|
|
|
|
|
|
|
Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 1 de Junio de 2011 - Nº: 436 |
|
El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
|
||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
[BPN-01/06/11] El 16 de mayo pasado el legislador Sergio Abrevaya (PODES CC), impulsor de la Ley 3.254 –modificatoria de la Ley 941 (Registro Público de Administradores)- presentó en la Legislatura porteña dos proyectos. El primero de ellos –de Declaración- solicita la derogación de varias disposiciones emanadas de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) que afectan a los consorcios de propiedad horizontal < ver nota>, mientras que el segundo –de Resolución- pide informes acerca del funcionamiento del Registro Público de Administradores (RPA). <ver nota>.Las acciones emprendidas por el legislador motivaron que el Dr. Eduardo Brailovsky enviara un severo correo electrónico a Abrevaya titulado "las idioteces de algunos legisladores", en el cual le recriminó echar las "culpas a otros" y en el que aseguró que "la culpa la tiene Ud. [por Abrevaya], que es quien redactó el proyecto". < ver nota>Ante ello, el Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador de ReDeCo, le respondió al Dr. Brailovsky mediante otro e-mail en el que lo instó a que "se saque la careta", dado que "Ud. representa a administradores y, en especial, a los peores, los más incumplidores". < ver nota>Las razones de Abrevaya El legislador explicó, en diálogo con Pequeñas Noticias, que la presentación de los dos proyectos surgió como consecuencia de "dos reuniones que tuvimos con administradores" y personas relacionadas con la propiedad horizontal en el marco del Observatorio de la Ley 941. De acuerdo a Abrevaya, las sucesivas disposiciones emanadas desde Defensa al Consumidor representan una doble o triple exigencia y que lo que se intentaría desde ese organismo es que el consorcio "se quede a cargo de todo y el Estado no". Al respecto, declaró que "el Estado tiende a creer que si pone libros rubricados, profesionales y escribanos que dicen que la firma es cierta, se exime [de responsabilidades] pero no hay manera de que lo haga". Las disposiciones que Abrevaya piden que sean derogadas generan, según sus dichos, "una cantidad innecesaria de costos […] que no pagan los administradores sino el consorcio". Y agregó que el objetivo es "decirle a Defensa al Consumidor que unifique lo que pide". Según declaró, no es correcto afirmar que las disposiciones surgieron de la nueva Ley 941 ya que "lo que hizo la ley fue ponerle una sanción al no cumplimiento de normas de las cuales tiene obligación el consorcio y el único que las puede cumplir es su representante legal". Ante la hipótesis de que -de acuerdo a diversos trascendidos- se intentaría instalar la idea de que el Registro Público de Administradores no es viable o no funciona con el objetivo de que se llegue a la conclusión de que los administradores deben colegiarse, Abrevaya aseguró que "es la sospecha que tengo, pero no cuento con pruebas". Agregó además que "lo que llama la atención y le ha pasado a muchos consorcistas, es que durante mucho tiempo mandamos gente que nos escribía o nos llamaba para que presentaran denuncias ante el RPA que depende del Dr. Juan Manuel Gallo (director de Defensa al Consumidor) pero les decían que las tratarían en seis meses". Este medio también le preguntó por qué presentó los proyectos ahora y no antes y el legislador declaró que "tuve mucho tiempo cierta flexibilidad con ellos [por Gallo y Saldivia] tratando de que encaminen bien la ley". Los proyectos de Abrevaya Mediante un correo electrónico dirigido a los consorcistas, el legislador dio a conocer los proyectos presentados. "Con estas medidas, el Gobierno de Macri pretende tercerizar el control de leyes transfiriendo el costo hacia los consorcios de propiedad horizontal", declaró Abrevaya en la misiva en referencia a las disposiciones número 411 de "Certificación de Edificio Seguro", número 3.882 de "Libro de Control Sanitario y Agua Potable" y a las disposiciones Nº 6.013 y 1.423 sobre "Seguro de Caución por Daño Ambiental de Incidencia Colectiva". De acuerdo al legislador, las normas arriba mencionadas "cargan con excesivos costos a los consorcios de propiedad horizontal de la ciudad" y agregó que "estas medidas deben reverse". Por otra parte, explicó que el objetivo del segundo proyecto presentado es "pedir respuestas al Gobierno de la ciudad respecto al deplorable funcionamiento del Registro Público de Administradores, siendo el mismo la autoridad de aplicación de la Ley de Administradores de Consorcios". Con el
objetivo de que "juntos exijamos que dejen de disponer de los fondos
de los consorcios como si fueran propios", Abrevaya adjuntó los
correos electrónicos y teléfonos de los despachos del jefe de Gobierno
porteño, Mauricio Macri; del jefe de Gabinete, Horacio Rodríguez
Larreta; del subsecretario de Atención Ciudadana, Eduardo Macchiavelli
y del Director de Defensa del Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo para que
los consorcistas y administradores les hagan llegar sus quejas en forma
directa. |
|
|
|
Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
|
|
|||||||
|
|
|
Efemérides consorciales: el 06/06/2006 el jefe de gabinete del Ministerio de Trabajo le adelantó al presidente de la Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi, que dos entidades de propietarios participarían de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo. |
|
|
|
Abrevaya pidió derogar cuatro disposiciones de Gallo [BPN-01/06/11] El 16 de mayo el legislador Sergio Abrevaya (PODES CC), impulsor de la Ley 3.254 que modificó a la Ley 941 (Registro Público de Administradores), presentó un proyecto de declaración (1083-D-2011) mediante el cual solicitó al Poder Ejecutivo de la ciudad de Buenos Aires la derogación de cuatro disposiciones surgidas desde la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) que impactan en los edificios de propiedad horizontal.Las disposiciones para las que Abrevaya solicita su derogación son la número 411 modificatoria de la Nº. 5.363 "Certificación de Edificio Seguro, la número 3.882 "Libro de Control Sanitario y Agua Potable y las 6.013 y 1.423, referidas al seguro ambiental para los consorcios. De acuerdo al legislador, las mismas duplican normativas de control del Gobierno de la ciudad y cargan con excesivos costos a los consorcios. Con referencia a la Certificación de Edificio Seguro, los fundamentos del proyecto presentado por Abrevaya señalan que "la Agencia Gubernamental de Control ya ejerce en la ciudad tareas de control y fiscalización respecto a las normas de seguridad edilicia". Asimismo, con respecto a la obligación en la limpieza de tanques –que se desprende de la Disposición Nº 3.882- el legislador sostiene que en la Ordenanza Nº 45.593 ya se encuentra estipulada la limpieza y agrega que las tareas de control dispuestas a través del Decreto 2045/93 "recaen sobre la Dirección General de Política y Control Ambiental". En este sentido, señala que "claramente nos encontramos ante una nueva duplicación en las tareas de control y con costo hacia los consorcios". Finalmente, el
legislador hace mención en los fundamentos del proyecto al artículo 46º
de la Constitución de la ciudad de Buenos Aires que "protege
"la seguridad y el patrimonio de los consumidores y usuarios",
en su relación de consumo. Al respecto, Abrevaya sostiene que "estos
preceptos resultan claramente contradictorios con disposiciones que,
emanadas desde el organismo encargado de velar por estos intereses, cargan
sobre los consumidores obligaciones tanto onerosas como
innecesarias". |
|
|
|
Líderes en Seguridad, Prevención y Protección contra Incendios
|
|
|
|
Efemérides consorciales: el 11/06/2006 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto Reglamentario de la Ley 941 que, por primera vez, creó el Registro Público de Administradores de consorcios en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. |
|
|
|
Abrevaya pidió informes sobre el RPA [BPN-01/06/11] El legislador Sergio Abrevaya (PODES CC) presentó el 16 de mayo un proyecto de Resolución (1084-D-2011) para que el Poder Ejecutivo informe sobre el Registro Público de Administradores (RPA), en un plazo no mayor a un mes acerca de: denuncias recibidas, sanciones impuestas, funcionamiento del organismo, personal que trabaja en la repartición y obligaciones que generen costos a los consorcios. La iniciativa se suma a un proyecto de Declaración presentado por Abrevaya en el que solicita la derogación de cuatro disposiciones firmadas por la dirección general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA < ver nota>.Los fundamentos del proyecto señalan que esta iniciativa surgió como consecuencia de "numerosos reclamos de vecinos respecto al funcionamiento de esa dependencia". En ese sentido, el legislador agregó que "es nuestra obligación cerciorarnos de cualquiera de los dichos para interpretar […] su eficacia en la puesta en marcha, a efectos de legislar con mayor objetividad". ¿Qué deberá informar el RPA? Denuncias recibidas y sanciones impuestas Una de las cuestiones que deberá informar el organismo dirigido por Juan Manuel Gallo y coordinado por Gabriela Pilar Saldivia son las denuncias que pudieran haberse recibido en el RPA. Deberán consignarlas, desde el 1º de enero de 2009 al 1º de mayo de 2011, junto con las sanciones que por ese motivo se hubieran impuesto a los administradores denunciados. Por otra parte, el RPA deberá notificar si se han detectado administraciones onerosas no inscriptas y en ese caso proporcionar el nombre del administrador y el consorcio en falta. Abrevaya también solicitó los datos y el tipo de infracción cometida por los administradores que hayan reincidido en irregularidades detectadas y que se informe si se da vista de los expedientes a los denunciantes. Funcionamiento del RPA El proyecto de Abrevaya requiere que el organismo notifique si se brinda información en formato impreso acerca de la normativa que lo rige y deberá adjuntar copia de la documentación que existiera al respecto. Asimismo, deberá informar si dentro de sus oficinas el RPA promociona algún tipo de servicio privado. En caso de que así sea, deberá incluir copia de cualquier volante, panfleto o documente que se encuentre a la vista del público. Con respecto al Libro de Firmas que los administradores deben adquirir –establecido en el artículo 9º de la Ley Nº 3.254-, el RPA deberá notificar si se obliga al público a adoptar un formato determinado y, en caso afirmativo, deberá adjuntar copia de la norma que así lo determina. Finalmente, deberá revelar si la línea telefónica se encuentra habilitada y las razones por las cuales en el sitio Web del RPA –dentro de la página en Internet del Gobierno de la ciudad- se indica como lugar físico del organismo la calle Patricias Argentinas 277 cuando allí no funciona. Personal empleado El RPA deberá dar cuenta del número total de empleados que allí trabajan y las tareas específicas que desarrollan. Si existe personal de licencia, deberán informarse los plazos y las causas. Asimismo, el informe debe consignar si se han desarrollado cursos de capacitación al personal y, de ser así, el organismo que los brindó, la nómina de personal que asistió y la fecha. Costos a los consorcios Finalmente, el
