Esta vez se impuso Goliat

De acuerdo esta nueva Resolución General 3.369 de fecha del 13 de agosto (BO 16/8/12) se deberá también presentar -con carácter de excepción— la información semestral correspondiente al período comprendido entre el día 1º de enero de 2012 y el día 30 de junio de 2012, inclusive.

Si bien la Disposición 2.159 de 2006 y la número 3.369 de 2012 a simple vista parecen iguales, la primera ponía la obligación de informar en cabeza del administrador mientras que la actual obliga al consorcio a cumplir con la norma que –como en otros tantos casos- lo hará por intermedio de su administrador.

En este sentido, la primera establecía que el "régimen de información respecto de las expensas [...] deberá ser cumplido por los sujetos que actúen como administradores de [...] consorcios de propietarios..." mientras que la actual dispone "un régimen de información respecto de las expensas [...] por los sujetos que se indican a continuación: [...] consorcios de propietarios de inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o administraciones de inmuebles afectados al régimen de Prehorizontalidad".

Esta diferencia aparece sólo en el caso de los consorcios de propietarios ya que cuando se trata de "countries, clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, barrios privados, urbanizaciones privadas, promovidas y financiadas por particulares para instalación de viviendas" la obligación de informar recae en el administrador igual que en la resolución anterior.

Los consorcios de propietarios –o sea aquellos afectados al régimen de propiedad horizontal- por intermedio de sus administradores deberán informar a la AFIP sobre aquellos –ya sea propietarios, inquilinos u ocupantes- que paguen un monto de expensas igual o mayor a dos mil pesos mensuales y cuando la unidad que habiten tenga una superficie igual o mayor que 100 metros cuadrados. Es de destacar que se deben cumplir las dos condiciones: tanto el monto de las expensas como la superficie.

Por otra parte, en este caso sí, los administradores de "countries", clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, barrios privados y demás urbanizaciones informarán en los casos en que la superficie de la propiedad –incluído el terreno no construido- sea igual o superior a los 400 metros cuadrados y el monto de las expensas resulte igual o superior a los 2 mil pesos mensuales.

En caso de que un administrador se encuentre con un propietario, inquilino u ocupante que pague expensas en más de una unidad de los edificios que él administra deberá sumar el monto total de las expensas que paga y de las superficies donde habita y si ambas superan los topes establecidos también deberá ser informado.

En el Anexo II de la Disposición, la AFIP determinó que se deberá suministrar -entre otros datos- la siguiente información sobre aquellos que pagan las expensas y estén comprendidos en los topes establecidos:

- nombre y apellido y razón social

- Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT)

- domicilio

- período a informar.

- tipo del complejo urbanístico administrado

- CUIT del complejo urbanístico

- denominación del complejo urbanístico.

- nombre comercial del complejo urbanístico.

- domicilio del complejo urbanístico.

- honorario de administración correspondiente al mes informado y desde cuando lo administra.

- carácter (propietario, locatario u otro sujeto)

- domicilio postal.

- superficie total que ocupa en metros cuadrados, indicando la superficie cubierta y semicubierta de la edificación o mejora existente.

- importe total en pesos que en concepto de expensas y/o contribución para gastos ha sido determinado para el período correspondiente.

- importe total en pesos que en concepto de expensas y/o contribución para gastos ha sido efectivamente abonado en dicho período.

- modalidad de pago

"En la práctica quien informará es el administrador"

Según Martín Irigoyen imponer a los consorcios la obligación de informar traerá gran confusión porque recién ahora, con el proyecto de unificación del Código Civil y Comercial, se le está asignando, por primera vez, el carácter de persona jurídica al consorcio. "Si uno va hoy a tribunales encontrará que una parte de la biblioteca señala a los consorcios con el carácter de persona jurídica mientras que otra parte de la biblioteca les da el carácter de ente", explicó el abogado.

Por último expresó que esta nueva disposición es peor que la anterior porque aquella tenía un destinatario claro (el administrador) mientras que la actual no (el consorcio).

En otro orden de cosas, el abogado resaltó que el fallo de la Suprema Corte de Justicia sobre la Resolución 2.159 que declaró que los administradores no son agentes de información, alcanza también a esta nueva Resolución cuando pone en cabeza de los administradores de countries, clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, etc. la obligación de informar quiénes pagan expensas que superan ciertos montos y cuyas propiedades exceden los topes establecidos.

"La información que podemos brindar no siempre es exacta"

[BPN-22/08/12] El presidente de la CAPHyAI, el Adm. Daniel Tocco, anunció a este medio que la primera medida que tomará la entidad sobre la nueva Resolución 3.369 de la AFIP será realizar gestiones de carácter institucional. En tal sentido solicitarán una audiencia con autoridades de la AFIP para hacerles conocer el fallo de la Suprema Corte de Justicia sobre la anterior Resolución 2.159 y las objeciones que tiene la entidad sobre la nueva.

Tocco agregó que de no ser escuchados iniciarán las diligencias administrativas que correspondan y por último tratarán judicialmente de hacer valer el fallo favorable que ya habían obtenido en 2010 de la Suprema Corte de Justicia de la Nación sobre la Disposición 2.159 del 2006.

Una de las objeciones más importantes que expresó Tocco es que la AFIP solicita datos que el administrador no dispone, datos a los que en muchos casos no tiene acceso, en otros no cuenta con los correctos y hay oportunidades en que directamente son los mismos propietarios los que no los desean informar. "En la medida que la gente paga las expensas y no tenemos un conflicto legal no sacamos un certificado de dominio para saber quién es el titular de la unidad. En general sucede lo mismo que con muchos de los servicios: las expensas están a nombre del primero que comenzó a pagarlas", explicó Tocco.

En este orden de cosas agregó que muchas veces el administrador no sabe quiénes son los propietarios de las unidades funcionales porque éstas se venden y no se informa a la administración los datos personales de los nuevos dueños: "a raíz de este problema es que la información que nosotros [los administradores] brindamos no siempre es exacta", concluyó.

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AFIP: Administración Federal de Ingresos Públicos

La historia de una pulseada que todavía no terminó

El 6 de marzo de 2007 Pequeñas Noticias informaba que en el sitio Web de la AFIP ya se podía obtener un nuevo aplicativo llamado "Pago de Expensas Versión 1.0 release 0" para cumplir con lo dispuesto por la resolución y que prorrogó hasta el 30 de abril de ese año el plazo para el ingreso de los datos [BPN Nº 312 del 06/02/07: "Nuevo aplicativo por un lado, prórroga por el otro"].

El 27 de marzo de 2007 la Federación Argentina de Consorcios (FAC) realizó una presentación contra esta Resolución ante la misma AFIP. En esa presentación, informaron que equipos técnicos de esa entidad realizaron un estudio que demostró "palmariamente la inconstitucionalidad de la misma, además del abuso en que ha incurrido la AFIP al pretender utilizar a nuestros administradores (a quienes nosotros les pagamos sus honorarios) para que hagan esta tarea que bajo ningún concepto les compete y los obliga". La queja fue acompañada por un trabajo que realizó el ex diputado de la Nación Héctor Raúl Sandler, en el cual expresó que la Resolución 2.159 contradice varias expresas disposiciones de la Constitución Nacional y advirtió que es manifiestamente inconstitucional [BPN Nº 318 del 10/04/07: "Acciones contra la AFIP"].

Dos días después, el 29 de marzo la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) patrocinada por el Dr. Jorge Martín Yrigoyen presentó, tras haber agotado la vía administrativa, un recurso de amparo para impugnar la norma. En esa oportunidad el Dr. Martín Irigoyen expresó que "hay cuestiones del Estado que son indelegables como las del poder de policía. Me parece que con esta resolución están obligando al administrador a meterse con los derechos individuales de las personas. Los ponen entre la espada y la pared porque si no cumplen hay sanciones con multas que van de los 5 mil a los 10 mil pesos" [BPN Nº 318 del 10/04/07 "Recurso de amparo contra la AFIP"].

En diciembre de 2008 la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal (CCAF) anuló en un fallo unánime la resolución argumentando que se estaba incurriendo en un exceso. Sin embargo, en ese momento se tuvo en cuenta que la sentencia podía ser apelada por la AFIP ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJ) –cosa que realmente ocurrió- y mientras la sentencia no se consideró firme se siguió cumpliendo con la presentación de las declaraciones [BPN 365 del 17/12/08: "La AFIP no podría obligar a informar"].

