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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Viernes 11 de Marzo de 2011 - Nº: 429 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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CCT 2011 Ya se firmó el convenio y se espera la homologación [BPN-11/03/11] Según fuentes cercanas al Ministerio de Trabajo de la Nación, el 1º de marzo del año en curso se habrían presentado ante ese organismo los representantes de la Federación Argentina de Trabajadores Renta y Horizontal (FATERyH) y de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo, con el objetivo de ratificar un acuerdo al que arribaron las partes intervinientes el 22 de febrero pasado. El acuerdo al que habrían arribado constaría en el expediente número 1.433.614/11. Ese primer acuerdo trataría acerca de la incorporación al sueldo básico del trabajador de los 300 pesos no remunerativos que cobró en enero y febrero como remunerativos para marzo y abril. En tanto, según trascendidos, los tramos restantes del CCT habrían sido "ratificados" el miércoles 9 de marzo. Para obtener certeza sobre esta información habrá que esperar la homologación por parte del Ministerio de Trabajo de la Nación. De confirmarse, el aumento total otorgado a los encargados de edificio sería de un 39%: un 13% con la incorporación de los $300 como remunerativos, un 21% cuando se le sume el 7% de mayo, un 29% al incorporarse el 7% de agosto y un 39% cuando se agregue el último 7,5% convenido. Hay que tener en cuenta que estos porcentajes no se suman aritméticamente sino que se aplican cada uno sobre los anteriores (interés de interés). El minuto a minuto de la firma del CCT 9 de febrero a las 18 hs.: La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) convoca a sus socios para discutir los nuevos aumentos salariales que se fijan entre un 20 y un 25%.21 de febrero a las 18 hs.: La CAPHyAI convoca una nueva reunión urgente y anuncia que se acordó con el sindicato la incorporación de los 300 pesos de enero y febrero no remunerativos como remunerativos, un aumento del 7% para mayo, un 7% para agosto y un 7,5% para octubre. 22 de febrero: La CAPHyAI habría firmado un acuerdo en este sentido. 25 de febrero a las 19 hs.: Daniel Tocco, presidente de la entidad de administradores, participa en calidad de invitado en el programa Derecho de Piso y no menciona nada acerca del acuerdo que se habría firmado tres días antes. 1º de marzo a las 16 hs.: Las partes interesadas (entidades de administradores y el sindicato) se presentan en el Ministerio de Trabajo para ratificar el acuerdo alcanzado y pedir su homologación. 3 de marzo a las 19 hs.: Daniel Tocco y Fernando Staino –vicepresidente 2º de CAPHyAI- participan del programa de la entidad, "Hablando con Propiedad", y no mencionan ni la firma ni la presentación del nuevo CCT para su homologación. 9 de marzo a las 18 hs.: Víctor Santa María, secretario general de FATERyH, anuncia en Facebook que estaba "saliendo del Ministerio de Trabajo donde ratificamos el aumento salarial para los afiliados" y agrega que "no es todo lo que hubiésemos querido de ajuste, pero reconocemos que con este gobierno hemos avanzado mucho en los últimos años". ¿Cómo quedaría la escala? De acuerdo a los datos manejados por Pequeñas Noticias, lo pactado sería que los 300 pesos se incorporarían como una suma fija en la cuarta categoría para todas las funciones. Por lo tanto, la cuarta categoría recibiría 300 pesos, mientras que los encargados de tercera categoría percibirían $330 (un 10% más que la cuarta). Los trabajadores de segunda categoría recibirían $345 (un 15% de la cuarta) y los encargados de primera categoría, $360 (un 20% de la cuarta). Los trabajadores sin vivienda de primera categoría serían quienes más perciban: $3.619. Por otra parte, los encargados con vivienda de cuarta categoría recibirían el salario menor: $2.566. A modo de ejemplo, un encargado permanente sin vivienda de cuarta categoría, recibiría $3.016. Un encargado permanente con vivienda de tercera categoría percibiría $2.823, mientras que un encargado permanente sin vivienda de tercera categoría recibiría $3.318. Cabe subrayar que el CCT no fue aún homologado por el Ministerio de Trabajo de la Nación y que, por lo tanto, estos valores no son oficiales. Están habilitados para negociar paritarias la UADI
(Unión Administradores de Inmuebles), la AIERH (Asociación
Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal) y la CAPHyAI (Cámara
Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias). |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 12/03/2003 el presidente de la Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi, en la primera sesión del Subcomité de Propiedad Horizontal de IRAM, presentó por escrito objeciones jurídicas a las normas que trataban sobre los derechos y deberes de los administradores. |
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El CCT en los medios [BPN-11/03/11] El 9 de marzo diversos medios de comunicación dieron a conocer que los encargados de edificio recibirán un incremento salarial del 21,5%. Sin embargo, un relevamiento realizado por el boletín de Pequeñas Noticias arrojó como resultado un aumento de alrededor del 39% escalonado desde agosto de 2010 hasta octubre de 2011. Cabe mencionar que ningún medio de comunicación hizo mención a los 300 pesos no remunerativos de enero y febrero que se incorporarán al sueldo básico del trabajador durante marzo y abril y que representará un aumento del 13% con respecto a las escalas salariales de agosto de 2010. Por una parte, algunos matutinos nacionales señalaron que la información surgió de un comunicado emitido por las tres entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo (CAPHyAI, UADI y AIERH) mientras que por otra parte, Diario Z de la Fundación Octubre, cercana al sindicato que lidera Víctor Santa María (FATERyH), hizo mención a las declaraciones realizadas por el secretario general en las que aseguró que ese 21,5% "es parte de la recomposición salarial que venimos logrando, lentamente a partir del 2003 cuando se abrieron las paritarias". En ese mismo tenor, ayer jueves 10 de marzo a las 18 hs. aproximadamente, Santa María por medio de su Facebook anunció que estaba "saliendo del Ministerio de Trabajo donde ratificamos el aumento salarial para los afiliados" y agregó que "no es todo lo que hubiésemos querido de ajuste, pero reconocemos que con este gobierno hemos avanzado mucho en los últimos años." Todos los actores coinciden en que el nuevo convenio no está aún homologado por el Ministerio de Trabajo de la Nación. Un largo camino Por otra parte, cabe mencionar que las negociaciones salariales generales continúan su curso. Héctor Recalde, diputado (FpV) y asesor de la Confederación General del Trabajo (CGT) declaró que hay que tener en cuenta "sobre qué montos se aplican" los incrementos salariales y precisó que "un 30% sobre un sueldo de 1.800 pesos sería poco" mientras que negociar ese incremento sobre un sueldo de 10 mil pesos "puede ser mucho". En tanto, diversos trascendidos aseguraron que el sindicato de gastronómicos conducido por Luis Barrionuevo, la Unión Obrera Metalúrgica con Antonio Caló a la cabeza, Comercio conducido por Armando Cavalieri y la Bancaria de Juan José Zanola (desde la carcel), declararon que negociarán sobre la base del 30%. Uno de los máximos porcentajes reclamados es el del Sindicato de Obreros y Empleados de Estaciones de Servicio, que esperan obtener aumentos de alrededor del 40%. A su vez, la consultora Analytica señaló en un informe que "los pedidos de actualizaciones salariales de la mayoría de los gremios resultan mayoritariamente superiores a los hechos durante 2010". "Los
sindicatos más opositores al Gobierno [gastronómicos y comercio] ya
manifestaron su intención de obtener aumentos cercanos al 35% y, pese a
los intentos de Hugo Moyano por contener los reclamos en 25%, hay
otros sectores más afines a la administración Kirchner [como los
metalúrgicos] que demandan en torno al 30%, tratando de recuperar el
terreno perdido en 2010", expresó Analytica. |
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Líderes en Seguridad, Prevención y Protección contra Incendios
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Efemérides consorciales: el 14/03/2005 la Unión de Consorcistas de la República Argentina y la Asociación Propietarios Inmuebles en Propiedad Horizontal realizaron la 1º Asamblea Nacional de Propietarios Consorcistas. |
