Consultado el Adm. Daniel Tocco, presidente de la CAPHyAI, sobre el tema puntualizó que el acuerdo se firmó el pasado 6 de mayo y ese mismo día se elevó al Ministerio de Trabajo para su homologación.

Entre los cambios realizados se destacan:

1.- Quedó plasmado en el acuerdo que las denuncias por el alquiler de la vivienda del encargado se resolverán en la Comisión de Interpretación del Ministerio de Trabajo.

2.- Se modificó el artículo 4º del Convenio Colectivo de Trabajo vigente que trata de su ámbito de aplicación y se remplazó el concepto "en relación de dependencia" por el de "que trabajen en forma habitual". Éste habría quedado redactado así: "los/as empleados/as u obreros/as que trabajen en forma habitual con consorcios de propietarios ocupados en edificios o emprendimientos sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal, Ley 13.512 y/o sus modificatorias, siendo su estabilidad la establecida en el Art. 6 de la Ley 12.981".-

3.- La ropa de trabajo que se entrega al trabajador debe ser adecuada a las condiciones climáticas de cada zona.

1.- El mes que viene (junio) se otorgará un monto fijo remunerativo de 500 pesos que se sumará a la escala salarial de marzo de este año. Este aumento se aplicará por igual a todas las categorías y para los trabajadores de media jornada será de 250 pesos. A modo de ejemplo un encargado permanente con vivienda de 4º categoría recibirá bruto 5.456 pesos (4.956+500=5.456).

2.- En julio este monto fijo aumentará a 900 pesos y tendrá las mismas características que su predecesor. Continuando con el ejemplo anterior este encargado recibirá bruto 5.856 pesos (4.956+900=5.856).

3.- En agosto el importe recibido el mes anterior llegará a los 1.000 pesos para los trabajadores de jornada completa y, al igual que los anteriores, será proporcional para los de media jornada. En este caso y siguiendo con el ejemplo mencionado el bruto del trabajador llegará a los 5.956 pesos (4.956+1.000=5.956).

4.- En septiembre se aplicará a las escalas salariales de marzo de 2014 un aumento del 20% que remplazará los 1000 pesos fijos de agosto. En el ejemplo del encargado permanente con vivienda, el trabajador recibirá 5.947 pesos (4.956+(4.956x20/100)=5.947).

5.- En octubre sobre la escala salarial de septiembre se aplicara un aumento del 8,5%. Por último el salario bruto de nuestro ejemplo será de 6.453 pesos (5.947+(5.947x8,5/100)=6.453).

Es de tener en cuenta que los decimales de esta nota fueron redondeados para facilitar su lectura.

Con respecto a marzo de 2013, o sea luego de 15 meses, el aumento habrá sido de un 30,1% en promedio.

2ª Etapa: En julio ese monto fijo aumentará a 900 pesos conservando su carácter de remunerativo y representará un incremento de 6,1% sobre la escala del mes anterior

Con respecto a marzo de 2014 significará un aumento –siempre en promedio- de un 15% correspondiendo un 15,8% a la 4ª categoría y un 14,4% a la 1ª.

El aumento acumulado entre marzo del año pasado hasta julio (16 meses) será de un 38,1%.

3ª Etapa: En agosto se deberá agregar al monto remunerativo del mes anterior que fue de 900 pesos otros 100 pesos para completar los $1.000. Esta cifra representa un aumento en promedio con respecto al mes anterior de un 1,4% mientras que con respecto a marzo de este año será de un 16,6%

En agosto vence el acuerdo salarial de 18 meses que se había homologado el 29 de abril del año pasado y que estableció aumentos retroactivos desde marzo de ese mismo año. El incremento total de ese acuerdo al concretarse esta tercera etapa totalizará un 40,1% de los cuales el 23% habría correspondido al 2013^[1] y el 17% restante al 2014. En promedio el aumento del total del acuerdo fue de un 2,2% mensual (40,1/18=2,2).

