La CAPHyAI presentará un proyecto de modificación

[BPN-22/06/11] El pasado 9 de junio, los Dres. Jorge Martín Irigoyen, Diana Sevitz y Jorge Villar anunciaron que están trabajando en un proyecto de reforma a la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 a pedido de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).

Los abogados realizaron el anuncio en el programa radial de la entidad, Hablando con Propiedad (jueves a las 19 hs. por Radio Cultura). En esa oportunidad, el Dr. Jorge Villar –asesor legal de CAPHyAI- aseguró: "sabemos adónde tenemos que apuntar para aggiornar la ley en función de las necesidades que tenemos nosotros".

Por su parte, el Dr. Martín Irigoyen explicó que "el proyecto que queremos presentar es una continuidad de esta ley [por la Ley 13.512]". A su turno, la Dra. Diana Sevitz declaró: "yo siempre digo que la Ley 13.512 es como una faja de gorda: la estiramos, la estiramos, la estiramos y sigue entrando todo".

De acuerdo a lo declarado por el Dr. Villar, la elaboración de un proyecto de reforma responde a la necesidad de aggiornar una ley que duró 60 años y que ayudada por la jurisprudencia cubrió muchos sectores que estaban en discusión". Por su parte, la Dra. Sevitz manifestó que "retocándola un poco podemos dejar de ir tanto a tribunales".

De acuerdo a Martín Irigoyen, el proyecto impulsado por CAPHyAI contiene un artículo "que va a hablar de la colegiación [pero] obviamente será una ley marco porque las jurisdicciones locales son las que tienen que crear sus propios colegios". Agregó además que "nosotros vamos en camino de que ya se empiece a trabajar a lo largo y ancho del país en la colegiación porque creemos que es un control extraordinario para la actividad de los administradores".

Según los dichos de Sevitz, uno de los aspectos básicos en los cuales se enfoca el proyecto es en definir al consorcio como una persona jurídica que "puede contraer derechos, adquirir obligaciones, tener un domicilio y patrimonio". Por otra parte, adelantó que también "hemos definido qué cosas son comunes y qué cosas con propias".

Por su parte, el Dr. Martín Irigoyen manifestó que "seguimos los lineamientos de la Ley de Propiedad Horizontal actual en cuanto a definir al administrador bajo la figura del mandato" y agregó que "se le puede poner un control [al administrador] […] pero partimos de una relación de mandato dentro del derecho privado".

Irigoyen declaró además: "creemos que es muy bueno volcar a la ley la figura del Consejo de Propietarios para saber qué funciones puede tener. La función que nosotros consideramos es la del control". No obstante, subrayó que el consejo no co-administra y recomendó poner especial énfasis en este punto ya que "el día de mañana va a tener que rendir cuentas junto al administrador". Y agregó: "el vecino comedido, que tiene voluntad del bien común, muchas veces no sabe la responsabilidad que puede llegar a pesar sobre él si co-administra".

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Quebró Documenta

[BPN-22/06/11] El pasado 4 de junio, el diario La Nación publicó en la sección Concursos y Quiebras que "Documenta Centro de Servicios SA: gestión administrativa y procesamiento de datos […] pidió su propia quiebra". El artículo del matutino agrega que la empresa entró en cesación de pago el 15 de febrero pasado. El trámite fue realizado en la secretaría 23 del Juzgado Civil y Comercial Nº 12 de Capital Federal.

Según consigna el Boletín Oficial de la República Argentina Nº 30.387 de abril del 2004, el presidente de Documenta Centro de Servicios SA era el Sr. Guillermo Raúl Morro. En tanto, en ese momento, Olinda Norma Saunier figura como director suplente. Sin embargo, cabe destacar que en el Boletín Oficial 31.629 de abril del 2009 se dejó constancia de la renuncia de Guillermo Morro a su cargo de presidente de la empresa.

En su reemplazo fue designada "en forma unánime"  Olinda Saunier como directora titular y presidente de Documenta. No obstante, Guillermo Morro figuraba –en la página Web de la empresa que en estos días fue dada de baja- como responsable del Departamento Comercial.

De acuerdo a una publicidad aparecida en la revista Gestión de Consorcios del año 2010, la empresa Documenta a través de su servicio de Gestión Documental, "le permite [al administrador] cumplir con las obligaciones establecidas tercerizando la gestión de rúbrica de los Libros del Consorcio y la confección y presentación de las Declaraciones Juradas obligatorias mediante un trámite integral a cargo de nuestro equipo de profesionales".

