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Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Miércoles 30 de Julio de 2008 - Nº: 354

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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.

Matafuegos

Consorcios en llamas

Roberto Neyret, integrante de la Cámara Argentina de Seguridad, advirtió que la nueva disposición que establece una vida útil de 20 años para los extintores generará gravísimos problemas en los consorcios Explicó que los consorcistas deberán afrontar un gasto importante para poder recambiar los equipos Estimó que, según sus cuentas, medio millón de matafuegos deberán ser destruidos y el mercado no tiene capacidad para reponerlos.

[BPN-30/07/08] Hace unos días, el director de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dispuso que no se permita la instalación, recarga y/o reparación de extintores cuya vida útil supere los 20 años contados desde la...

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Adm. Adrian Hilarza, presidente de La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH).Consorcios en llamas

"No nos vamos a quedar con los brazos cruzados"

El presidente de AIPH, Adrián Hilarza, subrayó que están estudiando qué medida van a tomar respecto a la nueva disposición que fija en 20 años la vida útil de los matafuegos Advirtió que el recambio de los equipos representará una importante suma de dinero para los consorcios.


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Sra. Nélida Belous, diputada de la Nación por Tierra del Fuego del partido "Solidaridad e Igualdad".Alquileres

Otro proyecto de ley para los inquilinos

Diputados de la agrupación Solidaridad e Igualdad presentaron un proyecto de ley para reformar la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas Se extendería a 3 años el plazo mínimo para los contratos de las propiedades destinadas a viviendas.


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Si la superficie de un departamento es superior a los 100 m2 pero el monto de las expensas es inferior a 3.600 pesos en el semestre, no será obligatorio presentar la información correspondiente a esa unidad.Resolución General 2159

Vence el plazo para informar el pago de expensas

Mañana, 31 de julio vence el plazo para que los administradores presenten la información sobre pago de expensas La Resolución General 2.159 obliga a los administradores a suministrar datos de las unidades, de los propietarios, ocupantes y el monto de sus expensas en caso de que sean iguales o superiores a $3.600 semestrales y la superficie de las unidades sea de 100 metros o más.


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"Algunos cambios de la Ley 941 son positivos"

El Adm. Juan Erasmo Picone consideró que son positivos algunos de los puntos del proyecto del legislador porteño Sergio Abrevaya para modificar la Ley 941 Alertó que actualmente algunos consorcios tienen serios problemas económicos y que cada vez son menos los que cuentan con un fondo de reserva.


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Dr. Mario Francisco Robledo, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba.Administración de consorcios

Análisis del Artículo 4º de la Ley 13.512

En esta edición, Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 4 de la Ley 13.512 que realizó el presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo.


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Monóxido de carbono

Control y prevención

El Ministerio de Salud del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires brindó una serie de medidas para prevenir intoxicaciones por inhalación de monóxido de carbono Recomiendan revisar todas las estufas por gasistas matriculados La cifra de intoxicaciones marca un descenso en la cantidad de casos con relación al 2007.


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Rincón Solidario

Ya estoy medicada

Dr. Eduardo Brailovsky


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Rincón Solidario

Van a levantar un edificio

Adm. León Estrugo


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Rincón Solidario

Mis honorarios están muy bajos

Dr. Alberto Anibal Gabás


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Rincón Solidario

Circularizar el acta de asamblea

Dr. Jorge Maldonado


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Rincón Solidario

Hace un año que estaba solo

Dr. Juan Antonio Costantino


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Rincón Solidario

El techo se englobó

Dra. Diana Sevitz


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Rincón Solidario

15 departamentos y 14 cocheras

Dra. Victoria Loisi


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Rincón Solidario

El compactador no se usa

Dra. María Cristina Carrera


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Rincón Solidario

El administrador se niega a darme las llaves

Dr. Jorge Resqui Pizarro


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Esta semana los afortunados fueron....

Todos quisieron participar en el fabuloso sorteo de los dos premios de la semana: cenas, almuerzos, espectáculos, mini-turismo, shows, clases de baile árabe.... ¿Ud. habrá tenido suerte....?

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Eduardo Saravia, presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios.Colegio Único de Corredores Inmobiliarios

La inscripción de los idóneos espera sentencia

La Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios promovió ante el Superior Tribunal de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires una acción judicial contra el Gobierno porteño para que declare inconstitucional el artículo 55 de la Ley 2340 que creó un Colegio único de Corredores Inmobiliarios La medida apunta a impedir la inscripción de los idóneos.


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Revista de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.Modificación a la Ley 13.512

Empleados inamovibles y mayores expensas

Los abogados Ana María Vila y Bartolomé Orfila analizaron algunas de las propuestas para modificar la Ley 13.512 y advirtieron que algunos aspectos generan preocupación Resaltaron que de aprobarse uno de los puntos muchos consorcios no podrían desprenderse nunca de su personal y –si igualmente lo intentaran- se expondrían al riesgo de la reincorporación.


Haga click aquí para ver un segmento de la nota en videoRegistro Público de la CABA

En pocos días se presentará el proyecto de Abrevaya

La presidenta de ACCABA, Teresa Villanueva, informó que en los próximos días el legislador Sergio Abrevaya presentará el proyecto para modificar la Ley 941 que realizó junto a varias entidades de consorcistas Según ella, hay que buscar consenso en todos los legisladores porteños para que la iniciativa se apruebe en el Recinto.


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La presidenta de la Nación, Cristina Fernández, encabezando una reunión del Consejo del Salario el 22 de julio - Foto: Presidencia de la Nación.Aumento del salario mínimo

No incidirá en las expensas

A partir del 1º de agosto, el salario mínimo será de 1200 pesos y en diciembre se elevará a 1240 Esta medida no afecta a los encargados de edificios debido a que actualmente el sueldo de un encargado con vivienda de cuarta categoría es de $ 1397.


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Gobierno de la Ciudad

Multas por abrir la calzada sin permiso

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires multó a varias empresas de servicios públicos por abrir la calzada sin permiso Metrogas, Aysa, Edesur y Edenor fueron algunas de las sancionadas Las multas pueden llegar hasta 150 mil pesos.


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Gestión Profesional

Certificaciones de servicios y remuneraciones (primera parte) 

por la Cra. Viviana Grinberg


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Correo de Opinión

Sobre el proyecto de reforma de la 941 (I) 

por el Adm. Luís Sinagra


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Correo de Opinión

Sobre el proyecto de reforma de la 941 (II) 

por el Sr. Guido Abbondanza


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Correo de Opinión

Sobre "El frentista es responsable"

por el Sr. A. R. Ruiz


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Correo de Lectores

Dudas con la antigüedad

(23/07)


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Correo de Lectores

Las "changas" del encargado

(17/07)


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Correo de Lectores

Despido sin justa causa

(05/07)


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Vuelta atrás con un despido

(19/07)


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Matafuegos

Consorcios en llamas

[BPN-30/07/08] Hace unos días, el director de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dispuso que no se permita la instalación, recarga y/o reparación de extintores cuya vida útil supere los 20 años contados desde la fecha de su fabricación mientras que se eleva a 30 años a los que posean carga de dióxido de carbono (CO2).

El 17 de julio, durante el encuentro que organizó la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) para tratar este tema, Roberto Neyret, -integrante de la Cámara Argentina de Seguridad (CAS) pero que en esta oportunidad habló a título personal- subrayó que esta nueva disposición generará problemas gravísimos para los consorcios y que la normativa "está mal desde el punto de vista técnico, económico y jurídico". Una de sus mayores preocupaciones son los costos que deberá afrontar el consorcio para poder recambiar los equipos y la insuficiencia del mercado para poder abastecer a todos los usuarios.

"Vengo a decirles que esta disposición está mal. Queremos que nos ayuden a parar esta vergüenza", resaltó al inicio de la conferencia. Un miembro de AIPH explicó que justamente decidieron organizar el encuentro debido a que les llamó poderosamente la atención el gasto que le representará al consorcio cumplir con esta disposición: "esto es mucha plata. Para determinados consorcios va a ser superior a la recaudación de expensas de todo el mes".

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Roberto Neyret: gerente de ventas de una empresa dedicada a matafuegos, instalaciones y protección personal.

Neyret argumentó que la primera falencia de la norma es que afirma que todos los extintores deberán ser fabricados, reparados, recargados e instalados bajo las exigencias de las normas IRAM pero las normas IRAM no hacen referencia a la vida útil, longevidad o fecha de vencimiento de los matafuegos.

Al mismo tiempo, explicó que la ordenanza no se aplica de ahora en adelante sino que incluye a todos los equipos fabricados antes de 1988. "Esto nos genera a nosotros, como recargadores de matafuegos, un montón de inconvenientes porque es atroz y monstruosa la cantidad de equipos que se van a tener que dar de baja", advirtió.

"¿Quiénes van a poder fabricar 510 mil matafuegos para poder hacer el recambio? Nadie. La fábrica más grande de matafuegos en Buenos Aires tiene capacidad para fabricar 8 mil unidades mensuales. Entre las demás podrían llegar a fabricar, como mucho, 20 mil", sostuvo.

Cuando Pequeñas Noticias le consultó si CAS había tomado alguna medida respecto a este tema respondió: "ninguna, como cámara no tomó ninguna medida, después individualmente hay algunos que están a favor y hay otros que ven que esta norma no resiste y va a ser un problema para todos; para nosotros, para ustedes (haciendo referencia a los administradores) y para sus clientes".

El 33% de los matafuegos quedaría obsoleto

Neyret informó que uno de los miembros de CAS hizo un estudio para analizar la situación y estimó una proyección de gastos a partir de la Resolución 2614. El estudio advierte que se deberían reponer un 33 por ciento del total de los matafuegos.

Es decir, que si en un taller entran mil matafuegos por mes, 330 los van a tener que inutilizar, "al 33 por ciento lo voy a tener que dar de baja, esto significa que si yo proceso mil matafuegos por mes, tengo que dar de baja a 330. El usuario lo va a tener que reponer y si no tuviera para hacerlo, se embroma".

En la provincia de Buenos Aires el procedimiento para desechar un matafuego es cortarlo con un soplete y en caso de tener que desechar un equipo el consorcio no solo deberá hacerse cargo de ese gasto –costo de horas/hombre- sino también del flete de ida y vuelta.

La CAS no habría apoyado esta norma

En la disposición, la Dirección de Defensa del Consumidor manifestó que "la Cámara Argentina de Seguridad recomienda la aplicación de un método que limite la vida útil de los extintores, y para ello hace expresa mención a normativa vigente en el territorio de la provincia de Buenos Aires, la que limita y determina que los equipos extintores deben cumplir con normas de seguridad recomendadas por profesionales".

Sin embargo, Neyret desmintió esto y aseguró que no es real que CAS haya recomendado la aplicación de un método de vida útil de los extintores y expresó que hay un error en cuanto a la redacción de esto porque aunque hubo una comunicación entre el que escribió la norma y la cámara, no hay una nota de la cámara que avale esta normativa porque no tiene ningún respaldo técnico. "El organismo técnico por excelencia es el IRAM y si el IRAM no lo pone dentro de su norma es porque evidentemente no hay un fundamento sino ya lo hubiesen pedido", aclaró.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides consorciales: : el 1/08/2005 el presidente de la Asociación por los Derechos Sociales del Consumidor presentó un proyecto de ley que apuntaba a que la relación entre administradores y propietarios se entienda como una relación de consumo.


Adm. Adrian Hilarza, presidente de La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH).

Adm. Adrian Hilarza, presidente de La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) - Foto del archivo de PN.

