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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 1 de Agosto de 2007 - Nº: 326 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número |
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Federación Argentina de Consorcios El 4 de julio
pasado la Federación Argentina de Consorcios realizó una presentación
ante la Organización Internacional de Trabajo para participar de las
convenciones colectivas del sector representando a la parte empleadora [BPN-01/08/07] La Federación Argentina de Consorcios (FAC) recibió una rápida y formal respuesta a la presentación que hizo el 4 de julio ante la Organización Internacional del Trabajo (OIT) para poder participar de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo con el Sindicato Único de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (SUTERH). En una conferencia de prensa, realizada el 19 de julio en la Sala Cabezas del Congreso de la Nación, la vicepresidenta de la FAC y presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), Sra. Alicia Giménez, leyó la respuesta que la OIT le hizo llegar a la federación a través de un mail en el que expresó: "Señor Presidente he recibido su comunicación de fecha 4 de julio de 2007 denunciando la imposibilidad de participar de la negociación colectiva del sector en su calidad de empleador. Aprovecho la oportunidad para reiterarle mi testimonio de mi más atenta consideración".
Según ella, esta respuesta es muy importante: "ojalá que con esto nos empiecen a mirar de otra manera porque en Argentina tenemos los caminos cerrados y no podemos llegar a la vía judicial". El presidente de la FAC, Dr. Marcos Bergenfeld, subrayó que el objetivo fundamental es poder defender los derechos de los consorcistas en su calidad de empleadores: "con esta presentación hemos llegado a la conclusión de que tenemos un derecho consagrado por una ley a nivel mundial desde hace casi 60 años". Por otra parte, resaltó que para no entrar en política esperaron para presentar su recurso a que la candidata a presidente, Cristina Fernández de Kirchner, "se fuese de Ginebra. No queríamos que se cruzase nuestro pedido con su viaje y que los medios de comunicación le preguntaran sobre este tema. Esto es extremadamente importante en nuestro camino de tratar de evitar confrontaciones inútiles". Al mismo tiempo, aseguró que la primera dama cometió un error cuando manifestó que "lo justo es que se dividan las utilidades entre los empleadores y los obreros o empleados. La pregunta que le vamos a hacer es cuál es la utilidad a repartir de los consorcios". El Dr. Bergenfeld evaluó que a partir de esta respuesta el Ministerio de Trabajo quedó enfrentado a los organismos técnicos de la OIT y que en nombre de la República Argentina tendrán que explicar cuáles son los motivos por los que no los aceptan en la mesa de negociaciones. Según él, desde la OIT les adelantaron que en el mes de septiembre van a hacer una reunión especial en Ginebra para tratar este tema y, en caso de ser necesario, un grupo de representantes de la FAC va a viajar para poder plantearles su reclamo.
Mientras tanto, aclaró que en el ínterin su equipo "va a continuar trabajando para ver cómo se puede dar vuelta esta situación en los tribunales argentinos porque esto es una vergüenza en el mundo". ¿Por qué la OIT? El Dr. Félix Pazo, secretario de la FAC, explicó que decidieron hacer una presentación en la OIT porque "lamentablemente, en nuestro país los caminos jurídicos son demasiados lentos y parecen interminables". "Hemos acudido a un organismo internacional en donde hay una ley que es de valor superior a la Constitución argentina y que determina que en las convenciones colectivas de trabajo tienen tanto derecho los empleadores como los empleados", destacó. Según él, las base de su presentación en la OIT se apoya en el Derecho de Comunicación de las resoluciones del 17 de junio de 1948 que entraron en vigencia el 4 de julio de 1950 y que para los abogados que representan a la FAC "es inapelable e inamovible porque la han aceptado 172 países y no se puede soslayar". El Dr. Pazo argumentó que esta norma tiene un articulado del 1 al 21 que pone en pie de igualdad a los trabajadores y a los empleadores teniendo en cuenta que el empleador es el que paga y el trabajador el que recibe un sueldo. "No tenemos ningún problema con los trabajadores, esto se ha politizado y nosotros lo vamos a esquivar. Vamos a hablar de derecho y nada más. El que paga tiene absoluta prioridad para estar sentado en la mesa paritaria y todo aquel que se oponga antes o después tendrá que responder ante la justicia por haber ocupado un lugar que no le pertenecía", advirtió el Dr. Pazo. Su planteo se basa en que los propietarios son los legítimos empleadores y que los administradores prácticamente han usurpado y causado graves e irreparables perjuicios de los que se deberán hacer cargo. Por
su parte, el Dr. Jorge Marcelo Terzano (tesorero de la FAC), denunció que
es el ejercicio del gobierno el que hace que las personas prostituyan los
derechos constitucionales y que su reclamo no pueda llegar a la vía
judicial: "lamentablemente, aquellos que vienen ejerciendo el
gobierno hace 4 años le es útil y funcional que el SUTERH les acerque
votos. Mientras esté en ejercicio este gobierno la vía administrativa es
la que nos está impidiendo llegar a la Justicia". |
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Efemérides
consorciales:
el 7/08/2005 la
Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) eligió a la
nueva comisión directiva responsable de conducir a la entidad hasta junio
de 2008. |
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La FAC en Argentina La Federación
Argentina de Consorcios siente que en la Argentina nadie escucha sus
reclamos [BPN-01/08/07] La sensación de las autoridades de la Federación Argentina de Consorcios (FAC) es que en la Argentina cada puerta que tocan está cerrada. A pesar de sus reiterados pedidos en los más diversos ámbitos, el Ministerio de Trabajo no les otorga la personería gremial y no les permite participar de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH)
"Hemos acudido a la Justicia con 42 amparos y todos nos fueron rechazados", destacó el presidente de la FAC, Dr. Marcos Bergenfeld, durante la conferencia de prensa del jueves 19 de julio y en la que informaron que recibieron una respuesta a la presentación que le hicieron a la Organización Internacional del Trabajo (OIT) <ver nota>. Según el Dr. Jorge Terzano, los amparos fueron rechazados por motivos no idóneos y explicó que por el momento están imposibilitados de avanzar a la vía judicial debido a que aún no se cerró la vía administrativa. "Por ser una ONG no estamos en condiciones de pagar solicitadas como nos vienen contestando aquellos que sí disponen del dinero de los copropietarios. Tampoco podemos contratar grandes estudios de abogados, tenemos que manejarnos con los de nuestra entidad. No podemos hacer banquetes, congresos en Mar del Plata y menos depositar millones de dólares en el Banco Patricios porque no está a nuestro alcance", destacó el Dr. Bergenfeld. "No está a la altura de las circunstancias" Durante la conferencia, recordaron que al presidente Néstor Kirchner le solicitaron audiencia el 29 de noviembre del 2005 y el 8 de noviembre de 2006 y no los recibió. En la primera oportunidad, fueron derivados al ministro de trabajo, Dr. Carlos Tomada, quien tampoco los recibió y en la segunda, a la Secretaría Legal y Técnica del Ministerio de Economía.
