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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 4 de Julio de 2012 - Nº: 466 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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DGDyPC Amparo contra siete disposiciones de Defensa del Consumidor [BPN-04/07/12] El administrador y abogado, Lisandro Cingolani inició una acción de amparo contra la Dirección de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA para que "cese en su accionar inconstitucional, ilegal y arbitrario y lo condene a dejar sin efecto, en relación a esta parte, las secciones impugnadas en la presente de las disposiciones 5.363/10, 2.246/11, 3.882/10, 2.614/08, 6.013/09, 415/11 y 2257/11, con costas." Las disposiciones impugnadas tratan sobre: la 5.363/10: "Certificación de Edificio Seguro" (BO 10/12/10), la 2.246/11: "Máscara contra Incendio" (BO: 26/07/11), la 3.882/10: "Libro de Control Sanitario y Agua Potable" (BO 13/10/10), la 2.614/08: "Vida útil de los matafuegos" (BO 22/05/08), la 6.013/09: "Garantía profesional mediante seguro de caución" (BO 18/12/09), la 415/11: "Registro de mantenedores, reparadores, fabricantes, e instaladores de instalaciones fijas contra incendio" (BO: 14/04/11) y la 2.257/11: "Libro de Asiento de Control de Instalaciones Fijas contra Incendio" (BO 29/07/11). La demanda fue presentada el 8 de junio pasado en el juzgado de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la CABA Nº 7. Según la demanda, la DGDyPC "ha venido dictado disposiciones que de forma manifiesta imponen cargas, obligaciones, tasas y contribuciones a quienes efectúan compras de bienes y contrataciones de servicios para mantener en condiciones de higiene y seguridad sus edificios de propiedad horizontal en los cuales habitan, excediéndose con manifiesta ilegalidad y arbitrariedad en sus atribuciones". Explicó a continuación que "estas resoluciones significan una carga de tareas adicionales para los administradores de consorcio que solamente pueden ser asumidas por grandes estructuras administrativas que tienen a cargo numerosos edificios, con el consecuente perjuicio para aquellos administradores de consorcio que desempeñan sus tareas de manera individual o con la ayuda de alguna otra persona". En este sentido, Cingolani afirmó que "se ha configurado una modificación sustancial a una actividad laboral legítima que no está basada en motivos razonables sino en un abuso de poder por parte del órgano administrativo". Agregó a continuación que "este cambio tiene como consecuencia un perjuicio evidente para aquellos administradores que no cuentan con una estructura suficiente para hacer frente a estas obligaciones ilegales". Por último, la demanda se fundamentó en que la DGDyPC "se excedió de sus facultades" ya que "ha adoptado decisiones contra los intereses de los propios actores que el funcionario debe representar y defender, incluso contra otras decisiones de la administración pública de esta jurisdicción", tomó medidas infundadas, generó "potenciales sanciones a los administradores por decisiones que no se encuentran en cabeza de ellos" y "benefició, en clara contradicción con su mandato, a empresas que prestan alguno de los servicios establecidos por la Dirección en forma monopólica u oligopólica". Certificación de Edificio Seguro Según la demanda, esta disposición consideró que se trata de un "trámite engorroso que cada administrador debe realizar por cada edificio que administra en caso que sea éste inspeccionado" y a continuación explicó que "cuanto más edificios se administre más económico resulta concurrir cotidianamente a la sede del Registro Público de Administradores de Consorcio". Seguro por daño ambiental En segundo lugar, la demanda cuestionó la disposición que, entre otras cuestiones, determina la obligatoriedad de contar con un seguro de caución por daño ambiental por considerar que "no hace ninguna referencia a las resoluciones emitidas por la Secretaria de Ambiente y Desarrollo Sustentable de la Nación (Nros. 177/07, 303/07 y 1639/07) en las que taxativamente se han reglamentado las actividades que se consideran riesgosas y que requieren la contratación de ese seguro" y agregó que "el tipo de actividades que se listan incluyen a la industria petroquímica, la distribución de gas, la generación eléctrica, fabricación de goma, curtiembres, obras viales, etc. y ninguna que se asemeje a la posesión de un edificio de propiedad horizontal". Responsabilidad profesional vs. seguro de caución Denunció que el seguro de caución de los administradores por mala praxis profesional y el seguro de caución para "afrontar eventuales multas que pudieran resultar de la infracción a la ley 941" imponen "una carga económica adicional para los administradores que no cuenten con un patrimonio personal elevado". Además, y en relación al segundo de ellos, argumentó que la disposición prevé "que los administradores deberán contratar un seguro de caución, pese a que aquella norma no prevé ningún tipo de instrumento de este tipo para asegurar el cumplimiento por parte de los administradores". Por otra parte, en su escrito, Cingolani recordó que "el 30 de junio de 2011 -ante una presentación de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias- el juzgado contencioso-administrativo de la Ciudad de Buenos Aires decidió suspender -de manera cautelar- la aplicación de esta norma". Sin embargo, advirtió que "la resolución de ese juez es cautelar y aún no ha resuelto sobre el fondo de la cuestión". La vida útil de los matafuegos Cingolani consideró que la obligación de cambiar matafuegos cada 20 años – Disposición 2.614/08- resulta infundada ya que ninguna norma IRAM establece "ninguna previsión en relación a la antigüedad sino que para el mantenimiento y la recarga deben considerarse numerosas condiciones que no guardan relación con la vida útil de los cilindros". Por otra parte, agregó que "la motivación entera del acto administrativo está basado en las presentaciones que realizaron ambas cámaras empresariales [la Cámara Argentina contra el Fuego y la Cámara Argentina de Seguridad] y demuestra que no se corrió vista a ninguna organización de consorcistas, de administradores de consorcios ni se requirió opinión técnica al IRAM". Registro de mantenedores, reparadores, fabricantes e instaladores de instalaciones fijas contra incendio En cuanto a la disposición Nº 415/11, que determina efectuar controles anuales y trimestrales de las instalaciones fijas contra incendio, Cingolani consideró que "genera elevados costos y relevantes actividades de gestión" y agregó que no hay razones que justifiquen esta medida. A continuación, explicó: "de la fundamentación de la disposición administrativa no surge -en ninguno de sus considerandos- las razones por las cuales se debe efectuar ese control por parte de los consorcios y, menos aún, la necesidad de realizarlos por espacios de tiempo tan cortos". Libro de Asiento de Control de Instalaciones Fijas contra Incendio Respecto de la obligación de llevar un libro -Disposición 2.257/11- el abogado demandante cuestionó que no se explicó "debidamente las razones por las cuales son los consorcios quienes deben organizar el procedimiento y no las empresas que prestan esos servicios". La máscara contra incendios Por otra parte, la demanda consideró que la disposición Nº 2.246/11 que determina la obligación de adquirir máscaras contra incendios fue aprobada –según expresó- sin consultar previamente a los organismos relevantes para estas cuestiones como el Instituto Nacional de Tecnología Industrial (INTI) quien se expidió después de publicada la resolución. En este sentido, el abogado demandante explicó que el INTI "emitió un severo comunicado contra la decisión del Director de Defensa del Consumidor, Juan Manuel Gallo. En esa información dejó asentado muy claramente que la norma en cuestión pone en serio peligro a cualquier persona que utilice las máscaras por no haberse verificado su adecuación a los estándares de seguridad". Libro de Control Sanitario y Agua Potable Por último, en cuanto a la resolución 3.882/10, Cingolani mencionó que en 1993 el entonces intendente de la Ciudad de Buenos dictó el decreto 2.045/93 en el cual se establecía "la obligación por parte de quienes efectúan las tareas de limpieza y desinfección de presentar a la Dirección General de Política y Control Ambiental una copia del certificado del análisis". Por otra parte, en 2010 la DGDyPC firmó la disposición 3.882/10 que "crea un nuevo libro cuya apertura, certificación y administración queda a cargo de los consorcios". Por lo
expuesto anteriormente, el demandante consideró que "se ha impuesto
un doble control desde dos autoridades diferentes del Gobierno de la
Ciudad de Buenos Aires. Por un lado, los técnicos deben llevar las
pruebas que realizan en cada edificio para que sean verificadas por parte
de la agencia ambiental y, desde hace poco tiempo, los vecinos tienen la
obligación de mantener un libro con innumerables formalidades para que
pueda ser revisado por funcionarios de la DGDYPC" |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 4/07/2007, la Federación Argentina de Consorcios (FAC) realizó una presentación ante la Organización Internacional de Trabajo (OIT) para participar de las convenciones colectivas del sector representando a la parte empleadora. |
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Registro Público de Administradores dela CABA La nueva sede se inauguraría a fin de julio [BPN-04/07/12] Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA, manifestó en una entrevista concedida a Pequeñas Noticias que espera que a fines de julio se inauguren las nuevas oficinas del RPA. "En el nuevo espacio va a haber más lugar, vamos a estar más cómodos y vamos a poder atender mejor al público", vaticinó. Por otra parte, Saldivia afirmó que actualmente trabajan muy incómodos y en un espacio muy reducido en relación con la cantidad de trabajadores. "Tuvimos que poner juntos tanto los expedientes como las computadoras y la gente que allí trabaja. A veces no hay ni Internet, ni luz y ni tampoco gas por el trabajo en la obra. De todas formas, la atención continúa porque se tiene que seguir trabajando", sintetizó la coordinadora del RPA. El futuro En cuanto a las nuevas oficinas, Saldivia destacó que el RPA contará con espacios más amplios que se destinarán a la sección jurídica, administrativa, archivo de expedientes, atención a administradores y a propietarios: "Contaremos con varios puestos de trabajo y seguramente se incorporarán más personas".
Por último, sobre la obra que se viene realizando en el edificio del Laboratorio de Ensayo de Materiales situado en Patricias Argentinas 277, donde funcionará el RPA, evaluó que "va muy bien" y agregó que cuando la obra esté terminada el lugar "será más cómodo para la gente". La situación actual Saldivia manifestó que en la sede del Registro los trabajadores encuentran hoy limitaciones para realizar sus tareas: "a veces no hay sistema y eso complica un poquito pero nunca interrumpimos el trabajo. Siempre se siguió trabajando". Por otro lado, comentó que cada vez que debieron trasladarse fueron los mismos empleados los que realizaron la mudanza porque "no queríamos que se mezclen los expedientes que ya estaban perfectamente ordenadas. La verdad es que si nosotros permitíamos que nos hagan la mudanza nos iban a dejar otra vez todo desordenado".