Consorcios en llamas

"No nos vamos a quedar con los brazos cruzados"

[BPN-30/07/08] La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) fue la primera entidad de administradores que expresó públicamente su preocupación por la nueva disposición que no permite la instalación, recarga y/o reparación de extintores cuya vida útil supere los 20 años contados desde la fecha de su fabricación. Tal es así que el jueves 17 de julio organizó un encuentro para tratar puntualmente este tema.

Durante la jornada, uno de los integrantes de la entidad subrayó que sería bueno que se juntaran las cinco instituciones de administradores que estaban tratando de trabajar en equipo para discutir esto. "El recambio de los matafuegos representa mucho dinero y para determinados consorcios va a ser superior a la recaudación de expensas de todo el mes", advirtió.

El presidente de AIPH, Adm. Adrián Hilarza, adelantó a Pequeñas Noticias que están analizando qué van a hacer respecto a este tema: "estamos evaluando si hacemos una presentación ante el jefe de Gobierno y ante la Dirección General de Defensa del Consumidor que es justamente la que nos controla a nosotros. Esto ya se ha firmado, así que vamos a hacer las presentaciones que correspondan. Todo nos parece un poco arbitrario".

En una entrevista exclusiva concedida a este medio, subrayó que van a tomar una medida pero primero quieren estudiar cuáles son las que estratégicamente les convienen: "no nos vamos a quedar cruzados de brazos. No podemos dejar pasar estas cosas salvo que aparezca alguien con un estudio técnico que anule cualquier tipo de comentario".

Según él, es fundamental que –en caso de haberlos- los autores de esta norma difundan los estudios técnicos que comprueben la necesidad de recambiar los matafuegos a los 20 años, por ejemplo, que demuestren que generan riesgos de seguridad.

Argumentó que si ningún estudio técnico puede demostrarlo, esto es señal de que la norma "es arbitraria. Suponemos que el director que la firmó, analizó la cuestión y debe tener alguna información que hizo que se promoviera esta disposición".

Sin embargo, sostuvo que hasta lo que pudieron investigar e indagar no se cita nada claro al respecto, "es más, se habla de las normas IRAM y las normas IRAM no dicen nada sobre la vida útil [de los matafuegos], así que se hace una mala referencia, salvo que se trate de un error de redacción".

"Todos tienen intereses creados, acá el perjudicado, como siempre, es el consorcista. En este caso afecta también a todos los vecinos, pero para un consorcio que la única forma que tiene de generar recursos es por las expensas, esto impactará en forma grotesca", advirtió Hilarza.

Al mismo tiempo, subrayó que si un estudio demuestra que los equipos generan riesgos para los usuarios, "lo que tendrían que hacer es una ley progresiva para que de a poco se los vaya encauzando... sino mañana van a querer sacar una disposición similar con los tanques de agua o con los ascensores".

En cuanto a los gastos, subrayó que un matafuego de cinco kilos de CO2 cuesta 1100 pesos y el de polvo 250 pesos: "estamos hablando de un fondo importante. Al Gobierno de la Ciudad le va a entrar por este concepto muy buena plata, hay que tener en cuenta que recauda por el ingreso bruto de la empresa y por la tarjeta".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


 

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Efemérides consorciales: el 11/08/2005 el Gobierno nacional anunció la construcción de 300 mil casas en todo el país.


Eduardo Saravia, presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios.

Eduardo Saravia, presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios - Foto del archivo de PN.

Colegio Único de Corredores Inmobiliarios

La inscripción de los idóneos espera sentencia

[BPN-30/07/08] A fines del 2007, la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios promovió ante el Superior Tribunal de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires una acción declarativa de inconstitucionalidad contra el Gobierno porteño para que se declare la inconstitucionalidad y consecuente pérdida de vigencia del artículo 55 de la Ley 2340 que creó un Colegio único de Corredores Inmobiliarios.

Hasta el momento, se pueden escribir en el registro los profesionales –aquellos que finalizaron una carrera universitaria-, los matriculados –inscriptos en la Inspección General de Justicia (IGJ)- y los "idóneos", o sea aquellos que acrediten fehacientemente haberse dedicado en forma habitual al corretaje inmobiliario durante dos años antes de la entrada en vigencia de la ley. La acción promovida por la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios va contra esta última categoría. No cuestiona ni a los universitarios ni a los inscriptos en la IGJ sino a los "idóneos" debido a que considera que actuaron fuera de la ley.

El presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, Eduardo Saravia, destacó a Pequeñas Noticias que a más tardar en 80 días el Tribunal Superior de la Ciudad tiene que dictar sentencia. "Iniciamos un juicio contra el Gobierno de la Ciudad para que se declare inconstitucional el artículo 55. Si se declara inconstitucional, el artículo pierde vigencia. Nosotros hicimos la acción porque estamos convencidos de esto sino no la hubiésemos iniciado, ese es nuestro criterio pero no se cuál será la decisión del tribunal", destacó Saravia.

La demanda fue presentada por Saravia, el presidente, y el secretario de la corporación, Jacinto Enrique López Basavilbaso. Explicaron que la Ley 2.340 en su artículo 55 es contraria a los principios constitucionales de igualdad, consagrados en los artículos 11 de la Constitución local y Nacional por cuanto permite ejercer la profesión de corredores y o martilleros a quienes no acrediten la totalidad de los requisitos exigidos por la ley federal, en este caso, a quienes no posean título habilitante.

Los requisitos para inscribirse

Subrayaron que en la ley, tras enumerar los requisitos que deben reunirse para matricularse, expresamente se enumera: "poseer título universitario o terciario de corredor inmobiliario o equivalente de análogos contenidos expedido o revalidado en la República Argentina, conforme con lo que disponga la reglamentación".

Sin embargo, agregan que sin perjuicio de lo expuesto, en su artículo 55 -perteneciente al capítulo de las disposiciones transitorias-, esta ley dispuso que las personas que acrediten fehacientemente ante el organismo que tenga a su cargo la matrícula, haberse dedicado en forma habitual al corretaje inmobiliario durante dos años antes de la entrada en vigencia la ley, tienen un plazo de hasta 180 días para solicitar su matriculación, estando eximidas por esta única vez del cumplimiento de los requisitos previstos en el inc. 2 del artículo 5.

Este eximición es para la Corporación "notoriamente inconstitucional puesto que colisiona con lo normado por la ley nacional de fondo, alterando las facultades conferidas a la Nación por dicha norma".

Resaltaron que es la propia ley nacional la que establece la matrícula de corredores y martilleros y los requisitos para acceder a ella. La ley federal expresamente exige el título habilitante como requisito indispensable para la matriculación del comerciante corredor o martillero.

"El artículo 55 de la Ley 2340 aparece como una trasgresión a la exigencia establecida por la ley de fondo, que conforme al artículo 67 inc. 11 de la Constitución histórica fue dispuesta por el órgano allí establecido como competente para sancionar el requisito obligatorio del título habilitante", sostuvieron.

Viola el principio de igualdad

Otro de los argumentos es que la dispensa del artículo 55 premia a quien se ha desempeñado en una profesión en forma irregular, es decir, al margen de la ley.

Subrayaron que la disposición es inconstitucional, arbitraria e irrazonable y el artículo agravia "a nuestros matriculados e incluso a terceros que puedan requerir los servicios de quien no posee la aptitud requerida por la ley nacional de fondo y la propia ley de la Ciudad".

"Así como el trato desigual a los iguales viola el principio de la igualdad, también lo viola el trato igual a los que están en circunstancias distintas. El artículo 55, al establecer la igualdad entre los matriculados y quienes han ejercido la profesión de manera ilegal y clandestina durante los últimos dos años y se presenten en el plazo allí dispuesto, colisiona con el principio de igualdad plasmado en las constituciones nacional y local y debe declararse su inconstitucionalidad y consecuente pérdida de vigencia", señalaron.

Trasgresión a una ley federal

Si bien aclararon que nadie niega las facultades de las provincias para ejercer el poder de policía y la actividad de policía de las profesiones liberales, tras las facultades constitucionales de regular la profesión, no puede esconderse la transgresión a la ley federal de fondo.

Según ellos, la provincia pretende "legitimar la actividad realizada ilícitamente por quien no reunía los requisitos, saneándola al considerar como corredor a quien ejerció su profesión sin cumplir con los requisitos legalmente establecidos. Mutatis mutandi, lo que pretende la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es, a través del ejercicio de sus facultades, violar las normas de fondo".

En este sentido, advierten que la Ciudad ha ejercido de manera "excesiva e inconstitucional, su poder reglamentario en materia de policía, ya que, al hacerlo, ha trasgredido normas que han sido establecidas por el Congreso de la Nación, en virtud de facultades constitucionales atribuidas a él exclusiva y excluyentemente".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Alquileres

Otro proyecto de ley para los inquilinos

[BPN-30/07/08] Diputados de la agrupación Solidaridad e Igualdad (SI) presentaron un proyecto de ley para reformar la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. El objetivo es mejorar la situación que viven los inquilinos en el marco del pago de los alquileres y la confección de los contratos. El proyecto sería debatido en la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano.

"La vivienda es un bien que no pude ser comercializado como cualquier otro ya que se está jugando con el bienestar de la gente", afirmó Nélida Belous, una de las diputadas que firmó la propuesta.

Una de las principales reformas hace referencia a la "extensión del plazo mínimo de duración del contrato de dos a tres años, en los casos de locaciones para vivienda y de tres a cinco años, en los casos de locaciones con fines comerciales".

Los locadores estarían obligados a informar al inquilino con sesenta días de antelación su voluntad de renovar el contrato y condiciones para la renovación, el contrato mantendría su vigencia y los mismos términos pactados hasta tanto el locador cumplimente la obligación precedente.

Al mismo tiempo, aclararon que en la eventualidad de que no pudiese convenir la renovación contractual, el locador deberá otorgar al locatario un mes por cada año transcurrido en la locación para que el inquilino pueda reubicarse, debiendo éste pagar mensualmente una suma igual a la del último alquiler abonado. Este término podrá ser sustituido por una suma equivalente al importe de los meses en cuestión que pague el locador al locatario.

Otro punto de la propuesta apunta a que se establecería que "el depósito de garantía no exceda la suma de un mes de alquiler por todo el contrato". Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósitos en garantía deberán ser en la moneda en la que se pactó el contrato y depositados en un fideicomiso que se crearía en el Banco de la Nación Argentina. Éste sería el responsable del pago de los créditos que justifique el locador como imputables a ese depósito, reintegrando el remanente al locatario.

Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberían formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo mínimo fijado en esta ley, el precio será determinado en el marco del servicio de conciliación locativa que se crearía en la presente ley.

Los contratos deberían ser registrados en un registro federal que se crearía en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social, éste podría organizar y convenir con provincias y municipios la delegación local de sus facultades registrales.

Servicio de Conciliación locativa

Al igual que en el proyecto de la Unión de Inquilinos de Inmuebles, proponen que se cree en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social el Servicio de Conciliación Locativa tendiente a prevenir abusos en el precio de la locación o en la calidad de la misma, tratando de preservar el equilibrio entre las partes y la estabilidad del inquilino en su techo.

En la eventualidad de que las partes llegaran a un acuerdo, el mismo deberá ser homologado por la autoridad competente a fin de preservar los valores precedentes.

A su vez, la autoridad de aplicación podrá convocar a representantes de organizaciones de propietarios de bienes de rentas y de inquilinos a fin de que discutan los parámetros de rentabilidad y calidad de la locación y la estabilidad del inquilino en su locación, debiendo ser homologado lo acordado, sirviendo de valor de referencia por el término que se fije en el acuerdo, siendo necesaria una nueva reunión para su modificación. En caso de discrepancia o de no arribarse a un acuerdo, cualquiera de las partes podrá requerir que la autoridad de aplicación arbitre la situación planteada.

