Consorcios en llamas

[BPN-30/07/08] Hace unos días, el director de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dispuso que no se permita la instalación, recarga y/o reparación de extintores cuya vida útil supere los 20 años contados desde la fecha de su fabricación mientras que se eleva a 30 años a los que posean carga de dióxido de carbono (CO2).

El 17 de julio, durante el encuentro que organizó la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) para tratar este tema, Roberto Neyret, -integrante de la Cámara Argentina de Seguridad (CAS) pero que en esta oportunidad habló a título personal- subrayó que esta nueva disposición generará problemas gravísimos para los consorcios y que la normativa "está mal desde el punto de vista técnico, económico y jurídico". Una de sus mayores preocupaciones son los costos que deberá afrontar el consorcio para poder recambiar los equipos y la insuficiencia del mercado para poder abastecer a todos los usuarios.

"Vengo a decirles que esta disposición está mal. Queremos que nos ayuden a parar esta vergüenza", resaltó al inicio de la conferencia. Un miembro de AIPH explicó que justamente decidieron organizar el encuentro debido a que les llamó poderosamente la atención el gasto que le representará al consorcio cumplir con esta disposición: "esto es mucha plata. Para determinados consorcios va a ser superior a la recaudación de expensas de todo el mes".

Sin embargo, Neyret desmintió esto y aseguró que no es real que CAS haya recomendado la aplicación de un método de vida útil de los extintores y expresó que hay un error en cuanto a la redacción de esto porque aunque hubo una comunicación entre el que escribió la norma y la cámara, no hay una nota de la cámara que avale esta normativa porque no tiene ningún respaldo técnico. "El organismo técnico por excelencia es el IRAM y si el IRAM no lo pone dentro de su norma es porque evidentemente no hay un fundamento sino ya lo hubiesen pedido", aclaró.

"No nos vamos a quedar con los brazos cruzados"

[BPN-30/07/08] La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) fue la primera entidad de administradores que expresó públicamente su preocupación por la nueva disposición que no permite la instalación, recarga y/o reparación de extintores cuya vida útil supere los 20 años contados desde la fecha de su fabricación. Tal es así que el jueves 17 de julio organizó un encuentro para tratar puntualmente este tema.

Durante la jornada, uno de los integrantes de la entidad subrayó que sería bueno que se juntaran las cinco instituciones de administradores que estaban tratando de trabajar en equipo para discutir esto. "El recambio de los matafuegos representa mucho dinero y para determinados consorcios va a ser superior a la recaudación de expensas de todo el mes", advirtió.

El presidente de AIPH, Adm. Adrián Hilarza, adelantó a Pequeñas Noticias que están analizando qué van a hacer respecto a este tema: "estamos evaluando si hacemos una presentación ante el jefe de Gobierno y ante la Dirección General de Defensa del Consumidor que es justamente la que nos controla a nosotros. Esto ya se ha firmado, así que vamos a hacer las presentaciones que correspondan. Todo nos parece un poco arbitrario".

En una entrevista exclusiva concedida a este medio, subrayó que van a tomar una medida pero primero quieren estudiar cuáles son las que estratégicamente les convienen: "no nos vamos a quedar cruzados de brazos. No podemos dejar pasar estas cosas salvo que aparezca alguien con un estudio técnico que anule cualquier tipo de comentario".

Según él, es fundamental que –en caso de haberlos- los autores de esta norma difundan los estudios técnicos que comprueben la necesidad de recambiar los matafuegos a los 20 años, por ejemplo, que demuestren que generan riesgos de seguridad.

Argumentó que si ningún estudio técnico puede demostrarlo, esto es señal de que la norma "es arbitraria. Suponemos que el director que la firmó, analizó la cuestión y debe tener alguna información que hizo que se promoviera esta disposición".

Sin embargo, sostuvo que hasta lo que pudieron investigar e indagar no se cita nada claro al respecto, "es más, se habla de las normas IRAM y las normas IRAM no dicen nada sobre la vida útil [de los matafuegos], así que se hace una mala referencia, salvo que se trate de un error de redacción".

"Todos tienen intereses creados, acá el perjudicado, como siempre, es el consorcista. En este caso afecta también a todos los vecinos, pero para un consorcio que la única forma que tiene de generar recursos es por las expensas, esto impactará en forma grotesca", advirtió Hilarza.

Al mismo tiempo, subrayó que si un estudio demuestra que los equipos generan riesgos para los usuarios, "lo que tendrían que hacer es una ley progresiva para que de a poco se los vaya encauzando... sino mañana van a querer sacar una disposición similar con los tanques de agua o con los ascensores".

