Boletín  de  Pequeñas  Noticias

la comunidad consorcial como espejo de la sociedad

Miércoles 24 de Febrero de 2010 - Nº: 397

¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes

Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número

Loisi realizó este pedido mediante una carta <ver original> que le envió a Tomada el 15 de febrero. En ella le adjuntó también una copia de otra carta que le mandó al AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal) –en su carácter de representante del sector empleador en las paritarias- con 12 puntos que deberían exigir en las negociaciones con el SUTERH (Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal) <ver nota>.

Sobre este tema pendiente le solicitó -en sus palabras- que proceda a reglamentar dicha norma a fin de proveer de una real y legítima representación a la parte que en definitiva está obligada a cumplir con lo allí dispuesto.

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Perlitas: La cooperación es la convicción plena de que nadie puede llegar a la meta si no llegan todos (Virginia Burden).

Loisi envió 12 puntos para tener en cuenta en paritarias

[BPN-24/02/10] El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista (LCPH), envió una carta al AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) en su carácter de representante de los empleadores para que haga lo "que esté a su alcance que morigere el creciente malestar de la población que vive o trabaja en edificios de propiedad horizontal, por el hecho de que ninguno de sus supuestos representantes la consulta sobre decisiones que van a incidir directa e indiscriminadamente sobre su bolsillo" <texto original>.

La carta fue enviada el 15 de febrero y estuvo dirigida al Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, presidente de la entidad. En esa misma fecha mandó otra al Dr. Carlos Tomada, ministro de Trabajo en la que incluyó una copia de ésta <ver nota>.

En las CCT del sector de propiedad horizontal se sientan en representación de los trabajadores, el SUTERH y en carácter de empleadores, tres entidades de administradores que negocian condiciones laborales y salarios que deben afrontar los habitantes de los consorcios de propietarios.

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Perlitas: La verdadera medida de la grandeza de un hombre es cómo trata a quien no puede beneficiarlo en nada (Ann Landers).

El inciso e) del artículo 9º de esa ley establece que es obligación del administrador "llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin [de] que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten".

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Perlitas: El inteligente no es aquel que lo sabe todo sino aquel que sabe utilizar lo poco que sabe (Sebastián Cohen Saavedra).

Por último, Hilarza remarcó que hoy los administradores controlan "un convenio colectivo que es terriblemente sensible por su incidencia en el costo de las expensas".

Perlitas: La persona que no tiene un corazón caritativo padece del peor de los males cardiacos (Bob Hope - actor estadounidense).

Perlitas: Es mucho más difícil juzgarse a sí mismo que juzgar a los demás (A. Saint - Exupery).

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Perlitas: Nos creemos libres cuando damos más órdenes de las que recibimos (Marcel Jullian).

Con respecto a la fecha de pago, el sitio de ANSES, www.anses.gov.ar informa que puede pagarse con los haberes del mes inmediato anterior al del inicio del ciclo lectivo, siempre que se haya acreditado ante el Empleador la asistencia al ciclo lectivo del año anterior sin perjuicio de la posterior presentación del certificado de inicio dentro de los 120 días de iniciado el ciclo lectivo. También puede ser percibida dentro de los 120 días de iniciado el ciclo lectivo contra la presentación del certificado de inicio respectivo dentro del plazo antes citado. En los casos de Educación Diferencial o de asistencia a tratamientos de rehabilitación, la solicitud de liquidación de la Asignación Familiar por Ayuda Escolar Anual puede formularse en cualquier época del año, pero siempre que se presente el certificado respectivo dentro de los 120 días de comenzada la asistencia a los cursos o a los tratamientos respectivos.

Perlitas: Sorprenderse, extrañarse, es comenzar a entender (José Ortega y Gasset).

Correo de Opinión

Reglamentar una ley no autoriza a modificarla o derogarla parcialmente por el Dr. Jorge Resqui Pizarro

En el último boletín de Pequeñas Noticias (Nº 396) ha aparecido publicado un proyecto de reglamentación de la recientemente sancionada y promulgada ley 3254 CABA, modificatoria de la ley 941, creadora del Registro de Administradores de Inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal para el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el que adolece de serias fallas de interpretación de la norma y conlleva, en gran parte una reforma explícita al texto normativo por vía de reglamentación, lo que se encuentra expresamente prohibido por la Constitución Nacional y la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires.