Un mes después, en enero de 2009 la AFIP alertó que los administradores debían cumplir con el vencimiento de la presentación de las DDDJJ que operó en febrero de 2009 y confirmó que ya había apelado el fallo de la CCAF [BPN 369 del 28/01/2009: "La AFIP obliga a informar"].

Finalmente, en octubre de 2010 -luego de tres años de litigio-, la CSJ falló por unanimidad a favor de la CAPHyAI y declaró inconstitucional la Resolución 2.159. [BPN Nº 416 del 6/10/10 "Esta vez ganó David"]

Casi premonitoriamente, en enero de 2011, el letrado patrocinante de la CAPHyAI declaró que "si la AFIP quisiera insistir sobre el tema tendría que sacar una nueva disposición" y explicó que en ese caso "se podría tomar este fallo como antecedente para pelear contra esa posible nueva medida". [BPN Nº 425 del 26/01/11 "Caso juzgado y cerrado"].

A pesar de esta sentencia de la CSJ, este tema siguió generando tensiones entre administradores y la AFIP al punto que el Dr. Martín Irigoyen tuvo que salir a desmentir en un par de ocasiones que la AFIP podía obligar a los administradores a informar sobre las expensas en los términos dispuestos por la resolución [BPN 452 del 21/12/11: "Martín Irigoyen salió al cruce de Consorcios Z"].

f) Detalle de la totalidad de los cargos por los servicios adicionales que se presten y de todo otro concepto vinculado con la operación facturada."

Santa María apoyará la creación de un RPA

[BPN-22/08/12] El pasado 13 de agosto, Ana María Huertas, presidenta de la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata (ACoPH), consiguió el apoyo del secretario general del SUTERH, Víctor Santa María, para la creación de un Registro Público de Administradores en la provincia de Buenos Aires.

Así se lo habría manifestado el secretario gremial del SUTERH en una reunión que mantuvo en la que le solicitó apoyo para el proyecto de ley que impulsa con este objetivo el diputado por el partido de Gral. Pueyrredón, Rodolfo Iriart (Frente para la Victoria). La Sra. Huertas estuvo acompañada por la Sra. Hilda Cauteruccio, colaboradora de la asociación.

Según manifestaron las representantes de ACoPH, Santa María se "mostró interesado" en el proyecto que impulsan desde su asociación y expresó su respaldo al mismo. En este sentido, Huertas comentó que el secretario gremial "estuvo muy de acuerdo con lo que estábamos haciendo. Dijo que se va a ocupar y que todo lo que pudiera hacer lo iba a hacer" a lo que Cauteruccio agregó: "dijo que va a tratar de ayudarnos en todo lo que fuera posible".

Ambas resaltaron la cordialidad con la que las recibió el secretario general del SUTERH en la sede del sindicato: "nos atendió muy bien, muy correctamente y muy amable", expresó Cauteruccio y remarcó que "nos recibió puntualmente a la hora que habíamos establecido".

Por último, Huertas manifestó que Santa María destacó el trabajo que hace ACoPH para que los consorcistas "vayan aprendiendo" y se capaciten en temas que afectan a la propiedad horizontal: "le pareció bárbaro", sintetizó.

La reunión se realizó en la oficina que posee el secretario general del SUTERH en el séptimo piso de la sede del gremio en la calle Sarmiento entre Ayacucho y Junín de esta ciudad.

Ese mismo día la Sra. Huertas ingresó por mesa de entradas de la Casa Rosada una carta dirigida a la presidenta de la Nación, Cristina Fernández de Kirchner, en la que le solicitó que interceda ante los diputados y senadores bonaerenses del Frente para la Victoria (FPV) para que acompañen el proyecto de ley del Registro de Administradores de la provincia que ACoPH había acercado al diputado Rodolfo Iriart.

En su petición la Sra. Huertas le expresó a la presidenta que "la provincia de Buenos Aires y muy especialmente Mar del Plata y la Costa Atlántica necesita una ley que regule la actividad de los administradores y contar con una herramienta que ayude a los consorcistas, y que no pase como hasta ahora, que no tenemos dónde recurrir, por lo tanto estamos totalmente indefensos".

Licencia para vigilar

[BPN-22/08/12] A partir de este mes, los vigiladores de las empresas de seguridad privada deberán exhibir en el puesto de trabajo y sobre su uniforme una credencial con el nombre de la empresa a la que pertenece, su foto, sus datos personales y vigencia. Así lo informó el ministro de Justicia y Seguridad porteño, Guillermo Montenegro el pasado 19 de julio en un acto en el que presentó estas nuevas credenciales.

El Dr. Ignacio Alberto Cocca, director general de Seguridad Privada de la CABA, explicó a un medio local que la implementación de las nuevas credenciales se debe a que se está dando cumplimiento a la Ley 1.913: "su artículo 11º nos exige otorgar una credencial habilitante a cualquier persona que desempeñe tareas de servicio en actividad".

Por otra parte estimó que el 30% de los vigiladores que trabajan en la ciudad de Buenos Aires no están registrados y aclaró que no se habla de empresas sino de personas no habilitadas dentro de empresas que sí lo están. Estimó que la cantidad de vigiladores que trabajan en esta ciudad son cerca de 22 mil y especificó que las empresas habilitadas son 486.

Si bien la Ley 1.913 que regula la actividad de las empresas de seguridad privada fue sancionada en el 2005 y reglamentada en el 2006 por el Decreto 446, hasta ahora no había sido implementada por el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

La dirección general de la Seguridad Privada depende de la Subsecretaria de Seguridad Ciudadana que pertenece al Ministerio de Justicia y Seguridad de esta ciudad y tiene a su cargo –entre otros- tres registros: el de empresas habilitadas para ofrecer servicios de seguridad privada, el de sus socios y el de los vigiladores que trabajan para esas empresas.

Las credenciales que ostentarán los vigiladores –para garantizar su inviolabilidad- son confeccionadas con medidas de seguridad visibles e invisibles.

Los datos que deberán incluir las tarjetas en el frente son: el nombre de la empresa para la que trabaja, el nombre y apellido del vigilador, su foto, la fecha de emisión de la credencial y su fecha de vencimiento.

En su parte posterior se podrá leer –entre otros- el número de documento del vigilador, su huella digital, su firma y la del funcionario a cargo del control y un código de barras bidimensional denominado QR que podrá ser escaneados por cualquier teléfono inteligente.

Este código –según expresó el Dr. Cocca- podrá ser escaneado por un teléfono celular o una tablet y permitirá –en tiempo real y mediante una conexión a la base de datos del Ministerio- ver en el equipo los datos que figuran en la credencial que porta el vigilador y comprobar si son correctos.

Por su parte, Montenegro explicó que ahora "el vecino podrá verificar que el vigilador que lo está cuidando o que brinda su servicio en los boliches a donde concurren sus hijos es quién dice ser y cumple con todos los requisitos que establece la ley".

Según Wikipedia, los códigos de Quick Response (respuesta rápida en español) son un sistema para almacenar información en una matriz de puntos o un código de barras bidimensional que los teléfonos celulares inteligentes o algunas computadores pueden escanear y así conectarse a una dirección Web.

Se deberán reempadronar 28 de las entidades que dictan cursos

[BPN-22/08/12] El pasado 13 de agosto, el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC), dispuso la baja de 28 entidades habilitadas para otorgar el certificado del curso de capacitación en administración de consorcios que requiere el Registro Público de Administradores. Resolvió también que los interesados en ser autorizados para dar estos cursos deberán presentar una solicitud entre el próximo 3 y el 14 de septiembre. Estas medidas las tomó el 13 de agosto mediante la Disposición Nº 1.676 que fue publicada en el Boletín Oficial del 17 de agosto.

No fueron revocados las autorizaciones de la Universidad Católica Argentina (de dos años de duración de tipo presencial), del Dr. Juan Basilio Iglesias (de tres meses de duración de tipo presencial), de Sistemas Administrativos SA (de cuatro días de tipo presencial y de 30 días a distancia), de Gestar Grupo Educativo (de tres meses de duración de tipo presencial) y de la Asociación Civil de Aprendizaje y Capacitación Pirámide (de tres meses de duración de tipo presencial). Todas ellas fueron autorizadas el 12 de abril de 2011 mediante la Disposición 419 y publicada en el Boletín Oficial el 27 de ese mes.

Es de destacar que, en el caso de las entidades dadas de baja, todos los certificados otorgados con fecha previa a esta disposición "mantendrán plena validez" y también aquellos cuyos certificados se expidan con posterioridad a la fecha de la disposición pero que fueron iniciados antes de ésta.

