Sin sanciones para quienes no hicieron las DDJJ 2010/11/12

[BPN-06/06/14] Crio. (R) Edgardo Aoun, director general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA, adelantó a Pequeñas Noticias que no habrá penas para los administradores que no presentaron las DDJJ del 2010/11/12 siempre y cuando las realicen en los próximos 60 días con el nuevo aplicativo. "Yo creo que es una forma de ponernos al día para empezar bien", destacó el funcionario.

En otro orden de cosas aclaró que la información publicada por Consorcios Z de que un 40% de los administradores está trabajando fuera del sistema no está actualizada: "es una nota vieja, los administradores se han regularizado bastante pero igual siguen algunos fuera del sistema", y recalcó que espera que esta nueva facilidad que se les brinda a aquellos que no cumplieron con las DDJJ del año pasado permita regularizar el padrón [BPN Nº 521 del 22/04/14: "El 40% de los administradores no está matriculado"].

En esa misma tónica agregó: "lo más importante que quiero que entiendan es que estamos tratando de simplificar los aplicativos y los tiempos. Estamos tratando de facilitar todo para que no quede nadie fuera del sistema y yo creo que ésta es la mejor forma de manejarnos", y agregó: "espero -y apelo a la buena voluntad de los administradores- para que nosotros no tengamos que aplicar correctivos".

Por su parte la Dra. Paula Scauzillo, funcionaria de Eduardo Macchiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana del Gobierno porteño, explicó a Pequeñas Noticias que "está previsto que aquellos administradores que no estén a derecho y que no hayan presentado la declaración jurada 10, 11 y 12 que puedan hacerlo de manera excepcional".

Sin embargo no supo explicar si los administradores que regularicen las DDJJ de esos años serán o no multados aunque de sus palabras –tal cual lo adelantó Aoun- se puede inferir que no habrá sanciones:

PN: ¿Quienes regularicen su situación, no van a ser multados?

PS: Ehh. No lo sé. Sí, supongo que sí. Van a ser multados si no las presentan, por supuesto.

PN: ¿Entonces la van a presentar y también van a ser multados?

PS: No, no. ¿Cómo voy a multar a alguien que cumple? En ningún momento se habla de multas. Eso va a ser en otra fase de la implementación de la disposición. Si querés hacer mención a las declaraciones juradas decí eso: que de manera excepcional, que de manera única… Transcribí lo que dice el manual de procedimientos.

[…]

PS: No es ni una moratoria, ni un perdón. Es una posibilidad que tiene el administrador que no haya presentado la declaración jurada de poder hacerlo cuando presenta la del 2013 y si no lo hace...

PN: ¿Qué le va a pasar?

Se prorrogó "Mis Expensas" por 60 días

[BPN-06/06/14] El 5 de junio, Edgardo Aoun, director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, prorrogó por 60 días la adecuación de "Mis Expensas" (Expensas Claras III). Por otra parte, el día anterior, el funcionario habilitó a 3 nuevas entidades para que dicten el curso de primera vez de administración de consorcios necesario para inscribirse en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño.

La Disposición 1.187 estableció que se prorrogó "por 60 días corridos a contar desde el 6 de junio de 2014, el plazo a partir del cual, los administradores de consorcios deberán cumplir con la Disposición 856/ DGDYPC/14 [Mis Expensas]".

Según explicó Aoun en la normativa, la extensión del plazo se debe a que "la implementación de este modelo único requiere la adaptación de los sistemas de gestión de liquidación actuales que utilizan los administradores de consorcio; que asimismo, en algunos casos requiere que recaben las direcciones de correo electrónico de los consorcistas".

La disposición fue firmada un día antes de su publicación en el Boletín Oficial y consta de dos artículos, de los cuales uno es de forma.

Es de destacar que de acuerdo al artículo 12º de la Disposición Nº 856 publicada el 7 de abril en el Boletín Oficial, el plazo establecido para la adecuación era hasta el 6 de junio de 2014.

Por último, es de recordar que el 4 de abril Víctor Santa María, secretario general del SUTERH, ya había profetizado con una notable exactitud que no sólo habría una prorroga sino también su plazo exacto. Durante la presentación de "Mis Expensas" en el SERACARH, junto a Horacio Rodríguez Larreta, había vaticinado esa alternativa: "quiero resaltar que a partir del 1º de junio ["Mis Expensas"] se pone en práctica y seguramente después tendremos un período que serán 60 días más para terminar de adaptarlo". [BPN Nº 518 del 11/04/14: "Bajo el nombre 'Mis Expensas' se presentó 'Expensas Claras III'"].

La Disposición 1.136 autorizó al Instituto Argentino Inmobiliario (ICI), a la Universidad Kennedy (UK) y a la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) a brindar cursos presenciales de administración de consorcios para aquellos que deban anotarse por primera vez en el RPA porteño. Las capacitaciones de la primera institución duran 6 meses mientras que las de las otras dos entidades son cuatrimestrales.

Según la normativa "las entidades que se autorizan mediante la presente poseen idénticos derechos y obligaciones que las autorizadas mediante la Disposición 2.145/12, la 2.643/12 y la Disposición 2.055/DGDYPC/2013".

Ya está disponible el aplicativo pero acusa "errores aleatorios"

[BPN-06/06/14] Si bien el pasado 27 de mayo la Dirección General de Defensa del Consumidor de la CABA anunció que se encuentra disponible el aplicativo para que los administradores puedan renovar sus matrículas y presentar la Declaración Jurada (DDJJ) en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño correspondiente al 2013, al día del cierre de esta nota el programa online todavía no funcionaba correctamente en todos los casos.

Las autoridades de la repartición explicaron a los administradores que se acercaron con su quejas que se trata de un "error aleatorio" de la aplicación -o sea que se produce al azar- y que, a quienes les sucediera debían copiar y enviar al RPA por email el error que el sistema produjera. Otras fuentes del organismo aclararon que el departamento de sistemas informáticos del Gobierno de la ciudad ya fue informado sobre el tema aunque no precisaron en qué lapso de tiempo se normalizará su funcionamiento.

Estarán obligados a realizar las declaraciones juradas 2013 todos aquellos administradores inscriptos en el Registro Público de Administradores hasta el 31 de diciembre de 2013. Las DDJJ deberán ser realizadas según la forma establecida en un Manual de Procedimiento que figura como Anexo I de la disposición (artículo 2º).

Aquellos administradores cuya matrícula tenga vencimiento en día y mes anterior a la fecha de publicación de la Disposición 1.088 en el Boletín Oficial –que fue el 27 de mayo- deberán presentarlas dentro de los 30 días corridos de esa fecha. O sea que vence el 27 de junio (artículo 3º).

Aquellos cuya matrícula venza el día y mes posterior a la fecha de publicación de la disposición dispondrán de un plazo de 30 días corridos desde la fecha de vencimiento de su matrícula (artículo 4º).

De verificarse falta de la documentación que exige la normativa, el Registro Público de Administradores procederá a intimar al administrador por el término de 20 días hábiles. Vencido ese plazo, se producirá la caducidad del procedimiento de presentación de la declaración jurada (artículo 5º).