Según el Dr. Bergenfeld, el señor ministro de trabajo es un obstáculo: "es un individuo que no está a la altura de las circunstancias. Él es quien nos viene cerrando las puertas constantemente y el que no nos recibe. Recibe a cualquier cantidad de personas y gremios menos a los que representamos a los consorcistas. No solo que no nos recibe sino que además no acepta que tengamos representación gremial". La FAC también quiso reunirse con la senadora Cristina Fernández de Kirchner. Le pidieron una entrevista el 26 de diciembre de 2006 y el 7 de junio de 2007. La respuesta fue –hasta el día de hoy- que se está estudiando la posibilidad de que la primera dama reciba a los representantes de los consorcios. A la persona que más audiencias le solicitaron es al Dr. Tomada. Le pidieron audiencia el 4 de enero y el 11 de abril de este año y según ellos tienen registrados otros 20 pedidos formales de una entrevista que tampoco se les fue concedida. Por otra parte, también realizaron una presentación de 80 páginas al defensor del pueblo de la Nación el 26 de abril de 2006. "Este es otro de los organismos que tendría que estar defendiéndonos pero tampoco nos recibió", destacó el presidente de la FAC. Al mismo tiempo, advirtió que antes de las elecciones que consagraron a Mauricio Macri como nuevo jefe de Gobierno de la Ciudad, también le pidieron una reunión a la vice jefa de Gobierno, quien todavía no les contestó. "Este es
el vía crucis que venimos haciendo en busca de ocupar nuestro
lugar", resumió el Dr. Bergenfeld. |
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Efemérides consorciales: el 11/08/2005 el Gobierno nacional anunció la construcción de 300 mil casas en todo el país. |
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Filial Mar del Plata UCRA no tiene
más su filial de Mar del Plata [BPN-01/08/07] La Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) ya no tiene su filial en Mar del Plata. Así lo informó en una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias la que durante dos años fue presidenta de UCRA en esa ciudad, Sra. Ana María Huerta. En diálogo con el medio, explicó que debieron conformar una entidad independiente a pedido de la presidenta general, Sra. Alicia Giménez, y por no coincidir en algunas de las ideas que querían llevar adelante a partir de la creación de la Federación Argentina de Consorcios (FAC). "El año pasado, antes de julio, la Sra. Giménez me pidió que dejáramos de ser filial de UCRA y que obtuviéramos personería jurídica aunque yo no estaba de acuerdo", destacó Huerta. Subrayó que la idea de ellos era que dejaran de ser filial de UCRA, sacaran personería jurídica y pasaran a ser una filial de la FAC. "Hicimos lo que ellos quisieron, sacamos personería jurídica y ahorramos la mayor cantidad de gastos porque todo el trabajo lo hacía yo. Se hizo todo bien. Después que hicimos todo esto, como no quisimos ingresar a la federación hasta tanto no tuviéramos las cosas como correspondían, nos dijeron que no podíamos usar el nombre UCRA", destacó. Argumentó que tomaron la decisión de no formar parte de la FAC porque tanto ella como la comisión directiva y su asesor legal entendían que "no se podía ser filial de una federación".
Al mismo tiempo, advirtió que cuando les dijeron que querían ver los papeles de la federación para analizar qué hacer "nunca nos mandaron nada". Recordó que en una oportunidad cuando las autoridades de la FAC viajaron a la ciudad de Mar del Plata nuevamente les pidieron ver el estatuto para conocer cómo se había conformado y "nos dijeron que en ese momento no lo tenían. Ahí empezaron los problemas". Hay que escuchar a todos La Sra. Huerta desmintió terminantemente que la entidad que representa esté en connivencia con el Sindicato Único de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) y que el quiebre con UCRA haya sido a consecuencia de esa idea. Explicó que en uno de los encuentros periódicos que organizaron se trató el tema "Las obligaciones de los administradores y de los encargados" y que para exponer se invitó a disertar y responder preguntas del público tanto a representantes de la cámara de administradores como del sindicato. Cuando la Sra. Alicia Giménez se enteró "dos días antes me dijo que tenía que levantar la charla porque no podía estar con los encargados". Aclaró que el objetivo de los encuentros es que los consorcistas puedan recibir respuestas a sus preguntas y dudas directamente de los diferentes actores de la comunidad consorcial. "Nosotros creemos que hay que dialogar con todos, el hecho de tener conversaciones con los encargados o los administradores no significa nada. Yo personalmente voy a seguir defendiendo a los consorcistas porque esa es mi línea de pensamiento", resaltó. Hay que evitar los personalismos "Necesitamos sacarnos los personalismos y tratar de trabajar por el bien común", reflexionó la presidenta de UCRA Mar del Plata, aclarando que no quiere que a partir de estas declaraciones se "genere una polémica de malestares. Acá lo que tenemos que hacer es unirnos". Según ella, se debería armar algo a nivel nacional donde estén todas las asociaciones del país, debido a que considera que una federación argentina tendría que conformarse con asociaciones de consorcistas pero "no simplemente con tres o cuatro porque en definitiva van a tratar de mandar ellos". "La filial se creó por Resqui Pizarro" La Sra. Huerta manifestó que su tarea comenzó con el Dr. Resqui Pizarro, "la filial se creó por él. Él fue el que siempre me acompañó. En su momento tuve que separarme porque ella seguía siendo la presidenta y uno dependía de lo que se hacía en Buenos Aires". Cuando Pequeñas
Noticias le preguntó si retomaría el contacto con el ahora
coordinador de Reafirmación por los Derechos del Consorcista (ReDeCo)
UCRA línea fundadora, sostuvo: "yo lo sigo respetando porque
a mí siempre me alentó y me hizo seguir en todo esto pese a las
oposiciones". |
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Efemérides consorciales: el 14/08/2006 se realizó el Tercer Encuentro de los Profesionales de la Propiedad Horizontal en la Universidad Tecnológica Nacional. |
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Modificación de la Ley 13.512 APROPHMAR
presentó su propuesta al asesor de la Diputada Stella Maris Córdoba para
modificar la Ley 13.512 [BPN-01/08/07] La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (APROPHMAR) presentó al asesor de la diputada nacional Stella Maris Córdoba (Frente para la Victoria), Dr. Fernando De Gregorio, su propuesta al trabajo que está realizando la legisladora para reformular a fondo la añeja Ley 13.512. "Básicamente el sentido de nuestro aporte es terminar con el paternalismo, que cada propietario se preocupe por su patrimonio y asuma sus responsabilidades", destacó el presidente de la entidad marplatense, Miguel Ángel Fernández, en uno de los fundamentos de esta iniciativa. El objetivo de APROPHMAR es "concluir con la hegemonía -ya sea de los que no hacen ni dejan hacer con cualquier pretexto válido o no- de los administradores, encargados, consejo de propietarios y todo aquello que se oponga a una honesta y simple convivencia en el consorcio". Según informó a este medio el Sr. Fernández, este proyecto tuvo en cuenta algunos de los conceptos ya trabajados por el Dr. Horacio Usandizaga en 1999, 2001 y 2003 y por el profesor Hernán Racciatti, en oportunidad de las XIV Jornadas de Derecho Civil en Tucumán. Algunas de las modificaciones que impulsa son que se eliminen "las mayorías" debido a que para él, en la práctica, "después de casi sesenta años de vigencia de la Ley 13512, se ha demostrado, fehacientemente, la imposibilidad de lograrlas. Esto ha dado lugar a innumerables conflictos que, en la mayoría de los casos, sólo sirvieron para fomentar la industria del juicio". Un seguro de caución De incorporarse sus propuestas al proyecto, el administrador deberá tener un seguro de caución a nombre del consorcio para el caso de una mala administración con