Por otra parte, el director general de DGDyPC estableció que aquellos que deseen ser autorizados para certificar los cursos realizados conforme el artículo 4º inc. f) Ley 941 deberán presentar la información necesaria desde el 3 de septiembre hasta el 14 de septiembre de 2012 en la Mesa de Entradas de la sede de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor sita en Moreno 1170 PB en el horario de 10 a 14 hs.

La información que deberá entregarse en un sobre cerrado cuyo remitente sea el nombre y razón social de la entidad que solicita la aprobación. Los datos que se deberán aportar son los siguientes:

a) programa completo del curso con bibliografía obligatoria y recomendada

b) duración del mismo

c) carga horaria

d) lugar de cursada

e) lugar de inscripción

f) fechas de inscripción

g) modelo de certificado (el mismo debe poseer de manera inexcusable: nombre, apellido y DNI o CUIT del alumno, duración de curso, carga horaria, modo de curso, fecha de inscripción y fecha de aprobación, firma autorizada)

h) toda otra documental que considere pertinente.

Por último, la DGDyPC estableció en el Artículo 5º de esta disposición que "la documentación presentada será ponderada por esta Dirección General y de acuerdo a ello emitirá la disposición que autorice los cursos a los fines de otorgar el certificado válido conforme el artículo 4º inc. f) de la Ley 941".

La Disposición 3.144 de septiembre de 2010 había habilitado a dictar los cursos de actualización a 25 entidades de las cuales a una –Documenta- le revocó la autorización el 8 de junio de 2011 mediante la Disposición 1.205:

GCBA (Educación no formal) (Presencial)

GCBA (Educación formal ) (Presencial)

UBA (facultad de Derecho) (Presencial - Cuatrimestral)

CAPHyAI (A distancia y presencial - Cuatrimestral y/o cursos de 4 días).

AIERH (A distancia/presencial - Cuatrimestral y cursos de 4 días)

Liga del Consorcista (A distancia - Presencial trimestral)

AIPH (Presencial - Cursos de 4 días)

Instituto INSE (Presencial - Cursos de 5 meses).

FEDECO (Presencial cuatrimestral)

FRA (Presencial 40 hs. cátedra)

UADI (Presencial - Cursos de 2 días semanales por 3 semanas)

IDIP (Presencial - Cursos de 12 días de 2 hs. c/u)

Colegio Público de Abogados (Únicamente para profesionales matriculados)

Consejo Profesional de Ciencias Económicas (Únicamente para profesionales matriculados)

Estudio Jurídico del Dr. Eduardo Awad y Asoc. (Presencial - Cursos de 6 días)

Documenta (Presencial - Jornada de capacitación de 8hs.)

UAI (Presencial - Curso anual 1 clase por semana)

ICI de la CIA (Presencial - Dos meses y medio)

Biblioteca Popular Roque Saenz Peña (Presencial – Cuatrimestral)

Pequeñas Noticias (A distancia)

ADEPROH (Presencial – Trimestral)

Estudio del Dr. Brailovsky (Presencial – Mensual)

Departamento SACLE (Presencial – Bimestral)

UADE (Presencial – Cuatrimestral)

El 8 de noviembre de 2011 la Disposición 4.704 agregó 4 entidades más:

CAPHyAI (Seminario de un día)

Capacitarte UBA (Un bimestre)

I4D-ideasfordevelopment (A distancia)

Feria administrativa por 30 días más

[BPN-22/08/12] El pasado 9 de agosto, la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) dictaminó una nueva feria administrativa por 30 días, a partir del 13 de agosto, para el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA. De acuerdo a esto no se atendrán trámites relacionados con los administradores y se suspenderán "los plazos procesales para toda actuación en que sean parte los mismos".

El director general de DGDyPC, Dr. Juan Manuel Gallo, fundamentó textualmente su disposición expresando que "el edificio donde funciona el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, Av. Patricias Argentinas 277, CABA, se encuentra en obra por refacciones destinadas a la reestructuración de las aéreas que allí funcionan y a la instalación del Centro de Gestión y Participación Ciudadana Nº 6 dentro del mismo [...y que por...] lo expuesto incomoda la atención al público e imposibilita el procesamiento de la documentación procedente de la misma.

Por estas razones consideró necesario "instaurar una feria administrativa sin atención al público denominado 'administradores' que conforme la Disposición Nº 5064-DGDYPC-2011 dentro de las instalaciones del CGPC Nº 6, sito en Av. Díaz Vélez 4558, CABA puesto que el mismo comenzará a realizar su mudanza al destino final que será la nueva obra en Ramos Mejía 880, CABA".

Por último aclaró que "el personal del Registro prestará sus servicios en la organización de las actuaciones existentes, para los casos de suma urgencia (oficios judiciales, requerimientos de Defensoría del Pueblo, etc.) y para atención y las denuncias de los consorcistas en Moreno 1170, CABA".

La feria administrativa se ordenó mediante la Disposición 1.670 del 9 de agosto y que fue publicada en el Boletín Oficial el 17 de este mes.

Durante el 2011 se dispusieron 4 feriados administrativos que sumaron un total de 224 días (siete meses y medio aproximadamente) mientras que durante el 2012 los feriados administrativos fueron 3 sumando 103 días de inactividad (casi tres meses y medio). En total fueron 327 días lo que representan –sobre la base de un mes de 30 días- casi 11 meses.

La madre de todas las polémicas

[BPN-22/08/12] El Dr. Eduardo Brailowsky, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Eduardo Awad expresaron a Pequeñas Noticias sus puntos de vista sobre las declaraciones que realizó el Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) de la CABA, sobre la posibilidad de que sean sólo los consejos de administración quienes puedan denunciar ante el Registro Público de Administradores las infracciones que se pudieran cometer contra la Ley 941.

Todo comenzó el pasado 26 de junio, cuando el Dr. Gallo declaró en el programa de televisión por cable ConSumo Respeto que está trabajando para que sólo los miembros de los consejos de administración de los consorcios puedan realizar denuncias en el Registro Público de Administradores (RPA).

"Se evitarán falsas denuncias"

[BPN-22/08/12] El Dr. Eduardo Brailovsky manifestó que si sólo los consejos de administración podrían denunciar infracciones al Registro Público de la CABA se "evitarían falsas denuncias contra los administradores" y consideró que muchas de ellas son "sin fundamento".

De implementarse esta medida, Brailovsky afirmó que se "evitaría el recargo de tareas desmedidas al que se vé sometido el Registro" y consecuentemente, se "agilizaría el trámite de las denuncias serias y formales".

El Dr. Eduardo Brailovsky es abogado especialista en propiedad horizontal y miembro del Instituto de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.

"Se le quitará poder a los consorcistas"

[BPN-22/08/12] El Dr. Eduardo Awad manifestó que otorgarle sólo a los consejos de administración el derecho a denunciar en el RPA infracciones a la Ley 941 es "quitarle poder a los consorcistas". Además, consideró que implementar esta medida sería "un paso más que da la DGDyPC para desvirtuar la Ley Nº 941" y agregó que si bien la sigue considerando inconstitucional "mientras esté vigente hay que respetarla".

Por otra parte, Awad, si bien analizó que con esta medida "pareciera" que la DGDyPC "quisiera sacarse trabajo de encima ya que dicen recibir muchas denuncias", consideró que ésta "no es la manera de hacerlo".

Por último y en cuanto a la posibilidad que exista un único modelo de liquidación de expensas, consideró que esto no permitirá que el consorcista pueda decidir qué modelo y qué datos quiere en la liquidación de sus expensas.

El Dr. Eduardo Awad es presidente de la Asamblea de Delegados del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal y director del Instituto de la Propiedad Horizontal de esa misma entidad.

El Dr. Eduardo Awad afirmó que la posibilidad de que sólo los consejos de administración puedan denunciar al administrador "evidentemente es para quitarle el poder que -a través de la ley 941- se le había dado a los consorcistas y dárselo a los administradores de consorcios" y concluyó: "se están encargando, simplemente, de deshacerla".

Además, agregó que esta medida se suma a otra que también "le quita poder al consorcista" y es la que determina que si en la asamblea de propietarios que debe tratar la renovación del mandato del administrador no alcanza el quórum de un 50% más uno se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año (Disposición Nº 1.000/12).