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Adm. Jorge Hernández No estoy para ir a firmar los sueldos de los encargados [BPN-11/03/11] El presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), Jorge Hernández, declaró no estar en contra del porcentaje de incremento para los encargados de edificio aunque –refiriéndose a los jubilados- preguntó si "los que tienen que pagarlo, están en condiciones de hacerlo". Sobre el tema de los honorarios de los administradores pactados por el Grupo de los 5, Hernández consideró que son "razonables". Según el presidente de FRA, la participación de las entidades de administradores en paritarias "desprestigia la profesión" y a la mayoría de los socios de esas instituciones "no les interesa el tema". Hernández se refirió también al proyecto presentado por la diputada Patricia Bullrich (CC) para reformar la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y aseguró que ya es obsoleto. "Murió antes de nacer", explicó ya que "ese proyecto fue presentado [hace 18 años] en el año 1993 por el Dr. Alterini". El presidente de FRA realizó estas declaraciones el pasado 4 de marzo durante el programa radial Derecho de Piso –los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-. Salario vs. honorarios Hernández consideró correcto el 38% de incremento salarial para los encargados de edificio. Sin embargo, preguntó: "¿qué hacemos con el resto de la población que tiene que pagar esos salarios?", en referencia al "30 o 35% de jubilados y pensionados" que viven en propiedad horizontal. Al respecto, inquirió: "ellos ¿qué incremento han recibido?". Se refirió también al 12,5% de aumento en los honorarios sugeridos para los administradores correspondiente al primer semestre del año y, al compararlo con el incremento salarial otorgado a los encargados, declaró que "yo entiendo que los trabajadores de edificio necesiten un mayor salario porque la lechuga, el tomate, la carne y los insumos básicos aumentaron", sin embargo señaló que "puedo entender que haya una diferencia de porcentajes entre encargados y administradores, pero no sé si tan disparatada". Por último explicó que el 12,5% de aumento en los honorarios de los administradores "es la medida justa, en este momento, de acuerdo a la evolución que ha tenido la economía hasta el mes de enero de este año [...] En nuestro país está pasando algo extraño: los índices más elevados son los que impactan en los insumos primarios y el administrador no consume una gran proporción de esos insumos". Los administradores dijeron "no" Durante el programa Derecho de Piso, el presidente de FRA hizo mención a las discusiones salariales que el sindicato de encargados mantiene con tres entidades de administradores y aseguró que representa "la dictadura de la propiedad horizontal". Adujo que hay en el país 28.300 administradores que ejercen la actividad mientras que quienes discuten paritarias representan a un poco más de 1.400 socios. Hernández aseguró además que "los administradores no quieren saber nada [con las paritarias] por el desprestigio profesional que ocasiona". Agregó que "ningún administrador quiere poner la cara ni mostrarse en eso porque saben que es un negocio". De acuerdo al presidente de FRA, la poca concurrencia a las reuniones consultivas convocadas por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) –una de las entidades firmantes-, se debió a que muchos administradores consideran que "estar en paritarias es una cuestión de narcisismo personal de algunos dirigentes y nada más. Así creen que son importantes". Según declaró, "los administradores tenemos que concentrarnos en lo que corresponde". Veo a estas instituciones que firman los Convenios Colectivos de Trabajo desesperadas por los porcentajes de incremento, pero no se ocupan del ingreso del administrador". Sin embargo, declaró que "si al encargado le dan el 40 o 50% a mí la verdad no me interesa y me parece muy bien". El proyecto de Bullrich "El proyecto de reforma a la Ley 13.512 presentado por Patricia Bullrich tiene olor a naftalina", declaró Hernández ya que, según él, se basa en una iniciativa "que tiene casi 20 años y fue presentada en su momento por el Dr. Alterini". Según el presidente de FRA esto se debe a que "la cuestión de los consorcios rinde dividendos periodísticos, entonces cualquiera se engancha y dice cualquier gansada". "Yo a veces me tiento a pensar que hay odio, que hay revanchismo pero termino convencido que hay una cuestión de ignorancia que provoca más mal que la maldad, porque sino no podrían ser tan atrasados mentales", se quejó. "Están discutiendo a ver si el administrador dura un año o no en un consorcio y yo les diría que me parece fenomenal que todos los mandatos duraran un año, legisladores incluidos. Y vamos a ver quién les renueva [a esos legisladores] el mandato cada año", manifestó Hernández. Para escuchar el audio completo del programa ingrese a: < vínculo>. 
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Efemérides consorciales: el 14/03/2007 comenzaba el ciclo de conferencias mensuales organizado por Pequeñas Noticias y el Centro de Gestión y Participación Comunal 7. El objetivo era informar, capacitar, debatir e intercambiar ideas sobre diversos temas vinculados a la propiedad horizontal. |
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Federación Argentina de Consorcios Bergenfeld le responde a Lubertino [BPN-11/03/11] El Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), cuestionó las propuestas para la propiedad horizontal realizadas por la candidata a jefa de Gobierno, María José Lubertino (Encuentro Popular para la Victoria) a este medio el 9 de febrero pasado. "Esta señora no sabe lo que dice", disparó. "El próximo jefe de Gobierno va a tener que conocer a fondo el tema de los consorcios", aseguró. Durante la entrevista realizada por Pequeñas Noticias, la candidata a jefa de Gobierno declaró que "es muy importante la opinión y la voz del encargado en una asamblea de propietarios". El Dr. Bergenfeld lo consideró "un despropósito" ya que "las asambleas de un edificio son de los propietarios y todos los demás, sobran". Con respecto a la propuesta de Lubertino acerca de que el administrador esté presente durante las asambleas, el presidente de FAC explicó que "puede estar, hacer el acta y todo lo que le permitan los propietarios, pero nada más". "Las asambleas son sagradas y llama la atención que Lubertino intente innovaciones de este tipo", declaró Bergenfeld y agregó: "todo esto habla de un desconocimiento total de la realidad y eso es lo que más impacta, más de alguien que pretende postularse para jefa de Gobierno de esta ciudad". El Dr. Bergenfeld cuestionó también que la legisladora expresara su deseo de que los encargados de edificio "cuiden" a los consorcistas. "Bajo ningún concepto", retrucó el presidente de FAC. ¿Cómo podría un encargado cuidarnos si trabajan ocho horas por día?", preguntó. Finalmente, Bergenfeld se refirió a la presencia de los inquilinos en las negociaciones salariales del sector, otra de las propuestas de la candidata. "Esto es otro despropósito y los inquilinos no tienen nada que hacer en paritarias", declaró. Por último,
anticipó que a la legisladora Lubertino "le estamos negando
anticipadamente el voto". |
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Efemérides consorciales: El 16 y 17 de marzo de 2007 se realizó en la ciudad de Bogotá, Colombia, un Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontalorganizado por el Colegio de Administradores de ese país. |
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CAPHyAI [BPN-11/03/11] El jueves 3 de marzo, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), inició un nuevo ciclo radial llamado "Hablando con propiedad". La coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA), Gabriela Pilar Saldivia, fue la primera invitada al ciclo y además de explicar qué documentación exigirán los inspectores del RPA, se manifestó a favor de la colegiatura de los administradores y cuestionó la autoadministración. Durante el programa, conducido por Norberto Malatesta, participaron el presidente de CAPHyAI, Daniel Tocco y Fernando Staino, vicepresidente 2º, quienes agradecieron a Saldivia "por toda la colaboración que le brinda a la Cámara y por estar cerca nuestro siempre que se la necesita". Cabe destacar que la firma del primer tramo del último Convenio Colectivo del sector, producida el martes 1 de marzo, no fue mencionada durante esa emisión. Inspectores Gabriela Saldivia explicó que los inspectores "están siendo capacitados por CAPHyAI porque ellos [por la Cámara] son los más idóneos para hacerlo". De acuerdo a Saldivia, los requerimientos que harán los técnicos "fueron preparados por CAPHyAI y ellos establecieron lo mínimo que debe tener el administrador". Según declaró la coordinadora del RPA, el inspector se presentará en el consorcio y requerirá el Libro de Ascensores, la copia de la póliza de seguros, el Certificado de Limpieza de Tanques y "puede ser que se le hagan preguntas al encargado porque queremos que la persona que atienda a los inspectores sepa quién es el administrador". El inspector se apersonará también en la administración y solicitará el Libro de Actas, el Libro de Registro de Firmas, el Libro de Sueldos y Jornales (si corresponde) y el Libro de Control Sanitario y Agua Potable que -al no estar especificado en la disposición mediante la cual se creó- puede estar en el edificio o en la administración. Con respecto a este punto, Saldivia recomendó que el libro permanezca en el edificio. Finalmente, el inspector le requerirá al administrador su número de RPA y el certificado del reempadronamiento. Saldivia declaró que "puede ser que verifiquen alguna liquidación de expensas y los comprobantes respaldatorios". Ello obedecería, no a una cuestión impositiva, sino para controlar que las empresas prestadoras de servicios estén registradas. "Es posible también que el inspector solicite el certificado de la Ley 257", adelantó Saldivia. La coordinadora del RPA aclaró que los administradores en falta tendrán la posibilidad de realizar un descargo con el objetivo de evitar la sanción. Colegiación y autoadministración Durante el programa radial, Saldivia se manifestó a favor de la colegiación de los administradores y aseguró que los consorcios que se autoadministran "a veces terminan con problemas peores". La coordinadora del RPA declaró que "hay muchas denuncias de consorcios autoadministrados" y resaltó que "los administradores más cumplidores son los que están asociados a las entidades que los nuclean. Son los que mejor trabajan porque están informados". "Cuando viene un administrador y la liquidación de expensas es un desastre, es porque seguro no es socio de la Cámara", manifestó Saldivia. El programa
