Duro informe de la Auditoría sobre el RPA en el 2012

[BPN-14/11/14] La Auditoría General de la Ciudad de Buenos Aires (AGCBA) informó que durante el año 2012, el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA no resolvió ninguna de las denuncias iniciadas ese año y por lo tanto tampoco aplicó sanciones a los mandatarios incumplidores. No contó con un cuerpo de inspectores y poseía escasos recursos humanos a los que no se les brindó ninguna capacitación. Asimismo, durante ese período, hubo déficit en la información de las denuncias de los consorcistas, el 83,3% de las quejas efectuadas en el registro no contenían datos completos de los reclamantes y los cursos de capacitación tenían cargas horarias diferentes.

Sin embargo destacó que "el RPA se encuentra enmarcado como responsable de una actividad dentro de la órbita de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC)", y agregó que "en tales condiciones y considerando la escasa dotación de recursos con la que cuenta desde por lo menos 2008 y las sucesivas ferias administrativas que afectaron el período auditado, esta auditoría entiende que el RPA ha desarrollado sus actividades y resolviendo sus limitaciones de manera razonable".

Por último recomendó para el Registro "la necesidad de medidas correctivas y mejoras en actividades centrales".

Estos datos surgieron de un relevamiento que realizó la AGCBA porteña sobre el desempeño del RPA durante el 2012, que plasmó en un documento denominado "Informe Ejecutivo" y que fue emitido en agosto de este año.

El código del proyecto fue el 5.13.11 y su objetivo consistió en "evaluar la adecuación de los recursos al cumplimiento de los objetivos institucionales en términos de eficiencia, eficacia y economía" y "verificar y evaluar el cumplimiento de la Ley 941".

Cabe destacar que el equipo auditor no tuvo acceso a los legajos del personal de locación de servicios, del personal asistente técnico y del personal planta de gabinete, porque no fueron puestos a su disposición por la Dirección General Técnica Administrativa y legal (DGTAyL) de la Secretaria de Gestión Comunal y Atención Ciudadana (SGCyAC) de la CABA que está a cargo de Eduardo Macchiavelli.

Según se desprende de la auditoría "no se aplicó ninguna sanción a los administradores de consorcios que en el ejercicio de sus funciones pudieron haber incumplido con sus obligaciones".

Sin embargo el Informe Ejecutivo acota que la coordinadora del RPA, Gabriela Pilar Saldivia, informó al auditor que "se han remitido las denuncias a la Coordinación Jurídica de la DGDyPC por decisión del director general y a causa de que no pudo ampliar el personal de planta o contratos con perfil de profesional del derecho".

En cuanto a la gestión y al control de datos, en las denuncias de los consorcistas "se observan déficits de información en materia de precisión y exhaustividad de datos", evidenció la documentación.

En cuanto a las denuncias, el informe indicó que "de los expedientes iniciados en el año 2012 no hubo resolución de ninguno de ellos".

Respecto al libro de quejas, la auditoría reveló que "el 83,3 % de los reclamos efectuados no contienen datos completos del reclamante, además de la firma tal como lo prescribe la Ley 2.247/06".

Sobre las inspecciones, la AGCBA reveló que "el ente no cuenta con inspectores en su planta de personal ni la DGDyPC tiene asignado ninguno de los suyos a la actividad de contralor específica del registro. Por tal motivo, no se registran inspecciones de oficio en la materia auditada".

De acuerdo al relevamiento, "se ha observado la existencia de un control interno sensiblemente débil por parte de la unidad ejecutora en materia de recursos humanos. El personal es escaso para la carga operativa en materia de matriculaciones, denuncias y consultas".

En este sentido, señaló también que "no se ha podido verificar la existencia de un plan de capacitación y formación del personal de la entidad".

Por último, en referencia a los cursos de capacitación de los administradores de consorcios, la AGCBA registró que "se ha observado la falta de un criterio uniforme entre las entidades habilitadas respecto a la carga horaria a los fines de otorgar el Certificado Habilitante de Administrador de Consorcios y Actualización. Algunos de ellos observan una carga total de 9 horas en tanto que otros llegan hasta las 150 horas".

La CAPHyAI inició un recurso administrativo contra las multas

[BPN-14/11/14] El pasado 20 de octubre, la  Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), inició un recurso administrativo contra el régimen de multas que impuso Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) de la CABA a los administradores que infringen la Ley 941 y sus modificatorias. La acción fue dirigida al Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun, director general de esa repartición porteña y la patrocina el Dr. Jorge Martín Irigoyen.

La CAPHyAI le solicitó a la autoridad de aplicación que las multas a los administradores sean calculadas de acuerdo al jornal percibido diariamente por un encargado y no por su sueldo mensual. En la presentación, argumentó que la Ley 941, al establecer el monto de las multas de acuerdo a los "salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados", hace referencia al jornal (diario) y no al sueldo mensual. Cabe destacar que actualmente las multas se están aplicando de acuerdo a este último criterio.

Por otra parte, alegó que la DyPC discrimina a los administradores ya que el monto de las multas aplicadas a los mandatarios es 58 veces mayor que los valores con los cuales se sanciona a las empresas multinacionales de servicios. En este sentido, consideró que se trata de una "manifiesta desproporción que violenta los derechos constitucionales de todo administrador de consorcio".

No obstante, la Cámara aclaró que "no está en desacuerdo con la aplicación de sanciones cuando correspondan, pero sí está en desacuerdo cuando las mismas son por errores u omisiones".

La demanda fue iniciada formalmente por el presidente y el secretario de la entidad, el Adm. Daniel Roberto Tocco y el Adm. Arturo Claudio Molina respectivamente.

En el texto enviado a la DGDyPC, la CAPHyAI afirmó que "en todas estas sanciones se advierte un grave error al momento de establecer el monto de la sanción pecuniaria, nacido de una redacción equivocada del Art. 16º de la Ley 941, que genera un contenido diverso del verdaderamente sancionado por el legislador".

"En las sanciones puede leerse la siguiente redacción: ‘…de acuerdo a lo establecido por el Art. 16º de la Ley 941, el monto de la sanción se fija conforme el salario mínimo de un encargado de edificio sin vivienda de cuarta categoría’; cuando en realidad el Art. 16º no habla de salario mínimo, sino que claramente estipula ‘salarios correspondientes al sueldo básico’, que bien pueden ser computados a modo de jornales", fundamentó.

Según explicó la CAPHyAI, el Art. 1º del Convenio 95 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT) establece que "el término salario significa la remuneración o ganancia, sea cual fuere su denominación o método de cálculo, siempre que pueda evaluarse en efectivo, fijada por acuerdo o por la legislación nacional, y debida por un empleador a un trabajador en virtud de un contrato de trabajo, escrito o verbal, por el trabajo que este último haya efectuado o deba efectuar o por servicios que haya prestado o deba prestar el mismo".

En conclusión y de acuerdo a la entidad de administradores "es salario tanto el jornal como el semanal y el mensual".