Debido a su complicada situación, el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa del Consumidor, ya la había inhabilitado el 8 junio de este año -a través de la Disposición 1.205- para continuar con el dictado de los cursos para administradores de consorcios.

Por otra parte, en mayo de 2011 la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) que durante varios meses poseyó en su sede un stand de Documenta y ante los "comentarios de asociados" recibidos, envió una circular a sus socios en la que aseguró que "nos hemos puesto en contacto con el Lic. Guillermo Morro haciendo el reclamo pertinente". Agregaron además que ante la falta de respuesta, "hemos conversado con el estudio Martín Irigoyen, Rossi & Asoc. para que los socios damnificados que quieran iniciar una acción contra la misma [por Documenta] se contacten".

Según pudo saberse a través de un informe del Banco Central de la República Argentina (BCRA), Guillermo Morro fue calificado por esa entidad en "situación cinco". Ese nivel corresponde, dentro de la clasificación de deudores establecida por el BCRA, a la categoría de "irrecuperable" que se aclara que son deudas que se consideran incobrables.

En el informe se deja constancia que desde el 15 de junio de 2010 al 30 de diciembre del mismo año fueron rechazados 43 cheques bajo la denominación "Documenta Centro de Servicios SA" por un monto total de $ 126.254,45. De esa cantidad, fueron abonados 34 cheques por la suma de $ 111.783,08. Es decir, un 79,07 % de los cheques fueron abonados y se cubrió un 88,54 % de lo adeudado.

En su oportunidad, Documenta había sido habilitada para brindar los cursos de actualización de consorcios que los administradores deben realizar en forma anual. Sin embargo, el pasado 2 de junio el Dr. Juan Manuel Gallo eliminó –mediante la Disposición 1.205 publicada en el Boletín Oficial el 8 de junio- a la citada empresa de las entidades habilitadas para emitir el certificado.

Asimismo, dispuso "la inscripción de aquellos administradores que cumpliendo todos los requisitos legales presenten prueba fehaciente de haber contratado el curso de "Documenta" sin obtener el certificado por incumplimiento de la misma".

La circular que envió CAPHyAI a sus asociados pone a disposición de los mismos a los abogados de la entidad para quienes quieran iniciar una acción contra Documenta. Sugirió que los socios se comuniquen con el estudio jurídico del Dr. Jorge Martín Irigoyen "para evaluar la forma, considerando que una acción conjunta puede resultar mejor".

La entidad subrayó que cuando se aprobó la propuesta de Documenta "se tuvo en consideración que la misma tenía una trayectoria de varios años en el mercado" y que "cumplía con la necesidad que, ante las nuevas exigencias que surgieron con los administradores, no podíamos ofrecer en la Institución en el corto plazo".

"La Cámara no participó ni buscó ninguna intervención en el tema, distinto es el caso de los cursos o los libros requeridos en distintas Disposiciones del GCBA y que gestionamos nosotros, donde asumimos un compromiso para con el Asociado", declararon.

Honorarios consensuados

[BPN-22/06/11] El Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, coincidió con los dichos de Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), quien aseguró que debería implementarse un "básico de honorarios" para los administradores de consorcios. Asimismo, Hernández le prepuso armar una mesa de debate entre consorcistas y administradores para fijar un mínimo de aranceles. El Dr. Gallo prometió que lo tendría en cuenta.

Por otra parte, el Dr. Gallo se refirió a las entidades que nuclean a consorcistas y aseguró que "salvo contadas excepciones, no les veo representación específica importante". Esas declaraciones fueron realizadas el pasado 11 de junio durante el programa radial Reunión de Administradores –sábados a las 11 horas por Radio Cultura 97.9- conducido por Jorge Hernández.

El Dr. Gallo se mostró de acuerdo y consideró que "es una buena idea" la propuesta formulada por Hernández según la cual debería armarse una mesa de diálogo con consorcistas y administradores para establecer un honorario básico, "sabiendo que no es lo mismo [el barrio de] Pompeya que Puerto Madero, [como tampoco lo es] un edificio de departamentos que uno de oficinas".

De acuerdo a Gallo, "habría que buscar la manera de blanquear el honorario del administrador" ya que "también es un trabajador". Al respecto, preguntó "¿por qué tiene que quedar afuera de todas las actualizaciones [con relación a los aumentos de sueldos]?". Gallo aseguró que "dejar de lado el tema de los honorarios de los administradores está mal […], es una barbaridad y, para mí, [constituye] una falta de ética".

Según Hernández, establecer un honorario básico para los administradores tendría la función primordial de "proteger a los consorcistas contra aquellos delincuentes que agarran a los incautos y les cobran 10 pesos pero que después los estafan".

