Bullrich suma su propia propuesta

[BPN-17/11/10] El martes 11 de noviembre, la diputada Patricia Bullrich (Coalición Cívica), presentó un proyecto de con el objetivo de reformular la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 <texto completo>.

La iniciativa prevé la inclusión de los consorcistas en las discusiones salariales de los encargados de edificio y la creación de un Consejo de Propietarios. Además, dispone nuevas obligaciones, prohibiciones, permisos y sanciones a los moradores de las unidades funcionales y autoriza a los inquilinos a participar de las reuniones asamblearias. Agrega un capítulo dedicado íntegramente al reglamento de copropiedad y pauta sus contenidos, crea la figura del subconsorcio y habilita el cambio de destino de la vivienda del encargado si se encuentra desocupada y con la aprobación unánime de los propietarios.

A diferencia de los proyectos presentados con anterioridad que colocan al administrador como prestador de un servicio bajo la órbita de Defensa del Consumidor, la iniciativa de Bullrich ratifica la figura del administrador "como representante legal del consorcio" bajo la figura del mandato.

En caso de aprobarse, "la ley comenzará a regir dentro de los sesenta días de sancionada, fecha en la que quedará derogada la Ley 13.512".

Es llamativo que de los 19 miembros del bloque de la Coalición Cívica, 6 participan de 3 proyectos diferentes para modificar la Ley 13.512 en mayor o menor grado y no sólo en su forma sino también en su contenido. Uno es de Silvana Giudici de la UCR, otro de Elisa Carrió y el tercero de Patricia Bullrich.

A la iniciativa de Silvana Giudici acompañan Horacio Alberto Alcuaz y Adrián Pérez que también participa del proyecto de Elisa Carrió junto a Alicia Terada y Susana García. El proyecto de Patricia Bullrich está firmado sólo por ella.

El artículo 37º del Capítulo IX titulado "Del Administrador", establece que "para las paritarias o convenios colectivos de empresa, referidas al personal del consorcio, la Asamblea deberá elegir representante a un propietario como titular y a otro como suplente".

Sin embargo, no especifica si las entidades que representan a los administradores van a estar autorizadas a participar de las discusiones salariales, algo que sí está prohibido en los proyectos de ley de Silvana Giudici [BPN Nº 415 del 22/09/2010 "El Congreso Nacional avanza sobre la Ley 13.512] y de Elisa Carrió [BPN Nº 418 del 03/11/2010 "Carrió también quiere modificar la Ley 13.512"].

El Capítulo XIII prevé en su artículo 45º que "no podrá alterarse el destino" de la vivienda del encargado "mientras el trabajador se encuentre habitándola". No obstante, si la vivienda se encuentra desocupada y mediante el voto unánime de los propietarios "podrá decidirse el cambio de destino".

El artículo 36º, del Capítulo Nº VIII titulado "Del Consejo de propietarios", prevé que "la asamblea, aunque no lo hubiera previsto en el reglamento, puede designar un consejo integrado por propietarios". De acuerdo a la iniciativa, dicho consejo podrá:

- convocar a la asamblea y redactar el orden del día cuando por cualquier causa el administrador omitiere hacerlo

- controlar todo lo referente a los aspectos económicos del consorcio

- ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, debiendo convocar a la asamblea para cubrir el cargo dentro de los 30 días de producida ésta.

El artículo hace hincapié en que "salvo en los casos indicados, el consejo de propietarios no sustituye al administrador".

El Capítulo III está dedicado a los propietarios y en su artículo 14º establece que está obligado, entre otras cosas, a "permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones".

El inciso 7 exige al propietario "notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial". En tanto, el inciso 8 prevé que estarán obligados a "efectuar las instalaciones necesarias fijas o móviles para el acceso y circulación de personas discapacitadas".

En cuanto al pago de expensas, el artículo 20º del Capítulo IV establece que el pago de las mismas "debe efectuarse dentro de los primeros diez días de cada mes, salvo disposición contraria del reglamento de propiedad y administración o de la asamblea".

Por otra parte, el proyecto de Bullrich permite en el artículo 16º del mismo capítulo que los propietarios de unidades funcionales contiguas las comuniquen "siempre que no perjudiquen la seguridad del inmueble". Además, el artículo 17º establece que los consorcistas "pueden instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción [...] siempre que no causen perjuicios o molestias que excedan la normal tolerancia".

Con respecto a las prohibiciones, los propietarios u ocupantes no podrán "destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o las buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad", tal como prevé el artículo 18º de la norma.

El Capítulo XII dispone en su artículo 44º que en caso de que un propietario u ocupante viole las prohibiciones impuestas en la norma o en el reglamento de copropiedad "el consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, que tramitará mediante un proceso sumarísimo abreviado". Por ello "en única audiencia las partes deberán acompañar toda la prueba [y] el juez puede ordenar allanamientos". Las multas a imponerse pueden ser de "hasta el diez por ciento de la valuación fiscal de la unidad funcional en beneficio del fisco".

De acuerdo al artículo 32º del proyecto, el inquilino "que haya acreditado su legitimidad como tal ante el administrador, puede asistir a las asambleas e intervenir en las deliberaciones". El ocupante no propietario podrá votar sólo bajo expresa autorización del propietario de la unidad funcional.

El artículo 29º del Capítulo VI de la iniciativa, íntegramente dedicado al reglamento de copropiedad, establece en 14 puntos qué debe contener: enumeración de los bienes propios y comunes, determinación de la participación de cada propietario en cada consorcio, destino de las unidades funcionales, determinación de las expensas comunes y facultades especiales del consejo de propietarios, entre otros.

El artículo en cuestión dispone que los consorcios cuyos reglamentos de copropiedad "carecieran de alguno de los requisitos indicados en este artículo, tendrán noventa días desde la entrada en vigencia de esta ley para celebrar las asambleas correspondientes [...] incorporando a sus reglamentos lo que en ellas se resolviera".

De acuerdo a los fundamentos del proyecto, se contempla la figura del subconsorcio "para los grandes emprendimientos". Por ello, establece en el artículo 42º del Capítulo X que puede preverse "la existencia de sectores con independencia económica y/o administrativa, dentro del edificio en general". Agrega además que "cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente".

Finalmente, aclara que frente a terceros responde todo el consorcio "sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran".

El nuevo proyecto, que busca derogar la actual Ley 13.512, cuenta con 52 artículos divididos en 14 capítulos. Patricia Bullrich expresa en sus fundamentos que la iniciativa obedece a que "la Ley 13.512 ya cumplió más de cincuenta años [...] y merece su actualización respetando su estructura básica".

De acuerdo a Bullrich, el proyecto "recoge los reclamos generalizados y se configura a la Propiedad Horizontal como un derecho real autónomo".

No hablarás mal de tu colega

[BPN-17/11/10] El jueves 4 de noviembre durante los festejos del día del administrador en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Fernando Staino, vicepresidente 3º de la entidad hizo uso de la palabra y pidió "empezar a defender entre nosotros la profesión y respetar al colega" y agregó: "no basta tomar un micrófono y decir que la culpa es nuestra".

De esta forma le habría respondido a Juan Manuel Acosta y Lara, presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) que el 28 de octubre pasado durante el encuentro de Administradores Unidos, aseguró que los administradores deben hacer una "autocrítica porque algo hemos hecho mal como colectivo profesional". En esa oportunidad, además de Acosta y Lara, Horacio Álvarez, Carlos Castañedo, Gustavo Riguer y Luis Pino también –en mayor o menor medida- coincidieron en la necesidad de hacer algún tipo de autocrítica.

Fernando Staino aseguró además que "si a los consorcistas les roban es porque no se preocupan y no bajan a las asambleas". Al finalizar, el vicepresidente 3º de CAPHyAI, demandó a los presentes "el compromiso de respetar la profesión no hablando mal de un colega" y manifestó que "hay mucha gente que habla mal sin conocerlo ni saber cuál es su problema ni el concepto con el que administraba".

El festejo comenzó pasadas las 19 horas en la sede de CAPHyAI y contó con la presencia de Víctor Pérez, vicepresidente 1º de la entidad; Néstor Pirosanto, vicepresidente 2º; Fernando Staino, vicepresidente 3º y Arturo Molina, secretario. Participaron además, José Pusterla, prosecretario y Silvia Maceira vocal titular y organizadora del encuentro.

Al comenzar el evento, Arturo Molina tomó la palabra, agradeció y solicitó la colaboración de los presentes porque "es un momento muy difícil" para la profesión. Agregó además que "estamos tratando la futura colegiación e intentando que nuestra profesión sea respetada y no denigrada o discriminada como hasta ahora".