4ª Etapa: En septiembre se aplicará un 20% de aumento a las escalas de marzo de 2013 que reemplazará la cifra fija de 1.000 pesos y representará un aumento del 4,4% con respecto al mes anterior.

En relación a marzo de 2013 este porcentaje significará un aumento de un 44,2%.

5ª Etapa: En octubre, culminando el acuerdo, se aplicará un 8,5% sobre las escalas salariales del mes de septiembre.

En términos generales significará en promedio un aumento del 30,2% sobre las escalas de marzo de 2014 y del 56,4% sobre las del mismo mes de 2013.

Este acuerdo vence en mayo de 2015 lo que induce a suponer que esta experiencia de un convenio de 18 meses no fue exitosa. Por otra parte el período de 26 meses que van desde marzo de 2013 hasta mayo de 2015 significó un aumento del 23% para el año pasado y un 33,4% para el 2014 y los cinco primeros meses del 2015

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La CAPHyAI pedirá una prórroga para Mis Expensas

[BPN-08/05/14] El sábado 26 de abril, Fernando Staino, vicepresidente 1º de la CAPHyAI^[1], adelantó que ésta pedirá una prorroga en los plazos de implementación del programa "Mis Expensas" también conocido como Expensas Claras III. En el curso de una entrevista que concedió al noticioso vespertino de C5N, también aclaró que la entidad que representa no se opone a este nuevo programa, aconsejó a los consorcistas controlar al administrador, aclaró que la sobrefacturación es un delito y reafirmó la voluntad de la entidad de luchar por una colegiatura para el sector.

A Staino lo entrevistó Bernardo Magnago y durante el programa la leyenda que figuró en la pantalla fue: "¿Por qué aumentan las expensas?" . Los televidentes pudieron enviar sus consultas por Twitter mediante el hashtag^[2] "#misexpensas".

El vicepresidente 2º de la Cámara adelantó que "los centros de cómputos importantes que manejan propiedad horizontal pidieron a nuestra cámara que presente un pedido ante Defensa del Consumidor, que es quien regula la actividad, para alargar los plazos de implementación".

El 4 de abril Víctor Santa María, secretario general del SUTERH^[3], ya había dejado entrever esta posibilidad durante la presentación del programa en el SERACARH^[4] junto a Horacio Rodríguez Larreta: "quiero resaltar que a partir del 1º de junio ["Mis Expensas"] se pone en práctica y seguramente después tendremos un período que serán 60 días más para terminar de adaptarlo". [BPN Nº 518 del 11/04/14: "Bajo el nombre "Mis Expensas" se presentó "Expensas Claras III"].

El entrevistado, por otra parte, quiso dejar en claro que "la Cámara -porque también hubo versiones que estaba en contra- no se opone al programa Mis Expensas. La Cámara lo que quiere es que las expensas sean lo más claras posibles y si hay administradores corruptos o administradores que no cumplen con su tarea, que no administren, es así de sencillo".

Por otra parte explicó que "la Cámara esta vez no presentó ningún recurso de amparo porque colaboró cuando fue consultada para consensuar un diseño claro para los propietarios".

El representante de la CAPHyAI afirmó que "el administrador no es un amigo del consorcio, el administrador es una persona que cumple una función y como tal hay que controlarlo y colaborar en ayudar a buscar los mejores presupuestos para que en la realidad esos gastos sean pequeños" y agregó: "si el consorcio trabaja en conjunto con el administrador es una manera de controlar los gastos".

Asimismo, criticó a los consorcistas por su baja participación: "La gente interpreta que su casa termina en el departamento y no entiende que es copropietario de las partes comunes, entonces el punto fundamental es que participe", señaló.

Ante el interrogante del conductor del programa, quien le preguntó a Staino cuáles son los rubros sospechosos por los cuales los consorcistas podrían perder su dinero, éste respondió que la sobrefacturación es un delito y en el caso de que se detecte, los consorcistas tienen la opción de iniciar causas judiciales.

