de los decretos al básico de abril, un aumento del 10% para mayo y otro del 8% para julio Sin embargo, hoy martes, el Ministerio de Economía aseguró que sólo aprobará subas en los salarios de hasta un 16%.


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Sede de ADEPROH en José Mármol 67 de la Ciudad Autónoma de Buenos AiresADEPROH

La CGT debería participar

La presidenta de ADEPROH, Sra. Marta Oliva, destacó que la CGT debe participar en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo porque tanto los propietarios como los encargados son trabajadores Consideró que se deben tener en cuenta los gastos de expensas dentro de la canasta básica familiar Advirtió que en los últimos seis meses hubo más de "56 mil juicios ejecutivos por expensas".


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Dr. Atilio Alterini: decano de la Facultad de Derecho de la UBADr. Atilio Alterini

El rector más probable

El decano de la Facultad de Derecho de la UBA y candidato a rector, Dr. Atilio Alterini, ganó 11 de los 15 cargos del Consejo Superior que integrará la asamblea universitaria que elegirá al nuevo rector A pesar de que cinco decanos de la Universidad de Buenos Aires rechazaron su candidatura por haber sido funcionario de la última dictadura militar, el Dr. Alterini se afirma como candidato


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Balcones en riesgo: sin prórrogaLey 257 – Fachadas y Balcones

Algunos cambios para tener en cuenta

Los edificios con riesgos aparentes casi no tienen posibilidades para prorrogar los plazos de las tareas a realizar y podrán ser castigados con severas multas por la Justicia Contravencional Los que se encuentren en buen estado, siguen obligados a cumplir las exigencias de la Ley 257 como hasta ahora.


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Pequeñas Noticias

Dulcinea, un ideal inspirador

Dulcinea es el nombre elegido para la abejita consorcial que representa a Pequeñas Noticias Un símbolo inspirado en la enamorada de Don Quijote, obra cumbre de la literatura universal La propuesta fue de la Sra. María Cristina Scafati ganadondose así el último cupón Promo Manía Full.


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Dra Diana SevitzResolución de conflictos

Mediación aplicada a edificios en Propiedad Horizontal (parte II) por la Dra. Diana Sevitz

En esta segunda entrega -de un total de tres- la Dra. Sevitz detalla las ventajas de esta herramienta para las resolución de conflictos no solo de convivencia entre vecinos sino tambien de éstos con el personal y el administrador. 


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Correo de Opinión

De la mano de los aumentos a los pasivos 

por la Adm. Emma Osepyan


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Correo de Opinión

Los años pasan 

por el Adm. Ariel Seghesso Flores


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Correo de Lectores

Aportes y Contribuciones (30/03)


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Correo de Lectores

En un programa de radio... (27/03)


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Correo de Lectores

Un cambio en el horario de trabajo (13/03)


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Correo de Lectores

Liquidar sueldos (29/03)


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Correo de Lectores

Estabilidad en el empleo de un suplente (29/03)


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Sede de la CAPHyAI: Perú 570 - Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Sede de la CAPHyAI: Perú 570 - Ciudad Autónoma de Buenos Aires

La CAPHyAI y el CCT

A puertas abiertas

Por primera vez, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias convocó a socios y propietarios para definir cuál será su posición en las próximas paritarias El presidente de la entidad, Adm. Néstor Pirosanto destacó que llevará a la mesa negociadora la voz de los propietarios.

[BPN-04/04/06 "Si en la asamblea se decide no dar aumentos no los daremos. No nos retiraremos de las negociaciones pero le diremos al Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal (SUTERH) que no estamos de acuerdo y se acabo", destacó el presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Adm. Néstor Pirosanto.

A pocos días de iniciarse, a pedido del SUTERH, la apertura de negociaciones salariales, la CAPHyAI anunció que hoy, martes 4 de abril, realizará en su sede, ubicada en Perú 570, una reunión en la que definirá su posición y en la que podrán participar tanto sus asociados como todos los propietarios que lo deseen. En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, el Adm. Pirosanto destacó: "están invitados todos los propietarios que quieran venir aunque no sean socios, esto no es una entidad cerrada".

Adm. Daniel Tocco: Vicepresidente 1º de la CAPHyAI

Adm. Daniel Tocco: Vicepresidente 1º de la CAPHyAI

Por su parte, el Dr. Cristóbal Orlando Ruano, secretario de la CAPHyAI y presidente de las comisiones Prensa y Difusión y Cursos y Conferencias Estudios Superiores, expresó: "estamos abriendo un poco el juego para que las decisiones no queden en solitario y sólo dentro del ámbito del consejo directivo. Siempre estamos hablando de participación y en eso, algo estamos cambiando".

Comenzaron las negociaciones

El vicepresidente primero de la CAPHyAI, Adm. Daniel Tocco, anunció que el Ministerio de Trabajo convocó a la cámara a una reunión para el pasado jueves 22 de marzo. Destacó: "ya hay apertura de paritarias. El jueves nos sentaremos y el sindicato traerá una propuesta que pudo haber consensuado con alguna de las asociaciones o no. Con nosotros no lo hizo".

En este orden de cosas explicó: "iremos a ver de qué se trata. Aún no sabemos exactamente para qué nos llaman aunque lo presumimos", a lo que el Dr. Ruano, con cierta ironía, agregó: "no creo que nos llamen para bajar el sueldo".

Adm. Néstor Pirosanto: presidente de la CAPHyAI

Adm. Néstor Pirosanto: presidente de la CAPHyAI

Cuando Pequeñas Noticias les pidió al Adm. Pirosanto y al Dr. Ruano un estimado sobre el incremento que podría llegar a pedir el gremio, éste último reflexionó que "si nos guiamos por las declaraciones que hizo Santa María hijo, el secretario del SUTERH, pretenden un aumento que acompañe la inflación. No sé cómo medirán ellos la inflación, pero probablemente van a pedir más allá de la inflación para negociar más abajo, no creo que soliciten menos del 20 por ciento".

Por su parte, el Adm. Pirosanto destacó: "no sé cuanto pedirán, hay que preguntarles a los muchachos del sindicato" y aclaró que cuando la presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), Sra. Alicia Giménez, declaró que el gremio pediría un 35% de aumento y que las cámaras de administradores les ofrecerían el 20%, de ninguna manera representaba la posición de la CAPHyAI, sino que puede ser que haya reflejado la opinión de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta Horizontal (AIERH).

El presidente de esta entidad de administradores considera que si se toman "los sueldos de los encargados desde el 2001 hasta ahora [se observa que] están muy por arriba de la inflación. Es uno de los gremios que más se benefició con los distintos aumentos. Por eso la cámara el año pasado no quiso firmar el convenio".

Dr. Cristóbal Orlando Ruano: secretario de la CAPHyAI

Dr. Cristóbal Orlando Ruano: secretario de la CAPHyAI

Asimismo, el Dr. Ruano comentó que el SUTERH "es un sindicato muy fuerte y tiene una característica -tienen varias- pero una de ellas es que no hacen huelgas. Nunca hubo una huelga de porteros."

La participación de los propietarios

Ante la pregunta de este medio sobre si CAPHyAI podría hacer una ronda de consultas con otras entidades de propietarios para unificar criterios, su presidente destacó que "con mucho gusto" se sentarán a conversar. "Nosotros no estamos cerrados. Como presidente de la cámara no tengo ningún inconveniente. Yo siempre insistí en que ellos tenían que entrar en las paritarias y por eso los invité a la reunión del 4 de abril", subrayó.

Advirtió que en ningún momento la cámara se negó a que ellos pudieran participar de las negociaciones: "cuando el Ministerio de Trabajo requirió nuestra opinión sobre la incorporación de UCRA al CCT nosotros dimos una respuesta jurídica pero dejamos que sea el ministerio mismo quién resuelva. Nosotros no nos oponemos..."

Consideró que "ojalá estuviesen en las negociaciones todas estas pequeñas asociaciones de propietarios que se hicieron para que vean lo que es luchar ahí". Sin embargo, advirtió que "nosotros queremos estar, no queremos perder la representatividad, queremos que los copropietarios entiendan que queremos llevar su voz".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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¡¡¡ ULTIMO MOMENTO !!!

Paritarias

El aumento sería del 10 + el 8% + los decretos

Según el Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, el sindicato que agrupa a los trabajadores del sector estaría reclamando incorporar los 180 pesos de los decretos al básico de abril, un aumento del 10% para mayo y otro del 8% para julio Sin embargo, hoy martes, el Ministerio de Economía aseguró que sólo aprobará subas en los salarios de hasta un 16%.

[BPN-4/04/06] Según informó el Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Hotrizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), en la reunión realizada en el día de hoy a las 18:30 hs.,  el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) estaría pretendiendo incorporar los decretos 2005/04 de $60 más el 1295/05 del $120 al básico de bolsillo del mes de abril, el 10% de aumento para el mes de mayo y, por último, el 8% de aumento para el mes de julio de este año. Es muy importante destacar que los aumentos en los convenios colectivos son aplicados directamente a la última categoría (la 4º) de las escalas salariales vigentes para luego aplicarse en forma proporcional al resto de las categorías existentes (3º, 2º y 1º). De esta forma el aumento es porcentualmente mayor a medida que aumenta la categoría del trabajador.

En base a los básicos de bolsillos vigentes desde Julio de 2005, y tomando como ejemplo los importes básicos de un Encargado Permanente, un Mayordomo y un suplente con horario por día, los valores cambiarían según las tablas siguientes.

Actualmente los valores que se aplicaron hasta los sueldos del mes de marzo de 2006 son:

Valores vigentes desde Julio de 2005

1º Cat.

2º Cat.

3º Cat.

4º Cat.

Encargado permanente con vivienda

$ 866,00

$ 801,00

$ 754,00

$ 653,00

Encargado permanente sin vivienda

$ 934,00

$ 864,00

$ 814,00

$ 706,00

Mayordomo con vivienda

$ 925,00

$ 856,00

$ 806,00

$ 699,00

Mayordomo sin vivienda

$ 992,00

$ 919,00

$ 866,00

$ 752,00

Suplente con horario por día

$ 33,10

$ 33,10 $ 33,10 $ 33,10

Si a la 4ª categoría se le agregaran $180 (Decreto 2005/04 Art. 6 y 1295/05) se notará un incremento mayor en el resto de las categorías (dado que es proporcional) además de incidir en el valor en las horas extras, los feriados, las vacaciones, el aguinaldo y cualquier otro concepto indemnizatorio según la siguiente tabla:

Valores para Abril de 2006

1º Cat.

2º Cat.

3º Cat.

4º Cat.

Encargado permanente con vivienda

$ 1046,00

$ 981,00

$ 934,00

$ 833,00

Encargado permanente sin vivienda

$ 1114,00

$ 1044,00

$ 994,00

$ 886,00

Mayordomo con vivienda

$ 1105,00

$ 1036,00

$ 986,00

$ 879,00

Mayordomo sin vivienda

$ 1172,00

$ 1099,00

$ 1046,00

$ 932,00

Suplente con horario por día

$ 40,30

$ 40,30

$ 40,30

$ 40,30

Si a los valores anteriores de la 4º categoría se les aplicara un aumento del 10% y se trasladara proporcionalmente a las otras, los nuevos valores para el mes de mayo serían:

Valor para Mayo y Junio de 2006

1º Cat.

2º Cat.

3º Cat.

4º Cat.

Encargado permanente con vivienda

$ 1151,00

$ 1079,00

$ 1027,00

$ 916,00

Encargado permanente sin vivienda

$ 1225,00

$ 1148,00

$ 1093,00

$ 975,00

Mayordomo con vivienda

$ 1215,00

$ 1140,00

$ 1085,00

$ 967,00

Mayordomo sin vivienda

$ 1289,00

$ 1209,00

$ 1151,00

$ 1025,00

Suplente con horario por día

$ 44,33

  $ 44,33

  $ 44,33

  $ 44,33

Si en el mes de julio -tal cual reclama el SUTERH- se debiera aplicar un 8% más de aumento a los valores del mes de mayo/junio, el resultado para cada función y categoría serían los siguientes:

A partir de Julio de 2006

1º Cat.

2º Cat.

3º Cat.

4º Cat.

Encargado permanente con vivienda

$ 1249,00

$ 1171,00

$ 1114,00

$ 1007,00

Encargado permanente sin vivienda

$ 1329,00

$ 1246,00

$ 1186,00

$ 1072,00

Mayordomo con vivienda

$ 1318,00

$ 1237,00

$ 1177,00

$ 1064,00

Mayordomo sin vivienda

$ 1399,00

$ 1312,00

$ 1249,00

$ 1127,00

Suplente con horario por día

$ 48,10

  $ 48,10

  $ 48,10

  $ 48,10

Todos estos valores son estimativos y dependerán del resultado final de las negociaciones entre la CAPHyAI, la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) representando a la parte patronal y la Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) en representación de los trabajadores del sector. 

Habrá que esperar un poco más para conocer finalmente los aumentos definitivos y sobre todo teniendo en cuenta que ahora el Gobierno estaría poniendo un tope para los aumentos salariales del 16%.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Medir entre los requisitos del Consejo de Administración, los propietarios y los recursos a disposición de los inmuebles administrados.

