El sueño de Echazarreta ya es un proyecto de ley

[BPN-10/07/15] El pasado jueves 18 de junio, el legislador porteño Edgardo Form (Nuevo Encuentro) presentó un proyecto de ley para que los consorcistas elijan cada dos años una entidad que los represente en la defensa y protección de sus intereses. De ser aprobado, se creará un Registro Público de Asociaciones de Consorcistas (RPAC) bajo el ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) porteña. Cabe destacar que esta iniciativa fue impulsada por la ya fallecida Dra. Susana Echazarreta, quien -junto a tres compañeros- le había acercado este proyecto al legislador en agosto del año pasado.

El objetivo de esta iniciativa es "establecer un mecanismo institucional de representación para la defensa y protección de los intereses colectivos del conjunto de los consorcistas de edificios de propiedad horizontal de la ciudad de Buenos Aires". Con este fin, Form propone que cada consorcio elija en asamblea, cada dos años, una de las asociaciones registradas en el RPAC. Según los autores de la propuesta, éste deberá ser de acceso público, gratuito y deberá estar disponible para su consulta en la página Web del Gobierno porteño.

En caso de ser aprobado el proyecto, la primera elección se celebrará 60 días después de la entrada en vigencia de la ley.

Cabe destacar que en el artículo segundo de la iniciativa se define al consorcista como "toda persona física o jurídica, propietaria de unidades funcionales en edificios de propiedad horizontal en los términos de la Ley 13.512".

Tal cual surgió de una comparación que realizó Pequeñas Noticias, el proyecto original de Echazarreta y el elaborado por Form son prácticamente iguales. El presentado por el legislador consta de 8 artículos de los cuales uno es de forma, ingresó bajo el número de expediente 2015-01298 y será tratado por la comisión de "Presupuesto, hacienda, administración financiera y política tributaria".

Por último, indicó que la autoridad de aplicación será la DGDyPC de la CABA "dado que actualmente es la autoridad de aplicación de la Ley 941 [que creó un Registro Público de Administradores (RPA) porteño]"

[1] CGT: Confederación General del Trabajo,

Control de ascensores e instalaciones fijas bajo la lupa

[BPN-10/07/15] El pasado viernes 12 de junio, la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) le solicitó al Gobierno de la ciudad de Buenos Aires información detallada sobre el control de los ascensores y las instalaciones fijas contra incendios. Sobre el programa "Ascensores Registrados" realizó 11 preguntas y sobre instalaciones fijas contra incendios dos.

Puntualmente, AIPH le pidió al Ejecutivo porteño que informe:

1) Cuántos ascensores se han denunciado ante el GCBA desde la implementación de Ascensores Registrados.

2) Cuántos abonaron la tasa anual de control durante 2013 y 2014.

3) Qué tipo de sanciones se aplicaron para las instalaciones de elevadores que no abonaron su oblea correspondiente.

4) Qué tipo de sanciones se aplicaron para las instalaciones de elevadores que no se inscribieron en el sistema.

5) Cuánto se recaudó por este concepto durante 2013 y 2014.

6) Cuántos propietarios de elevadores fueron sancionados.

7) Cómo se realiza el control de ascensores por parte del GCBA.

8) Si existe un protocolo para los controles.

9) Cuántos inspectores realizan controles de ascensores para el GCBA.

10) Cuántos ascensores fueron controlados por el GCBA durante el 2013 y 2014.

11) Cuántas empresas o profesionales independientes existen autorizados para efectuar el control privado de los ascensores.

12) Si existe previsión de que las obleas por las instalaciones fijas de incendios haya que abonarlas.

13) En ese último caso, cuál será el costo.

El pedido de informes fue solicitado por el Dr. Eduardo Jesús Galante en su carácter de apoderado de AIPH y fue presentado en la Mesa General de Entradas, Salidas y Archivo (MGEyA) de la Unidad de Atención Presentaciones bajo el número de expediente 2015-16715153.

Según explico Galante en el documento "la información solicitada debe ser proporcionada en los términos del artículo 7° de la Ley 104 [de Acceso a la Información Publica] en un plazo no mayor a 10 días" y "el incumplimiento de este plazo dará lugar a lo prescripto en el Artículo 8° de esa norma".

Es de recordar que el artículo 7° de la Ley 104 establece textualmente: "toda solicitud de información requerida en los términos de la presente ley debe ser satisfecha en un plazo no mayor de 10 días hábiles. El plazo se podrá prorrogar en forma excepcional por otros 10 días hábiles de mediar circunstancias que hagan difícil reunir la información solicitada. En su caso, el órgano requerido debe comunicar, antes del vencimiento del plazo de 10 días, las razones por las cuales hará uso de la prórroga excepcional".

La ley del RPA bonaerense es inaplicable y no se puede exigir

[BPN-10/07/15] El pasado martes 30 de junio, el Dr. Alberto Aníbal Gabás, abogado especialista en propiedad horizontal, le respondió al Dr. Juan Antonio Costantino que la Ley 14.701 que creó un Registro Público de Administradores (RPA) bonaerense "poco importa si está o no en vigencia" porque "al día de hoy es inaplicable y no se puede exigir su cumplimiento". Argumentó que "el hecho de que la ley esté vigente no significa que pueda aplicarse. A los efectos prácticos, es como si no existiera. Es una ley válida y eventualmente vigente -o no- pero carece de operatividad y eficacia".

