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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Martes 3 de Octubre de 2006 - Nº: 301 |
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número |
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Registro Público de Administradores Se intensificarán los controles El nuevo
coordinador general del Registro Público de Administradores, Dr. Pablo
Madera, adelantó que hay voluntad de reflotar un viejo proyecto de
intercambio de información con el SUTERH [BPN-03/10/06] A pocos meses de hacerse cargo de la coordinación general del Registro Público de Administradores (RPA), el Dr. Pablo Madera aseguró que existe voluntad política de reflotar un antiguo proyecto de convenio con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) que el ex director de Defensa y Protección al Consumidor, Arq. Miguel Fortuna, había diseñado antes de finalizar su gestión. El objetivo de este acuerdo era poder intercambiar información con el sindicato. Según el Dr. Madera, de acuerdo a los documentos que encontró en la dirección cuando asumió, éste ya tenía hasta un dictamen favorable de la Subsecretaría Legal y Técnica de la Procuración General de la Ciudad. "La idea era intercambiar información, acceder a la base de datos de los consorcios que pagan cargas sociales y cruzarlos con los que nosotros tenemos ingresados aquí", subrayó el nuevo coordinador del RPA. En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, el Dr. Madera sostuvo que éste no sería un proyecto archivado debido a que las nuevas autoridades tienen "voluntad de tratar de reflotar ese convenio" si bien aclaró que todavía no se reunieron con las autoridades del SUTERH.
Sin embargo, subrayó que se debería establecer claramente qué información necesitaría el SUTERH y si el RPA se la puede dar: "obviamente que no toda la información que maneja el registro puede ser dada al sindicato, cualquier otra entidad o persona física". Hubo bajo cumplimiento El Dr. Pablo Madera señaló que para lo que él pretende, la renovación anual de las declaraciones juradas 2004 y 2005 fue muy baja. "Uno no vino acá con un afán persecutorio para con los administradores que no cumplen con sus obligaciones", destacó, pero advirtió que el problema es que sobre un universo cercano a los 5 mil inscriptos hubo aproximadamente 2.400 presentaciones. En este sentido, subrayó que la idea es concientizar a los administradores a que cumplan con la ley: "es una obligación que no tiene que salir de esta autoridad de aplicación pero nos encontramos con esta realidad". En diálogo con el medio, consideró que le hubiese gustado "encontrar un registro un poco más dinámico" pero aclaró que esto se debe a la merma de empleados que sufrió el RPA durante la gestión anterior. Las sanciones El Dr. Madera aseguró que ya empezaron a sancionar a los administradores que no presentaron su declaración jurada. Durante la anterior gestión del Arq. Fortuna "ya se habían firmado algunas disposiciones, lo que nosotros hicimos fue dinamizar un poco esos trámites que estaban pendientes".
Sin embargo, consideró que uno de los principales problemas a resolver es que "el régimen sancionatorio de la ley 941 no prevé sanciones menores a una multa que hoy ronda los 600 pesos". Teniendo en cuenta lo dicho, adelantó que elevó esta problemática al director general quien ya lo presentó al ministerio. "Elevamos algunas cuestiones de reformas a la Ley 941 que en este corto tiempo de experiencia, juzgamos necesarias", subrayó. Según él, estas reformas apuntan a un mejor desenvolvimiento: "pedimos que se modifiquen las sanciones porque hoy no tenemos forma de llamarle la atención al administrador que cometió una falta formal pero que no ocasionó ningún daño a un tercero". El coordinador general del RPA explicó que una de las propuestas es que se incluya la figura del apercibimiento: "esto es fundamental para los administradores que cumplen regularmente con sus obligaciones pero cometieron una falta menor". Más consultas"Tenemos muchas consultas y los consorcistas desearían que el registro abarcara todas las cuestiones del consorcio", destacó el Dr. Madera. Sin embargo, consideró que es difícil que el RPA pueda atender todas esas demandas: "no digo que esto no se pueda hacer en el futuro pero hoy por hoy está abocado a tratar de solucionar las dificultades propias de su funcionamiento" Según él, en la actualidad el registro no puede ampliar sus facultades porque "es muy demandante la atención al público y ocupa muchos recursos humanos". El RPA se mudaría a Parque Centenario El coordinador general del Registro Público de Administradores (RPA), Dr. Pablo Madera, adelantó a Pequeñas Noticias que el registro dejaría de funcionar en Esmeralda 340 y mudaría sus oficinas a la zona de Parque Centenario. La idea es trasladarse a un edificio con mayores comodidades debido a que, según el coordinado, el personal que trabaja en la planta baja del edificio tiene poco espacio físico. Si bien
todavía no sabe cuando se va a efectivizar el traslado, el registro
funcionaría en un edificio que pertenece al laboratorio de ensayo de
materiales que queda sobre la Avenida Patricias Argentinas, a una cuadra
del Hospital Naval. |
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Porteros Eléctricos / Equipos Visores / Circuitos Cerrados TV / Electricidad General / Factor de Potencia Semáforos / Luz de Emergencia / Service Autorizado y Distribuidor Oficial Atomlux
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Efemérides consorciales: el 06/10/2005 el presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, Adm. Néstor Pirosanto, anunció por primera vez que apoyará la participación de los propietarios en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. |
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Arq. Miguel Fortuna El
ex director de Defensa y Protección al Consumidor, Arq. Miguel Fortuna,
aseguró que fue difícil poner en marcha el Registro Público de
Administradores [BPN-03/10/06] "Fue difícil poner en marcha la Ley 941, nos costó...", destacó el ex director general de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y responsable del Registro Público de Administradores (RPA), Arq. Miguel Fortuna. En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, consideró que, si bien siempre supo que la Ley 941 "no iba a ser la solución a todos los males, fue un paso adelante". Según él, a partir de la creación de un registro de administradores "empezó a haber un poco más de control en la actividad y más información para la gente", aunque aclaró que muchos consorcistas piensan que la ley debería abarcar muchas más cosas. "Yo creo que la segunda etapa de gestión fue mucho mejor que la primera. Para nosotros ésta fue bastante desordenada porque era algo nuevo", reconoció el Arq. Fortuna. Sin embargo, subrayó que en la Ciudad de Buenos Aires sobre un universo que rondaba entre los 6 y 7 mil administradores -de acuerdo a los datos estadísticos que se manejaban en aquel momento- "llegamos a inscribir a más de 5 mil". Sin ninguna explicación El Arq. Fortuna destacó que el ministro de Producción, Enrique Rodríguez, lo confirmó en su cargo y un mes después inexplicablemente le pidió que dejara su lugar. "Yo tenía una relación con Rodríguez, me conocía y él me propuso que me quedara, fue el primero de los directores que confirmó y después un día me dijo que necesitaba mi lugar. Nunca me dio ninguna explicación". El Arq. Fortuna dejó de ser el director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA cuando asumió Rodríguez luego de que se destituyera al ex jefe de Gobierno de la ciudad, Dr. Aníbal Ibarra, asumiera en su lugar Jorge Telerman y éste decidiera cambiar a todo el Gabinete. Junto a la 941 desde la 1ª hora El Arq. Fortuna sostuvo que si bien hubo voces en contra de la sanción de la ley, él "estaba convencido de que iba a ser buena aunque sabía que les iba a costar a todos. Fue una batalla muy dura porque hasta presionaron en la Justicia, así y todo ganamos". Consideró que en general todo el mundo es reacio a que lo controlen: "todos sospechaban que iba a haber un avasallamiento pero en realidad la Ley 941 demostró que los que eran malos no se iban a poder inscribir nunca". En este sentido, subrayó que lo que rescata como positivo "es que algunos malandras que son conocidos por todos nunca se pudieron inscribir en el registro. Si bien amenazaron y fueron a la Justicia no pudieron inscribirse porque no reunieron los requisitos". Advirtió que el que hace las cosas bien no tiene problemas que lo controlen porque "lo que quiere es que le saquen la competencia desleal". Nueva gestión, nuevos desafíos Según el Arq. Fortuna, la nueva gestión deberá trabajar en algunos de los proyecto para modificar la Ley 941 que se presentaron en la Legislatura porteña. Consideró que algunas de las propuestas son razonables porque apuntan a incorporar cosas que faltaban como "un régimen sancionatorio adecuado y más justo a partir de, por ejemplo, introducir la figura del apercibimiento. Hoy tenemos una sola sanción y castigamos a todos por igual". Al mismo
tiempo, reflexionó que todos los proyectos buscan que "el
administrador rinda más cuenta y que la gente tenga más información.