En otro orden de cosas, la coordinadora del RPA señaló que en el Centro de Gestión y Participación Comunal (CGPC) Nº 6 se encuentran trabajando tres personas en dos escritorios ubicados en la entrada de la mencionada dependencia destinados para atender a administradores y remarcó que "a veces se complica cuando hay que actualizar los libros, una se tiene que parar y entonces se atiende de parado a la gente. Pero bueno, todo esto es pasajero". Un poco de historia Las reformas para la ampliación de la sede del Registro -ubicado en la calle Ramos Mejía 880- comenzaron en julio del año pasado. A partir de ese momento, el RPA entró en feria administrativa durante más de ocho meses. En
febrero del corriente año se reanudaron las actividades de dicha oficina.
Desde entonces, los administradores son atendidos en el CGPC 6 (Av. Díaz
Vélez 4.558) mientras que los consorcistas deben dirigirse a Moreno
1.170. |
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INSTALACIONES
FIJAS CONTRA INCENDIO |
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Efemérides consorciales: el 08/07/2005, el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social rechazó el recurso de reconsideración interpuesto por Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) para acceder a la mesa de negociaciones de los CCT del sector. |
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[BPN-04/07/12] La justicia obligó a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) a recepcionar y tramitar el pedido de reempadronamiento de los administradores María Elena Scocozza y Ariel Carlos Seghesso Flores, dos excluidos del Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA. De esta manera, ya son ocho las medidas cautelares que se dictaminaron a favor de nueve administradores. En este ocasión, la demanda fue presentada por el Dr. Juan José Aguirre en el Juzgado Contencioso, Administrativo y Tributario de la CABA Nº 3 (JCAyT) a cargo de la jueza Elena Amanda Liberatore que el 11 de mayo dictó resolución a favor de los demandantes. La sentencia Al igual que en el caso -con sentencia favorable- de Lidia Mabel Toscana presentado por el Dr. Jorge Martín Irigoyen [BPN Nº 462 del 23/05/12: "Los excluidos incluidos ya son siete"], la jueza consideró acreditada la urgencia de la demanda "por cuanto se estaría impidiendo acceder a una fuente de trabajo que permita a los actores obtener un ingreso de carácter alimenticio" teniendo en cuenta que los administradores demandantes no pudieron ejercer su actividad hasta que el juzgado se expidiera o venciera el plazo de un año de exclusión. Por otra parte, la jueza consideró que la baja del RPA "aparece como una sanción demasiado gravosa" ya que los administradores demandantes manifestaron en reiteradas oportunidades su intención de regularizar su situación y agregó que "la negativa de recibir el pedido de reempadronamiento de los amparistas constituye una violación al derecho constitucional de peticionar ante las autoridades". La demanda El recurso de amparo solicitado por Scocozza y Seghesso Flores tuvo como objetivo que se declare inconstitucional las disposiciones Nº 3.205/11, 5.330/10 y la 3.761/11 de la DGDyPC. Los administradores señalaron que la conducta del RPA al no recepcionar –en varias oportunidades- la documentación que la normativa solicita "afecta su derecho de trabajar y ejercer industria licita". En este sentido, los demandantes explicaron que por razones de salud no pudieron cumplir con la totalidad de los requisitos exigidos para su reempadronamiento dentro del plazo fijado al momento. Sin embargo, los amparistas alegaron que "el día 31/03/11, fecha en que finalizó el plazo, se presentaron para cumplimentar el trámite sin que fuera aceptado por considerar el Registro que no hallaba completa la documentación y por la gran cantidad de gente en su misma situación". A esto se sumó que los administradores –tal cual expresaron en su demanda- intentaron con posterioridad y en varias ocasiones –aunque no especificaron cuantas- presentar la documentación requerida sin que les fuera aceptada. Finalmente, en
el recurso señalaron que "luego de finalizada la fecha para el
reempadronamiento, el Registro entró en una ininterrumpida feria sin
atención al público, impidiéndoles de esa forma continuar con su
reclamo administrativo hasta el 15 de marzo del 2012, fecha en la que
concluyó la feria" |
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Efemérides consorciales: el 12/07/2005, un informe de Pequeñas Noticias develó por primera vez que en el Convenio Colectivo de Trabajo -decreto 146/05- firmado por la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH) se habían modificado la relación porcentual entre las 4 categorías de una misma función. |
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Boletín Oficial de la CABA Ya son ley las dos últimas disposiciones de Gallo [BPN-04/07/12] En el Boletín Oficial Nº 3.942 del pasado 29 de junio se publicaron las últimas dos disposiciones firmadas el 15 de mayo de 2012 por el director general de Defensa y Protección del Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo. La primera -disposición Nº 1.000- establece que si en la asamblea de propietarios que debe tratar la renovación del mandato del administrador no alcanza el quórum de un 50% más uno se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año. Por otra parte, la segunda disposición -Nº 1.001- determina que una asamblea de copropietarios podrá por mayoría simple "disponer la autorización exclusiva e individual del administrador, para el uso de la firma, sin necesidad de actuación conjunta". Renovación del administrador Textualmente la disposición establece que "para el caso de que la Asamblea de propietarios citada a los efectos de tratar la renovación del mandato del administrador no alcanzare el mínimo quórum, el mandato en ejercicio se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año". Cuenta corriente a sola firma La
disposición puntualmente dictamina que "a los fines establecidos en
el articulo 9º Inc. h) de la Ley 941 la asamblea que disponga la apertura
de la cuenta bancaria a nombre del consorcio o la continuidad de la ya
existente, podrá por mayoría simple disponer la autorización exclusiva
e individual del administrador para el uso de la firma, sin necesidad de
actuación conjunta, salvo disposición especial establecida en el
reglamento de copropiedad y administración". |
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Asociación Civil de Administradores de Consorcios de P.H. - AIPH II CURSO DE ACTUALIZACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO AÑO 2012 PARA ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Duración del curso: 4 días (8hs en total). Mínimo de asistencias: 75% Días miércoles 1; 8; 15 y 22 de agosto de 19 a 21hs. Certificado oficial de la Institución apto para renovar la matrícula ante el RPA (aprobado por la Dirección Gral. de Defensa y Protección al Consumidor de la CBA) Informes e inscripción: info@aiph.com.ar o info.aiph09@gmail.com / 4781-5585 / 8234 Vacantes limitadas |
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Efemérides consorciales: el 15/07/2009, nombraron autoridades -por primera vez- en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). |
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Charla-debate: La problemática de los Consorcios "¿Por qué tenemos que pagar tantas estupideces?" [BPN-04/07/12] Durante la charla-debate "La problemática de los consorcios" realizada el pasado sábado 23 de junio, el Dr. Sergio Abrevaya cuestionó algunas de las disposiciones del director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA, Dr. Juan Manuel Gallo. Abrevaya expresó que algunas "están apoyadas en un par de disparates. Primero porque se repiten y segundo porque las saca la DGDyPC cuando claramente si lo que se está buscando es el control deberían estar bajo la Agencia Gubernamental de Control (AGC). "¿Por qué es esto?. Porque evidentemente debe haber algún tipo de lobby que ha buscado incrementar los problemas en los distintos consorcios y por supuesto quisieron echarle la culpa a la ley", se preguntó y respondió el creador de la Ley 3.254 que modificó la Ley 941 que creó, en su momento, un Registro Público de Administradores en la CABA. En este sentido, el exlegislador afirmó que la Ley 3.254 "nació de una preocupación pero después uno no sabe, con el tiempo, si va estar bien aplicada. Yo comparto lo que se dijo acá; que hubo un déficit del Poder Ejecutivo para aplicarla mejor. La verdad es que hubiera querido que se la aplique maravillosamente".
El encuentro –del que participaron más de 120 personas- contó con la presencia de administradores y propietarios que expusieron sus puntos de vista. En este marco, Jorge -quién se presentó como propietario- abrió el debate preguntando enojado al panel "¿por qué [los propietarios] tenemos que pagar tantas estupideces?, y agregó que las expensas aumentan y cada vez hay más gastos. El Dr. Abrevaya señaló que hay cuestiones de "la reglamentación que son contrarias a lo que dice la ley" y explicó que una de estas "es la de los dos firmantes de la cuenta, la ley puso uno solo. Tuvimos una discusión muy fuerte por eso porque iba a terminar en un lío sobre todo teniendo en cuenta qué podía pasar si el consorcista que tenía que firmar pudiera estar, por ejemplo, en el Veraz y así, traer complicaciones al consorcio sin saberlo. Había demasiadas complicaciones como para poner en la ley que tenía que haber dos firmantes. Pero la reglamentación hizo lo contrario". En cuanto al funcionamiento del Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA, Abrevaya mencionó que las quejas sobre el mal desempeño del RPA las ha recibido de los administradores porque en muchos casos han tenido dificultades para reempadronarse y por parte de los consorcistas "porque no caminan las denuncias" que efectúan contra los administradores. Por último, el autor de la 3.254 comentó que "yo personalmente me senté muchas veces con Gallo para explicarle lo que me venía a decir a mi la gente pidiéndole que por favor lo trate de arreglar. No sé si es la burocracia que tiene abajo o qué es lo que sucede pero evidentemente no está funcionando". El encuentro fue organizado por PodÉS (Poder para el Espacio Social) en la sede de la Casa del Jubilado Municipal en el barrio de Flores y expusieron junto a Sergio Abrevaya: Jorge Resqui Pizarro, presidente de ReDeCo, Teresa Villanueva, presidenta de ACCABA y Adrián Hilarza, presidente de la Asociación Civil AIPH (Administradores Independientes de Propiedad Horizontal).
Teresa Villanueva La presidenta de ACCABA manifestó que la Ley 3.254 impulsada por el Dr. Abrevaya permitió que "los administradores estuvieran un poco más controlados pero se fue desvirtuando a raíz de las disposiciones que se hicieron desde la DGDyPC". Por otra parte, señaló que "las expensas están aumentando día a día y los aumentos para el personal de los edificios son importantes. Todo eso mantenido por el consorcista". En este sentido, remarcó que "el que está verdaderamente en peligro es el jubilado porque a veces no puede pagar las expensas". Villanueva evaluó que el RPA "no está a la altura de lo que nosotros pensábamos que iba a estar. No tiene suficiente personal, no tiene una infraestructura conveniente y se ha tardado muchísimo en hacer sus reformas [edilicias]". Por último, subrayó que en la asociación que preside "tratamos de que la gente sepa dónde acudir y promovemos que se vayan armando otras asociaciones para que todos estén convenientemente informados [teniendo en cuenta que] todos los días tenemos un inconveniente nuevo".