La inscripción de los idóneos espera sentencia

[BPN-30/07/08] A fines del 2007, la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios promovió ante el Superior Tribunal de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires una acción declarativa de inconstitucionalidad contra el Gobierno porteño para que se declare la inconstitucionalidad y consecuente pérdida de vigencia del artículo 55 de la Ley 2340 que creó un Colegio único de Corredores Inmobiliarios.

Hasta el momento, se pueden escribir en el registro los profesionales –aquellos que finalizaron una carrera universitaria-, los matriculados –inscriptos en la Inspección General de Justicia (IGJ)- y los "idóneos", o sea aquellos que acrediten fehacientemente haberse dedicado en forma habitual al corretaje inmobiliario durante dos años antes de la entrada en vigencia de la ley. La acción promovida por la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios va contra esta última categoría. No cuestiona ni a los universitarios ni a los inscriptos en la IGJ sino a los "idóneos" debido a que considera que actuaron fuera de la ley.

El presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, Eduardo Saravia, destacó a Pequeñas Noticias que a más tardar en 80 días el Tribunal Superior de la Ciudad tiene que dictar sentencia. "Iniciamos un juicio contra el Gobierno de la Ciudad para que se declare inconstitucional el artículo 55. Si se declara inconstitucional, el artículo pierde vigencia. Nosotros hicimos la acción porque estamos convencidos de esto sino no la hubiésemos iniciado, ese es nuestro criterio pero no se cuál será la decisión del tribunal", destacó Saravia.

La demanda fue presentada por Saravia, el presidente, y el secretario de la corporación, Jacinto Enrique López Basavilbaso. Explicaron que la Ley 2.340 en su artículo 55 es contraria a los principios constitucionales de igualdad, consagrados en los artículos 11 de la Constitución local y Nacional por cuanto permite ejercer la profesión de corredores y o martilleros a quienes no acrediten la totalidad de los requisitos exigidos por la ley federal, en este caso, a quienes no posean título habilitante.

Subrayaron que en la ley, tras enumerar los requisitos que deben reunirse para matricularse, expresamente se enumera: "poseer título universitario o terciario de corredor inmobiliario o equivalente de análogos contenidos expedido o revalidado en la República Argentina, conforme con lo que disponga la reglamentación".

Sin embargo, agregan que sin perjuicio de lo expuesto, en su artículo 55 -perteneciente al capítulo de las disposiciones transitorias-, esta ley dispuso que las personas que acrediten fehacientemente ante el organismo que tenga a su cargo la matrícula, haberse dedicado en forma habitual al corretaje inmobiliario durante dos años antes de la entrada en vigencia la ley, tienen un plazo de hasta 180 días para solicitar su matriculación, estando eximidas por esta única vez del cumplimiento de los requisitos previstos en el inc. 2 del artículo 5.

Este eximición es para la Corporación "notoriamente inconstitucional puesto que colisiona con lo normado por la ley nacional de fondo, alterando las facultades conferidas a la Nación por dicha norma".

Resaltaron que es la propia ley nacional la que establece la matrícula de corredores y martilleros y los requisitos para acceder a ella. La ley federal expresamente exige el título habilitante como requisito indispensable para la matriculación del comerciante corredor o martillero.

"El artículo 55 de la Ley 2340 aparece como una trasgresión a la exigencia establecida por la ley de fondo, que conforme al artículo 67 inc. 11 de la Constitución histórica fue dispuesta por el órgano allí establecido como competente para sancionar el requisito obligatorio del título habilitante", sostuvieron.

Otro de los argumentos es que la dispensa del artículo 55 premia a quien se ha desempeñado en una profesión en forma irregular, es decir, al margen de la ley.

Subrayaron que la disposición es inconstitucional, arbitraria e irrazonable y el artículo agravia "a nuestros matriculados e incluso a terceros que puedan requerir los servicios de quien no posee la aptitud requerida por la ley nacional de fondo y la propia ley de la Ciudad".

"Así como el trato desigual a los iguales viola el principio de la igualdad, también lo viola el trato igual a los que están en circunstancias distintas. El artículo 55, al establecer la igualdad entre los matriculados y quienes han ejercido la profesión de manera ilegal y clandestina durante los últimos dos años y se presenten en el plazo allí dispuesto, colisiona con el principio de igualdad plasmado en las constituciones nacional y local y debe declararse su inconstitucionalidad y consecuente pérdida de vigencia", señalaron.

