Mayores controles para los administradores

[BPN-16/07/08] A fines de marzo, el legislador porteño Sergio Fernando Abrevaya (Coalición Cívica) convocó a todas las asociaciones de consorcistas para escuchar la problemática del sector y buscar puntos de consenso que permitan articular una línea de trabajo común. El primer objetivo que se propusieron fue modificar la Ley 941 y después de realizar varias reuniones con su asesor y discutir artículo por artículo, hicieron un proyecto que en los próximos días se presentará formalmente en la Legislatura porteña.

Si bien la iniciativa aún no tomó estado público, fuentes extraoficiales adelantaron en forma exclusiva a Pequeñas Noticias que este proyecto de ley incluiría, entre otros puntos, sietes nuevas obligaciones para el administrador que los consorcistas podrían denunciar ante el RPA en caso de incumplimiento.

En el artículo 9 de la Ley 941, se establecerían como obligaciones del administrador: ejecutar las decisiones adoptadas conforme lo previsto en el Reglamento de Copropiedad por la asamblea de propietarios; atender a la conservación de las partes comunes, resguardando la seguridad de la estructura del edificio; llevar en debida forma los libros del consorcio; conservar toda la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas; denunciar ante el Gobierno de la Ciudad toda obra ejecutada en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra; acreditar anualmente su calidad de inscriptos en el Registro creado por la presente ley, en la totalidad de los consorcios donde presten servicios y depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria conjunta a nombre del administrador y de dos consorcistas.

Otra de las modificaciones apunta a que en el acta de designación se deje establecido que el mandato de los administradores, como representantes legales del consorcio, sea ejercido solo en aquellos temas generales que hacen a la administración del consorcio, aclarando que para poder intervenir legal y legítimamente en cualquier otra cuestión necesitarían de un poder especial.

En cuanto a las declaraciones juradas que los administradores deben presentar ante el RPA, la declaración jurada patrimonial debería representar un patrimonio suficiente destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador, aunque esta declaración podría sustituirse por un seguro de caución emitido por una compañía de seguros radicada en la Ciudad, con endoso a favor del consorcio.

Al mismo tiempo, dejarían en manos del Poder Ejecutivo la reglamentación de la cantidad de unidades funcionales que el administrador estará habilitado a administrar, de acuerdo al patrimonio declarado.

De aprobarse esta propuesta, el registro seguiría bajo la órbita del máximo organismo de defensa de los consumidores y usuarios que tenga prevista la ciudad. La administración de consorcios no podría ejercerse a título oneroso sin la previa inscripción en el RPA y se fijaría como voluntaria la inscripción de aquellas personas físicas o jurídicas que administren gratuitamente consorcios, salvo –y aquí otra de las novedades- que la asamblea de propietarios de alguno de los consorcios administrados así lo determine.

El administrador tendría mandato por el plazo de un año, pudiendo ser confirmado por otro período similar en caso de que los consorcistas lo decidieran en asamblea ordinaria o extraordinaria con la aprobación de una mayoría absoluta.

A su vez, el administrador podría ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista en el reglamento de copropiedad.

En cuanto a los honorarios, el proyecto propondría que sean acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y sólo podrían ser modificados con la aprobación de la asamblea y por mayoría simple, salvo que el reglamento de copropiedad exija una mayoría especial.

En el artículo 15, se expresaría que el administrador debería ser asistido por un Consejo de Administración. Este consejo estaría formado por tres propietarios elegidos por asamblea, durarían un año en su mandato, ejercerían su función en forma honoraria y su designación se haría en forma rotativa entre los propietarios de unidades del consorcio.

El proyecto apuntaría a que todas las expensas contenga como mínimo:

Los datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, CUIT y Nº de inscripción en el Registro).

Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando CUIL, sueldo básico, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios se ajustaría a la normativa vigente y contendría sus datos personales, CUIT ó CUIL, número de inscripción en el Registro de Administradores, consignaría su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, CUIT ó CUIL, Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota abonada.

Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados y fechas de vencimiento de la póliza.

