Daniel Tocco será presidente por dos años más

[BPN-08/12/10] Daniel Tocco fue confirmado por dos años más en su cargo al frente de la entidad por 37 votos contra una abstención. Los comicios se desarrollaron en completo orden el martes 7 de diciembre en la sede de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).

El acto asambleario comenzó a las 17:45 horas y contó con la presencia de 44 socios y dos veedoras de la Inspección General de Justicia (IGJ). Cabe mencionar que, finalmente, se sometió a votación una única lista de candidatos, la "Lista de Unidad", encabezada por el presidente de la entidad Daniel Tocco. La lista opositora "Principios Profesionales" con Marta Rondó a la cabeza, fue rechazada por haber sido presentada, según declaraciones de las autoridades de la Cámara, "fuera de tiempo".

El primer acto asambleario fue formal: la designación de dos socios quienes al finalizar la reunión serían los encargados de firmar el acta.

Una vez concluido este paso se distribuyó entre los presentes copias de la Memoria y el Balance de la Cámara para proceder a través del voto de los socios a su aprobación. Uno de los miembros de la lista opositora propuso a todos aquellos que estén de acuerdo abstenerse de votar. Al respecto, las veedoras de la IGJ consideraron esta acción como válida. Sin embargo, la mayoría de los presentes decidió continuar con la votación y finalmente, la Memoria y el Balance fueron aprobados por 37 votos positivos contra 7 abstenciones.

Acto seguido se procedió a la votación de los miembros del Consejo Directivo, por un lado, y del Tribunal de Cuentas por otro. Ante ello, un integrante de la lista opositora propuso que se posponga el acto hasta tanto la IGJ se pronunciara sobre un recurso de interpretación presentado por Principios Profesionales con el objetivo de que se decida si la lista de oposición se presentó, o no, fuera de término. La moción fue sometida a votación de los socios y se decidió, nuevamente por 37 votos a favor y 7 en contra, continuar con el acto eleccionario.

Ante este revés político seis miembros de Principios Profesionales se retiraron del recinto y aunque Jorge Marra, integrante de esa lista, permaneció en el lugar se abstuvo de expresarse en las siguientes votaciones. Finalmente, 37 socios eligieron a Daniel Tocco y su lista para que continúe por dos años más al frente de la entidad. Igual decisión se tomó con respecto a los miembros del Tribunal de Cuentas.

Antes de concluir la asamblea se aprobó, esta vez por unanimidad, el nombramiento del Sr. Ernesto Beni como socio honorario de la CAPHyAI.

La conducción de la Cámara quedó conformada de la siguiente manera:

Daniel Tocco, presidente. Víctor Pérez, vicepresidente 1º. Fernando Staino, vicepresidente 2º y Néstor Pirosanto, vicepresidente 3º.

Arturo Molina, secretario. Silvia Ghianda, prosecretaria. José Pusterla, tesorero. Silvia Rodríguez Maceira, protesorera.

Silvia De Filippo, Tomasa del Carmen Roldán y Armando Caputo son los nuevos vocales titulares. En tanto,  Rubén Rivero, Rubén Vignapiano, Mónica D`Alessio, Miguel Ángel Summa, Roberto Topper, Eduardo Rames Oliva, Miguel Bekerman y Guillermo Horacio Bielli, asumieron como vocales suplentes.

[BPN-08/12/10] El martes 30 de noviembre el Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), aseguró en el programa Consorcios TV –conducido por Jorge Ferrera- que "los administradores son víctimas de un sistema perverso en el que los políticos le roban a los consorcios" <ver video>.

Hernández se refirió además al legislador Sergio Abrevaya –impulsor de la Ley 3.254- de quien sostuvo que "vendió un proyecto y engañó a mucha gente", al Sindicato Único de Trabajadores Renta y Horizontal (SUTERH) al que tildó de "banquero" y "represor", a las tres entidades de administradores que participan de las discusiones salariales de los encargados "que no existirían si no firmaran las paritarias" y a los consorcistas de quienes aseguró que "les gusta quejarse y buscar culpables".

Durante el programa, el presidente de FRA se refirió a los dichos del Adm. Adrián Hilarza acerca de que la Ley 3.254 fue producto "del odio y del rencor". Al respecto, manifestó que "Abrevaya en realidad [...] vendió un proyecto determinado, engañó a mucha gente y cuando lo llamaron anuló el artículo 14 [...] e hizo otro negocio con otros legisladores con respecto a corporaciones concretas".

El artículo 14 al cual se refirió Hernández establecía que los administradores de edifico no podrían participar en las discusiones salariales.

Con respecto al SUTERH, Hernández manifestó que "hoy sólo se discute si el sindicato va a cambiar la correa de las tres instituciones que tiene atadas por otra que le salga más económica de la cual dirá que representa a los consorcistas" quienes "serán 30 personajes que tienen intereses concretos y no representan a los copropietarios".

Según sus dichos, el SUTERH funciona como "banquero". De acuerdo a Hernández "el sindicato opina, recauda y crea empresas que tienen sujetos a los consorcios". Y agregó: "destruye administraciones que se le puedan oponer y le hace la vida imposible a los consorcistas". "Es un sindicato represor, hay que tener en cuenta que la gente que está apareció de la mano de un coronel", concluyó.

Según declaró si las tres entidades de administradores que hoy firman los Convenios Colectivos de Trabajo de los encargados de edificio se retiraran, no sólo "no habría salido la Ley 3.254" sino que dichas entidades "dejarían de existir como instituciones" ya que "no tienen nada, no hacen nada y no tienen ideas".

Cabe mencionar que quienes participan de paritarias son la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la  Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH).

De acuerdo a Hernández, la filosofía de AIERH, UADI y CAPHyAI sería la de "no educar al consorcista porque no hay que avivar giles".

Luego, el presidente de FRA se refirió especialmente a AIERH y declaró que la misma "es una asociación de un sindicato que necesitaba a alguien del otro lado para firmar las paritarias".

Finalmente, también se ocupó de los consorcistas de los que aseguró que "les gusta quejarse, buscar un culpable y no solucionar los problemas". Luego comparó a los propietarios de edificios argentinos con los españoles al manifestar que "en España se movilizaron 100 consorcistas, acá no salen a la calle y no se ponen frente a nada".

La guerra de los clones

[BPN-08/12/10] El Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), aseguró que si el Sindicato Único de Trabajadores Renta y Horizontal (SUTERH) negocia paritarias con la Federación "va a obtener más beneficios porque ambos defendemos la dignidad de los trabajadores". Declaró que los tres proyectos presentados para modificar la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 han sido "originalmente trabajados por FEDECO y después llevados a consulta para ser trabajados por los diputados".

Con respecto a las discusiones salariales de los encargados de edificio, de las que participan tres entidades de administradores (CAPHyAI, UADI y AIERH), el Dr. Knopoff le aseguró al SUTERH que "va a conseguir más beneficios negociando con nosotros", en referencia a la Federación que él preside.

Sin embargo, no contempló la participación de todas las entidades de consorcistas, sino sólo de FEDECO porque, según expresó, "es la única entidad legalmente representativa" ya que consideró que "no todas las asociaciones de consorcistas defienden iguales intereses".

Con respecto a la Federación Argentina de Consorcios (FAC), Knopoff manifestó que si bien los proyectos presentados hasta el momento para reformar la Ley 13.512 no le impedirían participar "habría que reglamentarlo adecuadamente, ver qué representatividad tienen y qué intereses defienden". Por ello, consideró importante que "los tres Poderes [del Estado] le den entidad pública a FEDECO".

"Hemos citado a Víctor Santa María (secretario general del gremio) para que discuta con nosotros porque no me cabe duda que defiende la dignidad de los trabajadores que representa, y nosotros también", aseguró Knopoff. Y agregó: "hemos instado a que negocien con los originales y no con los clones que son los administradores".

Al concluir, el Presidente de FEDECO hizo un "llamado a la reflexión" para que los "dirigentes legítimos y sanos del sindicato puedan sentarse a conversar con nosotros en un marco de igualdad de representación".