Si bien aclararon que nadie niega las facultades de las provincias para ejercer el poder de policía y la actividad de policía de las profesiones liberales, tras las facultades constitucionales de regular la profesión, no puede esconderse la transgresión a la ley federal de fondo.

Según ellos, la provincia pretende "legitimar la actividad realizada ilícitamente por quien no reunía los requisitos, saneándola al considerar como corredor a quien ejerció su profesión sin cumplir con los requisitos legalmente establecidos. Mutatis mutandi, lo que pretende la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es, a través del ejercicio de sus facultades, violar las normas de fondo".

Otro proyecto de ley para los inquilinos

[BPN-30/07/08] Diputados de la agrupación Solidaridad e Igualdad (SI) presentaron un proyecto de ley para reformar la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. El objetivo es mejorar la situación que viven los inquilinos en el marco del pago de los alquileres y la confección de los contratos. El proyecto sería debatido en la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano.

"La vivienda es un bien que no pude ser comercializado como cualquier otro ya que se está jugando con el bienestar de la gente", afirmó Nélida Belous, una de las diputadas que firmó la propuesta.

Una de las principales reformas hace referencia a la "extensión del plazo mínimo de duración del contrato de dos a tres años, en los casos de locaciones para vivienda y de tres a cinco años, en los casos de locaciones con fines comerciales".

Los locadores estarían obligados a informar al inquilino con sesenta días de antelación su voluntad de renovar el contrato y condiciones para la renovación, el contrato mantendría su vigencia y los mismos términos pactados hasta tanto el locador cumplimente la obligación precedente.

Al mismo tiempo, aclararon que en la eventualidad de que no pudiese convenir la renovación contractual, el locador deberá otorgar al locatario un mes por cada año transcurrido en la locación para que el inquilino pueda reubicarse, debiendo éste pagar mensualmente una suma igual a la del último alquiler abonado. Este término podrá ser sustituido por una suma equivalente al importe de los meses en cuestión que pague el locador al locatario.

Otro punto de la propuesta apunta a que se establecería que "el depósito de garantía no exceda la suma de un mes de alquiler por todo el contrato". Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósitos en garantía deberán ser en la moneda en la que se pactó el contrato y depositados en un fideicomiso que se crearía en el Banco de la Nación Argentina. Éste sería el responsable del pago de los créditos que justifique el locador como imputables a ese depósito, reintegrando el remanente al locatario.

Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberían formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo mínimo fijado en esta ley, el precio será determinado en el marco del servicio de conciliación locativa que se crearía en la presente ley.

Los contratos deberían ser registrados en un registro federal que se crearía en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social, éste podría organizar y convenir con provincias y municipios la delegación local de sus facultades registrales.

Al igual que en el proyecto de la Unión de Inquilinos de Inmuebles, proponen que se cree en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social el Servicio de Conciliación Locativa tendiente a prevenir abusos en el precio de la locación o en la calidad de la misma, tratando de preservar el equilibrio entre las partes y la estabilidad del inquilino en su techo.

En la eventualidad de que las partes llegaran a un acuerdo, el mismo deberá ser homologado por la autoridad competente a fin de preservar los valores precedentes.

A su vez, la autoridad de aplicación podrá convocar a representantes de organizaciones de propietarios de bienes de rentas y de inquilinos a fin de que discutan los parámetros de rentabilidad y calidad de la locación y la estabilidad del inquilino en su locación, debiendo ser homologado lo acordado, sirviendo de valor de referencia por el término que se fije en el acuerdo, siendo necesaria una nueva reunión para su modificación. En caso de discrepancia o de no arribarse a un acuerdo, cualquiera de las partes podrá requerir que la autoridad de aplicación arbitre la situación planteada.

En la propuesta subrayan que si en la contratación entre locador y locatario interviene un intermediario, éste tendrá derecho a una retribución que no podrá exceder a un mes de alquiler, cualquiera sea el término del contrato.

Esta retribución sería única pero podrá ser compartida si interviene más de un intermediario. En los casos de renovación contractual la retribución al intermediario se reducirá a la mitad.

Por otra parte, en el artículo tres, quieren que se fije que queda prohibida cualquier variación del precio de la locación que se efectúe durante la vigencia del contrato, ya sea por aplicación de índices de cualquier tipo, escalonamiento de alquileres, o bajo la apariencia de deducciones que no estén justificadas por una causal documentalmente justificable, o cualquier otra forma de indexación.