El Registro Público de Administradores de Consorcios determinará las fechas de vencimiento para la presentación de la declaración jurada correspondiente al período 2014 teniendo en cuenta el alta real de los administradores (artículo 6º).

El Manuel de Procedimiento del Anexo de la Disposición 1.088 establece también que "aquellos consorcios cuyo administrador no presentó las DDJJ 2010/11/12 y que, consecuentemente no fueron declarados durante este período, podrán hacerlo en esta oportunidad" <ver nota>. Si bien en un párrafo establece esta oportunidad de regularizarse para el "consorcio" –que no está obligado a presentar las DDJJ- en otro retoma esta obligación para el administrador y expresa que "aquellos administradores que estén a derecho y que hayan presentado en tiempo y forma su DDJJ 2010/11/12 sólo deberán presentar las DDJJ correspondientes al 2013 con la documentación y los requisitos solicitados".

De todas formas se puede adelantar que el administrador realizará la casi totalidad del trámite por Internet mediante un aplicativo desarrollado para este fin. El procedimiento consta de dos etapas y consiste básicamente en escanear toda la documentación necesaria y "subirla" al programa de las DDJJ.

En la primera etapa -o el "Paso 1" como lo denomina la disposición- el administrador se registra y actualiza toda la documentación personal que el RPA requiere.

En la segunda, ya registrado, actualiza la información de cada uno de sus consorcios, básicamente escaneando la documentación y cargándola al sistema.

La documentación que se requerirá por este medio será:

1.- El certificado del Registro de Juicios Universales.

2.- El certificado del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal.

3.- El certificado de aprobación y/o actualización del curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal con fecha 2013/2014.

4.- Constancia de CUIT actualizada.

5.- Certificado de curso de Basura Cero.

1.- el Libro de Datos del período que declara (2010/11/12 o 2013) de todos sus consorcios.

2.- el Curso del SERACARH de los encargados de todos los consorcios que deban dar cumplimiento.

3.- el Certificado de Edificio Seguro.

4.- el acta de asamblea que apruebe la rendición de cuentas y seguro o acta de asamblea donde se apruebe patrimonio del administrador como garantía conforme Disposición N° 777-DGDYPC-2013.

AIPH presentó un amparo contra Mis Expensas

[BPN-06/06/14] El pasado viernes 23 de mayo, la Asociación Civil AIPH (Administradores Independientes de Propiedad Horizontal) inició un recurso de amparo contra la disposición que creó el programa "Mis Expensas" conocido también como "Expensas Claras III". Mediante esta "Acción Meramente Declarativa" se le solicitó a la Justicia porteña, en primer término, que "haga lugar a la medida cautelar solicitada y ordene la suspensión de la disposición 856/14" y en segundo que "haga lugar a la demanda y aclare los alcances de la disposición 856/14".

El problema central que expuso AIPH sobre el programa "Mis Expensas" fue la manifiesta incertidumbre que se generó a partir de la creación de un "Modelo Único" de liquidación y otro de recibo de pagos y así lo detalló profusamente en el cuerpo de su demanda.

Por otra parte explicó al tribunal que la aparición de "Expensas Claras III" (Mis Expensas) casi sobre el plazo de vencimiento para la implementación de Expensas Claras II significó "para los administradores de consorcios y los consorcistas la necesidad de volver a modificar, pocos meses después, todo el trabajo que se venía realizando luego de una nueva modificación del mecanismo de confección y rendición de expensas".

AIPH expuso una serie de observaciones técnicas que sintetizó explicando que "la evidente incertidumbre que suscita la presente acción consiste en la ausencia total de métodos, pautas y definiciones indispensables para la adopción de un modelo como el que se pretende. Esto provoca que los responsables de elaborar las liquidaciones de expensas no tengan forma de saber qué aspectos del ‘modelo’ son ejemplificativos y cuáles imperativos, máxime cuando muchos detalles del modelo están en abierta contradicción con un sinnúmero de reglamentos de copropiedad vigentes".

Por otra parte aclaró: "se ha complejizado, de este modo, la actividad de quien administra consorcios de una forma pavorosa, más aún si se tiene en cuenta la cantidad de nuevas regulaciones que se han incluido por parte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, como es de público y notorio conocimiento para todo aquel que habite un edificio con estas características en esta ciudad".

Por último resumió: "esta declaración de certeza que se persigue en esta acción resulta fundamental para la actividad de todos los administradores pues la administración pública ha actuado de manera imprecisa, inconsulta y contradictoria en los últimos tiempos".

Los temas sobre los cuales no quedan claros en los modelos únicos impuestos por la disposición porteña –según AIPH- son 11 en el caso del "Modelo Único de Liquidación de Expensas" y 7 en el caso del "Modelo Único de Recibo de Expensas". Cada uno de ellos fue extensamente argumentado y su desarrollo técnico, en total, ocupa 12 de las 32 páginas de la demanda.

Sobre este tema AIPH argumentó que "en relación al peligro en la demora de este caso, el perjuicio es de imposible reparación pues la modificación de las liquidaciones acarrea una carga administrativa trascendente que tiene que volver a realizarse y una desorientación general sobre la manera en que debe obedecerse la nueva decisión administrativa. Pero, lo más grave, es que las sanciones contempladas incluyen la suspensión en el registro, la exclusión y la publicación en diarios acerca de estas circunstancias. El daño que se le puede ocasionar de esa manera a los profesionales de esta disciplina es de imposible reparación. Muy pocos edificios volverán a contratar los servicios del administrador en el caso en que sea suspendido, excluido o su nombre aparezca en una publicación. Esta disciplina está basada, más que ninguna otra cosa, en la confianza entre consorcistas y quien tiene a cargo la disposición del patrimonio del consorcio. Cualquier dato que haga suponer que en éste no existe idoneidad o que incumple con los mandatos legales genera de manera casi inmediata la duda entre los vecinos y, en consecuencia, supone la posibilidad directa de despedazar una carrera profesional. Una imprecisión como la que se denuncia en autos puede costar años de trabajo".

Por otra parte aclaró: "además de todo esto, la adaptación a cualquier sistema requiere un costo que no es menor. Cualquier interpretación que efectúe el administrador requiere de un costo que se pierde de cualquier modo cuando el Estado aclare o rectifique la decisión en cuestión. Una simple búsqueda en Internet permite observar que para diagramar y cargar las liquidaciones los administradores suelen recurrir a software específicos. Es fácilmente apreciable que las modificaciones que deban hacerse ocasionan inevitables costos además de los entrenamientos del personal y la pérdida de tiempo".

Resumiendo solicitó al tribunal: "la forma más apta para asegurar provisionalmente el cumplimiento de la sentencia y para no generar trastornos severos entre los administradores de consorcio es la suspensión de los efectos de las disposiciones cuestionadas hasta tanto se brinde certidumbre sobre su extensión".

