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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 22 de Septiembre de 2010 - Nº: 415 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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[BPN-22/09/10] El 2 de septiembre pasado seis diputados nacionales presentaron un proyecto para reformar la Ley 13.512. Entre otras cosas, la iniciativa impide la participación de los administradores en las discusiones paritarias y le otorga ese lugar a las "Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas". Se establece la contratación del administrador mediante la figura jurídica de locación de servicios "comprendido en la ley de Defensa del Consumidor" (Ley 24.240). Para éstos, prevé además la obligatoriedad de contratar un seguro de caución o poner a disposición del consorcio una caución real. La norma –de ser aprobada- reformará el artículo 2.503 del Código Civil, modificará las incumbencias de la Asamblea de Propietarios, creará la figura del Consejo de Propietarios y multará a los dueños u ocupantes de las unidades funcionales por transgresiones al Reglamento de Copropiedad y problemas de convivencia. La iniciativa lleva la firma de Silvana Giudici (UCR), Gerardo Fabián "Gerry" Milman (GEN), Horacio Alberto Alcuaz (CC), Adrián Pérez (CC) y Laura Alonso (PRO). Dentro de los fundamentos del proyecto estos diputados destacan que "se han respetado aquellos conceptos establecidos como principios rectores de la Ley 13.512, agregando aquellas situaciones que aquejan el presente de la relación consorcial". De acuerdo a sus considerandos "se intenta proteger a los trabajadores de renta y horizontal de medidas injustas [...] que pudieran generar costos y pagos de indemnizaciones al consorcio teniendo en cuenta que el trabajador sólo puede ser despedido por [el mismo] consorcio". La Ley 13.512 fue sancionada en el año 1948 y, de acuerdo a los diputados que presentaron el proyecto, "quedó desactualizada de la problemática que se iba presentando respecto a la propiedad horizontal, siendo en algunas situaciones insuficiente a los efectos de la resolución de los conflictos". No habrá administradores en paritarias El artículo 37º del Capítulo VIII del proyecto establece que "no existirá en la ley, ni en los reglamentos respectivos [de copropiedad] mandato especial hacia los administradores para representar a los consorcios, copropietarios o consorcistas en convenciones colectivas de trabajo". Asimismo el mencionado artículo prevé que los consorcios "no podrán ser representados por cámaras, asociaciones o uniones de administradores". El texto estipula que cuando se produzcan negociaciones salariales los consorcios "deberán estar representados por Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas que posean la respectiva personería jurídica". En la actualidad los convenios colectivos de trabajo son firmados por 3 entidades de administradores en representación de los consorcistas: la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH). Otra vez el seguro de caución El artículo 35º del Capítulo VII de la iniciativa instituye que el administrador "deberá presentar un informe anual con carácter de declaración jurada y una caución real o contratar un seguro de caución a su cargo". Cabe destacar que en la CABA, la obligatoriedad en la contratación de un seguro de caución por parte de los administradores, que fue dispuesta por el director de Defensa al Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo en la Disposición 6.013, se encuentra prorrogada hasta el 1º de noviembre. Administrador por un año El proyecto de ley presentado fija la contratación del administrador mediante la figura jurídica de la locación de servicios, con mandatos anuales. El artículo 33º del Capítulo VII establece que en caso de que la asamblea de propietarios decida la remoción del administrador, éste "no podrá exigir en ningún caso indemnización alguna, por tratarse de una locación de servicios, estando comprendido en la Ley de Defensa del Consumidor". Un nuevo "Derecho Real" La iniciativa establece en su artículo 48º la reforma del artículo 2.503 del Código Civil que agregaría la propiedad horizontal como un nuevo derecho real. Éste se sumaría así a los dos ya existentes: dominio y condominio. Por otra parte, el mencionado artículo de la nueva propuesta establece la derogación de "cualquier Ley y/o Decreto que se oponga a las normativas de esta Ley...". Sólo el consorcio despedirá al encargado El artículo 31º del Capítulo VII establece que la elección y el despido del personal de servicio (encargado o ayudante) "deberá ser en cumplimiento de una decisión de asamblea convocada a tal fin, salvo motivos graves que justifiquen el despido inmediato". En tanto, el artículo 39º del Inc. c) del Capítulo IX prevé que las sanciones que debieran aplicarse al encargado serán facultad de la asamblea de propietarios decididas por al menos "la mayoría de dos tercios de los presentes". El que la hace la paga El administrador o propietario afectado en caso de una transgresión al artículo 9º de este proyecto "podrá formular la denuncia ante el juez competente y una vez acreditada la trasgresión se impondrá al culpable multa a favor del consorcio que puede alcanzar a cinco veces el pago de la última expensa de la unidad". En caso de que el infractor fuese un inquilino podrá ser desalojado, lo cual no impide ejercer "la acción civil de resarcimiento al propietario afectado". Las prohibiciones pasibles de sanción son las definidas en el mencionado artículo 9º que establece que: "queda prohibido a cada propietario y ocupante de las unidades destinarlas a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración", "perturbar con ruidos o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio" y transgredir las prohibiciones de tenencia de animales domésticos. Un régimen simplificado para pequeños consorcios El Capítulo X de la iniciativa propone en su artículo 43º que "los inmuebles que cuenten con seis o menos unidades, pueden prescindir del régimen de asambleas y consejo de propietarios". Y agrega: "la administración puede estar a cargo de cualquiera de los propietarios que ejercerán el cargo de manera rotativa anual, salvo previsión distinta del Reglamento de Copropiedad y Administración o de un tercero designado por mayoría simple de los propietarios". El proyecto de ley dispone en su artículo 22º del Capítulo VI que la asamblea -al ser el órgano de deliberación del consorcio- será presidida por uno de los copropietarios y que "el administrador no tendrá ni voz ni voto, pudiendo intervenir sólo ante el requerimiento de la mayoría simple de los presentes...". Datos de filiación La iniciativa
lleva el número de expediente 6445-D-2010 y fue presentada el 2 de
septiembre pasado. Consta de 50 artículos divididos en trece capítulos. |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 25/09/2004, la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) salió a la calle para hablar cara a cara con los vecinos y conocer sus reclamos. |
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Ciudad Autónoma de Buenos Aires La Defensoría del Pueblo recomendó rever el seguro ambiental [BPN-22/09/10] El Arq. Atilio Alimena, defensor del Pueblo adjunto de la ciudad Autónoma de Buenos Aires, aseguró que el seguro ambiental para consorcios establecido por el director general de Defensa y Protección al Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo, "no es de aplicación para los consorcios y la Ley de Evaluación de Impacto Ambiental Nº 123 no lo contempla". Y agregó: "hay una gran confusión al pensar en el seguro ambiental como un seguro más cuando en realidad es un seguro de caución". El 6 de septiembre pasado, la Defensoría del Pueblo emitió la Resolución Nº 2.697 en la cual se le recomienda a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) que revea y –de ser necesario- revoque el acto administrativo por el cual se dictaminó poner en marcha la aplicación del seguro ambiental. De acuerdo a Alimena, la medida fue adoptada luego de realizar consultas con la Agencia de Protección Ambiental que, sostuvo, es la única autoridad de aplicación en cuestiones ambientales en la CABA. Según declaró a Pequeñas Noticias el Defensor Adjunto del Pueblo, los consorcistas no fueron informados acerca de los posibles daños ambientales que un consorcio pudiere ocasionar ya que "se requeriría un análisis de técnicos, especialistas o evaluadores para tener en claro cuál es la magnitud del daño". De acuerdo a Alimena se cometieron errores en la Disposición 6.013 que implementó el seguro ambiental para los consorcios. Uno de ellos responde a que "quien dicta esta Disposición [...] no tiene en cuenta que este seguro no es un seguro estándar, es un seguro de caución". Y agregó que el seguro de caución "está previsto para que producido un sinistro estén disponibles los recursos económicos para comenzar una remediación que luego tiene que continuar no se sabe por cuánto tiempo". Es decir, al ser un seguro de caución se debe valorar antes de tomarlo en función del daño potencial que se pueda generar para que se disponga del dinero para las remediaciones y mitigaciones correspondientes. "Se debe hacer una evaluación previa y quien va a tener que certificar si la evaluación fue correctamente efectuada es la Agencia de Protección Ambiental", explicó Alimena. El Defensor Adjunto también señaló que otro de los errores cometidos con respecto al seguro ambiental está relacionado con una cuestión de competencias. De acuerdo a sus declaraciones, si bien la disposición del requerimiento la puede hacer la DGDyPC, "quien fija los condicionantes de evaluación es la Agencia de Protección Ambiental porque es la que va a otorgar el certificado posterior de aptitud ambiental". Según Alimena el seguro ambiental "no responde a lo que marca la Ley Nº 123, la Ley Nacional del Ambiente y las pautas fijadas por