Es de recordar que el pasado viernes 12 de junio, el Dr. Costantino había advertido a la comunidad consorcial que la Ley 14.701 está vigente y había explicado que excepto la creación del registro todas los demás artículos de la ley son exigibles. En esa oportunidad, había evaluado que podría ser factible que aquellos administradores que no cumplieran con los artículos que rigen desde la publicación de la norma en el Boletín Oficial, podrían ser sancionados.

El debate quedó instalado cuando la Cámara de Administradores de Consorcios (CAC) de La Plata -ante las afirmaciones del Dr. Juan Antonio Costantino en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 551 del 19/06/2015 titulada "La ley que creó el RPA bonaerense está vigente"- realizó una consulta a su asesor letrado el Dr. Aníbal Gabás que respondió con estos y otros argumentos.

Según explicó el Dr. Gabás, "una norma está vigente cuando puede producir efectos jurídicos para los que fue creada sobre un territorio y en un tiempo determinado. En el caso de la ley que crea un RPA en la provincia de Buenos Aires, su reglamentación para que adquiera operatividad es insoslayable. Es imprescindible adaptar sus preceptos a la realidad".

De acuerdo al letrado, "si esta ley está vigente, quiere decir que están vigentes todos sus artículos y es la propia norma la que determina la necesidad de reglamentación en su Art. 22° que -de manera imperativa y no meramente facultativa- ordena su reglamentación. No es del caso discutir o resolver si debe reglamentarse o no, porque la ley misma impone su reglamentación".

Cabe recordar que el Art. 22° de la Ley 14.701 expresa textualmente: "el Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los 90 días, a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial…".

Por otra parte, el abogado marplatense aseguró: "para que adquiera operatividad (eficacia) y consecuentemente poder exigir su cumplimiento, la norma requiere ser reglamentada. Se podrá discutir si las leyes deben ser necesariamente reglamentadas o no para tener operatividad pero lo que no se puede discutir es que, en este caso, sí debe ser reglamentada".

El Dr. Gabás también aclaró: "el hecho de que la segunda parte de la norma diga que en dicha reglamentación se establecerán los mecanismos para regularizar la situación de aquellas personas que a la fecha de entrada en vigencia de la ley se encuentren administrando, no debe entenderse como que la reglamentación es a ese sólo y exclusivo efecto". Agregó que "lo que refiere la norma es que la reglamentación debe prever la situación de los administradores en ejercicio, pero no quita que reglamente toda otra cuestión que crea necesaria".

Según explicó el Dr. Gabás, el Poder Ejecutivo "debe establecer cuál será la autoridad de aplicación que tendrá a su cargo la organización y funcionamiento del registro creado. Caso contrario esta ley nunca se podrá aplicar. No basta con que las normas existan formalmente y tengan vigencia sino que puedan ser real o materialmente aplicadas y que tengan eficacia funcional y social, lo que no ocurre en este caso".

En este sentido ejemplificó: "es como si se designara un director de una escuela que el Estado construirá. Es evidente que la designación es válida, pero habrá que esperar a que la escuela se construya para que el director ejerza su función".

Conforme el letrado especialista en propiedad horizontal, "el hecho de que la ley esté vigente no significa que pueda aplicarse. En cuanto a los efectos prácticos, es como si no existiera. Es una ley válida y eventualmente vigente –o no- pero carece de operatividad y eficacia".

Señaló que "si el Registro queda bajo la competencia o jurisdicción de una autoridad de aplicación, que debe crear o designar el Poder Ejecutivo y éste no ha creado ninguna, es absolutamente evidente que dicho Registro no existe. En la realidad, es una creación formal, una entelequia o algo irreal".

Asimismo, indicó que "como no hay Registro por carencia de la autoridad que lo debe crear, reglamentar y ponerlo en funcionamiento, inferimos que hoy puede ejercerse perfectamente la profesión de administrador sin tal recaudo, por inexistencia del ente donde inscribirse".

Conforme el letrado, "el Art. 4° hace mención a que el administrador -entre otras obligaciones- debe presentar un certificado de aprobación de un curso de capacitación ‘cuyo contenido será determinado por la autoridad de aplicación’ (sic) pero resulta que no hay autoridad de aplicación. Mal entonces puede exigirse a los administradores que aprueben un curso que consecuentemente tampoco existe".

En esta misma línea, agregó que "el Art. 10° obliga a los mandatarios a presentar anualmente ante la autoridad de aplicación un informe que tendrá carácter de declaración jurada pero ¿de qué autoridad de aplicación se está hablando?".

ACoPH repudió la agresión que habría sufrido una encargada

[BPN-10/07/15] El pasado sábado 20 de junio, la comisión directiva de la Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Mar del Plata (ACoPH) repudió la agresión que habría sufrido una encargada por parte de la propietaria de un departamento en un consorcio de esa ciudad balnearia. La entidad se solidarizó con la trabajadora y le solicitó a las autoridades y al SUTERyH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) local "trabajar en conjunto para que estas cosas no sucedan y empecemos a respetarnos".