Por último, en referencia a la implementación de un modelo único de expensas, Awad afirmó que "si el modelo que quiere el consorcista no está de acuerdo con la manera que esta Dirección [DGDyPC] consideró no se va a poder hacer" y sintetizó: "otro paso más para borrar todo lo que se escribió en la Ley 3.254"

"Una medida poco menos que inviable"

[BPN-22/08/12] La Dra. Diana Sevitz calificó como "poco menos que inviable" la medida que permitiría que el consejo de administración sea el único órgano con facultad para efectuar denuncias ante el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA. Además, consideró "muy peligroso seguir manipulando la Ley que ya se encuentra desvirtuada con disposiciones que están en vigencia pero que luego se dejan en suspenso". "Me parece que el Dr. Juan Manuel Gallo –director general de Defensa y Protección de Consumidor (DGDyPC) de la CABA- debería investigar mucho sobre el tema de los consejos de administración para no volver a cometer errores que deba enmendar con otras disposiciones", subrayó Sevitz.

En otro orden de cosas y sobre un modelo único de expensas, la abogada manifestó que ya existe uno propuesto por el IRAM que establece parámetros básicos para la presentación de una liquidación de expensas y concluyó: "me parece que no deberían estudiar mucho un modelo único para implementar las liquidaciones de expensas".

De esta forma Diana Sevitz dejó sentada su punto de vista sobre las declaraciones que realizó el Dr. Gallo sobre la posibilidad de disponer que sean sólo los "consejos de administración" los que puedan presentar denuncias en el Registro Público de Administradiores por infracciones cometidas contra la Ley 941 <ver nota>.

La Dra. Diana Sevitz afirmó que, de aprobarse esta medida, el director de Defensa y Protección del Consumidor "caerá nuevamente en los errores a los que nos tiene acostumbrados". Agregó, por otra parte que una medida en este sentido estaría basada en el "desconocimiento del derecho", sería "inconstitucional" y "limitaría el derecho de los propietarios de denunciar".

En relación a lo que consideró como "la manipulación de la Ley" por parte de la DGDyPC, Sevitz sostuvo que el resultado es la "duplicación y excesos de tareas" para el administrador y "las exigencias irrelevantes" que se le impone a los propietarios como por ejemplo "colocar la hora de finalización de la asamblea [o la obligación de llevar] un libro de registro de ingresos y egresos".

En cuanto a la figura del consejo de administración, la abogada recordó que ésta no está contemplada en la Ley Nacional Nº 13.512 que rige la propiedad horizontal y mencionó que el Proyecto de Modificación y Unificación del Código Civil y Comercial "solo contempla que debe establecerse facultades especiales del consejo de propietarios pero no exige que lo tenga" el consorcio.

En este sentido, Sevitz manifestó que en los consorcios donde funcionan consejos de administración se dan varios casos y explicó que muchos no están "detallados" dentro del Reglamento de Copropiedad pero que "trabajan bien" mientras que en otros "trabajan muy mal" o "no trabajan en pos del consorcio".

La Dra. Sevitz es abogada, mediadora y docente especialista en propiedad horizontal y asesora de la CAPHyAI

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Los encargados participarán de la seguridad de la ciudad

[BPN-22/08/12] El pasado 13 de agosto, la Secretaría de Seguridad de la Nación anunció que los encargados de edificios tendrán un botón antipánico para la prevención de delitos. A través de un teléfono celular otorgado por esta Secretaría los trabajadores de edificios podrán dar aviso ante un hecho delictivo a las comisarías de la Policía Federal Argentina (PFA).

Esta herramienta forma parte del programa Plan Alerta y Seguridad en Edificios que incluye "la participación activa de la ciudadanía" e "integra dispositivos de comunicaciones para la alerta temprana de las fuerzas de seguridad", explicó el subsecretario de Seguridad, Sergio Berni, durante una conferencia de prensa en la que presentó este programa junto al secretario general del SUTERH, Víctor Santa María y autoridades de la PFA en el ministerio de Educación nacional.

Por otra parte, Berni mencionó que este programa se lanzará como "prueba piloto" durante un año en 2 mil edificios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y que comenzará en los barrios de Recolecta, Palermo y posteriormente en Caballito: "durante ese lapso se va a evaluar cómo funcionó y cuáles son los pasos a seguir de ahí en adelante", señaló Santa María.

Por su parte, Berni remarcó que "el encargado del edificio es la persona que conoce no solamente su edificio sino la cuadra, el barrio, las caras. Les hemos mostrado todas las herramientas que tiene la Policía Federal para interactuar con ellos y poder llegar en forma temprana ante una comisión de delito".

En este sentido, el secretario gremial del SUTERH manifestó que "la idea es que el encargado no sea el comisario del barrio sino que sea el que ayude, colabore, que con su tarea solidaria pueda prevenir muchos delitos y es por eso que el SUTERH está comprometido en llevar tranquilidad a los vecinos pero también a los compañeros y compañeras que viven en los mismos edificios".

Por último, el subsecretario de Seguridad consideró como "fundamental" la información que los encargados de edificios puedan brindar a los efectivos policiales para la prevención y lucha contra el narcotráfico. En este aspecto, el comisario Néstor Roncaglia, a cargo de la División Drogas Peligrosas de la PFA manifestó que son "necesarios" los datos que aporten los encargados "para detener a los vendedores de estupefacientes"

Las entidades de inquilinos se reunieron con López

[BPN-22/08/12] En el pasado boletín de Pequeñas Noticias Nº 469 del 8 de agosto de 2012, respondí una consulta realizada por Liliana sobre la antigüedad de un trabajador jubilado que se reincorpora a la actividad y dí por sentado que se trataba del "Plus por antigüedad" que se abona mensualmente y no de la "indemnización por antigüedad" que se abona cuando finaliza el contrato laboral y que este trabajador jubilado reingresaba al mismo edificio por lo tanto su empleador seguía siendo el mismo que tenía cuando se jubiló.

Mi respuesta fue que coincidía con el parecer de Liliana y que "...se le debe respetar la antigüedad al trabajador jubilado y vuelto a reincorporar" pero no aclaré que estaba hablando del "plus por antigüedad" que se abona todos los meses. Además agregué que cuanto más leía la definición del artículo 11 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 589/10 más ambigua me resultaba la definición de "tiempo de servicio efectivamente trabajado" ya que -como sueldo aclarar en varias de mis respuestas y ¡esta vez no lo hice!-, no soy abogada ni contadora pues elegí otra carrera universitaria para mi formación.

De todas formas, los mails a estas respuestas no se hicieron esperar y agradezco por su atenta lectura –en orden cronológico según la fecha de sus mails aunque el Dr. Brailovsky fue el primero en llamar por teléfono- al Dr. Guillermo L. Lorenzini <ver mail>, el señor Mario Josovic <ver mail> y al Dr. Eduardo J. Brailovsky <ver mail> quien a esta altura considero mi "ángel de la guarda" y agradezco profundamente el tiempo que se tomó para explicar los porqué, tanto históricos como legales de esta "antigüedad" que tanto nos desvela.

Si bien la explicación del Dr. Brailovsky no tiene un párrafo de desperdicio y está a disposición en el vínculo que aparece al lado de su nombre, reproduzco aquellos directamente relacionados con la consulta original.

En Agosto, todo sigue igual

[BPN-22/08/12] Para el mes de agosto, los sueldos no sufrirán modificaciones a la hora de su confección. De no producirse novedades, la escala del mes de Junio/2012, publicada en el Boletín Oficial del día 29 de mayo, será la última vigente.

En el mes de febrero de 2011, respondí una pregunta enviada al Rincón Solidario, relacionada con este tema. En esa oportunidad, se preguntaba si correpondía hacer la presentación del 2º semestre 2010 conforme RG 2159, ya que por un lado existía un fallo a favor de la Cámara Inmobiliaria, y por otro lado la AFIP continuaba informando que la resolución estaba vigente.

Parte de mi respuesta fue "...no soy abogada, por lo que no puedo ahondar en los efectos jurídicos de las sentencias judiciales pero en mi humilde opinión, una norma debe ser derogada por otra norma, lo cual hasta el momento no ocurrió.

El tema cobra ahora nueva vigencia ya que no solamente AFIP nunca dictó una norma derogatoria, sino que el día 16 de agosto se publicó en el Boletín Oficial la RG 3369 que específicamente aclara que la información correspondiente al periodo comprendido entre el 1º de enero de 2012 y el 30 de junio de 2012 ambos inclusive, deberá presentarse en la forma, plazos y condiciones previstos por la RG 2159 y modificatorias.

