Proyecto de ley para matricular a todos los idóneos

[BPN-19/11/08] El legislador porteño Raúl Fernández (Encuentro Progresista) presentó un proyecto para que se modifiquen los artículos 9º y 55º de la Ley 2.340 que creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA).

En los argumentos del proyecto, subrayó que -manteniendo el criterio de la importancia de una ley que regule la actividad de los corredores inmobiliarios y martilleros- considera necesario realizar algunas modificaciones que garanticen un mejor funcionamiento y eviten algunas objeciones legales.

El principal cambio hace referencia a la eximición de requisitos para poder matricularse en el colegio (artículo 55). Su propuesta es que se puedan inscribir todas las personas que acrediten fehacientemente ante el organismo haberse dedicado en forma habitual al corretaje inmobiliario hasta el momento de la entrada en vigencia de la ley.

Actualmente, los idóneos disponen de 180 día para inscribirse que comenzaron a correr a partir de la convocatoria que hizo la comisión normalizadora. Teniendo en cuenta estos tiempos, Fernández solicitó la pronta sanción del proyecto debido a que los plazos para los idóneos vencen el próximo 31 de diciembre.

En cuanto a la modificación del artículo 55º, explicó que entiende que la antigüedad de dos años de sancionada la ley para ser reconocido como corredor inmobiliario y poder ejercer la actividad, es discriminatoria para aquellos que venían ejerciéndola pero que no alcanzan los dos años.

Por otra parte, en cuanto al artículo 9º propone que para ejercer la actividad de corretaje inmobiliario se pueden constituir sociedades de cualquier tipo, con exclusión de los tipos societarios previstos en el artículo 118 y concordantes de la Ley de Sociedades Comerciales. Las sociedades que tengan por objeto el corretaje inmobiliario deben contar al menos, con un director ejecutivo que sea corredor inmobiliario matriculado.

Resaltó que si bien el nuevo texto de la ley incorporó casi todas las modificaciones que se planteaban en los considerandos del Decreto Nº 862/GCBA/2007, el artículo 9º fue modificado de tal manera que ha quedado con una redacción que "no nos parece la más adecuada, en tanto establece que los corredores inmobiliarios pueden constituir sociedades de cualquier tipo, con exclusión de los tipos societarios previstos en el Art. 118 y concordantes de la Ley de Sociedades Comerciales".

Explicó que, en su momento, se quitó la obligación de que las sociedades deben estar integradas y administradas exclusivamente por corredores inmobiliarios matriculados, pero conforme quedó la redacción, sin el último párrafo, "se entiende que al menos un integrante debe ser corredor inmobiliario matriculado".

Por ello, consideraron que dicha disposición lejos de beneficiar, "perjudica a los matriculados y también afecta a la sociedad, ya que en muchos casos puede ocurrir que una sociedad, que no sólo se dedica a la actividad inmobiliaria sino también a otras como las relacionadas con la construcción, no posea un integrante que se encuentre matriculado, o bien que una sociedad ya constituida deba incorporar entre sus socios a un martillero o corredor inmobiliario para poder ejercer la actividad".

El Dr. Resqui Pizarro entrevistó al Adm. Hilarza

AH: La exigencia es mucho mayor y creo que hace falta preparación. Siempre digo que considero que estamos dentro de una transición. Estamos viviendo una crisis y siempre que hay crisis, hay un cambio. Si uno lo sabe utilizar y canalizar, esos cambios son para estar mejor.

AH: En algunas cosas ha sido para mejor y en otros aspectos es difícil. Desde el punto de vista institucional, es necesario que se abran los canales de comunicación con los consorcistas, esa es una materia que está pendiente. En otro aspecto, la comunicación entre los colegas ha mejorado bastante, por lo menos dentro del ámbito donde yo me muevo. Noto que antes éramos más autistas, si bien esa conducta sigue primando en ciertos aspectos.

AH: La capacitación va a sumar. Una carrera universitaria, terciaria o licenciatura sería muy positiva e interesante para nuestra actividad.

Cuando propusimos el colegio ni nuestros colegas lo querían y hoy, ya no muestran oposición. Yo no sé si será la herramienta que va a solucionar todo, no creo en eso tampoco, pero sí creo que es necesario que el administrador se capacite y que los consorcistas se abran.

