Bullrich apoyó la colegiación de los administradores

[BPN-12/01/11] La diputada Patricia Bullrich (Coalición Cívica) apoyó la colegiación obligatoria de los administradores de consorcios. Según expresó "si todos se colegian, también ellos pueden hacerlo". Así lo declaró el pasado martes 21 de diciembre, en el marco de la presentación de su proyecto para modificar la Ley 13.512 en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Al cierre del evento el Adm. Arturo Molina, secretario de la entidad, le entregó a la diputada un proyecto de colegiación.

Con respecto a la colegiación obligatoria de los administradores, Bullrich manifestó que "si seguimos con nuestra filosofía, que es la de la colegiación, los administradores perfectamente pueden tener una". Aseguró además que "las actividades tienen que tener formas de organizarse".

"Lo que exigen las colegiaciones es un determinado título habilitante para esa actividad, un curso o una carrera", amplió. Al concluir expresó que "si todos se colegian, también pueden hacerlo los administradores".

Durante ese acto Bullrich estuvo acompañada del escribano Horacio Colman Lerner quién al comenzar la exposición enumeró las principales características del proyecto de modificación a la Ley 13.512 y explicó que incorpora a la propiedad horizontal como un "derecho creado" ya que "siempre se dijo que lo era, pero en la doctrina". Según declaró, la iniciativa "también se ocupa de los pequeños consorcios, para que no tengan tantas complicaciones". Además, "agiliza las asambleas, el quórum y le da jerarquía al administrador al regirse por las reglas del mandato".

Colman Lerner señaló que el proyecto de Bullrich prevé también la elección –en cada consorcio- de un representante para su participación –aunque todavía no queda claro de qué forma- en las futuras negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo.

Éste propone, en su artículo 37º, que deberá incorporarse un propietario en las discusiones salariales de los encargados de edificio. Al respecto, Bullrich explicó que "es necesario tener negociaciones que sean equilibradas entre los derechos de los trabajadores y los derechos de los propietarios". Sin embargo, subrayó que "son negociaciones muy difíciles con un gremio que tiene mucha fuerza política", por ello "es necesario poner fuerza en la contraparte".

Ante la pregunta del Dr. Jorge Martín Irigoyen, abogado patrocinante de la Cámara, acerca de la metodología que se prevé implementar para la designación del propietario que participará de las discusiones paritarias, Bullrich explicó que "no es fácil resolverlo, pero hay mecanismos en la ley que prevén cómo podrían ser las representaciones" y agregó: "si los propietarios se asociaran podrían representarse por cantidad de asociados y si hay tres asociaciones con una determinada cantidad de miembros podría haber una representación proporcional".

El artículo 45º de la iniciativa de Bullrich plantea la posibilidad de cambiar el destino de la vivienda del encargado mediante el voto unánime de los propietarios. Sin embargo, la agrimensora Claudio Fieg, presidenta del Colegio de Agrimensores de la CABA, le planteó a los disertantes que "el Código de Edificación de la ciudad de Buenos Aires exige que cada cierta cantidad de unidades funcionales exista una portería" y agregó que "no se puede cambiar el destino porque a mí me parece".

Al respecto, Bullrich aseguró que la posibilidad es reformar el Código de Edificación ya que "este es un proyecto de ley nacional y está sobre las leyes locales". Sin embargo, reconoció que "cuando esta ley vaya al Congreso es probable que nos bajen este artículo porque la presión sindical va a ser fuerte".

Por último, es de destacar que el texto presentado por la diputada Bullrich cambia la figura del reglamento de copropiedad al sustituirlo por uno de "propiedad".

También sobre este punto la agrimensora Fieg interpeló a la diputada y le aclaró que "en realidad [sobre las partes comunes] somos dueños de un conjunto".

Mellizos de padres diferentes

Durante la presentación de su proyecto en CAPHyAI, Bullrich estuvo acompañada por escribano Horacio Coleman Lerner, quien aseguró que la iniciativa de la diputada fue "tomada de un proyecto de modificación al Código Civil".

Pequeñas Noticias realizó una comparación entre ambos y puede decirse que, salvo un capítulo, la participación en paritarias de los propietarios y algunas cuestiones menores, son idénticos.

La diferencia fundamental entre el proyecto de Alterini y el de Bullrich radica en la falta, en este último, de un capítulo sí presente en la iniciativa del año 93: el relativo al Derecho Real de Superficie bajo el título XV. Dentro del capítulo, el artículo 3.153 –entre otros-  establece que "el derecho de superficie concede el derecho de edificar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo construido, o de adquirir una construcción ya existente, separada de la propiedad de su emplazamiento, siempre por un plazo determinado que no exceda de cincuenta años". Agrega además que "el derecho de superficie puede comprender una extensión del inmueble afectado mayor que la necesaria para la construcción pero que sea útil para su aprovechamiento".

Por su parte, el proyecto de Bullrich agrega el artículo 49º, relativo a los emprendimientos urbanístico-residenciales que establece que los mismos "conformarán los consorcios establecidos en el régimen de esta ley de pleno derecho, y por tanto: a) la entidad jurídica administradora será el consorcio, b) las aéreas recreativas-deportivas serán aéreas comunes al consorcio, c) las parcelas con destino residencial serán unidades funcionales y/o complementarias". 

Agrega también el artículo 50º en el cual "los contratos o estatutos sociales de las entidades jurídicas, administrador del consorcio, no pueden estipular la posibilidad de sancionar a los residentes del emprendimiento y a sus familiares por más de 90 días de pena de suspensión […]".

Finalmente, la iniciativa de Bullrich incorpora el artículo 51º que establece que "los jueces podrán según el caso en consideración, ordenar la aplicación de la regulación jurídica de la presente ley, en los loteos residenciales con calles públicas a la sanción de la presente ley, y que no estuvieran encuadradas en propiedad horizontal".

Además al texto la diputada incorpora una cuestión que sin duda generará un profundo debate: establece en el artículo 37º que "para las paritarias o convenios colectivos de empresa, referidas al personal del consorcio, la Asamblea deberá elegir a un propietario como titular y a otro como suplente". El proyecto de Alterini no contempló esta posibilidad.

El artículo 3.109 del proyecto de 1993, acerca del Derecho Real - palabra que no se encuentra en artículo 2º del proyecto de Bullrich- establece que  "el Derecho Real de propiedad horizontal […] se constituye con el otorgamiento por escritura pública del reglamento de propiedad y administración". La iniciativa de Alterini, establece dentro de este artículo, que el reglamento será "redactado por el titular del dominio e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble". Tal consideración no está presente en el artículo 2º del proyecto de Bullrich, análogo al artículo 3.109.