Esto es, que la presentación debió hacerse el hasta último día hábil del pasado mes de julio, utilizando el aplicativo anterior, e informando expensas correspondientes a unidades funcionales que –para propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal- superen los 100 mts. de superficie y la suma de $ 3.600.-

Esto me lleva a reflexionar acerca de si la AFIP intimará por falta de presentación en término de todas aquellas declaraciones que no fueron presentadas, en virtud de la sentencia favorable obtenida por la Cámara.

El nuevo régimen tiene como cambios fundamentales la modificación en la periodicidad de la información exigida, que de semestral pasa a ser mensual, y en el monto a informar, que se eleva a $ 2.000.- por mes.

No es objeto de esta nota incursionar en los aspectos jurídicos relacionados con la norma. Ya asesores de la Cámara expresaron en medios gráficos que se está analizando la presentación de un nuevo recurso judicial, para que la actividad quede eximida de la obligación ante el organismo recaudador.

Sí quisiera compartirles mi preocupación en cuanto a la posibilidad práctica de cumplir con las nuevas exigencias.

La redacción de la ahora expresamente derogada RG 2159 era a mi parecer un tanto ambigua, en tanto requería información sobre las expensas que "...en cada semestre calendario hubieran sido:

1. Determinados, para cada propietario o sujeto obligado -directa o indirectamente- a su pago y, en su caso

2. Pagados " (Art.2 – el resaltado es propio)

Esto podría llegar a interpretarse como refiriéndose a las expensas liquidadas y cobradas para el periodo diciembre-mayo para el primer semestre, ya que éstas son las que se determinan para el pago en el periodo enero-junio y correlativamente junio-noviembre para el segundo semestre.

La nueva redacción es más precisa. Establece que hasta el último día del mes siguiente al que corresponda la liquidación de las expensas o gastos (Art. 8) deberá suministrarse la información de las expensas determinadas y pagadas (Art. 2).

Creo que AFIP no tuvo en cuenta que algunos obligados al pago, siguen pagando aun el último día del mes, y que muchas veces los administradores cierran su liquidación ese mismo día.

Correo de Opinión

El universo consorcial visto desde la óptica del Tarot por el Adm. Gustavo Karcher

Siguiendo con la 1ª entrega auspiciada en el Nº 468 de Pequeñas Noticias, hoy presentamos el 2º de los 22 Arcanos Mayores del Tarot y su significado arquetípico en relación a la propiedad horizontal.

Arcano Nº 2: La Papisa (o Suma Sacerdotisa)

De acuerdo a la bibliografía oficial, las sacerdotisas oficiaban sacrificios en honor a ciertas deidades gentilicias y cuidaban los templos de cualquier amenaza; tanto fuera de orden "humano", "natural" o "sobrenatural". Pero la que vamos a describir, dado su origen, tiene otro significado.

Según el tipo de Tarot, la figura de La Papisa ("Suma Sacerdotisa" o "Isis Velada" según cada autor), sostiene un libro (o un pergamino) como simbolismo de El Libro de la Sabiduría o de los Libros Sibilinos⁽¹⁾. En ambos casos, representa "las reglas" que deben seguirse con cautela, en cualquiera de las formas como se exprese la realidad. Vale decir las de orden mundano, que surgen de las convenciones, o aquellas que están veladas casual o intencionalmente; lo cual está simbolizado en el velo que se halla como fondo de la baraja (o triunfo).

Esta otra cara de la realidad, aquello que está pero no se ve porque "algo" lo oculta, bien puede representar lo inconciente o el lado sutil de la realidad misma que, conforme nos educan, difícilmente percibimos.

A veces, ese imperceptible mundo que nos rodea, puede estar obrando en nuestro beneficio sin que lo sepamos, u ocultar oscuros propósitos o segundas intenciones, como suele ocurrir en todo acto o situación. En definitiva, nos muestra lo engañoso de las reglas establecidas, la fragilidad de confiar ciegamente en ellas, y el precio que puede pagarse por descubrir el engaño y revelar la verdad; sea ésta externa (el entorno) o interna (self o "sí mismo"); a favor o en contra, de algún sujeto o grupo humano.

También, y dado que es una figura femenina, representa el ánima (arquetipo⁽²⁾ de lo femenino), la protección, la intuición, la fe ciega y el principio de conservación de las especies.

Origen del arquetipo

Su nacimiento como arquetipo se remonta a un hecho conocido como "La Papisa de Visconti", pero su historia viene desde mucho antes.

Según nos cuenta la leyenda, a lo largo de la Edad Media, una mujer llamada Juana llegó a ser elegida para ocupar el trono papal. A tal punto que disfrazada de hombre durante años, la supuesta "papisa" fue ascendiendo en la jerarquía eclesiástica hasta llegar a la cima, para terminar muriendo de parto durante una celebración pascual.

Esa es, en sí, toda la leyenda respecto a la papisa Juana. Pero fuera como fuese y dudas mediante, la Papisa Visconti fue real según cuentan los libros.

A fines del siglo XIII, un grupo italiano al que se conocía como los "guglielmitas"⁽³⁾, creía que su fundadora Guglielma de Bohemia (muerta en 1281), resucitaría en 1300 y con ella, comenzaría una nueva era en la cual las mujeres accederían al papado.

Anticipándose al momento, estos espiritualistas místicos eligieron como primera papisa a una dama llamada Manfreda da Pirovano de la rama de los Visconti; herejía ante lo cual (literalmente) el tribunal de la Santa Inquisición puso término en 1300 quemando a la hermana Manfreda sin el menor reparo. Unos cien años más tarde, la misma familia Visconti encargaba el primer mazo de naipes de Tarot tal como lo conocemos.

De este "sacrilegio" femenino de profanar las reglas masculinas mediante el artilugio y el engaño en pos de la fe, nació el arquetipo, que en honor a la verdad, y tal como puede apreciarse, reúne varios arquetipos afines subordinados.

Pagar el precio

Osho⁽⁴⁾ solía decir que todos queremos ser felices y vivir bien, pero pocos estamos dispuestos a pagar el precio. A ello agregaríamos "conocer la verdad", cualquiera sea su especie.

Si asociamos el libro (o papiro) que en los triunfos del Tarot la Papisa porta en su mano izquierda (símbolo de la intuición y el principio de lo femenino o Yin) con el mito de los libros sibilinos, veremos que aquí se expresa claramente lo anticipado en el subtítulo. Pero también el arquetipo nos muestra lo engañoso de las reglas establecidas y el precio que puede (o debe) pagarse por descubrir el engaño y revelar públicamente verdades reservadas; sean éstas de carácter supremo (lo existencial), mediático (el entorno) o íntimo (sí mismo).

Conforme las reglas generales son el statu quo imperante que sostienen lo consensuado por el establishment, (el "deber ser", como convencionalismo social y cultural), éstas tanto como las particulares (convenios, normas y estatutos) pueden resultar no más que mero engaño, un fraude de la realidad, pura apariencia; susceptible de ser "des-velado", por la mirada de quien percibe la esencia de las cosas (la intencionalidad).

Pero esa "mirada" no convencional, indudablemente tiene un precio; generalmente muy caro. Y es el que suelen pagar aquellos que, superponiéndose a tabúes, pecados y restricciones, muestran la verdad públicamente, "desvelando" el misterio. Profanando lo prohibido.

Tanto la historia como la mitología, abundan en ejemplos. Prometeo, en la mitología, fue castigado por los dioses al robarles el fuego del conocimiento y ponerlo a disposición de la humanidad. O Adán y Eva, cuando fueron echados del Paraíso por comer de fruto prohibido de la sabiduría. En la historia: los Curie, descubridores de las propiedades del Radio, murieron a consecuencia de ello. Galileo Galilei ya es casi mítico; y la lista de ejemplos resultaría interminable.

También es el precio de "ver" (comprender) y "mostrar" (revelar) lo que oculta el velo social, que sustituye lo real por lo aparente; lo auténtico por lo simulado; o el de romper con la tramoya de las ambigüedades y el doble discurso. Y tal es así, que los propios psicoanalistas requieren de un supervisor que los contenga ante sus revelaciones terapéuticas.

Lo que se ve, no siempre es lo real

En esta carta, el simbolismo de lo relativo en las percepciones de las cosas y los hechos, está representado por las fases de la Luna (en la tiara pontificia de la Papisa que ilustra la estampa). Teniendo en cuenta que la Luna no tiene luz propia sino que es el reflejo espectral del sol, "su luz" tanto como "su sombra", son mera apariencia; un artilugio de la naturaleza.