la Superintendencia de Seguros de la Nación". "En el único caso en el que correspondería el seguro ambiental, luego de una evaluación, es en edificios emplazados en parcelas de más de 2.500 metros cuadrados y que tengan condiciones particulares", concluyó Alimena. La Resolución Mediante la Resolución Nº 2.697 del 6 de septiembre de 2010 la Defensoría del Pueblo de la Ciudad resolvió, en su artículo 1º, "recomendar al Director General de Defensa y Protección al Consumidor de la ciudad Autónoma de Buenos Aires, Dr. Juan Manuel Gallo, rever y, de corresponder, revocar el acto administrativo en relación con las Disposiciones Nros. 6.013 y 1.423". La Defensoría intervino en este tema a consecuencia de una denuncia del Ing. Norberto Luis Villar (actuación Nº 3.598) y luego de una serie de consultas realizadas a la Agencia de Protección Ambiental. Dentro de los considerandos de la Resolución, la Defensoría del Pueblo subraya que la Agencia de Protección Ambiental del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires informó que en materia de seguros la autoridad de aplicación es la Superintendencia de Seguros de la Nación, mientras que en materia ambiental resultan ser las jurisdicciones locales pudiendo a tal fin dictar normas complementarias nacionales. La Agencia comunicó también que "...respecto a la exigencia de seguro ambiental a los administradores de consorcios, no tiene vinculación con el procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental regulado por la Ley Nº 123". "El hecho
de vivir en un edificio y la actividad que el mismo genera, no configura
un riesgo para la salud humana, la destrucción de un recurso natural o un
deterioro en su capacidad", concluyó la Defensoría. |
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Líderes en Seguridad, Prevención y Protección contra Incendios
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Efemérides consorciales: el 28/09/2004, un consorcio del barrio porteño de Villa Luro realizó el primer piquete consorcial en repudio a una medida cautelar que amparaba a su anterior administrador. |
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A iniciativa de Juan Manuel Gallo Una comisión tripartita estudiará el seguro ambiental [BPN-22/09/10] El director de Defensa y Protección al Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo, declaró que planea formar una comisión tripartita en forma inmediata para dilucidar la cuestión del seguro ambiental. La decisión obedece a una Resolución emitida por la Defensoría del Pueblo en la cual se recomienda a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC), que revea y, de ser necesario, revoque el acto administrativo por el cual se decretó la aplicación del seguro ambiental en los consorcios < ver nota>.La comisión estará integrada, -según manifestó el Dr. Gallo- por la DGDyPC, la Dirección de Seguros de la Ciudad y la Agencia de Protección Ambiental de la CABA. "La comisión va a estar en consulta permanente con la Superintendencia de Seguros de la Nación y con la Secretaría de Ambiente y Desarrollo Sustentable de la Nación", aseguró en diálogo con Pequeñas Noticias el Director General de Defensa al Consumidor. Sin embargo recalcó que la obligatoriedad por parte de los consorcios en la contratación del seguro ambiental sigue vigente. Según el Dr. Gallo, de acuerdo a las estadísticas provistas por el Registro Público de Administradores de la CABA "hasta ahora el seguro alcanza sólo al 5% de los consorcios". A la hora de fundamentar el daño que un consorcio pudiera ocasionar al ambiente, Gallo citó un informe elaborado por la ONG Green Building Council, que explica que los edificios "representan en todo el mundo el 33 por ciento de las emisiones de CO2 (gas responsable del efecto invernadero), una proporción mayor que la de la industria y el trasporte. Además, utilizan el 17 por ciento de las ‘aguas frescas’ del planeta, el 40 por ciento de energía y materiales y el 25 por ciento de uso de maderas". En caso de que
la comisión tripartita se pronuncie en contra de la aplicación del
seguro ambiental para los consorcios, el Dr. Gallo aseguró que acatará
la decisión aunque vote en disidencia. "Cada funcionario deberá
poner la firma y hacerse responsable de derogarlo aunque mi opinión será
contraria", concluyó. |
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Efemérides consorciales: el 02/10/1942, se constituyó el Sindicato Único de Encargados y Ayudantes de Casas de Renta (SUEYACR), lo que se conoce en la actualidad como el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH). En conmemoración a la fundación de SUEYACR, todos los 02/10 se celebra el Día del Encargado. |
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Expensas superiores a 600 pesos La Suprema Corte eximió a los administradores de informar [BPN-22/09/10] La Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJ) falló a favor de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) dejando sin efecto las Resoluciones 2.159 y 2.207 emitidas por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) mediante las cuales se obligaba a los administradores a dar información sobre los propietarios o inquilinos que paguen más de 3.600 pesos semestrales de expensas. La decisión de la Corte Suprema fue informada a CAPHyAI el 7 de septiembre pasado. Este fallo dejó firme la sentencia de la Sala II de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, dictada en diciembre de 2008, que consideró que la obligación impuesta por la AFIP a los administradores "afecta y desvirtúa el ejercicio de su actividad porque forman parte del consorcio pero no se relacionan con los propietarios individualmente". De acuerdo a lo informado por CAPHyAI la sentencia del Tribunal Supremo rechazó "in limine" el Recurso Extraordinario planteado por la AFIP contra el fallo de la Sala II. El Máximo Tribunal entendió que las reglamentaciones internas de la AFIP que crean agentes de información no pueden exceder el marco del artículo 107 de la Ley de Procedimientos Fiscales Nº 11.683. El mencionado artículo establece que "los organismos y entes estatales y privados, incluidos bancos, bolsas y mercados, tienen la obligación de suministrar a la Administración Federal de Ingresos Públicos [...] todas las informaciones que se les solicite para facilitar la determinación y percepción de los gravámenes a su cargo". Al respecto, la CSJ dictaminó que la Ley 11.683 sólo se refiere a organismos públicos y privados que posean relaciones económicas, profesionales o financieras específicas y directas con terceros. En tal sentido consideró que "el administrador es un órgano del consorcio que no se relaciona con los copropietarios individualmente considerados". En consecuencia la Justicia entendió que el administrador sólo actúa como mandatario u órgano del consorcio en los asuntos relativos a las cosas comunes y de esta manera no se lo puede considerar como agente de información. El fallo señala además al administrador como un mandatario del consorcio. Al respecto, los miembros de CAPHyAI aseguraron que "dicho encuadre legal no es menor, ya que los administradores vienen siendo avasallados por la Ley Abrevaya que inconstitucional y arbitrariamente pretende equiparar la actividad a la de un servicio público". La Resolución
2.159, publicada en el Boletín Oficial en noviembre de 2006, obligaba a
los administradores a informar nombre y apellido o razón social de los
propietarios o inquilinos, número de CUIT, CUIL o DNI, superficie
cubierta, importe de expensas aplicado en los últimos seis meses y montos
que abonó el propietario o inquilino durante ese período. |
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Efemérides consorciales: el 06/10/2005, el presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Adm. Néstor Pirosanto, anunció que apoyará la participación de los propietarios en las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. |
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Consejo de Socios Es casi inevitable que haya elecciones en la CAPHyAI [BPN-22/09/10] Lisandro Cingolani y Marta Rondó, dos de los miembros renunciantes al Consejo Directivo y al Tribunal de Cuentas de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), aseguraron estar "trabajando para las próximas elecciones de la entidad" que serán antes de fin de año aunque aún no se definió su fecha. Los ahora integrantes de la lista de oposición llamada "Consejo de Socios" declararon que tienen la intención de que exista una "renovación dentro de la dirigencia actual" si bien destacaron no saber, por el momento, "si nosotros puntualmente la vamos a integrar". "Es nuestro interés que se forme un grupo que desplace a determinadas personas que en este momento están [en CAPHyAI]", manifestaron los miembros del nuevo Consejo de Socios el pasado viernes 17 durante el programa Consorcios TV conducido por el Adm. Jorge Ferrera. De acuerdo a Cingolani, dentro de CAPHyAI "hay personas que por acciones y cosas concretas que han firmado no puede seguir dirigiendo la Cámara". Según estas declaraciones puede suponerse que en las próximas elecciones que afrontará la entidad, en un futuro no lejano, se enfrentarán una vez más dos listas. Por el momento parece ser que sus diferencias son insalvables y ninguno de los dos rivales políticos ahorra munición gruesa a la hora de expresar su opinión sobre el otro. Los ejes de
discusión entre unos y otros giran –a grandes rasgos- sobre la firma
del último Convenio Colectivo de Trabajo y la implementación del
SECLITO, el curso de administradores que actualmente brinda la CAPHyAI, la
falta de iniciativa para impedir que la Ley 3.254 sea sancionada,
"constantes recursos judiciales sin medir consecuencias", falta
de ideas y "estilo confrontativo y casi patoteril". |
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Efemérides consorciales: El 06 de octubre de cada año es el Día Internacional del Inquilino instituido por la International Union of Tenants, Suecia. |