Al mismo tiempo, también estaría prohibida la transferencia al locatario del pago de obligaciones propias del propietario como son las expensas, gastos extraordinarios, impuestos o tasas o la asignación de responsabilidades del locador como son las emanadas de hechos de terceros, fuerza mayor o caso fortuito.

En el proyecto de ley argumentaron que durante los últimos años, los inquilinos se han encontrado sistemáticamente sometidos a una situación injustificable e injustificada de abuso y degradación tanto personal como familiar.

Según ellos, muchos de los propietarios de bienes de rentas a partir del 2005 pretendieron obtener, mediante el alquiler de inmuebles sobrevaluados, una renta que los inquilinos, asalariados o jubilados, no pueden pagar porque sus remuneraciones estaban lejos de revaluarse de igual manera.

"Desde entonces los propietarios de bienes de renta presionan para obtener cada vez mayores rendimientos de su inversión, generando un crecimiento de los precios de alquileres que superaron, aceleradamente, la media de inflación", destacaron.

Informaron que en lo que respecta al año 2008 -y de acuerdo con publicaciones del INDEC-, el acumulado del año al mes de marzo era para el IPC del 2,5% y para los alquileres de 5,4%: "nadie parece reparar que los alquileres parecen una variable autónoma que en 2007 fue dos veces y media el importe del IPC del año". A su vez, advirtieron que ateniéndose a cifras extraoficiales, los alquileres siguen renovándose a un ritmo del "100% del contrato anterior lo que da un aumento de más del 50% en el 2007 y este ritmo se mantiene".

Empleados inamovibles y mayores expensas

[BPN-30/07/08] Los abogados Ana María Vila y Bartolomé Orfila analizaron algunas de las propuestas para modificar la Ley 13.512 y advirtieron que si bien es muy loable la dedicación de los legisladores por procurar el bien común mediante el dictado de leyes que tiendan a ese propósito, "es necesario destacar que muchos clamores con lo que se insiste y se presiona no siempre coinciden con ese noble objetivo, sino que responden a intereses sectoriales, ampliar su campo de tareas y de incumbencias o fortalecer su esfera de poder".

Según ellos, de los proyectos presentados hay dos aspectos que generan una justificada preocupación. El primer punto es el que hace referencia a que "el administrador podrá elegir al personal de servicio de la casa, debiendo contar para despedirlo con la conformidad de la mayoría de los propietarios, y en caso de que el consorcio cuente con Consejo de Administración, bastará con el consentimiento de éste".

El segundo es el que pretende introducir la obligación de que "la rendición de cuentas debe contar con un informe de Profesional de Ciencias Económicas, sobre la razonabilidad y formalidad de las erogaciones realizadas y el cumplimiento de las normas en vigencia en materia laboral, seguridad social y fiscal".

En este sentido, advirtieron que el legislador prudente debe considerar no solo el tema específico y puntual que le trae para su atención, sino que debe también echar una mirada más amplia y abarcadora para evitar caer en el error de generar nuevos problemas, no advertidos en el momento de proponer bien intencionadas soluciones que podrían terminar no siendo tales.

En una nota publicada en la revista de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) (Edición Nº 289 junio – julio), subrayaron que en los fundamentos de una de las iniciativas se señala que uno de los propósitos de la reforma es el de atender la preocupación de los propietarios referida al "riesgo de afrontar costosos litigios laborales por despidos del personal sin justa causa, por impericia o indolencia del administrador".

"En nuestra nada breve experiencia profesional es difícil recordar la existencia de algún caso en el cual un administrador de consorcios tomara la decisión de despedir –sin causa- a un integrante del personal sin contar con consenso de los copropietarios", señalaron. Al mismo tiempo, consideraron que de aprobarse este punto se establecería "una evidente e inicua doble regla por la cual se terminaría propiciando consorcios conducidos por autoridades débiles, precarias e inestables y dotados de personal inamovible y con empleo de por vida. ¿Es esto lo que realmente les conviene a los copropietarios a los que se dice que intentan proteger las reformas legislativas propuestas".

Explicaron que la hipótesis de un administrador despidiendo a un encargado a su solo arbitrio y voluntad aparece como virtualmente imposible de imaginar en la realidad. Sostuvieron que lo que sí ocurre algunas veces es que existan opiniones diferentes –entre los copropietarios- respecto de la decisión a adoptar y, cuando ello ocurre, en los hechos los administradores convocan a asamblea para resolverlo, sin necesidad de que exista una norma legal que los obligue a ello.