AH: No, creo que para la creación de un colegio tiene que haber una carrera. No imagino una cosa sin la otra sino se va a convertir en un negocio y no quiero. A mí por lo menos no me gustaría.

AH: Jerarquizar la profesión. Jerarquizar es una palabra linda pero muy amplia. Con esta institución comenzamos hace exactamente 5 años.

Este año, nosotros hemos tratado de armar un evento con todas las organizaciones -creo que invitamos 7 u 8- y una por una se fueron cayendo porque cuando llegó el momento de cerrar la historia fue imposible. Quizás, la propuesta no era la más acertada pero hubiera sido bueno que alguien levantara el teléfono y nos propusiera hacer algo.

Periodista por un día

[BPN-19/11/08] "Periodista por un día" es una nueva sección que Pequeñas Noticias decidió incorporar al boletín. De esta forma, los diferentes actores de la comunidad consorcial podrán entrevistar a personalidades representativas de los diversos sectores.

Esta nueva sección nació con la idea de brindar a los lectores una mirada diferente sobre cada uno de los actores de esta comunidad debido a que el entrevistador está comprometido con una parte de la sociedad consorcial.

Lo más interesante de este formato –inédito en este sector- es que si bien hay un entrevistado y un entrevistador en realidad la nota enfoca como protagonistas a los dos actores que, de algún modo, expresan sus ideas: uno desde las preguntas y el otro desde las respuestas.

La única regla que Pequeñas Noticias estableció para esta nueva sección es que la persona que realiza la entrevista no entre en debate con el entrevistado sino que haga preguntas y plantee inquietudes que le gustaría que se comuniquen, conozcan o aclaren.

A partir de este número, representantes de consorcistas, administradores, encargados y proveedores podrán ocupar, por turno, el rol de periodistas o de entrevistados.

Desde Pequeñas Noticias, creemos que esta nueva metodología no sólo hará un aporte peridístico importante a la comunidad sino que –en una gran medida - favorecerá la comunicación y el diálogo entre los diferentes actores, diálogo que –tal vez- en otras circunstancias no se daría.

El desafío para este medio es reflejar e interpretar de la mejor manera posible ya no sólo la esencia de las respuestas sino también de las preguntas para -en una forma ideal- trasmitir al lector la sensación de haber sido protagonista del encuentro.

Una escala arancelaria para los corredores inmobiliarios

[BPN-19/11/08] Los legisladores Francisco Talento, Marta Talotti (mandatos vencidos) e Inés Urdapilleta (ésta última del Frente para la Victoria) presentaron un proyecto en la Legislatura porteña para fijar una ley de aranceles de corredores inmobiliarios que actualmente está en la Comisión Legislación General y del Trabajo. Sin embargo, según informaron desde esa comisión, el tema está detenido por falta de consenso legislativo y aún no hay avances para su aprobación.

El proyecto apunta a que las comisiones que perciban los corredores inmobiliarios matriculados en el Colegio de Corredores Inmobiliarios, por su intervención en la comercialización de inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se ajusten a una escala arancelaria.

Los corredores inmobiliarios percibirían de sus comitentes, sean éstos vendedores, cedentes o locadores, la retribución que libremente pacten. En cualquier contrato por el cual se transfiera el dominio de inmuebles los adquirentes abonarían por todo concepto a su cargo una comisión máxima del 3% calculada sobre su valor de compra.

En la locación de todo tipo de inmuebles, la comisión total a cargo del locatario no podrá ser superior al cinco por ciento del monto total del contrato si este superare los mil pesos de alquiler mensual y no podrá ser superior al tres por ciento sobre el monto total del contrato si este no superare los mil pesos de alquiler mensual y se trate de locación destinada a vivienda única.

A los efectos del cálculo de la comisión se proyectará para todo el trato contractual el monto del alquiler inicial.

En ningún caso los corredores podrían requerir a los adquirentes o locatarios de inmuebles el pago de ninguna suma adicional, sea en concepto de averiguación de antecedentes, pedidos de informes registrales o reintegro de gastos de publicidad, siendo esta enumeración meramente enunciativa.