Conocer y aplicar las ordenanzas correspondientes al distrito donde ejerciere la actividad.

Desempeñar con ética y moral las tareas asignadas a su cargo.

Conocer y cumplir la legislación vigente en lo concerniente a la administración de las nuevas figuras urbanísticas.

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Responsabilidad del Administrador

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CAPHyAI

"Manu pulite"

El Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la CAPHyAI, advirtió que –de recibir denuncias formales contra algún administrador socio de la entidad- actuará con el máximo rigor que prevé el estatuto del Registro de Administradores Profesionales El Adm. Daniel Tocco, vicepresidente 1º, agregó que hay un régimen de sanciones que puede terminar en la expulsión del socio denunciado.

[BPN-04/04/06] Ante la gran cantidad de quejas de propietarios contra administradores recibidas en la redacción y en la Comisión de Consorcios del Centro de Gestión y Participación Nº 7, Pequeñas Noticias quiso saber con qué recursos cuenta la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) en caso de producirse una denuncia contra uno de sus socios. Es así que consultó al Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la CAPHyAI, al Adm. Daniel Tocco, vicepresidente 1º, y al Dr. Cristóbal Orlando Ruano, secretario.

El Adm. Pirosanto explicó que la cámara tiene un Registro de Administradores Profesionales y que "si se hace la denuncia se forma el Tribunal de Ética del Registro y se llama a la persona [denunciada]..." resaltando que de encontrarse culpable se actuará con todo el rigor que contempla el estatuto del registro.

Señaló también que cualquier propietario puede hacer la denuncia "pero tiene que ser por medio de una asamblea porque una persona sola no puede... todos podemos decir que mi administrador actúo mal y que se llevó la plata... esto lo vemos en todas las asambleas..."

Por otra parte, el presidente de las comisiones Prensa y Difusión y Cursos y Conferencias Estudios Superiores, Dr. Ruano, fue más contundente y consideró que "si estamos en conocimiento del tema tenemos que actuar" y advirtió tajantemente que si "hay socios que han cometido algún hecho no pueden estar en la cámara porque sino nos vamos a convertir en una mafia".

El Registro

Por su parte el Adm. Tocco explicó que "los administradores pertenecientes al registro de la entidad estamos sujetos a auditorías periódicas por un estudio contable externo que una vez por año viene y revisa todo lo que es cargas sociales". Asimismo, subrayó que "hay un régimen de sanciones que puede terminar en la separación y hasta en la expulsión como socio de la cámara".

El Registro de Administradores Profesionales fue creado el 17 de junio de 1974 con el objeto de "reunir profesionales idóneos, confiables, capacitados y solventes para asegurar a los consorcios un servicio responsable".

Para inscribirse en el registro los administradores deben ser socios de la entidad y cumplir con ciertos requisitos como, por ejemplo, probar la solvencia económica, la inscripción en oficinas públicas que recauden impuestos o aportes provisionales, referencia de dos firmas comerciales o bancarias y de un administrador inscripto, aceptar las normas de ética profesional y tener a su cargo las unidades necesarias de acuerdo con las exigencias del reglamento de la CAPHyAI.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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ADEPROH

La CGT debería participar

La presidenta de ADEPROH, Sra. Marta Oliva, destacó que la CGT debe participar en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo porque tanto los propietarios como los encargados son trabajadores Consideró que se deben tener en cuenta los gastos de expensas dentro de la canasta básica familiar Advirtió que en los últimos seis meses hubo más de "56 mil juicios ejecutivos por expensas".

[BPN-04/04/06] "Si somos trabajadores tanto las personas que vivimos en edificios como los encargados, en las paritarias, también se debería sentar la Confederación General del Trabajo (CGT) para ver –en caso de autorizar un 40% de aumento- qué respuesta le darían a sus afiliados", destacó la presidenta de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA (ADEPROH), Sra. Marta Oliva.

Así lo manifestó en el programa "Aunque parezca mentira" de Radio Mitre que conduce la periodista Lorena Maciel de lunes a viernes de 13 a 17 horas. De esta forma, el pasado martes 28 a las 13.45 hs., la Sra. Marta Oliva introdujo en las negociaciones por condiciones laborales y salarios a un poderoso actor que supone será un factor moderador entre lo que ve como un conflicto entre trabajadores asalariados.

Sra. Marta Oliva: presidenta de ADEPROH.Para la Sra. Marta Oliva dentro de la canasta básica familiar se tiene que considerar "el costo de las expensas que es algo que tenemos que absorber todos los meses. Si el 50 por ciento de la población no llega a ganar más de 450 pesos ¿cómo se hace para pagar 140 pesos de expensas de un departamento dos ambientes y 30 metros cuadrados?

En este contexto y sin profundizar mucho, concluyó advirtiendo que en los últimos seis meses "hubo más de 56 mil juicios ejecutivos por expensas".

En esta línea de pensamiento, la presidenta de esta asociación de defensa de los derechos de los consumidores en PH, señaló también que los debates entre las partes signatarias del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) deberían ser públicos.

Aludiendo a su lucha por evitar el aumento de las expensas causados por incremento del costo laboral, en el mismo programa, resaltó que "lo que nos llama la atención [en ADEPROH] es que, por un lado, el presidente Néstor Kirchner se niegue a recibirnos y por otro, el ministro de Trabajo permita que se homologuen convenios que van en contra de la dignidad humana".

"Sueldos altísimos"

A pocos días de iniciarse las negociaciones del nuevo CCT, la Sra. Oliva opina que, en general, los encargados "tienen sueldos altísimos. En el último convenio el aumento fue de más del 80 por ciento, casi se les duplicó [el sueldo]".

Asimismo, recordó que los trabajadores reciben un plus por servicios que no brindan "se les paga un plus todos los meses por haber tenido incinerador y por haber tenido compactadora". Y recalcó: "encima en el 2004 agregaron que hay que pagarles un plus si el edificio tiene pileta, cancha de tenis o sauna. ¿Qué tiene que ver eso con el encargado? Si en definitiva [se lo contrata] para limpiar lo que uno tiene".

Subrayó que hay muchos reclamos de los propietarios hacia los trabajadores porque "no saben cómo sacarse de encima a los encargados que no limpian, que no cumplen con sus funciones. Lo único que traen son trastornos".

Donde manda capitán...

Por otra parte, denunció que "en Mar del Plata se siguen comprando las porterías" y que, en general, cuando las empresas constructoras terminan un edificio "nunca ponen a un encargado de oficio sino que ponen a un obrero de la construcción".

Reflexionó que como en la costa "nunca hay nadie, los administradores hacen lo que quieren y lo que nosotros también decimos es que no puede ser que seamos solidariamente responsables de las macanas que se manda el administrador cuando, por ejemplo, no paga los aportes".

También agregó que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires resuelve en forma muy sencilla el problema cuando no puede controlar algo: "reglamenta o crea una ley para endosar ese costo a los ciudadanos". Así dio su visión sobre las múltiples exigencias que, en esta ciudad, deben cumplir los consorcios.

Cambiando de tema, explicó que "todos los profesionales como ingenieros, arquitectos, fundaron cámaras y todo el mundo sabe que las cámaras son comerciales. A través de sus cámaras ellos imponen precios".

Resumiendo, señaló que hay que revertir estas situaciones y que "ADEPROH es un factor de poder. Yo creo que los propietarios juntos podemos mandar en esta ciudad, somos muchos más que los 75.000 encargados".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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El II Encuento Nacional Inmobiliario de Propiedad Horizontal en video conferencia  simultánea con la UTN Salta

El II Encuento Nacional Inmobiliario de Propiedad Horizontal en video conferencia  simultánea con la UTN Salta

CAPHyAI

II Encuentro Nacional Inmobiliario de Propiedad Horizontal

La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y la Universidad Tecnológica Nacional anunciaron que están unificando criterios para comenzar a dictar la Tecnicatura de Administración de Consorcios en el segundo semestre de este año Así lo manifestaron ambas entidades el martes 28 en el segundo Encuentro Nacional Inmobiliario de Propiedad Horizontal que se realizó en esa casa de altos estudios.

[BPN-04/04/06] Con la presencia de más de 300 personas, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) realizó el martes 28 el segundo Encuentro Nacional Inmobiliario de Propiedad Horizontal en el Aula Magna de la Facultad Regional de Buenos Aires de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN).

Ing. Raúl Sack: vicedecano de la Facultad Regional de Buenos Aires de la UTN

Ing. Raúl Sack: vicedecano de la Facultad Regional de Buenos Aires de la UTN

Durante este encuentro, el secretario de CAPHyAI, Dr. Cristóbal Orlando Ruano, y el vicedecano de la facultad, Ing. Raúl Sack, anunciaron que están unificando criterios para que comience a dictarse la tecnicatura en Administración de Consorcios en la UTN en el segundo semestre de este año.

"La idea es que la Cámara de la Propiedad Horizontal y la Universidad Tecnológica Nacional realicen y unifiquen una Tecnicatura Universitaria de Administración de Consorcios. Hoy estuvimos dando los primeros pasos y, si todo va bien, la podremos tener funcionando en el segundo semestre de este año", destacó el Ing. Sack.

Explicó que el objetivo de esta nueva carrera es "formar gente, capacitar a nivel universitario personas que principalmente tienen que administrar bienes". Por su parte, en representación de la CAPHyAI, el Dr. Ruano subrayó que "estamos entablando una relación perdurable entre la universidad y la CAPHyAI, hasta ahora vamos muy bien y [en este sentido] es muy importante este segundo encuentro".

Dr. Cristóbal Orlando Ruano: secretario de la CAPHyAI

Dr. Cristóbal Orlando Ruano: secretario de la CAPHyAI

Entre las actividades programadas se contó con la disertación del presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios, Ing. Fernando Esquerro, el vicepresidente primero de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, el martillero Eduardo Saravia, y el presidente de la Comisión de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza (CIM), Dr. Miguel Abasolo.

Ing. Fernando Esquerro: presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.

Ing. Fernando Esquerro: presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.

Construyendo recuperación

"Voy a comenzar con una perogrullada: hay una recuperación llamativa de la actividad de la construcción de viviendas y todos los que circulan por la ciudad de Buenos Aires lo saben", dijo el Ing. Esquerro que disertó sobre las tendencias en el desarrollo inmobiliario de Buenos Aires.

Precisó que se observa reactivación en este sector si se toma en cuenta que "en el año 1999 la industria de la construcción tenía registrados en el sistema de seguridad social 280 mil personas, en el 2002 llegó a caer a 111 mil trabajadores mientras que hoy hay inscriptos 320 mil empleados".

Subrayó que la industria de la construcción es "verdaderamente una de las actividades que más mano de obra consume" y que lo que está motorizando la reactivación son "los planes de viviendas populares a través de un subsidio a la oferta. Es decir, se subsidia a las empresas que construyen las viviendas. Otro motor es una clase media que tiene capacidad de ahorro y que ha percibido al ladrillo como una inversión..."

Martillero Eduardo Saravia: vicepresidente 1º de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios

Martillero Eduardo Saravia: vicepresidente 1º de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios

Remates judiciales

El martillero Saravia analizó los principales aspectos de los remates judiciales en propiedad horizontal y destacó que "la seriedad de un remate judicial requiere que se cumplan una serie de recaudos previos a la subasta" para evitar problemas.

Sostuvo que existen tres requisitos fundamentales antes de comprar un bien en una subasta. En principio, se tiene que solicitar "un informe a los organismos que prestan los servicios que generan impuestos, tasas o contribuciones".

Luego, consideró que se debe exigir a la administración un informe de las deudas por expensas existentes: "es bueno que todos los administradores den cuenta de la última cuota pagada".

Y por último advirtió que "otro de los requisitos principales son los de dominio y embargo jurisdiccional para ver si la persona que fue condenada es realmente quien tiene el dominio total del bien que se va a rematar".

Dr. Miguel Abasolo: presidente de la Comisión de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza

Dr. Miguel Abasolo: presidente de la Comisión de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza

Explicó que si bien antes no era obligatorio saber si existen deudas de expensas o impuestos "hoy es casi indispensable porque todos sabemos que eventualmente la deuda de expensas puede ser traslada al nuevo adquirente... hay un fallo plenario que dice que las deudas de expensas deben ser soportadas por el nuevo adquirente en la medida de que producida la subasta no alcanza para solventarla".

Por otra parte, advirtió que –si bien no es frecuente- "suele suceder que el juzgado, por acumulación de trabajo, decrete la subasta pública de un inmueble, sin advertir que en realidad, el demandado tiene solo un 50% del dominio".

El fideicomiso

En representación de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, el Dr. Abasolo disertó sobre el fideicomiso inmobiliario y cómo éste se presenta como una nueva herramienta para las operaciones inmobiliarias.

Relató que el fideicomiso está regulado y regido por la Ley 24.441 sancionada en 1994 y que en su artículo 1º se lo define como "un contrato consensuado con el consentimiento de partes".

Señaló que se hace un contrato en el cual "van a concernir las distintas partes: el que transmite la propiedad fiduciaria a otra persona -que se la llama el fiduciario- y al que se le obliga a ejercerla a favor de un beneficiario. Tenemos tres partes: fiduciante , fiduciario y beneficiario".