Adrián Hilarza El presidente de AIPH afirmó que "el gobierno de la Ciudad a través de Defensa del Consumidor fue dictaminando un montón de resoluciones que –dudosamente- son redundantes, que impactan en el bolsillo y que no tienen ningún fundamento técnico" y agregó: "se está haciendo un saqueo a los vecinos y están partiendo a la propiedad horizontal". En otro orden de cosas, consideró que en cuanto a la negociación de paritarias "no están sentados [representando a los empleadores] quienes tendrían que estarlo. Hoy los consorcistas tienen que tener un lugar, no me cabe ninguna duda. Para eso hace falta consenso político, no alcanza con que estemos acá y llenemos este salón si los políticos no entienden que el daño a la propiedad horizontal a veces nace de ellos y también de ellos deberían salir las soluciones".
Resqui Pizarro El presidente de ReDeCo estableció tres puntos básicos para poder analizar la propiedad horizontal: la participación, la educación y la transparencia. En primer lugar mencionó la necesidad de una mayor participación por parte de todos los actores dentro del marco de la propiedad horizontal. El segundo punto esgrimido fue la educación dentro de los consorcios: "la formación para que los ciudadanos sepan compartir, establecer vínculos sociales y personales que les permitan una mejor convivencia". El tercer tema que expresó que le gustaría desarrollar en un debate posterior fue una mayor transparencia por parte de los administradores para "ver en qué se gasta dentro de los consorcios". Por último, Resqui Pizarro destacó que "hay que tener en cuenta la problemática de los jubilados que son la parte más débil dentro de los consorcios porque les cuesta asumir los costos" y concluyó: "el Estado va a tener que tomar alguna decisión para que los jubilados puedan mantener sus unidades, vivir tranquilos y no tener que ser empujados a ser asistidos por sus familiares o caer en la ayuda social".
Los vecinos enojados Varios propietarios y administradores expresaron su preocupación y duda en cuanto a diferentes temas que afectan la propiedad horizontal como el aumento de expensas, remoción y renovación del administrador y otra serie de casos puntuales. En esta lógica, Jorge, un propietario, afirmó que "se sigue sacando la plata de los bolsillos [de los consorcistas] para seguir pagando estupideces. Tenemos el libro de edificio seguro, después quieren que haya una colegiatura de los administradores para impedir que los edificios puedan tener su propio administrador. O sea que quieren llevar agua para su política" y se preguntó qué es lo que se puede hacer para no tener que terminar "vendiendo la propiedad y yéndose a vivir a una casa". Por otra parte, una administradora, Mirta, manifestó que habiendo formado parte de la CAPHyAI se alejó de la entidad porque "no me sentí respetada y directamente no me sentí representada porque justamente las paritarias la van a defender para los porteros no para los consorcios" y agregó que "hoy no tenemos representación ni los administradores ni los propietarios" dentro de la entidad mencionada. Por último,
concluyó que es importante que los consorcistas discutan en asamblea los
temas pertinentes al consorcio y estén asesorados: "mientras que los
consorcistas no estén asesorados los consorcios van a quedar en un
caos"
--- ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcista CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias |
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Perlitas: "Nadie es patria. Todos lo somos" (Jorge Luis Borges) |
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Dra. Victoria Loisi "A veces el Estado se olvida que el consorcio es propiedad privada" [BPN-04/07/12] La Dra. Victoria Loisi, abogada especialista en propiedad horizontal y miembro de la Fundacion Liga del Consorcista, manifestó que algunos proyectos de ley impulsados por los legisladores "pareciera que son negocio para alguien y que [surge de] grupos de intereses que hacen lobby o presionan para que salgan ciertos proyectos de ley" y agregó que "a veces el Estado invade la propiedad privada que es el consorcio". El el terreno laboral, declaró que le resultó razonable el aumento percibido este año por los encargados teniendo en cuenta los acuerdos alcanzados hasta ahora por otros gremios. Sin embargo, sobre el aumento de 1.020% obtenido desde julio de 2003 hasta junio de este año -que publicara Pequeñas Noticias en un boletín anterior- la Dra. Loisi expresó que "el problema no es el gremio en sí sino qué pasa con esta negociación". Por otra parte, reflexionó que no hay que olvidarse que "hay dos partes que están negociando [y que] en toda negociación, cuando uno pide algo, otro da algo a cambio [...] sino es sólo pido, pido, doy, doy. Ese es el problema y no solamente en cuanto a la cuestión económica sino en cuanto a otras cuestiones, [por ejemplo] el convenio establece unos cuantos días adicionales para actividades sociales del gremio, que el consorcio tiene que pagar". "Parece que el gremio negociara con un espejo", resumió. Estas declaraciones las realizó el viernes 22 de junio en el transcurso de una entrevista que concedió al programa Derecho de Piso. Proyecto De Narváez La Dra. Loisi cuestionó el proyecto del diputado nacional, Francisco De Narváez (Frente Peronista) -que propone que los reglamentos de copropiedad y administración de los consorcios tengan una vigencia de 30 años renovables por otros 30- porque consideró que "pareciera que se pretende hacer gastar cada vez más al consorcio". En este sentido, recordó el proyecto de ley que obligaba a contar con un guardavidas a aquellos edificios que tuvieran piscina: "ese proyecto todavía causa escozor" [...] A veces el Estado se olvida de que el consorcio es propiedad privada más allá de la vida de las personas que utilizan la pileta" y subrayó: "estos proyectos parecen lobby de algunos grupos de intereses para que así tengan más trabajo ciertas profesiones". Una de cal y otra de arena La abogada consideró que hay ciertas leyes y disposiciones que reglamentó la ciudad que defienden los intereses de los consorcistas pero otras que no. En esta lógica, Loisi afirmó que "la Ley 3.254 -que sin perjuicio de las falencias que tiene incluso en su redacción - al igual que el decreto [...] es positiva. La idea de que el Estado, ante una situación de particulares, quiera tomar alguna intervención para palear abusos me parece loable". Sin embargo, señaló otras normas que resultan negativas para la defensa de los consorcios ya las consideró "un poquito abusivas". Por ejemplo, la disposición de la DGDyPC Nº 2.246/11 que obligó a los edificios a contar con una máscara de humo de protección contra incendio. La renovación del administrador Si bien a la fecha de la entrevista no se había publicado aún en el Boletín Oficial de la CABA la Disposición 1.000 de la DGDyPC su texto ya se conocía. Ésta determinó que si en la asamblea de propietarios que debe tratar la renovación del mandato del administrador no alcanza el quórum de un 50% más uno se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año < ver nota>.Al respecto, la Dra. Loisi manifestó que "la ciudad de Buenos Aires no puede olvidarse que una disposición [la 1.000] está por debajo de la ley [la 941] ergo no puede interpretar esa ley y modificarla. Esta disposición estaría haciendo esto" y agregó que si lo que pretende es modificar lo que dice la ley "yo como ciudadana debo cumplir la ley" y no la disposición. En cuanto a la judicialización de casos de remoción del administrador, la abogada señaló que no se realizan tantos juicios como se cree y que la mayoría se resuelven en instancias de mediación. "Los juicios son caros y largos para las dos partes involucradas", explicó. Para escuchar
el audio completo de Derecho de Piso, que se trasmite los viernes a
las 19 hs. por AM 1010 Onda Latina o por Internet en www.am1010ondalatina.com.ar,
ingrese a: <vínculo> |
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Perlitas: "Ningún lugar en la vida es mas triste que una cama vacía" (Gabriel García Márquez) |
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Proyecto de ley Tucumán quiere crear su propio RPA [BPN-04/07/12] La legisladora Carolina Vargas Aignasse (Partido Justicialista) de la provincia de Tucumán presentó a la Legislatura provincial un proyecto de ley –según informaron medios locales- que prevé la creación de un registro público de administradores de consorcios de propiedad horizontal con el objetivo de regular la actividad. Funcionaría bajo el control de la Dirección de Comercio Interior de la Provincia. Hace seis años ya se había intentado crear un registro de este tipo pero nunca se reglamentó. Según informaron distintos portales de noticias de la provincia, la iniciativa busca derogar aquella Ley Provincial 7.785 sancionada en el 2006 que no había prosperado y reemplazarla por una nueva que "contemple temas que, por entonces, no habían sido previstos. Por ejemplo: las obligaciones del administrador, las infracciones y las sanciones que corresponden en cada caso, la necesidad de dar cumplimiento con los requisitos para la contratación de bienes y servicios por cada consorcio, los requisitos que deben cumplirse para la liquidación de expensas y el procedimiento de denuncias ante las irregularidades", expresó Vargas Aignasse en declaraciones periodísticas. El proyecto de ley consta de 17 artículos que establecen –entre otras cuestiones- que "podrán desempeñar esa actividad [administración de consorcios] quienes cuenten con la certificación correspondiente. Uno de los puntos más destacados de la iniciativa está contenido en el artículo 9º, donde se regulan los requisitos para la liquidación de las expensas", subrayaron fuentes locales. Por último, en otra entrevista, Vargas Aignasse mencionó que "la propiedad horizontal no es solamente una institución jurídica sino un fenómeno económico y social -que hace a lo que se dio en llamar en los últimos años Cultura Urbana- que comprende el comportamiento de las personas cuando están obligadas a convivir, compartiendo bienes y servicios en las grandes ciudades y actualmente en las pequeñas también". Concluyó que por ello, y dado el crecimiento de la cantidad de personas que eligen vivir en propiedad horizontal, es necesario regular la actividad de la administración de consorcios. Carolina Vargas
Aignasse es abogada y procuradora, egresada de la Universidad Nacional de
Tucumán. Desde el 2007 es legisladora de la provincia tucumana y en la
actualidad preside la Comisión de Legislación General e integra la Comisión
de Legislación Social. --- Foto: Honorable Legislatura de Tucumán |
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abogado AMPAROS JUDICIALES por no reempadronamiento en el Registro de Administradores Asesoramiento jurídico laboral, previsional y civil a Consorcios Liquidación de sueldos, cargas sociales y administración de personal Daños y Perjuicios - Despidos y reclamos laborales - Ejecuciones de expensas
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Atención de urgencias las 24 hs.
