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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 30 de Junio de 2010 - Nº: 408 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número
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Ley 3.254 Se puede administrar sin bienes y sin seguro [BPN-30/06/10] Sergio Abrevaya (Coalición Cívica), legislador de la ciudad e impulsor de la Ley 3.254, clarificó tres "mitos" que, según él, generaron preocupación: la obligatoriedad por parte de los administradores de poseer bienes reales o tomar un seguro de caución, la mecánica de la renovación de su mandato al cabo de un año y su responsabilidad con respecto al libro de firmas. La ley exige una DDJJ De acuerdo a Abrevaya no es obligatorio que el administrador de edificios posea bienes para ejercer la actividad. Al respecto, sostuvo que se produjeron interpretaciones erróneas del inciso e) correspondiente al 12º. "Muchos han confundido declaración jurada patrimonial con disponer de bienes pero esto no necesariamente es así", aseguró Abrevaya y agregó: "la declaración jurada patrimonial puede estar vacía". De acuerdo a los dichos del legislador, la decisión a la hora de contratar al administrador queda en manos de los consorcistas quienes tienen el poder para aceptar a quién no posea bienes. "El administrador puede administrar sin bienes, como se puede ejercer cualquier profesión. La declaración jurada es un dato más que tienen los propietarios", aseguró Abrevaya. Si la asamblea decide no aprobar una declaración jurada desprovista de bienes, el administrador deberá contratar un seguro de caución. En caso de que eso suceda, el monto asegurado se estipulará de acuerdo a lo reglamentado, es decir, 1/3 de las expensas anuales del consorcio. Al respecto Abrevaya afirmó que "la ley dice claramente que si el administrador no quiere presentar una declaración jurada, puede sustituirlo con un seguro". El inciso e) del artículo 12º expresa que el administrador deberá presentar una "declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por éste, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros". Remoción del Administrador Otro de los temas que se ha prestado a confusión tiene que ver con las modalidades de remoción y de renovación del administrador del consorcio ya que "remover no es lo mismo que renovar". De acuerdo a lo señalado por Abrevaya a Pequeñas Noticias, la remoción ya está legislada en la Ley 13.512 que establece que el reglamento de copropiedad deberá especificar cómo se remueve al administrador. La Ley 3.254 plantea un quórum mínimo para renovar en el cargo a aquel que ejerza tareas de administración, salvo que el reglamento establezca una modalidad diferente. Es decir que "los consorcistas necesitan dos tercios de los presentes con un quórum mínimo del 50% del total del edificio", aclaró el legislador. A modo de ejemplo: si el edificio cuenta con 75 unidades, deben presentarse en la asamblea 38 propietarios. Para que se produzca la renovación del administrador, se deben reunir 26 votos positivos. Pero, en caso de que 13 propietarios voten negativamente el administrador no renovará su cargo. Salvo que el reglamento de copropiedad establezca un mecanismo diferente. Al respecto, el artículo 13º de la Ley 3.254 establece: "salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad [...] el administrador tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum". Ese mínimo quórum corresponde, según Abrevaya, al 50% del total del edificio. Registro de Firmas Conforme a lo
expuesto por Abrevaya con respecto al Registro de Firmas, el administrador
sólo tiene la obligación de comprar el libro y notificar a los
consorcistas para que lo firmen: "no tiene responsabilidad
alguna por aquellos consorcistas que no quieran firmarlo, es el
propietario el que va a tener dificultades [...] si el día de la asamblea
manda a alguien con un poder y no está registrada su firma",
manifestó Abrevaya. |
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Efemérides consorciales: el 01/07/05 la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias creó una nueva categoría social dentro de su estatuto para que los propietarios pudieran asociarse a la entidad como adherentes. |
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Ley 3. 254El RPA estará cerrado hasta el 12 de julio [BPN-30/06/10] Mediante la Disposición Nº 1.527, publicada en el Boletín Oficial el 23 de junio pasado, se resolvió declarar feriado administrativo en el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA desde el lunes 28 de junio al jueves 8 de julio inclusive. Sin embargo, como el viernes 9 de julio es feriado nacional, el RPA abrirá sus puertas nuevamente el próximo lunes 12 de julio. De acuerdo a la disposición el feriado se decretó para "adecuar los procedimientos llevados adelante por el Registro, de manera de poder brindar a los administradores y a los ciudadanos de la Ciudad de Buenos Aires un servicio ágil, eficiente y rápido" en consonancia con las modificaciones introducidas por la Ley 3.254. En diálogo con Pequeñas Noticias, Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro, aseguró que el motivo del cierre se debe a que "en estas dos semanas queremos ampliar las oficinas y contratar más gente". Además, informó que "estamos adecuando todo a la reglamentación de la nueva Ley 3.254 y se están haciendo relevamientos de algunos expedientes". El RPA prorrogó los plazos de aquellas declaraciones juradas que vencen durante los días que el Registro esté cerrado, al primer día hábil de su reapertura. "Estas dos semanas no cuentan porque se prorrogaron los plazos", aseguró Saldivia. Por otra parte, manifestó que quieren implementar dos mesas de entrada, una para los administradores y otra para los consorcistas y agregó: "el consorcista muchas veces se siente intimidado de hacer una denuncia si tiene un administrador al lado". Sumado a ello, la idea responde a una necesidad de un mayor espacio para poder atender a los administradores que "a partir de ahora tienen más obligaciones". Saldivia aseguró que además de la restructuración edilicia, se contratará más personal con lo cual "serán 16 las personas que van a estar trabajando en el RPA para brindar una mejor atención" Otra de las
novedades será que la entrada del Registro Público de Administradores de
Consorcios estará ubicada, nuevamente, en la calle Patricias Argentinas
277. |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 4 de julio de 2007 la Federación Argentina de Consorcios realizó una presentación ante la Organización Internacional de Trabajo para participar de las convenciones colectivas del sector representando a la parte empleadora. |
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Consorcios de Propietarios Ya es ley el seguro ambiental en los consorcios [BPN-30/06/10] La Disposición Nº 1.423, que reglamenta la implementación del seguro ambiental para los consorcios de propietarios, fue publicada en el Boletín Oficial Nº 3.443 el pasado 14 de junio. Su contenido fue adelantado por Pequeñas Noticias en el boletín 407 del 16 de junio bajo el título "Se prorrogó el Seguro de Caución". La disposición fue firmada por el Dr. Juan Manuel Gallo, Director General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDPC). En ella fueron aprobadas las planillas de "cálculo del puntaje por los datos generales del consorcio", que establecieron parámetros para la contratación del seguro ambiental conforme a cinco categorías de edificios. Pequeñas Noticias publicó en el boletín 407 los aspectos más importantes que van a ser tenidos en cuenta para establecer los montos del seguro ambiental y especificó cómo se hará el cálculo del puntaje teniendo en cuenta datos generales del consorcio (cantidad de cocheras, antigüedad, cantidad de unidades, existencia o no de caldera, entre otros). En esta oportunidad Pequeñas Noticias pone a disposición de los lectores que deseen consultarla el texto original de la norma y su anexo con las fórmulas que se aplican para saber si un edificio está o no obligado a contratar el seguro ambiental. < ver disposición>.El seguro de caución La prórroga
en la obligación de contratar un seguro de caución hasta 1º de noviembre
obedece –según los considerandos de la norma- a que "distintos
sectores interesados, entre ellos la Asociación Argentina de Compañías
de Seguros, han solicitado una prórroga para la exigibilidad de la
garantía prevista en el artículo 3º de la Disposición Nº 6013". |
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Efemérides consorciales: el 07/07/06 el jefe de Gobierno, Jorge Telerman, decidió derogar el artículo 1.734/02 que obligaba a la utilización de obleas, tarjetas y rótulos de control de los ascensores. |
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Informó el SUTERH Se homologó el Convenio Colectivo de Trabajo [BPN-30/06/10] El 16 de junio pasado el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social homologó, de acuerdo a lo informado por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), el nuevo Convenio Colectivo de Trabajo bajo el número 589/10. La homologación se hizo mediante la resolución 705/10 < ver homologación>.El nuevo CCT que reemplazó al CCT Nº 378/04, estableció una nueva escala salarial con un incremento del 27,5% otorgado en forma escalonada -9% retroactivo a mayo, 9% en julio y 9,5% en agosto-. Se otorgará, además, una suma fija de carácter no remunerativo de 300 pesos para enero y la misma suma en febrero del año entrante. < ver convenio>.Estableció también la creación de un "Servicio de Conciliación" optativo que representará un aporte patronal del 0,5% para su puesta en funcionamiento y posterior mantenimiento. Asimismo, fue modificado el tiempo que el encargado puede retener la vivienda en caso de despido. Ahora, el trabajador podrá permanecer en la vivienda por 90 días sólo en caso de despido injustificado. Desde su página Web, el SUTERH aseguró que la homologación del Convenio representó un paso fundamental para alcanzar nuevos logros de carácter gremial y laboral. Según
un documento al que accedió Pequeñas Noticias, la Secretaría de
Trabajo resolvió declarar "homologado el Convenio Colectivo de
Trabajo y las escalas salariales del acuerdo celebrado el 2 de junio
pasado entre la Federación
Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH),
por la parte sindical, la Unión Administradores de Inmuebles (UADI),
la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH)
y la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias (CAPHyAI). |
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Efemérides consorciales:el 08/07/05 el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social rechazó el recurso de reconsideración interpuesto por UCRA para acceder a la mesa e negociaciones de los CCT. |
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Víctor Santa María "Los consorcistas participan en paritarias" [BPN-30/06/10] Víctor Santa María, secretario general de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontal (FATERYH), aseguró que los propietarios de edificio intervienen en las discusiones salariales porque "de hecho los que participan son los consorcistas". Durante una entrevista realizada con motivo del nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) en el programa "SUTERH con vos", Víctor Santa María afirmó que "los propietarios de edificios son consorcistas y participan a través de las Cámaras que firman los CCT, o sea la UADI, la AIERH o la CAPHyAI". Al respecto, el Secretario General del sindicato explicó que "los propietarios son consorcistas que se reúnen a través de un consorcio que es el que administra el edificio". Y agregó: "la mayoría de estos consorcistas [...] no se dedican a administrar el consorcio y contratan a un externo, el administrador, que es quien participa de las negociaciones salariales". El impacto del aumento en las expensas fue otro de los temas que se trataron en la entrevista a Santa María, quien aseguró que "la gente toma este aumento como una necesidad", refiriéndose a los habitantes de edificios de propiedad horizontal. Si bien reconoció que "a nadie le gusta que aumenten las cosas", sostuvo que "el grueso de la población no toma el aumento como algo extraordinario, sino como un tema en el que ellos también ayudan no sólo al trabajador, sino a su propio beneficio" ya que, de acuerdo a Santa María, el encargado es quien limpia, cuida, vigila y mantiene las partes comunes del edificio "y en eso se beneficia también el propietario", concluyó. Los CCT son