Basándose en estos argumentos, le solicitó a la DGDyPC que "dicte una resolución interpretativa determinando que el baremo^[1] dispuesto por el Art. 16º de la Ley 941 deberá ser calculado conforme el jornal que integra el salario correspondiente al sueldo básico de un encargado sin vivienda de un edificio de 4º categoría".

En otra línea argumental, la CAPHyAI denunció que "quienes mayores y más infracciones cometen resultan ser quienes reciben las multas más bajas, lo que demuestra la existencia dentro del seno de este órgano de una clara discriminación en contra de los administradores de consorcios que nuclea nuestra institución, dado que son sometidos a un baremo de multas que, para las menores, es 58 veces mayor que el utilizado para analizar la conducta de las multinacionales".

En este sentido, aseguró que "la diferencia entre la situación de las empresas multinacionales y la que perjudica a todo administrador es tajante al mismo tiempo que inexplicable, puesto que son las firmas supra mencionadas las que mayores violaciones cometen dentro de la relación de consumo".

Asimismo, indicó que "la arbitrariedad en los montos de las multas que se está cometiendo contra las personas que trabajamos dignamente como administradores de consorcios de propiedad horizontal hace que la situación se esté volviendo insostenible" y agregó a modo de ejemplo: "nos han llegado denuncias de asociados, que por el simple hecho de no poner un Nº de CUIT de un proveedor del consorcio en la liquidación, se le han aplicado multas desde $34.000 a $50.000" 

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Hernández le pidió a Aoun que deje sin efecto las DDJJ 2013

[BPN-14/11/14] El pasado 20 de octubre, el Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), le envió un petitorio al Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) de la CABA, para que deje "sin efecto" la presentación de las Declaraciones Juradas (DDJJ) 2013 durante este año para que los administradores puedan renovar su matrícula automáticamente, a raíz de los problemas que acusa el aplicativo online necesario para cargar la documentación.

Según explicó Hernández, "esta es la primer petición formal que le hacemos para decir ‘mire, el error obedece a ustedes, no a los administradores, no a los consorcios’. De hecho, la negra historia de la Ley 941 es que las DDJJ siempre anduvieron a los tumbos y fuera de fecha".

Luego del anuncio y a pedido de Hernández, la coconductora del programa, la Adm. María Teresa Vanzini, leyó textualmente el petitorio. Pequeñas Noticias pone a disposición de sus lectores dicho texto:

"En mi carácter de presidente de Fundación Reunión de Administradores tengo el agrado de dirigirme a usted a fin de plantear algunas cuestiones que están en su área de responsabilidad poder atender. La declaración jurada 2013 a presentar ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de CABA, solicitamos expresamente dejar sin efecto para el corriente año y renovar automáticamente la matrícula de todos los inscriptos atento a las grandes dificultades que se han presentado con el aplicativo que además generaron en usted la necesidad de dictar las reiteradas prórrogas de los vencimientos llegándose al último bimestre del año tradicionalmente de mayor demanda de convocatoria de asambleas y rendiciones de cuentas en los consorcios de propietarios y por ende de una sobreactividad de los administradores para atender y satisfacer adecuadamente a sus mandatarios no pudiendo en consecuencia distraer el escaso tiempo disponible en este tipo de trámites burocráticos" 

"Los consorcios pueden no acogerse a la norma"

[BPN-14/11/14] El pasado 30 de octubre, la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH le explicó a consorcistas y administradores el método a seguir para "no acogerse" al programa Mis Expensas.

El procedimiento consta de dos pasos: en el primero durante una asamblea se debe dejar constancia en el libro de actas que "se decide rechazar la Disposición 856 (Expensas Claras III) o cualquier otra que la reemplace o modifique, eximiendo al administrador de toda culpa y cargo". En el segundo paso se debe enviar una notificación de esta resolución al director general de Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) de la CABA, Crio. Mayor (R) Edgardo Aoun.

La entidad de administradores argumentó que "la norma es una solapada intromisión en los asuntos privados del consorcio en cabeza del administrador" y que "torna cautivo" al consorcio de la Ley 941 y sus modificatorias, ya que no puede imponer obligaciones a "lo que no es de su incumbencia".

Específicamente, AIPH compartió un modelo de texto para redactar el acta de asamblea que rechace el modelo "Mis Expensas" y aclaró que para realizar este procedimiento deberá haber unanimidad de los presentes en la asamblea.

Aseguró también que es recomendable notificar a la DGDyPC de esta decisión por escrito, adjuntándole una copia del acta, incluyendo la primera hoja del libro de actas donde consta la rúbrica y el acta de designación o -en su defecto- una copia del acta protocolizada si la hubiere.

Por último, agregó que el punto del orden del día de la asamblea en cuestión puede ratificarse en cada asamblea anual sin necesidad de volverlo a redactar.

El SUTERH le había propuesto a Knopoff ser miembro paritario

[BPN-14/11/14] El pasado 31 de octubre, el Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), develó que el SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificio, Renta y Horizontal) le ofreció participar en las paritarias del sector representando a los consorcistas. Aclaró que no aceptó porque la evaluó como una "situación tramposa". Denunció también que las tres cámaras de administradores que participan de las negociaciones salariales –en mayor o menor medida- responden al gremio.

En otro orden de cosas, Knopoff no descartó la propuesta del Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), para que las negociaciones salariales de los encargados de edificios se realicen consorcio por consorcio y advirtió que de participar de las paritarias pedirá la derogación del "contrato de trabajo".

En diálogo con Hernández, Knopoff afirmó: "yo personalmente he tenido ofertas para proponerme y así intervenir por los propietarios en las paritarias pero también es una cosa tramposa en el sentido de que si me dejan a las tres entidades de administradores me hacen el jueguito del tres a uno. Así soy cómplice de una situación que rechazamos y entonces se constituye una nueva aberración de la cosa. Quedo atado".

Según el presidente de FEDECO, "el SUTERH le sugirió [participar de las paritarias] en algún momento diciendo que [el sindicato] no tenía capacidad para poder eliminar a los administradores que estaban, sí para proponer un nuevo ente. Cosa que es una situación tramposa también. Luego –y es una situación muy rara- el ofrecimiento vino por otro lado, como si hubieran estado asociadas las ideas".

"De las tres entidades de administradores, sabemos que dos de ellas responden directamente al SUTERH. AIERH^[1] y UADI^[2], que [esta última] es un sello de goma, [...]  y la CAPHyAI^[3] está en una situación bastante irregular", denunció y agregó: "si esos tres organismos quedan en las paritarias y por los propietarios hay uno solo -de acuerdo al ofrecimiento que me habían hecho- es una situación desigual, despareja, con un gremio que tiene línea directa con el Gobierno y que nos hace cómplices de cosas que no aceptamos ni vamos a aceptar".