perjuicio económico para el consorcio. Además, en uno de los puntos, advirtieron que es necesario que se amplíe "el derecho del propietario a accionar judicialmente contra el administrador por los perjuicios que ocasione su mala administración". Por otra parte, buscan que se prohíba expresamente que los administradores realicen cualquier tipo de financiación, tanto a deudores atrasados en el pago de expensas como de descubierto que se produzca en la cuenta corriente del consorcio, el que deberá ser titular exclusivo de ésta, firmando los cheques, libranzas y/o cualquier documento que implique salida de dinero. En cuanto al orden del día, la idea es que ésta no pueda ser decidida solo por el administrador sino que debe ser consensuada con el Consejo de Propietarios y tomando en cuenta cualquier sugerencia que reciba de ellos a tal fin. Un 20% menos Otro de los cambios que impulsan es que quienes cumplan funciones dentro del consejo de propietarios se vean beneficiados "con la quita del 20% del pago de sus expensas como retribución y estímulo por sus tareas, lo que no obsta para que, si así lo decidan, sean ad-honorem". En su propuesta al proyecto, aclaran que este consejo será designado en asamblea por mayoría simple y su mandato y el del administrador durará un año, a cuyo término, serán renovados o removidos de acuerdo a su desempeño. A las reuniones de este consejo podrán concurrir todos aquellos propietarios que lo soliciten pero no tendrán voz ni voto. Las sanciones En caso de que cualquiera de los propietarios u ocupantes violen alguna de las normas del artículo 17 –destinar las unidades a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, perturbar con ruidos molestos la normal convivencia vecinal, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales - el administrador o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y, acreditada en juicio sumario la trasgresión, se impondrá al culpable "pena de arresto de hasta veinte días o multa en beneficio del fisco, que podrá llegar a ser equivalente a cinco veces el monto devengado por la unidad en materia de expensas comunes en el mes anterior al de la aplicación de la sanción". El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública. Al mismo tiempo, si el infractor fuere un ocupante, no propietario, podrá ser desalojado por la fuerza pública, en caso de reincidencia. El encargado En cuanto a los encargados, destacaron que la relación entre los propietarios y los trabajadores deberá ser correcta y equitativa. Otra de las ideas es que se regulen los servicios que usufructa en su unidad, acorde a su grupo familiar y que las horas extras no sean un beneficio adquirido, "se adoptarán con la aprobación del Consejo de Propietarios y acorde a las necesidades del consorcio". Expensas modelo En cuanto a la liquidación de las expensas, quieren que se fije un modelo tipo en la que se anoten con claridad y precisión todos los rubros contables, evitando cualquier tipo de duda para que los propietarios puedan entender fácilmente qué se les cobra y por qué. En la
liquidación deberían figurar: gastos administrativos, sueldos,
administración, vigilancia, impuestos, aportes y contribuciones, seguros,
servicios, refacciones y reparaciones, datos de las unidades (piso y
unidad, titular, porcentual, gastos, saldo anterior y actual, etc.),
estado contable, ingresos y los egresos que hubiere. |
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Efemérides consorciales: el 16/08/2006 el Gobierno nacional anunció un plan de viviendas para dinamizar y facilitar el crédito hipotecario a los inquilinos. |
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CACCyC El presidente
de CACCyC, Dr. Samuel Knopoff, argumentó que el presidente de la CAPHyAI
dio explicaciones sobre la firma del último CCT porque se siente invadido
por alguna culpa al aprobar el convenio [BPN-01/08/07] El presidente de la Comisión Argentina de Consorcios Consorcistas y Copropietarios (CACCyC) y de FEDECO, Dr. Samuel Knopoff, consideró que el presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Lic. Horacio Bielli, "parece haber sentido la necesidad de dar explicaciones del porqué firmó el último Convenio Colectivo de Trabajo, luego de que durante los años anteriores el presidente saliente -de su misma línea interna- se abstuviera de hacerlo". Advirtió que si bien fundamenta el cambio de actitud, en la racionalidad de las negociaciones y de las cifras acordadas, la pregunta que él se hace es "¿cifras razonables para quién? y ¿con quién fueron consultadas?". Según el Dr. Knopoff, el Lic. Bielli pertenece a una cámara cuyos miembros "son sólo mandatarios y el criterio prevalente no debería ser el propio, sino el de sus mandantes, a quienes nunca, nos dicen, suele consultar, actitud que difiere con la de su antecesor". Reflexionó que quizás el actual presidente de la CAPHyAI, que aseguró conocer los problemas de adentro por haber formado parte de la comisión directiva anterior, "se siente invadido por alguna culpa, al mudar de conducta y aprobar los convenios de este año, alejándose de los intereses que dice defender". Por otra parte, advirtió que "su encumbramiento lo induce a pensar que las asociaciones de propietarios son súbditos de la cámara y deben presentarle a su institución sus propuestas por escrito, según manifiesta, olvidándose que como mandatario, debe servir a los consorcios y no servirse de los mismos". Por último,
reiteró que los propietarios son los únicos en condiciones de evaluar la
razonabilidad de la demanda y capacidad para alcanzar acuerdos en nombre
de la patronal. |
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Efemérides: El 7 de agosto se celebra el Día de San Cayetano, protector del pan y del trabajo. |
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Revista Profesionales en PH 1º Congreso Nacional Inmobiliario y de PH La Universidad
Tecnológica Nacional y la revista "Profesionales en Propiedad
Horizontal" están organizando el Primer Congreso Nacional Inmobiliario y de
PH [BPN-01/08/07] El 16 y 17 de agosto, de 14 a 20 horas, la revista Profesionales en Propiedad Horizontal y la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) realizarán el Primer Congreso Nacional Inmobiliario y de Propiedad Horizontal en el Aula Magna de esa alta casa de estudios, ubicada en Medrano 951 Capital Federal. Durante estos dos encuentros, diversos especialistas, cuyos nombres aún no trascendieron, disertarán sobre: inseguridad, crisis energética, seguridad edilicia, legislación laboral, mercado inmobiliario y proyectos para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La actividad será gratuita y se entregarán certificados de asistencia. Según informaron, las personas que deseen participar previamente deberán acreditarse enviando: nombre y apellido, dirección, teléfono, e-mail y profesión a conferencias-universidad@fibertel.com.ar. Para cualquier consulta pueden contarse con los organizadores del encuentro al (15)5257-7274.Auspician este
congreso I. L. Oneto S.A, Ascensores Vertirod, Grupo de
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Extintores de la Cámara Argentina de Seguridad (CAS). |
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Efemérides: El 7 de Agosto de 1779 se fundó en la ciudad de Buenos Aires la Casa de Niños Expósitos, luego llamado Casa Cuna y actualmente Hospital de Niños Pedro de Elizalde. |
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La revista
"Profesionales de Propiedad Horizontal" realizó la 5º jornada
en la Universidad Tecnológica Nacional [BPN-01/08/07] En la Universidad Tecnológica Nacional (UTN), la revista "Profesionales de Propiedad Horizontal" realizó su 5º jornada nacional en la que disertaron el gerente de la Cámara Argentina de Seguridad (CAS), Lic. Raúl Martínez, sobre la "Prevención de riesgos y seguridad en edificios de propiedad horizontal", el Adm. Luis Sinagra sobre "Gestión y responsabilidad de los profesionales" y el Dr. Bartolomé Orfila sobre "Countries".