SOS Consorcista

[BPN-06/06/14] El 4 de junio se emitió por primera vez el programa radial "S.O.S Consorcista", conducido por el Dr. Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación Propietarios Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH). El mismo saldrá al aire todos los miércoles de 12 a 13 horas por Radio Zonica, emisora que transmite vía Internet. Es de destacar que se trata del primer programa radial creado y hecho por y para consorcistas en el país.

Así lo informó Bergenfeld en una circular que distribuyó el 28 de mayo, en la cual adelantó que "el programa contará con la opinión de políticos y actores sociales relacionada con la temática de la propiedad horizontal, y con comentarios y consultas de los oyentes".

Según el representante de APIPH, el objetivo del programa es "exponer el punto de vista de los consorcistas" ante la "situación crítica que están viviendo". Señaló que "las ‘corporaciones’ se amparan en la creación de impuestos, ordenanzas, decretos, resoluciones y un sinfín de ataques contra los consorcistas, que ven estas medidas reflejadas mes a mes en las expensas".

"Con el incremento constante de las expensas, no queda margen para hacer frente al mantenimiento correcto de los edificios, lo que lleva a su lenta degradación. Una de las formas de disimular este hecho por parte de las corporaciones, es el llamado ‘Edificio Seguro’. Las crónicas policiales, periódicamente reflejan esos ‘resultados’", expresó Bergenfeld.

Advirtió que la idea de hacer un programa nació porque "los consorcistas decidimos dar un paso al frente y proponemos que los involucrados sean denunciados en los medios, en las redes sociales y en la justicia; además queremos acercar estas preocupaciones a los políticos que se están postulando".

Finalmente remarcó la situación de indefensión de los jubilados y alertó: "la intromisión de tantos factores en el interior de nuestros edificios debe ser removida urgentemente ya que nos encontramos frente a la posibilidad de colapso de los mismos".

Osvaldo Bacigalupo en APARA

[BPN-06/06/14] El pasado miércoles 28 de mayo, Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del Sindicato Único de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) debatió con referentes de la comunidad consorcial sobre la representación en paritarias del sector patronal, los servicio optativos y obligatorios del SERACARH y algunos aspectos nuevos que presentaría el Convenio Colectivo de Trabajo que está por ser homologado.

Esta charla abierta, disertación o debate fue convocada por la Comisión de Administración de Consorcios de la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA y APARA (Asociación Profesionales Administradores de la República Argentina) y fue coordinada por el Cr. Jorge Scampini, presidente de esta última. Desde lo formal el título de la invitación señaló que el tema de la disertación sería "Liderazgo sindical referenciado y ejemplificado en el Convenio de Trabajo 589/10…". 

Se realizó a las 19 hs. en el aula 120 del primer piso, en el sector Junín, de esa casa de altos estudios situada en la Av. Córdoba 2.122 de esta ciudad.

También aclararon temas, acotaron y preguntaron la Dra. María Cristina Carrera, el Cr. Gustavo Gallego y un par de alumnos de Scampini.

Por último Pequeñas Noticias –ya sobre el cierre- le realizó dos preguntas al Cr. Scampini, anfitrión del evento:

Pequeñas Noticias: Como presidente de APARA quería saber si compartís el proyecto político del gobierno nacional.

Jorge Scampini: APARA es una asociación apolítica. Por lo tanto cada uno de los miembros de APARA tiene su propio proyecto político y por lo tanto no comparte ningún proyecto a nivel asociación. A nivel individual cada uno de nosotros tendrá su propia inclinación política.

PN: ¿y en tu caso?

JS: A nivel personal me lo reservo. No estoy afiliado a ningún partido político.

A Bacigalupo algunos de los participantes le realizaron preguntas y otros, declaraciones: el secretario gremial del SUTERH les respondió a todos aun en aquellos casos que Scampini –tal vez para preservar al invitado- trató de moderar.

Ya en la primera intervención que fue la de Woma "Víctor" Barg se generó el siguiente diálogo:

Jorge Scampini [cortando al participante]: Puntualmente la pregunta para...

Osvaldo Bacigalupo: No, ¡está bien!

JS [sin escuchar a su invitado continuó]: El tema es así, va a ser abierto pero tratemos de ser acotado en la pregunta para que después no haya problemas.

OB [volviendo a su idea de la naturaleza del debate]: Ehh, no, no. Podemos responder todo, perfecto. En parte es una inquietud que calculo que muchos la tendrán así que está bueno escucharla ¿no? Esto es una cuestión de criterio, usted estará en criterio de algo yo de otra cosa…

Es de recordar que entre los proyectos de APARA está el participar en paritarias junto a la CAPHyAI, el AIERH y la UADI [BPN Nº 503 del 11/09/13: "La primicia de Jorge Scampini"].

Debatieron con Bacigalupo el Cr. Woma "Víctor" Barg, empresario veterano en la fabricación y distribución de artículos de limpieza para consorcios; la Sra. Teresa Villanueva, presidenta de ACCABA (Asociación de Consorcistas de la CABA) y la Comisión de Consorcios dependiente del Consejo Consultivo de la Comuna 2; la Adm. María Elena Fernández, socia de la CAPHyAI; la Sra. Alicia Giménez, titular de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina), la Dra. María Cristina Carrera, abogada laboralista especializada en el sector y el Cr. Gustavo Gallego, consorcista. Algunos de los participantes realizaron una segunda pregunta al disertante.

Estuvieron presentes también aunque con una menor o nula participación algunos de los socios de APARA. Otros se inscribieron para asistir pero por razones que se desconocen no se presentaron.

Hay un gigante y tres enanitos

[BPN-06/06/14] En el marco de la disertación de Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, el Cr. Woma "Víctor" Barg le afirmó al disertante que en el sector de la propiedad horizontal hay "un gigante y 3 enanitos". Según Barg "el gigante es el sindicato y los 3 enanitos son las cámaras que no tienen casi ningún tipo de representatividad pero, sin embargo, son quienes concurren a las paritarias". Bacigalupo le respondió que para él "hay un gigante muy grande que son 30 mil consorcios [sic] en la Ciudad de Buenos Aires y un sindicato organizado", y aseveró: "si usted no está ahí adentro no es un problema de la organización sindical, es un problema que usted no participa donde están las tres organizaciones".

Barg le retrucó que "los encargados tienen un convenio muy especial", a lo que Bacigalupo le aclaró que "se trata de un convenio moderno porque el sindicato trabaja en pos de los trabajadores". En términos económicos aclaró que con respecto al salario "estamos dentro de las pautas generales de lo que puede tener cualquier actividad sindical".

Este cruce verbal se produjo el 28 de mayo en el marco de la disertación de Osvaldo Bacigalupo, representante del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal, en una "charla abierta" organizada por la Asociación de Profesionales Administradores de la República Argentina (APARA), en el aula 120 del sector Junín de la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA <ver nota>.

Yo pienso que los encargados tienen un convenio muy especial. Súper especial. Alquileres, luz, agua, gas, viáticos, eso no lo paga el encargado.

Osvaldo Bacigalupo: En parte es una inquietud que calculo que muchos la tendrán, así que está bueno escucharla. Es una cuestión de criterio.