Por otra parte, el artículo 5º del proyecto de la Diputada establece que son comunes "los ascensores, montacargas y escaleras". Hasta aquí no existe diferencia con la iniciativa de Alterini, pero el nuevo proyecto agrega que son comunes "en tanto no estén ubicados en toda su extensión en una sola unidad funcional y no le sirvan exclusivamente a ella".

El artículo 3.115 del proyecto de Alterini, relativo al consorcio -artículo 8º en el proyecto de Bullrich- establece que "el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas constituye el consorcio; es persona jurídica de conformidad con el inciso 2 de la segunda parte del artículo 33 [del Código Civil]". El artículo correspondiente a la iniciativa de Bullrich omitió que "tiene domicilio en el inmueble y se expresa a través de la Asamblea, el Consejo de Propietarios si lo hubiere y el administrador". Este apartado está presente en el texto de reforma presentado por el jurista.

El artículo 17º de Bullrich y el artículo 3.124 en el proyecto de Alterini establecen que los propietarios de las unidades funcionales "pueden instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción u otros similares, siempre que no causen perjuicios o molestias que excedan la normal tolerancia, con el alcance establecido en el artículo 2.618 del Código Civil". El texto de la Diputada establece que tales instalaciones deberán cumplir con las normativas locales sobre seguridad e higiene.   

El inciso 10 del artículo 29º del proyecto de Bullrich -mismo inciso pero artículo 3.136 en Alterini- establece que "el reglamento de propiedad y administración debe contener:

Inciso 10: Destino de las unidades funcionales". Hasta aquí ambos textos son idénticos. Sin embargo, el proyecto de Bullrich agrega que "cuando el emprendimiento o edificio contenga unidades funcionales destinadas a vivienda familiar, deberá constar en forma expresa si las unidades funcionales pueden ser destinadas a alquiler temporario por períodos menores a 30 días para usuarios turistas […]".

Copropiedad vs. propiedad

[BPN-12/01/11] Claudia Fieg, presidenta del Colegio de Agrimensores de la ciudad de Buenos Aires, cuestionó que el proyecto de modificación a Ley 13.512, presentado por Bullrich <ver nota> quiera modificar la denominación de reglamento de copropiedad por "reglamento de propiedad". Objetó además la posibilidad de que pueda alterarse el destino de la vivienda del encargado. Fieg aseguró que antes de realizar modificaciones a la ley "hay que evaluar aquellas cosas que ya existen", haciendo referencia a, entre otras cuestiones, el Código de Edificación que rige en la ciudad. Sin embargo, destacó como positivo el capítulo del proyecto dedicado a la creación de subconsorcios.

De acuerdo a lo declarado por la agrimensora a Pequeñas Noticias, el Colegio "está trabajando en el proyecto y –con este fin- se formó una comisión dentro de la Federación Argentina de Agrimensores". Agregó además que los diferentes colegios provinciales también están revisando la iniciativa. Según Fieg, el proyecto de Bullrich "es muy reglamentarista en determinadas cosas y muy ambiguo en otras".

Uno de los mayores cuestionamientos realizados por la agrimensora al proyecto tiene que ver con "el cambio que se hace de reglamento de copropiedad a uno de propiedad". Al respecto, Fieg explicó que "uno es copropietario del terreno, que es la base de la propiedad horizontal". Ejemplificó sus dichos de la siguiente manera: "si el edificio se cae, se destruye, lo único que te queda es el terreno del cual se es copropietario con otras personas".

De acuerdo a Fieg, la noción de "propiedad horizontal" se desprende de que quienes conviven dentro de un edificio "son propietarios en distintos horizontes". Y agregó: "son copropietarios de algo básico como son los elementos comunes y, sobretodo, del terreno".

Otro de los puntos cuestionados por la agrimensora Fieg es el relativo al artículo 45º de la iniciativa de Bullrich que prevé que podrá alterarse el cambio de destino de la vivienda del encargado mediante el voto unánime de la asamblea de propietarios. Al respecto, Fieg explicó que "en Capital Federal el Código de Edificación exige que cada tantos metros cuadrados construidos debe existir una portería".

De acuerdo a la Presidenta del Colegio de Agrimensores, "no eliminan la portería, sino que no la incorporan como necesariamente común. Lo que permite más adelante es que los propietarios de común acuerdo puedan vender la portería".

"Todos sabemos que una ley nacional es suprema pero me parece que si se quiere hacer una modificación se deben evaluar aquellas normativas que ya existen", declaró Fieg. No obstante, aseguró que "creo que el que va a saltar es el Sindicato de encargados [SUTERH] que tiene mucho peso".

Durante la entrevista realizada por Pequeñas Noticias, Fieg aseguró que el artículo 5º de la iniciativa de Bullrich –relativo a las partes comunes- "es casi una copia textual del artículo 2º de la Ley 13.512 original y nos encontramos con que repite que los techos, azoteas, terrazas y patios cerrados son comunes". El problema radica, de acuerdo a la agrimensora, en que si bien los techos son por definición comunes, las azoteas, los patios y las terrazas "no tiene por qué serlo".

Según Fieg, las terrazas y los patios son propios porque la reglamentación lo modificó, "¿para qué van a hacer un proyecto que diga que son comunes obligatoriamente?", preguntó. Si el proyecto de Bullrich prospera "van a tener que redactar una disposición que diga que los patios que tengan acceso directo desde una unidad funcional van a ser, como fue en su momento, comunes de uso exclusivo", pronosticó.

"Disparatado e insólito"

[BPN-12/01/11] La Dra. Rossana Bril, abogada especialista en seguros, declaró que el seguro ambiental para consorcios es "un disparate" ya que los edificios de propiedad horizontal cuentan con "una serie de seguros que brindan mayor cobertura a los consorcios que uno de caución ambiental". La Dra. Bril explicó además que "los seguros ambientales que existen en el mundo son de responsabilidad civil, de gastos de limpieza y remediación y no existen para los consorcios".

En diálogo con Pequeñas Noticias, Bril manifestó que el seguro ambiental que se "inventó" en Argentina es un seguro de caución, el cual "no transfiere riesgo". "Hay seguros integrales de consorcios que tienen la RC (Responsabilidad Civil) comprensiva que, depende de las cláusulas que tenga, cubre más que la póliza de caución ambiental", resaltó.

De acuerdo a la abogada lo que debería hacerse es analizar las pólizas de consorcios que existen en el mercado y "evaluar qué aspectos del riesgo pueden cubrir". Explicó además que otra posibilidad es que el consorcio arme un fondo común mediante el cual afrontar los eventuales daños de incidencia colectiva que pudieran producirse.

"El seguro de caución ambiental para los consorcios es insólito: no existe en ninguna parte del mundo un seguro de esas características", subrayó.