La CN en su art. 99, inc. 2 regula, dentro de las atribuciones del Poder Ejecutivo, que éste "expide las instrucciones y reglamentos que sean necesarios para la ejecución de las leyes de la Nación, cuidando de no alterar su espíritu con excepciones reglamentarias".

El art. 102 del Estatuto constituyente de la ciudad autónoma, por su lado, estipula dentro de las atribuciones del Jefe de Gobierno, que éste "…participa en la formación de las leyes según lo dispuesto en ésta Constitución, tiene iniciativa legislativa, promulga las leyes y las hace publicar, las reglamenta sin alterar su espíritu y las ejecuta en igual modo…" (en ambos casos el resaltado nos pertenece).

La reforma o derogación implícita de una norma por vía de su reglamentación ha dado lugar a importantes precedentes jurisprudenciales en contrario y ha sido denostada por toda la doctrina publicista.

El texto pertenece al distinguido colega, Dr. Osvaldo Loisi, con quien, vaya casualidad, nos reunimos a conversar sobre temas relativos a la PH y a la necesidad de aunar esfuerzos técnico-jurídicos para elaborar una propuesta conjunta desde el sector consorcista a los fines de reglamentar la nueva e importante ley, horas antes que se conociese públicamente su trabajo.

Yendo de lleno al contenido del proyecto, en la reglamentación al art. 2º de la nueva ley 941 (en rigor, art. 1º de la ley 3254) se dice que "…luego de transcurridos treinta días corridos de su designación, cualquier propietario podrá denunciar ante la autoridad de aplicación su falta de inscripción en el Registro…", siendo ello un manifiesto desconocimiento de la letra de la norma puesto que para ejercerse a título oneroso o gratuito la administración de consorcios en el ejido de la ciudad de Buenos Aires es requisito sine qua non estar inscripto en el correspondiente Registro, por lo que el incumplimiento de dicha prescripción habilita de inmediato a la denuncia correspondiente, no pudiéndose establecer plazo "de gracia" alguno.

Con respecto a lo proyectado para reglamentar el art. 4º de la ley 941, inciso f) (agregado por el art. 3º de la ley 3254) entendemos que mientras no existan cursos oficiales aprobados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, resulta inapropiado y exorbitante exigir que el certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios sea expedido por una institución reconocida "oficialmente".

En ese mismo artículo, en su segunda parte, inciso b) la ley requiere que el "el administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años", por lo tanto pretender que la exhibición del certificado de acreditación al que se refiere este artículo podrá realizarse también con una impresión simple del registro que obra en la página web www.buenosaires.gov.ar y que dicha impresión deberá ser del mismo día de la presentación, deberá ser firmada por la administración y tendrá carácter de declaración jurada, es claramente no cumplir con lo postulado por la regla atento a que ella tiende a que sea la autoridad de aplicación la que expida el mencionado certificado a petición del interesado y, lo que es más importante aún, que en él consten "las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años", información que, desde ya, no figuraría en el sitio en internet del GCABA.

En lo que respecta al ensayo de reglamentación del art. 9º preparado por el Dr. Loisi, en el inciso b) se extralimita el proyecto al propender que el administrador/a deberá, en oportunidad de la primera asamblea de cada año, sea ordinaria o extraordinaria, incluir en el orden del día la fijación de un monto máximo de libre disposición para gastos ordinarios y que toda erogación que supere ese presupuesto anual, deberá ser decidida por asamblea extraordinaria, salvo supuestos de urgencia. Llevar adelante esta idea significaría, lisa y llanamente incumplir con el postulado de la ley de referencia debido a que en ella nada se dice de la creación de un "monto máximo de libre disposición para gastos ordinarios" al tiempo que sería reformar por vía de reglamentación de una ley los reglamentos de copropiedad y administración de los edificios que no contemplan ese monto –la gran mayoría por no decir todos-, algo que únicamente podría ser decidido por el Consorcio reunido en asamblea y, especialmente, en ocasión del tratamiento del presupuesto anual. Convalidar dicho texto equivaldría a facultar a los administradores a manejar un fondo que no tiene origen legal, ni convencional ni proviene de manda asamblearia.

A su tiempo, el proyecto de reglamentación del inciso h) del artículo supra citado carece de sentido, por ser decididamente operativa la obligación.

En cuanto al inciso k), la norma es clara y concreta y no menciona la rendición de cuentas, obligación que debe cumplir el mandatario para que sean aprobadas sus cuentas, sino los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio.