Durante la jornada se entregaron diplomas a administradores con más de 25 años en ejercicio de la actividad. Recibieron distinciones, entre otros, los administradores Antonio Lombardo, Gustavo Kajt y Rubén Anelli con 35 años en ejercicio. Beiletti Administración y Baulina Administración con 34 y 33 años respectivamente.

El 7 de diciembre habrá elecciones

Para poder votar, los socios deberán estar al día con sus cuotas y una vez cerrado el registro de asistentes e iniciada la asamblea, sólo tendrán derecho de voto los socios que se hubieran registrado.

Primer Congreso de Prevención de Riesgos Laborales

[BPN-17/11/10] El jueves 11 de noviembre se realizó el 1º Congreso Internacional de Prevención de Riesgos Laborales en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El evento se desarrolló en el auditorio Monseñor Derisi de la Universidad Católica Argentina y estuvo organizado por la Subsecretaría de Trabajo y el Ministerio de Desarrollo Económico de la CABA.

El Congreso debía ser inaugurado por Mauricio Macri, jefe de Gobierno de la ciudad, quien –según se informó- no pudo asistir por compromisos de último momento. La ocasión fue propicia para presentar a la nueva subsecretaria de Trabajo, Dra. Lilia María Alonso, en reemplazo de Miguel Ángel Virgilis quien renunció a su cargo por motivos de salud y tampoco pudo asistir al evento.

La Dra. María Cristina Etala, asesora de la Subsecretaría de Trabajo de la ciudad, fue la encargada de dar inicio al Congreso ante un auditorio repleto. Etala aseguró que "la capacitación tiene la intención de fomentar la toma de conciencia de la prevención de los accidentes de trabajo".

Durante el acto de apertura estuvieron presentes en el panel, además de Etala y Alonso el Lic. Jorge Alfredo Cutuli, presidente del Instituto Argentino de Seguridad, el Dr. Ángel Rodríguez, director general de Protección del Trabajo de la CABA y la Dra. María Cristina Pantano, presidenta de la Federación Argentina de Medicina del Trabajo y de la Sociedad Argentina del Trabajo de la CABA.

El Lic. Cutuli fue quien tomó la palabra en segundo lugar y manifestó que "los accidentes constituyen un verdadero flagelo que enluta al hombre" que pueden prevenirse "contando con organizaciones y modernas tecnologías de procedimiento operativo". Finalmente, resaltó que "es necesario contar con una conducta empresarial y laboral", ya que "la seguridad en el trabajo es una responsabilidad moral".

A su turno, el Dr. Alberto Rimoldi, presidente de la Asociación Argentina de Trabajo y Seguridad Social de la Subsecretaría de Trabajo de la CABA, agradeció a los presentes y a los disertantes y expresó que "la prevención de los accidentes es un esfuerzo multidisciplinario que debe desembocar en la conformación de una construcción cultural muy sólida en la empresa".

"Este sistema no tiene nada que ver con la seguridad social"

Dando inicio a la segunda parte del Congreso tomó la palabra el Dr. Mario Ackerman, director del Departamento de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social y miembro de la Comisión de Expertos en la Aplicación de Convenios y Recomendaciones de la OIT, quien disertó acerca de "la reforma pendiente" del sistema de riesgos del trabajo.

De acuerdo a Ackerman, el sistema vigente "no tiene nada que ver con la seguridad social" ya que "este es el único sistema en el mundo en el que el asegurado es el responsable y no quien sufrió el daño".

Según el abogado, el sistema vigente presenta cuatro falencias, dentro de las cuales destacó en primer lugar que "aunque el actual se lleve mejor con la realidad que el anterior, se lleva mal con la Constitución y esto en un Estado de Derecho es inadmisible".

El segundo problema, de acuerdo al experto, tiene que ver con "la complejidad normativa, que hace imposible que sus operadores lo conozcan en su totalidad".

El tercer reproche planteado por Ackerman es que "tenemos dos referencias para la base remunerativa" y explicó: "por un lado se habla de la incapacidad temporal de la Ley de Contrato de Trabajo para algunas cosas y por otro lado el ingreso base mensual para el cálculo de otras prestaciones". Todo ello provoca, de acuerdo a Ackerman, un creciente nivel de litigiosidad.

A modo de conclusión, expresó que debe resolverse "el tema de las enfermedades no incluidas en los listados" ya que "el sistema debe abrir más la puerta para que queden fuera de la cobertura casos excepcionales y no una enormidad de enfermedades no cubiertas".

Por último, Ackerman manifestó que "este sistema no tiene nada que ver con la seguridad social y llamarlo así es abusar del prestigio que tiene la verdadera seguridad social".

Al respecto, expresó que "si alguien tiene alguna duda, lea el artículo 18 del Decreto 3.334 del año ‘96 que autoriza a las aseguradoras a rescindir el contrato por falta de pago y sólo tiene que notificar al empleador, a la Superintendencia de Riesgo y a la entidad sindical". Y agregó: "el trabajador no se entera y no me vengan a decir que a través del sindicato los trabajadores son notificados porque eso no es cierto".

"O pasamos a un verdadero sistema de seguridad social con protagonismo del Estado, o convalidamos este modelo de responsabilidad individual con seguro obligatorio pero transparentándolo y dejándonos de hablar de esto como seguridad social", concluyó.

Por otra parte, el especialista resaltó que el sistema presenta cuatro virtudes.

La primera cuestión positiva que señaló Ackerman tiene que ver con que "muchos trabajadores le deben la vida a este sistema, porque la prevención funcionó o por la atención inmediata que tuvieron y que antes no tenían".

La segunda virtud resaltada es que "en Argentina se empezó a hablar de prevención y hay información". Al respecto explicó que "cuando se hizo la Ley de Riesgos del Trabajo sólo el 1% de las empresas presentaban el informe estadístico anual y eran todos falsos". A modo de ejemplo, citó el caso de un "importante empresario de la construcción" que le confío que "después de que apareció la Ley de Riesgos del Trabajo, se dio cuenta que tenía que poner un disyuntor en las obras".

Según Ackerman, las "importantísimas" prestaciones dinerarias actuales configuran la tercera virtud del sistema ya que "el piso de una muerte es de 300 mil pesos".

Finalmente, se refirió a las prestaciones en especies las cuales "existen y son ilimitadas en el monto y en el tiempo, además de ser vitalicias". Y agregó: "hay que añadir a todo ello que hoy tenemos un fondo de garantía excedente y las ART son solventes".

Cobertura total

[BPN-17/11/10] Siete diputados del Peronismo Federal presentaron un proyecto de ley para que el Estado se haga cargo de las diferencias económicas que surjan entre el importe de las prestaciones establecidas en la Ley de Riesgos del Trabajo (LRT) y las indemnizaciones que corresponda abonar a los trabajadores, en concepto de reparación civil por los daños y perjuicios sufridos. Además el Estado debería asumir los cargos judiciales que deba erogar el empleador.

El proyecto prevé la creación de un Fondo Específico de Aplicación destinado al pago "de las diferencias que surjan entre el importe de las prestaciones establecidas en la LRT, a cargo de las Aseguradoras de Riesgos del Trabajo (ART) quienes serán partes obligadas en el juicio, y las sumas que […], corresponda abonar a los trabajadores en concepto de reparación civil por los daños y perjuicios sufridos".

Esos fondos serán destinados también al pago de "de todos los gastos judiciales, honorarios, costos y costas que deba erogar el empleador con motivo del reclamo que por resarcimiento civil interponga el trabajador ante la justicia ordinaria".

El fondo se constituirá con una contribución mensual a cargo de cada empleador equivalente al 0,5% del importe total que resulte de aplicar la base de cálculo. De prosperar la medida, los aportes al fondo serán percibidos por las ART, las que deberán girarlas dentro de las 48 horas hábiles a una cuenta especial que abrirá la Superintendencia de Riesgos del Trabajo en el Banco de la Nación Argentina.

El proyecto prevé que "el Estado nacional, a través del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social de la Nación, será responsable subsidiario y exclusivo del pago de las sumas necesarias para cancelar el resarcimiento total del trabajador" y agrega: "la ART será el sujeto pasivo deudor y principal pagador de la reparación integral del daño".