Subrayaron que la prudencia del acto de legislar conlleva la necesidad de analizar y anticiparse a las consecuencias no deseadas de una norma general, que –en su aplicación- puede llegar a tener efectos perjudiciales. "Obligar por ley a los administradores a que sólo puedan despedir al personal celebrando una asamblea de copropietarios en forma, con quórum suficiente, representaciones en regla, dominios actualizados, significaría en muy numerosos casos establecer una virtual inamovilidad del personal del consorcios", resaltaron.

A su vez, consideraron que hasta podría llegar a pensarse que esa fuera la verdadera finalidad de la norma proyectada y que, con el argumento de brindar protección de riesgos patrimoniales para los copropietarios, termina condenándolos a no poder desprenderse de algún empleado con el que existe insatisfacción o disconformidad por su desempeño".

Por otra parte, agregaron que al no haberse incluido en la misma ninguna referencia respecto de las consecuencias de un eventual despido comunicado por el administrador omitiendo la citación de la asamblea o el consentimiento del consejo de administración, es obvio que la resultante de ello no habría de ser otra que la invalidez del despido. Lo cual resultaría más peligroso.

Observaron que –de sancionarse la norma proyectada- el empleado despedido podría cuestionar la validez de la asamblea. Otro aspecto esencial que ellos opinan no se encuentra contemplado es el atinente al despido con causa: "la norma proyectada no efectúa ninguna distinción, lo cual constituye una falencia inexcusable y de extrema gravedad".

En este sentido, advirtieron que el texto en cuestión tiene como consecuencias, probablemente no deseadas, que muchos consorcios no puedan desprenderse nunca de su personal y –si igualmente lo intentaran- se expondrían al riesgo de la reincorporación, lo que traería aparejado un tremendo desgaste del vínculo laboral y un deterioro del rol del empleador de consecuencias verdaderamente impredecibles.

Con respecto a que para la rendición de cuentas se exija un informe firmado por un profesional de Ciencias Económicas, sostuvieron que si en todo momento las propuestas legislativas dicen estar dirigidas a disminuir los ya elevados costos de gestión de los consorcios, la introducción de esta obligación de contratar al "profesional en ciencias económicas" no resultaría congruente con aquel postulado.

Argumentaron que es sabido que los copropietarios se encuentran ampliamente facultados para controlar y revisar los comprobantes de ingresos y egresos y el cumplimiento de las obligaciones del consorcio y generalmente, lo hacen a través de los consejos de administración.

"No es razonable ni prudente introducir tal obligación por vía legislativa, pues ello sólo provocará un nuevo incremento en el costo de las expensas para los sufridos copropietarios, sin una necesidad concreta que lo justifique", afirmaron.

Vence el plazo para informar el pago de expensas

Es importante recordar que el régimen de la Resolución General 2159 obliga a los administradores a suministrar datos de las unidades, de los propietarios, ocupantes y el monto de las expensas a su cargo cuando los montos de las mismas y otros conceptos análogos resulten iguales o superiores a 3.600 pesos durante cada semestre calendario y cuando la superficie de las unidades sea igual o superior a 100 metros cuadrados en los edificios en propiedad horizontal o el terreno resulte igual a 400 metros cuadrados en los countries, clubes de campo o similares. Es obligatorio siempre y cuando se den ambas condiciones simultáneamente.

Si se excede uno solo de los puntos, por ejemplo si la superficie de un departamento es superior a los 100 m2 pero el monto de las expensas es inferior a 3.600 pesos en el semestre, no será obligatorio presentar la información correspondiente a esa unidad.

Al mismo tiempo, en los edificios de propiedad horizontal deberán sumarse los metros cuadrados de la unidad como los de las cocheras y/o bauleras. En los countries, clubes de campo o similares para los inmuebles con construcciones o mejoras, la superficie total a considerar será el resultado de la sumatoria de la superficie cubierta, semicubierta y a cielo abierto.

Procederá también el suministro de la información cuando se trate de inmuebles respecto de los cuales el pago de las expensas o gastos se encuentre a cargo de los mismos sujetos, o pertenezcan a los mismos propietarios, y correspondan a distintos consorcios o administraciones bajo la gestión o responsabilidad del mismo administrador.

El régimen informativo deberá cumplirse aún cuando los importes correspondientes a expensas se encuentren adeudados total o parcialmente. En el caso de no existir ninguna unidad que quede dentro de los parámetros anteriores, se deberá presentar la DDJJ como Sin Movimiento. Luego de tres períodos semestrales consecutivos Sin Movimiento se podrá dejar de presentar las mismas.