Informó que el contrato de fidecomiso tiene una temporalidad que se establece al firmarlo y que "no podemos hablar del fidecomiso perpetuo. Lo máximo que establece la ley es 30 años".

Resaltó que "una cosa que tiene que estar en el contrato de fidecomiso es la obligación de rendir cuentas al fiduciario por una periocidad, de por lo menos, una vez al año". Y agregó que otra de las obligaciones y responsabilidades del fiduciario es que "no se lo puede eximir de culpa en sus actos cuando actúa con imprudencia o con impericia en el manejo del patrimonio".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Otra vez cambiaron la forma

de liquidar los sueldos...

...¿y con el viejo programa cómo hago?

Con el Sistema 9041

de las actualizaciones nos ocupamos nosotros


Dr. Atilio Alterini: decano de la Facultad de Derecho de la UBA

Dr. Atilio Alterini: decano de la Facultad de Derecho de la UBA

Dr. Atilio Alterini

El rector más probable

El decano de la Facultad de Derecho de la UBA y candidato a rector, Dr. Atilio Alterini, ganó 11 de los 15 cargos del Consejo Superior que integrará la asamblea universitaria que elegirá al nuevo rector A pesar de que cinco decanos de la Universidad de Buenos Aires rechazaron su candidatura por haber sido funcionario durante la última dictadura militar el Dr. Alterini se afirma como candidato

[BPN-04/04/06] A pocos días de conocer quién será el rector de la Universidad de Buenos Aires (UBA), el decano de la Facultad de Derecho y candidato a ocupar el máximo cargo de la UBA, Dr. Atilio Alterini, ganó 11 de los 15 cargos del Consejo Superior. De esta forma, Alterini se afianza para la asamblea universitaria en la que finalmente se definirá el rumbo que seguirá la universidad más importante del país.

El viernes 31, los 208 electores eligieron a los miembros del Consejo Superior -triunfó la lista Nº 1, "Protagonismo e integración" y "Unidad reformista" que lograron 11 votos- y junto con éste y los decanos de las 13 facultades de la UBA serán quienes elijan al rector.

dm. Jorge Hernández: presidente de Fundación Reunión de AdministradoresAdm. Jorge Hernández

Administrar entre dos demonios

Desde su programa de radio, el Adm. Jorge Hernández destacó que quienes cuestionan al decano de la Facultad de Derecho son "la lacra social de nuestro país" Fue así como el presidente de Fundación Reunión de Administradores expresó su apoyó "rotundo" al Dr. Alterini como rector.

Jorge Hernández: Me da hasta vergüenza ajena este ataque sistemático [al decano de la Facultad de Derecho Dr. Atilio Alterini] de la lacra social de nuestro país... es gente que debería callarse la boca y tratar de que nuestro pasado nos una y no nos divida.

Para mí es vergonzoso y espero, realmente, que sea rector de la Universidad de Buenos Aires. Uno conoce su trayectoria y [sabe] que ha vivido en este país. Porque muchos de los que opinan se fueron "como rata por tirante" y nosotros nos quedamos aquí y no tuvimos nada que ver ni con un lado, ni con el otro.

[En el edificio de Miguel Bonasso] ...me pusieron la bomba a mí para matarlo a él, pero también me pusieron el asesinato del coronel [Roberto] D’Amico (¿?)[1]. [Éstas] son las dos ramas de una vertiente argentina, de una guerra civil...

Yo simplemente era el administrador de muchísimos edificios y administré edificios muy pesados tanto de la Armada, Gendarmería, de villeros, de Lugano, Piedra Buena y demás. Debo decir que nunca sufrí nada, así como millones de argentinos. Los que estaban en ese tema, seguramente sufrieron: ambos bandos.

Un día tienen que reconocer que acá hubo una guerra civil, el que no lo reconozca que se vaya a vivir a otro país. Los argentinos no queremos este tipo de gentuza en nuestro país. Lo digo abiertamente porque creo que es la sensación generalizada. Yo ya no compro buzones por más que me lo ofrezca un Presidente de la Nación.

... Roguemos que se solucionen los problemas de nuestro pasado rápidamente y podamos mirar hacia el futuro. Y Fundación Reunión de Administradores apoya rotundamente al Dr. Atilio Alterini para rector...

Teresa Vanzini: Por supuesto.

Jorge Hernández: Es una sana contienda. Me da vergüenza que.. usen lacras sociales de nuestra sociedad para atacar al contrincante. Esto es vergonzante.

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NR: Según el diario La Nación del 2/12/76 el Coronel D’Amico fue emboscado en la vía pública, en su vehículo, conducido por un conscripto, mientras llevaba a 2 de sus 6 hijos a la escuela.

Si bien el Dr. Alterini parece afianzarse cada vez más como candidato a rector de la UBA, el jueves 30 de marzo, los decanos de Filosofía y Letras, Hugo Trinchero, de Ciencias Sociales, Federico Schuster, de Ciencias Exactas, Jorge Aliaga, de Agronomía, Lorenzo Basso y un representante del decano de Arquitectura, Jaime Sorín realizaron una conferencia en la Biblioteca Nacional para rechazar la candidatura a rector del decano de la Facultad de Derecho por haber desempeñado cargos durante la última dictadura militar.

El encuentro contó con la adhesión y presencia del ex decano de Agronomía y candidato a rector Fernando Vilella, el ex decano normalizador de Derecho entre 1973 y 1982, Mario Kesteilbon, la presidenta de Madres de Plaza de Mayo, Hebe de Bonafini, representantes de HIJOS, Abuelas y Madres Línea Fundadora y el jefe de la banca Kirchnerista de la legislatura porteña, Diego Kravetz.

Quienes se oponen a que el Dr. Alterini sea rector de la UBA manifestaron su posición a través de un documento en el que le pidieron a Alterini "que aclare públicamente" cinco cuestionamientos que surgen a partir de que él haya sido juez de Cámara en lo Comercial en 1976 y director de Asuntos Jurídicos de la municipalidad porteña entre mayo de 1981 y agosto de 1982.

Exigieron que explique si "hasta abril de 1977, en que acepta su renuncia, juró por los Estatutos del Proceso o los aplicó". Asimismo, le preguntan si en el currículum vítae que presentó en la UBA cuando fue nombrado profesor emérito figuró que había sido director del servicio jurídico de la ciudad.

Por el momento, Alterini sólo respondió que él renunció a su cargo de juez en 1977 y que en la municipalidad desempeñó un cargo "técnico y no político". El decano de Derecho recibió el apoyo del escritor Ernesto Sábato, de los miembros de la Corte, Eugenio Zafaroni y Ricardo Lorenzetti, del Procurador General Esteban Righi, y de Ricardo Gil Lavedra y de Mordechai Benyakar.

Además de la conferencia que dieron los cinco decanos de la UBA y en la que presentaron su posición, también distintos sectores estudiantiles manifestaron su rechazo a través de una clase pública y de un corte en la Avenida Córdoba. Estaba previsto para hoy martes conocer quién será finalmente el nuevo rector de la UBA aunque por manifestaciones frente al Colegio Nacional de Buenos Aires, donde se debió realizar la asamblea, se suspendió para una fecha y lugar a determinar.

En diálogo con el diario Clarín, el actual rector de la UBA Guillermo Jaim Etcheverry destacó que "... me preocupa que el pasado regrese a la UBA, con comportamientos autoritarios e intimidatorios".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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Fuente de la foto del Dr. Atilio Alterini: Revista Reunión de Administradores Nº 174


Gacetilla de Prensa

COPROPIETARIOS RECLAMAN SUS DERECHOS

Diversas entidades de Copropietarios y Consorcistas de Edificios de Propiedad Horizontal solicitan la urgente suspensión de Paritarias con el SUTERH (Sindicato de Encargados de Edificios de Renta y Propiedad Horizontal).

Ante el inminente llamado para renovar la Convención Colectiva de Trabajo (CCT) del SUTERH, en la que se volverán a acordar sueldos y condiciones laborales de los encargados de edificios de PH, las entidades, abajo firmantes, integradas por los copropietarios, decidieron rechazar la representación de la patronal por las Cámaras de Administradores, exigir la participación de los consorcistas a través de sus entidades, realizar acciones conjuntas y consensuadas, administrativas y/o judiciales, en defensa de sus legítimos derechos e intereses que consideran vienen siendo injustamente avasallados y exhortar al poder político a la urgente suspensión de la convocatoria a Paritarias del Sindicato de Encargados de Edificios (SUTERH) hasta tanto se resuelva la actual situación de desigualdad e indefensión.-


Dr. Ricardo Geler ("API" - Asociación Civil Propietarios de Inmuebles), Dr. Samuel Knopoff ("CACCYC" - Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas), Sra. Teresa Villanueva (Comisión de Consorcistas CGP2 norte), Sra. Flor María Ibañez ("FCA" - Familias Consorcistas del Abasto), Sr. Rubén Recarte ("PDPH" - Propietarios de Departamentos en Propiedad Horizontal), Lic. Evangelina Perri ("RCD" - Red de Consorcistas Damnificados")


ONU: Logotipo de la Conferencia Mundial contra el Racismo realizado en Sudafrica en el año 2001

ONU: Logotipo de la Conferencia Mundial contra el Racismo realizado en Sudafrica en el año 2001

Discriminación en consorcios

Ni paraguayos ni judíos

En menos de diez días, hubo dos fallos contradictorios sobre discriminación en los consorcios En uno condenaron a una mujer por discriminar a su vecina por ser paraguaya En el otro, rechazaron la demanda de un matrimonio al que no le quisieron alquilar un departamento por ser judíos.

[BPN-04/04/06] Si bien es cierto que dentro de los consorcios pueden existir problemas de convivencia, llaman la atención los conflictos por cuestiones raciales, sociales, económicas y de nacionalidad. En poco menos de 10 días, hubo dos fallos aparentemente contradictorios sobre discriminación con miradas y decisiones totalmente disímiles de la Justicia.

En el primer fallo sobre discriminación, del que no se conocen antecedentes, se decidió condenar a una mujer por insultar a una vecina. En juicio oral y público, el juez contravencional Santiago Otamendi dictaminó que la demandada no solamente no podrá acercarse durante seis meses a la damnificada sino que además deberá pagarle una multa de 400 pesos.

"Paraguaya, prostituta de mierda, todas las que vienen acá son unas indocumentadas", fue la agresión que recibió una señora por una de sus vecinas del consorcio ubicado en República Árabe Siria y Cerviño del Barrio de Palermo.

Pintada de cruces svásticasNota de autor

Pintada de cruces svásticas por Claudio García de Rivas

Si se piensa que en nuestra sociedad los llamados a la discriminación y la xenofobia son hechos aislados, se está en un error. En la marcha del pasado 24 de marzo, mientras una porción de la ciudadanía se expresaba en conmemoración del aniversario del golpe de estado de 1976, un grupo de jóvenes pintaban furtivamente cruces svásticas con aerosoles y plantillas en las paredes de las principales avenidas.

La foto es el patético testimonio de una pareja de muchachos, de no más de 20 años, que ese día a las 17:30 de la tarde, frente a todos y rápidamente, dejaban sus símbolos de muerte sobre los edificios porteños.

Parece mentira que pasado el año 2000 todavía se deba seguir tratando temas con raíces tan dolorosas y profundas como son el racismo o la discriminación.

¿Qué hace falta para llevar conciencia al alma humana? Parece ser que los millones de personas muertas durante el corto sueño nazi por ser gitanos, judíos, discapacitados, homosexuales, disidentes políticos o prisioneros de guerra, no fueron suficientes. Tampoco los otros millones que murieron en las guerras posteriores a manos de los ejércitos más poderosos de la tierra.

La convivencia en la diversidad y la tolerancia es todavía un sueño lejano aún en esta tierra de inmigrantes que, sin embargo, –para bien o para mal- se abrió para albergar a todos por igual.

La denunciante trabajaba en el edificio como acompañante de un anciano. Cuando éste falleció, sus familiares decidieron que la mujer siguiera viviendo en la unidad. La primera agresión verbal se produjo luego de una asamblea de consorcio en la que ella se habría mostrado en desacuerdo en pagar una cuota extra para una tarea de mantenimiento del edificio.

Desde ese día, esa vecina comenzó a insultarla cada vez que se cruzaban. Recién el 2 de septiembre del 2005 la agredió delante de testigos y la damnificada pudo hacer la denuncia ante la Justicia Contravencional de la Ciudad.

Para condenar a la agresora el juez aplicó el artículo 65 del Código que pena la discriminación por razones de "raza, etnia, género, orientación sexual, edad, religión, ideología, opinión, nacionalidad, caracteres físicos, condición psicofísica, social, económica o cualquier circunstancia que implique distinción, exclusión, restricción o menoscabo".

"Miedo a lo raro"

En el segundo fallo la Justicia decidió rechazar la demanda de un matrimonio al que no se le quiso alquilar un departamento en Recoleta por ser de origen judío.

La pareja había señado el departamento en el 2001 y todo iba bien hasta que la dueña se enteró de que eran judíos. En ese momento exigió a la inmobiliaria que les devolvieron la seña porque solo alquilaría su propiedad a "a un argentino que sea del barrio, que tome mate". Como si fuera poco, tampoco quería en su propiedad "chinos, coreanos ni homosexuales".