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Dr. Jorge Resqui Pizarro [BPN-22/09/10] El Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), aseguró que el Adm. Adrián Hilarza (presidente de Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH) es un "quejoso" con respecto a la Ley 3.254. Resqui Pizarro también se refirió a Gonzalo Acuña, socio fundador de Aguerrido Consorcista, de quien dijo no conocer ni su participación en el sector de los propietarios ni una idea o un proyecto. Además, el Coordinador de ReDeCo no dudó en definirse como un "fundamentalista de la Ley 3.254" y agregó que "voy con el puñal entre los dientes, contra viento y marea con la ley en la mano". La Ley 3.254 modificó la Ley 941 que en su momento creó un Registro Público de Administradores en la CABA. El Dr. Resqui Pizarro realizó estas declaraciones el 10 de septiembre en el programa radial Derecho de Piso que se emite todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina. Adrián Hilarza es un poeta Durante una entrevista realizada en Derecho Piso el 13 de agosto pasado, el Adm. Adrián Hilarza aseguró que la Ley 3.254 surgió desde "el odio y el rencor". Ante estas afirmaciones el Dr. Resqui Pizarro manifestó que Hilarza "ha dejado de ser un administrador en la cuestión de la nueva ley, para pasar a ser un poeta". "Esta ley nació de la casuística y de la realidad que él conoce tanto o mejor que cualquiera de nosotros", explicó Resqui Pizarro, y agregó: "Hilarza es un quejoso de este tema [...] tomemos con pinzas lo que diga en estas cuestiones". De acuerdo al Coordinador de ReDeCo, la Ley 3.254 "nació de la realidad, se fueron tomando cuestiones caso por caso y se plasmaron en una ley". A Gonzalo Acuña no le conozco un proyecto Con respecto al socio fundador de "Aguerrido Consorcista" –que fue entrevistado en Derecho de Piso el pasado 20 de agosto- Resqui Pizarro manifestó no conocer su "militancia en el ámbito consorcial" y agregó que "por lo que leo en algunos foros y por lo que ha dicho en este programa, está muy alejado del interés de nuestro sector [...] y vacuo de contenido absoluto". Si bien Resqui Pizarro felicitó a Acuña por haber protagonizado el primer "piquete consorcial" en al año 2004, declaró no conocer sus antecedentes en la defensa del sector "más allá de su consorcio". "No le conozco participación y [...] mucho menos una idea, un proyecto", remató. Un fundamentalista de la Ley "Soy un fundamentalista de la ley", subrayó Resqui Pizarro al referirse a la Ley 3.254 y "si los administradores, los propietarios y el ente público cumplen la nueva Ley 941 "solucionaremos el 95% de los problemas que existen hasta el día de hoy en la relación entre consorcistas y administradores"."Voy con el puñal entre los dientes, contra viento y marea con la ley en la mano", concluyó El audio completo del programa puede ser escuchado en el sitio: < vinculo> 
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Perlitas: "No se puede elegir sabiamente una vida a menos que se atreva uno a escuchar a sí mismo, a su propio yo, en cada momento de la vida". (Abraham Maslow) |
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Adm. Jorge Hernández El G5 habría realizado gestiones para frenar la Ley Abrevaya [BPN-22/09/10] El Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), aseguró que antes de que la Ley 3.254 –modificatoria de la Ley 941- fuese aprobada, el Grupo de los 5 (G5) arbitró las medidas necesarias para impedirlo. "Quien afirma que no se hizo nada es un ignorante o un mal intencionado", sentenció. Según Hernández antes de que se votara la ley las instituciones estuvieron reunidas con el legislador porteño e impulsor de la Ley 3.254, Sergio Abrevaya, con Diego Santilli, actual ministro de Ambiente y Espacio Público de la ciudad Autónoma de Buenos Aires (PRO), "con el Colorado Fernández" [NdR: Raúl Fernández es legislador porteño por el monobloque Encuentro Progresista] y con el ex legislador porteño de Juntos por Buenos Aires, Dr. Jorge Enríquez. Con respecto a la visita que le hicieron al Dr. Abrevaya, Hernández aseguró que, entre otros, estuvieron presentes en esa reunión el Lic. Horacio Bielli y Felipe Zakuski. Estos dos administradores tiempo después renunciaron al Consejo Directivo de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y se agruparon en una lista de oposición con el nombre Consejo de Socios. "Puedo nombrar a todos los que estábamos reunidos" en aquella oportunidad, enfatizó Hernández. Según declaró el Presidente de FRA el pasado 17 de septiembre en el programa radial Derecho de Piso – que se emite todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina- al momento de reunirse con Abrevaya "le pedimos el proyecto de ley pero nos dijo que no porque era secreto y que lo íbamos a conocer en su momento". Hernández afirmó que antes de que se aprobara la Ley 3.254 "había gente de FRA trabajando con Abrevaya y él lo sabía porque yo se lo dije". "No pudimos frenarla [a la Ley 3.254] por los 300 millones de pesos que van a facturar los contadores gracias a ella", concluyó. Por otra parte, el Presidente de FRA denunció que "esta ley es un conjunto de negocios que lo pagan los administradores a expensas de los consorcistas", y agregó que se tomaron medidas "para lograr algo concreto que no los afectara". El denominado G5 está integrado por la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) presidida por el Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, la CAPHyAI con Daniel Tocco en la presidencia, la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) regida por Adrián Hilarza, la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) presidida por Osvaldo Emilio Primavesi y la Fundación Reunión de Administradores (FRA) con Jorge Hernández a la cabeza .La representación de los consorcistas Durante el programa Derecho de Piso Hernández manifestó que "hay instituciones que se oponen sistemáticamente a los proyectos de FRA". Según declaró dentro de esas entidades "hay pseudo representaciones de consorcistas que son en general ancianos o ancianas que tienen intereses particulares y todo el día disponible para generar conflictos". Y agregó que "desaparecieron del escenario comunicacional después que se logró esta ley, porque se dieron cuenta que estaban dañando a los consorcistas". El audio completo puede ser escuchado en el sitio: < vinculo>
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Perlitas: "Hay momentos en que el pueblo sintetiza en la acción los pasajes más significativos de su historia". (Agustín Tosco) |
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Dr. Osvaldo Loisi La Liga del Consorcista mantiene conversaciones con Tomada [BPN-22/09/10] El Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, declaró que mantuvieron una reunión con el ministro de Trabajo, Dr. Carlos Tomada. Sin embargo no quiso dar detalles sobre el encuentro ya que, si bien siguen en conversación, "todavía no tenemos nada concreto". El objetivo de la reunión fue, según relató Loisi, "ver si alguna de las propuestas que le acercamos tiene algún fruto". Con respecto a la posibilidad de que se le ceda a la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) el control de los expedientes de los administradores del Registro Público, el Presidente de la Liga del Consorcista expresó que eso "es casi un bofetón a la democracia". Por otra parte, y en relación a la nueva Ley 941, Loisi se mostró satisfecho y destacó que "tiene algunas cosas realmente revolucionarias". Sin embargo, enfatizó estar en desacuerdo con "los recaudos puramente burocráticos que le impone al administrador". La Ley 941 creó en su momento el Registro Público de Administradores (RPA) en el ámbito de la CABA. El Dr. Osvaldo Loisi realizó estas declaraciones el 3 de septiembre pasado durante el programa radial Derecho de Piso que se emite todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina. Reunión con el Dr. Carlos Tomada El presidente de la Liga del Consorcista dejó trascender que durante la reunión mantenida con el Ministro, esta entidad le solicitó que "se reglamente legalmente la participación de los consorcios en las negociaciones" aunque no especificó la fecha de la misma. Loisi le sugirió además a Tomada que "escuche a la gente antes de homologar los acuerdos [por los Convenios Colectivos de Trabajo del sector]". "Un bofetón a la democracia" Durante el programa, Loisi aseguró haber oído que se le va a ceder "el control de las boletas a la CAPHyAI y a alguna otra institución privada, lo cual me parece una aberración". Y agregó: "es casi un bofetón a la democracia". "Los administradores son gerentes de los bienes ajenos [...], quien debe controlarlos es el Estado o los dueños de esos bienes, porque sino sería totalmente antijurídico", concluyó el Presidente de la Liga. La burocratización Si bien el Dr. Loisi se mostró conforme con la nueva Ley 941 destacó como "muy grave" el hecho de que se le impongan al administrador "muchos recaudos puramente burocráticos" y agregó: "parece una ley salida del siglo XVIII". Según manifestó el Presidente de la Liga del Consorcista "con todo ese papelerío que la ley exige va a ser necesario contar con mucho más presupuesto [para el RPA]". Para escuchar el audio completo del Dr. Loisi en Derecho de Piso: < vínculo>
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Perlitas: "Nada es más despreciable que el respeto basado en el miedo". (Albert Camus) |
