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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 4 de Julio de 2007 - Nº: 324 |
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número |
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La CAPHyAI y los CCT El presidente
de la CAPHyAI, Lic. Horacio Bielli, destacó que firmaron el último CCT
por la racionalidad de las negociaciones y de las cifras acordadas [BPN-04/07/07] A casi 8 meses de asumir como presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), el Lic. Horacio Bielli, en una entrevista concedida en forma exclusiva a Pequeñas Noticias, manifestó las razones por las que la cámara decidió firmar el último Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) y dio a conocer cuáles son sus principales lineamientos y objetivos para este 2007. Después de varios años de que la CAPHyAI se abstuviera de adherir a los CCT, el Lic. Bielli subrayó que este año lo firmaron "por la razonabilidad en las que se llevaron a cabo las deliberaciones y la racionabilidad de las cifras acordadas. Ya han pasado unos cuantos días de la firma del CCT y creo que hemos firmado un aumento en función de lo que nosotros preveíamos que sería el proceso inflacionario". Destacó que este convenio contempló la inflación de 2006 y la que se estima para este año, aclarando que se arribó a ese número porque "sería poco serio tomar al INDEC como un referente de información debido a que los números que maneja no son creíbles y están totalmente desvirtuados de la realidad". Por otra parte, aseguró que durante las negociaciones –que llevaron prácticamente dos meses de trabajo- se hicieron consultas y reuniones con los socios y que las asociaciones de propietarios no le presentaron ninguna propuesta por escrito. Los objetivos de su gestión Durante el diálogo con Pequeñas Noticias, resaltó que cuando asumió como presidente a la CAPHyAI la encontró bien. "La encontré como estaba. Yo participé del anterior consejo directivo, así que las cosas que podía encontrar las conocía desde siempre", subrayó. El Lic. Bielli resaltó que su idea es llevar adelante una racionalización administrativa dentro de la institución: "estamos trabajando en una reestructuración interna y en la puesta en marcha de cursos nuevos que se están dando en la cámara, como conferencias y seminarios". Al mismo tiempo, informó que están atravesando una etapa en la que "debemos mejorar la administración de los recursos". Explicó que quieren ampliar los servicios a los socios en el área de consultas, achicar los tiempos de respuestas y llevar adelante una campaña para incorporar nuevos asociados. Otro de los puntos de su agenda es el tema de la capacitación: "lo que más necesitan en este momento los administradores y los corredores para poder diferenciarse del resto es capacitarse. Para lo cual tenemos que proporcionar y ayudar a la capacitación", señaló. En cuanto a la carrera de administración de consorcios que estaba prevista dictarse en la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) explicó que actualmente la universidad está haciendo las gestiones administrativas internas para poder establecerla como currícula. El dictado de la carrera sería en forma conjunta con la UTN: "vamos a formar equipos interdisciplinarios y ya les hemos entregado información con respeto a los contenidos de las materias". Por otro lado, resaltó que están desempeñando un trabajo muy fuerte en la organización del colegio de corredores inmobiliarios. "Posiblemente vamos a formar –junto con la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y alguna otra institución- el primer grupo de directores de la comisión provisoria que durante 180 días va a organizar el colegio". Detalló que sobre un total de nueve miembros del colegio, la CAPHyAI contaría con dos representantes. Sobre el colegio de administradores Otro de los objetivos para este 2007 es crear un Colegio Público de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires: "lo estamos trabajando en la Legislatura y estamos en conversaciones con el diputado Jorge Enríquez y Diego Santilli" (Juntos por Buenos Aires)". El Lic. Bielli
ve a la creación de un colegio de administradores como una necesidad
tanto para quienes desarrollan la actividad como para los consorcistas.
Señaló que de crearse tendrá como finalidad jerarquizar la profesión y
mejorar la calidad y la seguridad para los propietarios. |
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Efemérides consorciales: el 07/07/06 el jefe de Gobierno porteño, Jorge Telerman, decidió derogar el artículo 1.734/02 que obligaba a la utilización de obleas, tarjetas y rótulos de control de los ascensores. (BPN 296) |
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Leg. Guillermo Smith "Los propietarios tienen que participar" El Legislador
Guillermo Smith presentó un proyecto para que los propietarios puedan
participar –representados por la Federación Argentina de Consorcios- de
los Convenios Colectivos de Trabajo [BPN-04/07/07] A poco más de dos meses de la firma del último Convenio Colectivo de Trabajo (CCT), el legislador Guillermo Smith (ARI) presentó un proyecto de declaración en el que solicita que la Legislatura porteña manifieste "su preocupación por el hecho de que los propietarios de departamentos de propiedad horizontal, integrantes de consorcios, representados actualmente por la Federación Argentina de Consorcios (FAC), no hayan tenido participación activa en las negociaciones". Según informó Smith, esta iniciativa que presentó el pasado 8 de mayo es acompañada por los legisladores Helio Dante Rebot (Fuerza Baires), Abelardo Víctor García (Partido Conservador Popular), Liliana Parada (ARI), Fernando Caeiro (Unión por Todos) y por Recrear, Marcelo Fernando Meis y Jorge Antonio San Martino. Para el Dr. Smith, a la FAC "le asiste la razón y no pueden caber dudas en cuanto a su legitimidad en su carácter de representante de los propietarios integrantes de consorcio, para bregar por los derechos de éstos". Teniendo en cuenta que en la Ciudad de Buenos Aires viven cerca de dos millones de propietarios, le solicitó al Jefe de Gobierno, Jorge Telerman, que se dirija al Poder Ejecutivo Nacional a fin de que, por medio de los organismos que correspondan, adopte las medidas necesarias para que se efectivice en el futuro dicha representación. "Me parece que deben sentarse en la mesa de negociaciones. Como nosotros no tenemos competencia, hicimos un proyecto de declaración para que el poder Ejecutivo local se dirija al poder Ejecutivo nacional tratando de que el Ministerio de Trabajo lleve adelante la petición de la FAC", explicó en diálogo con este medio.
Sus fundamentos El Dr. Smith subrayó que su interés surge porque parte de los copropietarios son vecinos de la ciudad: "recibí la inquietud de la FAC y me pareció entendible. Yo estoy abierto a todos los sectores, nuestra función es velar por los intereses de los ciudadanos". Entre los fundamentos que utilizó, argumentó que la FAC, conforme sus Estatutos, tiene prevista la facultad de representar a los asociados en las convenciones de carácter particular o general, especialmente en convenios laborales, resaltando que hizo en ese sentido diversas gestiones sin resultados positivos. El Dr. Smith destacó que teniendo en cuenta que la FAC invoca la representación de los consorcios organizados y en consecuencia a sus propietarios estimados en diez millones en toda la Nación, ellos "resultan ser los únicos, reales y directos interesados en la cuestión por la parte patronal". Por el contrario, agregó que los administradores de consorcios, si bien son representantes legales con facultades de administración, "no están autorizados para acordar la disposición de fondos que afecte el patrimonio de sus representados". Explicó que el Código Civil, en su Art. 1880 es muy claro al respecto: "el mandato concebido en términos generales no comprende más que los actos de administración, aunque el mandante declare que no se reserva ningún poder, y que el mandatario puede hacer todo lo que juzgare conveniente, o aunque el mandato contenga cláusula de general y libre administración". Comentando esta disposición, expresó que el Dr. Ricardo Lorenzetti -actual Presidente de la Suprema Corte de Justicia de la Nación-, sostuvo que requieren poder especial, no estando, en consecuencia, comprendidos en el general de administración "hacer pagos que no sean los ordinarios de la administración". En síntesis,
advirtió que puede afirmarse que el administrador, según la Ley 13.512,
no es el "representante legal del consorcio" para todo tipo de
acto sino que es un mandatario con poder general de administración. Por
ello, señala que la representación se limita a los actos meramente
administrativos y, bajo ningún aspecto, comprende el ejercicio de actos
de disposición, tales como lo que pueden ocasionar una modificación en
el patrimonio de sus administrados. |
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Efemérides consorciales: el 08/07/ 2005 el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social rechazó el recurso de reconsideración interpuesto por la Unión de Consorcistas de la República Argentina para acceder a la mesa e negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. |
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Relaciones laborales El pasado 19 de
junio las Dras. Diana Sevitz y Cristina Carrera disertaron sobre las
relaciones laborales en un salón de la administración Oneto [BPN-04/07/07] En una sala especialmente dispuesta en la administración Oneto, la Dra. Diana Sevitz y la Dra. María Cristina Carrera disertaron respectivamente sobre dos temas relacionados con las relaciones laborales: "Derechos y deberes de las partes en el convenio colectivo de trabajo para los encargados de edificios 378/04 y adicional 512/07 (B.O. 2/5/07). Casos de jurisprudencia. Aspectos conflictivos en la relación laboral" y "Prevención de conflictos laborales en los consorcios - Documentación requerida - Sanciones - Mobbing (violencia laboral) - Iuris variandi (horas extras) - Intercambio telegráfico".
