AIPH accionó ante la justicia contra la Resolución 408

[BPN-31/10/12] El lunes 29, la Asociación Civil AIPH (Administradores Independientes de Propiedad Horizontal) presentó ante la justicia porteña una acción declarativa de inconstitucionalidad contra la Resolución 408, firmada por Eduardo Machiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana (SECGCyAC) de la CABA.

El letrado patrocinante de AIPH sostuvo que la Resolución 408 es inconstitucional porque la misma contraría una norma superior que encomendó esa labor al organismo específicamente encargado de proteger a los consumidores, porque el funcionario no puede establecer obligaciones que van más allá de las generadas por la decisión legislativa, porque el funcionario no puede tratar temas nuevos que no han sido introducidos por el legislador, porque la SECGCyAC no cuenta con las potestades constitucionales para imponer cargas autónomas a los administradores y consorcistas y porque la Resolución 408 vulnera las leyes nacionales 25.345 y 25.413

La demanda de 19 carillas ingresó al Poder Judicial local bajo la carátula "AIPH s/ acción de inconstitucionalidad" y su objetivo es que se deroguen todos "los artículos contenidos en la resolución 408/12 de la SECGCyAC".

Entre sus argumentos el letrado patrocinante de AIPH argumentó que el cumplimiento de la Resolución 408 aumentará las expensas y para poder cumplir con ella los administradores deberán contratar un programa de computación específico.

El abogado, en sus palabras le expresó al juez: "lo que no se encuentra dicho en la resolución -y de hecho está oculto porque allí se lo hace aparecer como un simple formulario que puede descargarse de la página de Internet de la Dirección General de Defensa del Consumidor- es que para poder cumplir con la resolución, cada edificio deberá contratar un software específico que permita adecuarse a los requisitos dispuestos allí. Sin ese complemento tecnológico, resulta fácticamente imposible realizar esas remisiones pues el peso que tiene cada uno de los documentos escaneados sumado a la cantidad de destinatarios de esos correos electrónicos requiere una capacidad adicional a la que aplica cualquier programa de envíos de correo electrónico". A continuación agregó que, sin embargo, "en declaraciones periodísticas el funcionario a cargo de la cartera mencionada negó expresamente que este sistema represente un costo adicional para el consorcio [...] Pese a lo manifiesto de la situación, el funcionario sigue negando algo que es innegable. Para remitir correos electrónicos con ese peso de archivos se requerirá de la contratación de un sistema. Ya hay muchos sistemas que se usan de forma privada y que seguramente pasarán a proveer el mecanismo para todos los edificios a partir de la decisión. Resulta, por lo tanto, falsa la afirmación de Macchiavelli de que la resolución no implica un costo".

Por último sobre el envío de la documentación respaldatoria por e-mail, el letrado patrocinante de AIPH destacó que "para que los comprobantes escaneados tengan alguna autenticidad deberían ser certificados por algún mecanismo que aún no fue creado y sin el cual no tiene ningún sentido -en cuanto a la supuesta protección a los usuarios- la disposición en cuestión".

El letrado sostuvo que en los fundamentos de la Resolución "se sostiene explícitamente que se trata de una regulación de la ley 941 [...] Sin embargo, la norma fue reglamentada ya por el decreto 551/10 dictado por el Jefe de Gobierno de la CABA, que instauró como autoridad de aplicación a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) y la facultó a ‘dictar las normas complementarias que resulten necesarias’. De ese modo, encomendó a esa autoridad -cuyo fin es velar por la defensa y protección del consumidor- que elabore las pautas que van a guiar la implementación más precisa de la ley. Aquí se configura la primera vulneración al sistema instaurado por la Constitución pues contraría una norma superior (el decreto reglamentario de la ley) que encomendó esa labor al organismo específicamente encargado de proteger a los consumidores.

En otras palabras no puede ser la SECGCyAC quién regule sobre temas que le competen a la DGDyPC aún cuado ésta –dentro del organigrama institucional de la Ciudad- sea su inferior jerárquico.