Durante el encuentro que coincidió con el Día del Amigo, el Lic. Martínez explicó que al evaluar las condiciones de seguridad que existen dentro de un edificio uno puede reducir la posibilidad de que ocurran accidentes. "La previsión de riesgos es la que nos puede ayudar a enfrentar un sinistro con menores consecuencias. A esto debemos sumarle la importancia de crear conciencia de seguridad en la gente", destacó. Según él, la aplicación de ciertas medidas de prevención están al alcance de todos: "no estamos hablando de grandes inversiones que no puedan llevarse a cabo sino de cosas prácticas a las que a lo mejor no les damos importancia". Sostuvo, por ejemplo, que es importante conocer el estado de la iluminación de emergencia, de las salidas, de las escaleras debido a que en un incendio la mayoría de las muertes son por asfixia: "es poco frecuente que sea por efecto de las llamas sino por el humo o tratando de escapar por las escaleras".
El Lic. Martínez señaló que hay que vender la idea de que tenemos que "mejorar las condiciones de riesgo" porque si bien el Estado quizás en algún momento comience a hacerlo lamentablemente como "todo organismo -y dadas la experiencia que tenemos-, actúa después de que suceden las cosas. Recién cuando ocurren los hechos salen las normas".
El rol del administrador El Adm. Sinagra subrayó que es fundamental que el administrador conozca el estado en que se encuentra cada uno de los edificios que administra. "Lo primero que tiene que hacer un administrador cuando toma el consorcio es leer sus libros. Éstos tienen que estar a su disposición y son elementos de prueba frente a cualquier problema", destacó. Explicó que si dentro de un edificio se produce un sinistro, y en caso de que haya habido una víctima, "el responsable va a ser el consorcio, lo cual no quita que el consorcio pueda arremeter contra el administrador". Los countries Bartolomé Orfila explicó que quienes viven en un country o club de campo son propietarias de un inmueble y al mismo tiempo socios de un club que forma parte de éste. "Las partes comunes que en propiedad horizontal parecen ser lo accesorio, en countries pasan a ser lo fundamental. Eso hace que los reglamentos de copropiedad y los estatutos cada vez pongan más acento en la conservación y uso de todas esas partes comunes", explicó. Resaltó
que ha habido tres proyectos de ley de fondo para especificar el uso de
los countries pero ninguno de ellos ha llegado a tener apoyo legislativo. |
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AFIP ¡Prórroga para las Claves Fiscaleeeeeeeees! La AFIP
prorroga por 60 días el nuevo sistema para obtener la Clave Fiscal de los
consorcios y asociarlas a la de los administradores [BPN-01/08/07] Con fecha 24 de julio de 2007 la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) informó mediante el Comunicado Nº 2182, que se puede leer e n su sitio www.afip.gov.ar, una prórroga de 60 días para realizar el trámite que asocia los CUIT y las claves fiscales de los consorcios de propietarios al CUIT y clave fiscal del administrador.Aunque varios administradores estuvieron al borde de un ataque de nervios para poder cumplir con esta obligación, ahora tendrán 60 días más si es que ya no lo hicieron. Aunque le comunicado no informa los nuevos vencimientos según la terminación de cada CUIT, se corren todos 60 días, con lo cual es lógico pensar que las nuevas fechas topes quedarían así:
Con el paso de
los días, habrá que revisar en los Boletines Oficiales para ver si se
publica alguna resolución con una tabla en la que no queden dudas sobre
las fechas de los nuevos vencimientos. |
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Efemérides: El 9 de agosto de 1914 murió en Buenos Aires el jurisconsulto e internacionalista Roque Sáenz Peña, que propició la ley de voto universal, secreto y obligatorio. |
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Asignaciones familiares El
Gobierno anunciará un aumento en las asignaciones familiares y en
el tope para percibir el beneficio [BPN-01/08/07] El aumento en las asignaciones familiares podría ser anunciado cuando el presidente Néstor Kirchner y su esposa regresen de su viaje por Méjico, anunció el matutino Clarín del día 30 de julio. Si el aumento fuera del 25%, como se viene informando en distintos medios, el valor de la asignación por hijo de la primera franja pasaría de $72 a $90, en la segunda pasaría de $54 a $68 y en la última de $36 a $45. También se habla de incrementar el tope de la remuneración para que los trabajadores puedan percibir este beneficio. Actualmente el tope es de $3000 y se correría a los $4000. Las asignaciones familiares por hijo, hijo discapacitado y prenatal se pagan mensualmente y el valor de las mismas depende del sueldo que el trabajador perciba en cada mes sin contar las horas extras que realice. La primer franja se encuentra entre los $100 y los $1700, la segunda entre los $1700,01 y los $2200 y la última entre $2200,01 y los $3000. Aquellos trabajadores que en un mes su haber se ubique debajo de los $100 o por encima de los $3000 no goza del beneficio. La última
modificación que sufrieron las asignaciones familiares fue en los
distintos topes de las tres franjas pero no en el valor de la asignación
propiamente dicho y entró en vigencia el 1º de enero de 2007 (Dto.