"Hablando con Propiedad" se transmite todos los jueves a las 19
horas por Radio Cultura (FM 97.9). |
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Efemérides consorciales: el 19/03/2008 el legislador Sergio Fernando Abrevaya (Coalición Cívica) convocó a todas las asociaciones de consorcistas para escuchar personalmente la problemática del sector y buscar puntos de consenso para articular una línea de trabajo común. |
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Teresa Villanueva "Si les dolió, es que es buena" [BPN-11/03/11] El jueves 3 de marzo la Sra. Teresa Villanueva, coordinadora de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), realizó un encuentro en el Centro de Gestión y Participación Comunal Nº 2 para inaugurar el ciclo de actividades del año 2011 de su entidad. Durante el evento, al que concurrieron propietarios y administradores, Villanueva manifestó que los consorcistas "nos tenemos que poner en pie de guerra de una vez por todas". Asimismo, la presidenta de ACCABA entregó a los presentes copias de la Ley 3.254. A lo largo de la reunión, de la que también participó el Dr. Christian Jiménez Da Silva -asesor del legislador Sergio Abrevaya-, la Sra. Villanueva se refirió a la circular de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) en la que se afirmó que "la Ley 3.254 –modificatoria de la Ley 941- encarece las expensas". Al respecto, la Coordinadora de ACCABA declaró que si "les ha dolido la ley y les ha movido el piso a los malos administradores quiere decir que [la ley] es buena". Agregó además que "ellos [por las entidades de administradores] nos representan ilegalmente en paritarias y no tienen ningún derecho a hablar ni a difundir semejante mentira". Por su parte, el Dr. Jiménez Da Silva aseguró que la circular es parte de una "batalla difamatoria que está sufriendo el legislador Abrevaya" ya que con la Ley 3.254 "en muchos casos se les ha metido, en el buen sentido, la mano en el bolsillo a los administradores y ahí es donde saltaron". Villanueva hizo mención también al nuevo servicio de Conciliación Optativo (SECLITO) previsto en el último Convenio Colectivo del sector que incrementó en un 0,5% el aporte patronal. "Ese servicio de conciliación es una mentira para sacarnos plata", disparó y agregó: "la plata es nuestra y como de costumbre no vamos a saber dónde va". La
coordinadora de ACCABA relacionó la implementación del SECLITO con el
encarecimiento de las expensas y manifestó que "a este servicio no
le dieron difusión y después los administradores hacen correr la bolilla
de que los incrementos de las expensas son por la Ley 3.254". |
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Efemérides consorciales: el 24/03/2005 el secretario gremial del SUTERH, Osvaldo Bacigalupo, consideró que el "consorcista no es patrón del encargado" y que UCRA no estaba en condiciones de sentarse a discutir en paritaria. |
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Juan Manuel Acosta y Lara [BPN-11/03/11] El Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH), aseguró que "no podemos oponernos al cumplimiento de las normas" en referencia a la Disposición Nº 5.363 dispuesta por el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa al Consumidor, que implementó el Certificado de Edificio Seguro. Si bien Acosta y Lara instó a la comunidad consorcial a dar cumplimiento con lo dispuesto por el Dr. Gallo, aseguró -en un editorial publicado en el número de marzo de la revista de la entidad- que pueden realizarse cuestionamientos a la disposición y "preguntarnos por qué el Gobierno porteño delega en los particulares funciones de control que le son propias". El presidente de AIERH manifestó además que "aunque los propietarios se resistan a los aumentos en los gastos mensuales, no hay otra manera de cumplir que no sea gastando". Al respecto, agregó que "es bueno que los copropietarios lo sepan y sobre todo que lo sepan las entidades que los representan" quienes, de acuerdo a Acosta y Lara, "insisten en atribuir el aumento de las expensas a los administradores". De acuerdo a
Acosta y Lara, tales incrementos obedecen, por un lado al "aumento de
los precios de bienes y servicios, los honorarios profesionales y los
salarios" y por otro lado a que "muchas de las obligaciones que
el Gobierno de la ciudad pone en cabeza de los consorcios se traducen en
gastos". |
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Perlitas: "Hay un cierto placer en la locura, que solo el loco conoce" (Pablo Neruda) |
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CABA Registro de Empleadores On-Line [BPN-11/03/11] Los empleadores con domicilio legal o establecimientos radicados en la ciudad de Buenos Aires tienen tiempo hasta el 31 de mayo próximo para dar cumplimiento con el Registro de Empleadores On–Line. La carga de la información solicitada por el Registro revestirá carácter de Declaración Jurada y deberán ingresarse los datos del año 2010. La fecha fue dispuesta por el Gobierno de la ciudad mediante la Resolución Nº 5.059 del año 2010. El Registro de Empleadores fue creado por el Gobierno de la ciudad mediante el Decreto Nº 625 del año 2009 y estableció que la constancia de inscripción deberá ser presentada por el empleador para efectuar los trámites de rúbrica de su documentación laboral o cada vez que un inspector del trabajo lo requiera. Debe realizarse la carga de datos por cada empresa o establecimiento que se posea. En el Registro deberá consignarse la actividad económica de la empresa o establecimiento, el domicilio fiscal, los datos de registración y el CUIT. Asimismo, deberá informarse la cantidad de empleados y establecimientos que se poseen, el tipo de contrato de los trabajadores y el lugar de residencia de los empleados. Cabe destacar que la falta de renovación anual de la inscripción comporta, de acuerdo al Decreto 625, "una obstrucción a la labor de la Autoridad Administrativa Laboral, pudiendo hacer pasible de sanciones al empleador". Quiénes deben o no registrarse En caso de que la empresa o establecimiento haya iniciado la actividad en 2010 no deberá registrarse ya que, de acuerdo a lo informado, los datos requeridos corresponden a los empleados que hayan trabajado durante todo el año pasado. Si en el 2010 la empresa no tenía empleados en la ciudad de Buenos Aires pero sí en otras jurisdicciones y tiene registrado el domicilio legal dentro de la CABA, deberá igualmente registrarse. En caso de que se hayan producido variaciones en el plantel de empleados a lo largo de 2010, el empleador deberá registrar la cantidad de empleados que posea al 31 de diciembre de ese año. En caso de no tener empleados a la fecha referida, deberá indicar que posee cero empleados en los casilleros que así lo requieran. Siempre hay una primera vez Si el empleador cumple por primera vez con la obligación deberá informar, además de los datos específicos del empleador, la cantidad de empleados dentro y fuera de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En el caso de empleados que trabajen en la ciudad de Buenos Aires se deberá indicará cuántos tiene por cada modalidad de contratación y en qué establecimientos se encuentran localizados, discriminados por sexo. Pérdida de datos El empleado
podrá ingresar el Registro de Empleadores con los datos de cualquiera de
las últimas tres rúbricas laborales. No obstante, en caso de haberlas
extraviado deberá acudir a Lima 221 de 10 a 13 horas para solucionar su
situación. |
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Perlitas: “El que no posee el don de maravillarse ni de entusiasmarse más le valdría estar muerto, porque sus ojos están cerrados” (Albert Einstein) |
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María José Lubertino [BPN-11/03/11] El jueves 3 de marzo Claudio García de Rivas, director del boletín Pequeñas Noticias –medio independiente de propiedad horizontal- y presidente de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH) fue entrevistado durante el programa "Acción Urbana" conducido por la legisladora y candidata a jefa de Gobierno, María José Lubertino. El programa, que se emitirá el próximo 25 de marzo por las señales Metro y CN23, tendrá una duración de media hora y será un especial sobre consorcios y administración. Además de García de Rivas, fueron entrevistados Víctor Santa María, secretario general del Sindicato Único de Trabajadores Renta y Horizontal (SUTERH), Daniel Tocco de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y el Cr. Carlos Polzinetti de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (ADEPROH). Desde el despacho de la legisladora informaron que el motivo de realizar un especial obedeció a que "están en danza varios proyectos para reformar la Ley de Propiedad Horizontal y nos pareció correcto dar a conocer a las partes involucradas". Acción Urbana
es un programa de interés general dedicado a la ciudad de Buenos Aires y
conducido por la legisladora María José Lubertino. El programa se emite
todos los viernes a las 13:30 horas por Metro (canal 13 de Cablevisión).