Durante la entrevista realizada en Derecho de Piso, Knopoff reveló que tanto los proyectos de Silvana Giudici, Elisa Carrió y Patricia Bullrich presentados para modificar la Ley 13.512, fueron "originalmente trabajados por FEDECO" y después llevados a los diputados en consulta.

La idea rectora de los tres sería, de acuerdo a Knopoff, "recuperar para los consorcios y los copropietarios el poder de decisión".

Según declaró "los administradores muchas veces se autoproclaman y toman decisiones como si fuesen los dueños" por ello "es importante volver a ponerlos en su lugar". Esa sería la razón por la cual FEDECO "preparó un proyecto de 52 artículos [...] que fue felizmente recogido por varios diputados de diferentes bancadas".

El Dr. Knopoff aclaró que la nueva Ley 941 "se reglamentó totalmente en septiembre con lo cual está operativa". Según sus dichos, realizó tal declaración porque "muchos administradores mentirosos le dicen a sus administrados que la ley no está vigente y que es inconstitucional". El Presidente de FEDECO sin dudar señaló como responsables a "los representantes de las tres irrepresentativas entidades de administradores" y a "este nefasto personaje de la Propiedad Horizontal que es Jorge Hernández".

Finalmente, el Dr. Knopoff denunció que "nos habían prometido que el Libro de Registro de Firmas de Copropietarios iba a ser totalmente gratuito y en los hechos eso no pasó".

Con respecto al nuevo Libro de Control Sanitario y Agua Potable dispuesto por el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, aseguró que "me parece otra barbaridad porque de ese tema se ocupan y se preocupan los administradores" y en caso de que así no sucediera "los mismos consorcistas avisan en cuanto el agua sale un poco sucia y exigen que se haga la limpieza".

Una profunda autocrítica

[BPN-08/12/10] El Adm. Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH), aseguró que los administradores "debemos realizar una autocrítica porque algo hemos hecho mal" para llegar a una situación en la cual "socialmente estamos mal vistos".

Durante la entrevista radial, el administrador se refirió a los proyectos de ley presentados por varios diputados con el objetivo de reformar la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512. En relación a ello, Hilarza expresó que "los proyectos pueden ser muy interesantes, pero si no resolvemos los verdaderos problemas, esto va a seguir igual que antes".

La cuestión de fondo sería, de acuerdo a los dichos de Hilarza, la participación de 3 entidades de administradores –AIERH, UADI y CAPHyAI- en las discusiones salariales de los encargados de edificio. Según Hilarza el sistema actual de paritarias "necesita una verdadera transformación" ya que "los actores que hoy están participando no son los que deberían estar". "Los que sí tendrían que estar [en paritarias], sin ninguna duda, son los propietarios", aseguró y agregó que si ello no se modifica "le seguimos maquillando a la gente los problemas".

"Los administradores no hemos hecho docencia y durante añares se hizo la plancha porque cada uno cuidó su quintita, este negocio cerraba perfecto y estas son las consecuencias", concluyó.

"Vamos por más"

[BPN-08/12/10] La Sra. Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), les advirtió a los administradores que "esto no tiene retorno y vamos por más". Así resumió su sentir frente a la sanción e implementación de la nueva Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA) y a los proyectos de modificación a la Ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal). Con respecto a los recursos de amparo presentados por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) contra la nueva Ley 941, aseguró que responden a que "los administradores no quieren ser controlados".

El 26 de noviembre pasado, durante el programa radial Derecho de Piso –los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-, la presidenta de UCRA manifestó que "hay mala propaganda contra la Ley 941" ya que "existen otras resoluciones que también impactaron en las expensas y nadie [por los entidades de administradores] dijo nada". Al respecto, se refirió específicamente a la resolución que estableció el cambio de extintores cada 20 años y aseguró que "fue un negociado sobre 500 mil matafuegos y ningún administrador dijo nada, salvo Adrián Hilarza y Jorge Hernández".

Durante el programa, Giménez señaló que la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 faculta a los administradores "sólo para cuestiones meramente administrativas y no para actos de disposición" en referencia a la firma de los Convenios Colectivos de Trabajo de los encargados de edificio.

Sobre este tema, declaró que cuando se discutía la modificación de la Ley 941 en la CABA, si no resignaban del proyecto el artículo 14º -que le impedía a los administradores participar en paritarias- la ley no se hubiera podido votar.

La Presidenta de UCRA destacó, sin embargo, que "sería muy bueno hacer una mesa redonda" con los administradores para debatir ideas pero "es imposible". El motivo radicaría en "los fuertes ataques de Daniel Tocco [presidente de CAPHyAI] y de Jorge Hernández [presidente de FRA] contra los consorcistas".

"Lo que tenemos que hacer es reunirnos y que a nosotros también nos consideren, no como consorcistas sino como propietarios", exigió. Y agregó: "ellos [por las entidades de administradores] creen que somos un número y que tenemos que obedecer a todo el mundo".

Giménez manifestó que desde UCRA "queremos rever el tema de la limpieza de tanques cada seis meses" ya que "hemos hablado con químicos que nos dijeron que podemos hacerla una vez por año". Asimismo, se mostró disconforme con que el nuevo Libro de Control Sanitario y Agua Potable, impuesto por el Dr. Juan Manuel Gallo, deba ser habilitado por un escribano público. Giménez consideró que dicha función debería ser ejercida por Sanidad Ambiental en forma gratuita.

En contraposición destacó que el Libro de Firmas de Propietarios es importante porque ejerce un control y permite saber quiénes son los dueños de las unidades funcionales. Aseguró además que "se le puede solicitar el libro al administrador y ver quiénes viven en el consorcio ya que no debería ser un secreto para nadie".

Sin embargo, con respecto a este libro criticó a aquellos propietarios que se niegan a firmarlo y declaró que "cuando no hay reglamentación [los consorcistas] se enojan pero cuando surge una idea para hacer que algo funcione, también se enojan".

Asesoramiento gratuito a consorcistas

[BPN-08/12/10] El Centro Cultural del barrio porteño de Palermo "Amigos de Eladia Blázquez" presidido por Graciela Ochoa abrirá en breve un nuevo espacio para que los consorcistas puedan recibir asesoramiento en forma gratuita.

"La idea es que la gente sepa que tiene un lugar donde va a poder presentar sus problemas y entre todos vamos a buscarle una solución", explicó Ochoa a Pequeñas Noticias. Según contó, el proyecto surgió luego de empezaran a recibir pedidos para solucionar diversas problemáticas relacionadas con la Propiedad Horizontal "porque la gente no sabía dónde dirigirse".

El objetivo de máxima del nuevo emprendimiento es, según Graciela, "trabajar grupalmente porque tu problema también puede pasarme a mí". Las soluciones serán pensadas en forma comunitaria, es decir, entre todos los integrantes del Centro y servirá como una herramienta "para que el vecino no tenga que enviar una carta documento y para que sepa que en este lugar buscaremos una solución a su problema".

De acuerdo a Graciela muchas de las dificultades de los inquilinos son desoídas por los dueños de las unidades funcionales y "los administradores no dan bolilla". A modo de ejemplo citó el caso de inquilinos a los que se les ha "podrido toda la ropa porque les llueve el techo y no han podido solucionar el problema por sí mismos".

Para que el espacio funcione Ochoa explicó que "estamos abiertos a todas las personas que puedan acercarse y colaborar, profesionales o no".

Nació en el año 2003 en el barrio de Belgrano. Dos años después obtuvo la personería jurídica y se trasladó a la Avenida Santa Fe 5362, lugar en el que hoy se encuentra. "Ese año nos dieron el permiso de uso y custodia de este lugar", contó Ochoa.

El nombre fue elegido en 2005, año en que falleció la cantante y compositora de tangos Eladia Blázquez. De acuerdo a Ochoa, "resultó un buen nombre para un centro cultural con ideas políticas diversas" ya que "si bien Eladia incursionó en un ambiente machista, no participaba en política".