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Perlitas: "El sabio es y no oprime" (Abdul Baha) |
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Unión Argentina de Inquilinos En la CABA cada vez se exigen más requisitos para alquilar [BPN-04/07/12] El Dr. Ricardo Botana, vicepresidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), manifestó en una entrevista concedida a Pequeñas Noticias que el mayor problema con el que se encuentran quienes quieren alquilar en la Capital Federal es la garantía y explicó que "cada vez hay más requisitos que se le exigen a una persona para alquilar un inmueble. Antes con una garantía de provincia de Buenos Aires no había problema a la hora de alquilar. Hoy exigen que la garantía sea de Capital Federal. Y algunas inmobiliarias piden hasta dos garantes inmobiliarios con recibo de sueldo. Yo antes no veía ese tipo de exigencias". Honorarios máximos Por otra parte, Botana explicó que si bien el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) estableció los montos mínimos y máximos que pueden percibir los profesionales en calidad de honorarios en operaciones de alquileres, en la práctica muchos se exceden de estos montos. En este sentido, subrayó que –en cierto modo- la creación de CUCICBA ayudó a profesionalizar la actividad pero "la verdad es que respecto de los controles del monto de la comisión no ayudó. La Ley 2.340 establece que no puede percibir más de un 4.5% del total del contrato que es prácticamente –si se trata de una locación por dos años- de un mes de alquiler [...] Pero eso no se respeta casi nunca". El tribunal de ética Por otro lado, mencionó que muchos inquilinos han denunciado esta situación al Comité de Ética de CUCICBA pero "no conocemos que hayan derivado en alguna sanción". El interior del país En cuanto a la situación de los alquileres en el interior del país, el vicepresidente de UAI mencionó que es diferente a la de Buenos Aires ya que el mayor problema es la informalidad de los alquileres: "no respetan los contratos que deben ser por dos años, los redactan por un año o directamente no los hacen. Esto implica que en cualquier momento aumente el alquiler". Otra problemática mencionada por Botana es la precariedad de las viviendas: "acá viene gente del conurbano bonaerense mostrando fotos de los lugares en los que vive con la familia y en los que parece que hubiera explotado una bomba. Es algo increíble" y agregó que esta situación también se repite en Capital Federal.
El proyecto de ley de alquileres Si bien Botana explicó que desde la Unión se busca ayudar y asesorar al inquilino resaltó que también "trabajamos tratando de lograr una mejor normativa para el sector". En este sentido, mencionó que la entidad ha colaborado con el proyecto del ley para la regulación de alquileres impulsado por el senador nacional por Tierra del Fuego, Dr. Osvaldo López. El vicepresidente de la Unión puntualizó que ya hubo una primera reunión en el Senado de la cual participó junto a la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) en la que consiguió que se incluya en el proyecto un preaviso al inquilino de por lo menos dos meses en caso que el propietario –ante el vencimiento del contrato- no quiera renovar el alquiler. Por otro lado, Botana señaló que la CIA se opone al proyecto porque cree "que la gente va a retirar los inmuebles del mercado de alquileres aunque yo no creo que sea tan fácil porque vender hoy en día también es complicado. Por otra parte, agregó que "extrapolan" lo que sucedió en los años 50 porque "entienden que cualquier injerencia del Estado para regular los alquileres automáticamente va a desembocar en la misma situación que sucedió hace 60 años. Esto no tiene ningún fundamento". Es de recordar que en 1948 durante la 1ª presidencia de Juan Domingo Perón se sancionó la Ley 13.246 de Arrendamientos y Aparcerías Rurales que determinó, entre otras cuestiones, un congelamiento en el valor de los alquileres. LA UAI Por último, Botana señaló que en la UAI se está trabajando para que exista una instancia de mediación específica para solucionar los problemas entre inquilinos y propietarios y, de ese modo, evitar caer en la vía judicial: "los juicios son costosos y lentos. Los tiempos judiciales no están diseñados para este tipo de conflictos". En este sentido, mencionó que en la ciudad de La Plata funciona una oficina para dirimir los conflictos de los inquilinos: "nosotros estamos tratando de que haya algo como lo que ya tiene La Plata y estamos hablando con algunos legisladores porteños para que crear un espacio similar". Esta
organización está presidida por el Dr. Leonardo Santos, abogado
recibido de la Universidad Católica Argentina (UCA) mientras
que el Dr. Ricardo Botana lo hizo en la Universidad de Buenos Aires (UBA) |
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CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
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Perlitas: "Cinco minutos bastan para soñar toda una vida, así de relativo es el tiempo" (Mario Benedetti) |
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Paraná / Entre Ríos Estudiantes estafados con alquileres truchos [BPN-04/07/12] Al menos diez estudiantes universitarios de la ciudad de Paraná (Entre Ríos) denunciaron ante la policía de esta provincia que fueron estafados por un hombre que decía alquilar un departamento en el centro de esta ciudad. Según informaron medios locales, el hombre denunciado habría sido detenido a mediados de junio por personal de la División Delitos Económicos. El acusado publicaba en dos sitios digitales de Paraná especializados en alquileres y ventas de inmuebles que ofrecía un departamento en la zona céntrica de la ciudad a un valor accesible. Ésto resultaba por demás interesante para los estudiantes que cursaban carreras como Trabajo Social, Ciencias Económicas y Psicología dada su cercanía con las facultades. De esta forma se contactaba con sus posibles víctimas por Internet y luego de mostrarles el inmueble les exigía un depósito del 50%, a modo de seña, sin otorgarles ningún comprobante de la operación. Tras cobrarles el dinero, el hombre desaparecía y ésta nunca se concretaba. El modus operandi Según informaron fuentes policiales a medios locales, el acusado vivía de modo transitorio en ese departamento el cual pertenecía a una amiga que se lo había prestado por un tiempo. El hombre aprovechaba que la dueña de la propiedad no se encontraba para utilizarlo en el desarrollo de su estafa. Los jóvenes que denunciaron la operación mencionaron que al principio el hombre, cuando lo llamaban por teléfono para reclamarle que cumpla con su parte del trato, contestaba y justificaba la demora aduciendo cuestiones administrativas o bien que el inquilino anterior se había atrasado en desocupar el inmueble. Con el tiempo, ante la falta de respuestas por parte del implicado, los estudiantes realizaron la denuncia correspondiente. Rasguñar y morder Según medios
locales, finalmente una de las víctimas -luego de intentar contactar al
estafador en varias oportunidades- lo pudo localizar en el inmueble que
decía alquilar y tras su negativa de reintegrarle el dinero entregado
como seña se abalanzó sobre él para rasguñarlo y morderlo. Tuvieron
que intervenir los vecinos y el incidente fue incorporado a la causa --- Pintura del Escudo de la Municipalidad de la Ciudad de Paraná y su Municipio realizada por Santos Domínguez y Benguria en mayo de 1877. |
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Líderes |
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Perlitas: "Toda convicción es una cárcel" (Friedrich Nietzsche) |
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Congreso de la Nación Bullrich insiste en modificar la Ley 13.512 [BPN-04/07/12] El pasado 3 de mayo, la diputada nacional por la ciudad de Buenos Aires, Patricia Bullrich (Unión por todos), volvió a presentar en la Honorable Cámara de Diputados de la Nación un proyecto de ley que pretende la modificación integral de la Ley 13.512 que rige la propiedad horizontal. Explicó en sus fundamentos que "el presente proyecto fue presentado el 9 de noviembre de 2010 (Exp. 8066-D-2010) y como perdió estado parlamentario, he decidido volver a presentarlo". En aquel momento, la diputada formaba parte del bloque de la Coalición Cívica liderado por Elisa Carrió [BPN Nº 419 del 17/11/10: "Bullrich suma su propia propuesta"]. En la primera presentación, Bullrich consideró en los fundamentos del texto que la ley vigente "ya cumplió más de cincuenta años [...] y merece su actualización respetando su estructura básica". Llama la atención que el proyecto actual no haya recibido ninguna modificación respecto del presentado hace casi dos años atrás y que sólo se le haya agregado un párrafo conteniendo la mencionada aclaración. Al igual que en la presentación anterior, la iniciativa está firmada únicamente por Patricia Bullrich. Por último,
este proyecto –cuyo número de expediente actual es el 2.692/D/2012-
cuenta con 52 artículos divididos en 14 capítulos y ya fue girado a la
comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano |
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Perlitas: "Todo parece imposible hasta que se hace" (Nelson Mandela) |