También puede verse por la señal CN23 (canal 9 en Telecentro y 721 en
DirecTV) los sábados a las 8:30 horas y los domingos a las 10 horas. |
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Perlitas:
“La capacidad de concentrarse en las
cosas importantes es una de las características determinantes de la
inteligencia” (Robert Shiller) |
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ICI-CIA "De emprendedor a empresario: el administrador de consorcios" [BPN-11/03/11] El próximo 17 de marzo el Instituto de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina (ICI) realizará una jornada extraordinaria arancelada destinada a administradores. La jornada, que lleva el nombre "De emprendedor a empresario: el administrador de consorcios", contará con la presencia del Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor, quien estará presente durante el acto de apertura junto a las autoridades de ICI. Mientras que la última disertación estará a cargo del Dr. Alberto Aníbal Gabás que finalizará el encuentro con el tema "soluciones alternativas de conflictos", la rectora del ICI, Estela Reca, será la responsable del cierre de la jornada. De acuerdo a lo informado, el evento tendrá como invitado al legislador Sergio Abrevaya, impulsor de la Ley 3.254 modificatoria de la Ley 941. El panel de expositores estará integrado, además, por la Dra. Mónica Rissotto, la Arq. Graciela Alonso, la Dra. Diana Sevitz, la Cra. Liliana Corzo y el Dr. Marcelo Lerner, entre otros. La actividad comenzará a las 12 horas y se extenderá hasta las 20. Tendrá lugar en el Auditorio del Banco Ciudad de Buenos Aires –Sarmiento 613-. Al finalizar, se entregará un certificado de asistencia. Temario Durante el evento, se tratarán temas relacionados a: relaciones laborales, perspectivas de la actividad, la bancarización de los consorcios, nuevas obligaciones bajo la Ley 3.254, la rentabilidad en la administración, normas de calidad IRAM, fidelización y atracción de nuevos clientes, normativas sobre el mantenimiento de edificios y novedades en la liquidación de expensas < ver programa>.
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Sr. Administrador
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contenido fue aprobado por la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor. LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS DE COPROPIETARIOS Adquiéralos en nuestras oficinas, enviando previamente un mail con todos sus datos incluyendo los edificios y las cantidades de unidades funcionales. a camara@caphai.com.ar Para los ASOCIADOS de la CAPHyAI gestionamos las AUTORIZACIONES DE LOS LIBROS en el RPA SIN CARGO |
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Perlitas: "Los que niegan la libertad a los demás no se la merecen ellos mismos" (Abraham Lincoln) |
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Iniciativa de Cristina Fernández de Kirchner Proyecto de reforma y unificación de los códigos Civil y Comercial [BPN-11/03/11] El 23 de febrero pasado, Cristina Fernández de Kirchner, presidente de la Nación, en conjunto con Nilda Garré, ministra de Seguridad, firmaron el Decreto Nº 191 mediante el cual se dispuso la creación de una comisión con el objetivo de elaborar un proyecto de ley de reforma, actualización y unificación de los códigos Civil y Comercial de la Nación. Relacionado con este tema, es de recordar que en septiembre de 2010 un proyecto de reforma a la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 planteó la modificación del artículo 2.503 del Código Civil -relativo a los derechos reales- al incorporar a la propiedad horizontal. La Comisión De acuerdo a los considerandos del Decreto Nº 191, la creación de dicha Comisión obedece a la necesidad de "actualizar y unificar la Legislación Nacional en materia de derecho privado". La unificación que resulte contendrá "una serie de principios generales ordenadores", que no sustituirán a la legislación especial. Asimismo, la medida responde a la necesidad de "generar un marco normativo adecuado al derecho privado comprensivo de ambas ramas del derecho". El artículo 4º de la norma establece que la Comisión dispondrá de 365 días, contados a partir de la fecha de su constitución, para elevar el proyecto de ley de reforma, actualización y unificación de los códigos. El plazo podrá ser ampliado a pedido de la comisión. La Comisión estará integrada por los ministros de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Dres. Ricardo Lorenzetti, quien ejercerá el cargo de presidente y Elena Highton de Nolasco. La profesora Aída Kemelmajer de Carlucci será el tercer miembro. Un nuevo derecho real El 2 de septiembre de 2010, seis diputados de la Nación presentaron un proyecto con el objetivo de reformar la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512. Tal reforma incluía una modificación al artículo 2.503 del Código Civil y planteaba la incorporación de la propiedad horizontal como un nuevo derecho real que se sumaría a los conceptos de dominio y condominio. Cabe preguntarse si los diputados insistirán ahora, ante la inminente creación de la Comisión, con la modificación del Código Civil propuesta en el artículo 48º del proyecto de reforma. Resta esperar
si Silvana Giudici, Gerardo Milman, Horacio Alcuaz,
Adrián Pérez y Laura Alonso –firmantes de
la iniciativa de modificación a la Ley de Propiedad Horizontal-
considerarán a la Comisión para llevar adelante el proyecto. |
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Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
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Perlitas: "Todo parece imposible hasta que se hace" (Nelson Mandela) |
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Seguridad Privada no habilitada [BPN-11/03/11] El Gobierno de la ciudad de Buenos Aires multará a los consorcios que contraten empresas prestadoras de seguridad privada no habilitadas ante la Dirección General de Seguridad Privada. Se reiteró además que la prestación del servicio debe realizarse sin armas. A través de un comunicado publicado en la sección "Consorcios" de la página Web del Gobierno de la ciudad, se recomienda que para evitar sanciones los consorcistas deben exigirle a la empresa prestadora del servicio de seguridad privada una copia certificada de la Disposición de Habilitación que emite la Dirección General. En ella debe constar su fecha de vencimiento. Sin armas Al revestir carácter de preventiva, la prestación del servicio de seguridad privada se debe realizar sin armas. Ello en consonancia con el artículo 9 inciso j) de la Ley de Seguridad Nº 1.913 que establece su prohibición en lugares privados de acceso público. El Gobierno de la ciudad dispone de un registro de empresas con habilitación vigente publicado en Internet que puede ser consultado: < vínculo>.Además es posible despejar dudas al teléfono 4339-0166 o personalmente en la mesa de entradas de la Dirección General sita en Av. Regimiento de los Patricios 1142 planta baja en el horario de 10 a 14:30 horas. "Encargado" vigilador En otro orden de cosas el CCT 589/10 también contempla una categoría de empleado encargado de la vigilancia y sus obligaciones y responsabilidades son diferentes de las de los empleados de las empresas de seguridad privada. Las tareas del
"encargado" vigilador, tal cual las establece el convenio son
las de "vigilar el edificio, especialmente en cuanto a la gente que
ingresa o egresa y el funcionamiento de los servicios centrales, con la
obligación en este último supuesto de dar aviso inmediato al designado
por el administrador en caso de detectarse fallas o emergencias". |