Si un corredor interviniente fuere responsable del Impuesto al Valor Agregado, se adicionaría a la comisión a percibir el importe correspondiente a ese tributo.

Por otra parte, buscan establecer que todas las inmobiliarias de la Ciudad Autónoma de Bueno Aires deban exhibir un cartel en un lugar visible al público al momento de efectuar el pago en el que figure en forma clara y legible el texto de la presente ley.

En los argumentos de la iniciativa, los legisladores explicaron que desde hace largo tiempo las entidades gremiales que agrupan a los corredores inmobiliarios vienen bregando por lograr la jerarquización de la actividad de sus representados y que teniendo en cuenta esto la Legislatura sancionó la ley que regula la actividad, estableciendo los requisitos para ejercerla así como los deberes y derechos de los corredores inmobiliarios y creando el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios.

Subrayaron que en el artículo 11, inciso 2, la ley consagra el derecho de los corredores inmobiliarios a percibir de su comitente la retribución que libremente pacten, y de quien resulte cocontratante, la que establezca la ley.

Esta disposición "se complementará adecuadamente con la sanción de una ley de aranceles que por una parte establezca una retribución justa para los corredores inmobiliarios que actúan en nuestra Ciudad, y por la otra, proteja a la parte más débil de las operaciones inmobiliarias: compradores y locatarios".

Asimismo, advirtieron que entienden que al igual que las profesiones liberales colegiadas, cuyos topes arancelarios están regulados normativamente, los honorarios de los corredores inmobiliarios también deben ser establecidos por una ley, así como fue regulada su actividad y su colegiación legalmente.

Nuevo régimen de información para locadores de inmuebles

[BPN-19/11/08] La resolución de la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) 439/08 del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires estableció un nuevo régimen de información que deberán cumplir los locadores de inmuebles y que obliga a propietarios e inmobiliarias a presentar información respecto de aquellos inmuebles que se den en locación, sublocación, cesión de uso, leasing u otro por el cual se perciba un alquiler, tratándose de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, profesionales, de recreo y/o con fines turísticos.

La resolución tiene vigencia desde el 1 de noviembre,  por lo tanto la primera presentación vence el 15 de diciembre de 2008 con las operaciones realizadas en el mes de noviembre de 2008.

Las personas que deberán suministrar información son:

- Locación de bienes inmuebles por valores superiores a 2 mil pesos mensuales, destinados a actividades comerciales, industriales, profesionales, recreo y/o turismo.

- Locación de bienes inmuebles por valores superiores a 3.500 pesos mensuales destinados o vivienda.

- Locación de bienes inmuebles por valores superiores a 2 mil pesos mensuales destinados a vivienda, cuando el propietario sea locador de más de 2 viviendas.

- Los sujetos que realicen la/s operación/es indicada/s por cuenta de terceros o actúen como "inmobiliarias.

Al mismo tiempo, resultan excluidas del régimen de información las locaciones (prestaciones de servicios) efectuadas por hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, apart-hoteles, posadas, hostels y similares.

A los fines de la determinación del importe mensual de la locación, deberá adicionarse al valor convenido por las partes, los montos que por cualquier concepto se estipulen o convengan como complemento del mismo prorrateados en los meses de duración de la locación.

La presentación de la información se efectuará mediante transferencia electrónica de datos a través de la página WEB de la Dirección General de Rentas (www.rentasgcba.gov.ar).

Se entenderá que realizan la actividad inmobiliaria aquellos sujetos que tengan por objeto o actúen en la intermediación o corretaje inmobiliario como actividad, con prescindencia de la personería jurídica que revistan y de la actividad por la que se encuentren inscriptos (si es que lo estuvieran) en el impuesto sobre los ingresos brutos.

Cuando los importes se encuentren expresados en moneda extranjera, a los efectos de establecer el monto a informar en el presente régimen, deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el tipo de cambio vendedor fijado por el Banco de la Nación Argentina al cierre del día en que se haya producido el primero de cualquiera de los hechos, o situaciones que generan el cumplimiento del régimen.