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UITEC Seminario sobre consorcios en Perú [BPN-04/07/12] El pasado 25 de junio la Unión Iberoamérica de Trabajadores de Edificios y Condominios (UITEC) realizó en Lima –Perú- un seminario para no especialistas sobre "Junta de propietarios: Formalización, Gestión, Aspectos Registrales y Tributarios". Este evento se llevó a cabo en el auditorio de Derecho de la Pontificia Universidad Católica y estuvo dirigido a abogados, arquitectos, ingenieros, contadores, agentes inmobiliarios, propietarios de departamentos y oficinas en edificios, estudiantes y público interesado. Los participantes debieron inscribirse y realizar el pago previo al evento. El costo del mismo fue -según los valores de cambio al momento de la redacción de esta nota, 21/06/12- de aproximadamente $150 por persona, $200 en caso que sean dos participantes, $411 para tres asistentes, $112 para aquellos que ya asistieron a otros eventos y $75 para estudiantes. Temario Los temas que se trataron en el evento fueron: "El marco legal aplicable a las juntas de propietarios", "El Reglamento Interno: Contenido, modificación, adecuación, preparación de un modelo de reglamento", "Los bienes de propiedad común", "La Junta de Propietarios: Formalización, convocatoria, quorum, representación Legal, La Junta Directiva, las sesiones, acuerdos, administración, etc.", "Aspectos Registrales y de Gestión", "Régimen laboral del personal de mantenimiento y vigilancia, beneficios sociales, etc.", "Obligaciones Tributarias" y "Análisis de Jurispridencia Registral y Judicial". Expositor El seminario estuvo a cargo de Juan Carlos Esquivel Oviedo, abogado, magíster, jefe del Área de Jurisprudencia de Gaceta Jurídica S.A y consultor en Derecho Registral Inmobiliario y Corporativo en Gaceta Consultores. Además, Esquivel Oviedo es autor del libro "Problemas Inmobiliarios y Administrativos de la convivencia en edificios". La UITEC Esta organización fue creada en 2006 y agrupa a diferentes entidades gremiales de Argentina, Brasil, Chile, Uruguay y Venezuela que tiene como objetivo impulsar la creación y el fortalecimiento de sindicatos desarrollando actividades y proyectos de interés para los trabajadores de América Latina y la Península Ibérica. Desde su formación ya realizó dos encuentros. El primero el 27 y 28 de octubre del 2011 en Buenos Aires y el segundo se realizó los días 12 y 13 de abril en Río de Janeiro (Brasil).Está precedida por Víctor Santa María (FATERyH y SUTERH) y actualmente el vicepresidente es Paulo Roberto Ferrari, presidente de la Federación Nacional de Trabajadores de Edificios y Condominios (FENATEC) de Brasil  
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Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
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Perlitas: "La realidad no existe si no hay imaginación para verla" (Paul Auster) |
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CABA 1º Jornada sobre derechos de consumidores y usuarios [BPN-04/07/12] El pasado viernes 8 de junio se realizó en el Salón San Martín de la Legislatura porteña la "Primera Jornada sobre los Derechos de Consumidores y Usuarios de la Ciudad de Buenos Aires" que contó con la presencia del Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección del Consumidor y Eduardo Macchiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana, entre otros. En el evento se repartió un folleto sobre la clase de reclamos que se pueden realizar en Defensa y Protección del Consumidor. En éste se especificó que los mismos pueden realizarse por problemas con servicios de telefonía móvil, medicina prepaga, tarjetas de crédito y turismo. Se puede reclamar también por fallas o defectos en productos y, por último, por incumplimiento de garantía, publicidad engañosa o cobro de un precio diferente al publicitado. Sin embargo, en este folleto no se hizo ninguna mención ni al derecho que poseen los consorcistas de reclamar por incumplimientos de los administradores a algunas de las obligaciones establecidas por el Registro Público de Administradores de esta ciudad ni a la forma de hacer la denuncia. Los temas de la jornada Este evento estuvo organizado en dos núcleos temáticos. El primero sobre "Las Políticas Públicas en materia de Protección del Consumidor y el Usuario en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires" contó con la disertación del Dr. Gallo sobre "Los desafíos y perspectivas de las políticas públicas y tutela de los usuarios y consumidores". Por su parte, el legislador porteño por el PRO, Helio Rebot expuso sobre "Avances y retrocesos de la normativa de la Ciudad sobre derechos de consumidores y usuarios". Finalmente, la exposición de Laura Pérez Bustamante trató sobre "“Pautas para la elaboración de políticas públicas: el consumo sustentable”. Este primer bloque estuvo moderado por Pedro Busetti. El segundo
bloque temático trató sobre "El Sistema de Protección del Usuario
y Consumidor en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires". Este bloque
estuvo moderado por la Dra. María del Carmen Giangrossi y
expusieron: Jorge Surín, Nieves Macchiavelli y Norberto
Darcy sobre "Luces y sombras de la Ley Nº 757",
"Ejecución de acuerdos en materia de defensa de los derechos de los
consumidores y usuarios" y "Organismos Constitucionales de
Control. El rol de la Defensoría del Pueblo" respectivamente. |
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Perlitas: "La humanidad es como es. No se trata de cambiarla, sino de conocerla" (Gustavo Flaubert) |
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Campaña de la SAyDS [BPN-04/07/12] La Secretaria de Ambiente y Desarrollo Sustentable de la Nación (SAyDS) lanzó una campaña sobre las normas básicas que se deben adoptar para el manejo responsable de los diferentes plaguicidas que se utilizan en el hogar. Esta entidad advirtió que estas sustancias son tóxicas y por eso deben usarse sólo si es estrictamente necesario y siguiendo las instrucciones que figuran en las etiquetas de los productos. Durante el 5 de junio, día mundial del Medio Ambiente, la SAyDS estuvo presente en Puerto Madero donde –entre otras cosas – difundió instrucciones para el buen uso de las tabletas para los mosquitos, repelentes de insectos, veneno para ratas, aerosoles para matar moscas, polillas, cucarachas, etc. También advirtió sobre el cuidado que se debe adoptar en el uso de los plaguicidas que se utilizan en los jardines para matar hormigas, babosas y malezas entre los más comunes.
En otro orden de cosas, mencionó que "siempre la mejor opción es la prevención" y afirmó que antes de decidir utilizar algunos de estos productos tóxicos es conveniente identificar claramente el problema. Por ejemplo, "en algunas plantas se puede confundir la falta de agua con la actividad de algún insecto". En este sentido, la SAyDS recomendó que es necesario analizar la situación porque "algunos insectos o animales pueden ser beneficiosos para el jardín y preguntó entonces: ¿conviene en ese caso eliminarlos?". Además, aconsejó siempre elegir alguna alternativa que proponga el empleo de "métodos que no utilicen productos químicos". Los consejos Para proteger a los vecinos de los tóxicos, la Secretaría propuso mantener los productos peligrosos fuera del alcance de los niños, guardarlos bajo llave y lejos de los alimentos, evitar poner estas sustancias en envases que los niños puedan confundir con botellas de agua o gaseosas y mantenerlos en el envase original y con su respectiva etiqueta. Por otro lado, recomendó leer atentamente las instrucciones en el envase y verificar que -en el caso de plaguicidas de uso hogareño- el producto se encuentre registrado por la Administración Nacional de Medicamentos, Alimentos y Tecnología Médica (ANMAT) y por el Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria (SENASA) en el caso de aquellos que se utilizan en el jardín. Por otra parte, no se deben aplicar en heridas o lastimaduras, no conviene comer ni fumar mientras se manipula un plaguicida, se deben lavar bien las manos luego de la utilizarlos y se recomienda ventilar los ambientes. Por último,
la Secretaría mencionó que en caso de dudas o consultas la población se
puede comunicar a la Unidad de Investigación y Desarrollo Ambiental al
teléfono (011) 4348-8200 o al fax (011) 4348-8300. |
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: "Es tan ciego porque sólo ve lo que quiere ver" (John Lennon) |
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Publicación en varias entregas Victoria Loisi le pone los puntos a la reforma del Código Civil [BPN-04/07/12] El pasado 23 de junio la Dra. Victoria Loisi y Claudio García de Rivas anunciaron en el programa de radio Derecho de Piso que en Pequeñas Noticias se publicará periódicamente un detallado trabajo de análisis de la abogada especialista en propiedad horizontal, punto por punto, sobre el proyecto de unificación y modificación del Código Civil y Comercial impulsado por la presidenta de la Nación. En este mismo boletín ya se publicó la primera entrega < ver nota>.La publicación de este pormenorizado análisis de las modificaciones del Código que afecta a la propiedad horizontal pretende abrir un debate –que según la Dra. Loisi está faltando- entorno al proyecto. Los lectores podrán acercar sus opiniones e inquietudes tanto a este medio como a la Fundación Liga del Consorcista (LCPH). Por otra parte, la Dra. Loisi manifestó que el proyecto tal como fue presentado necesita de mayor análisis: "si fuera legisladora leería el proyecto con mucha calma porque va a cambiar la vida diaria de los argentinos durante mucho tiempo. Creo que modificar un Código que hasta ahora funciona y sirve amerita un largo tiempo de estudio". En este sentido, señaló que "hay artículos [del Código actual] que es necesario modificar pero, ¿por qué modificar artículos que sí funcionan?", se preguntó y agregó "no he visto muchos comentarios sobre la parte civil y eso me llama mucho la atención". Por último, la abogada consideró como muy preocupante la revisión de
algunas conceptos fundamentales relacionadas con la propiedad horizontal
como son la definición de propiedad privada y de dominio |
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ASISTENTE ADMINISTRATIVA PARA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS: Soy Perito Mercantil, 2 CBC universitarios con carreras sin completar por desgracias familiaries de hace tiempo - Entre los cursos destaco el de administración de consorcios con el Dr. Awad - Poseo casi 32 años de experiencia administrativa contable - Uso de PC, creatividad, orden, redacción propia, contracción al trabajo, adaptación inmediata al manejo administrativo de cada lugar, cero conflicto social, buenas caligrafía y presencia - Necesito trabajar por la tarde y me gustaría que la zona de trabajo (por facilidad de acceso) fuera San Martín (Ctro, V. Maipú, San Andrés, Ballester), en Capital Federal (Saavedra, Belgrano, Urquiza, Pueyrredón, Chacarita, Devoto, Vte. López), en Tres de Febrero (Ctro, Caseros).- (Curriculum a disposición) - Nombre: Águeda Marta Fuentes - Teléfonos: 4753-4130, ó (15)6602-6432 de 8 a 22 hs (sino dejar mensaje en el contestador del teléfono fijo) - E-mail: aguemfu@yahoo.com.ar |
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Perlitas: "Se supera a los demonios con algo llamado amor" (Bob Marley) |