Ejecutivo porteño deberá declarar si se han dispuesto obligaciones que
generen costos a los consorcios. En caso de que así haya sucedido,
deberán consignarse los criterios adoptados para tomar esa decisión y
deberá indicarse en forma detallada el impacto económico que en cada
caso ha tenido. Asimismo, se informará si las obligaciones impuestas
implican duplicidad en el control respecto a la normativa sobre
edificaciones. |
|
|
CARRERA TERCIARIA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS Y URBANIZACIONES MODERNAS TÍTULO OFICIAL - Res. Nro. 774/01 - DURACIÓN DOS AÑOS Única en el país "PRESENCIAL Y A DISTANCIA" Prepárese para enfrentar un mercado competitivo con mayores complejidades
|
Artículos de limpieza (todas las marcas y sus líneas y de producción exclusiva). Ropa de trabajo, luminarias, máquinas para consorcios, elementos de seguridad, asesoramiento, etc... Distribución sin cargo en capital y conurbano
|
|||||||||||
|
|
|
|
Efemérides consorciales: el 05/06/2008 la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación abrió sus puertas a las diferentes asociaciones, organizaciones no gubernamentales y especialistas en propiedad horizontal para escuchar las propuestas y opiniones sobre la modificación a la Ley 13.512. |
|
|
|
|
¿Qué es lo que has hecho? Eduardo Brailovsky vs. Sergio Abrevaya [BPN-01/06/11] Los dos proyectos presentados el 16 de mayo por el legislador Sergio Abrevaya –impulsor de la Ley 3.254 modificatoria de la 941-, solicitando la derogación de cuatro disposiciones surgidas desde Defensa al Consumidor y pidiendo informes al Registro Público de Administradores (RPA) < ver nota>, motivaron que el Dr. Eduardo Brailovsky le enviara un correo electrónico a Abrevaya titulado "las idioteces de algunos legisladores", donde tildó de "barrabasada jurídica" a la Ley 941. Le pidió además que se haga responsable de sus actos y "no eche culpas a otros".A lo largo de la misiva el Dr. Brailovsky aseguró que, "aunque no haya sido declarada como tal", la Ley 941 es inconstitucional "porque la mayoría de la doctrina jurídica así lo dice y porque […] contradice el Código Civil de la Nación que, aunque a Ud. [por Abrevaya] le cueste creerlo, también rige en esta CABA nuestra que se inventó". De acuerdo a Brailovsky, que aún no se haya declarado la inconstitucionalidad de la ley en cuestión obedece a que "cuesta muy caro [iniciar] una acción de inconstitucionalidad y los administradores son pobres", razón por la cual "no pueden pagar mis honorarios o los de otros letrados calificados". Sin embargo, resaltó que "llegará el momento". Según Brailovsky, es Abrevaya quien ha hecho posible y seguirá haciéndolo "los recargos en los gastos de las expensas de los consorcios", ya que ello fue consecuencia del proyecto de ley del que el legislador es autor y que "sus colegas [por los legisladores] aprobaron rápidamente, sin mayor examen porque redituaba votos de los consorcistas". Asimismo, expresó que "tal vez, personas inexpertas" asesoraron a Abrevaya al momento de redactar la Ley 3.254. "Veo que ahora Ud. pretende echar culpas a otros", manifestó Brailovsky con referencia a los proyectos presentados por Abrevaya. Y agregó: "aprecio que tal vez Ud. no tiene la suficiente vergüenza como para reconocer su error". Asimismo, le preguntó si "se cree omnipotente y, como tal, sabihondo en grado sumo" o si "carece de humildad", dado que de acuerdo a Brailovsky, "Ud. debe reconocer públicamente que ha errado el camino con esa ley [por la 941] infausta de la CABA". Al concluir,
Brailovsky se refirió a las próximas elecciones porteñas y expresó
que, aunque desconoce cómo le irá al legislador Abrevaya, su deseo
personal es "que la CABA elija mejores legisladores, más versados y
que yerren menos haciendo leyes inconstitucionales". --- Foto de archivo: 03/2007 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Perlitas: "Es bien sabido que los pobres están más inclinados a dar que los ricos" (Erich Fromm) |
|
|
|
|
¿Qué es lo que has hecho? Jorge Resqui Pizarro vs. Eduardo Brailovsky [BPN-01/06/11] El Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), le pidió al Dr. Eduardo Brailovsky en un correo electrónico que "se saque la careta" ya que "Ud. representa a administradores y en especial a los peores". La afirmación de Resqui Pizarro surgió como consecuencia de un primer e-mail enviado por Brailovsky a Sergio Abrevaya (PODES CC) –autor de la Ley 3.254, modificatoria de la Ley 941- < ver nota>, en respuesta a la presentación de dos proyectos ante la Legislatura: el primero de ellos solicitando la derogación de cuatro disposiciones emanadas de Defensa al Consumidor y el segundo pidiendo informes al Registro Público de Administradores (RPA) <ver nota>. Ante ello, el Dr. Brailovsky aseguró que la Ley 941 es inconstitucional y le pidió a Abrevaya que "no eche culpas a otros".En consecuencia, el Dr. Resqui Pizarro expresó que el Dr. Brailovsky está "como siempre, mezclando las cosas para tratar de confundir". Explicó que "las acciones [de inconstitucionalidad contra la Ley 941] ya han sido presentadas" y que "una cautelar ya fue rechazada". Y agregó, refiriéndose a Brailovsky, que "creo que Ud. no intentó ninguna [acción judicial] ni fue contratado para ello". Por otro lado, Resqui Pizarro expresó que "más allá de simples y baladíes opiniones en contra, [el Dr. Brailovsky] no aporta un sólo argumento jurídico de entidad suficiente para contrarrestar la constitucionalidad de la ley" y aseguró que sería sustancial que "indique qué doctrina mayoritaria opina como Ud.", en referencia a los dichos de Brailovsky al afirmar que "la mayoría de la doctrina jurídica" expresa que la Ley 941 es inconstitucional. Con respecto a lo declarado por Brailovsky acerca de que "personas inexpertas" asesoraron al legislador al momento de redactar la Ley 3.254, Resqui Pizarro manifestó que Abrevaya "en su despacho tiene colegas conocedores del derecho" y agregó que "quienes desde afuera colaboramos, en muchos casos, sabemos mucho más que Ud. sobre la cuestión". Al concluir,
el Dr. Resqui Pizarro se refirió a la "desconsideración [de
Brailovsky] para con los representantes de la voluntad popular en nuestra
ciudad" y aseguró que "me agradaría verlo postularse para
saber cuán representativo es Ud.". --- Foto de archivo: 04/2009 |
|
|
|
|
|
|||||||||
|
|
|
|
Perlitas: "Cuando debemos hacer una elección y no la haces, esto ya es una elección" (William James) |
|
|
|
|
UCRA Se presentó un recurso de amparo contra el CCT [BPN-01/06/11] El pasado 20 de mayo la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) habría presentado un recurso de amparo contra el Ministerio de Trabajo de la Nación con el objetivo de que se decrete la nulidad de la convención colectiva vigente y de todos los acuerdos modificatorios. La acción judicial ingresó al juzgado número 10 en lo Contencioso Administrativo Federal y fue interpuesta por los Dres. Andrea Peralta y Emilio Itzcovich Griot. La justicia debería expedirse al respecto en un plazo no mayor a 10 días hábiles. La Dra. Andrea Peralta explicó, en diálogo con Pequeñas Noticias, que el recurso de amparo "es contra las normas homologatorias del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) vigente y las modificaciones de los acuerdos posteriores ya que el Ministerio de Trabajo no hizo el control de legalidad de las partes", en referencia a las entidades de administradores que participan de las negociaciones salariales. Expresó además que "estamos pidiendo, como medida cautelar, que se suspendan los incrementos acordados del último CCT". No obstante, subrayó que "no estamos en contra de los aumentos salariales. El recurso no está encaminado en contra de que se otorguen aumentos, ni siquiera en contra de los administradores" y agregó que en la actualidad "falta [en las negociaciones salariales] la participación de una de las partes fundamentales [por las asociaciones de propietarios], por ende, se están violando normas constitucionales e internacionales". De acuerdo a Peralta, "estamos desconociendo la representatividad de las asociaciones de administradores" ya que consideran que "excede las facultades" que los administradores poseen. Según declaró, "lo que se está procurando [con el recurso de amparo] es que se abran nuevas paritarias con la participación de la parte empleadora". Al concluir, Peralta expresó que el recurso de amparo "no está encaminado en contra del gremio [por FATERyH], más allá de que pareciera que hay algún beneficio sectorial por falta de participación [de los propietarios] que es lo que justamente impugnamos". Aclaró además que "no desconocemos la representatividad que tiene FATERyH. El problema es que no tiene contraparte". Cabe recordar que en la actualidad las tres entidades que negocian las paritarias del sector son la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Renta y Horizontal (AIERH) por la parte empleadora. En tanto, en representación de los trabajadores, la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH). El recurso de amparo interpuesto por UCRA lleva el número de expediente 15888/2011, la carátula del mismo es "UCRA – ASOCIACION CIVIL c/ EN – M. TRABAJO – ST RESOL. 705/10 223 y 224/11 s/AMPARO LEY 16.986" y el juzgado Nº 10 está a cargo de la Dra. Liliana M. L. Heiland. Hay lugar para todos Por su parte, la presidenta de UCRA, Alicia Giménez manifestó en diálogo con Pequeñas Noticias que "UCRA quiere estar en paritarias, pero no en forma exclusiva". Según sus dichos, no concuerda con la idea de que "las voces de los consorcistas estén representadas por una única federación. Tienen que ser muchas". Sin embargo, aclaró que "hay lugar para todos, siempre y cuando defiendan genuinamente los intereses de los consorcistas". Tales declaraciones de Giménez se oponen a las formuladas en su momento por el Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación Asociaciones de Consorcios (FEDECO), que durante una entrevista en la revista Gestión de Consorcios –propiedad de la AIERH- instó a todas las asociaciones con personería jurídica "a integrar una federación fuerte: FEDECO" [BPN Nº 435 del 18/05/11: "O por elección o por obligación"]. A través de un comunicado público, Alicia Giménez expresó además que "la Sra. Presidenta de la Nación [Cristina Fernández] ha manifestado en su discurso que se debe buscar conciliar los intereses de todos los sectores en busca de la paz social". En tal sentido, dice Giménez, "UCRA es una asociación que brega por un equilibrio justo [que] no pretende afectar las conquistas sociales del gremio", aunque subrayó "en la medida que sean razonables y se adecuen a las condiciones generales del país". Al concluir,
