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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número
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El legislador
porteño Diego Kravetz presentó un proyecto de ley para que los menores
de 35 años puedan acceder a su primer vivienda [BPN-25/07/06] Hoy, la frase "mamá, papá me voy a vivir solo" parece haber desaparecido del vocabulario de los jóvenes. Las estadísticas demuestran que el promedio de edad en el que un hijo deja la casa de sus padres es de unos 35 años. Estos datos no hacen más que reflejar la preocupación generalizada de miles de chicos -y no tan chicos- que pudieron estabilizarse laboralmente, buscan proyectar un futuro pero saben que el sueño de la casa propia parece muy lejano e imposible de acceder solo a partir de sus ahorros. "A la juventud se le hace muy complicado tanto ahorrar como pagar un alquiler para acceder a una vivienda", aseguró el legislador Dr. Diego Kravetz en una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias. Y eso fue la que justamente tuvo en cuenta para presentar un proyecto de ley que propone la creación e implementación de un programa llamado "Mi primera vivienda". De ser aprobada esta iniciativa, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenas Aires y el Banco Ciudad financiarían a partir del otorgamiento de créditos hipotecarios el total de una propiedad para jóvenes de hasta 35 años. "Los créditos hipotecarios en general se dan hasta un 75% del valor del inmueble, lo que hará el Gobierno de la ciudad es darles el 25% restante", explicó.
Según el Leg. Kravetz - jefe del bloque kirchnerista "Frente para la Victoria"- este proyecto ya fue tratada por los asesores de la Comisión de Vivienda y esta semana se volverá a tratar para redactar el despacho en diputados. Adelantó que el proyecto pasará luego a Presupuesto, Hacienda, Administración Financiera y Política Tributaria para finalmente ser debatido en el recinto. ¿Para qué guardar la plata? El Gobierno porteño deberá destinar cincuenta millones de pesos para poner en marcha el programa: "teniendo en cuenta el presupuesto y el ahorro que tiene la ciudad, esta operatoria favorecería a unos 15 mil jóvenes que quieren comprar una vivienda por un costo de más o menos 50 mil dólares", aseguró el legislador kirchnerista. Según el legislador, el gobierno puede destinar esos fondos porque cuenta con "un presupuesto de 7 mil 500 millones de pesos y tiene en el banco un poco más de mil millones de pesos que están en estado ocioso, es decir, es dinero que la ciudad no usa". Siendo un poco más crítico se preguntó: "¿para qué guardar la plata si se puede estimular el desarrollo de la gente?. "A todos les gustó..." "Hasta acá, por lo que yo escuché está todo el mundo de acuerdo. No he visto a nadie que le parezca una mala idea y a todos les gustó", aseguró Kravetz a este medio. Sin embargo, aclaró que cuando el diario Clarín le preguntó al jefe de Diputados por Juntos por Buenos Aires, Diego Santilli, si estaba de acuerdo con este proyecto "él dejó entrever una posición un poco ambigua en relación al tema". Para el legislador hay una concepción que no se puede eludir ni negar: "el macrismo está más emparentado con un Estado que no es promotor de la economía, un Estado más ausente, entonces es lógico que no les guste mucho la idea aunque no aparezcan abiertamente como opositores". Según Kravetz, este sector cree que el mercado debe regular todas las actividades: "nosotros pensamos distinto, una política en la que el Estado interviene en la actividad económica. Ahí es donde entramos en colisión". Sin embargo, a pesar de las declaraciones del Leg. Santilli, Kravetz consideró que no cree que el macrismo "plantee una oposición férrea al proyecto. De hacerlo, van a tener que justificarla mucho". Los requisitos . Sin perjuicio de las condiciones exigidas por el Banco Ciudad o las normas que regulan a las entidades financieras, serán requisitos para acceder al programa "Mi Primera Vivienda": tener hasta treinta y cinco años de edad, residencia acreditada en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires -un período no inferior a los dos años-, destinar el inmueble para uso de vivienda única y permanente, no ser propietario de otro inmueble y que la compra se efectúe dentro del ámbito de la Capital Federal. En cuanto al
valor de los créditos que se otorgarían, Kravetz destacó que "no
hay una limitación para abajo pero es probable que termine habiendo una
limitación para arriba, o sea, es difícil que se permita acceder a esta
operatoria a una persona que tiene la capacidad de comprarse un inmueble
de 150 mil dólares porque evidentemente tiene ingresos importantes". --- Ilustración: David Petroni |
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Porteros Eléctricos / Equipos Visores / Circuitos Cerrados TV / Electricidad General / Factor de Potencia Semáforos / Luz de Emergencia / Service Autorizado y Distribuidor Oficial Atomlux
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Efemerides consorciales: el 28/07/2005 comenzó a funcionar el Registro Público de Administradores de la ciudad autónoma de Buenos Aires. |
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Sueños de libertad Acceder a la
primera vivienda en la Ciudad de Bs. As. es una de las mayores
dificultades que se le presenta a la juventud [BPN-25/07/06] "El promedio de la persona que accede a la primera vivienda es de 40 años", aseguró el legislador porteño Diego Kravetz. Y este dato no hace más que confirmar una tendencia que ha crecido de manera notoria en los últimos años. Mientras que en 1998 los jóvenes abandonaban su hogar a los 27 años, hoy, lo pueden hacer recién a los 35. Según el último estudio del Índice Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), en la Ciudad de Buenos Aires hay más de 700 mil jóvenes. Y de acuerdo a los últimos datos de la Dirección General de Estadísticas y Censos de la ciudad, el promedio de ingreso laborales de esa franja etaria es de 979 pesos. Estos ingresos no hacen posible que una persona pueda ahorrar o acceder a comprar una vivienda, más aún, teniendo en cuenta que éstas siguen valuadas en dólares. El primer legislador por "El Frente para la Victoria" -que presentó un proyecto de ley para que el Gobierno porteño complete el crédito que otorga el Banco Ciudad a este sector de la sociedad [ ver nota]- destacó que cuando analizaron el perfil de la persona que solicita un préstamo descubrieron que todos eran mayores de 40 años. Por otra parte, observaron que se les hacía muy difícil acceder a su 1ª vivienda a los muchachos menores de 35 debido a que no cumplían con todos los requisitos o no contaban con un ahorro previo.¿Quién pide un crédito? A la hora de elaborar el proyecto, Kravetz analizó el perfil de los solicitantes de los créditos hipotecarios durante el período 2005 sobre la base de una muestra de 3.397 casos que representan un 57% del total de las solicitudes durante ese año. La evaluación de estos casos demostró que quien pedía un préstamo era una persona menor de 35 años, que trabajaba en relación de dependencia, tenía entre 3 y 10 años de antigüedad laboral, era soltero, hombre, vivía con sus padres y presentaba ingresos de entre 1.500 y 3.000 pesos. Haciendo un análisis pormenorizado, debemos destacar que el 64 por ciento que solicita un préstamo era de sexo masculino y el 36 por ciento femenino. El 90 por ciento estaba en relación de dependencia, el 37 por ciento tenían entre 6 y 10 años de antigüedad laboral y el 34 por ciento entre 3 y 5 años. De la muestra analizada, el 51 por ciento era soltero y el 46 por ciento estaba casado o vivían en pareja –solo un 3 por ciento era divorciado. Por otra parte, el 49 por ciento tenía un ingreso entre 1.500 y 3.000 pesos, el 24 por ciento entre 1.000 y 1.500, el 14 por ciento entre 3 mil y 5 mil, el 10 por ciento menor a 1 mil y solo el 3 por ciento mayor a 5 mil pesos. El promedio de ingresos laborales mensuales de la población de 18 a 35 años de edad es de 979 pesos. No se puede ahorrar En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, Kravetz explicó que el problema no surge de la falta de confianza en los bancos para sacar un crédito: "es un problema de liquidez: una familia tipo de clase media que gana entre dos mil y tres mil pesos sólo puede vivir y no tiene capacidad de ahorro, mucho menos en dólares." Entre los fundamentos que utilizó para presentar su propuesta a la legislatura porteña planteó que es necesario que se creen herramientas públicas que faciliten el acceso a los sectores medios de la sociedad. Y no solo eso, argumentó que el mercado inmobiliario, luego de 15 meses de aumentos consecutivos, "interrumpió esta tendencia con una reducción interanual del 5.9 por ciento". Según él, esto demuestra que este mercado "que hasta ahora estuvo orientado sólo a la población de altos ingresos, está llegando a su límite de demanda, por lo que es una buena política pública promover la financiación a través de créditos hipotecarios. De esta forma
se podrá favorecer los segmentos de la población más castigados". |
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Restauración de frentes y fachadas en altura Reparación y pintura de medianeras - Herrería en altura - Impermeabilizaciones de terrazas, techados transitables e intransitables
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Efemerides consorciales: el 1/08/2005 el presidente de la Asociación por los Derechos Sociales del Consumidor, Juan Escobar, presentó en la Legislatura Porteña un proyecto de ley que apuntaba a que la relación entre administradores y propietarios se entienda como una relación de consumo. |
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Partido de la Costa El Adm. León
Estrugo presentó un proyecto de ley para crear un registro de consorcios,
de administradores y de proveedores en el partido de la Costa [BPN-25/07/06] En los últimos días, el Adm. León Estrugo presentó al municipio del Partido de la Costa un proyecto de ley que propone la creación de tres registros: de consorcios, administradores y proveedores. La idea surgió hace unos meses atrás cuando los concejales de ese distrito comenzaron a estudiar la posibilidad de crear un registro de administradores. Ya hace un tiempo, el mismo Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal (SUTERH) fue quien le acercó esta propuesta a las autoridades municipales, según ellos, debido a la falta de control que existe en los consorcios de esa zona balnearia. Sin embargo, "el sindicato no presentó un proyecto. La idea era generarlo en forma conjunta con el Consejo Deliberante. De hecho, se están realizando inspecciones conjuntas entre el municipio y el Ministerio de Trabajo. Están trabajando en forma aliada", aseguró Estrugo en una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias.