firmados por FATERYH y tres entidades de administradores autorizadas por
el Ministerio de Trabajo: la Unión Administradores de Inmuebles (UADI),
la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias (CAPHyAI) y la Asociación Inmobiliaria
Edificios Renta y Horizontal (AIERH). |
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MAS PODER PARA LOS CONSORCISTAS
Asesórese en: ReDeCo Reafirmación de los Derechos del Consorcista (11) 4856-4628 - (15) 5182- 5187 |
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Efemérides consorciales: el 12/07/05 un informe de Pequeñas Noticias develó por primera vez que en el Convenio Colectivo de Trabajo -decreto 146/05- firmado por el AIERH, la UADI y FATERyH se habían modificado la relación porcentual entre las 4 categorías de una misma función. |
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Comisión de Consorcios de la UBA Contadores brindaron su apoyo a Abrevaya [BPN-30/06/10] El viernes 18 de junio la Comisión de Administración de Consorcios de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires se reunió con el legislador Sergio Abrevaya (Coalición Cívica), impulsor de la Ley 3.254, para brindarle su apoyo con el objetivo de mejorar el profesionalismo en la materia. El anfitrión los recibió en el Salón Eva Perón de la Legislatura porteña. Durante el encuentro los profesionales de la Comisión de Administración de Consorcios le manifestaron al legislador su inquietud con respecto a la falta de estandarización de los cursos de administración que se dictan para cumplir con la Ley 3.254. Por ejemplo, carga horaria y contenidos mínimos. Asimismo, los miembros de la Comisión le aseguraron a Abrevaya que el artículo 3º de la ley es "ambigüo" en cuanto no especifica a qué tipo de cursos –si de actualización o de capacitación- se refiere la norma. Cursos En diálogo con Pequeñas Noticias, Jorge Scampini, presidente de la Comisión de Administración de Consorcios, aseguró que le manifestaron a Abrevaya "que habría que haber sido más claro en lo que hace al tema de los cursos", ya que la Ley 3.254 "habla de cursos pero no aclara si son de capacitación o de actualización, no menciona la cantidad horaria ni tampoco los contenidos mínimos". Y agregó: "la cuestión de los cursos quedó en una muy buena intención –de Abrevaya- pero bastante ambigua". Al respecto, el legislador le aseguró a Pequeñas Noticias que los profesionales de la Comisión le pidieron un reconocimiento de conocimientos previos, es decir, que en los cursos que deben realizar los administrados sean tenidos en cuenta contenidos ya vistos por los profesionales durante la carrera universitaria. "Eso podría estar bien", aseguró Abrevaya. "Nosotros le propusimos que haya contenidos mínimos, si después alguien quiere dar más, bienvenido sea", explicó Scampini y aseguró que Abrevaya "compartió que determinado tipo de profesionales no tendrían que hacer cursos sobre los mismos contenidos ya vistos en la facultad". Tanto la Comisión de Administración de Consorcios como el legislador concluyeron en que "la reunión fue muy positiva" a la vez que remarcaron la buena predisposición de las partes. La entrevista a Gallo Durante el encuentro la Comisión le solicitó a Abrevaya que gestione una reunión con el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor, "para colaborar en lo que hace a la redacción [de la reglamentación] e implementación de la ley", le comunicó a Pequeñas Noticias el Cr. Jorge Scampini. Conclusiones "Quiero agradecerle por este medio a Abrevaya su buena predisposición porque sabemos los tiempos complicados que tienen los legisladores y nos ha atendido más de dos horas", manifestó Scampini. Por su parte, Sergio Abrevaya aseguró que "si quieren otra charla yo no tengo problema". En
representación de la Comisión de Administración de Consorcios de la
Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires
estuvieron presentes los contadores Celso Pérez Ciccone, Jaime
Korunblum, Esther Escobar, Esteban Cavelli y Jorge
Scampini. |
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Líderes en Seguridad, Prevención y Protección contra Incendios
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Perlitas: "Todo lo que una persona puede imaginar, otros pueden hacerlo realidad" (Julio Verne) |
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Consejo Profesional de Ciencias Económicas La Lista Azul se impuso por goleada [BPN-30/06/10] El miércoles 23 de junio se realizaron elecciones en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la CABA (CPCECABA). Bajo el lema "vos optas por conservar todo lo hecho e ir por más", la lista Azul se impuso con el 57,9% de los votos sobre la lista Naranja y la lista Celeste y Blanca. Alberto Schuster, actual Senior Partner de KPMG en la Argentina, fue elegido como el nuevo presidente de la entidad en reemplazo de José Escandell, perteneciente también a la lista victoriosa. La lista Azul, que venía detentando la conducción del CPCECABA, obtuvo 17.178 votos sobre un total de 29.659. Schuster sostuvo que una de las medidas será "descentralizar el Consejo y abrir filiales en los barrios para que los matriculados no tengan que venir al centro [...] y poder dedicar más tiempo a la vida familiar y a los clientes". Por otra parte, la lista Naranja de Catalino Nuñez – que nuclea a la lista Blanca, Afirmación Profesional, Acuerdo Profesional Renovador y Profesionales Porteños- quedó en segundo lugar con el 29,7% (8.813 votos). Nuñez se había comprometido a "estar cerca, como siempre, de los profesionales en Ciencias Económicas, trabajando para defender de verdad la profesión". Por último, la lista Celeste y Blanca, con Carlos Degrossi como candidato, obtuvo el tercer lugar con el 10,7% (3.183 votos). Según los
datos proporcionados por el CPCECABA de los 65.000 contadores, licenciados
en administración de empresas y economistas, entre otros profesionales,
habilitados para votar se presentaron cerca de un 50%. |
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Perlitas: "El hombre es el único que envejece; todo lo demás rejuvenece con torno suyo cada día" (Alfredo De Musset) |
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Convenios Colectivos de Trabajo [BPN-30/06/10] El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista, se reunió el 23 de junio pasado con el Dr. Carlos Tomada, ministro de Trabajo, "para solucionar el problema del continuo aumento de expensas provocado por las paritarias del sector de la propiedad horizontal". El Dr. Loisi comunicó que uno de los objetivos de la reunión consistió en plantearle al Ministro de Trabajo "la necesidad de excluir de los futuros aumentos de sueldos a los encargados todo incremento atribuido a rentabilidad", ya que "los consorcios no son empresas". El presidente de la Liga del Consorcista sostuvo que las discusiones salariales en general no deben versar sobre la cuestión inflacionaria –ya que el Estado debería encargarse de otorgar a los trabajadores la corrección monetaria por inflación- sino sobre la rentabilidad que cada empresa pueda tener. Sin embargo, aseguró que los consorcios, como no son empresas, no tienen ningún tipo de rentabilidad. Creación de un Consejo Consultor La conflictividad en la firma de los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT) radica, de acuerdo al punto de vista de los propietarios de edificios, en que son los administradores –a través de las tres entidades signatarias de los CCT- quienes celebran los acuerdos y no los mismos interesados, es decir, los propietarios que pagan las expensas mes a mes. De acuerdo a esta discrepancia, el Dr. Loisi le propuso a Tomada la "creación de un Consejo Consultor de carácter académico y plural". El propósito de ese Consejo sería "dictaminar si los acuerdos celebrados entre las asociaciones de trabajadores y de administradores afectan el interés general de la población". De acuerdo al Dr. Loisi el interés general se vería afectado cuando el aumento otorgado sea mayor que el índice inflacionario oficial. El Consejo Consultor realizaría un seguimiento año a año, cotejaría el aumento que se otorgó y en caso de que supere la inflación determinada por el Gobierno, le recomendaría al Ministerio de Trabajo no homologar ese Convenio. Los Convenios
Colectivos de Trabajo son firmados -representando a los empleadores- por la Asociación
Inmobiliaria Renta y Horizontal (AIERH), la Unión
Administradores de Inmuebles (UADI) y la Cámara de
Administradores de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI)
que -si bien firmó el último CCT- no lo hizo en oportunidades
anteriores. |
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Perlitas: "Si falta la diplomacia, recurrid a la mujer" (Carlo Goldoni) |
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Víctor Santa María Los convenios se firmarían con "la IADI y la CIA" [BPN-30/06/10] Víctor Santa María, Secretario General del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios, Renta y Horizontal (SUTERH), es un frecuente usuario de las redes sociales del tipo Facebook o Twitter, tan en boga en los tiempos que corren. Días atrás, una "seguidora" de su página en Facebook, le preguntó al Secretario General del SUTERH quiénes son los que negocian los aumentos salariales para el sector y Santa María le contestó que "son, del lado de los encargados de edificios, FATERyH y por parte de la patronal IADI, la Cámara Inmobiliaria Argentina y AIERH, que son los que están autorizados por el Ministerio de Trabajo para negociar". En la respuesta de Santa María queda claro quién negocia por los trabajadores de edificios y una de las entidades que representan a los empleadores [el AIERH], sin embargo, la parte correspondiente al resto de la representación patronal no se condice con las entidades autorizadas por el Ministerio de Trabajo para rubricar los convenios. Con respecto a la IADI, podría ser que el Secretario General del SUTERH se haya querido referir a la Asociación Internacional de Aseguradores de Depósitos (International Association of Deposits Insurers en inglés), al Centro Valenciano IADI para la estimulación temprana de niños o, quizás, al Instituto Argentino para el Desarrollo Integrado. Con respecto a la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) hasta ahora no es signataria de los Convenios Colectivos de Trabajo. La entidad fue fundada el 24 de agosto de 1980 por un grupo de emprendedores inmobiliarios y no se dedica a la administración de consorcios. Su presidente actual es el Sr. Néstor Walenten. De acuerdo a su sitio Web, la entidad surgió "gracias al afán de proyectarse a nivel nacional a través de una actividad tan tradicional como el corretaje inmobiliario" Quienes sí
firman los Convenios Colectivos de Trabajo son, por la parte patronal, la Unión
Administradores de Inmuebles (UADI), la Cámara Argentina de
Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y la
Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH).