La iniciativa, lleva la firma de los diputados nacionales Daniel Germano, Alfredo Néstor Atanasof, Roberto Mario Mouilleron, Carlos Alberto Carranza, Sergio Horacio Pansa, Celia Isabel Arena y Juan Carlos Forconi,

Sin embargo, el abogado laboralista Horacio Schick, titular del estudio del mismo nombre, señaló al periódico Buenos Aires Económico (BAE) que la pretensión de satisfacer ese resarcimiento no cubierto por las prestaciones económicas de la LRT, mediante un fondo constituido con el aporte de apenas un 0,5% de la masa salarial "es una verdadera ‘cortina de humo’ para que el Estado nacional se haga cargo de la responsabilidad individual e indelegable del agente dañador".

Se creó la Cámara de Empresas Recargadoras de Extintores

[BPN-17/11/10] Emilio Rossi, especialista en protección contra incendios, aseguró que las empresas encargadas de la recarga de extintores se separaron de la Cámara Argentina de Seguridad y constituyeron una nueva bajo el nombre de Cámara de Empresas Recargadoras de Extintores de la República Argentina (CEMERA).

De acuerdo al especialista, ello obedeció a que "consideramos que teniendo nuestra propia cámara íbamos a poder llevar adelante todas aquellas gestiones propias de nuestra actividad".

Rossi, actual presidente de CEMERA, manifestó que la decisión de crear una nueva cámara fue tomada en conjunto con un grupo de empresas del ramo a fines del año pasado y el trabajo "se materializó en marzo de este año". Según sus declaraciones, "ya tenemos todo presentado en la Inspección General de Justicia porque se necesita personería jurídica y estamos en el tramo final para lograrlo".

Rossi explicó que la Cámara de Seguridad agrupa a una diversidad de rubros que están relacionados con la seguridad. Dentro de esos rubros se encuentra el de seguridad contra incendio subdividida, a su vez, en varias empresas que se dedican a elementos de seguridad y riesgos del trabajo.

"Culturalmente nuestra sociedad no está preparada para realizar la prevención y el mantenimiento de [aquello que tiene que ver con] la seguridad contra incendio", aseguró Rossi. Fue en base a esta observación que las empresas dedicadas a la actividad consideraron que "teniendo una cámara específica íbamos a poder trabajar corporativamente y tratar nuestros temas en forma más concreta", explicó.

El Presidente de la nueva Cámara de Empresas Recargadoras de Extintores, realizó estas declaraciones el pasado 5 de noviembre, durante el programa radial Derecho de Piso, que se emite todos los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina.

Con respecto a las futuras actividades de CEMERA, su Presidente adelantó que "tenemos la idea de darle una capacitación a nuestros propios socios para tratar de jerarquizar la actividad y para que se de cumplimiento a todas las normativas dentro de la producción y el mantenimiento de los trabajos que se realizan".

La flamante cámara ya posee socios en ciudades como Rosario y Córdoba porque "la idea es que sea a nivel nacional".

En relación a la prevención contra incendios dentro de los edificios, Rossi reveló que existe un proyecto de ley para que sea obligatoria la instalación de extintores dentro de cada unidad funcional del consorcio. Ello obedecería, de acuerdo a Rossi, a que "los bomberos piden la instalación de matafuegos dentro de los departamentos en aquellos edificios de más de 28 metros porque no pueden llegar con las escaleras y se necesita una protección adicional".

El SUTERH festejó su 68º aniversario

[BPN-17/11/10] El sábado 6 de noviembre el Sindicato Único de Trabajadores de Edificio Renta y Horizontal (SUTERH) festejó su 68º aniversario en los salones Azul y Verde de la Sociedad Rural. De acuerdo a lo informado asistieron más de 10 mil encargados con sus familias.

Durante el evento Víctor Santa María, secretario general del sindicato, recordó al ex mandatario Néstor Kirchner y se refirió a él como "el hombre que rescató a la Argentina de uno de los mayores desastres de nuestra historia". El Secretario General agradeció además a " Néstor y Cristina [Fernández] por la heroica voluntad política que pusieron siempre para defender a todos los trabajadores y trabajadoras de nuestro país".

Santa María destacó los logros alcanzados por el sindicato, entre los que señaló "el aumento salarial, las mejoras laborales y las obras en marcha". Anunció además la próxima inauguración de una Maternidad Modelo.

Luego, el Dr. Carlos Tomada, ministro de Trabajo, tomó la palabra y transmitió a los presentes un mensaje de la presidenta de la Nación.

Durante el evento se proyectó un video con imágenes de las visitas de Cristina Fernández y Néstor Kirchner a las cenas del SUTERH de los años 2006 y 2007. El video fue musicalizado con el tema "En el país de la libertad", del cantante León Gieco.

Jorge Rizzo denunció penalmente a Jorge Enríquez

De acuerdo al matutino Ámbito Financiero, el viernes 5 de noviembre, días antes de definirse la elección, Rizzo se presentó junto a un grupo de abogados matriculados e integrantes de la agrupación Gente de Derecho en el juzgado de instrucción Nº 4 de Capital Federal a presentar una formal denuncia contra Enríquez.

En la presentación judicial, se señala que de acuerdo al texto de la ley sancionada el 24 de julio de 2008 y que creó la Comisión Liquidadora, "se estableció un plazo de duración máximo de doce meses con la potestad de extenderlo, por única vez, en doce meses más".

Los denunciantes argumentaron que el 31 de julio de este año la Caja debió haberse liquidado devolviendo a todos los abogados su aportes, pero se habría seguido repartido dinero, "cuando la norma que ordenó su liquidación había hecho cesar de pleno derecho las funciones de la Comisión".

"La ley que instituyó la Comisión Liquidadora finalizó el 31 de julio y la Legislatura no ha prorrogado el plazo, [por ello] si Enríquez repartió plata después de esa fecha podría haber malversación de fondos", subrayó el ex presidente del CPACF y aseguró que "hicimos la denuncia y un juez va resolver sobre el tema".

De acuerdo a Rizzo, "la función central de la liquidación era corregir el vacío previsional que se ocasionó a todos los matriculados activos del CPACF al 31 de julio de 2008 por imperio de la norma que había creado una Caja previsional de aporte compulsivo, obligando al profesional a aportar a CASSABA en reemplazo del Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones". Y agregó que "el letrado debía aportar el componente impositivo mas no así el previsional que lo recaudaba íntegramente la CASSABA".

Ascensores para religiosos

[BPN-17/11/10] A principios de noviembre de este año, 45 miembros del Parlamento Israelí (Kneset) aprobaron en audiencia preliminar un proyecto de ley para que en aquellos consorcios que poseen un solo ascensor, éste sea automatizado los días sábado para su uso por los religiosos que son observantes del descanso "shabático". 

Un ascensor de estas características es aquel que, de manera automática, se detiene en todos los pisos sin necesidad de presionar ningún botón.

De acuerdo a las declaraciones vertidas por el Dr. Diego Sykuler, (director secretario de la Cámara de Comercio Argentino-Israelí) durante un programa de Radio Jai, el proyecto "pretende facilitar la vida de aquellas personas judío religiosas que respetan el descanso shabático". De ser aprobada la norma, luego de las tres lecturas obligatorias que debe tener todo proyecto de ley israelí, el ascensor automático sería implementado siempre y cuando la asamblea de propietarios lo haya decidido en forma mayoritaria.

Cabe destacar que el Shabat, día santo y una de las festividades más importantes del judaísmo, comienza desde la salida de la primer estrella el día viernes (Erev Shabat) y termina la tarde del sábado (Motsei Shabat). Las horas exactas de inicio y finalización del Shabat se establecen de antemano y van cambiando de semana en semana y de un lugar a otro. Para los religiosos, el Shabat es un día dedicado a la oración y el descanso. No está permitido trabajar, comerciar ni realizar actividades relacionadas con el fuego o la electricidad. Los observantes más ortodoxos dedican ese día a los temas espirituales y a las relaciones familiares. 

Según manifestó Sykuler, este nuevo proyecto complementa a uno del año 2001 que dispuso la implementación de un ascensor "sabático" en edificios públicos y en aquellos que dispongan de más de uno. El abogado contó además que la propuesta dispone que "el ascensor trabaje en forma automática hasta 10 veces por día y el resto del tiempo lo haga en forma libre".

"Creo que esta propuesta tiene muchas chances de ser aprobada, teniendo en cuenta el apoyo de 45 miembros del Parlamento [sobre 120] en la lectura preliminar", concluyó Sykuler.

La fuente de la información

IPS es una editorial técnica que reúne información relativa a legislación. Hace dos meses agregó la sección consorcios que compila, de acuerdo a González, "toda la información que necesita el administrador".

Muchos propietarios consultan el sitio "para saber si lo que se les está diciendo es verdad", manifestaron López y González el pasado 12 de noviembre durante el programa radial Derecho de Piso que se emite todos los viernes por AM 1010 Onda Latina.