Los intermediarios

En la propuesta subrayan que si en la contratación entre locador y locatario interviene un intermediario, éste tendrá derecho a una retribución que no podrá exceder a un mes de alquiler, cualquiera sea el término del contrato.

Esta retribución sería única pero podrá ser compartida si interviene más de un intermediario. En los casos de renovación contractual la retribución al intermediario se reducirá a la mitad.

Por otra parte, en el artículo tres, quieren que se fije que queda prohibida cualquier variación del precio de la locación que se efectúe durante la vigencia del contrato, ya sea por aplicación de índices de cualquier tipo, escalonamiento de alquileres, o bajo la apariencia de deducciones que no estén justificadas por una causal documentalmente justificable, o cualquier otra forma de indexación.

Al mismo tiempo, también estaría prohibida la transferencia al locatario del pago de obligaciones propias del propietario como son las expensas, gastos extraordinarios, impuestos o tasas o la asignación de responsabilidades del locador como son las emanadas de hechos de terceros, fuerza mayor o caso fortuito.

Los fundamentos

En el proyecto de ley argumentaron que durante los últimos años, los inquilinos se han encontrado sistemáticamente sometidos a una situación injustificable e injustificada de abuso y degradación tanto personal como familiar.

Según ellos, muchos de los propietarios de bienes de rentas a partir del 2005 pretendieron obtener, mediante el alquiler de inmuebles sobrevaluados, una renta que los inquilinos, asalariados o jubilados, no pueden pagar porque sus remuneraciones estaban lejos de revaluarse de igual manera.

"Desde entonces los propietarios de bienes de renta presionan para obtener cada vez mayores rendimientos de su inversión, generando un crecimiento de los precios de alquileres que superaron, aceleradamente, la media de inflación", destacaron.

Informaron que en lo que respecta al año 2008 -y de acuerdo con publicaciones del INDEC-, el acumulado del año al mes de marzo era para el IPC del 2,5% y para los alquileres de 5,4%: "nadie parece reparar que los alquileres parecen una variable autónoma que en 2007 fue dos veces y media el importe del IPC del año". A su vez, advirtieron que ateniéndose a cifras extraoficiales, los alquileres siguen renovándose a un ritmo del "100% del contrato anterior lo que da un aumento de más del 50% en el 2007 y este ritmo se mantiene".

Resaltaron que los inquilinos para poder pagar los nuevos precios deben mudarse con el mismo ingreso a lugares más chicos, lejanos y de peor calidad, "haciéndose cargo de la totalidad de los gastos de los dueños, incluyendo el reequipamiento, mantenimiento y reparación de inmuebles en malas condiciones. Si se toma en cuenta que los contratos de alquiler de viviendas tienen una vigencia de dos años, es evidente que la circunstancia se traduce en el traslado sistemático de una población que se transforma en nómade y cuyos sectores de menores ingresos descienden a vivir en condiciones cada vez más precarias".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Revista de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

Revista de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

Modificación a la Ley 13.512

Empleados inamovibles y mayores expensas

[BPN-30/07/08] Los abogados Ana María Vila y Bartolomé Orfila analizaron algunas de las propuestas para modificar la Ley 13.512 y advirtieron que si bien es muy loable la dedicación de los legisladores por procurar el bien común mediante el dictado de leyes que tiendan a ese propósito, "es necesario destacar que muchos clamores con lo que se insiste y se presiona no siempre coinciden con ese noble objetivo, sino que responden a intereses sectoriales, ampliar su campo de tareas y de incumbencias o fortalecer su esfera de poder".

Según ellos, de los proyectos presentados hay dos aspectos que generan una justificada preocupación. El primer punto es el que hace referencia a que "el administrador podrá elegir al personal de servicio de la casa, debiendo contar para despedirlo con la conformidad de la mayoría de los propietarios, y en caso de que el consorcio cuente con Consejo de Administración, bastará con el consentimiento de éste".

El segundo es el que pretende introducir la obligación de que "la rendición de cuentas debe contar con un informe de Profesional de Ciencias Económicas, sobre la razonabilidad y formalidad de las erogaciones realizadas y el cumplimiento de las normas en vigencia en materia laboral, seguridad social y fiscal".

En este sentido, advirtieron que el legislador prudente debe considerar no solo el tema específico y puntual que le trae para su atención, sino que debe también echar una mirada más amplia y abarcadora para evitar caer en el error de generar nuevos problemas, no advertidos en el momento de proponer bien intencionadas soluciones que podrían terminar no siendo tales.

La contratación del personal

En una nota publicada en la revista de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) (Edición Nº 289 junio – julio), subrayaron que en los fundamentos de una de las iniciativas se señala que uno de los propósitos de la reforma es el de atender la preocupación de los propietarios referida al "riesgo de afrontar costosos litigios laborales por despidos del personal sin justa causa, por impericia o indolencia del administrador".

"En nuestra nada breve experiencia profesional es difícil recordar la existencia de algún caso en el cual un administrador de consorcios tomara la decisión de despedir –sin causa- a un integrante del personal sin contar con consenso de los copropietarios", señalaron. Al mismo tiempo, consideraron que de aprobarse este punto se establecería "una evidente e inicua doble regla por la cual se terminaría propiciando consorcios conducidos por autoridades débiles, precarias e inestables y dotados de personal inamovible y con empleo de por vida. ¿Es esto lo que realmente les conviene a los copropietarios a los que se dice que intentan proteger las reformas legislativas propuestas".

Explicaron que la hipótesis de un administrador despidiendo a un encargado a su solo arbitrio y voluntad aparece como virtualmente imposible de imaginar en la realidad. Sostuvieron que lo que sí ocurre algunas veces es que existan opiniones diferentes –entre los copropietarios- respecto de la decisión a adoptar y, cuando ello ocurre, en los hechos los administradores convocan a asamblea para resolverlo, sin necesidad de que exista una norma legal que los obligue a ello.

Subrayaron que la prudencia del acto de legislar conlleva la necesidad de analizar y anticiparse a las consecuencias no deseadas de una norma general, que –en su aplicación- puede llegar a tener efectos perjudiciales. "Obligar por ley a los administradores a que sólo puedan despedir al personal celebrando una asamblea de copropietarios en forma, con quórum suficiente, representaciones en regla, dominios actualizados, significaría en muy numerosos casos establecer una virtual inamovilidad del personal del consorcios", resaltaron.

A su vez, consideraron que hasta podría llegar a pensarse que esa fuera la verdadera finalidad de la norma proyectada y que, con el argumento de brindar protección de riesgos patrimoniales para los copropietarios, termina condenándolos a no poder desprenderse de algún empleado con el que existe insatisfacción o disconformidad por su desempeño".

Por otra parte, agregaron que al no haberse incluido en la misma ninguna referencia respecto de las consecuencias de un eventual despido comunicado por el administrador omitiendo la citación de la asamblea o el consentimiento del consejo de administración, es obvio que la resultante de ello no habría de ser otra que la invalidez del despido. Lo cual resultaría más peligroso.

Observaron que –de sancionarse la norma proyectada- el empleado despedido podría cuestionar la validez de la asamblea. Otro aspecto esencial que ellos opinan no se encuentra contemplado es el atinente al despido con causa: "la norma proyectada no efectúa ninguna distinción, lo cual constituye una falencia inexcusable y de extrema gravedad".

En este sentido, advirtieron que el texto en cuestión tiene como consecuencias, probablemente no deseadas, que muchos consorcios no puedan desprenderse nunca de su personal y –si igualmente lo intentaran- se expondrían al riesgo de la reincorporación, lo que traería aparejado un tremendo desgaste del vínculo laboral y un deterioro del rol del empleador de consecuencias verdaderamente impredecibles.

¿Una nueva carga económica para los consorcios?

Con respecto a que para la rendición de cuentas se exija un informe firmado por un profesional de Ciencias Económicas, sostuvieron que si en todo momento las propuestas legislativas dicen estar dirigidas a disminuir los ya elevados costos de gestión de los consorcios, la introducción de esta obligación de contratar al "profesional en ciencias económicas" no resultaría congruente con aquel postulado.

Argumentaron que es sabido que los copropietarios se encuentran ampliamente facultados para controlar y revisar los comprobantes de ingresos y egresos y el cumplimiento de las obligaciones del consorcio y generalmente, lo hacen a través de los consejos de administración.

"No es razonable ni prudente introducir tal obligación por vía legislativa, pues ello sólo provocará un nuevo incremento en el costo de las expensas para los sufridos copropietarios, sin una necesidad concreta que lo justifique", afirmaron.

Por otra parte, agregaron que la norma proyectada va aún más allá, por cuanto no se limita a disponer que el profesional en cuestión controle el cumplimiento de las normas fiscales, de seguridad social, sino que avanza sobre aspectos totalmente opinables relativos a la gestión propiamente dicha del administrador, respecto de los cuales sólo debería contar el parecer de los copropietarios.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Si la superficie de un departamento es superior a los 100 m2 pero el monto de las expensas es inferior a 3.600 pesos en el semestre, no será obligatorio presentar la información correspondiente a esa unidad.

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Resolución General 2159

Vence el plazo para informar el pago de expensas

[BPN-30/07/08] El jueves 31 de julio vence el plazo para la presentación de la información sobre pago de expensas del primer semestre de este año que se confecciona con el aplicativo "Pago de Expensas" Versión 2.0 Release 1, disponible en la página de la AFIP www.afip.gov.ar.

Es importante recordar que el régimen de la Resolución General 2159 obliga a los administradores a suministrar datos de las unidades, de los propietarios, ocupantes y el monto de las expensas a su cargo cuando los montos de las mismas y otros conceptos análogos resulten iguales o superiores a 3.600 pesos durante cada semestre calendario y cuando la superficie de las unidades sea igual o superior a 100 metros cuadrados en los edificios en propiedad horizontal o el terreno resulte igual a 400 metros cuadrados en los countries, clubes de campo o similares. Es obligatorio siempre y cuando se den ambas condiciones simultáneamente.

Si se excede uno solo de los puntos, por ejemplo si la superficie de un departamento es superior a los 100 m2 pero el monto de las expensas es inferior a 3.600 pesos en el semestre, no será obligatorio presentar la información correspondiente a esa unidad.

Al mismo tiempo, en los edificios de propiedad horizontal deberán sumarse los metros cuadrados de la unidad como los de las cocheras y/o bauleras. En los countries, clubes de campo o similares para los inmuebles con construcciones o mejoras, la superficie total a considerar será el resultado de la sumatoria de la superficie cubierta, semicubierta y a cielo abierto.

Procederá también el suministro de la información cuando se trate de inmuebles respecto de los cuales el pago de las expensas o gastos se encuentre a cargo de los mismos sujetos, o pertenezcan a los mismos propietarios, y correspondan a distintos consorcios o administraciones bajo la gestión o responsabilidad del mismo administrador.

El régimen informativo deberá cumplirse aún cuando los importes correspondientes a expensas se encuentren adeudados total o parcialmente. En el caso de no existir ninguna unidad que quede dentro de los parámetros anteriores, se deberá presentar la DDJJ como Sin Movimiento. Luego de tres períodos semestrales consecutivos Sin Movimiento se podrá dejar de presentar las mismas.

De acuerdo a las modificatorias  a la Resolución N° 2159, la información referida a los datos identificatorios del propietario está referida a los datos que posean los administradores para el cumplimiento de sus funciones específicas, o la que surja de una manifestación escrita presentada por aquellos ante los citados administradores.