La asociación presidida por la Sra. Ana María Huertas comunicó mediante su cuenta de Facebook que "quiere hacer público su repudio a la agresión que sufriera una encargada de edificios de nuestra ciudad y solidarizarse con la misma. Nuestra asociación no admite bajo ningún concepto la agresión de consorcistas a empleados de nuestros edificios, por lo que solicitamos a nuestras autoridades provinciales, municipales y muy especialmente al SUTERyH de Mar del Plata trabajar en conjunto para que estas cosas no sucedan y empecemos a respetarnos para poder tener la mejor calidad de vida en nuestros consorcios".

De acuerdo a un medio local, el martes 16 de junio representantes del SUTERyH se manifestaron en la puerta de un edificio ubicado en la calle Buenos Aires 2242 para defender a una encargada que habría sido "acosada laboralmente" por la propietaria de uno de los departamentos.

En diálogo con ese medio, Juan Domingo Rodríguez, secretario general del gremio a nivel local, señaló: "estamos reclamando para que una señora, propietaria de un departamento de este lugar, deje de maltratar a nuestra compañera. Ella sostiene que la encargada tiene que estar todo el día tirada en el piso limpiando porque está `para limpiar la mugre´. La verdad que esta señora desconoce que el tiempo de la esclavitud ha terminado hace mucho tiempo. Además, ha llegado a golpearla, empujarla y gritarle de modo constante".

Según explicó el titular de SUTERyH a ese matutino marplatense, "la señora ha hecho caso omiso a nuestros pedidos. Incluso hasta otros propietarios han tratado de hablar con ella. Ni siquiera el administrador ha logrado aplacar a la señora".

"Nosotros no podemos permitir que ocurran este tipo de cosas y por eso nos presentamos aquí. Buscamos frenar este acoso. Lamentablemente, hay otros casos en la ciudad pero usualmente suelen arreglarse sin llegar a este punto", aseguró Rodríguez.

Siete abogados analizaron el nuevo Código Civil

[BPN-10/07/15] El pasado jueves 18 de junio, la Comisión de Legales de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) brindó una charla explicativa sobre el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación -que entrará en vigencia a partir del próximo 1° de agosto- y su incidencia en la propiedad horizontal.

Durante el evento disertaron el Dr. Jorge Martín Irigoyen, la Dra. y Arq. Valeria Nerpiti, el Dr. Jorge Villar, la Dra. Ana María Vila, el Dr. Bartolomé Orfila, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano.

La charla se abrió con unas palabras del vicepresidente primero de la CAPHyAI y a continuación el Adm. Mario Mazzini, presidente de la comisión, presentó a los disertantes.

Por la importancia de los conceptos vertidos durante la charla, Pequeñas Noticias desarrollará en sucesivas ediciones el contenido de cada una de las ponencias. A modo de inicio, en este número, se publicó el análisis sobre el nuevo Código Civil y Comercial que realizó el Dr. Jorge Martín Irigoyen.

La Dra. y Arq. Valeria Nerpiti hizo su ponencia sobre las partes comunes y particulares del consorcio a partir del nuevo cuerpo normativo.

El Dr. Jorge Villar expuso sobre las facultades y obligaciones de los copropietarios.

La Dra. Ana María Vila disertó sobre las expensas y las deudas por ese concepto.

El Dr. Bartolomé Orfila conversó con los presentes sobre el reglamento de copropiedad, la posibilidad de los copropietarios de tomar decisiones sin reunirse y el cómputo de las mayorías.

La Dra. Diana Sevitz expuso sobre la figura del consejo de propietarios y sus competencias.

Por último, el Dr. Cristóbal Orlando Ruano disertó sobre las obligaciones y exigencias del administrador establecidas en el nuevo Código.

Dr. Jorge Martín Irigoyen

En ediciones posteriores se publicarán las ponencias de la Dra. y Arq. Valeria Nerpiti, el Dr. Jorge Villar, la Dra. Ana María Vila, el Dr. Bartolomé Orfila, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Cristóbal Orlando Ruano.

Como todos saben, el 31 de julio del 2015 tiene fecha de vencimiento la Ley 13.512 que es la Ley de Propiedad Horizontal. A partir del 1° de agosto de este año empieza a regir el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación para todo el territorio de la República Argentina. La Ley 13.512 fue una ley que nosotros tuvimos -a nivel nacional- por más de 60 años.

En cuanto al Código Civil, es de simple lectura y creo que está bien organizado porque tiene títulos, capítulos y normas. Es como un libro de fácil lectura. La propiedad horizontal está incorporada a partir del artículo 2.037. Consta de 35 artículos que están en el título V divididos en 10 capítulos.