Durante la entrevista, los directivos de IPS se refieron a las ventajas que brindan las nuevas tecnologías como herramientas rápidas de consulta e información. Al respecto, recomendaron el sistema "Mis Aportes" implementado por la Administración Federal de Ingresos Públicos mediante el cual el trabajador puede controlar en forma ágil y eficaz que el empleador efectivamente haya realizado los aportes y contribuciones de rigor. La modalidad es vía internet, mediante clave fiscal o número de documento. "El sistema funciona perfectamente bien y está actualizado", concluyeron. 

De acuerdo a la Directora de Contenidos, "las leyes sobran y en muchos casos hay superposiciones de legislación". Sin embargo, destacó que hay áreas más organizadas que otras, tal el caso del área tributaria "bastante más ordenada que la de legislación laboral". Al respecto, López reveló que "existen ciertos proyectos para armar un código laboral, pero nunca se llevó a la práctica".

Pide informes sobre antenas de telefonía y TV digital

[BPN-17/11/10] Juan Carlos Juárez, legislador de Luján (GEN) elevó un pedido de informes a la Cámara de Diputados de la provincia de Buenos Aires para que el Ejecutivo responda sobre aspectos relacionados con la instalación de antenas de telefonía celular y TV digital en el territorio de la provincia. La iniciativa fue aprobada por unanimidad los primeros días de noviembre.

El proyecto de Juárez responde a numerosas denuncias realizadas por los vecinos temerosos de los efectos que las radiaciones de las antenas puedan producir.

En la mayoría de los casos, la facultad para el control de las antenas cae en la órbita de la Comisión Nacional de Comunicaciones. En tanto, cuando las torres superan los 60 metros de altura quien fiscaliza es la Fuerza Aérea en coordinación con controles municipales fijados por ordenanzas.

Con respecto a las antenas de telefonía celular instalas por lo general en consorcios, Juárez interroga acerca de cuántas antenas clasificadas por potencia, empresa y municipio existen en la provincia de Buenos Aires, como así también si el gobierno cuenta con un relevamiento actualizado y un mapa completo descriptivo de la ubicación.

El legislador se ocupa además de las antenas de TV digital ya instaladas y pregunta si producen radiaciones no ionizantes que puedan perjudicar la salud a las personas que se exponen a ellas. Cabe destacar que en Luján se emplaza una de las antenas de distribución digital para transmitir las señales que genera el Estado Nacional.

Ahora, con la iniciativa aprobada, el Ejecutivo deberá responder además si la autoridad de aplicación tiene un registro estadístico de las infracciones que se han producido en los últimos dos años.

Juárez aseguró que "la instalación de antenas para la telefonía celular en el territorio de la provincia de Buenos Aires ha generado una gran cantidad de reclamos por parte de los vecinos afincados en las inmediaciones". 

Asimismo, explicó que el motor de los reclamos vecinales ha sido "el temor a los efectos que las emisiones de Radiaciones Electromagnéticas No Ionizantes pueden generar sobre la salud de las personas y la transformación del entorno paisajístico, sobre todo en las ciudades más grandes de nuestra provincia".

De acuerdo a lo manifestado por Juárez, "hasta el año 2005 no existía una reglamentación que regulara la instalación de las antenas [y] el 20 de abril de ese año la Secretaría de Política Ambiental dictó la Resolución 900". Al respecto, agregó que "dos años después fue derogada y reemplazada por la Resolución 144/07".

Aumentarían los alquileres

[BPN-17/11/10] Los ajustes en los valores de los alquileres podrían trepar hasta un 40% y los propietarios de los inmuebles a alquilar ya exigen nuevos requisitos, informó el portal  electrónico Infobae Profesional luego de realizar un relevamiento entre diversas asociaciones de inquilinos y propietarios de Capital Federal.

Según estimaciones, para el próximo año las renovaciones vendrán con aumentos del 20% en promedio que podrían alcanzar el 40% en barrios como Palermo y Recoleta, destinos predilectos de estudiantes del interior del país.

Con respecto a las nuevas exigencias para alquilar, los propietarios piden hasta dos garantías propietarias de la misma ciudad en la que se alquila y a veces hasta el recibo de sueldo de los inquilinos. Tal situación podría deberse al temor a las garantías "truchas" y el índice de morosidad.

Ello se suma a que las inmobiliarias cobran hasta el 5 % del total de contrato como comisión. Para poder cerrar la operación se debe abonar un mes por adelantado y otro de depósito, que se suma al gasto de escribano: unos 500 pesos para un alquiler de 1.500 pesos mensuales. Lo cual arroja un total de, en este caso, más de 5 mil pesos para concretar la operación.

De acuerdo a la Cámara Inmobiliaria Argentina, el mercado de alquileres no está regulado artificialmente y todo se maneja según la ley de la oferta y la demanda.

Cambio de "Medios de pago" y asignación por maternidad

Es importante recordar que durante los meses en los que transcurre la Licencia por Maternidad de una trabajadora, la empresa debe declarar en el Formulario 931 dentro del campo "Remuneración Maternidad" en cada mes de la licencia, el monto de la remuneración que corresponde que perciba la trabajadora proporcional a la cantidad de días que se encuentre en cada mes con situación de revista "Licencia por Maternidad".

OSPERYH y el código de obra social

Un nuevo feriado para noviembre

[BPN-17/11/10] Los sueldos del mes de noviembre no presentarán modificaciones desde el punto de vista de los valores de los básicos y adicionales de la escala salarial vigente desde Agosto de 2010 pero aquellos trabajadores que hacen horas extras en días feriados, tendrán uno nuevo: el lunes 22 de noviembre en conmemoración al día de la Soberanía Nacional.

El Decreto 1.584/2010 se publicó en el Boletín Oficial el 3 de noviembre del corriente y en su artículo 1º se establecieron los días feriados nacionales y días no laborables en todo el territorio de la Nación:

Feriado Nacionales

1º de enero: Año Nuevo

Lunes y Martes de Carnaval.

24 de marzo: Día Nacional de la Memoria por la Verdad y la Justicia.

Viernes Santo

2 de abril: Día del Veterano y de los Caídos en la Guerra de Malvinas.

1º de mayo: Día del Trabajo.

25 de mayo: Día de la Revolución de Mayo.

20 de junio: Paso a la Inmortalidad del General D. Manuel Belgrano.

9 de julio: Día de la Independencia.

17 de agosto: Paso a la Inmortalidad del General D. José de San Martín (Se cumplirá el 3º lunes de ese mes)

12 de octubre: Día del Respeto a la Diversidad Cultural (Se cumplirá el 2º lunes de ese mes)

20 de noviembre: Día de la Soberanía Nacional (Se cumplirá el 4º lunes de ese mes).

8 de diciembre: Día de la Inmaculada Concepción de María.

25 de diciembre: Navidad

Días No Laborales

Jueves Santo

El artículo 2º establece la movilidad de algunos feriados: "El feriado nacional del 17 de agosto será cumplido el tercer lunes de ese mes, el del 12 de octubre será cumplido el segundo lunes de ese mes y el del 20 de noviembre será cumplido el cuarto lunes de ese mes".

El artículo 3º hace referencia a los feriados con fines turísticos: "Cuando las fechas de los feriados nacionales coincidan con los días martes o jueves, el Poder Ejecutivo Nacional fijará dos (2) feriados por año que deberán coincidir con los días lunes o viernes inmediato respectivo. Si los feriados no coinciden con los días martes o jueves, el Poder Ejecutivo Nacional fijará dos (2) feriados destinados a desarrollar la actividad turística. El Poder Ejecutivo Nacional deberá establecer los feriados turísticos por períodos trianuales, con una antelación de cincuenta (50) días a la finalización del año calendario".

Las festividades religiosas también fueron incorporadas en el decreto mediante el artículo 6º: "Establécense como días no laborables para todos los habitantes de la Nación Argentina que profesen la religión judía los días del Año Nuevo Judío (Rosh Hashana), dos (2) días, el Día del Perdón (lom Kipur), un (1) día, y de la Pascua Judía (Pesaj) los dos (2) primeros días y los dos (2) últimos días" y el artículo 7º: "Establécense como días no laborables para todos los habitantes de la Nación Argentina que profesen la religión islámica, el día del Año Nuevo Musulmán (Hégira), el día posterior a la culminación del ayuno (Id Al-Fitr); y el día de la Fiesta del Sacrificio (Id Al-Adha)".