La misma resolución prevé multas por la falta de presentación de las DDJJ que varían entre los 5 mil y 10 mil pesos, según se trate de una persona física o de una sociedad.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA).

Registro Público de la CABA

En pocos días se presentará el proyecto de Abrevaya

[BPN-30/07/08] La presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), Teresa Villanueva, adelantó que en los próximos días se presentará formalmente el proyecto del legislador porteño Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) para modificar la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores (RPA) en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En una entrevista concedida al programa de radio "Hablemos de consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), recordó que cuando le llevó las inquietudes de los consorcistas al legislador Abrevaya, él estuvo enseguida de acuerdo en prestar su colaboración y en ayudarlos en todo lo que podía ser útil. "Para nosotros eso fue muy importante porque no tenemos las puertas abiertas con esta facilidad. Eso es lo que le agradecemos muchísimo", destacó Villanueva.

Al mismo tiempo, aseguró que Abrevaya también se comprometió en ayudarlos con la presentación de un proyecto para la modificación de la Ley 13.512: "hemos encontrado en él una persona accesible, con conocimiento del tema y además con sensibilidad porque a veces no es tanto conocer el tema sino tener la predisposición y el deseo de querer ser útil a la ciudadanía".

Recordemos que durante varias semanas, ACCABA junto a otras entidades de consorcistas, discutieron artículo por artículo la modificación de la Ley 941 y después de varias reuniones realizaron un proyecto común. "Hemos trabajado en armonía y pudimos adelantar las cosas más de lo que pensábamos, ahora falta la presentación formal de la iniciativa que la va a hacer el diputado", destacó Villanueva.

Según ella, una de las tareas que queda por hacer es explicar a todos los legisladores cuáles son las falencias, las necesidades y las urgencias que hacen que sea necesaria la sanción de este proyecto.

Administraciones deshonestas

Villanueva señaló que el principal reclamo que los consorcistas le acercan es por las malas administraciones: "hay casos que son de tipo delictual, se producen hechos en los que uno se queda realmente asombrada por la impunidad".

Explicó que en estos casos el tema es directamente judicial: "hay que iniciarle un juicio al administrador para que la Justicia se ocupe del tema. Lo que sucede es que la gente piensa que éste va a llevar muchos años y que le va a costar mucho dinero".

Educar al consorcista

La Sra. Teresa Villanueva realiza reunimos todos los miércoles a las 18.30 horas en el CGP 2 Recoleta. "El que quiera venir a escuchar las charlas o a presentar su caso puede venir porque es el único CGP que tiene servicio de asesoramiento letrado gratuito y se brinda a todos sin distinción del barrio en el que viven", informó.

"Para mi gusto tendríamos que estar más avanzados y debería haber más gente interesada. Pareciera que el consorcista todavía no entiende la finalidad de todo esto, es como que vive en un burbuja y no se da cuenta de lo importante que es su vivienda", aseguró.

En el CGP, cuentan con la colaboración de un abogado y de un ex administrador que brindan asesoramiento totalmente gratuito. Para mayor información pueden contactarse al 4805-8508 o vía mail a tesi45@yahoo.com.ar.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Administrador Juan Erasmo Picone: "los consorcistas viven en su mundo y llegan a su propiedad y lo único que pretenden es no preocuparse de la problemática del consorcio".

Adm. Juan Erasmo Picone

"Algunos cambios de la Ley 941 son positivos"

[BPN-30/07/08] El Lic. y Adm. Juan Erasmo Picone destacó que está de acuerdo con algunas de las modificaciones que promueve el proyecto del legislador Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) para modificar la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores (RPA).

En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, señaló, entre otros puntos, que es positivo que sea obligatorio que el administrador tenga que depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria conjunta a su nombre y de dos consorcistas. "Va a haber un mayor control. Esto ya se está haciendo en varios consorcios, en muchos no se hace por una cuestión económica debido al costo que implica mantener la cuenta".

Según él, actualmente algunos consorcios están teniendo serios problemas económicos. "Están subiendo las expensas debido a los aumentos salariales y a los incrementos en los costos de los proveedores. Algunos consorcios que tenían un fondo de reserva están manteniendo el valor de las expensas pero se están comiendo ese dinero y ante un posible problema no van a tener a dónde recurrir", destacó.

"Yo afortunadamente no vi incrementada la morosidad pero les cuesta mucho más pagar las expensas. Se están privando de muchas cosas para poder pagarlas. Todo ha aumentado en un porcentaje mayor a los incrementos que ellos han tenido en sus ingresos", resaltó.

Los consejos de administración

En cuanto a la propuesta de que el administrador sea asistido por un Consejo de Administración, subrayó que no hay ningún impedimento para que éstos existan, "las leyes están y simplemente hay que ponerlas en práctica. Muchas veces los consejos de administración impiden la tarea pero pueden ayudar si son para que el administrador lleve mejor su labor".

Ser mandatario

Otra de las modificaciones propuestas apunta a que en el acta de designación se deje establecido que el mandato de los administradores, como representantes legales del consorcio, sea ejercido solo en aquellos temas generales que hacen a la administración del consorcio, aclarando que para poder intervenir legal y legítimamente en cualquier otra cuestión necesitarían de un poder especial.

En cuanto a este punto, Picone explicó que según el Código Civil los administradores son mandatarios: "estamos encuadrados dentro de los mandatarios, el código lo que dice es que nos dan un mandato para determinadas cosas, para cualquier otra función que no esté contemplada en el mandato necesitamos un poder especial".

La gente no se involucra

Picone señaló que si se hace un análisis de los cambios que hubo en los últimos 20 años respecto a la tarea del administrador, algo significativo fue la profesionalización de la actividad. "Antiguamente, los consorcios se han llevado más caseramente pero de a poco se han ido agregando mayores controles y mayores responsabilidades para los administradores. Ya no se trata de una simple libreta de almacenero y de llevar los números sino también de una preocupación del administrador por mejorar el servicio", reflexionó.

Al mismo tiempo, advirtió que fundamentalmente lo que ha cambiado es la parte humana, "los consorcistas viven en su mundo y llegan a su propiedad y lo único que pretenden es no preocuparse de la problemática del consorcio".

Por último, advirtió que hay muy baja participación en las asambleas: "la gente no quiere involucrarse, antes participaba mucho más. Creo que los administradores deberíamos ocuparnos un poquito de este tema e incentivar la participación porque es una obligación de todos".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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La presidenta de la Nación, Cristina Fernández, encabezando una reunión del Consejo del Salario el 22 de julio - Foto: Presidencia de la Nación.

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Aumento del salario mínimo

No incidirá en las expensas

[BPN-30/07/08] A partir de agosto, el salario mínimo pasará de 980 a 1.200 pesos y en diciembre éste se elevará a 1240 pesos. Así lo decidieron el lunes 28 de julio en el plenario que realizaron los 32 integrantes (16 sindicalistas y 16 empresarios) del Consejo del Salario Mínimo, Vital y Móvil presidido por el ministro de Trabajo de la Nación, Carlos Tomada.

Esta medida no afectará a los encargados de edificios debido a que el sueldo de un encargado con vivienda de cuarta categoría es superior al sueldo mínimo. Actualmente, éste es de 1397 pesos, es decir, un 16.42% mayor que el mínimo (197 pesos). En diciembre, cuando el mínimo llegue a 1240, la diferencia será del 12.66% (157 pesos).

El acuerdo entre la CGT y las entidades agropecuarias, mercantiles y bancarias -con la abstención de la CTA- fue lo que determinó este incremento en el haber mínimo. La suba se realizará en dos etapas. La primera comenzará a regir desde el 1º de agosto y el salario llegará a 1200 pesos, mientras que la segunda será desde el 1º de diciembre cuando el piso mínimo marque los 1240 pesos.

Según informaron, los 13 representantes de la CGT y los 16 integrantes empresarios votaron por el acuerdo, mientras que los tres sindicalistas de la Central de Trabajadores de la Argentina (CTA) se abstuvieron. "Estamos frente a un gran desafío, mejorar la distribución del ingreso en nuestro país, en democracia, y el consejo es la institución democrática por excelencia", destacó Tomada.

Por su parte, el secretario general de la Confederación General del Trabajo (CGT), Hugo Moyano, recordó que "ahora falta aumentar las asignaciones familiares y el mínimo no imponible", para lo cual planteó que "la CGT tiene previsto plantear en las comisiones el aumento de las asignaciones familiares, el pago universal y la eliminación de la tablita de Machinea del mínimo no imponible del impuesto a las ganancias, que deberían tener resolución los más pronto posible".Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Dr. Mario Francisco Robledo, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba.

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Administración de consorcios

Análisis del Artículo 4º de la Ley 13.512

[BPN-30/07/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 4º.

El artículo 4º de esta ley establece:

"Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo".

El derecho de dominio individual

Este artículo reitera el concepto ya expresado en el art. 2º, puesto que declara a cada propietario dueño exclusivo de su piso o departamento. Oportunamente lo señalamos como una de las tres normas de obviedad didáctica de la ley, junto con los artículos 12 y 14 –que serán analizados oportunamente-.

Cabe destacar que algunos autores señalan que los límites de este dominio son dos: a) la realización de actos de disposición material sobre los espacios comunes, y b) la inobservancia de las normas de la convivencia suministradas por la misma ley. Es más, Racciatti incluso llega a decir que, eliminados estos dos últimos factores, el derecho es absoluto como un derecho individual ("Manual de la Propiedad Horizontal", Depalma, Buenos Aires, 1998, pág. 35).

Actos de disposición material

La doctrina y la jurisprudencia contemplan –y en consecuencia autorizan- que los dueños de las unidades pueden realizar en ellas todo tipo de cambios, modificaciones o instalaciones.

Ahora bien, el límite de la autorización finca en no violar el interés general de la comunidad, y ello se consuma en los siguientes casos:

A)

 Operándose un cambio de destino de las unidades.

B)

Operándose un cambio sustancial de la fachada que afecte la armonía del conjunto.

C)

Alterándose las condiciones de seguridad y salubridad del edificio.

D)

Modificándose en más o en menos la superficie de la unidad funcional, afectando con ello la relación de los porcentuales dominiales.

Es decir, pareciera que la autoridad judicial debería autorizar solamente las obras que no contravienen el reglamento de copropiedad. Sin embargo, hemos advertido casos de obsolescencia de normas reglamentarias donde se causa un daño gratuito y abusivo con la aplicación de las mismas, habida cuenta del paso del tiempo y la inutilidad del mantenimiento de recetas arquitectónicas en desuso.

El mejor ejemplo de estos casos lo constituyen los viejos edificios que alteraron en la zona céntrica de las ciudades el diseño de marquesinas y locales comerciales, debiendo por el contrario aggiornar sus fachadas de planta baja al entorno comercial que lo circunda.

Unir dos o subdividir una… ¡NO!

El otro caso que suscita este tema es el de las unidades contiguas. Hemos dicho que nadie duda del derecho del propietario de ampliar su unidad por su sola voluntad, suprimiendo tabiques divisorios internos, o que el dueño de una unidad de vivienda esté facultado para demoler paredes internas con el fin de dar mayor amplitud a algunos ambientes, a expensas de la desaparición de otros. Pero lo que no puede hacer el consorcista dueño de dos unidades funcionales es unirlas por su propia voluntad, o dos consorcistas adquirentes de una sola, dividirlas también por voluntad propia y privativa de ellos. En ambos casos, se están afectando franjas de superficie común con incorporación de ésta a las unidades privativas en el primer caso y con aumento de la primera y disminución de la segunda en el otro caso. Y no importa que las cantidades puedan ser menores: lo grave es que se afecta al plano de mensura y subdivisión, que debe ser reformado, así como reajustados los porcentuales dominiales.