[En ese momento, Alicia Gimenez, titular de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) interrumpió y arremetió: "todos son gigantes"]

OB: Para mí hay un gigante muy grande que son 30 mil consorcios [sic] de la Ciudad de Buenos Aires y una organización sindical organizada. Cada uno maneja los poderes que tiene. El sindicato a través de los representantes de los 30 mil consorcios de la Ciudad. Si usted no está ahí adentro no es un problema de la organización sindical, es un problema que usted no participa donde están las tres organizaciones.

Con respecto al convenio colectivo, se trata de un convenio moderno. Porque esto es una organización que trabaja en pos de los trabajadores y tiene el convenio que tiene.

Respecto a la escala salarial que usted me dice "uff", fíjese la media salarial de cualquier actividad y va a ver que no somos ni los últimos ni los primeros. Estamos dentro de las pautas generales de lo que puede tener cualquier actividad sindical.

WB: Muchas gracias.

Legitimidad vs. legalidad

[BPN-06/06/14] Ante la pregunta de Teresa Villanueva, presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), a Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, sobre "por qué el sindicato discute paritarias con tres entidades de administradores que nunca fueron autorizadas por los consorcistas para que los representen en paritarias", éste respondió: "yo no tengo que responder por esas entidades. Ustedes tendrían que invitar a quienes las representan y hacerles ese planteo. A mí el Ministerio de Trabajo y el gobierno -o sea la ley- me los avala".

El debate, con esta respuesta, se desdobló en dos planos. Si bien en la pregunta Villanueva cuestionaba desde su punto de vista la legitimidad de esa representación, el disertante en su respuesta solo resaltó su legalidad.

Por último Villanueva afirmó que los consorcistas "cargamos con todos los gastos: con la familia del administrador, con la familia del encargado, con la familia de todos los proveedores que vienen y con las empresas de seguros. Mucha gente depende de nosotros que somos fuente de trabajo". Bacigalupo contraatacó: "usted no le da de comer a los trabajadores, ellos se ganan su trabajo y su comida como se lo ganó usted durante muchos años".

Nosotros nunca fuimos defendidos por estas entidades. Si hubiera sido así por lo menos estaríamos un poco agradecidos. No sacan nada para el beneficio del consorcista, todo va a favor del gremio. Yo estoy contenta por los gremialistas y el encargado de mi casa, que me cae muy bien, pero hay muchos jubilados que viven en edificios y han trabajado durante toda su vida pero ahora que son viejos se tendrán que ir por no poder pagar las expensas.

Eso es una injusticia muy grande. Porque no es justo que viva uno y se muera el otro. Tenemos que salvar a todos y ser un poco más equitativos. A nosotros nunca nos invitaron de ninguna parte para ir aunque sea de oyentes. Parece que somos mala palabra. Sin embargo, cargamos con todos los gastos: con la familia del administrador, con la familia del encargado, con la familia de todos los proveedores que vienen, con las empresas de seguros y mucha gente depende de nosotros, entonces somos fuente de trabajo. Nosotros damos trabajo y nunca hemos pedido nada a nadie, lo que tenemos lo hemos ganado y lo conseguimos con trabajo. ¿Por qué tenemos que ser tan generosos cuando ya no estamos en condiciones porque no nos alcanza?

Es una vergüenza lo que hacen con los jubilados en este país, son los más perjudicados porque en 2 minutos están en la calle. ¿Cuánta gente más va a vivir en la calle? ¿Por qué les dan el permiso a estas tres cámaras? ¿Quién las eligió?

Osvaldo Bacigalupo: Yo no tengo que responder por las cámaras. Yo creo que ustedes tendrían que invitar a quienes representan a las cámaras y hacer el planteo que usted hace, no a mí. A mí me puede plantear temas del convenio colectivo y su articulado.

TV: Usted no puede aceptar algo de alguien que no está autorizado [refiriéndose a las entidades de administradores].

OB: A mí el Ministerio de Trabajo me lo avala, el gobierno -o sea, la ley- me lo avala.

TV: El Ministerio también está cometiendo un error.

OB: Para usted todos estamos cometiendo un error.

TV: Sí

OB: Primero, yo no puedo hablar de las cámaras. Segundo, usted no le da de comer a los trabajadores, ellos se ganan su trabajo, su comida.

TV: Pero yo le pago.

¿Por qué los propietarios no podemos estar en paritarias?

[BPN-06/06/14] Alicia Gimenez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) le expresó a Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, que "las paritarias se crearon para evitar la voracidad de la parte empresaria" y que los consorcios no son empresas porque no generan ganancias y no arrojan dividendos. Además señaló que este año los encargados tendrán un 30% de aumento y los jubilados en marzo recibieron un 11% "que ya se comió la inflación", y agregó: "nosotros nos presentamos al Ministerio de Trabajo para entrar en paritarias en 2005 y fuimos rechazados. Seguimos siempre en relación y no queremos confrontar pero esto es ilegítimo e ilegal" y –tendiendo una mano- finalizó: "tratemos de consensuar una solución".

Ante este planteo, Bacigalupo le respondió que "si usted no fue reconocida en el Ministerio de Trabajo es un tema en el cual ustedes tienen que accionar. No se cómo harán, pero legalmente tendrían que constituir una cámara que los represente y les permita negociar como a las otras tres", y le aconsejó: "si no les gusta quiénes están hay que ponerse al lado, sacarlos y ponerse ustedes."

En otro orden de cosas, Giménez le recriminó al titular del SUTERH el pago del curso del SERACARH. "Yo averigüé en Defensa Civil y el curso que da el SERACARH lo dan gratis. Con esos 700 pesos que tenemos que pagar todo se suma y ya son impagables las expensas", afirmó la presidente de UCRA. Ante este reproche, Bacigalupo respondió: "todo lo que tiene que ver con el SERACARH y los cursos que paga tiene que hablarlo con el Gobierno de la ciudad. Nosotros no tenemos absolutamente nada que ver".

Otra cosa que me llama la atención es que cada vez que se les ocurre algo que hay que hacer en un consorcio inmediatamente ¿Quién es el que tiene que pagar? El consorcista. Yo averigüé en Defensa Civil y el curso que da el SERACARH lo dan gratis. Con esos 700 pesos que tenemos que pagar –que se suma a todo- ya son impagables las expensas. Esto es la realidad y por eso hay tanta morosidad.

Nosotros nos hemos presentado al Ministerio de Trabajo para entrar en paritarias en 2005 y fuimos rechazados. Seguimos siempre en relación y no queremos confrontar pero esto es ilegítimo e ilegal entonces tratemos de consensuar y de ver cómo llegamos de alguna manera a una solución.

Osvaldo Bacigalupo: todo lo que tiene que ver con el SERACARH y los cursos que paga, eso tiene que hablarlo con el Gobierno de la ciudad. Nosotros no tenemos absolutamente nada que ver.

En lo que hace a que usted no fue reconocida en el Ministerio de Trabajo es un tema en el cual ustedes tienen que accionar. No se cómo harán. Pero legalmente tendrían que constituir una cámara que los represente y les permita negociar como a las otras tres.