La adopción de la nefasta figura del mandato tácito en las asambleas consorciales por el Dr. Jorge Resqui Pizarro

Sumario: I.- Introducción. II.- Lo acertado en la iniciativa. III.- La nefasta figura del mandato tácito en las asambleas consorciales. IV.- Las asambleas. Su soberanía. Formas de convocarlas. V.- La designación del administrador. Sus condiciones. Renovación anual. Derecho y obligación a la información. La mala técnica legislativa para abordar lo urgente. VI.- Nuevamente una cláusula que pone las cosas en su lugar. VI.- Nuevamente un proyecto de ley sobre PH soslaya un punto principal: la representación legal de los consorcios. VII.- Conclusiones.-

Recientemente -06/10/2010- fue presentado en la Cámara de Diputados de la Nación un nuevo proyecto de reforma a la ley de Propiedad Horizontal (Nº de expediente 7324-D-2010, legisladores Elisa María Avelina Carrió, Adrián Pérez, Alicia Terada, Susana Rosa García. Todos de la Coalición Cívica) por el que en sus ocho (8) artículos (uno de forma) se pretende modificar algunos institutos del régimen vigente e incorporar otros.

II.- Lo acertado en la iniciativa.

En su artículo 1º, el proyecto modificatorio de la Ley 13.512, incorpora una nueva cláusula (1) a la legislación ordenadora del sistema, a la que consideramos importante otorgarle obligatoriedad –muchos Reglamentos de Copropiedad y Administración la contemplan de distinta forma- y que consiste en lo relativo a la acreditación fehaciente de la condición de propietario en un consorcio sometido al gobierno de la ley de PH. Ello en procura de ofrecerle mayor seguridad jurídica a la representación dentro del ámbito comunitario de todos y cada uno de los consorcistas, la válidez en la toma de decisiones y el conocimiento cierto y acabado de los integrantes del consorcio a los fines de la comunicación entre éstos y el ente consorcial.

Asimismo, al proponer modificar el actual Art. 9º de la norma señalada, aneja al inciso a) la obligación del acuerdo asambleario para que el representante de los consortes pueda elegir o despedir al personal dependiente, es decir, la autorización para la realización del acto jurídico (2), pretensión que, como hemos expresado en otras oportunidades, resulta acertada y refleja una imperiosa demanda de los copropietarios para poder decidir a quien o quienes contratan o distractan, ejerciendo sus derechos políticos dentro de la comunidad en una cuestión tan cercana e importante a sus intereses como lo es la elección y desvinculación de la persona o las personas que laborarán en su propio inmueble, le otorgarán, en algunos casos, vivienda y con las que convivirán cotidianamente.

Empero, en lo relativo al Reglamento de Copropiedad y Administración (RCA) nada dice la pretensa norma sobre la posibilidad que, una vez vendidas, escrituradas o adjudicadas una mayoría de unidades funcionales del edificio, los copropietarios puedan redactar, por decisión asamblearia con las mayorías necesarias a tal efecto, un nuevo y definitivo RCA, omitiendo el proyecto ensayar solución alguna sobre una problemática estructural que hasta la fecha afecta a los propietarios y que consiste en la imposición por el constructor, primer dueño o, más modernamente, fideicomiso inmobiliario, del estatuto el que debería ser considerado como provisorio hasta tanto se produzca lo descripto supra.

III.- La nefasta figura del mándato tácito en las asambleas consorciales.

Por su parte, el 3er. artículo de la iniciativa legislativa ya girada a varias comisiones del cuerpo para su tratamiento, añade a la legislación imperante el Art. 10º bis (3) por el que se establece la obligatoriedad de la asistencia de los comuneros a las asambleas convocadas y en caso de no estar presentes por sí o por representación, se enarbola la ficción jurídica del mandato tácito en favor de la mayoría de los presentes siempre y cuando, claro está, el propietario haya sido notificado de la asamblea de manera indubitable, mediante notificación personal o por carta-documento fijando como condición también que en la reunión se encontrare presente, como mínimo, un número de propietarios que representen el veinte por ciento (20%) del total de unidades del edificio.

La proyectada regla se basa en el Art. 1.874 del Código Civil Argentino (4) y resulta de negativa aplicación, en nuestra opinión, en el sistema de representación instituido para la PH.

Esta presunción legal que se intenta adoptar repulsa con el régimen de participación, representación y toma de decisiones propio de las asambleas consorciales.

Si bien es cierto que uno de los problemas que aquejan a los consorcios de PH es la poca participación de sus integrantes en las asambleas, órganos máximos de decisión en la vida consorcial, no es menos verdadero que obligar a los propietarios a participar de reuniones en las que, por diversas razones no quieren estar, es doblemente preocupante.

Maguer la permanente necesidad de generar una cultura participativa de los propietarios en los temas atinentes a la cosa común –en lo particular, hemos propuesto que extracurricularmente en la educación sistémica se agreguen módulos referidos a la vida en comunidad en las grandes urbes con especial referencia a la convivencia y participación en los edificios abarcados por el marco legal de la PH- no se puede llegar, de modo alguno, a compeler legalmente al propietario a formar parte, por sí o por autorizados, de asambleas en las que no quiere participar. O en determinados casos no puede hacerlo (ausencia del lugar en donde se asienta el edificio; enfermedad o incapacidad temporaria; etc.) y no está en condiciones de hacerse representar.

Y esto, porque en variados supuestos la intención de la incomparecencia resulta de una decisión personal de no dar quórum y/o mayorías necesarias y/o especiales para la toma de ciertas decisiones. O por no estar de acuerdo en su desarrollo en esa oportunidad, o por tener una posición contraria a mayorías relativas dentro del consorcio o por entender inadecuadas ciertas propuestas internas y aún no ha podido generar consensos favorables a su posición en la vía intraconsorcial.

Vale decir, la ausencia en muchos casos consiste en una postura determinada y en una herramienta para evitar la adopción por la asamblea de medidas no deseadas por el copropietario inasistente.

Además de lo imaginable dentro de la esfera del ejercicio de los derechos políticos de los comuneros en el ámbito consorcial, el mandato tácito se da de bruces, entendemos, con las formas jurídicas de la teoría de la representación en los consorcios y, por otra parte, con la relación jurídica sustancial existente entre los copropietarios entre sí.

Va de suyo, que la comunión jurídica entre los copropietarios es la del derecho real de condominio (5) sobre las partes y sectores comunes de la cosa inmueble que unido al derecho real de dominio que cada uno, individualmente, tiene sobre las unidades privativas conforman el novedoso derecho real de propiedad horizontal (aún no incorporado al numerus clausus del Art. 2.503 CC., pero que se desprende de la Ley 13.512).

No existe, en rigor de verdad, relación contractual de mandato alguna entre los comuneros entre sí siendo el único mandato (con las carácterísticas propias y disímiles que posee en relación al instituído por los Arts. 1.869 y ss. CC; compartiendo aristas de la locación de obra, locación de servicios, contrato de trabajo y gestión de negocios) identificable en el régimen de la PH es el configurado entre el Consorcio de Propietarios y el representante de los propietarios (derivado de los Arts. 9 a. y 11 de la Ley 13.512) (6).

Si analizamos la nota del codificador al Art. 1.874 CC, (7) veremos que para otorgarse un mandato tácito, perogrullescamente, debe existir un mandato. Ergo, la presencia de la relación mandante-mandatario entre los consorcistas.

Forzar la interpretación de la norma o más aún, intentar crear un mandato legal entre pares y más específicamente entre un propietario ausente y la "mayoría de los presentes" (verbitatis del proyecto en exámen) a una asamblea viola, decididamente, el principio liminar de la autonomía de la voluntad prescripto en los Arts. 53 y 1.137 del CC. (8).

La manifestación de la voluntad de los propietarios debe ser patentizada en la asamblea consorcial, con la presencia por sí o por representación de los propietarios a los fines de conformar la denominada voluntad consorcial distinta a la de cada uno de sus componentes (9).

En el mejor de los supuestos, y como lo prevemos en nuestro proyecto de reforma a la legislación de PH y se enuncia en la iniciativa legisferante de 02-09-2010 que comentáramos semanas atrás (ver Boletines de Pequeñas Noticias Nºs 416 y 417) podrían someterse a consulta posterior las definiciones asamblearias por un lapso de tiempo prudencial (vgr. : La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y quedan aprobadas a los quince (15) días de notificados, salvo que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente).