De acuerdo a las modificatorias  a la Resolución N° 2159, la información referida a los datos identificatorios del propietario está referida a los datos que posean los administradores para el cumplimiento de sus funciones específicas, o la que surja de una manifestación escrita presentada por aquellos ante los citados administradores.

En pocos días se presentará el proyecto de Abrevaya

[BPN-30/07/08] La presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), Teresa Villanueva, adelantó que en los próximos días se presentará formalmente el proyecto del legislador porteño Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) para modificar la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores (RPA) en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En una entrevista concedida al programa de radio "Hablemos de consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), recordó que cuando le llevó las inquietudes de los consorcistas al legislador Abrevaya, él estuvo enseguida de acuerdo en prestar su colaboración y en ayudarlos en todo lo que podía ser útil. "Para nosotros eso fue muy importante porque no tenemos las puertas abiertas con esta facilidad. Eso es lo que le agradecemos muchísimo", destacó Villanueva.

Al mismo tiempo, aseguró que Abrevaya también se comprometió en ayudarlos con la presentación de un proyecto para la modificación de la Ley 13.512: "hemos encontrado en él una persona accesible, con conocimiento del tema y además con sensibilidad porque a veces no es tanto conocer el tema sino tener la predisposición y el deseo de querer ser útil a la ciudadanía".

Recordemos que durante varias semanas, ACCABA junto a otras entidades de consorcistas, discutieron artículo por artículo la modificación de la Ley 941 y después de varias reuniones realizaron un proyecto común. "Hemos trabajado en armonía y pudimos adelantar las cosas más de lo que pensábamos, ahora falta la presentación formal de la iniciativa que la va a hacer el diputado", destacó Villanueva.

Según ella, una de las tareas que queda por hacer es explicar a todos los legisladores cuáles son las falencias, las necesidades y las urgencias que hacen que sea necesaria la sanción de este proyecto.

Villanueva señaló que el principal reclamo que los consorcistas le acercan es por las malas administraciones: "hay casos que son de tipo delictual, se producen hechos en los que uno se queda realmente asombrada por la impunidad".

Explicó que en estos casos el tema es directamente judicial: "hay que iniciarle un juicio al administrador para que la Justicia se ocupe del tema. Lo que sucede es que la gente piensa que éste va a llevar muchos años y que le va a costar mucho dinero".

La Sra. Teresa Villanueva realiza reunimos todos los miércoles a las 18.30 horas en el CGP 2 Recoleta. "El que quiera venir a escuchar las charlas o a presentar su caso puede venir porque es el único CGP que tiene servicio de asesoramiento letrado gratuito y se brinda a todos sin distinción del barrio en el que viven", informó.

"Para mi gusto tendríamos que estar más avanzados y debería haber más gente interesada. Pareciera que el consorcista todavía no entiende la finalidad de todo esto, es como que vive en un burbuja y no se da cuenta de lo importante que es su vivienda", aseguró.

"Algunos cambios de la Ley 941 son positivos"

[BPN-30/07/08] El Lic. y Adm. Juan Erasmo Picone destacó que está de acuerdo con algunas de las modificaciones que promueve el proyecto del legislador Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) para modificar la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores (RPA).

En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, señaló, entre otros puntos, que es positivo que sea obligatorio que el administrador tenga que depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria conjunta a su nombre y de dos consorcistas. "Va a haber un mayor control. Esto ya se está haciendo en varios consorcios, en muchos no se hace por una cuestión económica debido al costo que implica mantener la cuenta".

Según él, actualmente algunos consorcios están teniendo serios problemas económicos. "Están subiendo las expensas debido a los aumentos salariales y a los incrementos en los costos de los proveedores. Algunos consorcios que tenían un fondo de reserva están manteniendo el valor de las expensas pero se están comiendo ese dinero y ante un posible problema no van a tener a dónde recurrir", destacó.

"Yo afortunadamente no vi incrementada la morosidad pero les cuesta mucho más pagar las expensas. Se están privando de muchas cosas para poder pagarlas. Todo ha aumentado en un porcentaje mayor a los incrementos que ellos han tenido en sus ingresos", resaltó.

En cuanto a la propuesta de que el administrador sea asistido por un Consejo de Administración, subrayó que no hay ningún impedimento para que éstos existan, "las leyes están y simplemente hay que ponerlas en práctica. Muchas veces los consejos de administración impiden la tarea pero pueden ayudar si son para que el administrador lleve mejor su labor".