Explicó que el proyecto no se aprobó porque el municipio realizó una reunión previa con los administradores y éstos les manifestaron que "no estaban de acuerdo con esa iniciativa debido a que era un proyecto exclusivamente sancionatorio hacia ellos". Según Estrugo, si el Concejo Deliberante hubiera querido aprobarlo lo hubiese podido hacer dado que dispone de mayoría absoluta como para decidir. Teniendo en cuenta este planteo inicial que hicieron los administradores, el Adm. Estrugo envió a los concejales un proyecto modificado basándose en lo que ellos aducían sobre la utilidad del registro: "consideraban que el registro les iba a permitir saber a ciencia cierta quiénes eran los responsables legales de cada consorcio. Yo les propuse que no necesitaban un registro de administradores sino un registro de consorcios y sus representantes legales". Por otra parte, resaltó que "el régimen sancionador que fijé en este proyecto es que no se sancione a los administradores sino a los consorcios". El Adm. Estrugo explicó que de aprobarse este proyecto: "los consorcios que contraten administradores no registrados por el municipio tendrían una multa" y agregó que también se los multaría si "los administradores contrataran personal no registrado para trabajar dentro del consorcio" aunque señaló que, en este caso, el administrador "estaría en infracción frente a los propietarios". "Eliminar a los golondrinas" En diálogo con este medio, el administrador Estrugo consideró que no sólo es importante contar con un registro de consorcios sino además con un registro de administradores y de proveedores que permitan un mayor control de los consorcios dentro del partido de la Costa.
"El registro de administradores es importante para que no administre cualquier persona. De esta forma, sólo lo harían aquellos que son idóneos, responsables y que pueden ser ubicables", subrayó. Al mismo tiempo, advirtió que un requisito esencial para poder administrar tiene que ser que el profesional tenga domicilio estable en la costa y que cuente con un lugar habilitado por la municipalidad como administración de propiedades o de consorcios. Según él, a partir de la creación de este registro "se eliminarían muchos administradores golondrinas que aparecen, desaparecen, estafan a los consorcios y los dejan con deudas abultadas". El registro de proveedores Además del registro de administradores y consorcios, Estrugo propone la creación de un registro de proveedores en el cual deberían consignarse ante la municipalidad todos aquellos que trabajen para los consorcios. "El municipio tendría que darles una matrícula habilitante. Aunque antes se tendría que formar una escuela de capacitación de distintas actividades para que todas las personas que lo deseen puedan aprender el oficio y capacitarse. Aquellas que ya tienen conocimiento tendrían que rendir un examen para que el municipio les pueda otorgar la matrícula", subrayó Estrugo. Explicó que los rubros que se incluirían son el de plomería, electricidad, gasista y el de cerrajería: "no vamos a incluir a un albañil o a un pintor pero a todos hay que requerirles que tengan su seguro; al trabajador se le tiene que asegurar su obra social y su jubilación. Hoy en día, la gente que trabaja en la costa, en su gran mayoría, no realiza ningún aporte". No sólo la Ley 941 Uno de los motivos por los que el Adm. Estrugo decidió enviar su proyecto fue para que los concejales "puedan ver de una manera más amplia las distintas opciones que se pueden presentar y no se queden solamente con una copia de la Ley 941. En realidad, eso fue lo que se hizo cuando surgió la idea de crear un registro". Según él, la
Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores (RPA)
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires "es una ley que está
bien generada pero lo que hay que hacer es cumplir realmente con los
controles, de esa forma, puede funcionar correctamente". |
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Sorteo de Los Viejos Ombúes: el ganador de esta semana es el Sr. Jorge Alberto Geiler |
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Depuración ética El Adm. Jorge
Ferrera denunció que las cámaras de administradores no sancionan ni
expulsan a los socios que cometieron estafas dentro de los consorcios [BPN-25/07/06] "Yo he entrado a las cámaras de administradores y les puedo decir que en ningún caso las comisiones directivas han sancionado o han expulsado administradores que estafaron a sus consorcios", denunció el Adm. Jorge Ferrera a Jorge Guinzburg y su equipo en el programa "Mañanas informales" que se emite por Canal 13 de lunes a viernes de 9:30 a 12:30 horas.Según Ferrera, a pesar de que las tres entidades de administradores, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliarias Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI), cuentan con tribunales de disciplinas destinados a verificar el buen comportamiento de sus socios; ninguna parece utilizarlo contra los administradores que no están cumpliendo con sus funciones. Después de realizar la denuncia, el Adm. Ferrera subrayó que "cuando el consorcista se queja, los administradores muchas veces tenemos que hacer un mea culpa" y advirtió que es necesario que todas las personas que administran edificios "pugnen para que las cámaras de administradores sean las que depuren a aquellos que son estafadores".
Pagamos fortunas Lo primero que le preguntó el conductor del programa Mañanas informales, Jorge Guinzburg a Ferrera fue que "todos estamos pagando fortunas en expensas pero... realmente ¿se paga lo que se debe?. De esta forma Guinzburg parece manifestar una de las grandes preocupaciones de todos aquellos que se quejan por los altos valores de expensas que deben abonar mensualmente. Frente a esta problemática, el administrador Ferrera aconsejó que para evitar pagar excesivas expensas es necesario que los propietarios controlen a sus administradores, participen de las asambleas y se involucren más en todo lo que pasa dentro del edificio. Y nuevamente fue muy duro y crítico con las entidades de administradores explicándole a Jorge Guinzburg que "durante mucho tiempo, las cámaras de administradores plantearon no educar al consorcista". Según Ferrera, lo primero que tiene que hacer el propietario es una buena selección del administrador: "en muchos casos lo eligen sin conocer su oficina, sin pedirle un Veraz y sin saber si tiene antecedentes penales". Al mismo tiempo, no dejó de recordar que en la Ciudad de Buenos Aires, desde hace unos años, rige la Ley 941 que creó un Registro Público de Administradores (RPA): "de alguna manera esto aporta un poco de luz pero siempre hay un pícaro que inscribe a la mujer, al sobrino o a la hija y sigue administrando".
Controlarlo bien de cerca Ferrera sugirió a los consorcistas que cotejen las liquidación de expensas con la real documentación porque "muchos consorcios se van a encontrar que la liquidación de expensas dice una cosa y los comprobantes otra". A su vez, no dejó de reconocer que el tema es bastante complejo para los consorcistas resaltando que "lo mejor que pueden hacer es estar más cerca del administrador y controlarlo bien". Por otra parte, explicó que si se observan los ítems que componen la liquidación de expensas, en el rubro donde el administrador "puede meter la mano, entre comilla, es en los gastos de mantenimiento. En los otros rubros es muy difícil que los pueda estafar". Explicó que en este ítem el administrador puede cobrar "el trabajo que vale 200 pesos, 2.200". A su vez,
sostuvo que también tienen que estar muy atentos en los resúmenes de
egresos e ingresos del consorcio: "yo siempre digo que la liquidación
de expensas es de alguna manera la cara del administrador, si uno la mira
y no la entiende, eso ya le da un perfil de cómo es el administrador". |
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Segunda Jornada de la USAL Discriminación, seguridad, responsabilidad y convivencia El 18 de junio
se realizó la Segunda Jornada para Profesionales de Propiedad Horizontal
en la Universidad del Salvador [BPN-25/07/06] La "Segunda Jornada para Profesionales de la Propiedad Horizontal", que se realizó en la Universidad de Salvador (USAL) el pasado martes 18 de junio, estuvo dirigida a inmobiliarios, administradores, arquitectos e ingenieros y contó con la presencia de la vicepresidenta de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Dra. Elena Inés Higton de Nolasco y la disertación del escribano Horacio Colman Lerner, el Ing. Patricio Fernández Canto, el Ing. Manuel de la Dedicación y el Dr. Daniel Enrique Butlow. La universidad estuvo representada en el moderador del encuentro, Dr. Cristóbal Orlando Ruano (abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios, corredor inmobiliario y secretario de la CAPHyAI), en su carácter de profesor de la materia Derechos Reales de esa casa de estudios.