instó a los propietarios para que apoyen a UCRA con el objetivo de
"actuar en forma conjunta ante el accionar del Ministerio del
Trabajo, que arbitrariamente los perjudica". |
|
|
|
|
|
|
|
|
Perlitas: "La ley que atenta contra la vida de un hombre (la pena capital) es impracticable, injusta, inadmisible. Nunca ha reprimido la delincuencia" (Marqués De Sade) |
|
|
|
|
Registro Público de Administradores Aclaraciones sobre el Certificado de Edificio Seguro [BPN-01/06/11] El pasado jueves 26 de mayo Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA), aclaró que la mayoría de las presentaciones correspondientes a la Certificación de Edificio Seguro –Disposición Nº 411 modificatoria de la Disposición Nº 5.363- "no se están haciendo correctamente y están trayendo papeles de más". Durante una comunicación telefónica con el programa radial de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Hablando con Propiedad, Saldivia expresó que "lo que debe presentarse [ante el RPA] es el Informe Inicial que el profesional emite por triplicado, es decir, tres copias y el Certificado de Edificio Seguro", en caso de que el profesional lo haya extendido. De acuerdo a Saldivia, el Anexo I de la norma -que contiene la planilla a la que deberá atenerse el profesional fiscalizador- "deben traerlo recién a los seis meses". Aclaró además que "tampoco es necesario que traigan el Libro de Control de Seguridad Edilicia". Al concluir, reiteró que "es suficiente con que traigan el Informe Inicial que extendió el profesional y las copias". Serían cuatro mil Por otra parte, durante la entrevista realizada que Norberto Malatesta –conductor de Hablando con Propiedad- Saldivia declaró que el resultado provisorio del reempadronamiento arrojó como resultado que habrían cerca de cuatro mil administradores en ejercicio contra un padrón original de siete mil. Saldivia explicó que la merma en los administradores registrados puede obedecer a que "cuando salió la Ley 941 en el año 2003 muchos se inscribieron por las dudas, como una posible salida laboral. Había muchos encargados inscriptos que nunca tomaron un consorcio y no se dieron de baja". De acuerdo a la coordinadora del RPA, ya comenzaron a dar de baja a administradores no reempadronados. Una vez terminada esta instancia, "se va a dar publicidad de los administradores que han sido dados de baja y aparte se va a notificar a los consorcios que ese administrador tenía declarados […] para que no pueda ejercer la actividad", adelantó. Según declaró, "se va a notificar a los consorcios mediante los notificadores de Defensa al Consumidor y se va a publicar en la página del Gobierno de la ciudad tanto los que han sido dados de baja como los que están reempadronados y en actividad para que la gente pueda elegir entre esos administradores". Al concluir, Saldivia manifestó que "para hacer cumplir todas las obligaciones necesitamos colaboración […] y que la gente venga a denunciar" ya que "hay muchos edificios en Capital Federal y se hacen inspecciones pero obviamente todo lo que quisiéramos no se puede". "Hablando
con Propiedad" se transmite todos los jueves a las 19 horas por Radio
Cultura (FM 97.9). |
|
|
|
|
www.gedeco.com.ar Servicio de Consultoría Integral especializado en Propiedad Horizontal Seguridad & Higiene Consultoría Integral en Seguridad e Higiene - Líder en edificios de C.A.B.A. - Emisión de Certificado de Edificio Seguro Disposición 411-DGDYPC/11 (ex 5.363/10) Provisión del Libro de Control de Seguridad Edilicia Disposición 411-DGDYPC/11 (ex 5.363/10) Emisión del Informe de Situación Inicial ¡Nuevo! Disposición 411-DGDYPC/11 Servicio Integral – Entrega de Copias Disposición 411-DGDYPC/11 Solicite su ejecutivo de cuentas Teléfono: (5411) 5217-6222 – Líneas rotativas info@gedeco.com.ar - https://www.gedeco.com.ar Planes de pagos | Precios accesibles | Cotizaciones sin cargo | Atención Permanente |
www.librosdeconsorcios.com.ar Libro de Control Sanitario y Agua Potable Disposición 3882-DGDPYC-10 $119.00 Final (Incluye Apertura por Escribano Público) Libro de Firmas Libro de Control de Seguridad Edilicia Disposición 411-DGDPYC-11 (Incluye libro y apertura por escribano) $119.00 Final info@librosdeconsorcios.com.ar | (011) 5217-6220 (líneas rotativas) Consulte por trámites integrales. Actualice todos sus libros sin moverse de su oficina y al mejor precio. | Facilidades de Pago| Envíos a Domicilio| Entrega en 96 hs. | |
|
|
|
|
Perlitas: "La falla de nuestra época consiste en que sus hombres no quieren ser útiles sino importantes" (Winston Churchill) |
|
|
|
|
Encuesta CAPHyAI ¿Con qué empresas trabajan los administradores? [BPN-01/06/11] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) envió una circular a sus socios con el objetivo de que respondan una "encuesta" con relación a proveedores de bienes y servicios dentro de los consorcios. Según declararon, el fin es "contar con información de los contratistas que desarrollan mayores actividades dentro del ámbito consorcial". CAPHyAI difundirá los resultados, expresados en porcentajes por cada rubro, en la revista de la entidad y en el programa radial "Hablando con Propiedad" que se transmite todos los jueves a las 19 horas por Radio Cultura. En caso de
responder, los
administradores deberán informar: el nombre y correo electrónico o
teléfono de empresas o proveedores de bienes y servicios de los
siguientes rubros: ascensores, portones, tanques de agua, jardines,
piscinas, Ley 257, artículos de limpieza, felpudos, antideslizantes,
plomería general, gasistas matriculados, electricistas matriculados,
vigilancia, limpieza, productores de seguros, compañías de seguros,
compañías ART, entidades bancarias, sistemas de cobranzas de expensas,
procesamiento de datos, matafuegos, fumigación, calderas, grupos
electrógenos, bombas de agua, herrería, arquitectos, contadores,
abogados, gestorías, empresas de monitoreo y cerrajeros. |
|
|
|
|
||||||||
|
|
|
|
Perlitas: "Mi felicidad consiste en que se apreciar lo que tengo y no deseo con exceso lo que no tengo" (León Tolstoi) |
|
|
|
|
Derecho de Piso Ferrera analizó el nuevo mapa consorcial [BPN-01/06/11] El Adm. Jorge Ferrera, socio fundador de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), realizó un análisis acerca de la situación actual y aseguró que "están pasando cosas que enturbian el panorama consorcial". Durante una entrevista realizada el 20 de mayo en el programa radial Derecho de Piso –viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina-, Ferrera analizó que si bien ve con beneplácito los proyectos presentados por el legislador Sergio Abrevaya (PODES CC), lo hizo "tardíamente". En ellos Abrevaya había solicitado la derogación de cuatro disposiciones del Dr. Juan Manuel Gallo (director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA) y pedido informes al Registro Público de Administradores (RPA) <ver nota>. Por otra parte, declaró no estar de acuerdo con la propuesta del Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), para que los consorcistas se asocien en forma obligatoria a entidades de propietarios y aseguró que el hecho de que haya realizado esas declaraciones en la revista Gestión de Consorcios, órgano de difusión de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), le "está abriendo [a FEDECO] un camino a las paritarias". Al concluir, hizo mención al nuevo servicio de conciliación optativo (conocido como SECLITO) y preguntó "¿por qué si [el servicio] no es obligatorio los consorcios están obligados a aportar el 0,5 % de los sueldos de los encargados?" y agregó que "se está aportando a algo y si el día de mañana se decide no pasar [por el nuevo servicio] lo cobran igual". Los dos proyectos de Abrevaya Con relación a los proyectos de Declaración y de Resolución presentados por el legislador Sergio Abrevaya ante la Legislatura porteña, Ferrera aseguró que si bien está de acuerdo, es una medida "extemporánea" ya que "debería haberla hecho cuando empezaron a salir todas estas disposiciones porque la mayoría hemos cumplido, hemos gastado dinero de los consorcios y hemos involucrado nuestro tiempo". "Creo que hay intereses puestos para que la Ley 3.254 no funcione [y] hay gente que está esperando su derogación", declaró Ferrera y agregó que "todas estas disposiciones terminan desvirtuando la 3.254 y creo que Abrevaya ha reaccionado tardíamente". Destacó además que la presentación de los proyectos "puede ser un paso político porque evidentemente abre un surco muy importante de división entre Abrevaya y el PRO". Según declaró el administrador, las acciones emprendidas por el legislador "generan cierta incertidumbre sobre qué hacer", es decir "si se sigue adelante [con las obligaciones impuestas por las disposiciones] o no". Ferrera ejemplificó sus dichos con su situación personal y aseguró que "ya presenté todo, contraté y pagué la primer cuota de seguridad e higiene y si después lo derogan seré uno más de los ingenuos que me acogí a la norma". Asociación obligatoria El Dr. Samuel Knopoff había propuesto -en la revista Gestión de Consorcios- que se implemente desde el Gobierno Nacional un mecanismo por el cual sea obligatoria la asociación de los consorcios a alguna entidad de propietarios a su elección. Al respecto, Ferrera consideró que "seguimos con ciertas actitudes autoritarias donde es el otro el que nos impone" y agregó que lo propuesto por Knopoff "no es conveniente ni para los consorcistas, ni para los administradores ni para él mismo como representante de los consorcistas". Destacó además que "estamos hablando de que los consorcios no soportan más costos y [si se implementa lo propuesto por Knopoff] van a tener que, además, aportar obligatoriamente para una federación". De acuerdo a Ferrera, el hecho de que el órgano de difusión de AIERH le haya realizado una entrevista al presidente de FEDECO, "acerca a los consorcistas al sindicato. Se está abriendo un camino a las paritarias". Según declaró "Víctor Santa María –secretario general de FATERyH- estaría preparando el desembarco de los consorcistas en paritarias, sacando del medio a los administradores que son quienes hasta ahora han venido firmando los Convenios Colectivos de Trabajo del sector". El SECLITO Ferrera cuestionó el hecho de que los consorcistas no hayan participado en la conformación del servicio de conciliación optativa y aseguró que "los consorcios son como un convidado de piedra [ya que] no decidieron armar el SECLITO [cuando] sostienen económicamente al sistema". Agregó además que "lo correcto sería que todo esto fuese abierto a la comunidad consorcial y debatido", sin embargo destacó que "no es el caso de la gran mayoría de las decisiones que se toman en paritarias donde los consorcistas […] no tienen ninguna incumbencia". Si bien el artículo 29, mediante el cual se implementó el SECLITO, establecía que actuaría sólo en conflictos laborales el presidente del nuevo servicio y de CAPHyAI, Daniel Tocco, expresó que podría intervenir también en conflictos "de menor cuantía", es decir, no laborales. Al respecto, Ferrera preguntó "¿quién, en realidad, amplió las competencias?" dado que "el SECLITO son los mismos integrantes que decidieron armarlo y son los que después amplían las funciones". Como corolario, Ferrera recordó que en algún momento un representante de los propietarios dictaminó que "los consorcios están presos de decisiones que toman en representación de ellos" y manifestó que "en este caso ese comentario es acertado". Cabe recordar que el SECLITO fue dispuesto en el artículo 29 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 589/10 firmado por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), por la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y por AIERH, en representación de la parte empleadora y por la Federación Argentina de Trabajadores de Renta y Horizontal (FATERyH), en representación de los trabajadores. Para escuchar el audio completo ingrese a < vínculo> 