Eso es lo que yo veo como positivo". |
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Elecciones CAPHyAI Pirosanto es parte de la lista de Bielli El
vicepresidente 3º de la CAPHyAI, Lic. Horacio Bielli, confirmó que se
presentará como candidato a presidente en las próximas elecciones de
octubre [BPN-03/10/06] A solo 22 días de las próximas elecciones de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), el vicepresidente tercero, Lic. Horacio Bielli, confirmó a Pequeñas Noticias que se presentará como candidato a presidente. "Soy candidato a presidente. Un grupo de colegas administradores e importantes inmobiliarios me han pedido que presida la lista", destacó Bielli. Y no solo eso, adelantó en primicia que el actual presidente de la CAPHyAI, Adm. Néstor Pirosanto, de ganar, formará parte de la nueva comisión directiva. Recordemos que hace unos días, en una entrevista concedida a este medio, el Adm. Pirosanto anunció que no se presentará como candidato a presidente pero sostuvo que estaría dispuesto a integrar la lista que acompañaría a Bielli (BPN Nº 300 del 26/9/06: "Yo termino mis funciones aquí..."). De esta forma -a pesar de las versiones que sostenían que al "bajarse" el Adm. Pirosanto quedaría una sola lista (la del Dr. Ruano)- va a ser la primera vez que en las elecciones de la CAPHyAI se presenten más de una lista. Por el momento son dos: la que encabeza el Lic. Horacio Bielli, todavía sin nombre, y la del Dr. Cristóbal Orlando Ruano que llamó "Inmobiliarios y Administradores Unidos en la Acción". "Este fin de semana terminaremos todo el tema administrativo y formalizaremos la firma de las personas que nos acompañan", señaló Bielli y subrayó que en la próxima semana darán a conocer detalladamente las bases de su propuesta elaboradas con la participación de la gente que conforma su lista y de otros que –de ganar las elecciones- no estarían en la comisión directiva pero que apoyan su candidatura. Un adelanto de sus propuestas En diálogo con este medio, el Lic. Bielli adelantó: "ya tenemos posición tomada sobre la participación de las asociaciones de propietarios en las discusiones de los Convenios Colectivos de Trabajo". Asimismo,
destacó que buscarán "la profesionalización, la creación de una
carrera y la conformación de un colegio para los administradores..." |
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Sorteo de Los Viejos Ombúes: el ganador de esta semana es la Sra. Sofía García |
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Efemérides consorciales: el 11/10/2005 se realizó la "1º Ronda de Negocios, Exposición y Conferencias de Propiedad Horizontal, Mantenimiento y Restauración de Edificios y countries" en el Centro de Exposiciones porteño organizado por la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal. |
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Adm. Jorge Hernández "La CAPHyAI tiende a desaparecer…" El presidente
de la Fundación Reunión de Administradores, Adm. Jorge Hernández,
aseguró que la CAPHyAI va a desaparecer sino retoma la filosofía de su
nacimiento [BPN-03/10/06] "Aunque no nos guste y a mí me duela, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) tiende a desaparecer...", reflexionó el presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), Adm. Jorge Hernández. En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, y a pocos días de las elecciones de la CAPHyAI, el Adm. Hernández destacó que la cámara no está cumpliendo el rol para la que fue creada: "el talento natural de la cámara no fue ejercer la protección de los administradores". Hernández aseguró que estamos viviendo "la extinción de algo que fue muy importante en su origen pero que terminó cayendo en manos de los administradores". Argumentó que señal de esto es que en los últimos años se han ido alejando de esta institución diversos actores relacionados al sector de la Propiedad Horizontal, como inmobiliarios, administradores, martilleros, corredores y consorcistas que hasta formaron sus propias agrupaciones. Y fue aún más duro: "hoy, la cámara existe porque en su momento se tuvo el acierto de comprar el edificio". Las elecciones A solo 21 días de las próximas elecciones de la CAPHyAI, el presidente de FRA destacó que "se están peleando y quizás esto sea bueno porque puede surgir el certificado de defunción definitivo o se puede dar un cambio de filosofía del espíritu de la cámara". Según él, la entidad debería retomar los principios e ideas de su nacimiento. "Yo el escenario de la cámara lo veo más vinculado a las empresas constructoras que promueven nuevas urbanizaciones. Un "mix" de escribanos, abogados y empresarios de la construcción, ese tipo de representatividad le veo a la cámara", señaló en diálogo con este medio. Y nuevamente
reiteró: "sino retoman ese camino yo a la CAPHyAI no la veo con
futuro. Este puede ser el coletazo del que se va a morir o puede ser un
cambio de filosofía". |
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Efemérides consorciales: el 11/10/2005 la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal participópor primera vez con un "stand" en la exposición temática de sector organizada por el AIERH que se realizó en el Centro de Exposiciones porteño. |
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UADI La Unión
Administradores de Inmuebles cambió su sede al barrio de Palermo [BPN-03/10/06] La Unión Administradores de Inmuebles (UADI) se mudó de sede. Desde hace ya algún tiempo, quienes quieran contactarse con la entidad o enviar cualquier tipo de información deberán dirigirse a la calle El Salvador 5971 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o comunicarse telefónicamente al 4779-9670. La UADI debió trasladar su sede debido a que, según informaron a sus asociados el 6 de junio en una circular vía mail, le requerían la propiedad "en forma perentoria y por motivos ajenos a la institución" (BPN 292 del 13 de junio de 2006 "De mudanza"). Fue así que las autoridades de esta entidad, en una reunión de comisión directiva, decidieron solicitar la colaboración de los socios para que dentro de sus posibilidades adelanten el pago de sus cuotas. Según manifestaron en esa misma circular, todos esos fondos recaudados se utilizarían para cubrir los gastos originados por el cambio de sede, como son depósito de alquiler, comisión y mudanzas, entre otros. Es de recordar que la UADI junto con la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) son, por el momento, las únicas entidades autorizadas por el Ministerio de Trabajo de la Nación para representar a la parte patronal en la firma de los Convenios Colectivos de Trabajos (CCT) de los encargados de edificio renta y horizontal. La sede que se
encuentra a 5 cuadras de Av. Córdoba, a dos de la Av. Dorrego
y a seis de la Av. Juan B. Justo cuenta con los siguientes
colectivos que pasan por la zona: 21, 39, 57, 93, 111, 140, 166 y 168. |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Edificios de Propiedad Horizontal Fin del curso de voluntarios brigadistas El presidente
de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal, Adm. Adrián
Hilarza, destacó la importancia de concientizar a la sociedad y de
trabajar en la prevención [BPN-03/10/06] "Tenemos que tener herramientas para poder actuar en momentos extremos y para que de alguna forma no volvamos a pasar un fin de año como el que nos tocó vivir en el 2004", subrayó -aludiendo a la tragedia de Cromañon- el presidente de la Asociación Civil Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH), Adrián Hilarza, el pasado 18 de septiembre, durante la entrega de certificados del curso de Voluntarios Brigadistas de Edificios.