En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, se indicaría en la liquidación mensual todos los datos del mismo (carátula, objeto y estado) y capital reclamado. En caso de sentencia favorable al consorcio, el administrador debería depositar en la cuenta del consorcio el monto de la condena más sus accesorias, costos y costas dentro de los diez días hábiles desde su percepción.

Según la nueva iniciativa, cada consorcio debería tener una cuenta individual en un banco. Los consorcistas depositarían allí el monto de las expensas y el administrador haría los pagos correspondientes mediante cheques que deberán llevar la firma conjunta del mismo y la de un miembro indistinto del Consejo de Propietarios.

Los recibos de pagos de expensas deberán ser numerados, constando el mes que se abona y conteniendo los datos personales, firma aclarada del administrador, su CUIL ó CUIT y número de inscripción en el Registro.

En el artículo 7, propondrían que se establezca que el Registro es de acceso público y que cualquier interesado podrá informarse gratuitamente respecto de todo inscripto acerca de los datos e informes exigidos por la ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos últimos años.

Balance de Atilio Alimena y Miguel Fortuna

[BPN-16/07/08] La Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se sancionó en diciembre de 2002. A casi 6 años de su aprobación, Pequeñas Noticias dialogó con el Arq. Atilio Alimena –legislador en ese momento y actual defensor adjunto del Pueblo de la CABA- y con el hombre que tuvo a su cargo el RPA por ser el responsable máximo de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Bs. As., Arq. Miguel Fortuna.

Tanto Alimena como Fortuna coincidieron en que la creación de un registro de administradores fue positiva tanto para los administradores como para los consorcistas pero advirtieron que todavía quedan muchas cosas por hacer y mejorar.

En diálogo con el medio, Alimena recordó que cuando se estaba debatiendo la aprobación de la ley, uno de los puntos a los que se oponía era a la contratación obligatoria de un seguro de caución: "en realidad, muchos argumentaban que era un seguro de caución por mala praxis, ojalá hubiese sido por eso. Me acuerdo que en su momento dije que –de ser así- sería una buena idea porque todo delito que se cometiera iba a quedar subsanado en la medida en que los ladrones iban a tomar seguros. Me parecía muy ridícula la situación que se estaba planteando".

El ex legislador terminó votando afirmativamente después de que se sacara el punto que hacía referencia al seguro. "Siempre repito que aunque no era todo era un primer paso y por eso voté a favor de la aprobación de la ley", destacó.

Por último, destacó que si hubiera sido legislador hubiera propuesto que se fije un formulario tipo de expensas y que se establezca un régimen que fije los valores de los honorarios del administrador: "un poco regular el mercado en lo que se debe cobrar porque la gente se queja de los honorarios de los administradores. Tal vez, regularla un poco más o ponerse de acuerdo y consensuar de que no sea excesivo para algunos y muy barato para otros porque también lo barato a veces sale caro".

"Fue muy parecido a lo que pasó en la AMIA"

[BPN-16/07/08] Los vecinos del edificio ubicado en Lambaré 1042 todavía no pueden creer lo que vivieron el lunes 7 de julio pocos minutos después de las 7 de la mañana cuando despertaron con una fuerte explosión en el subsuelo. Si bien todavía no se pudo determinar con exactitud la causa de la explosión, se sospecha que habría sido por una pérdida de gas en el subsuelo en el que están ubicados todos los medidores.

Los propietarios aseguraron que los daños de los departamentos son totales, no quedaron puertas ni ventanas en pie. Además, se dañaron dos autos que estaban estacionados frente al consorcio. Si uno recorre el lugar del hecho percibe que es un milagro que no hayan habido víctimas fatales: sólo hubo tres heridos que fueron trasladados al Hospital Durand.

Zoraida, una de las vecinas del consorcio, explicó a Pequeñas Noticias que el sábado sintieron un fuerte olor a gas en los pasillos y que pensaron que venía del sótano donde están ubicados los medidores. Fue así que decidieron llamar al gasista designado por el administrador que fue a revisar el lugar.