Resulta improcedente, por su parte, intentar someter a la decisión asamblearia una directa e inexcusable obligación del administrador en lo relativo a la forma y contenido de liquidar las expensas comunes, prescripta en el nuevo art. 10º de la ley (incorporado por la ley 3254 en su art. 7º), por lo que deviene inadecuado el pretendido texto reglamentario y, además, la imaginada mayoría especial que se necesitaría para eximirlo de la mencionada manda.

Idéntica situación se presenta con la intentada eximición a la obligación contenida en el art. 12º, inciso e) de la ley reformada. La ley es prístina y pretende que el administrador presente al consorcio para su aprobación una declaración jurada patrimonial o en su defecto "…sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros". Establecer excepciones implica tergiversar la letra y el sentido dado a la norma.

Finalmente, el art. 13º de la nueva ley referida al mandato del administrador crea el concepto de la renovación de la designación del administrador. Por ello, antes de vencido el plazo de hasta un (1) año en la función, se procederá, en Asamblea, a renovar su designación, como concepto o categoría distinta a la que habitualmente se menciona en los RCA, es decir designación o remoción.

Cabe aclarar en este punto que algunos de los nuevos reglamentos ya contemplan la figura de la renovación.

Ahora bien, la pretendida convocatoria por acefalía contando con el 30 % (treinta por ciento) de los votos totales del consorcio resulta una incongruencia ya que importaría legislar por vía de reglamentación -como hemos expresado al comienzo, el proyecto está imbuido de este error fatal- y en el supuesto de cumplido el plazo de caducidad habrá que estarse a lo que los reglamentos estipulen, en el supuesto de falta de convocatoria a la asamblea que tratará la mentada renovación.

Al margen, es de destacar que la sanción de la ley 3254 CABA implica un notorio avance para regular una actividad que por momentos parece desquiciada.

Se ha intentado instalar en el debate, apriorísticamente, la aporía que la aplicación del cuerpo normativo en estudio redundará en aumentos de expensas por el fárrago de tareas adjudicadas a la administración de los consorcios. Lo cierto es que no será novedad para los pocos buenos e idóneos administradores de PH que vienen, desde otrora, aplicando métodos eficaces y eficientes de transparencia en la gestión, brindando información suficiente, veraz y objetiva a sus administrados y desarrollando sus tareas con probidad, sin necesidad de regulación alguna. Contrariamente, el resto deberá adecuarse a las estipulaciones y paliar, a su costo, las malas prácticas consuetudinarias que han venido arrastrando para obtener la legalidad en sus conductas.

Por ello, queremos remarcar nuestra postura pública adoptada apenas conocida la nueva norma: con la ley 3254 hemos logrado más poder para los consorcistas y limitar los abusos de los deficientes administradores de inmuebles. Para ello, debemos extremar esfuerzos en hacer cumplir la ley. Sin desnaturalizarla. Y sin cortapisas y zancadillas de ninguna clase.-

Perlitas: Siempre he pensado que una carcajada es en realidad un fuerte ruido con el que el alma dice "¡Qué cierto es eso!" (Quincy Jones).

Correo de Opinión

Promesas inclumplidas IV: accesibilidad en las escuelas por el Sr. Raúl Guinzburg

En el año 2009, y hablando de su gestión en el 2008, el Jefe de Gobierno porteño dijo, en relación al estado de las escuelas porteñas, que espera finalizar con 335 obras para fines de este año y evaluó que "la infraestructura escolar lleva años de abandono". Hoy en el 2010, y pese a afirmar también que dotaría de accesibilidad a las escuelas para promover la integración de los alumnos en materia de educación, los resultados son negativos. Es más, no hubo intención de realizarlos ni se incrementó el presupuesto para esos trabajos.

Desde hace tiempo la ONG “Acceso Ya” realiza relevamientos de escuelas en toda la Ciudad de Buenos Aires y llegó a la conclusión de que "el 95% de las escuelas privadas y el 75% de las escuelas públicas no tienen acceso universal". Esto significa que "muchas personas con discapacidad en edad escolar no tienen posibilidad alguna de asistir a instituciones educativas ni movilizarse dentro de ellas en condiciones de igualdad, seguridad y autonomía” y también deja afuera del sistema educativo a "21.000 niños con discapacidad en edad escolar”. Tomando innumerables casos testigo de padres de alumnos con discapacidad motriz nos encontramos que, al reclamo de los mismos ante las autoridades educacionales, les contestan que cambien de establecimiento o concurran a una escuela especial. Ello constituye una aberración total y una discriminación evidente y sobre todo una falta absoluta de sensibilidad. 