"La discriminación es tremenda" "Yo denunció que hay discriminación", aseguró el escribano Colman Lerner que disertó sobre este espinoso tema y los reglamentos en los countries y barrios cerrados. Desde su experiencia personal, destacó que en esos ámbitos "la discriminación llegó a límites extremos. No se trata de un problema de religión o de raza, es un problema de si les gusta o no les gusta la persona, tenga plata o no tenga plata. En algunos casos, el tema es tremendo [...] es como si quisieran que sólo ingresen los que tienen sangre azul". Según él, el fenómeno de las grandes urbanizaciones vino acompañado por la creencia de pensar que los countries "son una ciudad pueblo y esto no es así porque los countries son urbanizaciones dentro del país y los rigen las mismas leyes generales. No representan algo extraterritorial". El escribano Colman Lerner advirtió que a partir de la conformación de estos barrios cerrados es cuando comienza a hablarse de grupos de pertenencia y aparece esta idea de "admitir" dentro de estos espacios sólo aquellas personas que ellos quieran. Para él es necesario que todos entiendan que cuando alguien compra una propiedad dentro de un country también tiene derecho a las áreas recreativas, a la cancha de tenis y a la pileta de natación. Al mismo tiempo, precisó que en muchos countries organizan los reglamentos no sólo con cláusulas restrictivas sino que además se permiten "aceptar o no aceptar alguien sin dar explicaciones, o bien lo dejan ingresar pero no a la parte recreativa". Por otra parte, aseguró que en algunos countries existe lo que se está conociendo como una especie de justicia privada "con vecinos como jueces que se organizan y pretenden suspender y hasta expulsar a una persona".
El tema generó un gran debate de intervenciones en el público presente. Uno de los asistentes consideró que "la globalización dividió el mundo en ricos y pobres. Los ricos se concentran en countries para conservarse en elite, formar guetos y alejarse de los pobres y hoy en día hasta tenemos colegios dentro de los countries". Prevención de accidentes. Los ingenieros Patricio Fernández Canto y Manuel de la Dedicación, representantes de Gerencia Seguridad, Higiene y Medio Ambiente de Metrogas, brindaron una serie de recomendaciones para evitar accidentes causados por el monóxido de carbono y para la prevención de escapes de gas en los consorcios. En principio, explicaron que el monóxido de carbono es muy difícil de percibir porque no tiene olor, sabor ni color. En busca de concientizar a la gente, subrayaron que la mayoría de las veces que se produce una pérdida de este letal gas es por la falta de mantenimiento de los artefactos –principalmente de los calefones- o de las instalaciones generales del edificio. En este sentido, resaltaron la importancia de que las reparaciones la realicen sólo gasistas matriculados Por otra parte, explicaron que en caso de haber olor a gas no significa que estén dadas todas las condiciones para que se produzca una explosión debido a que simplemente con un 1% de gas en el ambiente éste ya se puede percibir. A los asistentes, en caso de sentir olor a gas, les aconsejaron: no encender ni apagar los artefactos eléctricos, con mucha calma tratar de cerrar la llave de paso, ventilar el ambiente y llamar al servicio de emergencia.
Cuando uno de los presentes les preguntó por qué Metrogas ante cualquier inconveniente dentro de un departamento corta el servicio de gas a todo el consorcio, ellos subrayaron que ante un caso así por una cuestión de responsabilidad de la empresa "hay un procedimiento por el que se deben revisar las instalaciones del departamento, las del edificio e inclusive las del exterior". ¿Quién es el responsable? El Dr. Butlow disertó sobre los "Vicios de construcción y de mantenimiento", explicando al público presente quién es el que debe responder frente a un accidente dentro del consorcio. "El tema que a todos les importa es ¿quién es el responsable frente a un accidente?, ¿yo como administrador, el ingeniero, el ente regulador del gas, Metrogas, el arquitecto, el proveedor o el que se ocupa del mantenimiento?", se preguntó el abogado especialista en arquitectura e ingeniería legal. Durante su disertación, resaltó que el mundo cambió y que hoy la tendencia es a pensar en "responsables y no en accidentes". Recordó que fue hace unos 13 o 14 años cuando comenzó a llamarle la atención que por primera vez comenzaban a procesar y a juzgar por delitos a administradores, ingenieros y arquitectos por un error en la instalación de gas. El Dr. Butlow aseguró que la mayor preocupación de todos los profesionales es saber hasta qué punto son ellos los responsables. En este sentido, explicó que "la culpa es por el no cumplimiento de sus obligaciones, ya sea ésta del escribano, del abogado, del administrador o del arquitecto. Es la omisión de los deberes que corresponden respecto de su responsabilidad". Y por último reiteró que la culpa se da cuando se omite algo y que "siempre se debe actuar con prudencia".
Problemas de convivencia A la hora de presenta a la vicepresidente de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Higton de Nolasco, el decano de la Facultad de Ciencias Jurídicas de la Universidad del Salvador, Dr. Práxedes Sagasta, destacó que "fue profesora de la casa y con ella hemos compartido muchos años de trabajo. Sé que el Salvador ha sido uno de los tantos ámbitos en los que desarrolló su actividad académica [...] por este motivo le queríamos entregar una placa recordatoria". Ante estas palabras, la Dra. Higton de Nolasco recordó que "la Universidad del Salvador fue la primer universidad que me nombró profesora titular" y frente a la mirada atenta de todos los presentes resaltó: "yo no vine a dar una charla sino a poder conversar con ustedes". Y eso fue lo que hizo, dialogar y responder las inquietudes del público que le preguntó por diversos temas mayoritariamente vinculados a su larga trayectoria dentro de la Justicia argentina y en menor medida a la propiedad horizontal. Ante la pregunta de Pequeñas Noticias la Dra. Higton de Nolasco reflexionó que para ella el problema principal que atraviesa la comunidad consorcial es la convivencia entre los diferentes actores: "hay un equilibrio precario de convivencia entre todos". En
este sentido, aseguró que la convivencia no es sencilla y en esta tarea
es fundamental que el administrador intervenga para "evitar todos los
problemas que pueden surgir dentro de los consorcios". |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Asesoramiento La Dra. Diana
Sevitz responde consultas de la sociedad consorcial a través del chat [BPN-25/07/06] La Dra. Diana Sevitz, conductora del programa Consorcios Hoy y secretaria de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), abrió un nuevo canal de comunicación con la gente. Desde hace un mes, todos los miembros de la sociedad consorcial que lo deseen pueden "chatear con Diana" para realizarle consultas y recibir asesoramiento desde la WEB. Pequeñas Noticias , en un cambio de roles, se acercó al programa de radio que ella conduce junto a la Cra. Liliana Corzo por FM Urbana (88.3 Mhz.) todos los miércoles de 18 a 19 hs., para realizarle una entrevista al aire sobre este tema. "El chat es muy sencillo y ágil. Es una vía de comunicación más rápida que el e-mail y todo es en tiempo real", destacó Diana.Según ella, siempre hay que innovar, ser creativos y proponer cosas nuevas que apunten a ayudar a la comunidad. Aseguró que en este primer mes se sorprendió de que tanto las personas que participan del chat como las consultas que realizan son muy variadas: "yo pensé que sólo se iban a interesar propietarios del barrio de Belgrano pero me equivoqué porque se conectan de todos lados e inclusive de las provincias". Diana está convencida de la importancia de informar: "la información es poder y si yo estoy bien asesorado, evidentemente, no necesito a mi abogado o contador. Nuestra visión fue siempre ayudar a la gente, esto es un servicio y me parece que el chateo se ha transformado en una herramienta más". Muchas consultas "Empezamos con dos o tres personas y se están sumando más de 12 por semana", contó Diana pero explicó que no es tan sencillo contestar a doce personas al mismo tiempo: "ayer justamente hablábamos de que tendríamos que hacer más difusión pero después pensamos que si participan más de 50 personas se nos va a complicar contestarle a todas". Las