|
|
|
|
|
Sr. Administrador
Su
contenido fue aprobado por la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor. LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS DE COPROPIETARIOS LIBRO DE CONTROL SANITARIO Y AGUA POTABLE LIBRO DE CONTROL DE SEGURIDAD EDILICIA Adquiéralos en nuestras oficinas, enviando previamente un mail con todos sus datos incluyendo los edificios y las cantidades de unidades funcionales. a camara@caphai.com.ar Para los ASOCIADOS de la CAPHyAI gestionamos las AUTORIZACIONES DE LOS LIBROS QUE CORRESPONDA en el RPA SIN CARGO |
|
|
CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
|
|
|
|
Perlitas: "No puedo tomar mi libertad como fin sino tomando igualmente por fin la de los otros" (Jean Paul Sartre) |
|
|
|
|
Acto de la APIPH Los candidatos a jefe de Gobierno no acercaron sus propuestas [BPN-01/05/11] El jueves 19 de mayo el Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación Propietarios Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), realizó un acto para el que convocó a los candidatos a jefe de Gobierno de la ciudad de Buenos Aires con el objetivo de que expliciten su posición con respecto a la propiedad horizontal. La única fuerza política que se hizo presente en el lugar fue el Partido Obrero, representado por Alicia Rodríguez, candidata de la Junta Comunal en la Comuna 14 (Palermo) quien aseguró que "tengo las mismas preocupaciones que tienen ustedes" y solicitó que APIPH les envíe el cuestionario "ya que somos un partido con personería electoral en la ciudad y en el país". Bergenfeld estuvo acompañado por los asesores legales de la entidad, el Dr. Jorge Marcelo Terzano y el Dr. Félix Beltrán Pazo quien explicó los puntos básicos del cuestionario que APIPH elaboró y envió a los candidatos. El objetivo era que pudieran responderlo en ese momento al público. Durante el acto, el Dr. Bergenfeld aseguró que "la ciudad está tomada por corporaciones y carteles que tienen un sólo objetivo: sacarnos plata a través de las expensas" y destacó que "falta una corporación: la de los propietarios". Las corporaciones en la ciudadSegún declaró el presidente de APIPH, "las corporaciones […] buscan la colegiación, se juntan, consiguen la ley que firman los legisladores y [luego salen] a la calle a cobrar y nosotros tenemos que estar pagando todos los meses y no sabemos por qué". A modo de ejemplo, se refirió a la limpieza de tanques de agua potable y recordó que "antes se limpiaban cada cinco años y funcionaban perfectamente bien". Sin embargo, vaticinó que "dentro de poco los van a limpiar todas las semanas y nosotros vamos a pagarlo porque estamos en manos de otra corporación". Esto sería posible ya que las empresas que limpian los tanques "están agrupadas, tienen aranceles fijos y nosotros [por los consorcistas] somos víctimas". Bergenfeld se refirió también al Dr. Carlos Tomada, actual ministro de Trabajo de la Nación, de quien aseguró que "nos puso un pie encima, no nos dejó estar en paritarias […] y por ese motivo nosotros le hicimos llegar un correo electrónico a su despacho y se está retirando en este momento de su candidatura", declaró aunque días después se confirmó que Carlos Tomada acompañará en la fórmula a Daniel Filmus. El cuestionario Según expuso el Dr. Beltrán Pazo "le pedimos [a los candidatos] que expliquen cuál es la postura que van a adoptar con respecto a los consorcistas jubilados" porque "hemos hecho [desde APIPH] un relevamiento y hemos advertido que el 50 % de los inmuebles que salen a subasta son de jubilados. Eso indica un peligro potencial que no puede dejar de verse". Asimismo, aclaró que "queremos que cada legislador exprese cuál es su opinión respecto de la ley de edificio ‘perfecto’ [por la Certificación de Edificio Seguro], la inclusión del seguro de caución por daño ambiental, las pólizas integrales de los consorcios y qué opinan del Registro Público de Administradores (RPA)". Beltrán Pazo aseguró que el RPA "no tiene absolutamente ninguna sanción ni función excepto que está vivo y lo estamos pagando". Por último,
sobre el hecho de que las asociaciones de propietarios no estén incluidas
en las discusiones salariales del sector aseguró que "si en las
próximas paritarias no estamos, como creemos que vamos a estar, va a ser
momento para iniciar una serie de acciones legales para cuestionarlas por
inconstitucionales, ilegales e ilegítimas". |
|
|
|
|
Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
|
|
|
|
|
Perlitas: "El hambre hace ladrón a cualquier hombre" (Pearl Buck) |
|
|
|
|
Comité "Intendente Julio Saguier" (UCR) Resqui Pizarro pidió mayor capacitación para los administradores [BPN-01/06/11] El pasado jueves 26 de mayo, el Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador de Reafirmación por los Derechos del Consorcista (ReDeCo), realizó una charla con consorcistas con el objetivo de brindarles información y herramientas "que puedan servirles para dar solución a los problemas habituales que hay dentro de los edificios" e instó a que la administración sea una carrera universitaria. El evento tuvo lugar en el Comité de la Unión Cívica Radical "Intendente Julio Saguier" de la ciudad de Buenos Aires. De acuerdo a Resqui Pizarro, muchos administradores no asumen la tarea de consensuar y mediar dentro de los consorcios porque "no hay formación profesional y muchas veces no tienen las herramientas". Según explicó, "las cuestiones que tienen que ver con las relaciones humanas deberían ser atendidas con mayor capacitación […] y en la mayor parte del país los administradores no tienen formación". Manifestó además que "el problema se va a empezar a solucionar […] cuando se logre dar andamiaje a una carrera universitaria". "Hoy la
administración de consorcios es una prestación de servicio y no una
actividad profesional", explicó Resqui Pizarro. Según declaró,
"el administrador […] no estaba regulado por ninguna norma, hasta
la sanción de la Ley 3.254". Y agregó: "esta actividad, al no
tener una regulación profesional, se rige por la Ley de Propiedad
Horizontal Nº 13.512 y básicamente por los reglamentos de copropiedad y
administración". |
|
|
|
|
Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal CURSO DE ACTUALIZACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO PARA ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE P.H. AÑO 2011 Duración del curso: 5 días (10hs en total). Mínimo de asistencias: 80%. Días: miércoles 8; 15 y 22 de junio. Entrega de material didáctico. Acceda al programa aquí. Certificado oficial de la Institución apto para renovar la matrícula ante el RPA (aprobado por la Dirección Gral. de Defensa y Protección al Consumidor de la CBA) Costo: $ 450.- El curso de dictará en: La Asociación Ex-Alumnos del Lenguas Vivas sito en Paraguay 1935 1er. Piso CABA. Requisitos: ser Administrador inscripto en el RPA. Informes e inscripción: info@aiph.com.ar o info.aiph09@gmail.com / 4781-5585/8234Vacantes limitadas. |
||||||
|
|
|
|
Perlitas: "Un millón de niñitos se nos muere de hambre y un silencio se duerme contemplándolos" (Jorge Debravo) |
|
|
|
|
Ing. Eduardo Luis Pedace El Certificado de Edificio Seguro a fondo [BPN-01/06/11] El Ing. Eduardo Luis Pedace, especialista en seguridad ambiental y en seguridad y salud ocupacional, aseguró que la Disposición Nº 411 de Certificación de Edificio Seguro –modificada por la número 5.363- "si bien abarca muchos temas, podría haber sido mucho más completa de lo que es hoy en día". El pasado 27 de mayo el Ing. Pedace consideró, durante la transmisión del programa radial Derecho de Piso –viernes a las 19 horas por AM1010 Onda Latina- que "la disposición va a tener que sufrir alguna transformación como para mejorarla y que sea más exigente". Según declaró, la normativa no generó nuevas obligaciones sino que "se controlan muchas cuestiones que ya se venían exigiendo". De acuerdo a Pedace, la disposición da la responsabilidad de llevar adelante este trabajo al administrador y opinó que "me pareció bastante interesante centralizar el control en el administrador que es quien realmente tiene los edificios a su cargo". No obstante, aclaró que el profesional fiscalizador también es responsable ya que "al firmar un Certificado de Edificio Seguro estoy avalando que ese edificio cumple con la disposición" y agregó que por ello el profesional contratado debe estar matriculado. Incendio El Anexo I de la disposición establece qué debe controlar el profesional fiscalizador. El primer ítem a revisar son los matafuegos y la protección contra incendio. Al respecto, Pedace explicó que "lo que pide la normativa es que esté la señalización, la indicación de matafuego, la chapa baliza y el tema de las recargas que son anuales". Agregó además que "hay que tener en cuenta que debe haber un matafuego cada 200 metros cuadrados por planta y deben estar a no más de 20 metros entre sí". El profesional también verificará que se cumpla con la norma IRAM que establece una inspección trimestral al equipo. Asimismo, se fiscalizará que el nicho hidrante esté operable, es decir, que cuente con su respectiva manguera, que posea la lanza, que tenga las llaves de ajuste, que esté conectado a la red y señalizado. Calderas El segundo ítem que el profesional deberá controlar es el correspondiente a calderas, en caso de que el edificio posea. "Lo que tenemos que verificar es que