Alguien que viene de la militancia sabe que para poder pelear por algo, se pelea de adentro, no de afuera, no tirando piedras. Entonces si yo quiero pelear y quiero conseguir cosas para el bienestar de los demás me meto y me incluyo.

¿Por qué se meten con los consorcistas?

[BPN-06/06/14] En el curso de la disertación de Osvaldo Bacigalupo organizada por APARA, la Adm. María Elena Fernández le planteó dos interrogantes al secretario gremial del SUTERH: en una oportunidad le preguntó en qué perjudica al SUTERH que el consorcio alquile la portería existiendo una función de encargado sin vivienda y en otra le cuestionó el costo de los servicios que presta el SERACARH en temas de mediación laboral teniendo en cuenta que los consorcios aportan a esa entidad el 0,5% de los sueldos de todos los encargados.

A la primera pregunta Bacigalupo le respondió que "el SUTERH no le prohíbe al consorcio alquilar la vivienda, lo que hace es que se cumpla con la ley establecida. Si usted quiere alquilar debe cumplir con la reglamentación correspondiente: inscribir la unidad, pagar los aportes que corresponden, anotarse en la AFIP, etc. Hacer todos los trámites necesarios para que usted pueda alquilar".

Bajando al detalle, la segunda pregunta la Adm. Fernández puntualmente le cuestionó a Bacigalupo que "los consorcios tenemos que pagar -además del 0,5 % mensual del sueldo bruto del encargado- los honorarios de los abogados del SUTERH en el caso de una mediación" a lo que el secretario gremial le respondió: "los abogados se pagaron siempre fuera y dentro del SERACARH. Su beneficio es no pagarle el mediador. Nadie le dijo a usted que no iba a pagarle a los abogados", y cerró el tema agregando: "chárlelo con su cámara".

Osvaldo Bacigalupo: El SUTERH no prohíbe nada. Retrotrae a una ley que existe desde el año 47 dentro de la Ley 12.981 que se refiere a la unidad destinada a portería que en caso de no ser entregada se pagará determinada cantidad de dinero. Entonces trae esa normativa, la actualiza y lo adecua conforme al momento. El SUTERH no le prohíbe al consorcio alquilar la vivienda, el SUTERH lo que hace es que se cumpla con la ley establecida. Si usted quiere alquilar debe cumplir con la reglamentación correspondiente: inscribir la unidad, pagar los aportes que corresponden, anotarse en la AFIP, etc. Hacer todos los trámites necesarios para que usted pueda alquilar.

MEF: ¿Eso en qué perjudica al encargado y en qué perjudica al SUTERH?

OB: Que no se cumple con la ley.

MEF: Ustedes son el gremio que se encarga de defender a los encargados. ¿Por qué se meten con los consorcistas?

OB: No nos metemos. Así como hay derechos y obligaciones y se pide que los trabajadores cumplan, nosotros solicitamos que los consorcios cumplan con las de ellos, nada más. No nos metemos en la vida de nadie.

MEF: Usted no es un organismo oficial de la AFIP, que es quien debería dictaminar eso. Están ingresando en un terreno que no tiene que ver con lo que ustedes están representando.

OB: Yo como organización sindical lo que hago es hacer cumplir lo que en su momento como ley surgió de la 13.512 y de la 12.981. Pero no estoy haciendo puntualmente nada nuevo. El SUTERH o la Federación en este caso, no están instrumentando un sistema nuevo para complicarles la vida o perjudicar a los consorcistas.

MEF: He tenido conflictos y mediaciones dentro del SERACARH y el consorcio le ha tenido que pagar al abogado que representa al consorcio y al que representa al encargado. En una mediación, antes de inventarse el SERACARH, el consorcio pagaba el honorario del conciliador contratado y el SUTERH se hacia cargo exclusivamente del honorario del abogado del encargado. Ahora lo tiene que pagar el consorcista.

OB: Me parece que hay un error.

MEF: Yo he tenido que pagar aunque soy socia de la CAPHyAI. He tenido ya 3 mediaciones.

OB: Chárlelo con su cámara. Yo no soy de la cámara.

MEF: Por ser socia lo único que no pago es el mediador.. Al abogado del SUTERH y al abogado de la cámara hay que pagarle.

OB: Pero eso es un tema jurídico.

MEF: El consorcio paga por mes el 0,5 % del sueldo bruto del encargado. Cuando hay un problema tiene que pagar el honorario del abogado del SUTERH y el honorario del abogado del consorcio. Y si no fuera socia de la CAPHyAI también tendría que estar pagando el honorario de la mediadora. ¿No le parece que no es beneficioso en lo más mínimo para el consorcio?

OB: Los abogados se pagaron siempre fuera y dentro del SERACARH. Cuando el encargado es acompañado por un asesor gremial no se cobra y cuando actúa el abogado del sindicato o de donde fuera, se paga. Y el abogado de la cámara y el abogado representante del consorcio seguramente le van a cobrar también porque creo que trabaja para eso.

MEF: ¿Usted me entendió lo que yo le dije? El consorcio estaba pagando el abogado del SUTERH siendo que un 0,5% se le descuenta todos los meses.

OB: Y está bien. Me parece que no entendió nada. Su beneficio no es el abogado, es no pagar el mediador, nada más. Nadie le dijo a usted que no iba a pagarle a los abogados.

MEF: Pero el consorcista está pagando el 0,5% mensual del sueldo bruto del encargado y si vamos a mediación el consorcista tiene que pagar el honorario completo del abogado del SUTERH, que representa al encargado ¿Por qué?

OB: Porque es un abogado.

MEF: Pero es del SUTERH

OB: No importa de dónde sea.

Intervino Jorge Scampini que se dirigió a la administradora.

Jorge Scampini: Lo que te confundís es la vieja época del SECLO cuando no existía SERACARH. Ellos iban, no con abogados, sino que iban con representante gremial.

OB: Siempre que fue un abogado, cobró. Cuando el conflicto supera al asesor va el abogado y cobra sus honorarios, acá y en cualquier lado.

MEF: Entonces, ese SERACARH que paga el consorcista todos los meses, ¿para qué lo paga?

OB: Por los servicios que le presta el SERACARH.

MEF: Con sinceridad yo no veo ninguno.

OB: Bueno. Usted háblelo con su cámara.

MEF: yo se lo pago al SUTERH y aparte soy socia de la cámara, que también pago.

¿Por qué cambiaron el articulo 4ª del CCT?

[BPN-06/06/14] Claudio García de Rivas, en nombre de Pequeñas Noticias, le preguntó a Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, por qué en el artículo 4º del Convenio Colectivo de Trabajo -que define quiénes están incluidos en el mismo- se cambió "trabajador con relación de dependencia" por "que trabajen en forma habitual". Bacigalupo respondió que es "porque se refiere el trabajador encargado que habitualmente realiza las tareas en el consorcio. En tanto cumpla los 60 días en el edificio adquiere estabilidad. No importa si vigila, limpia, lava o lo que fuera".