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Gestión Profesional Algunas inquietudes que suscita el Proyecto de nuevo Código Civil - Parte I por la Dra. Victoria Loisi Como oportunamente mencionáramos en el Primer Simposio de la Comunidad Consorcial, organizado por la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, hay algunos aspectos del proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial que nos han llamado la atención. Primeramente debo hacer una aclaración: este proyecto unifica los actuales Códigos Civil y Comercial, temperamento que juzgamos, en principio, acertado. El aspecto más peligroso de la reforma, visto desde la óptica de la propiedad horizontal, se refiere al dominio de las cosas, es decir, al Derecho de Propiedad. Para entender brevemente en qué consiste este derecho, nos remitiremos al art. 2.506 del Código Civil vigente, el cual indica que "El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona". Es el derecho más amplio que puede tenerse sobre una cosa y en su redacción actual, el sometimiento de la cosa, en principio, es un derecho absoluto y preexistente que la ley reconoce, respetando lo declarado por nuestra Constitución Nacional. Es por eso que se lo llama "garantía"; porque el Estado garantiza su inviolabilidad. Algo muy diferente establece el proyecto que comentamos (Art. 1.941). Así se define el dominio como un derecho que "otorga" la ley. En otras palabras, una cosa es que la ley reconozca la "preexistencia" de un derecho –y lo declare inviolable– y otra que la ley "otorgue" un derecho. La diferencia estriba en que en el primer caso ese derecho es intocable para los gobiernos, en cambio, en el segundo no. Cualquier ley podría modificarlo según sean los avatares políticos del momento. Si bien, la diferencia parece sutil y tal vez algún colega pueda disentir con mi interpretación, debo decir que, como ciudadana, me preocupa que se proponga modificar la redacción y características de un derecho tan importante como es el de propiedad. Máxime teniendo en cuenta que no se ha expresado fundamento alguno para introducir ese cambio. Nuestro Código Civil también indica otros conceptos sumamente valiosos para salvaguardar la propiedad del ciudadano, los cuales no hemos encontrado en el proyecto: "nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa de utilidad pública, previa la desposesión y una justa indemnización. Se entiende por justa indemnización en este caso, no sólo el pago del valor real de la cosa sino también del perjuicio directo que le venga de la privación de su propiedad". "El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo". "El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible" (Arts. 2.511 en adelante). Adviértase que la propia norma consagra la excepcionalidad de las limitaciones al derecho de propiedad al determinar que solamente puede restringírselo en caso de abusividad en su ejercicio. Respecto de la privación de la propiedad previa indemnización, si bien es cierto que nuestra Constitución Nacional prevé la posibilidad de expropiar por causa de utilidad pública y previa ley que así lo establezca (en la práctica la indemnización termina siempre decidiéndose en sede judicial) llama la atención que del Código desaparezcan esos términos con la amplitud de su redacción actual. Y respecto de estas limitaciones al dominio, adviértase una diferencia significativa entre el proyecto y el Código en cuanto al derecho del titular a excluir de su propiedad a terceros: El Código Civil dice que "el propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce, o disposición de la cosa y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre convenientes…" (Art. 2.516). En otras palabras, puede tomar todas las medidas de hecho contra intrusos que no estén expresamente prohibidas por las leyes. Por su parte el proyecto, indica que "el dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales". (Art 1.944 del proyecto) La sujeción a la normativa local y el impedimento de expulsar directamente a los terceros representa una limitación al actual derecho de propiedad y, nuevamente, sin fundamentación alguna. A ello se suma que el texto del proyecto indica que "las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público están regidas por el derecho administrativo. Los límites impuestos al dominio [...] en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción" (Art. 1.970). De esta forma, claramente se coloca al Código Civil nacional por debajo de la normativa local. Como vemos, en este proyecto existen ciertas modificaciones a la normativa vigente, en perjuicio de los propietarios. Por un lado, elimina varias normas que salvaguardan y mantienen amplio y conforme la manda constitucional el derecho de propiedad y, por el otro, altera la normativa en perjuicio de los propietarios. Todo ello sin explicaciones ni fundamentos. En próximas entregas mencionaré otros temas relacionados con modificaciones que afectan a la comunidad consorcial, pero antes de finalizar la presente, quiero destacar, en consonancia con el derecho de dominio, la definición que da este proyecto de la Propiedad Horizontal. Actualmente la Propiedad Horizontal no está enumerada entre los derechos reales autónomos indicados por nuestro Código Civil. Su naturaleza jurídica surge claramente de la Ley 13.512, de cuya lectura surge que se trata del condominio sobre un edificio, en el cual existen unidades funcionales de dominio exclusivo de cada condómino. Todo ello sujeto a un Reglamento de Copropiedad y Administración. Esa naturaleza híbrida se explica por el hecho de que la institución se refiere a la vez a un negocio jurídico y a una comunidad de vecinos. Lamentablemente, el proyecto de reforma deroga la ley 13.512 y reemplaza la propiedad horizontal por un derecho real nuevo, declarándolo "persona jurídica", ignorando con ello todo aspecto humano de la institución. Con esa óptica, se reduce el Consorcio a una persona jurídica más, sujeta a las regulaciones de la Inspección de Justicia como si se tratara de una empresa, o una ONG. Lo más triste aún: que se ignoran las motivaciones sociales que impulsaron la ley 13.512, integrantes del Primer Plan Quinquenal del gobierno del General Perón. El objetivo era facilitar el acceso a la propiedad privada de las clases trabajadoras. Con el articulado propuesto, entre otras cosas, se ignora el derecho de los propietarios a deliberar y resolver en asambleas soberanas, en beneficio de las empresas constructoras. Ya lo hemos dicho desde nuestra Fundación en varias oportunidades: los llamados consorcios de propietarios son "vecindades". Carecen de todo objeto social y por ende, de toda rentabilidad y el único propósito de los condóminos es desarrollar su vida familiar en paz. Es deber del Estado proveer a su protección. A estos respectos, hemos elaborado una propuesta de modificación al articulado del Proyecto, con sus correspondientes razones y fundamentos legales, que comentaremos en las próximas entregas. --- La Dra. Victoria Loisi es abogada especialista en propiedad horizontal y miembro de la Fundación Liga del Consorcista (www.ligadelconsorcista.org). Por cualquier consulta llamar al 4816-5111 o al 4811-9836 o enviarle un e-mail a info@ligadelconsorcista.org. |
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Perlitas: "No se puede elegir sabiamente una vida a menos que se atreva uno a escuchar a sí mismo, a su propio yo, en cada momento de la vida" (Abraham Maslow) |
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Derecho a Réplica Sobre "Desde julio de 2003 hasta junio de 2012 no fue un 620%, fue un 1020%" por la CAPHyAI
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Perlitas: "Hay momentos en que el pueblo sintetiza en la acción los pasajes más significativos de su historia" (Agustín Tosco) |
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Correo de Opinión Las mentiras son un delito penado por Dios por el Sr. Jorge Techera Yo no he podido nunca soportar la falta de buena fe intelectual de los que tienen el privilegio de ser inteligentes ni puedo soportar semejante crítica de algunos ciudadanos que se creen iluminados y pretenden decir que verdaderos científicos en la materia -más 100 correctores de la Corte Suprema, aquellos que redactaron la unificación del Código- lo hicieron de mala fe o porque no saben nada y se equivocaron. Lo más grave es que aquí se están diciendo mentiras. Las mentiras, queridos conciudadanos, son un delito penado por Dios. Los legisladores son nuestros representantes y ellos conjuntamente con los científicos dictan las leyes que -sabemos a ciencia cierta- el 99% de los administradores se la pasan por el trasero. Les puedo asegurar que la unificación del Código es lo más genial que he visto en este país en más de 60 años y en pos de una justicia equitativa para todos. Es más, la gran desgracia de los consorcistas es que se ha mezclado la actividad de administrador con la del mandato. Esto es lo que deforma todo. La administración de consorcios debería ser una prestación de servicios no un mandato y estar regidas por las leyes del consumidor [*]. Esa es la trampa y la confusión. El mandato siempre se opone a los intereses del consorcio y favorece al administrador. Administrador y mandatario son dos cosas distintas. La confusión entre estos dos conceptos termina creando este caos. Recuerden
que la Ley que es lo único que tenemos para defendernos y "cuando
alguien no la respeta está matando a su propio hijo". No lloren después.
[*] Parrafo modificado a pedido del autor con posterioridad a la distribución del boletín. |
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Perlitas: "La mirada se anuda en las cosas que se sorprenden debajo de las piedras" (Aída Cartagena Portalatín) |