Si bien hay algo de cierto en las expresiones del Jefe de Gobierno Porteño de que “lleva años de abandono” también lo es que sus promesas electorales en esta materia debían ser cumplidas, caso contrario para los futuros gobiernos también serián otros años de desidia.

Hoy nos encontramos con que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires está obligado, por la Justicia en lo Contencioso Administrativo y Tributario y por una acción de amparo de ACCESO YA, y no por decisión política propia, a que en el término máximo de 240 días presente un plan de obras para readecuar las escuelas públicas en salvaguarda de derechos esenciales garantizados por la Constitución Nacional y de la Ciudad, tratados internacionales y leyes de protección a las personas con discapacidad como la nº22.431, la nº 24.314, el Decreto Reglamentario Nº914/97 y las leyes locales Nº 114 y 962, en las que se encuentran el derecho a la igualdad, a la no discriminación, a la educación, a la integración, a la equiparación de oportunidades, etc.

También ha habido otros fallos de la Justicia en la que se obliga, en casos puntuales, a proveer de accesibilidad a alumnos con discapacidad motriz, modificando estructuras, construcción de rampas, reubicación de aulas, etc.

Es importante destacar que la falta de accesibilidad en los establecimientos educacionales de cualquier nivel afectan no sólo a los alumnos con discapacidades sino también a aquellos que sin poseerla tengan en la familia una persona con movilidad reducida (padre, madre, abuelos, tíos, hermanos, etc.) lo que les impediría concurrir a ciertas actividades culturales y reuniones en ese ámbito escolar, con los lógicos desengaños.

Por otra parte la vorágine de la globalización que nos envuelve hace que exista una gran competitividad y la situación económica mundial obliga a las parejas matrimoniales a que deban trabajar ambos por lo que, en el caso de sus hijos en edad escolar –desde el Jardín de Infantes-, deban recurrir en primer término a sus abuelos para llevar y traer a los niños y que éstos deban ser retirados en la mayoría de los casos de edificios escolares sin accesibilidad, con el consiguiente peligro para los niños y para los adultos. Si agregamos que existe una gran cantidad de matrimonios desavenidos en dónde con más razón se debe recurrir, como en los casos comentados, a un familiar para atender a los escolares y si este familiar es una persona con movilidad reducida, estamos realmente en problemas. Si se quiere promover la integración de la familia hay que promover la integración en la educación y ello se consigue, obviamente con accesibilidad. Nuestro ferviente deseo es que el fallo de la Justicia sea respetado aunque haya habido muestras contrarias por parte del Poder Ejecutivo Nacional. Esperamos que en este caso el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no copie los malos ejemplos.

Perlitas: El hombre superior es el que siempre es fiel a la esperanza; no perseverar es de cobardes (Eurípides).

Correo de Opinión

Algunas observaciones sobre las "¿aclaraciones? de CAPHyAI" por FEDECO

Sr. Director de Pequeñas Noticias:

La Comisión de FEDECO [NR: Federación de Asociaciones de Consorcios] solicita la publicación de las observaciones siguientes, a las opiniones pretendidas como de buena fe, emitidas por el Consejo Directivo de CAPHyAI, que bajo la falsa máscara de "aclaraciones", sólo oscurecen, ofenden, agravian, injurian y mienten.

A FEDECO no le cabe ninguno de los comentarios allí vertidos, pero se siente en la obligación de denunciar campañas sucias que embarran la cancha.

Informar que la Sra. Gabriela Pilar Saldivia no desempeñó, ni desempeña cargos directivos en CAPHyAI, es una verdad a medias, pues participó activamente en las últimas elecciones y en las denuncias ante la IGJ [NR: Inspección General de Justicia]. Esa explicación maniquea ofende y toma por idiotas a los que pretende dirigirse.

Es cierto que esa Cámara es la más vieja de las entidades de administradores.

En cuanto a que sea la más representativa de la ¿profesión?, les cabe el dicho "en el país de los ciegos, el tuerto es rey".

Mienten al decir que tienen casi 60 años... al servicio de los consorcios. Nunca estuvieron al servicio de consorcios y menos de copropietarios.

Esa Cámara responde, como las otras, solo a la defensa de los propios intereses corporativos de los administradores.

En cuanto al dictado de cursos, es pecar de soberbios autoelogiarse, diciendo que cuentan con los mejores profesionales en la materia. ¿Quién los evaluó?