Otra de las modificaciones propuestas apunta a que en el acta de designación se deje establecido que el mandato de los administradores, como representantes legales del consorcio, sea ejercido solo en aquellos temas generales que hacen a la administración del consorcio, aclarando que para poder intervenir legal y legítimamente en cualquier otra cuestión necesitarían de un poder especial.

En cuanto a este punto, Picone explicó que según el Código Civil los administradores son mandatarios: "estamos encuadrados dentro de los mandatarios, el código lo que dice es que nos dan un mandato para determinadas cosas, para cualquier otra función que no esté contemplada en el mandato necesitamos un poder especial".

Picone señaló que si se hace un análisis de los cambios que hubo en los últimos 20 años respecto a la tarea del administrador, algo significativo fue la profesionalización de la actividad. "Antiguamente, los consorcios se han llevado más caseramente pero de a poco se han ido agregando mayores controles y mayores responsabilidades para los administradores. Ya no se trata de una simple libreta de almacenero y de llevar los números sino también de una preocupación del administrador por mejorar el servicio", reflexionó.

Al mismo tiempo, advirtió que fundamentalmente lo que ha cambiado es la parte humana, "los consorcistas viven en su mundo y llegan a su propiedad y lo único que pretenden es no preocuparse de la problemática del consorcio".

No incidirá en las expensas

Esta medida no afectará a los encargados de edificios debido a que el sueldo de un encargado con vivienda de cuarta categoría es superior al sueldo mínimo. Actualmente, éste es de 1397 pesos, es decir, un 16.42% mayor que el mínimo (197 pesos). En diciembre, cuando el mínimo llegue a 1240, la diferencia será del 12.66% (157 pesos).

El acuerdo entre la CGT y las entidades agropecuarias, mercantiles y bancarias -con la abstención de la CTA- fue lo que determinó este incremento en el haber mínimo. La suba se realizará en dos etapas. La primera comenzará a regir desde el 1º de agosto y el salario llegará a 1200 pesos, mientras que la segunda será desde el 1º de diciembre cuando el piso mínimo marque los 1240 pesos.

Según informaron, los 13 representantes de la CGT y los 16 integrantes empresarios votaron por el acuerdo, mientras que los tres sindicalistas de la Central de Trabajadores de la Argentina (CTA) se abstuvieron. "Estamos frente a un gran desafío, mejorar la distribución del ingreso en nuestro país, en democracia, y el consejo es la institución democrática por excelencia", destacó Tomada.

Análisis del Artículo 4º de la Ley 13.512

[BPN-30/07/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 4º.

El artículo 4º de esta ley establece:

Este artículo reitera el concepto ya expresado en el art. 2º, puesto que declara a cada propietario dueño exclusivo de su piso o departamento. Oportunamente lo señalamos como una de las tres normas de obviedad didáctica de la ley, junto con los artículos 12 y 14 –que serán analizados oportunamente-.

Cabe destacar que algunos autores señalan que los límites de este dominio son dos: a) la realización de actos de disposición material sobre los espacios comunes, y b) la inobservancia de las normas de la convivencia suministradas por la misma ley. Es más, Racciatti incluso llega a decir que, eliminados estos dos últimos factores, el derecho es absoluto como un derecho individual ("Manual de la Propiedad Horizontal", Depalma, Buenos Aires, 1998, pág. 35).

La doctrina y la jurisprudencia contemplan –y en consecuencia autorizan- que los dueños de las unidades pueden realizar en ellas todo tipo de cambios, modificaciones o instalaciones.

Ahora bien, el límite de la autorización finca en no violar el interés general de la comunidad, y ello se consuma en los siguientes casos:

Es decir, pareciera que la autoridad judicial debería autorizar solamente las obras que no contravienen el reglamento de copropiedad. Sin embargo, hemos advertido casos de obsolescencia de normas reglamentarias donde se causa un daño gratuito y abusivo con la aplicación de las mismas, habida cuenta del paso del tiempo y la inutilidad del mantenimiento de recetas arquitectónicas en desuso.

El mejor ejemplo de estos casos lo constituyen los viejos edificios que alteraron en la zona céntrica de las ciudades el diseño de marquesinas y locales comerciales, debiendo por el contrario aggiornar sus fachadas de planta baja al entorno comercial que lo circunda.

Los autores, para confrontar los temas, tratan como contrapartida del anterior, los actos de disposición jurídica para concluir que son situaciones similares la de nuestro tema con el derecho común.

