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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número
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La CAPHyAI y el CCT Por primera
vez, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias convocó a socios y propietarios para definir cuál será su
posición en las próximas paritarias [BPN-04/04/06 "Si en la asamblea se decide no dar aumentos no los daremos. No nos retiraremos de las negociaciones pero le diremos al Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal (SUTERH) que no estamos de acuerdo y se acabo", destacó el presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Adm. Néstor Pirosanto. A pocos días de iniciarse, a pedido del SUTERH, la apertura de negociaciones salariales, la CAPHyAI anunció que hoy, martes 4 de abril, realizará en su sede, ubicada en Perú 570, una reunión en la que definirá su posición y en la que podrán participar tanto sus asociados como todos los propietarios que lo deseen. En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, el Adm. Pirosanto destacó: "están invitados todos los propietarios que quieran venir aunque no sean socios, esto no es una entidad cerrada".
Por su parte, el Dr. Cristóbal Orlando Ruano, secretario de la CAPHyAI y presidente de las comisiones Prensa y Difusión y Cursos y Conferencias Estudios Superiores, expresó: "estamos abriendo un poco el juego para que las decisiones no queden en solitario y sólo dentro del ámbito del consejo directivo. Siempre estamos hablando de participación y en eso, algo estamos cambiando". Comenzaron las negociaciones El vicepresidente primero de la CAPHyAI, Adm. Daniel Tocco, anunció que el Ministerio de Trabajo convocó a la cámara a una reunión para el pasado jueves 22 de marzo. Destacó: "ya hay apertura de paritarias. El jueves nos sentaremos y el sindicato traerá una propuesta que pudo haber consensuado con alguna de las asociaciones o no. Con nosotros no lo hizo". En este orden de cosas explicó: "iremos a ver de qué se trata. Aún no sabemos exactamente para qué nos llaman aunque lo presumimos", a lo que el Dr. Ruano, con cierta ironía, agregó: "no creo que nos llamen para bajar el sueldo".
Cuando Pequeñas Noticias les pidió al Adm. Pirosanto y al Dr. Ruano un estimado sobre el incremento que podría llegar a pedir el gremio, éste último reflexionó que "si nos guiamos por las declaraciones que hizo Santa María hijo, el secretario del SUTERH, pretenden un aumento que acompañe la inflación. No sé cómo medirán ellos la inflación, pero probablemente van a pedir más allá de la inflación para negociar más abajo, no creo que soliciten menos del 20 por ciento". Por su parte, el Adm. Pirosanto destacó: "no sé cuanto pedirán, hay que preguntarles a los muchachos del sindicato" y aclaró que cuando la presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), Sra. Alicia Giménez, declaró que el gremio pediría un 35% de aumento y que las cámaras de administradores les ofrecerían el 20%, de ninguna manera representaba la posición de la CAPHyAI, sino que puede ser que haya reflejado la opinión de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta Horizontal (AIERH). El presidente de esta entidad de administradores considera que si se toman "los sueldos de los encargados desde el 2001 hasta ahora [se observa que] están muy por arriba de la inflación. Es uno de los gremios que más se benefició con los distintos aumentos. Por eso la cámara el año pasado no quiso firmar el convenio".
Asimismo, el Dr. Ruano comentó que el SUTERH "es un sindicato muy fuerte y tiene una característica -tienen varias- pero una de ellas es que no hacen huelgas. Nunca hubo una huelga de porteros." La participación de los propietarios Ante la pregunta de este medio sobre si CAPHyAI podría hacer una ronda de consultas con otras entidades de propietarios para unificar criterios, su presidente destacó que "con mucho gusto" se sentarán a conversar. "Nosotros no estamos cerrados. Como presidente de la cámara no tengo ningún inconveniente. Yo siempre insistí en que ellos tenían que entrar en las paritarias y por eso los invité a la reunión del 4 de abril", subrayó. Advirtió que en ningún momento la cámara se negó a que ellos pudieran participar de las negociaciones: "cuando el Ministerio de Trabajo requirió nuestra opinión sobre la incorporación de UCRA al CCT nosotros dimos una respuesta jurídica pero dejamos que sea el ministerio mismo quién resuelva. Nosotros no nos oponemos..." Consideró que
"ojalá estuviesen en las negociaciones todas estas pequeñas
asociaciones de propietarios que se hicieron para que vean lo que es
luchar ahí". Sin embargo, advirtió que "nosotros queremos
estar, no queremos perder la representatividad, queremos que los
copropietarios entiendan que queremos llevar su voz". |
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El aumento sería del 10 + el 8% + los decretos Según el Adm.
Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias, el sindicato que agrupa a los trabajadores
del sector estaría reclamando incorporar los 180 pesos de los decretos al
básico de abril, un aumento del 10%
para mayo y otro del 8% para julio [BPN-4/04/06] Según informó el Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Hotrizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), en la reunión realizada en el día de hoy a las 18:30 hs., el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) estaría pretendiendo incorporar los decretos 2005/04 de $60 más el 1295/05 del $120 al básico de bolsillo del mes de abril, el 10% de aumento para el mes de mayo y, por último, el 8% de aumento para el mes de julio de este año. Es muy importante destacar que los aumentos en los convenios colectivos son aplicados directamente a la última categoría (la 4º) de las escalas salariales vigentes para luego aplicarse en forma proporcional al resto de las categorías existentes (3º, 2º y 1º). De esta forma el aumento es porcentualmente mayor a medida que aumenta la categoría del trabajador. En base a los básicos de bolsillos vigentes desde Julio de 2005, y tomando como ejemplo los importes básicos de un Encargado Permanente, un Mayordomo y un suplente con horario por día, los valores cambiarían según las tablas siguientes. Actualmente los valores que se aplicaron hasta los sueldos del mes de marzo de 2006 son:
Si a la 4ª categoría se le agregaran $180 (Decreto 2005/04 Art. 6 y 1295/05) se notará un incremento mayor en el resto de las categorías (dado que es proporcional) además de incidir en el valor en las horas extras, los feriados, las vacaciones, el aguinaldo y cualquier otro concepto indemnizatorio según la siguiente tabla:
Si a los valores anteriores de la 4º categoría se les aplicara un aumento del 10% y se trasladara proporcionalmente a las otras, los nuevos valores para el mes de mayo serían:
Si en el mes de julio -tal cual reclama el SUTERH- se debiera aplicar un 8% más de aumento a los valores del mes de mayo/junio, el resultado para cada función y categoría serían los siguientes:
Todos estos valores son estimativos y dependerán del resultado final de las negociaciones entre la CAPHyAI, la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) representando a la parte patronal y la Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) en representación de los trabajadores del sector. Habrá que esperar un poco más para conocer finalmente
los aumentos definitivos y sobre todo teniendo en cuenta que ahora el Gobierno estaría
poniendo un tope para los aumentos salariales del 16%. |
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CAPHyAI El Adm. Néstor
Pirosanto, presidente de la CAPHyAI, advirtió que –de recibir denuncias
formales contra algún administrador socio de la entidad- actuará con el
máximo rigor que prevé el estatuto del Registro de Administradores
Profesionales [BPN-04/04/06] Ante la gran cantidad de quejas de propietarios contra administradores recibidas en la redacción y en la Comisión de Consorcios del Centro de Gestión y Participación Nº 7, Pequeñas Noticias quiso saber con qué recursos cuenta la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) en caso de producirse una denuncia contra uno de sus socios. Es así que consultó al Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la CAPHyAI, al Adm. Daniel Tocco, vicepresidente 1º, y al Dr. Cristóbal Orlando Ruano, secretario. El Adm. Pirosanto explicó que la cámara tiene un Registro de Administradores Profesionales y que "si se hace la denuncia se forma el Tribunal de Ética del Registro y se llama a la persona [denunciada]..." resaltando que de encontrarse culpable se actuará con todo el rigor que contempla el estatuto del registro. Señaló también que cualquier propietario puede hacer la denuncia "pero tiene que ser por medio de una asamblea porque una persona sola no puede... todos podemos decir que mi administrador actúo mal y que se llevó la plata... esto lo vemos en todas las asambleas..." Por otra parte, el presidente de las comisiones Prensa y Difusión y Cursos y Conferencias Estudios Superiores, Dr. Ruano, fue más contundente y consideró que "si estamos en conocimiento del tema tenemos que actuar" y advirtió tajantemente que si "hay socios que han cometido algún hecho no pueden estar en la cámara porque sino nos vamos a convertir en una mafia". El Registro Por su parte el Adm. Tocco explicó que "los administradores pertenecientes al registro de la entidad estamos sujetos a auditorías periódicas por un estudio contable externo que una vez por año viene y revisa todo lo que es cargas sociales". Asimismo, subrayó que "hay un régimen de sanciones que puede terminar en la separación y hasta en la expulsión como socio de la cámara". El Registro de Administradores Profesionales fue creado el 17 de junio de 1974 con el objeto de "reunir profesionales idóneos, confiables, capacitados y solventes para asegurar a los consorcios un servicio responsable". Para
inscribirse en el registro los administradores deben ser socios de la
entidad y cumplir con ciertos requisitos como, por ejemplo, probar la solvencia
económica, la inscripción en oficinas públicas que recauden impuestos o
aportes provisionales, referencia de dos firmas comerciales o bancarias y
de un administrador inscripto, aceptar las normas de ética profesional y
tener a su cargo las unidades necesarias de acuerdo con las exigencias del
reglamento de la CAPHyAI. |
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ADEPROH La presidenta
de ADEPROH, Sra. Marta Oliva, destacó que la CGT debe participar en las
negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo porque tanto los
propietarios como los encargados son trabajadores [BPN-04/04/06] "Si somos trabajadores tanto las personas que vivimos en edificios como los encargados, en las paritarias, también se debería sentar la Confederación General del Trabajo (CGT) para ver –en caso de autorizar un 40% de aumento- qué respuesta le darían a sus afiliados", destacó la presidenta de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA (ADEPROH), Sra. Marta Oliva. Así lo manifestó en el programa "Aunque parezca mentira" de Radio Mitre que conduce la periodista Lorena Maciel de lunes a viernes de 13 a 17 horas. De esta forma, el pasado martes 28 a las 13.45 hs., la Sra. Marta Oliva introdujo en las negociaciones por condiciones laborales y salarios a un poderoso actor que supone será un factor moderador entre lo que ve como un conflicto entre trabajadores asalariados.