La autorización para dictar los cursos de actualización para administradores, probablemente sea para varias entidades, salvo que CAPHyAI conozca el resultado antes de publicarse oficialmente.

Es intolerable, poco democrático y falto total de ética, asignarle escasa o nula representatividad a otras entidades en general, sin mencionarlas y acusando sin pruebas, de brindar información distorsiva y mal intencionada.

Estos émulos del Censor expresan que el problema es serio y las reglas deben ser claras. En efecto, NUNCA MÁS deben permitir que la CAPHyAI, ni ninguna de las Cámaras, Fundaciones o Asociaciones de administradores, puedan intervenir en temas que no les corresponden. Las mismas deben abstenerse de participar ilegítimamente en paritarias y ocupar sólo el lugar de mandatarios de consorcios, cumpliendo con la ley y las resoluciones de asamblea.

Los integrantes de la Cámara trabajan en una actividad administrativa, lejos está hoy de ser una profesión, que ejercida dignamente cumple una función y les permite recibir ingresos laborales, pero siempre anteponen sus intereses personales y corporativos al de los consorcios que administran.

Nuestra Federación busca espacios de sano poder, para ser los representantes legales y legítimos de los consorcios en los Convenios Colectivos de Trabajo, fines claramente expresados en nuestro Estatuto.

Por lo expuesto, respetuosamente los instamos a cesar en sus agravios y que en el mismo medio se ratifiquen o rectifiquen de sus expresiones injuriosas o señalen a los que tienen conductas poco decorosas.

En FEDECO trabajamos honestamente y por el bien común.

Saludamos al Sr. Director muy atte.-

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Desde hace muchíiiiiiiiisimo tiempo padezco filtraciones

Estimados Sres.

Soy propietario de un departamento en el cual desempeño mi tarea profesional (médico).

El edificio es apto para ello.

Desde hace muchíiiiiiiiisimo tiempo padezco las consecuencias de filtraciones en pisos susperiores, de mayor o menor magnitud.

En la actualidad, una existente a nivel de la cocina (coincidente con una columna de agua cambiada hace algunos años) y que fue in crescendo, actualmente es catatastrófica.

Valga decir que hube de retirar heladera y cocina, desafectar la electricidad de ese tramo (aunque ya se comprometió la luz del techo), retirar todos los azulejos (ya se caían solos), y cortar el gas, cuya cañería probablemente esté dañada.

He leído sus notas al respecto, por cierto ilustrativas.

Disculpándome por la extensión, les explico su orígen: es cierto que el Reglamento menciona como comunes las cañerías "hasta la conexión correspondiente a cada unidad", y que obviamente las pérdidas se originan en algún piso superior, en cañerías comunes o no. ¿Pero cómo puedo yo saber en cuál?

En reiteradas oportunidades he planteado la situación al administrador y al Consejo de Administración, que si responden, lo hacen desaprensivamente sin brindar solución alguna.

He ofrecido, de corresponder, el solventar los gastos de eventuales reparaciones a fin de no verme perjudicado en mi patrimonio y en mi trabajo.

Pero carezco de entidad como para acceder a las unidades que son potenciales causantes del daño.

He instado al administrador para que posibilite lo antedicho, pero sus tiempos se miden en meses, y las soluciones no llegan.

¿Qué debo hacer? ¿Intimarlo judicialmente para que cumpla sus funciones? ¿No debe acaso actuar como facilitador para evitar mayores daños? ¿No tiene acaso la facultad para requerir a quién corresponda que permita el acceso a su unidad para detectar las pérdidas?

Reitero mis disculpas por la extensión, pero estoy sumamente indignado, especialmente al constatar que a la desidia evidenciada, se suma un trato diferenciado para con otras unidades.

Los saludo cordialmente, y espero su consejo.

<Sin nombre>

(11/02/2010)

Estimado Dr., lo invito a "cortar por lo sano"... Ni Ud., ni nadie que no tenga los conocimientos técnicos específicos y que, además, haya efectuado una inspección minuciosa y las comprobaciones de rigor, puede determinar fehacientemente cuál es el verdadero origen de la filtración de humedad. Éste es, ni más ni menos, el primer problema a resolver cuándo se trata de determinar quién es el responsable al que reclamar, si alguno o algunos de los vecinos de los pisos superiores o el consorcio en su conjunto y, al mismo tiempo, poner fin al problema.