Los autores, para confrontar los temas, tratan como contrapartida del anterior, los actos de disposición jurídica para concluir que son situaciones similares la de nuestro tema con el derecho común.

En definitiva, si se aprecian los efectos jurídicos de las distintas figuras legales, se advertirá que en nada se diferencian los efectos de la locación, el usufructo o la hipoteca en este derecho real con respecto al del dominio, llegando incluso a un punto tal que ni siquiera es de relevancia su tratamiento en este tema.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Gobierno de la Ciudad

Multas por abrir la calzada sin permiso

[BPN-30/07/08] En las últimas semanas, inspectores de la dirección de Ordenamiento del Espacio Público del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires realizaron 751 inspecciones y labraron 94 actas de infracción por obras de apertura sin permiso o trabajos irregulares en la vía pública.

Recordemos que en diciembre entró en vigencia la Ley 2.634 mediante la cual el Gobierno de la Ciudad puede imponer multas de hasta 150 mil pesos a las empresas de servicios públicos que abran la calzada sin permiso o no cumplan con los requisitos exigidos para este tipo de trabajos.

Las empresas sancionadas fueron Metrogas, Aysa, Edesur, Edenor, Energas, Tecnodock, Cima, Mantelectric, Construcsur y Miavasa. Según dispone el artículo 5 de la normativa, el Gobierno se hace cargo de todas las obras de cierre de las aperturas y roturas en la vía pública pero son las empresas las que deben rembolsar el costo de la obra a la Ciudad.

El objetivo es mejorar la calidad de los trabajos debido a que muchas veces las empresas los realizaban en forma deficiente, lo cual generaba en el corto plazo que se abrieran nuevos baches en las calles y se rompieran las veredas.

La ley también creó el Registro de Empresas Autorizadas para la apertura en el espacio público y la inscripción es una condición previa para la autorización de cualquier trabajo.

Hasta el momento, hay unas 15 empresas inscriptas, entre las que se encuentran Edesur, Metrogas, Telecom y Telefónica.

La Ley 2634

La ley fue sancionada el 20 de diciembre de 2007 y uno de los argumentos para sancionarla fue que las compañías son las responsables de generar baches y roturas pero luego se desentienden de la situación y no realizan los arreglos.

La norma establece que cuando las empresas soliciten hacer una rotura en la vía pública deberán desembolsar el dinero necesario para la reparación antes de comenzar con los trabajos requeridos, para que sea el Gobierno porteño el responsable de llevar la tarea de bacheo.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides: El 12 de agosto de 1821 se inauguró la Universidad de Buenos Aires.


Monóxido de carbono

Control y prevención

[BPN-30/07/08] El Ministerio de Salud del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires brindó una serie medidas para prevenir intoxicaciones por inhalación de monóxido de carbono. Éste es un gas inodoro, incoloro, insípido y no irritante, que se produce por la mala combustión del gas natural, la leña, el carbón o la nafta, y que en altas concentraciones puede generar la muerte en minutos.

Las recomendaciones son:

-

Recordar que está prohibido el uso de cualquier artefacto que no sea de tiro balanceado en dormitorios y baños.

-

Apagar estufas por la noche y cuando no sean realmente necesarias.

-

Nunca usar hornallas de cocina y/o el horno como forma de calefacción.

-

Hacer revisar todos los años -por un gasista matriculado- las estufas, estufas catalíticas, las pantallas infrarrojas y las salidas al exterior de calefones, termotanques y calefactores de tiro balanceado.

-

Verificar que no estén obstruidos los conductos o rejillas de ventilación. Un simple espacio por donde circule y se renueve el aire es fundamental y puede salvar una vida.

-

No usar braseros o estufas a querosén para calefaccionarse. Si no puede evitar usarlas, apáguelas y retírelas del ambiente antes de acostarse.

Los síntomas más comunes de intoxicación son: dolor de cabeza, náuseas y vómitos, mareos, debilidad y cansancio y/o pérdida de conocimiento. Ante estos primeros síntomas, recomiendan abrir puertas y ventanas y mantener los ambientes bien ventilados, retirando a las personas que se encuentren en el lugar contaminado.

Informaron que en todos los casos, deben concurrir al hospital más cercano debido a que el tratamiento adecuado evita complicaciones y secuelas que pueden aparecer varias semanas después.

El servicio de Toxicología del Hospital de Niños de La Plata atendió 26 consultas desde abril hasta julio de este año aunque aún no ingresamos en la etapa más crítica del año.

La cifra marca un descenso en la cantidad de casos con relación a 2007, año en el que se registraron 120 episodios entre abril y julio inclusive.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Una revolución 

en el mundo 

de la administración de Consorcios

Sistema 9041


Efemérides: El 12 de agosto de 1875 nació en Buenos Aires el compositor y director de orquesta Héctor Panizza, autor de "Aurora" y otras óperas, como "Bizancio" y "Medioevo latino". Fue director de orquesta del Teatro Colón.


Cra. Viviana Grinberg.

Cra. Viviana Grinberg.

Gestión Profesional

Certificaciones de servicios y remuneraciones (primera parte) por la Cra. Viviana Grinberg

[BPN-30/7/08] En el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 330 (3/10/2007) se publicó un artículo en el cual se informaba que la AFIP a través de la RG 2316, había implementado un sistema según el cual la confección de la certificación de los servicios prestados, remuneraciones percibidas y aportes retenidos, se realizaría por medios informáticos utilizando información proveniente de:

a) las declaraciones juradas determinativas y nominativas de aportes y contribuciones con destino a los distintos subsistemas de la seguridad social, presentadas por los empleadores (F.931)
b) el sistema "Mi Simplificación".
c) las bases de datos de la Administración Nacional de la Seguridad Social.

 Finalmente este sistema se implementó a partir del 25 de julio y a partir del 1º de agosto de 2008 será de aplicación obligatoria.

Para acceder al mismo, se podrá hacer desde la página web de la AFIP con clave fiscal a través de Mi Simplificación – Otros Servicios o desde la página web de la ANSES utilizando clave de seguridad social generada por ANSES, ingresando por Autopista de Servicios – Certificación de Servicios.

Para la generación y emisión de la certificación de servicios y remuneraciones, es condición previa y necesaria que:

a) La relación laboral de que se trate se encuentre registrada en Mi Simplificación, es decir que sólo se podrá utilizar el servicio si dentro del período de trabajo hay al menos un período comprendido en la vigencia del SIJP establecido por la Ley 24.241, es decir julio 1994 y siguientes.
b) Estén presentadas la declaraciones juradas correspondientes a los períodos no prescriptos posteriores a junio de 1994 comprendidos en la certificación a generar y se rectifiquen las declaraciones juradas indicadas cuando los datos a certificar no guarden relación con los declarados.

Para el caso de que la certificación comprenda períodos anteriores a junio de 1994 inclusive, el sistema podrá requerir:

a) El número de cuenta o de inscripción del empleador otorgado por la Ex DNRP
b) El número de afiliación del trabajador ante la ex Caja de Previsión Social y
c) Los distintos números de documentos que posea el trabajador (DNI, CI, LE, LE y/o pasaporte)

En una próxima entrega, veremos los aspectos prácticos de este nuevo sistema pero por lo pronto, y tal como lo expresé en la nota anterior, al fin algo se simplifica!Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Efemérides: El 12 de agosto es el 1999 Día Internacional de la Juventud.


El Lic. Luis Sinagra

El Lic. Luis Sinagra

Correo de Opinión

Sobre el proyecto de reforma de la 941 (I) por el Adm. Luís Sinagra

Sres.

Redacción de Pequeñas Noticias

Me dirijo a Uds. en relación a la nota publicada en vuestro Boletín Nº 353, referida a la modificación de la Ley 941. Al respecto no cabe duda alguna que la misma amerita una modificación, ahora bien que las modificaciones de una ley que rige en la Ciudad Autonoma contenga obligaciones que estén por encima de una Ley Nacional (vieja pero vigente 13.512) o por encima del Código Civil, nos lleva a creer que se deberían pensar mejores alternativas y con mayor profundidad en todos los aspecto que hacen a los consorcios.

Cabe destacar que cuando se ha puesto en práctica cualquier obligación que pesa sobre consorcios y que no se pudo cumplir al 100 % y posteriormente se modificó como el caso de las puertas exteriores de ascensores o la Ley 257 que se informa a los consorcistas pero la falta de fondos hace que el administrador deba colocar una frase no muy alegre "atento a lo resuelto en asamblea deslindo toda responsabilidad sobre..."; seguridad sumamente relativa para el administrador a la hora de que un Juez deba decidir sobre el tema. No se puede poner a consideración el cumplimiento de una ley pero tampoco se puede cumplir sino se cuentan con los fondos suficientes. La frase "que el administrador deberá disponer lo necesario para el cumplimiento de lo necesario" se aplica al momento de juzgar la falta, mientras no exista problema, la expensa debe ser baja con la frase célebre "siempre estuvimos así y nunca tuvimos problemas". 

Otros casos son la ley de accesibilidad, balizamiento aéreo, y se puede seguir.

Por un simple hecho no todos los consorcios son iguales, no tienen la misma capacidad económica y a su vez, en oportunidades no se puede aplicar lo que exige una ley que abarca lo general en casos puntuales (que suelen ser muchos por la antigüedad de los edificios considerando sólo Capital Federal).

Respecto del artículo caben algunas observaciones:

Banco: 

En varias oportunidades hice mención a obligar a bancarizar las operaciones de los consorcios y su consecuente beneficio, por ejemplo, que el Banco le otorgue préstamos a tasas preferenciales ya que desde el vamos mantiene en Cta. Cte un promedio de dinero del consorcio del cual hace uso a costo cero. Jamás se podría abrir una cuenta a nombre del administrador y de dos consorcistas, sean o no del Consejo, los fondos son del consorcio y deben encontrarse en cabeza de éste. 

Respaldo de un administrador:

Hace mucho tiempo, desaparecieron un montón de agencias de empleo temporal por una exigencia similar, garantía real o en bonos del gobierno, atomizando la prestación del servicio en pocas manos. Atento a los problemas que existen en la actividad, la idea no es mala pero debe ser prudente y ofrecer alternativas a dicha exigencia, considerar sociedades y personas físicas. No es lógico que el costo de un seguro recaiga sobre un administrador que cuenta con propiedades, trayectoria e idoneidad. 

Ahora bien, si el seguro fuera la única alternativa que puede ofrecer el administrador, el mismo estará considerado en sus honorarios por ende el consorcio podrá elegir y el administrador cumplir con la norma.

Denunciar incumplimientos:

El administrador se convierte en el peor enemigo del consorcio con el objeto de dar cumplimiento a cualquier requerimiento que un consorcio deba cumplir. Si ello lo exime de responsabilidad y de multas no existirá inconveniente alguno, hacer la denuncia es lo más sencillo. A la autoridad de aplicación le lloverán denuncias que si no tienen sanción, no veo la mejora en pro de los consorcistas.

El administrador no debe asumir ninguna responsabilidad, excepto que omita cumplir con lo que la ley exige caso contrario el que está en falta, repito, es el Consorcio. Entiéndase por consorcio: grupo de contribuyentes cuya situación económica es diferente dentro de un mismo edificio, situación que difiere más según la zona; no es lo mismo Barrio Norte o Belgrano que Constitución o Parque Patricios, por algo los valores de las propiedades difieren sustancialmente.