Para mayor abundamiento, la figura del mandato tácito aplicada a las resoluciones consorciales, amén de describirla como abanderada del antisistema, es a todas luces arbitraria, irrazonable, ilegítima y por todo ello injusta. Conlleva el trastocamiento del mecanismo impugnativo de las decisiones asamblearias hasta condenarlo al punto de su defunción (con la excepción de casos aviesos o extremadamente palmarios de ilegalidad manifiesta) y tiende a provocar el monopolio del quórum y las mayorías asamblearias en manos de unos pocos, que en muchas ocasiones apenas superan por un voto o una décima de porcentual a la otra u otras posturas exteriorizadas en el debate y la votación, redundando en inequidades mayúsculas.

La PH, casi como la democracia política, implica el gobierno de las mayorías volcadas manifiestamente y no implícitamente en consustanciación con el respeto irrestricto por las minorías. Crear mayorías ficticias es de muy mala práctica, tanto política como consorcial.

Sin adentrarnos en la amplia casuística que éste instituto provocaría en las relaciones consorciales, es bueno memorar –y de allí se imponen lógicas comparaciones que dan respuestas al silogismo planteado- que aún en el extremo de la extensión de una carta-poder o autorización debidamente certificada emitida por un dómino a otro para participar en una asamblea consorcial, aunque sea de consuno que será otorgada a un vecino con el que se comparten ideas y posturas, no es menos común que la manda expresa del ausente al representante implique inclinarse por decisiones que pueden no coincidir con la posición de éste, vale decir en su voto propio el copropietario decidirá en un sentido y en ocasión de la representación lo hará en otro, conforme lo indicado por el poderdante. El mandato tácito anula esta democrática y libre posibilidad, amparado en una presunción lejana con la realidad fáctica.

En nada trastoca la nocividad de la implementación de la figura, la prescripción en el proyecto que "…dicho mandato tácito sólo surtirá efectos cuando el ausente haya sido notificado de la asamblea de manera indubitable, mediante notificación personal o por carta-documento y además se encontraren presentes en la misma, como mínimo, un número de propietarios que representen el veinte por ciento (20%) del total de unidades del edificio. El mandato tácito no surtirá efectos en aquellos consorcios integrados por menos de diez (10) unidades" (10).

Por lo expuesto, esperamos que ésta peregrina idea sea descartada de plano.

La iniciativa, más allá de ser demasiado poca abarcativa en su intento de reforma, es también en exceso escueta en explicar ciertas categorías o en definir conceptos que ameritarían un mayor desarrollo.

Cuando el Art. 4º del proyecto (11) incursiona en la llamada soberanía de las asambleas no explicita en qué consiste dicha calidad o carácter y sólo lo enuncia de manera genérica.

Es vulgar afirmar, tanto en asambleas consorciales cuánto societarias y hasta de organizaciones sindicales, políticas, estudiantiles y sociales que lo decidido en esos ámbitos es de aplicación forzosa para todos sus integrantes y una decisión inalterable y no sujeta a revisión administrativa o judicial alguna. Y esto no es totalmente cierto. La soberanía de la reunión está dada, primigeniamente, en la correcta, formal y materialmente convocatoria y en el tratamiento abierto y participativo de su orden del día o temario. Sus decisiones deberán ceñirse a los temas planteados con anticipación, para conocimiento de sus asistentes y elaboración previa de propuestas o mociones y a los fines de elucubrar una decisión en el momento que corresponda votar.

Ahora bien, una asamblea que modifique el listado de temas a tratar, suprimiendo algunos y/o incorporando otros distintos a los conocidos con antelación altera el orden jurídico impuesto y viola, sin hesitación, los derechos subjetivos de los concurrentes, aún cuando lo haga en virtud de su "supuesta soberanía". También lo logra cuando aprueba decisiones contrarias a la ley, al estatuto que la rige o al orden público.

Ante ello, la soberanía de la asamblea es una calificación que debería, al menos, explicarse, entendiendo que la única asamblea derechamente soberana –sin que esto la habilite a incumplir o violar la ley, el estatuto o el orden público- es la integrada por todos, en el escenario de los consorcios, los copropietarios de modo presencial o por representación, en la que sí podrían alterar y/o modificar el temario previamente propuesto y hasta hacerse de decisiones que no estaban previstas en la primitiva convocatoria.

Si son plausibles, las premisas contenidas en el segundo y tercer párrafo del artículo en análisis, siempre que se tengan en cuenta los recaudos necesarios para el otorgamiento de las autorizaciones con la presencia de los testigos-propietarios. Esto facilita la participación en las reuniones y reduce costos económicos.

Por su lado, el Art. 5º, cuarto párrafo (12), de la proyectada norma cae en un vacío más que peligroso para la seguridad jurídica consorcial. Habilitar que "… un veinte por ciento (20%) de los votos del Consorcio computados por unidad y por proporción…" pueda convocar a una asamblea sin más, sin razones suficientes (ausencia del administrador; causas fundantes de fuerza mayor o incumplimiento por el mandatario de la obligación de convocar ante el pedido que prevé el párrafo anterior de la cláusula; por ejemplo) no hace más que facilitar el caos interno y la confrontación entre consorcistas y representante legal que de aquel redundará. Los efectos perniciosos, diríamos, están a la vista.

La aclaración posterior que ensaya la norma ("…no operándose, en este supuesto, mandato tácito alguno. La convocatoria deberá ser notificada de forma indubitable a todos los propietarios. El acta asamblearia en este caso deberá labrarse ante Escribano público") es más que obvia si se quiere incurrir en ese despropósito. Cabe consignar, que la figura de la llamada "autoconvocatoria" para ser reglada necesita imperiosamente de causales objetivas y taxativas que eviten el desgobierno y la anarquía consorcial, porque es presumible que se pongan en riesgo los derechos de la mayorías, en lo individual como en lo colectivo.

En tanto, el Art. 6º del proyecto (13) aborda la designación del administrador, el requisito de inscripción previa en el registro oficial si lo hubiere y la duración del mandato (12 meses) el que podrá ser renovado con la aprobación de los dos tercios (2/3) de los presentes en la asamblea citada al efecto. En esto no tenemos reparos y como lo señalamos en oportunidad del estudio del proyecto presentado por varios diputados de diferentes bloques legislativos (Nº de Expediente 6445-D-2010. Trámite Parlamentario 125 -02/09/2010- Honorable Cámara de Diputados de la Nación) es auspicioso que se incluyan disposiciones contenidas en la novedosa reforma a la Ley 941 CABA (creadora del Registro Público de Administradores de Consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) por la Ley 3.254 (proyecto del diputado local, Dr. Sergio Abrevaya, en el que tuvimos la oportunidad de colaborar). Estas medidas ya fueron receptadas en varias legislaturas provinciales, plasmadas en sendos proyectos de ley. Lo bueno e innovador merece ser replicado.

Por supuesto, recibimos con igual y auspicioso beneplácito los preceptos contenidos en este artículo respecto al derecho de información por parte de los consorcistas y su contrapartida en la obligación de los administradores a proveer la mentada información, que siempre deberá ser objetiva, adecuada –en tiempo y forma-, completa, veraz y suficiente.

Pese a ello, encontramos inadecuado, por mala técnica legislativa, carencia de claridad expositiva y completitud normativa el tercer apartado ("Para efectuar erogaciones que no fueren de necesidad urgente, el Administrador deberá contar con la aprobación de la Asamblea de propietarios) atento a que no se traduce en el texto cuales son los gastos que no reúnan esas condiciones, debido a que la casuística en la práctica consorcial es demasiada amplia y el enunciado llevará, indefectiblemente, a interpretaciones no sólo contradictorias sino antojadizas.

Es cierto que el administrador al proponer para su aprobación el cálculo de recursos y gastos de cada ejercicio –comúnmente denominado como presupuesto anual- podrá discernir que gastos corresponden a las necesidades urgentes del inmueble para su conservación, mantenimiento, salubridad y seguridad de los que no, para que sean aceptados por la Asamblea; en la cotidianeidad de los consorcios lo urgente es un concepto que merecería mayores precisiones. ¿Es acaso es urgente o no el arreglo en una unidad de propiedad exclusiva de los techos o pisos o sanitarios o cocina por daños provenientes de partes comunes, cuando aunque habiendo desaparecido la causal dañosa, el estado de los ambientes o artefactos hacen dificultosa la habitabilidad del departamento ?. A estos y muchos otros planteos similares y recurrentes en la vida de la comunidad consorcial nos remitimos cuando pregonamos mayor precisión normativa.

VI.- Nuevamente una cláusula que pone las cosas en su lugar.

Reiteramos nuestra opinión brindada en oportunidad de desmenuzar el proyecto de ley de reforma integral de la Ley 13.512, presentado el 02/09/2010 ("Habiendo sido los primeros en extender sobre el tapete del la opinión pública y la discusión profesional la temática, lo sentimos como un acto de verdadera reparación, situando las cosas en su lugar y en su justo término.