33/2007 – BO 24/01/07). De todas formas aunque se aumenten solamente los
topes el trabajador, generalmente, lo ve reflejado en un aumento de las
asignaciones por lo cual también repercute de manera positiva en su
bolsillo. |
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Efemérides: El 10 de agosto de 1954 se celebra el Día de la Fuerza Aérea Argentina. |
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Defensoría del Pueblo de la CABA Arbitraje en problemas de consorcios En
la Ciudad de Buenos Aires, los principales problemas que llegan al sistema
de arbitraje son de consorcios [BPN-01/08/07] Según estadísticas de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, el 42,6% de los conflictos entre vecinos que llegan a arbitraje son por filtraciones en medianeras; el 19,2%, por problemas de convivencia; el 11,2% son denuncias contra administradores de consorcios y el 10,1%, por ruidos molestos. Esto pone en evidencia que la mayoría de los conflictos que surgen dentro de la ciudad suceden en consorcios. Someterse a un tribunal arbitral es voluntario y gratuito y no supone que el vecino deba ser representado por un abogado. La única condición es que las partes estén de acuerdo en someterse a esa instancia. Es decir, que un vecino no puede litigar contra otro ante el tribunal de arbitraje si este otro no coincide en buscar un acuerdo por esa vía. Sin embargo, una vez que acepta, la sentencia que emita el tribunal -el laudo arbitral- adquiere un estatus que obliga a las partes a cumplirla. De no estar de acuerdo con la decisión, uno de los vecinos puede presentar un pedido de nulidadante a la propia Defensoría o bien en una instancia judicial. De la misma manera, la otra parte puede presentar el laudo ante la Justicia para que lo homologue. Los arbitrajes Los arbitrajes son como una especie de "juicio abreviado" para determinados casos en los que no se haya llegado a un acuerdo a partir de la mediación. A diferencia de los mediadores comunes, que buscan un acuerdo directo entre las partes sin tomar partido, en el nuevo sistema hay un árbitro que tiene facultad para pedir pruebas y pericias a universidades e instituciones públicas. Y, lo más importante, su "laudo", su decisión final, tiene fuerza de fallo judicial y debe ser cumplido obligatoriamente. En la ciudad, los árbitros son 46 abogados que fueron nombrados por concurso el año pasado. Si el caso a arbitrar involucra montos de hasta mil pesos actúa uno solo. En cambio, si es por más dinero se forma un tribunal de tres árbitros. Pueden ir a arbitraje todos los casos que suelen terminar en juzgados civiles y comerciales: problemas de consorcios, conflictos con empresas o prestatarias de servicios públicos, incumplimientos de contratos, indemnizaciones por accidentes de tránsito, alquileres impagos y otros. Los temas que quedan excluidos son los conflictos familiares -como divorcios, sucesiones, casos que involucran a menores- laborales, penales o contra el Estado. Ponerse de acuerdo Los arbitrajes son una nueva instancia para que los vecinos puedan resolver sus conflictos sin la necesidad de recurrir al sistema judicial. De esta forma, se agiliza el acceso a los sistemas de justicia por parte de los ciudadanos, sin necesidad de recurrir a los tribunales ordinarios porteños. Recordemos
que desde 1997, los porteños pueden recurrir también al programa de
mediación comunitaria y métodos alternativos de solución de conflictos
del gobierno de la ciudad que atiende en los centros de gestión y
participación comunales. |
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Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial CONSORCIOS HOY En su 6ta. temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que además de poder escuchar el programa los días miércoles de 18 a 19 hs en vivo, el programa se repetirá por la misma emisora los días domingos de 19 a 20 hs.- FM Urbana 88,3 www.fmurbana.com.ar |
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Efemérides: El 12 de agosto de 1821 se inauguró la Universidad de Buenos Aires. |
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Pequeñas Noticias La redacción
de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante de julio
fue que la CAPHyAI informó a sus socios que enfrenta serios problemas
financieros, laborales y jurídicos [BPN-01/08/07] La noticia más importante de julio fue que por primera vez en su vida institucional, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) informó a sus asociados que en los últimos meses ha pasado por un período difícil y que "enfrenta serios problemas financieros (juicios laborales que estamos abocados a solucionar)". A través de una carta vía mail con fecha de julio, la comisión directiva explicó que "a nadie escapa que la situación del país ha cambiado enormemente y nuestra presencia como Cámara en los círculos de poder no está en su mejor momento". Según ellos, ya no estamos en los tiempos en que "el señorío bastaba para hacer valer nuestros puntos de opinión" sino que ahora se requiere de la "presencia y fuerza de apoyo que son todos ustedes". En esa misma
nota, advirtieron que no se trata de buscar culpables y sí de pensar qué
puede hacer cada uno para ayudar a resolver esta situación. Adelantaron
que en cuanto acomoden las cosas, los socios "recibirán un informe
sobre las necesidades concretas y un plan de trabajo que sin duda tendrá
vuestra aprobación". |
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Efemérides: El 12 de agosto se celebra el Día Internacional de la Juventud. |
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Gestión profesional Gestión de Emergencias y Desastres por Alejandro Rodrígues[BPN-1/8/07] Organizado por el IRAM y la Asociación Nacional de Protección contra Incendio de los Estados Unidos de Norteamérica, NFPA, el día 27 de junio de 2007, en el Sheraton Buenos Aires & Convention Center, Salón Libertador, San Martín 1225 de la Ciudad de Buenos Aires, se llevó a cabo el "Seminario Gestión de Emergencias y Desastres", contando con la participación de nuestra empresa entendiendo que con esta acción contribuimos a disponer de los conocimientos que permiten estar preparados para minimizar sus efectos y desarrollar las estrategias para la recuperación posterior. La NFPA se ha ocupado del tema en su norma NFPA 1600, Gestión de Desastres, Emergencias y programas para la continuidad de las operaciones y servicios y la ISO, Organización internacional de Normalización, ha creado el comité Técnico ISO TC 223 Seguridad de la Sociedad, el cual también desarrollará una norma sobre esta particular temática. Diversas entidades e instituciones nacionales e internacionales están trabajando sobre estos aspectos y en algunos casos utilizan la normalización como herramienta para la gestión de las emergencias ante el desastre. Los desastres naturales o provocados por el hombre se vienen repitiendo cada vez con mayor intensidad, destrucción y frecuencia y han sensibilizado a la sociedad, motivando que las autoridades encargadas de velar por la seguridad, salud y bienestar, intensifiquen sus esfuerzos para responder de forma adecuada antes estos eventos con el fin de prever y mitigar, en el mayor grado posible, el impacto y los daños que dichos fenómenos ocasionan. Las emergencias por desastres imponen a los responsables de su manejo la necesidad de abordar planes para afrontar todas sus secuencias o etapas temporales, es decir, el antes, el durante y el después de modo que la gestión resulte la más adecuada para cada caso particular. La multiplicidad de amenazas y posibilidades, la diversidad de tipos de emergencia o desastres, el número de afectados, el área geográfica, la disponibilidad de medios y los problemas específicos que conllevan pueden ser de tal magnitud que no es fácil resolver la crisis que provocan sin coordinar a los actores que deben intervenir o responder para llevar el alivio a los damnificados y trabajar para su recuperación. Mundialmente se considera que una anticipada gestión de las emergencias por desastres es un tema clave para minimizar el impacto a la hora de afrontar una catástrofe. Esta
preocupación del mundo también se refleja en la Argentina que dispuso
una muy buena oportunidad de abordarlo en este seminario internacional que
contó con la participación de expertos nacionales e internacionales que
desarrollaron diversas temáticas sobre la gestión de las
emergencias/desastres. |
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Efemérides: El 13 de agosto de 1974 murió en Buenos Aires el poeta Raúl González Tuñón, autor de "Miércoles de ceniza", "El violín del diablo", "La calle del agujero en la media", "La rosa blindada" y "Poemas de Juancito Caminador", entre otras obras. Integró la redacción del diario popular "Crítica". |
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Correo de Opinión ¡¡¡Feliz día del amigo!!! por la Sra. Silvana Milochi Deseo
enviarles a los creadores y a todos los lectores de Pequeñas Noticias un
cordial saludo en el día del amigo!!!