La Dra. Sevitz aseguró que el primer tema álgido es definir quién es el empleador en propiedad horizontal. Explicó que el artículo 9 inciso A, dice que tiene que designarse a un representante de los copropietarios y que "pareciera que la propiedad horizontal no puede existir si no tiene un administrador". Subrayó que lo más interesante es que este representante podrá elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo y que a su vez, en algunos reglamentos hasta se les permite establecer el sueldo del encargado. "Ustedes tienen potestad de pagarle por encima de las escalas salariales que fijan los CCT", señaló la Dra. Sevitz. Sin embargo, advirtió que en muchos casos por no leer el convenio "hay cosas que quedan en el camino y no le están exigiendo ciertos deberes que los encargados deberían cumplir".
Advirtió que otro de los principales conflictos es el de la provisión de una vivienda digna y aseada. "¿Saben las condiciones en las que viven los encargados?, preguntó la Dra. Sevitz y recordó a los administradores que ellos pueden ingresar a la vivienda en el horario de trabajo, "muchos consorcistas tienen a los encargados peor que en la cucheta del perro; ustedes, como administradores, lo tienen que observar". La violencia laboral La Dra. Carrera, especialista en métodos de resolución de conflictos y derecho del trabajo, trató el tema de la violencia laboral dentro de los consorcios. Señaló que lo primero que hay que tener en cuenta es que es un proceso y no un hecho que sucede en un momento determinado. Aseguró que existe una serie de estrategias para hacer que la víctima deje el trabajo o, en definitiva, termine destruída. "En nuestro país hubo y hay proyectos para establecer esta figura en forma determinada dentro de la ley de contrato de trabajo", explicó. La Dra.
Carrera reflexionó que la lesión "no es solo física, una herida o
un moretón, la lesión psicológica es la más grave que podemos sufrir
porque es la que no se ve y es la que no podemos tratar. Esto es violencia
laboral, cuando te hacen sentir que no servís para nada. Cuando uno
pierde la autoestima, el amor a sí mismo ya no hay ningún sentido para
seguir viviendo". |
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Efemérides
consorciales:
el
12/07/2005 un informe de Pequeñas Noticias develó por primera vez que en
el Convenio Colectivo de Trabajo –decreto 146/05- firmado por el AIERH,
la UADI y FATERyH se habían modificado la relación porcentual entre las
4 categorías de una misma función. |
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Todavía sin reglamentar El agrimensor
Alberto Aguerre explicó los alcances de la nueva Ley Nacional de Catastro
[BPN-04/07/07] "El espíritu de la ley de catastro es dar seguridad jurídica sobre la cosa que se trasmite (compra, venta, sucesión, etc.)", subrayó el agrimensor Alberto Aguerre. En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, explicó los alcances de la nueva Ley Nacional de Catastro 26.209 y aseguró que ésta dará mayor transparencia a la hora de hacer una operación inmobiliaria. Destacó que lo que hace es especificar que en determinadas circunstancias –como por ejemplo, cada vez que se haga una transmisión, modificación o creación de derecho real- se tiene que hacer una determinación del estado parcelario. "Nuestro país tenía una legislación que estaba virtualmente inactiva, era una norma pero no estaba vigente. Ahora la ley está vigente en todo el país", explicó Aguerre. Los catastros son los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos que se refieren a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. "Hoy, ante una operación inmobiliaria podés conocer cuál y cómo es el objeto [la propiedad] que vas a transmitir, antes solo tenías identificado al sujeto [el vendedor y comprador]. A partir de la sanción de esta ley también se determina el objeto", aseguró. La Ley 26.209 fue sancionada el 20 de diciembre de 2006 y promulgada el 15 de enero de 2007. "Todavía falta reglamentarla. Es una ley nacional pero los catastros son jurisdiccionales, cada provincia tiene su propio catastro. La misma ley dice que cada catastro tendrá que reglamentar la normativa en su jurisdicción, decir quién es el organismo que va a cumplir esa función y cuáles van a ser sus alcances", señaló Aguerre. En la ciudad de Buenos Aires, aún no fue reglamentada y no se determinó quién se hará cargo del control pero existe la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro que actualmente está cumpliendo las funciones de policía del catastro municipal. En cuanto a la aplicación de esta ley, señaló que cualquier escribano antes de hacer una escritura tiene que pedir lo que se llama certificado catastral. ¿Significa menos evasión? El agrimensor Aguerre consideró que esta ley hará que haya menos evasión justamente porque al momento de hacer la escritura se va contar con una valuación actualizada del inmueble y se conocerá su valor fiscal. En diálogo con el medio, subrayó que en la provincia de Buenos Aires el trabajo de relevamiento consiste en pedir los antecedentes catastrales del inmueble, ver el inmueble, medir su perímetro para determinar las medidas reales, hacer el relevamiento de su ubicación dentro de la parcela, después ver las características en lo que hacen a los materiales para completar los formularios de revalúo y de esos formularios sale el valor unitario promedio, el metro cuadrado del inmueble que multiplicado por la superficie y por un coeficiente de depreciación por antigüedad da la valuación fiscal del edificio. Asimismo, advirtió que los profesionales que realicen esta tarea pueden ser sujetos de mala praxis en el caso de, por ejemplo, tergiversar los datos valuatorios o de omitir una edificación y consignar una parcela como baldía cuando no la es. Funciones de los catastros Los catastros tienen la función de administrar los datos relativos a los objetos territoriales. Entre sus funciones está la de registrar la ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles, con referencia a los derechos de propiedad emergentes de los títulos invocados o de la posesión ejercida, establecer el estado parcelario de los inmuebles y verificar su subsistencia conforme lo establecen las legislaciones locales y regular el ordenamiento territorial, publicitar el estado parcelario de la cosa inmueble, registrar y publicitar otros objetos territoriales legales y conocer la riqueza territorial y su distribución. Al mismo tiempo, deben elaborar datos económicos y estadísticos de base para la legislación tributaria y la acción de planeamiento de los poderes públicos, registrar la incorporación de las mejoras accedidas a las parcelas y determinar su valuación; determinar la valuación parcelaria y contribuir a la adecuada implementación de políticas territoriales, administración del territorio, gerenciamiento de la información territorial y al desarrollo sustentable . 