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Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal CURSO DE ACTUALIZACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO PARA ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE P.H. AÑO 2011 Duración del curso: 5 días (10hs en total). Mínimo de asistencias: 80%. Días: miércoles 16; 23 y 30 de marzo y 6 y 13 de abril de 19 a 21hs. Entrega de material didáctico. Acceda al programa aquí. Certificado oficial de la Institución apto para renovar la matrícula ante el RPA (aprobado por la Dirección Gral. de Defensa y Protección al Consumidor de la CBA) Costo: $ 450.- El curso de dictará en: La Asociación Ex-Alumnos del Lenguas Vivas sito en Paraguay 1935 1er. Piso CABA. Requisitos: ser Administrador inscripto en el RPA. Informes e inscripción: info@aiph.com.ar o info.aiph09@gmail.com / 4781-5585/8234Vacantes limitadas. |
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Perlitas: "La realidad no existe si no hay imaginación para verla" (Paul Auster) |
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Medios [BPN-11/03/11] La noticia más importante de febrero fue, para la redacción de Pequeñas Noticias, la nota "Ya estaría definido el aumento a los encargados" del 28 de febrero pasado. En esa oportunidad Daniel Tocco y Víctor Pérez –presidente y vicepresidente 1º de la entidad respectivamente- anunciaron que se había llegado a un acuerdo en el que –en un primer tramo- se incorporaría a las escalas salariales los 300 pesos no remunerativos de enero y febrero como remunerativos para los salarios de marzo y abril. En una segunda etapa se otorgaría un aumento del 7% en mayo, un 7% en agosto y un 7,5% en octubre. Poco interés en el tema Más allá de la circunstancia puntual de este acuerdo, lo que habría quedado en evidencia es el escaso interés de los administradores por participar en forma activa en los temas relacionados con los convenios colectivos de trabajo. Los hechos así lo demostrarían: a la primera reunión asistieron 20 asociados y a la segunda 17 sobre un padrón que rondará los 600 miembros. Estos mismos administradores llenaron el auditorio de la sede de la CAPHyAI cuando se trataron temas relacionados con la Ley 941, la 3.254 o los decretos de la ciudad que los afectaron directamente. Poco margen de maniobra Como conclusión de la primera reunión con los asociados, el Consejo Directivo de la CAPHyAI se llevó para negociar su expectativa de mínima y de máxima: no menos de un 20% y no más de un 25% de aumento. Sin embargo, en la segunda reunión informó que se había llegado a un acuerdo que rondaría (incluidos los 300 remunerativos) en el 39% de aumento desde agosto de 2010 hasta octubre de 2011. No es difícil imaginar que el sindicato negocia relajado y con soltura porque si la CAPHyAI se pone muy estricta o tenaz en sus exigencias firma con la "mayoría automática" (el AIERH y la UADI) como ya ha ocurrido en años anteriores. Esto expone su estado de debilidad y la pone en evidencia por el tipo de acuerdo alcanzado. Los números de Pequeñas Noticias Del 1º al 28 de febrero, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 22.375 usuarios que realizaron 22.068 visitas en las cuales se consultaron 42.880 páginas del sitio. Durante febrero, se realizaron visitas al sitio a través de 102 ciudades. Las que mayor afluente registraron fueron: Buenos Aires con 11.454 visitas , Rosario con 918, Córdoba con 890, Isidro Casanova con 638, Mar del Plata con 493, Mendoza con 417, San Miguel de Tucumán con 412, Lomas de Zamora con 353, La Plata con 341 y San Isidro con 311. Los cuatro puntos cardinales: este mes, se realizaron 22 visitas desde la ciudad de Pinamar, en la provincia de Buenos Aires en representación del extremo este. Le sigue Ushuaia por el extremo austral con 10 visitas. En tanto, se realizaron 4 visitas desde la ciudad de Palpalá, en San Salvador de Jujuy correspondiente a al extremo norte. Y tres visitas fueron realizadas desde el la ciudad de Villa La Angostura, en la provincia de Neuquén, ubicada en el extremo oeste. Al cierre de esta edición Pequeñas Noticias tuvo picos máximos de 36 usuarios en línea al mismo tiempo el día lunes 28. En tanto, el viernes 25 registró un pico máximo de 33 usuarios en línea al mismo tiempo. Los videos Durante el mes
de febrero Pequeñas Noticias no realizó la producción de
videos nuevos. Sin embargo, los audiovisuales de meses anteriores fueron
reproducidos en 83 oportunidades. |
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Perlitas: "La humanidad es como es. No se trata de cambiarla, sino de conocerla" (Gustavo Flaubert) |
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Correo de Opinión Desprestigiar gratuitamente por el Adm. Adrián Hilarza Estimado Sr. Claudio Savoia: Tengo el agrado de dirigirme a Ud. respecto de su nota publicada en el diario Clarín Zona de fecha 27/02/11 titulada "Consumidores bajo fuego" <vínculo>. En ella aparece "Familias con un ingreso total de hasta 7.000 pesos" y expresa: "controlar las expensas" y "controlar al administrador". Considero que en ambos temas no queda muy claro efectivamente cuál es el cuidado o el ahorro a tener, pero sí la nota deja expresamente sembrada una desconfianza hacia quien administra un consorcio. No me parece justo, ya que la recomendación o sugerencia que escribe es muy liviana pero transmite al lector que el administrador puede ser el causante del aumento de las expensas y el administrador no las aumenta. Los costos que brindan el servicio para garantizar el bienestar de los consorcistas sufren incrementos como en otros rubros que interactúan con el ser humano. Si sube el gas, la luz, los servicios, los materiales relacionados a la construcción, etc. nada tienen que ver con el trabajo del administrador. Pero la nota en la forma que se redacta deja esa sensación amarga. Expresar que el administrador puede ser reemplazado es correcto, pero en el contexto de la nota nada tiene que ver. Sinceramente parecería ser que había que escribir algo pero se buscó una salida facilista y sin contenido. Pero desprestigiar gratuitamente o dejar ese marco de duda mencionado, por favor no. Hay muchísimas cosas a tener en cuenta en los consorcios para acotar los gastos, a los cuales me ofrezco si son de su interés, pero este camino que sugiere puede resultar errado e injurioso y difícil de remontar cuando el que escribe no puede acceder a un medio masivo como sí Ud. puede hacerlo para rectificar sus expresiones o al menos dar otro punto de vista. Saludo
atentamente,
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Perlitas: "Saber no es suficiente, debemos aplicar. Desear no es suficiente, debemos hacer" (Johann W. Von Goethe) |
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Correo de Opinión El inquilino queda desamparado por la Sra. Ligia Cid A quien corresponda: Sería de suma importancia informar con qué instancia legal cuenta el inquilino a la hora de poder negociar alguna cláusula del contrato dado que en el momento de la firma -y si no se está de acuerdo- por más información que se tenga sobre qué corresponde o qué no corresponde, el inquilino queda desamparado ya que o firma o se queda sin la locación correspondiente. De no haber una ley que aclare, por ejemplo, el gasto que corresponde a las expensas extraordinarias, ¿cuál es el medio de defensa que tenemos los inquilinos?. Por otro lado, la ley de alquileres no especifica este tema concreto de los gastos de expensas, sólo existen definiciones pero sin ninguna validez legal. Si lo existiera, sería conveniente especificar el "cómo" defenderse de las claúsulas abusivas. Gracias.