Por todo ello, considero que el procedimiento a seguir es el siguiente:

a) Consultar a por lo menos dos empresas de servicios integrales (plomería, albañilería, pintura, etc.) sobre los costos de materiales a emplear y mano de obra, claramente discriminados, de los trabajos a ejecutar en el interior de su departamento para restaurar las cosas al estado anterior al de la producción de estos daños; estos trabajos deberán ser presupuestados en presentaciones que al mismo tiempo cubran todos los requisitos impositivos, ya que no se trata de una hoja con la simple mención del precio;

b) basado en que la regla general en la propiedad horizontal es la propiedad común de todas las cosas y sectores (siendo la excepción lo que es propio de cada unidad), y presumiendo en consecuencia que esta filtración proviene de un sector de propiedad y responsabilidad común, o sea del consorcio, habrá que remitir una carta documento al administrador a efectos de que éste, en representación del mismo, verifique fehacientemente el origen de la humedad, asesorándose en el nivel que corresponda a la dificultad de dicha determinación (plomero, arquitecto, ingeniero...), haga ejecutar inmediatamente las tareas para hacer cesar rápidamente el flujo de dicha humedad y, una vez seco el sector (y fundamentalmente su cocina), le entregue a Ud. el dinero reclamado para que se ejecuten los trabajos de albañilería y pintura correspondientes (que es lo ideal) o, en su caso, los haga ejecutar por los proveedores se servicios del consorcio;

c) si de la inspección que se ejecute en el sector en cuestión resulta que en forma indudable el origen de la filtración está ubicado en un departamento de pisos superiores, el administrador se lo informará a Ud., para deslindar de responsabilidades al consorcio y, en este caso, a este propietario Ud. podrá dirigir su reclamo, al mismo tiempo que el administrador quizás lo hará, ya que este tipo de filtraciones daña tanto sectores propios (como el suyo) como comunes (vigas, estructuras, columnas, etc.); 
  d) de lo que le conteste o no el administrador, dependerá el curso de acciones a seguir, dado que su intimación contendrá el apercibimiento subsidiario de accionar judicialmente en caso de silencio o respuesta insuficiente.

De este modo, Ud. estará en condiciones de "constituir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones" al responsable de la filtración, determinando quién es, haciendo comenzar el curso de los intereses respecto del monto por el que Ud. debe ser indemnizado, y dando el primer paso concreto para que ponga fin a esa filtración. Por el carácter del texto a remitir, le sugiero que lo haga asesorado por un abogado; éste le agradecerá mucho que cuando lo vaya a consultar ya le lleve los dos presupuestos que le mencioné.

Con lo respondido, lo saludo cordialmente.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos^(*) antes del próximo Martes 9 de marzo a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.

(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas  del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo.

Rincón Solidario

Hay una filtración al piso de abajo

Hola.

Mi nombre es Héctor y quería hacer una consulta: Vivo en un 7º piso, último piso, que tiene un balcón terraza.

Hay una filtración al piso de abajo cuando llueve. La vecina se quejo por este motivo.

El arreglo, ¿a quién le corresponde?

El balcón terraza no es compartido, tiene una rejilla, de la que suponemos pasaría la filtración. Llamé un plomero para verificar la filtración. ¿Debo hacerme cargo de eso? ¿Y los arreglos del departamento de abajo?

Si pudieran darme una orientación o decirme a dónde concurrir para interiorizarme más, me ayudaría mucho.

Desde ya muchas gracias.

Héctor

(08/02/2010)

Estimado Héctor:

En primer lugar, cabe aclarar que, el balcón, si bien es de uso exclusivo de su propiedad ya que el único acceso es a través de su departamento, también es un espacio común y como tal corresponde su mantenimiento al consorcio.

La Ley de Propiedad Horizontal nº 13.512 dice en el primer párrafo del articulo 2º: "cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad".

Y en la primer parte del artículo 8º dice: "los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención de lo contrario, las expensas del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro".

Por lo expuesto queda claro que el consorcio tiene a su cargo el mantenimiento del sector común y reparaciones de los mismos, como también es responsable por los daños que pudieran provocar las filtraciones.

Ahora bien, a pesar de lo dispuesto en la Ley 13.512 en la práctica se dan otras cuestiones y se nos hace importante determinar con presición de dónde puede estar filtrando agua al departamento de abajo.