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Efemérides
consorciales:
el 18/07/2006 se realizó la
“Segunda Jornada para profesionales de propiedad horizontal” en la
Universidad de Salvador. |
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La diputada
Stella Maris Córdoba presentará un proyecto de ley para que a los
consorcios se los exima de pagar el impuesto al cheque [BPN-04/07/07] En los próximos días, la diputada nacional Stella Maris Córdoba (Frente por la Victoria) presentará un proyecto de ley para que a los consorcios se los exima de pagar el impuesto a los débitos y créditos bancarios. Entre sus fundamentos, argumenta que el sistema de pago de las expensas de consorcios fue, en algunos casos, imponiéndose a través de boletas de depósitos en cuentas corrientes especiales bancarias. Actualmente, la Ley 23.413 determina un impuesto al débito y al crédito bancario del 0.6 % de cada movimiento, es decir, que del total cobrado por el consorcio y del total pagado suma entre ambos un 1.2 % de la masa utilizada cada mes. "Propondremos esto porque observamos que hay una inequidad contributiva. Es un gasto que en un consorcio que no es ni grande ni chico representa unos 200 pesos por mes además de los débitos que carga el banco por cobranza", subrayó el asesor de la diputada, Cr. Fernando De Gregorio. Explicaron que "con el aumento desmedido de los sueldos y de las cargas sociales de los encargados de edificio, mucho de esa masa o presupuesto mensual que se deposita es para el pago de los sueldos y sus cargas sociales[...] por lo que si se alcanza con este impuesto a los débitos y créditos bancarios a las cuentas de los consorcios se le estaría haciendo una retensión anticipada sobre la masa salarial que está expresamente exenta". Sus argumentos La diputada Córdoba argumenta que se considera contribuyente a toda persona natural o jurídica a quien la ley le impone la carga tributaria derivaba del hecho imponible y que hoy por hoy, "el consorcio no es ni persona jurídica ni física según la ley de propiedad horizontal". En este sentido, advierte que "no puede ser sujeto de impuestos, y además -por no tener objeto de lucro, ni patrimonio alcanzado por cualquier impuesto nacional-" no debería recaerle este tipo de impuestos. Según ella, si se tiene en cuenta que las expensas conforman la canasta básica de una familia y alcanzan con este impuesto a sus gastos, "estaríamos limitando a sectores de bajo poder adquisitivo". Al mismo tiempo, subrayó que muchos de los gastos que se pagan incluyen otros impuestos como el IVA que se transfiere al consumidor, "por lo que estaríamos frente a una doble imposición porque también se aportaría el 1.2% sobre el IVA". Por otra
parte, agregó que existe también una inequidad contributiva vertical
"porque es un costo directamente para aquel que vive en copropiedad,
pero el que es propietario de su vivienda no lo tiene". |
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Efemérides:
El 5 de
julio de 1980
murió el actor teatral y cinematográfico Luis Sandrini, protagonista de
obras como "Cuando los duendes cazan perdices" y de películas
como "Riachuelo". |
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4º Jornada Nacional de Profesionales de PH La revista
"Los profesionales en propiedad horizontal" realizó en la
Universidad Tecnológica Nacional su 4º Jornada sobre el tema
"Seguridad Edilicia" [BPN-04/07/07] El viernes 29 de julio en el Aula Magna de la Facultad Regional de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN), se realizó la 4º Jornada Nacional de Profesionales de Propiedad Horizontal que tuvo como tratamiento el tema "Seguridad Edilicia". Durante el encuentro disertaron el abogado especializado en arquitectura e ingeniería legal, Dr. Daniel Enrique Butlow, sobre la protección legal de las inversiones en arquitectura y construcción y el director de Toribio Achával, Lic. Mario Gómez, sobre las herramientas financieras para la valuación de inmuebles.
En el acto de apertura, la directora de la revista "Profesionales en PH", Sra. María Rosa Farcy, adelantó que debido a que desde la primera conferencia muchos han sugerido una amplia gama de temas a tratar, conjuntamente con la UTN, decidieron hacer el 16 y 17 de agosto un congreso inmobiliario y de propiedad horizontal en el que los profesionales inmobiliarios y administradores puedan participar –en forma gratuita- de un ciclo de conferencias durante todo el día. El mercado Inmobiliario
Durante su disertación, el Lic. Gómez aseguró que mientras que en la mayoría de las economías desarrolladas lo que moviliza al mercado inmobiliario es el crédito, en el caso particular de la Argentina -y especialmente en los últimos 5 años- lo que ha movilizado al mercado inmobiliario han sido las inversiones privadas. "En otros países se otorgan muchos más créditos y esto también se ve en el número de operaciones", destacó. Según él, los permisos de construcción son una buena aproximación para tener un estimativo de lo que se construye en nuestro país dado que es un buen indicador para mostrar el nivel de actividad. El director de Toribio Achával informó que en el 2006 se superaron los tres millones de metros cuadrados y que éste es el número más alto de los últimos 27 años. "El otro gran momento se dio en 1977, un año que hubo muchos permisos como consecuencia del mundial de fútbol del 78. Se construyeron hoteles, estadios, en ese año se produjo un cambio en la licitación", aclaró. Por otra
parte, como un dato no menor resaltó que hay una tendencia que no solo
pasa en la Argentina sino en todo el mundo que es "el cambio de la
constitución de una familia tipo. El 26% de las unidades habitacionales
de la ciudad de Buenos Aires está habitada por una sola persona. Ha
habido un achicamiento de la familia, la gente tiene menos hijos". |
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Efemérides:
El 7 de julio
se conmemora el Día Internacional de las Cooperativas y Día
Nacional del Cooperativismo. |
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Medios Gustavo Karcher
creó un sitio WEB de consorcistas en el que reflexiona sobre las diversas
problemáticas de la comunidad consorcial desde lo práctico a lo
filosófico [BPN-04/07/07] "En un consorcio, las responsabilidades son compartidas. Yo no creo que solamente haya administradores malos y corruptos, sino que también hay consorcistas ignorantes que fomentan la corrupción.", reflexionó Gustavo Karcher, creador del sitio WEB www.losconsorcistas.com.ar.En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, destacó que decidió crear este espacio porque observó que en los diversos foros de defensa del consumidor y de propiedad horizontal la problemática que presentaba la gente no estaba bien planteada: "está planteada desde el lugar del perdedor, del pobrecito. Como yo tengo una filosofía de vida completamente distinta, no creo que uno sea el malo y el otro la víctima o el pobrecito". Según él, todos son responsables de sus actos y justamente por este motivo es necesario empezar a contestar las inquietudes y buscar soluciones desde ese lugar: "parece que tuvo repercusión porque me agradecían lo que yo les había dicho". En su sitio WEB, destaca que todos aquellos que llegan a visitar su espacio lo hacen prácticamente por las mismas razones: "administradores que no satisfacen sus necesidades; encargados de edificio que —amparados en la impunidad que les dan sus sindicatos— no cumplen con sus rutinas y vecinos complicados que se amparan en la inoperancia del Estado. Aunque la razón única es la angustia generada por la "imposibilidad".
"Yo tuve problemas en mi consorcio" Karcher comenzó a interesarse por temas de consorcios a partir de algunos problemas que tuvo cuando se mudó a un edificio en un complejo habitacional. "A partir de ese día mi perfil cambió. Teníamos muchos problemas, el más grave era que la encargada estuvo en negro durante diez años", señaló. Frente a esta situación, se contactó con la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA (ADEPROH): "fui a la entidad y hablé con ellos. Nos derivaron a Ariel Zunpano y después de estar una hora exponiendo nuestro problema nos dijeron que lo que teníamos que hacer era echar a la administradora". Para conseguir recursos económicos a Karcher se le ocurrió hacer bonos contribución: "saqué un estimativo de los gastos y di bonos a aquellos propietarios que estaban involucrados. Les conté la situación, ellos me daban el dinero y si ganábamos la pulseada se los retribuiría a través de las expensas". Cuando la administradora renunció, se quedaron sin representación legal y no tenían tiempo de nombrar a otro administrador para afrontar el juicio contra su encargada. Así fue que ADEPROH, al tener una mutual, se hizo cargo de la administración del edificio hasta que les dijeron que estaban en condiciones de autoadministrarse: "cuando el administrador presenta la renuncia, me nombraron a mí administrador ad honorem". El asesoramiento "En el barrio me empezaron a pedir que los asesore. Con la ley en la mano vas a todos lados, el problema es que en este país la gente reclama la ley pero no la quiere cumplir", reflexionó. En diálogo
con el medio, explicó que actualmente asesora "a administradores
porque hay muchos que son honestos a pesar de que la mayoría no lo es; a
propietarios y a los consejos de administración que están integrados por
gente que obra de buena fe. Me llaman mucho y recibo mails a través de
las publicaciones y de la página web". |
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Efemérides: El 8 de julio de 1884, bajo la presidencia de Julio A. Roca, se promulgó la Ley 1420 de educación común, gratuita y obligatoria. |
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Revista de la CAPHyAI Desde junio, la
revista de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias se publicará sólo en Internet [BPN-04/07/07] Desde el mes de junio, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) decidió publicar su revista sólo en su sitio WEB www.revista.caphai.com.ar. "Nosotros queremos que la puedan leer todas las personas desde cualquier parte del país y del mundo. Entendemos que esa posibilidad nos la da Internet debido a que nos permite llegar a un número más importante de lectores", destacó el presidente de la CAPHyAI, Lic. Horacio Bielli.En diálogo con el medio, Bielli explicó que los anunciantes tienen un plan especial para estar presentes en la revista y que en los próximos meses se van a ir incorporando nuevos. Si observamos la última edición -a la que le falta la fecha de publicación y frecuencia- podemos ver que se disminuyó la cantidad de notas en comparación a las que se publicaban en forma gráfica bimestral. En el número 286, la revista contó con seis notas y una editorial firmada por el presidente de la cámara. La primera
publicación en Internet contó con una nota sobre la resolución de la Administración
Federal de Ingresos Públicos (AFIP), una entrevista al Lic.