La obligatoriedad en la contratación de un seguro ambiental para los consorcios surge de la Disposición 6.013 de diciembre de 2009, impuesta por el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor, en consonancia con el artículo 22º de la Ley General del Ambiente Nº 25.675.

Tiempo después el Ing. Norberto Luis Villar presentó una denuncia contra el seguro ambiental ante el defensor del Pueblo adjunto de la CABA, el Arq. Atilio Alimena.

Ante ello, Alimena -de acuerdo a una serie de argumentos que expresó en su oportunidad- recomendó que se revea y –de ser necesario- se revoque el acto administrativo que puso en marcha su aplicación.

Por último, a fines de septiembre del año 2010, el Dr. Gallo declaró que formaría una comisión tripartita que estudiaría el seguro ambiental. Dicha comisión estaría integrada por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, la Dirección de Seguros de la Ciudad y la Agencia de Protección Ambiental de la CABA.

La solución para los consorcios que propone la especialista sería la misma que para las empresas. Funcionaría creando un sistema de garantías con respecto al tema ambiental.

Según la abogada, primero deberían identificarse los distintos aspectos del riesgo que "yo los dividiría en dos grandes: el ambiente en sí mismo –daño de incidencia colectiva- y los daños a las personas y sus bienes".

Con respecto a los daños a las personas, explicó que existen seguros de responsabilidad civil en los cuales la compañía aseguradora toma el riesgo sobre sí misma.

En referencia al ambiente dañado, Bril expuso que "no hay forma de asegurarlo". Con lo cual "la idea es armar un fondo propio y para eso la ley debería obligar a las empresas a medir sus propios riesgos (análisis de riesgo ambiental) y, de acuerdo a ellos, será el monto del fondo que deberá armar".

Luego del análisis del ingeniero especialista la empresa debería separar, según ese riesgo potencial, un porcentaje determinado de su facturación que quedaría fuera de su patrimonio. "El impacto ambiental se mediría todos los años. Si se es muy prolijo, se van incluyendo metodologías limpias y disminuye el riesgo, el monto que separó la empresa retornaría a sus arcas en la misma proporción", explicó Bril

La abogada manifestó que es posible instaurar ese sistema de garantías ya que "tenemos la Ley General del Ambiente que nos lo permite, la ley de fideicomisos y la experiencia de varios países que lo están implementado".

"Cuanta más prevención haya, más le conviene a la empresa porque va a recuperar los fondos apartados y da a la comunidad una cobertura real", concluyó.

El artículo 22º de la Ley General del Ambiente, redactado de acuerdo a Bril en forma "pésima", establece que "toda persona física o jurídica, pública o privada, que realice actividades riesgosas para el ambiente [...] deberá contratar un seguro de cobertura [...]". Al respecto, la abogada expresó que "no existe un seguro de cobertura, ya que un seguro otorga una cobertura a un determinado riesgo".

El mencionado artículo establece además que ese "seguro de cobertura" deberá ser con "entidad suficiente para garantizar el financiamiento de la recomposición del daño". De acuerdo a Bril "las compañías de seguros, por objeto, no pueden financiar nada porque eso es función de los bancos" y agregó que sí "pueden asumir la traslación de un riesgo".

Observatorio de la nueva Ley 941

[BPN-12/01/11] El martes 21 de diciembre de 2010 se realizó la primera reunión preliminar organizada por el legislador Sergio Abrevaya (CC) –autor de la Ley 3.254- con miras a conformar un "Observatorio" para la nueva Ley 941.

De acuerdo a lo informado, esta primera reunión estuvo destinada a administradores y participaron el Adm. Adrián Hilarza, el Cr. Norberto Wilinsky, el Cr. Jaime Koremblum, una persona de apellido Figueroa y una quinta de la que no su obtuvo mayor información. La reunión fue coordinada por el legislador de la Coalición Cívica asistido por su asesor Matías Chari.

Por su parte, la Sra. Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), enterada de la reunión se apersonó en la Legislatura pero no fue autorizada a participar.

En diálogo con Pequeñas Noticias, Abrevaya declaró que "se trató el tema del reempadronamiento, el nuevo Libro de Control Sanitario y Agua Potable y el Libro de Seguridad Edilicia". Aclaró además que "propietarios no hubo porque fue la primera reunión". Con respecto al intento de la Sra. Giménez de estar presente en la reunión, manifestó que "en esta etapa lo que quiero hacer es enterarme de los problemas operativos y comunicárselos al director de Defensa al Consumidor de la CABA, Dr. Juan Manuel Gallo, para modificar determinadas cosas".

Abrevaya adelantó además que tiene intención de realizar una nueva reunión con la presencia de Gallo porque "en algunas cosas la ley está mal reglamentada".

El Adm. Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), informó que mientras estuvo presente "se discutió acerca del seguro de caución, las sanciones a los administradores y el avance de la reglamentación sobre la ley [en referencia a las nuevas obligaciones y su consecuente impacto en las expensas]". Al respecto, declaró que le comunicó al legislador Abrevaya que "si el Poder Ejecutivo arma un proyecto escalonado, de acá a cinco años, no van a presentarse problemas" y agregó que "no es cuestión de ir sacando conejos de la galera".

Hilarza le expresó al Legislador que "el principal problema hoy por hoy es el seguro de caución, porque de la forma en la que está presentado desaparecemos los administradores de consorcios".

Por otra parte, ironizó: "le pedí disculpas a Abrevaya porque yo era un crítico de la ley, pero la reglamentación resultó peor". "En el área de administradores dentro de Defensa al Consumidor, la situación que se está planteando es gravísima", concluyó.

En otro orden de cosas, UCRA aseguró mediante un comunicado que "el desigual trato para con los consorcistas" por parte de los legisladores "nos llevó a acercarnos a la Legislatura con el propósito de dejar sentada nuestra disconformidad". Sin embargo, cabe mencionar que no fueron recibidos.

Al respecto, la entidad aseguró que el asesor del legislador Abrevaya "nos comentó que la idea es hacer Observatorios sobre la legislación con las asociaciones de consorcistas" que comenzarán a realizarse este 2011.

"Quedó en claro que existimos", manifestaron desde UCRA. Por otra parte, aseguraron que "no aceptaremos que esta imposición se repita y solicitamos ser parte de las decisiones que debemos pagar". Agregaron además que "no queremos que nos sigan imponiendo condiciones a los consorcistas: tenemos voz y queremos tener voto".

"Una profesión sin mucho futuro"

"Esto nuevo que pide Gallo es un disparate sobre otro disparate", resaltó Bergenfeld en diálogo con Pequeñas Noticias. Asimismo, vaticinó que "en la medida en que hayan más disposiciones en contra de los administradores, se va a desembocar en una autogestión".