En la demanda el abogado argumentó al Juez –con respecto al modelo único de expensas- que "el legislador fue muy específico en cuanto a los requisitos que habrá de exigir a los administradores de consorcio.

Si hubiera tenido en mente un mecanismo como el que ha implementado en esta oportunidad la Subsecretaria mencionada, hubiera sido también específico en cuanto a que la autoridad de aplicación debería instaurar un mecanismo de unificación de las liquidaciones.

Es hasta de sentido común que si una norma legislativa implementa una forma específica de una obligación que debe seguir un administrado, no puede haber una resolución inferior (que, en este caso, ni siquiera es la norma reglamentaria ni una norma emitida por la autoridad de aplicación) que agregue exigencias más elevadas."

Por otra parte agregó que "algo similar sucede con la obligación impuesta por la nueva resolución consistente en efectuar un escaneo y remisión electrónica a cada copropietario [...] Para peor, no se trata siquiera del decreto reglamentario de la ley, por lo cual menos puede establecer obligaciones que van más allá de las generadas por la decisión legislativa".

Según la demanda, algo más extremo aún ocurre con la obligación de bancarizar todos los pagos que se efectúan dado que se trata de un mandato absolutamente autónomo de la ley 941, la cual no contempla ningún requisito relacionado con el pago.

De hecho, según explicó, se contrapone con regulaciones nacionales que establecen límites mínimos para los pagos en efectivo. Por otra parte tampoco se plantea como un decreto autónomo sino meramente como una reglamentación de la Ley 941 y por lo tanto no puede tratar temas nuevos que no han sido introducidos por el legislador.

Entre los argumentos, se destaca que el secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana no puede autónomamente crear una obligación de este tipo porque la Constitución de la CABA, en su artículo 101, establece claramente que "los Ministros no pueden tomar por sí solos resoluciones, excepto las concernientes al régimen económico y administrativo de sus respectivos Ministerios y a las funciones que expresamente les delegue el Gobernador". La demanda entiende que este artículo se aplica con más fuerza todavía a una Secretaría puesto que depende, a su vez, de un Ministerio.

En el año 2000, las Ley nacional 25.345 estableció que "no surtirán efectos entre partes ni frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos diez mil o su equivalente en moneda extranjera". Un año más tarde, la Ley N° 25.413 del 26/03/2001 la modificó estableciendo ese monto en mil pesos.

La demanda argumentó ante el tribunal que "como surge evidente de la lectura de esas normas, es el Congreso Nacional el que tiene la potestad de regular la forma de pago de los bienes y servicios en el territorio de la República Argentina. Y, en ese sentido, lo hizo y no solo fijó la obligatoriedad de que los pagos superiores a mil pesos se efectúen de manera bancarizada sino que, a la vez, generó un derecho que tenemos todos los ciudadanos de poder efectuar pagos en efectivo por valores menores a ese monto".

A la hora señalada

[BPN-31/10/12] El contador Ricardo de los Santos presentó un recurso de impugnación administrativa solicitándole a Eduardo Machiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana, que revea la Resolución 408 que obliga a la digitalización de las expensas y la bancarización de los consorcios porque produce –según sus palabras- a todas luces una situación de inequidad.

"No escapará a su elevado criterio la necesidad imperiosa de la revisión de la medida tomada. Es por ello que vengo a solicitarle revea la resolución dictada y proceda a la adecuación de la misma planteando o bien etapas de transición o bien alternativas que permitan no sólo la defensa de los derechos constitucionales de los involucrados sino también las distintas realidades sociales [...por las que atraviesa...] el régimen de horizontalidad", le solicitó de los Santos al secretario de Gestión Comunal.

Poco después, realizó también una presentación en este mismo sentido en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El contador de los Santos, que brinda servicios de liquidación de expensas, entre otros argumentos, expresó en su recurso que el mismo día de la publicación de la Resolución 408 en el Boletín Oficial ya la mayoría de sus clientes habían recibido mails en los que se le ofrecía ese servicio.