En líneas generales nosotros creemos que se ha avanzado en cuanto a lo que es propiedad horizontal. Es una ley que tiene una buena fuente y obviamente puede haber algún artículo que trae contradicciones y complicaciones pero -al menos en lo personal- se ha avanzado. No es un retroceso. La fuente inspiradora, por suerte, ha sido la Ley 13.512. Esta reforma de la propiedad horizontal incorporada al Código Civil recoge fallos de muchos jueces, doctrina que anteriormente no existía dentro de la ley y ahora se incorpora a la norma.

El Poder Judicial ha trabajado en este proyecto de reforma. Miembros de la Corte Suprema lo han tratado y se ve la pluma de ellos. Por suerte la fuente de este Código que va a regir ha sido la Ley 13.512 y los fallos. No se han inspirado a nivel local en la Ley 941 y su modificatoria, la Ley 3.254 que -cuando salió en el año 2009 en la CABA- decíamos que era una ley que retrocedía. Creo que muchos hemos sufrido los efectos de esa ley a nivel local.

Ahora tenemos que ver cómo va a coexistir todo este régimen jurídico. Tenemos este Código Civil que es de alcance nacional y tenemos que ver cómo se va a ensamblar con la ley local y sobre todo qué va a pasar porque hay miles y miles de reglamentos que ya están hechos.

Pensemos que la ley de propiedad horizontal lleva 60 años de existencia y aun así ha generado diversas opiniones. El 50% de los jueces opina una cosa, otro 50% otra. Sí creemos que en la ciudad de Buenos Aires nosotros corremos con alguna ventaja porque hemos vivido en tiempo real una modificación de una ley que fue la 941.

La ley local y la nacional

Veremos cómo se irá aplicado en la práctica. Ya saben mi opinión en cuanto a que la ley a nivel local es inconstitucional porque con una ley local se modifica una ley de alcance nacional. En la práctica, la Ley 941 se llevó puestos todos los reglamentos de copropiedad existentes hasta ese momento porque nadie pensaba en un mandato anual. Sin embargo se impuso. Hay normativa puntal que es obligatoria sin ninguna duda. Si la ley que regula a los consorcios es también el reglamento de copropiedad, a mi entender va a terminar prevaleciendo la ley sobre los reglamentos. Sobre todo sobre los reglamentos preexistentes. Entre el nuevo Código Civil y un reglamento escrito en 1960, probablemente si un juez tenga que interpretar algún conflicto y si hay contradicción entre el reglamento, sin ninguna duda va a aplicar el Código Civil. Simplemente porque es lo que pasó tanto en los fueros nacionales, en los juzgados de primera instancia a nivel nacional, como también en los fueros locales, en el caso de la ciudad de Buenos Aires.

¿Qué es lo que yo pienso que va a pasar entre la ley local y la ley nacional? ¿Qué va a pasar entre el Código y la Ley 941, la 3.254 y concordantes? Así como en su momento la ley local se terminó aplicando y terminó prevaleciendo sobre la vieja Ley de Propiedad Horizontal, creo en este caso como hay un Código que se está aplicando -que es nuevo para toda la República Argentina- en caso de contradicción -en mi opinión- va a haber que amalgamar la ley local con la ley nacional. Creo que esta vez sí puede empezar a prevalecer la nacional porque es un Código nuevo que rige para toda la República Argentina. Entonces si es posterior, considero que esta vez algunos artículos de la Ley 941 se van a tener que adaptar al nuevo Código Civil.

Un derecho real

Hay algunos aspectos importantes que muy genéricamente quiero tener en cuenta. El artículo 2.037 establece claramente que es un derecho real. O sea, la propiedad horizontal es un derecho real y no hay ningún artículo dentro del Código nuevo que emparente al derecho real de propiedad horizontal con el derecho del consumo o con el derecho de los consumidores. Por suerte, esta ley nacional no manda a la propiedad horizontal al ámbito de Defensa del Consumidor. Nosotros anticipamos en su momento todo lo que significaba esto y sabemos que hoy por hoy se fue cumpliendo. Nadie nunca imaginó las multas que se iban a establecer a nivel local. Cosa que obviamente la cámara está trabajando y si Dios quiere probablemente se pueda llegar a cambiar. Pero insisto, no emparenta la propiedad horizontal que es un derecho real, dentro de Defensa del Consumidor. Claramente estamos dentro del ámbito del derecho privado. Creo que eso es algo importante para destacar.

Una persona jurídica

A su vez el Art. 2.044 viene a resolver algo que hasta ahora no teníamos: que claramente y sin ninguna duda, un consorcio es una persona jurídica. Es increíble. La propiedad horizontal hasta hoy estaba en un limbo que desapareció. Pero uno se preguntaba ¿qué es un consorcio, algún ente, alguna personalidad especial? Bueno, hoy ya no queda ningún tipo de duda. Ya está definido que es una persona jurídica. Creo que es un dato no menor porque en definitiva la naturaleza jurídica le da personalidad con nombre y apellido. Entonces es una persona jurídica como es una sociedad anónima, como es una SRL, como es una persona de existencia física.