Los agentes de información deberán presentar la declaración jurada, aportando los siguientes datos:

a) Razón social o apellido y nombre, domicilio real o legal y número de C.U.I.T. del agente de información.

b) Carácter del agente de información (locador/inmobiliaria).

c) Razón social o apellido y nombre, domicilio real o legal y número de CUIT /CUIL/ CDI del/los locador/es; y si este fuera un condominio, su número de CUIT.

d) Razón social o apellido y nombre, domicilio real o legal y número de CUIT/CUIL/CDI del/los locatario/s.

e) Número/s de partida/s inmobiliaria/s; en caso que el inmueble locado no la poseyera, informará la ubicación física indicando calle, número, sector, torre, piso, departamento, oficina, local, barrio y código postal.

f) Cuál de los hechos indicados en el Inc. b) del Art. 4 resulta informado.

g) Plazo de la locación expresada en meses.

Indemnización por daño directo

[BPN-19/11/08] La Legislatura porteña sancionó una ley que reglamenta en la Ciudad de Buenos Aires la figura de la "indemnización por daño directo" y que permitirá a los consumidores que tengan un problema con un producto o servicio que no recibieron, hacer una denuncia ante Defensa del Consumidor y pedir un resarcimiento económico por las molestias que le generó el incumplimiento.

Hasta ahora, cuando una persona estaba insatisfecha, se llamaba a conciliación y de no haber acuerdo la empresa pagaba una multa a la Ciudad. Ahora, el dinero irá para los damnificados. El máximo resarcimiento que se podrá exigir fue cuantificado en el equivalente a cinco canastas básicas, es decir que sería de hasta 5.300 pesos.

La ley fue impulsada por los legisladores Ivana Centanaro (Frente para la Victoria) y Gerardo Ingaramo (Pro) -presidenta y vice de la Comisión de Defensa de los Consumidores y Usuarios-. Recordemos que el 12 de marzo el Congreso de la Nación había aprobado el resarcimiento pero faltaba que la Legislatura dictara una ley local y así se pudiera poner en práctica.

Los vecinos podrán hacer la denuncia cuando se vean afectado por una empresa privada, pero con respecto a las empresas que prestan servicios públicos sólo se podrá hacer un reclamo sobre cuestiones contractuales (como el incumplimiento de la fecha para instalar una conexión de electricidad), pero no por cuestiones técnicas (como la baja de tensión en un departamento). En este último caso, habrá que seguir el reclamo ante el ente que corresponda.

El damnificado deberá presentarse en cualquiera de los Centros de Gestión y Participación de la Ciudad y dirigirse al sector de Defensa del Consumidor. Allí, deberá dar sus datos personales, explicar en qué consiste el hecho denunciado, adjuntar comprobantes de la compra o contratación del servicio incumplido y aclarar que se solicita resarcimiento por daño directo con un monto específico que pueda ser justificado.

Denuncian la publicidad "Juego limpio"

[BPN-19/11/08] El legislador Eduardo Epszteyn (Diálogo por Buenos Aires) presentó una denuncia en Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para que se saque de circulación la campaña del Gobierno porteño relacionada con la limpieza en la vía pública denominada "Jugá limpio".

El 5 de noviembre, este organismo se expidió sobre el tema e hizo lugar a su pedido. En la publicidad se invitaba a las personas a "sumarse al equipo" sin advertencia alguna referida a qué equipo se aludía. Al mismo tiempo, se proponía enviar la palabra "jugá" al 42222 sin informarle que el mensaje de texto tendría un costo de veinticinco centavos.

"Notifíquese a la jefatura del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en cabeza de su titular, haciéndosele saber que deberá en término de 5 días hábiles improrrogables a contar desde la notificación, acreditar el acatamiento de la norma dispuesta y las medidas que adopte en cumplimiento de la medida cautelar dictadas en las presentes actuaciones en sede de la Subsecretaría de Defensa del Consumidor", señalaron en el fallo.

Asimismo y con la finalidad de efectivizar la medida, solicitaron comunicarla a las empresas de telefonía móvil que operan en el territorio nacional, haciéndosele saber que deberán arbitrar de inmediato los medios necesarios para impedir todo débito y/ o cobro indebido, derivado de la operatoria cuyo cese ya se ha ordenado.