Hernández se refirió a las entidades que nuclean a los consorcistas y le preguntó al Dr. Gallo si existe un registro en donde conste la cantidad de socios con los que cuenta cada entidad. Al respecto, el funcionario aseguró que no existe y agregó que "algunas tienen algún nivel de personería [jurídica] pero con contadas excepciones no les veo representación específica importante".

Asimismo, coincidió con el presidente de FRA acerca de que la mayoría de las entidades utiliza "nombres de fantasía". En tal sentido, Gallo aseguró que "se llaman ‘tal cosa de consorcistas’ como si fueran una institución".

"Queremos que los consorcistas confíen en las instituciones"

[BPN-22/06/11] Daniel Tocco, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y del Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal (SERACARH), explicó que la idea de la campaña publicitaria fue la de demostrar que "un buen administrador es una alternativa de solución y no un problema".

La campaña consistió en publicidad con diversas consignas publicados durante el mes de mayo en diarios nacionales como Clarín y La Nación, especializados como Pequeñas Noticias, afiches colocados en subtes y en la vía pública, entre otros. Si bien Tocco aseguró, en diálogo con este medio, no recordar el costo de la campaña, declaró que "fue un esfuerzo de las instituciones". Asimismo, explicó que ésta constituyó la primera etapa y que la segunda comenzará "en breve".

Según declaró, la campaña puntualizó que "los que trabajamos habitualmente en esto y hacemos de nuestra profesión una cosa responsable, obtenemos beneficios para los consorcios". Agregó además que un administrador simplifica la vida de los consorcistas –tal como se explicita en uno de los afiches- "ajustando su proceder a lo que dice la ley. Así le evita problemas al consorcio porque en este momento las áreas de control están muy exigentes con el cumplimiento de las normas".

"La gente interpreta que somos responsables de los mayores gastos y no define bien al enemigo. Entonces eso nos trae algunos problemas que creo que tenemos que clarificar", declaró Tocco quien aseguró que "va a ser difícil reinsertar la figura del administrador". Por otra parte, destacó que "queremos que [los consorcistas] confíen en las instituciones para que les podamos resolver los problemas"

Al concluir, explicó que los afiches están firmados por el SERACARH "porque tratamos de ir incorporando esa figura para que la gente tenga la oportunidad de acceder".

Mucho ruido y pocas nueces

[BPN-22/06/11] El pasado jueves 16 de junio se realizó un seminario en el Colegio Público de Abogados de Capital Federal (CPACF) titulado "Registro Público de Administradores de Consorcios, Leyes 941 y 3254. Decreto Reglamentario 551/10. Lo bueno y lo malo". La jornada estuvo coordinada por el Dr. Eduardo Awad, vicepresidente del CPACF y director del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal.

Fue llamativo que si bien estuvieron presentes representes tanto de consorcistas como de administradores, que en reiteradas oportunidades manifestaron duras críticas a la gestión del Dr. Gallo y a la coordinadora del RPA, ninguno de ellos les formuló pregunta alguna luego de que disertaran y se abriera el micrófono al público.

Entre los dirigentes de las entidades de propietarios presentes se encontraban Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA); Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA),  Mercedes García, presidenta de la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (ADEPROH) y Resqui Pizarro (ReDeCo). Por parte, los administradores estuvieron representados por Hilarza.

De acuerdo al Dr. Gallo, "cada vez que se genera una obligación, directa o indirectamente, se va a generar un aumento de expensas". Vale mencionar que Gallo reiteró los conceptos vertidos durante las jornadas realizadas en marzo de este año por el Instituto de Capacitación (ICI) de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) [BPN Nº 432 del 06/04/11: "De un extremo al otro"].

Según declaró, "la ley y su aplicación generaron bastantes dolores de cabeza, incluso a quien les habla". Atribuyó tal situación a que "hay posiciones muy fuertes, que no ceden y demasiadas cuestiones personales". En tal sentido, aseguró que "estoy estudiando convocar a una especie de mesa de diálogo entre todas las entidades, ya sean de administradores o de consorcistas, para ver de qué manera podemos avanzar con esta situación".

Por otra parte, aseguró que "hay que reconocer que algunos temas que sacamos adicionalmente [en referencia a las disposiciones] no tienen que ver la ley [por la nueva Ley 941]". A modo de ejemplo, citó la norma que establece la Certificación de Edificio Seguro y destacó que "son obligaciones que tendrían que tener [cumplidas los consorcios] porque algunas ordenanzas ya tienen 30 años".