Una de las actividades que realiza el Centro es la recolección de libros que luego son enviados a aquellas escuelas que más los necesitan. "Ahora estamos acompañando a tres bibliotecas escolares, una en Catamarca, otra en Entre Ríos y otra en San Antonio de Areco", detalló Graciela a Pequeñas Noticias, aunque aclaró que también envían material a escuelas rurales.

"Además tenemos un taller de pintura para los chicos que viven en los hoteles de la zona", contó Graciela. El Centro Cultural les da la merienda y el profesor que dicta el taller trabaja en forma gratuita. "La idea es que los chicos sepan que tienen otras posibilidades a su alcance", explicó.

Los jubilados también tienen su espacio en este centro cultural y una de las actividades destinadas a esa franja etaria es el miniturismo. Según Graciela "había una necesidad grande porque en esta parte de Palermo no hay centros de jubilados".

Graciela Ochoa, presidenta del Centro Cultural "Amigos de Eladia Blázquez" nació en la provincia de Chaco. "Me críe en un lugar muy pobre y desde que tengo 11 años me gusta la colaboración y el trabajo solidario", contó a Pequeñas Noticias.

Con tan sólo 16 años se fue a vivir sola a Capital Federal y "empecé a trabajar en un centro de jubilados donde armaba los bolsones, repartía guardapolvos y conseguía becas".

"Siempre fui peronista y militante" aclaró ya que "si militar es ver la necesidad del otro y tratar de ayudarlo, puedo decir que milito desde que tengo 11 años", explicó.

Siesta mexicana

[BPN-08/12/10] El 15 de noviembre pasado, el Adm. Jorge Ferrera cuestionó, durante la emisión de su programa Consorcios TV, un artículo del proyecto de reforma presentado por Elisa Carrió (CC) los primeros días de octubre. Ese punto conflictivo sería, de acuerdo al administrador, la aprobación de gastos por parte de los propietarios para erogaciones que no sean urgentes. Sin embargo, destacó que el proyecto de Carrió les prohíba a los administradores participar en paritarias. Al concluir el programa se refirió además a las entidades de consorcistas y aseguró que "están durmiendo una pequeña siesta".

El artículo 6º de este proyecto establece que "para efectuar erogaciones que no fueren de necesidad urgente, el administrador deberá contar con la aprobación de la asamblea de propietarios".

Según Ferrera la iniciativa de la diputada de la Coalición Cívica "empieza a patinar" en ese punto ya que consideró que cuando "se ponen a intentar legislar sobre algo que desconocen, es muy difícil implementarlo e instrumentarlo en la práctica".

El conductor de Consorcios TV aseguró que "están instando tanto a los administradores como a los consorcistas a que nos la pasemos de asamblea en asamblea". En caso de que la medida prospere se preguntó: "¿vamos a tener que tratar en asamblea el cambio de una cerradura que puede no ser urgente?

Según Ferrera, lo que suele hacerse es que "por asamblea se faculte al administrador para que pueda decidir hasta determinado monto. La asamblea resuelve hasta una suma estipulada y el consejo de administración hasta otra". De esta manera, "el administrador está controlado pero no tiene que someterse permanentemente a reuniones". Si bien manifestó estar de acuerdo con el control, expresó que "el excesivo control, descontrola".

"El tema es que siguen cargándole a los administradores tareas que si bien es cierto que redundan en controles para el consorcista podrían hacerse de otra manera sin costo". De ser así los administradores se verían forzados a contratar empleados: "no se puede estar en la misa y en la procesión", aclaró el administrador aludiendo a la superposición de tareas administrativas con reuniones en los consorcios.

De acuerdo a Ferrera las entidades que nuclean a los consorcistas estarían "durmiendo una pequeña siesta". Asimismo, expresó que "cuando se levanten, no sólo ellos sino también las entidades de administradores, probablemente sea demasiado tarde".

"Todo lo que está sucediendo es un caldo de cultivo que está cargando costos para los consorcistas que hoy no los ven", concluyó.

El proyecto de Carrió establece también en su artículo 7º que "queda vedado a los administradores o asociaciones que los nuclean a negociar acuerdos salariales en representación de los consorcios que administran". De acuerdo al artículo "los salarios y condiciones laborales [...] son acordados entre las asociaciones de consorcistas representantes de consorcios y los sindicatos correspondientes".

"La 941 no es un castigo para nadie"

[BPN-08/12/10] El jueves 3 de diciembre, la Sra. Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación Consorcistas de la Ciudad de Buenos Aires (ACCABA), se reunió con un grupo de propietarios, el legislador Sergio Abrevaya -impulsor de la Ley 3.254- y su asesor Matías Chari para festejar el cierre del año y los logros obtenidos. El evento tuvo lugar en el restaurante Pertutti ubicado en el barrio de Palermo.

"Quisimos festejar la plena vigencia de la Ley 3.254 y el hecho de que lo logramos todos juntos", declaró la Sra. Villanueva a Pequeñas Noticias. "Lo invitamos a Abrevaya porque trabajamos con él durante dos años", señaló.

Con respecto a la nueva Ley 941 –modificada por la Ley 3.254- la Presidenta de ACCABA manifestó que "no es un castigo para nadie ya que se buscó poner algunos condicionamientos para que el trato entre el administrador y el consorcista no se desmadre". Y agregó: "el administrador no tiene todos los derechos y posibilidades para hacer el manejo que quiera de una propiedad".

Sin embargo, Villanueva resaltó que los límites impuestos por la nueva ley "a veces no son bien interpretados". Al respecto, manifestó que "hay que leerla bien para saber qué se discute y qué se pide que se mejore".

En relación a posibles falencias que pudiera presentar, Villanueva expresó que para subsanarlas "debería modificarse la Ley 13.512 y allí va a encajar ese gran bache que es la representación de los propietarios en las discusiones salariales de los encargados". "Ese es mi principal objetivo para el año que viene", aseguró.

Vecinos premian a los vecinos

[BPN-08/12/10] El miércoles 17 de noviembre el Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), fue distinguido por segunda vez con el premio "Vecinos Premian a los Vecinos". El evento tuvo lugar en el Colegio Guadalupe del tradicional barrio de Palermo. La mención se otorgó en "reconocimiento a su labor cotidiana, trayectoria, trabajo solidario y contribución comunitaria".

"Es muy importante la labor que venimos desarrollando en forma totalmente gratuita, sin ningún cargo para los consorcistas", declaró el Dr. Bergenfeld al momento de recibir el premio. Y agregó: "nuestra función es esclarecer cuáles son sus derechos y además hemos ayudado a modificar la Ley 941 que hoy ha aclarado mucho las perspectivas".

Durante el acto, el presidente de FAC adelantó que "en el 2011 vamos a modificar la Ley 13.512" de Propiedad Horizontal. Sin embargo, explicó que "la lucha es bastante difícil porque las corporaciones se han apropiado de un montón de condiciones que son las que están amenazando la forma de vivir en los consorcios".

El Dr. Bergenfeld expresó además que "estamos ayudando a recuperar esa propiedad que tenemos a través de un boleto de compra venta y de una escritura pero que en la práctica está avasallada por las corporaciones". Al concluir invitó a "aquellos que tengan dificultades en su consorcio" a recibir asesoramiento gratuito en la calle Bartolomé Mitre 1711 tercer piso, "porque estamos para ayudarlos".

Cabe mencionar que el reconocimiento "Vecinos Premian a los Vecinos" tiene 10 años de antigüedad y es otorgado a través del Centro de Gestión y Participación Nº 14 y una comisión de vecinos. Es la segunda vez que el Presidente de FAC lo recibe: la primera oportunidad tuvo lugar en octubre de 2006.

Lo que noviembre se llevó

[BPN-08/12/10] Este mes la noticia más importante para la redacción de Pequeñas Noticias fue la presentación que la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) realizó ante el Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo (INADI) por considerar que el seguro de caución "discrimina a los administradores".

La nota que competía con esta fue la presentación de un proyecto de modificación de la Ley 13.512 (Propiedad Horizontal) presentado por Patricia Bullrich. Ésta es la tercera iniciativa que en el término de pocos meses se incorpora al Congreso de la Nación sobre este tema.