Si es a través de la cañeria pluvial, como Ud. supone y con seguridad el plomero que lo visitó le pudo indicar, sin ninguna duda el arreglo corresponde al consorcio. Pero entramos en terreno de discusión cuando esta filtración es a través del piso y loza del balcón. Hay quienes entienden que la loza de un balcón es común pero no el revestimiento colocado sobre ésta, mantenimiento que correspondería al propietario del departamento (impermeabilización de cerámicas o baldosas, sellado de juntas y zócalos, etc. ) Luego también puede haber una sobrecarga del balcón (plantas y macetas en exceso, reuniones numerosas, parrillas, piletas, etc.) que pudieran estar comprometiendo la estructura del sector y produciendo fisuras en juntas, en frentines del balcón y hasta rotura de cerámicas. Esto sería mal uso del balcón y la responsabilidad recaería sobre el propietario.

Espero haberlo ayudado y respondido su consulta y si fuera necesario alguna otra aclaración no dude en volver a comunicarse con Pequeñas Noticias.

Sebastián Hutler Wolkowicz

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El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar

Rincón Solidario

¿Podemos instalar una parrilla?

Les mando este mail porque tengo dos consultas que estamos tratando de resolver en nuestro edificio (auto-administrado):

1 – Hace dos años que contamos con encargado jornalizado, con esto liberamos la vivienda destinada para portería. Dicha vivienda (un ambiente), ¿se puede utilizar para hacer bauleras o existe alguna restricción legal?

2 – El edificio tiene dos terrazas una de 8x6 metros aproximadamente y la otra de 6x4 metros, a la que se accede por una escalera de material donde actualmente hay una construcción (depósito, quizás alguna vez). ¿En esta última terraza podemos instalar una parrilla en caso de estar todos de acuerdo?.

Desde ya muchas gracias por su respuesta.

Carolina

(15/02/10)

Estimada Carolina:

La respuesta a su primera pregunta: para cambiar el destino de la vivienda de portería, es afirmativa siempre y cuando reúnan las condiciones de la "Modificación de Reglamento" por unanimidad, cambiando el destino de la vivienda y aprobando la obra nueva que implica la construcción de la baulera. Para ello se debe convocar a una asamblea. La misma deberá efectuarse en escritura pública y contar con el SI del 100% de los titulares de dominio.

¿Qué pasaría si algún propietario se abstiene? No tendrían la unanimidad por lo tanto no podrían realizar la obra.

Si tenemos en cuenta que la vivienda del encargado tiene una función social el consorcio no podría cambiar el destino ni uso de la unidad portería y esto principalmente es sostenido por el sindicato que nuclea a los encargados, el cual defiende legítimamente a sus representados. Llegado el caso podrían intentar algún tipo de acción contra el consorcio. En esa instancia la última palabra, como en casi la totalidad de los temas relacionados con la Propiadad Horizontal, la tiene un juez o tribunal a través de su sentencia en un caso concreto llevado a proceso.

En respuesta a su segunda pregunta, la parrila también implica una obra nueva por lo tanto deberían aprobarlo por asamblea mediante escritura pública obteniendo la unanimidad. En dicha asamblea habría que reglamentar su uso, mantenimiento y limpieza. Estos recaudos se sugieren siempre y cuando "ESTA PARRILLA" sea una obra de cierta envergadura, tipo quincho. Nosotros aconsejamos que sea a través de una escritura pública, para que en el futuro, otros propietarios que compren a posteriori no puedan oponerse a la existencia de dicha parrilla.

Ahora bien, ¿se puede evitar todo esto? Sí, si utilizamos una parrilla tipo mueble portatil. En ese caso no implicaría una modificación de partes comunes. Mientras todos estén de acuerdo, y no molesten el humo ni el olor, no habría ningún inconveniente.

Atte.

Sra. Mercedes García

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La Sra. Mercedes García es presidenta de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA)  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a adeproh@adeproh.org.ar o llamarla al teléfono 4371-1450.

Co-conductoras del programa radial 

CONSORCIOS HOY

Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz

Co-conductoras del programa radial

En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet

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Rincón Solidario

Veinte gatos y tres perros

Estoy viviendo en un edificio de planta baja y dos pisos, con cuatro departamentos en cada piso. 

El administrador solo se ocupa de cobrar. 

El sótano está inundado hace dos meses por lo que estamos llenos de cucarachas y ni siquiera existen las luces de emergencia. 

Pero lo peor es que un propietario que tiene en su departamento de cuatro ambientes con balcón, 20 gatos y tres perros por lo que es imposible abrir las ventanas por el olor a podrido que sale de sus ventanas.