De sus dichos se puede inferir –aunque el secretario gremial ni lo ratificó ni lo rectificó- que si una empresa de vigilancia rota al personal que brinda servicio en sus consorcios de forma tal que no lleguen a cumplir los 60 días de antigüedad con ninguno de estos se llegaría a adquirir estabilidad con el consorcio.

En otro orden de cosas, más avanzado el debate, Bacigalupo y el Cr. Jorge Scampini, presidente de APARA, diferenciaron al personal de seguridad del de vigilancia. Según el secretario gremial "el SUTERH no tiene nada que ver con las empresas de seguridad. Sí tiene que ver con la vigilancia. Los trabajadores del SUTERH no dan seguridad, dan vigilancia", y agregó: "aquellos que tengan una tonfa brindan servicio de seguridad porque están capacitados y preparados para hacer una defensa en función del elemento que tienen."

Por su parte, Scampini aclaró que "el personal de vigilancia generalmente está parado y ve entrar y salir gente. En cambio si los empleados tienen arma ya son seguridad y no están dentro de este convenio".

Osvaldo Bacigalupo: Porque es el trabajador encargado que habitualmente realiza las tareas en el consorcio y queda efectivo conforme a lo que dice ahí, a los 60 días.

CGR: ¿Quedarían incluidos por ejemplo trabajadores de proveedores que trabajan habitualmente con consorcios, como empleados de empresas de limpieza o vigiladores?

OB: Si trabajan para el consorcio, sí.

CGR: ¿Eso les va a crear un conflicto con el gremio de los vigiladores?

OB: No. Cuando el trabajador cumpla los 60 días en el consorcio adquiere estabilidad. No importa si vigila, limpia, lava, lo que fuera. A modo de ejemplo, si la empresa manda a "Juan Carlos" 60 días al consorcio tendrá estabilidad. Estamos buscando un elefante debajo del agua.

CGR: Pero ustedes lo cambiaron.

OB: No, ustedes están buscando. Léanlo de nuevo y es clarísimo. Todo lo que se sacó fue para hacerlo mas sencillo. Se sacó la palabra relación de dependencia, pero es exactamente lo mismo. Y acertamos más cuando pusimos "según lo que establece el articulo 6º de la Ley 12.981". Si hubiésemos querido hacer una picardía ni siquiera eso ponemos.

CGR: Usted está defendiendo el interés de los trabajadores, por eso no considero que es casual y le pregunto qué abarca y qué no.

OB: No, no es casual. Yo no dije que es casual. Estoy diciendo quienes están dentro de esa pauta.

CGR: ¿Entonces los vigiladores no entrarían en este momento?

Nuevo seguro contra morosidad en las expensas

[BPN-06/06/14] El pasado 23 de abril la Superintendencia de Seguros de la Nación aprobó el primer "Seguro de Caución en Garantía de Expensas" destinado a proteger a los consorcios de los problemas que acarrea la morosidad en los pagos. Se trata de un producto único en el país. Así lo anunció la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) mediante una circular enviada a sus socios el 19 de mayo.

Este seguro fue creado por GAMAN Argentina Broker de Seguros con la colaboración de la CAPHyAI y es sponsoreado por la compañía Allianzm, emisora de la póliza.

La entidad de administradores explicó que "esta cobertura tiene como fin social garantizar la continuidad de la actividad del consorcio, evitando distribuir la morosidad entre los copropietarios que sí cumplen con sus obligaciones".

"El objetivo es garantizar al consorcio de propietarios, barrios privados, clubes de campos y countries la efectiva percepción de las expensas por parte de los copropietarios, permitiendo así el normal mantenimiento de la propiedad", expresó la Cámara.

De acuerdo a la circular, "el seguro funciona con una franquicia de 3 períodos consecutivos de deuda por parte de alguno de los copropietarios y posee una suma máxima estipulada por póliza".

Los cargos de la comisión directiva durarán cuatro años

[BPN-06/06/14] El pasado 19 de mayo, unos 25 socios de la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) reunidos en una asamblea extraordinaria aprobaron por unanimidad tres puntos de su estatuto social: elevar a 4 años la duración de los cargos del consejo directivo, que sea necesaria una antigüedad de tres años ininterrumpidos para ocupar cargos en la comisión directiva y que los socios nuevos para tener derecho a voto deberán tener una antigüedad de un año corrido.

Las modificaciones mencionadas corresponden a los artículos 8º, 16º y 18º de su estatuto social y la entidad informó que todos estos cambios fueron elevados a la Inspección General de Justicia (IGJ) para su aprobación formal.

La publicidad de esta asamblea la CAPHyAI la había realizado mediante una circular el 15 de abril. En ella informó que en una reunión celebrada 6 días antes la comisión directiva había dispuesto convocar a los socios a una asamblea general extraordinaria para tratar los puntos que finalmente se aprobaron.

La AFIP desmintió que obligue a los consorcios a tomar empleados

[BPN-06/06/14] El 2 de junio, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) aclaró que el Indicador Mínimo de Trabajadores (IMT) que estableció para los consorcios de propietarios no los obliga a tener un número mínimo de encargados en los edificios, contrariamente a lo que publicaron algunos medios de prensa.

Mediante un comunicado oficial, aseguró que "el IMT es sólo una herramienta de fiscalización que se utiliza como parámetro para monitorear los puestos de trabajo de cada sector y que se aplica solo en caso de que se detecten relaciones laborales ocultas", y explicó: "la difusión de algunos medios de prensa pretendiendo instalar que la AFIP obliga a los consorcios a contratar empleados implican un desconocimiento técnico y profesional de esta herramienta de fiscalización legal".

Según el organismo, el IMT de consorcios de propietarios fue analizado y ampliamente debatido entre la AFIP, el Ministerio de Trabajo y las tres entidades de administradores que firman los CCT del sector: la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Propiedad Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal (CAPHyAI) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), habiéndose suscripto un acta de manera unánime.

Asimismo, el ente oficial explicó que esta herramienta de fiscalización surgió de la aplicación de la Ley 26.063 del año 2005 y de la Resolución General (AFIP) 2927/2010. Además, afirmó que ya implementó 66 IMT para diversos sectores, entre ellos, agricultura, ganadería, industria manufacturera, textil, aceitera, frigorífica, construcción, supermercados, estaciones de servicio, servicios de gastronomía, hotelería, turismo y call centers.

El 4 de junio, dos días después que la AFIP realizó estas aclaraciones, Víctor Santa María, titular del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) –en Crónica y bajo el título "Nos quieren poner a la gente en contra"- repudió una nota que publicó Clarín el sábado 31 de mayo titulada "Obligan a edificios de más de cinco unidades a tener portero".

Por otra parte, dos días antes, desde su sitio Web <ver nota> aclaró: "Lamentablemente estamos acostumbrados a la desinformación y mala fe de algunos medios. Pero hay ciertos límites que no deben pasarse. Y aunque no tiene sentido dedicar tanto tiempo y energías a responderle a ciertas informaciones que propaga el Grupo Clarín, bien vale evitarle a las personas el mal humor y la violencia fogoneadas desde esa empresa", contratacó el líder sindical y aseguró: "solamente la mala fe de quienes buscan desacreditar y socavar a los trabajadores puede explicar semejante distorsión a la hora de interpretar una resolución oficial".