Sin embargo, la denuncia ante el INADI tiene un complemento que se puede extrapolar a la sociedad toda. El hecho de que un joven no pueda ejercer una actividad por falta de bienes lo excluiría de una carrera de progreso y de una movilidad social de la que nuestro país en algún momento estuvo orgulloso de poseer. En tiempos pretéritos la Argentina se proponía como una tierra de oportunidades y si hay ciertas necesidades de "garantías" para alguna profesión deberá buscarse la solución a ese problema sin vulnerar la posibilidad de que esa persona con su esfuerzo y capacidad, pueda ganarse honestamente el pan de cada día sin estar condicionado a los bienes que pueda, o no, poseer

Del 1º al 30 de noviembre el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 28.630 usuarios que realizaron 32.591 visitas en las cuales se consultaron 56.077 páginas del sitio.

Del total de visitas, 24.766 corresponden a Argentina. Le sigue México (con 2.134 visitas), Colombia (1.128), España (1.011), Perú (655), Chile (648), Venezuela (593), Estados Unidos (377), Ecuador (318) y, finalmente, Bolivia (con 93 visitas).

Al cierre de esta edición, Pequeñas Noticias tuvo picos máximos de 30 usuarios en línea al mismo tiempo, el martes 2, jueves 11 y miércoles 17. En tanto, el lunes 8, miércoles 10 y viernes 29 el sitio tuvo picos máximos de 29 usuarios en línea al mismo tiempo.

Gestión Profesional

Antenas de celulares en los edificios por el Dr. Jorge C. Resqui Pizarro

Introducción. I. La ley. II. La doctrina de los autores. III. Los fallos de los jueces con respecto a esta disyuntiva. IV. Nuestra opinión. V. Los vecinos y los jueces al respecto de las antenas de celulares.

INTRODUCCIÓN

Ante un tema de permanente requisitoria por los consorcistas, luego de pormenorizados análisis de la cuestión y la normativa aplicable, entiendo que el emplazamiento de antenas en la azotea de edificios en propiedad horizontal debe quedar encuadrado dentro del concepto de obra nueva y, como tal, se requiere la aprobación por unanimidad expresa de los copropietarios que integran el consorcio (conf. Art. 7º de la Ley 13.512).

I. LA LEY

El mentado artículo de la ley de Propiedad Horizontal dispone: "El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios".

Por otra parte, el subsiguiente Art. 8º de la ley establece, en sus primeros párrafos, que: "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.".

De acuerdo los artículos arriba transcriptos, resulta necesario poder precisar los conceptos de "obra nueva", "innovaciones" y "mejoras" utilizados en dichas normas, pues de ello dependerá, finalmente, la determinación del régimen de votación que cada consorcio deberá observar al momento de decidir la instalación de una antena.

II. LA DOCTRINA DE LOS AUTORES

Si bien la doctrina es pacífica en admitir que los conceptos de "obra nueva", "innovaciones" y "mejoras" son en realidad sinónimos, que operan como nociones conceptuales complementarias en una relación de género a especie, existen discrepancias interpretativas acerca del alcance y finalidad que debe darse a cada uno de ellos.

En tal sentido, Mariani de Vidal ("Propiedad Horizontal- Obras Nuevas Antirreglamentarias, L.L. 1994-C-1083, Sección Doctrina") considera a los términos "obra nueva" e "innovación" como sinónimos, diferenciándose sólo en cuanto la ley exige distintas mayorías según las características de la construcción. Destaca que "los términos obras nuevas, innovaciones y mejoras no se excluyen, dado que una innovación puede implicar una obra nueva y, al revés, una obra nueva, si produce un cambio en la sustancia, forma o destino de una cosa, lleva en sí misma una innovación. A su vez, cualquiera de ellas puede constituir una mejora".

Así, Highton de Nolasco ("Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", 2da. Ed. Renovada y ampliada, reimpresión, pg. 257 y ss., Hammurabi, Bs.As, 2007) expresa que ""Las mejoras a que se refiere el Art. 7º que pueden denominarse como lo hace la norma "obra nueva" se distinguen de las del Art. 8º que en la ley se designan como "innovaciones" aunque estos términos no se excluyen sino que significan algo similar en cuanto según el Art. 7º se necesita la unanimidad de voluntades para realizarlas, mientras que en el Art. 8º solamente se requiere una mayoría , lo que demuestra que en la ley la distinción es específica.

En consecuencia, debe otorgarse un ámbito de aplicación distinto a cada norma, y es así que se entiende que el Art. 7º, referido a obras nuevas que deben resolverse por unanimidad se relaciona con mejoras que se ejecutan en interés particular de algún o algunos propietarios sobre cosas o partes comunes, sean en todo o en parte del edificio; mientras que el Art. 8º referido a innovaciones que deben resolverse por mayoría se relaciona con mejoras, también en partes comunes, pero en beneficio de todos los propietarios".

Planteada de este modo la disquisición conviene ahondar en la doctrina especializada.

En su obra "Derecho práctico de Propiedad Horizontal, T.2 , pg. 264 y sgtes, Hammurabi, Bs. AS.,1994, Gabás entiende que "innovación" es aquella que tiende específicamente a obtener un mejoramiento, mayor renta, o mejor uso y goce del bien, servicio o parte común, mientras que el concepto de "obra nueva" sería un concepto de carácter residual que comprende todas las demás modificaciones que no tengan algunas de las mencionadas finalidades. La innovación es el género, la obra nueva es la especie, "toda obra nueva es una innovación pero no toda innovación constituye una obra nueva", dice el autor, aunque sostiene que deben analizarse los casos particulares. Y agrega: "Desde un punto de vista lógico y aun de equidad, el criterio restrictivo de la ley es correcto; no puede disponerse de una cosa de todos, sin el consenso unánime de los comuneros".

Por su lado, Gurfinkel de Wendy ("La Propiedad Horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512", pg. 166 y ss., LexisNexis, Bs.As., 2005) manifiesta que "Los Arts. 7º y 8º, Ley 13.512, se refieren a las obras materiales que se realicen sobre las partes comunes del edificio. En tanto el primero utiliza el término obra nueva, el segundo habla de innovaciones, diferencia terminológica que no permite marcar diferencias entre los supuestos contemplados en una u otra norma. Sin embargo para su realización el Art. 7º exige la conformidad de todos los propietarios, o sea la unanimidad, mientras que el Art. 8º supone que la resolución ha sido tomada por los propietarios por simple mayoría, de allí la importancia de establecer que situaciones de hecho quedan encuadradas en cada uno de los artículos mencionados".

Si bien la doctrina de los autores ha asumido dos posturas claramente diferenciadas en lo referido al número necesario para la aprobación de esta clase de obras: unanimidad (vgr. Alterini, según su voto en Cám.Nac.Civ. Sala C, 16/09/76, "Consorcio de Propietarios de la finca calle Malabia 2515 v. Kramer, Boris", ED 70-416; Gabás, Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal, pg. 180, Hammurabi, Bs.As., 1998) basándose en los principios que rigen el condominio en el Código Civil (Arts. 2680 y 2681) sea cual fuere su denominación, aplicando la regla del art. 7º de la ley de PH en tanto que el art. 8º juega como excepción si se verifican los extremos que esa norma comprende y allí se aplica la voluntad de la mayoría ó la disquisición que Racciatti ("Propiedad por pisos o departamentos", pg.351, Depalma, Bs.As., 1975) produce al analizar el art. 7º concluyendo que "de la misma ubicación del precepto se infiere que él se refiere a las innovaciones que uno o algunos de los propietarios quieren efectuar en su interés particular sobre las partes comunes" habida cuenta que el art. 8º del cuerpo normativo "prevé innovaciones que se ordenen en beneficio común, que a todos aprovechen y en consideración a ese fin autoriza que ellas se dispongan por resolución de la mayoría", postura a la que adhieren Highton ("Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad" 2ª ed., reimpresión, pg. 257 y sg., Hammurabi, Bs.As., 2007) y Mariani de Vidal ("Propiedad Horizontal. Obras nuevas antirreglamentarias", LL 1994-C-1080, secc. Doctrina) entre otros. De lo dicho se desprende que en una u otra posición, siempre se requiere aprobación de los comuneros reunidos en Asamblea.