el consorcio tenga un profesional habilitado para el mantenimiento de las calderas, quien debe hacer controles mensuales además de un informe anual de las distintas funciones", explicó Pedace y aclaró que el seguro de responsabilidad civil que tenga el edificio "debe tener un ítem que incluya caldera y eso también se va a controlar". Tanques de agua El tercer punto a tener en cuenta es la limpieza y desinfección de tanques de agua potable. La limpieza del tanque debe hacerse cada seis meses junto con un análisis bacteriológico que verificará si el agua es apta para consumo humano. El profesional fiscalizador según la Disposición Nº 411, controlará que el consorcio posea el libro correspondiente. Pedace destacó que "en este aspecto la gran mayoría de los edificios están al día". Ascensores Con respecto al control de los ascensores, los profesionales verificarán que el administrador posea el libro correspondiente firmado por la empresa interviniente. Sin embargo, aclaró que "si yo veo que el profesional [que controla los ascensores] está haciendo muchas observaciones, no puedo emitir el Certificado de Edificio Seguro". Ley 257 El último tópico del Anexo I está referido a la Ley 257 de fachadas y balcones. De acuerdo al Ing. Pedace "lo que vamos a controlar específicamente es que se tenga el Certificado de Conservación". Jabalinas y semáforos Al concluir, explicó que hay dos verificaciones más que se harán que se desprenden del artículo 4º de la disposición: que el edificio posea la medición de puesta a tierra (jabalinas) y que los semáforos de las salidas de las cocheras funcionen en forma sonora y lumínica. Para escuchar el audio completo ingrese a < vínculo>
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Perlitas: "El hombre emplea la hipocresía para engañarse a sí mismo, acaso más que para engañar a los otros" (Jaime Balmes) |
|
|
|
Las lámparas de bajo consumo llegaron para quedarse [BPN-01/06/11] Desde hoy comienza a regir la prohibición de venta de lámparas de luz incandescentes de más de 25 watts en todo el territorio nacional. La medida surge de la Ley 26.473 sancionada en el año 2008 y promulgada de hecho un año después. Si bien la ley establecía que la prohibición en la venta comenzaría el 31 de diciembre de 2010, mediante el Decreto 2060/10 la fecha fue extendida hasta el 1º de junio del año en curso. El decreto destaca en sus fundamentos que "la prohibición de la importación y comercialización de lámparas incandescentes adoptada por la República Argentina, es una tendencia en América Latina y el mundo". Diferentes países ya han establecido leyes que disponen la eliminación de las lámparas incandescentes, entre ellos Australia, Cuba, Irlanda, Nicaragua, Venezuela, Canadá y Estados Unidos. De acuerdo a la norma, quedan excluidas las lámparas cuya potencia es igual o menor a 25 watts o aquellas cuya tensión nominal es igual o menor a 50 voltios. El motivo obedece a que las mismas se utilizan, por lo general, en la iluminación interior de heladeras, microondas y hornos "por lo que la prohibición de su comercialización generaría un serio trastorno y un costo poco justificable […] sin que redunde en un ahorro significativo de consumo de energía eléctrica". Asimismo, el artículo 2º del decreto establece que queda excluida de la prohibición "la importación de lámparas incandescentes […] que ingresen al país en carácter de importaciones temporarias y en tránsito". Según
consignó un matutino nacional, autoridades del Programa Nacional de
Uso Racional de Energía Eléctrica (PRONUREE) aseguraron que
hasta el momento se reemplazaron más de 24 millones de lámparas
incandescentes por las de bajo consumo en más de 2 mil localidades del
país. Informaron además que para cambiar lámparas, "los usuarios
deben contactarse con su municipio, con su distribuidora eléctrica o con
las diferentes asociaciones de defensa del consumidor". |
|
|
|
|
|
|
|
Perlitas: "Cuanto más posee el hombre, menos se posee a sí mismo" (Arturo Graf) |
|
|
|
|
Inmobiliarias [BPN-01/06/11] Al momento de alquilar o comprar un inmueble son muchos quienes prefieren realizar la transacción de manera directa, es decir sin comisión y con el dueño del lugar para evitar así gastos y realizar el trámite de manera más ágil. El sitio en Internet "Sólo Dueños" ofrece la alternativa de comprar o alquilar sin intermediarios. Funciona a modo de clasificados virtuales donde los propietarios publican sus inmuebles. A su vez, los interesados pueden publicar sus búsquedas con las características de la propiedad que necesiten. El servicio, donde pueden encontrarse más de 1.200 propiedades, es gratuito y permite realizar visitas "virtuales" de los inmuebles ofrecidos que son acompañadas, en muchos casos, por fotografías y planos tanto de ubicación como de la propiedad. Según consignan, "Sólo Dueños procura potenciar las operaciones de compra/venta o alquiler de inmuebles, brindando información acabada sobre las propiedades que se ofrecen, a través de sistemas interactivos incorporados a una red de alcance global". Cabe mencionar que entre los usuarios del sitio no hay sólo particulares, sino también empresas constructoras y estudios de arquitectura que ofrecen propiedades.Quienes deseen publicar un aviso de venta o alquiler, pueden hacerlo a través del sitio Web < vínculo> o por correo electrónico a direcciónavisos@soloduenos.com.
|
|
|
|
“REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES; LEYES 941, 3254. DECRETO REGLAMENTARIO 551/10. OTRAS RESOLUCIONES. LO BUENO Y LO MALO” Charla Interactiva ABIERTA A TODO PUBLICO – día JUEVES 16/06 – 14 a 18 HS. INSCRIPCIÓN PREVIA a partir del 01/06 Lugar: auditorio del COLEGIO PUBLICO DE ABOGADOS DE LA CAPITAL FEDERAL Av. Corrientes Nº 1441 piso 1º - CAPITAL FEDERAL. EXPOSITORES: Juan Manuel Gallo - Director de DEFENSA Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR DE LA CABA.- Gabriela Pilar Saldivia - Coordinadora del REGISTRO PUBLICO DE ADMINISTRADORES de la CABA. Adrián Hilarza - Presidente de “AIPH Asociación Civil Administradores Independientes de Propiedad Horizontal” Jorge Resqui Pizarro - Abogado especialista en Propiedad Horizontal - Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal. Eduardo J. Brailovsky - Abogado especialista en Propiedad Horizontal - Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal ORGANIZA: DEPARTAMENTO DE ACTIVIDADES ACADÉMICAS del COLEGIO PUBLICO DE ABOGADOS DE LA CAPITAL FEDERAL Coordinadora: Dra. Mabel M. L. Lovecchio |
|
|
|
|
Perlitas: "Las leyes condenan al que roba un pan y absuelven a quién roba una ilusión" (José Narosky) |
|
|
|
|
Medios [BPN-01/06/11] La noticia más importante del mes de mayo fue, para la redacción de Pequeñas Noticias, la entrevista que este medio le realizó a Víctor Santa María, secretario general de la Federación Argentina de Trabajadores de Renta y Horizontal (FATERyH). La importancia de la noticia radicó en que fue la primera vez que Pequeñas Noticias entrevistó a Santa María quien también preside del Congreso Metropolitano del Partido Justicialista porteño. Santa María es además una importante pieza del Frente para la Victoria a nivel nacional y un firme apoyo para Daniel Filmus (FpV) candidato a jefe de Gobierno porteño quien, actualmente, tiene grandes posibilidades de lograr su objetivo de acuerdo con su posicionamiento en las encuestas. Fue en base a esto que Pequeñas Noticias decidió realizarle una entrevista política al líder sindical. Los números de Pequeñas Noticias Del 1º al 31 de mayo, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 33.109 usuarios que realizaron 36.948 visitas en las cuales se consultaron 61.044 páginas del sitio. Este mes un 56,60 % de los lectores visitaron el sitio desde el navegador Internet Explorer. El 20,78 % lo hizo a través de Firefox seguido con un 20,43 % por el navegador Chrome. En tanto, un 1,06 % de los lectores eligieron a Safari y un 0,71 % a Opera. Por otra parte, un 32,83 % de los lectores visualizan Pequeñas Noticias con una resolución de pantalla de 1024x768 pixeles. Un 11,19 % lo hace mediante una resolución de pantalla de 1280x800 pixeles; un 9,54 % a través de 1366x768 pixeles; un 7,44 % con una resolución de pantalla de 800x600 y un 5,62 % a través de 1280x1024 pixeles. Valores por debajo de un 5 % arrojan diversas resoluciones. Al cierre de esta edición Pequeñas Noticias tuvo picos máximos de 35 usuarios en línea al mismo tiempo el lunes 9. En tanto, el miércoles 4 Pequeñas Noticias registró picos máximos de 31 usuarios en línea al mismo tiempo. En tanto, el martes 3, el lunes 23 y el martes 31 el pico máximo fue de 30 usuarios.Los videos Durante el mes
de mayo, Pequeñas Noticias no realizó la producción de
videos nuevos. Sin embargo los audiovisuales de meses anteriores fueron
reproducidos en 96 oportunidades. |
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
||
|
Perlitas: "Yo podía dar una limosna a su cuerpo; pero su cuerpo no le dolía; tenía el alma enferma, y yo no podía llegar a su alma" (Herman Melville) |
||
|
|
||
|
Correo de Opinión No meta a todos en la misma bolsa por la Adm. Marta Perelsztein Estimada gente de Pequeñas Noticias: Me siento un tanto ofendida por el Dr. Awad en la nota "El 95 % de los administradores son malos" (BPN Nº 434 del 4/5/11). No coincido con que los administradores ganen mucho como para poder tener un departamento propio, salvo aquellas administraciones que tienen una gran cantidad de consorcios administrados y que ya son una PyME. Personalmente me considero una buena administradora. Sólo administro cuatro consorcios que me dejan entre todos xxxx pesos mensuales y debo trabajar como si cobrara eso o más por cada uno. Sí, tengo departamento propio pero desde antes de dedicarme a la administración de consorcios, o sea que no es concluyente que lo tenga por mi labor. Con respecto a los malos administradores, que sí los hay, también debería referirse a los malos consorcistas, o sea, a aquellos que en connivencia con el administrador realizan las cosas en provecho propio, haciéndose "amigos" o simplemente por pertenecer a un Consejo de Propietarios. Y en general, a todos aquellos que dejan que las cosas sucedan sin comprometerse con el edificio, como si cada espacio común no le perteneciera y sólo reclaman cuando necesitan algo para su unidad. Se que los honorarios sugeridos no son obligatorios pero alguien debe regular lo que se cobra por el trabajo que uno hace. Todos sabemos que nadie cobra exactamente lo que dice esa tabla pues los consorcios de 10 unidades o menos no podrían tener administrador. De mi parte, le pido al Dr. Awad que no meta a todos en la misma bolsa y que tenga en cuenta que quienes trabajamos bien y nos perfeccionamos día a día en favor de la jerarquización de esta profesión, somos mucho más que el 5 % de los administradores. Atentamente.
