La CAPHyAI suspendió la Disposición 525

El abogado patrocinante de CAPHyAI, Dr. Jorge Martín Irigoyen, explicó en diálogo con Pequeñas Noticias que la justicia entendió que la disposición era "inconstitucional [porque] es como si vos quisieras sacar un registro de conducir pero te obligan a contratar un seguro de caución por las posibles infracciones de cruzar en rojo los semáforos". Según declaró, "no existe en ningún lado que se le exija a una persona sacar algún tipo de seguro frente al Estado para asegurarse el cobro de las multas por las infracciones que pudiera cometer".

La Disposición 525/DGDyPC/11 (BO: 6/5/2011) estableció que "los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal deberán acreditar en calidad de tomador, la contratación de una póliza de caución, que garantice a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor […] en su calidad de beneficiario asegurado, la percepción de la suma máxima establecida en el Artículo 11 de la Ley 941 por infringir la presente Ley".

Por su parte, el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección del Consumidor declaró a este medio que "la cobertura era en beneficio de los administradores y CAPHyAI no entendió la disposición". Agregó también que "cuando les lleguen las multas a los administradores van a tener que explicarle a sus socios por qué no tienen un seguro que los cubra".

Según consigna el fallo favorable a CAPHyAI, "no es posible advertir de qué manera la atribución legal de facultades para imponer sanciones, y la designación como autoridad de aplicación de la ley 941, faculta a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor a imponer a los administradores de consorcios de propiedad horizontal la contratación de un seguro de caución obligatorio destinado a garantizar el cumplimiento de eventuales sanciones pecuniarias".

Se habría prorrogado su presentación

[BPN-06/07/11] El Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección del Consumidor, habría dispuesto una prórroga en la presentación del Certificado de Edificio Seguro. La misma habría sido establecida en una disposición que aún no fue publicada en el Boletín Oficial. En ella también se crea un "Certificado de No Conformidad de Edificio Seguro".

El anuncio acerca de la posible prórroga para la presentación del Certificado de Edificio Seguro –que se incluye en el documento mencionado- fue adelantado por Gallo el pasado jueves 23 de junio durante el programa radial Hablando con Propiedad de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).

La razón obedecería al "cumplimiento escaso […] y la enorme cantidad de consorcios y tareas a realizarse para obtener el certificado dispuesto".

El cronograma de presentación sería el siguiente:

- Números de RPA comprendidos entre el 1 al 2000, les correspondería la fecha del 1º al 30 de septiembre del año en curso.

- Números de RPA entre 2001 al 4000, deberán cumplir con la Disposición Nº 411 entre el 4 y el 31 de octubre.

- Números de RPA comprendidos entre el 4001 al 6000, del 1 al 30 de noviembre

- Número de RPA del 6000 en adelante, les correspondería del 1 al 22 de diciembre.

De acuerdo al texto de la disposición, "en vistas de toda la documentación […] acumulada por cada edificio cuya presentación ha sido cumplimentada y en aras de preservar el medio ambiente y el modo ordenado de archivo, se procederá a requerir por cada consorcio la presentación del Certificado de Edificio Seguro conforme el artículo 11º de la Disposición 411-DGDYPC-2011 y la encomienda original". Agrega además que "para los casos del artículo 12º se hace necesario crear el certificado de no conformidad de edificio seguro".

El artículo 12º de la Disposición 411 había establecido que en caso de que el profesional que actúa no extienda el Certificado de Edificio Seguro, el administrador "deberá presentar ante el Registro Público de Administradores, una copia de la apertura del Libro Control de Seguridad Edilicia conjuntamente con la copia de los folios correspondientes a la última Inspección".

La nueva disposición habría establecido que ahora "deberá presentarse la encomienda original (sin copias), el certificado de edificio seguro […] en tres ejemplares firmados por el profesional; y para los casos en donde no se certifica, el nuevo certificado de no conformidad de edificio seguro".

El Estado se lleva el 38 % de las expensas

[BPN-06/07/11] El pasado miércoles 29 de junio autoridades de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) realizaron una reunión con consorcistas con el objetivo de explicar por qué, según ellos, aumentan las expensas. Néstor Pirosanto, vicepresidente 3º de la entidad, atribuyó los incrementos a que el 38 % del total de las expensas que se abonan se destina a pagar impuestos.