Por último, el vicepresidente 1º de la CAPHyAI reafirmó la decisión de la entidad de luchar por una colegiatura para el sector: "estamos trabajando desde la Cámara para lograr la colegiación, que no solamente va a servir para tener administradores idóneos y profesionales sino también para que el copropietario, el soberano que paga las expensas, pague seguro y sepa que lo están administrando bien"

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[1] Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

[2] Se llama hashtag en Twitter a una palabra que va precedida del símbolo #. Dependiendo del país, este símbolo # puede ser conocido como numeral, almohadilla e incluso gato. Los hashtags permiten diferenciar, destacar y agrupar una palabra o tópico especifico en esta red social. Con esto se consigue crear una etiqueta para aquellas palabras y así poder agruparlas y separarlas de otros temas que incluyen el mismo término, pero que estén usándolo con un sentido diferente al que se desea otorgarle.

[3] Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

Ascensores Registrados se prorrogó hasta el 31 de julio

[BPN-08/05/14] El director de Fiscalización y Control de Obras de la Agencia Gubernamental de Control (AGC) porteña, Osvaldo Alonso, prorrogó hasta el 31 de julio de 2014 inclusive, el pago de la tasa por el programa "Ascensores Registrados".

Esta es la segunda prórroga que sufre este programa. El pasado 14 de enero, mediante la Disposición DI-2014-37-DGFyCO se estableció como plazo de vencimiento para el pago de la tasa correspondiente al programa el 31 de marzo de cada año. En esa misma disposición se ordenó también una prórroga hasta el 30 de abril de 2014 como último día, para efectuar los pagos correspondientes.

La disposición que estableció esta nueva prórroga hasta el 31 de julio próximo fue firmada el 29 de abril bajo el número DI-2014-384-DGFYCO y fue publicada en el Boletín Oficial de la CABA el 6 de mayo. Consta de dos artículos, uno de los cuales es de forma.

La tasa de 313 pesos fue establecida puntualmente por el artículo 24º del Anexo de la Ley 4.808 llamada "Ley Tarifaria 2014" que especificó que "por el servicio de verificación de funcionamiento y mantenimiento de ascensores y montacargas, en concepto de tasa se abonará $ 313,00 anuales por cada ascensor, montacargas o máquina elevadora instalada".

La CAPHyAI intentará modificar 3 puntos de su estatuto social

[BPN-08/05/14] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) convocó a sus asociados a una asamblea general extraordinaria para modificar su estatuto social en tres puntos importantes: por un lado quiere elevar de 2 a 4 años el plazo de vigencia de los cargos que integran el consejo directivo, por otro quiere que la antigüedad de 3 años requerida para ocupar cargos en la comisión directiva sea de carácter ininterrumpido y por último propone para los socios activos un plazo de carencia para el ejercicio de ciertos derechos aunque no especificó de qué plazo se trataría ni qué derechos serían.

Así lo anunció la entidad mediante una circular enviada el 15 de abril, en la cual informó que a partir de una reunión celebrada el 9 de ese mes la comisión directiva dispuso convocar a los socios a una asamblea general extraordinaria que se llevará a cabo el 19 de mayo a las 17 horas en la sede social de la entidad, ubicada en la calle Perú 570. El objetivo de la convocatoria es tratar las modificaciones mencionadas que corresponden a los artículos 8º, 16º y 18º de su estatuto social.

Finalmente, la circular fue firmada por el presidente de la entidad Adm. Daniel Tocco y por su secretario Arturo Molina.

Los administradores aprovecharon para firmar 3 acuerdos

La Cámara se presentó a defender las Disposiciones 1.000 y 3.570

[BPN-08/05/14] La CAPHyAI^[1] solicitó a su letrado patrocinante, el Dr. Jorge Martín Irigoyen, que interponga una Acción Declarativa de Constitucionalidad en la causa que se tramita en el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) porteño contra las disposiciones que ordenaron que si no hubiera quórum en la asamblea del consorcio para tratar la permanencia del administrador en el cargo se entendía su renovación como tácita por otro año (Disposición 1000/12) y la que estableció el quórum mínimo de la asamblea de propietarios para renovación del mandato del administrador en "el cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio" (Disposición 3570/11).