Defensa del Consumidor consideró que el accionar de los responsables de la campaña contravendría prima facie lo normado específicamente por el artículo 4 de la Ley 21.240 de Defensa del Consumidor que refiere al deber de información cierta y detallada a los consumidores y al artículo 9 de la Ley 22.802 de Lealtad comercial que alude a cualquier tipo de publicidad o propaganda que, entre otros supuestos, mediante ocultamiento induzca a error o a engaño en el receptor del mensaje.

Explicaron que la falta de información u omisión informativa de la campaña ocasionaría que los interesados que envíen el mensaje deban soportar un cargo que puede reputarse ilícito o indebido en la medida en que es deliberadamente omitido en los anuncios o sitio WEB donde se invita a la gente a participar.

Sostuvieron que es dable considerar que, entre otros derechos, la propia Constitución Nacional prevé en su artículo 42 que los consumidores y usuarios tienen derecho en la relación de consumo a la protección de sus intereses económicos y a una información adecuada y veraz.

El día del inquilino

[BPN-19/11/08] La Unión Mercedina de Inquilinos consideró que la crisis que están viviendo los inquilinos "constituye una de las problemáticas más acuciantes que todavía no encuentra su lugar en la agenda pública local".

En este sentido, informaron que van a presentar cuatro proyectos concretos "que serán una herramienta importante para que el municipio pueda regular todos los casos de abuso y/o especulación financiera que se da a la hora de alquilar una vivienda".

Los principales pedidos son: declarar la emergencia habitacional en el partido de Mercedes, craer un registro único de inmuebles y una Policía del hábitat, una oficina del servicio de mediación social, un Registro Único de Contratos y un pedido de informe de terrenos fiscales y condiciones para su venta o entrega.

Según ellos, la problemática de la vivienda sigue siendo un tema no resuelto para gran parte de la población. "A partir de la crisis del 2001 y 2002 la relación entre el poder adquisitivo de los salarios y el valor de los inmuebles se amplió. En nuestra ciudad, alrededor de 10 mil familias son inquilinos y viven con la preocupación de que los contratos de alquiler tienen generalmente en cuenta el efecto inflacionario", argumentaron.

Una de sus propuesta es que -atendiendo a la necesidad que tiene toda persona sin vivienda a ser propietario-, se cree un Plan Municipal de Tierras y Viviendas a través del cual se impulse una política de viviendas propias.

Sus objetivos, en sus palabras, son:

* Diálogo sincero y sin especulaciones entre propietarios, inmobiliarias y Colegio de martilleros e inquilinos. Creemos en el diálogo, no como un monólogo donde alguien quiere imponer sus condiciones, sino donde ambas partes modifican su posición original y puedan llegar a un acuerdo sin conflictos.

* Impulsar un análisis realista del déficit habitacional en nuestra ciudad y sus consecuencias.

* Promover la unión de todos los inquilinos para encontrar una solución verdadera a esta grave problemática.

* Asesoramiento legal gratuito, contamos con abogados que estudiarán cada caso en particular para llegar a una solución en los conflictos que se susciten.

* Adherir e impulsar las modificaciones que desde el Congreso Nacional se le hará a la Ley de Alquileres.

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"Una ciudad más amigable e inclusiva"

[BPN-19/11/08] El jefe de Gobierno porteño, Mauricio Macri, y la vicejefa Gabriela Michetti, presentaron el plan de obras de accesibilidad que apunta a transformar a Buenos Aires en una ciudad "más amigable e inclusiva" y anunciaron que se construirán 8 mil rampas.

"Mejorar la accesibilidad de la Ciudad es uno de los objetivos centrales de esta administración... para eso hemos aumentado fuertemente la inversión en rampas y veredas con el fin de facilitar el acceso y el uso de los espacios públicos para todos los vecinos", destacó Macri.

Desde el Gobierno de la Ciudad informaron que durante el 2008 se construyeron más de 6.040 rampas y para fin de año proyectan un total de 8.000, "esa cifra supera todo lo que se hizo en esta materia en los últimos cuatro años".

Macri y Michetti presentaron el programa con una exhibición de los nuevos accesos, que se realizó en la esquina de Alfredo Bufano y Luis Viale, en el barrio de La Paternal.