Multas por abrir la calzada sin permiso

[BPN-30/07/08] En las últimas semanas, inspectores de la dirección de Ordenamiento del Espacio Público del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires realizaron 751 inspecciones y labraron 94 actas de infracción por obras de apertura sin permiso o trabajos irregulares en la vía pública.

Recordemos que en diciembre entró en vigencia la Ley 2.634 mediante la cual el Gobierno de la Ciudad puede imponer multas de hasta 150 mil pesos a las empresas de servicios públicos que abran la calzada sin permiso o no cumplan con los requisitos exigidos para este tipo de trabajos.

Las empresas sancionadas fueron Metrogas, Aysa, Edesur, Edenor, Energas, Tecnodock, Cima, Mantelectric, Construcsur y Miavasa. Según dispone el artículo 5 de la normativa, el Gobierno se hace cargo de todas las obras de cierre de las aperturas y roturas en la vía pública pero son las empresas las que deben rembolsar el costo de la obra a la Ciudad.

El objetivo es mejorar la calidad de los trabajos debido a que muchas veces las empresas los realizaban en forma deficiente, lo cual generaba en el corto plazo que se abrieran nuevos baches en las calles y se rompieran las veredas.

La ley también creó el Registro de Empresas Autorizadas para la apertura en el espacio público y la inscripción es una condición previa para la autorización de cualquier trabajo.

Hasta el momento, hay unas 15 empresas inscriptas, entre las que se encuentran Edesur, Metrogas, Telecom y Telefónica.

La ley fue sancionada el 20 de diciembre de 2007 y uno de los argumentos para sancionarla fue que las compañías son las responsables de generar baches y roturas pero luego se desentienden de la situación y no realizan los arreglos.

Control y prevención

[BPN-30/07/08] El Ministerio de Salud del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires brindó una serie medidas para prevenir intoxicaciones por inhalación de monóxido de carbono. Éste es un gas inodoro, incoloro, insípido y no irritante, que se produce por la mala combustión del gas natural, la leña, el carbón o la nafta, y que en altas concentraciones puede generar la muerte en minutos.

Las recomendaciones son:

Los síntomas más comunes de intoxicación son: dolor de cabeza, náuseas y vómitos, mareos, debilidad y cansancio y/o pérdida de conocimiento. Ante estos primeros síntomas, recomiendan abrir puertas y ventanas y mantener los ambientes bien ventilados, retirando a las personas que se encuentren en el lugar contaminado.

Informaron que en todos los casos, deben concurrir al hospital más cercano debido a que el tratamiento adecuado evita complicaciones y secuelas que pueden aparecer varias semanas después.

El servicio de Toxicología del Hospital de Niños de La Plata atendió 26 consultas desde abril hasta julio de este año aunque aún no ingresamos en la etapa más crítica del año.

[BPN-30/7/08] En el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 330 (3/10/2007) se publicó un artículo en el cual se informaba que la AFIP a través de la RG 2316, había implementado un sistema según el cual la confección de la certificación de los servicios prestados, remuneraciones percibidas y aportes retenidos, se realizaría por medios informáticos utilizando información proveniente de:

 Finalmente este sistema se implementó a partir del 25 de julio y a partir del 1º de agosto de 2008 será de aplicación obligatoria.

Para acceder al mismo, se podrá hacer desde la página web de la AFIP con clave fiscal a través de Mi Simplificación – Otros Servicios o desde la página web de la ANSES utilizando clave de seguridad social generada por ANSES, ingresando por Autopista de Servicios – Certificación de Servicios.

Para la generación y emisión de la certificación de servicios y remuneraciones, es condición previa y necesaria que:

Para el caso de que la certificación comprenda períodos anteriores a junio de 1994 inclusive, el sistema podrá requerir:

Van a levantar un edificio

Por favor, si es posible podrían asesorarme si tengo que hacer algo porque la casa lindera a mi domicilio fue vendida y van a levantar un edificio.

¿Corresponde que ellos se comuniquen conmigo como por ejemplo para ver en qué estado está mi terraza/techo,etc?

Muchas gracias por su atención.

Los saluda atte.

Antonio

(21/7/2008)

Estimado Antonio:

En principio, ud. no tiene que hacer nada. La empresa constructora tiene que tomar los recaudos y precauciones, de no afectarlo en lo más mínimo con la construcción que se va a realizar.

En caso de que su propiedad se vea afectada por dicha construcción tendrá que realizar los reclamos correspondientes a la constructora para su inmediata reparación.

Ante cualquier duda estamos a tu disposicición.

León R. Estrugo

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El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466 en Capital Federal.