De acuerdo al presidente de FAC, los que van a "sufrir" con la Disposición Nº 5.363 –mediante la cual se implementó el Libro de Control de Seguridad Edilicia – son los administradores que "van a tener cada vez más carga y van a estar cada vez más perseguidos". Según declaró,  tendrán que contratar nuevos empleados, "mantener el capital humano y pagar los costos" con lo cual "es una profesión que no tiene mucho futuro".

"De los consorcios se nutren todos: los extinguidores, los técnicos, los ingenieros, los que lavan los tanques, los administradores y los que sufren son aquellos que transpiran sangre para poder pagar las expensas", lamentó Bergenfeld. Destacó además que en la ciudad de Buenos Aires se produjeron entre 300 y 400 remates por deudas de expensas a lo largo de 2010.

"Los técnicos y todos los experimentos que hacen van a ir encareciendo las expensas y hay que luchar contra eso", resaltó. Sin embargo, denunció que "no obstante los tres pedidos de audiencia a Mauricio Macri [jefe de Gobierno porteño] y los dos pedidos a Rodríguez Larreta [jefe de Gabinete] nunca nos han recibido".

El Libro de Edificio Seguro fue implementado mediante la Disposición Nº 5.363 (publicada en el Boletín Oficial del 10 de diciembre de 2010).

La misma estableció un plazo de 90 días (a partir de su publicación en el BO) para que los administradores de edificios adquieran el libro que deberá ser abierto ante escribano público. En él se consignará el resultado de una inspección semestral que realizará un profesional en seguridad e higiene. El resultado de ese análisis será volcado en un Certificado de Edificio Seguro que deberá ser luego incorporado al libro.

Dos copias de los folios correspondientes a la última inspección deberán ser presentadas ante el Registro Público de Administradores.

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"Robar razonablemente"

[BPN-12/01/11] El rabino Sergio Bergman, presidente de la Fundación Argentina Ciudadana, aseguró que los consorcios cambian a su administrador "cuando roba demasiado" y que lo sustituyen por uno "que robe razonablemente". Ante las acusaciones, Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH), le contestó que "generalizar o meter a todos en una misma bolsa duele, resulta muy injurioso y difícil de remontar". Aseguró además que el comentario del Rabino lo dejó "atónito".

Bergman declaró, en una entrevista realizada por la revista de Susana Giménez, que cuando llega la rendición de expensas, los consorcistas "revisamos dónde nos roba [el administrador]". Agregó además que "cada uno vive en la fantasía de que cierra la puerta de su departamento y hasta que no estallan los caños, no anda el ascensor o no se puede entrar a la cochera, de lo común no se ocupa nadie".

Al finalizar, el Rabino expresó que "no hay que buscar buenos administradores, sino primero buenos ciudadanos que no se dejan robar".

Al respecto, Hilarza le contestó que los administradores "no estamos exentos de estar contaminados con aprovechadores o advenedizos como cualquier otra profesión y/o actividad" pero "generalizar o meter a todos en la misma bolsa duele, resulta injurioso y difícil de remontar".

"Los dirigente tenemos una obligación adicional que es justamente no dejarnos llevar algunas veces por nuestros impulsos a los efectos de no cometer este tipo de generalizaciones", manifestó Hilarza y agregó: "si no es que realmente no aprendimos nada".

Derecho de Piso

Alquileres truchos por Internet

[BPN-12/01/11] Llegaron las vacaciones y con ellas las estafas turísticas a través de Internet. Durante el año 2010 más de 150 personas fueron engañadas en su buena fe a través de la red: un turista desprevenido alquila un inmueble a través de la red, deposita un porcentaje del monto pactado y cuando arriba al lugar de destino descubre que el lugar en cuestión no existe. La modalidad se da a través de "clasificados virtuales".

Los especialistas recomiendan que para no ser víctimas de este tipo de estafas, si se duda de la seriedad de la persona o empresa a la cual se le va a alquilar el inmueble, se debe llamar al Colegio Inmobiliario del lugar y certificar que cuentan con un número de licencia.

Según datos de la Asociación Argentina de Derecho del Turismo (AADETUR) este tipo de engaño ha sido sufrido por más de 150 personas a lo largo de 2010. Según un matutino nacional los alquileres turísticos virtuales aumentaron en 2010 un 70% con respecto a 2009 y se pronostica que continúe en alza.

De acuerdo a AADETUR durante 2010 recibieron 154 denuncias por estafas de este tipo. Los registros de este año muestran que la mayoría se dieron con inmuebles de la Costa Atlántica. Del total de denuncias, 122 correspondieron a esta zona, 19 a Brasil, ocho para Córdoba, tres a Bariloche y dos para Capital Federal.

Las expensas subieron entre un 40 y un 50%

[BPN-12/01/11] Jorge Miguel Agudo, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, aseguró las expensas en esa provincia "aumentaron entre un 40 y un 50% en el año [por el 2010]".

De acuerdo a lo declarado por Agudo las subas se deben, en parte, "al incremento de salarios a los encargados de edificio".

Sin embargo, según lo manifestado por el Presidente de la entidad al diario La Voz del Interior, esa no sería la única causa de las subas sino que "hay que sumar la pequeña inflación sostenida en los servicios e insumos".

Agudo vaticinó que las expensas podrían volver a aumentar en marzo de este año debido a un acuerdo que firmaría esa entidad con Córdoba Recicla Sociedad del Estado (CReSE) mediante el cual los edificios estarían obligados a adquirir contenedores especiales para la basura.

Si bien aseguró que "aún no hay definidas paritarias", adelantó al matutino que "los edificios con más de 40 parcelas comprarían los contenedores para que las bolsas no estén en la calle", lo cual encarecería aún más el valor de las expensas.

Con respecto al índice de morosidad, el presidente de la Cámara señaló que creció en los últimos años, acompañando los aumentos en los costos. Además, explicó que durante los meses de vacaciones la recaudación baja porque "muchos estudiantes se van todo el verano y se ponen al día a la vuelta".

No a los edificios en altura

[BPN-12/01/11] Mendocinos de la Cuarta, Quinta y Sexta Sección de la capital de la provincia le presentaron una nota al intendente, Víctor Fayad, para solicitarle que vete el nuevo Código de Edificación Urbana aprobado a fines de diciembre de 2010 por el Consejo Deliberante por 7 votos a favor contra 6.

De acuerdo a lo informado por el diario Uno de Mendoza, los vecinos se oponen al nuevo Código de Edificación Urbana porque afirman que "se ha previsto repoblar la ciudad promoviendo las edificaciones en altura y fomentando el negocio inmobiliario".

El motivo esgrimido por los vecinos radica, de acuerdo a un matutino provincial, en que mediante el Código se autoriza la construcción de 5 pisos en sectores de la calle Boulogne Sur Mer que "quitan privacidad, aireación y flujo de agua, al igual que en zonas residenciales de la Quinta y la Sexta Sección". En caso de no obtener respuesta, los vecinos acudirán a la justicia.