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[BPN-22/09/10] Con motivo del próximo Censo Nacional de Población Hogares y Viviendas 2010 a realizarse el 27 de octubre (declarado feriado nacional), el director técnico del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), Norberto Itzcovich, estuvo presente el 11 de septiembre en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificio Renta y Horizontal (SUTERH). El encuentro mantenido entre miembros del INDEC y representantes del SUTHER se llevó a cabo en la sede del sindicato. "Nuestro compromiso es ayudar para que el Censo 2010 sea un éxito en la ciudad de Buenos Aires y en todos los lugares donde tenemos presencia", aseguró Víctor Santa María, secretario general del SUTERH. Y agregó: "el día del censo estaremos colaborando activamente". Durante la reunión estuvo presente Roberto Muiños, coordinador general del Censo, quien explicó que "el censista puede no entrar a los departamentos y no se van a pedir documentos de ningún tipo. Se puede disponer una mesa en el hall de entrada para que los vecinos bajen a responderle". Días antes, el 6 de septiembre, Itzcovich se había reunido con representantes de las entidades de administradores. El objetivo general de los dos encuentros fue solicitar la colaboración de los administradores y los encargados de edificios para la correcta realización del Censo 2010.Daniel Tocco, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), expresó que "el objetivo planteado es suministrar información concreta y clara a los encargados de los edificios para contar con su colaboración durante la jornada y lograr un operativo exitoso". La reunión entre directivos del INDEC y administradores fue realizada en la sede del Instituto Nacional y durante la misma se acordó trabajar de forma conjunta para facilitar la tarea del censista. Además del Director Técnico del INDEC y del Presidente de CAPHyAI estuvieron presentes: Gustavo Varela, director Nacional Administrativo del INDEC; el Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA); el Cr. Alberto Lissa de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y el Adm. Adrián Hilarza presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH). Respecto a las medidas de seguridad que se van a implantar ese día Itzcovich afirmó que "va a haber una masiva presencia policial y de fuerzas de seguridad en las calles y cada censista va a portar una credencial inviolable que lo identificará". Censo 2010 El próximo censo movilizará más de 650 mil censistas que integran una estructura piramidal de relevamiento que permitirá llegar a cada rincón del país. La responsabilidad de la población es esperar al censista entre las 8 de la mañana y las 18 horas. La estructura
está conformada por los jefes de Departamento, jefes de Fracción, jefes
de Radio y los censistas. Su objetivo es caracterizar a los hogares y
viviendas, además de obtener datos demográficos y socioeconómicos de
los habitantes del país. |
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Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
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Perlitas: "El sentido común no es más que un depósito de prejuicios establecidos en la mente antes de cumplir dieciocho años". (Albert Einstein) |
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Inseguridad ciudadana Ahora hay más porteros eléctricos con video [BPN-22/09/10] La Cámara Argentina de Empresas de Porteros Eléctricos (CAEPE) comunicó que continúa en alza la demanda de porteros con video en edificios nuevos. Según datos aportados por los asociados a CAEPE la demanda de este tipo de sistemas "viene aumentado al punto de casi igualar a la de los equipos básicos". De acuerdo a la Cámara, las causas del incremento podrían obedecer al "aumento en los casos de inseguridad" o a "una mayor oferta de sistemas con precios que han bajado considerablemente". Asimismo, CAEPE aconsejó que si se decide adquirir un portero visor se debe consultar con personas experimentadas en el trato con sistemas de alta tecnología ya que "muchas veces precios atractivos van de la mano de insolubles problemas posteriores". La Cámara Argentina de Empresas de Porteros Eléctricos aconsejó la utilización del portero visor como un sistema de seguridad más que de comodidad. Desde CAEPE se brinda asesoramiento profesional para que el administrador del consorcio o el arquitecto que proyecta una obra puedan encontrar respuestas a las dudas que pudieran surgir. En la actualidad, la incorporación del portero visor resulta casi indispensable en los consorcios. El clásico portero automático y los video porteros ya no están limitados a ser sistemas independientes sino que pueden estar integrados con otros sistemas del hogar digital. CAEPE nuclea
empresas cuyas actividades están relacionadas con la fabricación,
instalación, service y mantenimiento de porteros eléctricos. Su
presidente actual es el Sr. Ariel Pagano. |
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Perlitas: "Los hombres se equivocarán siempre cuando abandonen la experiencia en favor de sistemas originados en la imaginación". (Barón De Hollbach) |
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Proyecto de ley [BPN-22/09/10] El lunes 13 de septiembre la Dra. Cristina Fernández de Kirchner, presidenta de la Nación, presentó un proyecto de "ordenamiento de feriados". De ser aprobada la iniciativa serán 15 los días no laborables obligatorios en todo el país. De acuerdo al texto de la norma los feriados del 20 de junio, "Paso a la Inmortalidad del General Manuel Belgrano" y del 17 de agosto, "Paso a la Inmortalidad de José de San Martín", deberán cumplirse el tercer lunes del mes respectivo aún cuando coincidan con días sábado o domingo. En tanto, el feriado del 12 de octubre, conocido hasta ahora como "Día de la Raza", se llamará "Día del Respeto a la Diversidad Cultural" y se celebrará el segundo lunes de ese mes. Asimismo, el proyecto establece el 20 de noviembre como el "Día de la Soberanía Nacional" y su feriado será cumplido el tercer lunes del mes respectivo. Entre las modificaciones a la norma actual se anularía el Decreto 21.329 firmado por el entonces dictador Jorge Rafael Videla en 1976 que eliminó los feriados de carnaval. Así, se sumarían dos feriados en el mes de febrero. El motivo radica en que la fecha constituye parte del "patrimonio cultural". Además se establecerán días puente cuando algún feriado inamovible caiga martes o jueves. La ley establecería el traslado de todos los feriados al lunes más cercano, con excepción de las fechas patrias del 25 de mayo y el 9 de julio. De esta manera habrá un fin de semana largo por mes excepto en enero para fomentar el turismo . La Presidenta explicó que "van a ser ocho fines de semana largos en 2011, diez en 2012 y luego ocho en 2013". Y agregó "esto significa que el sector turístico podrá planificar cómo van a promocionar los destinos y la sociedad podrá adquirir con suficiente antelación sus pasajes". Para lograr este objetivo el 30 de octubre de cada año se tendrá que planificar el calendario de feriados de los tres años siguientes. ¿Cómo quedaría el calendario? Feriados Inamovibles 1 de enero: Año Nuevo Dos días de Carnaval (en febrero o marzo) 24 de marzo: Día Nacional de la Memoria por la Verdad y la Justicia Viernes Santo (en marzo o abril) 2 de abril: Día del Veterano y los Caídos en la Guerra de Malvinas 1 de mayo: Día del Trabajador 25 de Mayo: Primer Gobierno Patrio 9 de julio: Día de la Independencia 8 de diciembre: Inmaculada Concepción de María 25 de diciembre: Navidad Feriados Trasladables 20 de junio: Paso a la Inmortalidad del General Manuel Belgrano 17 de agosto: Paso a la Inmortalidad del General José de San Martín 12 de octubre: Día del Respeto a la Diversidad Cultural 20 de noviembre: Día de la Soberanía Nacional Celebraciones Religiosas Se introduce
el concepto de "días no laborables las festividades de la
colectividad islámica y judía". |
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Perlitas: "La educación es fundamental para la felicidad social; es el principio en el que descansan la libertad y el engrandecimiento de los pueblos". (Benito Juárez) |
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Sueldos Septiembre/10 ¡Al fin, este mes no cambia nada! [BPN-22/09/10] Para el mes de septiembre no habrá cambios en los básicos de las distintas funciones ni en los adicionales. La escala correspondiente al mes de agosto de 2010 seguirá vigente hasta que aparezca una nueva. Septiembre 2010
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Perlitas: "Antes de querer cambiar al niño, tendríamos que querer cambiar nosotros". (Carl Jung) |
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Correo de Opinión Iniciar un debate y escuchar opiniones por Luis Alberto Zucchi Hola Claudio y hola colegas: Les escribo ya que hice el curso en la CAPHyAI al cual me resistía y, más allá de haber aprendido cosas interesantes, surgieron algunas dudas y las quiero plantear para iniciar un debate y escuchar (leer) las diversas opiniones de los colegas y de los profesionales que aquí escriben. Tengo entendido que las leyes son modificadas por otra ley o bien se le hacen correcciones o anexo o como se llame. Nuestra "Ley Madre" es la 13.512 y de ahí se crean o redactan los reglamentos de copropiedad. Dicha ley es nacional. Por otro lado, se crea la Ley 941 en el ámbito local y según me dicen debo atenerme a ella. Y aquí comienzan mis dudas, ¿puede una ley provincial alterar una ley nacional?. Hay puntos en que las dos leyes se encuentran, por ejemplo en una (13.512) no habla nada del consejo de administración y en la otra lo menciona y nos dice que debemos abrir una cuenta con un miembro del consejo de administración (Art. 9 Inc. h). Tampoco coinciden con los quórum para las votaciones de las asambleas. Entonces surgen dudas tales a cuál ley debo respetar ante una cuestión en que ambas se contradigan. Por ahora, dado que mis tiempos son cortos no pude leer más pero en la semana próxima lo haré. Les pido a todos que hagamos una causa común y vayan viendo si es correcto lo que por ahora escribí y si hay más puntos en que ambas leyes chocan. Esto es un parecer, de ahí la invitación a los profesionales que aportan tanto en Pequeñas Noticias para que me informen si estoy equivocado o no. Desde
ya, muchas gracias.