En esta línea de pensamiento, la presidenta de esta asociación de defensa de los derechos de los consumidores en PH, señaló también que los debates entre las partes signatarias del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) deberían ser públicos. Aludiendo a su lucha por evitar el aumento de las expensas causados por incremento del costo laboral, en el mismo programa, resaltó que "lo que nos llama la atención [en ADEPROH] es que, por un lado, el presidente Néstor Kirchner se niegue a recibirnos y por otro, el ministro de Trabajo permita que se homologuen convenios que van en contra de la dignidad humana". "Sueldos altísimos" A pocos días de iniciarse las negociaciones del nuevo CCT, la Sra. Oliva opina que, en general, los encargados "tienen sueldos altísimos. En el último convenio el aumento fue de más del 80 por ciento, casi se les duplicó [el sueldo]". Asimismo, recordó que los trabajadores reciben un plus por servicios que no brindan "se les paga un plus todos los meses por haber tenido incinerador y por haber tenido compactadora". Y recalcó: "encima en el 2004 agregaron que hay que pagarles un plus si el edificio tiene pileta, cancha de tenis o sauna. ¿Qué tiene que ver eso con el encargado? Si en definitiva [se lo contrata] para limpiar lo que uno tiene". Subrayó que hay muchos reclamos de los propietarios hacia los trabajadores porque "no saben cómo sacarse de encima a los encargados que no limpian, que no cumplen con sus funciones. Lo único que traen son trastornos". Donde manda capitán... Por otra parte, denunció que "en Mar del Plata se siguen comprando las porterías" y que, en general, cuando las empresas constructoras terminan un edificio "nunca ponen a un encargado de oficio sino que ponen a un obrero de la construcción". Reflexionó que como en la costa "nunca hay nadie, los administradores hacen lo que quieren y lo que nosotros también decimos es que no puede ser que seamos solidariamente responsables de las macanas que se manda el administrador cuando, por ejemplo, no paga los aportes". También agregó que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires resuelve en forma muy sencilla el problema cuando no puede controlar algo: "reglamenta o crea una ley para endosar ese costo a los ciudadanos". Así dio su visión sobre las múltiples exigencias que, en esta ciudad, deben cumplir los consorcios. Cambiando de tema, explicó que "todos los profesionales como ingenieros, arquitectos, fundaron cámaras y todo el mundo sabe que las cámaras son comerciales. A través de sus cámaras ellos imponen precios". Resumiendo,
señaló que hay que revertir estas situaciones y que "ADEPROH es un
factor de poder. Yo creo que los propietarios juntos podemos mandar en
esta ciudad, somos muchos más que los 75.000 encargados". |
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Estimado
Colega: Lo invitamos a participar en nuestros ciclos "Los Terceros Jueves de Cada Mes" Este Jueves 20 de abril de 2006 de 19 a 21hs "ABC del mantenimiento del Ascensor" Exposición a cargo del Ing. Ernesto Espoille (Vicepte. 2º de CADEAS y Vicepte. de Fujitec Argentina) Asociación Española de Socorros Mutuos de Belgrano sito en Ciudad de La Paz 1760 – Capital Federal info@aiph.com.ar
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CAPHyAI II Encuentro Nacional Inmobiliario de Propiedad Horizontal La Cámara
Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y la
Universidad Tecnológica Nacional anunciaron que están unificando
criterios para comenzar a dictar la Tecnicatura de Administración de
Consorcios en el segundo semestre de este año [BPN-04/04/06] Con la presencia de más de 300 personas, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) realizó el martes 28 el segundo Encuentro Nacional Inmobiliario de Propiedad Horizontal en el Aula Magna de la Facultad Regional de Buenos Aires de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN).
Durante este encuentro, el secretario de CAPHyAI, Dr. Cristóbal Orlando Ruano, y el vicedecano de la facultad, Ing. Raúl Sack, anunciaron que están unificando criterios para que comience a dictarse la tecnicatura en Administración de Consorcios en la UTN en el segundo semestre de este año. "La idea es que la Cámara de la Propiedad Horizontal y la Universidad Tecnológica Nacional realicen y unifiquen una Tecnicatura Universitaria de Administración de Consorcios. Hoy estuvimos dando los primeros pasos y, si todo va bien, la podremos tener funcionando en el segundo semestre de este año", destacó el Ing. Sack. Explicó que el objetivo de esta nueva carrera es "formar gente, capacitar a nivel universitario personas que principalmente tienen que administrar bienes". Por su parte, en representación de la CAPHyAI, el Dr. Ruano subrayó que "estamos entablando una relación perdurable entre la universidad y la CAPHyAI, hasta ahora vamos muy bien y [en este sentido] es muy importante este segundo encuentro".
Entre las actividades programadas se contó con la disertación del presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios, Ing. Fernando Esquerro, el vicepresidente primero de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, el martillero Eduardo Saravia, y el presidente de la Comisión de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza (CIM), Dr. Miguel Abasolo.
Construyendo recuperación "Voy a comenzar con una perogrullada: hay una recuperación llamativa de la actividad de la construcción de viviendas y todos los que circulan por la ciudad de Buenos Aires lo saben", dijo el Ing. Esquerro que disertó sobre las tendencias en el desarrollo inmobiliario de Buenos Aires. Precisó que se observa reactivación en este sector si se toma en cuenta que "en el año 1999 la industria de la construcción tenía registrados en el sistema de seguridad social 280 mil personas, en el 2002 llegó a caer a 111 mil trabajadores mientras que hoy hay inscriptos 320 mil empleados". Subrayó que la industria de la construcción es "verdaderamente una de las actividades que más mano de obra consume" y que lo que está motorizando la reactivación son "los planes de viviendas populares a través de un subsidio a la oferta. Es decir, se subsidia a las empresas que construyen las viviendas. Otro motor es una clase media que tiene capacidad de ahorro y que ha percibido al ladrillo como una inversión..."
Remates judiciales El martillero Saravia analizó los principales aspectos de los remates judiciales en propiedad horizontal y destacó que "la seriedad de un remate judicial requiere que se cumplan una serie de recaudos previos a la subasta" para evitar problemas. Sostuvo que existen tres requisitos fundamentales antes de comprar un bien en una subasta. En principio, se tiene que solicitar "un informe a los organismos que prestan los servicios que generan impuestos, tasas o contribuciones". Luego, consideró que se debe exigir a la administración un informe de las deudas por expensas existentes: "es bueno que todos los administradores den cuenta de la última cuota pagada". Y por último advirtió que "otro de los requisitos principales son los de dominio y embargo jurisdiccional para ver si la persona que fue condenada es realmente quien tiene el dominio total del bien que se va a rematar".
Explicó que si bien antes no era obligatorio saber si existen deudas de expensas o impuestos "hoy es casi indispensable porque todos sabemos que eventualmente la deuda de expensas puede ser traslada al nuevo adquirente... hay un fallo plenario que dice que las deudas de expensas deben ser soportadas por el nuevo adquirente en la medida de que producida la subasta no alcanza para solventarla". Por otra parte, advirtió que –si bien no es frecuente- "suele suceder que el juzgado, por acumulación de trabajo, decrete la subasta pública de un inmueble, sin advertir que en realidad, el demandado tiene solo un 50% del dominio". El fideicomiso En representación de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, el Dr. Abasolo disertó sobre el fideicomiso inmobiliario y cómo éste se presenta como una nueva herramienta para las operaciones inmobiliarias. Relató que el fideicomiso está regulado y regido por la Ley 24.441 sancionada en 1994 y que en su artículo 1º se lo define como "un contrato consensuado con el consentimiento de partes". Señaló que se hace un contrato en el cual "van a concernir las distintas partes: el que transmite la propiedad fiduciaria a otra persona -que se la llama el fiduciario- y al que se le obliga a ejercerla a favor de un beneficiario. Tenemos tres partes: fiduciante , fiduciario y beneficiario". Informó que el contrato de fidecomiso tiene una temporalidad que se establece al firmarlo y que "no podemos hablar del fidecomiso perpetuo. Lo máximo que establece la ley es 30 años". Resaltó
que "una cosa que tiene que estar en el contrato de fidecomiso es la
obligación de rendir cuentas al fiduciario por una periocidad, de por lo
menos, una vez al año". Y agregó que otra de las obligaciones y
responsabilidades del fiduciario es que "no se lo puede eximir de
culpa en sus actos cuando actúa con imprudencia o con impericia en el
manejo del patrimonio". |
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Dr. Atilio Alterini El decano de la
Facultad de Derecho de la UBA y candidato a rector, Dr. Atilio Alterini,
ganó 11 de los 15 cargos del Consejo Superior que integrará la asamblea
universitaria que elegirá al nuevo rector [BPN-04/04/06] A pocos días de conocer quién será el rector de la Universidad de Buenos Aires (UBA), el decano de la Facultad de Derecho y candidato a ocupar el máximo cargo de la UBA, Dr. Atilio Alterini, ganó 11 de los 15 cargos del Consejo Superior. De esta forma, Alterini se afianza para la asamblea universitaria en la que finalmente se definirá el rumbo que seguirá la universidad más importante del país. El viernes 31, los 208 electores eligieron a los miembros del Consejo Superior -triunfó la lista Nº 1, "Protagonismo e integración" y "Unidad reformista" que lograron 11 votos- y junto con éste y los decanos de las 13 facultades de la UBA serán quienes elijan al rector.