Asimismo, se oponen a que los emprendimientos que se asienten sobre terrenos de más de 2.500 metros cuadrados tengan un tratamiento especial por fuera de la ordenanza mediante una comisión especial formada por tres miembros del Ejecutivo municipal y dos del Concejo Deliberante. Dicha comisión podrá aprobar la construcción de edificios de más de 18 pisos en la Quinta Sección cuando en la actualidad la altura máxima permitida es de 8.

Según se supo, diversos legisladores de la oposición aseguraron que a la hora de votar el proyecto "no se abrió al debate, ni se le incorporaron las observaciones planteadas por diversos organismos técnicos y académicos".

El Código prevé repoblar diversos espacios de la capital mendocina. Según lo informado por el periódico, para lograr tal objetivo se dividió a la capital en nueve zonas y se establecieron distintos topes a las construcciones en altura, lo cual está atado también al tamaño de los terrenos. Se establecieron tres categorías: de hasta 500m2 (edificios de hasta 7 pisos); entre 500 y 1.250m2 (hasta 12 niveles), y desde 1.250 a 2.500m2 (límite de 18 pisos). 

"Esa es una bandera que organizamos nosotros"

[BPN-12/01/11] Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), le exigió al legislador porteño Gerardo Ingaramo (PRO) que "suspenda la reglamentación" de la ley mediante la cual se regula el lavado de veredas y el uso de agua, "para que se analicen nuestras propuestas". Por su parte, el secretario general del Sindicato Único de Trabajadores Renta y Horizontal (SUTERH), Víctor Santa María, desmintió que Ingaramo les haya consultado en relación a la ley.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Bergenfeld aseguró que la ley dictada por Ingaramo "es una bandera que organizamos nosotros y este señorito la tomó para él". La medida establece restricciones a la hora de lavar las veredas de los edificios utilizando agua y prevé el uso de dispositivos con corte automático. Al respecto, el presidente de APIPH declaró que "nosotros le íbamos a decir que se haga como se hace en todas partes del mundo y no al ‘uso nostro’" y agregó que "dicen que no se va a poder lavar la vereda con agua los martes y jueves, pero los encargados van a seguir usando la manguera".

"Nosotros lo que decíamos es que hay que prohibir las mangueras en las veredas, hay que barrer, tirar la basura y después tirar unos cuantos baldes", manifestó Bergenfeld quien aseguró que "venimos luchando hace tiempo y ahora quieren sacar esta ley". Según sus dichos, la metodología propuesta por APIPH es la que se utiliza en México o Nueva York. "¿Por qué no puede pasar en Buenos Aires?, ¿Por la aparición de este señor Ingaramo?", preguntó Bergenfeld.

Bergenfeld manifestó que "estamos trabajando en este tema desde el 2008, elaboramos informes y guardamos la propiedad intelectual". Asimismo, subrayó que "no hay antecedentes de que alguien saque una ley sin consultar a los representantes naturales de los consorcios [por los propietarios]" y agregó: "es algo absurdo".

"Ingaramo estuvo recibiendo todas nuestras comunicaciones y todo lo que escribimos sobre los baldes y las veredas. Lo armó y de eso presentó este proyecto", denunció Bergenfeld. Y agregó que "como en la Legislatura se firman los unos a los otros salió esta ley que no tiene ningún significado".

Para enero y para febrero: $300 no remunerativos 

Gestión Profesional

Encargados: adicional no remunerativo por Dra. Marcela López

Se homologó el acuerdo que fija una suma no remunerativa de $ 300 para enero y febrero de 2011.

[IPS-7/1/2011] Mediante la Disposición DNRT 515/2010 publicada hoy en el Boletín Oficial, se homologa como acta complementaria del Convenio Colectivo de Trabajo 589/10, el acta acuerdo en la que se conviene el pago de una suma fija no remunerativa de $ 300 para los meses de enero y febrero de 2011.

A pesar de que el SUTERH anunciaba este acuerdo como homologado originalmente por la Resolución ST 705/10 – homologatoria del Convenio Colectivo de Trabajo 589/10 – la resolución no incluía este acuerdo complementario, según se desprendía de los folios a que hacía mención la norma. Tampoco se incluía el acuerdo en la publicación que se hizo de estas normas en el Boletín Oficial del 29/6/2010.

A fin de subsanar este error que quitaba validez a este acuerdo y, por ende, al pago de la suma no remunerativa, la Dirección Nacional de Relaciones Laborales lo homologó el 29/12/2010, mediante la Disposición 515/10, publicándose en el Boletín Oficial del día de hoy.

El texto del acuerdo homologado es el siguiente:

Acta acuerdo

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 2 días del mes de junio de 2010, siendo las 17.00 horas, se encuentran reunidos los representantes de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal, Víctor Santa María Secretario General, Osvaldo Bacigalupo, Secretario de Organización e Interior, Jeroslawa Mykytiuk, Secretaria, por el sector sindical y por el sector empleador se encuentran presentes: por la Unión Administradores de Inmuebles, su Presidente Osvaldo Emilio Enrique Primavesi, por la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal, Presidente Juan Manuel Acosta y Lara y por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, comparece su Presidente Daniel Roberto Tocco y su Vicepresidente Primero, Salvador Víctor Pérez, todos con personería jurídica y debidamente habilitadas por la autoridad de aplicación en cumplimiento de la Ley 14.250.

Las partes expresan que luego de intensas negociaciones han acordado el texto de un nuevo convenio colectivo para el Sector que reemplaza al CCT 378/04 y las sucesivas modificaciones que fueron alcanzadas y homologadas a partir del año 2005.

Las partes han acordado una nueva escala salarial que acompañan como Anexo (de tres fojas) y que regirá en el ámbito de este convenio. Asimismo dejan establecido que en el mes de enero y febrero de 2011 los trabajadores/as percibirán una suma fija de carácter no remunerativo de $ 300,cada mes. Esta suma fija será calculada en forma proporcional para los trabajadores/as que revistan las categorías previstas en el inciso d), e), h), n) y p) del artículo 7º y 8º.

No habiendo otro asunto que tratar se da por finalizada la reunión cerrando el acta y comprometiéndose las partes a presentarla y ratificarla personalmente ante el Ministerio de Trabajo Empleo y Seguridad Social de la Nación para su homologación.

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Fuente: IPS

Gestión Profesional

¿Es legal excluir una mascota porque lo ordena el Reglamento de Copropiedad? por el Dr. Jorge C. Resqui Pizarro

A Juancha

Sumario: I.- Introducción. II.- La normal tolerancia. III.- La Constitución y los Tratados Internacionales. IV.- La exclusión en los reglamentos internos. El abuso de derecho.- 

I.-Introducción

Un reciente fallo de la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal (1) puso nuevamente sobre el tapete la tenencia de animales domésticos en unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal.