En cuanto a la propuesta del Adm. Hernández para que las negociaciones salariales sean consorcio por consorcio, Knopoff opinó que "es una alternativa no descartable y válida. Simplemente ocasionaría una multiplicidad y atomización de cada uno de los contratos pero no es descartable. Es una de las alternativas a tener en cuenta".

"Esto es importante democratizarlo. Quizás la propuesta suya de cada consorcio es válida y serían dos alternativas a poner en juego. La cuestión es que siempre serían mejores, más democráticas, más igualitarias y más justas porque en este momento tenemos una situación de total injusticia", señaló.

Por último, aseguró: "si intervendríamos en las paritarias una de las cosas importantes va a ser pedir la derogación de un contrato de trabajo que es totalmente leonino, que favorece a una de las partes y que pone una serie de limitaciones en las cuales los copropietarios no tienen ningún poder de decisión".

Es de recordar que la última aparición pública del Dr. Knopoff habría sido en septiembre del 2011 cuando en una entrevista que le brindó a Diario Z, propiedad de la Fundación Octubre –perteneciente al SUTERH- se declaró peronista si bien en el 2001 había afirmado al matutino La Nación que hacía más de 40 años que estaba afiliado a la UCR. Por otra parte, había asegurado que la entidad que preside fue autora de la Ley 3.254 trabajando con Juan Manuel Olmos el presidente de la Fundación Octubre y finalmente -contradiciendo declaraciones anteriores- había abogado por la inclusión de FEDECO en las negociaciones salariales sin mencionar su deseo de excluir a los administradores. Samuel Knopoff nunca desmintió el contenido de la nota de Diario Z 

El próximo 19 habrá elecciones

[BPN-14/11/14] El próximo 19 de noviembre se realizarán elecciones en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). El pasado lunes 10 venció el plazo para la presentación de listas quedando inscripta únicamente la "Lista de Unidad" que encabeza el Adm. Fernando Staino. Según sus autoridades esta lista se creó en el año 2009 y fue teniendo diferentes cambios bajo la titularidad del Adm. Daniel R. Tocco. La CAPHyAI adelantó que este año se reincorporaron algunos consejeros veteranos mientras que otros participantes son nuevos.

Es de recordar tres temas importantes: que desde el pasado 19 de mayo se elevó a 4 años la duración de los cargos del consejo directivo, que es necesaria una antigüedad de tres años ininterrumpidos para ocupar cargos en la comisión directiva y que los socios nuevos para tener derecho a voto deberán tener una antigüedad de un año corrido.

Pequeñas Noticias accedió en forma exclusiva a la lista de nominados aunque no así a los cargos que ocuparán dentro del consejo directivo. Esto se debe a que –con excepción del presidente- recién durante la primera reunión de este órgano, luego de las elecciones, se definirá qué cargo ocupará cada uno de ellos. Sin embargo es tradición que el orden del listado de candidatos sea también el orden de los cargos que ostentarán luego de su confirmación con el voto de los socios. Así el segundo de la lista sería vicepresidente 1º, el tercero vicepresidente 2º, etc.

Fernando Aldo Staino (presidente), Daniel Roberto Tocco, Miguel Ángel Summa, Armando R. Caputo, Arturo Claudio Molina, Silvia A. De Filippo, José E. Pusterla, Mario Guillermo Mazzini, Daniel Grass, Silvia B. de Rodríguez Maceira y Marcos Schwab.

Luís Martín Pino, Alejandro Nourry, Ángela Graciela Perrone, Carlos García, Roberto Ruben Vignapiano, Horacio Guillermo Bielli, Silvia Beatriz Ghianda y Ángel Jorge Marra.

Carlos Weiler, Carlos Alberto Coda y Alejandro Gustavo Quattrocchi.

Guillermo Alejandro Casella y Emilia Masserano.

Según lo dispuesto en la reunión del consejo directivo de la entidad del 22 de octubre pasado se convocó a los socios a la asamblea general ordinaria que se realizará en la sede social sita en Perú 570 de esta ciudad para tratar:

1.- La designación de dos socios para firmar el acta juntamente con el presidente y secretario.

2.- La consideración de la Memoria, Inventario, Estado de Situación Patrimonial, Estado de Recursos y Gastos, Estado de Evolución del Patrimonio Neto, Estado de Flujo de Efectivo y demás cuadros y anexos, e Informe del Tribunal de Cuentas, por el ejercicio cerrado el 30/6/14.

3.- La elección de 11 miembros titulares y 8 miembros suplentes del consejo directivo por renovación total del mismo.

4.- La elección de 3 miembros titulares y 2 miembros suplentes del tribunal de cuentas por renovación total del mismo.

5.- La proclamación de las nuevas autoridades.

La CAPHyAI informó que "en caso de no lograrse a la hora indicada, para el comienzo de la asamblea, el quórum establecido en el Estatuto (cincuenta y uno por ciento) del total de los activos (Art. 26°, Estatuto), transcurrida media hora de la fijada convocatoria, la asamblea sesionará en segunda convocatoria cualquiera sea el número de los socios asistentes (Art. 28°, Estatuto)".

Para poder votar, los socios deberán estar al día con sus cuotas sociales.

Martín Irigoyen se postula para el Consejo de la Magistratura

[BPN-14/11/14] El próximo 18 de noviembre, el Dr. Jorge Martín Irigoyen, se presentará en las elecciones para el Consejo de la Magistratura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires representando a la lista de la agrupación "Abogados de Pie". Su compañero de lista –que se postula como consejero suplente- es el abogado Martín Zeballos Ayerza.

Martín Irigoyen se hizo conocido en la comunidad consorcial por ser el letrado patrocinante de la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias).

En esta oportunidad, los abogados porteños elegirán a tres consejeros que los representen y a 8 integrantes del Jurado de Enjuiciamiento. Gente de Derecho y Abogados Pluralistas son las otras dos listas que competirán en los comicios.

El pasado 10 de noviembre, Pequeñas Noticias dialogó con Martín Irigoyen y con su suplente, Zeballos Ayerza.

Respecto a los demás postulantes, el Dr. Martín Yrigoyen explicó que "los únicos que estamos hoy por hoy en estas elecciones, que no tenemos metido dentro de la agrupación ningún partido político, somos Abogados de Pie", y agregó: "Gente de Derecho tienen una alianza con el PRO, que hoy en día es un partido con amplias posibilidades de continuar a futuro en el Poder Ejecutivo de la ciudad. La otra agrupación es Abogados Pluralistas que es ni más ni menos que la Unión Cívica Radical y tiene las dos fracciones: tanto Franja Morada como todo lo que es el partido UCR".

El Dr. Zeballos Ayerza denunció que de no participar Abogados de Pie "se iban a presentar solamente dos agrupaciones: los radicales y el PRO. En el marco de este escenario se iban a sentar en una mesa con una servilleta y se iban a repartir los cargos" y aseguró: "nosotros llegamos para patearles el tablero".