Si bien el Dr. Alterini parece afianzarse cada vez más como candidato a rector de la UBA, el jueves 30 de marzo, los decanos de Filosofía y Letras, Hugo Trinchero, de Ciencias Sociales, Federico Schuster, de Ciencias Exactas, Jorge Aliaga, de Agronomía, Lorenzo Basso y un representante del decano de Arquitectura, Jaime Sorín realizaron una conferencia en la Biblioteca Nacional para rechazar la candidatura a rector del decano de la Facultad de Derecho por haber desempeñado cargos durante la última dictadura militar. El encuentro contó con la adhesión y presencia del ex decano de Agronomía y candidato a rector Fernando Vilella, el ex decano normalizador de Derecho entre 1973 y 1982, Mario Kesteilbon, la presidenta de Madres de Plaza de Mayo, Hebe de Bonafini, representantes de HIJOS, Abuelas y Madres Línea Fundadora y el jefe de la banca Kirchnerista de la legislatura porteña, Diego Kravetz. Quienes se oponen a que el Dr. Alterini sea rector de la UBA manifestaron su posición a través de un documento en el que le pidieron a Alterini "que aclare públicamente" cinco cuestionamientos que surgen a partir de que él haya sido juez de Cámara en lo Comercial en 1976 y director de Asuntos Jurídicos de la municipalidad porteña entre mayo de 1981 y agosto de 1982. Exigieron que explique si "hasta abril de 1977, en que acepta su renuncia, juró por los Estatutos del Proceso o los aplicó". Asimismo, le preguntan si en el currículum vítae que presentó en la UBA cuando fue nombrado profesor emérito figuró que había sido director del servicio jurídico de la ciudad. Por el momento, Alterini sólo respondió que él renunció a su cargo de juez en 1977 y que en la municipalidad desempeñó un cargo "técnico y no político". El decano de Derecho recibió el apoyo del escritor Ernesto Sábato, de los miembros de la Corte, Eugenio Zafaroni y Ricardo Lorenzetti, del Procurador General Esteban Righi, y de Ricardo Gil Lavedra y de Mordechai Benyakar. Además de la conferencia que dieron los cinco decanos de la UBA y en la que presentaron su posición, también distintos sectores estudiantiles manifestaron su rechazo a través de una clase pública y de un corte en la Avenida Córdoba. Estaba previsto para hoy martes conocer quién será finalmente el nuevo rector de la UBA aunque por manifestaciones frente al Colegio Nacional de Buenos Aires, donde se debió realizar la asamblea, se suspendió para una fecha y lugar a determinar. En diálogo con
el diario Clarín, el actual rector de la UBA Guillermo Jaim Etcheverry
destacó que "... me preocupa que el pasado regrese a la UBA, con
comportamientos autoritarios e intimidatorios". --- Fuente de la foto del Dr. Atilio Alterini: Revista Reunión de Administradores Nº 174 |
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Gacetilla de Prensa
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Discriminación en consorcios En menos de
diez días, hubo dos fallos contradictorios sobre discriminación en los
consorcios [BPN-04/04/06] Si bien es cierto que dentro de los consorcios pueden existir problemas de convivencia, llaman la atención los conflictos por cuestiones raciales, sociales, económicas y de nacionalidad. En poco menos de 10 días, hubo dos fallos aparentemente contradictorios sobre discriminación con miradas y decisiones totalmente disímiles de la Justicia. En el primer fallo sobre discriminación, del que no se conocen antecedentes, se decidió condenar a una mujer por insultar a una vecina. En juicio oral y público, el juez contravencional Santiago Otamendi dictaminó que la demandada no solamente no podrá acercarse durante seis meses a la damnificada sino que además deberá pagarle una multa de 400 pesos. "Paraguaya, prostituta de mierda, todas las que vienen acá son unas indocumentadas", fue la agresión que recibió una señora por una de sus vecinas del consorcio ubicado en República Árabe Siria y Cerviño del Barrio de Palermo.
La denunciante trabajaba en el edificio como acompañante de un anciano. Cuando éste falleció, sus familiares decidieron que la mujer siguiera viviendo en la unidad. La primera agresión verbal se produjo luego de una asamblea de consorcio en la que ella se habría mostrado en desacuerdo en pagar una cuota extra para una tarea de mantenimiento del edificio. Desde ese día, esa vecina comenzó a insultarla cada vez que se cruzaban. Recién el 2 de septiembre del 2005 la agredió delante de testigos y la damnificada pudo hacer la denuncia ante la Justicia Contravencional de la Ciudad. Para condenar a la agresora el juez aplicó el artículo 65 del Código que pena la discriminación por razones de "raza, etnia, género, orientación sexual, edad, religión, ideología, opinión, nacionalidad, caracteres físicos, condición psicofísica, social, económica o cualquier circunstancia que implique distinción, exclusión, restricción o menoscabo". "Miedo a lo raro" En el segundo fallo la Justicia decidió rechazar la demanda de un matrimonio al que no se le quiso alquilar un departamento en Recoleta por ser de origen judío. La pareja había señado el departamento en el 2001 y todo iba bien hasta que la dueña se enteró de que eran judíos. En ese momento exigió a la inmobiliaria que les devolvieron la seña porque solo alquilaría su propiedad a "a un argentino que sea del barrio, que tome mate". Como si fuera poco, tampoco quería en su propiedad "chinos, coreanos ni homosexuales". El juez en lo civil Julio César Dávalos consideró que no haberle querido alquilar el departamento no implicaba discriminación por su condición de origen, y no sólo eso, sino que además le exigió al matrimonio pagar 50 mil pesos de costas judiciales. El juez para su fallo no tomó en cuenta un dictamen del Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo (INADI) que el 25 de septiembre de 2002 determinó que Leila Selem y Luciano Hertzriken sufrieron "un acto discriminatorio fundado en sus creencias religiosas y su origen racial". La Sra. Selem, en diálogo con el diario Clarín, destacó que apelarán el fallo de primera instancia ante la Cámara Civil. Asimismo, consideró "curioso" que Dávalos señalara en el fallo que la propietaria no quiso alquilarles el departamento porque tiene "miedo a lo raro, lo extraño, lo desagradable e incontrolable". Para escribir esto en el dictamen se basó en una pericia psicológica. Por otra parte, en su descargo a la acusada, el juez opuso el argumento que ésta tenía "amigos judíos". Según el
juez, la propietaria tampoco quiso alquilar su departamento porque
"el atentado a las Torres Gemelas tal vez le generó un temor
especial. Sus miedos surgieron de una circunstancia mundialmente
impresionante y peligrosa como fue el atentado a las torres". |
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Ley 257 – Fachadas y Balcones Algunos cambios para tener en cuenta Los edificios
con riesgos aparentes casi no tienen posibilidades para prorrogar los
plazos de las tareas a realizar y podrán ser castigados con severas
multas por la Justicia Contravencional [BPN-04/04/06] A partir de la Disposición Nº 392/06, a los edificios que posean riesgos aparentes según la Ley 257 (cornisas, frentines, cielorrasos de balcones, ménsulas, ornamentos con desprendimientos y/o rajaduras de importancia en cualquiera de las fachadas o patios) les será muy difícil obtener una prórroga para extender el plazo de finalización de las obras y, además, podrán ser multados por la Justicia Contravencional. Así lo informó la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) en su Circular Nº 19 del mes de marzo de 2006. Por otra parte, aclaró que los edificios sin riesgos aparentes, que se encuentran en buen estado de conservación, siguen obligados al cumplimiento de la ley sin ninguna modificación. La CAPHyAI resaltó que es muy importante tomar conocimiento de esta modificación de la Ley 257 ya que hasta el momento, si no se cumplía con el plazo estipulado por el profesional para finalizar las obras, éste presentaba un escrito solicitando una prórroga y era otorgada sin inconvenientes. Ahora, para obtener la ampliación de ese plazo en un edificio con riesgos aparentes, el profesional deberá abrir un expediente por mesa de entrada, con un informe de avance de obra, consignando motivos de peso para que la solicitud sea considerada. También se aclara que no se tendrá en cuenta la falta de fondos para ejecutar las reparaciones, ni la negativa o demora del consorcio en realizarlas. Según la Circular Nº 19, la disposición establece que en los informes técnicos que se presenten, el profesional deberá consignar si el edificio presenta riesgos aparentes o no. Si el formulario llamado "encomienda profesional", en el cual el profesional se compromete a realizar el trabajo de la presentación del trámite según lo indica la ley, se inició después del 28 de febrero de 2006, debe constar si el edificio tiene riesgos aparentes o no. En caso afirmativo, el profesional debe establecer un plazo de obra y si cumplido ese plazo las obras no hubiesen sido finalizadas, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC) no otorgará ninguna ampliación de los plazos. Si
la fecha de la encomienda profesional es anterior al 28 de febrero de
2006, no existía la diferenciación entre edificios con riesgos
aparentes o sin riesgos aparentes, por lo tanto, el pedido de prórroga se
modifica solo si el edificio presenta riesgos. En este caso no se
otorgará ampliación de los plazos y se debe iniciar un expediente por
mesa de entrada. Si el edificio no tiene riesgos, se deberá presentar
un escrito que lo califica como tal y se comunica a la DGFOC la necesidad
de ampliación de los plazos consignando los avances de obre ejecutados
sin más trámite. |
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Gacetilla de Prensa
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SIJyP Una nueva Versión 26 para el F931 Ya está
disponible la nueva versión en el sitio web de la Administración Federal
de Ingresos Públicos [BPN-4/04/2004] La Resolución Nº 2008/2006 publicada en el Boletín Oficial Nº 30.856 del día 1º de marzo de 2006, dice en su primer artículo que "la determinación nominativa e ingreso de los aportes y contribuciones con destino a los distintos subsistemas de la seguridad social [...] deberá efectuarse mediante la utilización exclusiva del programa aplicativo denominado Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones - Versión 26". El Anexo I de la resolución, indica cuándo es obligatorio el uso de la nueva versión dependiendo de los distintos empleadores. Para el caso de la propiedad horizontal será obligatorio a partir de las declaraciones juradas del mes de junio de 2006 y en otros caso ya es obligatorio para las declaraciones de febrero. En el sitio web de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), www.afip.gov.ar, en la sección Seguridad Social de los Programas se puede leer como novedad de esta versión:
Desde el punto de vista de la confección del F.931 para los edificios de propiedad horizontal, habrá que informar más detalles en los Datos Complementarios de cada trabajador, ya que se solicitan los Adicionales como antigüedad, título, función, etc. y Premios como, por ejemplo, importes por presentismo, gratificaciones, comisiones, etc. Como
siempre, el aplicativo requiere que esté instalado el Sistema Integrado
de Aplicaciones (SIAp) - Versión 3.1 Release 2 que también se puede
obtener del sitio de la AFIP, en la opción Programas y luego en Seguridad
Social. |
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Dulcinea
fue el nombre elegido para la abejita consorcial que representa a Pequeñas
Noticias [BPN-04/04/06] La redacción de Pequeñas Noticias, luego de sesudos y apasionados debates, eligió -entre las numerosas propuestas que se recibieron por e-mail- el nombre de "Dulcinea" para la abejita consorcial que simboliza el medio. Quienes hayan leído "Don Quijote de la Mancha" –obra cumbre de la literatura universal y espejo perfecto de la vida humana- recordarán que Dulcinea del Toboso era la enamorada de Don Quijote. Era, en realidad, una campesina que él describía como una princesa más hermosa que la luna. Un sueño al que le dedicó todos sus triunfos y glorias. Para Pequeñas Noticias la elección del nombre no fue casual: Dulcinea representa un ideal aparentemente inalcanzable y todo mortal puede trascender sólo en aquella obra que busca una perfección que siempre resulta esquiva. En la redacción nos imaginamos una Dulcinea que convive armónicamente en una comunidad compleja. Valiente a la hora de defenderla pero generosa, solidaria y que sin perder su propia identidad sabe aportar a una construcción colectiva. Un ideal que parece imposible en un mundo intolerante, fraccionado y violento. Un mundo en donde todavía se piensa que se pueden dirimir los egoísmos y las ambiciones con guerras, sangre y muerte. La Dulcinea del Quijote Dulcinea representa el más alto grado de autoengaño consciente de Don Quijote. Un hombre que sostiene su realidad idealista a punta de lanza contra quien dude, no ya de su existencia, sino de su hermosura y perfección: para él su mundo soñado era la única verdad. Una autora en un artículo que llamó "¿Don quijote entre quimera?" intentó reflejar qué era verdaderamente Dulcinea para Quijote y, en cierta forma, qué representa Dulcinea para todos los hombres. Se pregunta si Dulcinea es una realidad viviente o tal vez sólo esencia, si es el espectro fantasmal de una quimera o si acaso ella no encarna las razones mismas del amor. ¿Dulcinea no representa acaso un ideal, un amor verdadero, perfecto, pero al mismo tiempo casi imposible e inalcanzable? Y decimos "casi imposible e inalcanzable" porque, de alguna manera, nunca se tienen que resignar los sueños, lo que se quiere ser o lo que se ama. Si bien no se llegue a la perfección ya es un buen logro proponerla como meta. En la vida cotidiana, todos tenemos ideales y valores con los que nos sentimos identificados y trabajamos a diario para alcanzarlos y ser fieles a ellos. El propósito de Pequeñas Noticias es -desde su inicio- ser un medio abierto donde todos los integrantes de la sociedad consorcial puedan hacer oir su voz y en el que puedan mostrar su mirada personal sobre cada uno de los hechos. Lógicamente,
sin perder de vista los valores de la libertad, la igualdad, el respeto y
la tolerancia. A veces, no es sencillo coincidir en todo, pero lo que
siempre sí tiene que ser posible es respetar las ideas diferentes a las
nuestras. |
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Gacetilla de Prensa
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Pequeñas Noticias La redacción
de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante del mes
pasado fue el descubrimiento de que ya existían reclamos salariales [BPN-04/04/06] "Piedra libre" (BPN Nº 286 del 21 de marzo de 2006) fue, para la redacción de Pequeñas Noticias, la nota que reflejó la noticia más importante del mes. En ella, se informó que la Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) habría solicitado la apertura de las negociaciones paritarias.
La presidenta de la Unión de Consorcista de la República Argentina (UCRA), Sra. Alicia Giménez, durante la 1º Asamblea Nacional de Propietarios Consorcistas que realizó con la Asociación Propietarios Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), destacó que "el gremio parece que pide un 35% de aumento y las cámaras de administradores le ofrecerían un 20%". En el aula magna del Colegio Público de Escribanos, subrayó que el viernes 10 de marzo la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) convocó a sus asociados para "adelantarles que ya estaban en algunas conversaciones para las próximas paritarias". Si bien Pequeñas Noticias tenía esta información desde hacía 24 hs., en esa oportunidad se dio la primera confirmación pública de que habría existido una reunión de ese tipo con un reclamo expreso por parte de la entidad que defiende los intereses de los trabajadores de consorcios. Asimismo, en
esa misma nota se informó que la Cámara Argentina de Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) llamó a sus
socios a participar de una reunión con el objetivo de "unificar
criterios en relación a la posición a adoptar" en las paritarias. |
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Resolución de conflictos Mediación aplicada a edificios en Propiedad Horizontal (parte II) por la Dra. Diana Sevitz En esta segunda entrega -de un total de tres- la Dra. Sevitz detalla las ventajas de esta herramienta para las resolución de conflictos no solo de convivencia entre vecinos sino tambien de éstos con el personal y el administrador. [BPN-4/4/06] El trabajo del mediador en temas de conflictos consorciales, tiene varias facetas, pues el conflicto no se deja en la sala de mediación y se retoma en la próxima entrevista, sino que el mismo se lleva al consorcio, convive con los vecinos, sube y baja en el ascensor y se dialoga en los pasillos.- El mediador debe hacer que la mediación funcione, que las partes se sienten a conversar y que por los medios con que se cuenta ambas partes lleguen a un acuerdo. Debo destacar la importancia de resolver un conflicto que se genera en un consorcio en una instancia mediadora y no en la justicia; las partes, por la particular mecánica, son escuchadas por el mediador y por la otra parte; lo que digan en las sesiones son confidenciales, o sea se sienten en una absoluta libertad para hablar, sin ningún tipo de censuras, lo dicho no podrá ser utilizado en juicio, además de requerirse podrá solicitar entrevistas a solas con el mediador, no se encuentran presionados para negociar nada que no quieran, son las partes las que hablan de sus necesidades, preocupaciones y deseos, se sienten en todo momento participantes y gestores del propio cambio. Se realizan las sesiones en un espacio agradable, con buena comunicación y predisposición y con el tiempo justo para madurar cada logro obtenido; además, la mayoría de las veces las partes en pugna son vecinos del mismo piso que se encuentran a diario.- Si luego de todo este proceso logran cerrar un acuerdo, ambas partes se irán con la íntima convicción que ambos han ganado, en forma personal y como integrantes de la comunidad consorcial.- Algunas consideraciones de la importancia de la mediación en propiedad horizontal De mi experiencia cotidiana, como mediadora y árbitro en propiedad horizontal, la convivencia dentro del régimen de propiedad horizontal siempre ha traído dificultades, creadas o verdaderas, allí no radica el problema. Sino en la incapacidad de poder enfrentarlos de una forma eficaz, rápida y con mayor beneficio, sea en tiempo y en dinero.- La razón de ser de esta incapacidad, está radicada en la desconfianza en las instituciones encargadas de brindar estas soluciones, cuyo desprestigio aumenta en la misma proporción que se produce el crecimiento de las controversias.- Es que nuestra incapacidad cultural para la resolución de los conflictos proviene de su ausencia en nuestra educación y subsiste tanto para nosotros, que vivimos con esa limitación, como para los individuos que desempeñan esta actividad específica dentro de las instituciones encargadas de resolver conflictos y así unos y otros vemos como, generalmente es el tiempo que a través del olvido, pone fin a ciertas antinomias o pugnas pasando a ser el más sabio solucionador de conflictos.- Pero existe otra óptica, es algo así como emprender un viaje por mar hacia el continente que no se ve, pero que proponemos llegar confiando en nuestra tarea creativa.- La aplicación de la mediación en la propiedad horizontal es una manera de liberar del brazo del estado del poder actuar sobre los ciudadanos, lo que implica un cambio en la forma de mirar los litigios. Todo esto es una respuesta que puede considerarse educativa, en la medida que se enseña a las personas que pueden hallar por sí mismas las vías que necesitan y reclaman.- Vivir en propiedad horizontal se ha convertido, en los últimos 10 años, en una empresa temeraria. Con muchas ilusiones y mucho esfuerzo las personas eligen una determinada propiedad para comprar donde será el asiento de su nuevo hogar y el de sus hijos, totalmente ajenos a los vecinos que les tocarán en suerte. Aquí aparece el primer problema, se compra el departamento y por adhesión a todos los demás integrantes, que además de los propietarios, de yapa incluimos al encargado, que es todo un tema conflictivo.- Ignorantes de la Ley 13.512 que rige, desde el año 1948 sin ninguna modificación, los destinos de los consorcios sin haber leído el reglamento de copropiedad, que es ley para las partes, comienzan un sinnúmeros de desajustes, interpretaciones, abusos de derechos, avances sobre la propiedad común, transgresiones al reglamento, incumplimientos del mismo, inasistencia a las asambleas tornando imposible la decisión sobre temas consorciales etc. Amén de la particular problemática que existe referida al administrador del consorcio, todo un tema para otro artículo.- Toda esta sucinta descripción se maneja permanentemente en la vida consorcial, no hay propiedad horizontal que alguna vez no haya tenido que recurrir a un experto para que interprete alguna cláusula del reglamento ya que nunca los propietarios se ponen de acuerdo cuándo un caño debe ser reparado en forma particular y cuándo abonado por toda la comunidad. Esta
ley, además de haber ayudado a descomprimir los tribunales, trajo a las
comunidades consorciales una herramienta de invalorable ayuda, ya que
problemas que necesitaban años para obtener una sentencia en pocas