El curso organizado por AIPH, Buenos Aires en Red, Ser Solidario de la Secretaria de Desarrollo Social y Centros de Estudios Ciudad (CEC) tuvo una duración de un mes y se dictó todos los lunes en la Asociación Española de Socorros Mutuos de Belgrano ubicada en Ciudad de La Paz 1760 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Además, contó con el apoyo de la Cámara Argentina de Seguridad (CAS), la Asociación Argentina de Prevención de Catástrofes y el Cuerpo Argentino de Rescate SAR que aportó el personal docente. Empezar por uno mismo El legislador Diego Santilli (Juntos por Buenos Aires), coordinador general del curso de voluntarios brigadistas de edificios, destacó: "quiero darle un agradecimiento muy, pero muy grande a Adrián Hilarza por todo el esfuerzo que pone en la capacitación, este es un trabajo en el que hace años viene insistiendo". Durante su disertación, destacó la importancia de la capacitación y reflexionó que poder vivir en una ciudad y en un país mejor "no depende de los políticos de turno, entre los que me incluyo con mis defectos y mis virtudes, de la dirigencia de turno ni de los empresarios de turno, ¿saben de quién depende? De nosotros, de los ciudadanos". Según él, no se le puede pedir al prójimo que haga lo que uno no hace: "ojalá que en el esfuerzo de ustedes se refleje el esfuerzo de todos los que vivimos en la ciudad de Buenos Aires y que –de esta forma- la clase dirigente aprenda a mirar de otra manera a nuestro prójimo". Por último, el legislador Santilli consideró que "cuando hay una picardía la pagamos todos y con lo que nosotros tenemos que terminar es con la picardía criolla que nos llevó a donde estamos. Empecemos a cambiar desde nosotros mismos. Los felicito a todos porque este es el esfuerzo de ustedes y ojalá haya mil cursos más de este tipo". La importancia de la capacitación Uno de los alumnos del curso leyó una carta que escribió de agradecimiento a AIPH y durante la ceremonia de entrega destacó la importancia de hacer cursos de capacitación para mantenerse actualizado. "Este curso de brigadistas me refrescó los conocimiento adquiridos en mi paso por un cuartel de bomberos voluntarios de esta ciudad", destacó. Y advirtió lo fundamental de perseverar en la concientización de la ciudadanía en general. "Hay una
axioma que dice que querer es poder y ustedes quieren. Quieren que la
población de la ciudad tenga un conocimiento y que los profesionales que
los acompañan compartan con el resto de los ciudadanos", subrayó. Y
agregó que si las 50 personas que recibieron su diploma
"aleccionáramos a otros 50 y esos a su vez a otros 50 más,
tendríamos una cadena de muchos servidores públicos". |
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Mediación La Dra. Diana
Sevitz explicó las ventajas de la mediación para resolver
algunos de los conflictos de la sociedad consorcial [BPN-03/10/06] La Dra. Diana Sevitz destacó que la mediación es una de las mejores herramientas que existen para resolver conflictos que surgen dentro de la sociedad consorcial debido a que antes de que se incorporara esta figura el juicio era la única posibilidad de solucionar un problema. El lunes 25 de septiembre, en una de las charlas que organiza la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), reflexionó sobre lo aconsejable de esta técnica cuando se trata de conflictos emergentes derivados de la convivencia o interferencia en la comunicación. Durante su disertación, explicó a los consorcistas presentes que la mediación es un procedimiento informal, voluntario y confidencial en el que un tercero neutral ayuda a las personas o instituciones en disputa a alcanzar un acuerdo mutuamente aceptable. Según ella, el administrador "es el primero que interviene en el conflicto, lo detecta y lo deriva a un mediador especialista en esta problemática". Los mediadores pueden resolver: ruidos molestos producidos por copropietarios, locatarios o mascotas; incumplimiento de reglamentos de copropiedad y reglamentos internos; incumplimiento de contrato con proveedores; incorrecta utilización de espacios comunes; construcciones clandestinas y casos de humedad, entre otros. Al mismo tiempo, aclaró que también puede aplicarse en el cobro de alquileres, desalojos, resolución de boleto compra y venta y fijación de monto de locaciones por contratos vencidos. Los beneficios de la mediación La Dra. Sevitz aseguró que la mediación permite resolver conflictos a menores costos que un juicio. "En la propiedad horizontal, siempre habrá una serie de pequeños conflictos que la mayoría de los interesados o damnificados reconocerán que no tienen entidad económica suficiente como para dirimirlos en un largo juicio", reflexionó. Los beneficios que permite la mediación a diferencia de otros mecanismos son: la absoluta confidencialidad, la economía de tiempo, se respeta la privacidad de los involucrados y es un sistema flexible y eficaz. Los honorarios del mediador. La Dra. Diana Sevitz advirtió a los consorcistas que los honorarios del mediador están fijados por la Ley 24.573. Cuando el conflicto no supera los 3 mil pesos, el honorario es de 150 pesos; de 3 mil a 6 mil pesos, es de 300 pesos y de 6 mil "ad infinitum" éste es de 600 pesos. Al mismo
tiempo, aclaró que cuando se formaliza un acuerdo, éste es ejecutable
como la sentencia de un juez y no es necesaria su homologación. |
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Quejas inmobiliarias "Quejas
Inmobiliarias" es un sitio de Internet en el que los consorcistas
pueden hacer reclamos y denuncias contra las constructoras e inmobiliarias
[BPN-03/10/06] Una de las características más interesantes que tiene Internet es la interactividad. Desde la WEB es mucho más sencillo y accesible, debatir ideas, intercambiar opiniones, contar experiencias, brindar consejos y hasta recibir asesoramiento. El sitio www.quejasinmobiliarias.com.ar justamente apunta a eso: que la gente pueda comunicarse e interactuar. "Nuestro objetivo es dar a conocer a los que quieren aprovecharse de nuestra buena fe como consumidores. Si tenés una queja, un reclamo o una advertencia sobre una empresa constructora o una inmobiliaria, te pedimos que nos cuentes tu caso para que todos estemos al tanto", destacan los creadores del sitio en su página de inicio.Al ingresar, las personas que tuvieron problemas con alguna inmobiliaria o constructora pueden presentar su caso para recibir el asesoramiento de un especialista o conocer cuál es la opinión de la gente. El objetivo es que a partir del debate y de las denuncias se pueda prevenir a otros usuarios sobre algunos de los inconvenientes que pueden surgir a la hora de comprar o alquilar un departamento. Lo interesante que tiene es que consideran que "siempre es bueno escuchar las dos campanas". Es decir, no solo dan un espacio para reclamar o denunciar sino que también les permiten a las constructoras o inmobiliarias -que son acusadas por su mal desempeño y aparecen mencionadas en la web- hacer un descargo sobre las situaciones planteadas por la gente. El sitio surgió hace ya algún tiempo debido a que según los creadores "estamos viviendo un crecimiento inmobiliario muy importante en la Ciudad de Buenos Aires y somos concientes de que la construcción es una gran fuente de trabajo para nuestro país". A la hora de comprar o vender La gente no solo puede expresar sus problemas particulares sino que también puede conocer desde la sección "Consejos útiles" algunas recomendaciones que le permitan saber "qué hacer para comprar o alquilar un departamento o casa". "No es bueno conformarse con las quejas, por esos creemos que cada uno de nosotros podemos aportar un consejo útil", señalan. De esta forma, presentan una lista de cosas "para ver" o "para hacer" antes de concretar una compra o firmar un contrato de alquiler. Algunos de los consejos que se presentan están relacionados con el consumo de agua, el uso de piletas, saunas y parrillas, aire acondicionado, calefacción, cocheras, costos, electricidad, expensas, medianeras y seguridad, entre otros. También cuentan con dos secciones más: notas de interés y defensa del consumidor. En la primera presentan los artículos periodísticos publicados por diversos medios de comunicación y en los que se trataron temas vinculados al sector. En