"Una vecina me comentó que el gasista hizo un ajuste en el sótano porque había una pérdida y luego se fue porque le faltaba una válvula. Iba a venir el lunes a la mañana para poder cambiarla. Durante el día (del domingo) no se sintió olor a gas pero a la noche comenzó nuevamente; de hecho en mi departamento la hornalla de la cocina en mínimo se me apagaba y el calefón no se quedaba prendido. Me acuerdo que cuando me acosté a la una y media de la mañana le dije a mi marido que tenía miedo de acostarme a dormir y no despertarme más por el olor a gas", destacó Zoraida.

Si bien el gasista no había terminado el trabajo, los vecinos aseguran que les había dicho que se quedaron tranquilos porque el problema de la pérdida había sido solucionado y que él a primera hora del lunes iba a llevar el repuesto que faltaba colocar.

"Gracias a Dios lo puedo contar porque a las 7.10 de la mañana literalmente voló todo. Yo estaba durmiendo y salté de la cama. Las puertas y las ventanas llegaron al edificio de enfrente, incluso de la fuerza de la explosión estallaron los vidrios de los locales más próximos. Fue una desgracia pero con el milagro de que no hubo ningún muerto", subrayó.

Zoraida todavía no puede creer lo que le tocó vivir: "¿Mi vida cómo sigue? Empezar de nuevo, tratar de reconstruir todo y ver todas las formas legales que se pueden llevar a cabo para recuperar algo de lo que uno había logrado con sacrificio y esfuerzo".

Benito, otro de los vecinos que vive en el primer piso del edificio, contó que sintió un ruido ensordecedor: "me fue muy similar a lo que pasó cuando fue la explosión de la AMIA. Casualmente el día del atentado yo estaba por tomar el subte en Corrientes y Pueyrredón".

Subrayó que él no sabía que la explosión estaba ocurriendo en su propia casa: "yo estaba despierto en la cama, esperando que sonara el despertador para terminar de levantarme. Cuando vi el estado en el que había quedado mi living no lo podía creer. No entendía y no podía explicarme el desorden".

Benito recordó que se asomó y vio que no estaba la puerta: "encontré a mis vecinos y en ese momento uno de ellos se descompuso en mis brazos, fue desesperante, había mucho polvo y no entendíamos lo que estaba sucediendo".

"Hay bastante morosidad en los consorcios"

[BPN-16/07/08] El ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y hoy vicepresidente tercero, Adm. Néstor Pirosanto, subrayó que las expensas han aumentado debido a los incrementos que hubo en los abonos de mantenimiento, los artículos de limpieza y el sueldo de los encargados.

"Lamentablemente, va a llegar un momento que no se qué es lo que va a hacer el propietario. Ahora estamos teniendo serios problemas de cobranza, la morosidad es alta", destacó Pirosanto en una entrevista concedida el viernes 11 al programa de radio "Hablemos de Consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH).

Explicó que las expensas son estacionales al igual que los pagos: "en enero y febrero, la gente se va de vacaciones y se olvida de pagar las expensas, ahí ya tenemos un pequeño déficit de cobranza que ronda el 20 por ciento. En marzo, se va regularizando la situación aunque cuando comienzan las clases la gente tiene más gastos porque tiene que pagar el colegio y los útiles. Recién se empieza a normalizar todo en abril".

Sin embargo, Pirosanto advirtió que este año se está produciendo un fenómeno diferente debido a que empezó a haber un déficit de pago a partir de mayo mientras que generalmente éste se da en julio –época de vacaciones de invierno-, "en mayo un 18 por ciento de los consorcios no pagó sus expensas".

En cuanto a las posibles causas, consideró que se debe a la situación que está viviendo el país: "la gente se pone un poco reticente en el pago de las expensas. Tal vez tengan miedo de pagar y guardan el dinero porque no saben qué va a suceder".

Sostuvo que los consorcistas se acercan y le cuentan que no pueden pagar: "te dicen: ¿cuánto me puede aceptar?, ¿le puedo pagar a cuenta?. Uno qué puede hacer, le dice págueme lo que pueda pero págueme porque esta plata no es mía y yo le tengo que pagar a los proveedores y al encargado".

Por otra parte, resaltó que hizo un análisis de las expensas y llegó a la conclusión de que el Gobierno con los impuestos e IVA se lleva casi el 40 por ciento del gasto: "en mantenimiento se paga 21% de IVA, en luz el 27.98 %, en gas un 38.99%, las cargas sociales llegan al 50 por ciento y podemos seguir sumando".