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Perlitas: "Un hombre sabio vive actuando y no pensando en actuar". (Carlos Castaneda) |
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Correo de Opinión La rehabilitación virtual por el Sr. Raúl Guinzburg Desde el 4 de octubre del 2006 se constituyó en el INTI (Instituto Nacional de Tecnología Industrial) el Centro de Investigación y Desarrollo en Asistencias Tecnológicas para la Discapacidad. Es un ámbito en el que, a diferencia de los demás centros del INTI constituídos en una ciencia técnica específica o de una necesidad sectorial o regional, se organizaría en torno a una necesidad social. A partir de allí el objetivo es aunar voluntades para potenciar el trabajo de investigación, innovación y desarrollo, producción, difusión y comercialización de aparatos y programas de rehabilitación de las personas con discapacidad y en el tratamiento de deficiencias auditivas, visuales, cognitivas, motoras, mentales, neurológicas y de trastornos del aprendizaje. Para ello el Centro trabaja de manera interdisciplinaria para seleccionar los problemas en los que resulta prioritaria la intervención y el esfuerzo del sector público. La actividad y el método de acción va desde la identificación inicial del problema y sus necesidades, pasando por todas las instancias de desarrollo, promoción de la producción y comercialización mediante el accionar de las Pymes del sector, hasta culminar con el seguimiento de uso y calidad. La misión principal, por ende, es mejorar la calidad de vida de las personas con discapacidad. Hoy comentaremos unos de los proyectos: la Rehabilitación virtual. Se trata de un tratamiento de rehabilitación motora que comenzó en el Hospital Zonal Especializado en Crónicos El Dique, de la Plata, Provincia de Buenos Aires con un laboratorio que asistia tecnológicamente la rehabilitación física, en el que se trabaja la plasticidad neuronal en la recuperación de personas con limitaciones cognitivas y motrices. Según el Lic. Ricardo Garbayo del Pino, que ideó esta iniciativa, la plasticidad neuronal "es la capacidad que tienen las células nerviosas para generar nuevas conexiones una vez que sufrieron un deterioro y para recuperar el tejido dañado". Señala que el tejido neuronal sigue produciendo células que hay que estimular con un trabajo intensivo de marcha. Por ello el laboratorio funciona con un conjunto de equipos que les permiten a quienes lo necesiten realizar ese entrenamiento intensivo de la movilidad. y esa preparación acelera la formación de nuevas cadenas neuronales y, así, restaura el daño producido. Pero en razón de los avances científicos al alcance hoy para los pacientes, se desarrollan nuevos equipos. Para ello su "programa" incluyó una vincha conectada a un sistema de realidad virtual que le permite al usuario "entrar" en un sitio imaginario con un paisaje, lo que le produce estimulación neuronal y cuyas primeras experiencias resultaron positivas. Esto no es una solución mágica pues depende no sólo de la afección sino de la receptividad del individuo, aunque hasta la fecha los casos tratados tuvieron resultados inesperados. Según el INTI L a importancia de los nuevos equipos reside en que el paciente logra perder el miedo y, de esa manera, puede independizarse cuando realiza los ejercicios físicos o en el momento de trasladarse. Además de usar este sistema para su rehabilitación, el paciente sigue recibiendo la atención de fisioterapeutas, kinesiólogos y médicos para coordinar el trabajo interdisciplinario. Los equipos desarrollados por el INTI son sólo el inicio de un proyecto aún más ambicioso:construir en un futuro cercano herramientas similares de entrenamiento de la motricidad, pero más maniobrables, para llevarlas al hogar de los pacientes que no pueden trasladarse fácilmente, ya sea por problemas económicos o físicos. Además, ya están avanzando en el diseño de equipos para abastecer a otras instituciones públicas del país interesadas en el proyecto. Centros de recuperación de Jujuy ya lo tienen y próximamente en Córdoba y hay solicitud desde San Carlos de Bariloche.- A su vez cuatro Instituciones del Brasil lo han pedido, y otros países han mostrado interés en este nuevo método de tratamiento, pionero en nuestro sistema público de salud, que incluso incluye entrenamiento e instalación en Internet para asesoramiento con el INTI. El
interés mediático es colocar este programa en todo el Mercosur.
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Gacetilla de Prensa
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(Ley 13.512) Federación Argentina de Consorcios Personería Jurídica - Res. Nº 000035 - IGJ 22 de Septiembre de 2010. A los Consorcios de Propiedad Horizontal: Invitamos a aquellos Consorcios que hayan sido intimados, se pongan en contacto con nuestra Institución para asesorarlos en cuanto a que no corresponde bajo ningún concepto que los empleados de las Empresas de Vigilancia Profesionales realicen aportes y contribuciones que no sean a aquellos que exclusivamente le corresponden, en este caso el Sindicato al que están afiliados. Venimos actuando ante los avances desmedidos de un gremio - que al estilo "Moyano"- no tiene límites exclusivamente en defensa de los consorcios, en una acción -la nuestra- sin fines de lucro. |
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Perlitas: "El éxito, a veces, alienta a los inteligentes. Generalmente atonta más a los que ya son tontos, pero en ambos casos, es efímero". (Carlos Saavedra Lamas) |
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Correo de Opinión Lo único que nos queda es ponernos "las pilas" y actuar por el Sr. Miguel Ángel Fernández Estimado amigo García de Rivas: Le contamos que APROPHMAR (Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata) festejó el 2 de agosto pasado diez años de la obtención de su Personería Jurídica y la ininterrumpida atención a propietarios que ya suman más de 460 asociados. Lo festejamos con una reunión a la que asistieron socios y la Comisión Directiva. García de Rivas, en Boletines de Pequeñas Noticias hemos leído la disparidad de criterios que se vierten en cuanto a si es conveniente el seguro de caución o el de responsabilidad profesional como garantía a los consorcios de parte de los administradores. Si los señores legisladores y los señores ¿interesados? en que en las administraciones se priorice la honestidad tuvieran en cuenta la legislación española en materia de propiedad horizontal, de la que APROPHMAR extrajo algunos conceptos para elaborar su proyecto de reformas de la Ley Nº 13.512 que les hizo llegar a legisladores nacionales y de la Ciudad Autónoma, verían que es menos conflictiva y más eficaz que cualquier seguro. Veamos: el administrador, sea externo o un propietario, tiene como tarea recaudar y llevar la administración contable del consorcio. Los gastos y pagos los efectua el Presidente con la firma de dos propietarios que integran el Consejo de Propietarios. Todos ellos componen el Órgano de Gestión del consorcio, renovado anualmente. APROPHMAR estima que toda esta movida es nada más que gatopardismo para que todo siga igual. Si el Libro de Registro de Firmas es "ni" obligatorio pareciera que también el seguro es "ni" porque los administradores quieren cargar el costo al consorcio y los propietarios no lo van a aceptar porque les aumentarán las expensas y por ello no habrá sanción. Tenemos entonces "cartón lleno". Si a esto sumamos lo consignado en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 413 "Honorario de los Administradores", lo único que por ahora no nos van a cobrar es el saludo. Tenemos curiosidad por saber cuáles son las tareas específicas del administrador. Cabe agregar que APROPHMAR le solicitó al señor Néstor Mucci, presiente de la Cámara de Administradores de la Provincia de Buenos Aires con sede en esta Ciudad de Mar del Plata, el 16 de Abril del corriente año una entrevista para exponerle nuestras inquietudes sobre propiedad horizontal y a la fecha no hemos obtenido respuesta. Seguiremos esperando. Si a esto anotamos que la gente e instituciones de predicamento en esta ciudad priorizan darle "chapa" a una ¿asociación? para la que todo está bien y casualmente es cuestionada por su casa matriz, a los propietarios lo único que nos queda es ponernos "las pilas" y actuar. Lo que no se entiende ¿o sí? es cómo a las cinco asociaciones de administradores en Buenos Aires no se les ha ocurrido ganar la calle en el órden nacional para que los propietarios seamos escuchados por las autoridades gubernamentales. APROPHMAR ya lo hizo y lamentablemente tuvo escasa repercusión. No vamos a bajar los brazos pero sería deseable que estas asociaciones que se reunen con el Ministro de Trabajo para acordar los Convenios Colectivos de Trabajo de los Encargados, a las que nadie ha dado mandato, un día asumieran la irresponsabilidad y desverguenza con que actúan. También, si no es mucho pedir y para saber quién es quién, nos cuenten cuántos consorcios tienen asociados y si son reales o virtuales. Con
el afecto de siempre
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Perlitas: "Irónicamente, las mujeres que adquieren poder tienen más probabilidades de ser criticadas por los hombres que lo han tenido". (Carolyn Heilbrun) |
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Correo de Opinión Repensar la profesión dejando de lado limitaciones y miserias por el Adm. Adrián Hilarza Estimado colega: Tiempos complicados estamos viviendo los administradores de consorcios en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Sumado a los cambios que se pretenden introducir a través de la aplicación de la nueva Ley 3.254 y su Decreto Reglamentario 551, apareció en este mes de septiembre la Disposición 3.205 que establece la obligatoriedad de un reempadronamiento de los matriculados con la amenaza de la baja del Registro Público de Administradores para quienes incumplan. Por un lado, para aquellos que han formalizado con la presentación de la declaración jurada correspondiente al año 2009 no deberán para llevar a cabo dicho reempadronamiento presentar el certificado de juicios universales ni el de reincidencia. Pero no festeje por adelantado porque se viene una serie de declaraciones juradas a cumplimentar nada sencillas. Habrá que ir entregando a las empresas encargadas de extintores y mangueras, por ejemplo, para que cumplimenten las solapas: “protección contra incendio” y “dotación de matafuegos” y del mismo modo con los distintos rubros. Si uno desmenuza las mismas encontrará algunas perlitas o detalles, como que se deberá informar temas como por ejemplo el “instalador de la luz de emergencia”, entre otras. Queda claro que si era considerada como importante la carga de responsabilidad civil y penal en las espaldas los administradores de consorcios, se deberá tener en cuenta y sumar con toda su connotación e implicancia la información que requiere la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA. Queda expuesto a la luz claramente que luego del “desmoronamiento del gimnasio en el barrio de Urquiza” y de la “caída del entrepiso en un boliche de Palermo” el Poder Ejecutivo de esta ciudad sale, como se dice vulgarmente, “con los tapones de punta” a relevar el estado edilicio de la ciudad. Y qué mejor que nunca que se practique a través de sus administradores de consorcios y con el valor agregado que si no se cumple no se le renueva la matrícula para poder ejercer la profesión. De manera que queda demostrada la incapacidad de este Gobierno en llevar a cabo los controles y relevamientos y para reparar ¿qué es lo que se resuelve?: “los terceriza gratuitamente en nosotros”. Pues creo entonces con toda certeza que deberíamos comenzar a repensar esta profesión dejando de lado nuestras limitaciones y miserias. Consideraría que para cotizar hoy un consorcio no habrá que apurarse y habrá que analizar previamente: 1) las expensas de los últimos meses, los trabajos que se vienen efectuando en concepto de mantenimiento, carencias en materia de seguridad y controles en el edificio, estado general del mismo, saldos de caja, morosidad, juicios a favor y en contra del edificio, reglamento de copropiedad entre otros temas, 2) analizar la viabilidad de aceptar el nuevo cliente, 3) cotizar previamente el presupuesto solicitado con cargo al consorcio solicitante y 4) luego recalcular los honorarios correspondientes a la altura de las actuales circunstancias, que deberán ser acordes a estos cambios y sin olvidar de contar con un buen seguro de responsabilidad profesional ya que nadie está exento de cometer errores u omisiones. Tengamos presente que ante tamaño grado de responsabilidad transferido deberá estar en relación a nuestros ingresos. En
definitiva deberíamos, insisto, comenzar a repensar esta profesión de
administrar consorcios pero en toda su extensión, creo que es el tema y
el momento que nos toca comenzar a debatir en serio.