"Defensa al consumidor" presentan todas las asociaciones que
existen dentro del país para defender los derechos de los consumidores y
la forma en que se pueden contactar para recibir asesoramiento o realizar
alguna consulta. |
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Gacetilla de Prensa
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A partir del
pasado 21 de septiembre, quedaron aprobados los nuevos limites
geográficos de las futuras comunas de la ciudad de Buenos Aires [BPN-03/10/06] Hacia una futura descentralización por la Ley de Comunas aprobada a fines de 2005, los Centros de Gestión y Participación (CGP) dejaron de ser 16 y fueron reemplazados por 15 CGP Comunales. Sus nuevos límites geográficos fueron aprobados por unanimidad por la Legislatura Porteña el 21 de septiembre pasado. Sin la determinación exacta de cada una de las comunas que integran esta ciudad, la Justicia Electoral no estaba en condiciones de elaborar los padrones necesarios para que la ciudadanía pueda participar de las elecciones previstas para el próximo año. Es así que días antes, la jueza federal con competencia electoral, María Romilda Servini, de Cubría, se expidió sobre este tema y la Legislatura el día 21, con la modificación del anexo de la ley 1.777, cumplió con lo exigido. Entre las modificaciones realizadas se incorporaron las villas 31 y 31 bis y la Reserva Ecológica a la Comuna 1 (Retiro), el Barrio Saldías fue incluido en la Comuna 2 (Recoleta), la villa 21 y 24 quedó en Barracas (Comuna 4) y se integró completamente a Flores la villa 1-11-14 (Comuna 7). Esta nueva división hace que cada CGP abarque los barrios enteros respetando su integridad histórica y cultural y no se los divida arbitrariamente como se venía haciendo hasta ahora. Por otra parte, los vecinos deberán averiguar para hacer sus reclamos y denuncias el CGP Comunal que le corresponde según la zona donde vive. Más empleados. La Legislatura porteña también había aprobado la incorporación de más de 3 mil empleados que a partir del próximo año se sumarán a la planta transitoria de la Administración de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Actualmente, estas personas forman parte del plan Jefes y Jefas de Hogar desocupados y realizan diversas tareas para el Ejecutivo local en hospitales, CGPs, centros de salud, registros civiles y escuelas. Al incorporarlos al personal de planta transitoria pasarían de cobrar 150 pesos a tener un sueldo que rondará los mil pesos. La decisión
fue tomada en su oportunidad por una amplia mayoría del recinto: hubo 40
votos a favor, 10 en contra y una abstención. |
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SIJyP La AFIP informa
desde su sitio web que a partir del 14 de septiembre las versiones 24 y 25
quedan sin efecto [BPN-4/10/06] El día 14 de septiembre fue el fin de las Versiones 24 y 25 del Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP). Al presentar por Internet la Declaración Jurada (DDJJ) correspondiente a los sueldos del mes de Septiembre de 2006, cuando se ingresa al menú "Presentación de DDJJ", mediante la Clave Fiscal y desde el sitio www.afip.gov.ar, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), muestra el siguiente mensaje:
Desde el mismo sitio de la AFIP, en el menú "Aplicativos" y luego en "Seguridad Social", todavía están las Versiones 24 y 25 sin la leyenda "No Vigente" y no aparece aún la Versión 27. Habrá que esperar un tiempo más y mirar con cuidado las novedades que incorpora para saber si en el sector de la propiedad horizontal será necesaria su instalación o no. La resolución que aprobó la Versión 26 del SIJyP fue la número 2008/2006 publicada en el Boletín Oficial Nº 30.856 del día 1º de marzo de 2006. El Anexo I de la resolución, indicaba cuándo sería obligatorio su uso dependiendo de los distintos empleadores. Para confeccionar las DDJJ, más conocidas como el Formulario 931, lo sería a partir de las declaraciones juradas del mes de junio de 2006 y en otros caso era obligatorio desde el mismo mes de febrero de 2006. A pesar de dichos plazos, tanto la Versión 24 como la 25 se siguieron utilizando pues los distintos puntos de presentación o pago seguían tomando los formularios generados con estos aplicativos. Ahora
sí, cuando se presenten las DDJJ que reflejan los aportes, contribuciones
y Ley de Riesgos del Trabajo del mes de Septiembre de 2006, se deberán
confeccionar con la Versión 26 o, para quienes corresponda, con la
Versión 27 que todavía no está disponible. |
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Gacetilla de Prensa
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Pequeñas Noticias La
redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante
de septiembre fue el sabotaje a la conferencia de la Federación Argentina
de Consorcios [BPN-03/10/06] "Juegos de Guerra" (BPN Nº 299 del 8 de septiembre de 2006) fue, para la redacción de este medio, la noticia más importante de septiembre y que motivó una Edición Extra a pocas horas de sucedidos los hechos. El miércoles 6 de septiembre, minutos antes de que comenzara una conferencia de prensa convocada por la nueva Federación Argentina de Consorcios (FAC), un grupo de entre 8 y 12 personas irrumpió por la fuerza al salón con bombos, incendiaron bombas de humo y desplegaron dos pancartas en las que vinculaban al presidente de la FAC, Dr. Marcos Bergenfeld, y a la vicepresidenta, Sra. Alicia Giménez con la última dictadura militar argentina, .
Una de las banderas decía "Alerta consorcistas, los asesinos de la ESMA nos quieren robar", y la otra "Bergenfeld = Giménez asesinos de Massera reciclado". Ante los numerosos medios de comunicación que se encontraban presentes en el lugar, tanto la Sra. Giménez como el Dr. Bergenfeld desmintieron estas acusaciones y aseguraron que ninguno ocupó cargos políticos entre los años 1976 y 1982. No fue el SUTERH, son los administradores El Dr. Bergenfeld destacó a Pequeñas Noticias que según él, el grupo que irrumpió en el salón se manifestó en representación de los administradores y negó que ese grupo fuera perteneciente al Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal (SUTERH). "Nosotros no nos metemos con el SUTERH", subrayó el presidente de APIPH y de la FAC y agregó: "en ningún momento tuvimos nada contra los obreros así que no pudo haber sido gente del sindicato". Los administradores negaron Esta acusación fue desmentida rápidamente por el Adm. Néstor Pirosanto, presidente de la CAPHyAI (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias), por el Adm. Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH) < ver nota> y -en diálogo con Pequeñas Noticias- por el Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA). 