Además de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de
Renta y Horizontal (FATERyH) por los trabajadores. |
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Sr. Administrador Ya está disponible el curso obligatorio de actualización profesional previsto por la Ley 3.254 (Registro Público de Administradores de la CABA) Su
contenido fue aprobado por la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor. LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS DE COPROPIETARIOS Adquiéralos en nuestras oficinas, enviando previamente un mail con todos sus datos incluyendo los edificios y las cantidades de unidades funcionales. a camara@caphai.com.ar Para los ASOCIADOS de la CAPHyAI gestionamos las AUTORIZACIONES DE LOS LIBROS en el RPA SIN CARGO |
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CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
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Perlitas: "Si es bueno vivir, todavía es mejor soñar, y lo mejor de todo, despertar" (Antonio Machado) |
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Alquileres [BPN-30/06/10] Adriana Montes, legisladora porteña por la Coalición Cívica, presentó en junio de este año un proyecto de ley con el objetivo de que sea el Banco Ciudad el que otorgue la garantía necesaria a aquellas personas que necesiten alquilar un inmueble. En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, la legisladora aseguró que la iniciativa "pretende acabar con el negocio de la venta de garantías truchas a la vez que otorga la posibilidad de acceso a una a través del Banco Ciudad". Y agregó: "así el banco podría cumplir, también, un rol social". El "sistema de garantía bancaria" podrá ser utilizado en forma voluntaria para alquilar viviendas en la CABA y "tiene por objeto facilitar la concreción del contrato de locación", de acuerdo a lo estipulado en el artículo 2º del proyecto de ley. Según la legisladora Montes, éste establece que "una vez finalizado el contrato de locación, el banco le otorgará al inquilino que haya cumplido en tiempo y forma con los pagos un certificado para que pueda acceder a un crédito hipotecario". Los contratos de locación tendrán un plazo de 24 meses y se celebraran en el Banco Ciudad, constituido como único garante. El costo de la garantía representará un porcentaje del primer mes de alquiler que será fijado de acuerdo a una clasificación con base en la superficie cubierta del inmueble a alquilar. El pago de la garantía podrá hacerse de tres maneras diferentes: al contado, financiado en 6 cuotas iguales sin interés, o, la mitad al contado y el resto financiado en 12 cuotas sin interés. A mayor superficie mayor comisión El proyecto de ley establece en su artículo 10º cuatro categorías (A, B, C y D) que dependen de la superficie cubierta de la unidad (entre 0 y 150 m2) y el costo de la garantía está relacionado con éstas.Por ello se propone en el artículo 11º del proyecto que los departamentos correspondientes a la categoría A (de 0 a 60 m2) paguen un 20% del valor del primer mes de alquiler. La categoría B (de 61 a 90 m2) abone un 30%, la categoría C (de 91 a 120 m2) un 75% y la categoría D (de 121 a 150 m2) un 100%. Transcurrido el primer año el costo de renovación de la garantía bancaria representará sólo un 50% del porcentaje inicial. Quién accede al sistema El artículo 14º del proyecto de ley establece que podrán acceder a este beneficio otorgado por el Banco Ciudad los argentinos mayores de edad. Además, el artículo dispone que al momento de solicitar la garantía bancaria se deberá presentar el documento nacional de identidad, abrir una caja de ahorro en pesos en el banco –los pagos del alquiler del inmueble se harán mediante esta cuenta- y acreditar ingresos que permitan establecer una relación con el monto mensual del alquiler de modo que éste no supere el 35% de los ingresos mensuales. En caso de que el solicitante trabaje en relación de dependencia deberá presentar los últimos tres recibos de sueldos y si es monotributista tendrá la obligación de presentar los últimos tres meses de actividad anteriores a la fecha de la solicitud. De acuerdo al artículo 23º del proyecto, los extranjeros que deseen solicitar una garantía deberán presentar el pasaporte vigente y poseer una cuenta bancaria y/o tarjeta de crédito internacional. Asimismo, tendrán que acreditar alguna de las siguientes situaciones: a) Estar cursando estudios terciarios, universitarios, posgrados, maestrías, doctorados y/o estudios de idiomas; b) estar impartiendo cursos en estudios terciarios, universitarios, posgrados, maestrías, doctorados y/o estudios de idiomas; c) permiso de trabajo y/o contrato; d) permiso de permanencia compatible con el período de tiempo de la garantia bancaria. Por último,
el artículo 25º de la iniciativa presentada por la legisladora Montes
establece que "los fondos recaudados por la comisión de la garantía
bancaria cobrada a extranjeros serán destinados para compensar el bajo
ingreso para el Banco Ciudad por los contratos de garantía bancaria de
las categorías A y B". |
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Perlitas: "Si los hombres han nacido con dos ojos, dos orejas y una sola lengua es porque se debe escuchar y mirar dos veces antes de hablar" (Madame de Sevigné) |
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Carlos Tomada Inflación: nadie la ve, pero que existe... existe [BPN-30/06/10] El ministro de Trabajo de la Nación, Carlos Tomada, reconoció la relación entre las negociaciones salariales y la inflación. En diálogo con radio Mitre, Tomada aseguró que las negociaciones salariales de este año respondieron a "una necesidad de mejora de la capacidad adquisitiva" de los trabajadores como consecuencia de un "aumento de los precios, sobre todo en el sector alimentos". Asimismo, el Ministro pidió centrar la discusión en la mejora del poder adquisitivo y no en los porcentajes, ya que "con porcentajes que parecen escandalosos, en muchos casos se arriba el año próximo con salarios de 2.800 pesos". Estos incrementos tienen que ver fundamentalmente, de acuerdo a las declaraciones de Tomada, con un alza en los precios de los alimentos de -según el Instituto Nacional de Estadisticas y Censos (INDEC)- un 15% entre mayo del 2009 y mayo último. Sin embargo, de acuerdo a estimaciones privadas, el rubro alimentación registró un incremento superior a los guarismos oficiales. La mayoría de los gremios cerraron los acuerdos salariales con incrementos en el orden del 25%. La semana pasada, la Federación Argentina de Trabajadores de Renta y Horizontal (FATERyH) acordó con las tres entidades signatarias de los convenios un aumento del 27,5% para los encargados de departamentos. Sin embargo, en algunos casos los aumentos fueron del 35% como sucedió con la industria de la alimentación. Por ello Tomada aclaró que si bien los porcentajes "suenan escandalosos", en realidad son sectores en los que se pagan bajos sueldos. "La negociación colectiva viene funcionando desde hace seis años con toda normalidad y según las características que pueda tener cada año", dijo Tomada. Jubilados Uno de los sectores más vulnerables de la sociedad es aquel representado por los jubilados. Es que, si bien el ministro de trabajo Tomada reconoce que los salarios se discutieron en relación con la inflación, lo cierto es que los haberes percibidos por los jubilados no compensan los aumentos inflacionarios. De acuerdo a mediciones y estimados privadas el índice acumulado de inflación desde diciembre de 2001 a mayo de este año es de, aproximadamente, 250%. En esta sintonía y con una pequeña diferencia, la medición de la consultora Ecolatina arrojó un porcentaje de 268%. De acuerdo a estos datos, el diario La Nación aseguró que si bien la jubilación mínima pasó de 200 a 895 pesos quienes no comenzaron ganando ese haber tuvieron aumentos inferiores al de los precios. Los aumentos
otorgados a los jubilados desde marzo del 2009 a la fecha representaron
una mejora del 29,7% en los haberes. Sin embargo, según Ecolatina, el
alza de los precios desde julio de 2008 fue del 37,7% y de acuerdo a
estimaciones privadas, del 34,4%. Es decir que la pérdida del valor real
adquisitivo de este sector sería de un 5 por ciento. |
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Perlitas: "Las personas más insoportables son los hombres que se creen geniales y las mujeres que se creen irresistibles" (Henry Asselin) |