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Correo de Opinión ¡Por el poder de Deisdosl! por el Adm. Gustavo Karcher Dice mi mamá que de chico nunca me chupé el dedo, que era un nene tradicional, buenito y adicto sólo al chupete y a la mamadera de la cual lograron emanciparme pasados los seis años. Pero a medida que fui creciendo, una de las cosas que más entirriaba a mis mayores (que yo recuerde), era mi dedo. "¡Sacáte el dedo de la nariz, che!", repetía una y otra vez mi joven padre. "¡Sacá ese dedito de ahí, carajo!", me reprendía mi madre mientras jodía (yo, el niño dedo) una y otra vez con los enchufes o un sillón recién pintado, un biscochuelo recién salido del horno, un mosquito en la pared -tan limpia... tan blanquita... ¡Como para no tentarme!-. "¡Karcher, no señale con el dedo!", me decía siempre la señorita Olimpia. A medida que pasaba el tiempo, fui descubriendo nuevos objetivos para mis paradigmáticos carpos y tan pronto como crecía las víctimas fueron los timbres de los divertidos "rin-raje" junto a mis amigos o dispararle miguitas en las orejas a los pibes que se sentaban bancos adelante, tremendos olfas de las maestras, hacer la V de la victoria en plena era vietnamita y de proscripción del viejo, dispararle al otro en el "poli-ladron" mientras me discutía que le había errado -maldito-, quemar una bolita hasta partirla o consagrarme el rey del "mide, tapa o espejito" con las figuritas. Después, ya entrando en la adolescencia, descubrí otro de los tantos poderes de aquellos dedos que Dios me dio y gracias a no poca paciencia, talento y ahorros de mi viejo hice sonar la primera guitarra eléctrica que llenó de pánico a mi familia como cosa primera y a los vecinos del barrio, algo después. ¡Oh dedo, a ti te venero! Tú eres el alfa y la omega de mis anhelos. [FA / SOL] Puedo tocar la luna si lo deseo, O los senos de mi novia, Si no me abofetea. [RE MENOR] Dedo, querido dedo, Ni la espada de He-Man Podría contigo. [MI EN 7ª] Mi tan venerado… Mi poderoso dedo. [DO] Y gracias a sus proezas, combinados los muchachos en escalas y arpegios, me ayudaron a capturar la mirada de las minitas en todas las fiestas del barrio. ¡Oh, dedos! Mis queridos dedos que me convirtieron en un ganador. "¡Dale, Gustavo: tocate otra que sepamos todos!". Y ahí, estaban mis garfios otra vez y siempre listos ¡dale que te dale! para calmar la ansiedad en los tradicionales asaltos de los años setenta a pocos pasos de caer en el olvido. Ya un poquito más crecido y en la colimba sirvieron para apretar el gatillo y dar en el blanco, tantas veces como fuera necesario, para satisfacer al temerario sargento Villacorta con la misma facilidad que tiempo antes —en el colegio, en el potrero, o en la parada de la esquina— habían servido para señalar a un culpable o jugar a "piedra, papel o tijera". Pero los tiempos cambian y el dedo, ese extremo tan versátil de mi propio ego, adquirió nuevas propiedades conforme los avances científicos de la época y de la violenta tecla de mi añosa Remington en mi época de periodista. Pasaron a bailotear allá por el ’85 por sobre el teclado de mi primer ordenador: un 386 con Windows 3.1 ¡todo un cambio revolucionario! sin darme cuenta que en menos de veinte años ya estaría moviendo imágenes en una pantalla, ordenando algún delivery antes de llegar a casa o tiempo más tarde rompiéndole soberanamente las bolas a mi hija menor (las otras sí se salvaron) con mis mensajitos de texto para saber con quién está, por dónde anda y a qué hora regresa a casa. Fue sólo una cuestión de instantes y sin que nadie se diera cuenta, que el dedo pasó de ser la simple extensión de una mano a la del propio ego. El falo perfecto que reemplazaría nuestro complejo de inferioridad y sin distinción de sexos ya que con tan solo moverlo, dominaríamos el mundo al darle vida a cuanto objeto fetiche cayese en nuestras manos sin importar el tiempo, el espacio, el tamaño y su calidad de cosa nueva o vieja. "¡ola Krlos, kmo sts!"; escribo desde mi Nokia. "Bn. Y vs?"; contesta desde su Ericson. "D pta mdre"; le digo. "OK. Bay"; me contesta. "By. Ns Vmos"; termino. Dedo. Carajo. No te malgastes. No te acalambres. No te me quedes a mitad de camino. Te necesito. ¡Vamos! Sos mi mano derecha. Mi explorador de lo profundo. Quiero decir: mi dedo. Mi otro yo. Mi alter ego. "¿Qué pasa Sr. Administrador que no me llegaron las expensas?" "Ayer le mandé un e-mail y tres mensajes de texto pero no me contestó. Exijo una respuesta." "Le escribo desde mi BlackBerry para preguntarle si la del 5º sacó la basura a las siete de la tarde." "¡ES LA NOVENA VEZ QUE LE ESCRIBO Y NO ME DEVUELVE LOS E-MAILS! ¡QUE PASA! ¿EH...?" "Sr. Administrador: con los del consejo hemos decidido que usted..." "No estoy de acuerdo con el color de la pintura." Etcétera... etcétera... etcétera. Y así, muchachos, dedo va y dedo viene, la generación de ahora que pareciera no tener un carajo que hacer en sus vidas (aunque les paguen para estar haciendo mientras hacen como que hacen ante otros que también hacen como que hacen) te rompen soberanamente la paciencia gracias a sus poderosos dedos. Algunos, irán más lejos aún con su obsesiva compulsión carpiana. Y no sólo se las ingeniarán para enviarte basura todo el tiempo a tu bandeja de correo como si vos, genérico mortal, sólo debiste nacer para recibir —no más que ese y sólo ese— correo que te llevará al nirvana o te precipitará al infierno sino que se toman el premeditado trabajo (e increíble atrevimiento) de enviarlo con copia a todos los vecinos del edificio para demostrar, sólo con ello, lo berreta y tan poca cosa que resultaste ser y lo pistola-banana que resultaron ser ellos. Ergo: "lo defensores de los derechos de todos" que resultaron ser estos tipos (o tipas, según les caiga el saco o el sexo) combinando perfectamente su fantasía de héroes o heroínas de barro en tanto te satanizan porque sí y te hacen la guerra desde un sencillo teclado apoyado en una mesa o viajando en una Notebook, Netbook, Black Berry, el celu vulgar y silvestre, la Palm o cuanta porquería de moda hayan adquir para no quedar fuera del sistema y caerse de la cresta de la ola. En otras palabras: para reforzar su importancia personal ¡Oh, dedo! ¡ Maravilloso dedo! Dedus acusandis. Talismanis dedus. Prolongación de la lengua. Magico digito que digita el mundo. Obsesionados, con los ojos puestos sólo ahí y nada más que ahí, apretando una y otra vez la caterva compulsiva de todas las teclas en tanto esperan aquel mensaje que les cambiará la vida y te envían el que arruinará la tuya; sin percibir semáforos en rojo, pisando niños, viejas y soretes o un billete de cien pesos que siquiera registraron. Maldita generación de cómodos y maricones que te bombardean con un dedo y con el mismo ímpetu te bardean de lo lindo jugando a voltear administradores, gobiernos, compañeros de trabajo y hasta parientes, señalándolos de chorro sin fundamento a unos, a otros de traidores o cobardes, negligentes a medio resto y todo: con un dedo; exigiéndote a cada instante de tu vida rendición de cuentas y la mismísima conducta que ni ellos tienen o hacerte correr detrás de sus deseos infantiles y necesidades insatisfechas como si fueras el "che pibe" del delibery de Dios que atiende en todas partes. ¡Qué poderoso resultó ser el dedo! ¡Tu dedo! ¡Tu maravilloso dedo! Y yo que inocentemente lo utilizaba para robar dulce de leche o reventarles los granitos a mis novias ahora resulta que me sorprendo. Señoras
y señores: déjense de joder con sus insoportables correos y sus tiranos
mensajes de texto producto de sus maquiavélicos dedos que ya me tienen
harto. ¡Métanse el dedo ya saben dónde, por el amor de Dios! Aunque
más no sea sólo por hoy que pido gancho... y el que me toca ¡es un
chancho!
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Perlitas: "Donde acaba el deseo comienza el temor" (Baltasar Gracián) |
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Rincón Solidario Me intiman al pago de aportes del 2000 y 2001 La OSPERyH está intimando al consorcio al pago de unos aportes que no fueron destinados a ellos de los años 2000 y 2001. El empleado que en ese entonces trabajaba para el consorcio se jubiló hace varios años. Comenzaron pidiendo una suma importante de dinero y de ahí fueron bajando el monto que reclaman hasta llegar ahora a una cuarta parte del mismo. Mi consulta es la siguiente ¿pueden reclamar periodos de esos años? ¿Si el trabajador ya se jubiló, corresponde si fuera así?. Gracias Claudia / Salta (21/05/2012) Estimada Claudia: La prescripción de la Obra Social es a los 10 años. O sea, los períodos que le estarían intimando, en principio, estarían prescriptos. Digo en principio porque usted no menciona en su consulta desde cuándo le estarían reclamando la deuda al consorcio. Y este dato es importantísimo ya que cualquier reclamo anterior a esos 10 años interrumpe la prescripción. Es decir, si la primer intimación llegó al consorcio con anterioridad a los años 2010/11 estarían dentro del periodo de los 10 años y con derecho a exigir el pago. Ahora bien, si los aportes intimados están prescriptos, de igual forma pueden intimarla al pago pero no a exigirlo. Sería voluntad del consorcio abonarlos. Respecto al personal que actualmente se encuentra jubilado no lo exime al pago de la obra social que oportunamente se le descontó y que debía aportar la patronal. Espero haberla ayudado. Exitos Sebastián
Hutler Wolkowicz --- El Cr. Hutler Sebastián Wolkowicz es auditor y administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar |
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Perlitas: "La actividad más importante que un ser humano puede lograr es aprender para entender, porque entender es ser libre" (Baruch Spinoza) |
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Rincón Solidario Tiene la costumbre de hacer trabajos que no están aprobados Como siempre quiero darle las gracias por el servicio que prestan. La consulta es la siguiente: hay un propietario que tiene la costumbre de hacer trabajos en su unidad a pesar de no estar aprobados por asamblea. Si bien los trabajos son necesarios, no son urgentes como otros que faltan hacer en el edificio. El tema es que no paga las expensas hasta que cubre el gasto que realizó. Se le cobran punitorios pero el daño es mayor porque no contamos con ese dinero por varios meses para realizar trabajos urgentes en el edificio. La administracion anterior nunca le dijo ni hizo nada al respecto. Yo soy administradora voluntaria hace 6 meses y quisiera saber qué puedo hacer en este caso. Desde ya muy agradecida como siempre. Cristina / CABA (11/06/2012) Estimada Cristina: Evidentemente no se están cumpliendo las tareas y funciones como administrador como debe serlo. De ningún modo puede permitirse que un propietario realice las tareas que se mencionan por su cuenta y luego pretender descontarlas de las expensas que adeuda; solamente en casos de urgencia el art. 8 de la Ley 13.512 habilita a un propietario a realizar una erogación que luego le deberá ser compensada, por ejemplo, la reparación de una cañería común que genera pérdidas de agua o de gas o la reparación de un ascensor durante un fin de semana en el cual no es hallado el administrador o el encargado del edificio. Los pasos a seguir son notificarle a este propietario que se abstenga en el futuro de proceder como lo viene haciendo, y si lo hace, no debe reconocerse el gasto y emitir el certificado de deuda de expensas para iniciar la ejecución pertinente por tal motivo. De esta manera Ud. estaría cumpliendo su tarea como administrador e interpreto que el díscolo propietario dejará de proceder al margen de la ley cuando vea su propiedad embargada. Saluda atte. Dr.