|
||
|
|
|
Ahora en su casa y en sus tiempos Curso de Sueldos General a distancia por Internet Nivel Básico y Avanzado teórico/práctico Seguimiento personalizado Informes en el TE: 4581-3906 |
|
|||||||
|
|
|||
|
Perlitas: "La vejez es una máscara: Si te la quitas, descubres el rostro infantil del alma" (José Bergamín) |
|||
|
|
|||
Correo de Opinión El otro costo que tenemos los administradores por el Adm. Adrián Hilarza La carga administrativa que ha motorizado la nueva Ley 3.254 modificatoria de la Ley 941 y todas las disposiciones o resoluciones consiguientes, no puede ser menospreciada en la intimidad de cualquier administración. El tiempo que implica la implementación de las nuevas normas, no sólo dentro la actividad interna en mención sino las que impactan directa o indirectamente en los consorcios, se ha multiplicado en la actualidad varias veces. Los tiempos perentorios, la escasa o errónea información repercute con un valor agregado donde se naufraga a expensas de la salud de cualquier individuo bien intencionado. Sumado a este cuadro complicado, asoma como una sombra la incertidumbre permanente de no saber cómo continua la historia que uno transita día a día ya que los cambios que se deciden son claramente instrumentados por gente inexperta, advenediza o antojadiza que considera -porque alguna vez vivieron en propiedad horizontal- que son grandes expertos o eruditos en la materia. Dictan grandes títulos que sólo resultan ser cáscaras de huevo extremadamente costosas. El administrador de consorcios hoy no sólo administra, no sólo brinda servicios, no sólo se encarga de las reparaciones y del mantenimiento sino que se ha convertido en un válido interlocutor social de la comunidad consorcial y de su calidad de vida. Y no es un mero juego de palabras. Los que vivimos de esta profesión conocemos que hoy el peso está bien equiparado entre las reparaciones y mantenimiento de la cosa contra la problemática en la convivencia consorcial en los edificios. Esa interlocución podrá aplicarse variadamente y dependiendo cada caso puntual que se presente. Un caso interesante por ejemplo es que se pretende que el administrador se transforme en un "correveidile" de los funcionarios de turno que dirigen los destinos de las administraciones de consorcios en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires. Tercerización de la responsabilidad del Estado en forma rápida y barata, trasladada al administrador con sopena de una abultada multa por su incumplimiento y con el agregado de ser desechado como una bolsa de residuos. Multas calculadas no en base a los honorarios que se perciben sino en relación directa al sueldo de un encargado de edificio cuya diferencia en pesos es notoriamente diferente. Si existiese un Colegio probablemente nuestros derechos no serían avasallados o pisoteados. Si la existencia del mismo políticamente resulta un camino muy difícil de resolver en los tiempos que se viven, quizás haya que pensar cómo resguardar nuestra actividad, nuestros derechos, nuestra salud, nuestros ingresos, nuestra dignidad. No esperamos mansamente la solución externa o divina, comencemos a sembrar nuestro propio futuro pero para ello se necesita compromiso y dedicación despojándonos de nuestros propios intereses. Es para meditar. Saludo
atentamente.
|
|||
|
|
|
Co-conductoras del programa radial Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet |
de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
|
|
|||
|
Perlitas: "Fuera del perro, un libro es probablemente el mejor amigo del hombre. Y dentro del perro probablemente está demasiado oscuro para leer" (Groucho Marx) |
|||
|
|
|||
Correo de Opinión Acciones perversas en el ámbito consorcial por el Sr. Raúl Guinzburg Estamos cansados de reiterar la falta de representación consorcial genuina ante los organismos del Estado (Ministerio de Trabajo) y sindicales (SUTERH) que ostentan sólo tres organizaciones: CAPHyAI, AIERH y UADI por la parte patronal y FATERyH en representación de los trabajadores, quienes ahora se erigen en paladines en defensa de ciertas normas que son evidentemente perversas y contrarias a los intereses de los consorcistas. Tomemos como ejemplo el proyecto del legislador Sergio Abrevaya sobre “Paneles fotovoltaicos en viviendas y edificios” que ardorosamente apoya la FRA (Fundación Reunión de Administradores), presidida por nuestro conocido administrador Jorge Hernández y quien, precisamente por ser administrador, no puede hablar en representación de todos los consorcios del país y al que muchas veces hemos criticado por sus extemporáneas consideraciones en relación a nuestro colectivo. Precisamente sus manifestaciones a favor de “brindar calidad de vida a los consorcistas” y “no entrometerse en discusiones domésticas”, con referencia a los temas de los convenios colectivos de trabajo, eje principal de nuestros reclamos por nuestra representatividad, lo es políticamente –según mi óptica- al sólo efecto de afianzarse en el “candelero”y no por solidaridad a favor de los propietarios. Es por ello que el proyecto que defiende -aunque pueda ser muy interesante- sólo serviría para incrementar las erogaciones de los consorcistas por demás acuciantes, si llegara a ser concretado. Sabemos que es sólo un deseo y un proyecto pero realmente en estos momentos hay problemas más importantes para estudiar, resolver y aplicar en bien de la comunidad. Y ya que hablamos de gastos, un nuevo invento que también se las trae: El SECLITO (Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Renta y Horizontal) que ya desde su base es perversa. Está integrado por las únicas tres organizaciones subrogantes de los derechos de los consorcistas (CAPHyAI, AIERH y UADI a quienes la mayoría no reconocemos) y por la Federación de los encargados de edificios de renta y horizontal (FATERyH). Ello los inhibe éticamente de participar y mucho más porque existen mecanismos jurídicos y legales que deben entender en la materia, sin intervención de intereses ajenos a la comunidad consorcial, máxime teniendo en cuenta que ha sido incluida en un Convenio de Trabajo, que es una norma inferior a la ley. Estas normas que ya han sido nombradas son la Ley 26.589 de Mediación Obligatoria, la Ley 23.187 de Ejercicio de la Profesión de Abogados y la Ley 14.250 de Convenios Colectivos de Trabajo. Por
último, tomando las palabras del Dr. Samuel Knopoff (FEDECO) que dice que
el Gobierno Nacional implemente "un mecanismo por el cual sea
obligatorio que el consorcio se asocie a una entidad a su elección, entre
las que tienen personería" y que cada consorcio "aporte una
cuota mensual que se recaudaría como cualquier contribución", me
parece –con todo respeto- irrelevantes e improcedentes. No podemos
cargar una vez más a los condóminos con un gasto extra, por más
pequeño que sea, en cuanto a un aporte mensual para sostener a esas
entidades que a la larga sólo hablan por sus provechos y no por sus
acciones. Sí estoy de acuerdo con el Dr. Knopoff en cuanto a la
participación exclusiva de los consorcistas en las discusiones paritarias
pero ello es materia de un estudio y análisis muy exhaustivo, serio,
pormenorizado y de real aplicación realizado por los mejores técnicos en
la materia.
|
|||
|
|
|||
Rincón Solidario Hola,hace 15 años que estoy como administrador en mi edificio que fue hecho por el Instituto de la Vivienda. En varias oportunidades manifesté mi decisión de renunciar. De distintas maneras -asambleas, personalmente y todas las formas que se pueda imaginar- nadie se quiere hacer cargo y me manifestan que yo por trabajar en mi domicilio soy el que puedo hacerlo además de la confiabilidad y conformismo en general hacia mi persona. Pues bien, le pido consejo para efectuar mi renuncia en forma efectiva pues he consultado y nadie me aclara cuál es la manera legal que corresponde. Muchas gracias. Oscar (12/05/2011) Estimado lector: Le brindamos por este medio las pautas básicas para su desvinculación como administrador y representante legal del consorcio, en los términos del Art. 9º de la Ley 13.512. En primer lugar, resulta en alguna manera gratificante el hecho que los demás consorcistas insistan en su contuinidad al frente del consorcio, pero -muchas veces- estas relaciones se agotan, las más de las veces por decisión de los propietarios o como -en este caso- por decisión del administrador. La pauta básica en este sentido es que su relación de mandato no tiene las características de la relación de derecho público, en el cual está penado el abandono del cargo por renuncia hasta tanto esta no sea aceptada por el jerarquico superior. A su vez, su renuncia no debe ser intempestiva con el objeto de que su mandante -el consorcio- no sufra ningún daño por su alejamiento expédito. Lo que corresponde en ésta hipótesis es convocar una asamblea extraordinaria con los siguientes puntos (además de los de forma): - renuncia indeclinable del administrador. - designación de nuevo administrador. Usted también puede agregarle, para quedar más tranquilo, la aprobación de su gestión y rendición de cuentas hasta el día de su renuncia. En la convocatoria a la asamblea usted deberá informar a los propietarios que resulta imprescindible que busquen un nuevo administrador para ser designado en la asamblea, ya que a partir de la misma ya no será responsabilidad suya nada de lo que acontezca en el edificio, todo ello en función de que el mandante (consorcio) no puede mantener vinculado para siempre a su mandatario, o sea el administrador. En éstas hipótesis son de aplicación análogica las normas sobre cesación del mandato contenidas en los artículos 1.960 a 1.985 del Código Civil, en especial los Art. 1.978 -1.979 del Código Civil. Lo saluda muy cordialmente. Dr.