Este principio lunar femenino se resume en tres estados: mostrar, esconder y simular. Y asociando aquello que dijéramos del libro sagrado que porta en su mano izquierda, advierte que sólo muy pocos podrán percibir lo aparente de lo real, y actuar conforme lo que le dicte su intuición.

El temor a lo desconocido y la vergüenza del saber

Dadas las convenciones, tabúes y prohibiciones que rige la cultura⁽⁵⁾, el común de la gente prefiere asumir la mentira como verdad absoluta e incuestionable, por temor a lo desconocido y la incomodidad de correrse de lo convencional. Prefiriendo —en todo caso— moverse conforme al adagio que dice "más vale malo conocido, que bueno por conocer".

En uno de los capítulos de Los Expedientes X, Fox Mulder le dice a su compañera Dana Scully: "la persistencia de la ignorancia, termina siendo tan aceptable como la verdad".

Ya en otra instancia, dentro de la mitología, Edipo se lacera los ojos por "haberse visto a sí mismo" como artífice de su propia desgracia; y el siniestro Goebbels, ministro de propaganda nazi, decía dos frases paradigmáticas: "miente, miente; que algo queda" y... "una mentira repetida ciento de veces, se convierte en una verdad". En otro orden de cosas, George Orwell escribe dos libros que apuntan al mismo paradigma de la simulación y el engaño por el poder: "Rebelión en la granja" y "1984". En tanto Menem, en 1989 decía cínicamente: "si yo hubiera dicho lo que iba a hacer, nadie me hubiera votado". A confesión de parte...

De modo que —en honor a lo cierto— el vulgo prefiere que se le mienta, siempre y cuando no se lo saque de la comodidad que descansa en la ignorancia. O dicho de otra manera: prefiere dejar las cosas como están, no innovar, mantenerse dentro de las convenciones, ser conservador; para evitarse la ansiedad, el miedo y la inquietud que representa el velo de este Arcano Mayor, que separa figura de fondo, y representa el principio de incertidumbre.

Cómo se expresa este Arcano en la propiedad horizontal

En la propiedad horizontal, este principio femenino representado por el arquetipo de la Papisa desde el lado "claro", se expresa de la siguiente manera:

* Cuando todo está acorde a su energía y ésta fluye libremente, las cosas son claras, no existen ambigüedades ni apariencias. O como diría el guestaltista alemán Fritz Perls: "el río fluye porque es río, no hace falta empujarlo". Un caso muy común lo hallamos en los reglamentos de copropiedad y administración, al cual se circunscribirán todas las escrituras traslativas de dominio y será la piedra angular donde se apoye el anima iuri⁽⁶⁾ del consorcio. Un buen reglamento predispone a un buen comienzo y subsistencia pero cualquier ambigüedad o contradicción, puede resultar en estigma y viciar los actos administrativos arbitrariamente. Condenar el futuro de los copropietarios.

* Las liquidaciones de expensas expresan cabalmente la realidad. Los arreglos que figuran son los reales y necesarios que el consorcio debe afrontar a través del administrador para mantener el sano equilibrio. Es decir que hay correspondencia entre lo real y lo figurado.

* Las cuentas son claras; siempre dan; y las obligaciones para con terceros (proveedores y normativas oficiales) están al día y en armonía. Lo que el administrador dice y hace, coincide con la verdad y no difiere para nada con la percepción de los copropietarios.

* Los copropietarios se sienten representados y protegidos por sus pares, por el consorcio mismo, el Estado y el administrador. Vale decir que el principio de maternidad se expresa naturalmente, y el mandato conserva el sentido que le da la tradición, o sea que el mandatario responde por lo mandatado; y rige también el principio de la buena fe, que es la esencia del arquetipo de la Papisa.

La otra cara de la moneda

Pero también existe el lado "oscuro" de este arquetipo; lo que está detrás del velo que se halla "a espaldas" de la Papisa, o lo que no refleja fidedignamente lo escrito en el libro que la misma tiene en sus manos:

* El administrador hace "borradores" con la excusa de una mejor prolijidad al pasarlo en limpio al libro de actas, y después aparecen sorpresas que van entre la desaparición de lo dicho; adulteración del sentido o desaparición de conceptos relevantes.

* Algunos miembros del consejo de propietarios simulan sumarse para colaborar, pero en su fuero íntimo, "ocultan" otras intenciones.

* El encargado hace "changas" particulares en sus horas de trabajo y los beneficiarios lo encubren.

* El abogado que nos representa hace lo que él quiere y no lo que acordamos. O nos pasa honorarios que no eran lo pactado en tanto trata de disfrazarlos mediante artilugios leguleyos.

La lista sería interminable, pero ilustra suficientemente el significado del arquetipo de La Papisa: "la preservación o violación de las reglas, y el encubrimiento o desenmascaramiento del engaño en aras del poder".

En muchos casos, en algunos consorcios, las cuentas no son todo lo claras como debieran; dos más dos da menos cinco o triquiñuela; los actos del administrador generan dudas o incertidumbre; y los copropietarios sienten una extraña sensación de inquietud; como si algo inesperado fuera a ocurrir, o ya está ocurriendo por debajo de los planos de percepción del común de la gente, y pese a la calma chicha reinante. Todo será cuestión de correr el velo y prepararse para las sorpresas. Pero: ¿quién será el que se atreva a semejante patriada? Ese es ya otro arquetipo; expresado por otro arcano.

El regalo inesperado

En algunos casos sucede que por alguna razón un administrador es reemplazado por otro (problemas de salud, disconformidad de los copropietarios, etc.) y el nuevo, al asumir, "descubre" que dentro de las apariencias de normalidad (o límites de lo anormal medianamente tolerados por la mayoría de los copropietarios) las cosas no eran tal como se mostraban, o resultaron "peores" que lo temido, o aquello a lo cual estaban acostumbrados a ver y/o tolerar.

Descubre —por ejemplo— que en algún momento "despareció" el original del Reglamento (entre otros libros o documentación del consorcio) y "nadie se dio cuenta"... o el ex administrador no se los advirtió. O lo que es peor aún: sí se lo dijo, y hasta figura en actas; pero luego nadie hizo nada, con tal de no mover un dedo (el administrador) o no gastar más de lo aceptado (los copropietarios). Habiendo entonces entre ex administrador y copropietarios, una suerte de pacto de silencio en detrimento del consorcio (como sujeto jurídico) que dio tácitamente el aval al administrador saliente para hacer de su mandato, un verdadero mamarracho.

También puede descubrir que por años el ascensor estuvo funcionando sin habilitación (complicidad triple de Estado/Copropietarios/Administrador), o que no sólo se extraviaron libros como el de administración, sino que nunca fue tramitado o si es que lo recibe, descubre que jamás fue completado o se lo completó "a la sans façon⁽⁹⁾".

Otra de las sorpresas con las que suele toparse el nuevo administrador es que existían obras irregulares (contraviniendo reglamento o normativas oficiales), o que los propios consorcistas asumieron como "cosa regular", poniendo en riesgo al propio consorcio y —en algunos casos— la seguridad de los transeúntes; interna o externamente.

O descubre (siempre el nuevo administrador) que se le debe una fortuna al fisco en aportes y cargas sociales (o al sindicato) en tanto las liquidaciones reflejaban "otra cosa"; o se simularon arreglos o pagos de proveedores; o más aún: se dejaron colgados varios pagos a terceros y nadie sabía nada porque todos se confiaron a suerte y verdad y prosperó la desidia; vale decir que nadie se desveló por controlar, aunque más no fuera irregularmente, los actos administrativos. A riesgo de correr con la cuenta de tal negligencia, o lo que es más triste: a cambio de que el saliente se quedó con dinero ajeno y "¡andá y si podés, cobrale!".

Este "descorrer el velo" y poner en evidencia lo aparente (puede ser accidental o voluntario), muchas veces genera una reacción en cadena en donde el odio hacia el ausente, al no poder canalizarse por la vía correcta y sobre el blanco preciso, recae sobre quien destapó la olla a cuenta y riesgo de que el colectivo, "mate al mensajero" por la calidad del mensaje o confundiéndolo con éste. ¿Y cuál es el mensaje? De que fueron burlados en su buena fe, lo cual "se muestra crudamente" al haber corrido el velo de la realidad. Pero si nadie quiere correr con la vergüenza de su propia torpeza o candidez, nada garantiza que la historia se repita puesto que "el humano, es humano pese a su buena voluntad y sus declaraciones de principio". ¡Ecce homo!⁽⁸⁾

Buscándole el pelo al huevo

También tenemos aquellos casos en donde —si bien el administrador está llevando bien las cuentas y haciendo lo correcto— nunca falta algún extremista con vicios de héroe que le busca la 5ª pata al gato... o "el pelo al huevo" como se dice. Entonces hace correr infundados rumores de que el administrador roba; o infla los presupuestos; o que administrador y consejo están "entongados"; o que el encargado es el soplón del administrador; o que éste hizo poner "negligentemente" los matafuegos a 2,50 metros y no a 2,55 como marca tal norma; subrayando bien la palabra para que no queden dudas de que el otro es un auténtico papanatas y él, "el rey del jaque mate". Ya lo dijo un refrán alemán: "el diablo está en los detalles".