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Correo de Opinión La competencia es sana por el Adm. Oscar Notao Sres. Pequeñas Noticias: Me dirijo a Uds. en relación a la nota publicada por el Sr. Pirosanto que, en mi humilde opinión, merece las siguientes reflexiones: Por una parte dice que cumplió un ciclo, que debe hacer un balance de su gestión, que ya dedicó mucho tiempo personal (lo cual independientemente del resultado de su balance, aquellos que no hicimos nada debemos agradecerle en reconocimiento al tiempo personal dedicado). También expresa que debe haber nuevas caras pero asegura que si el Lic. Bielli (actual Vicepresidente) lo convoca, integrará la lista. Esa lista, obviamente, va a estar integrada por varios miembros del actual Consejo directivo... ¿cuál es el cambio de caras?. Por otra parte, no me parece acertado afirmar que la existencia de más de una lista sea algo malo, al contrario, la competencia es sana, es democracia y respeto a los socios que no pueden o perdieron las ganas de participar debido a que la existencia de una sola lista convierte a la Cámara en un lugar de reunión de amigos, que si año a año son los mismos amigos (no me refiero al Presidente sino a sus colaboradores) lo reconvierte en un grupo selecto al cual el ingreso resulta difícil. Esta actitud genera que el socio se autoexcluya. Sus expresiones pareciera que no reflejan o bien son diametralmente opuestas a sus deseos. Un
cordial saludo y les deseo lo mejor para su publicación, que dicho sea de
paso tiene mejor información de interés que la misma Cámara, algo que
debería replantearse la próxima conducción.
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Correo de Opinión Lamentamos profundamente los dichos del Dr. por el Adm Adrián Hilarza Estimado Sr. Director: Tengo el agrado de dirigirme a Ud. a los efectos de responder a unos comentarios publicados en el último Boletín Extra Nº 299 referente a la nota sobre el Dr. Marcos Bergenfeld titulada "No fue el SUTERH" y en uno de cuyos párrafos dice: "Esto ya lo esperábamos... realmente es un show lamentable... es lo mismo que hace D'Lia contra Shell", destacó el Dr. Bergenfeld. En diálogo con el medio, describió que lo que sucedió fue que "simplemente apareció una banda de 20 vándalos... Supuestamente enviados por los administradores y las inmobiliarias... Aparecieron con unos bombos y unos carteles acusándonos de ser genocidas y que se yo qué más... Decían algo como que queremos matar a los porteros, cosa que no es cierto". Como Presidente de la Asociación Civil AIPH deseo transmitirle que lamentamos profundamente los dichos del Doctor en la mencionada nota. Desearíamos suponer que ha sido una "frase sacada de contexto, un exabrupto o una desagradable generalización". En nuestro país, las generalizaciones nos han llevado a cometer errores incorregibles, basta solo con revisar los últimos años de nuestra historia. Consideramos que "meter a todos en una misma bolsa", sea cual fuere la actividad o profesión que desarrollen, solo lleva a más agresión, intolerancia, división y a generar rencor en nuestra castigada sociedad. Desde
AIPH siempre estuvimos y estamos abiertos al diálogo constructivo y con
educación aunque podamos estar o no en veredas diferentes respecto a cualquier
opinión. Nuestra pequeña historia como institución lo demuestra
claramente. Saludamos
atentamente,
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Gacetilla de Prensa
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Rincón Solidario Estimado Dr. Barilovsky: En relación a la consulta publicada por ustedes acerca de la posibilidad de alquilar la vivienda del encargado sin reunir el 100% de adhesión de los copropietarios, mi pregunta es la siguiente: ¿Qué
sucedería si en lugar de "cambiar el destino de la unidad", en
donde se requiere generalmente unanimidad, simplemente se da un "uso
transitorio" a dicha unidad a fin de evitar su deterioro ya que se
encuentra hace años deshabitada provocando un riesgo para los
copropietarios linderos (malos olores, insectos, diferencia de
temperatura, etc)? Estimado EMILIANO: Gracias, ante todo, por su consulta y la confianza que deposita en este abogado y sobre todo en Pequeñas Noticias. Ahora sí, pasando a su consulta debo indicar que es muy interesante. Porque su cuestión hace lo que está haciendo la sociedad entera: "desviar el tema principal e introducir cuestiones que no son verdaderas". ¿Ejemplos? Sí, como no !!!!! Repito lo que alguna vez dije: En nuestra República Argentina eso pasa cuando -para que parezca todo "inocente" en lugar de demostrar claramente el DELITO- se busca utilizar otro nombre distinto al real. Así, en lugar de llamar a la "falsificación" por su nombre (claro, si hay falsificación, el que lo comete es un DELINCUENTE: el falsificador) el vulgo ha "inventado" la palabra "trucho"; y claro, el "truchador" parecería que no es un delincuente, sino que sería un "vivo porteño". Según eso, pareciera que comprar un CD o un DVD "trucho" está bien porque lo prohibido, lo delictual, es COMPRAR CD O DVD FALSIFICADOS. Y pidiéndole disculpas por la disgresión, vuelvo a su tema. En este estado, YO debo hacerle una pregunta a Ud.: ¿dónde existe (en la Ley 13512, o en el Reglamento de copropiedad, o en el CÓDIGO CIVIL de la Nación, o en otras leyes nacionales o provinciales o CABA), el derecho de "uso transitorio" de propiedad comun consorcial ? Porque si bien la Constitución Nacional nos indica que lo que NO ESTÁ PROHIBIDO siempre está permitido, ello debe ajustarse a las normas generales que el plexo normativo impone. Claro, hay que estudiar y saber TODAS LAS LEYES EN SU CONJUNTO, y no una sola, porque el DERECHO es un sistema coordinado Y NO un conjunto de leyes descolgadas. Va de suyo que la Ley 13512, que se plasma en el Reglamento de copropiedad de cada consorcio, claramente describe LO QUE ES PROPIEDAD CONSORCIAL y, además, le otorga a cada propiedad común un DESTINO DETERMINADO. Esa propiedad común, en suma, debe aplicarse solo y únicamente a "ese" destino que fue impuesta legal y reglamentariamente. Así, un hall de acceso al edificio, solo fue destinado para el uso como HALL DE ACCESO AL EDIFICIO. Y aunque no esté prohibido el "uso transitorio", creo yo que a nadie le gustaría que el encargado lo use para dormir aunque más no sea "transitoriamente" cuando su esposa lo echa de la casa, ¿no? Del mismo modo, la habitación "portería" solamente puede ser usada para habitación del ENCARGADO. Y si no se tiene encargado, deberá estar "vacía", pero disponible para cuando exista un encargado permanente que requiera vivienda, a tenor de lo normado claramente en el Convenio colectivo de trabajo. Hasta aquí, fíjese que la ley laboral (más precisamente el CCT), coordina perfectamente con la Ley 13512, y con la Ley 12.981, y con los reglamentos de copropiedad de los consorcios. Ahora bien, la misma Ley 13512 y el Reglamento consorcial, dan el procedimiento a seguirse para CAMBIAR EL DESTINO de la propiedad común. Y debe respetarse "so penna" de provocarse un caos normativo y, consecuentemente, caos en las conductas de los vecinos y, por último, de la sociedad toda. Que el consorcio es fiel reflejo de la sociedad, no le quepa duda. La única forma que podrá cambiarse el destino es OBEDECIENDO la Ley 13512 y el reglamento de copropiedad, aunque no guste. Viene a cuento la frase latina "SED LEX DURA LEX" (la ley es dura), pero hay que cumplirla. Y si es igual para todos ("pareja para todos" decía mi padre) a nadie debe molestar. En resumen, NO INVENTEMOS categorías de usos que no existen; usemos lo que SÍ EXISTE, y usémoslo bien. Porque la violación de las normas siempre traerá aparejado que algún descontento (y yo lo estaría), promueva acciones de nulidad de resolución y de daños y perjuicios por responsabilidad en los actos nulos o nulidificables que se adoptaron. Y debe recordar que los "daños y perjuicios por responsabilidad" a tenor de los art. 1113 y 1109 y cctes. del Código Civil de la Nación significará que EL RESPONSABLE PAGARÁ DINERO, más gastos y honorarios, de acuerdo a otras normas coordinadas del Código de Procedimientos, ley de aranceles profesionales, etc. Ahora que, si sabiendo todo eso aún algunos propietarios quieren violar las normas... Recuerde lo que digo: "la ley NO PROHIBE; la ley sanciona". La ley penal no dice: NO SE PUEDE MATAR A UN SER HUMANO. La ley penal dice: "el que matare a otro será penado con prisión ...." Otra vez debe perdonarme, seguiré con su tema. Así que si se quiere "no tener portería", deberá cambiársele el destino. Con la asamblea reunida en legal forma y tomando la decisión correspondiente con las mayorías necesarias. Y enviando a protocolizar notarialmente el acta asamblearia y modificando el reglamento de copropiedad. ¿Caro (oneroso) dice ud.? No!!!! se equivoca. Es el procedimiento y siempre será barato frente a... Y si el espacio común PORTERIA se deteriora (por invasión de insectos, falta de limpieza, caida de revoques, violación a las normas de seguridad -gas, calefones, etc.