El acto contó con la presencia del Ministro de Ambiente y Espacio Público, Juan Pablo Piccardo, y por la titular de la Comisión para la Plena Participación e Integración de las Personas con Necesidades Especiales (COPINE), Marina Klemensiewicz.

El programa apunta a que antes de fin de año se cubra más de un millón y medio de metros cuadrados de veredas, lo que equivale a aproximadamente 1.800 cuadras completas, e incluye la construcción de patios de juegos integradores para todos los niños y obras para acondicionar la infraestructura escolar que presenta muchos déficits de accesibilidad.

Absolvieron a un frentista

[BPN-19/11/08] Si bien es obligación del frentista mantener la vereda en buenas condiciones, un fallo de la Justicia condenó al Gobierno de la Ciudad de Buenos a indemnizar a una persona que se lesionó al tropezar y caer en la calle debido a que la rotura se debía a la raíz de un árbol.

El 11 de abril de 2003, Osorio Blanco se tropezó con la raíz de un árbol que rompía la vereda en Martín de Gainza 78, en el barrio de Caballito. El accidente le provocó una fractura de cadera y no pudo trabajar durante varios meses.

Cinco años después, la Justicia condenó al Gobierno de la Ciudad a indemnizarlo por el mal estado de la vereda y rechazó la demanda contra el frentista. "La responsabilidad primaria por los daños causados por el vicio o mal estado de las aceras –tal es el caso que nos ocupa – compete al Gobierno de la Ciudad en su carácter de titular del dominio público de tales bienes", subrayaron en el fallo los camaristas Ana María Brilla de Serrat, Miguel Ángel Vilar y Diego Sánchez.

El tribunal, basándose en el artículo 9 de la ordenanza 33.721, consideró que la Comuna tiene la responsabilidad principal de arreglar las veredas cuando la rotura es por la raíz de un árbol. Lo mismo sucede cuando se trata de una obra de pavimentación o por trabajos relacionados con el alumbrado público.

En su informe, el perito convocado por la Justicia confirmó que en el lugar faltaban dos baldosones y que otro estaba levantado 2,5 cm del piso, en posición inclinada.

Blanco, que tenía 54 años cuando le ocurrió el accidente, vivía con su hija y era vendedor en un comercio de artículos sanitarios, fue trasladado por el SAME al Hospital Durand y luego al Sanatorio de la Providencia, donde lo operaron y le tuvieron que colocar una prótesis.

Suspenden los remates hipotecarios

[BPN-19/11/08] La Legislatura bonaerense sancionó una ley que posterga por un año las ejecuciones de los inmuebles para vivienda única que no superen los 200 mil pesos.

Al mismo tiempo, la ley crea el Registro de Deudores con ejecuciones judiciales que tengan por objeto la vivienda única, en el que deberán inscribirse las personas afectadas mediante declaración jurada formulada por el deudor.

Análisis del Artículo 11º de la Ley 13.512

[BPN-19/11/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 11 de la Ley 13.512.

El artículo 11º de esta ley establece que: "El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio."

Se sabe que es obligación de los consorcistas pagar las expensas comunes que liquide el administrador. Ahora bien, para su correcta cobranza se puede recurrir a uno de los siguientes sistemas:

1) Por presupuesto anual y prorrateo mensual. Se requiere gran estabilidad económica. Se usa en países europeos.

2) A mes vencido y por prorrateo de lo efectivamente gastado en el mes anterior. Requiere un fondo inicial.

3) Por estimación de lo que se va a gastar en el mes siguiente. Este sistema es inverso al inmediatamente anterior, se va corrigiendo permanentemente porque no siempre el cálculo será exacto.

En todos los casos, se le puede adicionar una suma fija o un porcentaje para formar el fondo de reserva.

Es una de las pocas obligaciones que la ley repite en tres oportunidades.

Antes se estimaba que se podría dispensar la responsabilidad del administrador a quien la asamblea le negaba los fondos para pagar el seguro, pero ahora la doctrina estima que es una obligación insoslayable, cuya omisión trae aparejada la responsabilidad personal del administrador.

Lo que se debe asegurar son los espacios comunes pues los privativos incumben a la voluntad de los propietarios. Lo único ineludible es el siniestro provocado por incendios, mientras que los demás (reclamos laborales, responsabilidad civil, etc.) son optativos.