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Ahora en su casa y en sus tiempos Curso de Sueldos para la Propiedad Horizontal a distancia por Internet Nivel Básico y Avanzado teórico/práctico Seguimiento personalizado Informes en el TE: 4581-3906 |
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Efemérides: El 17 de agosto de 1850 falleció el General José de San Martín. |
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Correo de Opinión Comentario sobre violencia laboral por la Sra. Graciela Zelechowski Hace poco me suscribí al boletín y no poca fue mi sorpresa al leer una nota que motivó este breve comentario. Considero que es poco serio que una abogada especialista en Derecho Laboral generalice un tema tan serio como el "mobbing", amparándose en la "envidia" al encargado. En mi consorcio sufrimos precisamente lo inverso: un encargado abusador que haciendo uso de su fuerza y tamaño ha amenazado e incluso agredido a propietarios que, por miedo a no recibir correspondencia o a ser difamados, lo siguen avalando. Un administrador cómplice que actualmente está siendo procesado por administración fraudulenta a partir de una denuncia que le hicimos cinco propietarias de un consorcio de noventa y a consecuencia de lo cual, le estamos pagando al portero la suma de 2.700 brutos fruto de un "acuerdo entre ambos". A partir del procesamiento, el portero aduce (bien asesorado por el sindicato) que padece una enfermedad (hernia de disco) que le impide dedicarse plenamente a sus tareas. Gracias a sus "dones", heredó un departamento de una copropietaria sin familia a la que "cuidaba" y logró comprarse otra propiedad en el edificio. Actualmente, después de cuatro meses de licencia con goce de sueldo, retomó sus tareas reducidas por una semana para irse de vacaciones por un mes. Bueno sería que también se asesore con la Dra. Carrera y nos inicie un juicio por "mobbing" basado en la envidia que le tenemos por pedirle que, si no es molestia, cuando pueda trabaje un ratito. Atentamente,
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ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Efemérides: El 21 de agosto de 1946 el Senado de la Nación aprobó el proyecto de ley sobre Derechos Políticos de la Mujer, que establece luego la Ley N° 13010. |
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Rincón Solidario Sres. quiero hacerles una consultar sobre qué medidas judiciales o adminstrativas urgentes se pueden adoptar frente a filtraciones graves que provocan anegamiento de un piso al de abajo. El problema es que el ocupante del piso superior no permite el ingreso del plomero del consorcio en su departamento. Solicito de ser posible indiquen las medidas a adoptar y su concatenación en el tiempo. Aclaro que las filtraciones tienen más o menos dos meses de antigüedad y lo único que ha hecho hasta el presente la administración es remitir una carta documento sin resultado. Muchas gracias. Alejandro (21/6/2007) Estimado Alejandro, Existe en nuestra legislación la acción judicial por "Oposición a la Ejecución de Reparaciones Urgentes", contemplada en el art. 623 ter del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. En caso que un consorcista no permita el ingreso a su unidad -en la cual se requiere realizar reparaciones de carácter urgente- puede tanto usted como la administración del consorcio acudir por esta vía a efectos de proceder a la apertura judicial de la unidad. Para ello deberán cumplirse dos requisitos: 1.- Intimación al propietario para que permita el ingreso a la unidad 2.- Confección de un informe técnico firmado por un arquitecto o ingeniero donde se determine la necesidad técnica de ingresar a la unidad funcional reticente. Con ambos elementos se puede acudir a la Justicia. En los hechos es un procedimiento bastante sencillo y rápido, puesto que no requiere mediación previa y luego de la presentación judicial el Tribunal directamente convoca a las partes a una audiencia a efectos de decidir en ese momento sobre la cuestión. Usualmente dicha audiencia es precidida por el mismo Juez, o en su caso el Secretario letrado del Juzgado. Sin perjuicio de ello, hay que tener en cuenta que dicha brevísima acción tiene como único objetivo la apertura judicial de la unidad, por lo que siempre es aconsejable que la inicie el consorcio, puesto que será éste quien deba realizar luego las reparaciones del caso. Si la inicia el copropietario afectado es aconsejable codemandar al propio consorcio. Para mayor claridad, le reproduzco a continuación el texto del precitado artículo: "Artículo 623 ter, oposición a la ejecución de reparaciones urgentes.- Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unida ocasionen grave daño a otro. Y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitara sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse el escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias." Cordialmente, Dra.
Victoria Loisi --- La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C". |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 21 de agosto a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Rincón Solidario Hola: Pertenezco a un edificio que tiene 7 pisos, un solo departamento por piso. El propietario del 6º tomó el palier privado para sí, colocando además una puerta blindada en el ascensor para ingresar a su domicilio. Sé que ésto no es legal por el tema seguridad y algunos vecinos queremos hacerle la denuncia correspondiente ya que se niega a regresar las cosas como corresponden. La pregunta es: ¿Dónde debemos realizar la denuncia y cuál es la ley que nos ampara? Desde ya muchísimas gracias Andrea (28/6/2007) Estimada lectora Andrea: La cuestión ya la desarrollamos en oportunidad de responder una inquietud relativa a palieres privados en el Boletín de PN Nº 297 del miércoles 23 de Agosto de 2006.- Por lo tanto, la ley aplicable, obviamente, es la de Propiedad Horizontal, Nº 13.512 y en especial su art.2º que enumera de manera no taxativa las partes de un inmueble sometido al régimen de la PH que son consideradas comunes, bajo lo que la doctrina de los autores ha dado en llamar un criterio de esencialidad: esos sectores hacen a la seguridad, sostén y normal funcionamiento del edificio.- De no poderse arribar a un acuerdo con el copropietario que tomó la conducta contraria a la norma y al Reglamento de Copropiedad y Administración de su Consorcio, el litigio se deberá dirimir por ante los estrados judiciales (en la ciudad de Buenos Aires es competente la Justicia Nacional de 1era. Instancia en lo Civil de la Capital Federal).- Sin embargo, es de destacar, a título informativo, que los "palieres privados" pueden ubicarse en una situación intermedia entre las denominadas partes comunes esenciales y las prescindibles del inmueble. Por lo tanto, bien podrían, sin desvirtuar la naturaleza del régimen de propiedad horizontal, dejar de ser comunes, en especial aquellos a los que sólo tiene acceso el propietario de una determinada unidad funcional, sin que el resto pueda transitar libremente por ese lugar y, por ende, no disponible para el uso y goce por el conjunto de los comuneros.- Eso sí, si se intenta convertir una parte común en privativa se requiere la conformidad de todos los copropietarios por cuánto se trata de la modificación de cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad y administración que hacen al contenido patrimonial de cada uno de los titulares de la propiedad horizontal.- Según la profesora Lilian Gurfinkel de Wendy, "La ley 13.512 fija una mayoría de dos tercios para la modificación del reglamento, mayoría que es receptada por muchos estatutos de edificios sometidos al régimen de la horizontalidad; sin embargo, no se concibe que por mayoría de votos se modifique la especificación de las partes de propiedad común y de propiedad exclusiva del edificio o la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor del conjunto, de allí que en éstos casos debe regir la regla de la unanimidad" (C.Nac.Civ., Sala D, 13/08/1970, LL 141-647; Sala B, 28/08/1968, JA 1969-I-330) (vgr. Propiedad Horizontal. Análisis Dogmático de la Ley 13.512, pg.105, Lexis Nexis, Bs.As., 2005).- La modificación, en efecto, no sólo deberá ser del Reglamento sino, además, de los planos del edificio, debiéndose inscribir todo ello en el Registro de la Propiedad Inmueble.- Evidentemente, este proceso conllevará la modificación, en más o en menos, de los porcentuales para la contribución a los gastos comunes y de la extensión del derecho real de propiedad horizontal de cada uno de los propietarios. También, las partes comunes pasadas a exclusivas abandonarán la guarda del consorcio, quien no deberá, de ahí en adelante, solventar los gastos que demande su mantenimiento y conservación.- Esperando que lo respondido sea de su utilidad y de la de sus vecinos, la saludo con distinguida consideración.- Dr.