-, caños de agua que se rompen), recuerde que eso también está previsto en el reglamento de copropiedad y en la Ley 13512. Porque TODOS LOS COPROPIETARIOS deberán aportar para su mantenimiento y/o reparación. Además, es obligación del Administrador cuidar y mantener en debida forma el patrimonio consorcial, patrimonio del cual forma parte la vivienda PORTERÍA. Si el administrador NO LO HACE, es "SU" responsabilidad. Y puede reprochársele civilmente (dinero). Y si los propietarios eximen al administrador de tal responsabilidad, pues entonces NO SE QUEJEN. Serán responsables todos aquellos que lo eximieron de responsabilidad. Pero (siempre lo mismo) algún descontento por la falta de higiene y el descuido del valor de su patrimonio (sí, todos los consorcistas son dueños en su parte proporcional indivisa sobre las partes comunes), podrán reclamar judicialmente (fuero contravencional y de faltas en la CABA o municipal en las provincias Argentinas) por ello. Si no se configurase algún delito y pasase a ser cosa penal (penal = prisión). Y esa acción judicial, por supuesto, traerá aparejado gastos, con lo cual hubiese sido más barato hacer las cosas "bien" y mantener todo como práctica y legalmente corresponde. No trataré aquí, porque Ud. no lo menciona, el hecho del "porqué" es que no hay encargado porque si existiese, fíjese que no tendríamos esta perorata. Y nadie me diga que todo es un problema de "falta de dinero" para pagar las expensas comunes. Si el Gobierno Nacional dice que la inflación fue del 6 % o aproximado en todo el año y que el índice de pobreza se redujo y que cada vez hay menos "pobres". Claro, ese es el COSTO DE VIVIR EN SOCIEDAD, en la gran urbe... Porque como alguna vez dije (mirando un poco la guia de códigos postales), en la localidad de AYUDANTE PAREDES (código postal 3611), Provincia de Formosa, seguramente el costo de vivir en sociedad es más barato que en Buenos Aires o Córdoba Ciudad, por decir algunas y sin excluir las otras existentes. Pero claro, si no hay agua corriente, no se pagará el servicio, pero cada persona tendrá que salir a buscarla en el pozo o en el río; si no hay gas tampoco lo pagará, pero se tendrá que recolectar madera y trozarla para hacer fuego; si no hay calles no tendrá que pagar su tasa de barrido y limpieza y alumbrado público y el impuesto de "rentas" por el inmueble, no se guiará por sus metros cuadrados de propiedad, sino que será una tasa fija que seguramente no pasará de $15.- que es el mínimo que he visto aplicarse en la Pcia. de Córdoba. Y tampoco se pagará a nadie por el mantenimiento de ascensores, la limpieza de tanques de agua, por el mantenimiento del frente del edificio (todas obligaciones impuestas por las normas de la CABA). Como último, una reflexión personal despues de ver "esa" realidad Argentina: "qué feliz que soy, aunque no me alcance el dinero". Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Rincón Solidario Estimados amigos de Boletin de Pequeñas Noticias... Desearía hacerles la siguiente consulta a consecuencia de lo que está ocurriendo en el Edificio donde vivo. Es un edificio de 5 pisos con palier "privado". Uno de los propietarios (el primero en mudarse) colocó una traba de seguridad (barra horizontal en la mitad) en la puerta de acceso a escaleras que da a su palier. ¿Esto está permitido? El seguro contra incendios cubre un siniestro si la puerta no puede abrirse desde las escaleras? Desde ya agradezco vuestra deferencia en responderme y los valiosos conocimientos que puedo adquirir por intermedio del boletín. Atte Laura (8/9/2006) Las puertas de los palieres de servicio o privados que dan a las escaleras no pueden tener cerraduras ni trancas. Está en contra del Código de edificación por elementales normas de seguridad en caso de evacuación ante emergencias. Tendrían que derivar a un arquitecto o constructor para responder con el número de la norma que lo prohíbe. Tal vez alguno de los lectores de Pequeñas Noticias puede aportar el dato. Saludos Daniel
Elizondo --- El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a doe@orgelizondo.com.ar |
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Gacetilla de Prensa
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Rincón Solidario Un copropietario alquila habitaciones Señores de "Pequeñas Noticias": Me es grato comunicarme con uds. en primer lugar para agradecerles el importante servicio que brindan. Les agradecería si pueden asesorarme respecto a un copropietario que alquila habitaciones, mientras nuestro Reglamento interno lo prohibe expresamente. Estimo que no es un tema de fácil resolución (al menos éso dice nuestro administrador), pero valoraré vuestro asesoramiento. ¡Sigan así y nuevamente GRACIAS! Atte., Silvia Remitiéndonos a los estrictos y escuetos términos en que está redactada la consulta, le diré que como primera impresión podría existir una violación a las normas del Reglamento de Copropiedad y Administración, dado que: a) se está destinando la unidad funcional a una finalidad comercial, alquilando los distintos ambientes de la misma (esto para el supuesto en que los espacios privativos sólo puedan ser destinados a vivienda, entendida ésta solamente para los consorcistas); b) al mismo tiempo, y aún cuando tal finalidad comercial estuviese permitida, se está permitiendo el acceso a sectores comunes del edificio a un conjunto heterogéneo de personas, que seguramente irían variando con el tiempo, lo cual conspira contra el factor seguridad del edificio. Si además se está violando una previsión expresa del Reglamento Interno, estamos en presencia de una trasgresión que debe ser encarada y resuelta. Según cual sea la norma violada, y si el Administrador es renuente en encarar la situación, lo aconsejable es exigir la reunión de una asamblea extraordinaria que trate y resuelva la cuestión. De todos modos, esto no impide que un propietario o grupo de propietarios intime directamente al propietario infractor. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Rincón Solidario Quisiera saber cómo debemos hacer para habilitar un nuevo libro de actas, ya que el originario se encuentra hace más de tres años en poder de un juzgado por inicio de una demanda contra un anterior administrador. El que le sucedió durante todo este tiempo, fue labrando actas en hojas sueltas por computadora, reuniendo semanas posteriores las firmas de los presentes en ella como condición para recibir el pago de las expensas diciendo que luego esas hojas las haría protocolizar todas juntas. ¿Es esto así? Ahora este administrador renuncia y el consorcio quiere comenzar a funcionar regladamente dando por cerrado el antiguo libro -que quién sabe cuándo quedará disponible- y abrir uno nuevo donde comience una gestión y cuya designación ya figure válidamente en un libro de actas con todas las formalidades que la ley manda. Muchas gracias por su ayuda. Andrea de Rosario-Santa Fe (13/9/2006) En primer lugar el nuevo administrador del consorcio tendría que apoderar a un abogado para que se presente en el expediente en el cual se acompañó el libro de actas.- Es probable que el mismo esté reservado en Secretaría del Juzgado ya que, por su voluminosidad, generalmente no se "cose" al expediente sino que puede quedar en caja fuerte del juzgado.- El nuevo profesional estaría en condiciones de pedir el reintegro de dicho libro y dejar en su lugar fotocopias certificadas por el propio juzgado.- De dar resultado negativo la busqueda se debería contar con la resolución del juzgado que indique esta situación, es decir, que el libro de actas no es hallado en la Secretaría y con esta providencia judicial se estaría en condiciones de habilitar un nuevo libro de actas.- Las disposiciones notariales y del REgistro de la Propiedad para habilitar libros de actas originales y otros por extravío varían de provincia en provincia, precisamente por ser materia reservada a cada una de ellas estas regulaciones.- Teniendo en cuenta que la inquietud de la lectora Andrea proviene de la provincia de Santa Fe no podemos referenciarles normativas notariales vigentes en provincia.- Si el libro de actas aparece lo conveniente es "escanear" por intermedio de una librería especializada, las actas sueltas en el anterior libro de actas y darles así continuidad actuarial.- Saluda a Ud. muy atte. Dr.