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Perlitas: "Amor es un poquito más que hacer el bien". (Charly García) |
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Rincón Solidario En las cocheras de mi edificio hay un tendido de caños color rojo con un tipo de ampollas con sombreros que según parece son para incendio. ¿Me podrían dar más información al respecto y para qué sirven? Rocío (12/9/2010) Estimada Rocío: El sistema al que Ud. se refiere es una instalación de rociadores automáticos que se encuentran generalmente en los edificios a partir del 2º subsuelo de cocheras. Está compuesto de un sistema de alarma sonora y otra visual para poder alertar al encargado o personal de vigilancia de un incendio y procedan a dar aviso a bomberos. El sistema de extinción funciona en forma automática. Se activa el rociador a los 68º grados formando una cortina de agua y enfriando la zona evitando que el incendio se propague hacia otros vehículos estacionados. Es importante que se hagan los mantenimientos regulares para que el sistema esté operable, no permitir que se pinten o se limpien con sustancias químicas que puedan alterar el rango y velocidad de la temperatura para los que están calibrados, asegurase que cuenten con el abastecimiento de agua permanente y una presión y caudal suficiente para que funcionen correctamente. Se debe chequear la alarma y la campana de aviso sonora. Algo muy importante es que funcione correctamente la válvula de incendio de vereda (boca de impulsión bomberos) para contar con un abastecimiento de agua alternativo para el caso que falte. Un saludo cordial. Emilio
Rossi --- El Sr. Emilio Rossi es especialista en protección contra incendios. Para cualquier consulta se le puede escribir a emiliorossi@prevind.com.ar. |
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Co-conductoras del programa radial Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet |
de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: "Nuestro sistema es la medida del absurdo, ya que tratamos al delincuente a la vez como un chico, de modo de tener derecho a castigarlo, y como un adulto, para poder negarle consuelo" (Claude Lévi Strauss) |
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Rincón Solidario Libro de firmas de propietarios He leído la explicación del señor Abrevaya con respecto al Libro de Firmas. Mis inquietudes al respecto son: ¿Puede un propietario firmar el Libro de Actas en una asamblea sin haber registrado su firma previamente en el Libro? ¿Qué sucede si al solicitarle al administrador que exhiba las copias de las escrituras que justifican la inscripción en el Libro, alguna de ellas no coincide en sus datos con los que se han asentado en él? ¿Puede negarse a exhibir las copias de las escrituras si se las solicitamos? Agradezco desde ya sus respuestas y la ayuda que nos brinda toda la información de los boletines que emiten. Les saludo atte. Sara (12/8/2010) Estimada lectora Sara: El Libro de Registro de Firmas es instituido de manera obligatoria por el Inc. e) del Art. 9º de la Ley 941 de la CABA, reformada por las Leyes 3.254 y 3.291: "Obligaciones del administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:… e) Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten". Por su parte, la reglamentación de la Ley 3.254, Decreto 551/2010 (BOCABA 20/07/10) en el Art .9 Inc. e) de su Anexo, establece: "Los libros de Registro de Firmas de Copropietarios deben ser autorizados y llevar el formato que la autoridad de aplicación determine". Previo a su obligatoriedad prescripta por la nueva Ley 3.254 (BOCABA nº 3.315 del 04/12/09), el mencionado libro era sólo facultativo para su adopción por los consorcios y en la práctica pocos los llevaban. Si son obligatorios, también, el Libro de Actas (por imposición del Art. 5º del Decreto 18.734/49, reglamentario de la Ley 13.512 de PH) (1), el Libro de Administración (establecido por el mismo artículo del decreto supra citado), el Libro de Ordenes del personal (2) y el Libro de Sueldos y Jornales (previsto en el Art. 52 de la Ley de Contrato de Trabajo (3). El administrador del Consorcio se encuentra obligado a cumplir y hacer cumplir, no sólo el Reglamento de Copropiedad y Administración (RPA), sino, además, la legislación (en sentido formal y material) vigente, por lo que llevar el Libro de Registro de Firmas de los Copropietarios es una de sus obligaciones. Para ello tendrá que poner toda su diligencia y probidad a los fines de dar acabado cumplimiento con la ley. Si bien es cierto que no podrá sancionar a los comuneros por una conducta elusiva de éstos a brindar la correspondiente información y acercarse a firmar el mencionado libro, deberá arbitrar todos los medios necesarios y a su alcance para logar los fines propuestos en la ley. Como: enviando circulares invitando a los propietarios a acreditar su condición de tales y suscribir el libro de firmas; allegándose a las unidades al mismo efecto y sentido; aprovechando las asambleas consorciales y todo clase de reuniones informales incluídas las que tenga con el Consejo de Propietarios, si es que existe en el la comunidad; solicitando a costa de cada unidad el correspondiente certificado de dominio (esta tarea se ve simplificada por la Disposición Técnico-registral Nº 6 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal) (ver enlace) (4) y de esa manera, conociendo fehacientemente al titular dominial intimarlo a firmar el citado registro. De acuerdo al Art. 9º Inc. a), de la Ley 13.512 (5), el administrador no es representante voluntario del consorcio, sino representante legal o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal. Así, que la teoría del mandato es la más difundida al considerar a los administradores como mandatarios de la sociedad o los socios, y se relaciona con la idea de la sociedad como contrato en el cual las partes designan mandatarios para la gestión social. Por ello los abarca, principalmente, el Título IX Del mandato, correspondiente a la Sección Tercera - De las obligaciones que nacen de los contratos, del Código Civil Argentino (6). Nuestros tribunales han sido prolíferos en enmarcar la naturaleza jurídica de esta representación: "El administrador del consorcio de propietarios es su representante legal, y, por lo tanto, resultan aplicables a la relación las normas del derecho civil que rigen el mandato, lo que excluye la aplicación del Régimen de Contrato de Trabajo" (7). Y, asimismo, la doctrina de los jueces ha establecido que: "Para determinar la competencia del administrador, en primer lugar hay que remitirse al reglamento, en segunda instancia a la ley y finalmente a la asamblea de copropietarios y si ésta última podría llegar tardíamente con su decisión, el administrador tendrá inexorablemente dos caminos: los realiza si a su leal saber y entender está en sus facultades, o si la premura así lo exige o recurre a la vía judicial para cubrir su responsabilidad en cuyo caso plantea la situación; funda su incertidumbre y pide la autorización pertinente. Siendo un hecho notorio la morosidad con que suelen tomarse las decisiones y más aún, llevarse a la práctica, dentro del medio de decisión de la asamblea, y habiéndose tratado el caso de una objetiva violación de la norma reglamentaria su conducta promoviendo la acción pertinente se encuentra entre sus funciones" (8). Cabe agregar, que la norma en cuestión, no especifica ni mucho menos obliga al propietario a dejar en poder del administrador una copia del título de propiedad de su unidad funcional ni de su documento de identidad, -como maledicentemente pregonan los agoreros del fracaso de la nueva ley que regula la actividad de los administradores en la ciudad de Buenos Aires- con sólo exhibirle estos documentos bastará para que el mandatario en cumplimiento de sus funciones inscriba en el libro los datos necesarios para su complitud y permita firmarlo por el consorcista. Los RPA, por lo general, prevén las condiciones para certificar la firma de un propietario que otorga una autorización a otro o aun tercero para representarlo en un asamblea consorcial (normalmente se estipula que la firma de los autorizantes deberá ser certificada por un notario, banco, policía o por el propio administrador). No está demás decir que la costumbre consorcial, en buena parte de los supuestos, ha permitido la participación de los vulgarmente llamados "apoderados" sin demasiados requisitos. El escenario se complica en caso de conflictos o de necesitarse determinada mayoría, absoluta o agravada, para adoptar ciertas decisiones. De ahí, que lo consagrado en la señalada Ley 3.254 no viene a suprimir, demás está decirlo, lo prescripto en los RPA, sino a complementarlo, estatuyendo un libro obligatorio que facilitará la tarea del administrador y la de los propios consortes en la verificación de la autenticidad de la firma del denominado "poderdante", al tiempo que economizará gastos para los consorcistas y los Consorcios de los que forman parte. Por ello, y en respuesta directa a la consulta en responde: (i) nada impide al propietario firmar el Libro de Actas y participar de una asamblea si previamente no registró su firma en el Libro llevado a tal efecto; (ii) nada obliga al administrador a exhibir las copias de escrituras de los firmantes del libro: puede no tenerlas y si las tiene, seguramente, no habrá inconveniente en que las muestre para cotejar datos, si algo resulta dudoso; (iii) de encontrarse diferencias entre los datos que surgen de las copias de las escrituras o de certificados de dominio solicitados y los incorporados en el Libro de Registro de Firmas, habrá que, por parte del administrador, subsanarlas a posteriori corrigiendo el o los errores cometidos en la inserción de datos. Con lo respondido esperamos haber satisfecho vuestra inquietud y hacemos propicia la ocasión para saludarla cordialmente. --- (1) Art. 5º - Las decisiones que tome el consorcio de propietarios conforme al art. 10 de la Ley 13.512, se harán constar en actas que firmarán todos los presentes. El libro de actas será rubricado, en la Capital Federal y Territorios Nacionales, por el Registro de la Propiedad, y en las provincias por la autoridad que los respectivos gobiernos determinen. Todo propietario podrá imponerse del contenido del libro y hacerse expedir copia de las actas, la que será certificada por el representante de los propietarios o por las personas que éstos designen. Las actas podrán ser protocolizadas. Será también rubricado por la misma autoridad el libro de administración del inmueble. (2) Este libro debe rubricarse por ante el Ministerio de Trabajo. Las anotaciones insertas en él deben ser firmadas tanto por el empleador cuánto por los trabajadores. Resulta un elemento probatorio significativo a la hora de conflictos en relación a las tareas a desarrollar y su modo y tiempo de realización, constituyendo una falta o inconducta laboral si los empleados se niegan a notificarse de los asientos insertos por el administrador del Consorcio, quien es el que dirige la relación laboral con los trabajadores. (3) Art. 52. - Libro especial. Formalidades. Prohibiciones. Los empleadores deberán llevar un libro especial, registrado y rubricado, en las mismas condiciones que se exigen para los libros principales de comercio, en el que se consignará: a) Individualización íntegra y actualizada del empleador. b) Nombre del trabajador. c) Estado civil. d) Fecha de ingreso y egreso. e) Remuneraciones asignadas y percibidas. f) Individualización de personas que generen derecho a la percepción de asignaciones familiares. g) Demás datos que permitan una exacta evaluación de las obligaciones a su cargo. h) Los que establezca la reglamentación. Se prohíbe: 1. Alterar los registros correspondientes a cada persona empleada. 