Este afán de protagonismo o "heroísmo de barro", genera tal inquietud y desvelo entre los consorcistas, que todo se torna incierto y el administrador, que obró de buena fe y conforme a su mandato, pasa a representar poco menos que la encarnación de Belcebú aquí en la Tierra, en ese (y sólo ese) consorcio.

Final a toda orquesta

Por último, está el Estado; con sus normativas, plazos y obligaciones. Su poder de policía y su voracidad fiscal. En donde en algunas leyes o disposiciones, con apariencias de "protección al ciudadano" o "al consumidor", y a través de algún órgano de aplicación que recibe órdenes "del más allá", enmascara de buenas intenciones sutiles negociados corporativos y obligan a los consorcios (a través del administrador y su vulnerabilidad jurídico-extorsiva) a cumplir con dichas normas a riesgo de ser sancionados económicamente. Ocultando aquel principio del derecho que impone diferenciar la cosa pública de la privada; metiéndose impunemente dentro del edificio convertido ahora en "coto de caza", a través de obligaciones indirectas impuestas al administrador, a riesgo de poner en juego su registro, su buen nombre y su honor. Violando, de esta sutil manera y por imperio de la ley, la bona fide⁽⁹⁾ de los copropietarios y el propio administrador, a través de un velo jurídico omnipotente e incuestionable. Convirtiendo en fetiche y tabú, cada una de sus imposiciones o exigencias a las que el conjunto deberá rendir culto de fe, o tributario según las circunstancias.

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NOTAS

1) Libros Sibilinos. Libros mitológicos y proféticos de la antigua Roma. La sibila de Cumas se presentó en cierta ocasión ante el rey romano Lucio Tarquinio el Soberbio como una mujer muy anciana y le ofreció nueve libros proféticos a un precio extremadamente alto. Tarquinio se negó pensando en conseguirlos más baratos y entonces la sibila destruyó tres de los libros. A continuación le ofreció los seis restantes al mismo precio que al principio; Tarquinio se negó de nuevo y ella destruyó otros tres. Ante el temor de que desaparecieran todos, el rey aceptó comprar los tres últimos pero pagó por ellos el precio que la sibila había pedido por los nueve. Estos tres libros fueron guardados en el templo de Júpiter en la ciudad de Roma y eran consultados en situaciones muy especiales. Son los llamados Libros sibilinos. Estaban escritos en griego, en hojas de palmera, que posteriormente pasaron a papiro. | FUENTE: Wikipedia.

2) Arquetipo. Del griego "arjé" ("fuente", "principio" u "origen"), y "typos" ("impresión", "modelo" o "matriz"), es el patrón ejemplar del cual se derivan otros objetos, ideas o conceptos, pero con la peculiaridad de tener carácter simbólico significativo. Según Jung, es una formación paradigmática del inconciente colectivo de carácter simbólico y universal. Al igual que los mitos, expresa patrones de comportamiento de carácter simbólico de todos los seres animados. 

En la filosofía de Platón, expresan las formas sustanciales de las cosas que existen eternamente en el pensamiento divino. Son perfectas e inmodificables.

3) Guglielmitas. Ver Wikipedia (en portugués): https://pt.wikipedia.org/wiki/Guglielma_da_Bo%C3%AAmia

4) Osho (11/12/31-19/01/90), nació en la India con el nombre de Chandra Mohan Jain. Conocido también como Acharya Rajneesh en los años sesenta; como Bhagwan Shree Rajneesh en los años setenta y ochenta; y como Osho desde los noventa; fue un profesor de filosofía místico, gurú y maestro espiritual que obtuvo seguimiento internacional. Murió como consecuencia de presunto envenenamiento por manos de la CIA.

5) Tótem y tabú. Freud, Sigmund. Obras completas de Sigmund Freud. Volumen XIII - Tótem y tabú, y otras obras (1913-1914). Traducción José Luis Etcheverry. Buenos Aires & Madrid: Amorrortu editores. ISBN 978-950-518-589-4.

6) Anima iuri. Vocablo latino que expresa el concepto nuclear esencial que subyace en toda ley que rige la voluntad de los seres y las cosas. Por el contrario de la "Mónada" (formas del ser substanciales, inmutables y eternas) de la filosofía de Leibnitz y del átomo de la física clásica, el anima iuri puede "nacer, permanecer, mutar y desaparecer" conforme al contexto.

7) Sans façon. Expresión francesa que significa, literalmente: "poco ceremonioso". También: con descuido; falto de preocupación; sin mayor responsabilidad. "A la que te criaste", en criollo rioplatense.

8) Ecce homo. "Del lat. ecce, he aquí, y homo, el hombre. Según traducción vulgar del pasaje 27:24 de Mateo en la Biblia. | RAE: https://lema.rae.es/drae/?val=eccehomo 

9) Bona Fide. Expresión latina que significa "buena fe". En Derecho, la buena fe es un principio consistente en obrar conforme a lo correcto entre partes interesadas, sea en un acto, contrato o proceso.

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Este texto no ha sido corregido por la redacción a pedido del autor

Una manera de pensar poco solidaria

Sres. de Pequeñas Noticias:

Mi consulta es por el siguiente problema: en un edificio de 9 pisos y 48 unidades de las cuales la mayoría están alquiladas -razón por la cual no concurren a las asambleas- hay dos propietarias que tienen que moverse con silla de ruedas. Dichos propietarios han pedido al administrador que se coloque una rampa.

Sabiendo de entrada que una de los propietarios no está de acuerdo por el gasto que esto representa desearía saber cuál es el criterio a seguir frente a una situación que esta manera de pensar demuestra como poco solidaridaria. Por otra parte creo que actualmente es una obligación en edificios nuevos.
Agradeciendo desde ya su respuestas y vuestra guía para saber frente a una negación los pasos a seguir.
Les saluda atte.
Beatriz
(9/8/2012)

Hola Beatriz:

Es obligatoria la construcción de la rampa. Desconozco actualmente la legislación vigente al respecto sobre este tema en la Capital Federal, pero le transcribo solo una parte de la legislación en que se funda esa obligación, y corresponde a un artículo que escribí hace como 10 años, sobre "Minusválidos y vivienda indigna".

Nuestra Constitución Nacional en su Art. 14 dice: “todos los habitantes de la Nación gozan de los siguientes derechos conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio; a saber: "...usar y disponer de su propiedad”.- el 14 bis in fine pone en el Estado la obligación de garantizar el “acceso a una vivienda digna”.

Por su parte el Art. 16 expresa: “...todos los habitantes son iguales ante le ley..” asimismo el Art. 43 prescribe “toda persona puede interponer acción expedita y rápida de amparo…podrán interponer esta acción contra cualquier forma de discriminación...”.

Como atribuciones del Congreso podemos enunciar el Art. 75, Inc. 23 “...legislar y promover medidas de acción positiva que garanticen la igualdad real de oportunidades y de trato y el pleno goce y ejercicio de los derechos reconocidos por esta constitución y por los tratados internacionales vigentes sobre derechos humanos , en particular respecto…a la personas con discapacidad”.

Convención americana sobre derechos humanos (Pacto de San José) artículo 1, artículo 21 y Derecho a la Propiedad Privada: "toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes...“. Artículo 24. Igualdad ante la ley: “todas las personas son iguales ante la ley. En consecuencia, tienen derecho, sin discriminación, a igual protección de la ley”.

Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos ratificación y adhesión por la Asamblea General en su resolución 2200 A (XXI), de 16 de diciembre de 1966. Art. 26 Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos: "todas las personas son iguales ante la ley y tienen derecho sin discriminación a igual protección de la ley...".

Las Normas Uniformes sobre la igualdad de oportunidades para las personas con discapacidad fueron aprobadas por la Asamblea General de las Naciones Unidas en su cuadragésimo octavo período de sesiones, mediante resolución 48/96, del 20 de diciembre de 1993.