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Perlitas: "El amor es un acto de valentía, nunca de temor; el amor es compromiso con los hombres" (Paulo Freire) |
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Rincón Solidario La cuestión es que la encargada está a prueba Ante todo, muchas gracias por su respuesta a la nota enviada por mí el 12 de enero de 2011. El cambio de decisión en el retiro de residuos no fue por una cuestión económica, sino porque la encargada así lo solicitó. A mi me pareció que no era la forma correcta de proceder ya que cuando se la contrató sabía cuáles eran sus obligaciones y por otro lado no se consultó a los consorcistas si estaban de acuerdo. Ante mi reclamo la administradora dijo que no había recibido otras quejas. Además al comentarle a la administradora que la encargada falta cuando quiere, entra a trabajar a la hora que quiere y se va de la misma manera, su respuesta fue que ella estaba enterada de esto y que en realidad son cuestiones de fuerza mayor porque se está separando y la citan del juzgado, etc. Si bien puede ser que alguna vez la citen, no creo que esto sea con la frecuencia que ocurre. Siento que esto es un abuso y la cuestión es que la encargada está a prueba y en marzo queda efectiva por lo cual no sé que hacer. ¿Hasta dónde la administradora es la que debe decidir las cuestiones de un consorcio? ¿Quién contrala el trabajo de la encargada? En el edificio hay 32 unidades funcionales y el desparramo de bolsas en la calle es un asco y la gente trata de cumplir el horario pero no siempre se puede. Lamento ser tan extensa pero siento que la administradora no está realizando su trabajo a favor del consorcio pero no conozco cuáles son sus "poderes" para tomar decisiones que involucran a los copropietarios. Le agradecería si me puede aclarar un poco la situación. Muchas gracias, Silvia (22/02/2011) Estimada Silvia: Gracias por volver a comunicarse y consultar a Pequeñas Noticias. En cuanto a sus aclaraciones, que son más que importantes para ilustrar mejor el caso, le comento que dentro de las funciones del administrador está la de contratar y despedir a todo personal en relación de dependencia con el consorcio, también la de controlar que éste cumpla con los horarios y las tareas impuestas por el consorcio a través de su persona. Vale aclarar que el período de prueba para los encargados de edificios de propiedad horizontal es de 59 días corridos, período dentro del cual cualquiera de las dos partes (empleado o empleador) puede dar por finalizada la relación laboral sin pago de indemnización. Vencido ese plazo, y sin comunicación alguna, el empleado pasa a ser dependiente del consorcio que lo contrató con todos los derechos y obligaciones que establece la Ley Nacional de Empleo y el Convenio Colectivo de Trabajo del SUTERH. Mi consejo a administradores y copropietarios es que si bien el administrador tiene facultades para designar o despedir al trabajador no lo haga sin consulta previa mediante asamblea, reunión o mínimamente encuesta entre los propietarios, ya que la relación laboral entre el consorcio y el trabajador es uno de los puntos más importantes en la vida consorcial. Es por ello que sugiero a los propietarios involucrarse en la selección del trabajador y una comunicación fluída -por lo menos en el período de prueba- con la administración para designar y entrenar al nuevo encargado. Volviéndo a su caso particular, lo correcto hubiera sido consultar entre los propietarios o haber probado a otra persona para que luego, antes de que quede efectivo, los consorcistas puedan tomar una decisión. Y si sacrifican el retiro de residuos por conservar a la empleada que sea ésta una decisión de todos, o por lo menos de una mayoría significativa, ya que muchas veces el silencio no significa aceptación. Esperando haber respondido su consulta, la saludo muy atentamente. Sebastián
Hutler Wolkowicz --- El Cr. Hutler Sebastián Wolkowicz es auditor y administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar |
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Co-conductoras del programa radial Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet |
de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: "Lo que se ignora, se desprecia" (Antonio Machado) |
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Rincón Solidario La situación no resiste el menor análisis Soy propietario de una cochera en un edificio desde hace algo más de treinta años. Siempre tuve llaves del edificio para acceder a la misma, ya sea por el portón o por el edificio. La cochera está en un subsuelo al cual se accede por el montacargas (con el vehículo) por escaleras y un ascensor. El consorcio cambió la cerradura de la puerta de entrada y no me dan la llave ya que dicen que los propietarios de cocheras que no tienen departamentos en el edificio no deben tener llave de acceso al mismo y que deben ingresar por el portón (imaginen que están en el subsuelo y se corta la luz, se rompe alguna instalación eléctrica o se produce un incendio). Esto
no lo veo para nada lógico en función de que es la única salida de
emergencia. Les solicito si por favor me pueden ayudar con este tema y también responderme hasta qué punto no se está cometiendo un ilícito ya que me encuentro imposibilitado de ingresar a mi propiedad. Muchas gracias. <Sin nombre> Mar del Plata (2/2/2011) Estimado lector: Salvo que en una remota hipótesis el Reglamento de Copropiedad y Administración estableciese alguna restricción de este tipo, o que la misma surgiese del Reglamento Interno (lo que permitiría su impugnación), no hay motivo razonablemente válido para que a un miembro del consorcio se le impida el acceso por uno de los sectores comunes del edificio del cual, vale la pena recordarlo, al mismo le asiste un derecho real de condominio. Por lo tanto, y siendo este el encuadre legal aplicable, deberá encarar la solución de este diferendo directamente con el administrador del consorcio; le sugiero emplear la vía escrita, porque de este modo quedará constancia de su reclamo. A estos efectos, confeccione una nota claramente explicativa del incidente, con determinación de fechas y demás datos pertinentes, y hágase firmar una copia de la misma (con identidad de quien recibe, fecha y hora de recepción) por parte del personal de la administración, recomendándosele encarar este trámite en forma personal y directa con el propio administrador. De subsistir esta situación, no quedará otro remedio que encarar la vía judicial, precediéndola del procedimiento de mediación que muy probablemente arroje resultados positivos, atento la índole del conflicto. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar o al teléfono (15)4169-4574. |
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Perlitas: "La paciencia comienza con lágrimas, y, al fin, sonríe" (Ramón Llull) |
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Rincón Solidario Sres. de Pequeñas Noticias mi consulta es la siguiente: El encargado del edificio donde vivo ingresó a trabajar en el mes de mayo de 1991 y no tiene ni esposa ni hijos. Con fecha 20 de diciembre 2010 se enfermó, según el administrador, de una hepatitis por lo que está guardando reposo no habiéndose reintegrado hasta el día de la fecha a su trabajo, por lo que estamos pagando un suplente. ¿Hasta cuándo se le debe pagar la remuneración y cuánto tiempo se lo debe esperar para que vuelva a trabajar? Mabel (06/03/2011) Estimada Mabel: En respuesta a su consulta, en principio le informo que de acuerdo a lo dispuesto por el Art. 208 de la LCT (Ley de Contrato de Trabajo) la enfermedad inculpable (que es la situación que Ud. describe) y que impida la prestación del servicio, no afectará el derecho del trabajador a percibir su remuneración. En
el caso a su encargado le corresponden de acuerdo a su antigüedad seis
meses en razón de no poseer cargas de familia. Vencido dicho período el
empleador deberá conservarle el empleo durante 1 año. De lo dicho precedentemente surge que los salarios devengados deben ser depositados en la cuenta bancaria abierta a nombre del encargado a esos efectos hasta la finalización del plazo de 6 meses indicado. Con relación a las notificaciones, las mismas deben ser cursadas en su domicilio. Allí es donde se le debe notificar que se ha vencido el plazo prescripto por la ley para percibir los salarios y la conservación del empleo por 1 año. Conclusión: de los términos de los artículos citados de la Ley de Contrato de Trabajo se desprende que: a) es obligación del consorcio pagar las remuneraciones por el plazo de 6 meses y que éstas deben ser depositadas en la cuenta del encargado, 2) que una vez finalizado el plazo se le debe notificar en el domicilio que consta en su legajo tal circunstancia y que se le conservará el empleo por 1 año poniendo a su disposición el certificado de servicios, según lo dispuesto por el Art. 80 de la L.C.T. Cordialmente, María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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Perlitas: "La juventud no es más que un estado de ánimo" (Frank Lloyd Wright) |
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Rincón Solidario La consulta es la siguiente: Poseemos un departamento en la costa que tiene gas a batería (no garrafa, está centralizado abajo por el portero). Resulta que el año pasado me informaron que aprobaron en una asamblea la instalación de gas en red. El tema es que cuesta cerca de $5.000 por propietario. Casi 30 propietarios y yo no pusimos el dinero (el consorcio consta de 80 unidades funcionales). Ahora la administracion dice que tengo hasta septiembre para sí o sí abonar la instalación y poner el gas en red porque dicen que tienen un estudio que dicta que no pueden coexistir los dos sistemas (baterías y gas). La pregunta es: 1) ¿me pueden obligar a pagar ese dinero para instalarlo sí o sí o yo puedo pedir que me sigan dando el gas a través del sistema de baterías? 2) ¿qué medidas puede tomar la administracion con los que no disponemos de dinero?. ¿Cortarme el gas sería legal? Aclaro que estoy al día con el pago de todo: expensas, gas en baterías,agua, etc. Desde ya, les agradezco mucho su respuesta. Los saludo atentamente. Leonardo (6/2/2011) Estimado Leonardo: Respecto a su planteo me surgen algunos interrogantes en virtud de no contar con lo elementos suficientes (Reglamento de Copropiedad, copia del acta de asamblea, etc) para poder formar una acabada opinión. En principio, habría que determinar qué carácter le otorga el reglamento a la batería en cuestión. Si el reglamento le otorgara el carácter de cosa común, la asamblea que decidió la modificación de su destino debió haber reunido especiales características formales (convocatoria válida, quórum y mayoría especial, etc). Para el supuesto de que la asamblea hubiera reunido las especiales formalidades exigidas por el reglamento, y hubiera decidido lo planteado por Ud., no podrá oponerse a la decisión que la mayoría adoptó reunida válidamente en asamblea. En consecuencia y ante estos supuestos, debería abonar la suma exigida. Cordiales saludos. Sra.