Juan Antonio Costantino --- El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar |
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Rincón Solidario De mi consideración: La pregunta es la siguiente: administro un Consorcio que tiene locales en pta baja; uno de ellos, una heladería, ha colocado mesas en la vereda y una motito de delivery. La gente del Consejo me pidió que les diga que saquen ambas cosas, bueno, las mesas las sacaron, pero pusieron bancos. De nuevo me llama la gente del Consejo, tampoco quieren bancos. Digo yo ¿qué poder puede tener el administrador o el consorcio sobre la vereda? El dueño del local, en una charla informal me dijo que las mesas o los bancos los tiene habilitados en GCBA, como diciendo que si el quiere, los coloca. En fin, ustedes ¿qué solución sugieren? Saludo atentamente y espero la respuesta. Gracias Francisco (16/9/2006) Estimado Francisco: Las aceras son de propiedad de los Municipios (en este caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires). No obstante, el Consorcio tiene la carga de su mantenimiento. La Ciudad de Buenos Aires puede haber habilitado al local a colocar bancos, mesas, sillas, o lo que fuere, pero ello no exime de responsabilidad al dueño de esos efectos en caso de que su ubicación provoque daños a terceros. En este caso, el daño debe ser probado. No se presume. El Consorcio sólo tiene la obligación de mantener en condiciones la vereda, pero carece de jurisdicción sobre lo que allí acontece, no pudiendo impedir el uso mencionado. Usted como administrador debe constatar que el permiso municipal exista y que no haya prohibición alguna en el Reglamento en cuanto al rubro al que se lo afecta, ni se violenten las limitaciones reglamentarias impuestas al mismo en relación a carteles y demás usos del frente. Cordialmente, Dra.
Victoria Loisi --- La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C" |
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Rincón Solidario La semana pasada aparecio chocado Primero quiero felicitarlos por toda la información que presentan en esta página, es excelente y de mucha ayuda. Les presento mi caso: es un hecho similar al que presentan en el Rincón Solidario" bajo el titulo ¿quién te enseñó a manejar?. Yo guardo mi auto en el espacio guardacoches del edificio de donde soy copropietaria y la semana pasada apareció chocado y mucho, tanto que la deformación de la chapa imposibilita la apertura total de la puerta del acompañante y como si esto fuera poco el responsable no se dio a conocer, a pesar de que la administracion del consorcio repartió una nota puerta a puerta tratando de hallarlo. En el reglamento de copropiedad no habla nada de este tipo de casos, ¿qué puedo hacer? ¿le corresponde al consorcio reparar el daño? El encargado tiene la tarea de mover los autos aunque fuera del horario de trabajo de éste lo puede hacer cualquier copropietario. Les pido ayuda ya que esta vez no fue un rayón más lo que me apareció en el auto. Desde ya, muchas gracias. Inés. (11/9/2006) Estimada lectora Inés: Algo nos está faltando en la información del caso que Ud. nos proporciona: si el espacio destinado a guardacoches del edificio, conforme el Reglamento de Copropiedad y Administración, es de uso común o de propiedad común, según lo estipula el art.2 de la ley de Propiedad Horizontal 13.512.- Esto es si es una unidad funcional indivisa sometida al uso común o destinada a la guarda de vehículos -haciendo basa en el art.6º del mencionado plexo y el art.3º del decreto reglamentario 18.734/49- que no participa de las características de las llamadas cosas comunes enumeradas en el art.2º arriba citado ni reviste el carácter de esencial o indispensable para el mantenimiento del edificio, por lo tanto no integra el condominio de indivisión forzosa y permanente que conjuntamente con el dominio sobre las partes privativas configura el régimen de la propiedad horizontal.- En
ese caso, la titularidad de esa parte exclusiva corresponde en condominio
a todas las personas que adquieran derechos sobre la cosa y ellos serán
los que deben responder por la denominada teoría del riesgo creado o
vicio de la cosa según reza el art.1113 del Código Civil: "La
obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que
causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se
sirve, o que tiene a su cuidado. Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable".- Va de suyo, que si se encuentra al responsable directo o inmediato del hecho dañoso y resulta no ser un dependiente, ese será quien deba reparar el daño, cumpliéndose con los principios generales y presupuestos de la responsabilidad civil y no existiendo eximentes de dicha responsabilidad.- Por su parte, si se trata del encargado o no se halla al autor material, por una ficción jurídica se aplican los factores objetivos (teoría del riesgo) de atribución de la responsabilidad.- Lo que se produce es la inversión de la carga de la prueba y existe una presunción de culpabilidad del dueño o guardián de la cosa viciosa o peligrosa (espacio guardacoche).- Distinto sería el caso que el espacio perteneciese al conjunto, vale decir a todos los copropietarios y por dicha razón se considerase común, ya que nadie tiene derecho a alguna parte material del conjunto ni a un lugar determinado dentro del garage. En este supuesto el uso común determina que ese solar, galería o espacio es una unidad funcional indivisa en la que, por ejemplo, el Reglamento Interno adjudica lugares para su uso. Aquí, la responsabilidad sí caería sobre la comunidad, o sea el Consorcio, quien sería el responsable de hacer frente a la indemnización.- Sin embargo, calificada doctrina acompañada de no menos importantes pronunciamientos de fallos han coincidido en que el Consorcio es el guardián de determinadas cosas comunes del edificio, especialmente aquellas cuya administración, reparación, conservación, buen funcionamiento y correcto servicio y seguridad se encuentran a su cargo, no así los espacios guardacoches que no hacen a la esencia del destino del instituto de la PH.- Quienes
se enrolan en esa posición apuntan a discernir la naturaleza del
"bien común". "Se puede decir que bien común, en la
propiedad horizontal, es el que además de prestar su beneficio directo o
indirecto a cada una de las unidades privadas, resulta necesario para el
funcionamiento general del edificio. Por ello en cada caso, debe atenderse
a la naturaleza que el bien cumple" (CNEsp. Civ. y Com. Sala I,
10/04/79, BCNECyC, 671-9726; Rep.ED; 17-790).- Como se puede observar la cuestión planteada es por demás compleja y de vidriosa solución.- Esperando que lo aquí respondido sea de su utilidad, saludo a Ud. y a los lectores de PN con atenta consideración.- Dr.