Artículo 5. Posibilidades de acceso. "...Para las personas con discapacidades de cualquier índole, los Estados deben a) establecer programas de acción para que el entorno físico sea accesible…”a) Acceso al entorno físico .- Los Estados deben adoptar medidas para eliminar los obstáculos a la participación en el entorno físico. Dichas medidas pueden consistir en elaborar normas y directrices y en estudiar la posibilidad de promulgar leyes que aseguren el acceso a diferentes sectores de la sociedad, por ejemplo, en lo que se refiere a las viviendas, los edificios..."

2. Los Estados deben velar por que los arquitectos, los técnicos de la construcción y otros profesionales que participen en el diseño y la construcción del entorno físico puedan obtener información adecuada sobre la política en materia de discapacidad y las medidas encaminadas a asegurar el acceso. 4. Debe consultarse a las organizaciones de personas con discapacidad cuando se elaboren normas y disposiciones para asegurar el acceso...

La cuestión dentro del plano de la propiedad horizontal

Ordenanza 47818 (8/10/1994) y Ordenanza 39892 (20/8/1984) de la ciudad de Buenos Aires

En toda obra nueva que implique el tránsito de personas desde y hacia la vía pública, se deberá contar con acceso para personas en sillas de ruedas. Sólo quedan excluidas del cumplimiento de este punto las viviendas unifamiliarias.

El decreto reglamentario completa de buena manera dicha ley al disponer:

Artículo 1°-Apruébase la Reglamentación de los artículos 20, 21 y 22 de la Ley N° 22.431, modificados por la Ley N° 24.314, que-como Anexo I-integra el presente decreto

ARTICULO 21°

A. Edificios con acceso de público de propiedad pública o privada

Los edificios “a construir” cumplirán las prescripciones que se enuncian ofreciendo a las personas con movilidad y comunicación reducida: franqueabilidad, accesibilidad y uso.

Los edificios existentes deberán adecuarse a lo prescrito por la Ley N° 22.431 y modificatorias, dentro de los plazos fijados por esta reglamentación.

A.1.1. Accesibilidad al predio o al edificio

En edificios a construir; el o los accesos principales, los espacios cubiertos, semicubiertos o descubiertos y las instalaciones cumplirán las prescripciones que se enuncian, ofreciendo franqueabilidad, accesibilidad y uso de las instalaciones a las personas con movilidad y comunicación reducida.

En edificios existentes, que deberán adecuarse a lo prescrito por la Ley N° 22.431 y modificatorias, dentro de los plazos fijados por esta reglamentación, si el acceso principal no se puede hacer franqueable se admitirán accesos alternativos que cumplan con lo prescrito.

El acceso principal o el alternativo siempre deberán vincular los locales y espacios del edificios a través de circulaciones accesibles.

La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC) del gobierno porteño, dictó la disposición 4055, que establece dicha mayoría simple para la instalacion de rampas de acceso, que entró en vigencia el 17 de enero último, se tomó a pedido de la Defensoría del Pueblo.-

Ley 14.431 sistema de proteccion de discapacitados: Modificación de la ley N° 22.431. Marzo 15 de 1994. Accesibilidad de personas con movilidad reducida

Accesibilidad al medio físico

Artículo 20- Establécese la prioridad de la supresión de barreras físicas en los ámbitos urbanos arquitectónicos… que se realicen o en los existentes que remodelen o sustituyan en forma total o parcial sus elementos constitutivos con el fin de lograr la accesibilidad para las personas con movilidad reducida…- A los fines de la presente ley entiéndese por accesibilidad la posibilidad de las personas con movilidad reducida de gozar de las adecuadas condiciones de seguridad y autonomía como elemento primordial para el desarrollo de las actividades de la vida diaria sin restricciones derivadas del ámbito fisico urbano, arquitectónico….

Artículo 21.- Entiéndese por barreras arquitectónicas las existentes en los edificios de uso público sea su propiedad pública o privada. y en los edificios de vivienda: a cuya supresión tenderá por la observancia de los criterios contenidos en el presente artículo.

b) Edifícios de viviendas: las viviendas colectivas con ascensor deberán contar con un itinerario practicable por las personas con movilidad reducida, que una la edificación con la via pública y con las dependencias de uso común. Asimismo deberán observar en su diseño y ejecución o en su remodelación la adaptabilidad a las personas con movilidad reducida en los términos y grados que establezca la reglamentación.

En las viviendas colectivas existentes a la fecha de sanción de la presente ley, deberán desarrollarse condiciones de adaptabiltdad y practicabilidad en los grados y plazos que establezca la reglamentación.

Artículo 4°- Deróganse las disposiciones de las leyes 13.512 y 19.279 que se opongan a la presente, asi como toda otra norma a ella contraria.

Barreras arquitectónicas, es todo aquello que obstaculiza o impide la movilidad, integración y comunicación de personas de una población o grupo social, y el Consorcio lo es.-

Dentro de éstas, están las barreras físicas, que representa todo aquello que impide o dificulta el desarrollo de una o varias actividades en los entornos sociales y físicos.

Por lo pronto trenemos algún buen ejemplo jurisprudencial. La Cám. Nac. Apel. Civ. Sala "E"- Expte. n° 370.418.- "GONZÁLEZ, LAURA MATILDE C/CONS. DE PROP. SAN BENITO DE PALERMO 1686 S/DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ"- Buenos Aires, 6 de agosto de 2003. que no solo condena a construír una rampa fija a un consorcio sino a pagar daño moral al damnificado.-

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Rincón Solidario

Una mujer dijo ser su esposa y otra su concubina

En el consorcio donde vivo y del que soy miembro del consejo de administración ha fallecido el encargado sin vivienda. 

El encargado era casado y nunca denunció que se hubiera divorciado. 

El problema es que para cobrar la indemnización se presentó una mujer que dijo ser su esposa exhibiendo la partida de casamiento y otra que dijo que vivía con el en concubinato desde hace más de 5 años. 

La administradora dice que hay que pagarle a la esposa, ¿es esto correcto?

María Victoria

(17/08/2012)

Estimada María Victoria:

La Ley de Contrato de Trabajo en su art. 248 establece que "en caso de muerte del trabajador las personas enumeradas en el Art. 38 de la ley 18.037 tendrán derecho , mediante la sola acreditación del vínculo, en el orden y prelación allí establecido a percibir una indemnización ...A los efectos indicados, queda equiparada a la viuda, para cuando el trabajador fallecido fuere soltero o viudo, la mujer que hubiese vivido públicamente con el mismo, en aparente matrimonio, durante un mínimo de dos años anteriores al fallecimiento.

Tratándose de un trabajador casado y presentándose la situación antes contemplada, igual derecho tendrá la mujer del trabajador cuando la esposa por su culpa o culpa de ambos estuviere divorciada o separada de hecho al momento de la muerte del causante, siempre que esta situación se hubiere mantenido durante los cinco (5) años anteriores al fallecimiento...".

Es evidente entonces que el Consorcio se encuentra ante una situación de hecho que le resulta imposible determinar. No sabe si el encargado estaba o no divorciado como asì tampoco si estaba separado de hecho y mantenía una unión con la segunda mujer que se presenta al cobro. Asimismo tampoco sabe si hay hijos menores.

Por todo ello no puede determinar cual de las dos peticionantes tiene derecho a la citada indemnización. De allí que previa audiencia de conciliación resulta necesario que la Administradora en su carácter de representante legal inicie un JUICIO POR CONSIGNACION en el cual depositará las sumas que se devenguen por la indemnización por fallecimiento, dejando de esa forma salvaguardada su responsabilidad ya que será entonces el Juez que intervenga el que dictamine cual de las dos mujeres tiene derecho al cobro.

Actuar de manera contraria lo pone al Consorcio en la peligrosa a situación de abonar mal y por ende cuando la que se crea damnificada inicie las acciones que hacen a su posible derecho sea condenado a abonar nuevamente la referida indemnización.

Cordialmente 

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Hola Sabrina, según leo tu mail me parece que el error está en cuántos días le abonaste en febrero. Parece que le abonaste 13 días cuando lo correcto hubieran sido 18 días (si tomás a todos los meses como meses de 30 días, o sea 30-12) o si tomás los días exactos del mes deberías haber abonado 17 días, ya que febrero de 2012 tuvo 29 días menos los 12 de las vacaciones.

Creo que vos estás calculando días efectivamente trabajados y acordate que las remuneraciones están pactadas por 30 días y no por los días efectivamente trabajados. Me parece que tu error pasa por ahí.

Un saludo grande.

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