Mercedes García --- La Sra. Mercedes García es presidenta de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a adeproh@adeproh.org.ar o llamarla al teléfono 4371-1450. |
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Perlitas: "La tolerancia es un crimen cuando lo que se tolera es la maldad" (Thomas Mann) |
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Rincón Solidario El tanque de agua estaba vacío Tengo el siguiente problema: Compré una propiedad (PH con dos unidades, planta baja y planta alta) en enero de este año y cuando fuimos a visitarla había poca agua porque el tanque estaba vacío, según los dichos de la inmobiliaria. Luego de la posesión y de que se abrió la llave de paso que abastece el tanque, los vecinos de planta alta nos informaron que al llenarse nuestro tanque ellos se quedan sin agua (los tanques están interconectados: primero se llena el de ellos y luego el nuestro) y nuestro tanque no se llena nunca. Nosotros detectamos una mancha de agua en la pared que da al baño y al picar para repararla encontramos que todos los caños de agua caliente están tapados, por lo que tuvimos que hacer totalmente la instalación de agua caliente de toda la casa. Luego de que la instalación estuvo hecha y la filtración arreglada abrimos nuevamente la llave de paso para abastecer la casa, vaciándose el tanque de 1000 litros en 3 horas, sin que estuviera ninguna canilla abierta ni se manifestara humedad en ninguna parte. Luego de que lo viera un profesional, y sin encontrar la filtración por ningún lado, tuvimos que hacer la instalación de agua fría de toda la casa. Yo lo que quiero saber es si esto se considera un vicio oculto, si tengo derecho a reclamar el pago de los arreglos al anterior dueño y qué elementos tendría que presentar. La instalación se hizo en su mayoría en forma externa a la pared, por lo cual es visible. Desde ya, les agradezco mucho su asesoramiento Daniela (17/2/2011) Estimada Daniela: El tema que Ud. refiere exige una atención particular que en el acotado marco de una consulta vía mail no se puede agotar y es necesario que Ud. cuente con los servicios profesionales de un abogado, para que contando con la documentación a la vista y luego de analizarla indique la mejor estrategia para la defensa de sus intereses. Aclarado el punto, en forma general trataré de contestar su pregunta. Ud. me pregunta si lo que describe en su relato se podría considerar vicio oculto. En principio definiré lo que para la ley son vicios ocultos: son los vicios escondidos o disimulados. Tienen un plazo de 60 días a partir de su descubrimiento para ser denunciados. En principio, quien los ha generado es el responsables . Esta responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre y cuando la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa que se llaman “vicios redhibitorios”. Estos son defectos ocultos que deterioran la esencia de una cosa de tal forma que, de haberse conocido por el adquirente, no habría celebrado el contrato o habría pagado un precio menor. El Código Civil los define en el Artículo 2.164: son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o habría dado menos por ella. Para que puedan ser considerados como tales se exigen los siguientes requistos: deben ser ocultos, graves, originados antes del acto de la transmisión de dominio, desconocidos por el comprador. La doctrina entiende que un vicio es oculto cuando no existe posibilidad de descubrirlo sin ensayo o prueba de la cosa, o bien sólo puede ser advertido por expertos o propietarios diligentes. Por el contrario, el vicio es aparente cuando pueda ser advertido por ser visible o reconocible por quien ejerce una profesión u oficio. (Dr. Moset Iturraspe) Plazos para su reclamo: el Art. 1.490 Código Civil establece que en viviendas con más de 10 años el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses contados desde la entrega de la vivienda vendida. En su caso desconozco si la vivienda es nueva o recién terminada o es la de llamadas "usadas". El vendedor está obligado a reparar los daños producidos por los vicios ocultos en los siguientes casos: si la cosa no se puede utilizar para lo cual es su destino, si el comprador no la hubiera comprado de concocerlos o hubiere pagado un precio menor conforme lo normado por el Art. 1.484 que establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. NO siendo responsable : Art. 1.484 in fine establece que no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión,debía fácilmente conocerlos. Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos salvo que se haya estipulado lo contrario en el contrato (Art. 1.485). En razón de lo expuesto, para iniciar la acción judicial que correspondiere Ud. deberá contar con algunos elementos indispesables, a saber: en caso de aparición de vicios ocultos, siempre y cuando esté dentro del plazo de 60 días de su descubrimiento: 1.- dictámen pericial que indique daños y si éstos hacen impropio su uso, 2.- examinar que de haberlos conocido al tiempo de la operación hubiera abonado un precio menor o no hubiera efectuado la compra, 3.- revisión de la documentación entregada por las parte en donde no se haya renuncia a reclamar vicios ocultos, 4.- acreditar que los vicios se encontraban ocultos al momento de la operación, 5.- intimar dentro el plazo a la reparación de los daños, bajo apercibimiento de iniciar acciones legales, 6.- en el caso de haber transcurrido el plazo, inicar acciones por daños y perjuicios. Con referencia al plazo de prescripción de los vicios ocultos es interesante lo resuelto por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala G, haciendo lugar a la excepción de prescripción presentada por el vendedor de un inmueble ante la demanda por los vicios ocultos presentada por el comprador, que ante la falta de la prueba por parte de los compradores de la fecha en que tomaron conocimiento de la existencia de los vicios ocultos, el plazo de prescripción comienza a correr desde que recibieron el bien. "Causa Seri Omar Pacífico Domingo y otro c/ Delfica S.A. s/ vicios redhibitorios" los camaristas aclararon que “si bien la prescripción trimestral del Art. 4.041 comienza a operar desde que el vicio oculto se manifestó al comprador, lo que supone que el término se computa desde que tal vicio fue o debió ser conocido, la carga de la prueba de ese conocimiento recae sobre el comprador y no sobre el vendedor que acredita el transcurso del plazo desde la tradición de la cosa, pues de lo contrario cabe presumir que se sabía de la existencia del vicio desde la fecha misma de la celebración del contrato”. Al hacer lugar a la excepción de prescripción opuesta por la vendedora del inmueble, y en consecuencia, rechazar la acción de quanti minoris por los vicios invocados, los camaristas sostuvieron que los compradores no pudieron demostrar que habían tomado conocimiento de los vicios con el informe de un arquitecto, agregando que este fue desconocido y los interesados desistieron de la prueba informativa encaminada a demostrar su existencia.También cabe la posibilidad de una acción de responsabilidad civil por daños y perjuicios derivados del incumplimiemro de la obligación del vendedor fundada en los Arts. 505 Inc. 3er. 509, 519, 521, 522 del Código Civil. Es importante destacar las conclusiones arribadas en las JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL - CÓRDOBA 2009. COMISION OBIGACIONES PRESCRIPCION LIBERATORIA. El sistema de derecho común de la prescripción liberatoria y los estatutos particulares: "En consecuencia, tratándose de una acción de cobro de pesos por las reparaciones efectuadas a raíz de los vicios redhibitorios, se encuadra en el Art. 4.023 del Código Civil, por lo que no es aplicable el Art. 4.041 del C. Civil, sin perjuicio de que en la etapa procesal que corresponda se acrediten los hechos alegados en el escrito de inicio (Arts. 375 y 384 del CPC)”. "La existencia de los remedios específicos previstos en los arts. 2174 y 2176 del Código Civil no enerva la alternativa de demandar por los daños resultantes del incumplimiento contractual. Es que la exigencia del cumplimiento exacto de a obligación sigue siendo uno de los derechos del acreedor, cuando entregada la cosa prometida surgen defectos que estaban ocultos y la hacen impropia para su uso o disminuyen considerablemente su utilidad para el comprador, siempre que no medie culpa de su parte o que empleando la razonable diligencia para ese negocio la hubiera podido advertir, supuesto en el cual mediría renuncia tácita a cualquier reclamo, salvo pacto en contrario [...]