Aunque el artículo sólo menciona las gestiones administrativas, debe entenderse que están comprendidas las facultades judiciales o ante particulares. Pero dichas gestiones deben entenderse como las comprendidas dentro de la actividad normal de administración.

Esta actividad se resume en la de asegurar a los propietarios el uso y goce de los servicios comunes; lo que exceda de ello o requiera poderes especiales debe ser resuelto previamente por la asamblea, para que el administrador no incurra en responsabilidad personal y directa. No obstante, en caso de extrema necesidad o urgencia, el administrador podrá actuar en forma directa si justifica que actuó para restituir las cosas al estado original o para evitar perjuicios a los vecinos.

En sede judicial se estima que el administrador está legitimado para el cobro de expensas o evitar alteraciones en los bienes comunes; para lo demás debe requerir autorización a la asamblea. En caso de que el derecho vaya a prescribir, iniciará el juicio ad referéndum de lo que resuelva la asamblea.

Como demandado, debe acudir siempre que el consorcio sea citado, dando cuenta en la primera oportunidad a la asamblea. No debe hacerlo espontáneamente si el demandante dirige la acción contra los consorcistas individualmente, salvo que alguno de éstos lo cite como tercero interesado.

La ley ha querido resaltar que el administrador tiene esas facultades y no necesita de la asamblea, quizás pensando que es muy difícil lograr acuerdo previo sobre un personal para designarlo y que es fuente de conflictos la discusión pública sobre conveniencia o necesidad de despedirlo. Pero nada obsta que el administrador, para descargar su responsabilidad, derive la cuestión a la decisión asamblearia.

La ley de fondo establece que los libros de actas y de administración son obligatorios. Incluso algunos reglamentos obligan a llevar libros auxiliares, como el de Propietarios para que cada uno asiente el lugar donde desea ser citado, o el de Resoluciones del Consejo de Administración, los que en tal caso adquieren el carácter de públicos, pudiendo ser consultados o recibir copias a su costa por parte de los propietarios.

Otras leyes u ordenanzas crean otros obligatorios, como por ejemplo el libro de Órdenes (ley de contrato de trabajo) o de inspección de ascensores (ordenanza municipal).

La certificación de la deuda por expensas comunes es un título ejecutivo creado con la sola firma del administrador. Su contenido no puede ser cuestionado en la acción cambiaria, aunque su importe puede ser repetido en la acción ordinaria. La ley le otorga al administrador una facultad similar a la que el Código de Comercio le dispensa al gerente del banco que certifica, sin posibilidad de cuestionamiento en el trámite de cobro de saldos de cuentas corrientes.

Las funciones que la ley y el decreto reglamentario otorgan al administrador no impiden que sean ampliadas en el reglamento. Además, al disponerse la naturaleza de la función del administrador en la última parte del artículo 11 (reglas del mandato), debe entenderse que le son aplicables a este profesional las normas que el Código Civil establece para este contrato.

De allí, emergen las particularidades de la naturaleza de este funcionario: la revocabilidad de su gestión -aunque tenga plazo mayor-, la continuidad en el cargo al vencimiento de su término, la imposibilidad de indemnización por remoción sin causa y la inaplicabilidad de beneficios de leyes sociales, etc.

Algunos autores distinguen entre remoción con causa y remoción sin causa. No hay diferencias entre las figuras, aunque se trate de situaciones distintas. La figura tiene validez en el fuero laboral con directa vinculación de la indemnización en el despido; pero siendo otra realidad en este campo civilista, la diferencia es inocua.

La asamblea podrá remover al administrador sin causa y, al examinar las cuentas, demandarlo posteriormente por administración fraudulenta, sin que obste haberlo removido sin causa por haberse tenido la certeza del faltante en el momento de la votación. Sin embargo, si se lo remueve con causa y después se demuestra la inexistencia de la misma, podrá generar alguna acción de injurias por parte del removido si se dieron las circunstancias de tipicidad, aunque no por eso será forzoso reponerlo.