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Jurisprudencia "El hombre nace libre, responsable y sin excusas" [BPN-30/06/10] La Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires confirmó, en mayo de este año, una multa impuesta a un administrador de edificios por no cumplir con la exigencia prevista en el artículo 9º de la anterior Ley 941. El administrador AAB fue sancionado en el año 2004 por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) con una multa de 429 pesos -más costas de 500 pesos en conceptos de honorarios de asistencia letrada- por no presentar la declaración jurada anual correspondiente al período 2003 (artículo 9º de la anterior Ley 941). Sin embargo, AAB interpuso un recurso de apelación y argumentó que presentó la declaración jurada según el asesoramiento recibido por el Centro de Gestión y Participación (CGP) Nº 13, pero que utilizó un formulario incorrecto y el agente receptor no se lo advirtió. Consideró, en consecuencia, que su accionar resultó absolutamente despojado de culpabilidad, inmerso en un error excusable. Los miembros de Cámara, la Dra. Nélida Mabel Daniele y el Dr. Esteban Centanaro fueron categóricos y catalogaron las declaraciones del Adm. AAB como "simples excusas que no logran eximirlo de su responsabilidad". Y agregaron que "cabe señalar que tampoco las normas en cuestión presentan una dificultosa hermenéutica(1) para considerar que, razonablemente, hubiera sido complejo su recto entendimiento y conocimiento". En consecuencia, los miembros de la Cámara de Apelaciones fallaron en contra del demandado argumentando que "el error de derecho no excusa el hecho que el sumariado pretenda eximirse de la obligación legal alegando la novedosa legislación de la materia o la dificultosa interpretación que conlleva la nueva normativa vigente". Artículo 9º y 10º La Ley 941 establecía en su artículo 9º que "los administradores deben presentar un informe anual con carácter de declaración jurada conteniendo la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando las altas y bajas producidas en el período; los pagos de los aportes y contribuciones previsionales; los correspondientes a la seguridad social; aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los trabajadores de edificios" Por su parte,
el artículo 10º establecía que "el incumplimiento de la
obligación impuesta por el artículo 9º, cuando tales incumplimientos
obedecieran a razones atribuibles al administrador", será
considerado una infracción y, por tanto, pasible de sanción. --- 1) Arte de interpretar textos y especialmente el de interpretar los textos sagrados (Real Academia Española). |
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Ley de Jornada de Trabajo ¡¡¡ Ahora todos cobrarán horas extras !!! [BPN-30/06/10] La Cámara de Diputados aprobó –por 163 votos contra 12- la modificación del artículo 3º de la Ley de Jornada de Trabajo Nº 11.544. A partir de esta reforma el personal que realice tareas de supervisión tendrá derecho a cobrar horass extra. La Ley 26.597 fue promulgada de hecho el 10 de junio y entró en vigencia el 18 de junio pasado. La iniciativa fue impulsada por el diputado nacional Héctor Recalde (FpV), titular de la Comisión de Legislación Laboral y abogado de la Central General de los Trabajadores (CGT). La Ley 26.597 sustituyó "cuando se trate de empleados de dirección o de vigilancia" por "cuando se trate de directores o gerentes". Esto significa que aquellos que desempeñen funciones jerárquicas en la compañía, pero no ocupen los cargos de directores o gerentes de manera formal, deberán percibir un adicional si superan el tope legal de horas trabajadas. A partir de la reforma, los trabajadores que tendrán derecho a percibir la remuneración por horas extras son "los empleados que se desempeñen en posiciones jerárquicas, con excepción de directores y gerentes" y "quienes realizan tareas de vigilancia", tal como quedó establecido. La Ley 11.544 fue dictada en el año 1929 por el Partido Socialista y reglamentada en 1933 y estableció, en su artículo 1º, que la jornada de trabajo no podrá exceder de ocho horas diarias o cuarenta y ocho semanales para toda persona ocupada por cuenta ajena en explotaciones públicas o privadas aunque no persigan fines de lucro. El diputado
Recalde señaló, dentro de los fundamentos de la ley, que la jornada de
trabajo tiene en miras la preservación de la salud psicofísica del
trabajador, así como la de posibilitar desarrollar una vida de relación,
tanto familiar como social. |
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Garrafas sociales Polino denunció precios superiores a los pactados [BPN-30/06/10] Héctor Polino, representante legal de Consumidores Libres y ex diputado socialista, aseguró que "si los controles [de Enargas] fueran eficientes no se dispararían los precios de las garrafas". "Si los controles fueran efectivos, ¿cómo explica el Enargas que el precio de las garrafas de 10, 12, y 15 Kg., en lugar de costar $ 16, $ 20 y $ 25, respectivamente, se vendan a $ 30, $ 35 y $ 45 promedio?", inquirió el representante de Consumidores Libres. Y agregó que "en Monte Caseros [Santiago del Estero] una garrafa de 10 Kg. se cobra entre 60 y 70 pesos". La contestación de Polino guarda relación con un comunicado emitido por el Ente Nacional Regulador del Gas (Enargas) donde se señala que el organismo "realiza auditorías permanentes dirigidas al monitoreo de precios". En su momento, Enargas había afirmado que "desde el inicio del programa 'Garrafas para todos', el Ente Nacional Regulador del Gas [...] se encuentra realizando auditorías permanentes dirigidas al monitoreo de precios en [...] productoras, fraccionadoras y distribuidoras". "Las medidas se realizan con el fin de constatar el cumplimiento de las respectivas obligaciones que tienen a su cargo", había concluído su comunicado. Polino
declaró que las empresas duplican los valores con total impunidad y
"estos abusos se llevan a cabo contra los sectores sociales más
humildes de la población". |
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Perlitas: "Todos encontraría su propia vida mucho más interesante, si dejaran de compararla con la vida de los demás" (Henry Fonda) |
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Gestión Profesional Obligación de los encargados de usar la ropa de trabajo por la Dra. María Cristina Carrera [BPN-30/06/10] El 1º de mayo de 2010 participé de la 7ª Semana Argentina de la Salud y Seguridad en el Trabajo, actividad que aborda la problemática de la prevención de los riesgos profesionales y la promoción de la salud y seguridad en el ámbito laboral. Antonio Bonfatti, ministro de Gobierno de la provincia de Santa Fe, y Carlos Rodríguez, ministro de Trabajo y Seguridad Social, encabezaron en Rosario el acto de apertura. Bonfatti sostuvo que 6 mil trabajadores mueren en el mundo por día a causa de accidentes y enfermedades de trabajo. Es importante resaltar que a pesar de que alguno de los representantes de las ART pusieron la responsabilidad de los accidentes de trabajo en cabeza de los propios trabajadores por no usar los elementos de protección (léase la víctima es el culpable) el Ministro de Gobiernn aseguró que en Argentina mueren por día, a causa de accidentes y enfermedades de trabajo, 24 personas. No olvidar que en esta estadística no incluyó a los trabajadores "en negro". Siendo Pequeñas Noticias el único medio escrito, al menos de mi conocimiento, que sin prejuicios abre las puertas para la expresión tanto de los consorcios como de sus trabajadores y teniendo en cuenta la consulta del boletín Nº 405 (2 de junio 2010) en el que Mariana preguntaba como se sanciona al encargado por no usar la ropa de trabajo, decidí que el tema de SALUD Y SEGURIDAD E HIGIENE y su concordante obligación de VESTIMENTA, establecida en el Art. 14 del CCT 378/04, merituaba estas líneas. A mayor abundamiento transcribo el artículo citado: "El empleador estará obligado a suministrar al personal, tanto sean estos permanentes o no permanentes, ropa de trabajo, la que no podrá contener inscripciones publicitarias, colores llamativos o cualquier otra seña que pudiera resultar atentatoria de la dignidad del/la trabajador/a. El equipo de ropa consistirá en dos pantalones y dos camisas al personal masculino e idéntica ropa o dos guardapolvos al personal femenino, como así también botas de goma y guantes de cuero de descarne reforzado para el manipuleo de leña, carbón y/o residuos, y guantes de látex o similar para protección durante el uso de productos de limpieza en general. Estos elementos deberán ser suministrados al trabajador dentro de la primera semana de haber adquirido la estabilidad en el empleo. La textura de la ropa y su nivel de protección calórico deberá ajustarse a las condiciones climáticas de cada zona. La entrega será de un conjunto cada seis (6) meses. También proveerá de un extinguidor de