Jorge Resqui Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de UCRA y miembro fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Correo de Lectores Varias consultas por el Nº 300 Agradezco este envío de Pequeñas Noticias N° 299 pero, lamentablemente, el Nº 300 enviado en el día de la fecha, 22/09, no lo puedo abrir. Mucho les agradeceré tengan a bien volverlo a enviar si no es un problema para Uds. Nuevamente muchas gracias. Lucía. (23/09/2006)
Aquí están todos para que los lectores de Pequeñas Noticias puedan recurrir al sitio por cualquier motivo y ante la falta de cualquier número. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores La Clave Fiscal para un consorcio nuevo Me refiero a la información proporcionada en el Nº 300 a Claudia con respecto a su inquietud para obtener la Clave de Alta Temprana, información que me pareció muy clara y que voy a tener que utilizar próximamente con la habilitación de un nuevo consorcio. Ahora bien, mi pregunta es con respecto al punto 9) de tu respuesta. En mi caso no puedo informar el "Aporte Seguridad Social" con un ticket de pago del F.931 correspondiente a un mes del año 2005, dado que se trata de la inicialización de un consorcio nuevo. ¿Qué debo hacer? Muchas gracias, Norberto G. (22/09/2006) Hola Norberto, sí, claro tu observación es correcta. Al ser un nuevo consorcio –imagino que también has tenido que tramitar el CUIT- no tenés cómo informar el pago pues nunca se ha realizado uno. Creo que por lo que contás, deberás presentarte en la Agencia de la AFIP que corresponda al Consorcio de Propietarios y realizar el trámite ahí. Seguramente ellos te darán la Clave Fiscal para que puedas seguir con los siguientes pasos, instalar los aplicativos, informar las relaciones laborales, etc, etc, etc. Un saludo grandote y te invito a que nos cuentes cómo lo hiciste para brindarle tu experiencia a otros lectores del Boletín. MFL |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al
mes
de Octubre/2006, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Lectores Buen día, soy Lorena y tengo una duda: ¿la indemnización del decreto 1433/05 sobre qué se calcula? ¿Sabre el 245 y el preaviso? Gracias por mantenernos siempre actualizados Lorena (22/09/2006) Hola Lorena, la "doble indemnización" –que en realidad ya no es doble sino que actualmente es un 50% más- se debe abonar sobre los conceptos que no pagarías cuando la indemnización es "con" justa causa, o sea la indemnización por antigüedad y el preaviso. Ambas no llevan ni aportes ni contribuciones. Un saludo grandote. MFL |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 17 de octubre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Correo de Lectores ¿Me podrías decir cómo se liquidan las vacaciones o plus? Tengo un sueldo mensual de $2000 en bruto, soy mensualizado efectivo y con 12 años de antigüedad. Trabajo 6 horas por día, 36 semanales. Trabajo en televisión por cable. Los días que tengo de vacaciones son de 28. Gracias, Fabián. (20/09/2006) Hola Fabián, nosotros tenemos más conocimientos en la liquidación de sueldos del sector de la propiedad horizontal (encargados de edificios) y no conozco nada del Convenio Colectivo que abarca a los trabajadores de tu sector. De todas formas si nos guiamos "solo" por la Ley de Contrato de Trabajo, ésta se ocupa del tema desde el artículo 150 al 157. En particular, el Art. 155, habla de la retribución y dice: "El trabajador percibirá retribución durante el período de vacaciones, la que se determinará de la siguiente manera: a) Tratándose de trabajos remunerados con sueldo mensual, dividiendo por veinticinco (25) el importe del sueldo que perciba en el momento de su otorgamiento. b) Si la remuneración se hubiere fijado por día o por hora, se abonará por cada día de vacación el importe que le hubiere correspondido percibir al trabajador en la jornada anterior a la fecha en que comience en el goce de las mismas, tomando a tal efecto la remuneración que deba abonarse conforme a las normas legales o convencionales o a lo pactado, si fuere mayor. Si la jornada habitual fuere superior a la de ocho (8) horas, se tomará como jornada la real, en tanto no exceda de nueve (9) horas. Cuando la jornada tomada en consideración sea, por razones circunstanciales, inferior a la habitual del trabajador la remuneración se calculará como si la misma coincidiera con la legal. Si el trabajador remunerado por día o por hora hubiere percibido además remuneraciones accesorias, tales como por horas complementarias, se estará a lo que prevén los incisos siguientes: c) En caso de salario a destajo, comisiones individuales o colectivas, porcentajes u otras formas variables, de acuerdo al promedio de los sueldos devengados durante el año que corresponda al otorgamiento de las vacaciones o, a opción del trabajador, durante los últimos seis (6) meses de prestación de servicios. d) Se entenderá integrando la remuneración del trabajador todo lo que éste perciba por trabajos ordinarios o extraordinarios, bonificación por antigüedad u otras remuneraciones accesorias. La retribución correspondiente al período de vacaciones deberá ser satisfecha a la iniciación del mismo". Por lo tanto tu día de vacaciones equivaldrá a $2000/25, o sea $80 pesos. Claro que si te abonan el total, luego descontarán en el sueldo el día de trabajo que siempre será menor que el valor de un día de vacaciones. Tu día de trabajo es $2000/30, o sea $66,66 y de la diferencia en entre 1 día de vacaciones y 1 día de trabajo surge el plus vacacional que en este caso sería de $13.34 por día. Todos estos valores son brutos. Espero te sirva esta ayuda, pero recordá que no estoy al tanto de las particularidades de tu convenio. Un saludo grandote MFL |
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Correo de Lectores El cálculo del despido sin justa causa Mi preguntas es: si bien en el numero de septiembre detallaron los conceptos a tener en cuenta para hacer una indemnización, me gustaría que detallen la forma de calcularlos porque son diferentes de los de la ley de contrato de trabajo. Muchas gracias, Jesica (22/09/2006) Hola Jesica, veamos si te sirven estas aclaraciones: Despido sin Justa Causa
Cada vez que se deba calcular el Sueldo Anual Complementario (SAC) se deberá trabajar con el mejor sueldo bruto del semestre en el que se produce el despido. Las vacaciones se calculan con el último haber liquidado. Con respecto a los conceptos no gozados, éstos no llevan aportes ni contribuciones; por el resto se debe contribuir. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores "El último que tengo es el 299" Les escribo para preguntarles qué sucede, o por qué no me envían o no salió Pequeñas Noticias. El último que tengo es el número 299. Espero respuestas y desde ya muy agradecida por su atención. Mi nombre es Luisa A. (21/09/2006)
Espero que puedas bajar el número faltante y en caso de encontrarte con algún problema no dudes en volverte a comunicar. Un saludo cordial. CGdeR |
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Número de Edición: 301 (2º edición) Fecha de publicación: 3 de octubre de 2006 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias - Ilustraciones: David Petroni y Shúfer - Caricaturas: Shúfer Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 - Móvil: (15)5248-3906 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita de Pequeñas Noticias |
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Ya hay convenios de este tipo con ANSES y AFIP 
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