Durante la reunión estuvo presente también el secretario de la entidad, Arturo Molina, quien aseguró que "a la gente se le inculcó que las expensas son un gasto. Y son, en realidad, una contraprestación de servicios". Por otra parte, declaró que "veo que usan el sueldo del encargado como el caballito de batalla [en relación a la suba de las expensas], pero creo que se firmó un buen convenio [por el último Convenio Colectivo de Trabajo] que a lo largo del tiempo se va a ir absorbiendo con la inflación".

"Todos le echamos la culpa a los sueldos del encargado, a las paritarias y el tema es la inflación", explicó Pirosanto con respecto a los incrementos en las expensas. Y agregó que "si uno las analiza un poco se dará cuenta que […] el 38 % que se abona es para pagar impuestos".

A modo de ejemplo, detalló que un edificio de 31 unidades funcionales sin servicios de confort tiene un promedio mensual de gasto de 14 mil pesos. De ese total, de acuerdo a Pirosanto, "el Gobierno se lleva 5. 400 pesos", en concepto de impuestos.

Realidad Consorcial vs. Actualidad Consorcial

[BPN-06/07/11] Miguel Ángel Fernández, ex presidente de la Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (APROPHMAR), declaró sentirse sorprendido ante la afirmación realizada por Valentín D’ Onofrio a este medio acerca de que su programa radial, Actualidad Consorcial, es "el único de la ciudad de Mar del Plata que trata temas consorciales". [BPN N° 437 del 22/06/11: "Actualidad Consorcial en Radio Rivadavia"]. En la actualidad, Fernández conduce Realidad Consorcial por FM 105.5 Inolvidable los miércoles de 15 a 16 horas.

En diálogo con Pequeñas Noticias, Fernández aseguró que el título de Actualidad Consorcial fue cedido por él a D’ Onofrio porque "los nombres para mí, no corren y me importa el contenido". Por ello, decidió llamar a su programa radial Realidad Consorcial. Agregó además que "ellos [por D’ Onofrio y Salvador Salminci] no sé si por maldad o por qué, se han puesto los miércoles a la misma hora".

El ex presidente de APROMARH aseguró, a través de un comunicado enviado a la redacción de Pequeñas Noticias, que en julio del año 2007 comenzó con el programa radial Actualidad Consorcial por FM 105.5 Inolvidable, auspiciado por la entidad de propietarios. De acuerdo a sus dichos, en el año 2009 conoció "circunstancialmente en un evento de la Sociedad de Locutores" a Valentín D’ Onofrio quien, de acuerdo a Fernández, se mostró "conocedor de todo lo atinente a la técnica de la radiodifusión sin el más mínimo conocimiento sobre propiedad horizontal".

Según Fernández, al tener programado un viaje al exterior invitó a D’ Onofrio a participar de su programa radial con el objetivo de que lo reemplace en la conducción en forma provisoria. Fernández aclaró además que Salminci ya "colabara en calidad de columnista sobre ecología".

"A Salminci, le parecía que el programa no tenía la difusión esperada y me sugirió cambiar de emisora", declaró Fernández y agregó que "conseguí un espacio FM 105.1 La Radio", y Salminci asumió los gastos. En ese lapso de tiempo, Salminci se desarrolló como productor y D’ Onofrio como panelista.

Finalmente, según el ex presidente de APROMARH, durante el momento de su viaje surgieron "desinteligencias con las autoridades de la radio 105.1 y otra vez Salminci me propone cambiar de emisora", con lo cual el programa se muda a FM 88.1 Graffiti.

Poco tiempo después, por desacuerdos, Fernández renuncia a ese espacio y sigue con su programa de radio con el nombre "Realidad Consorcial" en FM Inolvidable (FM 105.5) los miercoles a las 15 hs. El programa conducido por Miguel Angel Fernández puede ser escuchado también por Internet en <vínculo>.

¿Ud. a quién va a votar?

[BPN-06/07/11] El próximo domingo, los ciudadanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires deberán elegir un nuevo jefe de Gobierno o revalidar el mandato del actual por otros cuatro años. Además se elegirán a los nuevos representantes de las comunas. En caso de haber segunda vuelta, tendrá lugar el 31 de julio.