preguntas más comunes que le hacen son: "los sectores comunes, los altos costos de las expensas y los problemas con el encargado. Muchos quieren saber cómo echar al encargado, cómo poner una empresa de limpieza y si se puede alquilar la portería". Frente a esta tipo de consultas, reflexionó que "es una agonía, [los propietarios] están enloquecidos buscando la manera de que el consorcio pueda ganar algo de dinero". Las empresas de limpieza. Durante la entrevista, en el programa de radio, y teniendo en cuenta que una de las preguntas más frecuentes de la gente es sobre la contratación de empresas de limpiezas, la Cra. Liliana Corzo –co-conductora de Consorcios Hoy- aportó: "con este tema hay que tener muchísimo cuidado porque el consorcio a veces por querer bajar los costos, se cobra un problema". Explicó que a la hora de contratar una empresa de limpieza hay que fijarse bien cuál es la que se va a contratar y si tiene solvencia: "a veces la gente contrata una cooperativa y después cuando surge un problema, la cooperativa desaparece, nadie se hace cargo y el empleado de la cooperativa le hace juicio al consorcio". La Cra. Corzo aconsejó que si el consorcio decide contratar una empresa de limpieza debe: averiguar varios presupuestos, verificar que tenga CUIT, que tenga todos los recibos de sueldo del personal que va a limpiar el consorcio y el formulario 931 (la presentación y el pago)". ¿Cómo acceder? Quienes deseen chatear con Diana solo tienen que ingresar a www.mibelgrano.com.ar/consorcio.htm todos los martes de 18 a 19 hs. También pueden mandar un mail a info@mibelgrano.com.ar para aprender la forma de acceder si todavía no conocen el mecanismo.Al mismo
tiempo, adelantó a Pequeñas Noticias que el medio digital Administradores
PH por su parte le propuso coordinar un chat de asesoramiento para los
miembros de la comunidad consorcial, que también sería los días martes
pero de 19 a 20 hs. |
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El consorcio podría ser el responsable El Gobierno de
la Ciudad de Buenos Aires envió a la Legislatura porteña un proyecto de
reforma del Código de Faltas que prevé fuertes sanciones para aquellos
que produzcan ruidos molestos [BPN-25/07/06] El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires envió a la Legislatura Porteña un proyecto de reforma del Código de Faltas que prevé multas más fuertes para los responsables de establecimiento, inmuebles o vehículos que produzcan ruidos y vibraciones por encima de las permitidas .Y no sólo eso, esta nueva disposición establecería que cuando sea un edificio la fuente de ruido y no se pueda determinar la unidad funcional que lo produce, la multa podrá ser aplicada a todo el consorcio en caso de ser imposible descubrir quién es puntualmente el verdadero responsable. Este proyecto todavía no fue tratado por los legisladores de los distintos bloques debido a que el pasado jueves 20 de junio, fecha prevista para que se comience a discutir, no había quórum en el recinto. De aprobarse esta reforma, los vecinos que originen ruidos o vibraciones mayores a las permitidas tendrán que pagar multas que irían desde los 200 a los 50 mil pesos. Al mismo tiempo, esta sanción aumentaría para las industrias y locales comerciales o recreativos que deberán pagar entre los mil y 100 mil pesos. Esta normativa se sumaría a la ya dispuesta por el Código Contravencional para los ruidos molestos que fija multas de 200 a 10 mil pesos. El encargado de determinar si corresponde o no una sanción y en caso afirmativo de qué valor sería la multa a aplicar, será un controlador de faltas que pertenece al poder Ejecutivo. Según se informó, el infractor podrá apelar la medida ante la justicia Contravencional. Por otra parte, las multas se incrementarían cuando estos ruidos o vibraciones se produzcan en un área protegida o de reserva ecológica. En estos casos éstas podrían trepar desde los 400 a los 100 mil pesos. Hasta junio de este año, los 50 inspectores de la Dirección de Calidad Ambiental porteña realizaron unas 12 mil mediciones que provocaron la sanción de 1.200 personas. El tránsito, el principal problema El miércoles 19 de junio, el Gobierno porteño presentó un mapa de ruidos de la ciudad de Buenos Aires. El estudio fue realizado por el Ministerio de Medio Ambiente, la Universidad Politécnica de Madrid y la ONG Oír Mejor. El relevamiento se realizó a lo largo de 20 kilómetros cuadrados recortados entre los barrios de Palermo y Barracas. Para hacer la
medición se ayudaron con un software especial. Al mismo tiempo,
realizaron una encuesta a la gente y pudieron comprobar que ambas
investigaciones coincidieron en que los ruidos más molestos los producen
los colectivos. |
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Energía eléctrica Edelap deberá
devolver a los usuarios los recargos que cobró de más por el pago de la
Tasa de Alumbrado Público [BPN-25/07/06] El Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE) obligó a Edelap, la empresa distribuidora de energía de La Plata, a devolver a los usuarios los recargos que les cobró desde 1996 por demoras en el pago de la Tasa de Alumbrado Público (TAP), incluido en la factura del servicio. El ENRE tomó esta decisión después de la denuncia que presentó Defensa de Usuarios y Consumidores (DEUCO). A partir de esta medida, Edelap deberá determinar los montos que cobró de más a los consumidores -desde 1996 hasta ahora- y establecer la manera en que se le reintegrará ese dinero a la gente. Según informó la empresa Edelap, todavía no estimaron las cifras que deberán abonar debido a que no terminaron de evaluar todas las boletas emitidas en los últimos 10 años. En 1996, el ENRE permitió a Edesur, Edenor y Edelap cobrar en sus liquidaciones la Tasa de Alumbrado Público de las comunas donde operan. Este aporte es de tres pesos por mes. Sin embargo, si bien el ENRE autorizó a las empresas de energía eléctrica a cobrar el TAP nunca les permitió aplicar multas por retraso en ese concepto. Por otra parte, según advirtieron las entidades de defensa del consumidor a un medio gráfico nacional, los clientes "pueden rechazar esa tarifa y exigir que lo cobre con una factura emitida por municipio". También Edesur Por otra parte, la Sala Tercera de la Cámara Civil y Comercial Federal condenó a Edesur SA a indemnizar a una familia con 7 mil pesos debido a los inconvenientes que sufrió por un apagón de más de ocho horas en el verano de 1999 a causa del incendio de la subestación Azopardo. Después de
analizar el caso, los jueces Ricardo Recondo, Guillermo Antelo
y Graciela Medina decidieron que esta empresa de servicios
eléctricos debe resarcir económicamente a la familia Facchi que vive en
Sánchez de Lorio al 100. |
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Intereses resarcitorios y punitorios A partir de
julio de 2006 los intereses resarcitorios y punitorios aumentaron [BPN-25/07/06] La Resolución 496/2006, publicada en el Boletín Oficial (BO) del 30 de junio de 2006, aumentó los intereses resarcitorios al 2% y los punitorios al 3%. El artículo 1 y 2 de la resolución dice textualmente: "Artículo 1º — Sustitúyese en el Artículo 1º de la Resolución Nº 314 de fecha 3 de mayo de 2004 del Ministerio de Economía y Producción, donde dice ’uno con cincuenta centésimos por ciento (1,50%) mensual’ debe decir ‘dos por ciento (2%) mensual’ y el Artículo 2º agrega: "Sustitúyese en el Artículo 2º de la Resolución Nº 314/04 del citado Ministerio, donde dice ‘dos con cincuenta centésimos por ciento (2,50%) mensual’ debe decir ‘tres por ciento (3%) mensual’". En cuanto a la vigencia el artículo 3º aclara: "La presente resolución entrará en vigencia a partir del día 1 de julio de 2006, inclusive. No obstante respecto de la cancelación de las obligaciones cuyo vencimiento hubiera operado antes de su fecha de entrada en vigencia, se deberán aplicar los regímenes vigentes durante cada uno de los períodos alcanzados por los mismos". La tabla con la historia de los distintos porcentuales queda armada de la siguiente manera:
Los intereses resarcitorios se aplican cuando se abonan fuera de término los aportes y contribuciones del Formulario 931 y las boletas del SUTERH y FATERYH –a partir del sistema implementado por Internet- los calcula automáticamente. Para los pagos de intereses relacionados con el F.931 se utiliza el Formulario 801/E y se debe confeccionar uno por cada ítem no abonado en término. Los intereses