Es de recordar que el 7 de agosto del año pasado esta última –junto a otras cuatro normas objetadas – ya había sido desestimada por los jueces José Osvaldo Casás, Luis Francisco Lozano, Ana María Conde e Inés M. Weinberg.

Desde el estudio del Dr. Martín Irigoyen confirmaron que el escrito se presentó en el juzgado el pasado 23 de abril.

La Cámara informó que no adoptó esta medida por "mero capricho" y argumentó: "estamos convencidos de que en un consorcio deben gobernar las mayorías ya que los soberanos son los consorcistas, como así también sostenemos que no puede haber una caducidad automática del mandato anual del administrador porque un consorcio no puede quedar acéfalo de su representante legal. Nuestro fundamento está basado en la práctica y en la Ley Nacional N° 13.512".

Por otra parte agregó que "es necesario que las autoridades conozcan en profundidad los daños que puede generar a los consorcios las decisiones que adopten sobre estos temas que en su extremo pueden producir que un edificio, no pueda defender sus intereses en un juicio por la falta de personería de su administrador".

Por su parte el Dr. Martín Irigoyen aclaró que "técnicamente la CAPHyAI no es parte de esas actuaciones. Aun así nosotros decidimos iniciar una figura jurídica que se llama amicus curiae^[2] para que se pueda escuchar la voz de la CAPHyAI y cuál es su opinión respecto de esas dos disposiciones emanadas de Defensa del Consumidor. Para nosotros es muy importante que esas disposiciones continúen vigentes".

Agregó que "hoy, gracias a esas disposiciones, se necesita un quórum mínimo del 50% más 1 de los consorcistas para poder votar acerca de la continuidad o no del administrador. Si al momento de votarse la renovación del mandato la asamblea no tiene ese 51% entonces no se puede votar sobre la continuidad o no y ello juega con la Disposición 3.570 que establece ya no la caducidad automática del mandato anual sino lo que buscamos, lo que establece esa disposición, que es la continuidad del administrador".

Por último puntualizó: "este planteo de inconstitucionalidad lo hicieron particulares sosteniendo que contradice la Ley Abrevaya [Ley 941]. En realidad lo que hace esa disposición es intentar una interpretación y evitar arbitrariedades como ocurrieron con distintos administradores que tal vez en un consorcio de 20 unidades funcionales bajaban 3 propietarios a una asamblea y decidían sobre el mandato del administrador".

La Acción Declarativa de Inconstitucionalidad había sido presentada por José Luis Ludueña, Matías Chari y el Dr. Jorge Resqui Pizarro ante el TSJ contra cuatro disposiciones del Dr. Juan Manuel Gallo, por aquel entonces director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC), y contra una parte de la Resolución 408 (Expensas Claras I) de Eduardo Machiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana (GCyAC).

La acción judicial –Expediente Nº 9.577- fue patrocinada por Resqui Pizarro y el Dr. Diego Hickethier y fue presentada el 22 de marzo en la Secretaría de Asuntos Originarios del TSJ. Ese mismo día recayó por sorteo automático en el juez Dr. José Osvaldo Casás

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[1] Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

Por 3ª vez Bullrich intenta modificar la Ley 13.512

[BPN-08/05/14] El 9 de abril, la diputada Patricia Bullrich (PRO), volvió a presentar en la Honorable Cámara de Diputados de la Nación un proyecto de ley que pretende la modificación integral de la Ley 13.512 que rige la propiedad horizontal. Es de recordar que dicho proyecto ya había sido presentado por primera vez el 11 de noviembre de 2010 y como había perdido estado parlamentario, el 3 de mayo de 2012 fue vuelto a presentar. [BPN Nº 466 del 04/07/12: "Bullrich insiste en modificar la Ley 13.512"].