Según el titular del SUTERH, "la Resolución 3.634 de AFIP no obliga a ningún vecino a tener un encargado en su edificio. Algunos periodistas le han dado espacio a personajes con escasa o nula representatividad en el sector para que digan, literalmente, cualquier cosa", sentenció y agregó: "el objetivo de la normativa es terminar con el trabajo en negro porque la AFIP no tiene dentro de sus atribuciones la facultad de imponer cantidad de trabajadores ni en esta actividad ni en otra".

De acuerdo a la resolución, la AFIP presume que los consorcios de entre 5 y 15 unidades cuentan con un trabajador jornalizado, que cumple 18 horas semanales. Los de 16 a 25 unidades, tendrían un trabajador, pero con 24 horas por semana. Los de entre 26 y 35, un trabajador de jornada completa con 45 horas semanales y los de entre 36 y 60 unidades, uno de jornada completa y otro de 24 horas semanales. Los de entre 61 y 100, se presume que cuentan con dos trabajadores con jornada completa; y a partir de las 101 unidades, dos trabajadores de jornada completa y otro con 24 horas semanales. La resolución también presume que, si el consorcio tiene más de 21 cocheras, debería contratar a un trabajador más de jornada completa. Asimismo, si el edificio tiene vigilancia, se presumirá la existencia de otro empleado por turno desempeñándose en esa función

Además, la AFIP estima que esos trabajadores están sujetos al Convenio Colectivo de Trabajo 589/10 para encargados de edificios y al CCT 590/10 para encargados de casas de renta y, en esa misma tónica, supone también que el trabajador percibe el "monto promedio mensual de las remuneraciones básicas fijadas para las categorías ‘Encargado no permanente con vivienda’ o ‘Mayordomo sin vivienda’, conforme a la clasificación del edificio".

Lista negra de morosos de alquileres

[BPN-06/06/14] El pasado 7 de mayo, la senadora María Laura Leguizamón (FPV) presentó un proyecto de ley en el Senado de La Nación que propuso crear un Registro de Deudores Morosos de Alquileres (RDMA) en el ámbito del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. De ser aprobado, aquellas personas que adeuden tres meses de alquiler dentro del período de un año deberán ser inscriptos. Esta medida deberá ser determinada por un tribunal mediante sentencia firme de primera instancia en el marco de una causa judicial de desalojo o de cumplimiento de obligaciones remunerativas.

Los objetivos del proyecto –según su autora- consisten en "fomentar la cultura del cumplimiento de las obligaciones contractuales entre el locatario y el locador, brindar seguridad jurídica a las relaciones entra las partes, persuadir al inquilino del cumplimiento y coadyuvar a la disminución de la carga procesal".

De ser aprobado, las funciones del Registro de Deudores Morosos serán: la confección de un listado de inquilinos morosos y emitir, a quién lo solicite, un "Certificado Positivo de Registro" con los datos de deudor: número de DNI -en el caso de personas físicas- o inscripción registral -en el caso de personas jurídicas-, CUIT, monto adeudado, el órgano jurisdiccional que ordenó la inscripción y la fecha y el número de la causa.

Según el proyecto, la inscripción del moroso en el RDMA no prescribe con el tiempo y la única forma de ser retirado del mismo es desalojar el inmueble alquilado y abonar los alquileres adeudados.

El proyecto, que consta de 7 artículos de los cuales uno es de forma, ingresó bajo el número 1278/14 y el 13 de mayo giró a la comisión de "Legislación General".

La resolución que admite la inscripción de un deudor podrá ser apelada aunque sin efecto suspensivo y el juez tendrá que resolver la situación en un plazo máximo de 5 días. "Bastará con demostrar que se ha pagado la totalidad de la deuda, para que el pedido de inscripción en el registro quede sin efecto", especificó el proyecto.

El deudor que figure en el registro podrá solicitar el levantamiento de su inscripción solamente "cuando haya devuelto de manera efectiva el bien inmueble y haya cancelado la totalidad de la deuda emanada de su incumplimiento contractual". Luego, el juez de la causa tendrá 72 horas para oficiar la baja.

Dicho registro estará conformado por un asiento por cada inquilino moroso y contendrá los siguientes datos:

a) Nombre y apellido o razón social del inquilino moroso y en el caso de personas jurídicas, de su representante legal;

b) domicilio real o fiscal;

c) número de DNI -en el caso de personas físicas-, inscripción registral -en el caso de personas jurídicas- y CUIT u otro documento de identificación del inquilino moroso o de su representante legal;

d) monto total de la deuda, incluyendo penalidades, moras, costos, servicios públicos, gastos de mantenimientos, etc.;

e) indicación del órgano jurisdiccional que ordena la inscripción en el registro y el número y año de la causa;

f) fecha de inscripción en el registro.

En los fundamentos de su proyecto la senadora Leguizamón puntualizó que "los propietarios se sienten desprotegidos ante la falta de pago del alquiler o el vencimiento del plazo y la no entrega del inmueble en tiempo y forma. El hecho de que no se inscriban los contratos de alquiler en un Registro Público llevó a que la locación se convierta en una gran debilidad para la protección de los derechos de los propietarios".

"Ante el incumplimiento en el pago del alquiler, el propietario se siente desprotegido generando en muchos casos que los mismos tengan recelo a la hora de alquilar sus inmuebles, optando por mantenerlos cerrados", denunció la impulsora de la iniciativa y agregó: "el propietario que desea alquilar carece en la actualidad de un mecanismo que le permita evaluar los antecedentes y el historial de cumplimiento del posible inquilino".

Finalmente señaló que "la creación de este registro persigue, por una parte, fomentar la cultura del cumplimiento de las obligaciones contractuales y de esta forma brindar seguridad jurídica a los propietarios de viviendas y locales, y por otra parte, reducir la carga procesal del Poder Judicial, evitando llegar a juicios por falta de pago de alquileres".

Sólo se autorizaría la construcción de edificios ecológicos

[BPN-06/06/14] El pasado 30 de abril, el diputado Héctor Eduardo Martínez (Lealtad Peronista) presentó un proyecto de ley en la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires para que sólo se autorice la construcción de edificios que preserven el equilibrio ambiental y con este fin incluyó la medición de la "huella ecológica".

En la práctica sólo se autorizarán edificios cuya energía renovable no sea inferior al 30% del consumo total del edificio, que dispongan de un sistema de captación de agua de lluvia, en los cuales el 10% de sus materiales sean reciclados, y aquellos que cuenten con los espacios adecuados para la separación de residuos.

El proyecto, que consta de 13 artículos de los cuales uno es de forma, ingresó bajo el número D- 871/14-15- 0 y el 5 de mayo pasó a la comisión de "Ecología y Medio Ambiente". Posteriormente, será tratado por las comisiones de "Energía y Combustibles", "Legislación General" y "Asuntos Constitucional y Justicia".