Bielli, un análisis en el que especialistas anticiparon los valores de
los alquileres para el 2007, una nota en la que se informó que la CAPHyAI
y el Colegio de Martilleros de San Isidro compartirán la membresía que
los une al International Consortium of Real Estate Associations (ICREA),
otra titulada: "Exitosa formación universitaria de martilleros y
corredores [en la UTN]. Avanzan las conversaciones para dictar también
una tecnicatura en Administración de Consorcios" y por último, una
nota sobre el mantenimiento de calderas y termotanques para evitar
riesgos. |
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Efemérides: El 9 de julio se celebra la Declaración de la Independencia Argentina. |
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Resolución 2159/AFIP El 31 de julio
vence la segunda presentación que deberán realizar nuevamente los
administradores de consorcios informando los gastos de las expensas del
primer semestre de 2007 [BPN-04/07/07] El Artículo 6º de la Resolución 2159/06 (Boletín Oficial Nº 31040 del 24/11/06) indica las fechas de vencimiento en las que se debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) las declaraciones juradas correspondientes. Para el primer semestre calendario de cada año, se puede presentar hasta el último día hábil del mes de julio del mismo año calendario, inclusive; por lo tanto el martes 31 de julio será la fecha límite si no existiera alguna prórroga. En el caso del segundo semestre calendario, se podrá presentar hasta el último día hábil del mes de febrero del año calendario inmediato siguiente al período que se informa, inclusive. Los datos que se deben declarar son los correspondientes a los ocupantes de unidades cuya superficie sea mayor o igual a 100 m2 y el monto de las expensas o gastos determinados por todo concepto resulte mayor o igual a $ 3.600 en el semestre calendario informado. Para ello, deberán sumarse los metros cuadrados y el monto que corresponda a cocheras y/o bauleras (Art. 3º). La información requerida por la resolución es la siguiente: Del complejo urbanístico:
De la Administración:
Del Ocupante:
Según el artículo 5º, la información se suministrará mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio "web" de este Organismo (http://www.afip.gov.ar), conforme al procedimiento establecido en la Resolución General Nº 1345, sus modificatorias y complementarias. También aclara que cuando el archivo a transmitir tenga un tamaño de 2 "Mb" o superior y por tal motivo los sujetos se encuentren imposibilitados de remitirlo electrónicamente, en sustitución del procedimiento citado precedentemente, deberán presentar la información en la dependencia de este Organismo en la que se encuentren inscriptos, mediante la entrega del soporte magnético acompañado del formulario de declaración jurada Nº 438 generado por el programa aplicativo. El mismo procedimiento se deberá observar en el caso de inoperatividad del sistema. En el caso que en un período determinado no hubiera información a suministrar dentro de los parámetros establecidos en el presente régimen, se deberá informar a través del sistema la novedad "SIN MOVIMIENTO". Cuando de acuerdo con lo previsto en el párrafo que antecede se verifiquen al menos tres (3) presentaciones sucesivas "Sin Movimiento", los responsables no estarán obligados a continuar presentando declaraciones juradas en los períodos siguientes, hasta que se produzca una nueva información alcanzada por el presente régimen". Si por algún motivo se necesita bajar el aplicativo, éste se encuentra en el sitio de la AFIP, www.afip.gov.ar, en el ítem "Programas" y dentro del grupo titulado "Otros programas impositivos". El nombre del aplicativo es "Pago de Expensas - Versión 1.0 release 1" y, aunque aparece una larga lista de programas, está ubicado aproximadamente en el lugar 37 por orden alfabético.
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Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial CONSORCIOS HOY En su 6ta. temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que además de poder escuchar el programa los días miércoles de 18 a 19 hs en vivo, el programa se repetirá por la misma emisora los días domingos de 19 a 20 hs.- FM Urbana 88,3 www.fmurbana.com.ar |
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Efemérides: El 10 de julio de 1866 se constituye la Sociedad Rural Argentina. |
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Pequeñas Noticias La noticia más
importante de junio fue que se creó definitivamente un Colegio Público
de Corredores Inmobiliarios [BPN-04/07/07] La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante de junio fue que con el voto unánime de 31 legisladores se aprobó la Ley 2340 que creó un Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (BPN Nº 322 "Esta vez llegó para quedarse" del 5 de junio de 2006). Recordemos que a fines de 2006, este colegio había sido vetado por el jefe de Gobierno porteño, Jorge Telerman. En una entrevista concedida a este medio, el Leg. Jorge Enríquez -autor de la ley - aseguró que esta vez no se vetará debido a que las modificaciones que se le hicieron al proyecto original se trabajaron en forma conjunta con el Poder Ejecutivo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Enríquez destacó que lo que se propuso con esta ley es que los consumidores se sientan tranquilos cuando hagan una operación de corretaje inmobiliario: "que esté garantizada su operación [...] que sepan que la persona que los está atendiendo y asesorando tiene los conocimientos tanto moral como técnicos para que no se incurra en ningún tipo de acto que pueda generarles un perjuicio". Dos representantes de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) integrarán la comisión directiva provisoria –conformada por nueve miembros- que tendrá a su cargo la organización del colegio. Por otra
parte, Enríquez adelantó que también debería crearse un Colegio de
Administradores: "creo que hace falta un colegio para controlar esa
actividad". Explicó que el interés jurídico a proteger vuelven a
ser los ciudadanos, en este caso, los consorcistas. |
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Efemérides: El 11 de julio se celebra el Día Mundial de la Población. |
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Correo de opinión por el Sr. Gustavo KarcherEstimado director de Pequeñas Noticias: Me parece una aberración lo que propone la diputada Stella Maris Córdoba del "2x1" en concepto de préstamo del FATERYH a los consorcios en situación de litigio. Pienso que esto promueve la corrupción sindical y convierte a la federación en una entidad financiera de los consorcios damnificados. La verdad es que son los consorcios los damnificados que echan a los encargados por "mal desempeño" y no como subliminalmente se da a entender, que son los encargados los damnificados por mera prepotencia patronal. Saluda a usted
atentamente.