En este sentido, resaltó: "nosotros lo que queremos es que los miembros del Consejo que representan a los abogados no respondan a los partidos políticos porque en definitiva lo que están haciendo es quebrar la división de poderes", y agregó: "hablando con los colegas nos damos cuenta de que los abogados están hartos de ver que son siempre los mismos los que se reparten estos cargos y que siempre está la política detrás de todo esto".

Por su parte, el Dr. Martín Irigoyen aseguró: "si tendríamos que decidir sobre el buen o mal comportamiento de un juez no lo vamos a medir por si es de tal partido político sino simplemente por sus sentencias, nada más que por eso. Para eso vamos a escuchar a los abogados y como siempre vamos a tribunales, vamos a intentar tener la opinión de los colegas".

"Tenemos que garantizarle a los que están y a los que vengan que tengan un Consejo de la Magistratura que los juzgue y que sea independiente", afirmó y explicó que "en propiedad horizontal hemos visto que las mayores arbitrariedades que se han cometido contra los consorcios en general y contra el derecho real de la propiedad horizontal han venido ni más ni menos que del Poder Ejecutivo".

En este sentido, rememoró que "el Gobierno de la CABA dictó una cantidad enorme de resoluciones que han sido inconstitucionales, que les han causado perjuicios patrimoniales a los consorcios, que ha entorpecido la labor de los administradores, han ido contra todos los que vivimos en propiedad horizontal y contra el bolsillo de la gente".

"No es lo mismo que el juez al momento de dictar una sentencia, cuando vaya en contra del Poder Ejecutivo sepa que tiene un Consejo de la Magistratura independiente a uno que esté sometido a ese poder", subrayó.

En referencia a la campaña, el asesor jurídico de la CAPHyAI expresó: "estamos felices por participar en esta elección y creo que lo importante para mí es estar en el camino. Nosotros lo que hicimos es una campaña para informar, nada más que eso. Vamos a hacer una campaña limpia pero vamos a ser claros".

En cuanto a la campaña anterior, el Dr. Zeballos Ayerza, aseveró que "algo que ha caracterizado a Abogados de Pie y nos lo han reconocido las demás agrupaciones, es la limpieza y la lealtad con que hemos nosotros transmitido nuestro mensaje".

En cuanto a los resultados de la elección, el Dr. Martín Irigoyen auguró: "pensamos que vamos a mejorar la campaña anterior que fue para las nacionales. En esa oportunidad nos fue muy bien porque es una agrupación que nació a principio de año y sacó el 8% de los votos que no es poca cosa. Esta vez pensamos estar alrededor del 15% de los votos".

"Nosotros esperamos hacer una muy buena elección. Creemos que vamos a meter candidatos nuestros en el jurado de enjuiciamiento y la pelea va a estar en lograr meter un representante en el Consejo de la Magistratura", concluyó.

Respecto a los jueces porteños, el Dr. Zeballos Ayerza señaló que "no es justo generalizar, los hay de todos los colores, hay buenos y hay de los otros. Veo un tribunal que tiene jueces prestigiosos y de una trayectoria bastante larga".

"Hay algunos jueces que muchas veces han dictado medidas cautelares y han frenado -por ejemplo- el metrobús, obras de subterráneo y carteles importantes en la vía pública. Hay algunos jueces que son rebeldes frente al Ejecutivo", rescató.

Por su parte, el letrado de la entidad de administradores, indicó que "en la Justicia de la ciudad existen muchos parámetros, hay algunos jueces que se equivocan en algunas cosas pero tenemos una justicia razonablemente buena".

En otro orden de cosas, reveló que le llama poderosamente la atención que en ambos fueros -tanto en el penal contravencional y de faltas, y en el contencioso administrativo y tributario- aproximadamente el 20% de los juzgados están vacantes: "la mitad por pedidos de licencia y la otra mitad porque están directamente sin juez". Al respecto, el Dr. Zeballos Ayerza afirmó: "es una de las cosas que nosotros tenemos que remediar".

Según el artículo 116º de la Constitución de la CABA, el Consejo de la Magistratura tiene entre sus atribuciones y competencias seleccionar mediante concurso público de antecedentes y oposición a los candidatos a la magistratura y al Ministerio Público que no tengan otra forma de designación prevista en la Constitución local; proponer a la Legislatura los candidatos a jueces y al Ministerio Público; dictar lo reglamentos internos del Poder Judicial; ejercer facultades disciplinarias respecto de los magistrados; reglamentar el nombramiento, la remoción y el régimen disciplinario de los funcionarios y empleados del Poder Judicial, previendo un sistema de concursos con intervención de los jueces en todos los casos; proyectar el presupuesto y administrar los recursos que la ley le asigne al Poder Judicial; recibir las denuncias contra jueces e integrantes del Ministerio Público; decidir la apertura del procedimiento de remoción de los integrantes de la magistratura y del Ministerio Público, formulando la acusación correspondiente ante el Jurado de Enjuiciamiento; y reglamentar el procedimiento de elección de jueces y abogados para integrar el Consejo de la Magistratura 

En su décimo aniversario, AIPH inaugurará sede

[BPN-14/11/14] El próximo viernes 21 de noviembre, la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH inaugurará su sede en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y festejará su décimo aniversario por lo cual invitó a sus asociados a participar de un brindis que se llevará a cabo a las 19 hs. en la calle Rodríguez Peña 515, 5º "J". La sede está ubicada en el barrio de San Nicolás, a 100 metros de la Av. Callao y otro tanto de la Av. Corrientes.

Así lo informó la comisión directiva de la entidad de administradores el pasado 4 de noviembre a través de una circular que distribuyó entre sus asociados.

AIPH nació en marzo de 2003 cuando un grupo de administradores –que participaban activamente cada uno dentro de diferentes instituciones- crearon una intercámara.

El 6 de marzo de ese año, estos profesionales se reunieron en la confitería "del Virrey" -sobre la Av. Cabildo- para consensuar soluciones prácticas a los problemas que –según ellos- aquejaban a la profesión: la corrupción, la falta de capacitación, la corporativización, la desjerarquización y el desprestigio de la actividad.

En este primer encuentro estuvieron presentes el Adm. Jorge Ferrera, el Dr. Daniel Elizondo, el Adm. Marcelo Ruiz, el Adm. Adrián Hilarza, el Dr. Carlos Alberto Yannibelli y el Adm. Alejandro Tamburelli.

Catorce días después, el 20 de marzo, a las 18:30 hs. se llevó a cabo el lanzamiento oficial de la intercámara en el auditorio de una empresa de servicios informáticos para el sector. En esa oportunidad, sus miembros anunciaron que estaban ultimando los detalles para la creación de una fundación con el objetivo de apoyar la Ley 941, firmar convenios con otras entidades de administradores y crear un medio gráfico bimestral que represente el espíritu de la nueva institución.