Como toda persona jurídica tiene su contrato que le da nacimiento. Así como la ciudad tiene su estatuto constitutivo, el reglamento de copropiedad es lo que le da legalmente origen a la propiedad horizontal. Como toda persona jurídica va a estar compuesta por órganos. Hay uno que ya conocemos: la asamblea. Pero también establece claramente y le da normativa legal a uno nuevo: el consejo de propietarios. Recordemos que la Ley 13.512 no hablaba sobre el consejo de propietarios. Era más una cuestión de las asambleas. Sólo a nivel local la Ley 941 habla de los consejos de administración pero este es un caso específico. El otro órgano es el administrador y claramente es el representante legal y es un mandatario. Como toda persona jurídica se tendrá que establecer cuál es el patrimonio de esa persona jurídica.

La 5ª es la vencida

[BPN-10/07/15] El pasado viernes 12 de junio, el senador Daniel Raúl Pérsico (FpV^[1]) presentó un proyecto de ley en el Congreso de la Nación para que no se le pueda exigir a un encargado de edificio despedido sin justa causa que abandone su vivienda hasta tanto se le abone la totalidad de la indemnización y de los rubros salariales que le correspondan. Esta es la quinta vez que se presenta un proyecto sobre este tema.

En su iniciativa, el senador por la provincia de San Luis propuso incorporarle un párrafo final al Art. 6º de la Ley 12.981 (Estatuto de los encargados de casas de renta). Puntualmente, pretende agregar: "Hasta que no se liquide la totalidad de los rubros laborales e indemnizaciones que le correspondan al trabajador, según las leyes en la materia vigentes, el empleador no podrá exigir al trabajador la entrega del inmueble que habitare. Dicha disposición prescripta en el párrafo anterior, podrá dejarse sin efecto si mediare acuerdo de partes, que deberá ser homologado por la autoridad administrativa o judicial que corresponda".

El proyecto, que ingresó bajo el número de expediente 1931/15 y que consta de 2 artículos de los cuales uno es de forma, será tratado por la comisión "De Trabajo Y Previsión Social".

Es de recordar que el pasado lunes 9 de marzo, los diputados del Frente para la Victoria, Héctor Recalde, Carlos Gdansky y Jorge Barreto, presentaron un proyecto de ley en la Cámara baja con este mismo fin. Sus autores aclararon que el mismo era una reproducción de otra iniciativa que Recalde y Gdansky ya habían presentado el 4 de octubre de 2013. A la vez, éste ya era una copia de los proyectos que la ex diputada y actual senadora por la provincia de Buenos Aires María Laura Leguizamón (FpV) había presentado en el Congreso en dos oportunidades: primero en el 2008 y luego en el 2010. Cabe destacar que ninguno de los cuatro proyectos logró tratamiento legislativo.

En sus fundamentos, el senador Pérsico señaló: "debe prestarse especial atención a los trabajadores con vivienda que son despedidos en forma arbitraria, sin percibir el pago de la indemnización correspondiente, ya que sufren perjuicios y daños de mayor magnitud al tener que dejar la vivienda en donde habitan con su familia".

Según el autor de la iniciativa, "las leyes deben otorgar protección a dicho trabajador como manda nuestra Carta Magna y no dejarlo desamparado. Al menos garantizarle que en tanto no se le abonen los rubros indemnizatorios correspondientes el trabajador no podrá ser obligado a dejar la vivienda donde habitare".

Por último, concluyó: "este proyecto viene a subsanar una situación no prevista en la legislación y que producía un daño irreparable en el trabajador con vivienda, así como de su familia, colocándolo en una situación desventajosa a la hora de enfrentar la dura tarea de encontrar un nuevo trabajo, sin vivienda, y sin alimentos para él y su familia"

---

Nuevo Libro de Sueldos digital

[BPN-10/07/15] Los empleadores que confeccionen el Libro de Sueldos y Jornales mediante el registro en hojas móviles deberán emitirlas vía Internet, utilizando el nuevo sistema informático "Libro de Sueldos Digital". La provincia de Buenos Aires será la primera jurisdicción en la que se implementará este sistema.

Así lo establecieron Ricardo Echegaray, titular de la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos), y el Dr. Carlos Tomada, ministro de Trabajo de la Nación mediante la Resolución General de AFIP 3.669 y la 941 del Ministerio de Trabajo. Si bien la norma fue firmada el 8 de septiembre de 2014, recién fue publicada en el Boletín Oficial el pasado martes 30 de junio. Constó de 8 artículos de los cuales uno es de forma. Esta medida ya había sido adelantada por los firmantes un día antes.

Según informó el ente recaudador, la normativa entrará en vigencia a partir del día 30 de junio de 2015 y se aplicará a partir de la fecha que se indique en la notificación que la AFIP efectuará en forma particular a cada empleador o, desde el momento que lo disponga una resolución general cuando se incluyan en forma masiva empleadores de determinadas actividades, sectores o jurisdicciones provinciales. 

Conforme al fisco, para confeccionar las hojas móviles el sistema utilizará la información proveniente de:

a) Las declaraciones juradas determinativas y nominativas de aportes y contribuciones con destino a los distintos subsistemas de la seguridad social, presentadas por los empleadores.

b) El sistema de "Simplificación registral".

c) El "Sistema Registral". 