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Efemérides: El 12 de julio de 1852 nació en Buenos Aires el político Argentino Hipólito Yrigoyen. Fue el primer presidente de la Nación elegido por la ley de voto universal, secreto y obligatorio. |
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Correo de Opinión por la Sra. Cristina ReimEstimado Sr. Claudio García de Rivas: Soy propietaria de un departamento en un edificio que tiene poco más de 50 años. Hace 39 años que lo habito y los propietarios -dentro de nuestras posibilidades- tratamos de mantenerlo lo mejor posible. Por este motivo, es que no estoy de acuerdo con que el inquilino tenga los mismos derechos en las asambleas en el caso que no tenga expresa autorización del propietario. En los tiempos que estamos viviendo los inquilinos se renuevan constantemente y poco les importa el estado general del edificio, a tal punto que muchos cuando se les termina el contrato y hacen la mudanza, rayan las paredes de las partes comunes, sobrecargan el ascensor etc. y somos los propietarios los que nos tenemos que hacer cargo de los arreglos, ya que al dueño de la unidad no se lo ubica. Los inquilinos saben que quizás alquilen 2 años la unidad y luego buscaran otra cosa, poco les importa mantener bien el departamento que alquilan, menos las partes comunes y menos aún si ellos también se tienen que hacer cargo de las expensas comunes y extraordinarias. Caso contrario, si las expensas extraordinarias las paga el dueño –al no vivir en el edificio- no vienen a las Asambleas y no le importa qué sucede en el consorcio porque ese departamento está destinado para alquilar. Solo se hacen presentes si tienen algún problema interno en la unidad, entonces ahí sí aparece como por arte de magia reclamando con o sin derecho, tal o cual cosa, pero cuando se los convoca, no vienen. Por consiguiente, no estoy en nada de acuerdo con que el inquilino tenga los mismos derechos que los propietarios, que sí queremos lo mejor para el edificio. Me gustaría recibir respuestas a esta opinión para saber si hay otro punto de vista que yo particularmente no lo veo y me lo puedan explicar. Muchas gracias
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Efemérides: El 13 de julio se celebra el Día Nacional de las Telecomunicaciones. |
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Rincón Solidario Mi consulta es sobre los etcétera. Soy propietaria de una unidad en la ciudad de Mar del Plata, administrada por uno de los copropietarios quien vive en Gran Buenos Aires, el cual recibe un honorario mensual, viáticos, etc. Mi consulta es sobre los etc... El Sr. cobra: Gastos de librería (en alguna ocasión nos pasó el gasto por el tonner de su impresora), llamadas telefónicas, gastos de caja de ahorros (a su nombre, no del consorcio). En mi opinión éstos deberían estar a cargo de él mismo, ya que surgen de su actividad "profesional" y no de actos del consorcio. Otros gastos que no entiendo si están bien son: Honorarios de Encargado (Habiendo personal de limpieza por horas) También es mi opinion que alguno de estos 2 servicios está de sobra. El edificio tiene 3 pisos, y 12 UF. La Reunión de Consorcio debería realizarse en la ciudad de MDP, y se realizan en Capital. Por fallecimiento del anterior administrador se realizó una reunión, de la cual fui notificada de forma verbal en mi domicilio por el que ahora es el administrador, quien en esa oportunidad me dio, quiero pensar que por error, mal la dirección a dónde concurrir. Y jamás recibí las fotocopias del Acta de esa Asamblea, a pesar de haberla requerido de forma verbal ya varias veces. Quisiera saber si es que estoy errada en cuanto a los gastos. Si es que es necesario tener un Encargado a nuestro costo cuando no sé cuales son sus funciones, si ni siquiera se ocupa de la limpieza, y cada trabajo que hay que hacer se le paga aparte (por ej. cambio de lámparas). Y
también quiero consultar sobre las actas desde su designación a esta
parte, ¿Cómo debo solicitarlas? ¿Debo apersonarme en su casa y que me
las de en ese momento, carta documento o cómo? Estimada Verónica: La pregunta tiene varios componentes, los que hay que separar para poder establecer una mayor precisión en la respuesta. En primer término, los gastos que el administrador liquida mensualmente al consorcio, tienen que ser única y exclusivamente aquellos que tengan como destinatario al propio consorcio, por lo que se deben excluir gastos originados en la actividad "profesional" o privada del mandatario, como manifiesta la consultante. Al respecto es conveniente que exista un consejo de administración, que además de cumplir una funcion consultiva, también es controlador de la gestión del administrador. La consultante bien puede integrar ese consejo y controlar los gastos mensuales que figuran en las liquidaciones de expensas y eventualmente impugnar aquellos que no son propios del consorcio. En cuanto al encargado, si realiza tareas en partes comunes del edificio y que le son propias de conformidad con la ley 12.981 y el Convenio Colectivo vigente, naturalmente que será el consorcio quien se deba hacer cargo del pago de sueldo y cargas sociales correspondientes, cualquiera sea el encuadramiento escalafonario que revista. Finalmente, en cuanto a las actas de asamblea, todo copropietario tiene derecho a que el administrador le entregue copia certificada de las actas del libro correspondiente, las que serán certificadas por el propio administrador. El sustento legal de lo expuesto en el párrafo anterior, surge del art. 5° del dec. 18.734/49 Les envío un cordial saludo. Juan
Iglesias. --- EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com |
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ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Efemérides: El 16 de julio de 1977 murió en Ginebra (Suiza) el notable psicoanalista Enrique Pichón Riviere, fundador de la Asociación Psicoanalítica Argentina. |
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Rincón Solidario Curso de administrador a distancia Estimados Sres.: Quisiera saber si puedo tomar a distancia, el curso de Administrador de Consorcio. Vivo en San Bernardo, Partido de la Costa e incursiono, desde hace muchos años, en el mercado inmobiliario y en consecuencia dicha actividad me propone la administración de bienes raíces. Con el deseo de ampliar mis conocimientos y desarrollar prolijamente la ejecución administrativa recurro a Uds. A la espera de sus comentarios y/o sugerencias, saludo a Uds. muy atte. Daniel (10/6/2007) Estimado Daniel: Si vivis en San Bernardo no es necesario que tomes un curso de administración de consorcios a distancia. El primer sábado de cada mes en el horario de 15 a 18 horas, la Defensoría del Consorcista, dicta el curso de Administrador de Consorcios en Sta. M. de Oro 15 - entre Av.Chiozza y Av. Costanera. Si es de tu interés podes incluirte en el curso. Espero haber sido de utilidad y, ante cualquier duda, el Rincón Solidario está a tu disposición León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466 en Capital Federal. |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 17 de julio a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Efemérides: El 17 de julio se celebra el Día Nacional del Automovilismo Deportivo. Fue instituido por la ley 25.076 del Ministerio del Interior, en homenaje al único quíntuple Campeón Mundial de Fórmula Uno Internacional, Juan Manuel Fangio, en el aniversario de su muerte. |
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Rincón Solidario ¿Debo pagar las expensas extraordinarias? Estimado Dr. Maldonado: Por motivo de la situación que procederé a comentarle luego, encontré esta dirección para realizar consultas en una sección que se llama Rincón Solidario, en Internet. El hecho acerca del cual le quiero consultar es el siguiente; hace más de 2 años que vivo en un departamento que alquilo a través de una inmobiliaria. No conozco a la propietaria, ni tengo modo alguno de comunicarme con ella que no sea por medio de terceros. En el edificio donde vivo hubo un problema muy grande con el administrador anterior, que acaba de ser removido de sus funciones y además se tuvo que realizar un arreglo de un caño maestro de gas porque podía explotar en cualquier momento. Dados estos hechos, la nueva administración acaba de liquidar expensas, y en el detalle declara ordinarias y extraordinarias. Entonces, mi consulta es la siguiente: ¿yo como inquilina estoy obligada a abonar las expensas extraordinarias, o le corresponden a la dueña? En el contrato de alquiler no aclara ese tema, sino que menciona que debo pagar entre otras cosas las expensas, sin más detalle. Espero haber sido lo suficientemente clara y breve y agradezco cualquier información que pueda proporcionarme. Atentamente. Soledad (6/7/2007) Estimada Soledad: Las expensas comunes se dividen en ordinarias y extraordinarias, según sean las que corresponden al mantenimiento y reparaciones corrientes del edificio o a gastos excepcionales destinados a reparaciones no previstas. Pero ambas son comunes, es decir, a ser asumidas por todos los copropietarios del edificio. Por ello, si en el contrato no se distingue y dice que Ud. como locataria debe asumir el pagos de las "expensas comunes", deberá hacerse cargo de las ordinarias y de las extraordinarias. Esto en principio y de acuerdo a la letra fría del Contrato. Pero en atención a que los gastos extraordinarios hacen más al interés del propietario que al suyo, que está más vinculado al uso normal de los sectores comunes del edificio, parece conveniente y necesario renegociar el Contrato con el propietario en este aspecto. Es muy probable que, fracasando la negociación personal, esto pueda lograrse en la etapa de mediación o, en el peor de los casos, en el juicio que Ud. tiene derecho a promover. Es importante que para todo esto Ud. tome contacto directo con el propietario del departamento, resultando exigible para quien le cobra los alquileres (la inmobiliaria) ya sea como mandataria o gestora de negocios, permitir y facilitar ese contacto. De no ser así, deberá intentar dicho contacto a través del domicilio que el propietario haya constituido en el Contrato, antes de recurrir a otros métodos alternativos. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o al teléfono (15)4169-4574 |