No puede escapar a ningun Legislador que no todos los Consorcios tienen por su antigüedad las mismas necesidades, en consecuencia cualquier modificación debe contemplar dicha situación permitiendo un cronograma de cumplimientos similar al que se presentó con la Ley 257, dando tiempo para que el consorcio se adecue pero que se establezca en forma concreta la multa por incumplimiento. Toda vez que la Ley 941 versa en su mayoría sobre obligaciones del administrador, que se resolverían en forma fácil, el administrador informa el incumplimiento de su consorcio y ya está (Creo que no es la solución).
Una alternativa sería una sanción al administrador siempre y cuando omita informar, caso contrario, es decir si el administrador lo informó en su DDJJ que sancionen al edifcio.

Si no existen sanciones nada se podrá llevar adelante, independientemente de la capacidad del administrador o su honestidad quien debe cumplir y contar con fondos para ello es el edifcio.

No es justo sancionar a un administrador por no lograr obtener los fondos necesarios para un fin determinado. En las fincas con más de 30 años de antigüedad, existen faltas en instalaciones de gas, energía, puesta a tierra, ascensores, bandas antideslizantes, etc. por citar algunas cosas que al momento de estrenar el edifcio estaban bien.

Espero y creo que mis colegas estarán de acuerdo en que sepan darle la seriedad que corresponde realizando una modificación profunda que beneficie a los consorcistas, sin perjudicar el ejercicio de la actividad y por sobre todo considerar que las modificaciones que se requieren en propiedad horizontal inciden sobre el bolsillo de los consorcistas/ciudadanos, quedando a los administradores dar las malas noticias y a la vez ser pasible de sanciones y responsabilidades no compatibles con la función, hecho que implicaría que un administrador deba renunciar a un edificio que no logra cumplir con todos los requisitos que la ley y normativas vigentes exigen. Posteriormente, aparecerá otro "administrador" que si tomará el edificio y cuando los problemas lo tapen desaparezca!!!!. Me pregunto si fuera el caso citado, quién es el que no cumple y al que deben multar. ¿Los consorcios contratan mal, contratan lo más economico o realmente la actividad está mal llevada?. Honestamente, creo que la responsabilidad es compartida, hecho que afecta a quienes desean trabajar bien.

Por ende, tomen como recaudo final que si un edifcio se niega a dar cumplimiento a una normativa vigente, el administrador deba renunciar y en forma inmediata intenvendrá la autoridad de aplicación a fin de multar al consorcio, quedando impedido de contratar a un administrador externo, asumiendo toda responsabilidad pura y exclusivamente el consorcio en cabeza del propietario que lo desee representar conforme lo permite la Ley 13.512 o bien dejar la posibilidad de que el administrador realice la denuncia manifestando la intención del consorcio de solucionar el problema y que la autoridad de aplicación otorgue un plazo para su cumplimiento.

En resumen, tratemos entre todos de consensuar a fin de que la legislación vigente se pueda cumplir, ya que de otro modo los funcionarios trabajarían en vano, los consorcios seguirían en falta y los administradores afrontarían las multas por incumplimiento.

AtentamenteEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Luis Sinagra

RPA 273

(21/7/2008)


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Correo de Opinión

Sobre el proyecto de reforma de la 941 (II) por el Sr. Guido Abbondanza

Hola gente de Pequenas Noticias, 

Escribo para expresarles algunas consideraciones respecto del proyecto de modificación de la Ley 941. 

En primer lugar, debo puntualizar que el proyecto contiene muchas cosas que habitualmente hago y entiendo que todos los administradores hacen o deberían hacer: llevar los libros en forma, liquidación detallada de las expensas, cuenta bancaria a nombre del consorcio, consensuar honorarios, etc. 

Ahora bien, la consideración del patrimonio o pagar un seguro como garantía es elitizar la profesión. 

Si yo no tengo un patrimonio "acorde" deberé dejar administraciones, más allá que las administre hace 10 años a conciencia, honestamente y con el apoyo de los propietarios. 

Respecto a las firmas conjuntas en las cuentas bancarias quería contarles mi experiencia al iniciarme en las administraciones. En la práctica era un trastorno, el propietario no quería tomar responsabilidades y terminaba renunciando. Por otra parte, el único responsable del dinero es el administrador y no debería estar sujeto a que el otro firmante vacíe la cuenta. Las malas administraciones tienen sus consecuencias legales, hoy existen instrumentos para que los estafadores paguen su accionar. 

Por último, el recibo de expensas lo emite el consorcio, no el administrador. Éste no cobra, si no que es a través de él que se hace el pago. Lógicamente, cuenta con el CUIT del consorcio, mes que paga, firma del administrador, etc. y los datos del administrador están en las liquidación mientras que cuando pago servicios en Rapipago o Pago Fácil no figura el CUIT de la empresa.

Disculpen la extensión. 

Atte. Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Guido Abbondanza.

(17/7/2008)


Dr. Osvaldo Loisi

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Correo de Opinión

Sobre "El frentista es responsable" por el Sr. A. R. Ruiz

Lamento discordar con los jueces de nuestro país -cosa que se está volviendo cada vez más frecuente- ya que no es reponsabilidad de los frentistas cuando el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires nos cobra una porción de impuesto llamado Contribución de Pavimentos y Aceras, salvo que nuestros "jueces" no sepan que acera quiere decir vereda.

Saludos y Gracias.Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

A. R. Ruiz

(16/7/2008)


¡¡¡ Ya hay dos ganadores más 

de los 2 premios que sorteamos la quincena pasada

 ADMINISTRADORESph.com.ar  y Pequeñas Noticias... !!!

¡¡¡ los afortunados de esta quincena son... !!!

1.-

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2.-

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Sara Malatesta (DNI ...264)

 ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -


Rincón Solidario

Dr. Eduardo BrailovskyContesta el Dr. Eduardo Brailovsky

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Rincón Solidario

Ya estoy medicada

Dr. Eduardo J Brailovsky:

Me dirijo a ud a efectos de lograr algún tipo de solución a un problema que ya data de 3 años. Trataré de hacerlo escuetamente.

Vivo en un último piso, en mayo de 2006 firmé convenio judicial con el consorcio (que tardaron 6 meses en firmar) para la reparación de terraza, medianeras y tanque de agua, amén de los destrozos en mi unidad (pisos de parquet, techos de todo el departamento).

A la fecha, no sólo tengo los mismos problemas de humedad que hace 3 años, sino serios problemas eléctricos que me impiden utilizar los artefactos del hogar pues salta el disyuntor.

Habiendo hecho reclamos reiterados me enviaron de la administración un servicio eléctrico, cuyo dictamen fue que hasta que no se reparen las filtraciones es imposible solucionar los inconvenientes de electricidad (El informe tiene fecha del 19/06/08).

A partir de los sucesivos problemas en el depertamento, estoy medicada para hipertensión. 

Como ud sabrá, el disyuntor no evita una descarga eléctrica, solo la aminora. Vivo temiendo a la misma puesto que en una oportunidad ya me pasó y me subió la presión arterial a 16 de máxima.
También estoy medicada con un antidepresivo.
Recurrí ya a 3 abogados que no hicieron sino sacarme dinero. La administración y el consejo del edificio no hacen nada. Ya no tengo dinero para pagar arreglos ni abogados ni nada.

No puedo mudarme ni tampoco vender el departamento en este estado.

Encarecidamente, le ruego me informe por favor qué puedo hacer para que realizen las aislaciones hidrófugas que afectan el departamento, a dónde puedo dirigirme, a quién debo denunciar.

Sin más y agradeciendo desde ya vuestra atención y pronta respuesta, hago propicia la oportunidad para saludar a usted atentamente.
Sara

(18/7/08)

Estimada Sara:

¡¡¡ Gracias por consultarnos !!!

Y pasemos a la urgente respuesta que solicitaste.

En primer lugar, dejemos en claro que ni "Pequeñas Noticias" ni cualquier abogado, yo incluido, vamos a darte una solución a tu problema en forma personal.

La solución, evidentemente, si ya se han agotado los medios pacíficos de solución de conflictos, solamente provendrá de un juez con la potestad que el Estado le confiere para la solución de litigios y los recursos a su alcance para hacer cumplir su sentencia.

Claro que si hablamos de juicios, los tiempos no son "cortos" y mientras tanto...

Existen medidas urgentes que podrían tomarse rápidamente. Pero el "interdicto" de impedimento a efectuar reparaciones urgentes o de daño temido, que también son mal llamadas "acciones policiales", son caras porque:

a) requieren rápida acción del abogado y eso se traslada a los honorarios profesionales.

b) requiere que el damnificado efectúe las reparaciones por su cuenta (con dinero de su peculio) pero a cargo del demandado.

c) requiere de otro juicio que será por cobro de daños y perjuicios y repetición de gastos contra el mismo demandado que como ordinario que tramitará será de larga data y también es oneroso.

Porque como siempre digo: la justicia es cara, lenta y burocrática, pero es la única que tenemos capaz de garantizar los derechos que la Constitución consagra para todos.

Sin otro particular, se saludo a Ud. atentamente, 

Dr. Eduardo J BrailovskyEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ejb@ejb.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina.


¡¡¡ Sea el FELIZ GANADOR...

de los 2 premios que quincenalmente le ofrece

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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 12 de agosto a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.


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(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas  del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo.


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Adm. León R. EstrugoContesta el Adm. León Estrugo

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Van a levantar un edificio

Por favor, si es posible podrían asesorarme si tengo que hacer algo porque la casa lindera a mi domicilio fue vendida y van a levantar un edificio.

¿Corresponde que ellos se comuniquen conmigo como por ejemplo para ver en qué estado está mi terraza/techo,etc?

Muchas gracias por su atención.

Los saluda atte.

Antonio

(21/7/2008)

Estimado Antonio:

En principio, ud. no tiene que hacer nada. La empresa constructora tiene que tomar los recaudos y precauciones, de no afectarlo en lo más mínimo con la construcción que se va a realizar.

En caso de que su propiedad se vea afectada por dicha construcción tendrá que realizar los reclamos correspondientes a la constructora para su inmediata reparación.

Ante cualquier duda estamos a tu disposicición.

León R. EstrugoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466 en Capital Federal.


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EMPLEADA ADMINISTRATIVA CON EXPERIENCIA: Me he desempeñado en esta posición en administradoras de consorcios de Capital Federal realizando tareas tales como: facturación, pedido y manejo de presupuestos, gestión de cobranzas, seguimiento de morosos, refinanciamiento de deudas, atención y pago a proveedores, registro de libros de activos y pasivos, emisión de cheques, manejo de caja, trámites en general ante diversas entidades públicas y privadas, atención telefónica - Nombre: Estela Allan - Teléfono: 4208-8372

AUXILIAR ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS: Atencion al consorcista, liquidacion de expensas, convocatoria y manejo de asambleas, gestión deudores morosos, contratacion de trabajos y pago a proveedores - Nombre: Susana Ramos - Teléfono: 4307-9887 - E-mail: olga22su@yahoo.com.ar

ENCARGADO DE EDIFICIO O AYUDANTE: Poseo experiencia en el rubro, soy muy capaz, sumamente responsable, buen trato con las personas, tengo conocimientos en pintura, plomería y electricidad (basicos) y muchas ganas de trabajar y progresar junto a mi familia - Nombre: Nicolas Billalba - Teléfono: (15) 6513-9477 - E-mail: nicolasbillalba@yahoo.com.ar


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Dr. Alberto Anibal GabásContesta la Dr. Alberto Anibal Gabás

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Rincón Solidario

Mis honorarios están muy bajos

Sres. de Pequeñas Noticias:

Mi inquietud surge porque este año en la Asamblea Ordinaria un grupo pequeño de propietarios se han opuesto al aumento de mis honorarios argumentando cuestiones personales y poco y nada sobre mi gestión como adminstrador.