Respecto al último Convenio Colectivo de Trabajo (CCT), aseguró que es una brutalidad los cambios que se hicieron respecto a los valores que cobran los encargados por antigüedad: "yo no sé quién lo hizo pero no estudió el tema. Vamos a llegar a que un encargado de 30 años cobre más de antigüedad que de sueldo. La antigüedad ha aumentado un 150 por ciento, estamos todos locos".

En cuanto a los fondos de reserva del consorcio, señaló que se han licuado y estamos en un período en el que se van a licuar aún más: "la gente no quiere tener reservas porque prácticamente es tener plata inmovilizada, ellos creen que está inmovilizada pero es una plata para poner en funcionamiento al consorcio".

Hace unos días, el director de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dispuso que no se permita la instalación, recargo y/o reparación de extintores cuya vida útil supere los 20 años contados desde la fecha de su fabricación. Respecto a esta nueva disposición, Pirosanto subrayó que "toda ley nueva que se presenta en la ciudad de Buenos Aires es un golpe para el bolsillo del consorcista, no hay vuelta que darle".

"Estamos muy conformes con el proyecto"

[BPN-16/07/08] La presidenta de Red de Consorcistas Damnificados (RCD), Lic. Evangelina Perri, destacó que quedó muy conforme con el proyecto de modificación a la Ley 941 que armaron junto al legislador Sergio Fernando Abrevaya (Coalición Cívica) y a otras entidades de consorcistas.

"Hace unos días recibí el anteproyecto por mail, lo estudié y veo que han respetado lo que hemos expresado las instituciones. A mi criterio, el trabajo es muy bueno", consideró Perri en una entrevista concedida al programa de radio "Hablemos de consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH).

Recordemos que fue a fines de marzo, cuando el legislador Abrevaya convocó a todas las asociaciones de consorcistas para escuchar personalmente la problemática del sector. El primer objetivo que se propusieron fue modificar la Ley 941. Después de tres meses de trabajo con su asesor y discutir artículo por artículo, hicieron un proyecto que en los próximos días se presentará en la Legislatura porteña.

Consideró que una vez que el proyecto se presente formalmente van a tener que golpear las puertas de todos los legisladores para alcanzar el consenso necesario que posibilite la aprobación de la propuesta. "No sé si va a hacer fácil buscar consenso. Pienso que en una de esa logramos aprobarlo pero tengo la experiencia de comunas, que logramos aprobar la ley y después no logramos ponerla en práctica", destacó Perri.

Desde el 2006, RCD organizaba talleres gratuitos en el Centro de Gestión y Participación Comunal Nº 14 (CGPC 14). Sin embargo, este año no pudieron hacerlo en las instalaciones del CGP porque las autoridades decidieron que no se permita la realización de talleres participativos y vecinales en ningún CGP.

"Nos citaron y nos avisaron que durante este año no se iban a dictar talleres. Fue una decisión política. Lo que nos brindan es una cartelera para que difundamos las actividades que realizamos en la ciudad", señaló Perri.

Actualmente, RCD dicta el taller "Cómo vivir en un consorcio", los martes de 18.30 a 20.30 horas en la escuela ubicada en Avenida Santa Fe 2778.

"Este año cambiamos la metodología del taller. Antes nos sentamos en círculo y cada consorcista contaba su problemática. Funcionaba un poco como un grupo de autoayuda y en determinados momentos se convertía en catarsis. Como observamos que era muy reiterada la forma de llevar el taller, este año comenzamos a dar algunos temas consorciales elementales", explicó.

"El veto de Macri estaba mal hecho"

[BPN-16/07/08] El martes 1º de julio el jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Mauricio Macri, vetaba la ley que limitaba la construcción en Caballito. Sin embargo, al poco tiempo los legisladores -hasta los de su propio bloque- rechazaron el veto y ratificaron la sanción final de la ley. "Fue la primera vez que el bloque macrista votó en contra de Macri y lo hizo de manera unánime", destacó el coordinador de Proto Comuna Caballito, Lic. Gustavo Desplats.