Ante esta situación de los Santos le solicitó a Machiavelli que "articule los medios a los efectos de determinar las circunstancias internas del GCBA que permitieron que empresas [...] tengan el programa instaurado a la fecha mientras profesionales como el suscripto debemos hacerlo en 60 días y [...de qué manera...] han accedido al mailing de administradores para poder acceder a la mayoría ofreciendo sus servicios en las primeras 48 horas de publicada la norma".

Por último, sobre este tema, agregó: "evidentemente agentes infieles de esa administración han echado por tierra la confiabilidad de la norma dictada por el Sr. Secretario".

En otro orden de cosas de los Santos denunció que "la norma en cuestión no es inclusiva sino exclusiva para la sociedad porteña" porque no beneficia ni a los supuestos beneficiarios (los consorcistas) ni a los administradores de consorcios ya que da por tierra con los sistemas que con su experiencia han perfeccionados durante años. La resolución obliga a utilizar un servicio diseñado por algunas empresas: "así, muchos profesionales contables como el suscripto somos privados de una fuente de trabajo, convierte al consorcista en un coto de caza para unos pocos y obliga al ciudadano común que vive en un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal a modificar sus hábitos en virtud de un sistema que nada nuevo aporta en la materia".

De los Santos, ya como consorcista, consideró que la resolución de Machiavelli "resulta de aplicación para un determinado sector de la sociedad porteña, [y es] discriminatoria en relación al nivel social económico y educativo de los distintos usuarios a los que va dirigida". Lo consideró así porque lo obliga a tener una computadora, a tener manejo de informática, pagar servicio de Internet, abrir una cuenta de email, saber bajar un archivo, tener una impresora o en su defecto concurrir a un locutorio y pagar la gestión.

Según el titular del Estudio de los Santos "esto exige del ciudadano común esfuerzo e inversión para poder cumplir con el pago de las expensas. Tal vez en casos como el suscripto este planteo parece caprichoso porque obviamente dispongo de los medios para efectuar la operatoria que la resolución exige, pero me pregunto: un consorcista del bajo Flores o de un barrio carenciado de la Capital que no posee computadora ¿la norma lo obliga a comprarla o la Ciudad se la proveerá? Los ancianos que viven solos y que cuentan con familias que no se ocupan o que directamente no tienen parientes, que cobran su jubilación por ventanilla porque no saben utilizar ni les interesa una tarjeta de debito ¿cómo accederán a sus recibos? ¿se los proveerá la Ciudad o al menos los capacitará a domicilio para hacerlo?.

Es contador y desde 1975 viene asesorando a administradores y consorcios realizándoles las liquidaciones mensuales tanto de expensas como de sueldos, por medio de un sistema desarrollado por él mismo hasta que el 18 de octubre de 2012 "tomé conocimiento de que el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires publicaba el dictado de la Resolución N° 408/SECGCYAC/12 suscripta por el Sr. Secretario y que por el presente reclamo impugno, por la cual se dispone la liquidación de expensas on line".

La Resolución Nº 408 obliga a los administradores a "enviar vía correo electrónico a los copropietarios, las liquidaciones de expensas en formato digital [...] acompañando la digitalización de todos los comprobantes respaldatorios". Establece también que "todos los ingresos y/o egresos del consorcio deberán efectuarse en forma bancarizada ".

Ordena, por otra parte, que "los administradores de consorcios deberán extender los recibos de pago de expensas según [...un...] modelo único digital de recibo de pago".

Para que los administradores de consorcios "adecúen la liquidación de expensas y la emisión de los recibos de pagos digitales" les concedió "60 días desde la publicación de la presente" lo que pone el vencimiento el 18 de diciembre.