punitorios se utilizan sólo cuando el organismo recaudador inicia juicio
para el cobro de obligaciones sobre los importes adeudados a partir de la
interposición de la demanda. |
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Gacetilla de Prensa
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Última etapa del aumento logrado por el sector En Julio se
debe aplicar el segundo y último aumento en los valores básicos y
adicionales de las escalas salariales de todos los trabajadores del sector
[BPN-25/07/06] El 20 de abril de 2006 se publicó en el Boletín Oficial (BO) la Resolución 30/2006 que homologó los aumentos para los trabajadores de edificios y en la cual el punto c) del acta complementaria que se suscribió al Convenio Colectivo 378/04 decía: "Incorporar un incremento a partir de los haberes correspondientes al mes de julio de 2006 para la cuarta categoría, con los correspondientes valores de la tercera, segunda y primera categoría, conforme escala salarial que se adjunta a la presente". De allí surge que este mes se deben modificar todos los valores de los salarios de bolsillos y adicionales, según la escala que se adjuntó a la resolución (BPN 291, "La incidencia para julio", 30-05-2006). Con respecto al aporte jubilatorio de los trabajadores que aportaban a las AFJP, en el mes de julio se debería aumentar (BPN 294, "Las AFJP seguirían con el 7%", 11-07-2006) pero se prorrogó el actual 7% de descuento aunque a la fecha no se publicó la norma en el BO. Julio 2006
Si bien
estaría aún vigente el decreto 788/05 en relación al aporte jubilatorio
de los trabajadores que depositan al Régimen de Capitalización (AFJP),
debería esperarse en estos días la publicación oficial del nuevo
decreto que anuncia la prórroga antes de confeccionar los sueldos de
julio de 2006. |
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Gestión Profesional Modificación en Asignaciones Familiares por la Cra. Viviana Grinberg Con fecha 17 de julio de 2006 se publicó en el Boletín Oficial la Resolución 584/2006 emanada del ANSES en la cual se establece que a partir del 1/8/2006, todos los empleadores incluidos en el Sistema de Fondo Compensador que realicen una solicitud formal de "Reintegros por Asignaciones Familiares" ante la Adminstración Nacional de la Seguridad Social, quedan incluidos en el Sistema Único de Asignaciones Familiares (SUAF) desde el mes inmediato posterior al de la solicitud. Dado que a partir de ese momento el pago de las asignaciones familiares estará a cargo del ANSES y esto representa una importante modificación tanto para los empleados como para los empleadores –la que ya se aplica a los empleadores que solicitaren su inscripción a partir del 1º de diciembre de 2005 y a los que hayan sido notificados por ANSES- se adjunta un resumen de la norma. 1) Los empleadores incluidos al SUAF a través de esta resolución deberán presentar ante la ADMINISTRACION NACIONAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL, por única vez, la nómina de sus empleados dependientes al momento de su ingreso al SUAF, consignando obligatoriamente: a) Nombre y Apellido del trabajador; b) Número de CUIL del trabajador; c) Fecha de notificación del Régimen de Asignaciones Familiares; d) Elección de Banco/Sucursal de cada trabajador, a la que se derivarán las liquidaciones de las asignaciones familiares, en caso que el trabajador no haya realizado la elección respectiva o ANSES no cuente con la información necesaria para realizar los depósitos de las prestaciones. 2) Los empleadores contemplados en la presente resolución deben presentar ante ANSES toda la documentación de respaldo de las cargas de familia de cada uno de sus trabajadores. 3) Con posterioridad a la primera presentación de la documentación, será responsabilidad de cada trabajador la notificación y presentación de la documentación de respaldo, respecto de todas las novedades relacionadas con las cargas familiares del mismo. 4)
Los empleadores comprendidos en la presente resolución no podrán, en
ningún caso, abonar las asignaciones familiares a través del Sistema de
Fondo Compensador, desde el mes de su inclusión al SUAF, a excepción de
los casos contemplados en la resolución ANSES 344/05 (licencia por
maternidad que se esté gozando o se inicie en el mes de incorporación
formal del empleador al SUAF). |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al
mes
de Julio/2006, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Opinión La democracia debe llegar a los consorcios por el Dr. Samuel Knopoff La mayor parte de los países desarrollados exhiben como forma de gobierno la democracia que, aún con imperfecciones, es la preferida y a la que toda nación tiene derecho. Contribuye a establecer valores y prioridades por medio del debate público abierto y la participación responsable. Algunos mal intencionados preguntan si el país está preparado para su ejercicio; la respuesta es sin duda afirmativa porque los males de la democracia se curan con más y mejor democracia. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el ochenta por ciento de la población estable vive en consorcios de propiedad horizontal. Estos constituyen los grupos o unidades vecinales más pequeños donde se puede desarrollar la participación democrática. Sin embargo nada más alejado de ese espíritu, su instrumentación efectiva y práctica real están lejos de materializarse. Producto de la Ley 13.512, que tiene casi sesenta años y sin modificaciones, y de Reglamentos de Copropiedad, verdaderos contratos de adhesión que obligatoriamente firman los compradores de una unidad sin haberlos leído, los futuros consorcistas quedan cautivos de un administrador designado por el poder estatuyente original y al que por las cláusulas establecidas resulta muy difícil desplazar. En otras palabras, los dueños de departamentos que pagan las expensas, impuestos, servicios, sueldo del encargado y los honorarios del administrador, no tienen injerencia en su designación, pero sí grandes dificultades para su remoción. La elección de este representante legal del consorcio (según la citada ley) la efectúa la empresa propietaria del edificio y es impuesta a los adquirentes de unidades obligatoriamente, o sea de forma no democrática. Si bien la Asamblea de Copropietarios que es un órgano soberano puede cambiarlo necesita mayorías especiales, también estipuladas en el Reglamento de Copropiedad, que lo tornan prácticamente imposible. Más aún, algunos administradores no convocan a las asambleas obligatorias y en este caso se debe recurrir a complejos trámites judiciales. Por otro lado, los copropietarios de un mismo edificio tienen diferentes intereses personales, procedencia, preocupaciones y en general no concurren a las reuniones del consorcio y se resignan sin luchar por sus derechos. "La vida es lo que ocurre, mientras uno está ocupado en otros planes" (Jhon Lennon). El desafío es incorporar progresivamente a todos los consorcistas, para que ocupándose de los intereses comunes los recursos de todos sean mejor administrados. El consorcio tiene además un encargado que es el brazo ejecutor de las tareas asignadas por los copropietarios y ordenadas por el administrador. La Asamblea debe fijar las pautas de trabajo que deben constar en el libro de actas y el administrador debe reflejarlas en el libro de órdenes al encargado. Diversos pueden ser los motivos por los que un administrador no controla adecuadamente a los encargados o no los notifica fehacientemente; su accionar displicente, ineficiente o temeroso de las represalias de un gremio fuerte perjudica al Consorcio y por ende a los copropietarios. El cambio es posible, no es un sueño, aunque en todo cambio hay algo de sueño el imaginario requiere de realidades concretas. Se llega al contrato social cuando los individuos participan y acuerdan en la construcción de normas y valores que los rigen. Los copropietarios, administradores y encargados de edificios, nos debemos mutuo respeto y consideración, el administrador debe comprender que es sólo un mandatario, no es el dueño del edificio, y debe ajustarse al mandato; el encargado es un trabajador con derechos y obligaciones que deben ser cumplimentadas. Reclamamos administradores idóneos, cumplidores de todas las obligaciones inherentes a su función, respetuosos de las decisiones del consorcio, con solvencia económica y moral para no defraudar la confianza en ellos depositada y dispuestos a renunciar cuando no sean