incendios de polvo químico ABC de 5 kg como mínimo, el que será mantenido a exclusivo cargo del empleador. Este elemento de seguridad estará en el sótano, específicamente destinado para el uso del/la encargado/a, en aquellos inmuebles en donde exista compactador y/o caldera. Asimismo, se suministrará a los/as trabajadores/as los útiles de limpieza, lámparas portátiles y demás herramientas de conformidad a lo dispuesto por la Ley 12.981. El empleador tiene un plazo de noventa (90) días para la provisión de los elementos de seguridad enunciados precedentemente, a partir de la fecha de homologación del presente convenio. Al no cumplirse este requisito, el/la trabajador/a quedará liberado de la prestación del servicio". A fin de darle el rigor de conocimiento que el tema exige solicité asesoramiento a un especialista. El Sr. Eduardo Choren, Licenciado en Seguridad e Higiene, dada su experiencia en la materia advirtió sobre la necesidad de conocer los elementos de protección personal, las normas que regulan su asignación y para el caso específico de los encargados de casas de renta describió cada uno de los elementos que son obligatorios para prevenir accidentes. Con amplitud explicó conceptos que entiendo deben ser difundidos y que cito textualmente: "Cuando se habla de Elementos de Protección Personal (EPP) lógicamente se piensa en prevención, se piensa en proteger a una persona de un peligro existente en las tareas que realiza; pero a la vez se está aceptando implícitamente, la presencia de un riesgo para la salud de quien trabaja que no pudo ser eliminado". ¿Qué son los EPP? a) Los EPP son todos aquellos dispositivos, accesorios y vestimentas de diversos diseños que emplea el trabajador para protegerse contra posibles lesiones. Pueden prevenir accidentes de trabajo y hasta enfermedades profesionales, pero su eficacia depende de la adecuada asignación y calidad del producto, de uso correcto, del cuidado y del buen mantenimiento. Normas que regulan la asignación, entrega, fabricación y uso de los EPP y ropa de trabajo: La asignación, es decir la determinación de la necesidad del uso y elección del tipo de elemento, está a cargo del responsable de Higiene y Seguridad de la empresa o de la ART. (Art. 188.- 3er. Párrafo, Dec. 351/79, Reglamentario de la Ley Nacional de Higiene y Seguridad en el Trabajo Nº 19.587). b) Las características de los EPP y la capacitación necesaria sobre el uso, están reguladas por el Capítulo 19º "Equipos y Elementos de Protección Personal" del Dec. 351/79. c) La entrega y reposición son obligatorias para el empleador (Art. 8º, Inc. "C", Ley 19.587). d) Su uso es obligatorio para los trabajadores (Art. 10º, Inc. "A", Ley 19.587). e) La Resolución de la Secretaría de Industria, Comercio y Minería Nº 896/99, establece los requisitos que deberán cumplir los equipos, medios y elementos de protección personal comercializados en el país. Es obligatorio adquirir elementos certificados. Los EPP que regula la norma son: los destinados a la protección auditiva, ocular, de la cabeza, el rostro, respiratoria, pies, manos, indumentaria de protección, caídas de altura, radiaciones, protección de cabeza para conductores. Nadie se previene del riesgo que no conoce: Una de las claves para asegurar que los empleados usen los EPP es que conozcan los peligros de sus lugares de trabajo y sepan como protegerse de ellos. Entonces, para prevenir hay que conocer y conocer y saber se logra con la capacitación de los trabajadores, que además de obligatoria, les permite vincular los conocimientos adquiridos con la importancia del cuidado de la propia salud en el trabajo. Un buen programa de capacitación deberá tener los siguientes contenidos mínimos: a) Identificación y descripción del riesgo b) Efectos o impacto del riesgo en la integridad o la salud (que lesiones pueden sufrirse o cuales intoxicaciones o enfermedades del trabajo pueden padecerse) c) Descripción del EPP, su colocación y funcionamiento o forma de actuación d) Cómo y cuándo usarlo e) Cómo cuidarlo y mantenerlo en buen estado Clasificación de los EPP para los encargados de casa de renta. 1) Protección de la cabeza Si bien es poco frecuente la exposición de un encargado a riesgos de accidentes en el cráneo, se deberá tener en cuenta que ante la existencia del riesgo, los únicos elementos de protección para la cabeza son los cascos. Estos proveen protección contra casos de impactos y penetración de objetos que caen sobre la cabeza y pueden proteger contra choques eléctricos y quemaduras. 2) Protección de Ojos Para proteger los ojos en tareas que pueda haber proyección de partículas ó salpicaduras de aguas negras, residuos líquidos o líquidos desconocidos, sustancias químicas corrosivas o similares, limpiadores líquidos ó para lustrar. Serán adecuados para el trabajo del encargado, anteojos de seguridad construidos en policarbonato con formato que permita el uso de anteojos de corrección debajo de éstos. Para tareas de poda serán adecuados los protectores faciales de plástico transparente, cristal templado o rejilla metálica. 3) Protección de los Oídos Cuando se trabaje en ambientes ruidosos, por ejemplo salas de bombas y el nivel del ruido exceda los 85 decibeles (punto que es considerado como límite superior para la audición normal) es necesario utilizar protección auditiva. Brindan los tapones de caucho u orejeras (tipo auriculares). 4) Protección de Manos y Brazos Los guantes deben ser del talle apropiada y mantenerse en buenas condiciones. No deben usarse guantes para trabajar con o cerca de maquinaria en movimiento o giratoria. Tipos de guantes: Para la manipulación de materiales ásperos o con bordes filosos se deberán utilizar guantes de cuero descarne ó textiles de algodón. Para uso y manipuleo de productos de limpieza se utilizarán guantes de goma. Cuando se deban utilizar solventes, aguarrás, kerosene, etc. corresponde el uso de guantes de PVC resistentes a los hidrocarburos. 5) Protección de Pies y Piernas El calzado de seguridad debe proteger el pie del trabajador contra la humedad, las superficies ásperas, pisadas sobre objetos filosos y agudos y contra la caída de objetos. Para trabajos generales se deben utilizar botines o zapatos de seguridad. Para trabajos en medios húmedos se usarán botas de goma con suela antideslizante. 6) Protección Respiratoria Si se realizan tareas en las que se genere polvo se deberá utilizar barbijo descartable. Cuando se utilicen solventes, naftas u otros hidrocarburos, especialmente en ambientes cerrados, se deberá utilizar máscara con filtros adecuados. 7) Ropa de Trabajo La ropa de trabajo también brinda protección al cuerpo, por lo tanto como indica el Convenio Colectivo de Trabajo 378/04, ésta debe ser entregada al trabajador con obligación de uso. Sugerencias para asegurar el uso de los EPP El uso de estos elementos no se asegura sólo con su entrega, la capacitación respectiva y el control. Además hay que concientizar y convencer al trabajador respecto de la importancia de la protección de su salud. Así que será bueno pensar en que los EPP: a) Deben ser considerados como medida complementaria y no alternativa de la prevención. b) Facilite que los usuarios participen de la selección. c) Utilice elementos adecuados para el riesgo. d) Utilice elementos homologados. e) Asegúrese de que no dificulten la tarea o que no creen nuevos riesgos. f) Piense que puede aumentar la carga de trabajo. g) Introdúzcalo con educación y persuasión participativa, logre el consenso del trabajador. h) Tenga un programa de mantenimiento. Los EPP no son todo Dado que el uso de estos elementos es el último escalón en la eficacia preventiva, se deben llevar a cabo otras acciones complementarias tales como: Control de los factores de riesgo: en este caso se debe analizar la sustitución de productos de limpieza nocivos o tóxicos por otros menos perjudiciales a la salud. Esto incluye impartir la prohibición de mezclar lavandina con detergente dada su alta toxicidad. Vigilancia de la salud de los trabajadores: hacer controles de salud de ley con médicos laborales. En el Rincón Solidario del referido Boletín Nª 405 contesté que con relación al uso de la ropa de trabajo el que debe controlar el uso de la misma es el administrador. Aclaré que para el caso de producirse un accidente que podría haberse evitado con el uso de la ropa adecuada (por ejemplo lastimarse las manos con vidrios cuando se recogen los residuos) si la ART toma conocimiento de la infracción no va a cubrir el siniestro con lo que el consorcio se deberá hacer cargo de todos los gastos que demande el accidente. Más allá de que la seguridad de la salud del trabajador tiene consecuencias