La oposición a la 941 se impuso en el debate

[BPN-22/06/11] El pasado jueves 16, los Dres. Eduardo Brailovsky y Jorge Resqui Pizarro (coordinador de Reafirmación de los Derechos de los Consorcistas) coincidieron en el seminario sobre propiedad horizontal organizado por el Colegio Público de Abogados de Capital Federal (CPACF). Ambos formaron parte del panel de expositores junto a Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH).

El Dr. Eduardo Brailovsky declaró que "si ustedes quieren que yo les dé un fundamento jurídico, hacemos una demanda y yo la cobro". Por su parte, Adrián Hilarza expresó sus divergencias y coincidencias con respecto a la nueva Ley 941, modificada por la Ley 3.254. Finalmente, el Dr. Resqui Pizarro recorrió la ley y resumió los artículos que consideró más significativos. 

De acuerdo al Dr. Brailovsky, "la ley [por la 3.254] no es mala, es peor". Según dijo: "hay que recurrir a la justicia [para] declarar su inconstitucionalidad e ilegalidad", aunque subrayó que "los abogados sabemos [cómo hacerlo]". Destacó además que "los que no son abogados deben consultarnos. Tenemos que vivir de algo".

Según expresó: "a veces me han reprochado públicamente que yo no fundamento en derecho lo que digo. [Sin embargo] yo siempre fundamento en derecho, pero por arriba". Ello obedece a que "si ustedes quieren que yo les dé el fundamento jurídico, hacemos una demanda y les cobro para revelar mis técnicas". Si bien declaró que "algunos pueden decir que soy un mercenario del derecho", subrayó que "soy un profesional que […] trabajo y gano dinero de ésto".

Al concluir, se refirió al Dr. Juan Manuel Gallo y aseguró que "el problema es que ignora el tema [de la propiedad horizontal]". Asimismo, atribuyó el hecho de que Gallo haya propuesto realizar reuniones entre consorcistas y administradores a que "no conoce del tema".

"Nos encontramos con una ley en la que falta la experiencia de los administradores. Lo que ocurre es que políticamente no estamos bien vistos en la sociedad", aseguró Adrián Hilarza y consideró que ello obedecería a que "las instituciones que nos representan por casi 50 años no han hecho nada por nuestra profesión".

Hilarza se refirió también a legisladores y funcionarios del Gobierno de la ciudad y declaró que "lo que han hecho es empezar a hacer proselitismo delante de los propietarios ante un reclamo genuino que fue degenerando en cuestiones políticas". Con respecto a las sucesivas disposiciones emanadas desde Defensa del Consumidor, aseguró que "el Estado ha delegado un control. Ha tercerizado unilateralmente el poder de policía y termina pagando el consorcista".

Tal situación obedece a que, según el presidente de AIPH, "el Poder Ejecutivo de esta ciudad ha pecado de orgullo, de creer saberlo todo y se va a ir demostrando que es necesario que participen en una mesa todos los sectores".

El Dr. Jorge Resqui Pizarro, por su parte, resumió con la ayuda de diapositivas, diversos artículos de la nueva Ley 941 y aseguró que "el sentido de casi toda la legislación local es complementar a la legislación nacional", en referencia a la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 y al Código Civil entre otros.

No al colegio, sí a los propietarios en paritarias

[BPN-22/06/11] El pasado 10 de junio el Dr. Eduardo Brailovsky, especialista en propiedad horizontal y miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de Capital Federal, aseguró estar en contra de los "probadamente malos administradores", aunque subrayó que "si un administrador defiende a su consorcio, no es malo".

Brailovsky se refirió también a la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA), modificada por la nueva Ley 3.254 y conocida como "Ley Abrevaya". Al respecto aseguró, durante la trasmisión del programa radial Derecho de Piso, que la ley "habla de la incapacidad de los consorcistas para elegir a su propio administrador y [por ello] les pone un término de un año". Agregó además que la norma "contradice al Código Civil en el capítulo del mandato".

Por otro lado, se manifestó a favor de la participación de los propietarios en las negociaciones salariales del sector aunque subrayó que los administradores no deben retirarse de las paritarias.

Finalmente, con referencia a una posible colegiación de los administradores, Brailovsky declaró no ser partidario de "una regulación estricta" como la que impondría un colegio público.

Si bien el Dr. Brailovsky se manifestó a favor de segregar a los "probadamente malos administradores" porque a "los delincuentes hay que apartarlos de la administración", preguntó qué es ser un mal administrador. Al respecto, aseguró que "para algunos, el administrador que hace cumplir el reglamento de copropiedad […] es malísimo", aunque destacó que "para los demás ese es un muy buen administrador que no quiere malgastar la plata de los consorcistas".