En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, aseguró que si la Legislatura "no hubiese sido tan rápida, hubiéramos recurrido a la Justicia para presentar un recurso debido a la inconstitucionalidad del veto. Técnicamente estaba mal hecho. Si tardaban 24 horas más el tema hubiese sido tapa de todos los diarios porque el veto era ilegal, incorrecto e inconstitucional".

Desplats contó que no podía salir de su asombro cuando entró al sitio del Boletín Oficial y vio que la primera norma hacía referencia a un veto parcial de la Ley 2.722 de rezonificación de 80 manzanas del barrio de Caballito: "la Ciudad no tiene vetos parciales, ese fue el primer error del Ejecutivo porque veto parcial implica la inhibición total de la norma hasta que la Legislatura la acepte o insista en su sanción".

La Ley 2.722 limita la altura permitida para la edificación en 80 manzanas del barrio en zonas circundantes al Hospital Durand, delimitadas a grandes rasgos por las avenidas Acoyte y Díaz Vélez, y las calles Acevedo y Aranguren.

El coordinador de Proto Comuna explicó que uno de los argumentos de Macri para vetar la ley estaba vinculado al cuadro de usos de la zona. "El Ejecutivo decía que había usos como farmacias, ortopedias y kioscos que con esta modificación estaban imposibilitados a estar dentro de la zona, lo cual es un grave error. Si uno va al cuadro de usos, los únicos que están prohibidos son las casas velatorios y los albergues transitorios", argumentó.

Al mismo tiempo, subrayó que "si uno camina las calles alrededor del hospital, cosa que no hicieron los funcionarios, se da cuenta que jamás hubo locales de comercio en esa zona solo casas de familia. El único local comercial es una zapatería".

La lucha de Proto Comuna de Caballitos comenzó hace tres años atrás cuando observaron que había un crecimiento desmedido de la construcción en el barrio. "Logramos que diputados de tres bloques diferentes presentaran proyectos para limitar la construcción, Juan Manuel Olmos y Sebastián Gramajo del Frente para la Victoria, Teresa Anchorena de la Coalición Cívica y Álvaro González del PRO", destacó.

Al mismo tiempo, los tres bloques hicieron de esos tres proyectos una propuesta conjunta que contó con el apoyo y participación de las organizaciones de vecinos. "Se consiguió un primer despacho de comisión y luego la Legislatura sancionó la ley. Hay que recordar que como esta ley es modificatoria del Código de Planeamiento Urbano fue sancionada dos veces y entre la primera y segunda tuvo que haber una audiencia pública. La audiencia fue algo maravilloso por la cantidad de gente que se anotó y también porque todas las personas que participaron hablaron a favor de la ley".

"La ley fue un ejemplo de trabajo legislativo y de cómo todos los bloques pudieron conciliar un proyecto común", argumentó Desplats.

Una sociedad libre de barreras arquitectónicas

[BPN-16/07/08] La legisladora porteña Dora Matilde Mouzo (Eva Perón) presentó un proyecto de ley para que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires disponga de las medidas correspondientes a los efectos de que todos los edificios construidos, como así también los a construir, contemplen los recaudos necesarios para que las personas con necesidades especiales no tengan problemas en sus desplazamientos.

En el artículo 1º de su iniciativa, subrayó que esta disposición viene a cumplir con la ordenanza Nº 39.892 y con las leyes nacionales 22.431 y 24.314 (en sus Art. 20, 21 y 22) y sus decretos reglamentarios: "las normativas enunciadas abarcan todas las acciones y medidas que debe proveer y tomar la ciudad para poder garantizar una sociedad libre de barreras arquitectónicas que verdaderamente posibilite la plena integración de todas las personas con necesidades especiales".

Sin embargo, advirtió que lamentablemente las disposiciones no se cumplen en su totalidad y generan "situaciones que dañan y perjudican seriamente los derechos enunciados, tal como se expresa en la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".