Cuando un administrador es removido, no cesa en su cargo ni se libera de responsabilidades frente al consorcio hasta que sea efectivamente reemplazado. Esto es así simplemente por la naturaleza necesaria de su función, aunque justo es decir que un administrador puede faltar en los pequeños o grandes consorcios donde no hay gastos comunes por la tipología de las viviendas. Esos casos debieran ser contemplados en futuras legislaciones, pero actualmente son la excepción del sistema.

Aún así, el ensamble jurídico está latente hasta que por algún imprevisto en el funcionamiento del edificio o alguna cuestión puntual de convivencia, haga necesario regularizar su mecanismo para reponer la figura en desuso del administrador.

Por otra parte, cuando un administrador desea renunciar debe recurrir al máximo órgano consorcial porque es el único que puede nombrar su sucesor, y mientras a éste no se lo designe, continúa la responsabilidad del cargo en la figura del renunciante.

Nuevo aplicativo SIJyP a partir de noviembre

[BPN-19/11/08] La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) puso a disposición de los usuarios la nueva versión del Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP) Versión 30 Release 0, publicado oficialmente en el Decreto 1448/08. Está disponible desde el 14 de noviembre en el sitio www.afip.gov.ar, en el ítem "Aplicativos" y luego en "Seguridad Social"

Aunque la mayoría del sector de la propiedad horizontal debe confeccionar el Formulario 931 a través de Internet y con el aplicativo "Su Declaración On Line", es aconsejable tener instalada la última versión del SIJyP por cualquier necesidad.

Las novedades de la versión están explicadas en el instructivo de ayuda y se destacan las siguientes:

Sin feriados y casi sin cambios

[BPN-19/11/08] Noviembre no presentará modificaciones a la hora de hacer los sueldos del mes y tampoco tendrá feriados.

La única modificación a tener en cuenta es a la hora de confeccionar el Formulario 931 con el cual se abonan los aportes del trabajador y las contribuciones del empleador. Para aquellos empleadores con más de 5 empleados deberán instalar la nueva versión 30 del SIJyP mientras que el resto seguirá trabajando a través de Internet y de la página de AFIP, www.afip.gov.ar , con el aplicativo "Su Declaración On Line".

Correo de Opinión

Sr. director de Pequeñas Noticias, Claudio García de Rivas:

Me dirijo a usted a raíz de la nota que salió publicada en Pequeñas Noticias (el último boletín) sobre un listado de aranceles a medida confeccionado por el Grupo de los 5 [CAPHyAI, AIERH, UADI, AIPH y FRA] para los administradores.

No es novedad para nadie que estamos en medio de una crisis económica mundial pocas veces vista. Ahora, que el grupo de los 5 lo ignore es grave. No se pueden reunir estos señores para decidir graciosamente poner en vigencia un listado de aranceles (inédito) para favorecer los ingresos de los administradores, confeccionado y aprobado por ellos mismos sin el consentimiento de los que se supone deben pagarlo que, como siempre, somos los consorcistas.

La Asociación de Consorcistas de la CABA considera que es un deber alertar a los propietarios e inquilinos de los edificios de propiedad horizontal para que juntos hagamos frente a tanto abuso de parte de estos señores y no paguen un solo peso de estos aumentos ilegales como tampoco deben pagar los aumentos de honorarios que se hacen algunos administradores de manera inconsulta cuando solo la asamblea puede aprobarlos. La otra puede ser que si no están conformes con lo que ganan presenten su renuncia.

En un momento en que se están echando a obreros y empleados de fábricas e industrias importantes, que pretendan forzar nuestros bolsillos un poco más es no tener tacto ni visión del futuro. Por favor, reúnanse para aportar algo positivo porque a nosotros no nos pueden sacar nada, porque no tenemos nada para darles, cuiden su fuente de trabajo y no se olviden que los consorcistas no somos empresarios y que a fin de año no nos repartimos ganancias, solo pérdidas y ustedes lo saben mejor que nadie, ya que son los que administran nuestros edificios.

Por último, una sugerencia a los propietarios e inquilinos: defiendan su patrimonio, únanse con sus pares, no hagan alianzas con sus enemigos y no olviden aquello de "divide y reinarás", siempre de actualidad.

Sr. director me despido agradeciendo este espacio que generosamente nos brinda, con un respetuoso saludo.