Juan Antonio Costantino --- El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar |
|||
|
|
|||
Rincón Solidario Un consorcio se niega a cumplir con la Disposición 411 Estimados amigos de Pequeñas Noticias: Resulta que tengo un consorcio que se niega a cumplir con la Disposición 411. ¿Qué sucede en este caso?, ¿qué penas hay?, ¿multas?, ¿inspecciones?, ¿inhabilitación del administrador? -cosa que me parece muy injusta ya que el que se niega es el consorcio-. ¿Puede eximirse de responsabilidades el administrador? creo que no pero de ser así ¿tiene que renunciar? Si tienen una respuesta les agradecería mucho. Atte. Silvia. (21/05/2011) Estimada Silvia: El Art. 9º de la Ley 3.254 en su artículo d) establece como obligaciones del administrador "llevar en debida forma, los libros del consorcio conforme las normas vigentes". Y en la reglamentación de la misma, conforme decreto número 551/10, específicamente establece que además de los usuales como actas de asamblea, sueldos y jornales, órdenes registro de firmas y ascensores, también deberán obligatoriamente llevar los libros que se disponga por la autoridad de aplicación. A su vez, también como obligación del administrador en el mismo artículo pero en el inciso a) específicamente está la de ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios. Y en este caso, es tan clara la obligación que no existe explicación alguna por parte de la reglamentación. Estas dos obligaciones, de incumplirse llevan, aparejadas sanciones ya que al no cumplirlas se encuadran dentro del régimen de infracciones. Al respecto, el artículo 15 capítulo IV, inciso d) establece que el incumplimiento de las obligaciones impuestas en el artículo 9º traerá aparejado la aplicación de sanciones, dejando a salvo que estos incumplimientos deben obedecer a razones atribuibles al administrador. Es evidente que acá el administrador que se encuentre frente a este tema se hallará ante una encrucijada. En primer término, el administrador al ser un mandatario debe obligatoriamente cumplir con lo ordenado por la asamblea. No era necesario que la Ley 3.254 lo dejara establecido ya que la Ley 13.512 y los mismos reglamentos -dentro las obligaciones del administrador- siempre refieren al cumplimiento de lo decidido en asamblea. O sea que si el consorcio decide no cumplir con la Disposición 411, en principio el administrador debería ajustarse a dicha orden. En este caso, con referencia al consorcio no habría ninguna colisión de intereses con su mandante. Pero evidentemente el como profesional y frente al registro de administradores, incurriría en una infracción pasible de ser sancionada, por incumplimiento de la obligación impuesta por artículo 9º, que es la de llevar todos los libros que la autoridad de aplicación exigiere, pudiendo tener un eximente que no ha cumplido porque su mandante se lo ha impedido y frente a cualquier denuncia o ante una inspección que realizara el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, poder efectuar un descargo invocando que las causales por las cuales no cumplió no obedecen a razones atribuibles a su desempeño como administrador, sino que se ha visto impedido de hacerlo frente a la orden impartida por su mandante, el consorcio. En segundo término, me pregunto si es suficiente eximente para un profesional como es el administrador, que conoce que debe cumplir con las leyes, decretos y ordenanzas -como depositar las cargas sociales, asegurar el edificio, cumplir con la ley 257- la decisión de que el consorcio no las cumpla, en quién recae en definitiva la responsabilidad última y quién paga las consecuencias de este obrar al margen de las leyes. Pero no es menos cierto que estas obligaciones de resultado, impuestas al administrador, hacen a la buena "praxis" de su gestión y a la hora de tener que evaluar a éste a los efectos de una remoción con causa, son debidamente evaluadas para que pesen en la decisión de poder llevarla a cabo. En este sentido, obligar al administrador por una decisión asamblearia a incumplir las leyes, decretos, ordenanzas, es condenarlo a incurrir en mala praxis. En este aspecto encuentro que existe una colisión de intereses entre el mandante y el mandatario. Sabemos que en definitiva es el consorcio quien carga con los mayores costos y las multas de no cumplir con las imposiciones legales. Pero a partir de la sanción de la Ley 3.254 esta obligación del artículo 9º inciso d) recae exclusivamente sobre el administrador imponiéndole severas sanciones. La sanción de la Ley 3.254 ha modificado en forma sustancial cómo incurre en infracción el administrador en forma automática sino cumplimenta con lo que ésta establece, dejándo poco margen para que pueda eximirse de su responsabilidad. No encuentro fundamento jurídico para que el administrador no cumpla con lo normado por las leyes vigentes y entiendo que en este punto el administrador no debe apartarse de la ley, ni aún habiendo el consorcio decidido incumplir. En este aspecto, reitero, existe coalición de intereses entre mandante y mandatario, en cuyo caso en mi modesta opinión debería renunciar al consorcio. Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
|||
|
|
|||
Rincón Solidario Ninguno de los infractores la piensa abonar ¡Hola! Los molesto para consultarles sobre lo que ocurre en nuestro consorcio de la costa. Existe en el mismo un "reglamento interno" desde el año 1991 que establece la expresa prohibición de ingresar animales (aún los domésticos) al edificio y ante las reiteradas violaciones del mismo -sobretodo en vacaciones- se resolvió en asamblea implementar una multa a los infractores del mismo, sean propietarios o inquilinos. Lo particular del tema es que la mayoría de los consorcistas presentes decidió que fuese de implementación "retroactiva" a la temporada pasada alegando que los infractores (propietarios) decían que no estaban al tanto cuando en realidad existe un cartel importante a la entrada del edificio y el encargado insiste en la prohibición al notar dicha violación. Mi pregunta es si la implementación en forma "retroactiva" es viable y si se puede ejecutar junto con la expensa ante la falta de cumplimiento, pues ninguno de los infractores la piensa abonar y el administrador dice que él no puede negarse a cobrar la "expensa" si no quieren abonar la multa, porque aquella es obligatoria por ley y tiene que ver con el mantenimiento del edificio y/o partes comunes. Desde ya, muchas gracias por su atención y me gustaría saber si es viable o no la inquietud planteada porque como propietarios no sabemos si llamarle la atención al administrador o solicitarle que lo haga ejecutable. ¡¡Gracias!! Verónica (27/05/2011) Estimada Verónica: Para decirlo sin muchas vueltas, es tan ilegal imponer una multa a consorcistas como, por añadidura, otorgarle a esa multa carácter retroactivo. Por ende, las normas respectivas del Reglamento Interno sancionado por la asamblea del consorcio pueden ser tachadas de nulidad. Lo que se puede hacer es reformar el Reglamento Interno, no sin el asesoramiento de un profesional especializado, y establecer la prohibición de ingresar mascotas al edificio pero desde su aprobación en adelante, previa verificación de las normas del Reglamento de Copropiedad y Administración que se refieran a las prohibiciones a los consorcistas. Esto deberá hacerse mediante una asamblea extraordinaria, cuya convocatoria habrá que requerirle al administrador. Mientras tanto, éste deberá limitarse a seguir cobrando las expensas mensuales del edificio. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar o al teléfono (15)4169-4574. |
|||
|
|
|||
Rincón Solidario Se ausenta para ir a comer con su concubina El consorcio de 25 unidades funcionales tiene un encargado permanente con vivienda desde hace 6 años. Limpia por la mañana, hace un poco de presencia por la tarde, se ausenta al mediodía y por las noches para ir a comer con su concubina a su casa que es propiedad de ambos aunque él dice que vuelve para dormir en su departamento. También lo hace los fines de semana. Se va el sábado al mediodía y vuelve el domingo por la noche. La administración le llamó la atención por este tema pero igual lo sigue haciendo. Ahora hay varios consorcista que quieren despedir al encargado pero el problema es cómo indemnizarlo ya que algunos propietarios no pueden pagar. ¿Qué hacer en estos casos?. ¡Muchas gracias! Roberto (20/05/2011) Estimada Roberto: De acuerdo al planteo de su consulta infiero que el problema que Ud. plantea no es el encargado sino el administrador, quien como representante legal de consorcio no está ejerciendo su poder de dirección El administrador es quien debe controlar que el personal cumpla con todas las obligaciones a su cargo. En el caso puntual, cumplimiento del horario. Un simple llamado de atención, aún sea escrito, es una sanción leve que por sí sola y no configura una causal de despido con causa. El administrador debe asistir al edificio con la suficiente asiduidad para poder probar los incumplimientos. Verificados los mismos tiene la obligación de aplicarle sanciones disciplinarias que van desde apercibimientos, suspensiones y hasta el despido con causa. El despido con causa (por ejemplo que. que se encuentre fuera del edificio en su horario de trabajo, lo que configura un abandono de tareas) implica que no se le debe abonar indemnización alguna. La Ley de Contrato de Trabajo establece en su Art. 65º la facultad de dirección que asisten al empleador y el Art. 67º establece expresamente que podrá aplicar sanciones disciplinarias, las que deberán ser proporcionales a las faltas o incumplimientos demostrados del trabajador. Con relación a un despido sin causa, el mismo obliga al consorcio al pago de la indemnización por antigüedad, preaviso etc. y si el consorcio no puede hacerse cargo de este gasto deberá -según mi entender- encausar su conducta, rol que repito es del admnistrador del edificio y no de ninguno de los copropietarios. Entiendo que si el administrador no ejerce sus funciones, la situación resulta para los copropietarios inmanejable ya que ninguno de Uds. en forma personal puede ejercer acción alguna. Cordialmente María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
|||
|
|
|||
Rincón Solidario Sigue demorando la firma de los convenios El consorcio está hace meses tratando de reparar daños en partes comunes que además afectaron a una unidad. No se cuestiona su responsabilidad sobre reparaciones y alojamiento. Ya se recaudó el dinero, se aprobó el presupuesto y sólo resta la firma del convenio con el propietario de la unidad afectada sobre reparaciones y mudanza. Dicho copropietario sigue demorando la firma de los convenios aludiendo distintos motivos lo cual hace imposible el inicio de la obra. ¿Le corresponde alguna responsabilidad? ¿El consorcio puede intimarlo o ponerlo en mora para que quede constancia de su intención de repararlo urgente? ¡Gracias! Mariana (20/05/2011) Estimada Mariana: El administrador deberá intimar de manera fehaciente al copropietario que demora la firma del convenio -y que en definitiva demora el ingreso a su unidad funcional- a fin de que el consorcio de cumplimiento con su responsabilidad de reparar el daño. Le reitero que la intimación deberá ser hecha de manera fehaciente, esto es, mediante el envío de una carta documento, con el objeto de constituir en mora al copropietario afectado. Cordiales saludos. Sra.