Cabe destacar que el texto es idéntico al presentado en 2012, el cual no había recibido ninguna modificación respecto al original de 2010. Simplemente, en los fundamentos se aclaró que se trataba de una nueva presentación. Por otra parte su iniciativa es casi idéntica a un proyecto de modificación del Código Civil presentado, entre otros, por el Dr. Jorge Alterini en el año 1993. En esa oportunidad, el texto del jurista obtuvo media sanción en el Congreso de la Nación [BPN Nº 424 del 12/01/11: "Mellizos de padres diferentes"].

Este proyecto, cuyo número de expediente actual es el 2.692/D/2012 –el mismo que en 2012- cuenta con 52 artículos divididos en 14 capítulos y ya fue girado a la comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano.

En los tres casos, el proyecto fue firmado por Bullrich quien en la primera oportunidad pertenecía a la Unión Cívica Radical, en la segunda a Unión Para Todos y en esta tercera y actual, al PRO.

Cabe destacar que el proyecto del nuevo Código Civil y Comercial impulsado por el oficialismo contempla un espacio especial dedicado a la propiedad horizontal, y –de ser aprobado- derogará la Ley 13.512.

La iniciativa prevé la inclusión de los consorcistas en las discusiones salariales de los encargados de edificio y la creación de un Consejo de Propietarios. Además, dispone nuevas obligaciones, prohibiciones, permisos y sanciones a los moradores de las unidades funcionales y autoriza a los inquilinos a participar de las reuniones asamblearias. Asimismo, agrega un capítulo dedicado íntegramente al reglamento de copropiedad y establece sus contenidos, crea la figura del subconsorcio y habilita el cambio de destino de la vivienda del encargado si se encuentra desocupada y con la aprobación unánime de los propietarios.

A diferencia de las iniciativas presentadas con anterioridad que colocan al administrador como prestador de un servicio bajo la órbita de Defensa del Consumidor, la iniciativa de Bullrich ratifica la figura del administrador "como representante legal del consorcio" bajo la figura del mandato.

Se le pudrió el dintel de la ventana

Estimados:

Siempre agradecida por su ayuda.

La consulta es la siguiente y tiene varias partes.

Al inquilino de una unidad funcional se le pudrió el dintel de la ventana de madera que tiene en el balcón.

El reglamento no menciona las aberturas como parte común pero el inquilino dice que el arreglo corresponde al consorcio.

Esto ha generado humedad y la caída del cielo raso de la unidad de abajo que también dice que corresponde al consorcio.

Con el agravante que el inquilino no deja trabajar a la gente que mandó para ver de qué se trata. Los deja entrar un rato y dice que se tiene que ir y que se vayan.

La pregunta es si es realmente a cargo del consorcio la raparacion y qué debo hacer con el inquilino que no deja trabajar al profesional que manda la administración.

Por otro lado, no sé quién es el titular del inmueble: nunca contesta los llamados ni asiste a las reuniones, o sea que tampoco sé a quien hacerle el reclamo.

Gracias.

Cristina [CABA]

(20/04/2014)

Estimada Cristina:

Si forma parte de la fachada o da al exterior es común y la reparación corresponde al consorcio. 

Ud. debe hacer el reclamo a la administración para que ésta, a su vez, intime al inquilino y al propietario a que permita el ingreso, y si no se logra, hay un remedio judicial que está en el Código Procesal llamado "oposición a reparaciones urgentes" para lograr el ingreso aun con allanamiento a la unidad a fin de reparar. 

Para esto último debe consultar a un abogado. 

La acción judicial también la debe entablar el consorcio.

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Rincón Solidario

Vivo en 18 metros cuadrados

Estimado Sr. director:

Me llamo Raúl y soy encargado permanente con vivienda desde 21 años a la fecha.

Mi problema puntual es el siguiente: vivo en 18 metros cuadrados. Mi familia se compone de mis dos hijos, uno de ello con discapacidad mental y motora, y su hermano de 4 años, mi esposa y yo.