2. Dejar blancos o espacios. 3. Hacer interlineaciones, raspaduras o enmiendas, las que deberán ser salvadas en el cuadro o espacio respectivo, con firma del trabajador a que se refiere el asiento y control de la autoridad administrativa. 4. Tachar anotaciones, suprimir fojas o alterar su foliatura o registro. Tratándose de registro de hojas móviles, su habilitación se hará por la autoridad administrativa, debiendo estar precedido cada conjunto de hojas, por una constancia extendida por dicha autoridad, de la que resulte su número y fecha de habilitación. (4) BORA 10/09/09. (5) Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;… (6) Arts. 1869 a 1985 del CC., por citar algunos de ellos: Art. 1.869. El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza. Art. 1.871. El mandato puede ser gratuito y oneroso. Presúmese que es gratuito, cuando no se hubiere convenido que el mandatario perciba una retribución por sus trabajo. Presúmese que es oneroso cuando consista en atribuciones o funciones conferidas por la ley al mandatario, y cuando consista en los trabajos propios de la profesión lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir. Art. 1.904. El mandatario queda obligado por la aceptación a cumplir el mandato, y responder de los daños y perjuicios que se ocasionaren al mandante por la inejecución total o parcial del mandato. Art. 1.905. Debe circunscribirse en los límites de su poder, no haciendo menos de lo que se le ha encargado. La naturaleza del negocio determina la extensión de los poderes para conseguir el objeto del mandato. Art. 1.907. El mandatario debe abstenerse de cumplir el mandato, cuya ejecución fuera manifiestamente dañosa al mandante. Art. 1.909. El mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y entregar al mandante cuando haya recibido en virtud del mandato, aunque lo recibido no se debiese al mandante. Art. 1.931. Cuando contratase en nombre del mandante, pasando los límites del mandato, y el mandante no ratificare el contrato, será éste nulo, si la parte con quien contrató el mandatario conoce los poderes dados por el mandante. Art. 1.935. La ratificación tácita del mandante resultará de cualquier hecho suyo que necesariamente importe una aprobación de lo que hubiese hecho el mandatario. Resultará también del silencio del mandante, si siendo avisado por el mandatario de lo que hubiese hecho, no le hubiere contestado sobre la materia. Art. 1.960. Cesa el mandato por el cumplimiento del negocio, y por la expiración del tiempo determinado o indeterminado porque fue dado. Art. 1.969. No obstante la cesación del mandato, es obligación del mandatario, de sus herederos, o representantes de sus herederos incapaces, continuar por sí o por otros los negocios comenzados que no admiten demora, hasta que el mandante, sus herederos o representantes dispongan sobre ellos, bajo pena de responder por perjuicio que de su omisión resultare. (7) Cámara Nacional del Trabajo, Sala 2ª, 30/05/2002, en autos "Piccolo, Horacio c/ Consorcio de Propietarios Montevideo 1566", JA., 2003-I-759; entre muchos otros. (8) Cámara Nacional en lo Especial Civil y Comercial, Sala 4ª, 15/03/1982, in re "Consorcio de Propietarios Echeverría 2350 v. Franchini, Arturo A. y otros", JA., 1983-II-292. Con lo arriba expresado, espero serle de su utilidad y la saludo con distinguida consideración.- Jorge
Resqui Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Perlitas: "Vive de instante en instante, porque eso es la vida". (Facundo Cabral) |
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Rincón Solidario Actualmente esa puerta está con llave Estimados: En un edificio que administro la unidad complementaria destinada a espacios guardacoches posee una puerta que da al hall de entrada al edificio por donde acceden los propietarios que guardan sus automóviles. Actualmente esa puerta está con llave y la tienen todos los propietarios. También se encuentra la sala de bombas, tableros, etc. ¿Qué mayorías se necesita para que la llave de esa puerta la tengan exclusivamente los propietarios de los espacios guardacoches? Estando
cerrada esta puerta y en caso de incendio la salida puede hacerse por la
puerta principal que es de "blindex". El frente del hall del
edificio también es de vidrio. Estimada Martha: Definiré en principio qué es una unidad complementaria: Unidad Complementaria: es el ambiente o conjunto de ambientes que por su destino, complementan a una unidad de dominio exclusivo. Es el caso de las cocheras, depósitos, tendederos, etc. En atención a la definición únicamente los titulares dominiales son los que pueden tener adherida a su unidad funcional ese ambiente.- Es decir que es parte de la unidad funcional, o sea que es privativa.- Desconozco la razón por la cual acceden todos los propietarios que no son titulares de las unidades complementarias.- Ese espacio es exclusivo de los titulares dominiales que las poseen.- Por lo que Ud. refiere se accede a partes comunes, como la sala de bombas y tableros, por estas partes privativas.- Es indudable que tanto el encargado como algún propietario miembro del consejo de propietarios deben detentar dicha llave por cualquier emergencia. Lo que no se alcanza a comprender la razón para que todos tengan copia de esa llave de acceso a las unidades complementarias, salvo por razones de seguridad, no existiendo ota salida de acceso. AL respecto sólo puedo decirle que se encuentra en vigencia la ley N° 1.346: Créase el plan de evacuación y simulacro para casos de incendio, explosión o advertencia de explosión: Exp. N° 34.882/2004 Buenos
Aires, 27 de mayo de 2004 [...] Artículo 2° - El Plan será de
aplicación obligatoria en edificios, tanto del ámbito público como del
ámbito privado, de oficinas, escuelas, hospitales y en todos aquellos
edificios con atención al público, adecuándolo a las características
propias del inmueble, su destino y de las personas que lo utilicen siendo
de aplicación voluntaria en los edificios de ivienda. "Cada edificio debiera elaborar una planificación para hacer frente a situaciones de siniestros que puedan acontecer. En especial, para los consorcios de gran altura. Esta planificación debe ser puntualmente conocida por todos los habitantes del inmueble, a fin de saber qué hacer y qué no hacer cuando el accidente ocurra. Eso debiera ser implementado por la Administración, juntamente con las debidas explicaciones sobre los seguros existentes, arbitrando una reunión informativa al respecto. Es importante contar con un plano de evacuación donde se señale la totalidad de salidas posibles y alternativas a seguir para el caso de inutilización de cualquiera de ellas.El edificio también debiera contar con señalamiento apropiado y con iluminación ininterrumpida, que indique claramente las vías de salida al exterior.Todos los habitantes debieran ser instruidos sobre la operación de los Matafuegos, efectuándose simulacros de evacuación.Hay que tener actualizados y muy visibles los teléfonos de Bomberos, Comisaría, SAME y Defensa Civil, datos que –además– debieran poseer todos los habitantes del edificio". Para contestar cuál es la mayoría requerida para que solamente tengan los propietarios de cocheras la llave que accede a la salida exterior, se deberá cumplir con lo normado por la Ley 1.346 referida. Solo así se podrá saber a ciencia cierta si hay otras vías de escape pudiendo inutilizar la salida por cochera.- Toda esta información deberá ser requerida al admnistrador.- Espero haberle podido responder su pregunta.- Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Perlitas: "Lo real siempre va más allá de lo que podamos imaginar". (Paul Auster) |
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Rincón Solidario Administradores
voluntarios ¿Durante cuánto tiempo deben conservarse las facturas y demás documentación referida a mi administración? La misma lleva más de quince años de actuación en el edificio. Gracias Oscar (18/9/2010) Estimado Oscar: La Ley 941 no contiene normas relativas a la conservación de la documentación. Siendo los administradores mandatarios del consorcio entiendo les cabría la prescripción decenal establecida por el Código Civil, por lo que sería de 10 años el plazo por el cual debe guardarse la documentación respaldatoria de las rendiciones mensuales de cuentas. Esto no sería aplicable a la documentación y registros laborales. Deben ser conservados, ya que si bien existe un plazo de prescripción para la exigibilidad de aportes y contribuciones por parte de AFIP y SUTERH, la documentación puede ser necesaria en oportunidad de tramitarse la jubilación de algún encargado. Espero haberte ayudado. Viviana
Grinberg --- La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692. |
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Rincón Solidario Estudios u oficinas de profesionales Buenas, les escribo para hacerles una consulta. Estamos interesados en comprar un departamento para poner una oficina. Nos mostraron el reglamento de copropiedad y decía lo siguiente: "Las Unidades Funcionales serán destinadas por sus respectivos propietarios o sus inquilinos, o por quienes los propietarios le cedan su uso a título oneroso o gratuito, a vivienda familiar, pudiendo también destinarse a estudios u oficinas de profesionales". ¿Es esto lo mismo que apto profesional? ¿Es necesario que sea vivienda más oficina? ¿O puede ser oficina sola? Desde ya, muchas gracias Luciana (2/9/2010) Estimada Luciana: Si el reglamento de copropiedad establece que las unidades deberán ser destinadas a vivienda familiar, pudiendo también ser destinadas al establecimiento de actividades profesionales, implica que las unidades tienen un destino mixto. Esto significa que, pueden ser destinadas tanto como casa - habitación o como oficinas profesionales, de manera indistinta; esto es lo que comúnmente denominamos "apto profesional". Cordiales saludos. Sra.