"No es fácil diseñar un seguro de caución"

[BPN-16/07/08]Algunos de los proyectos de modificación de la Ley 13.512 presentados en el Congreso de la Nación mencionan la contratación de un seguro de caución a favor del consorcio. El 27 de junio, en el programa de radio "Hablemos de consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), la especialista en seguros para consorcios y su personal Hebe Mudric destacó que habría que estudiar muy bien el tema y que más que en un seguro de caución habría que pensar en un seguro de responsabilidad civil profesional.

En diálogo con el medio, explicó que uno de los principales puntos a determinar es cuál sería el monto del seguro debido a que si es alto, el seguro va a ser muy costoso. "En estos momentos, está muy de moda la contratación de estos seguros para directores, gerentes, martilleros pero los montos son ridículos. Por ejemplo, el seguro de caución de un martillero público cubre solamente 500 pesos y el de un director de una sociedad anónima 10 mil pesos".

Mudric realizó varias consultas a compañías de seguro y a un especialista del tema de la Universidad de Morón, Lic. Castro, y aseguró que el tema todavía está absolutamente en pañales: "por más que haya muchas voces aún no hay nada sobre el seguro de caución. Las compañías de seguro sacan un producto siempre y cuando lo estudien y hayan visto que sirve".

Subrayó que no es fácil diseñar este tipo de producto y que justamente por eso es que todavía no está dentro del mercado: "imagínense que cuando se planteó como un proyecto, si las compañías realmente hubieran estado tan contentas, lo hubieran implementado, estaría vigente y lo estarían vendiendo. Hay cosas que a las compañías les conviene y otras que no".

Explicó que ella no puede estimar el costo que tendría un seguro de caución de este tipo pero señaló que los precios están en relación directa con la cantidad de siniestralidad y la cantidad de personas que lo toman. Éste se abarataría si lo toma mucha gente.

Hebe Mudric aclaró que en el caso de los seguros de incendio hay que tener en cuenta que se pagan a prorrata y esto es algo que mucha gente no entiende, lo que quiere decir esto es que en caso de haber un siniestro -si el edificio estaba asegurado por una cifra menor a la correcta- la compañía de seguro va a pagar un valor porcentual equivalente al monto que el consorcio decidió asegurar. O sea que, si un edificio estaba asegurado en 100 mil pesos y se aseguró en un 80% de ese valor, la compañía pagará el 80% de los daños causados por el siniestro.

"Te van a pagar siempre según el porcentaje que aseguraste. Realmente la tasa del seguro de incendio de edificios es tan económica que es preferible tenerlo bien asegurado y no por debajo de lo que corresponde", destacó.

Por otra parte, subrayó que es el administrador el que tiene que exigir que el consorcio adopte todas las medidas de seguridad para evitar accidentes: "sería una negligencia terrible que no se cumplan las medidas de seguridad porque si llega a haber un siniestro las compañías tienen sus peritos y saben muy bien, por ejemplo, si los matafuegos estaban cargados y hasta pueden llegar a exigir la documentación de los servicios".

En este sentido, advirtió que para "poder gozar de los seguros, hay que cumplir con la normativa. Se llama carga del asegurado a las obligaciones que tienen aquellos que contratan un seguro".

Análisis del Artículo 3º de la Ley 13.512

[BPN-16/07/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 3º.

El artículo 3º de esta ley establece:

El presente artículo -junto con la primera parte del artículo 2º-, sirve de soporte al sistema vigente en materia de responsabilidades del consorcio y de los consorcistas frente a los bienes que componen el edificio. A su vez, se complementa con las directivas genéricas de los artículos 1, 4 y 5 -primera parte-, llegando a conformar esta máxima legal: cada integrante del consorcio y el consorcio mismo responden por el mantenimiento, uso, conservación y reparación de la cosa que les pertenece en forma privativa, salvo desplazamiento de dicha responsabilidad hecha en tiempo y forma en el reglamento de copropiedad y administración.

Para entender esto, hay que comprender la naturaleza de la ley de propiedad horizontal a la que llamamos ley abierta en contraposición a las leyes cerradas (ver la normativa española que parte de 1960 y sus numerosas modificatorias). Las primeras –tal como la nuestra- constituyen un esqueleto de piezas fundamentales, un árbol con ramas de hojas caducas que la doctrina y la jurisprudencia se encargó en sus 57 años de vigencia de cubrirlo y completarlo. De allí que la faena continúa a medida que las nuevas técnicas, necesidades y situaciones requieran el auxilio de la normativa, sin importar de donde emane.