"Si un administrador defiende al consorcio, no es malo. Si no quiere que lo remuevan cuatro personas de un consorcio de cien no es malo, es hacer respetar la ley", declaró.

Brailovsky declaró en Derecho de Piso que "el Código Civil establece todo un sistema contractual [ya que] Dalmacio Vélez Sarsfield nos creía capaces de poder contratar". Y agregó: "presumo que el ser humano es suficientemente responsable […] como para poder saber con quién contratar y atenerse a las consecuencias de esa contratación".

Explicó que la Ley de Propiedad Horizontal 13.512 establece qué es un mandato y "esa designación tiene que ser hecha por la mayoría del consorcio [que] son todos los propietarios del edificio". Según declaró, "eso es lo que no entendió la Ley 3.254 cuando le permite a dos locos reunirse, generalmente deudores de expensas, para que voten para remover al administrador".

Al concluir, preguntó "¿por qué tenemos que ponerle al administrador un mandato de un año?" y agregó que "lo obligan a hacer una escritura pública todos los años. El escribano cobra plata y eso lo pagan los consorcistas".

Así respondió el Dr. Brailovsky a las declaraciones en su contra que el Dr. Jorge Resqui Pizarro le realizó mediante un correo electrónico al asegurar que "no aporta un sólo argumento jurídico de entidad suficiente para contrarrestar la constitucionalidad de la ley" [BPN Nº 436 del 1/06/11: "Jorge Resqui Pizarro vs. Eduardo Brailovsky].

"La más severa crítica que yo puedo tener es [...] la falta de notificación a los propietarios que hicieron la denuncia. Es decir que no se les ha dicho qué ha pasado". En consecuencia, "el propietario no se entera y cree que el RPA no hace nada", declaró Brailovsky con relación al organismo que coordina Gabriela Pilar Saldivia.

Si bien el Dr. Brailovsky se manifestó a favor de que los propietarios puedan participar de las negociaciones salariales del sector, destacó que los administradores deben seguir ocupando ese lugar ya que "también tienen que estar representados".

Al respecto, declaró que si todas las partes involucradas en el proceso están sentadas a la mesa "habrá algunos que en determinado momento pueden querer aumentos de salarios y habrá otros que pueden no quererlos". De esas diferentes posturas se llegará, de acuerdo a Brailovsky, "a lo justo o a lo lógico". Al concluir, reiteró su postura al asegurar que "tienen que estar todos sentados porque el propietario es el que paga esos salarios".

El Dr. Brailovsky declaró ser partidario de la regulación de la matrícula de administrador aunque destacó no estar de acuerdo "con una regulación estricta porque creo en el libre albedrío de las personas".

En base a ello, consideró que la creación de un colegio público de administradores impondría una estricta regulación y que "habría que ver las normas en las que se fundaría".

"Los narcos se mimetizan con los inquilinos"

[BPN-22/06/11] Ricardo Tondo, experto en fraudes inmobiliarios y narcolavado y titular del Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (CATI), aseguró que en la actualidad los narcotraficantes se "mimetizan con los inquilinos", al comprar departamentos a nombre de testaferros para "que les sirvan de depósito de dinero". En este sentido, señaló que los consorcios chicos "son ideales" para esa modalidad. Por otra parte, se refirió al Certificado de Edificio Seguro, al que calificó de "mamarracho".

El pasado 3 de junio, Tondo declaró que "los narcotraficantes saben que [el Estado] va a confiscarles los bienes, entonces se mimetizan como inquilinos [y] un consorcio puede tener un narcoinquilino". Según explicó, durante el programa radial Derecho de Piso, antes "los narcotraficantes escondían la plata en los bancos. Pero ahora los bancos se quedan con la plata y los narcos […] alquilan o compran pequeños departamentos a nombre de testaferros para que les sirvan de depósito de dinero".

De acuerdo a Tondo, los consorcios más pequeños "son ideales" para esta modalidad dado que no registran demasiado tránsito de gente y los narcotraficantes pasan inadvertidos.

Según declaró, el CATI recibió numerosas denuncias "acerca de gente que gana dinero presionando a consorcistas para que pierdan sus propiedades en los remates". Ese dinero, producto de la compra de las propiedades, es "ilícito, se lava en bienes raíces y se vuelca a la construcción", explicó.