. Tampoco aquel régimen particular impide que se reclamen los correspondientes daños y perjuicios (Art. 505 Inc. 1 y 3, 1.187, 1.198, 1.323, 1.409, 1.436 del CC)". La prescripción liberatoria específica por vicios redhibitorios del Art. 4.041 del CC no enerva la posibilidad del reclamo por incumplimiento de la obligación que emana del Art. 505 Inc. 3º del CC, con una prescripción ordinaria del Art. 4.023 del mismo texto legal, si así fuera planteada en la demanda. Ello sin perjuicio de la aplicación de la Ley 26.361 -que reforma la Ley 24.240-, cuando se está frente a un consumidor o usuario en una relación de consumo, en cuyo caso se aplicará el plazo de prescripción más favorable al consumidor (Art. 50). Espero haber respondido a su inquietud. Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Perlitas: "Promete poco y cumple de más" (Tom Peters) |
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Rincón Solidario El consorcio no pasó satisfactoriamente la fiscalización Respecto de la Disposición 5.363 de Edificio Seguro ¿qué pasa si el ingeniero no me extiende el Certificado de Edificio Seguro porque el consorcio no pasó satisfactoriamente la fiscalización? Diana. (28/02/2011) Estimada Diana: La disposición 5.363-DGDYPC/10 estableció un régimen de Certificación de Edificio Seguro semestral. La misma en su Art. 7º establece que “el informe inicial (…) deberá contener el plazo para efectuar las medidas correctivas que permitan el cumplimiento de la normativa vigente; plazo que no podrá exceder los ciento ochenta (180) días.” Por lo tanto, lo fundamental es realizar la fiscalización, presentar las constancias ante el RPA en los términos y plazos que menciona la disposición en su anexo (primer vencimiento RPA hasta 1500 el 19/3/11) e informar a los consorcistas de los resultados. En estos términos, si todo está en orden se obtendrá el certificado y sino el profesional otorgará el plazo de hasta 180 días para efectuar los arreglos. El resultado de la fiscalización debe asentarse en el libro creado por el Art. 5º de esta disposición que deberá ser preimpreso, contando con la apertura de un escribano público y con los campos establecidos por la disposición en el Anexo I. Espero haber contestado su presunta, un saludo Diego
Medwed --- El Dr. Diego A. Medwed es Contador Público y Lic. en Administración, docente auxiliar en la Universidad de Buenos Aires, Facultad de Ciencias Económicas y está especializado en propiedad horizontal. Fue coordinador de cursos de capacitación para administradores de consorcios exigidos por la Ley 3.254. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a diegomedwed@yahoo.com |
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Correo de Lectores Tengo un operario para limpieza en relación de dependencia que trabaja en mi consorcio de cocheras 15 hs. mensuales (3 hs. por día). Su consorcio de origen está a una cuadra, por supuesto en relación de dependencia, en el cual se le abona el sueldo mensual, salario familiar, etc. y todos los seguros SVO y SCVO. Hasta ahora estos dos últimos ítems yo no los abonaba por el concepto de duplicidad de pólizas. Ahora bien, ¿sigo igual o hago mis respectivos aportes a través de la AFIP?. Saludos. Eduardo. (28/02/2011) Hola Eduardo, si yo no entendí mal estamos hablando de dos empleadores distintos, o sea dos consorcios de propietarios diferentes. Si esto es así, entiendo que cada empleador debe contratar y abonar las pólizas que corresponde. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Valor vivienda y cambio de categoría ¡Gr acias por todas las novedades que recibo mediante el boletín!Mi consulta es: en el sueldo del portero hay varios ítems que se deben abonar, como por ejemplo "valor vivienda". ¿El importe del mismo de debe multiplicar por la cantidad de departamentos?. ¿Cómo por "retiro de residuos"? Otra consulta:
el portero tiene 5 años de antigüedad, jornada completa con
vivienda en un edificio de 25 unidades; por problemas económicos se
le quiere proponer media jornada ¿corresponde indemnizarlo
primero? Roberto. (02/03/2011) Ho la Roberto, con respecto al Valor Vivienda no tenés que multiplicarlo, es un valor simbólico para aquellas funciones "con" vivienda.Con respecto a la segunda consulta no es tan sencilla como la primera. Estás hablando de cambiar las condiciones de trabajo del encargado y va con ello una disminución muy importante de sus haberes. Te diría que antes que nada consultes con un profesional especializado en sueldos y en propiedad horizontal para no cometer errores. Es fundamental llegar a un acuerdo con el trabajador y en función de ello ver qué es lo que se puede acordar de forma tal que ambos salgan beneficiados. Otra vez: consultá a un profesional. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Quisiera saber si es posible prescindir del encargado del edificio cuando se dispone de 2 calderas para la calefacción por loza radiante y 2 termotanques para la distribución de agua caliente. El edificio es de 8 pisos con 1 ascensor y son 2 departamentos por piso. ¿Se puede contratar a una empresa de limpieza para un edificio de éstas características? Muchas gracias, Ramón. (09/03/2011) Estimado Ramón, al contar el edificio con calderas y ascensor es habitual que se necesite un trabajador con vivienda para que vele por el buen funcionamiento del edificio y atienda estos servicios. Entiendo que el consorcio de propietarios puede decidir contratar a una empresa de limpieza pero eso no suele resolver todos los problemas, a saber: - Rotación muy alta del personal que envían al edificio - El consorcio es solidariamente responsable por cuestiones laborales que incumpla la empresa contratada. - Cantidad de horas y costo que implicaría un trabajador para atender los servicios centrales indicados. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 429 (1º edición) Fecha de publicación: 11 de Marzo de 2011 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas, M Fabiana Lizarralde y Estefanía Delfino. Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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CCT
2011
Un primer acuerdo, que se habría firmado el 22 de febrero
último, correspondería a la incorporación de los $300
no remunerativos al salario básico de los encargados de
edificio.
El
CCT en los medios
Federación
Argentina de Consorcios
Seguridad
Privada no habilitada
Adm.
Jorge Hernández
Medios
Contesta
el Cr.
Sebastián H. Wolkowicz
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
la Sra.
Mercedes García
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
el Cr.
Diego Medwed
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)