El Acta Constitutiva fue firmada por sus miembros el 26 de febrero de 2004. Según los fundamentos que el Adm. Hilarza reflejó en la declaración de principios "AIPH nació como un movimiento pluralista, geométricamente en un plano horizontal respecto del resto y como tal busca la evolución permanente de la actividad con proyección a todo el sector de la propiedad horizontal, conforme a los requerimientos actuales, mediante el logro de metas a corto, mediano y largo plazo como el acceso a la información, capacitación, realización de eventos y seminarios de actualización y especialización, convenios con carreras terciarias y/o universitarias y la propuesta de la instauración de un colegio público e independiente".

Finalmente, cuando AIPH se inscribió en la Inspección General de Justicia (IGJ), dejó de llamarse Administradores Independientes de Propiedad Horizontal para ser Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH).

Basualdo propone modificar la agónica Ley 13.512

[BPN-14/11/14] El pasado 22 de septiembre, el senador Roberto Gustavo Basualdo (Alianza Compromiso Federal) presentó un proyecto de ley en el Congreso de la Nación para limitar a 90 días el plazo para impugnar las decisiones asamblearias en los consorcios de propietarios. Con este objetivo propone la incorporación de un artículo 10 bis a la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 13.512).

En sus fundamentos, el senador Basualdo argumentó que la Ley 13.512 "no prevé un plazo de prescripción para impugnar las decisiones asamblearias, lo cual ha sido motivo de controversia".

Textualmente, el nuevo artículo establece que "el plazo de prescripción para la impugnación de las decisiones asamblearias, cuyo objeto gire en torno a las relaciones entre los copropietarios y normas de convivencia dentro del consorcio, será el previsto por el artículo 251º de la Ley 19.550 de Sociedades Comerciales".

Por su parte, el artículo 251º de la Ley 19.550 dispone específicamente que "toda resolución de la asamblea adoptada en violación de la ley, el estatuto o el reglamento, puede ser impugnada de nulidad por los accionistas que no hubieren votado favorablemente en la respectiva decisión y por los ausentes que acrediten la calidad de accionistas a la fecha de la decisión impugnada. Los accionistas que votaron favorablemente pueden impugnarla si su voto es anulable por vicio de la voluntad [...] La acción se promoverá contra la sociedad, por ante el juez de su domicilio, dentro de los tres meses de clausurada la asamblea".

El proyecto, que se presentó bajo el número 3092/14 y que se giró a la comisión de "Legislación General" el pasado 9 de octubre, consta de 2 artículos, de los cuales uno es de forma.

Al presentar su proyecto, el senador Basualdo rememoró que "el 13 de febrero de 2014 la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ha establecido que ‘cuando se trata de impugnar la decisión asamblearia, cuyo objeto gire en torno a las relaciones entre los copropietarios y normas de convivencia dentro de un consorcio, resulta razonable aplicar, por analogía, el plazo de prescripción previsto por el artículo 251º de la Ley 19.550 de Sociedades Comerciales, ya que ese término es justo y equitativo, en tanto permite articular la nulidad y, a su vez, resguarda la seguridad jurídica que debe regir la vida consorcial".

Sin embargo, adujo que "en el fallo mencionado hubo una disidencia, de la Dra. Cortelezzi, quien sostuvo la inaplicabilidad por analogía y que ‘la solución sólo puede prevenir de nuevas normas legales que resuelvan el problema y no del mero arbitrio judicial’". 

Teniendo en cuenta los argumentos de esta magistrada, el autor de la iniciativa explicó que "interpretando íntegra y armónicamente lo sostenido por el Tribunal, el propósito del presente proyecto es establecer expresamente por vía legislativa el plazo de prescripción para la impugnación de las decisiones consorciales, adoptando el criterio de la sentencia reseñada por las razones en ella expuestas". Cabe aclarar que el caso al que hizo referencia el funcionario es la sentencia recaída en autos "Ruicci, Olga c/ Consorcio de Copropietarios Venezuela 1776 s/ nulidad de asamblea".

Artaza presentó otro proyecto para regular la instalación y mantenimiento de ascensores

[BPN-14/11/14] El primero de octubre, el senador Eugenio "Nito" Artaza (ACyS^[1]-Encuentro por Corrientes) presentó un segundo proyecto de ley en el Congreso de la Nación para crear un sistema de seguridad de ascensores y equipos de transporte vertical u horizontal fijo. Este último es muy similar a la iniciativa que había promovido el pasado 23 de abril.

En comparación a la anterior y a grandes rasgos, esta iniciativa excluye a los fabricantes de tener que inscribirse en un registro de control creado por ambos proyectos y de tener que cumplir con las normas IRAM^[2]/Mercosur^[3], suprime por omisión la adecuación de las instalaciones existentes, elimina –también por omisión- el régimen de multas tanto para empresas como propietarios, mantiene el artículo que establece que los fabricantes o importadores tendrán que asegurarles a los propietarios la provisión de repuestos por 10 años y amplía el plazo de reglamentación de la norma de 120 días desde su aprobación a 180 días desde su promulgación.

El proyecto, que se presentó bajo el número de expediente 3246/14, consta de 9 artículos, de los cuales uno es de forma y el pasado 15 de octubre ingresó a la comisión de "Industria y Comercio".

Es de recordar que el pasado 16 de mayo, en un acto junto a Andrés Pozzo, presidente de la Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina (FACARA), Artaza había presentado el primer proyecto en la Cámara de Senadores de la Nación. En esa oportunidad anunció que ingresó también un proyecto de declaración para nombrar de interés educativo al cuadernillo "Manual de seguridad para usuarios de ascensores y escaleras mecánicas", editado por tres cámaras empresarias del sector: FACARA, el Comité Permanente de Seguridad de Ascensores y la Cámara de Ascensores de Mar del Plata.

Pequeñas Noticias realizó un resumen comparativo entre ambos proyectos y sintetizó las semejanzas y diferencias entre ellos con el fin de evaluar la evolución en la propuesta.

La nueva iniciativa elimina a los fabricadores e instaladores del sistema de seguridad que ambos proyectos de ley quieren crear. El nuevo texto quedó redactado de la siguiente manera: "la presente ley tiene por objeto generar un sistema de seguridad que regule el mantenimiento y conservación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecanizada de vehículos, rampas móviles y otros medios mecánicos de circulación vertical u horizontal fijo o sus componentes".

Se eliminó a los instaladores de ascensores del nombre del registro de empresas obligadas a inscribirse. Mientras que la iniciativa presentada inicialmente creaba un "Registro de empresas instaladoras o de mantenimiento de ascensores o equipos de transporte vertical u horizontal fijo", el actual proyecto crea un "Registro de personas físicas o empresas dedicadas al mantenimiento y conservación de ascensores o equipos de transporte vertical u horizontal fijo".

Se eliminó la obligación de cumplir con las normas IRAM/Mercosur para la fabricación e instalación de ascensores. Mientras que el proyecto que se había presentado inicialmente establecía textualmente que era obligatorio su cumplimiento "para la seguridad en la fabricación e instalación de equipos", el recientemente ingresado determina que es sólo para su "mantenimiento y conservación".