Tondo se refirió también al triple crimen de General Rodríguez ocurrido en el año 2008 cuando fueron asesinados Sebastián Forza, Leonardo Bina y Damián Ferrón. El hecho fue relacionado con la denominada "ruta de la efedrina". De acuerdo al titular de CATI, el suceso "dejó enseñanzas" y demostró que los laboratorios de drogas (también conocidos como cocinas) "son detectables a través de los satélites". En consecuencia, los narcotraficantes habrían traslado micro laboratorios a los consorcios.

De acuerdo a Tondo, el Certificado de Edificio Seguro –implementado por la Disposición Nº 5.363, luego modificada por la 411- es un "mamarracho" y lanzó una alerta a los administradores de consorcios: "el certificado le está generando [al administrador] una responsabilidad civil y penal de lo que pudiera ocurrir en el consorcio".

Asimismo, criticó que la disposición no contemple un protocolo acerca de cómo debería actuar "el famoso experto en seguridad e higiene cuando se encuentre con una caldera no apta para Metrogas". A modo de conclusión, aseguró que el certificado le imprime al consorcio "gastos que no sirven" y agregó que los administradores "tienen las manos atadas por la legislación".

Mediación y arbitraje gratuitos para propiedad horizontal

[BPN-22/06/11] La Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires informó que tiene competencia para intervenir en forma gratuita en mediación y arbitraje de conflictos en propiedad horizontal.

La Defensoría puede intervenir mediando en problemas consorciales –excepto en temas económicos- que involucren problemas de convivencia entre vecinos, ruidos molestos y olores desagradables, filtraciones de humedad, molestias por tenencia de mascotas, medianería y violencia laboral. Asimismo, puede intervenir en problemas interculturales, ecológicos y urbanísticos.

Sin embargo, el organismo no puede interceder cuando existe un juicio en trámite –salvo que ambas partes lo soliciten y se comprometan a homologarlo en la justicia-, cuando medie o haya mediado violencia física o se haya cometido algún delito, en causas penales, en cuestiones laborales relativas a indemnizaciones, diferencias salariales o discusión de convenios y cobro de expensas.

Con respecto a esta modalidad de resolución de conflictos, la Defensoría del Pueblo informó que puede arbitrar en conflictos de consorcios de propietarios, salvo en cobro de expensas atrasadas. Asimismo, puede intervenir en conflictos entre consumidores y proveedores de bienes y servicios, disputas comerciales y civiles, con excepción de cuestiones de derecho de familia.

El Reglamento del Servicio de Conciliación y Arbitraje del organismo prevé tres modalidades arbitrales. La primera de ellas se denomina Árbitro Único de Derecho y se adopta en conflictos cuyo monto sea inferior a mil pesos. Se destaca por ser un procedimiento abreviado y las partes involucradas eligen de común acuerdo al árbitro interviniente.

La segunda modalidad se denomina Tribunal Arbitral Colegiado de Derecho donde actúan tres árbitros: dos que podrán ser elegidos por las partes y un tercero que será designado mediante un sorteo público.

La última modalidad se conoce con el nombre de Amigables Componedores y actúan, de acuerdo al organismo, como árbitros de equidad, con lo cual el conflicto será sustanciado sin sujeción a formas legales.

Los consorcistas jubilados estuvieron presentes

[BPN-22/06/11] El pasado 8 de junio la Sra. Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), participó del paro y movilización organizado por la Central de Trabajadores Argentinos (CTA) en calidad de jubilada consorcista. La marcha realizada frente al Congreso de la Nación en la ciudad de Buenos Aires, a la que –según la CTA- concurrieron más de 20 mil personas, se realizó bajo dos consignas: "El hambre es un crimen" y "82 % móvil. Mil miércoles de dignidad", al conmemorarse también ese mismo día las mil marchas realizadas por los jubilados.

Teresa Villanueva explicó, en diálogo con Pequeñas Noticias, que "adherí a la marcha para que el tema de los jubilados consorcistas también salga a la palestra y se le preste un poco de atención" y resaltó que "fue la primera vez que apareció un consorcista jubilado". De acuerdo a Villanueva, "con los aumentos que da el gobierno, los jubilados no se pueden mantener y pierden su vivienda por no poder pagar las expensas". Asimismo, calificó la situación como "abandono de persona" ya que las jubilaciones existentes "no cubren las mínimas necesidades".

La presidenta de ACCABA tildó de "limosna" a los aumentos y aseguró que "nosotros no somos limosneros. Hemos trabajado y aportado durante 30 años al país". De acuerdo a Villanueva, los jubilados no reclaman un subsidio sino que "exigimos que nos devuelvan la plata que nos robaron durante tantos años".