En esta oportunidad, un representante de la comunidad consorcial se presenta como candidato a primer legislador. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores, se postula por la lista 603 –Frente de los Ciudadanos- bajo el slogan de campaña: "La solución al problema de las expensas". Su fórmula, que lleva como candidato a jefe de Gobierno al Dr. Enrique Pirasini, se enfrentará a otra 19 fuerzas.

Pequeñas Noticias propone una encuesta a sus lectores con el objetivo de conocer la tendencia que impera en el mundo consorcial. Quienes participen podrán elegir uno o varios candidatos a jefe de Gobierno (en caso no haber decidido aún el voto) y seleccionar uno o varios legisladores. La encuesta es anónima, sin embargo, para poder elaborar un relevamiento más acabado se solicita al participante que especifique a qué rama de la comunidad consorcial pertenece, esto es, propietario, administrador, encargado, proveedor u otro.

Aumento del 30 % para empleados de comercio

Más coincidencias que diferencias

[BPN-06/07/11] El 24 de junio pasado la Sra. Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA) y Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), debatieron en el programa radial Derecho de Piso y señalaron que existen más coincidencias que divergencias entre consorcistas y administradores.

Tanto Villanueva como Hilarza aseguraron que las sucesivas disposiciones de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC), relacionadas a consorcios, desvirtuaron el espíritu de la nueva Ley 941 –modificada por la Ley 3.254-.

Asimismo, señalaron que el libro de firmas es necesario y Adrián Hilarza aseguró que "a mí me sirve. Bien llevado es un arma interesante para ponerle un poco más de formalidad a las asambleas". Y agregó que con el libro "la presencia del administrador se fortalece porque está pidiendo un poco de legalidad en algunos propietarios que a veces son esquivos a presentar la documentación que uno necesita".

Por su parte, Villanueva expresó su disconformidad con las disposiciones al declarar que la DGDyPC "no llamó a ninguna de las asociaciones para conversar" y señaló que si la reunión entre los funcionarios y las asociaciones hubiese existido, "estos libros no estarían ahora en danza", ya que el espíritu de la ley no era, de acuerdo a Villanueva, "encarecer las expensas".

Además, declaró que las disposiciones en cuestión lo único que hacen es generar trastornos que pueden degenerar en posibles aumentos de expensas que repercutirán en los consorcios tiempo después.

Al concluir, ambos se manifestaron de acuerdo con la propuesta de Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores, al Dr. Juan Manuel Gallo –director de la DGDyPC- para que se conforme una mesa de diálogo entre administradores y consorcistas con el objetivo de poder debatir honorarios y todo aquello que tenga relación con la propiedad horizontal. No obstante, Adrián Hilarza declaró que "nosotros [por AIPH] se lo habíamos propuesto hace un mes".

La desinsectación podría ser obligatoria

[BPN-6/07/11] El pasado 24 de junio, Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), aseguró que "hay un proyecto para que la fumigación dentro del ámbito de la ciudad de Buenos Aires sea obligatoria". Cabe mencionar que en la actualidad la desinsectación y desinfección en los consorcios no es obligatoria. No obstante, la Disposición Nº 411 –modificada por la 5.363- agregó a la norma la fiscalización de los datos relativos a la desinsectación del consorcio que debe ser realizada con una empresa registrada.

De acuerdo a Hilarza, la nueva Ley 941 "dejó una puerta abierta a través de la que el poder político puede ejercer presión", refiriéndose a las sucesivas disposiciones y resoluciones "muy subjetivas" emanadas desde la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC). El presidente de AIPH realizó esas declaraciones durante el programa radial Derecho de Piso, del que participó con la Sra. Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA).

Por otra parte, Hilarza criticó al Poder Ejecutivo de la ciudad de Buenos Aires, representado en este caso en la figura del Dr. Juan Manuel Gallo -director de Defensa del Consumidor y quien reglamentó la nueva Ley 941- por haber "exagerado la ley y pasarla por encima".

Con referencia a la Disposición Nº 411 –Certificación de Edificio Seguro-, Hilarza aseguró que se superponen cinco controles, aunque subrayó no estar en contra de las medidas de seguridad y limpieza de tanques de agua potable, ya que "me parece bien que se emita un certificado químico semestral, [sin embargo] no hacía falta un libro […] que con la excusa de la firma del bioquímico incrementó groseramente los gastos".