El juez en lo civil Julio César Dávalos consideró que no haberle querido alquilar el departamento no implicaba discriminación por su condición de origen, y no sólo eso, sino que además le exigió al matrimonio pagar 50 mil pesos de costas judiciales.

El juez para su fallo no tomó en cuenta un dictamen del Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo (INADI) que el 25 de septiembre de 2002 determinó que Leila Selem y Luciano Hertzriken sufrieron "un acto discriminatorio fundado en sus creencias religiosas y su origen racial".

La Sra. Selem, en diálogo con el diario Clarín, destacó que apelarán el fallo de primera instancia ante la Cámara Civil. Asimismo, consideró "curioso" que Dávalos señalara en el fallo que la propietaria no quiso alquilarles el departamento porque tiene "miedo a lo raro, lo extraño, lo desagradable e incontrolable". Para escribir esto en el dictamen se basó en una pericia psicológica. Por otra parte, en su descargo a la acusada, el juez opuso el argumento que ésta tenía "amigos judíos".

Según el juez, la propietaria tampoco quiso alquilar su departamento porque "el atentado a las Torres Gemelas tal vez le generó un temor especial. Sus miedos surgieron de una circunstancia mundialmente impresionante y peligrosa como fue el atentado a las torres".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Balcones en riesgo: sin prórroga

Balcones en riesgo: sin prórroga

Ley 257 – Fachadas y Balcones

Algunos cambios para tener en cuenta

Los edificios con riesgos aparentes casi no tienen posibilidades para prorrogar los plazos de las tareas a realizar y podrán ser castigados con severas multas por la Justicia Contravencional Los que se encuentren en buen estado, siguen obligados a cumplir las exigencias de la Ley 257 como hasta ahora.

[BPN-04/04/06] A partir de la Disposición Nº 392/06, a los edificios que posean riesgos aparentes según la Ley 257 (cornisas, frentines, cielorrasos de balcones, ménsulas, ornamentos con desprendimientos y/o rajaduras de importancia en cualquiera de las fachadas o patios) les será muy difícil obtener una prórroga para extender el plazo de finalización de las obras y, además, podrán ser multados por la Justicia Contravencional. Así lo informó la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) en su Circular Nº 19 del mes de marzo de 2006.

Por otra parte, aclaró que los edificios sin riesgos aparentes, que se encuentran en buen estado de conservación, siguen obligados al cumplimiento de la ley sin ninguna modificación.

La CAPHyAI resaltó que es muy importante tomar conocimiento de esta modificación de la Ley 257 ya que hasta el momento, si no se cumplía con el plazo estipulado por el profesional para finalizar las obras, éste presentaba un escrito solicitando una prórroga y era otorgada sin inconvenientes.

Ahora, para obtener la ampliación de ese plazo en un edificio con riesgos aparentes, el profesional deberá abrir un expediente por mesa de entrada, con un informe de avance de obra, consignando motivos de peso para que la solicitud sea considerada. También se aclara que no se tendrá en cuenta la falta de fondos para ejecutar las reparaciones, ni la negativa o demora del consorcio en realizarlas.

Según la Circular Nº 19, la disposición establece que en los informes técnicos que se presenten, el profesional deberá consignar si el edificio presenta riesgos aparentes o no.

Si el formulario llamado "encomienda profesional", en el cual el profesional se compromete a realizar el trabajo de la presentación del trámite según lo indica la ley, se inició después del 28 de febrero de 2006, debe constar si el edificio tiene riesgos aparentes o no. En caso afirmativo, el profesional debe establecer un plazo de obra y si cumplido ese plazo las obras no hubiesen sido finalizadas, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC) no otorgará ninguna ampliación de los plazos.

Si la fecha de la encomienda profesional es anterior al 28 de febrero de 2006, no existía la diferenciación entre edificios con riesgos aparentes o sin riesgos aparentes, por lo tanto, el pedido de prórroga se modifica solo si el edificio presenta riesgos. En este caso no se otorgará ampliación de los plazos y se debe iniciar un expediente por mesa de entrada. Si el edificio no tiene riesgos, se deberá presentar un escrito que lo califica como tal y se comunica a la DGFOC la necesidad de ampliación de los plazos consignando los avances de obre ejecutados sin más trámite.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Gacetilla de Prensa

Mas del 50% del gasto total de los consorcios de capital federal se destina al pago de sueldos y cargas sociales del personal. 
Así lo señala una estadística reciente realizada por la fundación liga del consorcista de la propiedad horizontal.

Por ello, frente al próximo vencimiento del convenio colectivo de trabajo del sector, a operarse el próximo mes de abril, la institución ha solicitado formalmente al ministro de trabajo se abstenga de homologar todo nuevo acuerdo salarial concertado entre las corporaciones de empleados y administradores, porque un nuevo aumento masivo de expensas sería dramático para multitud de consorcistas que son asalariados con haberes mínimos, jubilados, pensionados, trabajadores informales, e inquilinos.


El estudio y la petición resultan oportunos, porque dentro de pocos dìas volverán a reunirse las corporaciones que agrupan a Encargados y Administradores de Edificios para negociar nuevos aumentos, que seguramente elevarán aún más el nivel de expensas.

La situación no da para más. El Ministerio de Trabajo debe tomar razón del grave despropósito jurídico y social que significa seguir sometiendo a grupos de vecinos, que no son empresas y carecen de toda productividad, rentabilidad o lucro, al régimen general de Convenciones Colectivas de Trabajo, sin tomar en cuenta la situación económica y las posibilidades reales de quienes deberán afrontar esos gastos.

Con dicho sistema se deteriora el salario de la inmensa mayoría de los trabajadores que habitan en esos conglomerados, afectándose, además el necesario mantenimiento de los edificios.

Por ello, el presidente de la Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi, ha solicitado una audiencia al Ministro de Trabajo, Empleo y Seguridad Social Dr. Carlos Tomada a fin de imponerlo de la situación, que afecta a la mayoría de la población urbana del país.

Se le ha requerido también al Ministro que hasta tanto se expida el Congreso Nacional sobre la necesaria reforma de fondo del régimen de Propiedad Horizontal, proteja la integridad económica de los Consorcios y de las familias de los trabajadores 
que los componen, absteniéndose de homologar todo nuevo aumento concertado entre las corporaciones de Encargados y Administradores.

Es de hacer notar que la medida no afecta los derechos de los Encargados de Edificios, pues, además de los aumentos logrados por anteriores convenios, éstos gozan también de los incrementos generales otorgados periódicamente por el Poder Ejecutivo para todos los asalariados.

FUNDACIÓN LIGA DEL CONSORCISTA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

www.ligadelconsorcista.org


www.afip.gov.ar: nuevo aplicativo

www.afip.gov.ar: nuevo aplicativo

SIJyP

Una nueva Versión 26 para el F931

Ya está disponible la nueva versión en el sitio web de la Administración Federal de Ingresos Públicos Para el sector de la propiedad horizontal, su uso será obligatorio a partir de las declaraciones juradas del mes de junio de 2006 y en otros casos ya es obligatorio para las  de febrero.

[BPN-4/04/2004] La Resolución Nº 2008/2006 publicada en el Boletín Oficial Nº 30.856 del día 1º de marzo de 2006, dice en su primer artículo que "la determinación nominativa e ingreso de los aportes y contribuciones con destino a los distintos subsistemas de la seguridad social [...] deberá efectuarse mediante la utilización exclusiva del programa aplicativo denominado Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones - Versión 26".

El Anexo I de la resolución, indica cuándo es obligatorio el uso de la nueva versión dependiendo de los distintos empleadores. Para el caso de la propiedad horizontal será obligatorio a partir de las declaraciones juradas del mes de junio de 2006 y en otros caso ya es obligatorio para las declaraciones de febrero.

En el sitio web de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), www.afip.gov.ar, en la sección Seguridad Social de los Programas se puede leer como novedad de esta versión:

Esta Versión del aplicativo SIJP permite generar una "Declaración Jurada Rectificativa por Novedad" (F921) mediante la cual las empresas de grandes nóminas – principales requirentes de la la operatoria – informarán sólo los datos de los trabajadores omitidos, incluidos por error o con datos erróneos. Esta versión 26, aprobada por la RG 2008, mantiene las funcionalidades de Rectificativa por nómina completa y generación de declaraciones juradas originales. Cuando el contribuyente genere declaración jurada original o rectificativa por nómina completa el programa emitirá el F 931 y el archivo encriptado, si la opción es rectificativa por novedad, emitirá el F 921 y el respectivo archivo para su envío exclusivamente por Internet.

En este último caso, si se aprobaran los contenidos, el sistema pasadas las 48 horas le devolverá el F 941 para ingresar las diferencias o reclamar la devolución de los importes correspondientes.

Dentro de las nuevas funcionalidades de esta versión se destacan: la posibilidad de determinar los aportes diferenciales de los Regímenes Previsionales Especiales para el Personal Docente, para Investigadores Científicos y Tecnológicos y los puntos porcentuales restablecidos para el aporte personal comprendido en las Leyes N° 22.731, N°22.929, N°24.016 y N° 24.018. Prevé también el cálculo del crédito fiscal potencial a que se refiere el artículo 8° de la Ley N° 25.922 y sus normas reglamentarias.

Además, incorpora a la pantalla "Datos complementarios" los rubros "Adicionales" y "Premios" y por último, elimina los códigos de baja del personal a fin de lo establecido en el artículo 2° de la Resolución General N°1891 "MI REGISTRO".

Desde el punto de vista de la confección del F.931 para los edificios de propiedad horizontal, habrá que informar más detalles en los Datos Complementarios de cada trabajador, ya que se solicitan los Adicionales como antigüedad, título, función, etc. y Premios como, por ejemplo, importes por presentismo, gratificaciones, comisiones, etc.

Como siempre, el aplicativo requiere que esté instalado el Sistema Integrado de Aplicaciones (SIAp) - Versión 3.1 Release 2 que también se puede obtener del sitio de la AFIP, en la opción Programas y luego en Seguridad Social.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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DulcineaPequeñas Noticias

Dulcinea, un ideal inspirador

Dulcinea fue el nombre elegido para la abejita consorcial que representa a Pequeñas Noticias Un símbolo inspirado en la enamorada de Don Quijote, obra cumbre de la literatura universal La propuesta fue de la Sra. María Cristina Scafati que se ganó así el último cupón de Promo Manía Full.

[BPN-04/04/06] La redacción de Pequeñas Noticias, luego de sesudos y apasionados debates, eligió -entre las numerosas propuestas que se recibieron por e-mail- el nombre de "Dulcinea" para la abejita consorcial que simboliza el medio.

Quienes hayan leído "Don Quijote de la Mancha" –obra cumbre de la literatura universal y espejo perfecto de la vida humana- recordarán que Dulcinea del Toboso era la enamorada de Don Quijote. Era, en realidad, una campesina que él describía como una princesa más hermosa que la luna. Un sueño al que le dedicó todos sus triunfos y glorias.

Para Pequeñas Noticias la elección del nombre no fue casual: Dulcinea representa un ideal aparentemente inalcanzable y todo mortal puede trascender sólo en aquella obra que busca una perfección que siempre resulta esquiva.

En la redacción nos imaginamos una Dulcinea que convive armónicamente en una comunidad compleja. Valiente a la hora de defenderla pero generosa, solidaria y que sin perder su propia identidad sabe aportar a una construcción colectiva. Un ideal que parece imposible en un mundo intolerante, fraccionado y violento. Un mundo en donde todavía se piensa que se pueden dirimir los egoísmos y las ambiciones con guerras, sangre y muerte.

La Dulcinea del Quijote

Dulcinea representa el más alto grado de autoengaño consciente de Don Quijote. Un hombre que sostiene su realidad idealista a punta de lanza contra quien dude, no ya de su existencia, sino de su hermosura y perfección: para él su mundo soñado era la única verdad.

Una autora en un artículo que llamó "¿Don quijote entre quimera?" intentó reflejar qué era verdaderamente Dulcinea para Quijote y, en cierta forma, qué representa Dulcinea para todos los hombres. Se pregunta si Dulcinea es una realidad viviente o tal vez sólo esencia, si es el espectro fantasmal de una quimera o si acaso ella no encarna las razones mismas del amor.

¿Dulcinea no representa acaso un ideal, un amor verdadero, perfecto, pero al mismo tiempo casi imposible e inalcanzable? Y decimos "casi imposible e inalcanzable" porque, de alguna manera, nunca se tienen que resignar los sueños, lo que se quiere ser o lo que se ama. Si bien no se llegue a la perfección ya es un buen logro proponerla como meta.

En la vida cotidiana, todos tenemos ideales y valores con los que nos sentimos identificados y trabajamos a diario para alcanzarlos y ser fieles a ellos. El propósito de Pequeñas Noticias es -desde su inicio- ser un medio abierto donde todos los integrantes de la sociedad consorcial puedan hacer oir su voz y en el que puedan mostrar su mirada personal sobre cada uno de los hechos.