económicas en los consorcios entiendo que cuando hablamos de salud hablamos de vida y más allá de las promesas ultraterrenas esta es la riqueza única que poseemos. Entiendo entonces que es obligación del administrador, poseedor del poder de dirección Art. 65 de la LCT, quien debe controlar el uso de los elementos que hacen a la seguridad , El poder de dirección establecido le otorga la posibilidad de sancionarlo cuando no cumpla con alguna de las obligaciones prescriptas en el Art. 23 del CCT 378/04 y entonces es cuando afirmo que mucho mayor es su obligación cuando el objetivo es el CUIDADO DE LA VIDA. No me cabe duda que cuando el trabajador no usa los elementos de seguridad el administrador debe en primer lugar asesorarlo de los peligros que su propia conducta le ocasiona y si persiste en su actitud sancionarlo. La sanción no tiene como objeto un fin disciplinario, sino que debe estar referida a esclarecerlo en el conocimiento de los daños que su conducta puede ocasionarle. La sanción no está dirigida al cumplimiento de obligaciones laborales sino al CUIDADO DE LA VIDA y si bien no DEBE ser motivo para justificar un despido causado, si es un claro indicador de lo que entiendo como ética; normas de conductas que no son impuestas desde el afuera (concepto moral) sino que tienen que ver con la esencia del ser humano. Sancionar
al trabajador en este caso tiene un único fin: ayudarlo en la comprensión
del peligro al que se expone que, según mi pensar, siendo los seres humanos
naturaleza es nada más que CUIDAR
NUESTRA PROPIA VIDA. |
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Co-conductoras del programa radial Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet |
de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: "El saber y la razón hablan, la ignorancia y el error gritan" (Arthur Graf) |
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Correo de Opinión Insólito acuerdo paritario por la Dra. Rita Lidia Sessa Por Resolución 705/10 del 16-6-2010 del Registro del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, la Secretaria de Trabajo, Dra. Noemí Rial ha declarado homologado el nuevo CCT 589/2010 y las nuevas escalas salariales. Aún no se publicó oficialmente, por lo cual no es vinculante todavía. Este acuerdo fue convenido entre el gremio de encargados por un lado y por el otro tres entidades que agrupan a un puñado de administradores, es decir la UADI (Unión Administradores de Inmuebles), la AIERH (Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal) y la CAPHyAI (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias). Remarco que – tal como lo he dicho muchas veces – el gremio pacta con el espejo y hay en esto evidentes intereses de constructoras e inmobiliarias. Los propietarios de unidades funcionales de edificios sometidos a la Ley 13.512 - y también muchos administradores - ven en estos convenios un desafío y una burla a sus reclamos y tienen la convicción de que el Ministerio homologador resultaría - en definitiva -ser una escribanía del gremio. Otros
sindicatos han hecho pública la necesidad de un 20% de aumento atendiendo
a la inflación real (que no es la del INDEC) pero este gremio de
encargados de edificios (Ley 13.512) consigue lo que quiere. Recordemos que “la patronal” no es una empresa ni tiene lucro con la actividad del trabajador que emplea. Allí no termina. El gremio no sólo ha validado -como era de esperar – lo pactado en el anterior acuerdo paritario publicado en el Boletín Oficial el 27-7-2009 y las equivocadas planillas salariales distribuidas en los consorcios en diciembre 2009, sino que además, ha potenciado la contribución consorcial para la FATERYH prevista en el art. 27º del CCT 378/2004. Originariamente (2004) era el 2% , desde el 2009 resultó el 2,5% y desde que la vigencia de este nuevo convenio, será del 3%.- Veamos las razones. Se establece “un servicio de facilitación y negociación laboral optativa, que funcionará en el marco de este convenio y del convenio vigente para los trabajadores/as de edificios de renta. Tiene por misión brindar a los trabajadores y empleadores un espacio imparcial, que posibilite la negociación de sus respectivos intereses. El Consejo Directivo estará conformado por seis integrantes titulares, tres por la parte sindical, de los cuales uno será del SUTERH Ciudad de Bs.As. y GBA y los otros dos de la FATERyH, los otros tres por la parte patronal que será, uno por la AIERH, otro por la UADI y otro por la CAPHyAI. Asimismo habrá dos integrantes suplentes, uno por la parte sindical y otro por la patronal. El Consejo Directivo aprobara el diseño y desarrollo del Servicio para su funcionamiento y homologación. Asimismo, a efectos de poner en marcha el Servicio, las partes acuerdan incrementar en un 0,5% el aporte empleador previsto en el artículo 27º de este convenio. A tal fin, la FATERyH destinara una cuenta especial para dicha recaudación, asignando los fondos necesarios para el funcionamiento del Servicio. Las partes estiman que este Servicio se implementará en un plazo de 180 días”. Conclusión Los consorcios no son empresas Con estos acuerdos a espaldas de la gente se sigue olvidando a quienes ya no pueden solventar tantos aumentos de expensas. Se crean nuevas contribuciones del consorcio para establecer algo que ya existe y que además es optativo. ¿Dónde está la razonabilidad? ¿Alguien audita al gremio y al manejo de sus fondos? ¿Dónde va el dinero de los propietarios que pagan todo esto con sus expensas? Tal vez no le importe a nadie la suerte de la gente que compró con esfuerzo una unidad funcional en los términos de la Ley 13.512. Tal vez a nadie le importe la suerte de trabajadores informales, subempleados, jubilados y pensionados mínimos (el porcentual mayor de la clase pasiva), cuyos haberes distan MUCHO del “mínimo vital y móvil” de los activos. ¿O es que en realidad hablamos de constructoras, inmobiliarias y sus ganancias? ¿
O es que miramos otros parámetros ajenos a la propiedad horizontal?
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Perlitas: "El amor es Física, el matrimonio Química" (Alejandro Dumas) |
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Correo de Opinión Que los legisladores nos den la oportunidad de expresarnos cara a cara por la Adm. Gloria Peretti Estimados Claudio y Administradora María Elena Fernández: Con profunda satisfacción leí la carta que esta Señora administradora envió a Pequeñas Noticias. Estoy absolutamente de acuerdo con cada palabra y cada concepto. Le agradezco a María Elena, quien expresó con claridad y calidad lo que sentimos muchos administradores honestos. Sería muy bueno que los legisladores nos diesen la oportunidad de expresarnos cara a cara, en lugar de perseguirnos indiscriminadamente, distrayéndonos con un cúmulo de trámites y gastos absurdos, de nuestras tareas habituales de por sí bastante arduas. También me gustaría que se vayan sumando las voces de los que sentimos lo mismo. Sólo me resta decir: ¡Gracias María Elena! Cordialmente,
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Perlitas: Vale más actuar exponiéndose a arrepentirse de ello, que arrepentirse de no haber hecho nada (Giovani Boccaccio) |
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Correo de Opinión Es totalmente cierto lo que escribe por Mario Josovic ¡¡¡ Bravo María Elena Fenández !!! Yo no administro, salvo el edificio en que vivo y lo hago con un consejo, todo ad honorem. Es totalmente cierto lo que escribe, ¡por fin leo algo coherente! El sindicato de los encargados (SUTHER) se maneja como si los consorcios fuesen empresas con propósitos de lucro y ¡no hay quien le ponga el cascabel al gato! Saludos
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Perlitas: "Lo que importa verdaderamente en la vida no son los objetivos que nos marcamos, sino los caminos que seguimos para lograrlo" (Peter Bamm) |
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Correo de Opinión Si hay malos administradores es porque hay consorcios que lo permiten por la Adm. María G. Plazaola Adhiero al pensamiento del Adm. Longo y agrego: si hay malos administradores es porque hay consorcios que lo permiten, por lo tanto si los estafan que se joroben. ¿Por qué tenemos que pagar los que somos honestos? Siempre hago la asamblea ordinaria en la cual muestro toda la documentación con todo pago: cargas sociales y facturas. Siempre me aprueban todo porque está más que bien. Cuando comienzo a administrar un consorcio dejo mi renuncia sin fecha en poder del consejo de propietarios como garantía. Por
lo tanto, si un consorcio es estafado por un mal adminsitrador que se
embrome, se lo merece. Se dejó robar y punto.