Los consorcistas, a través de sus consorcios, son los verdaderos empleadores y ellos, organizadamente, deben representar los intereses que le competen"). El Art. 7º del proyecto que aquí se analiza (14) estipula que los salarios y condiciones laborales de los trabajadores que ponen su fuerza laboral en favor del los consorcios de PH serán acordados entre las asociaciones de consorcistas representantes de consorcios y los sindicatos correspondientes. Paralelamente, impide a los administradores de consorcios o asociaciones que los agrupan negociar acuerdos salariales en representación de los consorcios que administran. Un valladar razonable y justo.

Sin embargo, el presente proyecto como su antecesor inmediato nada dice con respecto a que las discusiones en comisiones paritarias para el ámbito que nos reúne deben darse de manera regionalizada, esto es, ateniéndose a la realidad socio-económica y laboral de los disímiles lugares de nuestra extensa República, por lo que propugnamos convenciones colectivas por regiones, con representación de la patronal surgida democráticamente de los agrupamientos, asociaciones y nucleamientos de segundo grado de cada uno de esos lugares, que puedan dirimir libremente condiciones y modalidades laborales así como cláusulas sindicales y salariales con la representación orgánica de los trabajadores, también de cada región.

Como expresáramos al proponernos pormenorizar sobre el proyecto de reforma integral: "En este punto hacemos un fervoroso llamado a los legisladores. No se debe soslayar lo indispensable que redunda diferenciar la representación de fuente legal o necesaria de la figura del administrador. En otras palabras y conforme a nuestro proyecto de ley dado a conocer años atrás, la representación del consorcio tendría que estar, de decidirlo los consortes, en cabeza de cualquiera de ellos o de un tercero que no sea el administrador, distanciando la necesaria representación de la sociedad de la actividad esencialmente de servicio del administrador con lo que definitivamente se zanja la discusión sobre la extensión del mandato de aquel, fundamento principal de las cámaras y organizaciones empresarias que reúnen a los administradores de consorcios de PH e, insólitamente (o quizás no) de la representación sindical de los trabajadores, sobre el que cimientan su negativa a que sean los consorcistas los que discutan en paritarias.

Esta reforma será dirimente en la problemática de la participación de la auténtica y legítima patronal de los consorcios.

El intento legislativo en observación es apenas –aún con buenas intenciones y, a nuestro entender, con un variopinto de errores producto del escaso estudio de la temática, un esbozo de avance sobre las necesidades del sistema de la propiedad horizontal y su actualización normativa.

En rigor, proponemos que el cuerpo legislativo lo deje de lado y se vuelque al tratamiento de la interesante propuesta de los diputados nacionales Silvana Myriam Giudici (UCR), Gerardo Fabián Milman (GEN), Horacio Alberto Alcuáz (GEN), Laura Alonso (PRO) y Adrián Pérez (CC). 

Llamativamente este último legislador va contra sus propios pasos, al impulsar el proyecto de ley que intentamos anotar siendo de menor enjundia, confuso y demasiado limitado (no se expide sobre el derecho real de propiedad horizontal; la personalidad jurídica del consorcio; las partes y sectores comunes de los consorcios; las expensas comunes; los consejos de propietarios; los términos de convivencia interna; las obras nuevas; la responsabilidad subsidiaria de los propietarios; los pequeños consorcios y los subconsorcios; entre muchos otros ítems que deberían someterse a modificación) en relación al que suscribió en 02/09/2010. Quizá él mismo o sus asesores debieron advertir semejante incongruencia.

Lo que no puede ponerse en duda es, en cambio, que el régimen de la PH nuevamente ocupa la atención de nuestros representantes, denotando la necesaria adecuación de sus institutos.

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(1) Artículo 1º.- Incorpórase como artículo 3º bis) de la ley 13512, el siguiente texto:

(2) Artículo 2º del proyecto en estudio- "Modifíquese el artículo 9º de la ley 13.512, el que quedará redactado de la siguiente forma: … a)… Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo, previo acuerdo de la Asamblea de Propietarios, que autorizará o no el nombramiento o el despido;…".

(3) Artículo 3º.- Incorpórase como artículo 10º bis) de la ley 13512, el siguiente texto:

(4) Art. 1874 CC.- "El mandato tácito resulta no sólo de los hechos positivos del mandante, sino también de su inacción o silencio, o no impidiendo, pudiendo hacerlo, cuando sabe que alguien está haciendo algo en su nombre".

(5) Cfr. Arts. 2673 y ss. del Código Civil.

(6) Art. 11 LPH. –"El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio".

(7) Nota de Vélez Sársfield a los arts. 1873 y 1874: "LL. 12 y 24,Tít. 12, Partida 5ª - L. 6, Tít. 35, Lib. 4, Cód. Romano - L. 6,Tít. 1, Lib. 17, Digesto, y L. 60,Tít. 17, Lib. 50, Digesto. El artículo 1985 del Cód. Francés, seguido por los demás Códigos de Europa, sólo dice que la aceptación del mandato puede ser tácita. El art. 2, Cap. 9, Lib. 4, del Cód. de Baviera, dice: "Que el mandato puede ser dado y aceptado tácitamente". Sobre el mandato tácito hay en los comentadores del Cód. Francés diversas opiniones. Véase § 411, nota 1 de Aubry y Rau - Troplong, Mandat., desde el n° 114, sostiene con razones y ejemplos incontestables contra Toullier y Proudhon y otros autores, que puede haber mandato tácito.- Zachariæ, § 751, nota 2, trata largamente la materia, demostrando de una manera incontestable que, el mandato puede ser tácito, es decir, que puede resultar por vía de inducción de la existencia de ciertos hechos o de ciertas circunstancias.

Nosotros, consecuentes con los principios que hemos asentado en otros títulos, que el consentimiento en los actos jurídicos puede resultar del silencio mismo y de la regla del Derecho Romano, semper qui non prohibet pro se intervenire, mandare creditur, L. 60,Tít. 17, Lib. 50, Digesto, De Diversis Regulis Juris, no trepidamos en establecer el mandato tácito.

(8) Art. 53 CC.- "Les son permitidos todos los actos y todos los derechos que no les fueren expresamente prohibidos, independientemente de su calidad de ciudadanos y de su capacidad política" (Título II-De las personas de existencia visible).

Art. 1.137 CC.- "Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos".

Consideramos como principios de nuestro ordenamiento civil y régimen contractual:
a.- La idea de la autonomía de la voluntad, teniendo como límites el orden público y las buenas costumbres; b.- La idea del consensualismo: en principio no se impone una forma para expresar la voluntad salvo cuando la ley lo estable a titulo expreso;

c.- La idea de la asimilación del contrato a la ley;

d.- La idea del principio de la buena fe.

Diez-Picazo considera la autonomía de la voluntad como expresión del principio tradicional de derecho "pacta sunt servanda", al derivar de ese ámbito de autodeterminación y libertad de la propia dignidad humana y también como principio político en el sentido que se le dio por la corriente liberal-individualista de los siglos XVIII y XIX (vgr. Díez Picazo y Ponce de León, "La autonomía de la voluntad y el Derecho necesario en la Ley de Arrendamientos Urbanos", ADC, 1956, pgs.1155/56 adoptando la clasificación tripartita que de los principios generales del Derecho realiza de Castro y Bravo, F. en "Derecho Civil de España", Madrid , 1955, pg.456.

(9) "El propósito de la ley 13.512 es que los consorcistas se reúnan y deliberen, intercambien opiniones y, así informados, decidan con plena conciencia y conocimiento de los hechos. Es más, para la validez de la resolución no sólo es necesario que exista una reunión colegiada regular, sino que se haya permitido a cada propietario ponderar su voto; es obvio que sólo después de una amplia y libre discusión sobre el tema de que se trata se pueda arribar a una resolución consciente que trasunte la real voluntad colectiva. Y para ello es menester convocar previamente a todos los titulares en un lugar, a un mismo tiempo y para un objeto determinado.

La reunión de los copropietarios en asamblea para tomar decisiones no es un recaudo puramente formal que pueda suplirse con la adhesión individual de cada uno de aquéllos. Por el contrario, en el supuesto traído a juzgamiento, la propia agregación de la autorización por la demanda implica el reconocimiento de la insuficiencia de la conferida por la asamblea y asentada en acta glosada en autos, que ella invoca en sustento de la postura que defiende" (Cám.Nac.Civil, Sala D, 19/03/1981, LL., 1982-A-298, entre muchas otras citas jurisprudenciales similares) (el resaltado nos pertenece).