sesiones se puede arribar a un acuerdo de un muy alto cumplimiento. [continurará] ---- La Dra. Diana Claudia Sevitz es abogada, mediadora espcializada en P.H y árbitro sectorial Nº 66 de los Tribunales Arbitrales de Consumo - E-mail: dsevitz@velocom.com - Gentileza: Revista de Doctrina Judicial de La Ley |
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Opinión ¿Qué pasa con los administradores? por la Licenciada Evangelina Perri Los que vivimos en consorcios aceptamos desde el nacimiento de la Propiedad Horizontal en la República Argentina con indolencia, apatía e indeferencia, que otros tomen por nosotros determinaciones y decisiones abusivas que no están contempladas en el Código Civil (Mandatos) ni en la Ley 13.512 que rige la P.H. Hemos permitido que los Administradores se transformen de representantes legales, en dueños de los edificios que habitamos, perdiendo indiscutiblemente la noción de su rol. Por nuestra inacción, año tras años fueron avanzando determinados sectores de la sociedad que integran "La gran familia" que vive de los consorcios: Administradores, Encargados (a través de su gremio), proveedores y profesionales varios. Desde hace unos meses, hemos llegado a escuchar cada vez más fuerte y con mayor firmeza, cómo somos denostados por estos mandatarios que viven de los honorarios que les abonamos. Tratando de instalar en la sociedad una opinión negativa sobre todos los consorcistas -como si fuéramos una gran masa informe- juzgan que los maltratamos, los agredimos, que tienen que hacer terapia por nuestra culpa, etc. O sea somos vilipendiados, una y otra vez por las críticas mentirosas de aquellos a los que les damos trabajo. Lo que nunca imaginé es que llegaríamos al absurdo de leer en Pequeñas Noticias Nº 281 la nota titulada ¿Agresión en los consorcios? Un grupo de Administradores de CAPHyAI se reúnen a comentar y "festejar" que la Cámara Civil en un fallo de 2da. Instancia dispuso que un Consorcio de la Calle Directorio de esta Ciudad, pague a su ex administrador una considerable suma por daños morales. Dicho administrador utilizando la "viveza criolla" cuando comprobó que se había archivado un juicio penal que le iniciara ese consorcio por retención indebida de documentación, le entabla un juicio civil con resultado positivo. Hasta aquí es una de las tantas historias del revés que ocurren en Nuestro País. Lo que convierte este hecho en "tragicómico", es que el "festejo" se realiza con la presencia de un periodista, con la intención, de que el Sr. García De Rivas lo publique en el medio de información que dirige. Para dar un claro mensaje a los condóminos: "no meterse con nosotros, que sale caro". Los conceptos desagradables que vierten en esa Reunión los Miembros de la Cámara sobre los administrados no los voy a refutar, porque ya lo hizo con consumada idoneidad el Doctor Samuel Knopoff en la "Carta abierta a los administradores reunidos en CAPHyAI". Aún cuando desconozco los detalles de estos dos juicios, me permito recordar que con la Justicia devaluada que poseemos, no es garantía de culpabilidad ni de inocencia. Volviendo al tema de Consorcistas versus Administradores, señores Administradores: ¿se preguntaron Uds. por qué los consorcistas, de acuerdo al criterio al que apelan, los utilizan para hacer catarsis? En lugar de usar al almacenero, al marido o a la esposa, a la suegra, a las malas películas que pasan por televisión, ¿no darán motivos? Los invito a asistir a alguno de los diversos talleres sobre consorcios en los cuales los condóminos manifiestan sus problemas. Creo que luego de concurrir van a comprender muchas cosas. La visión que yo tengo de estas problemáticas -que dada mi acción comunitaria escucho continuamente- es muy distinta de la que tienen Uds. Cuando llega a mi conocimiento que cuestiones que se generan en estos edificios que deben ser solucionadas por el mandatario y éste no actúa, más aún a veces pone trabas o obstáculos, frente a la angustia del consorcista damnificado, se despierta en mí un sentimiento de desazón, de desconcierto y de impotencia, principalmente cuando compruebo la forma en que son tratadas las personas solas, mayores y/o desvalidas. Tengan presente que proceder con imprevisión o negligencia puede comprometer el magro patrimonio del consorcista, poner en riesgo la "única" vivienda comprada tras años de sacrificios. Cuando Uds. Se "equivocan", se debe indemnizar a alguien, se produce un siniestro, un arreglo mal hecho termina costando mucho más de lo calculado. Es el consorcista quién tiene que hacerse cargo del costo. No está previsto en ningún caso que el administrador realice un resarcimiento económico, salvo que se recurra a la Justicia ¿quién lo hace? Les sugiero el cambio de roles, situarse en el lugar "del otro", es positivo. Quizás cambien de opinión, salvo que prevalezca sobre la razón las prácticas corporativas. Los copropietarios tampoco tenemos justificación, no somos inocentes. También tenemos que cambiar de actitud, creo que ha llegado la hora de comenzar a luchar con firmeza para mejorar nuestra legislación, de posesionarnos en el lugar que nos corresponde. Porque hemos aceptado sumisamente hasta ahora, que tres Cámaras de Administradores ocupen la representación patronal. El mandato que tiene el Administrador no lo autoriza a actuar en nuestro nombre en paritarias y menos autoriza a dichas Cámaras a ser nuestros representantes. Por otra parte, están registrados solamente en la Ciudad de Buenos Aires, 5013 Administradores (Portal de la Ciudad link listado de Administradores de Consorcios) y socios de las tres Cámaras serían alrededor de la mitad. Es evidente que se debe modificar el sistema o los propietarios -parte patronal -son representados por Asociaciones de Consorcistas, o el Gobierno fija los sueldos del personal que trabaja en los llamados edificios de propiedad horizontal, tal como ocurre con el servicio doméstico. Debemos ocupar cuanto antes el espacio que nos corresponde y hacer valer nuestros derechos
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Correo de Opinión ¿Qué nos pasa? por APROPHMAR La mayoría de los propietarios de propiedad horizontal, sea por temor, inercia o comodidad, no asumen los derechos que les caben en el quehacer consorcial. Es cierto que, por más de 50 años se han dado contra la pared por la Ley 13512 que, prácticamente, no les reconoce su carácter de sostenedores del sistema. Si a esto agregamos que los administradores se abrogan derechos que no les corresponden y se presentan en las paritarias de los sindicatos de encargados como nuestros representantes, sin que nadie los autorice para aprobar convenios laborales con nuestro dinero, tenemos una situación que es perentorio dar por terminada. No es fácil, porque las Entidades de Administradores no nos tienen en cuenta y algunas de éstas que dicen defender a los propietarios no lo hacen y a todo dicen que sí y a nada dicen que no. Por otra parte, los propietarios no se unen en los consorcios para hacer frente común ante arbitrariedades que son inadmisibles; desconocen sus derechos, tampoco se preocupan por conocerlos y en las asambleas terminan cuesionando, justamente, al propietario que se interesa por una correcta administración. ¿Qué hacer? 1º: Simplemente, conversar con sus vecinos, hacerles conocer sus problemas e inquietudes que seguramente las comparten y comprometerlos para una acción común. 2º: Previo, convencerse que el Administrador no es el dueño del edificio y luego, junto con otros copropietarios, llevarle por escrito (con copia) sus problemas y eventuales soluciones. Exigirle que en la convocatoria a Asamblea Ordinaria, debe figurar la remoción o confirmación del mandato conferido en la anterior. Para su remoción basta la mayoría simple de la asamblea. Se necesitan las mayorías que establecen los Reglamentos cuando éste, no ha cumplido su mandato. Al elegir una nueva administración, interiorizarse si administra otros edificios (desechar las que administran cantidades, algunas lo hacen con más de 100 y por más de 30 años) y hacer causa común con esos propietarios, para la solución de conflictos. 3º: Ir en queja a la Cámara de Administradores por escrito (con copia), de los problemas suscitados. Si ésta no actúa se hace cómplice y estamos seguros que, ningún Ente, puede permitir que sus asociados menoscaben su quehacer y nombrar en sus "Tribunales de Disciplina", miembros cuestionados judicialmente. 4º: El Consejo de Admistración del Consorcio no es el otro yo del administrador sino el intermediario entre éste y los propietarios para solucionar problemas y no SUS problemas. Si no cumple su cometido, removerlo. Continuaremos
dándoles nuestro parecer sobre el particular.
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Correo de Opinión No estaban las llaves del armario por la Adm María E Fernández El día lunes me presenté a las 9:20 horas en el CGP de la calle Junín al 500, para presentar, como administradora, mis declaraciones juradas de los años 2004/2005 y en informes me explicaron que para ese tema ellos comienzan a atender a las 10 hs. Me parece que si este organismo abre a las 9.00 hs. no se entiende por qué para este tema tienen que comenzar a las 10 hs. Me retiré pensando cómo organizar mi trabajo ya que tenía que ir a varios lugares y esto cambiaba mi recorrido. En definitiva vuelvo a las 10:20 hs. y luego de esperar 10 minutos -ya que en el escritorio de la que atendía no se encontraba nadie- me atiende una señora preguntándome qué necesitaba y le contesté que era para presentar las declaraciones juradas. Me contesta que ella no tenía las llaves del armario para sellar la recepción porque la persona encargada de ese tema había faltado. En síntesis, no logré todavía presentar mi DDJJ. Creo que en la Municipalidad, como en algunos CGP, no puedo hablar de todos porque no los conozco y no me gusta generalizar, tienen todavía demasiado por mejorar. Saludo
a Uds. muy atentamente y gracias por darme esta oportunidad de poder
escribir estas líneas.
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al
mes
de Marzo/2006, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Opinión De la mano de los aumentos a los pasivos por la Adm. Emma Osepyan Desde mi modesta administración y, teniendo a cargo dos consorcios con una mayoría de jubilados y pensionados, creo que los aumentos a los encargados tendría que ir de la mano de los aumentos a los pasivos ya que nuestros encargados tienen alojamiento, luz y gas gratis, no pagan impuestos y nuestros mayores lamentablemente sí. Además, son los que primero pagan las expensas y se cuidan de no aparecer morosos. Atentamente
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Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Correo de Opinión Los años pasan por el Adm. Ariel Seghesso Flores Los conocí por internet, ya desde hace muchos años y les agradezco su aporte que siempre me ha sido de mucha utilidad. Cordiales
saludos.