De acuerdo a la AFIP, los pasos a seguir son:

a) Declarar en el "Sistema Registral" la jurisdicción de rúbrica del "Libro de Sueldos Digital".

b) Ingresar al servicio "Libro de Sueldos Digital" y configurar los parámetros a partir del menú inicial que posee el sistema, registrando todos los conceptos que se utilicen para la liquidación de los sueldos y jornales. 

c) Cargar en el sistema los datos para la conformación del "Libro de Sueldos Digital" mediante alguna de las siguientes modalidades: ingreso manual o importación de archivos estandarizados vía Web.

Una vez cumplidos los pasos anteriores, la información deberá ser transmitida electrónicamente. De resultar aceptada dicha transmisión, el sistema emitirá un archivo estandarizado conteniendo las hojas del libro en borrador, que será enviado al empleador para su revisión y posterior conformidad. La conformidad se prestará mediante la transferencia electrónica del formulario de declaración jurada F.8351 "Digesto Resumen Libro de Sueldos Digital" -disponible en formato "pdf"-, el cual deberá contar con firma digital.

d) Imprimir las hojas del "Libro de Sueldos Digital" correspondientes, ajustándose a los requerimientos de la autoridad jurisdiccional en materia del trabajo, las cuales se encontrarán contenidas en un archivo que será puesto a disposición del empleador a través del servicio "e-ventanilla".

En el marco del acto de presentación del libro digital, Echegaray detalló: "es una inyección de tecnología para proteger a los asalariados y facilitar la gestión del empresariado. Trabajamos todos los días en la simplificación de procesos porque creemos que la AFIP debe ser una verdadera autopista del Gobierno electrónico para que pueda ser utilizada por todas las estructuras del Estado nacional y las dependencias provinciales para simplificarle la vida a los ciudadanos".

Por último, el titular de la AFIP destacó que el Gobierno de la provincia de Buenos Aires va a ser pionero en la digitalización.

Piden informes sobre atención a inquilinos

[BPN-10/07/15] El pasado jueves 4 de junio, el legislador porteño Fernando Muñoz (Frente Progresista Popular) presentó un proyecto de resolución en la Legislatura de la CABA para que el Ejecutivo porteño informe sobre la atención que reciben los inquilinos en la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de esta ciudad.

Puntualmente, Muñoz le solicitó al Gobierno porteño que:

1) Informe si existe en la DGDyPC un área especializada de atención de inquilinos.

2) Detalle la cantidad de reclamos efectuados por inquilinos en el transcurso de los últimos 12 meses y cuál fue el resultado de las gestiones realizadas en cada caso.

3) Detalle la cantidad de reclamos derivados por CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires) en el transcurso de los últimos 12 meses, especificando número de expediente en cada caso.

4) Informe sobre las medidas adoptadas para el control del cumplimiento de lo dispuesto en el Art. 57° de la Ley 2.340 (Ley CUCICBA) sobre el máximo de comisión que pueden cobrar las inmobiliarias.

5) Informe sobre las medidas adoptadas cuando se verifican avisos publicitarios del rubro "alquileres" que violan la normativa vigente.

6) Informe estrategias de comunicación realizadas para la promoción y difusión de los derechos de los inquilinos desde el organismo.

Acompañaron la iniciativa los legisladores del Frente para la Victoria, María de la Cruz Rachid, Claudia Neira, Gabriel Fucks y Lorena Pokoik; Aníbal Ibarra por el FPP, José Campagnoli por Nuevo Encuentro, Alejando Bodart por el Movimiento Socialista de los Trabajadores y Pablo Bergel por Verde al Sur.

El proyecto que ingresó bajo el número de expediente 2015- 01101 y que consta de 2 artículos de los cuales uno es de forma, será tratado por la comisión de "Defensa de Consumidores y Usuarios".

En sus fundamentos los legisladores explicaron que "no es necesario abundar en detalles sobre los abusos a los que se ven sometidos los locatarios cuando buscan una vivienda" y agregaron: "esta situación de sometimiento que sufren de manera constante es sumamente grave por sí, máxime si tenemos en cuenta que de 1.150.000 hogares que hay en la Capital, un tercio son ocupados por inquilinos y hay 250 mil personas viviendo en villas, hoteles e inquilinatos".

Proponen eximir de Ganancias expensas y alquileres

[BPN-10/07/15] El pasado martes 23 de junio, el senador Diego Cesar Santilli (PRO) presentó un proyecto de ley en el Congreso de La Nación para que tanto las expensas como el alquiler puedan ser deducidos del Impuesto a las Ganancias. Sólo podrán acceder a este beneficio quienes residan en un "inmueble destinado a vivienda familiar permanente no suntuoso" y no sean titulares –ni ellos ni su grupo familiar- de algún bien inmueble.

Según explicó Santilli en sus fundamentos, "es un reclamo de muchos sectores de clase media y baja que necesitan del apoyo estatal para algo sustancial en la vida de las personas que es la vivienda digna".

Por otro lado, destacó que esta medida "colabora con la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) en blanquear alquileres informales o todo tipo de evasión fiscal relacionada con alquileres, lo cual traerá un lógico incremento en la recaudación".