(10) Idem nota 3, párrafos tercero y cuarto del artículo proyectado.

(11) Artículo 4º.- Incorpórase como artículo 10º ter) de la ley 13512, el siguiente texto:

(12) Artículo 5º.- Incorpórase como artículo 10º quater) de la ley 13512, el siguiente texto:

(13) Artículo 6º.- Incorpórase como artículo 11º bis) de la ley 13512, el siguiente texto:

(14) Artículo 7º.- Incorpórase como artículo 11º ter) de la ley 13512, el siguiente texto:

"Los salarios y condiciones laborales del personal que presta servicios en relación de dependencia en los edificios de propiedad horizontal son acordados entre las asociaciones de consorcistas representantes de consorcios y los sindicatos correspondientes. Queda vedado a los administradores de consorcios o asociaciones que los nuclea negociar acuerdos salariales en representación de los consorcios que administran".

Correo de Opinión

Hacen lo indecible por desdibujar su profesión por el Sr. Miguel Angel Fernández

Estimado Claudio García de Rivas:

Apelando a su inveterada generosidad, nos permitimos hacer algunas consideraciones sobre "razones" que esgrime gente a quien Ud. les publica en Pequeñas Noticias.

Leemos en el Boletín que el doctor Jorge Martín Irigoyen cuestiona a la señora jueza Gabriela Seijas porque "no resolvió la cuestión de fondo" sobre el empadronamiento de los administradores.

Previo a éllo, le sugerimos al doctor Irigoyen le solicite a la señora Jueza se expida sobre si tiene conocimiento de quién le ha dado mandato a la CAPHyAI del que él es su apoderado, para que nos represente a los propietarios.

Muchos de nosotros pensamos que con amigos y protectores como el ¿Grupo de los 5? (del que CAPHyAI forma parte), no necesitamos enemigos.

También le solicité a la señora jueza Seijas se expida sobre si sabe cuál es la razón para que, ante el menor atisbo de control sobre asociaciones de administradores, estos ponen el grito en el cielo. 

Si las administraciones son tan transparentes y todo está en orden, nuestra cándida y angelical pregunta es: ¿a qué le temen? ¿nos estamos perdiendo de algo los propietarios?.

Y ya que está por presentarse al INADI - Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo - le agradeceremos de corazón nos incluya a los propietarios en su denuncia, ya que que somos las verdaderas víctimas del sistema. 

¿Y por qué no preguntarle a la señora jueza Seijas si tiene conocimiento acerca de cómo la AIERH consiguió la personería gremial?.

De nuestra parte, alguien debería explicarle a la doctora Muchenik que Pequeñas Noticias a veces publica notas con las que no está de acuerdo y trata de reflejar todo el espectro del quehacer consorcial. Pasa que muchos son partidarios del pensamiento único, siempre que les convenga. 

También debería explicárseles a los doctores Irigoyen, Rossi y Rodriguez que la Ley Nº 13.512 tiene más de 60 años y fue implementada tomando en cuenta el modelo del conventillo en que había un sólo dueño, al que le producía renta, y una encargada. Que todo eso, el viento se lo llevó. 

Por lo que tenemos conocimiento del proyecto presentado por los diputados nacionales -entre ellos Giudici, Pérez, Alonso, Melman- no se incrementarán las expensas. Habrá más control. Muchos administradores hacen lo indecible por desdibujar su profesión y asemejarla a un asalto a mano armada. 

Estamos totalmente en desacuerdo con el doctor Resqui Pizarro sobre que hay que darles 30 días a los propietarios ausentes en las asambleas para que den conformidad con lo allí resuelto. Esto se asemeja a una chicana para dilatar las cosas y que finalmente lo resuelvan tres o cuatro en bien de sus intereses. 

Es doctrina de Derecho que la asamblea es soberana en todo lo referente al Orden del Día, no importa el número de asistentes a la misma, siempre que se respete el quórum legal. 

El término soberanía, significa que la soberanía del consorcio ha sido delegada en ella, es decir, representa a la totalidad de los copropietarios en virtud de una delegación tácita. Los ausentes por una presunción legal, delegan su personería social en los componentes de la asamblea, luego los dos tercios y/o mayoría simple se refiere a los presentes y representados. Otra interpretación implicaría incurrir en el absurdo de establecer un quórum varias veces superior al total de componentes de la asamblea. 

APROPHMAR, entiende que si el administrador tiene: 

Mandato Vigente: Se requiere el porcentual que establece el Reglamento para dar por terminado su mandato. 

Mandato Vencido: No se requiere ninguna mayoría ya que el mandato concluyó. En tal caso es el administrador quien debe conseguir la mayoría establecida, para la continuidad del mismo. 

Mandato sin Plazo o Precario: Se otorga hasta que el mandante (el consorcio) decide darlo por terminado. En este caso, el administrador puede invocar el porcentual del Reglamento, sólo si fue nombrado por tal. Si no fue así, no puede hecer uso de esa norma legal cuando le conviene y abandonarla cuando no le conviene (relativismo ético). Considera legítimo su mandato sin mayoría pero considerará ilegítima su remoción sin mayoría. Válido también para el mandato vencido. 

La pregunta del trillón de pesos que hace rato  le viene a la cabeza a APROPHMAR es :¿Quién obliga a estos señores a ser administradores y a administrar? ¿Los propietarios nos estamos perdiendo algo?.  

Un fuerte abrazo y decimos: No todo está perdido.  

Falta hasta 12 días en el mes

Quisiera saber qué medidas se puede tomar en el caso de un encargado de edificio medio día sin vivienda que falta hasta 12 días en el mes, no corridos, pero sí en total.

El administrador no hace nada y los consorcistas estamos cansados.

En este momento ya faltó 3 días seguidos (viernes, sábado y lunes).

Muchas gracias

Clara

(15/11/2010)

Estimada Clara:

De acuerdo al planteo de su consulta puedo inferir que el problema no es el encargado sino el administrador, quien como representante legal de consorcio no ejerce su poder de dirección.

En el caso puntual, si un trabajador falta a sus tareas sin justificar la ausencia es el administrador quien debe intimarlo para que cumpla esta obligación bajo apercibimiento de aplicarle sanciones disciplinarias, que se graduarán de acuerdo a la falta incurrida (apercibimiento, llamado de atención, suspensión).

Si hace tres días que no concurre a su trabajo es el administrador, repito, quien debe intimarlo en forma fehaciente (carta documento o telegrama) para que se presente a trabajar bajo apercibimiento de considerar abandono de tareas.

El abandono de trabajo es una causal de despido por justa causa, razón por la que el consorcio no está obligado a pagarle indemnización alguna.

Entiendo que si el administrador no ejerce sus funciones, la situación resulta inmanejable para los copropietarios  ya que ninguno de Uds. en forma personal puede ejercer acción alguna.

Esperando haber respondido a su inquietud, la saluda cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Libro de Sanidad I

Libro de Sanidad II

Vacaciones para un jornalizado no más de 18 horas

Cambio de categoría del edificio

Hola Marta, en realidad no sé por qué trámite necesitás cambiar la categoría del edificio pero si es por la categoría del trabajador, no es necesario hacer ninguno.

Simplemente te debés basar en el artículo 6º del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 que dice: "A los fines de constituir las cuatro categorías en que se clasifican los edificios, se establecen como servicios centrales los siguientes: Agua caliente - calefacción - compactador y/o incinerador de residuos - servicio central de gas envasado (donde no hubiere gas natural) - desagote cámara séptica (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - ablandador de agua (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - natatorio - gimnasio - saunas - cancha de paddle - cancha tenis o squash - salón de usos múltiples - solarium y lavandería. La supresión de algún servicio central, no implicará el bajar de categoría al trabajador/a.

a) 1ra. Categoría: Los edificios con tres o más servicios centrales; 

b) 2da. Categoría: Los edificios con dos servicios centrales; 

c) 3ra. Categoría: Los edificios con un servicio central; y 

d) 4ta. Categoría: Los edificios sin servicios centrales.

Un saludo grande.

Contribuciones del empleador

Estimada Alicia, el único ítem que tenés que mirar con precaución es el correspondiente a la Obra Social. Si el trabajador hace uso de ella –o sea que no utiliza otra- le deberás descontar en su recibo de haberes como si fuera un trabajador de 8 horas con o sin vivienda de la categoría que corresponda al edificio. Si él no usará la obra social le descontarás sobre su importe bruto.

En el F.931 de AFIP, que es mediante el cual se abonan los aportes y contribuciones, en la Remuneración 4 y 8 deberás indicar sobre qué importe el aplicativo debe calcular la Obra Social.

Un saludo grande.

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