El nuevo proyecto no impone la obligación de adecuar las instalaciones existentes cuando en el original sí se enumeraban los temas que la ley –de ser aprobada- regularía. Entre otras, se mencionaban aquellas "instalaciones existentes que se modifiquen, amplíen o cambien el uso o destino del inmueble donde están instaladas" y se las obligaba a adecuarse a la normativa.

El proyecto nuevo, a diferencia del anterior, no contempla sanciones para aquellas empresas que deberían haberse inscripto en el registro y no lo hicieron.

Se eliminó un largo texto que especificaba que "el no cumplimiento de la inscripción en el Registro previsto en el artículo 5º de la presente ley será sancionado de la siguiente manera: 1º) Se la intimará a inscribirse en el término de 10 días hábiles al domicilio fiscal ante la AFIP^[4]; 2º) Vencido el plazo de la intimación dará lugar a una multa equivalente a cinco salarios mínimos vitales y móviles y se le volverá a intimar por el plazo diez días hábiles; 3º) A la segunda intimación incumplida se la sancionará con una segunda multa de igual monto".

En este mismo orden de cosas, el proyecto nuevo, a diferencia del anterior, no contempla sanciones para aquellos propietarios que no velaron por el funcionamiento de sus equipos.

En este sentido, se eliminó del nuevo proyecto un artículo que establecía que "el incumplimiento de las funciones preventivas previstas en el artículo 7º por parte del propietario o quien lo sustituya legalmente dará lugar a una sanción equivalente a de uno a diez salarios mínimos vitales y móviles que será regulado por la autoridad de aplicación".

Ambos proyectos coinciden en que "el fabricante y/o importador es responsable durante 10 años de asegurar al propietario que, en tiempo y forma y a precio de mercado, se disponga de las piezas de recambio indispensables para procurar el adecuado funcionamiento y las condiciones de seguridad del usuario, aunque el servicio de mantenimiento no fuere prestado por aquél".

El proyecto anterior, a diferencia del recientemente presentado, establecía que "ningún equipo de transporte vertical u horizontal fijo, instalado con anterioridad o posterioridad a la presente ley, podrá estar librado al uso sin contar con una empresa de conservación (mantenimiento) que esté a cargo del mismo". En el nuevo, este párrafo no figura.

Se suprimió el listado taxativo de empresas obligadas a inscribirse en el registro. El viejo texto especificaba que "las empresas que instalen, reparen, realicen tareas de mantenimiento y fabriquen o importen equipos de transporte vertical u horizontal fijo deberán inscribirse en dicho registro".

Se eliminó la necesidad de que exista la aprobación municipal para instalar o poner en funcionamiento un ascensor. Si bien ambos proyectos establecen que el Poder Ejecutivo determinará la autoridad estatal de aplicación de la ley, la antigua iniciativa agregaba que "ningún equipo de circulación vertical u horizontal fijo puede ser instalado y puesto en funcionamiento sin la aprobación de la autoridad de control municipal del lugar de la instalación". Este texto se eliminó.

En el nuevo proyecto se suprimió el artículo que establecía que "el profesional que suscriba el pertinente proyecto es el responsable de la obra hasta su librado a uso público" y el que disponía que el propietario es el "directo responsable" de las instalaciones por lo que "deberá velar para que se cumplan todas las condiciones de seguridad y de funcionamiento, así como la contratación del pertinente seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a terceros".

Si bien ambas iniciativas establecen que los fabricantes o importadores tendrán que asegurarles a los propietarios la provisión de repuestos por 10 años, en la segunda se eliminó otro artículo que reiteraba lo mismo pero con diferentes condiciones: "el fabricante deberá mantener repuestos en su fábrica de los equipos vendidos hasta el lapso de diez años de discontinuados los equipos. Cualquier instalador podrá intimar a la fábrica al domicilio declarado en la AFIP como fiscal a vender los repuestos en un plazo no mayor de diez días, transcurrido el plazo el fabricante deberá vender los repuestos o indicar el plazo que demorará en entregarlos, el cual no podrá superar los veinte días, u ofrecer una pieza alternativa. En caso de no poner a la venta los repuestos en ese lapso, el fabricante deberá entregarlos sin costo al reclamante".

Mientras que en el proyecto de abril se establecía que el Ejecutivo tenia que reglamentar la ley dentro de los 120 días a contar desde su aprobación, el actual dispone que deberá ser dentro de los 180 días posteriores a su promulgación 

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[1] ACyS: Acuerdo Cívico y Social

[2] IRAM: Instituto Argentino de Normalización y Certificación

[3] Mercosur: Mercado Común del Sur

Los vecinos podrán elegir sus proyectos de ley preferidos

[BPN-14/11/14] El pasado 5 de noviembre, Cristian Ritondo (PRO), vicepresidente primero de la Legislatura porteña, y la fundación "Democracia en Red" presentaron un programa online para que los vecinos porteños puedan seleccionar y debatir por Internet qué proyectos de ley deben ser presentados al recinto para su votación.

Hasta ahora los ciudadanos de la ciudad pueden elegir entre 16 iniciativas. Sin embargo, no se presentó ninguna sobre propiedad horizontal y sobre temas inmobiliarios se presentaron dos relacionadas con los alquileres.

Durante la presentación Ritondo expresó que "la sociedad nos presenta nuevas herramientas que deben ser aprovechados para la relación de sus instituciones con el ciudadano. Tenemos la posibilidad de poder abrir más la Legislatura, de que siempre entren nuevos aires que nos va a hacer pensar -a los que somos legisladores- de forma mucho más positiva, con mucho más conocimiento y con muchas más posibilidades de saber en qué esta la cabeza y el corazón de nuestros ciudadanos".

Por su parte Florencia Polimeni, integrante del equipo de Democracia en Red, explicó: "seremos una de las primeras legislaturas en el mundo en poner en marcha un proyecto de este tipo y lo haremos además con una herramienta que está desarrollada completamente con talento argentino. En este preciso instante otra parte de nuestro equipo de la Fundación Democracia en Red está presentando esta experiencia a pedido de la Unión Europea en el Foro Global para la Democracia, en Alemania".

También indicó que "traemos esta herramienta como un aporte para revitalizar y actualizar la democracia, una democracia que necesita que le pasemos un poco el plumero, que le saquemos un poco las telarañas, que volvamos a pensarla un poco y le cambiemos esa impronta del siglo XIX que tiene -por lo menos en algunas cosas- hasta ahora".

Por último, aseguró que "es necesario que repensemos el concepto de representación. Un concepto hasta ahora estático que tiene que empezar a tener una lógica más dinámica que no implica solamente la delegación sino que implica mucho más. Se trata de que podamos estimular y facilitarle a la ciudadanía un nuevo compromiso cívico. Para eso estamos acá".