del agrado de sus mandantes. Necesitamos encargados de edificios eficientes, responsables de sus obligaciones y no prisioneros de un sindicato que, al amparo de un poder político que los cobija, pretende imponernos condiciones laborales y salariales inaceptables e imposibles de cumplir para la gran mayoría de habitantes de edificios de propiedad horizontal; y conseguidas en Convenciones Colectivas de Trabajo inválidas por la ausencia de la legítima representación patronal, a la que el Ejecutivo hace caso omiso. Actitudes como la expuesta comportan un privilegio obsceno para el resto de la ciudadanía y de los trabajadores en particular. La táctica de la dictadura fue suprimir al opositor, la de una democracia corrupta es negar los conflictos que no quiere o no puede resolver. Comencemos a modificar la realidad consorcial, recuperemos nuestros derechos. Hannah Arendt dijo: "Nadie se conoce por lo que es, sino por lo que hace". El hombre debe trascender la naturaleza a través de la acción. La condición de ciudadano está ligada indisolublemente a la democracia, ejerzámosla también en los consorcios. Dos millones de copropietarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no podemos ser rehenes de un sindicato de setenta y cinco mil trabajadores de edificios y de cuatro mil administradores. El ciudadano se construye en la reciprocidad, el reconocimiento mutuo, sin actitudes prepotentes ni mezquinas y sin atajos políticos que nos nieguen participar en las Convenciones Colectivas de Trabajo. Una democracia es madura cuando sirve para organizar el flujo de poder, crear instancias de diálogo y de negociación. Cuando se destruye el estado de derecho sólo se protege a los privilegiados. Los ciudadanos necesitamos un estado eficaz, respetuoso de los derechos de todos para que no se nos siga discriminando. Los copropietarios tenemos una deuda con nosotros mismos por la escasa participación, que encubre una posición conservadora. El poder público tiene una deuda con los ciudadanos, con el estado de derecho y con la democracia, al negarnos a las Asociaciones de Copropietarios la participación que por derecho propio nos corresponde en las Convenciones Colectivas. En esta lucha estamos comprometidos. En una de esas, un día nos despertamos y tenemos democracia en los Consorcios.-
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Correo de Opinión El consorcio tiene el administrador que se merece por el Sr. Luis Kadi Estimados amigos, desearía un comentario de Uds sobre lo que sucedió en mi consorcio. Es un caso que merece un psicoanálisis. El pasado 27 de diciembre (fecha en la que muchos están pensando en las fiestas y otros tomando sus vacaciones), después de más de un año sin convocar a asamblea, el administrador convocó a una extraordinaria . Los motivos de la convocatoria fueron los siguientes: por un lado, el aumento de las expensas porque éstas no eran suficientes para su gestión habiendo en dicho momento 5.000 pesos en caja según su resumen mensual; y por otro lado, un aumento en sus honorarios. Debido a que se encontraban presentes alrededor de 8 consorcistas se aprobó un aumento de 500 pesos en las expensas y sobre sus honorarios se pasó a un cuarto intermedio para el mes de marzo. He aquí la primera sorpresa: en el mes de enero informó por nota que es un ser humano y que no puede vivir con lo que cobra, por lo tanto se autoaumenta en 100 pesos (23%) sus honorarios. Aclaró que en la asamblea no manifestó disconformidad con lo resuelto. Ante este hecho se alzaron voces de protesta pero el monto no se tocó. Llegado el mes de marzo no convocó a otra asamblea como se había resuelto en la anterior. Sin embargo, después de varios pedidos hechos por el consejo y consorcistas, se convocó una asamblea para el 8 de junio. En ella se trataron dos puntos: el primer punto fue otorgarle el aumento sin pedirle explicación en su proceder, y el otro fue la devolución de la diferencia por la forma en que se aumentó debido a que se consideraba una falta de respeto a lo resuelto por la anterior asamblea -se había resuelto lo contrario-. Antes de la votación se escucharon algunas protestas contra la gestión del administrador ya que las resoluciones de los trabajos no se realizaban con premura sino que se dilataban en el tiempo. Por ejemplo, en el mes de noviembre del 2005 por nota al administrador se le informó que en el palier de mi piso, que es parte común a todos, hay baldosas, zócalos y revoques flojos (producto de humedades por rotura de cañerías). También le entregué otra nota sobre la terraza y su mantenimiento con el fin de que no se estropease la membrana. Ninguno de estos temas fueron resueltos. Como consecutivas veces le reclamé el arreglo del palier de mi piso, un día previo a la asamblea envió a un albañil para hacer la reparación de los revoques (en un caso era de 1 m. x 1.5 m. y el otro era de 0 .5m x 0.2m). En el primero se realizó el arreglo del revoque mientras que no se hizo así en el salpicrete; el segundo no se tocó. A estas alturas, estoy hablando del 7 de junio. A mi parecer hubo tiempo suficiente para repararlo. Es mi sensación que "nos está tomando el pelo a todos". Quiero agregar además que el palier quedó todo sucio y el piso manchado con cal. Esto se lo mostré al administrador después de la asamblea. Otro ejemplo de su mala gestión, ocurre en un departamento vecino. En él había una pérdida importante en un baño que producía daños al departamento inferior. Se tardó 16 días en solucionar la pérdida más los días que se necesitó para reponer los azulejos rotos . Volviendo a la asamblea, después de las deliberaciones se votó y aquí es más grande la sorpresa ya que triunfa la primera postura, la pregunta es la siguiente: 1) ¿Cómo una mayoría puede avalar el proceder del administrador (8 votos contra 6), que hace caso omiso de la voluntad de lo resuelto en una asamblea anterior?. Con nuestro proceder le estamos dando al administrador un poder para hacer y deshacer a su antojo, ya que el consejo no existe y cuando éste realiza algunas objeciones el administrador no lo toma en cuenta. ¿Se puede impugnar esta asamblea o sus decisiones? Varias veces tuve que manifestarle al administrador su error en algunas cuestiones a saber: A) En el inicio de su gestión no cobraba intereses a los morosos pero el reglamento lo autoriza . B) Comenzó a cobrar un 3% a los morosos siendo que una asamblea anterior resolvió cobrar un 5% C) Liquidó mal las vacaciones del encargado (no consideró las horas extras). Hace 50 días que le había anticipado el error, quedó en averiguarlo pero en la siguiente liquidación del haber del encargado no lo corrigió. D) También le comuniqué en esa oportunidad que la prenatalidad de la mujer del encargado no se lo había liquidado, al mes siguiente en lugar de liquidar 5 meses liquidó 2. Como Uds. pueden ver hay puntos que hacen a la gestión del administrador y lo desarrolla con errores, y encima hay personas que lo apoyan, ¿es o no es un caso para un psicólogo o psiquiatra?. Quiero aclarar que no tengo nada personal con el administrador, critico su gestión. Particularmente, en la votación no estuve con ninguna de la dos posturas ya que durante las deliberaciones de la asamblea había muchas divisiones entre los copropietarios. En este sentido, consideré que la solución debía salir del administrador en la medida en que éste renunciara a los meses percibidos para no crear más divisiones entre sus representados ya que entre sus obligaciones es velar por el bienestar y armonía de ellos. Otro punto que quiero tocar son las horas extras del encargado, este es un punto delicado. El administrador liquida al encargado en forma permanente 4 hrs. extras los días sábados y 8 hrs. extras los días domingo, todo al 100%. De estas 12 horas extras semanales trabaja aproximadamente la mitad. Al igual que los feriados los liquida al 100% que no los trabaja en su totalidad. ¿Qué solución se puede llegar con este punto? ya que si se reducen las horas extras, el encargado puede tomarlo como una disminución de su sueldo y darse por despedido (quiero aclarar que no hay un papel escrito donde conste los horarios que debe cumplir el encargado) o ¿quizás se lo debe ingresar nuevamente haciéndole firmar una planilla donde conste el horario?. En este caso también se puede manifestar derechos adquiridos. Desde ya muchas gracias, esperando que sus comentario puedan ayudarnos a sacar algo de claridad en este problema.