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Rincón Solidario Sobre goteras, jubilados y FONAVI Estimados amigos: Les escribo para realizarles una consulta sobre un problema que me aqueja. Soy propietario de un departamento el cual habito desde hace ya 17 años y, como todo inmueble, por los años ha empezado a tener problemas. En mi caso particular goteras que afectan al vecino del departamento de abajo quien me reclama por una pronta solución. Mi condición de jubilado no me permite actuar con prontitud, situación que mi vecino no comprende. Yo por mi parte he realizado todo lo posible para solucionar este problema, desde cambiar la cañería, cambiar la mochila del baño, cambiar parte de desagüe, usar lo menos posible el agua, etc, etc. pero esto no ha solucionado definitivamente la filtración. Para complicar más el caso, en mi propio baño tengo goteras que provienen del departamento superior. Muchas veces he pensado que quizas la filtraciones que sufre mi vecino de arriba podrían afectar a mi vecino de abajo, pero cómo probarlo -dejando de un lado las posibles causas- quiero centrar mi consulta en las amenazas que mi vecino me realiza cada vez que me reclama sobre las filtraciones: denunciarme ante la policía. Quisiera saber cómo actuar ante una situación de denuncias ya que mi deseo no es causarle molestias a mi vecino pero no estoy en condicione de realizar un cambio de la totalidad de la cañería como él me exige por mi condicion ya mencionada de jubilado. Lo que más me molesta es la manera en que me exige soluciones porque he realizado todo lo posible dentro de mis limitaciones. Bueno, este e-mail se ha vuelto algo largo por ello me despido de ustedes agradeciéndoles las respuestas que brindan y esperando un consejo que me pueda servir. PD: los departamentos son del plan FONAVI, no existe consorcio y este tipo de problemas es muy común entre estos inmuebles Carlos Estimado Carlos: Agradecemos, tanto Pequeñas Noticias como el suscrito, su consulta. Ello nos da la posibilidad de hacer conocer un poco más a la comunidad, las normas que rigen su desenvolvimiento y especialmente el régimen legal consorcial. Pasemos al tema que nos trae a estudio. En primer lugar, veo que Ud. está mezclando muchos temas y, como decía una vieja frase, "muchas manos en un plato hacen mucho garabato". En suma, no vamos a entender nada si no comenzamos por desbrozar el tema. Y empezaré por hablar mal del FONAVI que, ya sé, me odian irremediablemente. Lamentablemente la construcción edilicia "económica" que hubo emprendido en diversas "campañas" el FONAVI -que recuerdo a todos depende del Estado Nacional- es un dispendio de recursos mal utilizados y fuente delictual en razón de los incumplimientos de deberes de funcionarios públicos de sus directivos. Pero lamentablemente, nadie los acusa, nadie los investiga y los gananciosos socios "constructores" siguen cometiendo iniquidades. Porque el construir "barato", no significa "construir mal" y eso es lo que se ha hecho en el FONAVI: se ha construido mal. Y el FONAVI ha colaborado activamente con esta defraudación al erario público: a) utilizando el invento de la "adjudicación" del inmueble a los usuarios por muuuuuuuuucho tiempo, en lugar de otorgárseles la escritura de propiedad en forma rápida. Porque los propietarios del inmueble, si hubiesen tenido la propiedad del mismo rápidamente, podrían haber acusado la RUINA del edificio o, cuanto menos, la existencia de graves vicios constructivos que, inexorablemente, hubiese debido reparar el FONAVI y el CONSTRUCTOR. Pero bueno, la inacción, la falta de reclamos, la ignorancia del art. 1646 del Código Civil, el FONAVI y sus directivos, etc. etc., todo conspira para traer además de las ruinosas construcciones que todos conocemos del fonavi, los gravísimos problemas que hoy tienen los habitantes de esos edificios y barrios. y b) porque el mismo FONAVI o no ha controlado lo construido, o si controló lo hizo MAL o por lo menos deficientemente. Yo jamás he visto una sola demanda de ruina y vicios del FONAVI hacia los constructores de sus edificio. Sí en cambio he visto cómo empresas constructoras se declararon en quiebra y el FONAVI tuvo que hacer intervenir otros constructores para concluir "su" obra). Como lamentablemente la ruina y los vicios prescriben, en primer lugar recomiendo que, teniendo a mano la documentación necesaria para ver las fechas de construcción, de adjudicación y de escrituración (que su carta no aclara), se consulte a un abogado para dictaminar sobre la prescripción y la posibilidad de reclamar al FONAVI y al Constructor -seguramente hoy quebrado y desaparecido- la justa reparación del perjuicio. Así que pasemos al segundo gran tema que toca su misiva: la jubilación. Otra frustración más del gran pueblo argentino. Porque es cierto, la jubilación, aún aumentada por este gobierno, NO ALCANZA para aplicar a cualquier gasto imprevisto u ocasional de importancia. Lamentablemente, el que NO PUDO ahorrar, como la fábula de "la hormiga y la cigarra", hoy es un desamparado más en nuestra comunidad toda y, más aún, en la comunidad consorcial. Y esto viene a cuento porque nuestro justo Código Civil de Velez Sarsfield afirma que el que causa un daño, debe repararlo. Así que, si Ud. causó un daño, lamento comunicarle que, según nuestras normas, debe repararlo íntegramente (origen y consecuencias), sin importar si tiene o no dinero y sí, fijándose en los graves perjuicios (incluso psíquicos) que está causándole a su pobre y sufrido prójimo, a su vecino, que no tiene por qué soportar las penurias que Ud. sufre. Tercer tema: el consorcio. Y si Ud. habla de un edificio, y si habla del FONAVI, me pesa decirle que SÍ EXISTE CONSORCIO. Porque una cosa es si existe o no consorcio y otra diferente es si FUNCIONA O NO. Entonces, en su caso, existe consorcio pero no funciona (cosas distintas entre sí). Depende de Ud., Carlos, que el consorcio FUNCIONE. Para eso, le recomiendo lea y estudie el Reglamento consorcial y exija su cumplimiento: se convoque a asamblea para nombrar administrador, se lo designe, y que el administrador que se designe, administre el consorcio que SÍ existe. Es más, el FONAVI siempre organiza sus "barrios" y edificios bajo el sistema consorcial que regla la Ley 13512. Se lo digo yo, que hube actuado en varios barrios construidos por el FONAVI o por I.V.P.B.A. que es el organismo de la Pcia. de Bs. As. que cumple los mismos fines. Claro que la existencia de un tercero que administre será un poco más caro que lo que supongo es en la actualidad: porque TODOS los copropietarios deberán pagar expensas comunes. Pero tenga en cuenta que las "expensas comunes", en realidad son el prorrateo de los gastos que SE TIENEN que realizar: cumplimiento de leyes (por ascensores, por tanques de agua, por frentes de edificios, pago de cargas sociales, mantenimiento y mejora edilicia, limpieza, reparación de caños cañerías, etc. y no se olvide de los honorarios del administrador). Como ve, todos gastos que son útiles para TODOS: para los consorcistas, para la comunidad toda y para la ciudad donde TODOS VIVIMOS. Y ahora, pasemos a otro asunto que trae a colación: el de los caños, que seguramente son la fuente de las filtraciones que alude su misiva. La primera tarea que le recomiendo hacer es estudiar cuidadosamente el Reglamento de copropiedad y administración del edificio. Porque en el Reglamento Ud. podrá ver y entender que hay caños "comunes" y caños "propios" (por oposición a comunes). Es decir, caños que son propiedad DEL consorcio y caños cuya propiedad son atribuidos exclusivamente al propietario de cada unidad funcional. Claro, de lo expuesto precedentemente surge que la reparación de las filtraciones de los caños "comunes" está a cargo del CONSORCIO todo y no del propietario. A la inversa, los caños "propios" o cuya propiedad se atribuye el propietario de la unidad funcional a la cual sirven, deben ser reparados exclusivamente por su dueño: el propietario de la unidad funcional a la cual sirven (perdón por la redundancia pero lo es al efecto de aclarar el tema). Y en ese caso, también el propietario de los caños causantes del daño será el que tenga que reparar las consecuencias dañosas provocadas: el cielorraso del piso de abajo, la pintura, los pisos dañados, y cuanto más sea consecuencia inmediata de la filtracion líquida (esta enumeración es meramente ejemplificativa, y no taxativa). Lo mismo ocurre cuando las filtraciones (y me refiero a un caso donde tuve que intervenir) ocurren porque la constructora del FONAVI no impermeabilizó correctamente la carpeta, colocando la cerámica arriba y directamente del hormigon. Eso también es un vicio de construcción y lo remito a lo que escribí arriba al respecto. Claro que si el plazo para reclamar la ruina y vicios ya ha vencido, entonces le corresponde AL CONSORCIO hacerse cargo de lo que "se olvidó" de reclamar en tiempo oportuno. Así que, mi estimado Carlos, si los caños no son suyos, si lo afectado no es suyo, entonces que los repare el dueño: el consorcio que, como ya vimos, SÍ existe aunque no funciona y así su jubilación, seguramente, servirá un poco más para vivir que para gastar en reparaciones. Pero será su deber exigir ello. Además, recuerde que el sistema de la vida consorcial, es un sistema de ayuda mutua, recíproca, el célebre "hoy por mí y mañana por tí", y donde todos los co-propietarios habitan el mismo edificio y dependen unos de otros. Y donde ninguno está legitimado para causar daño a otro. Casi, casi, como en la vida real ¿no? Esperando haberle dado por lo menos alguna somera idea del tema, lo saluda atentamente, Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina. |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales... ....