El debate de la medida se orienta a sopesar los derechos y valores puestos en juego en el decisorio y el análisis de antecedentes jurisprudenciales cuanto posturas doctrinales al respecto.

Pareciera que, ante la falta de norma legal expresa, nada podría limitar -y esa es nuestra opinión- el derecho de propiedad que un sujeto de derecho posee sobre un semoviente, en este caso una mascota, situación que sólo podría ser conmovida en el caso fáctico en que el animal (perro, gato o cualquier otro de los considerados animales domésticos o de fácil adaptación a la vida en comunidad entre los seres humanos) alteren la normal convivencia o generen un perjuicio o molestias a terceros, a la postre consorcistas, empleados o proveedores visitantes del consorcio (2), por aplicación del artículo 2.618 del Código Civil.

II.-La normal tolerancia

En efecto, amparada en normas de entidad constitucional (Arts. 17 y 19 de la Constitución Nacional) la persona no debería ver modificada su estabilidad jurídica de propiedad sobre una mascota ni restringida o molestada en ese derecho así como tampoco en su capacidad de hacer lo que la ley no le prohíbe.

El limite, por lo tanto, lo daría la premisa del Art. 2.618 del Código Civil en tanto no debe excederse la "normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas" (3). 

Distintas posiciones fue adoptando la jurisprudencia y la doctrina de los autores a lo largo del tiempo. Se llegó a considerar que aún no habiendo norma o cláusula prohibitiva en el Reglamento de Copropiedad y Administración si éste establecía que el uso y destino de las unidades funcionales era el de vivienda familiar, la tenencia de animales en los departamentos era excluida por dicha premisa, teniendo en cuenta el precepto del Inc. a) del artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal (4).

Buena parte de las decisiones judiciales se inclinaron e inclinan hoy, hacia la exclusión de las mascotas cuando el Reglamento de Copropiedad lo estipula expresamente, aún cuando los animales no causen molestias ni perjuicios (4).

Por su parte, otro sector de la jurisprudencia conjugó los dos planos: las molestias y perturbaciones generadas por el animal y la prohibición de mantener en las unidades funcionales animales que molesten a los vecinos plasmada en el estatuto del consorcio (5). 

Por eso se ha dicho que "la prohibición de la tenencia de animales domésticos, dispuesta en su oportunidad por la asamblea de copropietarios -aunque formalmente válida- es inoponible al adquirente de uno de los departamentos, si la escritura pública que la contiene no fue inscripta en el Registro de la Propiedad (Art. 9º, Ley 13.512), y esa inscripción era exigible, con mayor razón, desde que la veda de la que no se probó tuviese noticia el comprador al momento de la adquisición, importaba una restricción al uso y goce de la propiedad" (6).

III.-La Constitución y los Tratados Internacionales.

Empero, razones que hacen a una concepción humanista del derecho y que protegen la dignidad y el derecho de los hombres a gozar de la compañía de animales domesticados que en incontables ocasiones sirven de sostén emocional y hasta físico (no olvidar el caso de los canes lazarillos), han hecho expresar a los tribunales fundamentos avalatorios sostenidos en normas de rango constitucional (Arts. 18, 19, 31 y 33 de la C.N) (7) y hasta supranacional, como el Pacto de San José de Costa Rica (Art. 11), que como se sabe tiene nivel normativo superior desde la reforma de la Carta Magna (Art. 75, Inc. 22) (8).

Así se ha expresado que toda decisión o norma interna de los consorcios que restrinjan la tenencia de los animales atentan contra el ejercicio de la propiedad y que sólo son de aplicación a casos de ruidos molestos o perjuicios ocasionados por los animales el Art. 1.124 del Código Civil y el Art. 6 de la Ley 13.512.

Por ende, se ha dicho que tampoco es aceptable la restricción por leyes o normas municipales, ya que la reglamentación del derecho no puede violar el propio derecho ni alterar sus sustancia (9).

Nuestros jueces han hablado, además, de la existencia de una "restricción al derecho de dominio" al pretender excluir del ámbito hogareño a los animales caseros. (10)

Esta postura en el derecho y la jurisprudencia comparada tiene su asidero en España, por ejemplo, en donde se resolvió que si serán válidas normas internas prudentes que no afecten el derecho de propiedad (11).

Asimismo, alguna parte de la doctrina invoca la Ley de Protección del Animal (12) en la que se establecen penas por maltrato o actos de crueldad a los animales en lo que se ha dado por llamar la tenencia responsable de los animales de compañía. La doctrina de fallos ha expresado que "...No procede ordenar el retiro de un perro del departamento de uno de los copropietarios, y corresponde atenerse a lo dispuesto por la Ley 14.346 de protección a todos los animales, si no fueron acreditados debidamente los daños ocasionados por su presencia, ni existen disposiciones expresas reglamentarias en el consorcio que prohíban la tenencia de animales en el edificio. (13) 

También debe reconocerse que los jueces nacionales han rechazado que la exclusión de un animal implique desconocer directivas del Pacto de San José de Costa Rica. (14).

En breve recopilación de lo señalado por los fallos, la gran mayoría se dirige a convalidar lo expresado en los Reglamento de Copropiedad y Administración de los edificios regidos por la propiedad horizontal, entendiendo su carácter de instrumento constitutivo del título de propiedad y por ello de obligado conocimiento por todos los comuneros, tanto los existentes al momento de la sanción como al tiempo de adquirir la nuda propiedad. Se considera que se configura negligencia de los tenedores de mascotas por no advertir la prohibición que figura en esos Reglamentos que hacen a la esencia de la propiedad horizontal. (15).

Así las cosas, basta la normativa del Reglamento para que accione el consorcio, puesto que si lo hace un propietario individual tendría que invocar un interés individual y probar el daño causado por el o los animales. 

IV.-La exclusión en los reglamentos internos. El abuso de derecho 

Si es casi unánime la doctrina de los autores y la doctrina legal de nuestros jueces en quitarle valor a las disposiciones excluídoras o prohibitivas de los denominados reglamentos internos de los consorcios, especie de código de convivencia y de relación entre copropietarios, que, por lo general establece horas y días para mudanzas, ruidos alteradores de la normal convivencia por obras, construcciones o refacciones, la conformación de los mal llamados consejos de administración (en rigor de propietarios o fiscalización o vigilancia, que creemos es éste último el término más apropiado) cuando no los contempla el Reglamento de Copropiedad o no han sido creados por asamblea; etc.

"La prohibición reglamentaria de tener animales domésticos en las unidades de propiedad horizontal no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si estos sólo originan incomodidades nimias y no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6, Inc. b) de la Ley 13.512, están dentro del número de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar"(16). 