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Perlitas: "Muchas personas se pierden las pequeñas alegrías mientras aguardan la gran felicidad" (Pearl Buck) |
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Rincón Solidario Sistemas de seguridad anti-pánico Sres de Pequeñas Noticias: Me comunico con Uds. por lo siguiente: uno de los edificios que administro quiere instalar, como medida de seguridad, sistemas anti-pánico en las puertas del edificio (barral o cerraduras), en la que va del palier del edificio a escaleras y en las puertas de los palieres semiprivados a la escalera del edificio. ¿Es legal la instalación? ¿En el caso que no lo sea, cuáles son los pasos que debo seguir como administradora? Muchas gracias Mariana (17/06/2010) Estimada Mariana: Según la legislación vigente -dependiendo del año de construcción- puede ser exigible que los edificios deban poseer puertas resistentes al fuego, herméticas y con barrales anti-pánico en los accesos a escaleras. La razón fundamental de esta medida es para asegurar, ante una evacuación de emergencia, que las escaleras se encuentren libres de humo y gases tóxicos de modo que permita evacuar a los ocupantes en forma segura y ordenada. Si el edificio es para uso profesional y oficinas comerciales la exigencia es mayor aún. Para poder completar la información que me solicita necesitaría conocer algunas características del edifico. Saludos cordiales. Emilio
Rossi --- El Sr. Emilio Rossi es especialista en protección contra incendios. Para cualquier consulta se le puede escribir a emiliorossi@prevind.com.ar. |
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Perlitas: "Se puede confiar en las malas personas, no cambian jamás" (William Faulkner) |
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Rincón Solidario No es ingreso mío sino del consorcio ¿Es correcto no aceptar pago de expensas con cheque ya que el consorcio no posee cuenta bancaria? Esto lo hago para no quedar como que yo cobro los cheques ya que no es ingreso mío sino del consorcio. Espero respuesta Gracias Sebastián Estimado lector Sebastián: Como se sabe, los gastos comunes de administración, conservación, mantenimiento, reparación y funcionamiento de los inmuebles sujetos al régimen de la propiedad horizontal (PH) como así también la realización de obras nuevas, innovaciones o mejoras efectuadas en partes comunes del edificio, sean que deriven de trabajos necesarios e indispensables para el mantenimiento del consorcio o de erogaciones extraordinarias destinadas a su embellecimiento o comodidad, conforman el concepto de expensas comunes, debiendo, en consecuencia, ser soportadas por los propietarios en proporción al valor de su piso o departamento o el que establezca el reglamento de copropiedad y administración (RCA) al respecto (1). La naturaleza de la deuda por expensas está dado por el art. 17 de la ley de PH en juego armónico con el art. 3.266 del Código Civil (2). "El art. 8º de la ley 13.512, pone a cargo de los propietarios –en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario- la obligación de abonar las expensas de administración y reparación de las partes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, por lo que es el titular dominial quien responde con todo su patrimonio o por las deudas devengadas durante el tiempo que dure esa titularidad" (3). Y la jurisprudencia de nuestros tribunales también han dicho: "La obligación de pagar expensas comunes reviste el carácter de obligación propter rem, que tiene origen en la relación real de condominio y que está contemplada en los supuestos que aprehende el art. 26.85, C.Civ., es decir, en la obligación que tienen los consorcistas o copropietarios de contribuir a los gastos de conservación o preparación de la cosa común. La obligación sigue a la cosa como una carga real y grava en tal carácter a los adquirentes sucesivos, al propio tiempo que desvincula al enajenante. Tal solución es la receptada por el art. 17, Ley 13.512, al señalar que la obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3.266 CCiv.. Aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición, lo cual armoniza también con lo dispuesto por el art. 568" (4). Por su parte, el pago, además de ser una de las formas de extinguir las obligaciones (art. 724 C.Civil), es el cumplimiento de la prestación que hace al objeto de la obligación, ya se trate de una obligación de hacer, ya de una obligación de dar (art. 725 C.C.). En lo referido a lo que se debe dar en pago, el art. 740 del C.C. reza que "El deudor debe entregar al acreedor la misma cosa a cuya entrega se obligó. El acreedor no puede ser obligado a recibir una cosa por otra, aunque sea de igual o mayor valor" y si se debiese suma de dinero con intereses, el pago no se estimará íntegro sino pagándose todos los intereses con el capital (art. 744 C.C.) y "cuando el pago deba ser hecho en prestaciones parciales, y en períodos determinados, el pago hecho por el último período hace presumir el pago de los anteriores, salvo la prueba en contrario" (art. 746 C.C.). Para completar el plexo normativo que comprende, a nuestro criterio, la consulta, nos adentraremos ahora en la Ley 3.254 CABA (5) por la que en el ámbito de la ciudad autónoma de Buenos Aires, conforme su art 7º, modificatorio, entre otros, del art. 9º de la Ley 941 CABA, es obligación del administrador de consorcios de propiedad horizontal "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios" (inc. h) y en consonancia con ello, el art. 10 reformado dispone que en las liquidaciones de expensas se deberá "incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior" (inc. i). Ante ello, es deber jurídico proveniente de fuente legal del mandatario, el depósito de los fondos del consorcio (que incluyen los pagos de expensas) en una cuenta bancaria a nombre del consorcio, salvo disposición en contrario de la asamblea consorcial. Por lo que el pago con cheque de la obligación de los comuneros no encontraría óbice. Ahora bien, desestimado el incumplimiento de lo ordenado por la normativa, el problema se suscitaría si la asamblea de propietarios decidiese que esos fondos no se depositen en la menciona cuenta de la comunidad, evento en el que el administrador no estaría obligado, a nuestro entender, a recibir pagos en cheque, puesto que si lo hiciera se encontraría en la disyuntiva de darlo, a su vez, en parte de pago de servicios, obras y/o productos para el consorcio o depositarlo en su propia cuenta y/o de un tercero, lo que generaría gastos (comisiones bancarias, impuesto a los débitos y créditos bancarios del 1,2 %; etc.) que en la supuesto de aceptarlo deberá trasladarlos exclusivamente a la cuenta de la unidad cuya contribución fue abonada con esa orden de pago o instrumento de crédito (según sea el cheque común o de pago diferido) y, por añadidura, podría provocarle ciertos inconvenientes con los organismos de control impositivo, dado que tendría que justificar movimientos bancarios en su propia cuenta, si es que decide depositar el cheque en ella, que no se corresponden con su actividad económica y flujo de dinero personal, situación que se ha corroborado en no pocos casos en los que han sido requeridos los administradores de PH por la autoridad fiscal para justificar el ingreso de dinero en sus cuentas que no se compadece con su declaración impositiva. Para concluir, es conveniente señalar algunas precauciones que debería adoptar el representante consorcial al recibir cheques por pagos totales y/o parciales de expensas comunes y que serían: (i) consignar claramente en el recibo detallando el número de cheque, el banco, la sucursal, la orden del firmante, la fecha y el importe; (ii) insertar en el recibo una leyenda relativa a que la validez del mismo está condicionada a la acreditación del cheque. Con lo respondido esperamos haberle sido útil y lo saludamos con distinguida consideración. Jorge
Resqui Pizarro --- (1) Ley 13.512 Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta (primer párrafo). (2) Ley 13.512 Art. 17. – La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código Civil. Código Civil Art. 3266.- Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida. (3) Cámara Nacional Civil, Sala B, 19/07/1995, en autos "Consorcio de Propietarios Olazábal 5518 c/ Lores, Bianca B y otros", JA, 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/12474. (4) Cám.Civ. y Com., San Isidro, Sala 2ª, 25/09/2003, in re "Consorcio de España 1470/72, Florida, vs. Vega, Martín A.. s/cobro de expensas comunes", BA B1750687, Lexis Nº 14/91466. (5) Administradores de Consorcios. Registro Público. Ley 941. Modificación. BOCABA 04/12/2009. --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Rincón Solidario Régimen de retención en ganancias Mi
consulta es sobre el régimen de retención en ganancias Estimada Susana: Corresponde retener ganancias cuando hay facturas mayores a $ 5.000 (netas de IVA) por un 2 %, si da menor a $ 20 no se retiene.- Ejemplo: factura neta $ 7.000 - tope $ 5.000 = saldo de $ 2.000 x 2 % = $ 40 es mayor a $ 20, se abona.- Corresponde retener SUSS cuando hay facturas mayores a $ 8.000 (netas de IVA) por un 6 % directo.- Ejemplo: factura neta $ 8.000 x 6 % = $ 480, se abona.- El que debe inscribirse como agente de retención es el consorcio, no el administrador. Se tiene que retener cada proveedor por separado.- Saludos Jorge
Scampini --- El Dr. Jorge Scampini es contador y está especializado en propiedad horizontal. Es presidente de la Comisión de Consorcios de la Facultad de Ciencias Económicas (UBA). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jscampini@hotmail.com. |
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Rincón Solidario Más de 3 años trabajando en negro Buenos tardes: Ante todo quiero formalmente agradecerle por el servicio y la ayuda que nos brindan. Me ofrecen un consorcio para administrar. El problema que se me presenta es que dicho consorcio tiene una señora efectuando el aseo del mismo 2 veces por semana, una hora, hace más de 3 años y trabajando en negro sólo con un seguro que le contrató el consorcio. Ya está jubilada y su edad es de 66 años. Ahora, mi pregunta es la siguiente: ¿La inscribo como personal jornalizado?. En cuanto a la antigüedad, ¿debo computarle desde que comenzó a desempeñar la tarea en el consorcio?. ¿Debo contrar una empresa de medicina laboral y enviarla a hacer un examen médico de control? Tengo entendido que el exámen preocupacional no corresponde. ¿Debo mantener la relación laboral hasta los 70 años y luego intimarla por edad avanzada? ¿Le correspondería como sueldo para el mes de julio $25.13 de antigüedad y esto es por año el 1%? ¿Le corresponde el cálculo de la misma desde que empezó a trabajar en el consorcio ? Además de la obra social y sindicato, ¿qué otros aportes le corresponderían por ser jubilada? <Sin nombre> (25/06/2010) Estimado/a: En respuesta a su consulta con relación al personal jornalizado y de acuerdo a lo establecido en el Art. 7 inc. p) del Convenio Colectivo de la actividad CCT 378/04, considero acertada su postura en cuanto a que antes de aceptar el mandato plantee a los copropietarios que se debe inscribir al trabajador pero respetando su antigüedad, consignando su real fecha de ingreso ya que goza de los mismos derechos y obligaciones que los empleados de las demás categorías. Es importante que comprendan que la circunstancia de laborar menos horas no le quita a la relación el carácter de dependencia y por ende no exime al consorcio de extenderle los correspondientes