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Rincón Solidario De mi mayor consideración: Me dirijo a Ud. a los efectos de realizarle la siguiente consulta: El edificio de la calle Víctor Hugo 5..., es administrado por el Contador M.... Al abonar las expensas mensuales, me extiende un "Recibo de expensas comunes", sin número, con una firma sin aclaración, que no es la suya y un sello rectangular en un ángulo con la siguiente leyenda "ESTUDIO M... - Moliere ... - ... - RPA Nº 4... - CUIT 20-........-7". He averiguado, mediante una nota que le envié, que dicha firma corresponde a la Sra. N..., esposa del Sr. M..., según sus dichos. Por otra parte poseo la firma original de este señor en un mensaje que el me enviara. Mis inquietudes son: ¿Tiene validez este recibo?, porque aparentemente la Sra. S... no tiene habilitación del RPA y según el inoperante Consejo de Administración, no figura como empleada de la Administración. La firma en todo recibo, ¿no debe poseer la aclaración de quién es el que firma? En caso de reclamo por parte de este administrador o quien lo reemplace, este recibo tiene validez jurídica? ¿Qué proceder me aconsejan? Saluda a Ud. con la consideración más distinguida. Enrique (8/6/2007) Estimado lector Enrique: El tema lo hemos tratado en oportunidad de abordar la consulta que respondiéramos desde el Rincón Solidario en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 265 del 26/07/2005 al que nos remitimos en honor a la brevedad. Asimismo, el que se encuentre firmado el recibo por un tercero, puede significarle un problema al deudor (en éste caso el copropietario obligado al pago) si no es reconocido por el acreedor (en el supuesto el representante legal del Consorcio, es decir el Administrador) (ver también nota en la publicación Hola Servicios, Nº 56 de marzo de 2007).- Sin duda, que lo que corresponde es que el mandatario firme por sí el recibo de expensas, aunque si bien no es su obligación que aclare su firma, pues se sobreentiende que quien emite dicho documento es el facultado para hacerlo, en la práctica lo óptimo es que así lo haga.- La validez jurídica está dada, como ya dijimos, por el reconocimiento o será objeto de prueba en un hipotético litigio judicial en el que se discuta el pago y su causa. Allí, también se podrán aportar distintas pruebas, como ser otros recibos firmados por la misma persona en ocasión de abonar distintos períodos de liquidaciones de expensas o los que obraren en poder de otros copropietarios con igual firma; las constancias que existan en los resúmenes de cuenta por unidad extendidos por el administrador en los que conste como pagado el período cuyo recibo se desconoce y, obviamente, peritajes caligráficos que se requieran en oportunidad de ofrecer medios probatorios.- En
lo que respecta a la conducta a seguir, diremos, en primera medida, que se
comunique con el Administrador del inmueble a los fines de imponerlo de su
observación, para que éste adopte otro temperamento, vale decir,
comience a firmar los recibos de los pagos que recibe en su carácter.- Esperando haber satisfecho su inquietud, hago propicia la ocasión para saludarlo a Ud. y a los suscriptores de PN, con distinguida atención.- Dr.
Jorge Resqui Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al
mes
de Julio/2007, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Rincón Solidario Señores editores de Pequeñas Noticias: acabo de conocer su publicación en un día casi trágico. Vivo en La Plata y me domicilio en la dirección del epígrafe, Barrio Aeropuerto. Tenemos bomba de suministro de agua potable propia; con el transcurso del tiempo y ante el cambio de los moradores con poco conocimiento y ante la problemática socioeconómica se intercaló la calidad de moradores en los consorcios, en los cuales por no estar consituido el mismo en forma legal y ante la inseguridad reinante tenemos casos de intrusión, estos no pagan las expensas ocacionando perjuicio a los consorcitas que sí lo realizan. Mi pregunta es la siguiente, de ser Uds. tan amables ¿podrían enviarme por mail, la ley de consorcios y darme un camino viable de cómo manejar la situación, ya que últimamente una mujer que maneja la bomba de agua sin previo consenso de los consorcitas corta el suministro de agua potable ¿no es delito? Desde ya muchas gracias por la deferencia de su atencion. Elena. Estimada Elena: Primero: en el sitio de Pequeñas Noticias, www.pequenasnoticias.com.ar, podrá encontrar a la izquierda de la pantalla principal la opción de "legislación" donde podrá encontrar, además de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, toda otra norma relacionada con la actividad de gran utilidad para los que administramos consorcios o para toda persona interesada en el tema. Segundo: no me queda bien claro a qué se refiere con que el Consorcio no está constituido en forma legal, ¿no está subdividido en propiedad horizontal? o ¿sí lo está, pero nadie tiene ni se respeta el Reglamento de Copropiedad y Administración? Le solicito nos aclare un poco la situación legal del edificio para que alguno de los abogados que colabora con el Rincón Solidario pueda orientarla en el tema. Gracias por escribir, exitos. Sebastián
Hutler Wolkowicz --- El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar |
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Rincón Solidario Desearía conocer cómo debo hacer el examen preocupacional a una empleado que está registrada como "jornalizada" no más de 18 hs. semanales que realiza labores de limpieza en un Consorcio en Santa Teresita. ¿Debo informarme en la ART o Vds. me lo pueden hacer conocer a mi mail o bien en el próximo número de Pequeñas Noticias? Muchas gracias. Aldo (11/6/2007) Estimado Sr. Aldo: La norma no diferencia personal jornalizado de mensualizado en lo que al contenido del examen preocupacional se refiere. Sí señala que debe efectuarse acorde al tipo de trabajo que efectuará el trabajador. Por otra parte, el examen preocupacional para un empleado que ya está trabajando no puede efectuarse pues dejaría de ser preocupacional. Muchos Consorcios o Administraciones requieren este examen en este tipo de situaciones. En estos casos el problema que se plantea, independientemente de no cumplir con la norma legal, es ¿qué hacer si del resultado del preocupacional surge que el trabajador no es apto y está trabajando? Lo que se suele aconsejar en estas situaciones es hacer un examen periódico con el contenido de un preocupacional; pero lo más recomendable es hacer el preocupacional antes del inicio del alta temprana como exige la norma legal. Estos exámenes pueden efectuarse en cualquier clínica laboral o empresa de medicina laboral; estos exámenes siempre deben estar firmados por un médico especializado en medicina laboral con matrícula habilitante. En el caso que el trabajador no estuviera trabajando, y en especial para el tipo de trabajo comentado el contenido básico de un examen preocupacional es el siguiente: Examen clínico completo Medición de agudeza visual cercana y lejana Exámenes de laboratorio: Glucemia – Uremia – Hemograma completo – Eritrosedimentación – Reacción para Chagas - Orina completa Rx de tórax - Rx de columna lumbosacra (frente y perfil) Electrocardiograma informado por médico cardiólogo Un salduo cordial. Alfredo
López Cattaneo --- El Ing. Alfredo López Cattaneo es ingeniero especialista en medicina laboral, higiene, seguridad, incendio y responsabilidad civil en el ámbito de los consorcios. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a mlaboral@sgesa.com.ar o llamarlo a los teléfonos 4829-1186 o 4829-1188 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Argentina). |
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Rincón Solidario Quisiera hacer la siguiente consulta: en el edificio donde vivo no se permite ingresar al ascensor con bicicletas, ¿es posible esta medida? y de existir algún lugar físico para guardarlas ¿se debería llamar a asamblea para que todos los propietarios acepten dejar allí las bicicletas?. Agradeciendo su respuesta, los saludo atte. Alicia (5/6/2007) Estimada Alicia: En primer lugar, el uso de cosas y espacios comunes es libre para todos los propietarios, pero no se debe incomodar a nadie. Ese es el principio general. En segundo lugar, Vd. debe averiguar si la prohibición a que hace referencia emana de una decisión de asamblea, o no. Hay Consorcios que tienen un "Reglamento Interno" para ese tipo de disposiciones, (que no hay que confundir con el "Reglamento de Copropiedad y Administración"). Por lo demás, lo conveniente es solicitarle al administrador llamar a asamblea con ese punto de orden del día, determinando, además, según el caso, la obligación o no de usar para las bicicletas un espacio determinado. En principio no se requerirían mayorías agravadas para decidir dicho tema en Asamblea, pero ello dependerá de cada Reglamento de Copropiedad y Administración. Cordialmente, Dra.