Lógicamente, sin perder de vista los valores de la libertad, la igualdad, el respeto y la tolerancia. A veces, no es sencillo coincidir en todo, pero lo que siempre sí tiene que ser posible es respetar las ideas diferentes a las nuestras.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Gacetilla de Prensa

PROYECTO DE REFORMA DE LA 941

CACCyC presentó un proyecto de reforma a la Ley 941 y espera que los legisladores tengan en cuenta las inquietudes y necesidades de los consorcistas por las imperfecciones de la actual legislación.

CACCyC elaboró un proyecto de reforma de la Ley 941, que fue consensuado con otras entidades de copropietarios y presentado en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires. En la modificación de la ley que está estudiando la legislatura no habían sido consultadas, hasta el momento, ninguna asociación de consorcistas y que son quienes están cotidianamente en contacto con las dificultades acarreadas por las imperfecciones de esta Ley.

Por este motivo recibimos con agrado la convocatoria que nos hicieron llegar algunos legisladores para exponer nuestras inquietudes y analizar el proyecto. Esperamos que la Democracia Participativa se vea plasmada en este caso con la inclusión de nuestra propuesta en los artículos e incisos de la redacción de la nueva Ley 941.-

Dr. Samuel Knopoff

Presidente de CACCyC


Piedra libre para la apertura de nuevas negociaciones salariales en el sector de la  propiedad horizontal.

Piedra libre para la apertura de nuevas negociaciones salariales en el sector de la  propiedad horizontal.

Pequeñas Noticias

Índice de Marzo

La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante del mes pasado fue el descubrimiento de que ya existían reclamos salariales Durante la 1º Asamblea Nacional de Propietarios Consorcistas, se informó que el gremio estaría pidiendo un 35% de aumento y que los administradores les ofrecerían un 20%.

[BPN-04/04/06] "Piedra libre" (BPN Nº 286 del 21 de marzo de 2006) fue, para la redacción de Pequeñas Noticias, la nota que reflejó la noticia más importante del mes. En ella, se informó que la Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) habría solicitado la apertura de las negociaciones paritarias.

pequeñas

noticias

Indice Marzo 2006

<vínculo>

La presidenta de la Unión de Consorcista de la República Argentina (UCRA), Sra. Alicia Giménez, durante la 1º Asamblea Nacional de Propietarios Consorcistas que realizó con la Asociación Propietarios Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), destacó que "el gremio parece que pide un 35% de aumento y las cámaras de administradores le ofrecerían un 20%".

En el aula magna del Colegio Público de Escribanos, subrayó que el viernes 10 de marzo la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) convocó a sus asociados para "adelantarles que ya estaban en algunas conversaciones para las próximas paritarias".

Si bien Pequeñas Noticias tenía esta información desde hacía 24 hs., en esa oportunidad se dio la primera confirmación pública de que habría existido una reunión de ese tipo con un reclamo expreso por parte de la entidad que defiende los intereses de los trabajadores de consorcios.

Asimismo, en esa misma nota se informó que la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) llamó a sus socios a participar de una reunión con el objetivo de "unificar criterios en relación a la posición a adoptar" en las paritarias.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Dra Diana Sevitz

Dra Diana Sevitz

Resolución de conflictos

Mediación aplicada a edificios en Propiedad Horizontal (parte II) por la Dra. Diana Sevitz

En esta segunda entrega -de un total de tres- la Dra. Sevitz detalla las ventajas de esta herramienta para las resolución de conflictos no solo de convivencia entre vecinos sino tambien de éstos con el personal y el administrador. 

[BPN-4/4/06] El trabajo del mediador en temas de conflictos consorciales, tiene varias facetas, pues el conflicto no se deja en la sala de mediación y se retoma en la próxima entrevista, sino que el mismo se lleva al consorcio, convive con los vecinos, sube y baja en el ascensor y se dialoga en los pasillos.-

El mediador debe hacer que la mediación funcione, que las partes se sienten a conversar y que por los medios con que se cuenta ambas partes lleguen a un acuerdo.

Debo destacar la importancia de resolver un conflicto que se genera en un consorcio en una instancia mediadora y no en la justicia; las partes, por la particular mecánica, son escuchadas por el mediador y por la otra parte; lo que digan en las sesiones son confidenciales, o sea se sienten en una absoluta libertad para hablar, sin ningún tipo de censuras, lo dicho no podrá ser utilizado en juicio, además de requerirse podrá solicitar entrevistas a solas con el mediador, no se encuentran presionados para negociar nada que no quieran, son las partes las que hablan de sus necesidades, preocupaciones y deseos, se sienten en todo momento participantes y gestores del propio cambio. Se realizan las sesiones en un espacio agradable, con buena comunicación y predisposición y con el tiempo justo para madurar cada logro obtenido; además, la mayoría de las veces las partes en pugna son vecinos del mismo piso que se encuentran a diario.- 

Si luego de todo este proceso logran cerrar un acuerdo, ambas partes se irán con la íntima convicción que ambos han ganado, en forma personal y como integrantes de la comunidad consorcial.-

Algunas consideraciones de la importancia de la mediación en propiedad horizontal

De mi experiencia cotidiana, como mediadora y árbitro en propiedad horizontal, la convivencia dentro del régimen de propiedad horizontal siempre ha traído dificultades, creadas o verdaderas, allí no radica el problema. Sino en la incapacidad de poder enfrentarlos de una forma eficaz, rápida y con mayor beneficio, sea en tiempo y en dinero.-

La razón de ser de esta incapacidad, está radicada en la desconfianza en las instituciones encargadas de brindar estas soluciones, cuyo desprestigio aumenta en la misma proporción que se produce el crecimiento de las controversias.-

Es que nuestra incapacidad cultural para la resolución de los conflictos proviene de su ausencia en nuestra educación y subsiste tanto para nosotros, que vivimos con esa limitación, como para los individuos que desempeñan esta actividad específica dentro de las instituciones encargadas de resolver conflictos y así unos y otros vemos como, generalmente es el tiempo que a través del olvido, pone fin a ciertas antinomias o pugnas pasando a ser el más sabio solucionador de conflictos.-

Pero existe otra óptica, es algo así como emprender un viaje por mar hacia el continente que no se ve, pero que proponemos llegar confiando en nuestra tarea creativa.-

La aplicación de la mediación en la propiedad horizontal es una manera de liberar del brazo del estado del poder actuar sobre los ciudadanos, lo que implica un cambio en la forma de mirar los litigios. Todo esto es una respuesta que puede considerarse educativa, en la medida que se enseña a las personas que pueden hallar por sí mismas las vías que necesitan y reclaman.-

Vivir en propiedad horizontal se ha convertido, en los últimos 10 años, en una empresa temeraria. Con muchas ilusiones y mucho esfuerzo las personas eligen una determinada propiedad para comprar donde será el asiento de su nuevo hogar y el de sus hijos, totalmente ajenos a los vecinos que les tocarán en suerte. Aquí aparece el primer problema, se compra el departamento y por adhesión a todos los demás integrantes, que además de los propietarios, de yapa incluimos al encargado, que es todo un tema conflictivo.-

Ignorantes de la Ley 13.512 que rige, desde el año 1948 sin ninguna modificación, los destinos de los consorcios sin haber leído el reglamento de copropiedad, que es ley para las partes, comienzan un sinnúmeros de desajustes, interpretaciones, abusos de derechos, avances sobre la propiedad común, transgresiones al reglamento, incumplimientos del mismo, inasistencia a las asambleas tornando imposible la decisión sobre temas consorciales etc. Amén de la particular problemática que existe referida al administrador del consorcio, todo un tema para otro artículo.- 

Toda esta sucinta descripción se maneja permanentemente en la vida consorcial, no hay propiedad horizontal que alguna vez no haya tenido que recurrir a un experto para que interprete alguna cláusula del reglamento ya que nunca los propietarios se ponen de acuerdo cuándo un caño debe ser reparado en forma particular y cuándo abonado por toda la comunidad.

Esta ley, además de haber ayudado a descomprimir los tribunales, trajo a las comunidades consorciales una herramienta de invalorable ayuda, ya que problemas que necesitaban años para obtener una sentencia en pocas sesiones se puede arribar a un acuerdo de un muy alto cumplimiento.  [continurará]Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. Diana Claudia Sevitz es abogada, mediadora espcializada en P.H y árbitro sectorial Nº 66 de los Tribunales Arbitrales de Consumo - E-mail: dsevitz@velocom.com - Gentileza: Revista de Doctrina Judicial de La Ley


Gacetilla de Prensa

Bajo el lema:"Impedir la suba de expensas" se llevará a cabo una reunión en la sede del Defensor del Pueblo de la Nación en la calle Montevideo 1250, organizado por la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal. 

El próximo lunes 10 a las 10 horas. 

Mas informes a los teléfonos: 4816-5111 / 4811-9836

www.ligadelconsorcista.org


Lic. Evangelina Perri, presidenta de Red de Consorcistas Damnificados

Lic. Evangelina Perri

Correo de Opinión

¿Qué pasa con los administradores? por la Licenciada Evangelina Perri

Los que vivimos en consorcios aceptamos desde el nacimiento de la Propiedad Horizontal en la República Argentina con indolencia, apatía e indeferencia, que otros tomen por nosotros determinaciones y decisiones abusivas que no están contempladas en el Código Civil (Mandatos) ni en la Ley 13.512 que rige la P.H. Hemos permitido que los Administradores se transformen de representantes legales, en dueños de los edificios que habitamos, perdiendo indiscutiblemente la noción de su rol.

Por nuestra inacción, año tras años fueron avanzando determinados sectores de la sociedad que integran "La gran familia" que vive de los consorcios: Administradores, Encargados (a través de su gremio), proveedores y profesionales varios.

Desde hace unos meses, hemos llegado a escuchar cada vez más fuerte y con mayor firmeza, cómo somos denostados por estos mandatarios que viven de los honorarios que les abonamos. Tratando de instalar en la sociedad una opinión negativa sobre todos los consorcistas -como si fuéramos una gran masa informe- juzgan que los maltratamos, los agredimos, que tienen que hacer terapia por nuestra culpa, etc. O sea somos vilipendiados, una y otra vez por las críticas mentirosas de aquellos a los que les damos trabajo.

Lo que nunca imaginé es que llegaríamos al absurdo de leer en Pequeñas Noticias Nº 281 la nota titulada ¿Agresión en los consorcios?

Un grupo de Administradores de CAPHyAI se reúnen a comentar y "festejar" que la Cámara Civil en un fallo de 2da. Instancia dispuso que un Consorcio de la Calle Directorio de esta Ciudad, pague a su ex administrador una considerable suma por daños morales. Dicho administrador utilizando la "viveza criolla" cuando comprobó que se había archivado un juicio penal que le iniciara ese consorcio por retención indebida de documentación, le entabla un juicio civil con resultado positivo.

Hasta aquí es una de las tantas historias del revés que ocurren en Nuestro País. Lo que convierte este hecho en "tragicómico", es que el "festejo" se realiza con la presencia de un periodista, con la intención, de que el Sr. García De Rivas lo publique en el medio de información que dirige. Para dar un claro mensaje a los condóminos: "no meterse con nosotros, que sale caro".

Los conceptos desagradables que vierten en esa Reunión los Miembros de la Cámara sobre los administrados no los voy a refutar, porque ya lo hizo con consumada idoneidad el Doctor Samuel Knopoff en la "Carta abierta a los administradores reunidos en CAPHyAI".

Aún cuando desconozco los detalles de estos dos juicios, me permito recordar que con la Justicia devaluada que poseemos, no es garantía de culpabilidad ni de inocencia.

Volviendo al tema de Consorcistas versus Administradores, señores Administradores: ¿se preguntaron Uds. por qué los consorcistas, de acuerdo al criterio al que apelan, los utilizan para hacer catarsis? En lugar de usar al almacenero, al marido o a la esposa, a la suegra, a las malas películas que pasan por televisión, ¿no darán motivos?

Los invito a asistir a alguno de los diversos talleres sobre consorcios en los cuales los condóminos manifiestan sus problemas. Creo que luego de concurrir van a comprender muchas cosas.

La visión que yo tengo de estas problemáticas -que dada mi acción comunitaria escucho continuamente- es muy distinta de la que tienen Uds.

Cuando llega a mi conocimiento que cuestiones que se generan en estos edificios que deben ser solucionadas por el mandatario y éste no actúa, más aún a veces pone trabas o obstáculos, frente a la angustia del consorcista damnificado, se despierta en mí un sentimiento de desazón, de desconcierto y de impotencia, principalmente cuando compruebo la forma en que son tratadas las personas solas, mayores y/o desvalidas.

Tengan presente que proceder con imprevisión o negligencia puede comprometer el magro patrimonio del consorcista, poner en riesgo la "única" vivienda comprada tras años de sacrificios. Cuando Uds. Se "equivocan", se debe indemnizar a alguien, se produce un siniestro, un arreglo mal hecho termina costando mucho más de lo calculado. Es el consorcista quién tiene que hacerse cargo del costo. No está previsto en ningún caso que el administrador realice un resarcimiento económico, salvo que se recurra a la Justicia ¿quién lo hace?

Les sugiero el cambio de roles, situarse en el lugar "del otro", es positivo. Quizás cambien de opinión, salvo que prevalezca sobre la razón las prácticas corporativas.