recibos de sueldo y hacer los aportes que correspondan tanto a la seguridad social como a la entidad sindical que los nuclea. En cuanto a la cobertura médico asistencial corresponde hacerle un examen médico de control debiendo efectuar el consorcio todos los contratos pertinentes para cubrirse ante situaciones de accidentes. Le repito, las obligaciones del consorcio son las mismas que se tienen para los otros empleados, no importando la categoría que posea. En cuanto a su pregunta de jubilarla a los 70 años por edad avanzada, no corresponde dado que ya goza de un beneficio jubilatorio, por lo que las únicas formas de finalizar el vínculo laboral son: 1) renuncia de la trabajadora 2) despido con causa 3) despido sin causa (abonándosele en este caso las indemnizaciones correspondientes desde la fecha de ingreso). En cuanto al tema números le sugiero se informe con un contador, profesional más idóneo que yo en el tema, solicitándole que le practique una liquidación para presentar ante el consorcio de todos los costos que va a devengar la registración de la empleada. A la espero de haberla ayudado en el problema planteado le sugiero, y espero entienda la reiteración de conceptos, que aclare antes de aceptar el mandato la situación con los copropietarios y si estos aceptan regularizar la situación deje por escrito tal circunstancia en el libro correspondiente. Esperando haber respondido a su inquietud,. la saluda cordialmente. María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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Rincón Solidario Los copropietarios con porcentuales altos no quieren pagar Sres de Pequeñas Noticias: En el edificio donde vivo, autoadministrado por una copropietaria, se están reparando y pintando las medianeras y se convino en pagar los trabajos en seis cuotas iguales. La administradora dice que los copropietarios de porcentuales altos no quieren o no pueden pagar los importes resultantes del prorratero porcentual, por lo que se decidió dividir el gasto en cuotas iguales para todos las unidades, mediante la confección de un acta por escribano público y con mayoría de copropietarios. Considero que eso no puede hacerse porque de ese modo los porcentuales bajos estarían subvencionando a los altos. De todos modos, el Reglamento de Copropiedad indica claramente que todo egreso o ingreso de dinero del consorcio debe ser distribuido de acuerdo a los respectivos porcentuales. Agradeciéndo una respuesta a la mayor brevedad que sea posible, envío un abrazo y un cordial saludo para Fabiana. Carlos (27/06/2010) Estimado Sr. Carlos: Conforme Ud. refiere en su consulta, el consorcio ha decidido encarar trabajos de reparación de medianeras, que son típicos gastos de mantenimiento y reparación. La forma en que los copropietarios contribuyen a los gastos que demanden las reparaciones o mantenimientos de las cosas comunes se encuentran normadas en el reglamento de copropiedad. El reglamento de copropiedad es un contrato que el adquirente de una unidad funcional, una vez que deviene propietario de la misma, se somete a sus estipulaciones y las acepta. "En el régimen de la ley 13.512 el adquirente de una unidad , a la vez que se incorpora al consorcio, adhiere al reglamento de copropiedad, el que desde ese momento , forma parte de su título de dominio C. Civ. Cam. Sala B. Noviembre 5 de 1970 E.D. 35-689" (Consorcios ,Bartolomé Orfila Pág. 30).- Dentro del reglamento hay estipulaciones que no pueden ser modificadas sino con el voto unánime de todos los propietarios. Estas son llamadas cláusulas estatutarias que están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento: "La reforma de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la Ley 13.512,o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad" (Cam Nac Civil Sala D 2/3/1966 ED 16-351). "Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cám Nac. Civil Sal 1ra. 22//85 Cardona Laura C/COns Rivadavia 2633). En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado. Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre la modificación en el modo de contribución de los propietarios al pago de las expensa comunes" (Cam. 2d.a Civi y Com Cont Adm Río Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494). "El sujeto pasivo de la acción por nulidad de asamblea no puede ser otro que el consorcio de propietarios, cuyo órgano de voluntad -la asamblea- ha llevado a cabo el acto inválido. No se trata de una acción dirigida contra determinados miembros del agrupamiento -la mayoría que adoptó la decisión- sino que lo cuestionado es la validez de un acto que se reputa como expresión de la voluntad comunitaria" (CnCiv sala D, 7/10/91 Jurisp. Cám Isis sum 1996 LL1992=D316). La contribución a las expensas comunes establecida en el reglamento de copropiedad solo puede modificarse con el voto unánime de los copropietarios de conformidad con el art. 9 de la Ley 13.512" (CNCiv., Sala F, Noviembre 12, 1968; ED, 39-316). "Si según el artículo 9º de la Ley 13.512, el reglamento de copropiedad puede modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor de dos tercios, las bases para determinar el monto de la contribución de los propietarios al pago de las expensas sólo son reformables con el consentimiento de todos los copropietarios interesados...- La asamblea general de copropietarios actuando con cualquier mayoría que fuese, no podría imponer a la minoría el aumento de su participación.-" (CNCiv., Sala E, Diciembre 24, 1964; ED 11-371).- "Para que proceda la reforma del reglamento de copropiedad y administración debe existir unanimidad entre los miembros del consorcio o prestar conformidad el copropietario a quien afecte dicha modificación cuando ella verse sobre la proporción en que debe atribuirse al pago de los gastos comunes" (CNCiv., Sala E, Febrero 3, 1993 - J.A., 1993-IV). Ni la administradora del consorcio, ni un grupo de propietarios que no reúnan la mayoría o la unanimidad que exige el reglamento, pueden modificar por cualquier pretexto, en el caso que Ud. refiere "por que algunos propietarios de porcentuales altos no pueden o no quieren pagar". Para que quede claro, los porcentuales establecidos en el reglamento para cada unidad funcional, gozan de garantía constitucional y únicamente pueden ser alterados conforme lo establezca el reglamento. Evidentemente en su caso no fue así. Tanto el consorcio como la administradora han seguido caminos incorrectos apartándose del reglamento, debiendo dejar muy en claro que si la decisión fue tomada por la administradora, además de desconocer la ley se ha excedido en su mandato y que de persistir en su actitud podría generar un reclamo de daños y perjuicios por parte de cualquier propietario, que se sienta perjudicado con esta decisión. En tanto, si la decisión fue tomada en asamblea y no respetándose las mayorías requeridas por el reglamento, se debería impugnar la asamblea y de no llevarse a cabo una nueva , no queda otra solución que solicitar la nulidad de la misma por vía judicial . Es importante destacar que el acto no debe consentirse, es decir, que aquel que se sienta perjudicado deberá no solo manifestar su disconformidad con la alteración del reglamento sino que de abonar las expensas deberá hacerlas bajo protesto. Espero haber podido responder a sus inquietudes.- Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Correo de Lectores Desearía saber si el consorcio debe abonar algún aporte o contribución al SUTERH por el personal de seguridad (son contratados a las empresas de vigilancia). Desde ya, muchas gracias. Aldo (04/06/2010) Estimado Aldo, tenemos entendido que la obligación del consorcio es abonar Caja de Protección a la Familia teniendo en cuenta lo que cobraría un trabajador de edificios según la escala salarial del sector. De todas formas, no te quedes sólo con esta respuesta. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores ¿Trabajadora jubilada o por jubilarse? En el mes en curso me he acogido a los beneficios de la jubilación.Tengo 66 años y no fui intimada. No tenía los años de aportes correspondientes. Mi intención, de estar todos de acuerdo, es trabajar hasta fin de marzo del año 2011. Mi pregunta es ¿cómo se paga el haber con respecto a la antigüedad y a las vacaciones?. La administración dice que debo renunciar y que me reincorporan luego de un mes pero pierdo la antigüedad. Mi contador opina que no es así. Sólo a los efectos de una indemnización por despido pero el sueldo sigue igual. Gracias por su atención. Elsa (24/06/2010) Estimada Elsa, antes que nada te cuento que no soy abogada por lo tanto te recomiendo que –además de la opinión de tu contador- le hagas una consulta a un profesional especializado en temas laborales. Al leer tu mail no me queda claro si ya estás jubilada o todavía no, pues te faltan años de aporte. Con respecto a la antigüedad que cobra un trabajador jubilado vuelto a la actividad en el mismo consorcio de propietarios te comento que yo he liquidado sueldos con las dos opciones: con la antigüedad completa y con la antigüedad en cero pero en ambos casos hubo un acuerdo en el SECLO (Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria). Como te dije anteriormente, lo más prudente es que escuches a un profesional para que todos estén bien informados y no haya inconvenientes en un futuro para ninguna de las partes. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores ¿Podrían infor marme el monto del sueldo mínimo vigente para administradores de hasta 20 unidades funcionales? ¿y cuánto por cada U.F. adicional?Además, ¿cuál es el monto vigente adicional por cada baulera y/o cochera? Muchísimas gracias. Analía (24/ 06/2010)Estimada Analía, acordate que en el caso de los administradores la retribución pactada no es un sueldo sino honorarios pues no son empleados en relación de dependencia con el consorcio de propietarios. La última actualización de honorarios del sector corresponde al publicado en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 393 de diciembre de 2009 y hasta ahora no sufrió modificaciones, aunque podría haber novedades en el mes de junio del corriente.
Así podrás tener todos los boletines ordenados por año, por número y por fecha. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Soy un trabajador jornalizado de doce horas semanales (2 hs. diarias) y quisiera saber si me deben abonar los feriados nacionales aunque no los trabaje. De ser así, ¿en qué porcentaje?.Desde ya muchas gracias. Claudio (29/ 06/2010)Hola Claudio, si a vos te toca trabajar un día feriado pueden pasar dos cosas: que no vayas porque es feriado o que te digan si podés trabajarlo y vos lo aceptes. Si se da el primer caso, te van a abonar lo mismo que si hubieras ido a trabajar pero vos no fuiste; si estamos en el segundo caso y fuiste a trabajar en un día feriado te tienen que abonar ese día al doble. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 408 (1º edición) Fecha de publicación: 30 de Junio de 2010 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas, M Fabiana Lizarralde y Estefanía Delfino. Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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Ley 3.254
"El seguro de caución no es obligatorio y un administrador que no
posee bienes puede ejercer la actividad", aseguró 
Ley 3.254
Convenios
Colectivos de Trabajo
Gran
Sorteo
Boletín
Oficial
Contesta
el Sr. Emilio Rossi
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el Cr.
Jorge Scampini
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)