Victoria Loisi --- La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C" |
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Correo de Lectores Quisiera hacerles la siguiente pregunta: El consorcio de un edificio desea contratar a una trabajadora jornalizada por dos días semanales en un plazo de 4 hs. en total, 1) ¿Es necesario efectuar aportes previsionales? 2) ¿Cual sería la remuneración que le correspondería conforme escalas SUTERH? 3) ¿Cómo debería calcularse el aguinaldo que le correspondería de contratarla en la fecha? ¡Muchas gracias por su orientación! Estela (02/07/2007) Estimada Estela, antes que nada la definición de un trabajador jornalizado según el Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 artículo 7 inciso p) dice al respecto: "Son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio. A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias..." y sigue diciendo la forma de calcular el valor aunque ahora las nuevas escalas lo modificaron y el valor de una hora para el mes de junio es de $11.58, para julio/2007 será de $12.16 y para agosto/2007 será de $13.01. A este trabajador se le deben realizar todos los aportes teniendo en cuenta que para poder ser beneficiario de la obra social deberá aportar sobre 3 MOPRES ($240) como mínimo. Con respecto al aguinaldo se le deberá pagar el proporcional por el tiempo trabajado. Si hubiese trabajador durante los 6 meses del año 2007, se debería tomar el mejor sueldo del semestre y dividirlo por 2, luego multiplicarlo por 6 meses (los trabajados) y luego dividirlo por 6 (la cantidad de meses del semestre). Si solo trabajó durante un mes se le deberá pagar el proporcional por ese mes trabajado, o sea ese mes dividido 2 por 1 mes trabajado y dividido por los 6 meses del semestre. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Leyendo vuestra página vi que un ítem de descuentos jubilatorios decía que se le seguirá descontando el 5% al empleado que eligió el régimen privado y en realidad la ley dice 7% para el privado y 11% para el del estado. Es para que lo modifiquen, por eso solo les escribo el 5% ESTA MAL. GRACIAS y ADIOS. B. (30/06/2007) Estimado B., no hay problemas de corregir el error que vos mencionas pero tené en cuenta que tenemos publicados en nuestro sitio 323 boletines desde el 2 de diciembre de 1999 hasta el 20 de junio de 2007. Durante varios períodos el trabajador debía aportar el 5% de su sueldo bruto para la jubilación y posteriormente, varias prórrogas mediantes, ese 5% se transformó en 7% y es como sigue hasta la fecha. Es probable que hayas leído alguna nota o comentario bastante viejos (de ser así, era lo que pasaba en ese momento) o, de lo contrario, decinos en qué nota lo leíste y de qué fecha era para corregirlo. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Soy administrador de un consorcio que posee una empleada de más de 59 años de edad y 24 años de antigüedad. Los aportes son de este empleo y no posee aportes anteriores a la Jubilación de Reparto. Al cumplir los 59 años, le envié una carta documento intimándola a iniciar los trámites jubilatorios según el Art. 252 de la LCT. Después de 8 meses, me rechaza la Carta Documento enviada por no reunir los requisitos (años de aporte). Pregunto: ¿es así?. En caso de ser acertado su planteo, hasta cuándo se le debe conservar su puesto de trabajo. Les agradezco vuestra experiencia y asesoramiento. Atentamente JLF (30/06/2007) Estimado JLF, antes que nada debo aclararte que no soy abogada por lo cual desde ya te aconsejo hacerle una consulta a un profesional especializado en el tema para que no te queden dudas sobre tu caso en particular. Solo trataré de pensar en "voz alta" porque no entiendo muy bien el tema o, mejor dicho, me haré preguntas en voz alta para poderlas compartir con vos. ¿Por qué esperó 8 meses para contestar la carta documento y decir que faltaban requisitos? ¿Cuando vos intimaste a la trabajadora para que iniciara sus trámites, no cumplía con todos los requisitos? ¿Averiguaste en el ANSES cuál es la situación real o está documentado cuáles son los requisitos que no se cumplen? Después de obtener estas respuestas, deberías consultar con un profesional para ahorrarte futuros problemas. Un saludo. MFL |
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Correo de Lectores Antes de bajar la Versión 28 quiero hacer una copia de seguridad, pero me la baja en sistema Winramp y cuando quiero convertirla me pide código de seguridad o clave. No sé cómo hacer la copia de seguridad. Nosotros somos un consorcio que se autoadminsitra y yo hice el curso de sueldo con Fabiana. Gracias. Ricardo P. (26/06/2007) Estimado Ricardo, me parece que te estás complicando. El SIAp permite hacer la copia de seguridad de manera automática, solo deberás elegir el lugar dónde hacer la copia. Ingresá al SIAP y luego andá al menún "Archivo". Seleccioná la opción "Respaldo de información" y en "Tipo de Respaldo" elegí "Todo el sistema", luego indicá el lugar físico donde querés guardarlo y listo, se hace de manera automática. Espero puedas realizarlo porque es muy conveniente antes de instalar una nueva versión. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores Leo vuestro informe del Boletín Nº 323 y entro en una duda o se liquida la doceava parte de las retribuciones percibidas en el semestre, o se abona el 50% de la mayor remuneración mensual del semestre. Me parece lo más justo abonar la doceava parte del semestre y NO EL 50% DE LA MAYOR REMUNERACION MENSUAL; porque en este caso ocurre que muchos obreros realizan suplencias extraordinarias durante el período vacacional y eso como es ocasional hace que en determinados meses del semestre se produzcan picos muy altos no constantes. Aguardo respuesta. Muy agradecido por los Boletines. Angel L. (25/06/2007) Estimado Angel, si bien es lógico tu razonamiento la Ley 23.041 (publicada en el Boletín Oficial del 04 de enero de 1984, Nº 25335) fue la que modificó la forma de calcular el aguinaldo y dice lo que vos mismo transcribís (Art. 1º): "El sueldo anual complementario en la actividad privada, Administración Pública Central y descentralizada, empresas del Estado, empresas mixtas y empresas de propiedad del Estado, será pagado sobre el cálculo del 50 % de la mayor remuneración mensual devengada por todo concepto dentro de los semestres que culminan en los meses de junio y diciembre de cada año". Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores El nuevo sistema de claves fiscales Tengo una consulta respecto del nuevo sistema de la AFIP: Somos un consorcio que desde hace 5 años se autoadministra bajo el sistema de autogestión, mediante su Consejo de Administración, aprobado por Asamblea Extraordinaria. Damos cumplimiento a todas las normas y reglamentaciones, entre otras, presentando y pagando el Formulario 931, todos los días 15 de cada mes teniendo como referencia el numero de CUIT del consorcio. La duda es: qué debemos hacer ahora que es necesaria la clave fiscal del administrador. Por favor solicitamos nos respondan a la brevedad. ¡Desde ya muchas gracias! Silvia (23/06/2007) Estimada Silvia, en el boletín pasado, el Nº 323 del día 20 d junio de 2006, la contadora Viviana Grinberg, escribió una nota llamada "El nuevo sistema de Clave Fiscal" donde explica lo que hay que hacer para poder confeccionar los futuros Formularios 931 y, sobre todo, la presentación del mismo por Internet. Antes de que leas la nota, te adelanto que el representante legal del consorcio –aunque se autoadministren deben tener un representante legal- deberá presentarse en la Agencia de la AFIP que le corresponda al representante y con la documentación (acta de designación –original y fotocopia-, DNI –original y fotocopia-, y un servicio del consorcio –original y fotocopia) deberá solicitar que asocien el edificio que administra a su propio CUIT y a su propia clave fiscal. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 324 (2º edición) Fecha de publicación: 4 de julio de 2007 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 - Móvil: (15)5248-3906 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita de Pequeñas Noticias |
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La
CAPHyAI y los CCT
Aseguró que durante las deliberaciones realizaron
consultas y reuniones con sus asociados 
Leg.
Guillermo Smith
Todavía
sin reglamentar
4º
Jornada Nacional de Profesionales de PH
Resolución
2159/AFIP
Gran
Sorteo 
Relaciones
laborales
Consorcios
de propietarios
Pequeñas
Noticias
Gran
Sorteo
Dr.
Guillermo Smith
Gustavo
Karcher
Contesta
el
Dr. Juan
Iglesias
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el Cr.
Sebastián H. Wolkowicz
Contesta
el Ing.
Alfredo López Cattaneo
Contesta
la Dra.
Victoria Loisi
Miembro
de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)