En tanto, López Castiñeira en el capítulo VII "Obras nuevas e innovaciones" de la obra dirigida por Claudio M.Kiper, pgs. 225 y ss., Rubinzal-Culzoni, Bs.As., 2008, ensaya que "En cuanto a la restricción que impone el art. 7º de la ley 13.512, cabe señalar que esta se refiere a las mutaciones que realiza un propietario en su propio beneficio sobre las partes comunes. A ellas se las ha denominado "obras nuevas", distinguiéndolas de las llamadas "innovaciones" que enuncia el art. 8º en tanto se ha considerado que estas -si bien importan mejoras en las cosas comunes- lo son en beneficio de todos los propietarios.

"También cabe esclarecer a los fines de la distinción entre ambos conceptos -tal como lo sostiene pacífica jurisprudencia- que cuando se afectan partes comunes -ya sea por medio de construcciones, transformaciones, edificaciones, modificaciones o alteraciones materiales, etcétera- se está frente a una obra nueva, para lo cual será necesaria la unanimidad; pero cuando dichas acciones tienden a obtener su mejoramiento, o un uso o goce más cómodo, o una mayor renta del bien afectado, se trata de una innovación, supuesto en el que bastará con la mayoría (CNCiv., Sala E, 12-03-96, "Contreras, Teresa Clotilde c/ Fernández de Binasco, Susana B. s/ Acción declarativa").

"En sentido análogo se ha resuelto que toda obra nueva que afecta al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios, pero, a tales efectos, cabe entender que estas obras deben ser de tal importancia que alteren sustancialmente la concepción originaria, ya que, de lo contrario, se trataría de simples innovaciones a las que en momento alguno alude el artículo 7º de la ley 13.512 (CNCiv., sala H, 07-03-97, "Bertoa, Alberto Antonio y otro c/ Quintero, Dora s/ Cumplimiento de reglamento de copropiedad"; conf.Papaño, Kiper, Dillón, Causse, Derechos Reales, Astrea, Buenos Aires, t.II, ps.30-31).

"La prohibición que emerge del artículo 7º tiende a evitar daños a la solidez y seguridad o salubridad del edificio, impedir alteraciones de su destino, desvalorización de las unidades., molestias, innovaciones graves a la estética u otros perjuicios que alteren el funcionamiento y uso de lo que a todos pertenece (Molina Quiroga, "Obras nuevas, innovaciones y abuso del derecho en la propiedad horizontal", en L.L., 2000-B-336) verbigracia, alteraciones en la fachada, alteraciones en la esté tica del inmueble o afectación de la seguridad del edificio, conforme lo establece el artículo 5º de la ley de Propiedad Horizontal", explica el autor.

En este orden de ideas, se fija la regla general que la sola violación del requisito de la unanimidad trae aparejado, como consecuencia, la destrucción de la obra nueva, ante la vulneración de disposiciones esenciales al régimen comunitario de la PH (cfr. CNCiv., sala F, 02/10/63, ED. 6-426, fallo 3307, sala B, 03/03/66, ED. 16-326, fallo 8346, entre otros).

Lo contrario importaría convalidar una lesión al derecho de propiedad de los demás comuneros y un perjuicio indirecto al sistema al vulnerarse principios jurídicos señeros en la materia (in re CNCiv., sala F, 20/07/2001, "Badino de Rende, N. c/ Otaegui, J.", ED. 07/01/2002, pg. 2, fallo 103.152).

Racciatti, por su lado, extiende el análisis de las normas atendiendo, principalmente, a quienes resultan beneficiarios de las modificaciones introducidas. Así, entiende que "obra nueva" es toda construcción o modificación de lo construido sobre partes comunes que redunde en beneficio individual de uno o varios de los consorcistas, cuando "innovación" o "mejora" es aquella construcción o modificación de lo construido que se hace en beneficio de la totalidad de los copropietarios (vgr. "Ejercicio de las acciones tendientes a obtener la supresión de obras nuevas efectuadas sobre bienes comunes en propiedad horizontal" , JA.28-1975-330).

Desde el punto de vista de Papaño ("La acción del consorcio por demolición de la Obra Nueva", en L.L. 1991-A-486, sección jurisprudencia) el criterio interpretativo es mucho más elástico teniendo en cuenta, fundamentalmente, los aspectos que hacen a la seguridad del inmueble. Considera que las reparaciones tienen por finalidad mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del edificio; las innovaciones alteran la condición anterior de las cosas o sectores donde se realicen, sea en su materia, forma o destino y tienen como fin obtener el mejoramiento de las partes o cosas comunes, siendo que las obras nuevas del art. 7º consisten en aquellos actos materiales que pueden alterar sustancialmente al edificio construido. Las mismas "deben ocasionar una alteración sustancial en la concepción originaria del edificio, ya que de lo contrario se trataría de simples innovaciones a las que se refiere el artículo siguiente (art. 8), sin perjuicio de que esta modificación en los sectores comunes beneficie a todos, a varios o a uno de los copropietarios", con lo cual sólo existiría "obra nueva" cuando se conformara una alteración sustancial del edificio, independientemente de las personas a quien beneficie la obra.

Volviendo a Gabás (op.cit) en cuanto al análisis que realiza de las normas en conflicto señala, en primer lugar, que tanto las obras nuevas como las innovaciones constituyen "actos de disposición material sobre el inmueble".

En tal sentido no puede haber discusión acerca de que la última parte del art. 7º constituye la regla general en la materia, en tanto que "cualquier acción material sobre partes comunes requiere, en principio, la unanimidad de voluntades de los consorcistas". Así, la primera parte del art.7º no hace otra cosa más que reflejar dos ejemplificaciones concretas de ese principio general en cuanto impide, por un lado, que el propietario del último piso ejecute obras nuevas de sobreelevación, y, por el otro, prohíbe que el propietario de la planta baja o subsuelo las ejecute en el suelo común por razones de solidez y estabilidad, salvo que haya acuerdo unánime de los consorcistas. Por cierto, estos dos ejemplos de la ley en modo alguno agotan la existencia de otros casos en los que pudiera ser de aplicación la regla general de la unanimidad; "toda obra a efectuar por encima del último piso, como por debajo de este, indudablemente, pondrá en peligro la seguridad al afectar la estructura, que da sostén a la edificación. Reiteramos una apreciación, más que una prohibición para el titular del último piso o del de la planta baja, lo que consagra esta disposición legal es una prohibición para cualquier propietario de efectuar obras sobre partes comunes, ya que por ser precisamente de propiedad de los consorcistas se requiere la anuencia de todos ellos".

De este modo lo normado en el subsiguiente art.8º de la ley importa una excepción a la regla general, que completa al artículo anterior, la que está dada en el supuesto particular que la obra a ejecutar sobre partes de propiedad común, se dirija a beneficiar a todos los copropietarios sea para mejor uso o goce del bien, un aprovechamiento por mayor renta, o en general un mejoramiento del edificio, en cuyo caso la ley sólo requiere mayoría simple a fin de atenuar el rigorismo del requisito de unanimidad.

"Consideramos que la distinción expresada por la Ley nº 13.512, lo es al sólo efecto de dar validez a las resoluciones del consorcio, cuando decide modificar o en general actuar materialmente sobre partes y bienes comunes, exigiendo el consentimiento de un mayor número de propietarios cuando la obra puede no favorecer al ente o restantes titulares de dominio -aunque tampoco los perjudique- o pueda afectar derechos individuales, que cuando la obra tiene por objetivo el favorecer a todos mediante un mejoramiento del bien o permitiendo el mejor uso o goce o dando una mayor renta".