Expensas caras

[BPN-31/10/12] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) denunció que la digitalización de las expensas prevista por la Resolución 408 encarecerá las expensas en un 5% y será útil sólo al 40% de los consorcistas. Así lo hizo saber mediante un comunicado firmado por el consejo directivo de la institución y distribuido por Internet a todos sus socios el pasado 26 de octubre. La entidad hizo saber esta información horas después que el Ing. Mauricio Macri, jefe de Gobierno porteño, anunciara el programa "Expensas Claras".

La CAPHyAI alertó que no sólo existe un "riesgo por exposición de los datos de cada consorcista, (monto de expensas que pagan, dirección, dirección electrónica y deudas por expensas, entre otros datos)" sino que también el costo para los consorcios será doble porque para aquellos consorcistas que no tienen computadora, no tienen cuenta de e-mail, no saben usarla o así lo demanden se deberá mantener el sistema de distribución con papel. La entidad evaluó en 60% el porcentaje de propietarios que no podrán beneficiarse de los resultados de la Resolución 408.

La Cámara consideró importante destacar lo que a primera vista aparece como una contradicción dado que mientras la Ley 941 –modificada por la Ley 3.254- exige una importante cantidad de datos en las liquidaciones de expensas los formularios únicos de liquidaciones de expensas que impuso Machiavelli exige una cantidad menor. "Esta propuesta carece de una serie de datos requeridos en la Ley 941 modificada por ley 3254 del GCBA", comunicó la CAPHyAI y agregó que su diseño también limita la cantidad de porcentuales que se pueden volcar.

Por otra parte alertó que divide los gastos en ordinarios y extraordinarios lo que consideraron "que solo generarán conflictos entre inquilinos y propietarios porque deberán leer las expensas a la luz de sus contratos privados con todos los problemas de interpretación que esta lectura pueda tener".

Finalmente, sobre este tema, los directivos de la entidad de administradores sentenciaron que "evidentemente quien inventó el sistema nunca administró".

La CAPHyAI evaluó que la digitalización de las expensas traerá "aparejado que muchos administradores que procesan las liquidaciones en forma particular deban recurrir a la tercerización con los mayores costos que esto demanda".

El consejo directivo de la entidad denunció que "nuevamente funcionarios del estado ‘legislan’ con total desconocimiento de lo que implica la puesta en funcionamiento de sus decisiones, fijando plazos que no se sabe si se puede cumplir, sin tomar en cuenta la envergadura de los consorcios y de las administraciones - chicos, medianos, grandes - agregando costos a administradores y administrados, abusando de los consorcios como clientes cautivos para incorporarles nuevas tasas del GCBA, más honorarios profesionales para la diversidad de informes exigidos y todas las medidas tomadas sin consultar a los que conocen y deben llevar a la práctica la tarea".

Macri presentó su programa Expensas Claras

[BPN-31/10/12] El pasado 26 de octubre, Mauricio Macri, jefe de Gobierno porteño, presentó en una conferencia de prensa el programa Expensas Claras. Explicó que el motivo de la convocatoria había sido la publicación en el Boletín Oficial de la Resolución 408, firmada por Eduardo Machiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana.

Su programa consiste en la conjunción de tres medidas: la creación de un formulario tipo único de liquidación de expensas, el envío de este formulario y todos los comprobantes respaldatorios por e-mail y la bancarización obligatoria de todas las cobranzas y pagos que haga el consorcio. Todos estos puntos están comprendidos en la mencionada resolución cuyo contenido ya había sido adelantado por Pequeñas Noticias un mes antes [BPN 473 del 26/09/12: "Digitalización macchiavellica"].

Macri argumentó que este programa nació como consecuencia de que en la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA se vienen realizando 60 consultas diarias de las cuales 10 se transforman en denuncias y "8 tienen que ver con la falta de claridad en las cuentas que existen entre el administrador de consorcios y los propietarios".