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INMOBILIARIA - OFRECIDO |
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5 LOTES GRANDES: Dueño vende en Gral. Las Heras (Pcia de Bs. As.) - Oportunidad única - Contactar Sr. Propietario - E-mail: ofrecidos@pequenasnoticias.com.ar |
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EMPLEADO PARA ADMINISTRACION DE CONSORCIOS: Con conocimiento de la materia y computación - Sr. Oscar - E-mail: schafero@dearriba.com |
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ASISTENTE DE RECURSOS HUMANOS: Deseo desarrollarme en el área de Recursos Humanos, donde pueda no solo crecer profesionalmente, aplicando técnicas y conocimientos adquiridos a lo largo y durante el transcurso de mi carrera, sino también personalmente en un cálido ambiente laboral, de cooperación y compañerismo, en el cual pueda desarrollar mis prácticas aprendidas como las nuevas ha adquirir - Sra. Jesica Gonzalo - Teléfono: (15)6054-8986 - E-mail: jego49@yahoo.com.ar |
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EMPLEADA DE ADMINISTRACION DE CONSORCIOS: Con conocimiento de la materia y computación - Sra. Marina Aranguez - E-mail: omaran18@hotmail.com |
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ENCARGADO CON VIVIENDA: Para zona Mar del Plata - Con 7 años de experiencia y excelentes referencias - Sr. Alberto Martinez - TE: (0341)435-1904 |
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Rincón Solidario La "moda" es extrangular de a poco a los administradores Cuando se inició el Registro de Administradores en el Gobierno de la Ciudad de Bs.As. me inscribí con el único Consorcio que administraba, situación que se mantuvo hasta finales del 2003. En el 2004 por gravísimas razones familiares y por creer que al no haberse modificado la situación declarada al inscribirme (un consorcio) y por creer que no hacía falta una nueva presentación, cuya fecha tampoco me había enterado, no presenté la DDJJ correspondiente a ese año. Ante una citación del organismo, presenté una nota de descargo que en el día de la fecha me fue rechazada sancionándoseme con una multa de $429 y la obligación de publicar la Disposición en un diario que, como es de una carilla y media, me va a significar por lo menos unos $500.00 más. Creo que la sanción es por demás desproporcionada y abusiva. Si acudo a un abogado y apelo la sanción, me va a costar tal vez lo mismo y no poseo grandes recursos. Espero ansiosa su consejo, ya que tengo 10 días para el pago y la publicación. Gracias y me alegro de haberlos encontrado. Delia. (17/3/2006) Estimada Sra. Delia: Lamentablemente es correcto y así lo indican las diposiciones vigentes en relación a lo que detalla para incumplimientos en las declaraciones juradas. Respecto al tema de acudir a un abogado está en su derecho, obviamente que a todo recurso que acuda en su pretendida defensa elevará la carga económica de la misma. Estoy de acuerdo que las multas son elevadas y hasta exageradas en esta materia. Pero la "moda" es extrangular de a poco a los administradores ya que parecen que son los "únicos hacedores" del precio de góndola de la Propiedad Horizontal. Así y todo una buen admninistración no debe postergar las obligaciones propias de la misma manera que no lo hace con sus consorcios que administra. No hay excusas. Atentamente Adm.
Adrián Hilarza --- El Adm. Adrián Hilarza es presidente de la Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y para cualquier consulta se le puede mandarle un e-mail a info@aiph.com.ar |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 18 de abril a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Rincón Solidario ¿Es obligatoria la medicina laboral? Estimado Dr. Brailovsky: Me dirijo por este medio a los efectos de consultarle acerca de un tema que resulta de interés para todos los copropietarios del consorcio en el cual vivo. Hace ya 1 año aproximadamente la administración abona en forma mensual un importe entre $24 (inicialmente) y $30 (en la acturalidad)) en concepto de medicina laboral. En distintas asambleas todos los copropietarios hemos objetado dicho pago porque tenemos entendido que el mismo no es obligatorio, a lo cual la administración nos sigue repitiendo que esta obligatoriedad existe y que lo estalece la Ley Nº 19587. Le agradecería que nos aclare por favor los siguientes puntos en virtud de la proximidad de otra asamblea en el cual plantear el tema: 1- ¿Es obligatorio la medicina laboral para los consorcios? 2- ¿Es verdad que la Ley 19587 lo establece? 3- ¿De ser así, hay otras normativas a cumplir con respecto a este tema? Desde ya, muchas gracias por vuestra atención. Alejandra (15/3/2006) Estimada Alejandra: En primer lugar, permítame agradecerle su consulta, pues es una forma de demostrar su confianza en nuestro servicio. Ahora sí, pasemos a su consulta: Sobre este tema, tan extenso y complicado, dí innumerables conferencias con un letrado amigo, a lo largo de todo nuestro país. Y créame que muchísimos profesionales (Arquitectos e ingenieros), constructores, e incluso administradores, NO LO CONOCEN, y no comprenden su importancia. Pues bien, después de esta pequeña introducción, al tema: Es cierto, la vieja y minimalista ley 19587 reglamentada extensamente por el decreto 351/79, imponía la obligatoriedad para los empleadores, de contratar y mantener un servicio de medicina laboral. Pero claro, esa ley 19587 era la vieja ley de higiene y seguridad en el trabajo. Ley 19587, que fue aprobada entre gallos y medianoche, por imposición de la O.I.T. (Organización Internacional del Trabajo) como condición para otorgar créditos a la República Argentina. Ley y decreto 351/79 reglamentario que, por supuesto, fue "copiado" de las reglamentaciones vigentes en Estados Unidos de Norte América y que, por supuesto, en esa época era totalmente inaplicable al "sistema argentino", a la tecnología existente en nuestro país, a los costos de empresarios, etc. etc. y que, también por supuesto, JAMÁS se pudo aplicar total y cabalmente en la República Argentina. Afortunadamente, los tiempos cambian y, en este caso, cambió para mejor. Se empezaron a utilizar "de a poco" y "en lo posible y aplicable" esas normas de seguridad e higiene en el trabajo y, créame, el sistema de las enfermedades y accidentes laborales mejoró (disminuyeron un poco los riesgos para los trabajadores, especialmente por obra de las sentencias judiciales condenatorias del empleador que no cumplía dichas normas). Empero, nuestro país, sometida a los vientos "liberalistas" de una época ya pasada (creo), "privatizó" el sistema de los riesgos por enfermedades y accidentes laborales. Y al mismo tiempo, disminuyó los "costos" de los empleadores que no cumplían con la disminución de los riesgos del trabajo. Así, esa vieja legislación fue MODIFICADA por la nueva ley de riesgos del trabajo que lleva el nº 24557. La ley 24557, llamada también LEY DE RIESGOS DEL TRABAJO, "quita" la responsabilidad del empleador por enfermedades y riesgos del trabajo y la traslada (onerosamente, por supuesto) a las A.R.T. (aseguradoras de riesgos del trabajo). Y esta "responsabilidad" entraña también para la ART, el contralor del personal empleado por el empleador que tiene que contratar el servicio. En síntesis, ahora las ART ejercen el servicio de medicina laboral para el empleador. No hablaremos (por razón de brevedad) sobre el contralor que las ART tienen que ejercer sobre los empleadores para minimizar los elementos de riesgos para la salud del trabajor en la sede laboral y que también comprometen según ley. Empero, la privatización emprendida cubre solamente el contralor de la salud del personal enfermo o accidentado y las prevenciones que se deben tomar para que no ocurran los eventos dañosos que derivan del trabajo mismo. Lo que emerge del LISTADO DE ENFERMEDADES y ACCIDENTES LABORALES (NOMENCLADOR) que tiene supervisión estatal. Y la cobertura de las ART NO CUBREN las enfermedades o accidentes inculpables: es decir, NO INDEMNIZA ni controla, todo aquellos daños en la salud de los empleados cuando ellos NO DERIVAN del empleo o del lapso "in itinere" (en el trayecto). Para que quede claro: una gripe, una lumbalgia (dolor de cintura), la quebradura de hueso ocurrida el día domingo jugando al fútbol, la artritis, los dolores de estómago, etc., son riesgos que NO ESTÁN CUBIERTOS ni controlados por las A.R.T. ¿Y quién es el encargado de controlar que esos eventos extra-laborales realmente existan? ¿quién da el alta médica al empleado?, y sobre todo en las personas de edad ¿quién determina si está o no está en condiciones de prestar servicios? Entonces, para todo eso, el empleador DEBE o TIENE que contratar algun médico o entidad médica que preste ese servicio. Claro, hay modalidades distintas de contratación: se puede contratar servicio de contralor médico EN CADA OCASIÓN o por abono. Todo dependerá del costo del servicio o de cada visita y todo basado en la frecuencia de uso ¿no?. Puede inclusive NO CONTRATARSE el servicio de medicina laboral. Porque la atención médica del empleado, lo TIENE que hacer el médico que el empleado elija y el empleador NO PUEDE imponer ni médico ni tratamiento alguno. Así, en la mayoría de los casos (le diría el 99 %) el tratamiento médico del empleado enfermo o accidentado, será prescripto por médico de la Obra social a la que esté inscripto el empleado. Pero claro, sin contralor de médico "del empleador", éste deberá "confiar" en la extensión del tratamiento (por sobre todo) y, además, por eso del "secreto profesional" (se acuerda?), el profesional médico "del empleado" podría obviar informar alguna circunstancia especial que al empleador le podría resultar relevante para mantener el sinalagma laboral. Espero me haya comprendido todo lo que he pretendido resumir. Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente. Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Rincón Solidario Las secuelas de la muerte del administrador La consulta está referida al caso de muerte del administrador y las preguntas son varias: 1.- ¿Quién responde por la documentacion de todos los consorcios que queda en la oficina del administrador? ¿Los herederos tienen alguna responsabilidad? 2.- ¿Quién debe continuar las tareas de administrador hasta que se nombre a otro.? 3.- ¿Quién hace la rendición de cuentas de cada consorcio para el traspaso de dinero y documentación? ¿Si falta dinero, quién debe pagarlo? 4.- ¿Son los herederos del administrador los que deben manejar los fondos? Y en caso contario... ¿cómo hacen para evitar ser engañados por los consorcios y luego demandados en la sucesión? 5.-
En caso de que el administrador fallecido haya adelantado fondos a los