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Rincón Solidario Sr Director de Pequeñas Noticias: Vivo en un consorcio de la Ciudad de Buenos Aires, a causa de la inseguridad que aumenta día a día queremos contratar a una empresa que nos preste el servicio de cuidar la puerta de calle. Ya tenemos algunos presupuesto. Dos empresas nos ofrecen seguridad privada y una nos ofrece serenos. El servicio aparentemente es el mismo. ¿Qué diferencias hay entre ellas? ¿Tienen la misma validez legal? Agradezco desde ya su respuesta. Amalia (8/6/2006) Mi estimada Amalia: En primer lugar, gracias por depositar su confianza en Pequeñas Noticias y en el suscrito. Y ya pasando a tratar el asunto que expone, a fin de ordenar mis ideas, fui a buscar los términos "seguridad" y "sereno" en el diccionario. ("Diccionario Encarta 2004" - copyright Microsoft Corp.). Encontré lo siguiente: SERENO: Significado 2. Encargado de rondar de noche por las calles para velar por la seguridad del vecindario, de la propiedad, etc. VIGILANCIA: Significado 1. Cuidado y atención exacta en las cosas que están a cargo de cada uno - Significado 2. Servicio ordenado y dispuesto para vigilar. SEGURIDAD: Significado 1. Cualidad de seguro - Significado 2. de ~. loc. adj. Dicho de un ramo de la Administración Pública: Cuyo fin es el de velar por la seguridad de los ciudadanos. SEGURO: Significado 1. Libre y exento de todo peligro, daño o riesgo - Significado 6. Lugar o sitio libre de todo peligro. Ud. Dirá: ¿y que "pista" nos dan estos significados? Pues la respuesta es clara: "El sereno, es la persona que vela por la seguridad, prestando cuidado y atención, a fin de librar de todo peligro, daño o riesgo las cosas que han sido puestas bajo su vigilancia." Casi, casi, una definición en sí mismo. Concretando, el Consorcio puede contratar el servicio de una EMPRESA DE VIGILANCIA que será prestado por los serenos. O contratar los serenos como empleador y organizar las tareas. Ahora pasemos a lo que legalmente corresponde en cada caso: Las "empresas de vigilancia" tienen una regulación legal especial que deben respetar, por su propia seguridad, y porque además es un imperativo legal, especialmente en la CABA (deben estar registradas y aprobadas, según norma específica). Desconozco si existen similares normas regulatorias de los servicios de seguridad en las otras provincias Argentinas, pero claro, cada especialista en su Jurisdicción. Además, en todo el país (porque es ley Nacional), todo aquel que tenga en su poder armas de fuego, deberán inscribirlas en el RENAR y tener permiso de tenencia y especialmente permiso de uso. Por otro lado, las normas laborales aplicables a los serenos dependientes de empresas de vigilancia, son las comunes y normales: ley 20744 (o LCT) y el CCT de "vigiladores". En cambio, si el consorcio desea contratar por su cuenta (como empleador) al "sereno" ya no se aplicará el CCT de vigiladores, sino el CCT del SUTERH y UADI / AIERH (378/04 prorrogado por el 146/05) que lo encuadra como "vigilador" en lugar de la palabra "sereno". Y deberán respetarse también las normas sobre armas de fuego si el consorcio decide que el "vigilador" las use en el Consorcio. Por si todo eso fuese poco, recuerde que la tarea de vigilador o sereno es MUY especial porque se cumple en forma nocturna y porque además se debería cumplir los 7 dias de la semana y eso es imposible para un solo empleado. Una empresa, suministrará cuantos serenos sean necesarios porque ella organizará la prestación a requerimiento del consorcio, cantidad de empleados, suplentes, y encarará la tarea "por equipos" si fuese necesario. En cambio, si es el consorcio el que organiza el servicio de vigilancia, deberá contratar no menos de DOS empleados. (Por eso de los francos, sábados y domingos, vacaciones, enfermedades, etc. vio?). De cualquier forma, cabe advertir que SIEMPRE el consorcio será solidariamente responsable de los daños y perjuicios que provoque el sereno en el cumplimiento de su función. Es decir, si el sereno usa un arma por decisión consorcial y ese arma causa una lesión o muerte, el CONSORCIO será también demandado para que responda de los daños y perjuicios que se hayan producido. Es la aplicación del art. 1113 y 1109 del Código Civil de la Nación). También cabe agregar que en caso de que el consorcio contrate una Empresa de seguridad, el consorcio es solidariamente responsable por el pago de los salarios y cargas sociales (art. 30 y cctes. LCT, y jurisprudencia aplicable al caso ya publicada). De cualquier forma, creo necesario advertir: NO SE ASUSTE. Porque creo que el punto crucial de todo esto es el CONTRATO que se firme con la empresa prestataria del servicio de seguridad. Si el contrato a celebrarse es bien detallado, previniendo las responsabilidades de cada parte, las obligaciones a cargo de cada uno de los contratantes, la o las cauciones que deberán prestarse para mantener incólume al contratante, creo que todo puede mantenerse dentro del límite de lo normal. En cambio un contrato celebrado apresuradamente y sobre todo SIN el debido asesoramiento de un profesional letrado, podría traer graves consecuencias en contra del consorcio, como se vislumbra de todo lo dicho más arriba. Como siempre afirmo: "más vale pagar consultas con el abogado antes que surja el problema, que pagar un juicio entero después". Consulte con su abogado de confianza o con el suscrito. Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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ENCARGADO DE EDIFICIO: Durante 2 años estuve desempleado (por reestructuración en el area laboral de Disco despues de 21 años de trabajo) y conseguí ser ayudante de media jornada en un edificio de Vicente López donde estoy muy bien (de 12 a 16,00 hs.) pero necesito conseguir suplencias u otra media jornada para mantener a mi esposa y un hijo. Tengo 49 años, soy muy responsable y honesto y ofrezco referencias dadas en los edificios en los que trabaje - Sr. Raul Armando Aguirre - Teléfonos: 4663-6643 / (15)4090-0691 - E-mail: susylema@hotmail.com |
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Rincón Solidario ¿Quién paga la carta documento? Solicito
si me puden informar cómo solicitar una Asamblea Extraordinaria de manera
urgente. Estimado lector Diego: Ud. deberá realizar una pormenorizada lectura del Reglamento de Copropiedad y Administración de su Consorcio a los fines de recabar el número necesario de proporciones (o porcentuales) para solicitarle al Administrador una Asamblea Extraordinaria.- Una
vez reunidas las voluntades (por lo general los Reglamnentos exigen 1/3 o
1/4 del total aunque en algunos supuestos fijan un número determinado de
firmas de propietarios) podrán solicitarle de manera fehaciente (carta
documento, telegrama o, si se quiere ahorrar, mediante una nota
debidamente suscripta por los peticionantes que le sea presentada personalmente al Administrador con la respectiva recepción por
él o por persona empleada de su oficina) que convoque a la Extraordinaria
en fecha que Uds. estimarán apropiada y conforme los prescripto por el
propio Reglamento para los llamados, definiendo en esa comunicación el o
los temas a tratar por Uds. requeridos.- En el primer caso bien pueden certificarse las firmas de los presentantes (de acuerdo a los modos establecidos en el propio Reglamento) o aplicarse la costumbre consorcial en otros precedentes y en el segundo cabe aclarar que también es obligación del Adminsitrador conocer y requerir a las unidades de propiedad exclusiva que integran el Consorcio las constancias fedatarias de titularidad dominial y, para mejor y más sana administración, llevar un libro de firmas y domicilios especiales de los copropietarios que, si bien no tiene caracter obligatorio, permite dar certidumbre a las notificaciones, a las participaciones en asambleas y a las autorizaciones para estar en ellas.- Por otro lado, respondiendo a la segunda parte de su inquietud, si la respuesta del Consorcio mediante carta documento u otro medio similar corresponde a temas de interés común, quien debe oblarlas es el erario Consorcial; si responde a cuestiones planteadas al mandatario en lo relativo a su función y desempeño debería ser a cargo del Administrador personalmente y si es producto de una desacertada inquisitoria del consorcista, éste debería hacerse cargo del gasto.- Sin más, esperando que lo aportado le sea de utilidad, lo saluda con distinguida consideración.- Dr.