Se ha propuesto que se consulte distintas entidades a fin de poder evaluar cuáles serían los honorarios correspondientes por el tipo de consorcio y los mismos se han opuesto.

Mi pregunta es: ¿existe alguna manera de poder cobrar lo que me corresponde atento a que mis honorarios están muy por debajo de lo que marca el mercado, y en el Reglamento en su parte final se establece que los honorarios se ajustará al arancel de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal?

Esperando una pronta respuesta, los saludo y felicito por mantenernos informados constantemente.

Carlos

(15/7/08)

Carlos:

La administración de propiedades es una profesión y la naturaleza de la función respecto del consorcio es que es su mandatario. De tal forma, se aplican las normas de todo mandato, que es un contrato y por lo tanto valen las claúsulas o disposiciones de dicho contrato. De manera tal que el honorario del administrador bien se puede pactar entre mandante y mandatario como cualquier otra claúsula contractual. Este es el principio que en derecho se llama de la "autonomía de la voluntad" para todo tipo de derecho personal, que significa que las partes pueden convenir lo que crean conveniente, en tanto el objeto de esa convención no sea un acto de cumplimiento imposible, ilícito, prohibido por las leyes o contrario a la buenas constumbres.

Pero en este caso particular, también el reglamento de copropiedad tiene naturaleza contractural (por lo que se le aplican los mismo principios antes descriptos) por lo que sus disposiciones son válidas y vinculantes para los copropietarios, el administrador y en general para cualquier ocupante del edificio.

Si en el reglamento existe una claúsula donde se determina que el arancel u honorario del administrador se reajustará conforme los índices o pautas que determina la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal es evidente que esa claúsula es de aplicación obligatoria mientras el reglamento no sea modificado y en tanto y cuanto el administrador lo exija.

De todas formas, si nunca se actualizó, no significa que se debe actualizar de manera retroactiva desde que se sancionó el reglamento, sino desde este momento pues si Ud. aceptó el honorario que percibe desde que asumió el cargo, sin cuestionamiento alguno, se supone que prestó conformidad con el mismo, lo mismo si tampoco exigió reajuste posterior (el silencio obra como consentimiento en este caso) pero desde ahora puede exigir ese reajuste, en base a esa dispsoción estatutaria.

Le saluda atte.

Alberto Anibal GabásEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.


Impuestos

Vencimientos Mensuales

En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Agosto/2008, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principalEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


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Dr. Jorge MaldonadoContesta el Dr. Jorge Maldonado

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Circularizar el acta de asamblea

Buenas tardes.

Quisiera que me asesoren si existe algún artículo en la ley de propiedad horizontal por el cual el administrador tiene la obligación de circularizar a todos los propietarios el acta de asamblea, aunque no todos hayan asistido al acto y aunque el reglamento de copropiedad no lo especifique.

Muchas gracias por su atención 

Cristina

(1/7/2008)

Estimada Cristina: 

No es en la Ley Nº 13.512 donde está prevista la forma de exteriorización de las decisiones de la asamblea sino en su Decreto reglamentario (el 18.734/49). 

Más allá pues de que lo prevea o no el Reglamento de Copropiedad y Administración, es obligatorio notificar a los ausentes de lo decidido, lo cual puede hacerse transcribiendo las mociones aprobadas para cada uno de los puntos del Orden del Día y, en su caso, las mayorías con que se votaron. 

Sin perjuicio de esto, cualquier consorcista puede obtener copia completa del acta certificada por el administrador (o por quien el Reglamento faculte para esto); esto último basado en el principio de que el Libro de Actas del consorcio es público para sus miembros.

Para concluir, le diré que si la publicidad de los actos de Gobierno es un rasgo distintivo de un régimen republicano como el que consagra nuestra Constitución Nacional, en pequeña escala el consorcio (como unidad democrática de nivel primario) debe aplicar a rajatabla este sano y sabio principio. 

De esta forma, todos los habitantes del edificio estarán al corriente de las decisiones que los involucran, mientras que los disconformes podrán efectuar las impugnaciones (al acta o a la asamblea) a las que se crean con derecho.

Así funciona la democracia consorcial.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando MaldonadoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.


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Dr. Juan Antonio CostantinoContesta el Dr. Juan Antonio Costantino

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Hace un año que estaba solo

Buenos días. 

Tengo una duda y agradecería me respondan. 

Al encargado de mi edifico, se le asignó la vivienda como corresponde y hace un año que estaba solo. Ahora por un problema familiar trajo al espacio designado a la hija, a la señora, a la madre y a 2 nietos.

En ningún lado está desigando que el venía con su grupo familiar sino que era para uso exclusivo de portería.

Mi duda es si puede arbitrariamente el encargado hacer eso y si en caso de que le pase algo a los que están ahí tiene que responder el consorcio. 

Agradecería me respondan

<Sin nombre>

(18/7/2008)

En respuesta a la consulta del lector, el uso de la vivienda de portería implica obligaciones, facultades y derechos recíprocos tanto para el trabajador como para el consorcio empleador. 

En ese orden de ideas, existiendo vivienda de portería en el edificio es obligación del consorcio empleador brindar la vivienda de forma higiénica y adecuada. Asimismo, es obligación del trabajador mantenerla en perfecto estado, pernoctar en ella en las jornadas hábiles (art. 13 Ley 12981, art. 23 CCT 378/04) y deberá destinarla al uso que le es propio, para habitarla conjuntamente con su familia, integrada por esposa e hijos, estándole prohibido darle otro destino o albergar en ella, aunque fuera transitoriamente personas extrañas al núcleo familiar.

Por tanto, contestando la consulta de manera general, el trabajador tiene derecho a habitar la vivienda con su núcleo familiar, en principio, compuesto por esposa e hijos; nosotros creemos que esa enumeración no es taxativa y por ello otros familiares con derecho alimentario respecto al trabajador serían parte integrante de ese núcleo, rigiéndonos por los principios del derecho laboral de intepretación de la norma más favorable al trabajador e indubio pro operario (arts. 9, 11 y cc. LCT); ello, sin perjuicio de la situación fáctica particular ya que debemos tener en cuenta el uso que le es propio de la vivienda de portería para destinarla sólo al núcleo familiar primario o extenderlo a esos otros familiares.

Saluda a Ud. muy atte.

Dr. Juan Antonio CostantinoEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar


Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz

Co-conductoras del programa radial 

CONSORCIOS HOY

En su 6ta. temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que además de poder escuchar el programa los días miércoles de 18 a 19 hs en vivo, el programa se repetirá por la misma emisora los días domingos de 19 a 20 hs.-

FM Urbana 88,3 www.fmurbana.com.ar 

radio@fmurbana.com.ar

El portal 

de los administradores y consorcistas.

 ADMINISTRADORESph.com.ar 

Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar.

Visítelo aquí.


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Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

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El techo se englobó

Hay una filtración en mi baño que proviene del departamento de arriba que se extendió al ambiente.

La administradora quiere que la dueña coloque pastina en la bañera cuando chorrea agua por la pared.

Yo creo que es la caja o algún caño que está perdiendo. Esto ya viene desde el año pasado pero se está agravando.

Primero la administradora dijo que el techo se englobó porque está pintado con pintura látex, ahora que el inquilino se hizo un baño de inmersión y que falta pastina en su bañera, mientras tanto esto se está agravando. 

¿Qué me aconsejan que haga?

<Sin nombre>

(10/7/2008)

En respuesta a su pregunta, indudablemente si una filtración o pérdida no es evaluada por un plomero es muy difícil establecer cuál es su origen y se comete toda clase de equivocaciones. 

Es importante saber la raíz del problema ya que ésta determinará la atribución de la responsabilidad acerca de quién tiene que repararlo. Si la misma obedece a un caño perteneciente al consorcio, éste deberá arreglarlo pero si es por alguna otra causa no atribuible al consorcio deberá hacerse cargo el propietario en forma personal. 

Para su caso yo le indicaría, en principio, que intimara a la administradora a que ejerciera su facultad de intimar al propietario del piso de arriba para que le permita el ingreso a la unidad que estaría generando la pérdida a fin de deslindar las responsabilidades. Si es un tema común deberá el consorcio sufragarlo y si es propio deberá ud. intimar al mismo a que lo arregle. 

Algunas administraciones al detectar que es un tema privado consensuan con el propietario que sea un plomero que envíe el consorcio ya que conoce el recorrido de los caños y el gasto se aplica en la cuenta particular de la unidad funcional.

Ahora si Ud., por lo que refiere, siente que sus reclamos no son escuchados, que el administrador y el propietario son renuentes a investigar el orígen de la pérdida, reitero intime por carta documento, por supuesto con la asistencia de un letrado, y de inmediato solicite una mediación comunitaria en el Centro de Gestión y Participación de su barrio a los fines de poder establecer una estrategia para solucionar el problema.

Puede averiguar en Mediación Comunitaria en la calle Presidente Perón 2933 de lunes a viernes en el horario de 10 a 18 hs. Por cualquier consulta su teléfono es 4862-6898 y su e-mail mediacion@buenosaires.gov.ar

Atte.

Dra. Diana SevitzEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.


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Dra. Victoria LoisiContesta la Dra. Victoria Loisi

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Buenas noches:

Les consulto por un problema que tengo en el edificio en donde vivo. Existe un espacio guardacoches para 14 autos y somos 15 departamentos. 

El año pasado, compré y me dijeron que la única cochera que había libre era una supuesta cochera móvil. Cada propietario se adjudicó un espacio para guardar su auto siendo la unidad destinada a cochera como un unidad común. 

Según la escritura de compra establece que cada departamento es dueño de 1/15 ava parte indivisa de la unidad complementaria destinada a cochera y el reglamento de copropiedad se refiere al lugar como un espacio común. 

Consulté el acta de asamblea y desde que se constituyó a la fecha nunca hubo una reunión de los propietarios adjudicándose las cocheras. Eso fue de palabra cuando compraron por primera vez y fue pasando a los nuevos compradores de palabra cuál era la cochera que le correspondía.

La pregunta es si yo puedo usar cualquier espacio que encuentre vacío cuando llego a la cochera. 

Hay dueños de departamentos que alquilan el espacio a otros, ¿eso lo pueden hacer sin el consentimiento de todos los propietarios? 

Yo voy a proponer que se haga un sorteo anual para que a cada uno de los propietarios le toque por lo menos 1 año la supuesta cochera móvil.

Mañana por la noche se realizará una asamblea extraordinaria pedida por mí para tratar este tema. 

Podrán darme una mano en esto.

Muchas Gracias 

Juan

(15/7/2008)

Estimado Juan,

Según lo indicado por Vd, todos los copropietarios de dichos espacios guardacoches son entre sí condóminos de esa unidad, y en consecuencia, salvo que tengan asignado un sector específico de la misma por asamblea o por Reglamento, cualquiera puede colocar su automóvil en cualquiera de los espacios.

Respecto de la posibilidad de alquilar dichos espacios a terceras personas, ello sólo resulta posible si, como decíamos anteriormente, por asamblea o por el Reglamento se han hecho las divisiones y se atribuyó un espacio físico concreto a cada unidad. Pero hay que tener en cuenta que, salvo que el Reglamento lo prohiba especialmente, el condómino puede ceder a terceros su derecho al uso. 

Recuerde que si Vd. plantea una propuesta para reglamentar el uso de dichos espacios, la misma debe estar aprobada por el resto de los propietarios en una reunión celebrada al efecto y que luego será conveniente protocolizar.

Cordialmente,

Dra. Victoria LoisiEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C".