consorcios, ¿cómo se pueden recuperar? Perdón por la cantidad de preguntas (habría muchas más sobre este tema) pero casi no hay datos en referencia a esto. Osvaldo (14/3/2006) Estimado lector Osvaldo: Paso a responder, en apretada síntesis, sus inquietudes: 1.- Con respecto a la cinco primeras se aplican las reglas del mandato contenidas en el Código Civil (Libro II, Sección III, Titulo IX). Así las cosas, dice el art.1963 del C.C.: "El mandato se acaba:… 3º Por el fallecimiento del mandante o del mandatario..." y concordantemente el 1969 reza: "No obstante la cesación del mandato, es obligación del mandatario, de sus herederos, o representantes de sus herederos incapaces, continuar por sí o por otros los negocios comenzados que no admiten demora, hasta que el mandante, sus herederos o representantes dispongan sobre ellos, bajo pena de responder por perjuicio que de su omisión resultare".- De allí surge, obviamente, la responsabilidad de los herederos por el cumplimiento de los fines del mandato y su deber de rendición de cuentas. Dichas normas trabajan armónicamente con las del Libro IV, Sección I del propio Código Civil (De la transmisión de los derechos por muerte de las personas a quienes correspondían). Por lo tanto, para las deudas o créditos que pudiesen quedar pendientes a favor o en contra de mandante y mandatario se aplican las disposiciones del Pago de los acreedores y legatarios (Capítulo III) y las De los derechos y obligaciones del heredero (Título IV) con especial énfasis en los arts.3431 y 3432 por los que el heredero debe cumplir las obligaciones que gravan la persona y el patrimonio del difunto -como es el caso de un causante mandatario- y las que nacen de la transmisión misma de ese patrimonio.Asimismo, los acreedores de la herencia gozan contra el heredero de los mismos medios de ejecución que contra el propio "de cujus" , y los actos ejecutorios contra el difunto lo son igualmente contra el heredero.- De igual modo se procede si el acreedor es la herencia, por lo que los sucesores al transmitírseles los créditos y derechos del fallecido, pueden ejercerlos en su propio nombre, amén de no querer ahondar aquí sobre cuestiones relativas a la aceptación o repudiación de la herencia o de la aceptación con beneficio de inventario por un sucesor -sea legítimo o testamentario- contra todos los acreedores hereditarios y legatarios, y contra aquellas personas a cuyo favor se impongan cargas a la sucesión (cfr.arts.3357 y ss. del C.C.).- 2.- Con relación a quién debe continuar con la tarea del administrador, queda claro, que con la excepción antes referida del art. 1969, los mandantes resolverán conforme a los establecido en el Reglamento de Copropiedad y Administración. De haber existido una administración clara y formal resulta difícil que los herederos puedan ser engañados por el Consorcio, pero de ser así o de intentárselo, ellos gozan de las acciones correspondientes para deslindar su responsabilidad.- De haber quedado un crédito a favor de la herencia, se actúa de acuerdo a los arts. 3382 y 3383 del C.C. (Capítulo II De la administración de los bienes de la herencia), teniendo el heredero beneficiario derecho de recibir todas las sumas que se deban a la sucesión.- Brevitatis causae, dejaré para otra oportunidad la cuestión referida a la división de los créditos activos y pasivos (Capítulo IV, arts. 3485 y ss.) pero no se pueden soslayar el aserto del art.3486 que expresa que "Desde la muerte del autor de la sucesión, cada heredero está autorizado para exigir, hasta la concurrencia de su parte hereditaria, el pago de los créditos a favor de la sucesión", el art. 3488 que menciona que el deudor de un crédito se libra en parte de su deuda personal, cuando paga a uno de los herederos la parte que éste tiene en ese crédito y el art.3491 que establece que "Cada uno de los herederos puede librarse de toda obligación pagando su parte en la deuda".- Finalmente, pese a la ardua tarea que sometí al Estudio, no hemos encontrado aún jurisprudencia con respecto a las secuelas de la muerte del administrador.- Lo saludo con distinguida consideración.- Dr.
Jorge Resqui Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal, es vicepresidente de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Rincón Solidario Me solicita que coloquemos antena colectiva Sr. Director: Me es grato comunicarme con Ud. y agradecerle a través suyo a su equipo, por la valiosa información y datos que nos brindan en los boletines. En este caso quiero saber si me pueden ayudar con un tema: un edificio de 6 años de antiguedad en el que desde su inicio tuvo instalación de cable por consorcio con una de las empresas del mercado. Un propietario actualmente me solicita que coloquemos antena colectiva. ¿Es obligatorio instalarla? El señor me dice que consultó y le dijeron que sí. No tengo una respuesta clara. Desde ya muchas gracias por su tiempo. Atentamente Liliana (20/2/2006) Estimado Lector: Por aplicación de toda la normativa de la ley 24240 y sus decretos reglamentarios, no se le puede imponer a una persona una contratación determinada, con una empresa y sistema predeterminado. Por ello, las habituales decisiones asamblearias que para abaratar costos contratan el servicio de cable para todas las unidades funcionales, no son obligatorias para quienes -por distintos motivos (desocupación de la unidad por largos períodos, económicos, etc.)- no desean contratarlo y por ello deben ser desvinculados de dicho sistema. En el caso que nos ocupa la situación presenta matices similares y, cualquiera sea el medio técnico que se busque (antena colectiva, Direct TV, etc.), cada uno de los consorcistas tiene derecho a tener un servicio similar sin estar obligado al originariamente contratado por la empresa (arts. 1197, 1198 del Cód. Civil y Ley 24240 de Defensa del Consumidor). Saluda a Ud. muy atte. Dr.
Juan Antonio Costantino --- El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, está especializado en Propiedad Horizontal y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar |
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Rincón Solidario Cómo averiguar si es realmente administrador Estimados Sres.: Quisiera consultarles, cómo podemos averiguar, si la persona que administra nuestro edificio en Mar del Plata, es realmente administrador. Este negocio era de su papá, que ya no se ocupa más de este trabajo y el hijo continuó haciéndolo pero son muchos los errores que comete. Por ejemplo: en las expensas del 3/2006 pasa gastos de luz y gas de 6/2005 o el pago de SUTERH y CPF de 7/2005. Tiene también otros tan graves como éstos. Entre otras cosas, informa gastos como "gastos varios" o "arreglos varios" sin especificar correctamente su detalle. Quisiéramos nos indiquen cómo podemos averiaguar si realmente es administrador, la administración se llama xxxxx - Mar del Plata, y el Sr. se llama xxxxx. Quedando desde ya muy agradecidos, atte. Olga (25/3/2006) Estimada Olga: Los datos que ud. nos presenta, en principio habría que averiguar si lo que ud. considera un error es que se están pagando atrasado dichos vencimientos o si simplemente es un error en los períodos que está asignando en la liquidación. Por otro lado, como ud. consulta cómo puede hacer para verificar si es administrador, le comento que la ley de propiedad horizontal 13512, en su art. 9º establece que cualquier persona puede ejrcer la función de administrar. Específicamente en Mar del Plata, se aprobó, en el concejo deliberante de dicha ciudad, la creación del registro público de administradores. Tendría que concurrir a la oficina municipal corresopndiente y verificar si está registrado en dicho registro. Espero haber sido de utilidad y ante cualquier duda, el Rincón Solidario, está a tu disposición. León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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Rincón Solidario Una inquilina con serios trastornos Tengo un grave inconveniente que no se cómo solucionar. En el edificio que administro vive una inquilina con serios trastornos (delirio de persecución); en un principio no pasaba de conversaciones irracionales, pero luego comenzó con agresiones verbales y lo último es que quiere agredir físicamente a personas que ella cree la persiguen. La mencionada inquilina vive sola en el departamento y ocasionalmente la asiste un hijo. Por todo ello la Administración del edificio comunicó verbalmente y por escrito la situación descripta y solicitando que la Sra. deje el departamento al hijo de la Sra. y a los propietarios del departamento donde vive la Sra., sin obtener respuestas de ninguna de las dos partes. En algunas ocasiones solicité ayuda policial, pero lo único que hace la policía es llevarla, tranquilizarla y la vuelven a traer a su departamento. Solicito me indique qué puedo hacer, los habitantes del edificio están muy molestos y preocupados y muchos le tienen miedo. Gracias. Silvia desde Corrientes (21/3/2006) Las acciones a seguir dependen de la gravedad y urgencia de la situación. Si se cuenta con margen razonable de tiempo, corresponde intimar al propietario a que tome la intervención correspondiente, haciéndose cargo de la situación. En caso de no suceder esto o de tratarse de una situación que no admita mayor demora, corresponderá adoptar los recaudos previstos en la Ley 13512 y en el Código Civil, a efectos de que efectuada la correspondiente presentación por ante el Juez Civil éste, con la intervención del Ministerio Público de Menores e Incapaces, proceda a tomar las medidas que la situación indique, contando a estos efectos con el dictamen de los psiquiatras y/o psicólogos del Cuerpo Médico Forense. Esta será la vía más rápida y expeditiva y, consecuentemente, más segura par enfrentar y resolver esta situación. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Correo de Lectores Hola, ¡que tal! Me llamo Héctor y quisiera tengan a bien enviarme por este medio una tabla actualizada de Aportes y contribuciones o bien en qué boletín se encuentran para buscar la más actualizada. Pido mil disculpas y desde ya muchas gracias. Quedo a vuestra disposición. Héctor R. (30/03/2006) Hola Héctor, no hay ningún problema, es bueno recordar estos valores y siempre le es de utilidad a alguien más. Recordá que los aportes están a cargo del trabajador, las contribuciones a cargo del empleador y ambos se calculan en base al sueldo mensual bruto sin tener en cuenta las asignaciones familiares. Aportes
Contribuciones