"El decir que el art. 7º se refiere a obras en beneficio individual y el art. 8º en beneficio general, entendemos que es sólo una situación que puede plantearse de las muchas que engloban dichos artículos. Es evidente que una obra sobre parte común en beneficio individual requiere unanimidad, pero esa sola situación no agota el tema, ni el espectro que encierra la norma citada, creemos que una obra sobre una cosa común requiere también unanimidad aun en caso de que no sea en beneficio individual, mientras esa obra no tienda a un mejoramiento, a un uso y goce más cómodo o a una mayor renta -tal como lo prescribe el art.8º, última parte-. De manera tal que toda obra o innovación que se lleva a cabo en zonas comunes puede no ser en beneficio individual, pero también puede no beneficiar al consorcio en el sentido de la última parte del art 8º, en ese caso necesita también unanimidad para resolverla.".

Para concluir que "De cualquier manera, somos partidarios que en todos los casos debe analizarse cada situación y no aplicar rigurosamente los mencionados artículos, sino en función del daño que puede producir una conducta determinada; no olvidemos que la propiedad horizontal, por encima de toda cuestión, es un régimen de convivencia. Ni toda obra en beneficio particular debe exigir inexorablemente unanimidad, ni toda obra en beneficio común la mayoría requerida".

III. LOS FALLOS DE LOS JUECES CON RESPECTO A ESTA DISYUNTIVA

La jurisprudencia ha sido rica e ilustrativa del criterio expuesto: "En el sistema de propiedad horizontal, la obra nueva es calificada como sobreelevación cuando apunta a la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en los planos superiores del edificio. Es necesario por ello el asentimiento unánime de los consortes, requisito congruente con la circunstancia de que las sobreelevaciones se efectúan en el vuelo del edificio que es común" (CNCiv., Sala C, 28/02/77, ED. Del 09/03/77, Nº 4417).

La Sala D de la Cámara Civil de la Capital Federal (19/03/1981, LL. 1982-A-298) en un fundado decisorio expresó: "La noción misma de ‘mejora’, aplicada a un edificio sujeto al régimen de la propiedad horizontal, lleva ínsita la idea de incorporación de valores económicos . La mejora produce un acrecentamiento de este orden al bien. De ahí que abarque tanto las reparaciones y reconstrucciones, en cuánto, obviamente, provocan el predicado aumento de valor con relación a la situación de la cosa que les precede, como las obras nuevas (art. 7º, ley 13.512) e innovaciones (art.8º). A su vez, es posible sostener que con estas dos últimas denominaciones la ley ha apuntado a lo mismo o, por el contrario, que ha pretendido distinguir, de forma tal que la obra nueva puede implicar una innovación y que esta puede, a su vez, requerir de una obra nueva. No toda mejora constituye una innovación, pues esta presupone exceder los límites normales de la conservación y reparación a fin de introducir cambios en la forma, en el destino, en la estructura o en la imagen del edificio, a través de la incorporación o supresión de elementos. La interpretación de los artículos 7º y 8º de la ley 13.512 no es uniforme en doctrina. Su armonización se ha intentado sobre la base de aplicar el art. 7º a los casos en que la obra nueva o innovación en el inmueble común persigue el interés particular de quien la lleva a cabo, sin alcanzar una recuente utilización común , en tanto que el art. 8º se reserva para regir las innovaciones en beneficio general. Otro criterio propugna como regla en materia de innovaciones en partes comunes la decisión unánime (art. 7º) , que cede a favor de la decisión mayoritaria si concurren los extremos del art. 8º , párrafos 1º y 2º, es decir, mejoramiento de los sectores comunes, su uso y goce más cómodo o la obtención de mayor renta, siempre que no triunfe en última instancia la opinión de la minoría , fundada en que la mayoritaria hubiera impuesto innovaciones de costo excesivo, o contrarias al reglamento y a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio".

También la doctrina judicial tiene dicho que "En materia de propiedad horizontal, por ‘innovación’ sobre las partes comunes debe entenderse toda obra que exceda de los límites de la conservación, que produzca una alteración sustancial de su condición preexistente, ya sea en su materia, forma o destino.Constituyen una innovación sobre las partes comunes de una propiedad horizontal aquellas obras que excedan la mera conservación de la cosa, produciendo una alteración sustan cial de su condición preexistente, ya sea en su materia, forma o destino (en el sublime, la modificación de la ventana que da a la calle, bajando su nivel hasta el piso con la colocación de una puerta ubicada en un lateral del acceso único del edificio, realizada por los propietarios demandados, constituye una innovación violatoria -no sólo del reglamento sino también- de lo dispuesto en los arts. 5 y 7º y concordantes de la ley 13.512)" (cfr. CNCiv., Sala G, 24/04/91,LL. 1991-D-539; DJ, 1991-2-895; ED, 146-147).

A su vez las distintas vertientes de interpretación quedaron plasmadas in re CNCiv., Sala L, 04/11/92, Jurisp. de la Cám. Civ., Isis, sum.2409) en laque se dijo: "Cuando se afectan partes comunes en un edificio en propiedad horizontal -ya sea por medio de construcciones, transformaciones, modificaciones, etc- , nos encontramos ante una ‘obra nueva’, en tanto que , si dichas acciones tienden a obtener su mejoramiento o un goce más cómodo o una mayor renta del bien afectado, se trata de una innovación. La importancia de la diferencia radica en la distinta mayoría asamblearia que se requiere para decidir la realización de una obra nueva o de una innovación. En el primer supuesto, será necesario el voto favorable de la totalidad de los consorcistas del edificio (unanimidad); por el contrario, para una innovación bastará lo que decida la mayoría de los propietarios (conf. Gabás, Alberto Anibal, Manual teórico-práctico de propiedad horizontal, 1987, p. 146). A su vez, la parte segunda del párr. 1º del art. 8º de la ley 13.512 pone a cargo de todos los copropietarios el pago de las expensas, cuando tiendan a ‘obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta’ y sean decididas por la simple mayoría de ellos.La instalación de medidas de seguridad contra incendios en los sectores destinados a cocheras en un edificio sometido a la propiedad horizontal constituye una innovación, pues tiende al mejoramiento y la seguridad de dichos sectores y, por ende, de la integralidad de todo el edificio" (en idéntico sentido CNCiv., Sala E, 12-03-96, jurisp. Cám.Civ., Isis, sum. 7772; JA, 1997-IV, síntesis; Sala H, 07-03-97, jurisp. Cám.Civ., Isis, sum. 9702; Sala E, 14-05-97, LL. 1997-E-493; JA, 1997-I, síntesis, entre muchos otros).

La otra posición se refleja del decisorio del Tribunal Colegiado de Responsabilidad Extracontractual de Rosario, Nº 2 que en 04/12/96, JA, 1999-I, síntesis, en el que los magistrados actuantes manifestaron que "El art. 7º de la ley 13.512 dispone que se exige unanimidad para la realización de obras nuevas, en tanto que el art. 8º de dicha ley dispone que las innovaciones pueden ser ordenadas por mayoría de copropietarios. No resulta sencillo desde la exégesis jurídica diferenciar nítidamente entre innovaciones y obras nuevas, por las obvias razones que acompañan a nuestra ciencia".

También la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital en autos "Consorcio de propietarios Independencia 701 v. Ramal, Marcelo s/ cumplimiento de reglamento de copropiedad" (29/03/2000, Lexis Nº 10/8240) expresó: "Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios, pero, a tales efectos cabe extender que estas obras deben ser de tal importancia que alteren sustancialmente la concepción originaria, ya que de lo contrario, se trataría de simples innovaciones a las que en momento alguno alude el art.7º de la ley 13.512" y la Sala E del mismo tribunal en el expediente "Contreras, Teresa C. vs. Fernández de Binasco, Susana B" (12/03/1996, JA 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/1246) abonó la idea al establecer que "La ley de propiedad horizontal distingue entre dos tipos de modificaciones:la obra nueva y la innovación. De ello se desprende que, cuando se afectan partes comunes -ya sea por medio de construcciones, transformaciones, edificaciones, modificaciones o alteraciones materiales, etc. se está frente a una obra nueva, para lo cual será necesaria la unanimidad; pero cuando dichas acciones tienden a obtener su mejoramiento, o un uso y goce más cómodo, o una mayor renta del bien afectado, se trata de una innovación, supuesto en el que bastará con la mayoría".