Mercedes García --- La Sra. Mercedes García es presidenta de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a adeproh@adeproh.org.ar o llamarla al teléfono 4371-1450. |
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Rincón Solidario Reasignar la tarea a pesar de que se oponga Buenas tardes y -ante todo- gracias por vuestras respuestas. Tengo la siguiente consulta: actualmente en un consorcio sólo trabaja un encargado permanente con vivienda. Hace 12 años aproximadamente trasladó la tarea de recolección de residuos al nuevo ayudante. Hace por lo menos un año el ayudante se jubiló. ¿Se le puede reasignar al encargado dicha tarea a pesar de que se oponga?. Hoy por serios problemas económicos no se contrató nuevo ayudante por lo que cada vecino en días de descanso limpia sus sectores comunes. Martha (6/9/2010) Estimada Martha: Si bien su consulta carece de suficiente información para ser respondida en forma idónea, la contestaré en el entendimiento que Ud. habita un edificio de cuarta categoría (sin servicios centrales) y que tiene más de 25 unidades. El Art. 23 del CCT 378/04 que rige la actividad establece en su inciso 19 que el administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo. Va de suyo entonces que no se le puede obligar al encargado a realizar esa tarea en su período de descanso. Una forma de solucionar el problema es, siempre a través del administrador y con la sugerencia de una asamblea previa, ofrecerle al encargado que trabaje horas extras las que deberán ser la abonadas de acuerdo a derecho. Otra opción es contratar a un trabajador jornalizado (Art. 7 Inc. p) del CCT 378/04) que son aquellos trabajadores que no trabajan más de 18 horas por semana. Según el mismo convenio se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2 horas diarias). Entiendo que es conveniente que en la asamblea puedan entre los vecinos establecer cuál es la mejor forma de solucionar el conflicto teniendo en cuenta tanto los costos como los riesgos. Con relación a otorgar horas extras al actual encargado, si es que éste aceptara, se debe tener en cuenta que puede ser fuente de conflicto en el caso que se decidiera en un futuro dejarlas sin efecto, ya que hay jurisprudencia que les otorga carácter remuneratorio. Tomar personal jornalizado significa tener otro trabajador en relación de dependencia. Espero haber respondido a su inquietud María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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Correo de Lectores Sres. Pequeñas Noticias: No sé a quién dirigirme para que me respondan la siguiente duda. Vivo en un edificio de 56 unidades y tenemos un encargado con vivienda y un ayudante (4 hs.) que nos están consumiendo el 80% de las expensas. Hay vecinos que desean suprimir al ayudante pero otros dicen que estamos obligados a tener ayudante por la cantidad de departamentos. En algún lado leí que esto no es así. ¿Me podrían indicar la legislación que avala una u otra postura? Les agradecía mucho si es posible obtener su respuesta antes de fin de mes ya que se desarrollará la asamblea donde debemos definir este punto. Alicia (13/ 09/2010)Estimada Alicia, antes que nada te cuento que no soy abogada y que las respuestas a estas consultas deben ser muy particulares pues cada caso es diferente y sería bueno que, a pesar de lo que te cuento, visites a un profesional. Es bastante frecuente la consulta por la obligatoriedad o no de tener ayudantes, pero cuando hay un solo encargado y éste solicita un trabajador más. Tu caso es distinto porque ya hay un encargado y un ayudante por lo tanto ¿quién haría lo que hace ahora el ayudante si el consorcio decidiera despedirlo? Si estás pensando en que lo podría hacer el encargado, considero que estarían cambiando las condiciones de trabajo y esto podría traer graves consecuencias. Con respecto al tema de la obligatoriedad, hace bastante tiempo el Secretario Gremial del SUTERH, señor Osvaldo Bacigalupo, fue quien nos dio la respuesta en una entrevista: "... en ningún lado surge la obligatoriedad de tener un ayudante. Yo no puedo decir si tiene o no tiene [que tenerlo], sí puedo decir que no hay nada establecido que indique que tiene que tener un ayudante" cuando el edificio supera las 35 unidades. En esa misma ocasión aclaró que "depende de la tarea que se le dé al trabajador y las tarea que quiere que se hagan. Si éstas son demasiadas seguramente va a necesitar un ayudante porque no podrá cumplir con lo pedido". Agregó que este tipo de cuestiones se terminan resolviendo en una comisión paritaria dentro del ámbito del Ministerio de Trabajo. Te invito a leer una nota llamada "Resolución de conflictos" en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 257 del 17 de mayo de 2005 donde se cuenta cómo funciona un paritaria cuando, por ejemplo, un trabajador solicita un ayudante y el consorcio no está dispuesto a emplearlo.
Así podrás tener todos los boletines ordenados por número y por fecha, desde el más reciente hasta el número 0. Cualquier inconveniente no dudes en volvernos a escribir. Un saludo grande MFL |
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Correo de Lectores Estimad os:Agradeceré me informen si el reempadronamiento dispuesto por la Disposición Nº 3.205 rige solamente para la cuidad de Buenos Aires o también es para los administradores del interior. Yo administro un edificio en PH en la ciudad de Mendoza. Solicito además me indiquen dónde queda la filial Mendoza. Atentamente, Raúl. (15/09/2010) Estimado Raúl, la disposición que vos mencionas es aplicable solo en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en el marco del Registro Público de Administradores de Consorcios de esta misma ciudad que fue creado por la Ley 941. Los mendocinos, como el resto del país, no tienen ninguna obligación de las que surgen de la Ley 941 y la Disposición Nº3205 Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Rubricación del libro de firmas Si se llama por teléfono ¿es gratis la rubricación del Libro de Firmas de los Propietarios?. El administrador nos cobró $60 el libro y $50 la rubricación. Me llamó la atención de una publicidad que aparece en su página donde dice que se puede pedir por teléfono en forma gratuita. Desde ya, muchas gracias por contestar mi mail. Diana. (18/ 09/2010)Estimad a Diana, la rubricación del Libro de Firmas de Propietarios es gratis si uno va al Registro con todos los libros y espera el tiempo necesario para completar el trámite. También es gratis si el administrador es socio de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y a través de esta institución encarga el trámite ya que es un servicio que brinda esta cámara. Por otro lado, también hay empresas que ofrecen este servicio y cobran por ello.Como verás, le trámite puede ser gratis o no. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Si el encargado se toma las vacaciones repartidas en 15 días y después le quedan 10 ¿Se las tiene que tomar antes de octubre?. Le quedaron 10 días del año anterior. Según el Convenio Colectivo de Trabajo creo que las perdió y le dijimos que si no se las tomaba no se le iban a pagar. Gracias (20/09 /2010)La Ley 20.744 de Contrato de Trabajo, en el artículo 154 con respecto a la época de otorgamiento dice: "...El empleador deberá conceder el goce de vacaciones de cada año dentro del período comprendido entre el 1 de octubre y el 30 de abril del año siguiente. La fecha de iniciación de las vacaciones deberá ser comunicada por escrito, con una anticipación no menor de cuarenta y cinco (45) días al trabajador, ello sin perjuicio de que las convenciones colectivas puedan instituir sistemas distintos acordes con las modalidades de cada actividad..." El trabajador deberá gozar de sus vacaciones y no pueden dejar de abonarlas aunque se le adeuden del año anterior. ¿Qué artículo del Convenio dice que las perdió? Me parece que no es así. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 415 (1º edición) Fecha de publicación: 22 de Septiembre de 2010 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas, M Fabiana Lizarralde y Estefanía Delfino. Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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Las notas firmadas reflejan las opiniones de sus autores y no necesariamente las de Pequeñas Noticias - La presencia tanto de las publicidades como de las gacetillas de prensa no implican juicio de valor sobre los productos y/o servicios que puedan ofrecer - Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización fehaciente de Pequeñas Noticias |
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Proyecto
de ley
La iniciativa prevé que sólo los consorcistas puedan
participar en los Convenios Colectivos de Trabajo del
sector 
Dr.
Osvaldo Loisi
Sueldos
Septiembre/10
Censo
2010
Proyecto
de ley
Contesta
el Sr. Emilio Rossi
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
la
Cra. Viviana Grinberg
Contesta
la Sra.
Mercedes García
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)