Los copropietarios tampoco tenemos justificación, no somos inocentes.

También tenemos que cambiar de actitud, creo que ha llegado la hora de comenzar a luchar con firmeza para mejorar nuestra legislación, de posesionarnos en el lugar que nos corresponde. Porque hemos aceptado sumisamente hasta ahora, que tres Cámaras de Administradores ocupen la representación patronal.

El mandato que tiene el Administrador no lo autoriza a actuar en nuestro nombre en paritarias y menos autoriza a dichas Cámaras a ser nuestros representantes. Por otra parte, están registrados solamente en la Ciudad de Buenos Aires, 5013 Administradores (Portal de la Ciudad link listado de Administradores de Consorcios) y socios de las tres Cámaras serían alrededor de la mitad.

Es evidente que se debe modificar el sistema o los propietarios -parte patronal -son representados por Asociaciones de Consorcistas, o el Gobierno fija los sueldos del personal que trabaja en los llamados edificios de propiedad horizontal, tal como ocurre con el servicio doméstico.

Debemos ocupar cuanto antes el espacio que nos corresponde y hacer valer nuestros derechos

Licencia Evangelina Perri

Integrante de de Red de Consorcistas Damnificados


El portal 

de los administradores y consorcistas.

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Visítelo aquí.

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Correo de Opinión

¿Qué nos pasa? por APROPHMAR

La mayoría de los propietarios de propiedad horizontal, sea por temor, inercia o comodidad, no asumen los derechos que les caben en el quehacer consorcial. 

Es cierto que, por más de 50 años se han dado contra la pared por la Ley 13512 que, prácticamente, no les reconoce su carácter de sostenedores del sistema. 

Si a esto agregamos que los administradores se abrogan derechos que no les corresponden y se presentan en las paritarias de los sindicatos de encargados como nuestros representantes, sin que nadie los autorice para aprobar convenios laborales con nuestro dinero, tenemos una situación que es perentorio dar por terminada. 

No es fácil, porque las Entidades de Administradores no nos tienen en cuenta y algunas de éstas que dicen defender a los propietarios no lo hacen y a todo dicen que sí y a nada dicen que no. 

Por otra parte, los propietarios no se unen en los consorcios para hacer frente común ante arbitrariedades que son inadmisibles; desconocen sus derechos, tampoco se preocupan por conocerlos y en las asambleas terminan cuesionando, justamente, al propietario que se interesa por una correcta administración. 

¿Qué hacer?

1º: Simplemente, conversar con sus vecinos, hacerles conocer sus problemas e inquietudes que seguramente las comparten y comprometerlos para una acción común.

2º: Previo, convencerse que el Administrador no es el dueño del edificio y luego, junto con otros copropietarios, llevarle por escrito (con copia) sus problemas y eventuales soluciones. Exigirle que en la convocatoria a Asamblea Ordinaria, debe figurar la remoción o confirmación del mandato conferido en la anterior. Para su remoción basta la mayoría simple de la asamblea. Se necesitan las mayorías que establecen los Reglamentos cuando éste, no ha cumplido su mandato. Al elegir una nueva administración, interiorizarse si administra otros edificios (desechar las que administran cantidades, algunas lo hacen con más de 100 y por más de 30 años) y hacer causa común con esos propietarios, para la solución de conflictos.

3º: Ir en queja a la Cámara de Administradores por escrito (con copia), de los problemas suscitados. Si ésta no actúa se hace cómplice y estamos seguros que, ningún Ente, puede permitir que sus asociados menoscaben su quehacer y nombrar en sus "Tribunales de Disciplina", miembros cuestionados judicialmente. 

4º: El Consejo de Admistración del Consorcio no es el otro yo del administrador sino el intermediario entre éste y los propietarios para solucionar problemas y no SUS problemas. Si no cumple su cometido, removerlo.

Continuaremos dándoles nuestro parecer sobre el particular.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

APROPHMAR

(28/3/2006)

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Presidente

M. A. Fernández

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Correo de Opinión

No estaban las llaves del armario por la Adm María E Fernández

El día lunes me presenté a las 9:20 horas en el CGP de la calle Junín al 500, para presentar, como administradora, mis declaraciones juradas de los años 2004/2005 y en informes me explicaron que para ese tema ellos comienzan a atender a las 10 hs.

Me parece que si este organismo abre a las 9.00 hs. no se entiende por qué para este tema tienen que comenzar a las 10 hs.

Me retiré pensando cómo organizar mi trabajo ya que tenía que ir a varios lugares y esto cambiaba mi recorrido. En definitiva vuelvo a las 10:20 hs. y luego de esperar 10 minutos -ya que en el escritorio de la que atendía no se encontraba nadie- me atiende una señora preguntándome qué necesitaba y le contesté que era para presentar las declaraciones juradas. Me contesta que ella no tenía las llaves del armario para sellar la recepción porque la persona encargada de ese tema había faltado.

En síntesis, no logré todavía presentar mi DDJJ.

Creo que en la Municipalidad, como en algunos CGP, no puedo hablar de todos porque no los conozco y no me gusta generalizar, tienen todavía demasiado por mejorar.

Saludo a Uds. muy atentamente y gracias por darme esta oportunidad de poder escribir estas líneas.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

María E. Fernández

Administradora

(22/3/2006)


Impuestos

Vencimientos Mensuales

En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Marzo/2006, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principalEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Correo de Opinión

De la mano de los aumentos a los pasivos por la Adm. Emma Osepyan

Desde mi modesta administración y, teniendo a cargo dos consorcios con una mayoría de jubilados y pensionados, creo que los aumentos a los encargados tendría que ir de la mano de los aumentos a los pasivos ya que nuestros encargados tienen alojamiento, luz y gas gratis, no pagan impuestos y nuestros mayores lamentablemente sí.

Además, son los que primero pagan las expensas y se cuidan de no aparecer morosos. 

Atentamente Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Emma Osepyan

(23/3/2006)


¡¡¡ Ya hay dos ganadores más 

de los 2 premios que sorteamos la quincena pasada

 ADMINISTRADORESph.com.ar  y Pequeñas Noticias... !!!

¡¡¡ los afortunados de esta quincena son... !!!

1.-

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2.-

1 cupón invitación de Promo Manía Full

Juan Carlos Bogo

Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -


Correo de Opinión

Los años pasan por el Adm. Ariel Seghesso Flores

Los conocí por internet, ya desde hace muchos años y les agradezco su aporte que siempre me ha sido de mucha utilidad.

Cordiales saludos.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Ariel Seghesso Flores

(24/3/2006)


Avisos Clasificados

INMOBILIARIA - OFRECIDO

5 LOTES GRANDES: Dueño vende en Gral. Las Heras (Pcia de Bs. As.) - Oportunidad única - Contactar Sr. Propietario - E-mail: ofrecidos@pequenasnoticias.com.ar

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EMPLEADO PARA ADMINISTRACION DE CONSORCIOS: Con conocimiento de la materia y computación - Sr. Oscar - E-mail: schafero@dearriba.com

ADMINISTRATIVA CONTABLE: Con seis años de experiencia laboral en administraciones de consorcios y cuatro años en oficinas generales, con sólidos conocimientos de computación, administrativas, y personal, liquidaciones de sueldos y cargas sociales, carga de datos, conciliaciones bancarias y atención al público - Disponibilidad inmediata por la mañana - Srita. Marisa Claudia Santillan - Teléfono: (15)6047-3151 - E-mail: marisacsantillan@yahoo.com.ar

ENCARGADA DE EDIFICIO: Experiencia comprobable y conocimiento de informática en general, Word, Excel. PowerPoint, diseño grafico, higiene y seguridad y primeros auxilios - Sra. Carolina Catalina Franco - Teléfono: 4931-3348

ASISTENTE DE RECURSOS HUMANOS: Deseo desarrollarme en el área de Recursos Humanos, donde pueda no solo crecer profesionalmente, aplicando técnicas y conocimientos adquiridos a lo largo y durante el transcurso de mi carrera, sino también personalmente en un cálido ambiente laboral, de cooperación y compañerismo, en el cual pueda desarrollar mis prácticas aprendidas como las nuevas ha adquirir - Sra. Jesica Gonzalo - Teléfono: (15)6054-8986 - E-mail: jego49@yahoo.com.ar

EMPLEADA DE ADMINISTRACION DE CONSORCIOS: Con conocimiento de la materia y computación - Sra. Marina Aranguez - E-mail: omaran18@hotmail.com

ENCARGADO CON VIVIENDA: Para zona Mar del Plata - Con 7 años de experiencia y excelentes referencias - Sr. Alberto Martinez - TE: (0341)435-1904


Rincón Solidario

Adm. Adrián HilarzaContesta el Adm. Adrián Hilarza

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

La "moda" es extrangular de a poco a los administradores

Cuando se inició el Registro de Administradores en el Gobierno de la Ciudad de Bs.As. me inscribí con el único Consorcio que administraba, situación que se mantuvo hasta finales del 2003. En el 2004 por gravísimas razones familiares y por creer que al no haberse modificado la situación declarada al inscribirme (un consorcio) y por creer que no hacía falta una nueva presentación, cuya fecha tampoco me había enterado, no presenté la DDJJ correspondiente a ese año.

Ante una citación del organismo, presenté una nota de descargo que en el día de la fecha me fue rechazada sancionándoseme con una multa de $429 y la obligación de publicar la Disposición en un diario que, como es de una carilla y media, me va a significar por lo menos unos $500.00 más. Creo que la sanción es por demás desproporcionada y abusiva.

Si acudo a un abogado y apelo la sanción, me va a costar tal vez lo mismo y no poseo grandes recursos.

Espero ansiosa su consejo, ya que tengo 10 días para el pago y la publicación.

Gracias y me alegro de haberlos encontrado.

Delia.

(17/3/2006)

Estimada Sra. Delia:

Lamentablemente es correcto y así lo indican las diposiciones vigentes en relación a lo que detalla para incumplimientos en las declaraciones juradas.

Respecto al tema de acudir a un abogado está en su derecho, obviamente que a todo recurso que acuda en su pretendida defensa elevará la carga económica de la misma. Estoy de acuerdo que las multas son elevadas y hasta exageradas en esta materia.

Pero la "moda" es extrangular de a poco a los administradores ya que parecen que son los "únicos hacedores" del precio de góndola de la Propiedad Horizontal.

Así y todo una buen admninistración no debe postergar las obligaciones propias de la misma manera que no lo hace con sus consorcios que administra. No hay excusas.

Atentamente

Adm. Adrián HilarzaEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Adm. Adrián Hilarza es presidente de la Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y para cualquier consulta se le puede mandarle un e-mail a info@aiph.com.ar


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de los 2 premios que quincenalmente le ofrece

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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 18 de abril a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.


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(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas  del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo.


Rincón Solidario

Dr. Eduardo BrailovskyContesta el Dr. Eduardo Brailovsky

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Rincón Solidario

¿Es obligatoria la medicina laboral?

Estimado Dr. Brailovsky:

Me dirijo por este medio a los efectos de consultarle acerca de un tema que resulta de interés para todos los copropietarios del consorcio en el cual vivo.

Hace ya 1 año aproximadamente la administración abona en forma mensual un importe entre $24 (inicialmente) y $30 (en la acturalidad)) en concepto de medicina laboral.

En distintas asambleas todos los copropietarios hemos objetado dicho pago porque tenemos entendido que el mismo no es obligatorio, a lo cual la administración nos sigue repitiendo que esta obligatoriedad existe y que lo estalece la Ley Nº 19587.

Le agradecería que nos aclare por favor los siguientes puntos en virtud de la proximidad de otra asamblea en el cual plantear el tema:

1- ¿Es obligatorio la medicina laboral para los consorcios?

2- ¿Es verdad que la Ley 19587 lo establece?

3- ¿De ser así, hay otras normativas a cumplir con respecto a este tema?

Desde ya, muchas gracias por vuestra atención.

Alejandra

(15/3/2006)

Estimada Alejandra:

En primer lugar, permítame agradecerle su consulta, pues es una forma de demostrar su confianza en nuestro servicio.

Ahora sí, pasemos a su consulta:

Sobre este tema, tan extenso y complicado, dí innumerables conferencias con un letrado amigo, a lo largo de todo nuestro país. Y créame que muchísimos profesionales (Arquitectos e ingenieros), constructores, e incluso administradores, NO LO CONOCEN, y no comprenden su importancia.

Pues bien, después de esta pequeña introducción, al tema:

Es cierto, la vieja y minimalista ley 19587 reglamentada extensamente por el decreto 351/79, imponía la obligatoriedad para los empleadores, de contratar y mantener un servicio de medicina laboral.

Pero claro, esa ley 19587 era la vieja ley de higiene y seguridad en el trabajo.

Ley 19587, que fue aprobada entre gallos y medianoche, por imposición de la O.I.T. (Organización Internacional del Trabajo) como condición para otorgar créditos a la República Argentina.

Ley y decreto 351/79 reglamentario que, por supuesto, fue "copiado" de las reglamentaciones vigentes en Estados Unidos de Norte América y que, por supuesto, en esa época era totalmente inaplicable al "sistema argentino", a la tecnología existente en nuestro país, a los costos de empresarios, etc. etc. y que, también por supuesto, JAMÁS se pudo aplicar total y cabalmente en la República Argentina.