La conferencia de prensa se llevó a cabo pasado el mediodía en el Salón Presidente Perón de la Legislatura porteña. Estuvieron presentes también Agustín Frizzera, director del proyecto dentro de la fundación y los legisladores Hernán Arce (Partido Socialista), Pablo Bergel (Bien Común) y Jorge Garayalde (PRO).

El programa consta de tres etapas:

Para interactuar con el aplicativo el usuario debe registrarse. Para esto se le pide que ingrese su correo electrónico, su nombre y apellido. Luego debe elegir una contraseña que será la que le permitirá acceder al programa.

Luego de completar sus datos el programa le mandará un email a la dirección consignada con un vínculo de validación. Se debe cliquear este vínculo y el usuario queda habilitado para participar.

Según informó Ritondo, a cada bloque se le solicitó que eleve una cantidad de proyectos proporcional a la cantidad de legisladores que tienen en el recinto. De esta forma quedaron 16 proyectos con estado parlamentario para que los ciudadanos los califiquen según su interés en debatirlos. Los tres proyectos de ley que registren las más altas calificaciones del público pasarán a una segunda instancia: el debate. Esta etapa comenzó el 5 de noviembre y finaliza el 14.

Sobre propiedad horizontal no hay presentado ningún proyecto. Sobre temas inmobiliarios presentaron iniciativas Aníbal Ibarra (Frente Progresista y Popular) y Hernán Arce. El primero presentó una iniciativa para "Regulación de los alquileres" y el segundo una denominada "Ley de alquiler joven".

Durante el debate los participantes opinarán sobre los tres proyectos de ley con sus autores y se desarrollará desde el 17 de noviembre hasta el 28.

Agustín Frizzera destacó que "a partir de las rondas que tuvimos con todos los bloques creemos que en esta plataforma tenemos los proyectos más interesantes que hay hoy en la Legislatura y de esta forma es fácil conocerlos, involucrarse y quedar enganchado".

Para esta etapa se utiliza una adaptación de la plataforma Web DemocracyOS, desarrollada específicamente para la Legislatura. Sobre ésta Polimeni señaló: "es un software libre, una aplicación de código abierto, donde los ciudadanos van a poder informarse en un lenguaje que puedan entender además de debatir, no solamente entre ellos, sino con sus diputados".

No puedo darme el lujo de renunciar al consorcio

Sr. director de Pequeñas Noticias:

En varios años de administradora, me encuentro en un problema y no sé cómo proceder porque no puedo darme el lujo de renunciar al consorcio, el cual administro desde hace 15 meses.

Un propietario muy prepotente y desubicado no me permite renovar el Certificado de Edificio Seguro. Según él, no es necesario y sólo sirve para hacer gastar dinero a los propietarios. No me permite trabajar y siempre pone trabas a todo lo que quiero emprender. Está muy enojado porque hice colocar (observado por Edificio Seguro) los semáforos sonoros que sólo tienen que estar en luz verde y no sonar cuando entra o sale un vehículo. Lo que quiere es que denuncie a los demás edificios que no lo tienen, como, por ejemplo, el taller de chapa y pintura que está enfrente.

El certificado vence en noviembre de 2014.

Por favor, dígame qué tengo que hacer, ¿enviar carta documento?.

¿Me puede orientar en el texto?

Hay varios propietarios que saben cómo me trata este señor pero nadie quiere salir de testigo porque le temen.

Quedo a la espera de su amable respuesta.

Cordiales saludos.

Rosa [CABA]

(05/11/2014)

Estimada Rosa:

Es entendible el malestar de parte de muchos propietarios respecto al número cada vez mayor de disposiciones que establecen exigencias, encareciendo enormemente el costo de la vida en edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal.

No obstante ello, el incumplimiento trae aparejada la aplicación de multas y sanciones al consorcio, e importaría una mala praxis en el ejercicio de las funciones del administrador, a saber:

La Ley 941, en su Art. 9º (Obligaciones del Administrador) dice en sus dos primeros incisos:

a) Ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes.

b) Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio, conforme lo dispuesto por las normas vigentes.

El administrador es el órgano ejecutivo del consorcio. Eso significa que lleva adelante las determinaciones que se toman en su máximo órgano, que es la asamblea.

Sin embargo, también es el representante legal, y como tal hay cuestiones que no son negociables. Ud. puede discutir en el ámbito de la asamblea los términos y costos de una empresa o productor para contratar un seguro contra incendios. Pero no puede discutir SI contratarlo o NO hacerlo, porque es una obligación legal (Ley 13.512).

Aquí estamos en la misma circunstancia. Se pueden estudiar posibilidades -junto con los propietarios- respecto de la persona o empresa que tendrá a cargo la gestión del certificado. También puede realizarse una proyección consensuada de cómo reunir el dinero para afrontar tal erogación; pero no sería viable someter a discusión que se lleve adelante. Máxime cuando entra en juego una responsabilidad que la normativa local (CABA) pone sobre sus hombros y no sobre el consorcio: el inciso “b” de la norma dice “CONFORME A LAS NORMAS VIGENTES”. 

Si sucediera que la asamblea se niegue a lo anterior, hay autores que sugieren que en el acta se debe aclarar la gravedad de la omisión y expresa discrepancia con lo resuelto, junto con el deslinde de toda responsabilidad por la falta de cumplimiento.

No obstante, mi interpretación personal es que, aunque la asamblea decida no adecuarse a la legislación vigente, no le estaría eximiendo de responsabilidad, toda vez que la determinación no respeta la premisa del inciso “a”. Es decir, las decisiones que se toman en asamblea deben ser ejecutadas CONFORME A LO PREVISTO POR LAS NORMAS […], y éste no es el caso.

Regresando al inicio de su consulta, le daré una opinión meramente personal, y espero no estar excediendo lo que el espacio me permite:

a) Dice no poder darse el lujo de renunciar al consorcio. Esto presumo viene de la mano de una situación financiera y es totalmente respetable y entendible en la realidad actual que a todos nos afecta. Pero en este caso no puede perder de vista balancear el hecho de que si la postura de un edificio puede conllevar riesgos financieros a su persona (como el potencial castigo por la desatención de las obligaciones del artículo 9º), la permanencia en un edificio debe evaluarse en un marco mayor que el honorario mensual.

b) Así como le digo lo anterior, también resalto: un propietario NO es el consorcio. Es parte de él; y parte de los desafíos en el liderazgo de un edificio es lograr que la caprichosa voluntad de un individuo no ponga en juego el interés común de todo el consorcio, sometiéndolo a faltas, sanciones y multas.

c) Persiguiendo el objetivo de retener clientes, se realizan todo tipo de concesiones propias de las facultades que son del administrador. Y no hablo del respaldo jurisprudencial. En ocasiones, existen disposiciones explicitas del reglamento de copropiedad y administración que le dan potestades a los administradores, y tras factores loables como la transparencia y el diálogo, terminamos abriendo un debate innecesario (con el consejo o la asamblea) que conllevan dilaciones en el apropiado tratamiento que, ante cualquier inconveniente, lejos de reconocer nuestra apertura y afán de trabajo consensuado, los adjudican a ineptitud o lentitud (en el mejor de los casos).