"Se está haciendo un genocidio y nadie se da cuenta, a nadie le importa", declaró y manifestó que "no puede ser que se le niegue a una persona que trabajó como corresponde el derecho de mantener su vivienda". Además aseguró que la situación es ilógica dado que "existe un déficit habitacional espantoso […] y el que pudo tener su techo con mucho sacrificio hoy lo pierde por un juicio de expensas".

"Estamos en el reino del revés [porque] al que trabajó hay que castigarlo y su vejez tiene que ser un calvario, [mientras que] los que estafan y dilapidan el dinero de los jubilados […] viven bien porque tienen sus ahorros hechos a costillas de todos nosotros", concluyó.

Teresa Villanueva asistió a la movilización en compañía de integrantes del Foro de Defensa de la Seguridad Social al cual pertenece. De acuerdo a sus dichos, realizan sus actividades en el anexo de la Cámara de Diputados desde el año 2000.

El foro cuenta con diversas comisiones y Villanueva integra la de vivienda y consorcios. Durante los encuentros "charlamos con distintos representantes de centros de jubilados y de sindicatos pero no se habla de política", aclaró.

El INADI distinguió a ACCABA

[BPN-22/06/11] El 15 de junio pasado la Sra. Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), fue distinguida por el Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo (INADI) en el marco de la Red de Adultos/as Mayores por la No Discriminación.

El acto se llevó a cabo en el auditorio Emilio Fermín Mignone de la Secretaría de Derechos Humanos de la Nación. Estuvieron presentes Pedro Mouratian, flamante interventor del INADI; Eduardo Luis Duhalde, secretario de Derechos Humanos de la Nación y Julián Álvarez, secretario de Justicia de la Nación. Asistieron además representantes de las 95 asociaciones de adultos mayores y centros de jubilados que integran la recién conformada red.

Según declaró Mouratian, su objetivo es "convertir a las asociaciones en verdaderas promotoras de los derechos [de los adultos mayores]". Agregó además que el lema elegido es "no al viejismo", al subrayar que ese es "un concepto que habrá que cambiar para integrar a los adultos mayores a la sociedad".

Actualidad Consorcial en radio Rivadavia

[BPN-22/06/11] El pasado 1º de junio el programa marplatense Actualidad Consorcial se trasladó a radio Rivadavia de Mar del Plata. Valentín D’onofrio, conductor y productor, destacó que el cambio de emisora representó un reconocimiento al trabajo y al sacrificio de quienes hacen el programa.

D’onofrio aseguró, en diálogo con Pequeñas Noticias, que Actualidad Consorcial forma parte de la sociedad porque es el único programa radial de la ciudad de Mar del Plata que trata temas consorciales. Uno de los objetivos es, "trasladar la palabra de los propietarios consorcistas, que muchas veces son los que menos voz y voto tienen".

Según explicó, "el sostén y pilar fundamental del programa es lo que pregunta la gente y las inquietudes que uno va rastreando de lo que pasa a nivel consorcial". No obstante, subrayó que "los temas son de lo más diversos" ya que se basan en "cosas que a diario le van sucediendo a las personas".

Si bien el programa Actualidad Consorcial se realiza en forma interrumpida desde marzo del año 2010, el cambio significó para D’onofrio "un respaldo, porque estamos ahora en una emisora que desde el año 1933 viene sonando en los oídos de todos los argentinos".

Además de Valentín D’onofrio, quien es el conductor, productor y locutor comercial del programa, participa Adolfo Salminci, co-conductor, productor y quien creó Actualidad Consorcial. A esta nueva etapa se sumó su hijo Pablo Salminci, martillero público y corredor inmobiliario.

Adolfo Salminci es administrador de un edificio de 500 unidades y es, a la vez, propietario de dos departamentos. Es decir que el rol que desempeña dentro del programa es doble ya que, según D’onofrio, "habla de lo que tiene que padecer con su administrador y por otro lado habla como administrador. Es muy neutral y lógico en su postura".

Falleció Ariel Rosales

[BPN-22/06/11] El pasado 18 de junio la Coordinadora de Medios de la Ciudad de Buenos Aires (COMECI) informó el fallecimiento de su presidente, Ariel Rosales ocurrido el 17 de junio como consecuencia de una corta y penosa enfermedad. Rosales era además director del medio digital "Los Barrios Hablan" enfocado -desde febrero de 2004- sobre las diversas problemáticas de la ciudad de Buenos Aires.

De acuerdo a lo informado, se desempeñaba como veedor de medios digitales del Registro de Medios del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires y fue el precursor de la conformación de COMECI.