El pato de la boda

[BPN-06/07/11] La presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), Teresa Villanueva, se refirió a la relación entre consorcistas y administradores y aseguró que "hay que tratar de no enfrentarnos, porque perdemos mucho tiempo […] y mientras van ganando terreno aquellos a los que no les importa nuestro problema".

Durante el programa, Villanueva consideró positivo el seminario sobre propiedad horizontal realizado el 16 de junio pasado en el Colegio Público de Abogados de Capital Federal (CPACF) y manifestó que "siempre es bueno reunirse". Sin embargo, expresó que la ausencia de preguntas al Dr. Juan Manuel Gallo –director de Defensa y Protección del Consumidor- se debió a que "él dijo que no sabía cuánto tiempo iba a estar en el cargo [y] eso desanima a la hora de hacer una pregunta".

Por otra parte, cuestionó las diversas disposiciones relativas a consorcios dictadas por la Defensa del Consumidor y aseguró que además de generar inconvenientes, "no nos consultaron antes". Sin embargo, destacó que la Ley 3.254 "fue hecha con buena fe. Lo que se agregó en la reglamentación corre por cuenta y orden del que lo agregó", declaró Villanueva en referencia al Dr. Gallo.

Asimismo, aseguró que no serán los administradores ni el Gobierno de la ciudad quienes afronten los costos de "todo este agregado de libros, profesionales, exámenes y controles sobre controles", sino que "lo vamos a pagar nosotros, los consorcistas que somos el pato de la boda".

Villanueva expresó además que "encarecer las expensas no era el espíritu de la ley" y explicó que "nosotros queríamos poner un control, pero si por otro lado vamos a abrir la puerta para que otros se sirvan de nuestros bolsillos, no terminamos nunca con esta historia".

La presidenta de ACCABA declaró que "siempre es bueno reunirse", en referencia al seminario realizado por el CPACF, porque "a veces nos encerramos demasiado en nuestros pensamientos".

Villanueva se refirió además a los cuestionamientos formulados por la mayoría de los expositores contra la nueva Ley 941 y manifestó que "a lo largo de estos años ninguna de las personas que allí estaban [por el seminario], que son abogados y profesionales, presentó un proyecto ni lo llevó hasta la sanción".

Por otra parte, aseguró que uno de los motivos por los cuales los presentes no le formularon preguntas ni al Dr. Gallo, ni a Gabriela Pilar Saldivia –coordinadora del Registro Público de Administradores de la CABA- podría deberse a que "a la gente se le crea un complejo cuando no los atienden como corresponde". Señaló además que el Dr. Gallo manifestó en esa oportunidad que no sabía cuánto tiempo más iba a permanecer en el cargo, y "eso desanima a la hora de hacer una pregunta".

[BPN-06/07/11] Este jueves 7 de julio a las 18:30 horas se realizará una jornada de dos horas de duración titulada "Consorcios Seguros en una Ciudad Segura". El evento tendrá lugar en el Aula Magna de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) de la ciudad de Buenos Aires, sita en Medrano 951. La jornada, gratuita, es abierta a profesionales, administradores, consorcistas, estudiantes universitarios y público en general.

El temario girará sobre dos grandes ejes. El primero de ellos versará sobre cómo proteger a los consorcios de las nuevas técnicas criminales. Al respecto, se tratarán temas relacionados con la seguridad física y electrónica edilicias, mitigación de riesgos y legislación vigente. Esta disertación estará a cargo del Lic. Juan C. Tirante, director de la Tecnicatura Superior en Seguridad Urbana y Portuaria.

El segundo tema lleva como título "Seguridad Edilicia al borde del colapso" y se informará a los presentes sobre prevención de incendios y precauciones a adoptar con respecto a fachadas y ascensores, entre otros. El Lic. Pablo Rodríguez, director de la cátedra de Prevención de Incendio y Otros Siniestros de la Tecnicatura Superior en Seguridad Urbana y Portuaria, será el disertante.

La muerte blanca

[BPN-06/07/11] El Ente Nacional Regulador del Gas (ENARGAS) continúa con su jornada de "Prevención de Accidentes por Monóxido de Carbono, Seguridad en Artefactos y Uso Responsable del Gas", con el objetivo de concientizar a la población sobre el peligro que representa el uso de braseros o de artefactos a gas instalados en forma incorrecta o deficiente.