Específicamente, el senador Santilli propuso agregar un inciso i) al artículo 81º de la Ley 20.628 (Impuestos a las Ganancias). El nuevo inciso establece textualmente que serán deducibles "los importes abonados por los contribuyentes en concepto de alquiler y expensas de un inmueble destinado a vivienda familiar permanente no suntuoso. El monto producto de la deducción de estos importes será establecido por la reglamentación mediante una escala de valores y un tope a definir. Para el cómputo efectivo de dicha deducción prevista en este inciso, el contribuyente y los integrantes de su grupo familiar no podrán ser titulares de ningún bien inmueble".

El proyecto, que consta de 2 artículos de los cuales uno es de forma, ingresó bajo el número de expediente 2032/15 y girará a la comisión de "Presupuesto y Hacienda".

En sus fundamentos, Santilli explicó que "no poseer vivienda propia ni capacidad para acceder a créditos hipotecarios obliga a las familias a elegir el alquiler sin otra opción. El valor de mercado de las propiedades, si bien hubo intentos de pesificación, persiste en su gran mayoría en ser dolarizado. Por ende vemos como una necesidad primaria del Estado incorporar el alquiler de vivienda familiar permanente, no suntuosa, a las deducciones establecidas por el impuesto a las ganancias de 4° categoría".

Por otro lado, el senador del PRO detalló que "más de una cuarta parte de los ingresos de una familia promedio van destinados a cubrir los alquileres y expensas. A esto debe sumarse todos los otros gastos que una familia tiene habitualmente". Señaló también que: "ante la actualidad de los alquileres y las inclemencias o vaivenes propios de la economía, urge la necesidad de contemplar esta deducción por el bien y desarrollo de las familias argentinas". "Así como se ayuda a deducir los intereses de créditos hipotecarios, es lógico y justo que se tome el alquiler de vivienda familiar", aseveró.

Intimaciones y repudios por cortes de luz

[BPN-10/07/15] El pasado jueves 25 de junio, Alejandro Amor, defensor del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, intimó a las empresas prestadoras de electricidad EDENOR ^[1] y EDESUR ^[2] para que normalicen el servicio, indemnicen a los damnificados y realicen el mantenimiento adecuado de la red. Esta exigencia la realizó a consecuencia de los múltiples cortes de luz que azotaron diferentes barrios porteños.

En esta misma sintonía, el pasado viernes 26 de junio, el diputado Carlos Kunkel (Frente para la Victoria) y ocho compañeros de su bloque presentaron un proyecto de declaración en el Congreso de la Nación para expresar "su más enérgico repudio a la actuación de los miembros del Directorio de EDESUR".

En medio de los reclamos de los vecinos por la falta de suministro eléctrico, Alejandro Amor intimó a EDENOR y a EDESUR para que:

1) Normalicen inmediatamente la prestación del servicio eléctrico.

2) Dispongan inmediatamente indemnizaciones y reparaciones para los usuarios afectados.

3) Realicen el mantenimiento adecuado de la red para garantizar la prestación y la calidad del servicio público.

Asimismo, el defensor del Pueblo le solicitó al Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE) que:

1) Arbitre las medidas necesarias para ordenar el resarcimiento económico a todos los usuarios afectados.

2) Disponga las medidas para garantizar las inversiones y obras por parte de EDESUR y EDENOR.

3) Obligue a las empresas a que efectúen las tareas de mantenimiento adecuadas para garantizar la prestación del servicio público.

Por último, el organismo aseguró que Amor está trabajando en forma coordinada con los defensores de los distintos municipios para realizar los reclamos correspondientes ante los cortes del servicio que se están produciendo en la provincia de Buenos Aires.

Por otra parte, el diputado Kunkel en su proyecto explicó textualmente que "ante los reiterados cortes de luz de energía eléctrica consecuencia de los constantes incumplimientos por parte de la prestadora EDESUR, de las condiciones de concesión, que constituyen una verdadera agresión al conjunto de la población afectada y a todos los habitantes de la República Argentina, la Cámara de Diputados de la Nación expresa su más enérgico repudio a la actuación de los miembros del directorio de EDESUR, quienes tienen la responsabilidad de conducir la empresa".

En sus fundamentos, el diputado por la provincia de Buenos Aires argumentó: "la empresa EDESUR, encargada de suministrar energía a los habitantes del conurbano bonaerense y de la Capital Federal, se encuentra incumpliendo con la prestación. En estos días y resaltando las bajas temperaturas, por la falta de suministro eléctrico, cientos de vecinos afectados salen a las calles a reclamar por su derecho ante el reiterado incumplimiento de la empresa".

De acuerdo a Kunkel "la falta de electricidad en las residencias hace que las noches se transformen en un sufrimiento para muchas personas, para niños y ancianos, sobre todo poniendo en riesgo su salud e incluso la vida. Además vemos como se produce la perdida de alimentos que necesitan refrigeración y de medicamentos".

Por último, el diputado expresó: "para que el conjunto de la sociedad pueda distinguir en detalle a estos personajes [del Directorio de EDESUR], vengo aquí a individualizarlos con nombre y apellido y el cargo que ostentan en un servicio público indispensable".