"La regla, en materia de mejoras que se efectúan en partes comunes, es la necesidad de contar con el asentimiento unánime de los consorcistas (art. 7º, Ley nº 13.512), lo que se compagina con las preceptuaciones del Código Civil en lo atinente al tema (arts. 2680 y 2681). El artículo 8º juega como excepción en tanto se verifiquen los extremos que esa norma comprende: obtención del mejoramiento de los sectores comunes, o su uso y goce más cómodo, o la consecuencia de mayor renta; y siempre que no fuese pertinente la oposición de la minoría disconforme, fundada en que la decisión mayoritaria hubiera impuesto innovaciones "de costo excesivo", o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio" (C.N.Civ., Sala C, 28/2/77, ED ejemplar del 9/03/78).

"Nuestros tribunales, en ese orden de ideas, han establecido reiteradamente que la norma que prohíbe realizar obras nuevas sin autorización de todos los copropietarios (art. 7º Ley nº 13.512) debe ser celosamente respetada porque tiene por finalidad la de preservar la solidez, seguridad y salubridad del edificio; evitar molestias a los demás o la degradación de las otras unidades." (C.N.Civ., Sala K, diciembre 18-1989, en La Ley T. 1991-C, pág. 424).

IV. NUESTRA OPINIÓN

Así las cosas, corresponde ahora determinar si la instalación de una antena del servicio de telefonía móvil celular constituye una obra nueva que exige, por ende, la unánime conformidad de los copropietarios o puede considerarse como una innovación o mejora en beneficio común y como tal pasible de ser admitida por simple mayoría del consorcio.

En esa inteligencia, resulta ineludible tener que considerar cuál es el grado de afectación que dicha instalación puede provocar a la seguridad, salubridad y/o solidez del inmueble.

Para ello, habrá que tener en cuenta -siguiendo los consideraciones de la resolución 1200/08 de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- "... que el peso de la estructura a instalar que suele ser de varias toneladas, debido a que la antena va acompañada de elementos portantes y casetas con equipos para su funcionamiento, que ejercen un considerable sobrepeso en la parte superior del inmueble.Habrá que agregar a ello que las instalaciones electromecánicas asociadas deben recibir alimentación eléctrica independiente de la correspondiente al consorcio, lo cual implica el agregado de líneas de energía con sus tableros de maniobra, más las instalaciones de puesta a tierra correspondientes".

Para más, en los contratos de locación que los consorcios suscriben con las empresas del sector es usual que quede abierta la posibilidad de ampliar la potencia de la antena y de sus instalaciones, con lo cual el riesgo de sobrepeso y sus posibles consecuencias sobre el edificio podría aumentar aún más.

Paralelamente, el organismo comunal opina que "debe tenerse en cuenta que el consorcio, al ceder en locación áreas comunes del edificio a una empresa comercial que presta servicios de radiocomunicaciones, asume responsabilidad solidaria ante las autoridades regulatorias de orden local o nacional por eventuales irregularidades administrativas y también frente a eventuales daños y perjuicios que pudieran ocasionarse a terceros en general".

Se comparte, también, lo expresado por la Defensoría ciudadana en cuánto a que "... deben añadirse otras dos consideraciones que por su importancia no pueden ser soslayadas, al menos para una adecuada información de los integrantes del consorcio. Ellas son:

a) Distintos estudios de mercado indican que la presencia de una antena de dimensiones considerables sobre la terraza de un edificio de viviendas suele disminuir en forma apreciable su valor inmobiliario, con las previsibles consecuencias negativas, presentes y futuras, para cada uno de los consorcistas que lo habitan. Esta circunstancia neutraliza parcialmente, o al menos diluye, el argumento de la supuesta "mayor renta" que percibe el consorcio con motivo de la locación del espacio común, toda vez que el emplazamiento repercute en el valor venal de las unidades que integran el edificio.

b) El estado actual del conocimiento científico no permite demostrar fehacientemente que las radiaciones no ionizantes (RNI) que emite la antena resultan inocuas para la salud de las personas que habitan en sus inmediaciones.Esta circunstancia hace que en no pocas ocasiones, algunos consorcistas manifiesten en el seno de la asamblea su preocupación por esta cuestión y prefieran no asumir ningún eventual riesgo al respecto. Más allá de ello, es imprescindible que el consorcio, previo al tratamiento de la cuestión en la asamblea, le exija a la empresa responsable de la antena el cumplimiento de toda la normativa vigente a fin de lograr la totalidad de las autorizaciones y permisos pertinentes (Para mayor información sobre este tema se puede consultar el articulo de opinión "LAS RADIACIONES NO IONIZANTES Y SU RELACION CON LA SALUD", del Ing. Jorge Luis Ferrari en PAPELES DE TRABAJO nº 3: "Consumo, salud y Derechos" publicado por esta Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, páginas 74 y subs. (https://www.defensoria.org.ar/publicaciones/pdf/papeles6.pdf); o también las recomendaciones efectuadas por esta Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, en la Resolución nº 1790/06 (https://www.defensoria.org.ar/institucional/resoluciones/r1790-06.doc)".

En virtud de todo lo expuesto, consideramos que la instalación de una antena, con su respectiva estructura portante y el equipamiento complementario, constituye la ejecución de una "obra nueva" -en los términos del art. 7º de la Ley nº 13.512-, tod a vez que un emplazamiento de estas características sobre la terraza común de un edificio puede afectar sustancialmente la estabilidad, solidez y seguridad del mismo, habida cuenta que su estructura portante y los anclajes requeridos para su arriostramiento podrían ocasionar, por el peso y esfuerzo ejercido sobre la base del emplazamiento, rajaduras, desprendimientos, etc.Corolario de lo cual, para que su instalación sea válida, debe exigirse la expresa unanimidad de todos los copropietarios que integran el consorcio.

Este es, por otra parte, uno de los requisitos que la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro le exige a las empresas del sector al presentar los planos respectivos para solicitar la habilitación de la misma; y ello, en virtud de lo normado en el art. 1º del Decreto nº 2805/1990 (B.M. 15/04/1992 - ADLA 1992 - B, 2159) en cuyos incisos pertinentes dispone que:

"c): Cuando se ocupen áreas comunes del edifico, se exigirá en todos los casos la acreditación de la autorización de todos los copropietarios del inmueble, conforme lo establece el art. 7º de la ley 13.512.

d): Igual temperamento al indicado en el inciso anterior cuando las obras hayan sido realizadas en espacios libres comunes pero de uso exclusivo de una unidad, por estar dentro del perímetro de las mismas (patio, terrazas, etcétera)".

En tal sentido, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires dictó la Disposición reglamentaria nº 902/DGFOC/98, mediante la cual se imponen diversos requisitos para el emplazamiento de las estructuras portantes de antenas destinadas a Sistemas de Comunicación, Microondas, VHF, UHF, TV, Sistemas de Video Cable y Transmisión de Datos, en cuyo art.6º se estableció que ".deberá adjuntarse la conformidad de la totalidad de los copropietarios certificada ante Escribano Público.", cuando se trate de un emplazamiento en un edificio sometido al régimen de Propiedad Horizontal.

Vale, por lo tanto, repetir las conclusiones a que arribó la citada Defensoría en la mencionada Resolución 1200/08, a saber:

"1) El concepto de "Obra Nueva" abarca "todo acto de disposición material sobre partes comunes de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal que afecta o altera sustancialmente al inmueble donde se ejecuta".

2) "Cualquier acción material sobre partes comunes requiere, en principio, la aceptación unánime de los copropietarios que integran el consorcio" (conf. regla general del art. 7º in fine de la Ley nº 13.512).

3) El emplazamiento de una antena de telefonía celular sobre la azotea de un edificio en propiedad horizontal "debe ser considerada como una obra nueva, conforme la afectación y alteración que produce en el inmueble".

4) Para que el emplazamiento de una antena de telefonía celular sobre la azotea de un edificio en propiedad horizontal sea válido, debe ser aprobado y autorizado en forma expresa por la unanimidad de los consorcistas (art. 7º in fine de la Ley nº 13.512, art 1º incs. c) y d) del Decreto MCBA nº 2805/90, Disposición nº 902/DGFOC/98)".