Mientras que las segundas contienen en sí mismas todas las normas positivas y dejan para los reglamentos de cada edificio la tarea de su denominación y descripción física de las partes que la componen.

Es decir, que en nuestra ley vigente -la Ley 13.512-, el principio general es que tanto el consorcio como los propietarios que lo integran responden en la órbita de su zona de dominio privativo.

Todas las unidades tienen el mismo derecho a los bienes de naturaleza común, independientemente de su valor o porcentual dominial. Sin embargo, una lectura superficial del segundo párrafo de la ley nos llevaría a una conclusión contraria al subtítulo, pero en el sistema legal no se puede concebir una mensura del uso, ya sea poco o mucho, que los consorcistas ejerzan sobre los bienes comunes. Seguramente, un solitario dueño de un penthouse que vive inmerso en sus negocios usará menos los espacios y bienes comunes que los estudiantes condueños de un pequeño departamento en el mismo edificio en el que viven apiñados.

Lo que la ley dice es que el derecho a los bienes comunes es proporcionado al valor del departamento traducido en el porcentual dominial. Ese derecho se ejerce en la vida del consorcio en la representación asamblearia y a la hora de extinción del sistema en la colectación de mayor remanente (artículo 12 y 16 de la ley.)

Límites del uso:

a) Ajustarse al destino previsto en el reglamento;

b) No afectar los mismos derechos de los demás.

El primer párrafo de la norma en estudio limita el derecho de uso a dos condiciones. La primera es usar el espacio o cosa común conforme a su destino. De allí, se desprende por ejemplo que el ascensor es para transportar personas y no vehículos o elementos de carga para una eventual construcción, es decir que un ascensor que transporte a una persona está siendo usado conforme a su destino, pero si se lo deja abierto mientras el consorcista se ducha para evitar tener que llamarlo, está restringiendo el derecho ajeno.

En el uso de los bienes comunes por terceros, se da una imposibilidad de cesión por el principio de indivisibilidad, generándose consecuentemente una distinción entre bienes necesariamente comunes y bienes integrantes (separables) y su distinta solución. De esta manera, el tercer párrafo de la norma contiene un principio liminar del sistema: el dominio sobre las partes privativas y el condominio sobre las cosas comunes se yuxtaponen íntimamente, por lo que la transferencia de la porción exclusiva implica la de las partes comunes.

Esto, debe aclararse, se refiere a los actos jurídicos (compraventa, hipoteca, etc.) realizados por los consorcistas, ya que el consorcio podría vender bienes comunes que no revistan el carácter de necesariamente comunes (por ejemplo, un ascensor que se vende para reemplazarlo por uno más moderno, o un alojamiento de portería que se transforma en parcela horizontal). Estos se denominan bienes integrantes o separables.

Un tercero no podrá ser locatario de un espacio común destinado al recreamiento (por ejemplo, una cancha de paddle) sin serlo de la unidad de vivienda. Esto que es materialmente posible, choca contra la normativa del sistema.

Se contemplan aquí los posibles acuerdos (por reglamento). Para la ley en defecto de un acuerdo de partes, debe acudirse a la valuación fiscal de cada unidad funcional, lo que en la práctica no se observa. Generalmente, el acuerdo de partes se traduce en considerar a la superficie privativa como elemento de mensura del porcentual dominial.

Excepcionalmente, se atiende a la ubicación de las unidades en el edificio como elemento diferencial, en especial a las galerías comerciales o edificios en cuya planta baja exista este tipo de unidad funcional.

Es el que surge como consecuencia de la reserva de las paredes o azoteas del edificio para publicidad. En el primer caso, se plantea a quién pertenece el crédito, si a los que construyeron el edificio y generaron el crédito -que recién aparece cuando el vecino carga en la medianera- o a los actuales copropietarios. La solución es la segunda hipótesis, ya que quien compra adquiere sin más los créditos y débitos de la unidad vendida.