Ya se hizo la denuncia al Centro de Gestion y Participacion a la cual no asistió y no se hizo nada.

Esta situación fue denunciada en el 2008 y solo se consiguio que se castraran los animales, pero no se desalojó nunca.

Esta persona larga los perros al balcón día y noche. Con los 20 gatos y el olor es imposible vivir.

Ahora yo, que alquilo, voy a tener un consentimiento para presentar notas en la fiscalía de la Nación.

¿Realmente, se puede hacer algo con la tenencia de animales en departamentos? No existe un reglamento interno y además el administrador le tiene miedo a la propietaria de los animales.

Estoy dispuesta por todos los medios a solucionar este problema del consorcio, ya que todos se quejan pero ninguno hace papeles o tiene tiempo para ocuparse.

Agradecida, María.

(12/02/2010)

Estimada María: 

Voy a responder punto por punto sus preguntas a los fines de un mejor ordenamiento:

1.-) Inundación de sótano: es una obligación del administrador mantener el edificio. Es intolerable que estando el sótano inundado, como ud. refiere, a la fecha no haya ordenado su desagote. Le aconsejo que lo intime vía carta documento y este incumplimiento es una causal para removerlo con justa causa.

2.-) Tenencia de animales: Por lo que Ud. comenta en su consulta, en el reglamento que rige su edificio no existe la prohibición de la tenencia de animales, por lo que dificulta ponerle coto al abuso perpetrado por la propietaria que posea los gatos y perros.

La ley de propiedad horizontal (13.512) de hecho no prohíbe la tenencia de animales en los edificios, éste es el principio general. La ley solo se refiere a que queda prohibido a cualquier ocupante perturbar a los vecinos con ruidos molestos o alterar su tranquilidad en forma concreta, no solo la simple posesión de la mascota mas allá de su tamaño o aspecto sino el daño que pudiere causar ya que si tratase de un accidente impredecible entraríamos en el ámbito del llamado caso fortuito.-

Dentro del acotado ámbito de una unidad funcional no existiría, salvo disposición en contrario en el reglamento, ninguna prohibición para poder disfrutar de una mascota, sólo se exige del propietario de la misma una mínima diligencia, es decir, tenerlo bien controlado y que no produzca un temor y por supuesto menos un daño a los vecinos. Si tenemos un perro “guardián”, el miedo que puede inducir a los vecinos y su eventual peligrosidad, son elementos que la justicia toma en su contra tal como surge de fallos diversos de los cuales aparece también como se corrige esta situación. Con la simple precaución de sacarlo (por los pasillos y hasta mas allá del palier de entrada) atado (con bozal si se pudiera o el animal lo justificara) y bajarlo, en caso de que haya un ascensor único, por la escalera. Requisitos básicos puntuales para evitarse problemas.

Motivo por el cual solo se puede prohibir la tenencia de animales en un consorcio si estos son molestos o perturbadores para la paz o patrimonio de los vecinos. De cualquier modo estas controversias debe resolverlas el juez en el caso puntual y es solo él quien puede desalojar al perro del departamento. Así en este caso también nos manejamos con los principios generales de la Ley de Propiedad Horizontal que ya mencionamos.

En conclusión, el caso que Ud. refiere se encuentra debidamente encuadrado dentro de las prohibiciones del art. 6º inc. b) de la ley 13.512, debiendo recurrir a la Justicia para que, ante la violación de esta norma, cualquier propietario, ocupante o el mismo consorcio formule la denuncia correspondiente ante el juez, para que éste, una vez comprobada, disponga lo necesario para hacer cesar la infracción.

Ud. deberá, conforme lo normado en su reglamento, solicitar la convocatoria de una asamblea extraordinaria a los fines de tomar la decisión de iniciar todas las acciones tendientes a la cesación de esta violación a la ley 13.512.

En caso de no logra concenso para iniciar las acciones, cualquier propietario u ocupante puede iniciar las acciones, debiendo demostrar que el perjuicio que le causa dicha contravención es de una entidad suficiente como para peticionar su cese .

A su vez le aconsejo hacer una denuncia ante las autoridades competentes por violación a la ley 14.346 (Ley Nacional de Protección al Animal para malos tratos y actos de crueldad a los animales), pudiendo realizar la misma ante la autoridad policial.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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Boletín de Pequeñas Noticias

Número de Edición: 397 (1º edición)

Fecha de publicación: 24 de Febrero de 2010

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