Con la llegada de la época invernal muchas personas mueren intoxicadas con monóxido de carbono. Las muertes son evitables en la medida en que se tome conciencia que el uso inadecuado de los artefactos, así como una instalación deficiente, pueden generar serios riesgos.

De acuerdo al ENARGAS, la mayoría de las intoxicaciones y muertes están relacionados con el uso de braseros o de artefactos de gas instalados en forma incorrecta, o ubicados en ambientes carentes de ventilación adecuada. Uno de los mayores inconvenientes se genera porque el monóxido de carbono, gas altamente venenoso y que se mezcla con el aire, es difícil de reconocer al no tener color, olor, sabor y no irritar los ojos y la nariz.

Lo que junio se llevó

[BPN-06/07/11] La noticia más importante del mes de junio fue, para la redacción de Pequeña Noticias, la presentación por parte del legislador Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) -impulsor de la Ley 3.254- de dos proyectos: uno de ellos de Declaración, en el que solicitó la derogación de varias disposiciones dictadas por Defensa del Consumidor que atañen a los consorcios, y otro de Resolución en el cual pidió informes al Registro Público de Administradores (RPA).

De esa forma el Leg. Abrevaya salió al cruce de aquellos que cuestionaron su falta de reacción ante las sucesivas disposiciones que el Dr. Juan Manuel Gallo, desde Defensa del Consumidor, dictaminaba para los consorcios. La última de ellas –Certificación de Edificio Seguro- generó una ola de críticas desde el campo de los administradores y los propietarios por considerar que realiza "control de controles", agregando gastos innecesarios.

Si bien la presentación de los dos proyectos fue vista como positiva por una parte de la comunidad consorcial, fue opacada por el largo tiempo que se tomó para intervenir en las disposiciones de la autoridad de aplicación de la ley de su autoría y por haber presentado sus dos proyectos semanas antes de las elecciones de la ciudad, lo que hace que sea muy improbable que pueda ser tratado en el recinto, cosa que el legislador no puede desconocer.

Del 1º al 30 de junio, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas de Google Analytics- tuvo 28.183 usuarios que realizaron 31.283 visitas en las cuales se consultaron 50.629 páginas del sitio.

Este mes, del total de visitas que se realizaron 14.312 corresponden Buenos Aires. Le sigue Córdoba con 1.162, Rosario con 1.143, Morón con 871, Mar del Plata con 606, San Miguel de Tucumán con 532, Mendoza con 518, La Plata con 477, Quilmes con 361 y Lomas de Zamora con 332.

Al cierre de esta edición, Pequeñas Noticias tuvo el lunes 13 de junio picos máximos de 32 usuarios en línea al mismo tiempo. En tanto, el domingo 5 el sitio registró picos máximos de 29 usuarios en línea al mismo tiempo. El martes 7 de junio y el miércoles 8 el pico máximo fue de 28 usuarios.

No pensaron bien las consecuencias

Sres. de Pequeñas Noticias:

En un edificio donde vive un familiar mío despidieron al encargado, aparentemente sin pensar muy bien las consecuencias.

Todo empezó porque reclamó unas diferencias salariales de horas extras los domingos. Dicho reclamo ascendía a unos 11 mil pesos. Como consecuencia, la administracion lo despide.

Por supesto el encargado sacó la cuenta de la indemnización y dió la cifra de unos 220 mil pesos (tiene 25 años de antigüedad y estaba todos los feriados).

Como el edificio consta de 18 unidades dicha cifra es prácticamente imposible de juntar, más considerando que la gente sigue contratando encargados por dos meses (luego de dos meses se toma otro).

Se hicieron dos mediaciones y el encargado pretende, lógicamente, la cifra que corresponde, la cual la mayoría de los propietarios no está dispuesto por ahora a pagar.

El encargado no ha dejado la vivienda (ya van unos cinco meses de esto). Antes de irse al interior del país, donde tiene casa, quiere que sus hijos terminen la escuela.

Evidentemente esto termina en un juicio, en el cual seguramente darán la razón al encargado ya que siempre fue correcto y nunca se lo sancionó.

Digamos que no era una espectacularidad, pero estaba en su horario y cuando se lo necesitaba.