Como salvedad a este encuadre, alguna jurisprudencia entendió que correspondía acatar la prohibición de un reglamento interno si queda demostrado que la consintió, estando presente en la asamblea en que fue debatida y aprobada y contó con el voto afirmativo del propietario luego afectado (17).

Finalmente, una porción minoritaria de las sentencias de nuestros tribunales adoptan la postura con la que coincidimos y propiciamos, que es la de estar por la exclusión en casos de notoria y probada molestia, peligro, inconveniencia o daño producido por las mascotas, sin tener en cuenta normas de menor jerarquía como ser Reglamentos de Copropiedad y, menos aún, Internos, habida cuenta de los derechos superiores contenidos en Convenios supranacionales, en la Constitución Nacional y las leyes que reglamentan su ejercicio que no pueden verse sojuzgadas por disposiciones regladas por lo primitivos dóminos del inmueble y, en verdad, por los constructores del edificio que rara vez se modifican por sus sucesivos reemplazantes en la titularidad del dominio de las unidades y se encuentran dentro de la órbita de decisión restringida a las mayorías necesarias especiales para su modificación. Mucho menos, si la exclusión proviene de un simple reglamento u ordenanza interno, que, por lo general, es desconocido por los nuevos integrantes del condominio (18).

Asimismo, bien podría dirigirse el ataque a la decisión consorcial sin mediar perjuicio ocasionado por las mascotas, atento a vulnerar el principio del Art. 1.071 del Código Civil, lo que se traduce en el llamado abuso de derecho. "Constituiría un abuso de derecho, en contra de lo que impone el Art. 1.071 del Código Civil. La exclusión de un perro de uno de los departamentos, si las incomodidades que genera su presencia, por ser pequeñas, no llegan a alterar la tranquilidad de los vecinos y están dentro del mínimo de perturbaciones que impone y obliga a tolerar la convivencia humana" (19). 

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(1) In re "Consorcio de Propietarios Lavalle 1818/20 v. Martínez de Ibarreña, María E." Expte. 410416, Cám.Nac.Civ. Sala C, 14/12/2004: "No viola el derecho de propiedad el reglamento de copropiedad que prohíbe la tenencia de animales"…"La anterior tolerancia a la tenencia de animales en violación al reglamento de copropiedad no constituye una renuncia tácita a las disposiciones reglamentarias"…"Si en el reglamento de copropiedad se prohíbe la tenencia de animales, no se requiere la demostración de que causa molestias para reclamar la exclusión de un perro". En ese sentido: "Si el reglamento de copropiedad y administración -por ser ley para las partes, a cuya observancia quedan naturalmente sometidas- establece que las unidades serán destinadas exclusivamente a vivienda familiar, honesto y decorosa, corresponde ordenar la exclusión de un perro y toda clase de animales que perturben la tranquilidad de algunos de los integrantes, aunque a otros copropietarios pueda no causarles molestias, y al margen del cariño que el animal pueda despertar en éstos" (Cám.Nac.Civ., Sala G, en autos "Consorcio Malabia 2289 v. Arrendó, Federico Enrique", 20/06/1989, JA 1991-IV-37).-

(2) C2ª CC La Plata, Sala III, Julio 8-994, in re "Triaca, José M. c/ Conti, Liliana" -LLBA , 1995-61."En la propiedad horizontal, no existe ninguna disposición que prohíba la tenencia de animales domésticos, y si tampoco lo veda en forma expresa el reglamento interno, se podrá tener sin inconvenientes, por aplicación del principio constitucional que garantiza la posibilidad de hacer todo aquello que no esté prohibido, de todo esto se deduce que la conducta de dichos animales será factor decisivo desde el punto de vista legal para la posibilidad de su tenencia, a falta de otra norma expresa que la prohíba".- 

(3) "Corresponde condenar a la copropietaria a retirar los gatos que tiene en su departamento si se encuentra más que suficientemente probado que provocan molestias que encuadran en lo previsto en el art.6º, inc. b) de la ley 13.512.Si los gatos que tiene en su departamento la copropietaria provocan molestias que encuadran en lo previsto en el art.6º, inc. b) de la ley 13.512, corresponde ordenar su retiro de la unidad, a cuyo efecto, de ser necesario, se habrá de ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública (art.15 de la misma ley)".(CNac.Civ. Sala A, 18/11/69, ED, 42-282). En idéntico sentido: "En éste orden de ideas, la tenencia de animales domésticos que perturban el sosiego de los ocupantes de otros departamentos, configura la infracción prevista en el inc. b del art.6 ley 13.512, que prohíbe afectar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos (conf. Racciatti, "Propiedad por pisos o por departamentos", n. 160, ps. 426/7; Highton, "Derechos reales", vol. 4, n 181, ps. 179/180 y cita de la nota n.210; C.Nac.Civ., Sala B, c. 170243 del 18/02/71; Sala D, LL 149-45)" (C.Nac.Civ., Sala E, Consorcio Av.Santa Fé 2642/44 v. Lagomarsino, Juan C., 13/03/1998, JA 1999-I-640). "Los ruidos molestos generados por los ladridos de un perro, que exceden el nivel normal de tolerancia, determinan la obligación de resarcir a quien los padece" (Trib.C.Civ., de Neuquén, Sala I, 29/07/2008, causa "C.A.H. c/ D.A.C.J. s/ ds. y ps.", MJ-JU-M-37227-AR).-

(4) "Si el reglamento de copropiedad fija el destino de los departamentos como vivienda familiar, corresponde condenar al copropietario a retirar el perro que tiene en su unidad, sin necesidad de recurrir a la expresa prohibición del reglamento interno o a otra cláusula del reglamento de copropiedad, ya redundante, que prohíbe la tenencia de toda clase de animales que perturben la tranquilidad de los vecinos...Corresponde condenar a un copropietario a retirar el perro que tienen en su departamento, si el reglamento de copropiedad establece que las unidades deben ser destinadas a vivienda familiar honesta y decorosa".(CNCiv., Sala B, 18/02/72, JA, 14-1972-363; ED, 42-276). En igual sentido CNCiv., Sala A, 31/05/73, ED, 49-232.-

(5) CNac. Civ. Sala "A", 29-10-68, ED 27-419; ídem, 31-05-73, ED 49-232, sala D, 16-12-76, LL Rep.Gral. XXXVIII, J-Z, sum.27, pg.1526; Sala D, 15-08-95 "Consorcio de Propietarios Lavalle 1459 c/ Benbenaste, Moisés", JA 1996-II-599.-

CNac.Civ., Sala E, 01/08/68, JA, 1968-VI-90; ED, 27-420."Corresponde mantener lo dispuesto en la asamblea por la mayoría del consorcio, al resolver excluir un perro de la unidad donde se aloja, ya que esta determinación mayoritaria significa, por sí misma, que el animal molesta a los convecinos, en violación al reglamento de copropiedad".Ibídem CNac.Civ., Sala D, 16/02/76, JA, 1978-III-308.-