Según el proyecto, los edificios a construir deberán utilizar energías renovables, a través de la introducción de sistemas de captación de energías alternativas, en reemplazo de las energías convencionales. Estos sistemas de captación deberán estar acompañados por un diseño adecuado del edificio y un envolvente de calidad térmica.

También se evaluará el cuidado del emplazamiento y la orientación del edificio para asegurar la ganancia energética y la protección solar. Siguiendo esta línea, por lo menos el 30% de la energía utilizada deberá ser renovable.

En caso de que el proyecto sea aprobado, los edificios deberán implementar colectores para la captación de agua de lluvia o napa. En el caso de la napa, ésta será obligatoria y se ajustará a la reglamentación de los suelos afectados por la suba del agua.

Posteriormente el contenido se depositará en reservorios para su distribución y uso. La repartición del agua para el acondicionamiento climático del edificio se deberá ajustar a la tecnología existente.

Las construcciones deberán contar con mecanismos suficientes para la generación responsable y la separación y clasificación en origen de los residuos domiciliarios y espacios disponibles y accesibles para su retiro inicial.

De acuerdo a la iniciativa "en la construcción se tendrá en cuenta la incorporación progresiva de materiales reciclados y de menor impacto ambiental. Inicialmente el 10% de los materiales usados serán de origen reciclado o recuperado".

En los fundamentos de su proyecto el diputado provincial puntualizó que "las ciudades actuales consumen tres cuartas partes de la energía mundial y provocan al menos tres cuartas partes de la contaminación total. Las ciudades consumen recursos y producen residuos alterando el equilibrio ambiental".

"Debemos perseguir de manera más decidida el desarrollo de tecnologías e innovaciones que protejan nuestra ecología y humanicen nuestros entornos urbanos. Conservar las energías agotables y experimentar con las renovables es el desafío al que nos enfrentamos", expresó y agregó: "debemos renunciar a un sistema que explota la tecnología por un estricto afán de lucro para orientarla hacia metas de sostenibilidad. Ello implica cambios sustanciales en el comportamiento humano, en las prácticas de gobierno, comerciales, arquitectónicas y urbanísticas".

Asimismo, el diputado Martínez señaló que en muchos países diseñaron y aplicaron estrategias para paliar esta crisis a través de sistemas eficientes de captación de energías renovables. Algunos ejemplos son la ley de uso de energías en edificios en España; la iluminación de barrios aprovechando los entierros de basura en comunas de Canadá y las Eco-Viviendas Altotting en Alemania, entre otros.

Se trataba de una bala

El domingo pasado me rompieron el vidrio del lavadero. A primera impresión no me di cuenta de qué se trataba pero luego ví que el agujero que quedó era muy rendondito.

La cuestión es que me pareció que era un orificio de un proyectil por lo cual llamé al encargado para tener un testigo, el cual verificó efectivamente que se trataba de una bala porque encontramos el cartucho.

Esta bala pequeña provenía desde el edificio porque mi lavadero da justo al patio interno de la propiedad y no hay forma que la bala haya venido de la calle.

Mi pregunta concreta es ¿qué medidas debo tomar?

¿Envió una carta documento al consorcio?

¿Voy a la Policía? (cosa q prefiero evitar ya que vivo sola y a veces eso no es conveniente).

En caso de enviar una carta, ¿usted me diría cuál es el texto adecuado?

¿Hasta dónde es responsabilidad del administrador establecer la medidas urgentes o precautorias sobre la seguridad del consorcio?

No se que actitud tomar ya que no hay antecedentes.

Muchas gracias.

Teresa.

(13/05/2014)

Teresa:

No es mucho lo que Ud. puede hacer, pero es necesario que lleve la denuncia al administrador, a fin de que éste, pueda tomar alguna medida. 

Si la bala no pudo venir de otro lado que no sea el edificio, es obvio que alguien en el mismo tiene un arma, pero puede haber sido un mero accidente. 

Por ahora no hay más que presentar un escrito sin formalidad alguna al adminsitrador, denunciando el hecho y pidiendo que trate de hacer alguna averiguación. 

Si se repite el hecho, el tema es distinto y ya ameritaría una denuncia a la Policía pero por intermedio de la administración, pues no es un caso puntual de una unidad privativa sino un hecho que afecta a toda la comunidad consorcial.

La saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Dice que no puede poner en su factura gastos de fotocopias

Buenas tardes:

En nuestro consorcio hay gastos menores -como por ejemplo algunas fotocopias- que a veces no llegan a 15 pesos.

¿Puede el administrador imprimirlas él mismo y hacer un vale de caja que él firma o las tiene que facturar?

Él dice que no puede poner en su factura gastos de fotocopias porque su facturación no esta habilitada para libreria.

Muchas gracias

Gustavo

(12/05/2014)

Estimado Gustavo:

Las normas fiscales para comprobantes no discriminan por monto, deben cumplirse sin excepción. 

Es cierto que no corresponde que él facture las fotocopias, pero no veo cuál es el inconveniente de que el administrador adjunte un ticket o el comprobante oficial que le entreguen en el lugar donde hace sacar las fotocopias, que de hecho los emiten aunque sea por montos insignificantes.

Espero haberte ayudado.

Viviana Grinberg

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La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando  auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692.

Rincón Solidario

Se niega a limpiar las tapas de las luces y los timbres

Amigos:

El encargado se niega a limpiar las tapas de las luces y los timbres de las unidades funcionales que se encuentran en los pasillos comunes del edificio.

¿Corresponde que limpie los mismos?

¿Dónde se establece la norma?

Saludos y gracias.

Gabriela

(29/05/2014)

Estimada Gabriela:

De su consulta surge que la comunicación con el encargado y la administración es deficiente en razón de que, lo que hoy "aparentemente" es un tema menor, puede traer aparejadas -como el caso que nos ocup-, disidencias que si no son prevenidas generan conflictos que en su escalada resultan de alto costo tanto para el trabajador como para el consorcio.

En principio, cabe aclarar que el Art. 23 establece como obligaciones del encargado en su inciso 7) mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, como así también las puertas de uso común. Asimismo no estará obligado/a al lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultante de esta tarea no es responsabilidad del/la trabajador/a.

En el inciso 12) dice: "poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas, debiendo además cambiar lámparas y tubos fluorescentes de las partes comunes de edificio".

En el inciso 13) establece:"acatar las órdenes que le imparta el administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente".

De la lectura de este artículo surge que si está obligado a cambiar lámparas y a mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene todas las partes comunes del edificio le corresponde limpiar las tapas de las luces, ya que estas integran las partes comunes del edificio.

Con relación a los timbres de las unidades, no hay normativa alguna ni tampoco ningún caso jurisprudencial para poder citarle, por lo que tengo que apelar a la lógica. ¿Puede un departamento no tener timbre? Sí, ya que no hay norma alguna que obligue al copropietario a ponerlo. Con este razonamiento llego a la conclusión de que ese elemento no forma parte de los espacios comunes con lo que concluyo que el encargado no tiene por qué limpiarlos. 

A la espera de haber contestado a sus inquietudes la saludo cordialmente. 

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Rincón Solidario

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