Además no deberás olvidarte de sumar el costo del trabajador, la Ley de Riesgo de Trabajo (L.R.T.) ya que el importe a pagar por parte del empleador sobre este concepto, depende de la empresa aseguradora elegida. Generalmente consta de una alícuota fija y otra variable que se calcula siempre sobre el sueldo bruto. Hay empresas que sólo cobran una alícuota fija, pero esto depende de cada una y son ellas las que lo informan mediante una carta. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores En un programa de Radio Rivadavia a las 9 de la mañana escuche un comentario respecto a la firma de un nuevo convenio con Suterh, que influiría en las expensas a partir del mes de abril de 2006, y además explicaron que todo edificio en PH con 3 ó más departamento debe tener necesariamente portero y en caso de no tenerlo sería pasible de multa. Desde ya, les agradezco su fina atención. Alfonso F. (27/03/2006) Estimado Alfonso, actualmente se están negociando aumentos para los encargados de edificios de propiedad horizontal pero no hay nada definido aún. Es difícil que en el mes de abril influya esta negociación salvo que hayan incluido un monto a recaudar previendo los futuros aumentos. Con respecto a la otra afirmación sobre la obligatoriedad de que todo edificio en PH con 3 ó más departamento debe tener necesariamente portero, no puedo decirte que es así o no. Cada caso en particular merece un estudio detallado y habría que ver qué entienden por portero porque quizá una persona Jornalizada no más de 18 horas por semana podría encuadrarse en un edificio de tan pocas unidades. En este aspecto, como en casi todos los ordenes de la vida, no se puede generalizar pues es muy fácil cometer errores. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Un cambio en el horario de trabajo Quiero aprovechar para consultarles lo siguiente: Un encargado que concurre a hacer limpieza del edificio tres veces por semana, 2 1/2 a 3 hs. cada vez, me parece que debiera ser categorizado como personal jornalizado, con el cálculo del sueldo del encargado permanente sin vivienda dividido 120, obteniendo el valor hora. En ese caso se cuentan las horas que trabaja cada mes que pueden ser más o menos horas según el calendario. ¿Es así?. Además de la antigüedad y lo que corresponda. Ahora bien, está categorizado por la administración anterior como encargado no permanente sin vivienda, con lo cual estaríamos considerando que concurre a trabajar 5 días en la semana no más de 4 hs. por vez. Se estaría pagando alrededor de un 30% más de haberes. Desde ya que la categorización es inamovible (hacia abajo). Mi consulta es si se puede aumentar las horas de trabajo para adecuarlo a la categorización que tiene actualmente. Si esto es legal o legítimo. Si bien no llevarlo al tope, ajustarlo un poco, dadas que son muy pocas las horas de trabajo en el edificio. Asimismo, cuando hay un aumento, como por ejemplo el decreto 2005/04 (se le paga por el mismo $25.--) correspondería abonarlo o dado que supera por mucho el monto, no?. Desde ya muchas gracias por el asesoramiento. Elena (13/03/2006) Estimada Elena, la primera parte de tu mail, donde hablás sobre cómo liquidar el sueldo a un trabajador jornalizado no más de 18 horas es correcta. Se debe tomar el sueldo de bolsillo de un encargado permanente sin vivienda de 1º categoría y dividirlo por 120 horas. Además no te debés olvidar de agregar los proporcionales de los decretos 2005/04 Art. 6 ($60 por mes) y el 1295/05 ($120 por mes). Se le liquidarán tantas horas como trabaje en el mes además de los plus que correspondan, como vos bien decís. Con respecto a modificarle el horario de trabajo sería una forma de cambiar las condiciones del contrato laboral y, llegado el caso, podría considerarse despedido por tal motivo. Si el trabajador estuviera de acuerdo con esa modificación, sería prudente homologar el acuerdo en Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria (SECLO), organismo que depende del Ministerio de Trabajo, y así tomar recaudos para el futuro. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Buenos días, soy nueva administradora, conozco bien los conceptos por los que se puedan liquidar sueldos a los encargados pero no puedo decir lo mismo para los ayudantes y suplentes ya sean por fin de semana, feriados, vacaciones o licencias. ¿Cómo pueden ayudarme?, ¿Conocen alguna bibliografía que trate el tema para empleados de rentas y horizontal, que sea práctico y no para trabajadores en general?. Martha R. (29/03/2006) Estimada Marta, libros que traten temas exclusivamente de Propiedad Horizontal hay realmente muchos, y a continuación te describo varios. En cuanto al tema de sueldos orientado a la confección de haberes para la propiedad horizontal no conozco bibliografía que te lo explique en forma particular. Nosotros tenemos un curso especialmente diseñado para este sector que, de interesarte, podemos enviarte el programa y cualquier otra información que necesites. Ahora sí, aquí van los libros para que los tengas en cuenta: * "Todo sobre Consorcios", del Dr. Osvaldo Loisi, Edición de la Fundación Liga del Consorcista y que nosotros comercializamos. * "Manual práctico de propiedad horizontal", Dr. Carlos Diego Calvo, Editorial Universidad. * "Manual teórico-práctico de propiedad horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi. * "Derecho práctico de propiedad horizontal 1 y 2", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi. * "Manual de la propiedad horizontal", Sr. Hernán Racciatti, Editorial Depalma. * "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones", Dr. Eduardo L. Lapa, Editorial Depalma. * "Manual de propiedad horizontal", Sr. Orlando Taleva Salvat, Valletta Ediciones. Y la lista sigue. Como verás, son muchos los títulos y dentro de la actividad misma hay bibliografía sobre temas específicos como: * "Juicios de expensas comunes", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi. * "Nulidad de la asamblea del consorcio", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi. * "Medianería y propiedad horizontal", Dr. Homero Rondina, Valletta Ediciones. * "Ley de contrato de trabajo. Anotada, comentada y concordad", Dr. Carlos Pose, Editorial David Grinberg - Libros Jurídicos. Esto no es más que algunos textos relacionados con la amplísima actividad que implica administrar consorcios y una guía como para que tengas bibliografía de referencia. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Estabilidad en el empleo de un suplente Hola Fabiana: ¿Cómo estás, tanto tiempo? Quería plantearte una duda que me surgió: una encargada estaba de vacaciones y cuando tenía que reincorporarse a sus tares porque había finalizado su licencia, nos envió el telegrama de renuncia. Se le prolongó el tiempo al suplente en el edificio. Especifícamente lo que quería preguntarte, ya que no queremos tener un conflicto, es cuándo adquiere estabilidad en su cargo el suplente? A los 60 días corridos desde su ingreso? Te hago esta consulta porque si no estoy equivocada luego hay que pagarle indemnización. No estoy segura si hay que homologar esa situación. Saludos y besos. Nos mantenemos en contacto, Karina R. (29/03/2006) ¡Hola Karina, qué bueno saber de vos! Espero que andes muy bien y ahora sí vamos a trabajar. Efectivamente en esta actividad, el período de prueba es de 2 meses y lo podés leer del artículo 6º de la Ley 12.981 – Estatuto de los Encargados de Casas de Renta que dice: "Los empleados y obreros de casas de renta tienen derecho a la estabilidad en el empleo, siempre que tengan una antigüedad mayor de 60 días..." y el artículo 92 bis de la Ley de Contrato de Trabajo hace algunas definiciones interesantes sobre el período de prueba de un trabajador que te transcribo: "...El contrato de trabajo por tiempo indeterminado se entenderá celebrado a prueba durante .... días. Cualquiera de las partes podrá extinguir la relación durante ese lapso sin expresión de causa y sin derecho a indemnización alguna con motivo de la extinción. 1) Un mismo trabajador no podrá ser contratado a prueba, por el mismo empleador, más de una vez. 2) El empleador deberá registrar el contrato a prueba en el libro especial del artículo 52 de esta ley o, en su caso, en el previsto por el artículo 84 de la Ley Nº 24.437. 3) Durante el período de prueba el trabajador tendrá los derechos y obligaciones propios de la categoría o puesto de trabajo que desempeñe, incluidos los derechos sindicales, con las excepciones que se establecen en este artículo. 4) (...) 5) El trabajador tendrá derecho durante el período de prueba a las prestaciones por accidente o enfermedad del trabajo, incluidos los derechos establecidos para el caso de accidentes o enfermedad inculpable, con excepción de lo prescripto en el cuarto párrafo del artículo 212 de esta ley. 6) Si el contrato continuara luego del período de prueba, éste se computará como tiempo de servicio a todos los efectos laborales y de la seguridad social...”. Resumiendo: el período de prueba debe ser asentado en el Libro de Sueldos correspondiente, un trabajador que fue despedido y vuelto a contratar no puede volver a pasar por un período de prueba y lo más importante que durante el lapso de la prueba, en caso de despido con o sin causa, el trabajador no tendrá derecho a indemnización alguna, por motivo de la extinción del vínculo laboral. Considero muy prudente hacer una consulta ante el Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria (SECLO), organismo dependiente del Ministerio de Trabajo, para que tanto vos como el trabajador se queden tranquilos. Un saludo y un beso enorme y te invito que, después que lo resuelvas, nos lo cuente para informarme personalmente y para acercarle tu solución a los lectores del Boletín. MFL |
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Número de Edición: 286 (1º edición) Fecha de publicación: 4 de abril de 2006 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 - Móvil: (15)5248-3906 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita de Pequeñas Noticias |
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La
CAPHyAI y el CCT
El presidente de la entidad, Adm. Néstor Pirosanto,
destacó que llevará a la mesa negociadora la voz de los
propietarios.
CAPHyAI
CAPHyAI
Discriminación
en consorcios
SIJyP
Pequeñas
Noticias
Gran
Sorteo 
Paritarias
ADEPROH
Dr.
Atilio Alterini
Ley
257 – Fachadas y Balcones
Pequeñas
Noticias
Resolución
de conflictos
Gran
Sorteo
Derecho Civil I
Para
la Sra. Marta Oliva dentro de la canasta básica familiar se tiene
que considerar "el costo de las expensas que es algo que
tenemos que absorber todos los meses. Si el 50 por ciento de la
población no llega a ganar más de 450 pesos ¿cómo se hace para
pagar 140 pesos de expensas de un departamento dos ambientes y 30
metros cuadrados?
Adm.
Jorge Hernández
Nota
de autor
Contesta
el
Adm.
Adrián Hilarza
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el
Dr. Juan
Antonio Costantino
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Miembro
de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)