Espero haberle sido de utilidad.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.

Rincón Solidario

No pernocta en el departamento

¡Buenas Tardes!
Consulta: ¿Se puede quitar un aumento en el sueldo del portero -precisamente en el ítem "valor vivienda"- que lo viene percibiendo desde hace varios años, otorgado por la comisión administradora de ese entonces para que el mismo portero realice reparaciones en su vivienda?
El motivo de la consulta es que el "portero permanente con vivienda", en estos momentos, solo trabaja 4 horas a la mañana y 4 horas a la tarde. 

En las horas del almuerzo, cena y las nocturnas no pernocta en el departamento del edificio porque -según tratamiento médico- debe retirarse por prevención a su domicilio particular para poder estar acompañado por su esposa en caso de que le ocurriese algún inconveniente con su salud.

¡Gracias!
Roberto
(4/11/2014)

Estimado Roberto:

Con relación a su pregunta le informo que el "valor vivienda" tiene carácter remuneratorio y como tal no puede ser quitado unilateralmente por el consorcio.

Así lo dispone expresamente el Art. 15º del CCT 589/13 cuando dice en su inc 1: "Se establece que el valor de la vivienda para los/as trabajadores/as que gozaren de la misma, surge de las diferentes escalas salariales vigentes, computándose dicho valor a efectos de aportes jubilatorios, aguinaldo, indemnizaciones y/o despidos, vacaciones y Obra Social".

Del artículo surge, repito, su carácter remuneratorio. Forma parte del salario por lo que es un derecho intangible. 

Es así entonces que obviar ese pago puede ocasionar al consorcio un conflicto, máxime cuando su monto no es significativo en los gastos del edificio.

Por otra parte, tenga en cuenta que cualquier cambio que se produzca en la relación laboral, estando el encargado en un tratamiento médico que justifique su ausencia de la vivienda, puede dar lugar a que el trabajador se considere despedido sin causa teniendo derecho a reclamar no sólo las indemnizaciones previstas en la Ley de Contrato de Trabajo y los incrementos del Convenio Colectivo sino además el daño moral.

Este tema junto a otros tan importantes como éste -tanto para encargados, como administradores y propietarios- están incluidos en el curso de "Derecho Laboral para la Propiedad Horizontal" que dicto por Internet y que está organizado por Pequeñas Noticias.

Cordialmente

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Rincón Solidario

Se considera reducir la jornada del encargado

En el caso que por razones financieras del consorcio se considerara reducir a media jornada la jornada completa del encargado:

1) ¿Es legalmente posible?

2) ¿Corresponde algún tipo de indemnización?

Desde ya agradecido.

Daniel [Bahía Blanca]

(1/11/2014)

Estimado Daniel:

No hay norma legal alguna que permita que los consorcios  por razones económicas y/o financieras reduzcan las condiciones laborales de sus trabajadores.

Por lo que a la primer pregunta contesto NO.

En cuanto a su segunda pregunta, es importante puntualizar que ante una reducción de la jornada laboral, el encargado puede considerarse despedido por culpa del consorcio (previo a intimar para que se restablezca la jornada habitual) con lo que tiene derecho a reclamar todas las indemnizaciones que por ley le corresponden, con lo gravosa que puede ser esta conflictividad para un consorcio que carece de fondos.

Si su interés es mantener la fuente de trabajo, por mi experiencia digo que es lo que habitualmente sucede, ya que esta actividad va acompañada de la vivienda, puede reclamar que se le restituya la jornada que por ley le corresponde, así lo dispone el Art. 66º de la L.C.T. que textualmente le transcribo. "Facultad de modificar las formas y modalidades del trabajo. El empleador está facultado para introducir todos aquellos cambios relativos a la forma y modalidades de la prestación del trabajo, en tanto esos cambios no importen un ejercicio irrazonable de esa facultad, ni alteren modalidades esenciales del contrato, ni causen perjuicio material ni moral al trabajador.Cuando el empleador disponga medidas vedadas por este artículo, al trabajador le asistirá la posibilidad de optar por considerarse despedido sin causa o accionar persiguiendo el restablecimiento de las condiciones alteradas. En este último supuesto la acción se substanciará por el procedimiento sumarísimo, no pudiéndose innovar en las condiciones y modalidades de trabajo, salvo que éstas sean generales para el establecimiento o sección, hasta que recaiga sentencia definitiva."

Este tema junto a otros tan importantes como éste -tanto para encargados, como administradores y propietarios- están incluidos en el curso de Derecho Laboral para la Propiedad Horizontal que dicto por Internet y que está organizado por Pequeñas Noticias. 

Cordialmente 

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Rincón Solidario

Sueldo de un trabajador jubilado

¡Hola Norma! Los descuentos de un trabajador que no está jubilado son los siguientes:

Y los aportes que le deberás descontar a un trabajador jubilado son:

En cuanto a las contribuciones, el mismo aplicativo de la AFIP te va a indicar cuáles son tus obligaciones, pero tenés que indicar que el empleado es "jubilado".

Junto con estos aportes y contribuciones también se abona el importe correspondiente de la Ley de Riesgo de Trabajo (L.R.T.) que depende de la empresa aseguradora elegida. Generalmente consta de una alícuota fija y otra variable que se calcula siempre sobre el sueldo bruto. Hay empresas que sólo cobran una alícuota fija, pero esto depende de cada una y son ellas las que lo informan mediante una carta.

Volviendo al tema del sueldo, vas a tener que indagar a un profesional, yo no soy abogada, sobre qué abonar en relación a la antigüedad y a las vacaciones. He tenido casos en los que se abonó la antigüedad inicial y otros en los que se volvió a empezar, y lo mismo con las vacaciones. No sé cuál fue el acuerdo en función de estos dos ítems que son significativos a la hora de liquidarlos

Un saludo.

Feriado de noviembre

Ricardo, el día feriado es el 20 de noviembre en el cual se conmemora el día de la Soberanía Nacional, pero como se traslada pasa para el lunes 24 de noviembre. 

El Decreto 1584/2014 dice en los considerandos sobre el tema "Que el 20 de noviembre de 1845, en la batalla de Vuelta de Obligado, algo más de un millar de argentinos con profundo amor por su patria, enfrentó a la Armada más poderosa del mundo, en una gesta histórica que permitió consolidar definitivamente nuestra soberanía nacional".

Un saludo.

¿Hay aumentos en noviembre?

Carlos, para el mes de noviembre no hay aumentos.

La escala salarial vigente es la del mes pasado, o sea la del mes octubre 2014 y que seguirá vigente hasta mayo de 2015, según el acuerdo logrado por el sector en el mes de junio pasado.

Un saludo grande.

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