Afortunadamente, los tiempos cambian y, en este caso, cambió para mejor.

Se empezaron a utilizar "de a poco" y "en lo posible y aplicable" esas normas de seguridad e higiene en el trabajo y, créame, el sistema de las enfermedades y accidentes laborales mejoró (disminuyeron un poco los riesgos para los trabajadores, especialmente por obra de las sentencias judiciales condenatorias del empleador que no cumplía dichas normas).

Empero, nuestro país, sometida a los vientos "liberalistas" de una época ya pasada (creo), "privatizó" el sistema de los riesgos por enfermedades y accidentes laborales.

Y al mismo tiempo, disminuyó los "costos" de los empleadores que no cumplían con la disminución de los riesgos del trabajo.

Así, esa vieja legislación fue MODIFICADA por la nueva ley de riesgos del trabajo que lleva el nº 24557.

La ley 24557, llamada también LEY DE RIESGOS DEL TRABAJO, "quita" la responsabilidad del empleador por enfermedades y riesgos del trabajo y la traslada (onerosamente, por supuesto) a las A.R.T. (aseguradoras de riesgos del trabajo).

Y esta "responsabilidad" entraña también para la ART, el contralor del personal empleado por el empleador que tiene que contratar el servicio. En síntesis, ahora las ART ejercen el servicio de medicina laboral para el empleador.

No hablaremos (por razón de brevedad) sobre el contralor que las ART tienen que ejercer sobre los empleadores para minimizar los elementos de riesgos para la salud del trabajor en la sede laboral y que también comprometen según ley.

Empero, la privatización emprendida cubre solamente el contralor de la salud del personal enfermo o accidentado y las prevenciones que se deben tomar para que no ocurran los eventos dañosos que derivan del trabajo mismo. Lo que emerge del LISTADO DE ENFERMEDADES y ACCIDENTES LABORALES (NOMENCLADOR) que tiene supervisión estatal.

Y la cobertura de las ART NO CUBREN las enfermedades o accidentes inculpables: es decir, NO INDEMNIZA ni controla, todo aquellos daños en la salud de los empleados cuando ellos NO DERIVAN del empleo o del lapso "in itinere" (en el trayecto).

Para que quede claro: una gripe, una lumbalgia (dolor de cintura), la quebradura de hueso ocurrida el día domingo jugando al fútbol, la artritis, los dolores de estómago, etc., son riesgos que NO ESTÁN CUBIERTOS ni controlados por las A.R.T.

¿Y quién es el encargado de controlar que esos eventos extra-laborales realmente existan? ¿quién da el alta médica al empleado?, y sobre todo en las personas de edad ¿quién determina si está o no está en condiciones de prestar servicios?

Entonces, para todo eso, el empleador DEBE o TIENE que contratar algun médico o entidad médica que preste ese servicio.

Claro, hay modalidades distintas de contratación: se puede contratar servicio de contralor médico EN CADA OCASIÓN o por abono. Todo dependerá del costo del servicio o de cada visita y todo basado en la frecuencia de uso ¿no?.

Puede inclusive NO CONTRATARSE el servicio de medicina laboral.

Porque la atención médica del empleado, lo TIENE que hacer el médico que el empleado elija y el empleador NO PUEDE imponer ni médico ni tratamiento alguno.

Así, en la mayoría de los casos (le diría el 99 %) el tratamiento médico del empleado enfermo o accidentado, será prescripto por médico de la Obra social a la que esté inscripto el empleado.

Pero claro, sin contralor de médico "del empleador", éste deberá "confiar" en la extensión del tratamiento (por sobre todo) y, además, por eso del "secreto profesional" (se acuerda?), el profesional médico "del empleado" podría obviar informar alguna circunstancia especial que al empleador le podría resultar relevante para mantener el sinalagma laboral.

Espero me haya comprendido todo lo que he pretendido resumir.

Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente.

Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente.

Dr. Eduardo J BrailovskyEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina


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Dr. Jorge Resqui PizarroContesta el Dr. Jorge Resqui Pizarro

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

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Las secuelas de la muerte del administrador

La consulta está referida al caso de muerte del administrador y las preguntas son varias:

1.- ¿Quién responde por la documentacion de todos los consorcios que queda en la oficina del administrador? ¿Los herederos tienen alguna responsabilidad? 

2.- ¿Quién debe continuar las tareas de administrador hasta que se nombre a otro.? 

3.- ¿Quién hace la rendición de cuentas de cada consorcio para el traspaso de dinero y documentación? ¿Si falta dinero, quién debe pagarlo? 

4.- ¿Son los herederos del administrador los que deben manejar los fondos? Y en caso contario... ¿cómo hacen para evitar ser engañados por los consorcios y luego demandados en la sucesión? 

5.- En caso de que el administrador fallecido haya adelantado fondos a los consorcios, ¿cómo se pueden recuperar? 
6.- ¿Hay algún caso que se pueda consultar en jurisprudencia? 

Perdón por la cantidad de preguntas (habría muchas más sobre este tema) pero casi no hay datos en referencia a esto.

Osvaldo

(14/3/2006)

Estimado lector Osvaldo:

Paso a responder, en apretada síntesis, sus inquietudes:

1.- Con respecto a la cinco primeras se aplican las reglas del mandato contenidas en el Código Civil (Libro II, Sección III, Titulo IX). Así las cosas, dice el art.1963 del C.C.: "El mandato se acaba:… 3º Por el fallecimiento del mandante o del mandatario..." y concordantemente el 1969 reza: "No obstante la cesación del mandato, es obligación del mandatario, de sus herederos, o representantes de sus herederos incapaces, continuar por sí o por otros los negocios comenzados que no admiten demora, hasta que el mandante, sus herederos o representantes dispongan sobre ellos, bajo pena de responder por perjuicio que de su omisión resultare".-

De allí surge, obviamente, la responsabilidad de los herederos por el cumplimiento de los fines del mandato y su deber de rendición de cuentas. Dichas normas trabajan armónicamente con las del Libro IV, Sección I del propio Código Civil (De la transmisión de los derechos por muerte de las personas a quienes correspondían). Por lo tanto, para las deudas o créditos que pudiesen quedar pendientes a favor o en contra de mandante y mandatario se aplican las disposiciones del Pago de los acreedores y legatarios (Capítulo III) y las De los derechos y obligaciones del heredero (Título IV) con especial énfasis en los arts.3431 y 3432 por los que el heredero debe cumplir las obligaciones que gravan la persona y el patrimonio del difunto -como es el caso de un causante mandatario- y las que nacen de la transmisión misma de ese patrimonio.Asimismo, los acreedores de la herencia gozan contra el heredero de los mismos medios de ejecución que contra el propio "de cujus" , y los actos ejecutorios contra el difunto lo son igualmente contra el heredero.-

De igual modo se procede si el acreedor es la herencia, por lo que los sucesores al transmitírseles los créditos y derechos del fallecido, pueden ejercerlos en su propio nombre, amén de no querer ahondar aquí sobre cuestiones relativas a la aceptación o repudiación de la herencia o de la aceptación con beneficio de inventario por un sucesor -sea legítimo o testamentario- contra todos los acreedores hereditarios y legatarios, y contra aquellas personas a cuyo favor se impongan cargas a la sucesión (cfr.arts.3357 y ss. del C.C.).- 

2.- Con relación a quién debe continuar con la tarea del administrador, queda claro, que con la excepción antes referida del art. 1969, los mandantes resolverán conforme a los establecido en el Reglamento de Copropiedad y Administración. De haber existido una administración clara y formal resulta difícil que los herederos puedan ser engañados por el Consorcio, pero de ser así o de intentárselo, ellos gozan de las acciones correspondientes para deslindar su responsabilidad.- 

De haber quedado un crédito a favor de la herencia, se actúa de acuerdo a los arts. 3382 y 3383 del C.C. (Capítulo II De la administración de los bienes de la herencia), teniendo el heredero beneficiario derecho de recibir todas las sumas que se deban a la sucesión.-

Brevitatis causae, dejaré para otra oportunidad la cuestión referida a la división de los créditos activos y pasivos (Capítulo IV, arts. 3485 y ss.) pero no se pueden soslayar el aserto del art.3486 que expresa que "Desde la muerte del autor de la sucesión, cada heredero está autorizado para exigir, hasta la concurrencia de su parte hereditaria, el pago de los créditos a favor de la sucesión", el art. 3488 que menciona que el deudor de un crédito se libra en parte de su deuda personal, cuando paga a uno de los herederos la parte que éste tiene en ese crédito y el art.3491 que establece que "Cada uno de los herederos puede librarse de toda obligación pagando su parte en la deuda".- 

Finalmente, pese a la ardua tarea que sometí al Estudio, no hemos encontrado aún jurisprudencia con respecto a las secuelas de la muerte del administrador.-

Lo saludo con distinguida consideración.-

Dr. Jorge Resqui PizarroEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice  

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro  es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal, es vicepresidente de la Unión de Consorcistas de la República Argentina  (UCRA)  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.


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Dr. Juan Antonio CostantinoContesta el Dr. Juan Antonio Costantino

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Me solicita que coloquemos antena colectiva

Sr. Director:

Me es grato comunicarme con Ud. y agradecerle a través suyo a su equipo, por la valiosa información y datos que nos brindan en los boletines.

En este caso quiero saber si me pueden ayudar con un tema: un edificio de 6 años de antiguedad en el que desde su inicio tuvo instalación de cable por consorcio con una de las empresas del mercado. Un propietario actualmente me solicita que coloquemos antena colectiva.

¿Es obligatorio instalarla? El señor me dice que consultó y le dijeron que sí.

No tengo una respuesta clara.

Desde ya muchas gracias por su tiempo.

Atentamente

Liliana

(20/2/2006)

Estimado Lector:

Por aplicación de toda la normativa de la ley 24240 y sus decretos reglamentarios, no se le puede imponer a una persona una contratación determinada, con una empresa y sistema predeterminado.

Por ello, las habituales decisiones asamblearias que para abaratar costos contratan el servicio de cable para todas las unidades funcionales, no son obligatorias para quienes -por distintos motivos (desocupación de la unidad por largos períodos, económicos, etc.)- no desean contratarlo y por ello deben ser desvinculados de dicho sistema.

En el caso que nos ocupa la situación presenta matices similares y, cualquiera sea el medio técnico que se busque (antena colectiva, Direct TV, etc.), cada uno de los consorcistas tiene derecho a tener un servicio similar sin estar obligado al originariamente contratado por la empresa (arts. 1197, 1198 del Cód. Civil y Ley 24240 de Defensa del Consumidor).

Saluda a Ud. muy atte.

Dr. Juan Antonio CostantinoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, está especializado en Propiedad Horizontal y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar


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Sr. León R. EstrugoContesta el Adm. León Estrugo

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Cómo averiguar si es realmente administrador

Estimados Sres.:

Quisiera consultarles, cómo podemos averiguar, si la persona que administra nuestro edificio en Mar del Plata, es realmente administrador.

Este negocio era de su papá, que ya no se ocupa más de este trabajo y el hijo continuó haciéndolo pero son muchos los errores que comete. Por ejemplo: en las expensas del 3/2006 pasa gastos de luz y gas de 6/2005 o el pago de SUTERH y CPF de 7/2005. Tiene también otros tan graves como éstos.

Entre otras cosas, informa gastos como "gastos varios" o "arreglos varios"  sin especificar correctamente su detalle.

Quisiéramos nos indiquen cómo podemos averiaguar si realmente es administrador, la administración se llama xxxxx - Mar del Plata, y el Sr. se llama xxxxx.

Quedando desde ya muy agradecidos, atte.

Olga

(25/3/2006)

Estimada Olga:

Los datos que ud. nos presenta, en principio habría que averiguar si lo que ud. considera un error es que se están pagando atrasado dichos vencimientos o si simplemente es un error en los períodos que está asignando en la liquidación.

Por otro lado, como ud. consulta cómo puede hacer para verificar si es administrador, le comento que la ley de propiedad horizontal  13512, en su art. 9º establece que cualquier persona puede ejrcer la función de administrar. Específicamente en Mar del Plata, se aprobó, en el concejo deliberante de dicha ciudad, la creación del registro público de administradores. Tendría que concurrir a la oficina municipal corresopndiente y verificar si está registrado en dicho registro.

Espero haber sido de utilidad y ante cualquier duda, el Rincón Solidario, está a tu disposición.

León R. EstrugoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466.


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Dr. Jorge MaldonadoContesta el Dr. Jorge Maldonado

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Una inquilina con serios trastornos

Tengo un grave inconveniente que no se cómo solucionar.

En el edificio que administro vive una inquilina con serios trastornos (delirio de persecución); en un principio no pasaba de conversaciones irracionales, pero luego comenzó con agresiones verbales y lo último es que quiere agredir físicamente a personas que ella cree la persiguen.