Juan Antonio Costantino --- El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnetbiz.com.ar |
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Perlitas: "Todo comienza con el ensueño de alguien" (Larry Niven) |
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Rincón Solidario Luego que se jubiló sigue trabajando Vivo en un consorcio en el que el encargado se jubiló hace cuatro meses no obstante lo cual sigue trabajando. Mi pregunta es, si hay que despedirlo ¿qué antigüedad se tendrá que tener en cuenta: la fecha de ingreso o la fecha en que se jubiló? Marina (19/5/2012) Estimada Marina: En respuesta a su consulta le informo que hasta el 5 de junio del 2009 la jurisprudencia era contradictoria. Es decir, había jueces que entendían que una vez jubilado se contrataba nuevamente al mismo trabajador o sea que la antigüedad comenzaba en la fecha de la jubilación y otros que fallaban diciendo que la antigüedad correspondía desde el inicio de la relación laboral ya que no había nuevo contrato de trabajo sino continuación del anterior. A raíz de esta contradicción, se reunieron las salas que componen La Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, quien en pleno, con fecha 05/06/2009 en autos caratulados Couto de Capa, Irene Marta c/ Areva S.A. s/ley 14.546 resolvió por mayoría fijar la siguiente doctrina: "es aplicable lo dispuesto por el art. 253 último párrafo LCT (Ley de Contrato de Trabajo) al caso de un trabajador que sigue prestando servicios sin interrupción a las órdenes del mismo empleador, luego del goce del beneficio de la jubilación". El último párrafo del art. 253 de la LCT establece "...en este supuesto sólo se computará como antigüedad el tiempo de servicios posteriores al cese". Es así entonces que, de acuerdo a este plenario, la antigüedad se va a computar desde la fecha que se jubiló es decir desde que se efectivizó el nuevo contrato de trabajo. No obstante ello hay profesionales que están planteando que este plenario es nulo ya que si bien estaban presentes todos las salas no estaban presentes todos los miembros que deben componerlas dado la cantidad de miembros vacantes que tenían las mismas. Hasta el día de la fecha no hay fallo alguno que avale esta postura. Espero haber aclarado su pregunta Cordialmente María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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Perlitas: "Una amistad sin confianza es una flor sin perfume" (Laure Conan) |
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Rincón Solidario Ni se reunieron ni se quieren reunir Vivo en un PH con reglamento de copropiedad. Los vecinos nunca se reunieron ni se quieren reunir. Pedí por carta documento una asamblea extraordinaria ya que según el reglamento soy la administradora. Dos días después, una de las copropietarias me envió otra carta documento en la que me ponía que me desconocía como administradora. Por otra parte, la otra propietaria se apersonó pero dijo que no se podía quedar por el trabajo. Necesito saber quién es el organismo y dónde puedo recurrir para obligarlos a que funcione el consorcio. Vivo en Villa Ballester en la provincia de Buenos Aires. Quedo a la espera de su respuesta agradeciendo desde ya su colaboración. Saludos atte Susy (21/06/2012) Estimada Sra Susy: Conforme a lo que ud. refiere, sin haber leído su reglamento, el redactor del mismo ha nombrado una administradora que en este caso ha recaído en su persona. En tal sentido, la ley y el reglamento mismo acuerdan en el derecho de convocar a asambleas ordinarias o extraordinarias que no es necesario pedirlas por carta documento. Ud. tiene la facultad de convocarlas. En atención a ello, Ud. deberá fijar una fecha y hora para desarrollarla así como también los temas que Ud. colocará en la misma para que los propietarios debatan. Sabido es que lo más difícil de solucionar en un consorcio es la asistencia de los propietarios a las asambleas dado que no existe ninguna ley que los oblige a asistir pero si se los obliga a la toma de decisiones que se concensuen en la asamblea con las mayorías requeridas para cada tema a tratar. En caso de que se hubiera agotado la vía administrativa, es decir, que no concurran a las asambleas que Ud., en su carácter de administradora, convoque y habiendo evaluado que el caso amerita que se reúnan y decidan sobre la marcha del consorcio, siempre queda el recurso de lo normado por la Ley 13.512, Art. 10º "asamblea judicial". Cabe destacar que el principal recaudo de esta acción es la de demostrar la prueba fehaciente de tal imposibilidad -en este caso- de reunir la asamblea. Ello obliga, por tanto, a demostrar dos extremos fundamentales: a) El agotamiento del procedimiento reglamentario, con resultado negativo y b) La importancia y urgencia de la cuestión a tratar Para solicitar la Asamblea Judicial se requiere: 1) Titulo de Propiedad 2) Antecedentes que prueben el fracaso de asambleas anteriores y los motivos que llevan a esta instancia judicial 3) Listado con nombres, apellidos y direcciones de todos los consorcistas, a fin de notificarlos en forma fehaciente. En este caso se realizará por cédula judicial. 4) El Reglamento de Copropiedad y Administración de donde surge el pedido a asamblea judicial. Propiedad Horizontal. Asambleas. Convocatoria judicial. Art. 10 de la ley 13512. Alcances: "En tanto el remedio previsto por el Art. 10 de la Ley 13.512 es de naturaleza excepcional y no se trata de un juicio contradictorio, no puede pretenderse por dicha vía el cuestionamiento a la designación del administrador, ni a las asambleas realizadas o a las cuentas del Consorcio, ya que la dilucidación de tales temas -por su índole- deviene propia de la amplitud de debate y prueba, característica del proceso de conocimiento". PEZZELLA, María Cristina y otros c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS THAMES 459 s/ INTERDICTO. (Sentencia Interlocutoria - CNCIV - Sala A - Nro. de Recurso: A268861 - Fecha: 19-04-99) Citar: elDial - AE12F5. Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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CARTA ABIERTA AL SEÑOR JEFE DE GOBIERNO DE LA DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES Y AL JEFE DE GABINETE DE GOBIERNO Buenos Aires, junio de 2012 Al Señor Jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires Ing. Mauricio Macri Al Señor Jefe de Gabinete de Gobierno Lic. Horacio Rodriguez Larreta S/D.- ---------------------------------------------------------- cc. Legisladores de la Ciudad de Buenos Aires Los abajo firmantes, administradores de consorcios de propiedad horizontal, nos dirigimos respetuosamente a ustedes, a fin de hacerle conocer una situación irregular que se ha generado a partir de la sanción de numerosas disposiciones por parte del Director General de Defensa y Protección al Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo. En los últimos tres años, se han dispuesto una serie de obligaciones por parte de los consorcistas y administradores que resultan arbitrarias, ilegales e inconstitucionales. Estas políticas públicas vulneran los derechos de ambos tipos de actores y les causan severos perjuicios. A su vez, benefician notoriamente a determinadas empresas que prestan el tipo de servicios que se han obligado a contratar. Las obligaciones impuestas resultan tan específicas que las compañías que pueden cumplir con estos servicios resultan monopólicas u oligopólicas. Al respecto le reseñamos: 1- Estas disposiciones pretenden basarse en las leyes 941 y 3254 pero representan un manifiesto exceso reglamentario. 2- Se trata de las Disposiciones 6013/09, 1423/10, 3205/10, 3882/10, 5363/10, 411/11, 415/11, 2131/11, 2257/11 y 5003/11. 3- Estas normas están llevando al incremento desmedido del gasto en expensas y no han mejorado la calidad de vida, seguridad ni tranquilidad de los habitantes de edificios. 4- A la vez, el entramado de las disposiciones está enriqueciendo a determinados proveedores de servicios para consorcios (matafuegos, seguros, etc.) y resulta vox pópuli que habrían tenido influencia en varias de estas nuevas obligaciones. 5- El régimen sancionatorio impuesto a los administradores por eventuales incumplimientos de consorcios de estas obligaciones impuestas por el Dr. Gallo ha generado una ola de parálisis y temor entre quienes nos dedicamos a la administración de propiedades. 6- La DGDYPC, sin método ni protocolo, inspecciona a consorcios y sanciona a administradores por supuestos incumplimientos de los primeros. Más grave aún, ha determinado inspeccionar a los administradores que hemos reclamado por estos hechos y al respecto se ha efectuado un pedido formal de información pública (ley 148) que no se ha respondido. 7- Hay ejemplos paradigmáticos. El funcionario Gallo decidió que los consorcios contraten seguros ambientales, contrariando toda la legislación en la materia e invadiendo la órbita de la Agencia de Protección Ambiental. Pese a la opinión en contrario del Defensor del Pueblo y del titular de la Procuración General de la Ciudad, la insólita obligación persiste. Pero, además, se ha dispuesto que los administradores presentemos regularmente los datos de los seguros contratados para cada edificio, informando detalles de la compañía contratada y acompañando el certificado de cobertura. Este tipo de seguro es tan novedoso que algunas compañías han decidido crearlos por ser nuevos. Lo relatado es un muy breve resumen de una situación que resulta asombrosa por cualquier arista que se la observe. Estamos convencidos, sin embargo, que las autoridades de Gobierno de la CABA no están al tanto de estos hechos y de su gravedad. En consecuencia, solicitamos una audiencia con el fin de ampliar la información brindada y respaldarla con datos y documentación concreta. Confiamos en su intervención y aprovechamos para saludarlos atentamente.
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Correo de Lectores Los molesto para consultarles si hay alguna novedad sobre la cuenta bancaria del consorcio con solo la firma del administrador porque tengo un par de edificios que quieren tener cuenta bancaria pero nadie quiere firmar. Gracias por informarnos siempre sobre todo lo relativo a nuestra actividad. Son los únicos que nos informan novedades que ni el GCBA nos comunica. Sigan así. Gracias nuevamente. Fernando (14/06/2010) Estimado Fernando muchas gracias por sus palabras. Justo en este mismo boletín se publica una nota relacionada con la Disposición 1001/2012 publicada en el Boletín Oficial del 29/06/2012 <ver nota> que trata el tema. Te invitamos a leera. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores ¡Buen día! Gracias! (25/06/2010) Hola Roberto, en el boletín del día 23/05/2012 le hicimos una nota a la contadora Liliana Corzo respecto al Impuesto a las Ganancias para los trabajadores. La publicamos en el boletín Nº 462 bajo el título "La AFIP está intimando a encargados y administradores". Allí habla del tema y aparecen los montos por los que preguntás. Sino tenés ese boletín, lo podés encontrar en aqui. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Mi consulta se refiere a por qué en la planilla salarial de junio de 2012 figura que el valor de la hora del "Personal jornalizado no más de 18 horas" es de $44,66 cuando según el Art. 7º inc. p) dice que dicho valor debe ser el sueldo bruto del encargado permanente de 1ª categoría sin vivienda dividido 120. O sea $5.256/120=$43,80. Agradeceré vuestra respuesta. Guillermo (26/06/2012) Estimado Guillermo, el tema cambió a partir de una determinada escala salarial (ya no recuerdo cuál) en la que empezó a aparecer el valor por hora discriminado. Si bien el artículo que mencionás no se modificó, prima el valor más alto para el trabajador, o sea, el que se informa de manera separada. Antiguamente este valor había que calcularlo como vos hiciste en tu mail pero a partir de que se publicó ya no se hace la cuenta. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 466 (2º edición) Fecha de publicación: 4 de Julio de 2012 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas y M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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Las notas firmadas reflejan las opiniones de sus autores y no necesariamente las de Pequeñas Noticias - La presencia tanto de las publicidades como de las gacetillas de prensa no implican juicio de valor sobre los productos y/o servicios que puedan ofrecer - Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización fehaciente de Pequeñas Noticias |
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El demandante afirmó que el Dr. Juan Manuel Gallo al
frente de la DGDyPC se excedió en sus facultades 
Registro
Público de Administradores dela CABA
Boletín
Oficial de la CABA
Dra.
Victoria Loisi
Charla-debate:
La problemática de los Consorcios
Proyecto
de ley
Contesta
el Cr.
Sebastián H. Wolkowicz
Contesta
el
Dr. Juan
Antonio Costantino
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)