El proyecto que ingresó bajo el número de expediente 3605-D-2015 fue acompañado con la firma de ocho diputados del Frente para la Victoria: Mauricio Gómez Buill, Edgardo Fernando Depetri, Héctor Pedro Recalde, Lautaro Gervasoni, Diana Beatriz Conti, Ana Carolina Gaillard, María Teresa García y Mara Brawer

---

[1] EDENOR: Empresa Distribuidora y Comercializadora Norte Sociedad Anónima 

Se prohibió su uso a los dueños de una propiedad

[BPN-10/07/15] La Justicia española prohibió a los propietarios de un piso que lo utilicen durante tres años porque habían permitido a sus inquilinos que ejerzan allí la prostitución, ocasionándoles molestias a los vecinos del edificio. Además los obligó a rescindir el contrato de alquiler. Así lo informó el diario español El Mundo el pasado 29 de junio.

De acuerdo a ese medio, la Audiencia Provincial de Alicante confirmó una sentencia dictada en diciembre del año pasado por el juzgado de Primera Instancia N° 4 de Alicante, porque "los dueños de la vivienda no adoptaron ninguna medida tendiente a subsanar los problemas de convivencia que estaban generando sus inquilinos".

La jueza consideró probado que en ese piso se ejercía la prostitución de día y de noche a través de los testimonios aportados por varios vecinos y por una mujer que confesó haber trabajado allí durante algunos meses.

Para la titular del Juzgado de Primera Instancia N° 4, el hecho de que una vivienda funcione como casa de citas donde se desarrolla la prostitución "debe ser cuanto menos considerado como molesto para los vecinos y perturbador para su tranquilidad y comodidad".

A raíz de la demanda iniciada por el consorcio de propietarios ubicado en el centro de Alicante, la Justicia obligó al cese de la actividad denunciada, la extinción del contrato de alquiler suscrito en febrero de 2011 y la prohibición del uso del piso a sus propietarios. Esta última posibilidad estaría contemplada por el inciso 2) del Art. 7° de la Ley de Propiedad Horizontal española.

De acuerdo al medio, seis propietarios del edificio denunciaron que había "carreras por las zonas comunes, llamadas a los telefonillos a horas intempestivas", presencia frecuente de desconocidos en el hall, gritos y suciedad en el portal que incluía la presencia de "condones y orines".

La jueza expresó que la jurisprudencia "no encuentra obstáculo" a que se ordene el cese de una actividad prohibida, cuando ésta encaja en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre actividades molestas, insalubres o peligrosas, y se declaren extinguidos definitivamente los derechos de los arrendatarios.

Por su parte, el Dr. Alberto Cañizares, abogado de los vecinos afectados remarcó que la sentencia "sienta un importante precedente en unos hechos que resultan mucho más habituales de lo que podría parecer y que en muchos casos resultan difíciles de demostrar".

El inciso 2) del artículo 7° de la Ley de Propiedad Horizontal española (Ley 49/60) en el cual se basa el fallo dice textualmente:

"Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Arrogarse el derecho a votar en asamblea

Mi consulta tiene dos preguntas:

1) ¿Puede un poseedor de boleto de compra venta hacer requerimientos, cuestionamientos y arrogarse el derecho a votar en asamblea como si fuera un copropietario formal titular del dominio?.

2) El primer y anterior administrador no cumplió con inscribir al consorcio en la AFIP, ni contrató los seguros obligados por la ley, no presentó balances y ahora se niega a entregar el primer testimonio que se requiere para comenzar a normalizar el consorcio. ¿Podrían recomendarnos algún plan de acción?

La felicitamos por la abnegada tarea de ayudar a tanta gente.

Cordiales saludos

Aníbal [Merlo/San Luis]

(27/06/2015)

Estimado Aníbal:

Para ser propietario en sentido estricto se requiere título (escritura pública) y posesión, y por supuesto el boleto es un mero instrumento privado. De todos modos, a los efectos del funcionamiento del régimen de propiedad horizontal, se acepta que el poseedor del inmueble con boleto, si se le liquidan y cobran expensas, en alguna medida le están reconocimiento el status de propietario. 

Por otra parte, no se le pueden exigir obligaciones de propietario y negarle derechos. Asimismo, existen muchos edificios en los que ni siquiera se ha otorgado el reglamento de propiedad, lo que significa que no hay ninguna escritura otorgada, pero funcionan como edificios en propiedad horizontal, tienen administrador, están totalmente habitados, hay gastos comunes, se liquidan expensas, hay asambleas y obviamente a las mismas concurren los adquirentes poseedores que aún no han escriturado.

Respecto a la segunda parte de la pregunta respecto a incumplimientos de un ex administrador, lo que hay que hacer es exigirle la rendición de cuentas por expiración del mandato. En caso de no hacerlo, hay que demandar judicialmente por ello, porque por el contenido de la pregunta se da a entender que nunca rindió cuentas, no obstante haber cesado en su mandato.

Saludos.

Alberto Anibal Gabás

---

El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Jornalizados y plus

Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*!

E-mail: !*EMAIL*!