En segundo lugar, frecuentemente se debate cómo debe distribuir el administrador el importe recibido: si a cada propietario conforme su porcentual dominial o formar un fondo de reserva. La mayoría de la doctrina se inclina por la primera solución. Nosotros hicimos en un Congreso de la especialidad una encendida defensa de la segunda, estimando que el acontecimiento (cobro de un crédito) no debe separarse del sistema comunitario, cosa que acontecería si se pagara separadamente: debe ingresar al fondo de reserva y emplearse como lo disponga el órgano asambleario.

En tercer lugar, veremos si se ajusta a derecho la reserva del crédito por medianería o el uso de las paredes o azoteas del edificio para publicidad. Se trata de un derecho personal que puede reservarse a determinada persona al momento de dictarse el reglamento de copropiedad y administración, pero por su naturaleza jurídica se limita al derecho y no a la cosa. Se reserva el crédito pero no la pared medianera ni las laterales o azoteas. Ahora bien, como todo crédito personal, ese derecho no es perpetuo y esto es así aunque figure en el reglamento y esté destinado a caducar a los diez años que se dictó.

Por último, se destaca la reglamentación a la hora de la tasación de edificios y unidades en propiedad horizontal y propiedad múltiple.

Los sistemas de propiedad múltiple tienen la particularidad de distribuir sus créditos o cargas en toda la comunidad. Pero se observa aquí que la ley tiene una laguna al respecto: el administrador está sólo obligado a informar sobre la deuda de expensas comunes y no la deuda en expectativa, como sería un juicio donde se demande al consorcio y en el que no está dictada la sentencia.

Esta ordenanza fija que es el frentista y no el Estado quien tiene la obligación de conservar la vereda en buenas condiciones para que no corran ningún riesgo los peatones. El negocio deberá pagarle 29 mil pesos más intereses a una mujer de 64 años que se cayó en la vereda y sufrió la fractura de un tobillo y otras lesiones por culpa de una rampa que no estaba en buenas condiciones. Así lo estableció un fallo firmado por los jueces Fernando Posse Saguier, Eduardo Zannoni y José Luis Galmarini.

"La Comuna ha delegado, por ordenanza, la responsabilidad primaria y principal de la construcción, mantenimiento y conservación de las veredas a los propietarios frentistas", dijeron los camaristas.

Nueva escala salarial para este mes

[BPN-16/07/08] La Resolución 339/2008 publicado en el Boletín Oficial el día 3 de abril de 2008 decía en el punto b:

"b) Incorporar como aumento salarial un 5% de incremento a partir de los haberes correspondientes al mes de julio 2008 para la cuarta categoría, con los correspondientes incrementos proporcionales a la tercera, segunda y primera categoría del 10%, 15% y 20% respectivamente, conforme escala salarial que se adjunta a la presente".

Por este motivo aumentan todos los valores básicos de todas las funciones y categorías además de la hora del Personal Jornalizado no más de 18 horas y la antigüedad.

Con respecto al tema de la antigüedad, el mismo decreto 339/08 modificó la forma de su cálculo en el punto e): "Asimismo, en uso de las facultades legales y convencionales que le asisten a la presente paritaria, de común acuerdo resuelven la modificación del art. 11 del CCT 378/04, conforme las pautas que se detallan a continuación: Bonificación por antigüedad - Artículo 11: Independientemente de los sueldos básicos fijados en el artículo 15 de esta convención, para las diversas categorías y escalas salariales, los/as trabajadores/as percibirán una bonificación por antigüedad por cada año de servicio equivalente al 2% del sueldo básico de un ayudante permanente sin vivienda de cuarta categoría. Se considerará tiempo de servicio efectivamente trabajado desde el comienzo de la vinculación al que corresponda a los sucesivos contratos entre las mismas partes y el tiempo de servicio anterior, cuando el trabajador/a cesado en el trabajo por cualquier causa y reingrese a las ordenes del mismo empleador".

Así es que a partir del mes de Julio de 2008 el valor de un año de antigüedad equivale a $29,90 (el 2% de $1495) y la hora del Personal Jornalizado no más de 18 horas se eleva a $14,85.