Jorge Resqui Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Rincón Solidario Dr Brailovsky, quería hacerle la siguiente consulta: El próximo viernes 27 tendremos una asamblea en nuestro edificio. Mi duda surge a raíz de la validez del texto que se presenta al pie del documento que cita a asamblea y de la validez en cuanto al voto que este texto intenta conseguir (esto viene a raíz de que una propietaria de otra unidad funcional pretende apropiarse del voto de la unidad funcional. El propietario es un insano y actualmente tiene definida como curadora a la tía del insano). Nosotros hablamos con la señora que hoy lo cuida y nos comentó que esta propietaria se había acercado para pedirle que le firmara un papel para votar. Luego aparece (y por primera vez en ocho años) en el llamado a asamblea el texto que paso a transcribirle.
¿Qué legalidad tiene esto? ¿Quién es el representante legal de consorcio cuando no hay administrador? Muchísimas gracias por evacuarme esta duda. Diego (22/7/2007) Estimado Diego: Prosiguiendo con la respuesta anterior y profundizando un poco sobre los "poderes", tema interesante si los hay, le cuento: Por "apoderar" o "dar poder" entendemos que consiste en una autorización que una persona da a otra para hacer o dar algo en su nombre. El poder puede ser verbal empero el problema será después: "la prueba". Así que un "poder" escrito es lo mejor y siempre sirve a sus fines cuando tiene la firma del poderdante. Claro, el primer problema para los "terceros" que no intervinieron en el acto de "dar poder" y que solo "ven" o "leen" el poder es saber si la firma del poderdante es "original", es "autógrafa", le pertenece o no le pertenece (o si es falsa). Porque va de suyo que la "extensión" o facultades que el poderdante da al apoderado deben surgir claramente del texto del "poder" y no creo que sea un problema. Fíjese que en el texto del "poder" que usted mismo transcribe surge claramente las facultades del apoderado: representar al poderdante en la asamblea del consorcio del día y hora que afirma, con voz y voto. Pues bien, no obstante todo ello, en los poderes que se otorgan para las "asambleas consorciales" existen dos problemas más: Así, el segundo problema es saber si el poderdante es o no es propietario del inmueble que dice y consecuente con este segundo problema viene el tercero. Ello puesto que si el inmueble estuviese a nombre de dos o más personas (condóminos del inmueble) ya sean cónyuges, socios en algún negocio inmobiliario o simplemente sucesores del fallecido propietario anterior, éstos deberán "unificar" la "personería" en el poderdante. Entiéndase por "unificar personería" al acto en el cual todos los condóminos acuerdan entre sí dar la representación de todos a una sola persona: el "personero" o justamente como aquí decimos: el apoderado. Para la solución de los tres problemas existen las siguientes soluciones que generalmente las menciona el mismo reglamento de copropiedad del consorcio. Léalo. a) pedir la firma del poderdante certificada por escribano o Banco. Puede, a veces (si está previsto en el Reglamento consorcial), actuar como certificante el mismo administrador. Empero no se engañe: si el administrador certifica una firma que no es la verdadera le cabrá a él la calidad penal de encubridor del delito de falsificación que tiene una pena prevista de hasta tres años de prisión en el Código Penal de la Nación. Prosiguiendo con el tema, ya con la certificación de firma, sabemos que la persona que da el poder firma así y la firma es de él. b) pedir que el apoderado concurra a la asamblea, munido de copia "autenticada" por notario público, o bien, con el original de la escritura traslativa de dominio (escritura de compra-venta) del inmueble del cual dice ser propietario. Sería aconsejable para el administrador guardar una copia simple de la escritura con dos efectos: (i) poder "después" acreditar quién era el propietario que dio el poder. (ii) llevar actualizado el registro de propietarios. Y ahora, cumplida esta formalidad, podemos saber y comprobar: 1.- que la persona que da o firma el poder, en principio y salvo delito, es propietario de la unidad funcional que afirma. 2.- Si existen "otros" condóminos que hubiesen debido firmar el poder "unificando personería". Y si no firmaron el poder "todos" los condóminos del inmueble o falta algún otro requisito de los antedichos, el poder no tendría validez y podrá ser impugnado. Desde ya, el tema no se agota en estas pocas palabras: se han escrito varios textos doctrinarios. Así que creo que vendrá bien mi consejo consuetudinario: consulte a su abogado de confianza. Esperando haber sido claro, lo saludo muy atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina. |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales... ....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Rincón
Solidario Dice usted en su nota que deberemos ir munidos de "Certificado de domicilio del consorcio", ¿esto se refiere a un certificado policial? ¿Un servicio con domicilio es suficiente? Agradeceré la respuesta a mi duda y desde ya estoy muy agradecida por su invalorable ayuda y claridad. Alicia (19/7/2007) Estimada
Alicia, con respecto a la documentación probatoria de domicilio se deben
llevar servicios que tengan el domicilio del consorcio como por ejemplo
luz, ABL, agua, teléfono etc. de portería; los cuales deberían estar a
nombre del consorcio. Si el reglamento de copropiedad aclara que el
domicilio es también domicilio fiscal, sirve como comprobante y deberían
también aceptar un resumen de cuenta bancaria. Certificado policial no sirve porque la policía sólo emite constancias de domicilio Te recuerdo que esto no surge de la resolución. Yo sugiero llevarlos en forma preventiva para poder subsanar algún inconveniente que surja en la base de datos de AFIP y evitar tener que ir más de una vez para hacer los trámites. Te saluda Viviana
Grinberg --- La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692. |
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Rincón Solidario Indemnización al administrador Hola, el motivo de mi consulta es el siguiente: ¿Si un consorcio está decidido a cambiar de administración hay que pagarle algún tipo de indemnización? Gracias (20/7/2007) La relación que se establece entre un administrador y un consorcio es la de un mandato de origen legal, y no una laboral o de empleo. Por lo tanto, y aplicando las reglas del mandato civil, al removerse al administrador no corresponde abonar indemnización alguna, debiendo únicamente reintegrarle los gastos en que el mismo hubiese incurrido en favor y en nombre del consorcio, de así corresponder, y los honorarios que estén aún pendientes de cobro. Este es el principio general aplicable. La situación merecerá un análisis más profundo si las circunstancias son más complejas, por ejemplo, si la ruptura del vínculo se produce como consecuencia de injurias que algunos copropietarios le hayan inferido al administrador o, en su caso, si se decide revocarle el mandato por alguna falta grave en el desempeño de su función que pueda haber provocado algún perjuicio patrimonial al consorcio. Contestando concretamente a su consulta, debo decirle que si no se da ninguna circunstancia especial y la decisión de removerlo se basa solamente en la pérdida de la confianza, no corresponderá abonar indemnización alguna. Demás está recomendarle que para concretar tal remoción y el reemplazo por otro administrador, se cumplan en forma estricta todos los pasos legales y reglamentarios de rigor, convocando en forma regular a la asamblea extraordinaria correspondiente, sesionando como legalmente corresponde y votando de acuerdo a las normas del Reglamento de Copropiedad y administración. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o al teléfono (15)4169-4574. |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al