La conferencia de prensa se desarrolló en la Jefatura de Gobierno de esta ciudad, poco después de las 12 horas de ese día. Macri estuvo acompañado por Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gabinete de Ministros del Gobierno de la CABA y Machiavelli, de cuya área depende la DGDyPC porteña.

Si bien el jefe de Gobierno de la CABA expresó en primer lugar que el formulario único de liquidación de expensas que deberán utilizar los administradores "realmente es muy bueno porque no solo clarifica gastos ordinarios y los divide de los gastos extraordinarios que generalmente es el rubro que termina afectando fuertemente las expensas [sic]" no explicó de qué manera lo hará.

Por otra parte, agregó que al haber un único formulario estándar cuando un copropietario se mude a otro edificio se va a encontrar con el mismo instrumento (el formulario) lo que le permitirá compararlo y "saber si está pagando lo correcto, si se administra bien [y] si el administrador está consiguiendo los mejores precios". Macri cree "que es un cambio fundamental de ahora en más".

Mauricio Macri relacionó la nueva obligación de enviar las liquidaciones de expensas y una copia escaneada de todos los comprobantes obligatorios con la transparencia de la gestión del administrador a través de la posibilidad de que los consorcistas puedan saber qué precio está pagando por las cosas y compararlo con otros edificios.

A modo de ejemplo, el jefe de Gobierno de la CABA relató que en Defensa del Consumidor han venido recibiendo numerosas denuncias porque los copropietarios se encuentran –tras echar al administrador- con un tendal de cuentas sin pagar para las cuales había recaudado los fondos y consideró que este sistema digital permitirá "mes a mes chequear [las facturas impagas] y además chequear los precios".

Por último, sobre la digitalizació, Macri explicó que con esta medida se hará un ahorro de 2 millones cuatrocientas mil hojas por mes: "es muchísimo papel que se deja de consumir, basura que se deja de generar [lo que es] un tema bastante importante para nosotros".

El último tema que trató Macri fue la bancarización obligatoria. Consideró que de esta forma se hace un aporte a la seguridad: "hoy muchos estudian qué día va el administrador y retira la plata del encargado que a veces cobra las expensas -aún cuando no lo tiene como obligación y tarea- y ese manejo de dinero también ha generado situaciones graves de inseguridad.

Expensas Claras dividió a los seguidores de Larreta

[BPN-31/10/12] La opinión de los seguidores en Facebook de Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gabinete de Ministros del Gobierno de la CABA, está dividida entre quienes consideran que el sistema unificado de expensas hará más trasparente la relación entre administradores y consorcistas y quienes opinan que no lo hará. Este dato surgió de una encuesta que realizó Larreta en su página de Facebook el pasado viernes 26, el mismo día que Mauricio Macri presentaba en una conferencia de prensa su programa Expensas Claras <ver nota>.

La pregunta que Larreta realizó a sus seguidores fue para contestar por sí o por no: ¿Creés que este nuevo modelo de expensas traerá más transparencia en la relación propietario/administrador de consorcio?

Votaron -hasta el cierre de esta edición- 14.442 personas de las cuales un 50,78% (7334 seguidores) votó afirmativamente mientras que un 49,22% (7.108 seguidores) lo hizo en forma negativa.

Un día antes había realizado en Facebook su propia presentación en sociedad del programa Expensas Claras y publicaba un adelanto que informaba que desde enero regirá el modelo único de expensas y que las liquidaciones y la documentación respaldatoria mensual deberá ser enviada por e-mail. Este post recibió 561 comentarios de sus seguidores de los cuales 157 fueron positivos, 150 negativos y el resto (254 seguidores) se refirieron a otros temas.

Si se toman sólo a aquellos que votaron sobre el tema (un total de 307 personas) el 51,14% opinó en forma positiva y el 48,46% realizó comentarios negativos a la iniciativa.

El Facebook de Horacio Rodríguez Larreta es seguido por 70.842 personas. Su post fue compartido 283 veces y lo tildaron con un "me gusta" sólo 1.241 seguidores.

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