Mercedes García --- La Sra. Mercedes García es presidenta de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a adeproh@adeproh.org.ar o llamarla al teléfono 4371-1450. |
|||
|
|
|||
Rincón Solidario Soy propietaria de un dúplex. En el PH son tres y una persona es propietaria de los dos restantes. Mi intención es colocar una reja (respetando la estética del dúplex y siguiendo la de un portón de uno de los dúplex que no figura en los planos) no sólo por pedido de mi inquilina (ya que ha tenido inconvenientes y le han pinchado los neumáticos del auto que queda expuesto varias veces), sino para mi seguridad ya que cuando finalice el contrato de alquiler yo ocuparé la unidad. No existen espacios comunes, pero la dueña de los otros dúplex se opone a la reforma por una cuestión de estética, siendo que nuestra finalidad es la seguridad. ¿Qué podemos hacer? ¿Qué puede hacer ella si nosotros hacemos igualmente la reja? Muchas gracias. Gabriela (Viedma/Rio Negro) (11/05/2011) Estimada lectora Gabriela: Al no poder tomar conocimiento "in situ" del lugar donde se instalaría una reja, debo manifestarle que de manera insoslayable su colocación podría implicar una modificación de fachada del inmueble en los términos del Art. 5º, segundo párrafo de la Ley 13.512 que gobierna al sistema de la propiedad horizontal (1). Atento ello, se colige de la norma citada que se prohíbe cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto, a fin de mantener con criterio integral el complejo arquitectónico evitando innovar acerca de los elementos estructurales o decorativos de la fachada (2). A mayor abundamiento, la jurisprudencia de nuestros tribunales ha sido pródiga al respecto: "Corresponde declarar antirreglamentaria la construcción realizada por la actora -colocación de rejas en la cara exterior de la vidriera si la misma viola el Art. 5ºde la Ley 13.512 y el reglamento de copropiedad que no permite, en la cara exterior de los locales, alterar la parte de los cristales, perfiles u otros elementos que hagan a la uniformidad del conjunto" (3). Al decir de Orfila (4) "toda construcción es la resultante de una labor profesional que culmina en un proyecto que posee un estilo determinado. Para lograrlo se procura obtener una configuración equilibrada, resaltar ciertas líneas, marcar repeticiones y constantes en el diseño de modo tal que la obra sea un todo único y armonioso. Los edificios poseen una identidad y una estética establecida por sus arquitectos que responde a una idea constructiva cuyo resultado debe preservarse". Por ello, debido a que el régimen de la propiedad horizontal posibilita que sean numerosas las personas que habitan el inmueble y que se sirven de sus partes comunes (Cfr. Art. 2º Ley PH), paredes y superficies, se hace necesario impedirles que en busca de una mayor comodidad individual o de presuntas mejoras, alteren su aspecto exterior, deteriorando la armonía del conjunto. Conviene aclarar a esta altura que su aseveración sobre que no existen partes comunes no es apropiada, atento a que si la propiedad se encuentra abarcada por el régimen de la propiedad horiozontal, aún siendo pocas, siempre existen partes y/o espacios comunes los que además de ejemplificados en la propia ley (el citado supra, Art. 2º) (5) también se deberán encontrar enumeradas -aún no taxativamente- en el Reglamento de Copropiedad y Administración que norma su consorcio. La doctrina de los jueces avanza en ese sentido: "Las facultades que recuerda a los condóminos el artículo 2.712 del Código Civil y primera parte del Art. 3 de la Ley 13.512 respecto de las cosas comunes se encuentran fuertemente condicionadas en el régimen del dominio horizontal en relación a los derechos de éstos, para efectuar actos materiales de disposición de la cosa común por las prohibiciones de los artículos 5 y 7 de ésta última ley que vedan toda alteración de la fachada y demás muros perimetrales, así como la realización de obras nuevas en el edificio común por acto individual" (6). Asimismo, se resolvió que "si las modificaciones introducidas en el frente del edificio por uno de los copropietarios revelan que las obras ejecutadas alteraron o cambiaron en forma no desestimable dicho frente, se debe, independientemente de daño patrimonial, acordar el amparo de la ley para hacer cesar la violación en que se ha incurrido" (7). Habida cuenta que la prohibición de alterar la fachada se orienta a evitar la afectación de la armonía arquitectónica del inmueble común, habrá de tenerse a la vista las situaciones de hecho y es por ello que, contrariando a lo arriba reseñado, se ha decidido que cuando esa alteración no se produce, puesto que la innovación no representa una ruptura de la línea general del edificio "ni un afeamiento de su estética, no corresponde la destrucción de lo construido y la restitución del frente a su estado anterior" (8). En la consulta en responde, Ud. manifiesta la existencia de otra reja y que la que hipotéticamente se colocaría sería de iguales características a aquella por lo que también podría entenderse que no se provocaría alteración alguna sustancial en el frente del edificio. Varios pronunciamientos judiciales apuntaron a esto último: "La prohibición de cambiar la forma externa del frente, establecida en el Art. 5º de la Ley 13.512, debe ser interpretada conforme a la finalidad que en ella se persigue, cuidando que el excesivo rigor de los razonamientos no desnaturalice el espíritu que ha inspirado su sanción" (9). "Si la obra realizada no afecta la salubridad ni la seguridad del edificio, no origina inconvenientes a las otras unidades y no perjudica al consorcio en su conjunto, no restándole asimismo valor económico a las demás unidades, y, si bien altera la fachada del edificio, no lo afecta significativamente desde el punto de vista estético, la solución extrema de la demolición de lo construido sin autorización de los demás copropietarios no es razonable cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobre todo, por la inútil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada" (10). Y además: "Para que proceda la condena de demolición debe mediar una alteración tal de la fachada que produzca un daño estético, un perjuicio estructural en relación al edificio o daños de otra índole que también puedan afectar la construcción, salubridad o la valuación económica del mismo" (11). Por lo expuesto, en el caso bajo exámen correspondería, de existir decididamente una alteración de fachada, aprobar la modificación del frente del edificio por la decisión positiva unánime de la totalidad de comuneros que conforman el consorcio. Quedando a vuestra disposición ante una posible ampliación de la opinión profesional aquí vertida, la saludo con distinguida atención. Jorge
Resqui Pizarro --- (1) Ley 13.512, art.5º, segundo párrafo: "Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto". (Publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina del 18/10/1948, promulgada en 13/101948 por decreto Nº 31.815 y sancionada por el Honorable Congreso de la Nación en 30/09/1948). (2) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., "La Propiedad Horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512", pgs. 158/9, LexisNexis, Buenos Aires, 2005. (3) Cám.Nac.Civ., Sala M, 21/11/1994, en autos "Consorcio Avda. Rivadavia 4995 v.Perelman, Raquel L.", JA 1997-IV-síntesis; ED, 163-561; Lexis Nº 1/12455. (4) Orfila, Bartolomé A., "Consorcios", 2ª ed., pgs.358/9, Errepar. Bs.As., 2006. (5) Ley 13.512, art. 2º : "Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) los cimientos. muros maestros, techos, patios, solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; e) los locales para alojamiento del portero y portería; d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes. salvo convención en contrario". (6) Cám.Nac.Civ., Sala C, 17/11/1975, ED, 67/522. (7) Cám.Nac.Civ., Sala B, 25/10/1967, LL. 130-356. (8) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., ob.cit., pg.159; con cita de C.Nac.Civ., Sala A, 15/03/1971, ED 36-723. (9) Cám.Nac.Esp. Civ.yCom., Sala VI, 23/09/1980, Rep.ED, 17-791. (10) Cám.Nac.Civ., Sala M, 06/09/1989, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum.1733. (11) Cám.Nac.Civ., Sala D, 22/05/1997, JA, 1999-I, síntesis;LL, 1997-D-488. --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
|||
|
|
|||
|
Correo de Lectores Antigüedad en trabajadores suplentes Para el suplente de encargado con 17 años de antigüedad que trabaja fin de semana por medio, 4 horas con sábado (por la tarde), 8 horas con domingo y 1 feriado por mes (o sea 4+4+8+8+8), es decir 32 horas al mes todas al 100%: 1) ¿Corresponde $ 64,54 X 17 = $ 1.097,18? 2) ¿El plus es 64,54/176 hs x 64 hs.= 23,46 x 17 = $ 398,82? 3) ¿El plus es el mismo para un encargado que trabaja 176 horas por mes que para el que trabaja 1 hora por mes? Muchas gracias. Raúl (31/05/2011) Estimado Raúl, el valor del año de antigüedad se modificó mediante la Disposición 106/2009 publicada en el Boletín Oficial del 27/07/2009. En la primera de las cláusula que modifican el convenio dice: "1. A partir del mes de mayo corriente año (2009) la bonificación por antigüedad para los trabajadores de las categorías de media jornada, suplente y jornalizados (incisos d, e, h, n y p del artículo 7 y artículo 8) será del 1 % del sueldo básico de los ayudantes permanentes sin vivienda de cuarta categoría. Este nuevo porcentual regirá para los trabajadores/as que ingresen a partir de la homologación del presente acuerdo". Por lo tanto, todos los trabajadores con fecha de ingreso anterior al 16/07/2009, fecha en que se homologó, se le debe abonar el plus por antigüedad en función del 2 % y no del 1 %. Un saludo grande. MFL |
|||
|
|
|||
|
Correo de Lectores Obra social para trabajadores parcializados Buenas tardes. Me informa una encargada que le estoy liquidando mal el aporte a la Obra Social por la Ley 26.474. ¿Me podrían indicar la forma en que lo liquidan para ver si estoy haciéndolo en forma correcta? Muchas gracias. Sabrina (31/05/2011) Hola Sabrina, el monto sobre el cual se debe calcular la Obra Social (OS) depende del trabajador. O sea, si hará uso o no de la misma. Si no hará uso de la OS porque tiene otra, se le descontará sobre su bruto mensual; pero si hará uso de la OS se le debe descontar sobre el importe de la escala salarial que correspondería a un Encargado Permanente con o sin vivienda de la categoría que corresponda según las características del edificio. En general, la base de ese aporte se calcular sobre el Encargado Permanente sin vivienda de 4º Categoría, pero depende del edificio. Para mayor tranquilidad y poder controlar lo que hacés, pedile a la trabajadora que te traiga lo que está reclamando el sindicato para poder compararlo con lo que vos estás liquidando Un saludo grande. MFL |
|||
|
|
|
||
|
|
|
Número de Edición: 436 (1º edición) Fecha de publicación: 1 de Junio de 2011 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas, M Fabiana Lizarralde y Estefanía Delfino. Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: suscripcion@PequenasNoticias.com.ar con la palabra SUSCRIPCIÓN GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y, por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail desde el e-mail de su suscripción con las palabras CANCELAR SUSCRIPCIÓN en el asunto del mensaje. Tanto las notas firmadas como los avisos publicitarios pagos y las gacetillas de prensa son responsabilidad de sus autores y no necesariamente representan la opinión del editor. Registro de Propiedad Intelectual en trámite. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales.
|
|
|
Las notas firmadas reflejan las opiniones de sus autores y no necesariamente las de Pequeñas Noticias - La presencia tanto de las publicidades como de las gacetillas de prensa no implican juicio de valor sobre los productos y/o servicios que puedan ofrecer - Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización fehaciente de Pequeñas Noticias |
||
|
|
||
Sergio
Abrevaya
Requirió además informes acerca del funcionamiento del
RPA 
¿Qué
es lo que has hecho?
¿Qué
es lo que has hecho?
Uso
racional de energía eléctrica
Contesta
el
Dr. Juan
Antonio Costantino
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
la Sra.
Mercedes García
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)