mes
de Julio/2007, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Rincón Solidario Hola necesito saber si es posible que el departamento del encargado vivan ocho personas adultas debido a que eso es lo está pasando en mi edificio. El encargado se juntó con una señora, cada uno tiene sus hijos y los trajo a su departamento. Son todos mayores de edad y además cada vez le aparecen más hijos. ¿Qué se puede hacer? No es apropiado ni seguro que vivan así. Gracias por contestar. Marcela (24/7/2007) Estimada Marcela: para poder contestarle con exactitud debiera usted ser más explícita respecto a cuántos ambiente posee el departamento del encargado. No obstante ello resulta necesario aclarar que la vivienda del encargado es para éste y su grupo conviviente, situación que debe estar asentada en la planilla de ingreso del mismo. En razón de ello le sugiero que se comunique con su administrador, lo haga partícipe de su inquietud y le solicite que se asesore respecto al camino a seguir para solucionar el problema. La circunstancia que en el edificio vivan personas no autorizadas no sólo contraviene la legislación vigente, sino que como usted misma dice resulta insegura ya que los copropietarios tienen el derecho de saber qué personas habitan la vivienda del encargado e intimarlo para que cumpla con lo estipulado en el inicio de la relación laboral. Cordialmente María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a maricrisca40@hotmail.com o llamarla al teléfono 4383-7650 ó al 4384-9975. |
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Correo de Lectores ¿Para cuándo el congreso de propietarios? Molesto vuestra atención a efectos de que me informen si ya está establecida la fecha del Congreso de Propietarios de Edificios Horizontales que promueve el Dr. Jorge Resqui Pizarro o cuál es la dirección de e-mail del mismo para contactarme al respecto.- Sin
más reciban mis respetos. (27/7/2007) Estimado Jorge: El Dr. Jorge Resqui Pizarro anunció que el congreso lo está preparando para noviembre o diciembre de este año y Ud. puede dirigirse a él con un e-mail a redeco@argentina.com. Un saludo cordial CGdeR |
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Correo de Lectores Buenas tardes: el Sr. encargado sobre el que deseo hacer una consulta, reside en la ciudad de Mar del Plata, ingresó al edificio en julio de l967 y está por cumplir 74 años de edad. Se lo ha intimado para que inicie los trámites jubilatorios y recién ayer retiró la certificación de trabajo. Pero aquí viene el tema mayor: presentó un certificado médico con diagnóstico de adenocarcinoma prostática grado 4. Sinceramente, deseo consultar porque el Tratado de Laboral me lo he leído todo. Atte. Olga F. (25/07/2007) Estimada Olga, yo no soy abogada pero me surgen varias preguntas sobre tu mail. ¿Por qué se lo intimó recién ahora o, mejor dicho, cuándo se lo intimó y cuándo retiró la certificación de trabajo? ¿Tuvo los aportes abonados desde 1967? Todas estas preguntas y seguramente muchas más son las que te hará un profesional –que sería bueno que consultes- para ir aclarando el panorama y te diga exactamente dónde está parado el consorcio y el trabajador. Considero que el tema va a ser complicado si no hacés una consulta personalmente a algún abogado especializado en el tema para que todos se quedan tranquilos y, sobre todo, no se generen futuros problemas. Tal vez puedas intentar alguna consulta en el mismo ANSES, pero yo me quedaría más tranquila hablando personalmente con algún abogado. Cualquier valor que se abone una consulta de este tipo considero poco si se tienen en cuenta los líos en que uno se puede meter si no hace las cosas correctamente, sobre todo en cuestiones laborales. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Mucho
agradecería me indicaran cómo puedo imprimir, por ejemplo, la parte que
se refiere a la RG 2239 de este Boletín al cual estoy suscripto. Aldo P. (21/07/2007) Estimado Aldo, para imprimir una parte del Boletín, deberías primero pintarlo (seleccionarlos con el mouse) y después intentar imprimir la selección, si es que te lo permite el navegador. Si no te lo permite, lo pintás y lo copias; luego te vas al Word o a cualquier procesador de texto, lo pegás y desde allí lo imprimís como cualquier archivo de texto. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores Las expensas serían muy altas... Sr. Director de Pequeñas Noticias: Si es tan amable quisiera me evacuara algunas dudas con respecto al aumento salarial dado al personal que trabaja en edificios (5 % en mayo 07, 5 % en julio 07 y 6,5 % en agosto 07, por Convenio Colectivo de Trabajo 512/07). El edificio de 5 pisos, 20 departamentos, 2 ascensores, servicio de agua, gas, cocheras, tercerizó el servicio de seguridad y maestranza a una empresa y nos facturó de la siguiente manera: Marzo 07, Limpieza $ 1.146,00 y Seguridad $ 1.217,37; en Abril, lo mismo; en Mayo 07, Limpieza $ 1.335,00 y Seguridad $ 1.417,80; en Junio 07 lo mismo y en Julio 07, Limpieza $ 1.736,00 y Seguridad $ 1.736,00. Para estos aumentos también hace referencia a la Resolución 732/07 de la Cámara Argentina de Empresas de Seguridad e Investigación (Homologación del Acta de Acuerdo Salarial bajo Resolución del Ministerio de trabajo, Empleo y Seguridad Social Nro. 732/07). También se refiere al Convenio Colectivo de Trabajo 421/05 (Acta acuerdo salarial y modificatorio, celebrado entre las partes CAESI y USPRA), en el cual acuerdan la escala salarial ya homologada por el Ministerio de Trabajo de la Nación, estableciéndose las remuneraciones básicas de convenio, compensaciones y beneficios con vigencia a partir del día 1º de julio 07 ($ 14,37 por hora de servicio) y 1º de octubre 07. Si no es molestia le pediría que me aclare si los importes de la facturación de los meses referidos son correctos en función de los acuerdos salariales especificados, debido a que si son acertados las EXPENSAS se nos harían muy altas. Siendo un asiduo lector de su Boletín me despido de Ud. muy atte, agradeciendo desde ya su respuesta. Marcelo (30/07/2007) Estimado Marcelo, no conozco los pormenores de las escalas salariales del sector de la Seguridad pero sí los de los trabajadores de la Propiedad Horizontal. De todas formas no podría decir si los valores que a usted le pasan están bien o mal ya que, como toda empresa comercial, el importe que le cobra a sus clientes estará formado por un costo que debe pagar y por una ganancia que debe percibir y no puedo decir cuánto es lo correcto ganar. Lo que le puedo facilitar son las escalas salariales del sector de la Propiedad Horizontal para que usted pueda saber cuáles son los valores para cada categoría y función según los aumentos que se lograron. En el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 320 del 8 de mayo de 2007 en la primer nota llamada "El nuevo convenio colectivo" aparece un vínculo a las 3 escalas salariales correspondientes al mes de mayo y junio, a la de julio y a la de agosto de 2007. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 326 (1º edición) Fecha de publicación: 1 de agosto de 2007 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 - Móvil: (15)5248-3906 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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