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Dra. María Cristina CarreraContesta la Dra. María Cristina Carrera

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El compactador no se usa

Hola, me comunico para plantear una duda.

En mi edificio existe un compactador de residuos que no sé si se usó alguna vez pero al menos estoy segura que no se usa desde hace 6 años. Según me dijeron los del consejo, éste está desconectado y lo que es seguro es que nunca hubo una tarea del encargado actual (con 1 año de antiguedad) en relación al compactador.

Mi pregunta es, ¿cómo influye esta situación en la ubicación del encargado en una categoría? 

¿Aunque nunca haya sido una tarea de este encargado y el compactador está desconectado, igualmente corresponde la categoría superior? 

Agradezco la respuesta a mi duda. 

Saludos.

Guillermo

(18/7/08)

Estimado Sr. Guillermo:

En respuesta a su consulta le informo que:

Según lo dispone el art. 6 del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 que rige este sector, los edificios están categorizados según la cantidad de servicios centrales que posean.

El mismo artículo establece que la suspensión de algún servicio central no implicará el bajar de categoría al trabajador/a.

En el caso en consulta, entiendo que el administrador debiera haber efectuado ante el organismo competente el cambio de categoría en el momento en que el compactador se desconectó.

Asimismo, hubiera resultado conveniente que en el momento de establecer el vínculo laboral con el actual encargado hubiera instrumentado ante el Ministerio de Trabajo una presentación conjunta en la que se dejaba constancia que el compactador no se encontraba en funcionamiento por lo que no era su tarea atender el mismo.

Entiendo que la norma está dirigida a aquellos trabajadores que cuando ingresaron debieron efectuar la tarea y que a posteriri se dio de baja a dicho servicio, en ese caso corresponde seguir pagando de acuerdo a la categoría inicial ya que este plus forma parte de su ingreso habitual.

Hoy, como están planteadas las cosas, entiendo que sería imprudente quitarle ese plus al trabajador, el que, por el tiempo que viene devengado los salarios, puede considerarlo en el caso de que el conflicto se planteara judicialmente un derecho adquirido.

Es por ello que le sugiero que se comunique con la administración y le haga conocer su planteo -recuerde que el Consejo de Administración es un órgano de contralor, no toma decisiones-, a fin de que ésta arbitre los medios a su alcance para solucionar el tema o en su caso para que en el futuro no se vuelva a caer en el mismo error.

Un saludo cordial

María Cristina CarreraEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.


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Dr. Jorge Resqui PizarroContesta el Dr. Jorge Resqui Pizarro

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El administrador se niega a darme las llaves

Mi mama falleció el 18 de julio de este año.

El administrador del edificio se niega rotundamente -a pesar de haberle querido mostrar el título de propiedad que demuestra que soy el propietario y de haberlo llamado mi abogada- a darme una copia de la llave cancel del edificio, aduciendo que está con claves y que él ya entregó las copias a la persona que la cuidaba y de la que estoy totalmente desligado, razón por la cual no puedo recuperar esas llaves.

Le dije que así no podía entrar al departamento de mi mamá y ni se inmuto sino que se sigue negando, diciendo que él no quiere conflictos familiares y que por eso no me puede dar más copia. 

Esto es inaudito.

No puedo entrar al edificio y por ende al departamento de mi propiedad.

¿Qué puedo hacer?

Ruego una respuesta urgente ya que el departamento queda en rosario (Santa Fe) y hoy después de enterrar a mi mamá me tuve que volver sin haber podido entrar al departamento de mi propiedad.

Muchas gracias.

Carlos

(18/7/2008)

Estimado lector Carlos:

El sdministrador del inmueble al que pertenece su unidad funcional se encuentra obligado a cerciorarse de su condición de copropietario así como para Ud. también es un deber informarle de tal condición. Por ello, demostrado y comprobado este supuesto debe proporcionarle la o las llave/s de acceso al edificio para poder ingresar a las partes comunes y desde allí a su propiedad exclusiva.

Cabe el supuesto que habiéndosele entregado a otros ocupantes del departamento copia/s de llave/s la que le correspondería a Ud. se la cobrasen individualmente, ya que oportunamente se liquidó por expensas comunes el costo de las primeras llaves que se dieron a los consorcistas.

Cualquier otra condición es una clara afectación a su derecho de uso y goce de las partes comunes de las que el comunero es condómino de manera forzosa e ideal en la alícuota que determina el Reglamento de Copropiedad y Administración y, siendo el medio de ingreso a la finca, una perturbación de su señorío sobre las partes de dominio exclusivo y privativo, puesto que no poder contar con la/s llave/s de la puerta de ingreso -muy por el contrario- nunca podría ser considerado como una legítima restricción o límite al derecho a la propiedad y a su disposición.-

"(…) Sobre el administrador de un consorcio pesa un especial deber de obrar con prudencia y conocimiento porque se trata de un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en interés ajeno. Así en la relación que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicológico de la confianza adquiere un rango predominante ya que uno de los contratantes se presuponen cualidades en virtud de las cuales la otra parte lo escoge (…)" (Cám. Nac. Civil, Sala H, 09/08/99, "Consorcio Güemes 3732 c/ Rodríguez, María L., JA 2000-III-764, Lexis Nº 1/44927).-

Si el administrador no entra en razones, Ud. deberá intimar mediante forma fehaciente y lo emplazará a cumplir con su mandato e informar a la mayor cantidad de copropietarios de la insólita situación, atento que los daños que este imprudente, negligente e imperito obrar le ocasionaron y se sucedan en el futuro podrán ser objeto de reclamo al consorcio, habida cuenta el carácter con el que actúa el administrador.

"El administrador cuenta con diversas facultades que tienen como objeto el logro del máximo uso y goce de las cosas comunes…" según Racciatti en Propiedad por pisos o departamentos, pg. 143, Depalma, Bs.As., 1975; y así "no es representante voluntario del consorcio sino legal o estatutario por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar al que corresponde a otros representantes necesarios de otras personas de existencia ideal" (C. Nac.Civ.y Com. Esp. , Sala V, 20/02/79, ED 83-158).

Esperando haberle sido la respuesta de alguna utilidad, lo saludo con distinguida consideración.

Dr. Jorge Resqui PizarroEnvíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.


Correo de Lectores

Dudas con la antigüedad

¿Cómo se calcula la antigüedad para un encargado que labura 4 horas? ¿Se toma el valor de $ 29,90 o el 50% de este?

Muchas gracias.

Gustavo M.

(23/07/2006)

Hola Gustavo, el valor que deberás tomar es el que vos indicás, $29.90 por cada año de antigüedad. El texto de la modificación del artículo 11 dice textualmente: "Independientemente de los sueldos básicos fijados en el artículo 15 de esta convención, para las diversas categorías y escalas salariales, los/as trabajadores/as percibirán una bonificación por antigüedad por cada año de servicio equivalente al 2% del sueldo básico de un ayudante permanente sin vivienda de cuarta categoría. Se considerará tiempo de servicio efectivamente trabajado desde el comienzo de la vinculación al que corresponda a los sucesivos contratos entre las mismas partes y el tiempo de servicio anterior, cuando el trabajador/a cesado en el trabajo por cualquier causa y reingrese a las ordenes del mismo empleador". Esto se publicó en el Boletín Oficial del 3 de abril de 2008 en la Resolución 339/2008 y hasta ahora no ha habido ninguna salvedad para ningún tipo de trabajador por lo tanto el importe que se debe abonar por año de antigüedad es el mismo sea un trabajador jornalizado que uno mensualizado.

Un saludo grandote.

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Correo de Lectores

Las "changas" del encargado

Soy asiduo lector de sus boletines los cuales me son muy útiles y me enseñaron y enseñan a manejarme en el tema consorcial. Vivo en un edificio autoadministrado y mi duda es si está bien que el encargado del edificio, quien además tiene el oficio de plomero, pintor y albañil, se le permita realizar tareas externas (changas) al consorcio en otros lugares, afectando para esto horas al descanso y sin perjudicar su horario normal de trabajo.

Deseo aclarar que el mismo es con vivienda y que cumple con sus tareas sin objeción. Motiva mi consulta que existen copropietarios que no se lo aceptan, aduciendo que esto no está permitido.

Sin otro particular y agradeciendo por anticipado su respuesta los saludo atentamente.

Jorge

(17/07/2008)

Estimado Jorge, el Artículo 23 del Convenio Colectivo de Trabajo enumera las obligaciones que tiene el personal y el inciso 14 dice: "Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos".

De todas formas si realiza tareas para el consorcio y éstas aparecen en la liquidación de expensas, el importe que se le abone por las mismas deberá tener la correspondiente factura como cualquier otro proveedor y de igual manera le caben al consorcio y al proveedor las responsabilidades que indique la ley en caso de accidentes.

Un saludo grande.

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Correo de Lectores

Despido sin justa causa

Buenas noches, mi consulta es la siguiente: hace una semana me despidieron sin causa de mi trabajo y yo estaba con certificado médico por hipertensión arterial y por tratamiento clínico 30 días. Si bien presenté en mi trabajo todos los papeles en tiempo y forma de todos modos me despidieron sin razón. ¿Me podrían ayudar?

Rodolfo

(05/07/2008)

Estimado Rodolfo, no sería serio de mi parte decirte qué hacer al respecto porque no cuento con información y aunque la tuviera no me animaría a dártela por lo delicado de la situación.

Lo que te recomiendo es que te acerques a tu sindicato o a un abogado laboralista con toda la información que tengas y hagas la consulta para que sepas cuáles son tus derechos y lo que podrías hacer.

Un saludo grande.

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Correo de Lectores

Vuelta atrás con un despido

Hola, buenos días. Tengo una consulta para hacerte. El 18/06/2008 le di de baja en mis simplificaciones a un empleado que había ingresado el 03/03/2008. Esta baja era para que rija a partir del 19/07/2008, o sea le di el mes de preaviso. En este mes, el empleado hizo un cambio terrible en las tareas y como tiene 3 nenas al empleador le di lástima y quiere que siga trabajando. Yo le vuelvo a dar de alta en mis simplificaciones, pero mi duda es si le tengo que liquidar la indemnización igual o no, porque en realidad, no se corta nunca la relación laboral, seguiría trabajando. No se como liquidarlo.

Gracias 

Carina.

(19/07/2008)

Hola Carina, yo entiendo que no tenés que abonarle ninguna indemnización pero por las dudas y para que todos se queden tranquilos hacé una consulta a un abogado laboralista para que todos los papeles queden en ordem.

Un saludo grande.

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¿Qué significan las siglas?

ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

ACRA: Arbitros de Consumo de la República Argentina

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA

AFIP: Administración Federal de Ingresos Públicos

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal

AIPH: Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH 

API: Asocición Propietarios de Inmuebles

APBR: Asociación de Propietarios de Bienes Raíces

APROPHMAR: Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata.

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHPBA: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

CAPRA: Cámara de Propietarios de la República Argentina

CCT: Convenio Colectivo de Trabajo

CGPC: Centro de Gestión y Participación Comunal de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CIA: Cámara Inmobiliaria Argentina

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria

FAC: Federación Argentina de Consorcios

FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

FECIBA: Federación Económica de la Ciudad de Buenos Aires

FEDECO: Federación de Asociaciones de Consorcios

FRA: Fundación Reunión de Administradores

ICI: Instituto de Capacitación Inmobiliaria

INADI: Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal

RCD: Red de Consorcistas Damnificados 

ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcista

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal

UADI: Unión Administradores de Inmuebles

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina

UCRAMDP: UCRA Mar del Plata

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal


Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 354 (1º edición)

Fecha de publicación: 30 de julio de 2008

Director y propietario: Claudio García de Rivas

Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón

Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar


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