Cuando gane el juicio, ¿cómo hace la ley para que el encargado obtenga su dinero? En caso de juntarse el dinero ¿qué se remata? Quiero aclarar que ni juntaron unos 40 mil pesos.

Atentamente

Guillermo

(24/06/2011)

Guillermo:

El único patrimonio consorcial en principio son las expensas comunes y sus intereses y eventualmente algún otro ingreso, por ejemplo de locacion de algún sector común, o el cobro de un crédito de medianería etc.

Los acreedores obviamente no pueden afectar (embargar o ejecutar) partes comunes, que no son propiedad del consorcio, sino del condominio de todos los propietarios.

Entonces, el acreedor del consorcio puede embargar los ingresos por expensas, pero hay dos problemas: 

a) generalmente el ingreso no es suficiente para cubrir la deuda y 

b) generalmente los jueces no autorizan más que el embargo de una parte de las expensas, por ejemplo el 20 o 30 % pues le asignan el carácter de "alimentarias" (en alguna medida lo son), ya que si embargara el total de las expensas todos los meses, al poco tiempo el edificio cesaría, por no pagar sueldos y cargas, luz y fuerza motríz, no tendría agua, etc. etc. Sería inhabitable.

Pero más allá de lo dicho puede presentarse el caso de que el juez ordene el embargo por el total de la deuda, o puede ocurrir que el dinero que recauda el adminsitrador sea ínfimo, que pagados los gastos ineludibles, sueldos, cargas, servicion mínimos, luz etc. no le quede resto para depositar en el juicio la proporción que le ordenó el juez. Hay que tener en cuenta que el porcentaje que ordena embargar el juez no es "de lo que se recauda", lo que nunca ocasionaría problemas al consorcio, sino "de lo que se liquida", es decir se liquidan expensas por $ 10.000 se deben depositar $ 3.000 (suponiendo que se ordenó embargar el 30 % de las expensas) y resulta que en este último supuesto el administrador solo recauda $ 3.000 por lo que, pagados los gastos mínimos del edificio, no queda dinero para cubrir el embargo. En este caso, seguramente el acreedor denunciará la falta de cumplimiento de la orden judicial.

Llegados estos extremos o en el supuesto general de que el consorcio no tenga dinero para pagar las deudas a los acreedores, cada uno de los consorcistas son responsables "subsidiarios" de las deudas del consorcio, de manera que el acreedor puede ejecutar a cada propietario por su porción "viril" (hasta el límite del valor de su unidad), nunca sobre el resto de su patrimonio personal, es decir que cada consorcista responde con su unidad en partes iguales antes ese tercero. No importa el porcentual de copropiedad que tenga cada unidad. Si son 30 unidades le deben a ese tercero una treintava parte cada uno, y luego entre los copropietarios deberán compensarse esos desajustes, es decir que entre ellos se compensarán las diferencias de porcentual. 

El que tiene 1 % obviamene deberá compensar al que tiene 0,50 % porque es obvio que este último tiene un coeficiente menor de responsabilidad y, sin embargo, le pagó a ese tercero igual que el de mayor porcentual.

Ocurre que para ese tercero acreedor, lo que establezca el reglamento de copropiedad respecto de los porcentuales es vinculante y obligatorio solo para los copropietarios y no para los terceros ajenos a esa comunidad.

El único requisito previo antes de ejecutar los bienes individuales de los consorcistas, es que se debe acreditar en juicio que se ha procedido a excutir lo bienes del consorcio, es decir que hay que acreditar al juez que se intentó cobrar con patrimonio del consorcio y ya no tiene, es decir que no hay ingreso de expensas suficiente para cobrar.

Se aplican a este caso los Arts. 1.713 y 1.747 del Código Civil y art. 56 de la Ley de Sociedades que dicen respectivamente:

"Los acredores de la sociedad son al mismo tiempo acreedores del consorcio..." (Se aplica por analogía a los consorcios)

"Los socios no están obligados solidariamente por las deudas sociales. Las obligaciones contratatadas por todos los socios juntos...hacen a cada uno de los socios responsables por una porción viril, y sóloen esa proporción, aunque sus partes en la sociedad sean desiguales..." (Se aplica por analogía a los consorcios)

"La sentencia que se pronuncia contra una sociedad tiene fuerza de cosa juzgada contra los socios en relacion a su responsabilidad social y puede ser ejecutada contra ellos previa excusión de los de los biene sociales..." (Se aplica por analogía a los consorcios, o sea, donde dice sociedad decir consorcio y donde dice socios decir consorcistas)

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Nunca imaginamos que tuviera un reposo de tres meses

Necesito contesten con urgencia mi siguiente mi consulta:

La encargada del edificio donde vivo ingresó a trabajar hace 9 años.