"Fue él quien creyó que la comunicación en la ciudad podía ser más justa y equitativa, fue él quien dio la cara y puso el cuerpo para que todos tuvieran las mismas oportunidades y fue él quien sin temor denunció con pruebas sobradas cada acto de corrupción del que tuvo conocimiento", destacaron sus compañeros de COMECI.

La Coordinadora de Medios se formó en octubre del año 2009 y Rosales la presidía desde ese momento. Dentro de sus objetivos, destacan la necesidad de "garantizar el acceso universal al derecho de la comunicación e información como promotores de la identidad barrial y del desarrollo comunitario".

Desde COMECI, Rosales propuso además "participar en la elaboración, ejecución y actualización de políticas públicas en materia de comunicación local en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires" y a la vez se puso como meta "potenciar un espacio de participación social pluralista que fomente la generación de estrategias, acciones y actividades relacionadas con la promoción de medios, producciones independientes y emprendimientos periodísticos en la ciudad".

Para junio sólo el primer SAC

¿A quién le pagamos los aportes?

Nos llegó al edificio una inspección del SUTERH pidiéndonos toda la ducumentación desde el 2001 a la fecha (los formularios 931, las facturas de empresa de limpieza, etc) Se les presentó todo y estaba en orden.

Pasó el tiempo y nos llega la notificación del ente antes mencionado intimándonos a pagar Caja de Protección a la Familia y el Fondo de Desempleo por Maternidad y demás.

Nosotros tenemos empresa de limpieza y cumplimos -al igual que la empresa- con todos los pagos de los aportes correspondientes al gremio de maestranza.

La pregunta es: ¿debemos pagar?

¿Qué se puede hacer ya que, sí pagaramos esos aportes, a quién se lo pagaríamos?

Nos parece un atropello de parte de estos organismos.

Muchas gracias

Espero respuesta.

Atte

Alejandro

(1/6/2011)

Estimado Alejandro:

Más allá de la falta de datos de su consulta, en cuanto a la categoría del inmueble en cuestión y las unidades que lo componen, le responderé en la comprensión que se trata de un consorcio que no tiene encargado con vivienda y está compuesto por pocas unidades. Sobre esa base efectuaré mi respuesta.

Para ello es necesario distinguir entre:

1) el encuadramiento sindical que consiste en la determinación de cuál es la asociación profesional de trabajadores apta para representar a un cierto grupo, sector o categoría de trabajadores. 

Es así entonces que "la cuestión de encuadramiento sindical" es un conflicto intersindical de derecho por el que dos asociaciones profesionales de primer grado, con personería gremial pretenden poseer la representación sindical de un cierto grupo, sector o categoría de trabajadores. 

2) el encuadramiento convencional trata de establecer cuál es la convención colectiva de trabajo aplicable a un determinado sector o grupo de trabajadores y de allí que lo que se discute en este caso es la controversia que se suscita en cuanto a la aplicabilidad o no a una relación laboral o a una pluralidad de ellas, de una determinada convención colectiva de trabajo. 

El encuadramiento sindical se dirime agotando la vía asociacional administrativa pudiéndose recurrir en caso de no llegar a un acuerdo o de disconformidad de la resolución administrativa como tribunal de alzada a la Cámara Nacional del trabajo, mientras que la del encuadramiento convencional se dirime exclusivamente por vía judicial. Un juez del trabajo entenderá en el tema. 

En este aspecto, tanto para el encuadramiento sindical como para el convencional se tiene en cuenta la actividad principal de la empresa y el ámbito de representación establecido por el Ministerio de Trabajo en el otorgamiento de la personería gremial al sindicato en cuestión. 

Es así entonces que, habiendo el consorcio contratado a una empresa de limpieza cuyo sindicato es el de Maestranza, corresponde a esa entidad dirimir el conflicto debiendo el administrador del consorcio notificar fehacientemente a dicho sindicato el tenor de la inspección efectuada y sus reclamos dinerarios.

Es obligación que ambas entidades deriman sus conflictos de encuadramiento convencional por la vía judicial ya que entender lo contrario va en contra de los intereses del consorcio que, si bien desde el punto de vista de sus obligaciones laborales es considerado una empresa, en la realidad no lo es en la medida en que no tiene fines de lucro y por ende no tiene por qué hacerse cargo de un conflicto que no le es propio.

No siendo esta la primera vez que se me consulta al respecto, entiendo que es el juez quien debe decidir el encuadramiento convencional planteado al consorcio quién resulta la víctima de una confusión que no ha originado.

Cordialmente

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

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El suplente y la obra social

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