Ya he solicitado en 4 oportunidades la ampliación de dicha vivienda lo cual me fue negado en cada oportunidad.¿Existe algún precedente que haya sentado jurisprudencia con respecto a una petición como la que estoy reclamando?

A modo de presentación expongo que las ocho unidades -una por piso- que conforman el edificio cuentan con una superficie de 450 metros cuadrados, contrastando con los 18 escasos metros de la vivienda destinada a portería.

Revalúo de propiedades me hace saber que existen materiales denominados como precarios (materiales de anclajes o construcción en seco) que no tienen incidencia en el FOT (Factor de Ocupación Total) por lo cual no devengaría en modificación de los títulos de escrituras de las unidades.

Desde ya, gracias.

Atte.

Raul [CABA]

(17/04/2014)

Estimado Raúl:

Más allá de comprender la gravedad del problema que sufre junto con su grupo familiar, entiendo por sus dichos que cuando Ud. fue contratado la composición de su familia tenía menos miembros de los que actualmente está compuesta. Argumento que casi seguramente debe haber esgrimido el consorcio ante la situación planteada para negarse a ello.

Si bien Ud. no aclara en su consulta de qué forma solicitó la ampliación de su vivienda, si lo ha sido en forma verbal no tiene valor jurídico alguno por lo que si resulta factible la modificación deberá hacerlo en forma fehaciente (telegrama obrero).

No conozco jurisprudencia alguna con relación a su petición por lo que le sugiero concurrir a su sindicato, que como la entidad que lo representa tiene los medios económicos para determinar mediante profesionales si es factible hacer una ampliación de su vivienda (arquitectos, agrimensor, escribanos etc.) y en el caso, si esto no afecta el derecho de propiedad de los copropietarios ni los obliga a modificar el reglamento de propiedad. 

La entidad gremial puede enfrentar los costos que demande y en el caso que fuere factible y ningún daño ocasionara al consorcio intimarlo con toda la información recabada por los profesionales para que acepte hacer las modificaciones pertinentes para que su vivienda tenga las condiciones de dignidad que todo ser humano merece. 

Es mi deseo que sea Ud. escuchado en su reclamo.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Trabajo nocturno

Hola Beatriz, según tu mail entiendo que es un suplente que trabaja 12 hs. en horario nocturno y desde el sábado después de las 13 hs. y hasta el domingo a las 6 de la mañana.

Considero que deberías tomar como referencia el valor de un suplente de 8 horas (actualmente $259.35 por las 8 horas), obtener el valor de la hora, multiplicarlo por 2 para obtener el valor de la hora al 100% y luego multiplicarlo por la cantidad de horas trabajadas.

Según mis cálculos, el valor sería de $ 778.05 por cada suplencia de 12 horas, según los días y horarios indicados.

Tomé los $259.35/8x2 = $64.83 por hora al 100% y luego multipliqué por 12 horas.

Un saludo.

Trabajadores de no más de 18 horas

Hola Guillermo, el Artículo 7º Inciso p) del CCT 589/10 es el que define las tareas de los Trabajadores Jornalizados y dice: "Son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio. A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias. (...) En ningún caso la aplicación de esta norma podrá dar lugar a una disminución del salario actualmente vigente. Los trabajadores/as que realicen tareas de retiro de residuos los días domingos y feriados, quedan incluidos en esta categoría".

En general, los adicionales y plus que aparecen en la escala salarial del sector son valores mensuales a abonar en los casos de trabajadores de 8 horas o de 4 horas por día y no para los jornalizados o suplentes de fin de semana ya que se entiende que estos trabajadores no van todos los días y no entra en sus tareas el retiro de los residuos diarios.

De todas formas habría que ver qué es lo que se arregló con el trabajador (si es un empleado con antigüedad), qué días va, en qué horario y demás consideraciones a tener en cuenta.

Con respecto a la antigüedad deberás abonarle 1 año a partir del mes de 2015 en el que cumple el año de trabajo.

Un saludo.

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