De un día para otro decidió operarse de las caderas por artrosis, enfermedad que nada tiene que ver con su trabajo. Los copropietarios, sin saber nada del tema, hemos tenido que soportar que se tome licencia en forma sorpresiva sin darnos tiempo para contratar personal que la reemplace.

Nunca imaginamos que dicha operación tuviera un reposo de tres meses, más 20 días preliminares.

Fecha de operación: 4 de mayo del corriente año. Supuestamente reincorporándose en agosto para luego en octubre y/o noviembre -porque no puede decir con exactitud y con 20 días de liciencia post operatoria- operarse nuevamente con un reposo de tres meses.

Además de que no fuimos avisados tengo entendido que por enfermedad, por fallecimiento, por nacimiento, por casamiento le corresponden sus licencias según lo establece la ley.

Pero cuando se trata de una operación que la misma encargada decidió... no sé si me explico, creería que ella debía pedir una licencia sin goce de sueldo y de acuerdo a los años trabajados lo que le corresponde.

Cabe destacar que ante todo esto el administrador nos avisó 20 días antes de una asamblea. Luego renunció llevándose todo lo recaudado y el fondo fijo sin querer entregar los originales de todo lo que compete al edificio.

Desde ya, muchas gracias y esperando una pronta respuesta, aprovecho la oportunidad para saludarla muy atentamente.

Marìa

(5/7/2011)

Estimada María:

En esta semana recibí dos consultas sobre el mismo tenor "licencia del trabajador por enfermedad inculpable", por lo que entiendo que si bien ambas me fueran dirigidas a mi correo particular debo contestarlas por este medio a fin de esclarecer la situación planteada.

En principio, no debemos olvidar que al trabajador se le aplica la ley que le es más favorable y que la circunstancia que el Convenio Colectivo de la Actividad no diga nada respecto a este tipo de licencia es producto de que el mismo se remite al Art. 208 de la Ley de Contrato de Contrato de Trabajo que dice textualmente su Capítulo I de los accidentes y enfermedades inculpables: 

"Cada accidente o enfermedad inculpable que impida la prestación del servicio no afectará el derecho del trabajador a percibir su remuneración durante el período de tres meses si su antigüedad en el servicio fuere menor de cinco (5) años y de seis (6) meses si fuera mayor. En los casos que el trabajador tuviere cargas de familia y por las mismas circunstancias se encontrare impedido de concurrir a su trabajo, los períodos durante los cuales tendrá derecho a percibir su remuneración se extenderán a seis (6) y (12) doce meses repectivamente según su antigüedad fuese inferior o superior a cinco (5). Años. La recidiva de enfermedades crónicas no será considerada enfermedad, salvo que se manifestara transcurridos los (2) años".

Es así entonces que, en el caso en consulta, la trabajadora tiene derecho a percibir su remuneración durante seis meses.

Es evidente que el administrador no cumplió con sus funciones ya que es él quien debería haberles informado de la situación a los copropietarios, intimar a la actora si efectivamente ésta no avisó máxime cuando la operación fue programada.

Asimismo, omitió -siendo esta falta grave en sus funciones- hacer revisar a la encargada por un fcacultativo designado por el consorcio.

Los demás comentarios que hace con respecto a su actuación no son más que el corolario del incumplimiento de sus obligaciones por lo que ahora el consorcio deberá nombrar un nuevo administrador e intimarle la entrega de la documentación y el dinero faltante.

Cordialmente

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Problemas con el administrador y la encargada

Liquidación de sueldos

Estimada Alejandra, responder a tu consulta implica escribir un curso de liquidación de sueldos y desde este espacio es imposible hacerlo seriamente. Pensamos este lugar para responder dudas relacionadas con el tema pero no podemos –por una cuestión de espacio y complejidad- desarrollar un curso.

Un saludo grande.

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