La mencionada inquilina vive sola en el departamento y ocasionalmente la asiste un hijo. Por todo ello la Administración del edificio comunicó verbalmente y por escrito la situación descripta y solicitando que la Sra. deje el departamento al hijo de la Sra. y a los propietarios del departamento donde vive la Sra., sin obtener respuestas de ninguna de las dos partes.

En algunas ocasiones solicité ayuda policial, pero lo único que hace la policía es llevarla, tranquilizarla y la vuelven a traer a su departamento.

Solicito me indique qué puedo hacer, los habitantes del edificio están muy molestos y preocupados y muchos le tienen miedo.

Gracias.

Silvia desde Corrientes

(21/3/2006)

Las acciones a seguir dependen de la gravedad y urgencia de la situación. 

Si se cuenta con margen razonable de tiempo, corresponde intimar al propietario a que tome la intervención correspondiente, haciéndose cargo de la situación. En caso de no suceder esto o de tratarse de una situación que no admita mayor demora, corresponderá adoptar los recaudos previstos en la Ley 13512 y en el Código Civil, a efectos de que efectuada la correspondiente presentación por ante el Juez Civil éste, con la intervención del Ministerio Público de Menores e Incapaces, proceda a tomar las medidas que la situación indique, contando a estos efectos con el dictamen de los psiquiatras y/o psicólogos del Cuerpo Médico Forense. 

Esta será la vía más rápida y expeditiva y, consecuentemente, más segura par enfrentar y resolver esta situación. 

Con lo respondido le envío un saludo cordial. 

Jorge Armando MaldonadoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.


Correo de Lectores

Aportes y Contribuciones

Hola, ¡que tal!

Me llamo Héctor y quisiera tengan a bien enviarme por este medio una tabla actualizada de Aportes y contribuciones o bien en qué boletín se encuentran para buscar la más actualizada.

Pido mil disculpas y desde ya muchas gracias. Quedo a vuestra disposición.

Héctor R.

(30/03/2006)

Hola Héctor, no hay ningún problema, es bueno recordar estos valores y siempre le es de utilidad a alguien más.  Recordá que los aportes están a cargo del trabajador, las contribuciones a cargo del empleador y ambos se calculan en base al sueldo mensual bruto sin tener en cuenta las asignaciones familiares.

Aportes

1)

Jubilación:

11%

 

7%

(si aporta al Sistema de Reparto).

(si aporta a una AFJP, Sistema de Capitalización) En este sistema hay una variación de acuerdo a un cronograma pero actualmente corresponde el 7%. Este porcentual se mantiene hasta el 01/07/05 (Dto. 809/04 - BO 28/6/04) y luego pasará al 9%

2)

INSSJP:

3%

 

3)

Sindicato:

2%

en caso de que el trabajador esté afiliado al sindicato.

4)

Obra Social:

3%

 

5)

Caja de Protección a la familia:

1%

Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 Art. 19

6)

Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad

1%

Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 Art.27

 

Total

21% o 17%

dependiendo del sistema al que aporta su jubilación

Contribuciones

1)

Jubilación:

10,17%

 

2)

INSSJP:

1,5%

 

3)

Fondo Nacional de Empleo y Asignaciones Familiares:

5,33%

(FNE: 0,89, Asig. Familiares: 4,44%)

4)

Obra Social:

6%

 

5)

Caja de Protección a la familia:

1,5%

Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 Art. 19

6)

Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad

2%

Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 Art.27

 

Total

26,5%

 

Además no deberás olvidarte de sumar el costo del trabajador, la Ley de Riesgo de Trabajo (L.R.T.) ya que el importe a pagar por parte del empleador sobre este concepto, depende de la empresa aseguradora elegida. Generalmente consta de una alícuota fija y otra variable que se calcula siempre sobre el sueldo bruto. Hay empresas que sólo cobran una alícuota fija, pero esto depende de cada una y son ellas las que lo informan mediante una carta.

Un saludo grandote.

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Correo de Lectores

En un programa de radio...

En un programa de Radio Rivadavia a las 9 de la mañana escuche un comentario respecto a la firma de un nuevo convenio con Suterh, que influiría en las expensas a partir del mes de abril de 2006, y además explicaron que todo edificio en PH con 3 ó más departamento debe tener necesariamente portero y en caso de no tenerlo sería pasible de multa. Desde ya, les agradezco su fina atención.

Alfonso F.

(27/03/2006)

Estimado Alfonso, actualmente se están negociando aumentos para los encargados de edificios de propiedad horizontal pero no hay nada definido aún. Es difícil que en el mes de abril influya esta negociación salvo que hayan incluido un monto a recaudar previendo los futuros aumentos.

Con respecto a la otra afirmación sobre la obligatoriedad de que todo edificio en PH con 3 ó más departamento debe tener necesariamente portero, no puedo decirte que es así o no. Cada caso en particular merece un estudio detallado y habría que ver qué entienden por portero porque quizá una persona Jornalizada no más de 18 horas por semana podría encuadrarse en un edificio de tan pocas unidades. En este aspecto, como en casi todos los ordenes de la vida, no se puede generalizar pues es muy fácil cometer errores.

Un saludo grande.

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Correo de Lectores

Un cambio en el horario de trabajo

Quiero aprovechar para consultarles lo siguiente:

Un encargado que concurre a hacer limpieza del edificio tres veces por semana, 2 1/2 a 3 hs. cada vez, me parece que debiera ser categorizado como personal jornalizado, con el cálculo del sueldo del encargado permanente sin vivienda dividido 120, obteniendo el valor hora. En ese caso se cuentan las horas que trabaja cada mes que pueden ser más o menos horas según el calendario. ¿Es así?. Además de la antigüedad y lo que corresponda.

Ahora bien, está categorizado por la administración anterior como encargado no permanente sin vivienda, con lo cual estaríamos considerando que concurre a trabajar 5 días en la semana no más de 4 hs. por vez.

Se estaría pagando alrededor de un 30% más de haberes. Desde ya que la categorización es inamovible (hacia abajo). Mi consulta es si se puede aumentar las horas de trabajo para adecuarlo a la categorización que tiene actualmente. Si esto es legal o legítimo. Si bien no llevarlo al tope, ajustarlo un poco, dadas que son muy pocas las horas de trabajo en el edificio.

Asimismo, cuando hay un aumento, como por ejemplo el decreto 2005/04 (se le paga por el mismo $25.--) correspondería abonarlo o dado que supera por mucho el monto, no?.

Desde ya muchas gracias por el asesoramiento.

Elena

(13/03/2006)

Estimada Elena, la primera parte de tu mail, donde hablás sobre cómo liquidar el sueldo a un trabajador jornalizado no más de 18 horas es correcta. Se debe tomar el sueldo de bolsillo de un encargado permanente sin vivienda de 1º categoría y dividirlo por 120 horas. Además no te debés olvidar de agregar los proporcionales de los decretos 2005/04 Art. 6 ($60 por mes) y el 1295/05 ($120 por mes). Se le liquidarán tantas horas como trabaje en el mes además de los plus que correspondan, como vos bien decís.

Con respecto a modificarle el horario de trabajo sería una forma de cambiar las condiciones del contrato laboral y, llegado el caso, podría considerarse despedido por tal motivo.

Si el trabajador estuviera de acuerdo con esa modificación, sería prudente homologar el acuerdo en Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria (SECLO), organismo que depende del Ministerio de Trabajo, y así tomar recaudos para el futuro.

Un saludo grande.

MFLEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Correo de Lectores

Liquidar sueldos

Buenos días, soy nueva administradora, conozco bien los conceptos por los que se puedan liquidar sueldos a los encargados pero no puedo decir lo mismo para los ayudantes y suplentes ya sean por fin de semana, feriados, vacaciones o licencias. ¿Cómo pueden ayudarme?, ¿Conocen alguna bibliografía que trate el tema para empleados de rentas y horizontal, que sea práctico y no para trabajadores en general?.

Martha R.

(29/03/2006)

Estimada Marta, libros que traten temas exclusivamente de Propiedad Horizontal hay realmente muchos, y a continuación te describo varios. En cuanto al tema de sueldos orientado a la confección de haberes para la propiedad horizontal no conozco bibliografía que te lo explique en forma particular. Nosotros tenemos un curso especialmente diseñado para este sector que, de interesarte, podemos enviarte el programa y cualquier otra información que necesites.

Ahora sí, aquí van los libros para que los tengas en cuenta:

* "Todo sobre Consorcios", del Dr. Osvaldo Loisi, Edición de la Fundación Liga del Consorcista y que nosotros comercializamos.

* "Manual práctico de propiedad horizontal", Dr. Carlos Diego Calvo, Editorial Universidad.

* "Manual teórico-práctico de propiedad horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi.

* "Derecho práctico de propiedad horizontal 1 y 2", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi.

* "Manual de la propiedad horizontal", Sr. Hernán Racciatti, Editorial Depalma.

* "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones", Dr. Eduardo L. Lapa, Editorial Depalma.

* "Manual de propiedad horizontal", Sr. Orlando Taleva Salvat, Valletta Ediciones.

Y la lista sigue. Como verás, son muchos los títulos y dentro de la actividad misma hay bibliografía sobre temas específicos como:

* "Juicios de expensas comunes", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi.

* "Nulidad de la asamblea del consorcio", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi.

* "Medianería y propiedad horizontal", Dr. Homero Rondina, Valletta Ediciones.

* "Ley de contrato de trabajo. Anotada, comentada y concordad", Dr. Carlos Pose, Editorial David Grinberg - Libros Jurídicos.

Esto no es más que algunos textos relacionados con la amplísima actividad que implica administrar consorcios y una guía como para que tengas bibliografía de referencia.

Un saludo cordial.

CGdeREnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Correo de Lectores

Estabilidad en el empleo de un suplente

Hola Fabiana: ¿Cómo estás, tanto tiempo? Quería plantearte una duda que me surgió: una encargada estaba de vacaciones y cuando tenía que

reincorporarse a sus tares porque había finalizado su licencia, nos envió el telegrama de renuncia. Se le prolongó el tiempo al suplente en el edificio.

Especifícamente lo que quería preguntarte, ya que no queremos tener un

conflicto, es cuándo adquiere estabilidad en su cargo el suplente? A los 60 días corridos desde su ingreso? Te hago esta consulta porque si no estoy equivocada luego hay que pagarle indemnización.

No estoy segura si hay que homologar esa situación. Saludos y besos.

Nos mantenemos en contacto, Karina R.

(29/03/2006)

¡Hola Karina, qué bueno saber de vos! Espero que andes muy bien y ahora sí vamos a trabajar. Efectivamente en esta actividad, el período de prueba es de 2 meses y lo podés leer del artículo 6º de la Ley 12.981 – Estatuto de los Encargados de Casas de Renta que dice: "Los empleados y obreros de casas de renta tienen derecho a la estabilidad en el empleo, siempre que tengan una antigüedad mayor de 60 días..." y el artículo 92 bis de la Ley de Contrato de Trabajo hace algunas definiciones interesantes sobre el período de prueba de un trabajador que te transcribo: "...El contrato de trabajo por tiempo indeterminado se entenderá celebrado a prueba durante .... días. Cualquiera de las partes podrá extinguir la relación durante ese lapso sin expresión de causa y sin derecho a indemnización alguna con motivo de la extinción.

1) Un mismo trabajador no podrá ser contratado a prueba, por el mismo empleador, más de una vez.

2) El empleador deberá registrar el contrato a prueba en el libro especial del artículo 52 de esta ley o, en su caso, en el previsto por el artículo 84 de la Ley Nº 24.437.

3) Durante el período de prueba el trabajador tendrá los derechos y obligaciones propios de la categoría o puesto de trabajo que desempeñe, incluidos los derechos sindicales, con las excepciones que se establecen en este artículo.

4) (...)

5) El trabajador tendrá derecho durante el período de prueba a las prestaciones por accidente o enfermedad del trabajo, incluidos los derechos establecidos para el caso de accidentes o enfermedad inculpable, con excepción de lo prescripto en el cuarto párrafo del artículo 212 de esta ley.

6) Si el contrato continuara luego del período de prueba, éste se computará como tiempo de servicio a todos los efectos laborales y de la seguridad social...”.

Resumiendo: el período de prueba debe ser asentado en el Libro de Sueldos correspondiente, un trabajador que fue despedido y vuelto a contratar no puede volver a pasar por un período de prueba y lo más importante que durante el lapso de la prueba, en caso de despido con o sin causa, el trabajador no tendrá derecho a indemnización alguna, por motivo de la extinción del vínculo laboral.

Considero muy prudente hacer una consulta ante el Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria (SECLO), organismo dependiente del Ministerio de Trabajo, para que tanto vos como el trabajador se queden tranquilos.

Un saludo y un beso enorme y te invito que, después que lo resuelvas, nos lo cuente para informarme personalmente y para acercarle tu solución a los lectores del Boletín.

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¿Qué significan las siglas?

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

AIPH: Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

CAPRA: Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina

CCT: Convenio Colectivo de Trabajo

CGP: Centro de Gestión y Participación de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria

FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

FRA: Fundación Reunión de Administradores

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal


Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 286 (1º edición)

Fecha de publicación: 4 de abril de 2006

Director y propietario: Claudio García de Rivas

Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón

Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias

Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina

Teléfono/Fax: 4581-3906 - Móvil: (15)5248-3906

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