(6) CNCiv., Sala C, 20/07/65, JA, 1965-IV-524; ED, 16-332; LL, 120-536.-

(7) Ha dicho un Juzgado 1ª instancia , el 26/10/71 (JA, 14-1972-363; ED, 42-276) que "...cuando se demuestra que un animal no causa molestias ni perturbaciones, pretender que se tome partido y decida la inconveniencia de tal relación (dueño-perro) es pretender que me inmiscuya injustificadamente en el ámbito privado, reservado unicamente a la conciencia de los interesados (art.19 del C.N.).Sólo cuando esa relación se convierte en perjudicial, por las notorias molestias que un animal puede causar, cabe acudir a la protección jurisdiccional,...la actora no ha demostrado los daños que invocó en la demanda. Me parece justo permitir a la demandada la mayor libertad en el uso y utilidad de su departamento y de su vida privada, en la medida en que aquellas molestias a los vecinos no se hagan realidad comprobada".Por su parte, la Cám. 2ª Civ. y Com. La Plata, Sala III, 08/07/1994, LLBA,1995-61 sentenció que "tener o no tener un perro en la propia casa se vincula con los derechos humanos. Hace al humanismo mismo, entendido como el empeño destinado a que el hombre esté en libertad de asumir su humanidad y en ello encuentre su dignidad. Se trata de derechos y libertades asegurados por normas de rango constitucional y trasnacional (arts.18, 19, 31 y 33 CN y 11 Pacto de San José de Costa Rica).-

(8) Art.11.-Protección de la Honra y de la Dignidad. 1. Toda persona tiene derecho al respeto de su honra y al reconocimiento de su dignidad. 2. Nadie puede ser objeto de injerencias arbitrarias o abusivas en su vida privada , en la de su familia, en su domicilio o en su correspondencia , ni de ataques ilegales a su honra o reputación. 3. Toda persona tiene derecho a la protección de la ley contra esas injerencias o esos ataques.- 

El citado convenio fue incorporado al derecho argentino por la ley 23.054.- 

(9) Ver Ordenanza de la ciudad de Mar del Plata 3975/73, decreto 1519/75 en la que se reglaba: "Prohíbase la tenencia de animales molestos o perjudiciales" (art.1).También, ordenanza municipal de la ciudad de Buenos Aires Nº 18.692, que en su art.10 prohíbe la tenencia de perros en casas o locales de concurrencia habitual de personas, aunque la jurisprudencia (CNCiv., Sala E 01/08/68, JA, 1968-VI-90; ED, 27-420) dejó claramente determinado que no se refiere a las casas de departamentos regladas por la ley de propiedad horizontal.-

(10) CNac.Civ. Sala C, 20/07/65, ED, 16-332; LL 120-536, ver voto del Dr.Fontel.-

(11) ASHV.AP Huesca 18-06-99, 218/1999.-9.-

(12) Ley 14.346, sancionada el 27/09/1954 y promulgada el 27/10/54.Se ha dicho -CNCiv.Sala B, 09/10/74, JA, 25-1975-349; ED, 57-622- que "no procede ordenar el retiro de un perro del departamento de uno de los copropietarios, y corresponde atenerse a lo dispuesto por la ley 14.346 de protección a todos los animales si no fueron acreditados debidamente los daños ocasionados por su presencia, ni existen disposiciones expresas reglamentarias en el consorcio que prohíban la tenencia de animales en el edificio".-

(13) CNac.Civ., Sala B, 09/10/74, JA, 25-1975-349; ED, 57-622.-

(14) "Pedir la expulsión de perros de un edificio de propiedad horizontal, por existir una contravención reglamentaria , no conculca las directivas del Pacto de San José de Costa Rica, puesto que no queda afectada la vida privada de los individuos, y mucho menos la honra y las reputaciones de los mismos" (CNac.Civ., Sala D, agosto 15-996 en autos "Consorcio de Propietarios Lavalle 1459 c/ Benbenaste, Moisés", LL, 1997-A, 349 39.191-S).-

(15) CNac.Civ. Sala C 05-08-99, en actuados "Consorcio Avenida de Los Incas 3206/16 v. Butler, Santiago y otro" , JA 2000-IV-726.-

(16) CNac.Civ. Sala A 21/04/2003, autos "Consorcio Avenida Santa Fé 3336 vs. Beltrán, Ramón O.".-

(17) Un fallo le da carácter obligatorio a la disposición del reglamento interno: "Si los consorcistas han infringido el reglamento interno al poseer perros en los departamentos que ocupan, provocando con ello serias molestias que alteran la tranquilidad que tienen derecho a gozar los demás vecinos del edificio, corresponde condenarlos a excluirlos de sus unidades, bajo apercibimiento de la aplicación de las sanciones que establece el art.15 de la ley 13.512.La presencia de perros en los departamentos contraviene la prohibición de mantener animales en las unidades, contenida en el reglamento interno del edificio"(CNCiv., Sala A, 21/10/69, ED, 42-281).Otro considera que "corresponde condenar a un copropietario a retirar de su unidad un perro, si el reglamento interno del edificio prohíbe la tenencia de animales en los departamentos" (CNEsp.Civ. y Com., Sala VI, 17/06/81, LL, 1981-D-486).-

(18) Se ha dicho en este fallo que "Si no molesta (el animal), aún con prohibición por el reglamento (no corresponde excluirlo)".CNCiv. Sala D 29-02-72, JA 15-1972-341: ED 42-284.-

(19) Ver cita nota 10 y CNac.Civ., Sala D , 29/02/72, JA, 15-1972-341; ED, 42-284 en donde se entiende que : "Si bien el reglamento de copropiedad prohibe la tenencia de animales en las unidades, se justifica apartarse de él cuando el interés lesionado es insignificante con relación al grave perjuicio que ocasionaría la remoción de la causa que lo determina, o si la demanda importa el ejercicio abusivo de un derecho, o se trata de prohibiciones arbitrarias, carentes de sentido o puramente formales".Además en CNCiv., Sala B, 09/10/74, JA, 25-1975-349; ED, 57-622 se dijo: "Constituiría un abuso del derecho, en contra de lo que impone el art.1071 del Código Civil, la exclusión de un perro de uno de los departamentos, si las incomodidades que genera su presencia, por ser pequeñas, no llegan a alterar la tranquilidad de los vecinos y están dentro del mínimo de perturbaciones que impone y obliga a tolerar la convivencia humana".En igual sentido Cám.1ª Civ. y Com.San Isidro, Sala 1ª, 10/02/76, JA, 1976-III-168.-

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