V. LOS VECINOS Y LOS JUECES AL RESPECTO DE LAS ANTENAS DE CELULARES

Muchas son las iniciativas que los vecinos de distintas localidades -agrupados o a título personal- llevan adelante contra la instalación de estos artefactos, no sólo consistentes en presentaciones administrativas ante órganos de contralor o municipios sino, además, en sede judicial.

Así, por decisión del juzgado Nº 3 de San Isidro, luego de que varios vecinos se opusieran al artefacto, se prohibió una antena de celulares en Carabassa. La noticia rezaba: "Tras una demanda entablada por un grupo de vecinos de Carabassa, el juzgado Nº 3 de San Isidro ordenó desmantelar una antena de telefonía celular erigida en esa zona.Desde un principio, y tal como reflejara *Pilar de Todos Multimedio* en noviembre del año pasado (https://www.pilardetodos.com.ar/20061111/vecinosantena.html) los vecinos temían por la posibilidad de que las emisiones irradiadas por el equipo sean dañinas para la salud, al tiempo que aseguraban que el artefacto no tenía autorización municipal para erigirse en el predio en donde fue levantado, ya que dicen que el lugar original fue modificado. Se trata de una de las 16 antenas de CTI y en su momento se permitió que lleguen a través de una excepción al código de zonificación. Por eso, si el lugar original fue cambiado como todo parece indicar, se debería solicitar una nueva autorización, explicó en su momento Darío Dalinger, de la Defensoría del Pueblo. ‘Se ha tomado esta determinación porque se hizo un juicio de amparo, a partir de la demanda iniciada a fines de 2006’, sostuvo en declaraciones periodísticas el abogado ambientalista Mario Capparelli, integrante de la Asociación Civil en Defensa de la Calidad de Vida (ADECAVI). Capparelli indicó que la empresa CTI apelaría la medida y auguró que el caso podría terminar en la Corte. A nivel provincial, la Secretaría de Política Ambiental (SPA) limita la instalación de las antenas en aquellos casos en los que estas emiten por sobre un rango de 300 mhz. No obstante, todavía no se sabe la frecuencia de emisión del artefacto de Carabassa, como de las otras 15 antenas que CTI instaló en Pilar.

*Conflicto* El origen de la polémica data de noviembre de 2006, cuando varios vecinos de Carabassa comenzaron a juntar firmas para evitar la instalación de la antena, ante el temor de que las irradiaciones de microondas sean perjudiciales para la salud. Dicen que estas cosas traen cáncer, y no la queremos acá, señalaban los frentistas. En su momento, además de la intervención de ADECAVI, la Defensoría del Pueblo dio curso a un expediente en donde figuraban las irregularidades denunciadas por los vecinos.Fue allí que se comprobó que el artefacto no tenía la habilitación correspondiente, ya que el lugar original de emplazamiento, que sí tenía el visto bueno, fue modificado sin permiso del Concejo Deliberante, hecho que finalmente desencadenó la decisión de la Justicia", concluye la información.

En la provincia de Buenos Aires las empresas de celulares están obligadas a informar a la Secretaría de Política Ambiental la localización de sus antenas y el impacto ambiental que esos equipos provocan, de acuerdo a una resolución del organismo que está vigente y que les otorga plazo para inscribirse en un registro. Se desconoce, al día de hoy, la cantidad de instalaciones que existen, sus ubicaciones y el nivel de radiaciones que emiten, que según la normativa de la SPA no deben superar los 300 kilohertz.

En la ciudad de Buenos Aires la temática tiene sus bemoles. Existen hasta el momento varios pronunciamientos judiciales -en especial de carácter precautorio- por los que se ordena suspender el funcionamiento o bien trasladar antenas ya colocadas por falta de autorización o inconvenientes causados a los vecinos, ellos cimentados en las directivas de la Organización Mundial de la Salud (OMS), organismo supranacional dependiente de la ONU, el Tratado de Río de Janeiro de 1992 y en los arts. 41 de la Constitución Nacional y 26 del Estatuto de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ambos referidos al cuidado, protección y defensa del medio ambiente.

La falta de habilitación fue causal de desactivación de las antenas ubicadas en Arenales al 1100 y la ubicada en Colegio "San José de la Palabra de Dios" (JUZGADO 1ra INST. EN LO CONTENCIOSO ADM. Y TRIB. Nº 12 CABA Numero: EXP 20677 /06, carátula: "PEINO LEONARDO ESTEBAN Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO (ART.14 CCABA)" (18/10/2006) en la que un grupo de padres solicitaron el dictado de una medida cautelar a fin de que se ordene a la demandada a desconectar la antena de telefonía celular de la empresa Telecom SA ubicada en el establecimiento educativo al que concurrían sus hijos. La jueza Alejandra Petrella, en su meduloso fallo espetó: "En síntesis, las circunstancias fácticas reseñadas, las normas locales e internacionales en vigor y la jurisprudencia de ambas Salas de la Cámara de Apelaciones del fuero son muy claros en cuanto a la obligación que pesa sobre el Estado de efectuar las ponderaciones y valoraciones necesarias para determinar las características del emprendimiento de que se trate y emitir un certificado de aptitud ambiental y, eventualmente, si es una obra de relevante efecto y permitir su discusión en audiencia pública. La autorización para desarrollar un emprendimiento no es una actividad discrecional del poder administrador. Por otra parte, es el Ministerio de Medio Ambiente a quien le compete actuar como autoridad de aplicación de las leyes ambientales (confr. Ley 1925, art. 25, inc) g)".

Para instalar una antena de telefonía móvil en la ciudad de Buenos Aires, es necesario contar con la habilitación de la Comisión Nacional de Comunicaciones (CNC) y la aprobación de tres direcciones del Gobierno de la Ciudad: la Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIU) determina si es posible instalarla en el lugar elegido, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC) verifica su estructura y el equipamiento electromecánico y por último, la Dirección General de Política y Evaluación Ambiental (DGPYEA) emite el certificado de aptitud ambiental que garantiza que no significa un daño para la salud de las personas ni para el ambiente.

Las antenas de celulares emiten radiaciones no ionizantes, que no pueden provocar el desprendimiento de un electrón de un átomo.Y aunque no existen estudios que demuestren que ese proceso sea perjudicial para la salud, tampoco hay ningún trabajo científico que pruebe que es inocuo.

A mayor abundamiento, el Concejo Deliberante de San Martín resolvió, poco tiempo atrás, regular la instalación de antenas de telefonía celular en todo el departamento y prohibió, en consecuencia, que estas se ubiquen en zonas urbanas. Así entonces, las antenas que ya est án instaladas y que infringen esta nueva ordenanza deberán ser trasladadas a alguna zona permitida en un plazo no mayor a los 12 meses. Efectivamente, el artículo 11° de la ordenanza 2.101/05 manda que las antenas de telefonía celular "sólo podrán ubicarse en las zonas calificadas como industriales nocivas y en las rurales, siempre que sea a una distancia no menor a los 5.000 metros de establecimientos educativos, centros de salud, clínicas, hospitales, guarderías infantiles, geriátricos, centros deportivos, clubes y/o cuando exista dentro de ese radio una o más viviendas habitadas".-

Por ende, la problemática es acuciante y las soluciones no pueden esperar. Y esto no es patrimonio exclusivo de nuestra República, puesto que en todo el continente latinoamericano la cuestión se encuentra en franco debate y es manifiesta la tensión entre los intereses -algunos de ellos muy poderosos- en pugna. Brasil, Chile, Bolivia y hasta México son prueba de ello.

Con lo dicho, esperamos haber servido de canal de difusión de los tópicos tanto jurídicos cuánto correspondientes a otras disciplinas que se vertebran en el estudio del caso, y, permitir, generar una herramienta que facilite un serio análisis del Consorcio antes de la toma de decisiones, para encuadrar la medida en su justo término.

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Cita: Microjuris MJ-DOC-4432-AR | MJD4432 (Publicado con autorización del autor)

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