Jorge Resqui Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal, es vicepresidente de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 8 de agosto a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Correo de Lectores ¡Hola! A través de amigos me entero de su publicación y espero que puedan ayudarme: hace dos meses me compré un departamento en la zona de Monserrat (Capital Federal) por remate judicial y al contactarme con el administrador me entero que el edificio no tiene encargado. Pregunto por qué razón no hay y me dice que fue una resolución de los habitantes del edificio porque se debían muchas expensas; además tuvieron a una señora de limpieza que hizo juicio y se está pagando. Otro tema es el ascensor (uno) que no está controlado (porque tiene las puertas antiguas) y no hay señalización obligatoria. También consulto a quién le corresponde pagar temas de filtraciones internas de cañerías y me dice que todo lo que pase por mi departamento tengo que abonarlo yo porque así lo especifica el reglamento de copropiedad. Mis preguntas son: 1º) ¿puede un edificio de propiedad horizontal carecer de encargado? 2°) ¿el reglamento de copropiedad es un documento obligatorio? 3°) el departamento mío saldó deuda de expensas y me dice el administrador que los dueños quieren el porcentual que pagaron por los años que se hicieron cargo de la unidad y que no quieren arreglar el edificio. ¿se puede? porque está muy deteriorado. 4°) las expensas para mi unidad son de un monto normal de 90$ para un dos ambientes ¿entonces, qué se paga con ese dinero? Si no se arregla el edificio, no hay encargado y solo se paga luz, gas e impuestos... ¿no es mucho? Desde ya muchas gracias. Olga. (24/07/2006) Estimada Olga, te voy respondiendo en orden para que no olvidarme ninguna de tus preguntas. 1) En ningún párrafo de tu mail decís cuántas unidades tiene el edificio y si cuenta con servicios centrales o no, además del ascensor. Tampoco cómo resolvieron el tema de la limpieza, el retiro de residuos o el reparto de la correspondencia ya que nadie lo hace. Si bien en ningún lado está escrito que es obligatorio tener un encargado si llegaran a tener una inspección deberán probar que nadie realiza esas tareas, de lo contrario podrán interpretar que tienen trabajadores en negro. 2) Sí, el Reglamento de Propiedad es un documento obligatorio para aquellos edificios que se encuentran bajo el régimen de propiedad horizontal y es la ley dentro del mismo. 3) Si no te entendí mal, ahora la dueña de la unidad funcional sos vos, por lo tanto me resulta muy raro que los dueños anteriores estén reclamando los gastos que hicieron cuando el departamento les pertenecía. Es como si yo vendiera mi auto y al nuevo dueño le reclamara todos los gastos que pagué mientras el auto era mío ¿es así o no entendí bien tu pregunta? ¿Además, qué tienen que ver los antiguos dueños con las reparaciones que ahora necesita el departamento?. Me parece que algo de lo que contaste en tu mail no lo entendí. 4) Con respecto al monto de las expensas, seguramente que el administrador deberá repartir todos los meses los gastos comunes del edificio –concepto y monto- como para poder analizar si lo que se abona es o no pertinente. Acordate que vos contás que están pagando un juicio laboral que el consorcio perdió y ese gasto también debe repercutir en el importe de las expensas pero, de todas formas, es muy difícil decirte desde acá si un importe es alto o bajo. Todo depende de los gastos de cada edificio. Espero haberte ayudado un poquito con tus dudas. Un saludo grandote. MFL |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
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Correo de Lectores Molesto su atención para hacer una consulta de caracter laboral; soy miembro del Consejo de Administración de un consorcio de la ciudad de Bs. As. Mi Consulta es la siguiente: ¿Cuántas horas diarias debe trabajar un Encargado de Guardacoches que cubre su servicio a partir de las 21:00 horas?. La ley de trabajo dice que la jornada laboral nocturna es de 7 horas pero en el Suterh me informaron que esta legislación no se aplica a este tipo de personal (jornada laboral de 8 horas diarias) aunque no quisieron darme nada por escrito motivo por lo cual sospecho. Le agradecería si pueden asesorarme. Atentamente Bartolomé D. (22/07/2006) Estimado Bartolomé, para responder a tu consulta vamos a consultar el Convenio Colectivo (CCT) 378/04 y la Ley 20.744 de Contrato de Trabajo. El artículo 7 inciso j) del CCT describe la tarea del Encargado de unidaqdes Guardacoches a aquellos trabajadores "...que realizan sus tareas en forma permanente, habitual y exclusiva en los garages destinados a guardar los vehículos de los propietarios y/o usuarios legítimos, siendo sus tareas el realizar la limpieza general de garage, apertura y cierre del mismo dentro de su jornada de labor, acomodar y cuidar los coches..." y la Ley 20.744 en el artículo 200 dice sobre el trabajo nocturno e insalubre: "La jornada de trabajo íntegramente nocturna no podrá exceder de siete (7) horas, entendiéndose por tal la que se cumpla entre la hora veintiuna de un día y la hora seis del siguiente. Esta limitación no tendrá vigencia cuando se apliquen los horarios rotativos del régimen de trabajo por equipos. Cuando se alternen horas diurnas con nocturnas se reducirá proporcionalmente la jornada en ocho (8) minutos por cada hora nocturna trabajada o se pagarán los ocho (8) minutos de exceso como tiempo suplementario según las pautas del artículo 201..." Independientemente de lo que le hayan dicho en el sindicato, si el trabajador el día de mañana cumple 8 horas totalmente nocturnas nada la impedirá exigirle a su empleador el pago de 1 hora extra por día por todos los días trabajados pues su jornada laboral es de 7 horas según lo indica la ley. También se puede tener en cuenta que en el SECLO (Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria) que depende del Ministerio de Trabajo, se puede llegar a un acuerdo especial con el trabajador que tenga en cuenta situaciones especiales. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores ¿Es cierto que con la versión 26 del SIJP las presentaciones de los F. 931 ya no se hacen en el banco sino vía Internet mediante la página de la AFIP? Enrique. (21/07/2006) Enrique, la respuesta es sí. Si confeccionás los formularios con la versión 26, no te lo tomarán las máquinas, deberás realizarlas por Internet y con la Clave Fiscal. He tenido conocidos que aún confeccionaron la declaración jurada (F931) con la versión 25 y lo han podido presentar como antes pero no podría responder si eso en el futuro podrá traer algún conveniente administrativo. En el Anexo I incorporado en la Resolución Nº 2008/2006 publicada en el Boletín Oficial Nº 30.856 del día 1º de marzo de 2006, indicaba que –en general- era obligatorio a partir de las declaraciones juradas del mes de junio de 2006 y para otros empleadores en particular –que estaban detallados- lo era para las declaraciones de febrero de 2006. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Sres. Pequeñas
Noticias: Agradecería me informen si en el caso del personal jornalizado,
que solo vá 2 veces por semana, el consorcio está obligado a proveerlo
de ropa y calzado (17/07/2006) Hola Alejandra, aquí te transcribo el artículo 14 del Convenio Colectivo de Trabajo que habla sobre la ropa de trabajo: "El empleador estará obligado a suministrar al personal, tanto sean estos permanentes o no permanentes, ropa de trabajo, la que no podrá contener inscripciones publicitarias, colores llamativos o cualquier otra seña que pudiera resultar atentatoria de la dignidad del/la trabajador/a. El equipo de ropa consistirá en dos pantalones y dos camisas al personal masculino e idéntica ropa o dos guardapolvos al personal femenino, como así también botas de goma y guantes de cuero de descarne reforzado para el manipuleo de leña, carbón y/o residuos, y guantes de látex o similar para protección durante el uso de productos de limpieza en general. Estos elementos deberán ser suministrados al trabajador dentro de la primera semana de haber adquirido la estabilidad en el empleo. La textura de la ropa y su nivel de protección calórico deberá ajustarse a las condiciones climáticas de cada zona. La entrega será de un conjunto cada seis (6) meses. También proveerá de un extinguidor de incendios de polvo químico ABC de 5 kg como mínimo, el que será mantenido a exclusivo cargo del empleador. Este elemento de seguridad estará en el sótano, específicamente destinado para el uso del/la encargado/a, en aquellos inmuebles en donde exista compactador y/o caldera. Asimismo, se suministrará a los/as trabajadores/as los útiles de limpieza, lámparas portátiles y demás herramientas de conformidad a lo dispuesto por la Ley 12.981. El empleador tiene un plazo de noventa (90) días para la provisión de los elementos de seguridad enunciados precedentemente, a partir de la fecha de homologación del presente convenio. Al no cumplirse este requisito, el/la trabajador/a quedará liberado de la prestación del servicio". Entiendo que sí, que el consorcio deberá darle la ropa que corresponde. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Alquilar la vivienda del encargado Quisiera
realizar una consulta: Vivo en un edificio con pocas unidades y debido al
último aumento de sueldo del portero -obligatorio según me dijeron
porque es una cuestión del (17/07/2006) Estimada Ana María, antes que nada la voy a invitar a leer un Rincón Solidario del boletín anterior, el 294, en el cual el Dr. Brailovsky habla justamente de "Alquilar la vivienda del encargado". Desde el punto de vista laboral y teniendo en cuenta las características del empleado actual del consorcio, para modificarle la categoría se debería finalizar el contrato actual, lo que implica un despido sin causa justificada y una nueva categorización. Se podría considerar también, algún contrato con características especiales –siempre que ambas partes estén de acuerdo- en el ámbito del SECLO (Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria – Ministerio de Trabajo) y resolver esa cuestión sin pasar por un despido. Por otra parte –y lo leerá con mucho detalle en el Rincón Solidario- al modificar una parte común del edificio se necesitará el acuerdo de todas las unidades para tomar una decisión de ese tipo. Un saludo grandote. MFL |
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En
el Correo de Lectores llamado "Suplente de 3 horas diarias" del
pasado Boletín de Pequeñas Noticias Nº 294, se respondió sobre las
vacaciones que le correspondería a un suplente. La respuesta decía:
"Si fuera un suplente –como lo indica el convenio- le
correspondería 1 día de vacaciones por cada día efectivamente
trabajado..." cuando debería haber dicho: "Si fuera un
suplente –como lo indica el convenio- le correspondería 1 día de
vacaciones por cada 20 días efectivamente trabajado...".
Agradecemos al Administrador Jorge Ferrera y a la lectora Gabriela Di Benedetto por leernos tan detalladamente y por haberse molestado en enviarnos un mail para hacernos notar el error. |
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Número de Edición: 295 (3º edición) Fecha de publicación: 25 de julio de 2006 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias - Ilustraciones: David Petroni - Caricaturas: Fernando Shúfer Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 - Móvil: (15)5248-3906 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita de Pequeñas Noticias |
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Mi
Primera Vivienda
A partir de la creación del programa denominado "Mi
primera vivienda", entre el Banco Ciudad y el
Ejecutivo local se otorgaría un crédito hipotecario por
el 100% del inmueble 
Segunda Jornada
de la USAL
Ruidos
molestos
Intereses
resarcitorios y punitorios
Gran
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Sueños de
libertad
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ética
Asesoramiento
Energía
eléctrica
Sueldos
Julio/06
Gran
Sorteo
Consorcistas
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
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